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reconvencion-proceso-de-inquilinato

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AQUÍ TE AGREGO ESTA INFORMACIÓN QUE ENCONTRÉ EN EL ÁREA DE DESCARGAS.


ESTAS SON LAS DILIGENCIAS DE RECONVENCION DE PAGO A QUE HACE REFERENCIA EL ARTICULO
1765 DEL CODIGO CIVIL. DICHAS DILIGENCIAS DEBEN REALIZARSE PREVIAMENTE A LA DEMANDA
DE TERMINACION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, PARA COMPROBAR LA MORA EXISTENTE.
SI NO LAS PRESENTAN ADJUNTAS A LA DEMANDA, LES PREVENDRÁN LAS PRESENTEN, DENTRO
DEL PLAZO QUE LES DEN, SO PENA DE DECLARAR INADMISIBLE LA DEMANDA. POR LO QUE LES
RECOMIENDO HACERLAS COMO ACTO PREVIO A LA DEMANDA.

En la ciudad de San Salvador, a las ocho horas con treinta minutos del día tres de enero de dos mil
once.- Ante mí, _____________, Notario, de este domicilio, comparece el señor
_______________________, quien es de cincuenta y siete años de edad, Licenciado en
_________, de este domicilio, a quien conozco, portador de su Documento Único de Identidad
número:____________ y Número de Identificación Tributaria _______________________, quien
actúa en su calidad de Apoderado General (si es el caso, relacionar la personería); y en carácter en
que comparece ME DICE: Que el primero de febrero de dos mil _________ el señor____________,
firmó, con la señora ________ (todas las generales) un contrato de arrendamiento, sobre una casa
situada en (dirección del inmueble), para el plazo de _______ AÑOS, contados a partir de la fecha
del otorgamiento del contrato en referencia, que el monto del contrato sería de
________________, pagaderos por cuotas mensuales; No obstante, la señora ________, OCUPÓ
más de NUEVE MESES el inmueble sin pagar cánones de arrendamiento, por lo que ESTA EN MORA
EN EL PAGO de los mismos desde _________ hasta____________, siendo la cantidad adeudada de
________________. Que en cumplimiento a lo dispuesto en el artículo un mil setecientos sesenta
y cinco del Código Civil, el compareciente solicita AL SUSCRITO NOTARIO que comparezca al
domicilio de la señora ____________ y efectúe a ésta las DOS RECONVENCIONES DE PAGO QUE
ESTABLECE LA LEY, para los efectos legales correspondientes, hasta por esquela o edictos, si fuere
necesario. Sigue manifestando el compareciente que a la señora ____________se le puede
notificar en la casa marcada con el número un mil diecisiete de la _______ calle poniente, Colonia
__________, de esta ciudad. Así se expresó el compareciente, a quien expliqué los efectos legales
de la presente Acta Notarial que consta de ________ hojas útiles, y leído que le fue por mi
íntegramente todo lo escrito en un solo acto ininterrumpido, lo ratifica y firmamos. DOY FE.-
En la ciudad de San Salvador, a las nueve horas con treinta minutos del día ___________ de
_______ de dos mil once. Ante mi, _____________, Notario, de este domicilio, OTORGO: Admítase
la anterior solicitud del señor_____________, Hágase conforme lo establece la Ley, la
reconvención de pago solicitada, a la señora _____________, para tal efecto comparezca el
Suscrito Notario a la dirección proporcionada por el señor ____________, que es la casa marcada
con el número __________ calle poniente, Colonia ______________. de esta ciudad; y háganse las
reconvenciones de pago a la señora_______, por mora en el pago de los cánones de
arrendamiento adeudados, cuyo monto asciende a _____________. Por lo que RECONVENGASE y
notifíquese a la señora __________ hasta por esquela si fuere necesario. Así me expreso, leo
íntegramente en un solo acto y sin interrupción la presente Acta Notarial que consta en un folio
útil, la ratifico, firmo y sello. DOY FE.-

En el inmueble marcado con el número ___________ calle poniente, Colonia ________, de esta
ciudad, a las catorce horas del día ______ de _______ de dos mil once. Ante mí,
_______________, Notario, de este domicilio, y con el objeto de darle cumplimiento a lo
ordenado en la resolución de las nueve horas con treinta minutos del día tres de enero de dos mil
once, y a solicitud del señor_____________, tal como consta en el Acta Notarial otorgada ante mis
oficios notariales en esta ciudad, a las ocho horas con treinta minutos del día ________ de
__________ de dos mil once, el Suscrito Notario, procede a RECONVENIR por PRIMERA VEZ, a la
señora______________, para que cancele el valor de los cánones de arrendamiento que esta en
mora de pagar, adeudando la cantidad de __________; encontrándose la señora _______ a quien
identifico con su ____________, por lo que procedo a hacer la Notificación y Reconvención Legal,
por medio de esquela juntamente con copia del Acta de Solicitud, resolución del Suscrito Notario
de las nueve horas y treinta minutos del día ______ de _______ de dos mil once. Así me expreso,
leo íntegramente en un solo acto sin interrupción la presente Acta Notarial que consta de una hoja
útil, ratifico su contenido, la firmo y sello. DOY FE.-
En la ciudad de San Salvador, a las ocho horas cuarenta minutos del día ____________de _____ de
dos mil once.- Ante mí y por mí, __________________, Notario, de este domicilio, OTORGO: Que
en vista de haber transcurrido el plazo de Ley para realizar la SEGUNDA RECONVENCION de estas
diligencias, hágase ésta conforme a derecho, hasta por esquela, si fuere necesario.- Así me
expreso, leo íntegramente la presente Acta Notarial, que consta de una hoja útil y leída que la
hube íntegramente en un solo acto ininterrumpido, la ratifico, firmo y sello. DOY FE.-

En el inmueble marcado con el número ____________ calle poniente, Colonia ____________, de


esta ciudad, a las diez horas del día _______ de ________ de dos mil once. Ante mí,
________________, Notario, de este domicilio, y con el objeto de darle cumplimiento a lo
ordenado en las resoluciones de las nueve horas con treinta minutos del día ________ de ______
de dos mil once y la de las ocho horas cuarenta minutos de este mismo día, ante mis propios
oficios notariales, procedo a RECONVENIR por SEGUNDA VEZ a la señora _______________; para
que cancele el valor de los cánones de arrendamiento que esta en mora de pagar, adeudando un
total de ______________; no obstante en vista de haber comparecido anteriormente a este lugar
y haber encontrado a la señora ________, quien recibiera personalmente la Notificación y
Reconvención Legal de Primera Vez, procedo a hacer la segunda Notificación y Reconvención
Legal, a dicha señora _______, juntamente con la copia del Acta Notarial otorgada ante mis
oficios, a las nueve horas con treinta minutos del día ________de _________ de dos mil once y de
las ocho horas y cuarenta minutos del día _______ de ____ de dos mil once, en esta ciudad; quien
firma de recibido. Así me expreso, leo íntegramente en un solo acto sin interrupción la presente
Acta Notarial que consta de una hoja útil, ratifico su contenido, firmo y sello. DOY FE.-

En mi oficina de Abogacía y Notariado, situada en __________-____________ , a las ocho horas


del día _______ de _____ de dos mil once.- Ante mí y por mí, _______________, mayor de edad,
Notario, de este domicilio, OTORGO: En vista de haberse concluido las presentes diligencias,
entréguense los originales a la parte interesada para los efectos legales correspondientes. Así me
expreso, leo íntegramente la presente Acta Notarial, que consta de una hoja útil, en un solo acto
ininterrumpido, ratifico su contenido, la firmo y sello. DOY FE.-

https://www.wonder.legal/es/modele/requerimiento-pago

https://enfoquejuridico.org/2017/02/13/diligencias-de-reconvencion-de-pago/

DILIGENCIAS DE RECONVENCIÓN
DE PAGO
Los puntos a comentar son concepto, requisitos, naturaleza, ejecución y efectos de las
diligencias de reconvención de pago.

Concepto.

Las diligencias de interpelación o reconvención de pago son el conjunto de actos formales


que promueve el arrendante, con la finalidad notificar al arrendatario la necesidad que tiene
de pagar las rentas deducidas del contrato de arrendamiento suscrito por ellos sobre una casa,
almacén u otro edificio en particular, bajo pena de incurrir en mora y habilitar el ejercicio de
la acción judicial encaminada a cesar el contrato de arrendamiento. En términos simples, son
requerimientos formales de pago que el arrendante hace al arrendatario de las rentas
deducidas y no pagadas.
Es importante aclarar que el arrendamiento de casa regulado en el Código Civil (CC) no es
el arrendamiento de casa para vivienda que regula la Ley de Inquilinato (LI), por lo que debe
tenerse especial cuidado de no confundir los ámbitos de aplicación de la norma. Incluso, un
criterio considera que las reconvenciones de pago no proceden tratándose de casos sujetos a
la Ley de Inquilinato, porque a pesar de ser una ley especial, los artículos 24 numeral 1 y 33
no exigen la ejecución de las reconvenciones de pago para hacer incurrir en mora al inquilino.
En todo caso estas consideraciones serán analizadas con mayor atención en otra oportunidad.

Así como el contrato de arrendamiento no cesa de pleno derecho por la mora del arrendatario,
ya que se requiere pronunciamiento judicial, la mora no se produce por el simple impago de
la renta cuando la ley requiere peticiones de cobro, tal como sucede con el arrendamiento de
casas, almacenes u otros edificios que regula el CC. Las diligencias de reconvención de pago
se configuran con el fin de ejecutar la petición de cobro y hacer incurrir al arrendatario en
mora. Las diligencias de reconvención de pago se regulan en el artículo 1765 CC, al
establecer:

“La mora de un periodo entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador después
de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará dentro
de un plazo razonable, que no bajará de treinta días”.

De la lectura del anterior precepto legal se advierte que las reconvenciones de pago:

a) se perfilan frente a la existencia de un contrato de arrendamiento que ha sido incumplido


por el arrendatario respecto del pago de la renta;

b) tienen por efecto hacer incurrir en mora al arrendatario; y

c) deben cumplir con los requisitos previamente fijados por el legislador para gozar de
eficacia.

A continuación se procede a detallar cada uno de estos puntos:

a) Se perfilan frente a la existencia de un contrato de arrendamiento. El artículo 1703


CC dispone:

“El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o a prestar un servicio, y la otra a
pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”.

