TALLER TEORÍA DE LA PROPIEDAD

SARA GONZÁLEZ GARCÍA

DANNA CATALINA PINILLA GÓMEZ

PAULA ANDREA POTES RIVAS

    

COLEGIO MAYOR DE NUESTRA SEÑORA DEL ROSARIO

JURISPRUDENCIA

SEGUNDO SEMESTRE

BOGOTA D.C

2021
PUNTO 1. ¿Cuál es la importancia de la acción de tutela como herramienta subcidial? De 3
ejemplos de tutelas en materia de propiedad horizontal.

La importancia de la acción de tutela en materia de propiedad horizontal se

evidencia en lo que ha establecido la Corte Constitucional sobre la procedencia de
la misma, pues “dicha acción procede si el juez considera que las medidas acogidas
por los órganos de administración transgreden derechos fundamentales de los
propietarios o residentes las cuales ameritan medidas inmediatas de protección”
(Danies y Botero, 2013). La Corte también añadió que tal acción procede, en
materia de propiedad horizontal, si está dirigida contra los particulares que se hacen
cargo de la administración de un bien “sujeto al régimen de propiedad horizontal”,
si ellos se comportan de tal manera que agredan los derechos fundamentales de los
copropietarios o arrendatarios (Danies y Botero, 2013). 
Es entonces, que lo anterior se ve fortalecido con la solución de conflictos con
respecto a las decisiones que se tomen sobre la propiedad horizontal, expuesta en el
artículo 58 de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que “puede acudirse a (i) un
Comité de Convivencia con el fin de presentar fórmulas de arreglo, dirigidas a
“dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad; (ii) mecanismos
alternos de solución de conflictos y (iii) ante la autoridad jurisdiccional competente.
Así mismo el inciso tercero de este artículo estableció que el trámite será el proceso
verbal sumario” (Danies y Botero, 2013).
Es así que lo expuesto anteriormente se ve reflejado en el actuar de los jueces para
dirimir los conflictos que surgen sobre este tipo de propiedad. El primer ejemplo se
encuentra en la sentencia T-333 de 2018, en la cual el señor Roberto Ramírez Rojas
“presentó acción de tutela contra la propiedad horizontal Condominio Poblado
Turístico San Marcos” pues “considera que dicha entidad vulneró sus derechos de
petición y acceso a la información” al no recibir respuesta de su petición sobre la
copia del acta de la reunión anual de la Asamblea General. 
Es entonces que, la Corte considera que tal acción de tutela es procedente y se
apoya en el artículo 32 de la Ley 1755 de 2015, pues “establece expresamente la
regla según la cual cualquier persona puede presentar peticiones para garantizar sus
derechos fundamentales ante organizaciones privadas y provee una lista de ejemplos
de organizaciones e instituciones frente a las que, a pesar de tratarse de particulares,
es posible ejercer el derecho de petición” (Corte Constitucional de Colombia, 2018).
Finalmente, la Corte decide “CONCEDER el amparo del derecho de petición del
accionante y ORDENAR al Condominio Poblado Turístico San Marcos que, en el
término de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a la notificación de esta
sentencia, proceda a contestar de fondo y de manera clara las peticiones de Roberto
Ramírez Rojas” (Corte Constitucional de Colombia, 2018).
En el segundo ejemplo hablamos del caso de Rodolfo Maldonado Salazar, quien
debido una lesión medular se encuentra limitado a movilizarse por medio de una
silla de ruedas,  interpuso acción de tutela en contra de la administración del
conjunto residencial Altos de Cañaveral IV etapa en el cual reside desde hace más
de seis años, al considerar que ésta vulnera sus derechos fundamentales a la
dignidad humana y a la igualdad al haberle negado la autorización de construcción
de una rampa de acceso en el área común del conjunto con el fin de permitirle el
acceso libre y autónomo a su apartamento. Lo anterior, por cuanto es necesario para
acceder al mismo o salir de él, cruzar seis escalones y el señor Maldonado, dada su
condición de discapacidad, no puede hacerlo de manera independiente. Como se
desarrolló en las consideraciones de esta sentencia, uno de los supuestos de hecho
que permite la procedencia de la acción de tutela en contra de un particular es aquel
en el cual la persona que interpone la acción de tutela se encuentra en una posición
de subordinación respecto del supuesto agresor.
Es así como los jueces, con base en lo que establece el estado social de derecho al
garantizar y hacer efectivos los derechos constitucionales de todas las personas,
define y especifica las barreras que se interponen en el desarrollo natural de la vida
de una persona discapacitada tales como:“(a) la estructuración cultural de ciertas
actitudes hacia la discapacidad, tales como el miedo, la ignorancia, el prejuicio o
la creación de estereotipos, que condicionan desfavorablemente las reacciones
humanas que deben afrontar las personas que viven con una discapacidad; (b) la
imposición de barreras físicas –entre otras en la arquitectura, las comunicaciones,
la infraestructura pública y el transporte- que limitan la movilidad y la interacción
social de las personas con discapacidad; entre otros, llegando así a la conclusión de
que no es de recibo el argumento presentado por la parte accionada puesto que el
perjuicio que la renuencia del conjunto residencial le genera al actor no solo se
limita a que el actor no pueda integrarse en las actividades sociales –como lo
pretende hacer ver el conjunto residencial en su contestación- sino que al señor
Maldonado se le impide tanto acceder de manera libre y autónoma a su propia
vivienda, como a salir de ella; lo confina a permanecer encerrado en su inmueble –
disminuyendo de manera notable su calidad de vida y la de aquellos que lo rodean-;
y expone al actor a que en caso de una emergencia –como en el evento de un
terremoto o un incendio- el señor Maldonado no tenga como abandonar el inmueble
y dirigirse a un lugar seguro sin la presencia y asistencia de un tercero. (Corte
Suprema de Justicia, 2011)
Es así como la corte toma una decisión en el caso y resuelve que Primero se debe
confirmar la sentencia del 20 de mayo de 2011 del Juzgado Octavo Penal del
Circuito con función de conocimiento de Bucaramanga, únicamente por los motivos
y consideraciones presentados en esta sentencia y que Segundo debe librarse por
Secretaría General la comunicación prevista en el artículo 36 del Decreto 2591 de
1991 (Corte Suprema de Justicia, 2011).
Como tercer ejemplo, el accionante Raúl Eduardo Becerra Pedraza presenta una
acción de tutela contra la Junta Directiva de Copropietarios y el administrador de la
unidad residencial Bavaria en Barranquilla, pues este considera que “las decisiones
de la copropiedad transgreden sus derechos a la intimidad, al buen nombre, a la
libertad y “a no ser molestado en mi persona y en mi familia”, como quiera que “el
parqueo, en mi condición de propietario del apartamento, es un derecho, no un
servicio contratado con la administración”. Por ello, el accionante propone que “no
se me preste el servicio de los porteros consistente en abrir y cerrar las puertas de
acceso al conjunto residencial: que se me permita tener llave y yo mismo puedo
abrir y cerrar las puertas”. En consecuencia, solicita que el juez de tutela ordene “la
suspensión inmediata de acción perturbadora de mis derechos” (Corte
Constitucional de Colombia, 1999).
Bajo diversos argumentos, la Corte Constitucional considera que “ese espacio
donde el hombre requiere de los demás para proteger necesidades vitales, no puede
 ser anulado por el grupo social ni puede tomar medidas que nieguen las
posibilidades de existencia que el individuo no puede asegurarse por sí mismo”
(Corte Constitucional de Colombia, 1999).  Se considera importante aclarar que la
administración de la propiedad horizontal debe continuar con los servicios públicos
así exista un propietario que incumpla con las responsabilidades económicas que
tienen con ella, pues la misma Constitución Política, en su artículo 2 expone que
“los servicios públicos son el medio por el cual el Estado realiza los fines esenciales
de servir a la comunidad, promover la prosperidad general y garantizar la
efectividad de los principios, derechos y deberes constitucionales”.
Finalmente, la Sala Séptima de Revisión de la Corte Constitucional prefiere aclarar
que, “en principio, el derecho a la propiedad no es fundamental, pero que puede
adquirir ese carácter cuando se presenta en conexidad con derechos fundamentales”
(Corte Constitucional de Colombia, 1999) es pues que esta autoridad refiere “una
posible violación del derecho a la propiedad sobre los bienes comune” frente al
presente caso.
Es así que, la Sala no considera que tal derecho llegue a ser de rango fundamental,
debido a su oscura conexidad con los derechos que sí pertenecen de ese carácter.
Además, el problema sobre el uso común o individual del parqueadero no
representa relevancia constitucional sino “una disputa legal que puede ser resuelta
en el proceso verbal sumario, de conformidad con lo expuesto en el artículo 435 del
Código de Procedimiento Civil” (Corte Constitucional de Colombia, 1999).
Los anteriores ejemplos, sirven para aclarar ese postulado sobre la importancia de la
acción de tutela frente al derecho de propiedad horizontal y su gran pertinencia a la
hora de dirimir conflictos entre particulares o particular-propiedad.

