Administracion de Consorcios

A D M I N I S T RA C I Ó N
D E C O N S O RC I O S
Lo q u e e l Ad m i n i s t r a d o r
y el Consorcista DEBEN SABER
en la República Argentina
Autora: Leisa C Santi. Todos los derechos reservados.

Sobre la autora
Leisa C. Santi de Pan nació en Santiago del Estero –Argentina

y es ante todo madre y esposa consagrada a su hogar y desde allí
se proyecta al mundo atendiendo las necesidades propias de un
mundo en continuo movimiento fluctuante.
Concluidos sus estudios secundarios curso dos años de la carre-

ra de Ciencias Económicas, la que abandonó para contraer ma-
trimonio, lo que la llevaría a vivir en diferentes lugares del país
motivo por el cual, docente por naturaleza, estudio profesorado de
nivel inicial y ejerció con esmero y dedicación tanto en ciudades
como en zonas desfavorables convencida de que en todo lo que uno
emprende en la vida debe volcar lo mejor de si mismo en pos del
prójimo mas próximo. Paralelamente estudio informática, psico-
logía social, y Administración de Consorcios lugar desde el cual
aúna experiencias e intenta plasmar en las páginas del presente
libro.
Agradecimientos
De hecho que los logros no son nunca por el esfuerzo y de-

dicación de uno solo, somos humanos y necesitamos unos de
otros. Un poco de cada uno forma un todo, así es que debo
agradecer desde lo mas profundo de mi corazón el hincapié
inicial de mi hijo mayor que confió en mi y me incentivó a
escribir, que puso su sapiencia a mi servicio en la compagi-
nación, en la portada y en sus críticas constructivas.
A mi esposo y a mis otros dos hijos que también realizaron

las primeras lecturas aportando sus puntos de vista.
A mis padres que ya partieron pero que sembraron la se-

milla.
A los autores de libros y artículos de quienes me instruí.

Y a mi Gran Maestro Jesús y mi Madre María a quienes
invoco y me sostienen día a día…
Dedicatoria
Hoy la vida me da la oportunidad de plasmar en estas pá-

ginas lo anhelado, decir por ejemplo que el trabajo diario,
el del día a día no puede ni debe transcurrir por otros cami-
nos, es un todo, difícil… pero no imposible.”Los principios”
deben primar en todo lugar: en la casa, con el vecino, en
el lugar de trabajo a donde quiera que nos desplacemos…
aunque nadie nos vea.
Por lo tanto este libro doméstico, que abarca una página

de mi vida, se los dedico a mis hijos por quienes siento devo-
ción y responsabilidad absoluta de lo que les trasmití desde
la cuna; sostengo que la base está en el hogar; a mi esposo
con quien comparto mas de treinta años de matrimonio y
con quien comulgamos un mismo ideal, a mis bellos nietos
y nuera que agrandaron felizmente la familia, a mi madre,
modelo de mujer, mi padre y hermanas que son parte de mi
vida.
Y fundamentalmente a Dios... que me ha dado tanto.

Contenidos
Prólogo ............................................................ Pág 8
Antecedentes ................................................... Pág 11
CAP I ............................................................... Pág 15

¿Cómo comenzar con el cambio?
CAP II .............................................................. Pág 21

Responsabilidad del Administrador
CAP III ............................................................. Pág 28

Principios de Conducta-Ética del Administrador
CAP IV ............................................................. Pág 36

Clases de Asamblea
CAP V .............................................................. Pág 53

Atribuciones y Facultades del Consejo de Propietarios
CAP VI ............................................................. Pág 64

Remoción y devolución de documentos
Epílogo ............................................................. Pág 76

PRÓLOGO
Leisa C. Santi Página 9
El presente libro intenta otorgarle a Usted una prác-

tica guía que le ayude a resolver problemas domésti-
cos de su consorcio. Problemas que surgen en el diario
vivir, en viviendas que comparten un mismo terreno,
un mismo cimiento, una estructura, columnas, vigas,
losas, muros, paredes y en general todo lo que hace
al uso común de un edificio, donde además habitan
personas con diversos puntos de vista, de formas de
vida, donde muchas veces priman las pasiones desen-
frenadas y el respeto por los derechos del otro queda de
lado (teniendo en cuenta que las pasiones en sí mismas
no son ni buenas ni malas, sólo reciben calificación
moral en la medida en que dependen de la razón y la
voluntad). Donde muchas veces se suele olvidar que
el respeto de la persona humana pasa por el respeto
del principio de que “cada uno, sin excepción alguna,
debe considerar al prójimo como otro yo”, cuidando
en primer lugar de su vida y de los medios necesarios
para vivirla dignamente.
Aquí encontrará como resolver situaciones que ata-

