SISTEMA FRANCES

Se le denomina así a este sistema registral en virtud de que su origen, desarrollo y

consolidación fue en Francia. Según Américo Atilio Cornejo: “En vísperas de la
revolución francesa, salvo el régimen particular de algunas costumbres entre los
actos traslativos o constitutivos de derechos reales, únicamente las donaciones
eran publicadas”.
En la evolución del sistema registral francés, se destaca que los registros se
llevaban por los apellidos de los propietarios, por tal razón es que se le concebía a
este como un tipo de sistema cronológico personal, de mera oponibilidad frente a
terceros, pero que no protegía al adquirente de las nulidades del acto inscrito. Lo
que quiere decir que el registro de la propiedad se lleva por nombres de personas
y no por finca, por lo que la preferencia publicitaria es con relación a la persona
titular del derecho de propiedad o demás derechos reales y no el bien inmueble.
Ante esta particularidad del sistema registral francés, cabe citar a Roca Sastre,
quien expone que: “El sistema francés desconoce, pues, el folio real, en sentido
técnico registral, o sea como hoja abierta a cada finca en la que se encuentra el
historial jurídico de la misma”.
En Guatemala, al igual que en el sistema francés, deben registrarse todos los
actos en virtud de los cuales se constituyan, modifiquen, trasladen o extingan
derechos reales sobre inmuebles o muebles identificables, incluso aquellos que en
el futuro causaran efectos sobre este tipo de bienes, como la promesa de venta
por ejemplo. Carral y de Teresa sustenta la afirmación anterior cuando dice que
“en el derecho francés deben registrarse los actos traslativos o declarativos o los
modificativos de la propiedad inmueble, al igual que los actos constitutivos o
exhibitivos de derechos reales y aun se ha llegado al extremo de exigir el registro
de los actos que son posibles generadores de derechos reales, como la promesa
de venta (…). Los arrendamientos por más de doce años deben registrarse en
Francia, así como aquellos en que haya anticipo por más de 3.
En Guatemala son mínimas y más bien casi inexistentes las similitudes con este
sistema. Podría decirse que entre ellas está la obligación de registrar los actos que
afecten o modifiquen de cualquier forma los derechos reales sobre un bien
registrable, incluso aquellos como la promesa de venta, que no constituyen una
alteración del estado del bien, sino hasta que se perfecciona la venta en un
instrumento posterior. Aunque esto es un rasgo en común con todos los sistemas
registrales inmobiliarios.
SISTEMA GUATEMALTECO
En Guatemala se emplea un Sistema Registral inspirado en el sistema español, el
cual utiliza el sistema de folio real. El sistema de folio real es aquel en el que la
finca se individualiza en el folio, del registro, en el cual constan las inscripciones,
modificaciones y cancelaciones referentes a ésta.
Conforme al Artículo tres del Acuerdo Gubernativo 359-87 del Presidente de la
República Reglamento del registro general de la propiedad, el sistema registral de
tipo inmobiliario que se aplica en Guatemala es el del folio real. Lo que quiere
decir que cada finca será individualizada en el folio que se abrirá en el registro
general de la propiedad, y en donde constaran todas sus inscripciones,
modificaciones y cancelaciones. De tal manera que el folio contendrá todo el
historial jurídico y topográfico de la finca, desde su origen hasta su extinción.
Dentro de la legislación que regula la actividad del registro general de la
propiedad, se encuentra lo referente a la calificación jurídica o registral que deben
realizar los registradores de los documentos que les son presentados, los cuales
deben ser acompañados de su respectivo duplicado “nótese que esta es una
particularidad del sistema australiano”.
En suma, el sistema registral de tipo inmobiliario guatemalteco posee cierta
influencia del sistema alemán, pues también influyo al sistema español, el cual,
hasta cierta medida, es el que sigue el ordenamiento jurídico guatemalteco. Pero
tampoco se debe olvidar algunos tópicos del sistema australiano que han sido
aplicados en el sistema registral guatemalteco.
La legislación regula también lo relativo a inscripciones, que deben efectuarse a
petición de parte y tienen efectos frente a terceros. También se contempla lo
referente a la calificación jurídica, la cual requiere la existencia de un duplicado
para ser efectuada. En Guatemala, la necesidad de inscripción solamente aparece
cuando los documentos inscribibles se pretenden hacer valer ante los tribunales u
oficinas publicas