ADMINISTRACION

DE OBRA
CREACION DE
UNA
EMPRESA
CONSTRUCTORA
DOCENTE ARQUITECTO JOSE ROBERTO BUENAVENTURA R.
ORGANIGRAMA CONSTRUCTORA N.N
MISION - VISION
PROPIETARIO - JUNTA DE ACCIONISTAS - SOCIOS - INVERSIONISTAS

GERENTE GENERAL - CEO

GERENTE DE PROYECTO

DEPARTAMENTO TECNICO DEPARTAMENTO ADMINISTRATIVO

DIRECTOR DE PLANEACION Y PROYECTOS SUBGERENTE
DIRECTOR DE OBRA ADMINISTRATIVO
SUBGERENTE FINANCIERO SUBGERENTE COMERCIAL
DE DISEÑO

ASISTENTE
ARQUITECTURA INGENIERIA ARQUITECTO RESIDENTE INGENIERO RESIDENTE COMITÉ DE OBRA
ADMINISTRATIVO
CONTABILIDAD DIRECTOR DE VENTAS

ARQUITECTO DISEÑADOR INGENIERO CALCULISTA SUPERVISORES DE OBRA DIRECTOR DE OBRA ASISTENTE TECNICO COTIZACIONES Y COMPRAS AGENTES COMERIALES

ASISTENTE DE DISEÑO GEOTECNIA MAESTRO GENERAL CONTRATISTAS ASESOR JURIDICO TESORERIA A. C. INTERNOS/EXTERNOS

CONTROL COSTOS Y
ARQUITECTOS DIGITADORES INGENIERO ELECTRICO CONTRAMAESTRO RESIDENTES SALA DE VENTAS
PRESUPUESTO

DIGITADOR TECNICO INGENIERO HIDROSANITARIO OFICIALES ASISTENTE TECNICO HSE

GERENTE ASEGURAMIENTO DE
RENDERISTA INGENIERO AMBIENTAL AYUDANTES PRACTICOS
ADMINISTRATIVO LA CALIDAD

ARQUITECTO PAISAJISTA COSTOS Y PRESUPUESTOS AYUDANTE POSVENTA

ARQUITECTO BIOCLIMATICO PROGRAMACION ALMACENISTA

COMITÉ TECNICO JEFE DE PATIO

POSVENTA
 LA EMPRESA CONSTRUCTORA (LA
ORGANIZACIÓN)

$$$$

INVERSIONISTAS, JUNTA DE ACCIONISTAS, PRESIDENCIA.

 MISION VISION OBJETIVOS F
u
n
La Misión es el motivo, propósito, fin o razón de ser de la existencia de una empresa u organización por que define: c
I
1) lo que pretende cumplir en su entorno o sistema social en el que actúa, o
2) lo que pretende hacer, y n
3) el para quién lo va a hacer; e
s
d
La Visión de una empresa es el objetivo de largo plazo que se plantea el dueño o quien dirige la organización. Y lo más e
importante: expresa sus valores y marca la pauta sobre cómo la compañía y sus trabajadores deben enfrentarse al día a
día. Si la MISION debe explicar quienes somos, la VISION señala hacia dónde vamos.
u
Es la capacidad de ver más allá, en tiempo y espacio, y por encima de los demás, significa visualizar, ver con los ojos de n
la imaginación, en términos del resultado final que se pretende alcanzar.
G
e
El OBJETIVO son las estrategias planteados por una organización para lograr determinadas metas y a
r
largo plazo la posición de la organización en un mercado específico, es decir, son los RESULTADOS
e
que la empresa espera alcanzar en un tiempo mayor a un año, realizando acciones que le permitan
n
cumplir el objetivo trazado .
t
e
 PRINCIPIOS BASICOS DE LA ORGANIZACION
TEORIA DE LA ADMINISTRACION (aplicado a la construcción.)
DIVISION DEL TRABAJO (Asignar tareas por especialidad)
ESPECIALIZACION (Consecuencia de la división del trabajo)
JERARQUIA (Autoridad, Responsabilidad, delegación)
AMPLITUD ADMINSTRATIVA (Numero de subordinados que un administrador puede supervisar)
FUNCIONES DE UN GERENTE

Formular objetivos y determinar el medio para alcanzarlos

PLANEAR
ORGANIZAR Diseñar el trabajo, asignar recursos, coordinar las actividades

DIRIGIR Designar el personal, dirigir sus tareas, liderar, motivar, comunicar.