ñen tanto a propietarios como a administradores. A los
Administración de Consorcios Página 10
propietarios en cuanto a veces son sorprendidos en

su buena fe por malos administradores; pero también
los Administradores podrán encontrar caminos de so-
luciones a problemas que surgen en su administración
porque a veces son ellos los que sufren el atropello de
propietarios en el trato, con el agravante de estar mal
remunerados por un trabajo muchas veces con exceso
de horas de trabajo ya que hay quienes piensan que
durante las 24 horas pueden llamar en cualquier día al
administrador para todo tipo de problemas, desde una
simple pérdida de agua hasta conflictos con vecinos.
Por lo tanto ésta guía intenta servir al propietario

común como al propietario que eventualmente actúe
como Administrador, al Administrador aunque no sea
propietario y por qué no, al inquilino también.
ANTECEDENTES
Motivada por el empuje de seres queridos y personas

allegadas que vivieron, participaron y me ayudaron a
encaminar lo que parecía ingobernable, es que me atre-
vo a trasmitir mi experiencia, con el objetivo de que
los Copropietarios de Consorcios, que viven situacio-
nes similares, con la carga de angustia que ello con-
lleva, encuentren caminos para encontrar soluciones y
encausar la marcha de los mismos.
Como propietaria, viví hace algunos años, la impo-

tencia de descubrir que nuestro consorcio estaba prác-
ticamente en la quiebra, producto de una mala admi-
nistración, enmascarada, ya que en los resúmenes de
expensas, liquidaciones mensuales y presentaciones
en Asambleas todo parecía en orden, las cuentas abo-
nadas en tiempo y forma pero había algo que no cerra-
ba, hasta que en una asamblea aparecieron las irregula-
ridades sospechadas.
A partir de allí comencé a trabajar para tratar de re-

vertir la grave situación con deudas considerables ante
organismos oficiales, estado de deterioro del edificio
(nuevo aún), ausencia de mantenimiento e higiene.
Ayudada por Dios ante todo, que puso en mi camino

personas con las que trabajamos para tratar de revertir
la situación, que si bien en cantidad reducida compara-
dos con los que empujaban en contra y la indiferencia
de muchos, comenzamos a acercarnos a los copropie-
tarios y preguntarles sobre su experiencia con la ad-
ministración e invitarlos a participar de las asambleas
para interiorizarse de la marcha y su problemática. Así
logramos una gran convocatoria para una reunión en
donde analizamos el tema y los pasos a seguir.
Fue un camino arduo y sinuoso que concluyó con la

renuncia del administrador en cuestión, a quien se le
entabló un juicio en su contra y por elección mayorita-
ria en Asamblea Ordinaria tomar la responsabilidad de
asumir la administración en el estado caótico en que se
encontraba, contando para ello con experiencia previa
(no en administración de consorcios pero si en estu-
dios y trabajos anteriores y actuales), más el adicional
de estudios específicos a la Administración de Con-
sorcios. Esfuerzo y dedicación fueron los ingredientes

que se aunaron para dar los buenos frutos que con la
gracia de Dios dieron y que pongo bajo vuestro cono-
cimiento.
De ésta manera, en forma impensada me convertí

en “propietaria-administradora” y “administradora-
propietaria” ya que la experiencia adquirida me pre-
paró para administrar otros consorcios.
CAPITULO I
¿Cómo comenzar con el cambio?
“Todo consorcista tiene derecho a una vivienda habitable”

Ángela Di Benedetto
Lo Primero y Fundamental a lo que debemos apuntar

es a inspirar confianza, reflejada en modos de conduc-
ta mucho más que en palabras: “Dar testimonio de la
verdad, desechando la mentira”, teniendo en cuenta
que Administrar es “dirigir o cuidar de los intereses o
bienes de una persona o de una comunidad” (ver Cap
II) y que la figura del Administrador debe poseer bases
fundamentales que se exponen como “Principios de
Conducta” y que se consideran valores en el proceder
del Administrador (lo expondré en Cap. III).
Para la remoción del administrador, los elementos y

condiciones deberían estar expresados en el Reglamen-
to de Copropiedad y Administración pero si no figuran
bastaría con la presencia de la mayoría (mitad mas uno
de los propietarios) ya que en su carácter de mandante,
el consorcio puede remover al mandatario sin necesi-
dad de expresar las causas de su decisión.
Debemos partir solicitando al Administrador una

asamblea extraordinaria (ver Clases de Asambleas.
Cap IV) para tratar el tema de su remoción, mediante
nota firmada hasta por un 30% de los propietarios.
En caso de negación, el Consejo de Propietarios (ex

Consejo de Administración) “puede y debe” convocar
a dicha ASAMBLEA ya que es una de las facultades
que tiene (ver Cap V) acreditando que agotó la vía
reglamentaria interna del consorcio.
Si en ésta asamblea, es removido el administrador,

