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REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN

CONDOMINIO RESIDENCIAL PUERTA AL MAR

ISLA MUJERES, QUINTANA ROO, MÉXICO

TODOS LOS ARTÍCULOS, SECCIONES Y PÁRRAFOS QUE SE EXPONEN

EN EL PRESENTE REGLAMENTO HACEN REFERENCIA AL
CÓDIGO CIVL DEL ESTADO DE QUINTANA ROO.

El Reglamento tiene el propósito de ofrecer la estructura necesaria para la operación y

mantenimiento de las áreas comunes del Condominio, para controlar y regular el uso y
aprovechamiento del Condominio para beneficio de los Condóminos y demás personas
autorizadas e invitadas a hacer uso del mismo, establecer el procedimiento para recaudar
las cuotas para financiar las operaciones del Condominio y dar cabida a la participación
de los Condóminos, a través de una estructura democrática, en este proceso de
mantenimiento, operación, financiamiento y control.

DEFINICIONES

Además de los términos definidos por la Ley, y para fines de esa Ley y el presente Reglamento:

I. LEY: La Ley de Condominios que aplique a bienes inmuebles en el Estado de

Quintana Roo, México.
II. REGLAMENTO: El Reglamento del “Condominio Residencial Puerta al Mar”, Isla
Mujeres, Quintana Roo y las modificaciones que de vez en vez se le hagan.
III. RÉGIMEN DE CONDOMINIO: El instrumento por medio del cual se constituye el
Régimen de Condominio del Fraccionamiento llamado CONDOMINIO
RESIDENCIAL PUERTA AL MAR.
IV. DIRECTRICES DE REMODELACIÓN: Las normas que se deberán cumplir para
llevar a cabo cualquier obra de remodelación a la construcción o modificaciones y
que han sido expuestas en el presente Reglamento.
V. CONDOMINIO: CONDOMINIO PUERTA AL MAR: El edificio de departamentos
en condominio conformado por 27 unidades para uso residencial en 5 pisos y sus
áreas comunes con dirección en Sac Bajo, Isla Mujeres, Quintana Roo 77400,
México.
VI. CONDÓMINO: Cualquier persona física o moral que sea propietario original o
poseedor, por algún medio legal, de un departamento en el Condominio así como
cualquier parte que firme un contrato por medio del cual dicha parte se convierta en
el propietario o fideicomisario sujeto al régimen de condominio, en caso de cumplir
los términos del mismo.
VII. A de C PUERTA DEL MAR: La Asociación de Condóminos del Condominio
Residencial Puerta al Mar.
VIII. CONDOMINIO Y PROPIEDAD EXCLUSIVA: Cualquier departamento u otro
Condominio que sea propiedad total y exclusiva de un Condómino de manera
independiente.
IX. ÁREAS COMUNES Y PROPIEDADES COMUNES: Cualquier área, bien
inmueble, instalación, y servicio descrito como tal en el Régimen de Condominio y,
en general, todas las partes del Condominio cuyo fin no sea para el uso exclusivo de
cada Condómino.
X. GASTOS COMUNES GENERALES: El monto total del presupuesto anual para el
mantenimiento y administración de las Áreas Comunes del Condominio.
XI. GASTOS COMUNES EXTRAORDINARIOS: Cualquier gasto que no haya sido
contemplado en el presupuesto aprobado por la Asamblea de Condóminos y que
deba cobrarse a los Condóminos para atender situaciones extraordinarias.

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XII. CUOTA DE MANTENIMIENTO Y ADMINISTRACIÓN: El monto que debe

pagar cada Condómino para cubrir el total de gastos comunes.
XIII. ASAMBLEA DE CONDÓMINOS: La máxima autoridad del Condominio que se
convocará conforme a los términos dispuestos en este Reglamento.
XIV. ADMINISTRADOR: La persona física o moral designada por la Asamblea de
Condóminos con excepción del primer Administrador, quien será nombrado por la
parte que constituya el Régimen de Condominio, La Parmex.
XV. COMITÉ DE VIGILANCIA: El comité a cargo de supervisar las tareas del
Administrador y demás obligaciones descritas en el presente.
XVI. PRESIDENTE: Oficial Principal del Condominio.
XVII: NORMAS DE DISEÑO: Las normas que definen el alcance de modificaciones
permisibles a un dueño de propiedad exclusiva y el proceso que se utilizará en la obtención
de la aprobación para ejecutar, las modificaciones aprobadas.
XVIII: COMITÉ DE CAMBIO DE DISEÑO: El comité responsable de mantener los
estándares de diseño y revisión de los cambios propuestos a la propiedad exclusiva para
mantener la coherencia con las normas y las directrices de remodelación.

DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO UNO

ARTÍCULO 1.01
El uso del Condominio será para fines residenciales y actividades turísticas únicamente.

ARTÍCULO 1.02
El Condominio está conformado por dos partes:
a) Las áreas comunes, y
b) Las áreas privadas o de propiedad exclusiva.

ARTÍCULO 1.03
Los pasillos, estacionamientos, áreas de servicio, vestíbulos, oficina de administración,
conductos de servicio, roperías, lavandería, gimnasio, vestidores de empleados, bodegas, cuarto
de luz, jardineras, recepción, elevadores, escaleras, cuarto de máquinas, área de palapa, alberca,
jacuzzi y jardín son áreas comunes.

ARTÍCULO 1.04
De conformidad con los términos del Artículo 2005 del Código Civil del Estado de Quintana
Roo, propiedad privada son aquéllos Condominios que sean propiedad absoluta de cada
condómino de manera privada y exclusiva.

ARTÍCULO 1.05
El presente Reglamento es obligatorio para todos los Condóminos en el Condominio, aquéllos
que renten así como el personal de servicio del Condominio. Los Administradores, cesionarios y
terceros que ocupen o proporcionen algún servicio quedan obligados a acatar este Reglamento.

ARTÍCULO 1.06
El nombre del Condominio es “CONDOMINIO PUERTA AL MAR” y se le hace referencia en
el presente como “el Condominio”.

ARTÍCULO 1.07
El Comité de Vigilancia elegido por los miembros del Condominio será responsable del control
de las políticas del Condominio, a menos que se disponga lo contrario en el presente. Cualquier
Administrador contratado por el Comité de Vigilancia será responsable de llevar a cabo las
decisiones sobre políticas del Comité de Vigilancia y operar bajo su supervisión y control.

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DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS

CAPÍTULO DOS

ARTÍCULO 2.01
Los Condóminos podrán disfrutar de sus bienes inmuebles de propiedad privada de
conformidad con los términos del Régimen de Condominio, del presente Reglamento y del
Código Civil del estado de Quintana Roo.

ARTÍCULO 2.02
De conformidad con los términos del Artículo 2004 del Código Civil del estado de Quintana
Roo, Condómino es la persona que tiene posesión de un Condominio así como la persona que
tiene un contrato para la adquisición de uno. Todos los Condóminos del Condominio, por el
hecho de ser propietarios de su Condominio, son miembros del Condominio. Como tales se les
otorgan todos los derechos y están sujetos a todas las obligaciones de los miembros,
establecidos en el presente.

2.02 (1) Al ceder o transferir el interés de un Condómino en el Condominio, el transmisor

deja de ser miembro del Condominio con respecto a ese Condominio y el receptor de la
transmisión se convierte en miembro. El Tesorero del Condominio llevará una lista de nombres
y direcciones (incluyendo direcciones de correo electrónico) de todos los Condóminos y al
hacer la transmisión será responsabilidad del receptor de la transmisión dar a conocer al
Tesorero la información necesaria para que mantenga la lista actualizada.

2.02 (2) El Tesorero del Condominio también mantendrá una lista de los titulares de garantía
real en el Condominio y hará las notificaciones con respecto a Condominios afectados como lo
solicita el titular de la garantía real, o las Leyes, el Régimen de Condominio o cualquier
documento relacionado con la hipoteca u otro instrumento de garantía. Los Condóminos son
responsables de proporcionar la información necesaria para mantener actualizada esta lista.

ARTÍCULO 2.03
Los Condóminos deberán pagar impuesto predial sobre su propiedad individual y todos los
demás impuestos y derechos relacionados con el Condominio que les afecte como
contribuyentes.

ARTÍCULO 2.04
Los Condóminos pagarán su propia agua embotellada, luz, teléfono y cualquier otro servicio
que utilicen de manera privada.

ARTÍCULO 2.05
Cada Condómino será responsable del contenido de su Condominio, incluyendo mas no
limitado a, todos los muebles, muros, recubrimientos de techos y pisos, decoraciones, gabinetes,
accesorios (excepto cables eléctricos y conductos, tubería de plomería y componentes para aire
acondicionado instalados dentro de las paredes, pisos o techos), protectores de ventanas,
electrodomésticos, mobiliario y demás propiedad personal que se encuentre dentro del
Condominio.

