Sesion 1 - Estrategia, Organización y Gestión de Empresas Inmobiliarias - 2019-2

Estrategia, Organización y Gestión de
Empresas Inmobiliarias
Sesión 1 y 2 – “Introducción, Analisis Macroeconomico,
Boom y Burbuja”
Ing. Piero Bengoa
Noviembre 2019
1
SESION 1: INTRODUCCION
a. Análisis Macroeconómico
b. Situación Económica del Sector
Inmobiliario
c. ¿Boom y/o burbuja inmobiliaria?
b. Objetivo de una empresa inmobiliaria
c. Organización de una empresa inmobiliaria
i. Estructura de una empresa inmobiliaria por áreas
funcionales
ii. Funciones de cada área de una empresa
inmobiliaria
Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 2

ESCENARIO MACROECONOMICO
Producto Bruto Interno (PBI)

• Es el indicador de la producción agregada en la contabilidad nacional
• Existen tres formas de concebir el PBI de una economía:
o El PBI es el valor de los bienes y servicios “finales” producidos en la economía durante un determinado
periodo
o El PBI es la suma del valor añadido de la economía durante un determinado periodo. El valor añadido
por una empresa en el proceso de producción es el valor de su producción menos el valor de los bienes
intermedios que utiliza para ello
o El PBI es la suma de las rentas de la economía durante un determinado periodo
Ejemplo de cálculo del PBI

Compañía siderúrgica Compañía automovilística
Ingresos derivados de las ventas 100 $ Ingresos derivados de las ventas 210 $
Gastos (salarios) 80 $ Gastos 170 $
Beneficios 20 $ Salarios 70
Compras de acero
100
Beneficios
Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 40 $ 3
Ejemplo de cálculo del PBI
• El PBI es el valor de los bienes y servicios “finales” producidos en la economía durante un determinado periodo:
210 $ (valor de la producción final de automóviles. El acero es un bien intermedio que se utiliza para
producir los automóviles)
• El PBI es la suma del valor añadido de la economía durante un determinado periodo:
100 $ (valor añadido de la empresa siderúrgica)

110 $ (valor añadido de la empresa automovilística) = 210 $ - 100 $ (el acero es un bien intermedio)
210 $ (valor añadido total)
• El PBI es la suma de las rentas de la economía durante un determinado periodo:
80 $ (renta del trabajo de la empresa siderúrgica)

20 $ (renta de capital de la empresa siderúrgica = beneficios)
70 $ (renta del trabajo de la empresa automovilística)

40 $ (renta de capital de la empresa automovilística = beneficios)
210 $ (renta total) (*) Los impuestos indirectos sobre las ventas = 0 (para este ejemplo)
Variación % anual: PBI global : 2001-2012

Variación % anual: PBI global : 2001-2012

PBI América Latina y el Caribe: 2001-2012

PBI Proyección en países de América Latina y EEUU : 2013-2014

Variación anual: PBI global y PBI construcción: 2003-2012

Variación % anual: PBI global y PBI construcción: 2003-2012

0
Comportamiento del PBI: 2008 - 2014

Variación % anual 2008 -2014
Sectores económicos Peso 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Prom Total
Producto Bruto Interno (PBI) 100.0 9.8 0.9 8.8 6.5 6.0 6.0 6.0 6.3 52.9
Agropecuario 7.6 7.2 2.3 4.3 3.1 4.8 4.4 4.3 4.3 34.6
Pesca 0.7 6.3 -7.9 -16.6 25.2 1.0 2.0 1.2 0.9 6.6
Minería e hidrocarburos 4.7 7.6 0.6 -0.8 2.1 5.8 8.4 9.4 4.7 37.6
Manufactura 16.0 9.1 -7.2 13.6 7.7 5.8 6.0 5.9 5.7 47.1
Electricidad yagua 1.9 7.8 1.2 7.7 6.7 5.8 5.7 5.8 5.8 48.3
Construcción 5.6 16.5 6.1 17.4 4.8 9.8 8.0 8.2 10.0 95.1
Comercio 14.6 13.0 -0.4 9.7 7.5 5.9 5.8 5.8 6.7 57.3
Servicios 50.8 8.6 4.2 7.5 7.3 5.8 5.8 5.7 6.4 54.4
Fuente: INEI, Proyecciones MEF
• La variación anual del PBI de la construcción viene siendo positiva desde el año 2002 y se estima que continuará
así hasta el año 2014 (último año analizado)
• En promedio el PBI de la construcción crecerá un 10% anual desde el año 2008 hasta el año 2014
• El PBI de la construcción crecerá un 95.1% desde el año 2008 hasta el año 2014
• Los países en América Latina crecerán 3.9% en el 2013 (Comisión Económica para América Latina y el Caribe -
CEPAL)
Porcentaje de Créditos Hipotecarios respecto al PBI