Se trata de un contrato bilateral, oneroso y conmutativo. Bilateral porque engendra


obligaciones reciprocas, oneroso porque las partes se gravan mutuamente y conmutativo
porque hay equivalencia entre las prestaciones de las partes. Además, es un contrato de tracto
sucesivo, porque las obligaciones que engendra se van renovando y extinguiendo
sucesivamente, de forma mensual o según el periodo de tiempo que las partes estipulen.
El contrato de arrendamiento origina obligaciones a cargo del arrendante (artículo 1712 CC)
y del arrendatario (artículo 1726 y ss. CC). Respecto del arrendatario, la primera obligación
es la de pagar el precio del arrendamiento, mejor conocido como renta. Esta obligación es
tan esencial como la de entregar la cosa arrendada por parte del arrendador. Sin embargo,
puede suceder que el arrendatario no cumpla con su obligación de pagar la renta, motivo por
el cual se habilita, a favor del arrendante, la acción judicial de terminación de contrato.

Pero esta acción judicial no es mecánica o automatizada, porque requiere de determinados


presupuestos que sustentan su ejercicio. Esto es así en virtud que los contratos legalmente
celebrados son obligatorios para los contratantes y sólo cesan sus efectos entre las partes por
el consentimiento mutuo de éstas o por las causas legales (artículo 1416 CC).

Tratándose de una causa que no constituye el consentimiento mutuo de las partes, para que
cesen los efectos del contrato de arrendamiento se deben verificar los presupuestos que
habilitan la acción judicial de terminación de contrato. Cuando se alega el impago de la renta,
uno de esos presupuestos exige que el arrendatario se encuentre en mora.

b) Hacen incurrir en mora al arrendatario. De conformidad al artículo 1422 ordinal 1 CC,


el deudor está en mora: Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado,
salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en
mora.

El contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo, en virtud que las obligaciones


que engendra se producen continua y periódicamente mientras esté en vigencia, de modo que
el arrendatario puede encontrarse en una situación de impago de la renta a partir de una serie
de obligaciones periódicamente engendradas que no ha cumplido, sin que ello signifique, a
los ojos de la ley, que se encuentre en mora en sentido formal. Para que el arrendatario incurra
en mora, sobre casas, almacenes u otro edificio, debe requerírsele que pague la renta que
adeuda, en atención al articulo 1765 CC. La mora del arrendatario, por no atender los
requerimientos de pago, es un presupuesto de la acción judicial de terminación de contrato.

c) Deben cumplir con los requisitos legales. Los requisitos que deben cumplir las
reconvenciones de pago son:

(i) la existencia de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días,

(ii) que no se preste seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo
(por parte del reconvenido), y

(iii) que el plazo para el pago no baje de treinta días.

El artículo 1765 CC exige el cumplimiento de dos reconvenciones de pago al arrendatario,


pueden ser más, pero no menos, de lo contrario la interpretación del precepto legal seria
restrictiva. El periodo entero de pago se define por la estipulación contractual que hayan
definido las partes, ya sea que el pago de la renta se haga de forma trimestral, mensual o
quincenal, por ejemplo.
Asimismo, las reconvenciones deben realizarse con una frecuencia de cuatro días, pudiendo
tener una frecuencia mayor, pero no menor. No es necesario que los días se computen en días
hábiles, porque basta que el obligado tenga conocimiento de la interpelación. Por otra parte,
seguridad competente de pago significa que el arrendatario se compromete a saldar la deuda
en el tiempo indicado, y para dar garantía de dicho pago se pueden suscribir documentos que
vinculen al deudor en los términos del compromiso adquirido. La seguridad de pago puede
hacerse constar en la correspondiente acta de reconvención de pago.

El artículo 1765 CC no exige que la reconvención de pago establezca el plazo que se otorga
al arrendatario para que cumpla con su obligación de pagar la renta adeudada; sin embargo,
por efectos de claridad y precisión, debe indicarse el plazo que se concede al arrendatario
para que salga de la situación de impago en la que se encuentra, ya que el artículo citado
establece que si el reconvenido da seguridad de pago, dicho pago no puede exigírsele antes
de los treinta días, dejando abierta la posibilidad de que el arrendante le otorgue un plazo
mayor si así lo estima conveniente.

La ley, entonces, establece un plazo mínimo para realizar el pago (treinta días), de modo que
el plazo máximo, si el arrendante lo otorga, debe indicarse en las respectivas reconvenciones,
y que fuera de dicho plazo, sin que se haya liquidado la deuda, el arrendatario se constituye
en mora (artículo 1422 CC). De no otorgarse un plazo diferente al mínimo, debe entenderse
que el plazo máximo para efectuar el pago es de treinta días, es decir, el mínimo que el
legislador ha considerado.

Forma de ejecutar las reconvenciones en pago: el artículo 1765 CC no establece con


exactitud la forma de realizar las reconvenciones de pago, por lo que el arrendante tiene la
facultad de realizarlo por la vía que él considere pertinente, siempre que respete y acredite
los requisitos mínimos que la ley prevé.

“La reconvención puede hacerse en acta notarial, debiendo el notario asentar los hechos que
presencie, ejecute o compruebe; para tal efecto deberá trasladarse al lugar en donde se
encuentre el reconvenido para hacerle saber la interpelación” (sentencia pronunciada por la
Cámara Segunda de lo Civil de la Sección del Centro, en el incidente de apelación 2-4CM-
13-A), porque en caso éste se niegue a pagar o no exprese nada, o que habiendo expresado
que no pagaría y realmente no pague, lo hará constituir en mora (aplicables los artículos 32,
50 y 51 Ley de Notariado – LN –). También puede hacer constar la seguridad de pago que el
arrendatario rinda.

“Las actas notariales (artículos 50 y 51 LN) deben reunir los requisitos de los instrumentos
públicos en lo que fuera aplicable (artículos 2 y 32 LN), y deben dar fe de los hechos que el
notario presencie, ejecute o compruebe, haciendo una relación exacta, clara y concisa de los
mismos. Debe aportar los datos básicos para que el arrendatario logre identificar la relación
contractual por la cual se le reconviene. En otras palabras, es un requisito de las
reconvenciones de pago mencionar los datos que identifican la relación subyacente que las
origina, con el fin de que el solicitado tenga conocimiento de la naturaleza del pacto
contractual por el cual se le exige el pago de la renta, considerando la posibilidad de que
existan otros acreedores que le exijan un pago similar” (sentencia pronunciada por la Cámara
Segunda de lo Civil de la Sección del Centro, en el incidente de apelación 2-4CM-13-A).
Naturaleza y efectos.

“Las reconvenciones de pago, aun cuando su naturaleza jurídica sea discutida, son
notificaciones al arrendatario que imbíbitamente llevan una pretensión no sólo de cobro, pues
también portan una carga informativa de que ulteriormente se podrá hacer valer la acción
judicial de terminación de contrato. Las reconvenciones de pago son una formalidad
prejudicial que tiene dos efectos: exigir el pago de la renta adeudada y establecer las bases
de un ulterior proceso judicial. De ahí que se traten de una formalidad insoslayable que debe
respetarse celosamente, porque envuelven principios superiores, como los de legalidad,
defensa y audiencia que sustentan el debido proceso. Las reconvenciones de pago, en el
fondo, equivalen a un emplazamiento de orden privado y no procesal” (sentencia definitiva
pronunciada por la Cámara Segunda de lo Civil de la Sección del Centro, en el incidente de
apelación 40-3CM-16-A).

Por tanto, no se puede renunciar a las diligencias de reconvención de pago en el contrato de


arrendamiento ni en cualquier otro instrumento, porque es un derecho del arrendatario con
efectos procesales, un derecho que nace eventualmente y que por esa eventualidad no puede
ser renunciado. Sobre todo porque el artículo 1765 CC es un artículo imperativo, pues prevé
una regla y no una facultad.

Las reconvenciones de pago cobran los efectos de una notificación, en el sentido que
informan al reconvenido la petición de pago que se le hace, y los de un emplazamiento
anticipado, en el sentido que le advierten de la posible interposición de una demanda en su
contra si no satisface el pago requerido. Debido a los efectos jurídicos que producen, las
reconvenciones de pago deben realizarse directamente a la persona requerida, no obstante
que es posible hacerlo de forma indirecta, cuando lo primero no es posible.

Una vez perfeccionadas las reconvenciones de pago al arrendatario, sin que éste haya
satisfecho su obligación, el arrendante puede promover el proceso civil de terminación de
contrato, al cual se le pueden acumular las pretensiones de desocupación y pago de rentas.

Si quieres citar este artículo, hazlo así:

PALACIOS, CRISTIAN. “DILIGENCIAS DE RECONVENCIÓN DE PAGO”. Publicado


en la Revista Jurídica Digital “Enfoque Jurídico” el 12 de febrero de
2017. http://www.enfoquejuridico.info/wp/archivos/6327

http://www.jurisprudencia.gob.sv/VisorMLX/Tesauro/tes_tesauro.aspx?nTerminopdr=11484&nTe
rmino=11776&nTesauro=1&strTermino=PROCESO%20DE%20TERMINACI%C3%93N%20DE%20CO
NTRATO%20DE%20ARRENDAMIENTO&nBaseDato=1

https://www.wonder.legal/es/modele/requerimiento-pago-del-alquiler
Requerimiento de pago del alquiler

Un requerimiento o reclamación extrajudicial de pago del alquiler permite que el


arrendador reclame al arrendatario el pago de la renta y demás cantidades cuyo pago le
corresponde, es decir, el cumplimiento de una de sus obligaciones contractuales previstas
en el acuerdo concluido por las partes.

Este documento permite intentar resolver de forma amistosa el problema con el


arrendatario antes de recurrir a la vía judicial, lo cual será necesario si el arrendatario
continúa sin satisfacer su obligación de pago del alquiler al arrendador. Asimismo, podrá
ser utilizada en un eventual procedimiento judicial como medio de prueba del
incumplimiento del arrendatario y de la exigencia de cumplimiento por el arrendador, y
para impedir la enervación de la acción de desahucio por el arrendatario luego de la
presentación de la demanda.

Este requerimiento puede ser utilizado para exigir el pago de las rentas y de las cantidades
asimiladas (impuestos, suministros) a los arrendatarios de fincas urbanas (principalmente,
viviendas o locales de negocio) y de fincas rústicas.

Para exigir el cumplimiento de las obligaciones que consistan en el pago de una cantidad
de dinero cuyo origen sea distinto al de un contrato de arrendamiento de inmueble, los
siguientes documentos se encuentran mejor adaptados: requerimiento de pago, para exigir
el pago de cualquier cantidad de dinero (exista o no un contrato entre las partes);
requerimiento de pago de una pensión alimenticia o compensatoria, para exigir el
cumplimiento de estas obligaciones de pago reconocidas en una sentencia de separación o
divorcio; y notificación de deuda a un propietario por la Comunidad de propietarios, para
reclamar a un propietario moroso el pago de las cuotas de la Comunidad.

