Otra visin del sector inmobiliario

Len 19-3-2011
Tendemos a pensar que las opciones que tenemos para obtener beneficio de algo no pasan ms all de la forma tradicional de inversin. Desde estas lneas vamos a intentar ofrecer diferentes perspectivas relacionadas con el sector inmobiliario y que pueden ofrecer diferentes ventajas y alternativas a la forma tradicional de inversin en dicho sector. Con la hecatombe provocada por la crisis de las subprime que dieron el pistoletazo de salida a la actual crisis mundial, el sector inmobiliario a nivel de las principales reas econmicas ha descubierto que ste tambin era un mercado y como tal poda sufrir fluctuaciones de precios y experimentar burbujas. Muchos inversores se han visto atrapados en diferentes formas en dicho sector, unos por haberse apalancado en exceso pensando en que los precios de los inmuebles nunca caeran y siempre podran revender sus inmuebles, comprados con afn especulativo, a un precio ms alto, pero al igual que con el juego de las sillas musicales, la msica dej de sonar y se encontraron tremendamente endeudados y con unos activos cuyo precio no haca ms que bajar. Otros se vieron atrapados en vehculos financieros relacionados con el sector inmobiliario y sufrieron tambin los desplomes burstiles asociados. Actualmente, por varias razones, el sector en concreto en Espaa an deja mucho que desear. Pocos se animan a invertir porque piensan que an queda mucho tiempo hasta que los precios de los inmuebles alcancen su nivel ms bajo. Otros, que precisan adquirir una vivienda o un local, se encuentran con dos barreras: la primera el precio del activo que an resulta caro, la segunda la falta de financiacin para poder adquirirlos. Sin embargo, muchos inversores grandes y pequeos siguen considerando que el sector inmobiliario es un sector atractivo porque entienden que hay algo tangible y que ofrece atractivas rentabilidades a largo plazo. Pero cul puede ser el mejor momento, la mejor alternativa? Bien, la pregunta se las trae y no es fcil responder a ella en un espacio limitado, pero quizs podamos ir dando alternativas diferentes que puedan encajar con unos u otros inversores que quizs por tamao no pueden acceder a determinadas inversiones o que por el precio o la dificultad de obtener una renta anual en estos momentos, no sepan qu hacer si pagar por cualquier cosa el precio que ahora nos pidan porque tenemos que estar invertidos en inmuebles - o si quedarse en letras o IPF a la espera de que caigan los precios pero la rentabilidad es tan ridcula en letras-. Bien, desde estas lneas vamos a esbozar las diferentes alternativas de inversin en el sector inmobiliario. Grosso modo son: a) Inversin tradicional directa en inmuebles b) Inversin va fondos inmobiliarios u otros activos financieros c) Inversin va REIT o vehculos ad hoc. La inversin tradicional o directa puede consistir, dependiendo del volumen de patrimonio, en la compra de la vivienda familiar o en la adquisicin de locales, edificios, centros comerciales, etc. Su ventaja principal es que poseemos el activo fsico y en el caso de adquisicin particular lo disfrutamos directamente-, pero cuenta con varios inconvenientes, entre ellos el volumen de inversin requerido puede llegar a ser muy importante, no contamos con una gran liquidez del activo (liquidez que hubiera sido muy til para desprendernos del activo en cuanto llegaron los primeros sntomas de crisis inmobiliaria), los costes de mantenimiento y adquisicin son bastante elevados. La inversin va fondos inmobiliarios u otros activos financieros ha salido bastante malparada de esta crisis. Hay que distinguir la inversin en fondos sectoriales inmobiliarios o acciones del sector inmobiliario, que bsicamente es una inversin en acciones de empresas ligadas al sector inmobiliario y constructor, pero fuera de eso sera la opcin ms alejada de una inversin inmobiliaria. Los fondos inmobiliarios tenan sentido; era parecido a invertir en una compaa que se dedicaba a adquirir y alquilar los inmuebles de su cartera, los beneficios obtenidos por ventas de inmuebles o cobro de alquileres se

reinvertan y fiscalmente ofrecan un vehculo muy ventajoso. Sin embargo, a raz del escndalo del fondo Santander Banif Inmobiliario, estos vehculos han quedado muy mal parados ante los inversores. Pero pese a ello no todos los fondos inmobiliarios tuvieron el mismo comportamiento, resaltando en este sentido el buen trato que el fondo BBVA Inmobiliario dio a sus partcipes. Considero que siguen siendo una opcin muy vlida para pequeos inversores o para poder diversificar parte de las inversiones en inmuebles. Algunas entidades de banca privada organizaron para clientes con un patrimonio financiero disponible entorno a los 300.000 vehculos privados de inversin inmobiliaria. El resumen sera ms o menos ste: El inversor invierte esos 300.000 en formar parte de una compaa creada con el objeto de adquirir edificios de oficinas, locales, residencias de mayores, encargar la gestin a un tercero y decidir sobre el pago de dividendos o bien su reinversin. El inversor adquiere una participacin en la empresa duea de los activos fsicos y, o bien obtiene unos dividendos (que no sola ser el caso) o bien ve cmo se van reinvirtiendo con vistas a, en unos siete aos, deshacer la inversin y recuperar su inversin ms los beneficios acumulados,,sta era la teora, el problema era que el momento elegido, fantstico para la venta del vehculo, era terrible para la compra de los inmuebles. Hablaremos de ello en otro artculo. La inversin via REIT es muy parecida en este sentido a la del vehculo ad hoc, pero con una salvedad; tanto si el REIT es pblico (cotizado) como si es privado para gozar de la consideracin de REIT (Real Estate Investment Trust) y estar exento del impuesto de sociedades, ha de repartir entorno al 80% de los beneficios obtenidos por la gestin de los inmuebles en forma de dividendos. Y son estos dividendos los nicos que soportan algn tipo de impuesto, en nuestro caso el 19%-21%. Los activos fsicos no estn en nuestro poder, pero son nuestros en la participacin que nos corresponda y gozamos de una mayor liquidez total en caso de que sea un REIT cotizado y obtenemos una renta muy importante por alquileres, neta de todos los costes. Esta renta puede estar en estos momentos entorno al 6.5% anual. Creo que este artculo se ha alargado demasiado, pero intentaremos dar otra visin del sector inmobiliario en los siguientes.

Miguel de Juan Fernndez Asesor ARGOS CAPITAL FI