INFORME DE NECESIDAD

1. Necesidad a la que se pretende dar satisfacción:

i. naturaleza y extensión de las necesidades

- Se trata de un CONTRATO DE OBRA
- El objeto es contratar la EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DE 42 V.S.-a, ANEJOS Y
URBANIZACIÓN, EN LA PARCELA R 4/2 DEL SECTOR “S.A.P.U.R. 1”, EN AMURRIO, ALAVA.
- La licitación es un único Lote.

ii. idoneidad de su objeto y contenido

- El objeto de la contratación responde a los objetivos y fines de VISESA, en la medida que es
su acometido la promoción de vivienda Pública.
- El objeto es la ejecución de las obras recogidas en los documentos de proyectos
correspondientes a Edificación y Urbanización y Seguridad y Salud.

2. Clasificación que se exija a los participantes

a) Grupo C, Subgrupo 2, Categoría 4 (Clasif. según R.D. 773/2015)

b) Grupo C, Subgrupo 2, Categoría E (Clasif. según R.D. 1098/2001)

3. Criterios de solvencia técnica o profesional, y económica y financiera

Relación de medios técnicos, humanos y materiales que se adscribirán a la obra, incluyendo

organigrama del personal dedicado a la obra, titulación y experiencia. Deberá adjuntarse el
currículum de los perfiles requeridos como equipo mínimo.

El Organigrama de la obra se compondrá como mínimo de los siguientes perfiles:

- Responsable General, o Delegado de la Obra, o Jefe de Grupo. Esta persona podrá

tener el título de Aparejador, Arquitecto o Ingeniero Superior. Con una experiencia
mínima de 3 años en edificación de vivienda y habiendo realizado al menos una
promoción de VPO. De esta persona dependerán el Jefe de obra, Responsable/s de
Instalaciones, Responsables/s de Calidad/Seguridad/Medio Ambiente, y
Responsable Posventa.
- Jefe de Obra. Esta persona tendrá como mínimo el título de Aparejador y/o
Arquitecto Técnico y/o Arquitecto. Con una experiencia mínima de 3 años en
edificación de vivienda y habiendo realizado al menos una promoción de VPO. De

1
 esta persona dependerá el Encargado/s de Obra y Administrativo/s. Se exige
presencia continua en obra.
- Técnico de Producción. Con una experiencia mínima de 2 años en labores similares.
La persona propuesta será diferente del Jefe de Obra. Se exige presencia continua
en obra.
- Responsable/s de Instalaciones. Esta persona tendrá como mínimo el título de
Ingeniero Industrial. Con una experiencia mínima de 3 años en edificación de
vivienda y habiendo realizado al menos una promoción de VPO.
- Responsable/s de Calidad / Seguridad / Medio Ambiente. Con una experiencia
mínima de 3 años en edificación de vivienda y habiendo realizado al menos una
promoción de VPO. El Responsable de seguridad tendrá una presencia mínima
diaria de 3 horas en obra.
- Responsable Posventa. Con título de Aparejador y/o Arquitecto Técnico y/o
Arquitecto. Con una experiencia mínima de 2 años en edificación de vivienda y
habiendo realizado al menos una promoción de VPO.
- Encargado de Obra. Con una experiencia mínima de 3 años en edificación de
vivienda y habiendo realizado al menos una promoción de VPO. De esta persona
dependerán el Gruista, Oficiales, y Seguridad y Limpieza.

Sólo podrán ser objeto de subcontratación el perfil del Responsable de Instalaciones y Responsable
de Calidad / Seguridad / Medio Ambiente. Para ello, deberá presentarse el correspondiente
compromiso suscrito entre dichas entidades acreditativo de disponer de los recursos necesarios.

Definiéndose el resto de perfiles como adscritos a tareas críticas del contrato y, por tanto, no
susceptibles de subcontratación.

4. Criterios de adjudicación propuestos

a) Criterios evaluables de forma automática mediante la aplicación de fórmulas

(56ptos)

1. Mejoras relativas a las garantías ofrecidas. Ponderación: 6 puntos

1.1 Ampliación de plazos de garantías y del mantenimiento de la retención de la garantía:

máximo 4 puntos.