CONTROLAR Monitorear las actividades y corregir los desvíos

LA EMPRESA CONSTRUCTORA
(LA ORGANIZACIÓN)
EMPRESA CUYO FIN ES UNICAMENTE EL DESARROLLO Y
VENTA DE PROYECTOS DE CONSTRUCCION (Lucrarse con
sentido de responsabilidad y función social)

SER PARTE DE UN CONGLOMERADO AUN MAYOR

 C.E.O - GERENTE GENERAL
 (Chief Executive Officer).
 Oficial Ejecutivo en Jefe
 Consejero delegado o
 Director ejecutivo,
 Gerente general.

Es el máximo responsable de la gestión y dirección administrativa

de la empresa. Por un lado tiene que gestionar el día a día de
la empresa, tiene que ser el gran motivador de todos los
empleados y quién marque las pautas y los objetivos a alcanzar.
 C.E.O - GERENTE GENERAL

LOGRAR UN DESEMPEÑO EFICIENTE

Qué resultados necesita obtener.
Que cambios debe lograr
Que habilidades necesita desarrollar.
Debe evaluar en que es ACERTADO y que es lo que NO está haciendo correctamente.

El CEO no puede perder el foco. Concepto de VISION

Un aspecto fundamental es actuar como un LIDER no como un JEFE.
Para triunfar necesita INSPIRAR con el EJEMPLO y trasmitir energía positiva.
 DONDE DEBE ENFOCAR SU ENERGIA ALGESTIONAR ???

MANTENER
ADEMAS DE: PRODUCIR VENDER FINANZAS
SALUDABLES

Problemas en producción
IMPREVISTOS .

Reclamos por garantías

Ausentismo
“praevidēre” que significa
ver algo con antelación. Falta de insumos

Flujo de caja

Alza en insumos

Problemas que demandan y consumen horas de energía. TIEMPO= DINERO

 IMPREVISTOS vs IMPREVISIBLE .

nombre masculino plural

(imprevistos) En la Administración,
gastos para los cuales no hay crédito
habilitado y distinto.
En Derecho a estos hechos imprevistos se los denomina CASOS FORTUITOS,
y son eximientes de responsabilidad, por ejemplo, faltar a clases o al trabajo
por enfermarse…….

Problemas que demandan y consumen horas de energía. TIEMPO= DINERO

DONDE DEBE ENFOCAR SU
ENERGIA AL GESTIONAR

DEFINIR NECESIDADES EN LA DEFINICION

DEL

PRIORIDADES PRESUPUESTO
DELEGAR ENFOCARSE EN TEMAS ESTRATEGICOS
TAREAS

El CEO no debe asumir responsabilidades

Esto significa ser responsable en la gestión
que no le competen para no quedarse en
de tareas. Esto es pensar como CEO.
problemas operativos.
 PENSAR COMO CEO

Estar preparado para tomar

FORTALECER su perfil decisiones que afecten el
destino del negocio

COMUNICAR LA FORMA DE
TRABAJAR

SOBRE NUEVAS INVERSIONES

 PENSAR COMO CEO
Las obras en
ESTAR INFORMADO SOBRE LO QUE general y en las
PASA EN LAS UNIDADES DE NEGOCIO actividades en
particular

Adquirir tierra
PLANTEAR METAS CORPORATIVAS Diseñar el producto
Definir el cliente objetivo
El CEO es un
ADAPTARSE
CAMBIO patrocinador
al cambio DESARROLLAR
del cambio
OPONERSE AL HABITOS
CAMBIO ES SEÑAL POSITIVOS QUE
DE INCIDAN + EN LA
ES UNA ESTANCAMIENTO
CONSTANTE EMPRESA
 PRINCIPALES FUNCIONES DE UN
CEO EN LA EMPRESA
DESARROLLAR y hacer cumplir el PLAN DE NEGOCIOS

TRABAJAR de forma organizada y lograr EL CRECIMIENTO

ORGANIZAR el presupuesto.

DEFINIR prioridades y necesidades.