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento permite reclamar o pedir extrajudicialmente el pago de la renta y/o de


otras cantidades debidas por el arrendatario (por impuestos, suministros, gastos de
comunidad), siempre que se trate de cantidades líquidas (cuyo importe se encuentre
determinado) e impagadas. Se trata de un mecanismo extraprocesal que sirve para incitar
al inquilino moroso a cumplir su obligación de pago, otorgándole un (nuevo) plazo de pago
para evitar ser desahuciado del inmueble (como efecto de la resolución del contrato de
alquiler por incumplimiento de sus obligaciones).

Si el arrendatario no paga la renta (y/u otras cantidades) o se retrasa en su pago, el


arrendador puede enviarle un requerimiento extrajudicial para que satisfaga su obligación.
Tenga en cuenta que, salvo que el contrato de arrendamiento establezca lo contrario, el
pago de la renta debe efectuarse dentro de los siete primeros días del mes en los
arrendamientos de vivienda, y por años vencidos en los arrendamientos rústicos. Asimismo,
no procederá enviar este requerimiento si el inquilino ha puesto a disposición del
arrendador la suma reclamada (por ejemplo, mediante su consignación judicial o por
conducto notarial).

Es conveniente enviar un requerimiento extrajudicial antes de exigir el pago de la deuda por


vía judicial, ya que esto permite, no solo resolver el conflicto de forma amistosa, sino
también una disminución de los costes de recuperación de la deuda. Aunque el envío de
esta reclamación no es un requisito necesario para iniciar el procedimiento judicial, si se
pretende impedir mediante el requerimiento extrajudicial que el arrendatario pueda evitar el
desahucio pagando las rentas o cantidades impagadas (enervación de la acción de
desahucio) una vez iniciado el procedimiento judicial, es necesario enviar este
requerimiento de pago por un medio fehaciente, al menos, 30 días antes de presentar la
demanda. Si el requerimiento se envía, el inquilino podrá proceder al pago, evitando el
desahucio, dentro del plazo previsto en el mismo (que no puede ser inferior a 30 días), pero
no podrá hacerlo más tarde.

Salvo que el contrato de arrendamiento establezca expresamente que el retraso en el pago


del alquiler generará automáticamente la obligación de pagar intereses moratorios, el
requerimiento extrajudicial es un elemento de la mayor importancia para poder reclamarlos.
Así, desde que el arrendatario recibe o rechaza recibir el requerimiento y hasta que
intervenga el pago, la deuda del alquiler generará intereses moratorios al tipo convenido
entre las partes en el contrato, o al tipo legal a falta de convenio.

Aunque no es necesario hacerlo (ya que se trata de efectos legales), el requerimiento de


pago también se puede utilizar para notificar al inquilino la voluntad de resolver
anticipadamente el contrato si no cumple con su obligación de pago, así como para
informarle que no procederá la enervación de la acción de desahucio una vez transcurrido el
plazo otorgado (siempre que el procedimiento judicial se inicie, al menos, 30 días después
del envío del requerimiento).

Una vez redactado, este documento debe ser firmado por el arrendador.

A continuación, el requerimiento debe ser enviado al arrendatario. Para poder probar su


envío, fecha y contenido en un eventual procedimiento judicial y para evitar la enervación
de la acción de desahucio una vez se haya iniciado este, es necesario que se transmita
mediante un medio de comunicación fehaciente. Además del envío de una carta
certificada a través de notario y el requerimiento notarial, se considera fehaciente el envío
por burofax (a través de copia física u online) si se hace con certificado de su contenido y
acuse de recibo. El envío se debe hacer a la dirección indicada en el contrato a efecto de
notificaciones.

Legislación aplicable

De forma general, son aplicables las disposiciones del Código civil relativas a las
obligaciones: especialmente, sus artículos 1100, 1101, 1108, 1124, 1152 y 1153.
En el caso de los arrendamientos urbanos (de viviendas, locales de negocio, trasteros),
también es aplicable la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
(artículos 27 y 35); en el caso de los arrendamientos rústicos (de fincas o explotaciones
rústicas), también es de aplicación la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos
Rústicos (artículo 25).

Asimismo, el requerimiento fehaciente de pago del alquiler y sus efectos procesales se


encuentran regulados en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículo
22.4).

Requerimiento de pago

Un requerimiento extrajudicial de pago permite que el acreedor (la persona a quien se le


debe el dinero) reclame el pago de su deuda, es decir, el cumplimiento de su obligación al
deudor.

Este documento permite intentar resolver de forma amistosa el problema con el deudor
antes de recurrir a la vía judicial, lo cual será necesario si el deudor (la persona que debe el
dinero) continúa sin satisfacer su obligación de pago al acreedor. Desde que el deudor
recibe o rechaza recibir el requerimiento extrajudicial y hasta que intervenga el pago, la
deuda generará intereses al tipo convenido entre las partes, o al tipo legal a falta de
convenio.

Este documento permite exigir el pago de cualquier deuda. Sin embargo, para casos
específicos existen documentos mejor adaptados:

 requerimiento de pago del alquiler, para reclamar al arrendatario el pago de las rentas de
alquiler de un inmueble urbano o rústico;
 notificación de deuda a un propietario por la Comunidad de propietario, para reclamar el
pago de las cuotas de la Comunidad a un propietario moroso;
 requerimiento de pago de una pensión alimenticia o compensatoria, para reclamar al ex
cónyuge el cumplimiento de su obligación de pago de la pensión de alimentos y/o de la
pensión compensatoria reconocida en la sentencia de separación o divorcio.

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento permite reclamar extrajudicialmente cualquier deuda; sin embargo,


para supuestos específicos es mejor utilizar los documentos adaptados al caso concreto que
han sido señalados.

Si el deudor se niega a u olvida pagar su deuda, el acreedor puede enviarle un


requerimiento extrajudicial para que satisfaga su obligación de pago. Es conveniente enviar
un requerimiento extrajudicial antes de exigir el pago de la deuda por vía judicial, ya que
esto permite, no solo resolver el conflicto de forma amistosa, sino también una disminución
de los costes de recuperación de la deuda. Sin embargo, este requerimiento no es, por regla
general, un requisito necesario para poder recurrir a la vía judicial, por lo cual la ley no
determina un plazo que el acreedor necesariamente debe dejar transcurrir entre el
requerimiento extrajudicial y el ejercicio de la acción judicial, en caso de falta de pago por
el deudor. En todo caso, para que el requerimiento extrajudicial surta efecto, conviene
conceder al deudor entre 5 y 15 días para que efectúe el pago.

Es conveniente transmitir este requerimiento al deudor mediante un medio de


comunicación fehaciente, que permita su prueba posterior; por ejemplo, mediante burofax
(a través de copia física u online) o a través de fax o envío postal con acuse de recibo,
aunque este medio otorga un menor grado de constancia o prueba.

Derecho aplicable

De forma general, son aplicables las disposiciones del Código civil relativas a las
obligaciones: especialmente, sus artículos 1100, 1101, 1108, 1124, 1152 y 1153.

Notificación de deuda a un copropietario por la comunidad de propietarios

Este documento es un modelo de carta o notificación para que el Presidente de una


comunidad de propietarios proceda a requerir formalmente a uno de los copropietarios
para que realice el pago de las cantidades que este adeuda a la comunidad.

El Artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal es muy claro


cuando establece que es obligación de cada propietario "contribuir, con arreglo a la
cuota de participación fijada [...] a los gastos generales para el adecuado sostenimiento
del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización."

Para exigir el cumplimiento de otras obligaciones de pago, los siguientes documentos se


encuentran adaptados:

 requerimiento de pago, para exigir el pago de cualquier cantidad de dinero (exista o no un


contrato entre las partes);
 requerimiento de pago del alquiler, para reclamar al arrendatario el pago de las rentas de
alquiler de un inmueble urbano o rústico;
 requerimiento de pago de una pensión alimenticia o compensatoria, para exigir el
cumplimiento de estas obligaciones de pago reconocidas en una sentencia de separación o
divorcio.

¿Cómo utilizar este documento?


Antes de proceder al envío de este escrito, es recomendable tratar de llegar a una solución
verbalmente, de forma amigable. No obstante, la principal ventaja de la utilización de este
documento es que deja constancia, por escrito, del requerimiento de la deuda, antes de
proceder a la reclamación de la misma por la vía judicial.

En todo caso, antes de la formalización de este documento, se deberá acordar en Junta de


propietarios la certificación de la deuda abriendo, así, la posibilidad de acudir a la vía
judicial de forma consensuada por toda la comunidad.

Una vez el documento ha sido completado, el Presidente debe añadir su firma al mismo
y, a continuación debe transmitirlo al copropietario deudor mediante un medido de
comunicación fehaciente, por ejemplo, el Burofax (bien mediante copia física u online) al
cual añadirá la certificación de contenido y acuse de recibo. Junto a esta notificación se
deberá enviar, asimismo, la copia de la certificación de la deuda y copia de los justificantes
de los conceptos adeudados por el copropietario.

Derecho aplicable

En general, será de aplicación a este documento el Capítulo II de la Ley 49/1960, de 21


de julio, de Propiedad Horizontal.
http://www.supercontable.com/articulos/morosos/combatir/requerimiento_de_pago_al_deudor.
htm

Requerimiento de pago al deudor

El primer medio o vía para reclamar de forma amistosa una deuda es el Requerimiento de
Pago al deudor o moroso.
Este requerimiento de pago es una carta o comunicación dirigida por el acreedor al deudor
moroso, que debe hacerse de forma fehaciente, para exigirle el pago de la cantidad que nos
adeuda. El requerimiento de pago puede utilizarse para la reclamación de cualquier tipo de
deuda, independientemente de que conste o no acreditada documentalmente o de su cuantía.

Este requerimiento, para que nos resulte válido y eficaz debe tener unas determinadas
características y cumplir unos determinados requisitos, tanto en su contenido como a la
hora de su remisión al deudor.

En primer lugar, y en cuanto a su contenido, el requerimiento debe contener la fecha en que


se efectúa el mismo y todos los datos del acreedor, es decir, de la empresa o profesional que
lo remite, incluyendo su firma. Igualmente, contendrá todos los datos que se posean o se
conozcan del deudor o persona a que se dirige.

Deben constar también todos los aspectos relativos a la deuda, es decir, su cuantía, su
concepto, el origen de la misma, el plazo en que vencía o debió haberse hecho efectiva y si
la misma lleva aparejado algún gasto o ha generado o puede generar intereses. Debe quedar
claro al deudor quién reclama, por qué se le reclama y la cuantía total de lo reclamado.

Es conveniente conceder al deudor un plazo para hacer efectivo el pago (generalmente se


establecen entre 5 y 15 días) e indicarle también el modo o forma y el lugar dónde debe
hacer el pago.