(que resultará por votación y que debe respetarse la
mayoría que especifique el Reglamento de Copropie-
dad y Administración y en caso que éste no especifique
basta la mitad mas uno de los votos) si de allí no surge
el administrador que lo reemplazará, podrá el Consejo
de Propietarios atender las cuentas del consorcio por
un período no mayor a 30 días, plazo en el cual está
obligado a convocar a asamblea para nombrar nuevo
administrador.
En ésta misma asamblea debe quedar fijada la docu-

mentación que debe ser presentada por el administra-
dor saliente. (ver Cap VI) como así también deberá:
a). Abonar las cuentas que queden pendientes

con lo que alcance del fondo existente.
b). Cerrar la cuenta bancaria y requerir el saldo
correspondiente,
c). Confeccionar la rendición de cuenta y entre-
gar bajo acta, ya sea al Consejo de Propietarios
o al administrador entrante. En caso que el ad-
ministrador llevara varios años de administrar el
consorcio y si efectuó las rendiciones de cuen-
tas anuales correspondientes solo deberá rendir
cuenta del último período, dado que si las ante-
riores no fueron observadas se consideran acep-
tadas.
De acuerdo a la Ley 13.512, el representante de los

propietarios puede ser uno de ellos o no, es decir que
cualquier persona puede ser elegida administrador de
un edificio. Al ser designado asume una tarea comple-
ja y de gran responsabilidad, de su control depende
que todos los servicios funcionen adecuadamente, que
se tomen las medidas para el cumplimiento de un sin
número de normas, de prevención o de control, y la
provisión de los fondos necesarios para el normal fun-

cionamiento del inmueble.
Reglamento de Copropiedad y Administración

Este reglamento es el Estatuto Fundamental de ré-
gimen de propiedad horizontal y administración. Es
uno de los elementos esenciales para el Administrador
en su acción para el consorcio. El mismo es considera-
do ley para los integrantes del consorcio, aun a los ad-
quirentes posteriores de las unidades aunque no hayan
intervenido en la redacción del mismo. No por ello los
integrantes de un consorcio quedan indefinidamente
sujetos a las cláusulas del reglamento de copropiedad,
que pueden resultar injustas en su aplicación o lesivas
a sus legítimos intereses, pudiendo corregirse dichas
falencias mediante la correspondiente reforma del mis-
mo, instalada ante la asamblea de propietarios.
Este reglamento es el cuerpo normativo que regula

en forma directa las relaciones entre los copropietarios
de un consorcio sometido al régimen de la Propiedad
Horizontal y constituye una verdadera Ley para los

copropietarios, al cual deben ajustarse sus derechos y
obligaciones.
CAPITULO II
Responsabilidades del Administrador
“El que quiera ser el primero debe antes ser servidor.

Si quieres mandar tienes que servir”
Jesucristo
La experiencia de vida como madre, esposa, docen-

te, vecina, me demostraron lo que me enseñó mi Gran
Maestro hecho vida a través de mi madre, de docentes
ejemplares, de asesores espirituales respecto a que la
influencia, la autoridad se fundan en el servicio y el
sacrificio, no se puede pedir lo que no se da, pero gra-
cias a ese sacrificio se podrá empezar a tener influencia
sobre las personas, previamente se debe identificar y
satisfacer las legítimas necesidades de quienes nos ro-
dean, en éste caso particular: los consorcistas.
Las facultades y obligaciones del administrador

surgen del contenido de la Ley 13.512 y su Decreto
Reglamentario y a éstas se le agregan las específicas
del Reglamento de Copropiedad y Administración del
consorcio.
Se pueden expresar las siguientes:

Administrar el consorcio. Es decir velar por el cui-
dado de los bienes patrimoniales de las personas que
le han confiado sus intereses comunes, proveer al
buen funcionamiento de los servicios que utilizan y
al mejoramiento de las instalaciones para mejor con-

fort.
Elegir el personal de servicios y despedirlo. El
Convenio Colectivo de Trabajo Nº 306/98 en su Art.
24 así lo dispone, el derecho y la facultad que tiene el
administrador a impartirles órdenes y a controlarlos
dadas las obligaciones y derechos que posee el perso-
nal en relación de dependencia.
Proveer a la recaudación y empleo de fondos. Es
una función básica del Administrador. Deberá reali-
zar un análisis, estudio y conocimiento del edificio y
de sus necesidades. El cobro por expensas y la pro-
secución de los trámites extrajudiciales y judiciales
convenientes.
Convocar a asambleas.
Llevar, rubricar y custodiar los Libros del Con-
sorcio.
Libros Obligatorios
Libro de Actas. Es el libro en el cual se transcriben
las resoluciones de las Asambleas. Debe estar rubrica-
do en el Registro de la Propiedad.
Libro de Administración (establecido en Art.5- De-
creto 18.734/49). Son pocos los Administradores que
lo llevan, en él se deben asentar movimientos eco-
nómicos del consorcio: ingresos, egresos, saldos al
mes siguiente. Estos asientos permiten el control del
manejo de los fondos por parte del consorcio, además
de ser un elemento probatorio de vital importancia en
querellas y pericias contables.
Libro de Remuneraciones y Registro de Emplea-
dos. Lo instituye la Ley 20.744 de Contrato de Traba-
jo. Es obligatorio aunque se tenga un solo empleado.
Debe ser rubricado por ante el Ministerio de Trabajo
y Seguridad Social, cuyos inspectores suelen reque-
rirlo. En él deben asentarse y actualizarse todos los
datos relativos al personal: fecha de ingreso, hora-
rios, remuneraciones, aportes, licencias, egreso, etc.
Es necesario aclarar que, en caso de juicio laboral la