ESTABLECER LA VISION DEL NEGOCIO. La visión Permite establecer el rumbo y las aspiraciones de una empresa.

DEFINIR el modelo de negocio. Permitirá identificar y establecer actividades que generen mas valor, las ventajas
competitivas, lo que hace a la empresa diferente de los competidores.

POTENCIAR EL TALENTO HUMANO DE LA EMPRESA. Canalizar las energías y capacidades de las personas en favor
del negocio.

CONSTRUIR buenas relaciones con sus dirigidos. SER POLITICO (Relacionarse , tener ascendencia sobre la gente)
LA EMPRESA CONSTRUCTORA
QUE ES UNA EMPRESA CONSTRUCTORA
La industria de la construcción cumple un rol Importante en el desarrollo de un país, que satisface
las necesidades de infraestructura de la mayoría de las actividades económicas y sociales de
este.
En el caso especial de la CONSTRUCCION CIVIL, se define como el área que lleva a cabo la
edificación de una infraestructura de uso pública o privada, urbana o rural.
La industria de la construcción se puede dividir en dos grandes grupos: DISEÑO Y EJECUCION
Dando lugar a un gran grupo de profesionales, y técnicos como arquitectos, ingenieros de varias
especialidades, etc

La construcción cumple la función de fabricar edificios e infraestructuras.

En un sentido más amplio, se denomina construcción a todo aquello que
exige, antes de hacerse, disponer de un proyecto y una planificación
LA EMPRESA CONSTRUCTORA

TIPOS DE OBRA
OBRAS PUBLICAS. A través de procesos licitatorios
OBRAS PRIVADAS. De acuerdo al enfoque y visión de cada empresa
 LA EMPRESA CONSTRUCTORA
QUE ES UNA EMPRESA CONSTRUCTORA

OBRAS PUBLICAS
SUPLIR LAS NECESIDADES DE LA COMUNIDAD EN EL
MARCO NORMATIVO
TERRITORIO.
LEY 80
1150 Y DEMAS
EQUIPAMENTOS PUBLICOS
INSTITUCIONALES
INFRAESTRUCTURA
 LA EMPRESA CONSTRUCTORA
EMPRESAS PRIVADAS
PROCESOS
TAMBIEN SUPLE NECESIDADES DE LA COMUNIDAD. LICITATORIOS
ESTATALES

Equipamientos públicos, proyectos

institucionales, vivienda vis - vip,
infraestructura de servicios
GERENTE DE PROYECTO
Es el encargado de administrar los recursos físicos-
tecnológicos, humanos y financieros pertenecientes al
proyecto especifico. ESTRUCTURA DE LA ORGANIZACION

La disciplina que aplica un gerente de proyecto se denomina Project Management o Administración

de Proyectos o Gerencia de Proyectos y consiste en la aplicación de conocimientos, habilidades,
herramientas y técnicas en un amplio rango de actividades para lograr cumplir con los requerimientos de
un proyecto en particular.

DEBE SER UN TECNICO Y UN POLITICO

• El conocimiento y la habilidad técnica la aplica en el desarrollo especifico de la obra.
• La habilidad política para manejar tanto las instancias superiores como sus subordinados o
equipo de proyecto en pos de los resultados. Significado «de, para o relacionado con los
ciudadanos») es el proceso de tomar decisiones que se aplican a todos los miembros de un
grupo. ... Es la ciencia social que estudia el poder público o del Estado.
GERENTE DE PROYECTO
La HABILIDAD TECNICA puede ser IRRELEVANTE frente a la HABILIDAD POLITICA
ya que esta se delega a los colaboradores del proyecto especializados en sus tareas.

La habilidad política no, pues es de su entero manejo.

Se destaca como la figura clave en la planificación, ejecución y control

del proyecto y es el motor que ha de impulsar el avance del mismo mediante la toma
de decisiones tendientes a la consecución de los OBJETIVOS

Integra los esfuerzos de las diferentes áreas de una empresa que intervienen en el
desarrollo del proyecto.