ARTÍCULO 2.06
En caso de que, debido a un acto de negligencia u omisión por parte de un Condómino o de un
miembro de su familia, o mascota, o de un huésped o de otro ocupante autorizado o visitante de
dicho Condómino, se dañen las Áreas Comunes o un Condominio o Condominios propiedad de
terceros, o sea necesario dar mantenimiento, hacer reparaciones o cambios que de otra manera
hubieran sido a cuenta de Gastos Comunes, dicho Condómino pagará los daños así como el

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mantenimiento, reparaciones y cambios que determine el Comité de Vigilancia sujeto al

presente Reglamento de Condominio.
ARTÍCULO 2.07
En la medida en que el equipo, instalaciones y accesorios dentro de cualquier Condominio o
Condominios este conectado a equipo, instalaciones o accesorios similares que afecten o den
servicio a otros Condominios o Áreas Comunes, su uso por parte del Condómino individual
quedará sujeto a las reglas y normativa del Condominio.

Cada Condómino deberá proveer acceso al Administrador para la fumigación de plagas y

situaciones de emergencia, incendio, etc.

ARTÍCULO 2.08
Cada Condómino es responsable del pago de las cuotas de mantenimiento previamente
aprobadas por la Asamblea de Condóminos así como la cuota para el fondo de reserva el cual se
usará para el pago de gastos y reparaciones no contempladas que sean necesarios en el
Condominio.

La Asamblea Anual de Condóminos determinará las cuotas de mantenimiento que estarán

vigentes durante un año y serán pagaderas mensualmente y por adelantado. En caso de que no
se celebre una Asamblea de Condóminos en dicho período para determinar dicha cuota de
mantenimiento y administración para el siguiente período, la cuota que aplicará será la que
resulte al actualizar la cuota en vigor para el año anterior al índice nacional de precios al
consumidor acumulado en base anual publicado por el Banco de México y esto mismo será
aplicable cada año hasta que una Asamblea de Condóminos adopte una resolución pertinente.

Adicionalmente, los Condóminos pagarán sus cuotas respectivas del Fondo de Administración
General de la A de C y de cualquier otro fondo de reserva especial aprobado por una Asamblea
de Condóminos bajo los términos de los Artículos del presente Reglamento.

ARTÍCULO 2.09
Aquellas reparaciones que no sean necesarias pero que mejoren el aspecto del Condominio
únicamente podrán ser llevadas a cabo con la aprobación del 75% de los Condóminos.

ARTÍCULO 2.10
Queda prohibido utilizar al Condominio para actividades ilegales o actividades comerciales o
negocios que no tengan permiso de operación. Los propietarios que renten su condominio deben
hacerlo legalmente con los permisos necesarios y pagar los derechos e impuestos aplicables
como lo requiere la ley. Una copia de los permisos se facilitará al Administrador.

ARTÍCULO 2.11
Únicamente se realizarán construcciones y reparaciones dentro del condominio sin alterar su
estructura, pero no se podrán abrir ventanas nuevas. Todos los cambios propuestos en el interior
de un condominio deben ser coherentes con las Directrices de Remodelación y normas de
diseño y deben ser aprobados por el Comité de Cambio de Diseño antes de que pueda comenzar
a trabajar.

ARTÍCULO 2.12
El incumplimiento de los Artículos 2.10 y 2.11 obligará al incumplido a pagar las reparaciones
o renovación de servicios e instalaciones que se hayan estropeado y también será multado de
conformidad con los términos del presente Reglamento y del Código Civil de Quintana Roo.

ARTÌCULO 2.13
Los Condóminos podrán hacer uso de las Áreas Comunes sin violar los derechos de los demás.

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ARTÍCULO 2.14
Los Condóminos deberán dar mantenimiento a los servicios e instalaciones que pertenecen a sus
Condominios.

ARTÍCULO 2.15
Queda prohibido instalar o almacenar en los Condominios equipo, maquinaria o substancias que
causen o pudieran causar algún riesgo de salud u otro tipo de riesgo.

ARTÍCULO 2.16
Los Condóminos no podrán hacer nada que ponga en peligro el buen aspecto y prestigio del
Condominio ni permitirán a otros que se hospeden temporal o permanentemente en el
Condominio, hacerlo.

ARTÍCULO 2.17
Ningún Condómino podrá realizar alguna obra de construcción, ampliación de su Condominio o
alteración de la estructura, instalación de herrería, cercas o divisiones, excepto cuando estén en
conformidad con las Directrices de Remodelación según el capítulo seis del presente y con la
aprobación por escrito del Comité de Cambio de Diseño.

ARTÍCULO 2.18
Los Condóminos deberán permitir que se hagan reparaciones a las Áreas Comunes de la
propiedad y, de ser necesario, permitir la entrada del técnico que realice las reparaciones a sus
Condominios una vez revisada su identificación y haber sido informados por el Administrador
al respecto.

ARTÍCULO 2.19
Los Condóminos serán responsables cuando, debido a su negligencia, causen daño a otros
Condominios, por lo que deberán pagar los daños.

ARTÍCULO 2.20
Con el fin de preservar un entorno sano en el Condominio, no se permitirán animales dentro del
Condominio con excepción de las mascotas que pertenezcan a los Condóminos quienes podrán
mantener hasta una mascota por unidad y se le informará al Administrador al respecto. Las
mascotas se mantendrán con correa en las Áreas Comunes y el Condómino será responsable de
su mascota en todo momento. El término “mascota” hace referencia a cualquier mascota usual
como un gato o perro pequeño que no pese más de 7 kilogramos.

ARTÍCULO 2.21
Cualesquiera problemas entre los Condóminos deberán ser reportados al Administrador para
que intente resolverlos. En caso de no resolverlos, se someterán a la Asamblea de Condóminos
de conformidad con el Artículo 2048, sección IV del Código Civil del Estado de Quintana Roo,
la cual decidirá, de así requerirse, turnar el caso a las autoridades competentes.

ARTÍCULO 2.22
Cada condómino deberá pagar las reparaciones de su Condominio.

ARTÍCULO 2.23
Los gastos comunes son:
A) Los impuestos, derechos, multas y contribuciones no individuales de los cuales los
Condóminos son responsables de manera conjunta.
B) Los gastos de mantenimiento de cualquier tipo necesarios para las diferentes partes de
Áreas Comunes del Condominio.
C) Los sueldos, prestaciones y propinas del personal que atiende los intereses comunes de
la propiedad.

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D) El agua, la luz y los gastos generales de todas las Áreas Comunes.

E) Los gastos en las herramientas necesarias para el mantenimiento, limpieza y servicio de
la propiedad.

En general, todos los gastos establecidos en el Acta Constitutiva del Condominio, este
Reglamento, la Asamblea de Condóminos y el Código Civil del Estado de Quintana Roo.

ARTÍCULO 2.24
Las reparaciones de los servicios ocultos (cableado, tubería, etc.) que no pertenezcan
únicamente a un solo Condómino se pagarán de manera proporcional entre todos los
Condóminos (de conformidad con el Régimen de Condominio).

ARTÍCULO 2.25
El Administrador cobrará el pago de cualquier Condómino que utilice los Bienes Comunes
(agua, luz, etc.) para beneficio propio.

ARTÍCULO 2.26
Los Condóminos evitarán hacer demasiado ruido, crear vapores y olores molestos y evitar, por
medio del Comité de Vigilancia ó el Administrador que otras personas lo hagan.

ARTÍCULO 2.27
Nadie obstaculizará el acceso de otros Condóminos ni el tráfico en los pasillos internos dejando
objetos que dificulten el paso de la gente.

ARTÍCULO 2.28
Cada Condómino será responsable de tirar su basura sin dañar la limpieza y el buen aspecto de
las Propiedades Comunes. Cada Condómino, empleado, huésped o inquilino colocará la basura
diariamente en los recipientes dispuestos en el cuarto de basura. Toda la basura deberá
depositarse en bolsas de plástico selladas o amarradas. El vidrio, botellas de vidrio y objetos
afilados deberán colocarse además en cajas de cartón con su contenido claramente marcado
sobre las mismas. La A de C podrá disponer que el personal de mantenimiento recoja la basura
de cada unidad a cierta hora.

ARTÍCULO 2.29
Para alcanzar los objetivos establecidos en el presente, las siguientes prohibiciones aplicarán a
los Condóminos, a sus empleados, clientes, huéspedes e inquilinos:

I. Excepto que la Asamblea de Condóminos emita una resolución especial para

eventos especiales, queda prohibido hacer ruido excesivo y/o tumulto en las Áreas
Comunes del Condominio, excepto en aquellas áreas dispuestas para ese fin, de
haberlas, y únicamente con autorización por escrito del Administrador.

