TALLER DE DECLARATORIA DE

FABRICA.

CASOS PRACTICOS

ABOG. CARMEN GIULIANA VILCHEZ PAREDES

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 Declaratoria de fábrica

 Reconocimiento legal de la existencia de

cualquier tipo de obra, que se realiza
mediante declaración del propietario con las
formalidades y trámites previstos en la ley.

 Art. 2 del Reglamento de la Ley 27157

 DECLARATORIA DE FABRICA

Es la declaración de la edificación realizada.

Aquí podemos comprender también:

➢Demolición total o parcial

➢Ampliación
➢Modificación
➢Remodelación.

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Formulario Registral (FOR) Ley 27157
(Regularización)

 Es el trámite destinado a obtener el

reconocimiento legal e inscripción de las
edificaciones existentes.

Intervienen: Verificador inscrito en el Índice

de Verificadores de la SUNARP y propietarios.

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¿Cuándo procede la regularización por
FOR?
Predios urbanos y Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que
se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e
inscritos como rústicos en el Registro de predios.

Edificaciones construidas o demolidas antes del 31 de diciembre de 2016

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Requisitos adicionales al FOR:

 Fecha de finalización de la obra (antes del 31 diciembre de

2016) Ley 30830 publicada el 27/7/2018 – permite la doble
regularización.
 Certificado de Parámetros Edificatorios y Urbanísticos (ya
no)
 Informe Técnico (declaración de cargas técnicas)
 Informe de verificación Ad Hoc (si fuere el caso)
 Remodelación, ampliación y modificación de fábrica
memoria
descriptiva de la edificación resultante y plano de
distribución en el que se visualicen los elementos
eliminados o modificados y el plano de distribución de la
edificación resultante.

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Requisitos adicionales al FOR:
DECLARACIÓN JURADA DEL
VERIFICADOR RESPONSABLE:
No procede regularización para edificaciones en:
❑ Zonas arqueológicas
❑ Zonas de protección ecológica
❑ Zonas de riesgo para la salud o integridad
física
❑ Riberas de ríos, lagos o mares
❑ En las que resulte evidente la contravención de
los elementos básico de seguridad, lo cual ponga
en riesgo la vida humana
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Antecedentes Registrales
 Juan De las Casas es titular de un predio, el
cual lo adquirió cuando era soltero. Ahora en la
presentación del FOR, declara que es casado.

Qué es lo que se debe de

determinar?

 La titularidad de la edificación.

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Tercer párrafo del Art. 79
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica
intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de
sociedad de gananciales y la fábrica haya sido
edificada en terreno propio de uno de ellos, el
Registrador procederá a extender simultáneamente
el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre
el inmueble por el solo mérito de la declaratoria,
salvo que se acredite que el bien mantiene la
condición de propio.

Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior

debe acompañarse la copia certificada de la partida
de matrimonio expedida por el funcionario que
conserva en su poder la matriz o por Notario.
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➢ Caso 1
✓ Fecha de terminación de la obra: Junio de 2006
✓ Celebración del matrimonio: Enero de 1996

➢ Caso 2
✓ Fecha de terminación de la obra: Junio de 2015
✓ Celebración del matrimonio: Setiembre de 2018

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 Caso de sucesión intestada.

Se apertura el derecho de heredero a

la muerte del causante

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 ➢ Caso 1
✓ Fecha de terminación de la obra: Junio de 1999
✓ Muerte del Causante: Enero de 2005

➢ Caso 2
✓ Fecha de terminación de la obra: Junio de 2015
✓ Muerte del Causante Setiembre de 2000

29/08/13 12
 RESOLUCIÓN 620-2020-SUNARP-TR-L

FINALIZACIÓN DE OBRA: La fecha de finalización de obra es un dato que debe ser

expresamente indicado cuando se solicita la inscripción de una fábrica. Cuando
exista más de una fecha en el título, se considerará la última declarada por el
verificador, teniendo en cuenta que el predio constituye una sola unidad
inmobiliaria. INTERPRETACIÓN DE LOS ARTÍCULOS 310 DEL CÓDIGO CIVIL Y 79
DEL REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS Cuando la
sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre
terreno propio de uno de los cónyuges, se produce ¿por imperio de la ley ¿la
conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite
que se mantiene la condición de propio. A efectos de dar cumplimiento al tercer
párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del
terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.

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29/08/13 14
15
 Fecha de fallecimiento:
(30/01/1985)
Fecha de la finalización de la
obra: 20/12/1998

Ana se casa 20/05/1977

Carlos se caso 11/08/1983

29/08/13 16
 DECLARATORIA DE FABRICA:

• ES UN ACTO DE
ADMINISTRACIÓN

Si lo que se busca es inscribir la

declaratoria de fábrica en favor de
la sociedad conyugal solo bastara
la intervención del cónyuge
propietario del terreno.

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 INDEPENDIZACIÓN SUBDIVISIÓN:

• ES UN ACTO DE DISPOSICIÓN:

Si lo que se busca es inscribir la

independización o subdivisión, se
requiere la intervención de la
sociedad conyugal (ambos esposos)

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 INTERVENCION DE LA MAYORIA DE
COPROPIETARIOS
INTERVENCIÓN DE COPROPIETARIOS EN REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA La
declaratoria de fábrica constituye un acto de administración para el cual se
exige la intervención de los copropietarios que representen la mayoría
absoluta, de conformidad con el inciso 2 del artículo 971 del Código Civil.
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO SUJETO A COPROPIEDAD Para la
independización de predios sujetos a copropiedad se requiere del
consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el inciso
1 del artículo 971 del Código Civil.