Evolución de la inflación: 1992 - 2013(%)
Fuente: INEI

Proyección de la inflación en América Latina: 2012 - 2013 (%)
• La inflación es un indicador muy importante en el que se fijan los inversionistas extranjeros, al tener la tasa de
inflación más baja de la región hace que seamos un país atractivo a nuevas inversiones.

Distribución de personas según NSE
Total Lima Metropolitana

Fuente: APEIM, Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados

Total Perú Urbano

Fuente: APEIM, Asociación Peruana de Empresas de Investigación de Mercados


Distribución de NSE en principales ciudades del Perú2012

Habitantes
(miles)
Lima 23% 37% 33% 7%
9,485.0
Arequipa
23% 34% 32% 11% 864.9
Ica
248.4
18% 37% 34% 11%
Trujillo
751.7
Cusco 21% 32% 28% 19%
397.5
Chiclayo 19% 25% 36% 20% 548.0
Piura 412.2
16% 27% 33% 24%
Chimbote 358.0
Huancayo 18% 25% 35% 22% 343.0
Iquitos 13% 26% 39% 22% 411.3
0% 14% 20%25% 40% 60%

35% 80%26% 100%
AB C D E
Fuente: APOYO Consultoría
8% 22% 38% 32%

EL MERCADO DE VIVIENDAS EN LIMA
Mejora en indicadores económicos y sociales

Ingreso Promedio por Familia en Lima 1225
US$ 1029
914
750
684
602
558
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Fuente: Ministerio de Economía y Finanzas de Perú

Demanda insatisfecha según precio de la vivienda - Julio 2012
PRECIO DE PRECIO DE DEMAND OFERTA DEMANDA PARTICIP. PRECIO DEMANDA

LAVIVIENDA LA VIVIENDA A INMEDIAT INSATISFEC PORRANGO PROMEDI INSATISFEC
ENUS$ ENSOLES EFECTIV A HA O HA
A VIVIENDA MILLONESUS$
HOGARES VIVIENDAS HOGARES %
ENUS$
Hasta 4000 HASTA 10 800 3049 0 3049 0.77 4000 12.2
4 001 - 8 000 10 801 - 21 600 11281 0 11281 2.84 6000 67.7
8 000 - 10 000 21 601 - 27 000 6098 0 6098 1.54 9000 54.9
10 001 - 15 000 27 001 - 40 500 21953 0 21953 5.54 12500 274.4
15 001 - 20 000 40 501 - 54 000 47802 2 47800 12.05 55.45% 17500 836.5 5062.9
20 001 - 25 000 54 001 - 67 500 28296 42 28254 7.12 22500 636.7
25 001 - 30 000 67 501 - 81 000 53327 94 53233 13.42 27500 1466.5
30 001 - 40 000 81 001 - 10 000 48973 759 48214 12.16 35000 1714.1
8 45000 2154.8
40 001 - 50 000 108 001 - 13 000 47885 4018 43867 11.06
5 55000 1712.8
50 001 - 60 000 135 001 - 16 000 31142 2081 29061 7.33 65000 2216.2 12294.1
2 75000 2922.5
60 001 - 70 000 162 001 - 18 000 34096 2156 31940 8.05 44.36% 90000 3287.8
9
70 001 - 80 000 189 001 - 21 000 38966 2300 36666 9.25 110000 268.0
6 120000 792.4 1,060.3
80 001 - 100 000 21 001 - 27 000 36531 2163 34368 8.67 18417.4
100 001 - 120 000 6 001 - 0 000 2436 1944 492 0.12
FUENTE: CAPECO. Encuesta de Hogares
27 Másde 32 001
MÁS DE 120 000 6603 6313 290 0.07 0.20%
0 4
32
Gestión de la Empresa Inmobiliaria 4 – Sesión 1 20
TOTAL TOTAL 418438 21872 396566 100.00
Las variables de mercado inmobiliario continúan mostrando un gran
potencial
• El 60% de las familias
puede acceder a un
crédito MiVivienda
vive en una vivienda
alquilada
tiene un ingreso
mensual superior a US$
800 (S/. 2,160)
están conformadas por
3 ó 4 personas
Unidades
DEMANDA INSATISFECHA = DEMANDA EFECTIVA – OFERTA INMEDIATA
• Rango de US$25,000 a US$120,000
Fuente: CAPECO y APOYO Consultoría • 299,599 unidades equivalentes a US$ 16,535 millones

Evolución de la Demanda, Oferta y Precios

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Demanda efectiva (und) 193,149 202,459 211,682 238,693 219,977 242,131 280,648 296,921 303,283 325,687 413,560 407,480 418,438
Demanda insatisfecha (und) 188,871 198,498 206,722 230,542 206,029 230,718 267,284 283,019 290,501 308,180 399,952 396,566 391,434
Oferta de viviendas (und) 5,266 5,138 6,468 13,788 15,719 12,431 14,080 14,408 13,881 18,159 14,365 18,429 22,225
Viviendas vendidas (und) 1,605 1,870 3,153 4,510 8,750 12,009 8,850 10,571 13,179 13,381 14,516 21,441 21,980
Precios promedio (US$) 80,797 64,621 54,039 37,847 41,546 46,151 51,052 53,629 87,834 95,633 108,787 103,132 121,687
Precios por m2 (US$/m2) 724 565 517 426 441 480 516 529 741 814 966 1,008 1,221
Demanda efec. - Oferta (und) 187,883 197,321 205,214 224,905 204,258 229,700 266,568 282,513 289,402 307,528 399,195 389,051 396,213
Fuente: CAPECO
Comparación año 2012 vs. año 2000

• La demanda efectiva ha aumentado 117% (de 193,149 a 418,438 und)
• La demanda insatisfecha ha aumentado 107% (de 188,871 a 391,434 und)
• La oferta de viviendas ha aumentado 322% (de 5,266 a 22,225 und) → pero no es suficiente
• La venta de viviendas ha aumentado 1269% (de 1,605 a 21,980 und) → pero no es suficiente
• Los precios promedio han aumentado 51% (de US$ 80,797 a 121,687)
• Los precios por m2 han aumentado 69% (de US$/m2 724 a 1,221)


potencial Demanda efectiva vs. Oferta de viviendas
450,000
400,000
Demanda insatifescha = 391,434 und
350,000
300,000
250,000 ∆ = 396,213 und

Unidades
200,000
150,000
100,000
50,000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Demanda efectiva
Fuente: CAPECO
Oferta de viviendas

potencial
Evolución de ventas de viviendas (und) – Departamentos
21,441 21,980
• Todavía hay una

13,179 13,381
14,516
baja oferta
12,009
10,571 • Este mismo año el
8,750 8,850 déficit habitacional
se mantuvo en
4,510
3,153 aproximadamente
1,605 1,870
391,434 unidades
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Fuente: CAPECO


potencial
Evolución de Precios por m2 (US$/m2) - Departamentos
1,221
1,008
966
814
724 741
565
517 516 529
480
426 441
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Fuente: CAPECO


potencial
Evolución de ventas de viviendas (millones de soles)

Los precios de las viviendas están aumentando
Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 Evolución de precios por m2 (US$/m2) 27

Los precios de las viviendas están aumentando

Rango de precios 2013 – según nivel socioeconómico
• El valor de la cuota mensual se calcula en función del valor de la vivienda, la TEA, comisiones
bancarias y seguros
• La cuota mensual debe ser aproximadamente el 30% del ingreso familiar como máximo
Estructura de ingresos de un proyecto inmobiliario de viviendas

Márgenes: Altos precios de terrenos complican el desarrollo de proyectos inmobiliarios
• La mayoría de los bancos no están interesados en proyectos inmobiliarios con márgenes

menores a 8%

Fondo Mi Vivienda: Crecimiento y algunos cambios
• Continúa el alza en el número de colocaciones con el gobierno actual.

• El gobierno está evaluando subir el tope del valor de la vivienda para acceder a FMV.
• También está en estudio bajar la tasa
Nociones de Demanda, Oferta y Equilibrio de Mercado

Precio
Demanda Oferta
P Equilibrio
Cantidad
C
• La cantidad demandada de un bien o servicio es la cantidad que los consumidores planean comprar en
un periodo dado, a un precio en particular. La cantidad demanda no es necesariamente la misma
cantidad que efectivamente se compra
• La cantidad ofrecida de un bien o servicio es la cantidad que los productores planean vender durante un
periodo dado a un precio en particular. La cantidad ofrecida no es necesariamente la misma cantidad
que la cantidad realmente vendida
• El equilibrio en un mercado ocurre cuando el precio equilibra los planes de compradores y vendedores.
El precio de equilibrio (P) es el precio al cual la cantidad demandada es igual a la cantidad ofrecida (C)
Cambios en la Demanda afectan el Equilibrio de Mercado
Cuando la Demanda aumenta: Cuando la Demanda disminuye:
• La cantidad de equilibrio aumenta (C’ > C) • La cantidad de equilibrio disminuye (C’ < C)
• El precio de equilibrio sube (P’ > P) • El precio de equilibrio baja (P’ < P)

Cambios en la Oferta afectan el Equilibrio de Mercado
Cuando la Oferta aumenta: Cuando la Oferta disminuye:
• La cantidad de equilibrio aumenta (C’ > C) • La cantidad de equilibrio disminuye (C’ < C)
• El precio de equilibrio baja (P’ < P) • El precio de equilibrio sube (P’ > P)

¿BOOM INMOBILIARIO O BURBUJA INMOBILIARIA?
Crisis de las hipotecas subprime en EEUU

Varias fuerzas cuando se combinan pueden ser catastróficas: “El aleteo de varias mariposas
puede causar un huracán“
El consumidor Los intermediarios El gobierno

(constructores, tasadores,
La propiedad es la mejor
inversión.
+ bancos, etc.) + Subvencionaba a los
constructores y el
Justifica endeudarse por Facilitaban las acreencias financiamiento de
eso propiedades a cambio de
beneficio político
Sistema financiero Inversionistas

internacionales
No importaba cuanto
+ apalancamiento utilizaban. + Inyectaron un alto = CRISIS
Al final el costo se lo excedente de dinero a la
pasaron a los políticos y economía de EEUU
éstos a los contribuyentes demandando retornos
pero con un alto riesgo
Privaticemos las ganancias y
socialicemos las pérdidas

• Es una crisis financiera, por desconfianza crediticia, que se extiende inicialmente por los mercados
financieros americanos y es la alarma que pone el punto de mira en las hipotecas basura europeas
desde el verano del 2006 y se evidencia al verano siguiente con una crisis bursátil
• Factores que se aliaron para dar lugar a la crisis financiera:
o Huida de capitales de inversión, tanto institucionales como familiares, en dirección a los bienes
inmuebles tras el estallido de la burbuja tecnológica (años 2000 y 2001)
o Los atentados del 11 de setiembre de 2001 supusieron un clima de inestabilidad internacional
que obligó a los principales Bancos Centrales a bajar los tipos de interés a niveles inusualmente
bajos, con objeto de reactivar el consumo y la producción a través del crédito
o La combinación de ambos factores dio lugar a la aparición de una gran burbuja inmobiliaria
fundamentada en una enorme liquidez
• La compra-venta de vivienda con fines especulativos estuvo acompañada de un elevado
apalancamiento, es decir, con cargo a hipotecas que, con la venta, eran canceladas para volver a
comprar otra casa con una nueva hipoteca, cuando no se financiaban ambas operaciones mediante
una hipoteca puente. El mercado aportaba grandes beneficios a los inversores, y contribuyó a una
elevación de precios de los bienes inmuebles, y, por lo tanto, de la deuda