La piscina y el jacuzzi se abrirán desde las 08:00 horas hasta las 22.00 horas todos
los días. No se permite el uso de piscina o jacuzzi fuera de este horario. Supervise a
los niños menores de 10 años y alguna de las personas que no saben nadar. No hay
salvavidas en servicio. Asegúrese de que los niños que están en pañales están
usando pañales para nadar. No se permiten pañales regulares o de tela.

No está permitido envases de vidrio de cualquier tipo en las áreas de la piscina,

jacuzzi o en la playa.

Ducharse para eliminar la arena al salir de la playa.

La puerta del gimnasio debe estar cerrada todo el tiempo y está disponible para las
personas que tienen 16 años o más.

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II. Queda estrictamente prohibido el manejo o almacenamiento de materiales

peligrosos, explosivos o inflamables y mecanismos o instrumentos de alta velocidad
dentro del Condominio así como el uso de petardos, fuegos pirotécnicos o
dispositivos similares. Igualmente, no está permitido ningún objeto que transmita
potencia eléctrica u otro tipo de energía.
III. Queda prohibida la obstrucción de elevadores, entradas, corredores, vestíbulos,
bodegas, etcétera de las Áreas Comunes así como fumar, comer o beber en dichas
Áreas Comunes excepto en el área de la alberca, bar y otras áreas específicamente
designadas para dichas actividades. Los niños no pueden jugar en los ascensores.

IV. Excepto en una emergencia, el acceso del personal de servicio, trabajadores de la

construcción, de limpieza, repartidores, etcétera, quedará delimitado de las 8.00 a
las 20.00 horas. Se negará la entrada al condominio a vendedores ambulantes y no
se permitirá ningún anuncio, letrero o publicidad en el exterior de cualquier
Propiedad Exclusiva o cualquier Área Común, excepto en aquellas áreas
específicamente designadas para dichos fines por la A.C Puerta al Mar.

V. Queda estrictamente prohibido estacionar, colocar, construir, reparar, lavar o

mantener vehículos o embarcaciones fuera de las áreas específicamente designadas
para dicho fin y dichos vehículos jamás deberán aparecer sucios, manchados o
abandonados. Dichos vehículos serán estacionados únicamente en los espacios
designados, de lo contrario, el Administrador podrá solicitar el servicio de una grúa
para retirar dichos vehículos o embarcaciones a expensas del respectivo
Condómino.

Los vehículos/embarcaciones autorizados son autos, motocicletas, carritos de golf,

bicicletas y embarcaciones pequeñas y deberán ocupar un espacio de
estacionamiento únicamente “conforme vayan llegando”, estipulando que ningún
Condómino contará con más de 1(un) espacio de estacionamiento en cualquier
momento dado. Ninguna persona hará uso de un espacio de estacionamiento a
menos que el Condominio correspondiente se encuentre simultáneamente ocupado.
Ni la A. C Puerta del Mar, el Administrador ni nadie del personal del Condominio
será responsable por cualquier daño causado a algún vehículo o embarcación
mientras se encuentre estacionado en la propiedad.

VI. Queda estrictamente prohibido colgar ropa o cualquier otro objeto en las ventanas,
balcones, patios, utilizar los mismos como bodegas o depósito o cualquier otra
situación visible desde afuera de las propiedades privadas o de cualquier área de
uso común; también queda prohibido instalar cualquier tipo de equipo para juego
de niños (columpios, toboganes, etc.) en los jardines de las Propiedades Comunes.

La lavandería está en servicio las 24 horas del día sólo para uso exclusivo de los
dueños de propiedades. Para los inquilinos / invitados, el Administrador
suministrará una lista de servicios de lavandería local.

VII. Se hará uso de los aparatos de televisión, radio y estéreo dentro de la Propiedad
Exclusiva, a un nivel de volumen que no cause molestia a los demás.

VIII. No se permitirá hacer entregas directas. Los Condóminos, sus huéspedes e

inquilinos informarán al personal de Recepción en caso de que esperen una entrega
para que este mismo personal salga a buscarlo y dirija al mensajero cuando llegue.
Igualmente, cualquier servicio de mudanza deberá ser notificado a la Recepción o
Conserje.

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IX. Cada Propiedad Exclusiva cuenta con conexiones para televisión vía satélite,
teléfono e Internet que no pueden ser adaptadas, modificadas ni ampliadas sin
autorización del Comité de Vigilancia. Queda prohibido que cualquier Propiedad
Exclusiva instale antena de telecomunicaciones, antena parabólica o aparatos
similares sin la autorización por escrito del Comité de Vigilancia de la A de C.

X. Las fiestas y celebraciones sociales quedarán sujetas a las siguientes reglas:

a) Todas se celebrarán dentro de la propiedad de la parte interesada y se llevarán a

cabo de tal manera que no moleste a los vecinos;
b) Queda prohibido sostener dichas celebraciones sociales después de las 24:00
horas en la noche anterior a un día hábil;
c) La persona que funja como anfitrión(a) de dicha celebración social será
responsable de los movimientos de sus invitados para evitar que alguna persona
no relacionada con el Condominio tenga acceso a cualquier Propiedad
Exclusiva o a cualquiera de las Áreas Comunes y con esto ponga en peligro la
seguridad de cualquier Condómino, inquilino, huésped o empleado.

XI: Queda expresamente autorizado, con sujeto a las limitaciones definidas en las
normas de diseño, que los Condóminos, sus huéspedes, inquilinos y empleados, pueden:

a) Utilizar y mantener parrillas eléctricas o de gas en sus balcones o patios.

Quedan prohibidas las parrillas de carbón en las instalaciones en cualquier
momento. El incumplimiento dará lugar a una multa de 500 dólares USD.
b) Utilizar cualquier estilo de muebles de balcón o patio que deseen.
c) Utilizar hamacas en sus balcones o patios e instalar porta-hamacas si es
necesario.
d) Tener plantas naturales o artificiales en sus balcones o patios, siempre y
cuando las macetas vayan de acuerdo con el tono café natural de la arcilla o
sean de color blanco. Los propietarios se asegurarán de cualquier plantas /
macetas en los balcones se fijan correctamente para evitar daños a las
propiedades adyacentes o áreas comunes. Cada condómino será responsable de
garantizar que las plantas naturales se mantienen vivas y sanas. El
Administrador tiene el derecho y la autoridad para quitar cualquier planta que
están muertos o moribundos.

ARTÍCULO 2.30
Los Condóminos no harán uso de su Propiedad Exclusiva para fines diferentes a aquellos
establecidos en el Régimen de Condominio o lleven a cabo cualquier acción que altere la paz y
tranquilidad de otros Condóminos o ponga en peligro la solidez, seguridad, sanidad y
comodidad del Condominio. Podrán celebrar contratos de arrendamiento o alojamiento de
conformidad con las disposiciones de las leyes, la escritura de fideicomiso, el Régimen de
Condominio y este Reglamento. Sin embargo, bajo ninguna circunstancia podrá ser ocupada
una Propiedad Exclusiva durante una sola noche por más de 6 (seis) personas adultas y 2 (dos)
niños menores a 18 (dieciocho) años.

ARTÍCULO 2.31
Ninguna Propiedad Exclusiva podrá ser puesta a la venta si el Condómino no se encuentra al
corriente en el pago de sus cuotas regulares o extraordinarias, o de sus cuotas del Fondo General
de Administración de la A de C o de cualquier fondo de reserva aprobado en una Asamblea de
Condóminos o si está pendiente el pago de la parte proporcional de la cuota que le corresponde
pagar al Condominio. Para tal fin, el Administrador y Tesorero de la A de C de Puerta al Mar
expedirán conjuntamente un certificado que explique la cobertura de pagos de todas las cuotas
regulares y extraordinarias.

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ARTÍCULO 2.32
Todo contrato de cesión de propiedad y todos los contratos para la adquisición de derechos
sobre cualquier departamento incluirán los antecedentes y cláusulas correspondientes así como
cualesquiera modificaciones y datos relacionados con su inscripción en el Registro Público de la
Propiedad y el Comercio, certificando que se ha entregado una copia de este Reglamento a la
parte interesada.

En caso de que cualquier unidad sea enajenada y vendida, su propietario acepta certificar en la
escritura correspondiente el acuerdo expreso de la parte compradora con las estipulaciones
contenidas en el Régimen de Condominio y este Reglamento así como su conocimiento de que,
bajo ninguna circunstancia, dicha unidad podrá ser utilizada de manera alguna que altere la
armonía del edificio. Adicionalmente, en cualquiera de los instrumentos que reflejen dicha
enajenación o venta, el vendedor cederá a la parte compradora las partes proporcionales
respectivas del Fondo de Administración General de la A de C de Puerta al Mar y de cualquier
fondo de reserva aprobado en una Asamblea de Condóminos.