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 PARA DECLARAR LA FABRICA:
Pueden efectuarlo la mayoría de copropietarios

+
+ 50%.

50%

Existen varias posturas del tribunal registral con este

criterio.

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 Un inmueble de 200m2, esta inscrito
a nombre de 5 personas:

- Carlos (cuota ideal 20%)

- Juan (cuota ideal 20%)
- Sofia (cuota ideal 20%)
- Maria Eugenia (cuota ideal 20%)
- Pedro Jesus (cuota ideal 20%)

Carlos,
Juan y
Sofia
60%

29/08/13 21
 Caso práctico:
• Cesar Prado adquirió la propiedad por sucesión intestada al
haber fallecidos sus padres Ana y Juan, Cesar figura en la
partida 11234456 del Registro de Predios, como único
propietario con el estado civil de CASADO.
•

• Se solicita al registro, una declaratoria de fábrica, cuya

fecha de finalización de la obra es en marzo de 2012, para
ello Cesar Prado adjunta FOR y planos correspondientes.

En el FOR, figura que Cesar Prado tiene el estado civil de

VIUDO.

* ES NECESARIO SOLICITARLE QUE ADJUNTE LA PARTIDA DE

MATRIMONIO?

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 Caso práctico:

* SI, PARTIDA DE MATRIMONIO (28/12/1989)

*SI, PARTIDA DE DEFUNCIÓN (23/10/2010)

• * Respuesta: No corresponde extender el asiento en favor de

la sociedad conyugal.

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 DEMOLICIÓN y EDIFICACIÓN

DETALLE DE LA DEMOLICIÓN TOTAL EN EL PLANO DE UBICACIÓN

Y LOCALIZACIÓN Para la inscripción de la declaratoria de fábrica y
demolición total de la edificación, no se requiere exigir que el
interesado adjunte el plano de ubicación y localización de la
demolición, cuando ha cumplido con presentar el plano de ubicación
de la declaratoria de fábrica, dado que al tratarse de una demolición
total donde no existen construcciones pendientes, dicho plano
proporciona la localización e identificación plena del predio. En tal
sentido, tampoco corresponde exigir que el interesado incluya el área
total de la demolición de la fábrica registrada en el cuadro de áreas del
plano de ubicación y localización de la declaratoria de fábrica objeto
de rogatoria.

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 DEMOLICIÓN y EDIFICACIÓN

• DEMOLICIÓN: - PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

• (Ya no es necesario plano de distribución)

• EDIFICACIÓN NUEVA:

• *PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

• *PLANO DE DISTRIBUCIÓN

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 DEMOLICIÓN y EDIFICACIÓN

• LA DEMOLICIÓN DEBE SER TOTAL:

• POR QUE AL TRATARSE DE UNA DEMOLICIÓN TOTAL DEL

PREDIO NO EXISTEN CONSTRUCCIONES PENDIENTES COMO
OCURRE EN EL CASO DE UNA DEMOLICIÓN PARCIAL.

AREA TECHADA INSCRITA: 150M2.

• *NO ES NECESARIO SEÑALAR EL ÁREA DEMOLIDA TOTAL EN

EL PLANO DE UBICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

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 Observaciones
frecuentes

29/08/13 27
 Áreas en el FOR y fecha de terminación
Diciembre de 2016

Nivel Área Ocupada Área Techada Área Libre

Primer Piso 160.00 120.00 40.00
Segundo Piso 110.00 110.00 50.00
Tercer Piso 100.00 100.00 60.00
Cuarto Piso 40.00 40.00 120.00

29/08/13 28
 Área Libre
✓Área ocupada - Área techada = Área Libre
✓Área techada + Área Libre = Área Ocupada
✓Área ocupada - Área libre = Área techada

Surge el problema cuando la edificación presenta un alero

exterior.

Ejemplo:
Área Ocupada = Área del terreno = 160.00m2
Área techada: 110.00m2
Alero externo: 4m2

Área techada del primer piso : 114.00m2

29/08/13 29
 160.00 164.00

Primer piso 20.00 Segundo piso 20.50

0.50

Alero externo

29/08/13 30
 Falso

El alero externo no se computa dentro del área techada del

primer piso.

No se encuentra dentro de la proyección poligonal del área

del terreno.

Se computa como área ocupada del nivel superior.

29/08/13 31
 Alero externo
El Reglamento Nacional de Edificaciones establece que se
puede edificar voladizos sobre el retiro frontal hasta
0.50ml.

Si excede se debe declarar como carga (FOR)

29/08/13 32
 LA LEY 30830

¿¿¿¿PERMITE UNA TERCERA REGULARIZACIÓN, SIEMPRE

Y CUANDO LA EDIFICACIÓN HAYA SIDO LEVANTADA ANTES
DE DICIEMBRE DE 2016 ????

¿?

29/08/13 33
 CUANDO SE CONSTITUYE UNA CARGA
TECNICA?

CUANDO NO SE CUMPLA CON ALGUN PARAMETRO URBANISTICO,

PUEDE SER POR:

*Déficit de área Libre

*Déficit de estacionamiento
*Déficit de lote normativo
*Déficit de retiro mínimo
*Altura Máxima

29/08/13 34
 GRACIAS

29/08/13 35