• Las hipotecas de alto riesgo, conocidas en EEUU como crédito subprime, eran un tipo especial de
hipoteca, preferentemente utilizado para la adquisición de vivienda, y orientada a clientes con escasa
solvencia, y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Su
tipo de interés era más elevado que en los préstamos personales (si bien los primeros años tienen un
tipo de interés promocional), y las comisiones bancarias resultaban más gravosas
• Dado que la deuda puede ser objeto de venta y transacción económica mediante compra de bonos o
titularizaciones de crédito, las hipotecas subprime podían ser retiradas del activo del balance de la
entidad concesionaria, siendo transferidas a fondos de inversión o planes de pensiones. El problema
surge cuando el inversor (que puede ser una entidad financiera, un banco o un particular) desconoce
el verdadero riesgo asumido
• Pero el escenario cambió a partir de 2004, año en que la Reserva Federal de los EUUU comenzó a
subir los tipos de intereses para controlar la inflación. Desde ese año hasta el 2006 el tipo de interés
pasó del 1% al 5,25%.
• El crecimiento del precio de la vivienda, que había sido espectacular entre los años 2001 y 2005, se
convirtió en descenso sostenido. En agosto de 2005 el precio de la vivienda y la tasa de ventas cayeron
en buena parte de los EEUU de manera abrupta

• Las ejecuciones hipotecarias debidas al impago de la deuda crecieron de forma espectacular, y

numerosas entidades comenzaron a tener problemas de liquidez para devolver el dinero a los
inversores o recibir financiación de los prestamistas
• El total de ejecuciones hipotecarias del año 2006 ascendió a 1’200.000, lo que llevó a la quiebra a
medio centenar de entidades bancarias en el plazo de un año
• Para el 2006, la crisis inmobiliaria ya se había trasladado a la Bolsa: el índice bursátil de la

construcción estadounidense (U.S. Home Construction Index) cayó un 40%.
• La crisis hipotecaria de 2007 se desató en el momento en que los inversores percibieron señales de
alarma. La elevación progresiva de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal, así como el
incremento natural de las cuotas de esta clase de créditos hicieron aumentar la tasa de morosidad y el
nivel de ejecuciones (embargos), y no sólo en las hipotecas de alto riesgo
• La evidencia de que importantes entidades bancarias y grandes fondos de inversión tenían

comprometidos sus activos en hipotecas de alto riesgo provocó una repentina contracción del crédito
y una enorme volatilidad de los valores bursátiles, generándose una espiral de desconfianza y pánico
inversionista, y una repentina caída de las bolsas de valores de todo el mundo, debida, especialmente,
a la falta de liquidez

Crisis de las hipotecas en EEUU

Burbuja inmobiliaria en España
Año 1998 Año 2002
• Presidente Aznar promulgó la Ley de • Ritmo de la construcción se aceleró

Suelos • Aznar propuso una reforma laboral (reducción de
• Se aumentó el terreno urbanizable derechos laborales)
• Negocio rentable para los empresarios • Esta medida disminuyó la tasa de desempleo
• Se empezaron a construir más viviendas • Se disparó la demanda de mano de obra (nacional
• La mayor oferta hizo que los precios de y extranjera) y el ritmo de construcción de
las viviendas bajaran y se facilitó el viviendas continuó
acceso a ellas • La ley de suelo falló
• El aumento de la demanda de vivienda aumentó
su precio y eso a su vez disparó el precio del suelo
• El precio del suelo subió porque este se tasaba en
función a los beneficios potenciales y esto terminó
subiendo aún más el precio de las viviendas
• El alto margen de las viviendas atrajo
especuladores lo que aumentó más el precio de las
viviendas

Año 2005
• La burbuja ya estaba desatada España 1998 2005
• España en una año construía más Valor promedio de una vivienda (Euros) 100,000 200,000
Sueldo promedio (Euros) 1,200 1,200

viviendas que Francia, Alemania e Italia
juntos
• Gracias a la construcción el PBI de Sueldo medio anual 2005 (Euros)
España se disparó Alemania 41,691
Gran Bretaña 40,051
Belgica 36,672
Evolución de Precios de las Viviendas por m2 Francia 29,047
(Euros/m2)
España 20,438
2,905
2,516 Fuente: Eurostat 2005
1,667
Evolución de la Tasa de Desempleo
954 1,089
915 22.9%
13.9%
9.2%
1990 1994 1998 2002 2005 2007
Fuente: Sociedad de Tasación 1995 2000 2005
Fuente: INE