ARTÍCULO 2.33
Con el fin de proporcionar una mayor seguridad para el condominio, es imperativo que el
Administrador tenga conocimiento de quien está en el condominio en todo momento. Para
ayudar a lograr esto, se requiere que cada propietario complete un formulario de reserva antes
de su llegada, la llegada de todos los huéspedes durante la noche, la familia inmediata o
inquilinos y proporcionar al Gerente mínimo de un día antes de llegar. La presentación de esta
forma evitará el ingreso de personas ajenas a la propiedad.

LA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS

CAPÍTULO TRES

ARTÍCULO 3.01
De conformidad con los términos del Artículo 2038 del Código Civil del Estado de Quintana
Roo, la Asamblea de Condóminos es la máxima autoridad y consta de todos los Condóminos. El
Condominio celebrará una Asamblea por lo menos una vez al año (durante el primer trimestre)
como se estipula en el Artículo 2038 del Código Civil del Estado de Quintana Roo. La
Asamblea Anual de Condóminos se celebrará en un lugar que elija el Comité de Vigilancia o en
otra fecha y lugar que se estipule conforme al Artículo 3.03.

ARTÍCULO 3.02
La Asamblea Extraordinaria de Condóminos podrá celebrarse en cualquier fecha tras ser
convocada por el Presidente o a solicitud por escrito de los Condóminos a través de una
representación no menor a una cuarta parte (1/4) de los Condominios. Las Asambleas
Extraordinarias de Condóminos que se celebren por medio de solicitud por escrito como se
dispone en el presente, se realizarán dentro de un plazo de treinta (30) días a partir de la fecha
de recepción de la solicitud, a menos que especifique un período más largo.

ARTÍCULO 3.03
El Secretario de la A de C de Puerta al Mar expedirá a cada Condómino notificación por escrito
de cada Asamblea de Condóminos por lo menos diez (10) días antes de la fecha determinada
para dicha asamblea.

3.03 (1) Contenido de la Notificación: La notificación declarará si se trata de una

asamblea anual o extraordinaria, la autoridad de la convocatoria de la asamblea, el lugar, fecha
y hora de la asamblea así como, cuando así sea necesario, el propósito o resolución(es) a ser
consideradas en la asamblea.

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3.03 (2) Entrega de la Notificación: La Notificación será dada a conocer al entregar una
copia de la misma personalmente al miembro, por correo electrónico o por mensajería con acuse
de recibido.

3.03 (3) Falta de recepción de la Notificación: En caso de expedir la notificación como

se indica en el presente, la falta de recepción de la notificación de cualquier miembro no
invalidará la asamblea ni cualquier procedimiento que se lleve a cabo durante la Asamblea de
Condóminos.

3.03 (4) Titulares Garantía Real: Por medio de solicitud por escrita al Secretario del
Condominio el titular de cualquier garantía real en cualquier Condominio podrá obtener una
copia de cualquier notificación permitida o requerida conforme al presente Reglamento a partir
de la fecha de recepción de la solicitud hasta que dicha solicitud sea retirada, o ya no exista la
garantía real, incluyendo notificación de propuesta de modificaciones a la Declaración o al Acta
Constitutiva o al Reglamento del Condominio.

3.03 (5) Renuncia a la Notificación: La presencia de cualquier Condómino en persona o

por poder se considerará como renuncia de dicho Condómino a la notificación, a menos que
dicho Condómino presente alguna objeción sobre la celebración de la Asamblea, durante su
instalación, en cuanto a la celebración de la misma por falta adecuada de notificación. Los
Condóminos podrán renunciar a la notificación de cualquier Asamblea de Condóminos ante el
Secretario.

ARTÍCULO 3.04
En la primera llamada, la Asamblea de Condóminos requerirá un quórum de por lo menos 90%
del total de los votos del Condominio.

En la segunda llamada, será necesario 51% por lo menos; en caso de haber una tercera llamada
las resoluciones se tomarán por mayoría de los votos presentes. Conforme a los términos del
Artículo 2040 del Código Civil del Estado de Quintana Roo, las resoluciones de la Asamblea de
Condóminos serán obligatorias para los Condóminos ausentes o disidentes.

ARTÍCULO 3.05
La votación se realizará con base en los votos del Condominio, 27 Condominios 27 votos. Cada
Condómino tiene derecho a emitir un voto indivisible independientemente del número de
personas que tengan interés de propiedad en el Condominio. El Condómino podrá emitir su voto
en conformidad con las personas que tengan interés de propiedad en el Condominio y, en caso
de que una sola de estas personas este presente, se supondrá que esta persona tiene derecho de
emitir el voto del Condominio a menos que se presente evidencia de lo contrario. En caso de
que no se puedan poner de acuerdo acerca de cómo emitir el voto, no se aceptará ningún voto de
ese Condominio.

3.05 (1) Cartas Poder: Un Condómino puede darle a un tercero la autoridad para
representarlo/la y votar a su nombre en las Asambleas de Condóminos. Dicha carta poder
deberá ser por escrito, fechada y firmada por el Condómino y presentada ante el Secretario antes
de cada Asamblea de Condóminos. Una carta poder puede otorgar derechos de voto plenos o
limitados y puede incluir instrucciones que serán obligatorias para el representante.

3.05 (2) Representantes: Cualquier representante personal, titular de la hipoteca, albacea o

administrador de la sucesión de cualquier Condómino, o custodio o fiduciario de cualquier
Condómino podrá ejercer dichos derechos de votación de Propietario. Dicha persona presentará
una declaración jurada u otra evidencia de su estatus ante el Secretario.

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3.05 (3) Suspensión: Se podrán suspender los derechos de voto por medio del voto del
Comité de Vigilancia del Condominio de conformidad con el presente Reglamento y ninguna
persona que no se encuentre en la lista de Condóminos del Condominio podrá votar a menos
que tenga carta poder de una persona que aparezca en la lista.

ARTÍCULO 3.06
Cualquier acción necesaria o permitida por este Reglamento o cualquier disposición de las leyes
para ser realizada en una Asamblea de Condóminos, se podrá realizar sin la asamblea si todos
los Condóminos con derecho a voto firman un consentimiento por escrito exponiendo la acción
a realizar.

ARTÍCULO 3.07
Se podrá suspender cualquier Asamblea de Condóminos de vez en vez, para continuarse en el
lugar y hora que la mayoría de votos de los presentes determine, haya o no un quórum presente.
No será necesario anunciar la hora o lugar de la asamblea suspendida.

ARTÍCULO 3.08
El orden del día de una Asamblea Anual de Condóminos será el siguiente:
(a) Pasar lista
(b) Presentación de el quórum presente
(c) Lectura del Acta de la Asamblea Anual anterior
(d) Informes de los funcionarios
(e) Informes de los comités
(f) Elección de Funcionarios/Comité de Vigilancia.
(g) Asuntos generales
(h) Nuevos asuntos
(i) Aprobación del presupuesto
(j) Anuncios
(k) Se levanta la sesión

El Presidente determina el orden del día en todas las asambleas extraordinarias.

ARTÍCULO 3.09
A menos que el presente Reglamento lo especifique así, será necesario contar con, por lo
menos, 51% de los votos de los Condóminos presentes para aprobar las resoluciones.

ARTÍCULO 3.10
Cualquier Condómino que tenga un conflicto de interés respecto a cualquier asunto ante la
consideración de la Asamblea de Condóminos, declarará dicho conflicto al Presidente de la
Asamblea y dicha persona tendrá derecho a votar sobre un asunto sobre el cual tenga conflicto
de interés únicamente con la autorización expresa del Comité de Vigilancia.

ARTÍCULO 3.11
La Asamblea de Condóminos puede:
A) Nombrar o remover al Administrador, al Presidente, Secretario, Tesorero y miembros del
Comité de Vigilancia en general. (Art. 2042, sección i).
B) Establecer las responsabilidades del Administrador hacia terceros y aquellas que
correspondan a los Condóminos con respecto a acciones a emprender (Art. 2042, sección
ii).
C) Nombrar y remover al Comité de Vigilancia (Art. 2042, sección iii).
D) Decidir acerca del tipo y monto de la fianza que debe presentar el Administrador para
asegurar el fiel cumplimiento de sus deberes (Art. 2042, sección iv).
E) Examinar y, en su caso, aprobar el estado financiero presentado por el Administrador
(Art. 2042, sección v).

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 12

F) Discutir y, en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el siguiente año (Art. 2043,
sección vi).
G) Determinar las cuotas para crear un fondo para gastos de mantenimiento y administración
(Art. 2042, sección vii).
H) En caso de que el Administrador viole el Código Civil del Estado de Quintana Roo, este
Reglamento o el Acta Constitutiva, los Condóminos podrán denunciarlo a las autoridades
competentes (Art. 2042, sección viii).
I) Instruir al Administrador para cumplir mejor con sus obligaciones (ARt. 2042, sección
ix).
J) Tomar decisiones sobre asuntos de interés común sobre los cuales el Administrador no
tiene la facultad para tomar decisiones (Art. 2042, sección x).
K) Modificar el Acta Constitutiva y este Reglamento con base en las disposiciones
respectivas en las leyes (Art. 2042, sección xi).

ARTÍCULO 3.12
Los Condóminos que representen, por lo menos, una cuarta parte del Condominio, podrán
convocar a una Asamblea de Condóminos en cumplimiento con los requisitos del Artículo 3.02
de este Reglamento.

ARTÍCULO 3.13
I. El Acta de todas las Asambleas de Condóminos será transcrita por el Secretario de la
Asamblea en el Libro de Actas el cual conservará el Secretario electo de la A de C
Puerta al Mar.
II. El Secretario de la Asamblea respectiva circulará el Acta de cada Asamblea de
Condóminos a todos los Condóminos lo más pronto posible después de dicha
Asamblea, y la siguiente Asamblea de Condóminos votará en aceptación de dicha
Acta o para modificarla de alguna manera, de lo cual será responsable el Secretario
de la Asamblea.
III. Cuando sea necesario o conveniente que un Notario Público certifique el Acta, el
Secretario de la A de C Puerta al Mar, el Administrador, el Presidente o cualquier
persona designada por este último para este fin, podrá realizar este acto.
IV. En todos los casos, la votación de cualquier resolución adoptada en la Asamblea de
Condóminos podrá ser por medio de voto económico o, en caso de que los
Condóminos participen por medio de tele-conferencia, por medio de su voto verbal
confirmado por medio de correo electrónico, facsímile o un medio similar dentro de
un plazo de 24 horas, dirigido al Secretario; en caso de no hacerlo, su voto será
anulado. El Secretario contará los votos respectivos y mantendrá un registro por
escrito de cada votación de los asuntos discutidos.

ARTÍCULO 3.14
El Secretario será el encargado de conservar el Acta de la Asamblea de Condóminos para
revisar las resoluciones tomadas por la misma y verificar que no violen este Reglamento.

ARTÍCULO 3.15
Mientras que exista una hipoteca, la institución crediticia podrá asistir a la Asamblea de
Condóminos.

ARTÍCULO 3.16

Los miembros del Comité de Vigilancia serán elegidos en cada reunión anual de Condominio
para servir por un año.

12
 13

EL ADMINISTRADOR
CAPÍTULO CUATRO

ARTÍCULO 4.01
De conformidad con los términos del Artículo 2043 del Código Civil del Estado de Quintana
Roo, La Parmex nombrará al primer Administrador, considerando que es la persona moral que
constituye al Condominio.

ARTÍCULO 4.02
Si el Condominio decide auto-administrarse, todos los Condóminos estarán obligados a fungir
como administradores.

ARTÍCULO 4.03
El Administrador fungirá durante un año y podrá ser reelecto por la mayoría de votos de los
Condóminos presentes en la Asamblea Anual de Condóminos por un término más que durará el
mismo período de tiempo.

ARTÍCULO 4.04
El Administrador será el representante legal de los Condóminos. El/ella tendrá poder general
para actos de administración, poder general para pleitos y cobranzas y poder general para
absolución de posiciones.

ARTÍCULO 4.05
Las decisiones del Administrador serán obligatorias para todos los Condóminos, a menos que
una mayoría de los votos de los Condóminos representados en la Asamblea de Condóminos
modifique o revoque su decisión.

ARTÍCULO 4.06
Es obligación del Administrador:

A) Mantener el libro de registro de acreedores al que se hace referencia en el Art. 2044,

sección I, del Código Civil del Estado de Quintana Roo.
B) Cuidar y supervisar la propiedad y servicios comunes del Condominio e integrar,
organizar y desarrollar el Condominio (Art. 2044, sección ii).
C) Recavar y llevar los libros y documentación relacionada con el Condominio (Art.
2044, sección iii).
D) Llevar a cabo las tareas necesarias para la diaria administración y mantenimiento (Art.
2044, sección iv).
E) Llevar a cabo las tareas necesarias para mantener la seguridad, estabilidad y
conservación del Condominio (Art. 2044, sección v).
F) Ejecutar las resoluciones adoptadas por la Asamblea Anual de Condóminos (Art. 2044,
sección vi).
G) Supervisar la cobranza de cuotas para los fondos de mantenimiento y administración
(Art. 2044, sección vii).
H) Realizar los pagos para el mantenimiento y administración del Condominio, a cuenta
de los fondos correspondientes (Art. 2044, sección viii).
I) Supervisar la entrega de recibos a los Condóminos por el pago de cuotas
extraordinarias (Art. 2044, sección ix).
J) Llevar una lista de desembolsos de los fondos de mantenimiento y administración para
comprobar los gastos en los que se haya incurrido (Art. 2044, sección x, párrafo a).
K) Llevar una lista que muestre los montos pagados en cuotas y aquéllos pendientes de
pago, así como el saldo pendiente a pagar (Art. 2044, sección xi, párrafo B).

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 14

L) Notificar a los acreedores registrados acerca de la celebración de la Asamblea Anual

de Condóminos ((Art. 2044, sección xii, párrafo iii).
M) Publicar la convocatoria de la Asamblea Anual de Condóminos en uno o más lugares
visibles del Condominio.
N) En nombre de los demás Condóminos, exigir el pago de las obligaciones en las que
haya incurrido un Condómino en violación de las leyes o del Reglamento (Art. 2044,
sección xiii).
O) Supervisar el debido apego y cumplimiento a las disposiciones del Acta Constitutiva
del Condominio, este Reglamento, la escritura por medio de la cual se asigna la
propiedad al Condómino y del Código Civil llevando a cabo las obligaciones
planteadas en los mismos y las que establezca la Asamblea de Condóminos (Art. 2044,
sección xiv).

ARTÍCULO 4.07
El Administrador podrá ser retirado con aprobación del 60% de los votos de los Condóminos
presentes en una Asamblea de Condóminos debido al incumplimiento de sus obligaciones así
como ausencias que le impidan cumplir sus obligaciones con efectividad.

ARTÍCULO 4.08
El Administrador será responsable de las irregularidades del administrador anterior en caso de
que, a sabiendas de que existen, no las haya reportado a la Asamblea de Condóminos.

ARTÍCULO 4.09
Entre otras cosas, el Administrador tendrá las siguientes facultades y obligaciones que puede
ejercer y realizar directamente o a través de terceros contratados para tal fin:

I. Siempre y cuando sus puestos hayan sido autorizados en una Asamblea de

Condóminos, el Administrador puede contratar personal a nombre de los
Condóminos sin ser considerado su patrón. Bajo ninguna circunstancia
contratará parientes directos hasta en segundo grado sin el previo
consentimiento por escrito del Comité de Vigilancia.
II. Contratar personas físicas o morales que se consideren pertinentes para la
operación, mantenimiento y administración de las Áreas Comunes, siempre y
cuando sus puestos hayan sido autorizados en una Asamblea de Condóminos.
III. Cobrar las cuotas de mantenimiento y administración que cada Condómino
debe pagar mensualmente así como cualquier cuota extraordinaria que haya
sido aprobada, expidiendo el recibo correspondiente, y cobrar cualquier
cantidad pagadera por cualquier Condómino por daños causados a la Propiedad
Común o Propiedad Exclusiva de otro Condómino.

No obstante las responsabilidades mencionadas arriba, el Administrador no puede celebrar

ningún compromiso financiero ni hacer pagos no aprobados a nombre de cualquier Condómino
que rebasen $200 dólares EEUU por Propiedad Exclusiva, ni celebrar un compromiso
financiero o hacer pagos no aprobados que rebasen $2000 dólares EEUU en relación con las
Áreas Comunes, durante una sola compra, sin el consentimiento por escrito del Condómino
correspondiente o, en relación con las Áreas Comunes, sin el consentimiento por escrito del
Comité de Vigilancia. En caso de cualquier emergencia cuando no se pueda contactar de
inmediato al Condómino afectado o al Comité de Vigilancia, el Administrador está autorizado a
realizar pagos o compromisos por un total de $10,000 dólares EEUU máximo.