Por último, es conveniente también advertir al deudor de que si no responde o no procede a


hacer efectivo el pago en el plazo indicado, se procederá a reclamar contra él/ella
judicialmente el importe de la deuda. El requerimiento de pago es en realidad una
comunicación con la que se pretende intimidar o asustar al deudor o moroso y obligarle así
a que proceda a pagar.

Por lo que se refiere a la forma, lo más importante a tener en cuenta es que el requerimiento
debe ser fehaciente, es decir, debe quedar constancia de su remisión y de su recepción, de
las fechas tanto de emisión como de recepción por el deudor, así como del contenido del
requerimiento.

Es por ello que, con carácter general, recomendamos huir siempre del requerimiento
realizado de forma oral, así como del requerimiento realizado mediante un simple escrito
entregado en mano o remitido por correo ordinario; pues llegado el caso, el destinatario
siempre podrá negar la existencia del requerimiento y/o de su recepción.

El correo ordinario o meramente certificado no es suficiente, ya que, en unos casos no


queda constancia del envío y, en otros, no se acredita la recepción por el destinatario. La
primera posibilidad es acudir al correo certificado con acuse de recibo; que es la
generalmente utilizada en estos casos, pero, no obstante, es conveniente advertir que,
aunque se acredite efectivamente la recepción del requerimiento por el deudor; nunca
podremos acreditar cuál es el contenido de la comunicación o requerimiento realizado por
esta vía, si el deudor lo niega.
Existen, sin embargo, dos medios que sí nos permiten acreditar el contenido de la
reclamación de pago que pretendemos realizar. El primero de ellos es el envío a través de
un requerimiento notarial; que dará fe tanto de la realización del envío, como de su fecha,
así como del contenido de la comunicación, ya que, en estos casos, el propio Notario en
persona se trasladará al domicilio del destinatario y le entregará la notificación. La ventaja
principal de este medio es que el requerimiento se considerará producido aunque en el
domicilio del destinatario no se encuentre a nadie o nadie quiera hacerse cargo de la
comunicación, pues el Notario se ocupará de reflejar fehacientemente estas circunstancias.
Este método permite al destinatario, además, contestar al requerimiento; contestación que el
Notario consignará en el mismo acta, siempre que la misma se realice en el momento de
efectuar el requerimiento o dentro de los dos días siguientes. El inconveniente de este
método, sin embargo, es su coste; dado que habrá que hacer frente a los gastos que implica
la intervención del notario y que son, por lo general, elevados.

La segunda forma de llevar a cabo el requerimiento es el Burofax; que viene siendo cada
vez más utilizado; dadas las garantías que ofrece en cuanto a constancia de la realización de
la comunicación, de la fecha de la misma, de su recepción, así como de su contenido. El
Burofax es una modalidad de envío que permite acreditar la realización de la misma, la
fecha tanto de realización como de recepción, la constancia de la recepción por el
destinatario, goza de un sistema de acuse de recibo, y la certificación del contenido de la
comunicación enviada; ya que es posible depositar en la Oficina de Correos copia del
requerimiento remitido y solicitar posteriormente que la citada Oficina emita un certificado
sobre el requerimiento y su contenido; certificación que puede ser utilizada como prueba en
cualquier proceso judicial. Por último, señalar que el Burofax, incluyendo el acuse de
recibo, tiene un coste aproximado de diez euros; coste que resulta inferior al del
requerimiento notarial.

Finalmente, hacer constar que, dado que el requerimiento de pago tiene como finalidad el
intimidar o asustar al deudor, advirtiéndole de las consecuencias que puede depararle la
falta de pago, éste resultará mucho más eficaz si, en lugar de realizarlo el mismo acreedor,
lo realiza directamente un/a abogado/a o un notario, aunque, como es lógico, la utilización
de estos profesionales para realizar el requerimiento de pago resultará más costoso para el
acreedor que si realiza el requerimiento por si mismo.

En este apartado, no obstante, encontrará ejemplos de formularios de Requerimientos de


Pago, realizados con y sin Abogado/a.

2.1.1. Requerimiento de pago con abogado.

2.1.2. Requerimiento de pago por telegrama.

2.1.3. Requerimiento de pago al deudor.

Modelo de carta de requerimiento de pago (por abogado)

D/DÑA............................................................
C/................................................., Nº..........
CP................................. - ...........................

En................, a..........de................de......

Muy Sr./Sra. Mío/a:

Obra en mi poder la documentación relativa a la deuda que usted mantiene con mi cliente,
D/Dª....................................... (o indicar si se trata de una persona jurídica) como consecuencia de
las relaciones comerciales que les unen (cabe explicar exactamente a que corresponde) y que, a
fecha de la presente, asciende ya, con los intereses legales correspondientes, a la cantidad
de............. euros, la cual me ha sido facilitada al objeto de interponer la oportuna reclamación
judicial encaminada a obtener el cobro de la misma.

Como quiera que es costumbre de este despacho tratar de solucionar los conflictos de forma
amistosa es por lo que, y al objeto de evitar cualquier actuación judicial, mucho más gravosa para
usted, por medio de la presente le requiero para que en el plazo improrrogable de .............. días
(lo habitual es conceder entre 5 y 15 días, dependiendo de la cantidad que se reclame) proceda a
hacer efectiva la citada deuda; quedando a su entera disposición, a estos efectos, en mi despacho
profesional, sito en la C/............................, nº................. de.............., así como en el
tlf.......................

Asimismo, si en el plazo indicado no ha hecho efectiva la cantidad ni he recibido noticias suyas,


procederé sin más demora a ejercer contra usted las acciones legales que asisten a mi cliente para
obtener el cobro de las cantidades que le son adeudadas.

Reciba un cordial saludo.

Fdo. D/Dña.........................................................

Abogado Colegiado Nº .................... de...................

Requerimiento de pago por telegrama (texto modelo)

NOS DIRIGIMOS A USTED EN SU CONDICIÓN DE DEUDOR DE D/Dª......................................., DEUDA


CONTRAÍDA EN VIRTUD DEL CONTRATO (COMPROMISO/RELACIÓN COMERCIAL) DE.................
........., SUSCRITO A FECHA ........ DE ............... DE ............., Y QUE ASCIENDE A LA CANTIDAD DE
................... EUROS. SIRVA EL PRESENTE COMO NOTIFICACIÓN EXPRESA DE LA EXISTENCIA DE
DICHA DEUDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO DE LA SUMA INDICADA. EN CASO DE NO VERNOS
ATENDIDOS, INICIAREMOS LAS ACCIONES JUDICIALES OPORTUNAS EN DEFENSA DE NUESTROS
INTERESES.

FDO.- ............................................
(EL/LA ACREEDOR/A).

Modelo de carta de requerimiento de pago

D/DÑA...................................................................
C/........................................................, Nº..........
CP......................... - ..........................................

Muy Sr./Sra. Nuestro/a:

Nos ponemos en contacto con usted para comunicarle que continúa pendiente de regularizar por
su parte la deuda que mantiene con nosotros, como consecuencia de las relaciones comerciales
que nos unen (cabe explicar exactamente a que corresponde) y que, a fecha de la presente,
asciende ya a la cantidad de ............. euros.

Como quiera que la misma debía haberse abonado el pasado día........... de.......... 2......., le
requiero para que en el plazo improrrogable de .............. días (lo habitual es conceder entre 5 y 15
días, dependiendo de la cantidad que se reclame) proceda a hacer efectiva la misma mediante
................................. (indicar el modo o forma de hacer efectivo el pago, así como el lugar), ya que,
en caso contrario, nos veremos obligados a iniciar las actuaciones judiciales oportunas a fin
obtener el cobro de las cantidades que nos son adeudadas, las cuales resultarían mucho más
gravosas para todos.

Es espera de sus noticias, reciba un cordial saludo.

Fdo.D/Dña.................................................
(P. ej. Responsable Dpto. Cobros/Administrador/Gerente, etc.)

http://elsalvadorlex.org/index.php/foro/10-derecho-civil/5292-reconvencion-de-pago
Colegas, buenas noches.
De conformidad al artículo 1765 en relación al artículo 1422 ambos del Código Civil, para probar la
mora, se necesita de dos reconvenciones de pago.

Esto previo a iniciar el procesos de terminación de contrato de arrendamiento, en caso de que el


arrendatario no pague los cánones adeudados.
Pero que pasa si paga y se extingue la causal de mora por la cual se demandaría.

Posteriormente, vuelve a caer en mora. ¿Es necesario volver a realizar otra reconvención de pago
y sería la de nunca poder demandar por mora aunque sean varios meses o años los que ha estado
en mora? Se interpretará así.

Yo he buscado doctrina y legislación sobre esto, pero no he logrado encontrar, les agradecería.

Pues me pongo en duda porque en materia de inquilinato como ustedes saben, el arrendataria
puede ser sobreseido en el proceso, si paga lo adeudado, PERO ESTO LO PUEDE HACER SOLO UNA
VEZ, entonces, como sería en materia civil?

En materia de Inquilinato no es necesario la reconvencion del pago ni desahucio. Art. 3 de la Ley


de Inquilinato aun vigente parcialmente.

Al contrario colega ese artículo confirma que en materia de inquilinato, es requisito de


procesabilidad la reconvencion de pago, si nos fijamos bien, el artículo 3 dice " en lo casos no
comprendidos en la presente ley" es decir, que basta observar los alcances de la ley de inquilinato
en el artículo 1 y de la lectura y comprensión de dicho artículo se desprenderá que el inquilinato es
la materia precisa de aplicación de la ley y por ende confirma lo requerido en el código civil 1765,
o sea es necesario la reconvencion de pago..

No estando tan de acuerdo con los colegas hare un planteamiento diferente del caso. El artículo
de la ley de inquilinato dice:
Art. 1.- La presente Ley se aplicará al arrendamiento y subarrendamiento de casas y locales que se
destinen:
a) Para vivienda

Y el del código del CPCM que sustituye a la ley de inquilinato en su parte adjetiva (procesal)
advertimos que dice:

Art. 478.-“… Los procesos regulados en este título son los que se refieren exclusivamente a
arrendamientos para vivienda.”

Siendo así que la ley nueva sustituye a la vieja; y teniendo nuevas formas procesales es que nos
avocamos al.

Art. 477.CPCM- Las disposiciones de este Título serán aplicables a:


1º. Las demandas que, con fundamento en la falta de pago de la renta, pretendan la
terminación del contrato y desocupación del inmueble arrendado por causa de mora.

Es pues acá donde surge la necesidad de probar la mora ; siendo así, veamos lo que dice el CC.

