Universidad ESAN

Curso: Emisión y Colocación de Renta Fija y Variable

Profesor: Mgtr. Juan Luis Valdiviezo Trelles (CEFA)

Caso: Emisión de Instrumentos de Renta Fija (RF)

El Directorio de la Compañía de Seguros “La Seguridad”, viene evaluando el planeamiento

estratégico de la empresa luego de sus primeros años en el mercado de seguros local. Desde
su creación, la compañía viene generando interesantes resultados y una participación
creciente en el mercado de seguros, ofreciendo productos de fácil acceso y penetrando en
nuevos segmentos no atendidos tradicionalmente. De esta manera, uno de los principales
objetivos a alcanzar se refiere a posicionar a la Compañía como una empresa sólida y solvente
para afrontar con éxito la dura competencia que se espera en el sector en los próximos años.

Entre las líneas de acción que se pretende seguir, se ha planteado que la empresa desarrolle
un proyecto para un nuevo edificio corporativo ubicado en una zona empresarial en
consolidación; de tal manera que éste se convierta en un emblema del grupo económico al
que pertenece la compañía, propicie la imagen de solidez buscada, acompañe al crecimiento
natural que tiene la empresa por los nuevos negocios a incursionar y finalmente le permita
hacerse de un activo que incremente el rendimiento de su portafolio de inversiones, mediante
el alquiler de las oficinas libres, que no sean de uso de la propia compañía.

De lo anterior, la alta gerencia ha contratado a un grupo de consultores para dimensionar el

proyecto, estimar la inversión a requerir, así como identificar la mejor zona para su ubicación.
Luego de algunas semanas de trabajo el informe de los consultores arrojaba las siguientes
conclusiones:

- El edificio corporativo se ubicaría en un distrito del segmento A, sobre en un terreno

ya identificado en el cruce de 2 importantes arterias de la ciudad. El terreno a comprar
es de 3,500 m2 y su costo es de US $2,500/m 2. Se sabe además que la zonificación del
predio es compatible con “Comercio Metropolitano”, por lo que pueden construirse
sin inconvenientes edificios de oficinas con una altura no mayor a 21 pisos.
- La Compañía de Seguros necesitaría ocupar para su actual personal asignado a la Sede
Central de la empresa y para su crecimiento de los próximos años, dos pisos del
edificio corporativo. Asimismo, el diseño del edificio ha sido preparado para 8 pisos de
oficinas (la mitad del primer piso será usado como recepción y como auditorio para
eventos corporativos).
- Se ha estimado que el costo de construcción con los acabados para oficinas asciende
en la actualidad a US $700/m2, lo que incluye el costo de ascensores (se estima que las
zonas libres sin techar deben considerar aprox. 40% del terreno). Además, se
construirán 2 sótanos de estacionamientos, cuyo costo de se estima en US $500/ m 2
(para este caso, se podrá aprovechar un 90% del área del terreno).
 - La compañía pretende dar en arriendo de largo plazo 1 (contratos de usufructos) toda el
área que quede libre, luego de ocupar sus oficinas. Se sabe que, en la actualidad en
edificios similares de la zona identificada, los arriendos de oficinas ascienden a US $18/
m2 (cada piso de oficinas incluye aprox. 10% de áreas comunes, entre canales de los
ascensores, escaleras de escapes y pasadizos que no son sujeto de alquiler).

Con esta información, el Directorio le solicita a la alta gerencia realizar los estimados totales
del proyecto (compra del predio y costo de las obras civiles), así como la estrategia de
inversión y financiamiento que se requerirá para ir adelante con el mismo. En las hojas de
cálculo adjuntas se presentan diversas cifras de los estados financieros de la empresa en los 3
últimos años (cifras al cierre de cada año).

Del mismo modo, la alta gerencia luego de realizar los estimados solicitados, plantea al
Directorio como mecanismo de financiamiento, estructurar una emisión de bonos corporativos
sinkable a 5 años (cupones anuales constantes), los que incluirían un fideicomiso de garantía
en el que se aportaría el propio edificio corporativo. Se realizaría mediante una oferta privada
dirigida a un grupo preestablecido de inversionistas institucionales; de tal modo que buena
parte del proyecto sea financiado vía el mercado de capitales local (el rating tentativo del bono
sería AA).

Se pide:

1. Estimar cuál sería el monto total del proyecto, así como la parte que debería ser
cubierta vía la emisión privada de bonos, si la Compañía planea destinar el 50% de sus
inversiones vigentes en Caja y Bancos para dicho fin.
2. Definir las condiciones del bono para vender una estructura lo suficientemente
atractiva para los inversionistas.
3. Preparar la cuponera del bono, conforme las condiciones propuestas 2.
4. Preparar el Flujo de Caja Operativo proyectado de la empresa para verificar el
cumplimiento del servicio de deuda, hasta completar el plazo total del bono.
5. Estimar cuál sería el retorno para la Compañía por la inversión en el edificio
corporativo (en términos de tasa efectiva anual), bajo las condiciones propuestas 3.
6. Estimar para los años de vigencia del bono los ratios de rendimiento promedio del
portafolio, endeudamiento de la Compañía y el de cobertura de los bonistas.

1
Los contratos de usufructos/arriendo de oficinas estándar del mercado van entre 3 a 10 años, siendo
usual ajustes del orden del 3.0% por año, que ha sido la inflación promedio de los últimos años.
Asimismo, se sabe que en la zona los estacionamientos se alquilan a un costo de US $150/mes cada
estacionamiento (el ratio destinado a cada estacionamiento es de 20 m 2 lo que incluye las zonas libres y
rampas). Se sabe además que el ratio de vacancia de alquiler de oficinas en la zona es de 5% (tanto para
oficinas como para estacionamientos).
2
El Bono Soberano de la referencia en USD cotiza en niveles de 3.5%. Se sabe además que los bonos
“AA” en la actualidad pagarían un spread equivalente a 150 pbs adicionales.
3
Suponer que el proyecto toma un año en ser construido. Proyectar flujos de caja para contratos de
usufructo a 10 años, suponiendo como valor de rescate la venta de los flujos de caja por alquileres,
como una perpetuidad cuya rentabilidad exigida sea 10% anual.
Sugerencias:

- Calcule el ratio de retorno del portafolio total, comparando los ingresos financieros
(Resultado de Inversiones), versus el promedio del portafolio de inversiones.
- Suponer que el portafolio de inversiones rendirá a futuro lo mismo que el promedio
del retorno del portafolio total de los dos últimos años, y que dicha tasa se mantendrá
estable durante la vida del bono (no incluir dentro del portafolio promedio de cada
año la inversión en el edificio corporativo, cuyos ingresos serán equivalente a los
arriendos por cobrar).
- Se estima que las primas vendidas crezcan a un ritmo de 10% en los próximos 5 años.
De igual modo la gerencia planea mantener los ratios de costos y gastos para los
próximos años similares al promedio de los últimos 3 años; excepto en los ingresos
financieros cuya tasa de rendimiento debería ser similar al promedio de los últimos 2
años de rendimiento del portafolio total (considere el efecto por los ingresos de
alquiler por la inversión en el nuevo edificio corporativo fuera de este ratio).