Mentor, coach, que capacita, estimula, supervisa,

motiva y corrige a los integrantes de su equipo participes
del proyecto.
FUNCIONES DEL GERENTE DE PROYECTO
Define OBJETIVOS del proyecto
Alinea el proyecto con la estrategia empresarial- Institucional. OBJETIVOS
Maneja los recursos físicos, financieros, humanos y su asignación a las tareas.
Administra los COSTOS y presupuestos.
Administra la CALIDAD del proyecto. MISION
Participar en la integración del equipo. Nomina. Define perfiles y competencias. POLITICO
Garantiza que el personal de proyecto reciba toda la información necesaria.
Analizar y manejar los riesgos.
Administrar el recurso humano. LIDER- POLITICO
Manejar las comunicaciones.
Analizar avances y/o retrasos. Comunicar a las diferentes Instancias. Orientar y delegar a su equipo y
ejercer la supervisión necesaria. Gestionar los plazos para terminar el proyecto a tiempo.
Negociar con proveedores externos para asegurarse que todos los materiales y recursos necesarios estén
disponibles a tiempo en la obra.
Manejar las herramientas de control, cronogramas y programación del proyecto
Hacer seguimiento y control oportuno.
Administrar los problemas y los cambios que el proyecto exija sobre la marcha. IMPREVISTOS -
DELEGAR
LA GERENCIA DEL PROYECTO

QUE ES UNPROYECTO
 LA GERENCIA DEL PROYECTO
QUE ES UNPROYECTO
 En el campo de la arquitectura y la ingeniería
civil, el proyecto es el conjunto de documentos
mediante los cuales se define el diseño de
una construcción antes de ser realizada.
 Es el documento base sobre el que se desarrolla
el trabajo de los arquitectos, ingenieros y
SE DESARROLLA EN LA ETAPA DE PLANEAMIENTO
proyectistas de distintas especialidades
ES LO QUE NOS GARANTIZA QUE NO HAYA IMPROVISACION EN LA ETAPA DE EJECUCION O DE OBRA.

Ciclo racionalizado del Proceso: Planeamiento, Organización, Produccion y Control

 LA GERENCIA DEL PROYECTO
Ciclo racionalizado del Proceso: Planeamiento, organización, produccion y control

PLANEAMIENTO Se fijan Objetivos globales y las políticas para alcanzarlos

ORGANIZACIÓN Elaborar programas y determinar recursos para lograrlos en

el tiempo determinado.

PRODUCCION Se ejecutan las obras de acuerdo con los programas

establecidos.

Comprobacion de las metas previstas en términos de:

CONTROL calidad, cantidad, costo y tiempo.
Previo, durante y posterior a todos los procesos.
PLANEAMIENTO DE UN EDIFICIO
 PLANEACION, es fijar y programar las actividades por realizar, para
lograr objetivos donde se indican los recursos que hay que utilizar.

 PLANEACION, es fijar un curso de acción concreto que ha de

seguirse. Estableciendo los principios que habrá de orientarlo, la
secuencia de operaciones para realizarlo y las determinaciones de
tiempos y numero necesarios para su realización (Programación)

 PLANEACION, Es determinar mentalmente un curso de acción

teniendo en cuenta los factores que influyen en una situación en
particular indicando las futuras condiciones para alcanzar los
objetivos
 PLANEAMIENTO DE UN EDIFICIO

PRINCIPIOS DE PLANEACION
PRECISION
Especifica, objetiva sin vaguedades.
FLEXIBILIDAD
Por que se desarrolla en un medio dinámico.
Abarca lo parcial y lo total
UNIDAD
Unificación e interrelación de las
actividades
 PLANEAMIENTO DE UN EDIFICIO
 EL PROCESO DE PLANEAMIENTO ESTA COMPUESTO POR 5
FASES:
1. PROYECTO - PREFACTIBILIDAD
2. PROMOCION
3. EJECUCION - CONSTRUCCION
4. USO Y MANTENIMIENTO
5. REHABILITACION – RECICLAJE.
 PLANEAMIENTO DE UN EDIFICIO

ETAPAS
DECISIONES BASICAS
INVESTIGACION
ESTUDIOS Y PROYECTOS
LICITACION Y CONSTRUCCION
PLANEAMIENTO DE UN EDIFICIO
 DECISIONES BASICAS

 IDEA – DEFINICION DE OBJETIVOS- PREFACTIBILIDAD DEL PLAN- PROYECTO ARQUIT.

