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LOS SISTEMAS REGISTRALES.

1.- CONCEPTO.Segn Sanz Fernndez: "Sistema Registral es el conjunto de normas que en un determinado pas regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a travs del Registro de la Propiedad, as como el rgimen y organizacinde esta institucin. Lo cual dicho en forma sinttica sera el conjunto de normas reguladoras de la institucin del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitucin o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organizacin y el rgimen del Registro".

20.SISTEMA REGISTRAL FRANCS El Sistema Registral Francs se caracteriza por ser un sistema registral facultativo, en el cual los derechos reales se constituyen antes de la inscripcin, con el acuerdo de los contratantes. En el Sistema Registral Francs se ha establecido el Sistema Registral de la Transcripcin en la Ley de Transcripcin Hipotecaria de 23 de marzo de 1855, en la cual se cre el Registro Inmobiliario como un medio de publicidad para actos entre vivos. Por Ley de 30 de octubre de 1935 se incluy la transcripcin de los testamentos en el Registro y se dispuso la transcripcin de las sentencias por las cuales se constituan derechos reales. Al igual que el Cdigo Napolen de 1804, la legislacin hipotecaria francesa ha influido en el derecho positivo de muchos Estados. La transcripcin no es constitutiva en el Sistema Registral Francs, y se protege al tercero registral que acta de buena f, cuando su adquisicin ha sido a ttulo oneroso. En este Sistema Registral se archiva el Ttulo transcrito y el contenido de las transcripciones se presume exacto. En el Sistema Registral Francs los derechos reales se constituyen fuera del Registro y la transcripcin en el Registro tiene como finalidad surtir efectos contra los terceros civiles en cada contrato. En este Sistema Registral no todas las personas pueden acceder al contenido de las transcripciones, ya que se contempla en el mismo el Sistema de Publicidad Incompleta. 21. SISTEMA REGISTRAL ALEMN En el Sistema Registral Alemn es necesario tener en cuenta la Ley de 24 de marzo de 1897 y el Cdigo Civil Alemn (BGB) que entr en vigencia de 1900. El Sistema Registral Alemn se caracteriza por ser un sistema registral constitutivo, en el cual los derechos reales se constituyen con la inscripcin en el Registro, es decir, no basta el acuerdo entre las partes para constituir derechos reales o transmitirlos. La traslacin de dominio opera con la inscripcin en el Registro. La traslacin de dominio es abstracta en Alemania, es decir, la traslacin de dominio se desliga de la inscripcin. En este Sistema Registral se encuentra desarrollado el catastro en el cual se verifica la realidad fsica de los terrenos, mientras que en el Registro se verifica la realidad jurdica de los terrenos. Para transmitir el derecho de propiedad sobre inmuebles en el Sistema Registral Alemn, es necesario el acuerdo entre los contratantes y adems la inscripcin en el Registro. Las

declaraciones del enajenante y adquiriente se presentan en presencia de ambos y pueden hacerse representar por apoderado. En el Sistema Registral Alemn para practicar una inscripcin es necesario que el afectado por la inscripcin la autorice. En Alemania tienen derecho a consultar y pedir copias del Registro todos los que acrediten tener inters en las inscripciones o en sus efectos. 23. SISTEMA REGISTRAL SUIZO El Sistema Registral Suizo es regulado por el Cdigo Civil Suizo de 1907 y por la Ordenanza sobre el Registro Inmobiliario de 1910 que consagra la inscripcin constitutiva para la transmisin de inmuebles y para el nacimiento de los derechos reales, es decir en este Sistema Registral los derechos reales se constituyen por la inscripcin en el Registro. En este Sistema Registal la inscripcin no se desconecta del acto causal y existe una correcta relacin entre el Registro y el catastro. En este Sistema Registral se necesita autorizacin del titular registral para practicar inscripciones posteriores y para poder operar el principio registral de Fe Pblica Registral no se exige el ttulo oneroso. Para poder acceder a la informacin que contiene el Registro es necesario acreditar tener un inters en dicha informacin. El Sistema Registral Suizo es un intermedio entre el Sistema Registral Alemn y el Sistema Registral Francs. En el art. 945 del Cdigo Suizo se precisa que cada inmueble recibe una foja y un nmero distintos en el gran libro y el art. 947 establece que varios inmuebles an no contiguos pueden ser matriculados en una foja nica con el asentimiento del propietario. Sistema Espaol En el Derecho antiguo deberemos distinguir tres etapas, una primera poca (1), la primitiva, que se caracteriza por la falta de publicidad, as como de solemnidades especiales para la transmisin y gravamen de los inmuebles. Una segunda etapa (2), de recepcin cientfica del Derecho Romano, que se caracteriza por la introduccin por la figura de la traditio; y una tercera (3) etapa de toma de razn, que se inicia en el s. XVI, que crea una publicidad por medio del Registro de cargas y gravmenes, ya que la existencia de determinados derechos que no tenan contacto posesorio con la persona u objeto, suponan una autntica dificultad para su aparicin, censos, rentas, tributos, hipotecas, eran derechos que existan y necesitaban publicidad. Aparecen dos pragmticas, la primera de 1529, de Don Carlos y Doa Juana, que tratan de instaurar un Registro de cargas igual al que Felipe II en 1558, que cre para Castilla, y en cuyo decreto se estableca la necesidad de que existiera un R. Prop. en cada cabeza de partido, ciudad o villa. En segundo lugar la pragmtica de 1513 que Felipe V en las Cortes de Valladolid impuso a todo el territorio del Estado. Es a partir de 1768 cuando aparecen por primera vez los Oficios o Contaduras de Hipotecas, que los sistematizaremos: Lugar: se establecen en cada una de las cabezas de partido. Persona al cargo: empiezan a aparecer los registradores. Forma de llevanza: mediante libros. Actos sujetos a toma de razn: cargas, gravmenes.

Curioso fue el edicto del Gobernador de Catalunya de 11 de julio de 1774 en el que da aplicacin en Catalunya a la Real Pragmtica, pero por primera vez se incluyen en los Oficios o Contaduras de Hipoteca todas las transmisiones de inmuebles. Por Decreto de 1957, se permite a los registradores de la propiedad entregar a los archivos. El sistema registral espaol tiene una proyeccin en el encuadre de los sistemas de publicidad, de los sistemas latinos, al recoger el principio de inoponibilidad de los actos no inscritos (artculo 32 LH: <<Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero>>), ese es el primer rasgo fundamental. Por razones de influencia germnica, tambin se recoge el principio de exactitud registral a favor del adquirente protegido (artculo 34 LH: <<El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe se presume siempre, mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese su causante o transferente>>, que tambin recoge el principio de fe pblica registral). Ello nos lleva a que Lacruz Berdejo llegue a encuadrar nuestro sistema como un sistema sui generis puesto que el artculo 32 LH limita su accin al conflicto entre ttulo inscrito y otro no inscrito, mientras que el artculo 34 LH protege al adquirente que rena los requisitos exigidos por el mismo artculo contra las posibles nulidades o resoluciones del ttulo del que lo transmiti y de los de sus antecesores de quienes traiga causa es mixto ya que rene caractersticas de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripcin y sistema de trascripcin

Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regstrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurdicas).