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Inversión
José Ortega y Gasset
“El derecho tradicional es sólo reglamento para una realidad paralítica. Y
como la realidad histórica cambia periódicamente de modo radical, choca
sin remedio con la estabilidad del derecho, que se convierte en una camisa
de fuerza. Mas una camisa de fuerza puesta a un hombre sano tiene la
virtud de volverle loco furioso”.
Desarrollan un concepto comercial para atraer al cliente: Manejo homogéneo de las secciones.
Casi nunca pueden crecer en área pero tienen que ampliar su propuesta para ser competitivos.
Necesitamos herramientas modernas
para lograr esos objetivos!!
Tribunal Superior De Antioquia. Sala Civil De Decisión. Medellín, 6 abril 1994. Magistrado Ponente: Juan
Diego Ocampo Ramírez.
Es la situación del comercio actual, cada vez con mayor auge de hipermercados y centros comerciales:
Varias Teorías:
2. Teoría de la Combinación: Dice el Dr. Arrubla Paucar al respecto: “En esta teoría, cuando
un contrato atípico se compone de diferentes prestaciones que, miradas aisladamente,
pertenecen a varios contratos o figuras típicas, se debe regular, aplicando las normas
correspondientes a las figuras típicas con que se identifica cada prestación”.
3. Teoría de la analogía: que aboga por la aplicación de aquellas reglas que regulan la figura
contractual típica más parecida.
¿Deberían aplicarse las normas del contrato de
arrendamiento para interpretar el contrato de
concesión?
Señala el Dr. Ernesto Rengifo en su artículo “Interpretación del contrato atípico a la luz de la jurisprudencia
colombiana” que:
“Si bien la tesis de la combinación y la de aplicar normas sobre obligaciones resultan ser las más
atrayentes, ha de destacarse que la “afinidad con otros tipos no excluye una relevancia original y
autónoma del contrato”. Por tanto, se hace necesario auscultar también el interés y la intención de las
partes en el contrato atípico”.
Artículo 1618 C.C.: “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de
las palabras”.
Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 22 de Octubre de 2001. M.P. Jorge Antonio Castillo Rugeles.
1. En primer lugar, por el acuerdo negocial, es decir, por las cláusulas ajustadas por las partes, siempre y cuando no
sean contrarias a las leyes imperativas;
4. En caso de vacíos, por las normas que gobiernan los contratos típicos afines.
Corte Suprema de Justicia del 13 de diciembre de 2002, Magistrado Ponente, Carlos Ignacio Jaramillo:
• Claridad: No puede ser gobernado exclusiva y delanteramente por las reglas que le son propias a negocios típicos,
por afines que éstos realmente sean.
1. Las cláusulas contractuales ajustadas por las partes contratantes, siempre y cuando, ellas no sean contrarias a
disposiciones de orden público;
2. Las normas generales previstas en el ordenamiento como comunes a todas las obligaciones y contratos (3) así
como las originadas en los usos y prácticas sociales (2).
3. Las del contrato típico con el que guarde alguna semejanza relevante (cas. civ. De 22 de octubre de 2001; exp:
5817) (4)
4. Todo ello, desde luego, sin perjuicio de la aplicación de los principios generales, como informadores del sistema
jurídico.
PERO si en últimas me entregan un espacio…
• Articulo 1974 Código Civil: Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas
corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la
ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y
uso.
Particularidades del contrato de arrendamiento en el Código de Comercio: Libro de los
Bienes Mercantiles.
“Dice Pinzón que la realidad económica que se presenta, es la que el acreditamiento del local
proviene de la actividad del empresario y, por ende, es su derecho y se presentaría un
enriquecimiento sin causa si se le permitiera al arrendador terminar el contrato para luego
cobrar lo que, en el lenguaje de los negocios, se ha denominado prima y, adicionalmente, se
prohijaría una conducta contraria a las sanas costumbres mercantiles pues la competencia,
amparada en esa posibilidad de terminación del contrato, tendría la oportunidad de beneficiarse
con un local comercial que, como punto de venta de bienes o servicios, fue acreditado con el
esfuerzo comercial y patrimonial de un competidor”.
“La realidad económica es que un establecimiento de comercio sin clientela está llamado a
desaparecer y que es, gracias a dicha clientela, que el establecimiento adquiere prestigio. Siendo
ello así, es innegable que tienen un valor que debe ser considerado al tiempo de su
enajenación”.
Canales: (i) Catalogo, (iii) Tiendas propias, (iii) Mayoristas, (iv) Proveedores de las
cadenas pese a que le compite a la concesión.
Control sobre su gestión. La supervisora del almacén les informa sobre anomalías (horarios de apertura, etc.).
Es una especie de co-administración.
Se han formalizado y organizado como compañía a partir de las exigencias que les hace la cadena: en
sistemas, en distribución, selección de personal, etc.
“el contrato de concesión privada es aquel por el cual una parte otorga autorización a otra para la explotación de un
servicio que le compete o desea prestar a terceros, obligándose esta otra a realizar tal explotación bajo el control de
aquella, entregándole la primera o no bienes para la explotación y comprometiéndose o no la última a abonar una
compensación. Por tanto, no es la entrega de la tenencia del espacio físico ni el pago de una suma mensual —
variable o no— lo que define el contrato de concesión, ni lo que permite descartarlo para encuadrar el pacto en la
locación de cosa. El elemento esencial de la concesión es el control del concedente, traducido en la posibilidad de
reglamentar el servicio a prestar por el concesionario. La circunstancia de consistir el contrato en una delegación de
actividad, lleva a concluir que el control de esta por el concedente debe ser elemento esencial. El control se
manifiesta en el dominio que siempre debe tener el concedente sobre la prestación de servicio, ya que este ha sido
delegado. Se traduce en la posibilidad de reglamentación y vigilancia”.
Cámara de apelaciones, Sala A, Trelew, “M.J. Y otro s/daños y perjuicios” del 2-VI-2002
Concesión de Espacio de Uso
Saravia Frías, Inés
Revista Argentina de Derecho Empresario. 30-09-2011
Objeto:
El titular de un emprendimiento tiene, dentro del ámbito de sus instalaciones, el derecho exclusivo de
realizar todas aquellas explotaciones acordes o complementarias con la actividad principal que
desarrolla.
Causa:
“El contrato Nro. 449 celebrado por las partes en conflicto y que obra del fl. 14 al 19 del cuaderno principal, a simple vista y sin
ahondar en el estudio de sus cláusulas, parece ser el de arrendamiento de local o establecimiento de comercio, y así lo consideró la
Juez de primer grado. Con todo, y si se leen con detenimiento algunas de las cláusulas, se puede llegar a una conclusión bien
distinta, que no es otra que la de que se trata de un contrato de concesión mercantil en su especie de concesión de espacio. (…)
El contrato a que hacemos alusión tiene cierta semejanza con el de arrendamiento mercantil pero también tiene características que
lo diferencias de aquél y le dan autonomía propia. Veamos: (…)
En el caso sub judice, al demandado no sólo se le concedió el uso del local dentro del almacén, sino además, aprovechar la
clientela de la entidad concedente, sus instalaciones, los bienes de ésta, como la registradora, energía , es decir, toda la
infraestructura de la empresa concedente. No serían iguales las ventas si el concesionario en este caso tuviera instalaciones de la
demandante, y ello es así dado el flujo de compradores que acuden a estos supermercados por la seguridad que allí pretenden
encontrar, y por la comodidad de adquirir en un mismo sitio, si no todos, sí la mayoría de los productos que se ofrecen al
público”.
Centro de Conciliación Arbitraje y Amigable - Cámara de Comercio de Cali / Claudia Sofía Arroyave y Otros Vs.
Fiduciaria Corficolombiana S.A. Administradora del Fideicomiso Centro Comercial Jardín Plaza 2101
19 de Octubre de 2009
“La parte convocante sostuvo, desde la demanda hasta su alegato de conclusión, que los contratos en comento eran
claramente de arrendamiento. Posición de la cual discrepa el Tribunal, por cuanto, además de la diferencia de la
naturaleza que se analizará más adelante, y que se refiere al elemento contractual y doctrinario de las sinergias
propias de la colaboración empresarial” (…)
“De acuerdo al art. 1.501 del Código Civil, en los contratos hay elementos que son de su esencia, de su naturaleza y
puramente accidentales (…) En el que nos ocupa, los elementos esenciales de los contratos, serían: La unidad
comercial concesionada dentro del Centro Comercial, y los pagos (prima y contraprestación mensual fija y variable)
que se hacen a cambio del servicio del Centro Comercial”
Más que por la determinación de los elementos de la esencia, el Laudo es interesante porque analiza:
1. Vicio del Consentimiento: La parte convocante ha alegado que existió error en cuanto a la naturaleza de
los contratos realizados (art. 1.510 del C. Civil).
A este respecto el Tribunal ya hizo su análisis, encontrando que lo que quisieron las partes fue contratar en
la forma ofertada, los servicios del Centro Comercial, con la concesión de un espacio para sus propios
establecimientos de comercio.
“Ninguno de los convocantes creyó estar contratando en arrendamiento. Inclusive, algunos de ellos
manifestaron tener contratos en otros centros comerciales, y pudieron diferenciar entre los que tenían la
modalidad de arrendamiento y los que eran de concesión de espacio”
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA - SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente: EDGARDO VILLAMIL PORTILLA
Bogotá D.C., 25 de enero de 2005
Expediente No. 7881
Recurso de casación de "Concesiones J.G.P. Ltda." contra la sentencia de 24 de agosto de 1999, del Tribunal
Superior del Distrito Judicial de Medellín en proceso de Juan Gonzalo Posada Restrepo y la recurrente contra la
compañía "Hotel Nutibara S.A.“
“(…) el aporte que hizo la sociedad demandada, admitida por ambas partes, de los utensilios para llevar a cabo la
labor de lavado, con obligación de "reversión" obrante en la estipulación decimoséptima, (fl. 11 cdno 1) a la
terminación del contrato por cualquier causa; la vigilancia de la actividad comercial y de prestación del servicio, que
el "concesionario" (sic) se reservó para sí, permiten razonablemente deducir que el negocio jurídico celebrado entre
las partes, contiene estipulaciones que lo distancian del contrato de arrendamiento de local comercial que buscó
establecer el demandante en sus pretensiones, al cual pudiera aplicarse las normas sobre renovación que imploró
deberían gobernarlo.“
Y luego señala la Corte en el mismo fallo:
“Pero el fracaso del cargo viene además fortalecido por la amplitud que reconoce la
jurisprudencia al trabajo interpretativo que el juzgador despliega sobre los contratos y
en tanto esa autonomía no traspase los confines de la arbitrariedad, resulte
notoriamente absurda, ilógica, o manifiestamente contraria a la realidad, merece el
respeto de la Corte, de modo que, habiendo elegido una de las lecturas admisibles que
del negocio resultan, no se abre paso el quiebre de la sentencia en casación, pues este
recurso no puede fundarse en la duda sino en la certeza”.
Diferencias con el contrato de Arrendamiento.
La principal similitud entre ambas figuras tiene que ver con la entrega del uso y goce del espacio. Pero:
En el contrato de concesión se otorga para explotar la prestación del servicio o la provisión de bienes
concesionada.
Obligaciones del Concesionario: Un catálogo adicional de obligaciones que no existen en el caso del
arrendamiento.