 IDEA- SELECCIÓN DEL EQUIPO DE TRABAJO – ASESORES-CONSULTORES-PROYECTISTAS.
 O DESARROLLAMOS EL DISEÑO ARQ. A TRAVEZ DE CONCURSO ARQUITECTONICO
 INVESTIGACION

 A PARTIR DEL PROGRAMA ARQUITECTONICO – DETERMINANTES DEL DISEÑO- ESTUDIOS

PRELIMINARES
 DETERMINANTES DEL DISEÑO: FUNCIONALES, LEGALES, REGLAMENTARIAS, ECONOMICAS,
FISICAS, AMBIENTALES, SICOSOCIALES, TECNOLOGICAS
 ESTUDIOS PRELIMINARES: ESTUDIO DE MERCADEO, LEVANTAMIENTOS PREVIOS, SONDEOS.
PLANEAMIENTO DE UN EDIFICIO
 ESTUDIOS Y PROYECTOS
 PROCESO DE DISEÑO – ANTEPROYECTO ARQUITECTONICO- COORDINACION DE
ANTEPROYECTOS TECNICOS.
 PROYECTO ARQUITECTONICO – COORDINACION DE PROYECTOS – PLANOS
CONSTRUCTIVOS – PROYECTO DE INSTALACIONES- PLANOS DETALLES CONSTRUCTIVOS.
 ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS
LICENCIA DE CONSTRUCION
APROBACION DE PLANOS TECNICOS
 PRESUPUESTO Y PROGRAMACION
 REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
PLANEAMIENTO DE UN EDIFICIO
 LICITACION Y CONTRATACION
 LICITACIONES –PLIEGO DE CONDICIONES. NORMAS , ESPECIFICACIONES, PLANOS , MINUTAS
 PROCESO DE CONTRATACION – ESTUDIO, ADJUDICACION, PERFECCIONAMIENTO
CAPITULOS DE OBRA – SERVICIOS PROFESIONALES
 ETAPA DE CONSTRUCCION - CONTROL
 FUNCIONAMIENTO – ADMINISTRACION- USUARIOS
POSVENTAS - GARANTIAS
EL CONTROL DE LAS OBRAS
Es la FUNCION de COMPROBAR y CORREGIR las LABORES de las PERSONAS que
trabajan en la OBRA , encaminada a adecuarla a los objetivos y planes de la misma.

Se aplica también al ámbito del proceso de PLANEACION y DISEÑO.

Debe concentrarse en los factores mas importantes que determinen la calidad final de
la obra.

Nadie se controla correctamente así mismo. El autocontrol no siempre es suficiente. Por

eso ciertas actividades del personal de obra debe ser controlado por otras.

El control es un medio no un fin.

El control no produce la calidad. La calidad es una condición intrínseca de la obra.

Vela por que se utilicen los medios apropiados para obtenerla.
EL CONTROL DE LAS OBRAS
TOMA DE DECISIONES- FIJACION DE OBJETIVOS.

ESTUDIOS DE PREFACTIBILIDAD- PROGRAMA

ARQUITECTONICO- SELECCION DEL GRUPO DE
TRABAJO

ESTUDIOS PRELIMINARES- ESTUDIOS DE

MERCADO-ESTUDIO DEL LOTE- TOPOGRAFIA-
ESTUDIO DE SUELOS- RIESGOS.

DETERMINANTES DEL DISEÑO-LEGALES-

NORMATIVOS- ECONOMICOS FINANCIEROS-
FISICO-AMBIENTALES-FUNCIONALES Y TECNICOS

PLANEAMIENTO
PROYECTO DEFINITIVO. ARQUITECTONICO –
CONSTRUCCION ESTRUCTURAL-DEMAS TECNICOS-ESTUDIOS
FUNCIONAMIENTO – USO – VIDA UTIL COMPLEMENTARIOS-PRESUPUESTO Y
PROGRAMACION
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL

LICITACION – CONTRATO – SUBCONTRATACION.