Se puntuará en este apartado la mejora de los plazos y retenciones de garantía posventa

respecto a los mínimos indicados en el Pliego, no admitiéndose conceptos ni plazos diferentes
a la misma:

a) Atención de incidencias de acabados (1 año según LOE) hasta los 3,5 años
desde la recepción de la obra sin reservas y mantenimiento de la garantía
complementaria hasta el final de este período: 1 puntos.

b) Atención de incidencias de acabados (1 año según LOE) hasta los 3,5 años
desde la recepción de la obra sin reservas y mantenimiento de la garantía
complementaria hasta el final de este período y atención de incidencias de
habitabilidad (3 años según LOE) hasta los 5,5 años desde la recepción de la
obra sin reservas y mantenimiento del 50 % de la garantía complementaria el
final de este periodo: 3 puntos.

2
 c) Atención de incidencias de acabados (1 año según LOE) hasta los 3,5 años
desde la recepción de la obra sin reservas y mantenimiento de la garantía
complementaria hasta el final de este período, atención de incidencias de
habitabilidad (3 años según LOE) hasta los 5,5 años desde la recepción de la
obra sin reservas y mantenimiento del 50 % de la garantía complementaria
hasta el final de este periodo y atención de incidencias estructurales (10 años
según LOE) hasta los 12 años desde la recepción de la obra sin reservas y
mantenimiento del 5% de la garantía complementaria hasta el final de este
periodo: 4 puntos.

Las propuestas que no incrementen los plazos de garantía respecto de lo establecido

en la LOE obtendrán cero puntos en este apartado.

1.2 Ampliación de penalizaciones por reparaciones posventa: máximo 2 puntos.

Se puntuará en este apartado las mejoras ofrecidas por los licitadores en relación con
la ampliación del porcentaje del 10 % de incremento sobre el importe de la reparación
cuando ésta sea realizada por VISESA.
La máxima puntuación corresponderá a la penalización MÁS ALTA conforme a la
siguiente tabla:
% de Recargo Puntos
10% 0
20%* 1
30%* 2
* No acumulativos
No se podrán presentar ofertas con porcentaje inferior al 10%.

2. Cláusulas de igualdad. Ponderación: 5 puntos

a) Por la aprobación y difusión de un protocolo o medidas específicas para prevenir y hacer frente al acoso
sexual y al acoso por razón de sexo en la ejecución del contrato. (4 puntos).
En fase de licitación se acreditará mediante declaración responsable y el adjudicatario deberá acreditarlo
con el protocolo o medidas específicas correspondientes.

b) Se valorará con 1 punto el disponer y aplicar a la ejecución del contrato un convenio colectivo de empresa
con cláusulas específicas para la igualdad de mujeres y de hombres; o el disponer y aplicar medidas de
conciliación de la vida personal, laboral y familiar para la plantilla que ejecute el contrato que supongan una
ampliación o mejora con respecto a los derechos reconocidos legalmente, tales como:
• Mejora o ampliación de los permisos, licencias o excedencias establecidas por la normativa legal
vigente.
• Flexibilización y/o adecuación de la jornada u horario de trabajo.
• Servicios de apoyo a la conciliación.
En fase de licitación se acreditará mediante declaración del convenio colectivo de aplicación o descripción
de las medidas de conciliación aplicables y el adjudicatario deberá mantenerlo durante la ejecución del
contrato como una condición especial de ejecución.

3. Oferta económica. Ponderación: 45 puntos

3.1 Capítulos a medición (excavaciones, cimentaciones, muros y urbanización).
Ponderación: 15 puntos.
Fórmula: La máxima puntuación corresponderá a la oferta MÁS BAJA, salvo que resulte
excluida en el procedimiento de ofertas anormalmente bajas. El resto de las propuestas
se puntuarán mediante la siguiente fórmula: MP x (P.O.M.V.)3 / (P.O.)3. Siendo M.P el
máximo de puntos, P.O el precio ofertado y P.O.M.V. el precio oferta más ventajosa.