falta de datos o actualización de este libro originan
una presunción a favor del trabajador, por lo que no
está de más reiterar la importancia de registrar co-
rrectamente toda la información y mantenerlo al día.
Libro de Órdenes. Lo exige el Artículo 25 de la Ley
12.981 y se asientan en el todas las obligaciones del
personal y las órdenes que se les imparte por lo que
también resulta un elemento esencial probatorio en
todo conflicto laboral. Debe ser rubricado en el Mi-
nisterio de Trabajo.
Libro de Control de Ascensores. A través del encar-
gado del edificio, se asientan los controles periódicos
de la empresa de ascensores contratada para su man-
tenimiento.
Libro de Reuniones del Consejo de Propietarios.
Está impuesto por Norma IRAM 65.004. Lo inicia el
Administrador, lo mantiene y confecciona el Presi-
dente del Consejo de Propietarios.
Libro de Registro de Propietarios. Si bien no está
impuesto, la Ley menciona la obligación de “cons-
titución de domicilio de los propietarios que no han

de habitar el inmueble” (Decreto Nº 18.734/49-Re-
glamento de la Ley Nº 13.512- 1Art.3º-Inc.10). Hay
quienes en él dejan constancia de la titularidad de
cada copropietario y los medios adecuados para con-
tactarse: dirección, teléfono, e-mail, etc. También fi-
gura el estado de regularidad jurídica de cada uno de
ellos como así mismo, y en caso de rentar su bien, los
datos particulares de sus eventuales inquilinos.
Tramitación de la Escritura Pública de Actas. Las
actas de las Asambleas en donde consten modifica-
ciones del Reglamento de Copropiedad deben ser
elevadas a escritura pública e inscriptas en el Regis-
tro correspondiente.
Certificar Actas y Deudas. Todo propietario tiene
derecho a examinar el Libro de Actas y a solicitar
copia certificada que el Administrador está faculta-
do para realizar. Lo determina el Art 5º de Decreto
18.734/49 y el Art.6º-Decreto 18.7347/49 respectiva-
mente.
Comunicar resoluciones. Las resoluciones adopta-
das en Asambleas deben ser comunicadas a los co-

propietarios ausentes, en lo posible antes de los 10
(diez) días.
Rendir cuentas. En los Reglamentos de Copropie-
dad figura que estas se deben realizar en Asamblea
Ordinaria
Cumplir y hacer cumplir las leyes y normas vi-
gentes.
Efectuar denuncia judicial por violaciones al
ART.6 de la Ley 13.512.
Representar al consorcio. Lo determina el Art. 11
de la Ley 13.512.
CAPITULO III
Principios de conducta
Ética del Administrador
“Prestar atención a la gente es un acto de amor primordial… sólo cuando

nuestras acciones son consecuentes con nuestras intenciones nos converti-
mos en gente consecuente y líderes consecuentes.”
James C. Hunter
El liderazgo empieza con la voluntad, que es la única

capacidad que como seres humanos tenemos para que
nuestras acciones sean consecuentes con nuestras in-
tenciones. Con la voluntad adecuada podemos identifi-
car y satisfacer las legítimas necesidades, no los deseos
de aquellos que dirigimos.
Cuando servimos a otros y nos sacrificamos por ellos

estamos logrando nuestra autoridad aplicando la “Ley
de la cosecha”…cosecharás tu siembra, un árbol bue-
no no puede dar frutos malos.
Principios Éticos a tener en cuenta

• Conocimientos y actualización permanente de las
leyes, decretos, normas, edictos, etc. que rigen a la
Propiedad Horizontal.
• Confianza, nacida de la integridad de su proceder.
Se debe informar y comunicar en forma clara a sus
administrados el desenvolvimiento de su comuni-
dad consorcial.
• Tratar a sus colegas, clientes, proveedores y perso-
nal con equidad, dignidad y respeto, exigiendo re-

ciprocidad de manera que se promueva el bienestar
y mejore la calidad de vida.
• Cumplimiento de sus obligaciones para con el con-
sorcio que atiende y especialmente cuando se pre-
vén circunstancias adversas que pueden afectar los
bienes confiados a su custodia.
• Desprecio por todo acto que se caracterice por la
mala fe, el engaño, el fraude, presiones e incluso
sobornos.Toda diferencia y controversia debe ser
siempre por la voluntad de la asamblea.
• Afrontar sus responsabilidades con entereza.
• Cooperación y asesoramiento permanente y leal.
• Respeto para con los propietarios y el personal en
relación de dependencia.
• Honestidad, transparencia, imparcialidad.
Derechos del Administrador