Año 2005 Año 2007
• Vivienda más cara y sueldos congelados • La deuda de las familias, administraciones

públicas, empresas y entidades financieras era
descomunal
¿Por qué la gente sigue comprando
viviendas?
Causa Efecto
• Los bancos rebajaron las exigencias para

Creación
acceder a los créditos de Crecimiento
riqueza
• Las hipotecas se estiraron a 40 años para
que las personas puedan pagar las cuotas
• Se pensaba erróneamente que si algún día
una persona no podía pagar las cuotas Origen Causa Efecto
podía vender la vivienda a un mayor precio

(porque éstos siempre suben), pagar las Creación
hipoteca, recuperar la inversión y quedarse Deuda Crecimiento de
riqueza
con un beneficio
• La vivienda nunca baja!!!


Año 2008
• La vivienda estaba muy cara

• Las personas tenían que tomar hipotecas a 40 años y vivir en casas muy reducidas
• Había que parar esta burbuja pero nadie sabía cómo
• Estalló la crisis crediticia en EEUU que se contagió por todo el mundo
• De la noche a la mañana los bancos dejaron de prestar dinero
• Los inversores dejaron de comprar deuda
• El pánico se desató
• Como nadie prestaba dinero se produjo un efecto dominó
• El consumo se desplomó
• Se contrajo la economía
• Las empresas empezaron a hacer despidos masivos
• Las familias sin trabajo dejaron de pagar sus hipotecas y éstas fueron ejecutadas
• La demanda de viviendas cayó y por consiguiente los precios de las mismas bajaron
CRISIS


¿Burbuja Inmobiliaria en China?


Reloj inmobiliario de América Latina - 2016
Ciudad de México
Bogotá
Santiago
Expansión Sobreoferta
Ciudad de Panamá
Recuperación Declive Lima
Río de Janeiro
Sao Paulo
Buenos Aires
MERCADO INMOBILIARIO CORPORATIVO – SAE 2019

Buenos Aires
Expansión Sobreoferta
Ciudad de Panamá
Recuperación Declive
Lima
Ciudad de México
Bogotá Río de Janeiro
Sao Paulo Santiago

¿Qué es el coworking?
VENTAJAS DESVENTAJAS
Pago único Plazos de Menor Restricciones de

mensual contrato flexible privacidad TI
Aforo elevado Incertidumbre. Es un

por m2 modelo que aún está a
No se invierte en Comunidad prueba
CAPEX
El coworking atiende las 3 rigideces del mercado de

oficinas: altos costos de implementación, contratos de
largo plazo, trabajo colaborativo y servicios.

¿QUE ES UNA EMPRESA INMOBILIARIA?
Definición
• Una Inmobiliaria es una empresa que se dedica a comercializar bienes inmuebles
• Un inmueble es un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable, tanto física como
jurídicamente
Funciones
o Venta / Alquiler de Departamentos
o Venta / Alquiler de Casas
o Venta / Alquiler de Oficinas
o Venta / Alquiler de Locales Comerciales
o Venta / Alquiler de Terrenos
Objetivos principales
• Una Inmobiliaria debe generar valor para sus clientes:
“El cliente debe percibir que el inmueble que adquirió satisface sus expectativas (precio,
calidad, estilo de vida, etc.) apreciando el servicio, el respaldo y la seriedad de la inmobiliaria“
• Una Inmobiliaria debe generar valor para sus accionistas:

“Los proyectos inmobiliarios deben ser exitosos y arrojar los resultados económicos esperados
(ROS, TIR, utilidad, etc.). La empresa debe estar posicionada en el mercado y devolver en
utilidades el aporte de sus socios.

ORGANIZACIÓN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA
Estructura de una empresa inmobiliaria por áreas funcionales
Desarrollo Operaciones
• Desarrollo • Gerencia de proyectos • Post Venta

• Arquitectura • Seguridad
• Logística • Lavado de activos
• Gestión de calidad
Comercial Administración y Finanzas
• Ventas • Finanzas • Legal

• Marketing • Contabilidad • Servicios generales
• Control administrativo de ventas • Control de gestión • Tecnología de la
• Servicio al cliente • Recursos humanos información