3
 ( POMV / PO ) ^3 x MP
16,00

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

2,00

( POMV / PO ) ^3 x MP

3.2 Resto de Capítulos. Ponderación: 30 puntos.

Fórmula: La máxima puntuación corresponderá a la oferta MÁS BAJA, salvo que resulte
excluida en el procedimiento de ofertas anormalmente bajas. El resto de las propuestas
se puntuarán mediante la siguiente fórmula: MP x (P.O.M.V.)3 / (P.O.)3. Siendo M.P el
máximo de puntos, P.O el precio ofertado y P.O.M.V. el precio oferta más ventajosa.

( POMV / PO ) ^3 x MP
35,00

30,00

25,00

20,00

15,00

10,00

5,00

( POMV / PO ) ^3 x MP

b) Criterios cuya aplicación requiere realizar un juicio de valor. (44 ptos)

4. Estudio del Proyecto, Planificación de la Obra, Análisis de la Oferta, del Planning

y Coherencia de la documentación. Ponderación: 15 puntos.

Se valora de cada oferta técnica su profundización en el estudio del documento de proyecto

y su coherencia con lo ofertado. Al efecto se detallarán las deficiencias, indefiniciones o
disparidades observadas en los diferentes documentos.
Se acompañará a la Planificación la adscripción de medios y equipos a la obra, su
implicación en el cumplimiento de los plazos o incluso su reducción.

5. Otras alternativas y propuestas. Ponderación: 5 puntos.

5.1.- otras alternativas genéricas (2 puntos):

Se estudiarán y analizarán distintas alternativas a lo recogido en Proyecto, cuya adopción
permita la reducción de los costes de mantenimiento de las viviendas, de los gastos de
utilización de las viviendas, de la reducción de los consumos previstos, e incluso que
permitan la mejora de sus ratios de la Calificación Energética, así como mejoras en el
proceso constructivo, en su seguridad de construcción, y/o en su uso y mantenimiento.

5.2.- otras alternativas de envolvente de fachada (3 puntos):

Se valorará y analizará alternativas diferentes a la envolvente de ladrillo caravista
autoportante, por otras de fachada ventilada cerámica u otros. Siendo los puntos críticos
a valorar la calidad y el mantenimiento futuro del sistema o material definido y la

4
 adecuación y repercusión de la ejecución de la propuesta al programa de trabajo y al
plan de control.

Todas las alternativas propuestas se entenderán incluidas en la oferta del licitador, sin
que ello implique modificación alguna al alza del precio propuesto. La decisión final de
adoptar o no dichas medidas en obra corresponderán al director facultativo de las obras
previo visto bueno de la promotora y el ayuntamiento..

6. Estudio de los puntos críticos del proyecto y propuestas de mejora en la fase

preventa, y para minimizar las incidencias futuras posventa y propuesta plan de
control sobre esas unidades. Ponderación: 15 puntos.

6.1 Estudio de los puntos críticos del proyecto y propuestas de mejora para minimizar las
incidencias futuras posventa (9 puntos) :

a) Estudio del proyecto ( 3 puntos)

El contratista, en el ejercicio de sus funciones como tal, deberá de presentar
un estudio del proyecto, en el que se analicen los puntos más críticos del
proyecto, en línea a identificar carencias del proyecto y/o propuestas de
mejora con el objetivo de minimizar incidencias y/o patologías futuras. El
estudio se centrará como mínimo en: encuentros fachados y cubiertas,
encuentros fachada y huecos ventana, salidas a terrazas, muros de sótano,
detalle cámaras bufas en su caso y se ampliará a todas las unidades que el
contratista identifique como críticas. El estudio tendrá una valoración máxima
de 3 puntos.

b) Propuestas de mejora (6 puntos)

Se valorarán las propuestas de mejora sobre lo definido en proyecto y en
concreto sobre sobre esas unidades críticas previamente identificadas, en
línea a conseguir el objetivo de minimizar posibles futuras patologías. Este
apartado tendrá una valoración máxima de 6 puntos.