ARTÍCULO 4.10
Los documentos para hacer entrega a la custodia del Administrador el inventario y demás
propiedad de los Condóminos, incluirán, mas no se limitarán a lo siguiente:

I. La contabilidad y/o auditoria de todo el dinero confiado al Administrador;

14
 15

II. La contabilidad y/o auditoria de las cartas de deuda.

III. La contabilidad y/o auditoria de los valores, de haberlos.
IV. Un listado pormenorizado del inventario físico de las Áreas Comunes
incluyendo todo el equipo, herramientas, mobiliario, materiales, suministros,
etcétera propiedad de los Condóminos y almacenados o ubicados en las Áreas
Comunes.

ARTÍCULO 4.11
Cualquier Administrador que abandone su cargo deberá aceptar o explicar cualquier punto o
asunto que el Comité de Vigilancia someta a su atención de acuerdo con el siguiente
procedimiento: El Comité de Vigilancia someterá a la atención del Administrador que deja su
cargo los puntos o asuntos para su revisión, aceptación o rechazo. Si el Administrador que deja
el cargo no acepta ningún comentario u observación dentro de 3 días después de haberle sido
presentados, el o ella explicará por escrito la razón de su no aceptación y las partes someterán
el(los) punto(s) o asunto(s) respectivos, junto con la razón de no aceptación del Administrador,
a la consideración de la Asamblea de Condóminos que se celebre con ese propósito específico
para que determine si se emprenderá alguna acción.

ARTÍCULO 4.12
En caso de que los Condóminos consideren que el Administrador actuó con negligencia al
preparar el listado de inventarios y de cualquier otra propiedad de los Condóminos bajo su
control, el Administrador afectado puede solicitar la participación de un Despacho Contable
conocido para que prepare los listados respectivos y su transferencia. En caso de que se
considere que el Administrador actuó con negligencia, así le será informado por medio de un
documento por escrito que se le entregará ante un Notario Público.

EL COMITÉ DE VIGILANCIA

CAPÍTULO QUINTO

ARTÍCULO 5.01
El Comité de Vigilancia regula los asuntos del Condominio. De conformidad con los términos
del Artículo 2042, sección III, del Código Civil del estado de Quintana Roo, la Asamblea anual
de Condóminos nombrará al Presidente, Tesorero, Secretario y 2 (dos) miembros en general del
Condominio como funcionarios del Comité de Vigilancia. Los 5 (cinco) miembros del Comité
de Vigilancia podrán incluir a más de un propietario de cada Condominio.

5.01 (1) El Presidente es el Funcionario Principal del Condominio. Presidirá todas

las Asambleas de Condóminos y juntas del Comité de Vigilancia y cuenta
con todas las facultades y obligaciones establecidas en el presente
Reglamento o que le hayan sido delegadas por el Comité de Vigilancia

5.01 (2) El Secretario supervisa la toma, preparación y conservación de las actas de

todas las juntas del Comité de Vigilancia o del Condominio y envía estas
actas de manera oportuna. Da instrucciones para que se den todas las
notificaciones requeridas conforme a este Reglamento; certifica copias de
los documentos de organización y operación del Condominio con las
modificaciones ocasionales, que hayan sido solicitadas; firma otros
documentos a nombre del Condominio; hace el recuento de votos y cartas
poder en las Asambleas de Condóminos y cuenta con otras facultades y
obligaciones que le sean delegados por este Reglamento o por el
Comité de Vigilancia.

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 16

5.01 (3) Los 2 (dos) miembros en general no cuentan con responsabilidades

específicas aparte de representar a otros Condóminos en el Comité de
Vigilancia.

5.01 (4) El Tesorero supervisa la manera en que se llevan los libros de las finanzas y
registros del Condominio, instruye que se den las notificaciones
correspondientes relacionadas con los gastos comunes del Condominio,
supervisa la cobranza de las cantidades adeudadas al Condominio y su
aplicación de conformidad con el Régimen de Condominio, el Reglamento
y las políticas establecidas por el Comité de Vigilancia; y cuenta con las
facultades y obligaciones que le sean delegadas por este Reglamento
o por el Comité de Vigilancia.
ARTÍCULO 5.02
Las vacantes temporales en el Comité de Vigilancia, causadas por cualquier razón, serán
ocupadas por voto de la mayoría de los Funcionarios restantes, aún cuando no constituyan el
quórum completo. Cada Funcionario electo de esta manera fungirá como Funcionario hasta que
se elija un sucesor en la siguiente Asamblea Anual de Condóminos.

ARTÍCULO 5.03
Un Funcionario electo podrá ser retirado con o sin causa con mayoría de los votos del
Condominio en cualquier asamblea anual o extraordinaria. La notificación de la asamblea
incluirá la notificación de la propuesta de retiro.

ARTÍCULO 5.04
No se pagará a los Funcionarios compensación alguna por fungir como tales, excepto lo que se
dispone en el Artículo 9.02 del presente.

ARTÍCULO 5.05
Se podrá convocar juntas extraordinarias del Comité de Vigilancia u organizarse a solicitud de
un Funcionario. El Presidente determinará la hora, lugar y forma de la junta.

ARTÍCULO 5.06
Cuando sea posible, se dará notificación de todas las juntas del Comité de Vigilancia tres (3)
días antes de la fecha de dicha junta.

ARTÍCULO 5.07
Antes o durante una junta del Comité de Vigilancia, cualquier Funcionario podrá renunciar por
escrito a la notificación de dicha junta y dicha renuncia será equivalente a emitir la notificación.
La asistencia de un Funcionario a cualquier junta del Comité de Vigilancia constituye una
renuncia a la notificación de la hora y lugar de dicha junta. Si todos los Funcionarios están
presentes en cualquier junta del Comité de Vigilancia, no será necesaria la notificación y se
podrá tratar cualquier asunto en dicha junta.

ARTÍCULO 5.08
Cualquier acción necesaria o permitida para llevarse a cabo por parte del Comité de Vigilancia,
conforme a este Reglamento o cualquier disposición de las leyes, podrá llevarse a cabo sin una
junta si todos los Funcionarios vigentes firman su consentimiento por escrito indicando la
acción realizada.

ARTÍCULO 5.09
En todas las juntas del Comité de Vigilancia, una mayoría de los Funcionarios constituye el
quórum para tratar los asuntos y un acto por parte de la mayoría de los Funcionarios presentes
en una junta en donde haya quórum presente es un acto del Comité de Vigilancia. En casos en
donde haya un empate de votos, el Presidente emitirá el voto decisivo.

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ARTÍCULO 5.10
Cualquier Condómino puede asistir a cualquier junta del Comité de Vigilancia.

ARTÍCULO 5.11
El Comité de Vigilancia puede, por resolución, designar uno o más comités. Cada uno de estos
comités incluirá un Presidente o Copresidente elegido por el Comité de Vigilancia. Cada
Presidente o Copresidente tendrá y podrá ejercer las facultades del Comité de Vigilancia para
administrar los negocios y asuntos del Condominio, cuando el Comité de Vigilancia no esté
disponible. El Comité de Vigilancia puede elegir a uno o más de sus Funcionarios para que
suplan a los miembros de cualquiera de estos comités y dicho miembro suplente podrá suplir a
cualquier miembro o miembros ausentes en la junta de dicho comité a solicitud del Presidente
del Condominio o Presidente del Comité.
ARTÍCULO 5.12
El Comité de Vigilancia puede ejercer todas las facultades del Condominio no reservadas
específicamente para los Condóminos y es responsable de establecer políticas para el
Condominio de acuerdo con sus fines y supervisar la puesta en práctica de estas políticas.

ARTÍCULO 5.13
El Comité de Vigilancia se encargará de:

A) Verificar que el Administrador cumpla con sus obligaciones (Art. 2045, sección i).
B) Verificar que el Administrador cumpla con las resoluciones de las Asambleas
Generales y Extraordinarias de Condóminos (Art. 2045, sección ii).
C) Cuando sea necesario, realizar los procedimientos necesarios por los acreedores
registrados del gobierno del estado de Quintana Roo.
D) Dar su aprobación para emprender proyectos establecidos en el Art. 2045, sección iv
del Código Civil del estado de Quintana Roo.
E) Revisar los estados financieros que el Administrador deberá someter a la Asamblea de
Condóminos (Art. 2045, sección v).
F) Controlar la inversión del fondo de reserva para la compra o reemplazo de
herramientas o maquinaria (Art. 2045, sección vi).
G) Informar a la Asamblea de Condóminos sobre Condóminos incumplidos como se los
haya informado el Administrador (Art. 2045, sección vii).
H) Apoyar al Administrador para que los Condóminos cumplan con sus obligaciones (Art.
2045, sección viii).
I) Convocar una Asamblea de Condóminos cuando deseen informar a los Condóminos
acerca de irregularidades cometidas por el Administrador (Art. 2045, sección ix).
J) Realizar las obligaciones que les haya asignado la Asamblea de Condóminos (Art.
2045, sección x).