Entre los Derechos del Administrador podemos men-
cionar:
• Retención de fondos y documentación por falta de

pago de sus honorarios por parte del consorcio.
• Derecho a no rendir cuenta individualmente a co-
propietarios.
• Contratar profesionales para resolver problemas es-
pecíficos.
• Derecho a renunciar a su puesto.
• A convocar a asamblea.
• Derecho a ser el único que maneje los fondos del
consorcio.
• Dejar de lado una resolución tomada por la asam-
blea que vaya en contra de la ley.
Obligaciones del Administrador

Hoy en día se encuentran establecidas en la norma
65.012 del IRAM (Instituto Argentino de Normas).
Entre ellas se encuentran obligaciones de orden for-
mal, técnicas y económicas.
Es importante también tener en cuenta el Art. 10 de la
Ley 13.512 “Los asuntos de interés común que no se

encuentren comprendidos dentro de las atribuciones
conferidas al representante de los condóminos, serán
resueltos, previa deliberación de los propietarios por
mayoría de votos.”
El Art. 9º de la Ley 13.512 Art. 9- inc. a) establece

“dicho representante podrá elegir al personal de ser-
vicio de la casa y despedirlo”.
El despido de personal de servicio del edificio puede

ser aplicado individualmente por el administrador sin
obligación de rendir cuenta al consorcio según lo esta-
blece éste artículo.
Ahora bien, en la Ley 12.981 Art. 5º inc. a) dice que

“las únicas causas de cesantía del personal son las
siguientes, a) condena judicial por delitos de acción
pública y por delitos de acción privada contra el em-
pleador o sus inquilinos, salvo los cometidos con mo-
tivo de actividad gremial. Cuando hubiere auto de pri-
sión preventiva por delito cometido en la propiedad, el

empleado tendrá derecho a suspender al trabajador u
obrero”.
Además el Administrador deberá tener en cuenta las

obligaciones y responsabilidades que surgen de la ley,
lo que diga el Reglamento de Copropiedad y Adminis-
tración y el Reglamento Interno del edificio.
En general podemos nombrar:

• Vigilar el buen estado y funcionamiento de los ser-
vicios centrales y el cuidado de la conservación de
todo el edificio.
• Manejar los libros exigidos por la ley y conforme
a lo indicado por ésta, haciéndolos rubricar por el
órgano correspondiente.
• Convocar a asamblea, ya sea ordinaria o extraordi-
naria.
• Recaudar los fondos necesarios, para cumplir con
las obligaciones del consorcio.
• Llevar registro de copropietario.
• Librar certificado de deuda por expensas y copias

certificadas de actas, cuando los propietarios lo re-
quieran.
• Asegurar el edificio contra incendios, como lo in-
dica la ley, sin embargo es prudente contratar un
seguro integral para consorcio.
• Periódicamente, es conveniente que el Administra-
dor rinda cuentas de los gastos efectuados.
Un buen Administrador debería tener además cuali-

dades de Líder como:
• Ser honrado y digno de confianza
• Ejemplar
• Comprometido
• Atento
• Exigir responsabilidad de la gente
• Tratar a la gente con respeto
• Animar a la gente
• Actitud positiva, entusiasta
• Apreciar a la gente
El cumplimiento del tiempo también es importante.

Llegar tarde es un comportamiento muy poco respe-
tuoso y además crea hábito, envía mensajes de varia-
da interpretación como puede ser “su tiempo es más
importante que el mío”, “yo no debo ser una persona
muy importante por lo que me hace esperar”.
Los principios de liderazgo son tan antiguos como las

Sagradas Escrituras y son aplicables a todos y cada uno
de los roles de líderes en que se tiene el privilegio de
servir. Siempre que dos o mas personas se reúnen con
un propósito, hay una oportunidad de liderazgo por lo
tanto el Administrador debe aspirar a ser un buen lí-
der.
¿Qué significa Liderazgo? Es el arte de influir sobre

la gente para que trabaje con entusiasmo en la conse-
cución de objetivos en pro del bien común.
CAPITULO IV
Clases de Asambleas
“El principio, el sujeto y el fin de todas las instituciones sociales es y debe

ser la persona humana ”
La vida en Cristo (GS 25,1)
Las asambleas de propietarios constituyen el órgano

máximo de representación de la voluntad de la comu-
nidad consorcial.
Si bien la Ley 13.512 no expresa distinción o tipos

de asambleas sí lo menciona su Decreto reglamenta-
rio en el Art. 3 inc.8 al determinar las previsiones que
debe contener el Reglamento de Copropiedad “Forma
y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y
extraordinarias de propietarios…”.Si bien no expresa
la palabra Asamblea, ésta y reunión son sinónimas.
Podemos clasificarlas en:

