¿Cuándo se transfiere la propiedad de un inmueble?

Martín Mejorada|  6945Sábado, 09 de Enero de 2021

"Llama mi atención que la justicia plebiscitaria diga que la propiedad inmueble se transfiere con la escritura pública que da lugar a la inscripción en

los Registros. Para esta afirmación el Jurado únicamente habría accedido al asiento registral, pero no al título de la transferencia que en este caso

fue una 'dación en pago'"

 
El Jurado Electoral Especial ha excluido de la contienda a un candidato presidencial, porque supuestamente omitió declarar en
diciembre pasado, una propiedad inmueble que según el Jurado ya le pertenecía desde noviembre, fecha de la escritura pública
del título que a la postre permitió la inscripción del dominio a nombre del postulante.  No me pronuncio sobre las normas
electorales y el alcance de las declaraciones que deben hacer los candidatos, pero sí llama mi atención que la justicia
plebiscitaria diga que la propiedad inmueble se transfiere con la escritura pública que da lugar a la inscripción en los Registros.
Para esta afirmación el Jurado únicamente habría accedido al asiento registral, pero no al título de la transferencia que en este
caso fue una “dación en pago”.  
 
Pues bien, el artículo 949 del Código Civil señala que “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”. Esto quiere decir que las fechas de: el acuerdo inicial, la
minuta, la escritura pública o incluso la propia inscripción del título en los Registros Públicos, no son determinantes para afirmar
cuándo se ha transferido la propiedad.
 
Puede ocurrir perfectamente que las partes convengan que la propiedad pasará al destinatario en el momento de la inscripción o
incluso después.  Diferir la transferencia es una facultad de los contratantes, y suele ocurrir en contratos complejos, como la
dación en pago. El transferente y el beneficiario señalan el instante en que se producirá el cambio de dueño, indicando un evento
o un tiempo que dará lugar al traslado del dominio.  Es decir, la fecha de la escritura pública no es concluyente en lo absoluto. El
pacto es el título de la transferencia y la fuente fundamental del derecho.
 
Tratándose de acuerdos que se inscriben en los Registros Públicos, ciertamente el título queda en los archivos registrales y ahí
consta el detalle sobre cuándo opera la transferencia.  El asiento registral no prima sobre el título.  Además, en materia de
transferencia inmobiliaria el acuerdo no está sometido a formalidad alguna. Las partes podrían modificarlo incluso mediante
convenios que no llegan al Registro pero que igual tiene efectos sobre el momento en que opera el cambio de titular.
 
En suma, conocer el título archivado y eventuales acuerdos complementarios, es indispensable para determinar cuándo se
transfiere la propiedad.  Esta verificación siempre es importante, especialmente cuando las autoridades toman decisiones
trascendentales para la sociedad.