Todas las mejoras propuestas se entenderán incluidas en la oferta del licitador

sin que ello implique modificación alguna al alza de la oferta presentada. La
decisión final de adoptar o no dichas medidas en obra corresponderán al
director facultativo de las obras previo visto bueno de la promotora.

6.2 Propuesta plan de control unidades críticas (6 puntos):

En este apartado se valorará el que el contratista presente un plan de control específico de

las unidades identificadas como críticas en el apartado del estudio. El plan de control deberá
de especificar y detallar, las medidas concretas que el contratista va a adoptar en el control
de ejecución de todas y cada una de las unidades definidas como críticas y analizadas en el
apartado anterior, con el objetivo de asegurar la calidad de lo construido. Este apartado
tendrá una valoración total de 6 puntos.

Con independencia al plan de control de las unidades críticas, la empresa adjudicataria

desarrollará un Plan de Control de Calidad en el que se desarrollan los procedimientos de
trabajo de las diferentes unidades de obra, el modo de llevarlos a cabo, los Puntos de Parada
e Inspección (check-list), la frecuencia de los mismos y los criterios de aceptación y rechazo
de la unidad de obra ejecutada afectada.

La supervisión de todas estas medidas de control, señaladas anteriormente, las realizará la

dirección facultativa conforme se vayan ejecutando los trabajos en la obra.

Mensualmente la dirección facultativa entregará al responsable de obra de VISESA, los

resultados de las mismas y para ello la empresa constructora está obligada a facilitar y poner
a disposición del facultativo toda la documentación precisa para su chequeo incluidos los
registros de las inspecciones y controles realizados por parte de la contrata. En ningún caso,

5
 la dirección facultativa certificará partida alguna que no disponga de los resultados favorables
de dichos controles.

Así mismo, VISESA se reserva el derecho de en su caso de incorporar otros chequeos

complementarios tanto a los definidos en este apartado como en el plan de control de calidad
correspondiente y exigir en su momento al contratista a llevar a cabo dichos controles a su
coste y reportando de forma periódica de su resultado.

7. Mejoras de sostenibilidad. Ponderación: 5 puntos.

Se valorarán las sobre prestaciones o incremento de calidades respecto a las contenidas

en el Proyecto edificatorio sin alterar en ningún caso la configuración arquitectónica del
edificio.

Todas las sobre prestaciones propuestas deberán estar descritas y justificadas

adecuadamente, incluyendo el estudio y resolución de las consecuencias y/o posibles
afecciones que directa o indirectamente puedan suponer sobre otras unidades de obra,
sobre lo definido previamente en el proyecto o sobre el cumplimiento normativo. Estas sobre
prestaciones serán incluidas en el Plan de Gestión Ambiental de la obra que debe
presentarse antes del inicio de la misma.
Subcriterios:

7.1. Condiciones de estanqueidad al aire: (V-005 y V-012 Guía de edificación

sostenible para la vivienda en la Comunidad Autónoma del País Vasco) (2,5 puntos)

a) Se valorará la entrega del estudio de aquellos puntos en los que puedan

producirse fugas de aire o infiltraciones no deseadas y una propuesta de
medidas concretas para evitarlos. El estudio de puntos críticos y medidas
concretas para evitarlos deberá presentarse junto con el anexo de mejoras de
sostenibilidad.
Todas las mejoras y o medidas concretas propuestas se entenderán incluidas
en la oferta del licitador sin que ello implique modificación alguna al alza de la
oferta presentada. La decisión final de adoptar o no dichas medidas en obra
corresponderán a la promotora previo visto bueno del director facultativo de las
obras.