• Constitutiva: realizada para redactar el reglamento
de copropiedad y administración.
• General Ordinaria: éstas se realizan periódica-

mente en los plazos fijados por el reglamento y están
destinadas a tratar todas aquellas cuestiones que los
propietarios decidan tratar. Generalmente son aque-
llas destinadas a considerar la rendición de cuentas
del Administrador, las tareas desarrolladas, el presu-

puesto aproximado de gastos para el período siguien-
te y la elección de las autoridades del consorcio. Lo
normal y a los efectos de cumplir con las previsiones
reglamentarias deben tratarse en forma anual. A los
efectos de una coordinación necesaria para cumplir
con los aspectos reglamentarios, podía tomarse como
fecha de realización anual el día y mes en que se hizo
cargo el Administrador. Asimismo, se cumplirán as-
pectos expresados en la Norma Iram 65004, relacio-
nados con la designación o reelección del Consejo
de Propietarios por otro año o la necesidad de algún
reemplazo.
• Extraordinaria: Destinadas a solucionar asuntos

de interés común que surjan en cada caso. Normal-
mente se establece en los Reglamentos de Copropie-
dad, puede convocarla el Administrador por decisión
propia o a pedido de un número determinado de pro-
pietarios o también podrá convocarla el Consejo de
Propietarios.
• Judicial: Cuando no se puede lograr la mayoría ne-

cesaria de propietarios Art.10 Ley 13.512
• Auto convocado o unánime: en caso de emergen-
cia, deben estar presentes todos los propietarios pu-
diendo tomar decisiones extremas siempre y cuando
no dispongan resoluciones en contra de la ley.
Las mayorías en el Consorcio

Dado la vida en común de numerosas personas y la
existencia de una estructura o sustrato material común:
el edificio, es que se hace necesario la existencia de
un sistema que sirva para regular esa vida en común,
manifestándose mediante una voluntad distinta y váli-
da que, en definitiva, tome decisiones en nombre del
consorcio, que es un ente distinto, y que constituye una
persona jurídica. A tal fin la ley de propiedad horizon-
tal, ha resuelto el problema implantando el sistema
de mayorías de voluntades para resolver toda cuestión
atinente o de interés del consorcio. El estatuto del con-
sorcio fija determinadas mayorías, indispensables para
reformar el reglamento de copropiedad y para otro tipo

de resoluciones. Cuando nada dice, cabe interpretar
que la mayoría es la simple. Tipos de mayorías:
1) Legales y convencionales: las primeras están de-

terminadas en la ley de propiedad horizontal y su de-
creto reglamentario; las segundas en el reglamento de
copropiedad, (o sea que surgen de la propia voluntad
de las partes), que no pueden derogar a las primeras.
2) Numéricas o por proporción: las primeras sig-

nifican que a cada unidad funcional se le otorgue un
voto; las segundas que un voto equivale al porcen-
tual asignado a dicha unidad. Cuando el estatuto nada
dice se entiende que el voto es por cabeza o numéri-
co. Las mayorías en la Ley de Propiedad Horizontal:
Tomando en cuenta las distintas y proficuas posicio-
nes doctrinarias al respecto, entiendo que el principio
que consagra dicho texto normativo es el de «simple
mayoría». Interpretando que esta se refiere sólo a ma-
yorías sin calificativos, significando mayor número
de votos de copropietarios presentes.
Mayorías legales
Se clasifican en:
a) Unanimidad: (art. 7 y 14 de la LPH). Se exige,
entre otros, en los siguientes supuestos: 1) modifica-
ción de porcentuales; 2) determinación de las cosas,
partes y servicios en comunes y/o privativas, como así
también su conversión de una a otra categoría.
b) Dos tercios: necesaria para modificar el reglamen-
to excepto el caso de cláusulas que según la ley exijan
unanimidad para poder reformarlas.
c) Simple mayorías: toda cuestión que no exija ma-
yorías especiales. Entendiendo a la Propiedad Hori-
zontal, (al igual que la opinión doctrinaria mayoritaria)
como un «derecho autónomo de propiedad constituido
por la yuxtaposición del dominio sobre partes exclu-
sivas y condominio sobre partes comunes que forman
un todo material, el edificio», debemos concluir que el
consorcio de propietarios tiene una personalidad espe-
cial, distinta que la de cada uno de sus componentes.
Por tanto, posee todos los atributos propios de toda

persona jurídica: 1) Órganos de Gobierno, (Adminis-
trador y asamblea de copropietarios); 2) Patrimonio
propio, (distinto del de cada uno de sus integrantes).
Como consecuencia de ello, hay una voluntad común
de los condóminos en la cual cada uno de ellos «dele-
ga» la facultad de tomar decisiones importantes que lo
afectan en su derecho de disponer de lo que es suyo. Es
así que surge el tema en estudio: «las mayorías», que
son las que adoptan las decisiones de interés común,
imponiéndose sobre las minorías. Tales decisiones
crean una voluntad común y se toman por intermedio
de las asambleas de dueños, (órgano deliberativo) y del
Administrador, (elemento ejecutivo y representativo),
que tienen a su cargo, el cuidado y defensa de los inte-
reses de la comunidad. El sistema de mayorías es uno
de los elementos que sirven para distinguir entre con-
dominio común y de propiedad horizontal, ya que en
esta copropiedad, «rige el sistema de mayorías» y no
la unanimidad del condominio común.
Ello sin perjuicio de casos específicos en que sí se