ORGANIZACIÓN DE UNA EMPRESA INMOBILIARIA
Funciones de cada área de una empresa inmobiliaria
Desarrollo Operaciones
Responsable de la evaluación, negociación Responsable de gerenciar los proyectos

y compra de terrenos para la realización de para que estos logren los resultados
nuevos proyectos esperados
Comercial Administración y Finanzas
Responsable de la comercialización de los Responsable de gestionar y administrar los

inmuebles (ventas y marketing) y de recursos económicos y de brindar el
brindarle la mejor atención a los clientes soporte a todas las demás áreas de la
empresa

LaEmpresaInmobiliaria
¿Quéesuna Empresa Inmobiliaria
q Una empresa inmobiliaria es una empresa cuya principal

actividad económica es ofrecer bienes inmuebles (casas,
departamentos, oficinas, etc); así como servicios altamente
correlacionados a dichos bienes (Alquileres, gestión de
créditos hipotecarios, asesoramiento inmobiliario,
administración de propiedades, etc).
q Estos bienes y servicios pueden tener dos posiblesorígenes:

§ Producción (Empresa Constructora Inmobiliaria)
§ Adquisición (Empresa de Brokerage o corretaje)
3
Tipos de EmpresasInmobiliarias
(por emprendimiento de proyectos)

Al analizar la empresa en el contexto bivariado de la cantidad de
proyectos que buscan operar y el tamaño de los mismos, encontramos
4 tipos de organizaciones:
+ Tamaño Proyecto
Focalizadas Constructoras
(+) Tamaño (+) Tamaño
(-) N° Proyectos (+) N° Proyectos
+ Número Proyectos
Boutique Descentralizadas
(-) Tamaño (-) Tamaño
(-) N° Proyectos (+) N° Proyectos
4
Inmobiliarias Boutique
Principales Fortalezas
q La estructura de costos e involucramiento de los dueños permiten que la
desarrolladora pueda superar problemas locales de alto nivel de
complejidad.
q Ante una estructura humana flexible, la organización boutique es
sumamente resiliente. Puede soportar embates del mercado y
rápidamente reposicionarse.
q Capacidad de aprendizaje. Nuevos nichos, oportunidades disruptivas y
casos extraños suelen ser difíciles de atender con organizaciones más
pesadas y lentas. La capacidad de adelantarse a estas oportunidades es
pieza clave del negocio boutique.
q Atender micro segmentos. Algunas zonas arrojan micro oportunidades
limitadas principalmente por temas legales. Solo una organización
esbelta y dinámica tendrá capacidad de atender oportunidades de menor
escala.
q Atención al detalle. Solo una empresa enfocada en pocas tareas puede
realmente prestar atención a profundidad a su producto.
5
Inmobiliarias Boutique
Factores de Riesgo
q Tomar proyectos donde no haya experiencia de desarrollo.
q No poder construir competencias organizacionales.
q Complicación de financiamiento por cambiar constantemente de tipo de
proyectos.
6
Inmobiliarias Focalizadas
q Gracias a la escala de sus proyectos pueden convocar talento externo en
arquitectura y múltiples especialidades de calidad mundial.
q Por el impacto en la ciudad tienen la capacidad de cambiar
verdaderamente y reconvertir zonas, con lo que enfrentan estructuras de
costo de tierra diferentes.
q Gracias a la cobertura mediática e impacto de este tipo de proyectos en
la ciudad tendrán mejor capacidad de negociación con autoridades.
q Sus proyectos tienen intervalos de tiempo más amplio, por lo que
tendrán certeza de ingresos y podrán crear estructuras y organizaciones
que cobijen el proyecto.
7
Inmobiliarias Focalizadas
Factores de Riesgo
q Por la magnitud de sus proyectos, la velocidad de avance puede ser
excesivamente lenta.
q Fuentes de financiamiento de escala.
q Impacto de ciclos económicos por duración larga de proyectos.
q No contratar talento al nivel requerido por la escala del proyecto.
8
Inmobiliarias Descentralizadas
q Las economías de conocimiento asociadas a un segmento de mercado.
Replicar un producto que resuelve una necesidad específica de un
segmento permite tener lecciones aprendidas constantes.
q Estandarizar procesos y productos permite crear una organización
ordenada con un enfoque en eficiencia y búsqueda de ahorros.
q La experiencia permite predecir crecimiento y por tanto anticipar
demanda de tierra para crear reservas adecuadas a las proyecciones.
9
Inmobiliarias Descentralizadas
Principales de Riesgo
q Land finding y creación de reservas territoriales –escasa odemasiada-.
q Agotamiento de la efectividad comercial del producto replicable.
q Escalamiento en estructuras de costos por tamaño de organización.
q Costos corporativos, falta de validación y obtención de conocimientos
locales.
10
Inmobiliarias Constructoras
q Tiene la capacidad de planear proyectos de enorme envergadura y con
equipo propio (mismo que participará en varios emprendimientos).
q Tiene una presencia política relevante por su participación en múltiples
localidades geográficas.
q Por su posicionamiento, tiene la posibilidad de atraer clientes
internacionales, sean marcas comerciales, empresas inversionistas, entre
otros.
q Desarrollará un área de captación y atención a inversionistas más
sofisticada que los otros tres modelos de crecimiento.
11
Inmobiliarias Constructoras
Principales de Riesgo
q Profundidad de los mercados en que participan.
q Mantener mecanismos de financiamiento constantes y de largo plazo.
q Afrontar ciclos económicos negativos con portafolios completos de gran
escala, crear equipos directivos de capacidad destacada, desarrollar
competencias comerciales a la escala del portafolio.
12
Tipos de EmpresasInmobiliarias
(por la gestión inmobiliaria de susactivos)
Madurez
deActivos Administrador
de
Patrimonios
Negocio
Promotor
Rehabilitador
Habilitadores
Urbanos
Complejidad de Gestión 13
MUCHAS GRACIAS!!!