PRECIOS UNITARIOS- PRECIO GLOBAL- LLAVE EN
MANO – CONTRATACION DELEGADA

PROCESO CONSTRUCTIVO EN EDIFICACIONES

 PLANEAMIENTO
ETAPAS CONSTRUCCION
USO

PROYECTO
CLASE SUPERVISION
INTERVENTORIA
OBRA
ADMINISTRACION

DECISIONES BASICAS
INVESTIGACION

FASE DISEÑO
LICITACION
CONTRATACION
CONSTRUCCION
VIDA UTIL DEL EDIFICIO

EL CONTROL DE LAS OBRAS

 EL CONTROL DE LA EDIFICACION

INTERVENTOR DE
PROYECTO
INTERVENTOR DE OBRA

PROPIETARIO
PLANEAMIENTO CONSTRUCCION FABRICANTES
P/PROMOTOR

ASESORES CONTROL CONSTRUCTOR

ARQUITECTOS PROVEDORES

CONSULTORES
CONTRATISTAS
PROYECTISTAS

SERVICIO

ADMINISTRADOR USUARIOS

EL CONTROL DE LAS OBRAS

 EL CONTROL DE LA OBRA

MATERIALES
COMPONENTES
NATURALES

MATERAILES CONTROL DE CONTROL DE

TRABAJOS
ARTESANALES PRODUCCION EJECUCION

MATERIALES
OBRAS
INDUSTRIALES CONTROL
TECNICO

CONTROL DE RECEPCION

MATERIALES COMPONENTES TRABAJOS OBRAS

EL CONTROL DE LAS OBRAS

 ETAPA DE PLANEAMIENTO

EL CONTROL DE LAS OBRAS

 ETAPA DE PLANEAMIENTO
EL CONTROL DE LAS OBRAS
EL CONTROL DE LAS OBRAS

ETAPA DE CONSTRUCCION
EL CONTROL DE LAS OBRAS
AGENTES DEL PROCESO DE CONSTRUCION
AGENTES DEL PROCESO DE CONSTRUCCION
AGENTES DEL PROCESO DE CONSTRUCCION

PROYECTISTAS Arquitecto Diseñador General

Arquitecto diseñador especialista
Otros profesionales (Bioclimática, Paisajismo, Diseño urbano, RPH)
Ingeniero general
Ingeniero especialista (calculista, geotécnico, topógrafo,
ambientalista, hidrosanitario, electricista)

EMPRESA PRINCIPAL CONTRATISTA

EMPRESAS AUXILIARES SUBCONTRATISTAS
CONSTRUCTOR EMPRESAS DE INSTALACIONES SUBCONTRATISTAS
EMPRESAS SUBCONTRATISTAS DE MANO DE OBRA
AGENTES DEL PROCESO DE CONSTRUCCION

AGENTES PRIMARIOS PROCESO EDIFICATORIO

• SUMINISTRO DE MATERIALES
Ferreteros, materiales en general.
Directamente de la fuente (Pétreos)

• DIRECCION
Arquitecto – Ingeniero (Técnico o especialista). Interno o externo

• ENTIDAD DE CONTROL
Calidad de proyecto, Calidad en construcción. Agente externo
Laboratorios ensayo y pruebas de materiales. (Resistencia)

• PROPIETARIOS Y USUARIOS. (Responsabilidad en uso y mantenimiento)

AGENTES DEL PROCESO DE CONSTRUCCION
AGENTES SECUNDARIOS

1. Agentes inmobiliarios y comisionistas de ventas

2. Consultores técnicos especializados
3. Diseño asistido. Renderistas
4. Organizaciones empresariales o gremios, Instituto de construcción (AIS),
Camacol, SCA, Cámaras de comercio.
5. Consejos profesionales
6. Entidades de control y fiscalización
EL CONTROL DE LAS OBRAS
CONCEPTO MODERNO DE CONTROL

Enfoque tradicional de Control o interventoría Integral de las obras. Obstaculiza – Busca fallas-
Sanciona.

El interventor – Supervisor es un miembro del equipo que sin renunciar a ejercer estas
atribuciones cuando las circunstancias lo exijan, se preocupa por los objetivos del proyecto.

Hacer sugerencias, proponer soluciones.

No se puede convertir en un codirector, ni debe compartir con el constructor su

responsabilidad, como tampoco es un antagonista.

Además de fiscalizar, cumple una labor de asesoría para lograr aciertos de supervisión
oportuna para evitar fallas, es decir ejercer un control preventivo.

Los errores cometidos en las decisiones básicas de planeación nunca se podrán convertir en
aciertos por muy buena que sea la interventoría.