7.2 Puentes térmicos: (V-005 Guía de edificación sostenible para la vivienda en la

Comunidad Autónoma del País Vasco) (2,5 puntos)

Se valorará las propuestas para la reducción de la transmisión por puentes térmicos,

justificada mediante estudio realizado al efecto y presentado junto con la oferta, que
incluya propuestas concretas de posibles mejoras para minimizar dichos puentes,
así como un plan de control durante el proceso de ejecución de esas medidas y el
compromiso de verificación posterior de su implementación mediante termografías
del exterior del edificio en, al menos, las siguientes zonas:
-Encuentro forjado-fachada
-Encuentro cubierta-fachada
-Encuentro forjado inferior-fachada
-Pilar
-Hueco de ventana: Jamba / Alfeizar / Cabezal
El plan de control y el compromiso de obtención del resultado final deberán
presentarse junto con el anexo de mejoras de sostenibilidad
Todas las mejoras y o medidas concretas propuestas se entenderán incluidas en la
oferta del licitador sin que ello implique modificación alguna al alza de la oferta
presentada. La decisión final de adoptar o no dichas medidas en obra corresponderán
a la promotora previo visto bueno del director facultativo de las obras.

8. Mejora en la garantía del Servicio Posventa (4 puntos)

6
 Se valora el ofrecimiento de un servicio posventa que aporte mejoras concretas respecto a los
siguientes aspectos:

a) Dotación de medios y personal asignado. En el tema del personal asignado se deberá

indicar número de personas, puesto (coordinador, albañil,….) así como la dedicación
mínima que se va a prestar al servicio posventa de esta promoción así como su duración
tras la recepción de la obra.
b) Procedimiento de atención propuesto.
c) Tiempos de atención y respuesta (la respuesta no necesariamente debe llevar aparejada
la resolución, pero sí la primera información/ comunicación al cliente), con diferenciación
en función de la urgencia:
* Atención y respuesta a incidencias no urgentes (en este caso el inicio de la atención
se producirá en días laborables): Entre 24 y 48 horas
* Atención y respuesta a incidencias urgentes (en este caso la atención se debe producir
en el día natural en el que se produzca la incidencia): Entre 2 y 4 horas.
d) Cobertura horaria. Se deberá indicar la cobertura horaria tanto para la recepción de
incidencias y comunicación con el responsable posventa del ofertante como la cobertura
horaria para la realización física de las eventuales reparaciones más allá del horario
laboral.
e) Otros

IMPORTANTE: SERA IMPRESCINDIBLE OBTENER UN MINIMO DE 22 PUNTOS EN ESTA FASE

DE VALORACIÓN (Criterios cuya aplicación requiere realizar un juicio de valor), PARA QUE
PUEDAN TENERSE EN CUENTA LO OFERTADO EN LA FASE POSTERIOR (Criterios evaluables
de forma automática mediante la aplicación de fórmulas). La exclusión de una oferta, que se
derive de la aplicación de este criterio, se comunicará públicamente en el acto de apertura de
plicas.

5. Condiciones especiales de ejecución

Condiciones especiales de ejecución del contrato de carácter social, ético, medioambiental o de

otro orden.
De tipo social: La empresa contratista debe cumplir durante la ejecución del contrato las concretas
condiciones especiales de ejecución previstas en la cláusula 37 del pliego de cláusulas
administrativas particulares.

De tipo medioambiental: La empresa contratista debe cumplir durante la ejecución del contrato las
concretas condiciones especiales de ejecución previstas en la cláusula 37 del pliego de cláusulas
administrativas particulares.

Otras: La empresa contratista debe cumplir durante la ejecución del contrato las concretas
condiciones especiales de ejecución previstas en la cláusula 37 del pliego de cláusulas
administrativas particulares.

6. Valor estimado del contrato

6.1 Presupuesto base de licitación

El presupuesto base para esta licitación es el recogido en los distintos documentos de

proyectos (Edificación y Obra Civil, Urbanización General y Seguridad y Salud), cuyos importes
totales y en resumen son los siguientes:

7
 EDIFICACION 3.335.596,25
URBANIZACIÓN 33.660,88
GESTION DE RESIDUOS 42.508,19
SEGURIDAD Y SALUD 80.700,22
(Total PEM) 3.492.465,54
(Contrata sin IVA) 4.156.033,99
(IVA) 415.603,40
IMPORTE TOTAL 4.571.637,39

El Presupuesto tipo (PEC) de las obras asciende al total de 4.156.033,99.-€, sin IVA.