requiere unanimidad en propiedad horizontal, (v.g.:

conversión del bien exclusivo en común; modificación
de porcentuales; etc.). Existen casos especiales en que
se persigue un mejoramiento patrimonial sin afectar la
propiedad de la cosa ni constituir gravámenes sobre la
misma, (v.g.: posibilidad de ceder el uso de cosas co-
munes a terceros o a un consorcista, para obtener una
renta para la comunidad, como ser alquiler de locales,
terrazas, azoteas, medianeras para fines publicitarios),
en que se requiere mayoría simple de copropietarios3.
Igual mayoría especial se requiere en caso de innova-
ción de obra sobre partes comunes que requiere, en
principio «unanimidad de todos los copropietarios»4.
Ahora bien, si esa obra tiende a un mejoramiento o uso
y goce más cómodo o más renta sólo requiere mayoría
de consorcistas, que lo decidan. (La jurisprudencia y
doctrina en general entienden que tal mayoría es ab-
soluta (o sea el 51%), otros que corresponde la simple
(art.8 1ra. Parte in-finE de la ley de PH)5. Es del caso
distinguir entre obras nuevas e innovaciones. De las
primeras trata el art.7 de la Ley de Propiedad Horizon-
tal, (Ej.: construcciones, transformaciones, edificacio-
nes, modificaciones, alteraciones materiales, etc.). Se

requiere el voto favorable de la totalidad de los consor-
cistas del edificio, o sea, la unanimidad. Pero cuando
dichas acciones tienden a obtener un mejoramiento o
un goce más cómodo o una mayor renta del bien afec-
tado, se trata de una innovación, correspondiendo la
aplicación del art.8 de la Ley de Propiedad Horizontal,
bastando lo que decida la mayoría de propietarios. En
consecuencia, la regla es la unanimidad del art.7 y el
art.8 juega como excepción, en tanto se verifiquen los
extremos que esa norma comprende6. También se re-
quieren mayorías para las expensas por innovaciones
para mejoramiento, uso o goce más cómodo o mayor
renta. Ello es así porque éstas, -a diferencia de las ex-
pensas de administración y de reparación de partes y
bienes comunes del edificio-, no son obligatorias por-
que la ley no las prescribe. Por lo que requieren de un
procedimiento previo para su aprobación.
Para estos casos, (a diferencia de las contrataciones y

pagos regulares), la administración necesita su consulta
o consideración. Debe haber aprobación previa de los
copropietarios reunidos en asamblea legalmente cons-

tituida por mayoría de votos. Como corolario debemos
decir que el principio general es la simple mayoría,
(art.10 Ley de Propiedad Horizontal)), y, en caso de si-
lencio, no debe interpretarse que se quiso decir «mayo-
ría absoluta», sino «mayoría simple», - que constituye,
reitero, la regla general. Ello es así porque la Ley de
Propiedad Horizontal, cuando trata temas que requie-
ren «mayoría especial» lo hace «expresamente», (v.g.:
Art. 7 y 14, que hablan de «unanimidad»; el 9, que
exige 2/3 partes del total de propietarios para reformar
el reglamento de copropiedad; el art.16, que establece
la mayoría que represente más de la mitad del valor del
edificio para resolver la venta del terreno y materiales
en caso de vetustez; etc.). Tal regla general lo es no
sólo por razones jurídicas sino también por cuestiones
prácticas y de estricta justicia. En efecto una exitosa
asamblea llega a nuclear de un 20 a un 25% del total
de copropietarios y no es justo que la desidia e indife-
rencia y hasta la negligencia de la mayor parte de los
copropietarios llegue a enervar la decisión de los que
son, -a contrario-, diligentes, responsables, interesados
en la buena marcha y el bienestar del consorcio y del

progreso y buen estado del edificio, cuidando los inte-
reses de todos, concurran o no a las asambleas.
Convocatoria a Asamblea
El responsable de confeccionar la convocatoria es el

Administrador. Debe tener especial cuidado al fijar:
• El día. Esta decisión es fundamental, ya que con la

elección del día podemos influir directamente sobre
el éxito o el fracaso de la asamblea. Como positivo
tenemos de lunes a jueves en días normales, como
negativo un viernes a la noche por ejemplo o vísperas
de feriados. También se debe considerar no hacerlas
durante los fines de semana, ni en períodos de vaca-
ciones.
• La hora. Debemos acomodar la hora de acuerdo a

la conveniencia de la mayoría.
• El lugar de celebración de la Asamblea. El mismo

debe ser indicado de manera precisa, aunque no fuera
dentro del mismo edificio, es el Administrador el que
tiene que elegir el lugar mas adecuado, amplio, bien
iluminado, próximo al edificio, el que debe contar
con lo básico de comodidad.
• Temas a tratar, orden del día. Debemos ser preci-

sos en fijar los temas que trataremos y principalmente
disponer el orden más conveniente. Debe quedar cla-
ro que no se puede tratar otros temas que no estén en
el orden del día.
• Temas varios. No poner en el orden del día el tema