PUNTO 2. Leer la ley 675 de 2001 y buscar doctrina para definir y dar ejemplos sobre los
siguientes conceptos: 

Bienes individuales.

“Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad

y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al
régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por
pasaje común.” (Ley 675, 2001, art.3) Este beneficia a personas en específico que
trabajan por el mismo y se puede ejemplificar en objetos como la ropa, la vivienda,
un automóvil, entre otros.

Bienes comunes.

Según el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, los bienes comunes son:

Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal

pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su
naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
 funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de
dominio particular. 

Bienes comunes esenciales y no esenciales.

Teniendo en cuenta el artículo 3 de la ley 675 de 2001, los bienes esenciales son:

Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del

edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes
de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no
esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual
existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos,
la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes
privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos
o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Bienes comunes de uso exclusivo.

De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los bienes comunes de uso exclusivo son los
bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio
particular y de manera general, aquellos cuyo uso comunal limitarían el libre uso,
goce y disfrute de los bienes privados, que podrán ser asignados de manera
exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan
disfrutarlos. De acuerdo con el artículo 23 de la misma Ley, quienes tengan el uso
exclusivo de un determinado bien están obligados a: no efectuar alteraciones ni
realizar construcciones sobre o bajo él, a no cambiar su destinación, a hacerse cargo
de las reparaciones a que haya lugar como consecuencia de aquellos deterioros que
se produzcan por culpa del tenedor, a pagar las compensaciones económicas por su
uso exclusivo, según lo aprobado en la Asamblea General (Ley 675 de 2001).

PUNTO 3.

a. ¿Qué es el Reglamento?

Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a

propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse (ley
675-2001).

El reglamento de propiedad horizontal es el contrato dado por escritura pública por

el titular del dominio del inmueble, que manifiestan su voluntad de afectar el
inmueble a la propiedad horizontal. La inscripción de la escritura de afectación al
régimen en el Registro de la Propiedad Inmueble es necesaria para la oponibilidad
a terceros interesados (Abella, 2015, p. 207).

¿Cuáles son los reglamentos de la propiedad horizontal?

La Ley 675 de 2001 expone en su artículo 31 que los reglamentos de propiedad
horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto deberán prever de
manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén
destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en
razón a su naturaleza, destinación o localización. 

Tal como lo establece el art. 3º. De la Ley 675 de 2001, es el “… Estatuto que
regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio
o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal”.
 