Art. 1422.- El deudor está en mora:


1º Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley en casos
especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora.

Este es el punto de quiebra entre el antiguo y el nuevo proceso. La ley especial no requiere
procesalmente la reconvención. Por que?

El Código Civil nos habla del principio de especificidad :

Art. 4.- Las disposiciones contenidas en los Códigos de Comercio, de Minería, del Ejército y
Armada y demás especiales, se aplicarán con preferencia a las de este Código.

Y la sala lo define (sic)” El principio de especialidad consiste en el establecimiento del conjunto de


circunstancias legales que más se ajustan al hecho que se trata de calificar y castigar.”

Existe por lo tanto con certeza absoluta que el proceso será regido por el nuevo CPCM y lo que de
la Ley de Inquilinato quede vigente sustantivamente.

Teniendo así la figura delimitada y siendo anuentes a la ley, predominara lo que el mismo cuerpo
legal civil defina como “especial”. Por tanto seria prudente entrar a conocer lo que el CPRCM dice
.Que siendo ley especifica en que el CC delega como única y para el caso en concreto se aplicaria.
Es así que transcribo el artículo:

Art. 477.CPCM- Las disposiciones de este Título serán aplicables a:


1º. Las demandas que, con fundamento en la falta de pago de la renta, pretendan la
terminación del contrato y desocupación del inmueble arrendado por causa de mora.
Art. 478.- Los procesos regulados en este título se sustanciarán conforme a los trámites del
proceso abreviado, cualquiera que sea su cuantía, con las especificaciones establecidas en los
artículos siguientes.
Art. 24.Ley de Inquilinato- Los arrendamientos y subarrendamientos de que trata la presente Ley,
expirarán por convención de las partes voluntariamente cumplida, o por sentencia judicial en los
siguientes casos:(1)

1) Por mora del inquilino en el pago de la renta, entendiéndose que incurre en mora el inquilino
que no paga la renta al arrendador, o no la deposita donde corresponde, dentro de los ocho días
siguientes a la fecha fijada para el pago;

Siguiendo el principio “ Donde el Legislador no distinguió, no puede distinguir el aplicador” en


atención a lo dicho arriba que el 1422 siendo parte de un cuerpo legal que por su articulo 4 cede
potestades aun CPCM que no menciona ni exige la reconvención. Pero si la existencia de la
obligación que será probada por contrato. Y para seguridad de esta convocatoria a el posible litigio
y no caer en el circulo eterno de reconvenciones ;acota en el articulo siguiente; que tendrá una
sola oportunidad de llegar a un acuerdo se los dejo:

Procesos de desocupación por causa de mora


Art. 480.- Cuando se trata de demandas de desocupación por causa de mora, el juez, en la citación
para la audiencia, le advertirá al inquilino sobre su derecho de ser sobreseído en el juicio si paga el
monto total de lo adeudado más las costas del proceso.
Gozará de este derecho el inquilino que por primera vez sea demandado por mora en contrato de
arrendamiento para vivienda, y podrá hacer uso de él en cualquier estado del proceso antes del
lanzamiento.
Bueno eso creo Yo .Gracias

DE CONFORMIDAD A LA LEY CIVIL SE DICE QUE NO SE PUEDE JUZGAR DOS VECES A LA MISMA
PERSONA, PERO HAY UN VACION QUE LA,LEY NO LO CUMBRE AL ARRENDATARIO Y POR ESO SE
PIDE EN UN JUICIO CIVIL DECLARATIVO COMIN EL DE DESALJO, EN EL CUAL SE PEDIRA QUE PAGUE
DAÑOS Y PERJUICIOS ESO ESTA CONTEMPLADO EN LA LEY, AL MISMO TIEMPO SE DEMANDA QUE
PAGUE LAS COSTAS PROCESALES DE LEY ESPERO USTED COLEGA REVICE EL CODIGO CIVIL Y VEA EN
LA SECCION DE CONTRATOS Y RIJASE POR ESA NORMATIVA

135-CAC-2010
SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las diez horas del diez de
junio de dos mil once...

Importante y esencial el aporte de la sentencia, y gracias al colega por la publicación ha sido de


mucho provecho a la discusión.Sobre ella hare unas valoracienes que creo que son pertinentes a
MI muy personal y exclusivo punto de vista y que con todo respeto al foro expongo:

Hay que leer con cuidado la fundamentación de la cámara al fallar conforme a las actas de los
requisitos de procesabilidad como prueba .Pues si advertimos el proceso fue iniciado día doce de
marzo de dos mil nueve .Por lo que era aun preceptivos los procedimientos de la anterior
legislación procesal Civil . Esto no desmerece la gran e increíble carga pocesal a favor del
demandante con las reconvenciones ; pues no habriá duda del hecho . Pero si advertimos el
cambio del código procesal fue para agilizar, transformar en esencia, cambiar la manera en que
hacíamos las cosas; no ratificar eas manera de proceder .Es pues dejar atrás la reclamación de
requisitos que mas que por sobradas razones circunstancias y hechos eran ciertos y que aun por
presunción legal lo eran ; y su exigencia mas obedecían a practicas arcaicas y desfasadas;(Era casi
que cosa de Ripley que mantuviéramos la prueba de tarifa legal) eran pues lo que convertían al
proceso lento y eminentemente escrito y por lo tanto casi que eterno. Siendo aun así que el
legislador de el código de 1860 Civil(Dejo la puerta abierta aquellos otros cuerpos mas agiles y
adecuados ,que en su tiempo y epoca tomarían las riendas del proceso por el principio de
especificidad) . Por eso hago énfasis que la actual legislacion no exige, en ninguno de sus
articulados. Es mas seria contraproducente al espíritu del 480 CPCM,que por via judicial se le
reconviene una y tan sola una vez; para precisamente evitar el eterno circulo de las
reconvenciones . Es así que sostengo que no habiendo exigencia y conforme al art 8 CN.Es
adecuado y oportuno afirmar que la reconvención seria mas que todo una costumbre que una
exigencia legal. Gracias

Respeto la postura, sin embargo difiere con ella, ya que precisamente por existencia expresa de la
ley ( código civil y parte sustantiva de la ley de inquilinato, 86 inciso ultimo de la CN) es q se debe
hacer, el que no lo establezca el CprCyM ( como muchos otros casos de actos previos) no significa
que no se deba hacer, recordemos q la norma adjetiva, es la herramienta para poder desarrollar la
sustantiva, en fin.. Las regulaciones expresas que orientan al respecto son Art. 1765C.C.- La mora
de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador después de dos
reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente
el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo
razonable, que no bajará de treinta días.
Art. 1422.- El deudor está en mora:
3º En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor.

Eso abonado a las prevenciones de algunos tribunales al respecto, de hecho yo las he hecho en
forma de diligencias preliminares de conformidad con el 255 y siguientes del CPCM, pero le reitero
mis respetos a su posición, buenas tardes

http://elsalvadorlex.org/index.php/foro/10-derecho-civil/30995-diligencias-de-reconvencion

NEMA: DILIGENCIAS DE RECONVENCION EN


PAGO
SEÑOR JUEZ DE LO CIVIL Y MERCANTIL DE
SAN SALVADOR
XXXXXXXXXXXX, mayor de edad, Abogado y
Notario, de este domicilio, con carnet de Abogado
número xxxxxxxxxx, Documento Unico de
Identidad xxxxxxxxx Tarjeta de Identificación
Tributaria xxxxxxxxxx con despacho profesional
situado en xxxxxxxxxx, sin inhabilidades para
ejercer la procuración, actuando en nombre y
representación, en calidad de Apoderado General
Judicial de la señora xxxxxxxxxx, de setenta y seis
años de edad, Comerciante, de este domicilio, con
Documento Único de Identidad número xxxxxx y
con Número de Identificación Tributaria xxxxx, y
en ese carácter, a usted, con el debido respeto,
EXPONGO:
Que con instrucciones expresas de mi mandante,
vengo a promover Diligencias de RECONVENCIÓN
JUDICIAL EN PAGO contra la señora xxxxxxxx, de
treinta y seis años de edad, Doctora en Cirugía
Dental, del domicilio de Soyapango, con
Documento Unico de Identidad número
xxxxxxxxxx. Fundamentado en los Arts. 1765 y
1422 Ord. 3º del Código Civil.
ANTECEDENTES
Que según contrato privado otorgado en esta
ciudad el día xxxx de julio del año dos mil once,
autenticado ese mismo día ante los oficios de la
Notario xxxxxx, la señora xxxxxx, denominada “la
arrendante”, de generales antes mencionadas,
dio en Arrendamiento Simple a la señora
xxxxxxxx, denominada “la arrendataria”, un Local
Comercial de su propiedad en buenas condiciones
de uso, con sus servicios de agua y energía
eléctrica, ubicado en xxxxxx, para uso exclusivo
de escuela de Karate y Clínica Dental, para el
plazo de SEIS MESES, contados a partir del día
dieciocho de julio de dos mil once, PRORROGABLE
por períodos adicionales por mutuo
consentimiento de las partes, habiéndose fijado el
precio del arrendamiento en UN MIL DIECISIETE
DÓLARES, el cual se obligó a pagar la arrendataria
por medio de SEIS CUOTAS de CIENTO SESENTA Y
NUEVE dólares de los Estados Unidos de América,
pagaderas cada dieciocho de cada mes
comprendido en el plazo original o sus prórrogas y
se obligó al pago de las cuotas por servicio de
agua, energía eléctrica e impuestos municipales
que resultare mensualmente por consumo en el
inmueble arrendado.
RELACION DE LOS HECHOS.
-Que la mencionada señora ha caído en mora
desde el dieciocho de abril del presente año,
sumando lo adeudado hasta la fecha la cantidad
de …….dólares de los Estados Unidos de América
-Que dicha situación le causa perjuicios
económicos a mi mandante ya que ha dejado de
percibir lo pactado en el contrato, por tal razón
acudo ante su digna autoridad para que
conforme lo establecen los Artículos 1765 y 1422
Ordinal 3º del Código Civil se reconvenga en pago
a la señora xxxxx a efecto de que proceda de
inmediato a cancelar a mi mandante la suma
adeudada
Por lo antes expuesto, a usted, con el debido
respeto, PIDO:
a) Admitir el presente escrito y me tenga por parte en
el carácter en que actúo;
b) Se le dé el trámite de ley;
c) La señora xxxxxxxx puede ser reconvenida en el
Local Número UNO de la segunda Planta del
Edificio xxxxx, ubicado en xxxxx lugar donde
permanece habitualmente
d) Mi poderdante puede recibir actos de
comunicación procesal en veintinueve calle
Poniente número mil seiscientos treinta, de esta
ciudad.
Presento fotocopias certificadas de la
documentación siguiente:
1) Testimonio de Escritura Pública de Poder General
Judicial mediante el cual legítimo mi personería
2) Presento en original y fotocopia del documento
privado autenticado del Arrendamiento simple
para que sean confrontados entre si y de resultar
conforme me sea devuelto original y quede
agregado al expediente la fotocopia.
San Salvador, tres de septiembre de dos mil doce.