ARTÍCULO 5.14
Adicionalmente a otros derechos de voto dispuestos en el presente, la elección del Comité de
Vigilancia, modificación del Reglamento, solicitud de préstamos, adquisición y cesión de
cualquier interés en bienes inmuebles, aprobación final del presupuesto anual e imposición de
cuotas extraordinarias se reservan al voto de los Condóminos en las Asambleas de Condóminos,
entendiendo que para poder modificar este Reglamento, solicitar fondos y adquirir o ceder
cualquier interés en las Propiedades Comunes o la aprobación de cualquier gasto no relacionado
directamente con la operación o mantenimiento del Condominio Residencial Puerta al Mar será
necesario contar con, por lo menos, 75% de los votos de los Condóminos presentes en una
Asamblea de Condóminos.

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DIRECTRICES DE REMODELACIÓN

CAPÍTULO SEIS

ARTÍCULO 6.01
Con el fin de preservar las características del Condominio, los Condóminos podrán realizar
obras de remodelación, reparación o limpieza dentro de sus Propiedades Exclusivas, siempre y
cuando respeten las Directrices de Remodelación en todo momento, los usos y propósito de la
Propiedad Exclusiva y cualquier ley, reglamento y disposición administrativa aplicable; sin
embargo, las disposiciones incluidas en el presente serán aplicables a todos los casos. Cualquier
obra de mantenimiento, conservación y reparación en cualquier Propiedad Exclusiva será a
cargo del Condómino respectivo quien mantendrá toda la construcción, muros divisorios,
estructuras y elementos de dicha Propiedad Exclusiva así como sus instalaciones en buenas
condiciones.

Adicionalmente, ningún Condómino podrá realizar obra alguna que dañe, deteriore o ponga en
peligro cualquier construcción o que pueda dañar el aspecto de otros Condominios, o
instalaciones o las Propiedades Comunes. Queda prohibida cualquier renovación o modificación
que afecte la estructura, muros o partes esenciales de cualquier Propiedad Exclusiva que pueda
dañar la estabilidad, seguridad o condiciones de sanidad de la misma. No se permite a los
Condóminos realizar apertura o ventana alguna, o decorar o pintar las fachadas o muros
exteriores de sus Propiedades Exclusivas de manera que no sea consistente con, o que sea
perjudicial, para la estética general del resto del Condominio.

Los Condóminos no podrán remodelar o modificar estructuralmente el interior de cualquier

propiedad exclusiva, excepto de conformidad con las normas de diseño. Como se explica en las
normas de diseño, tales modificaciones pueden requerir la autorización expresa y supervisión
del Comité de Cambio de Diseño (o del Administrador, si así se lo indique el Comité de Cambio
de Diseño). El propietario es responsable de la identificación de un arquitecto, ingeniero o
experto aceptable para el Comité de Cambio de Diseño para llevar a cabo todas las medidas que
sean necesarias para no reducir o afectar desfavorablemente cualquier estructura, paredes
maestras u otro elemento esencial de cualquier edificio o que puedan dañar la estabilidad,
seguridad, solidez, sanidad del mismo. En ningún caso se podrá realizar alguna obra o
modificación de cualquier tipo si el mismo puede afectar negativamente a la estabilidad, la
seguridad, solidez, el saneamiento y la estructura del Condominio. Para que cualquier trabajo
sea aprobado por dicho Comité de Cambio de Diseño, un Condómino deberá presentar a dicho
Comité de Cambio de Diseño, ya sea directamente o a través del Administrador, la
documentación necesaria de conformidad con lo establecido en las normas de diseño, con el fin
de determinar si dichas obras cumplen con las disposiciones de la misma.

ARTÍCULO 6.02
Los Condóminos no ejecutarán obra o remodelación alguna en el exterior de su Propiedad
Exclusiva sin la previa autorización del Comité de Cambio de Diseño y del Comité de
Vigilancia (si se considera necesario). Para que cualquier trabajo sea aprobado por dicho
Comité de Cambio de Diseño, un Condómino deberá presentar a dicho Comité de Cambio de
Diseño, ya sea directamente o a través del Administrador, la documentación necesaria de
conformidad con lo establecido en las normas de diseño, con el fin de determinar si dichas obras
cumplen con las disposiciones de la misma.
Cualquier Condómino que cuente con la aprobación para reparar o remodelar el interior de su
propiedad exclusiva deberá informar previamente al Administrador de lo mismo a efecto de
llevar a cabo las medidas necesarias para eliminar o minimizar cualquier molestia para los
demás Condóminos.
Si el Comité de Cambio de Diseño o el Administrador detectan cualquier obra que se ejecute sin
la aprobación necesaria, o en cualquier otra violación a las normas que se han establecido en
este Capítulo, exigirá al Condómino suspender dichas obras y corregir la misma. En caso de que

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 19

dicho Condómino no cumpla estas instrucciones, el Administrador negará el acceso al

Condominio a cualquier trabajador y materiales con el fin de evitar la ejecución de dichas obras.

No obstante las disposiciones incluidas en el capítulo de Penalidades de la misma, el

Administrador presentará cada caso a la consideración del Comité de Vigilancia, para poder
realizar las acciones necesarias sin perjuicio de cualquier multa, penalidad o sanción que
pudiera ser aplicable al Condómino incumplido conforme a este Reglamento y leyes aplicables.

ARTÍCULO 6.03
Todas las obras que se realicen en Propiedades Comunes quedarán sujetas a las siguientes
reglas:

I. Cualquier obra necesaria para mantener las Propiedades Comunes en condiciones

buenas y seguras serán realizadas por el Administrador o por cualquier persona que
se contrate con ese fin, y serán cargadas al presupuesto de gastos aprobado. Antes
del inicio de dicha obra, se deberán obtener las autorizaciones necesarias de las
autoridades competentes, de ser necesario.
II. Antes del inicio de cualquier obra de decoración o mejora a las Propiedades
Comunes, será necesaria la autorización de una Asamblea de Condóminos; dicha
resolución será adoptada por el voto afirmativo de la mayoría de Condóminos
presentes en dicha asamblea.
III. Los Condóminos no iniciarán o ejecutarán obra alguna en las Propiedades
Comunes, excepto en el caso de una obra de reparación urgente, en ausencia del
Administrador, o si el Administrador no ejecuta dichos trabajos de reparación de
manera oportuna. Cualquier gasto en el que se incurra se pagará con fondos del
presupuesto del Condominio. En cualquier caso, el Comité de Vigilancia tomará la
decisión correspondiente.
IV. En caso de que las Propiedades Comunes sufran daños debido a la negligencia de
algún Condómino, sus contratistas o subcontratistas, miembros de la familia,
sirvientes, huéspedes, inquilinos, el Condómino reparará dichos daños o lo hará el
Administrador a expensas del Condómino responsable de los mismos, siempre y
cuando el Administrador haya informado al Condómino al respecto.

En caso de que el Condómino responsable de los daños se niegue a pagarlos de inmediato, el

Administrador podrá realizar la reparación y recuperar los gastos en los que haya incurrido del
fondo de Administración General de la A de C Puerta al Mar que mantiene el Tesorero del
Condominio en cuyo caso, el Condómino responsable hará el reembolso a dicho fondo y pagará
cualquier multa que determine una Asamblea de Condóminos durante todo el tiempo que
continúe la falta de pago.

Si el Administrador causó dichos daños, el Comité de Vigilancia quedará autorizado a solicitar

el reembolso del Administrador.

En caso de que dicho daño lo hayan causado empleados del Condominio, el Administrador
quedará autorizado a descontar el valor de los daños del sueldo de la persona o personas
responsables, conforme a los términos de la Ley Federal del Trabajo.

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 20

CONTRIBUCIONES Y PENALIDADES

CAPÍTULO SIETE

ARTÍCULO 7.01
Todos los gastos de operación, mantenimiento, reparación y restauración de las Propiedades
Comunes y para la operación del Condominio son Gastos Comunes a ser compartidos
proporcionalmente por los Condóminos en la misma proporción de la propiedad fraccionaria
que tengan de las Áreas Comunes.

ARTÍCULO 7.02
Las contribuciones regulares son aquéllas que se basan en el presupuesto anual del Condominio
adoptado por el Comité de Vigilancia y aprobado por los Condóminos.