Asimismo, el art. 5, párrafo final señala que: 
“los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas
con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por
ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento
del edificio o conjunto”.
De la misma forma, el art. 18 de la norma citada determina que:

“Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o

privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen
las siguientes obligaciones:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el

reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que
comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos,
molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u
ocupantes o afecten la salud pública”.
 
Contenido de la escritura o reglamento de propiedad horizontal.  

La Notaría Cuarta (s.f), expone que la escritura pública que contiene el reglamento
de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo: 

1- El nombre e identificación del propietario. 

2- El nombre distintivo del edificio o conjunto. 
3- La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio
o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos
de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria. 
4- La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo
con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital
o por la entidad o persona que haga sus veces. 
 5- La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el
carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados
sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso. 
6- Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso. 
7- La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o
conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes. 
8- Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad
del edificio o conjunto. 
Además, la Notaría Cuarta especifica que “los reglamentos de propiedad
horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección
y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que
gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto” (Notaria
Cuarta de Pereira. (s.f)).

b. ¿Cuántas matrículas inmobiliarias hay en una propiedad horizontal?

La matrícula inmobiliaria es un código alfanumérico o complejo numeral que se

forma tomando en cuenta el orden en que cada solicitud llegue a cada oficina y la
sucesión en que se vaya desarrollando el registro, este sirve como identificador de
un inmueble en específico. Según el artículo 52 de la ley 1579 de 2012 “Al
constituirse una propiedad por pisos, departamentos, propiedad horizontal o
condominio, se mantendrán el registro catastral y el folio de matrícula
correspondiente al edificio en general, con las debidas anotaciones, para lo relativo
a los bienes de uso común.” (Ley 1579, 2012, art.52) Por lo que la cantidad de
matrículas inmobiliarias que habrá en una propiedad horizontal dependerá de la
cantidad de inmuebles que posea la misma, es así que si hay 140 casas en un
conjunto residencial la cantidad de matrículas inmobiliarias será de 140 también.   
Bibliografía:
ABELLA, A. (2015). Propiedad Horizontal. Código Civil y Comercial de la Nación.
Academia Nacional del Notariado, 39-45. 

Congreso de Colombia. (4 de agosto de 2001). Régimen de propiedad horizontal. [Ley 675

de 2001]. DO: 44.509.

Corte Constitucional de Colombia, Sala Segunda de Revisión de la Corte Constitucional.

(16 de agosto de 2018). Sentencia T-333 de 2018. [MP Diana Fajardo Rivera]. Recuperado
de: https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2018/T-333-18.htm 

Corte Constitucional de Colombia, Sala Sexta de Revisión de la Corte Constitucional. (27

de octubre del 2011) Sentencia T-810-2011. [MP Mauricio González Cuervo]. Recuperado
de: https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/2011/T-810-11.htm 

Corte Constitucional de Colombia, Sala Séptima de Revisión de la Corte Constitucional.

(11 de octubre de 1999). Sentencia T-752-1999. [MP Alejandro Martínez Caballero].
Recuperado de: https://www.corteconstitucional.gov.co/relatoria/1999/T-752-99.htm 

Danies, N y Botero, D, (2013). La acción de tutela y la propiedad horizontal. Pontificia

Universidad Javeriana. Recuperado de:
https://repository.javeriana.edu.co/bitstream/handle/10554/10043/TESIS.pdf?
sequence=1&isAllowed=y 

Ley 1579 DE 2012. (2012). Recuperado 19 de septiembre de 2021, de http://www.suin-

juriscol.gov.co/viewDocument.asp?ruta=Leyes/1684387 

Notaria Cuarta de Pereira. (s.f). Régimen y reglamento de propiedad horizontal. Notaria

Cuarta. Recuperado de https://www.notariacuartapereira.com/es/regimen-y-reglamento-de-
propiedad-horizontal-PG56 
Virtual, C. C. (2016, agosto 4). BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO.
Copropiedades.com.co. https://www.copropiedades.com.co/post/bienes-comunes-de-uso-
exclusivo