EXCELENTE APORTE, SOLO HAY QUE RECORDAR QUE EN EL CASO DE LAS DILIGENCIAS DE
RECONVENCIÓN SE TRAMITAN COMO DILIGENCIAS PRELIMINARES Y SE CUENTA CON PLAZO PARA
INTENTAR EL JUICIO DECLARATIVO RESPECTIVO PARA HACER VALER LA PRETENSIÓN DE
TERMINACIÓN DE CONTRATO POR SU INCUMPLIMIENTO.

MUY BUENAS TARDES... ACLARANDO AL ESTIMADO COLEGA ESCORPION 76... QUE LAS
DILIGENCIAS DE RECONVENCION DE PAGO SE LES DA EL TRAMITE DE DILIGENCIAS JUDICIALES NO
CONTENCIOSAS DE CONFORMIDAD CON EL ART. 17 INC. SEGUNDO DEL CPCM... YA QUE NO
ENCAJAN EN LO QUE ESTABLECE LOS ARTS. 255 Y 256 DEL CPCM. RESPECTO A LAS DILIGENCIAS
PRELIMINARES.
CON RESPECTO A LAS DILIGENCIAS JUDICIALES NO CONTENCIOSAS DE RECONVENCIOND DE PAGO,
HAY Q SOLICITAR EN EL ESCRITO QUE SE REALICEN POR MEDIO DEL JUZGADO LAS DOS
RECONVENCIONES DE PAGO.

No es necesario realizar las diligencias de reconvención vía judicial, ya que el Código no lo dice, se
pueden hacer y es más rapido vía notarial.
Tienes que realizar las tres reconveciones en acta notarial y que le notario haga al respectiva
notificación al deudor, y luego presentarlas al juzgado.

Hable con una resolutora de la Camara y me dijo que en la Cámara de lo Civil de San Salvador,
están aceptando las diligencias hechas por notario.

Espero les sirva

Respecto de esas diligencias de reconvencion, quiero consultar a los otros colegas si es obligatorio
promoverlas previo a buscar la ejecucion del contrato de arrendamiento, por canones adeudados
y por incumplimiento del contrato, o es un caso especial en el que deben promovorse, pues hasta
donde entendi basicamente esas diligencias son para dejar constancia que se le cobraron los
canones. Me gustaria que comentaran al respecto.

Es un requisito de procesabilidad, o sea deben hacerse, Art. 1765.- La mora de un período entero
en el pago de la renta, dará derecho al arrendador después de dos reconvenciones, entre las
cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se
presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no
bajará de treinta días.

ESTOY DE ACUERDO CON EL COLEGA HEBERTH... LAS DILIGENCIAS DE RECONVENCION SON UN


REQUISITO DE PROCESABILIDAD, YA QUE EL CITADO ARTICULO ASÍ LO DISPONE...
POSTERIORMENTE SE SEGUIRÁ EL CORRESPONDIENTE PROCESO DE DESOCUPACION Y PAGO POR
MORA, SI NO CUMPLEN CON LA RESPECTIVA SENTENCIA... SE HABILITA LA EJECUCION FORZOSA
DE LA SENTENCIA... ESPERO TMB HABER CONTESTADO LA PREGUNTA DEL COLEGA LOST CANVAS

http://www.jurisprudencia.gob.sv/VisorMLX/Tesauro/tes_tesauro.aspx?nTerminopdr=4&nTermin
o=9852&nTesauro=1&strTermino=RECONVENCI%C3%93N%20DE%20PAGO&nBaseDato=1
http://www.jurisprudencia.gob.sv/VisorMLX/Tesauro/tes_tesauro.aspx?nTerminopdr=11484&nTe
rmino=12331&nTesauro=1&strTermino=DILIGENCIAS%20DE%20RECONVENCI%C3%93N%20DE%2
0PAGO&nBaseDato=1
https://sv.vlex.com/vid/585874858

331-CAC-2012.

SALA DE LO CIVIL, DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las


diez horas del once de abril de dos mil catorce.

VISTOS en Casación de la sentencia definitiva pronunciada en apelación, a las ocho horas


y treinta minutos del dieciocho de octubre de dos mil doce, por la Cámara Tercera de lo
Civil de la Primera Sección del Centro, que se interpuso de la sentencia dictada por el
Juzgado Quinto de lo Civil y Mercantil de San Salvador; en el Proceso Declarativo Común
de Terminación de Contrato, Desocupación de Inmueble y Reclamo de Cánones,
promovido por el señor José Alfredo M. L., en contra del señor Nelson R. P.

El licenciado Eric Daniel A. V., representó al señor Nelson R. P., en las Instancias, la
licenciada María Dolores P. R., lo representa en este recurso, e1 señor José Alfredo M. L.,
ha sido representado en las instancias por el licenciado Samuel Leonardo E. I.

I).-El Fallo de Primera Instancia expresa: "Por tanto, con base a lo expuesto en todos los
considerandos de esta sentencia, disposiciones citadas, argumentaciones y
fundamentaciones dadas, y de conformidad a los arts. 1, 2, II, 12, 15, 172 Inc. 3 de la
Constitución de la República, arts. 1308, 1316, 1317, 1318, 1422 Ord. 10, 1551, 1552,
1703 al 1774 Código Civil; arts. 1 al 20, 90, 91, 94, 216, 217, 218, 310 ultimo inciso, y 417
del CPCM, en NOMBRE DE LA REPÚBLICA DE EL SALVADOR

FALLO

1) DECLARASE SIN LUGAR la improponibilidad de la demanda solicitada por el


licenciado ERIC DANIEL A. V., como apoderado judicial de la parte demandada, señor
NELSON R. P., por estar conforme a derecho las dos reconvenciones de pago del arriendo,
realizadas a dicho señor por la parte demandante, señor JOSÉ ALFREDO M.

L., tal como se argumenta y fundamenta en el considerando IV, apartado número 4.1.3., de
esta sentencia: 2) DECLARASE SIN LUGAR la concesión al demandado señor NELSON
R. P., de pagar el monto en concepto de cánones adeudados de acuerdo a lo que establece el
artículo cuatrocientos ochenta del CPCM, por las razones de hecho y derecho expuestas en
el considerando IV, apartado 4.1.2.3., de esta sentencia; 3) DECLARASE SIN LUGAR el
sobreseimiento definitivo solicitado por el licenciado ERIC DANIEL A. V., a favor de su

poderdante señor NELSON R. P., por las razones de hecho y derecho expuestas en el
considerando IV, apartado 4.1.2.3., último párrafo, de esta sentencia; 4) DECLARASE por
terminado el Contrato de Arredramiento y la desocupación del Inmueble arrendado, y
CONDÉNESE al señor NELSON R. P., al pago de los cánones de arrendamiento vencidos,
que ascienden a la cantidad de TRES MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE
AMÉRICA (US.$ 3,000), y los que falten por cancelarse hasta la fecha de desocupación del
inmueble arrendado, así como al pago del consumo de agua potable, energía eléctrica y las
costas procesales; todo a favor del señor JOSÉ ALFREDO M. L. Se hace constar, que la
parte actora pidió en su demanda la condena de intereses legales, indemnización por
perjuicios y las costas procesales, de lo cual se previno en resolución del día veintinueve de
febrero del corriente año, agregada a fs. 7 y 8, para que presentara los fundamentos de
hecho y derecho en los cuales basaba sus pretensiones del pago de intereses legales e
indemnización de perjuicios. En el anterior sentido, el licenciado SAMUEL LEONARDO
E. I., presentó el escrito de subsanación de prevenciones, el día doce de marzo del corriente
año, agregado a fs. 11, por medio del cual en el número dos de dicho escrito pidió que se
omitiera la petición efectuada en su demanda con respecto a los intereses legales y a la
indemnización de perjuicios. Por tanto, en la presente resolución de conformidad al
principio de congruencia, regulado en el art. 218 CPCM, se condena al demandado
NELSON R. P., solamente a las costas procesales, no así a los intereses legales y a la
indemnización de periuicios5) ORDENASE a la parte demandada, señor NELSON

R. P., que deberá desocupar el inmueble arrendado dentro de los DIEZ DÍAS
POSTERIORES a la notificación de la presente sentencia estimativa, sin perjuicio a su
derecho de interponer contra la presente sentencia los recursos que franquea la ley: pero de
no interponer recurso alguno tendrá los referidos diez días para desocupar el inmueble
arrendado, so pena de ordenarse el desalojo con la fuerza pública y el desahucio de
lanzamiento del lugar. De no interponerse recurso en el plazo legal correspondiente
Declárase firme la presente sentencia, y archívese este expediente. NOTIFÍQUESE." (sic)

II).- El Fallo de Segunda Instancia manifiesta:"V- ANÁLISIS DE LOS AGRAVIOS 1.-


Vulneración al debido proceso, Artículo 11 y 12 Constitución e inobservancia del Artículo
2 CPCM, por no haber realizado las reconvenciones por la vía judicial. A- Al respecto,
tenemos que reconvención "es el acto por el cual el acreedor hace saber al deudor que el
incumplimiento de la obligación le ocasiona perjuicios" (Curso de Derecho Civil.
Alessandri Somarriba. Las Obligaciones en general. Editorial Nacimiento, Santiago de
Chile 1941, pág. 209); considerándose, para el caso, que el acreedor es el arrendante y el
deudor es el arrendatario del inmueble. 8.- De este agravio se advierte que el apelante se
refiere a como él considera que debe realizarse la reconvención de pago y al momento en
que éste debió haberse realizado; sobre ello,

destacable es que en materia de obligaciones civiles los contratos estarán sujetos a las
condiciones que las partes estipularon, y en el contrato agregado a fs. 4 p.p., puede
establecerse claramente que las partes determinaron el día en que debían realizarse cada
una de las contraprestaciones. C.- En cuanto a las reconvenciones el Art. 1765 ') C.C. no
dispone que sean judiciales, por lo que las mismas perfectamente podrían hacerse por la vía
que resulte más :` idónea para cumplir con tal exigencia, pues de eso se trata, - cumplir con
realizar la reconvención- por consiguiente, al no existir prohibición para que se pueda
realizar por medio de notario, -como aconteció en el caso de estudio-, no se advierte
violación al debido proceso reclamada como agravio, por lo tanto se debe desestimar el
mismo. D.-Sobre la falta de requisitos de las reconvenciones que el recurrente centra en la
falta de un presupuesto procesal, consistente en que las mismas debieron hacerse con
anterioridad a la presentación de la demanda. E.- Es de hacer notar que este hecho no fue
alegado en la contestación de la demanda como lo exige el Artículo 284 CPCM, y por
consiguiente no pudo ser examinado en la respectiva audiencia para que la parte contraria
ejercitara el Derecho de ser oída antes de la decisión en aplicación del principio de defensa
y contradicción, por lo que tiene aplicación lo establecido en el inciso final del Artículo 284
CPCM antes referido, pues uno de los fines que persigue la celebración de la audiencia
preparatoria es precisamente el saneamiento de los defectos procesales que pudieran tener
las alegaciones iniciales, y, al no haber sido alegado en su momento, perdió la oportunidad
de hacerlo posteriormente, como acontece, pues no es vía recurso de apelación que debe
alegarse la situación dicha, no evidenciándose la vulneración al debido proceso que se
alega, por lo que se desestima este agravio. 2.- Vulneración del derecho de defensa,
Artículo 11 de la Constitución, al no haber valorado el pago por consignación.