Este importe será el que sirva de referencia para la determinación de la existencia de bajas
desproporcionadas, que serán aquellas que bajen del 10% del precio de Licitación.

Los conceptos de Gestión de Residuos (PEC sin IVA) y Seguridad y Salud (PEC sin IVA) no
podrán ser modificados en la oferta, por ello, el desglose de la misma será el siguiente:

RESUMEN DE PRESUPUESTO PROYECTO

CAPÍTULOS A MEDICIÓN 507.987,34 €
MOVIMIENTO DE TIERRAS 96.535,54 €
CIMENTACIÓN Y CONTENCIÓN 377.790,92 €
URBANIZACIÓN 33.660,88 €

RESTO DE CAPÍTULOS 2.984.478,20 €

ESTRUCTURA 458.470,42 €
CUBIERTAS 228.966,67 €
FACHADAS 723.062,10 €
INSTALACIONES 797.738,33 €
6.2 SANEAMIENTO 79.457,74 €
6.3 FONTANERÍA 98.583,55 €
6.4 ELECTRICIDAD 273.578,68 €
6.5 CALEFACCIÓN 78.910,64 €
6.6 V ENTILACIÓN 113.161,99 €
6.7 PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS 32.018,56 €
6.2 PROTECCIÓN PASIV A INCENDIOS 1.473,15 €
6.2 TRANSPORTE 53.180,81 €
6.2 TELECOMUNICACIONES 67.373,14 €
PARTICIONES 272.201,82 €
REVESTIMIENTOS 354.460,55 €
MOBILIARIO Y EQUIPAMIENTO 26.369,90 €
GESTIÓN DE RESIDUOS 42.508,19 €
SEGURIDAD Y SALUD 80.700,22 €
TOTAL EJECUCIÓN MATERIAL (PEM) 3.492.465,54 €
Gastos Generales (GG=13% PEM) 454.020,52 €
Beneficio Industrial (BI=6% PEM) 209.547,93 €
TOTAL CONTRATA (PEC=PEM+FF+BI) 4.156.033,99 €
iva (10% PEC) 415.603,40 €
TOTAL CONTRATA CON IVA (PEC + IVA) 4.571.637,39 €

8
Plazo establecido de ejecución:
24 meses

6.2 Valor estimado

El valor estimado se ha calculado teniendo en cuenta:

- El presupuesto de ejecución material.
- Gastos generales o costes indirectos (13%).
- Beneficio industrial (6%).
- Un 10% derivado de plausibles incremento de mediciones que no son objetivables a fecha
de licitación de las obra (artículo 242.4 LCSP).
- Un 20% de posibles modificaciones previstas en el pliego (art. 204 LCSP).

VALOR ESTIMADO (sin IVA) 5.402.844,19 €

7. La decisión de no dividir en lotes del contrato, en su caso.

La decisión de no dividir en lotes el contrato se ha tomado por la siguiente razón:

- El riesgo para la correcta ejecución del contrato proceda de la naturaleza del objeto del
mismo, al implicar la necesidad de coordinar la ejecución de las diferentes
prestaciones, cuestión que podría verse imposibilitada por su división en lotes y
ejecución por una pluralidad de contratistas diferentes.

Al expediente se incorporarán el pliego de condiciones técnicas, pliego de condiciones particulares

y resto de documentación descriptiva técnica en su caso, y será objeto de publicidad en perfil de
contratante de Gobierno Vasco, plataforma de licitación electrónica de Gobierno Vasco, y en el
caso de estar sujeto a regulación armonizada en el Diario Oficial de la Unión Europa.

Con todo lo hasta aquí expuesto, queda unida a la presente Memoria justificativa, la Resolución
que sigue a continuación,