7.02 (1) Presupuesto: El Comité de Vigilancia adoptará el presupuesto para el

siguiente año y se distribuirá con la notificación de la Asamblea Anual de
Condóminos. Los Condóminos pueden aprobar o rechazar el presupuesto en
su totalidad y puede modificarlo, de ser necesario, para que la Asamblea
anual de Condóminos pueda otorgar la aprobación final.

7.02 (2) Contribuciones: Una vez que quede adoptado el presupuesto, el

Administrador asignará a los Condominios su parte proporcional y notificará
el monto a pagar por cada Condominio que estará expresado tanto en un
monto anual como en doce (12) pagos mensuales. Los pagos mensuales
serán considerados morosos si no se pagan a más tardar el quinto (5to.) día
del mes.

7.02 (3) Cuotas extraordinarias: En caso de que se incurra en gastos no presupuestados

para los cuales no se haya creado ninguna reserva, los Condóminos
celebrarán una Asamblea extraordinaria de Condóminos para imponer una
cuota extraordinaria para el pago de estos gastos. Los Condóminos
determinarán el monto de la cuota extraordinaria a pagar, así como el plazo
y los términos para el pago de la misma. No se podrán realizar gastos no
presupuestados que no representen una emergencia y que requieran del pago
de una cuota extraordinaria excepto con la previa aprobación de,
por lo menos, setenta y cinco por ciento (75%) del voto de los Condóminos
presentes en la asamblea.

ARTÍCULO 7.03
El pago de las cuotas podrá hacerse de conformidad con el Artículo 7.02 del presente sin la
necesidad de cobranza previa. Un Condómino que no pague a tiempo pagará el 2% de interés
mensual durante todo el tiempo en que permanezca atrasado. Además del interés del 2%
mensual, cualquier retraso en el pago de las cuotas de mantenimiento por Condóminos dará
lugar a una multa de $ 1,500 pesos cada vez que las cuotas de mantenimiento no se pagan
dentro de los primeros diez días de cada mes. Todas las tasas de interés y sanciones recogidas se
aplicarán a la deuda más antigua primero.

ARTÍCULO 7.04
El Tesorero de la A de C de Puerta al Mar creará dos fondos: un Fondo de Administración
General de Puerta al Mar para los fines y las actividades autorizadas de vez en vez en una
Asamblea de Condóminos y un Fondo de Reserva de Capital para la adquisición o reemplazo de
los implementos, equipo y maquinaria necesarios para la operación y mantenimiento de las
Propiedades Comunes. El Capital del Fondo de Reserva se formó con la cantidad de $ 250,000
USD. Hasta que dicho fondo haya sido recolectado, una cantidad anual de $ 2,000 USD se

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 21

recogerá por cada uno de los (27) veintisiete condominios. Esta contribución se puede dividir
en cuatro (4) cuotas mensuales iguales (abril a julio), o se puede hacer en un solo pago con un
10% (diez por ciento) de descuento, siempre que dicho pago se realiza antes del 30 de abril del
año en curso. En caso de que alguna unidad no ha pagado la contribución antes del 31 de julio
del año en curso, se le cobrará una multa de $ 500 USD, además de la contribución.
El Comité de Vigilancia recomendará ocasionalmente, y la Asamblea de Condóminos
determinará, el monto y tiempo de pago de las contribuciones para los Fondos, así como para
cualquier otro fondo. El Fondo de Administración General de Puerta al Mar, el Fondo de
Reserva de Capital o cualquier otro fondo especial se mantendrá en EEUU o Canadá bajo la
custodia del Tesorero de la A de C de Puerta al Mar quien los invertirá como le parezca
conveniente en depósitos con liquidez en dólares de EEUU con bancos de primera clase.

ARTÍCULO 7.05
Cualquier cuota para gastos comunes, para cargos de consumo de agua o luz y para cualquier
otro cargo legítimo correctamente presentado por el Administrador, así como las contribuciones
para la Administración General, Reserva de Capital y/o cualquier fondo especial,
adecuadamente presentado por el Tesorero y no pagado por ningún Condómino dentro de un
plazo de 30 días a partir de su fecha de vencimiento, serán cargados al ingreso por rentas de
dicho Condómino que se encuentre bajo custodia del Administrador. Sin embargo, en caso de
que dicho ingreso por rentas sea insuficiente para cubrir dicho pago atrasado, cualquier
excedente será pagado del Fondo General de Administración de Puerta al Mar (de ser necesario
por medio de una cuota extraordinaria a cargo de todos los Condóminos) al presentar pruebas
documentales suficientes de que el Administrador y/o el Tesorero, según sea el caso, se ha
esforzado diligentemente en cobrar dicha cuenta dentro de ese plazo y continua sin ser pagada.
La A de C de Puerta al Mar, a su vez, ejercerá presión sobre dicho Condómino para que liquide
la cuenta y le impondrá una penalidad y aplicará las reparaciones que se determinan en el
presente.

ARTÍCULO 7.06
El Condómino que no cumpla con estas obligaciones podrá ser demandado legalmente para
obligarlo a vender sus derechos, incluso en subasta pública.

CUENTAS Y FINANZAS

CAPÍTULO OCHO

ARTÍCULO 8.01
El Condominio llevará los libros y registros y establecerá las cuentas financieras que las leyes
exigen, conforme sea necesario, para que reflejen con toda precisión la situación y las acciones
del Condominio. Dichos libros y registros estarán abiertos para ser revisados por todos los
Condóminos.

ARTÍCULO 8.02
El Comité de Vigilancia establecerá un comité de auditoria que incluya por lo menos a un
Condómino que no sea Funcionario, para que realice una auditoria a las cuentas del
Condominio. El Comité de Auditoria revisará los registros del Condominio antes del 28 de
febrero del siguiente año fiscal.

RESPONSABILIDAD DE LOS FUNCIONARIOS

CAPÍTULO NUEVE

ARTÍCULO 9.01
Ningún Funcionario del Condominio, en su capacidad de Funcionario más que de Condómino,
es responsable de actos o incumplimientos de cualquier otro Funcionario o Condómino; o de

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cualquier pérdida sufrida por el Condominio o por cualquiera de sus miembros; a menos que
dicha pérdida sea resultado de su propia falta de ética deliberada. Nada de lo contenido en esta
Sección exime a dicho Funcionario de las responsabilidades y obligaciones de los Condóminos
estipuladas en el presente Reglamento.

ARTÍCULO 9.02
Todo Funcionario del Condominio será indemnizado por el Condominio por costos, gastos y
deudas razonables (incluyendo honorarios legales) en los que realmente y necesariamente se
haya incurrido o se le hayan impuesto en relación con algún reclamo, acción, demanda,
proceso, investigación o averiguación de cualquier naturaleza, en la cual se haya visto
involucrado como tercero u otro debido a su participación como Funcionario del Condominio en
el tiempo en que se haya incurrido en dichos costos, gastos o deudas; excepto en aquéllos
asuntos en los que el Funcionario sea declarado finalmente como responsable de falta de ética
deliberada hacia el Condominio en el desempeño de sus obligaciones en dicha acción, demanda,
proceso, investigación o averiguación; o, en ausencia de dicha declaración final, cualquier
determinación de dicha responsabilidad en opinión del asesor legal elegido por el Condominio.
El anteriormente mencionado derecho de indemnización es adicional y sin limitación de todos
los derechos a los que dichas personas tengan derecho por materia de derecho y redunde en
beneficio de los representantes legales de dicha persona. El Condominio puede asegurar sus
obligaciones bajo esta subsección.

MODIFICACIONES Y CONTROVERSIAS

CAPÍTULO DIEZ

ARTÍCULO 10.01
Excepto que se disponga lo contrario en el presente, este Reglamento podrá ser modificado de
vez en vez por medio del voto afirmativo del setenta y cinco por ciento (75%) de los votos del
Condominio presentes en una asamblea debidamente convocada con ese fin. Cualquier porción
de este Reglamento que meramente refleje o dé prioridad al Régimen de Condominio no podrá
ser modificada a menos que el Régimen de Condominio sea modificado de manera similar.

ARTÍCULO 10.02
En caso de que cualquier disposición en el presente Reglamento sea considerada inválida, dicha
falta de validez no invalidará ninguna otra disposición del presente que pudiera hacer efectiva.

ARTÍCULO 10.03
Los encabezados en el presente han sido insertados únicamente a manera de conveniencia y
para referencia, y, de ninguna manera definen, limitan o describen el alcance de este
Reglamento o el propósito de cualquiera de sus disposiciones.

ARTÍCULO 10.04
En caso de cualquier controversia que surja como resultado de la interpretación o ejecución del
Código Civil del estado de Quintana Roo, del Acta Constitutiva y de la Escritura así como de
otras disposiciones de las leyes aplicables, esta quedará sujeta a la competencia de los tribunales
competentes en la ciudad de Cancún, Quintana Roo.

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