A.- En cuanto a la no valoración del pago por consignación y como consecuencia


vulneración al derecho de defensa, Articulo 11 Constitución. 8.- En relación a este agravio
es de señalar que el pago por consignación constituye el depósito de la cosa que se debe,
hecho cuando el arrendador no quiera o no puede recibir lo adeudado, previa oferta que
debe reunir las circunstancias que señala el Art. 1470 C.C.; consta a folios cuarenta y
cuarenta y uno de la pieza principal únicamente una copia certificada por notario del auto
en el cual se tuvo por consignado pago efectuado, así como el recibo de ingreso del
Gobierno de El Salvador, Ministerio de Hacienda, Servicios de Tesorería número
060893808 por la cantidad de dos mil quinientos dólares de fecha veintidós de marzo de
dos mil doce. C.- Si bien es cierto que los

documentos mencionados fueron presentados junto con la contestación de la demanda en la


audiencia preparatoria y en la etapa que se refiere al ofrecimiento y determinación de la
prueba, la parte demandada-apelante omitió ofrecerla como medio de prueba, por lo que no
fueron admitidos en el proceso de mérito; con independencia de lo que haya hecho o no el
Juez de la causa respecto de tales documentos, no existía obligación legal de hacer ninguna
valoración probatoria de ellos, por lo que no es válido traer como agravio su falta de
valoración al proceso, razón por la cual debemos desestimar también este agravio. 3,-
Inobservancia a lo establecido en los artículos 1 y 6 de la Ley de Inquilinato, y como
consecuencia, infracción al debido proceso. A,- En lo relativo a que no se respetó el
procedimiento establecido en la Ley de Inquilinato, violentándose los artículos 1 y 6 de la
misma, es de señalar que la parte demandante ha promovido ante el Juzgado Quinto de lo
Civil y Mercantil, Proceso Común Declarativo de Terminación de Contrato, presentando un
contrato de arrendamiento que no genera el conocimiento de un proceso especial de
inquilinato, puesto que el inmueble objeto de la controversia fue arrendado para instalar un
negocio de cantina y para aplicar tales disposiciones, debían establecerse tres
circunstancias: a) que el activo del negocio no excediera de quince mil colones. b) que el
inquilino fuera el dueño del negocio. c) que habitara permanentemente en el mismo edificio
en piezas contiguas y comunicadas con el establecimiento. Las cuales no fueron
demostradas por el recurrente por ningún medio legal de prueba a lo largo del proceso. 8.-
Por lo que tratándose de un contrato regido por el Derecho Civil, no es atinado exigir el
cumplimiento de artículos de la Ley Especial de la materia, por lo que deberá desestimarse
este agravio. CONCLUSIÓN. En suma, pues, esta Cámara concluye que en el caso de que
se trata y en virtud de haberse desestimado los agravios alegados, es procedente confirmar
la sentencia recurrida, pronunciada por el señor Juez Quinto de lo Civil y Mercantil, a las
quince horas de treinta de julio del presente año por las consideraciones hechas en la
presente. POR TANTO: De conformidad a lo antes expuesto, doctrina, disposiciones
citadas y a los Artículos 1, 2, 11, 15, 18, 172 inc. 30, 182 Ord. 50 Cn.; 1, 2, 3, 14, 15, 216,
217, 284, 292, 514 y 515 CPCM, ESTA CÁMARA

FALLA:

1. CONFÍRMASE la sentencia venida en apelación pronunciada por el señor Juez


Quinto de lo Civil y Mercantil a las quince horas de treinta de julio del presente año,
en el Proceso Común Declarativo de Terminación de Contrato promovido por don
José Alfredo M. L., por medio de su apoderado general judicial licenciado Samuel
Leonardo

E. I., contra don Nelson R. P., por los motivos expuestos en la presente. 2°. No hay
condenación especial en costas. Y, 3°, Oportunamente, vuelva la pieza principal al Juzgado
de su origen con certificación de la presente para los fines de rigor."(sic)

III).- El recurrente expresó:"1. RECONVENCIONES DE PAGO DEBEN SER


JUDICIALES Y PREVIAS A LA DEMANDA: Criterio de la Cámara: Sobre estos puntos
sus señorías son del criterio que según el artículo 1765 del Código Civil en el mismo no se
ordena que la reconvención deba hacerse por la vía judicial, por consiguiente, no existe
prohibición para que la pueda realizar un notario. En lo que se refiere a la falta de requisitos
de las reconvenciones y como presupuesto procesal de que tenían que ser previas a la
presentación de la demanda, su señorías son del criterio que tal argumento tuvo que haber
sido alegado por el Licenciado Eric Daniel A. V., en la Contestación de la Demanda de
acuerdo a lo que exige el articulo 284 CPCM. Criterio del Recurrente: Al respecto debo
manifestar que tal como lo establece el artículo 1422 del Código Civil: El deudor esta en
mora, ordinal tercero: En los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente
reconvenido por el acreedor, al respecto los Honorables Magistrados de la Sala de lo Civil
en sentencia pronunciada en el proceso dieciocho- C- dos mil seis, de las diez horas del
diecinueve de febrero de dos mil ocho, indicaron que Requerir significa intimar, avisar o
hacer saber una cosa con autoridad pública. Un requerimiento es un acto procesal judicial
por el cual a petición del interesado se requiere al deudor para que entregue, haga o deje de
ejecutar una cosa. En nuestro orden jurídico, el requerimiento es simplemente una
condición que la ley exige en determinados casos, para dar aplicación a la teoría general de
la mora. El deudor debe ser reconvenido judicialmente por el acreedor, para el efecto de
reputarlo constituido en mora, y se entiende verificada la reconvención cuando se le
notifica personalmente, por mandato del juez 3 la solicitud del acreedor en que se le pide
satisfaga una obligación con acompañamiento de la prueba de la existencia de ella.
Fundados en esta sentencia debemos estar en el entendido que tales requerimientos no
pueden ser de carácter extrajudicial ya que debe existir inmediación del juez para que se
realicen las mismas. Por lo que sus señorías aplicaron aisladamente el artículol765 del C.C.
cuando debieron de haberlo relacionado con el artículo 1422 ordinal tercero del C. C. el
cual dejaron de aplicar y que establece que dichas reconvenciones deben ser judiciales, lo
que supone INFRACCION DE LEY por el submotivo de INOBSERVANCIA DE
PRECEPTO LEGAL. Sobre el segundo argumento debo hacer notar que si en primera
instancia no se hizo alusión a la falta de requisitos que adolecían las reconvenciones
presentadas por la parte demandante, esto obedeció a que el abogado de la contraparte no
solo sorprendió la buena
fe del juez de la causa sino también la del abogado que anteriormente representaba a mi
poderdante, en virtud que las mismas no fueron realizadas como presupuestos procesales tal
como lo exige la ley. Siendo que la demanda fue presentada el día veintitrés de febrero del
presente año, previniéndole el juez de la causa al apoderado del demandante el día
veintinueve de febrero que presentara las reconvenciones de pago hechas al deudor, y no
obstante haber sido presentadas según escrito de fecha doce de marzo, el aguo pasó por alto
que dichas diligencias notariales fueron iniciadas el día veinte de febrero, realizando la
contraparte las reconvenciones los días veintidós y veintiocho de febrero, es decir que
fueron realizadas después de haber sido presentada la demanda, siendo que la ley ordena
que estas debieron de haber sido realizadas con anterioridad a la presentación de la misma,
error al cual el juzgador fue inducido por la parte demandante al manifestar en Su escrito
donde las agrega al proceso que por un error involuntario no las había presentado con su
demanda, cuando consta que las mismas no las había efectuado aún. Falsedad que es obvia
y evidente de la lectura integra de las mismas y de la relación de fechas de cada documento,
lo cual no puede ni debe ser convalidado ya que 4 representa premiar a la contraparte por
engañar al juez de la causa y al demandado, existiendo en este caso INFRACCION DE
LEY por el submotivo de INOBSERVANCIA DE PRECEPTO LEGAL al haber dejado
sus señorías de aplicar lo que establece el artículo 13 CPCM que se refiere al Principio de
Veracidad, Lealtad, Buena Fe y Probidad, con que deben actuar las partes y sus abogados
en el proceso, principios que han sido vulnerados por la parte demandante al plantear
hechos falsos en el proceso con el fin de obtener una resolución a su favor, lo que también
robustece la necesidad que dichas reconvenciones de pago debieron de haberse realizado
judicialmente para evitar que las mismas se prestaran a la manipulación de la parte que
demanda. También debo aclarar que las dos reconvenciones de pago notariales nunca se le
hicieron a mi cliente, siendo que la notario en el acta de fecha veinte de febrero expreso que
las reconvenciones se las haría personalmente al deudor, o por esquela o edictos si fuere
necesario, posteriormente en las actas de fecha veintidós y veintiocho de febrero manifiesta
que no pudo realizárselas personalmente a mi cliente por no haberlo encontrado en ninguna
de las dos ocasiones en el inmueble objeto del contrato, pero tal situación no es posible que
haya sucedido, pues en el lugar funciona el negocio de mi cliente el que se encuentra
abierto la mayor parte del día y en las horas mencionadas por la notario y nunca recibió
visita de la misma en esas fechas. Sin embargo en esas mismas actas la notario consigno
que por no haber encontrado