Sesion 1 - Estrategia, Organización y Gestión de Empresas Inmobiliarias - 2019-2

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Sesion 1 - Estrategia, Organización y Gestión de Empresas Inmobiliarias - 2019-2

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

Estrategia, Organización y Gestión de

Ing. Piero Bengoa

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 2

Producto Bruto Interno (PBI)

• Existen tres formas de concebir el PBI de una economía:

o El PBI es la suma de las rentas de la economía durante un determinado periodo

Ejemplo de cálculo del PBI

Ejemplo de cálculo del PBI

• El PBI es la suma del valor añadido de la economía durante un determinado periodo:

100 $ (valor añadido de la empresa siderúrgica)

210 $ (valor añadido total)

• El PBI es la suma de las rentas de la economía durante un determinado periodo:

80 $ (renta del trabajo de la empresa siderúrgica)

70 $ (renta del trabajo de la empresa automovilística)

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 5

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 6

PBI América Latina y el Caribe: 2001-2012

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 7

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 8

Variación anual: PBI global y PBI construcción: 2003-2012

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 9

Variación % anual: PBI global y PBI construcción: 2003-2012

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 1

Comportamiento del PBI: 2008 - 2014

Fuente: INEI, Proyecciones MEF

Porcentaje de Créditos Hipotecarios respecto al PBI

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 12

Evolución de la inflación: 1992 - 2013(%)

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 13

Proyección de la inflación en América Latina: 2012 - 2013 (%)

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 14

Distribución de personas según NSE

Total Lima Metropolitana

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 15

Distribución de personas según NSE

Total Perú Urbano

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 16

Distribución de personas según NSE

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 17

Distribución de NSE en principales ciudades del Perú2012

Huancayo 18% 25% 35% 22% 343.0

Iquitos 13% 26% 39% 22% 411.3

0% 14% 20%25% 40% 60%

8% 22% 38% 32%

Mejora en indicadores económicos y sociales

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 20

Demanda insatisfecha según precio de la vivienda - Julio 2012

PRECIO DE PRECIO DE DEMAND OFERTA DEMANDA PARTICIP. PRECIO DEMANDA

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 21

Evolución de la Demanda, Oferta y Precios

Comparación año 2012 vs. año 2000

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 22

Las variables de mercado inmobiliario continúan mostrando un gran

250,000 ∆ = 396,213 und

Las variables de mercado inmobiliario continúan mostrando un gran

Evolución de ventas de viviendas (und) – Departamentos

• Todavía hay una

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 24

Las variables de mercado inmobiliario continúan mostrando un gran

Evolución de Precios por m2 (US$/m2) - Departamentos

Gestión de la Empresa Inmobiliaria – Sesión 1 25

Las variables de mercado inmobiliario continúan mostrando un gran