a mi cliente para notificarle dichas reconvenciones, se las notifica por edicto, circunstancia
que no acredito en el proceso, ya que si hubiera notificado a mi cliente por edicto, tuvo que
haber publicado el mismo con el objetivo de dárselo a conocer tal como lo regula el Art. 5
de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de Otras Diligencias.-
Cuando por esta Ley se ordene publicar edictos o avisos, se hará por una ve en el Diario
Oficial por tres veces consecutivas en dos diarios de circulación nacional, salvo que la Ley
indique otra forma u orden de efectuar las publicaciones, las que deberán incluir la
dirección de la oficina del notario. 5 Y al no haber sido realizadas dichas publicaciones de
ley por la parte demandante, debemos concluir que mi cliente no fue reconvenido en pago
de la deuda ni en forma personal por la notario, ni por esquela, ni consta prueba alguna que
lo haya sido por medio de edicto, por lo que dichas reconvenciones nunca debieron haberse
tenido por hechas. 2. PAGO POR CONSIGNACION NO FUE VALORADO: Criterio de
la Cámara: En lo que se refiere a este punto sus señorías manifestaron que a folios cuarenta
de la pieza principal únicamente consta una copia certificada por notario del auto en el cual
se tuvo por consignado el pago efectuado, el cual no fue mencionado como prueba en la
audiencia preparatoria y esta no es suficiente para estimar si las cantidades consignadas
fueron en cumplimiento de las fechas pactadas en el contrato o si se encontraba en mora,
por lo que se desestimo dicho agravio. Criterio del Recurrente: Decisión que no comparto
ya que como consta en la contestación de la demanda presentada por el Licenciado Eric
Daniel A. V., el día ocho de junio del presente año, se adjunto en la misma fotocopias
certificadas tanto de la a) Boleta de presentación de la demanda/solicitud de Diligencias de
Pago por Consignación en la Secretaria Receptora y Distribuidora de Demandas de esta
ciudad de fecha diez de octubre del año dos mil once, en donde se relacionan los hechos
que motivaron que dicho pago se hiciera por la vía judicial, en la cual se relacionan las seis
letras de cambio que se firmaron, junto con el contrato de arrendamiento, de igual manera
consta la fotocopia del recibo extendido por el arrendante por la cantidad de quinientos
dólares de los Estados Unidos de América que corresponde al séptimo canon de
arrendamiento; y b) de la Resolución dictada por el Juzgado Cuarto de lo Civil y Mercantil
el día veintiséis de marzo del año dos mil doce por medio de la cual se resuelve tener por
consignado el pago efectuado por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS DOLARES DE
LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA en concepto de cánones de arrendamiento del
local situado en cuarta calle poniente, pasaje Colombia, número trescientos once, San
Salvador, correspondiente a los meses de

octubre, noviembre y diciembre de dos mil once y enero y febrero de dos mil doce,
realizado por el señor NELSON R. P. a favor del señor JOSE ALFREDO M. L.; por lo que
en el expediente consta que fueron presentadas ambas fotocopias certificadas y fueron
ofrecidas como prueba en la contestación de la demanda, y no solo la de la resolución del
juez ante el que se llevo dicha causa como erróneamente lo sostiene esta Cámara, y que las
mismas han sido incorporadas válidamente en el proceso, donde constan todos los
elementos necesarios para resolver lo que se solicito, lo cual queda de manifiesto al haber
habido un pronunciamiento sobre dicho medio de prueba por el honorable juez del Juzgado
Quinto de lo Civil y Mercantil, el cual aparece relacionado en la Sentencia Definitiva que
este dicto y que fue objeto de apelación, específicamente en el apartado de los
considerandos identificado como 4.1.2.3. , por lo cual sus señorías han cometido
INFRACCION DE LEY por el submotivo de INOBSERVANCIA DE PRECEPTO
LEGAL. Siendo que de la lectura de la resolución donde se tiene por consignado el pago se
desprende que la cantidad consignada corresponde a los meses de octubre, noviembre y
diciembre de dos mil once y enero y febrero de dos mil doce, y estos meses estaban
comprendidos en el plazo del contrato de arrendamiento objeto del presente caso y que en
esa fecha ya se encontraban vencidos, pero no por un incumplimiento de pago por parte de
mi cliente, sino por la mala fe de el señor JOSE ALFREDO M. L., en no recibirle dichos
pagos, con el objeto de hacer incurrir en mora a mi mandante, debiendo de tomar en cuenta
que es ilógico que si mi poderdante no hubiera querido pagar dichos cánones de
arrendamiento al demandante, no habría tenido la necesidad de realizar dichos pagos por
medio de Diligencias de Consignación lo que supone un gasto extra en el pago de servicios
profesionales que tuvo que hacer al abogado que las realizo; siendo que el señor juez del
Quinto de lo Civil y Mercantil condeno a mi representado a un doble pago de esos mismos
meses, no obstante haberlos ya pagado mi representado al señor JOSE ALFREDO M. L.,
por medio de la Consignación Realizada en el Ministerio de Hacienda. Por lo que sus
señorías no han observado lo que establece el artículo 341 CPCM inciso primero, que
establece que los instrumentos públicos constituirán prueba fehaciente de los hechos, actos
o estado de cosas que documenten; de la fecha y personas que intervienen en el mismo, así
como del fedatario o funcionario que lo expide, así mismo no le han dado cumplimiento a
lo regulado en el artículo 30 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción voluntaria y
de Otras Diligencias. No omito manifestar que la cantidad consignada de DOS MIL
QUINIENTOS DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE

AMERICA ya fue retirada por el demandado, por lo que pido que la contraparte se
pronuncie sobre dicho retiro, en aras de darle cumplimiento a lo que establece el artículo 13
CPCM que se refiere al Principio de Veracidad, Lealtad, Buena Fe y Probidad, con que
deben actuar las partes y sus abogados en el proceso." (sic)

IV).- El recurso fue admitido a) Por la causa genérica de "Infracción de ley", por el sub
motivo haber dejado de aplicar la norma que regula el supuesto que se controvierte
señalando como infringidas ias disposiciones de los Arts.1422 y 1765 C.C. y 30 de la "Ley
del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y Otras Diligencias; y b) por infracción
del Art. 341 CPCM.

V).- El recurrente hace recaer la infracción de los Art. 1422 y 1765 C.0 en que se dejó de
aplicar la disposición contenida en el Núm. 1° del Art. 1422 C.C. ya que en los procesos
relativos a la terminación de contrato de arrendamiento, es requisito previo de
procedibilidad requerir al deudor según lo establecido en el Art. 1765 C.C. y en el caso sub
judice tal requerimiento se efectuó ante los oficios de la notario Rosa Elsa G. B. de M.,
quien al hacerlos no dio cumplimiento a lo establecido en el Art y 5 de la "Ley del Ejercicio
Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y otras Diligencias".

VI).-Estudiado que fue el proceso se encuentra que la demanda se presento el quince de


febrero de dos mil doce y con fecha veintinueve de febrero de dos mil doce, se le previno
que presentara las dos reconvenciones de pago exigidas por la ley lo que cumplió el
demandante el doce de marzo de dos mil doce. Y se admitió la demanda el veintidós de
marzo de dos mil doce, de manera que la falta de las reconvenciones ordenada por el
Art.1765 C.0 constituye falta de presupuesto procesal necesario ya que sin las tales el
demandado no está constituido en mora según lo establecido en el Art. 1422C.C. tornando
improponible la demanda presentada por evidente falta de presupuestos materiales o
esenciales a que hace referencia el Art. 277 CPCM. y al haberse admitido efectivamente se
infringió el referido Art.

VII).- Sobre la infracción legal denunciada consistente en no admitir como prueba las
fotocopias certificadas por notario con las que se prueba el pago en consignación la Cámara
sentenciadora efectúa las siguientes consideraciones: "consta a folios cuarenta y cuarenta y
uno de la pieza principal únicamente una copia certificada por notario del auto en el cual se
tuvo por consignado pago efectuado, así como el recibo de ingreso del Gobierno de El
Salvador, Ministerio de Hacienda, Servicios de Tesorería número 060893808 por la
cantidad de dos mil
quinientos dólares de fecha veintidós de marzo de dos mil doce. C.- Si bien es cierto que
los documentos mencionados fueron presentados junto con la contestación de la demanda
en la audiencia preparatoria y en la etapa que se refiere al ofrecimiento y determinación de
la prueba, la parte demandada-apelante omitió ofrecerla como medio de prueba, por lo que
no fueron admitidos en el proceso de mérito; con independencia de lo que haya hecho o no
el Juez de la causa respecto de tales documentos, no existía obligación legal de hacer
ninguna valoración probatoria de ellos, por lo que no es válido traer como agravio su falta
de valoración al proceso, razón por la cual debemos desestimar también este agravio."

VIII).-La Sala considera: que con la agregación de los documentos en la contestación de la


demanda, haciendo referencia a los hechos que se pretenden probar con los mismos, se
deben tener como elementos de prueba aportados al proceso, no obstante la aparente formal
omisión del ofrecimiento de los tales como medio de prueba en la audiencia preparatoria,
ya que materialmente y de manera expresa se ha efectuado el ofrecimiento, al presentarlos
acompañando la contestación de la demanda y conocidos tanto por el juez de la causa como
por la contraparte, y cumpliendo la exigencia legal contemplada en el Inc.2° del
Art.288CPCM. que establece: "Con los escritos iniciales se habrán de aportar en todo caso
los documentos probatorios en que las partes fundamenten sus derechos" con mayor razón
en el caso sub judice en el que se decidió por el juez de Primera Instancia omitir la
audiencia probatoria, por considerar que la prueba que deba aportarse solo es la
documental, (Art.310 Inc.3°CPCM), y tomarlos en consideración como elementos
probatorios para dictar sentencia, y estimarlos insuficientes para probar el pago por
consignación: (lo que ocasionó el agravio denunciado en apelación), de manera que al
habérseles excluido por la Cámara sentenciadora como medios de prueba se cometió
infracción de ley, 341 CPCM y 30 de la "Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción
Voluntaria y Otras Diligencias" habiendo lugar a casar la sentencia por este motivo.

POR TANTO: De acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas. Arts.1422
y 1765 C.C. 30 de la "Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y otras
Diligencias;277,331, 341, 416, 519, 522, 534, 536, y 537 C.P.C.M. a nombre de la
República la Sala

FALLA

; a) Ha lugar a casar la sentencia de que se ha hecho mérito; b) Declárase improponible la


demanda presentada en el Proceso Declarativo Común de Terminación de Contrato,
Desocupación de Inmueble y Reclamo de Cánones, promovido por el señor José Alfredo
M. L., en contra del señor Nelson R. P., y c) Condénase al señor JOSE ALFREDO M.

L., en las costas de ley. NOTÍFIQUESE.

---------M. F. VALDIV.-------- M. REGALADO-------O BON. F-------- PRONUNCIADO


POR LOS

SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN.---------ILEGIBLE.--------SRIO------


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