“VARIOS” ya que no se puede deliberar sobre cues-
tiones, sin el conocimiento previo de todos los de-
talles, de otra manera puede ser sorprendido por un
tema desconocido.
• Fijar objetivos. Debemos determinar de antemano

que queremos obtener en cada uno de los temas.
• Analizar resultados. De la evaluación de los lo-

gros obtenidos, en concordancia de los objetivos pro-
puestos, podremos determinar si realmente sabemos
programar y conducir una asamblea. Este análisis es
el que marca la diferencia entre un Administrador
mediocre y un profesional. La incumbencia de las
asambleas involucra los bienes comunes. Esto impli-
ca conocimiento detallado de las leyes, decretos y
convenios que no se pueden violar. Hay que romper
el mito de que las asambleas son soberanas y pueden
resolver sobre todos los temas y como se les ocurra
a la mayoría.
• Convocatoria. En las Asambleas Ordinarias y Ex-

traordinarias, que son las más frecuentes, la convoca-
toria incumbe al Administrador quien deberá realizar
las citaciones en la forma prevista por el reglamento.
La convocatoria de Asambleas Extraordinarias, ade-
más del Administrador se puede realizar cuando es
solicitada por un porcentaje determinado de propie-
tarios y que generalmente deben representar mas del
50% del total. Para éste punto, se cuenta actualmente

con la Norma IRAM 65.003
• Citación. La misma debe hacerse a todos los pro-

pietarios en forma fehaciente (ya sea por carta cer-
tificada o más económicamente bajo firma en cada
una de las unidades funcionales del consorcio, ante
la ausencia de alguien en la unidad es suficiente que
el encargado la introduzca por debajo de la puerta y
firma él la nota de entrega.
• Notificación. Los días necesarios para las notifica-

ciones generalmente están establecidos en el regla-
mento, pero como regla general debemos conside-
rar, para las asambleas ordinarias entre 10 a 15 días,
teniendo en cuenta que son corridos y comienzan a
contarse desde el día después de la fecha de notifi-
cación.
• Respeto de las minorías. Las mayorías deben res-

petar a las minorías, no tratar de obligarlas a aceptar
situaciones que puedes derivar en acusaciones por

abuso de derecho, esto es muy común en edificios
cuando uno o mas propietarios juntan mas del 50%.
• Quiénes pueden participar. Las asambleas son

para los propietarios. Los inquilinos solo pueden con-
currir si tienen poder otorgado por el titular,.Recordar
siempre que los deudores si pueden votar, salvo que
lo exprese específicamente el reglamento, ya que es
el derecho de propiedad el que le da autoridad para
votar y no el estar al día con las expensas. El poder
otorgado a un tercero por un propietario para que lo
represente debe estar certificado por el Administra-
dor, escribano, policía, o entidad bancaria.
• Profesionales acompañantes. En algunos casos al-

gún propietario acude a la asamblea acompañado de
algún profesional, abogado, escribano, contador, etc.
En estas circunstancias son los consorcistas presentes
los que deciden si pueden o no permanecer durante
la asamblea, ya que en un principio, no pueden ha-
cerlo porque las asambleas no son de orden público.

El administrador sí puede concurrir acompañado de
un profesional, siempre y cuando sea para informar
alguna cuestión técnica. Si por cualquier causa, el
profesional llevado por un consorcista no se quiere
retirar ante el pedido de la asamblea, se llama a la po-
licía para que lo saque y al otro día se hace una nota
informativa al colegio correspondiente.
• Quórum. Las mayorías necesarias se encuentran

expresadas en los reglamentos, allí se describen y
establecen los porcentajes necesarios para dar co-
mienzo a la asamblea, como también los porcentajes
necesarios para tomar distintos tipos de decisiones,
los que van desde la simple mayoría de votos de los
presentes hasta casos que se necesiten mayorías es-
peciales y que puedan llegar a afectar algún derecho
de propiedad.
• Conducción de la Asamblea. Ante todo se debe

ser:
- Puntual, nunca llegar tarde, respetar los horarios.

- Estar concentrado, apagar el celular, no distraerse
con un propietario caso contrario puede tomarse una
decisión y el Administrador perderse unos instantes.
- Nunca tocar durante el tiempo de espera los temas
del orden del día caso contrario se puede omitir opi-
niones o delegar ideas y estrategias.
- No seguir tratando temas una vez concluida la asam-
blea.
CAPITULO V
Atribuciones y Facultades
del Consejo de Propietarios
“Para que las relaciones crezcan y maduren hay que poner mucho cui-
dado en alimentarlas y desarrollarlas”
James C. Hunter (“La Paradoja”)
Según nuestra legislación sobre Propiedad Horizon-

tal manifiesta que hay dos figuras representativas como
organismos válidos.
- Asamblea de Propietarios
- Administrador
Por otro lado, también existen otras sociedades con-

sorciales que se llaman en forma equivocada “Consejo
de Administración” a los que suelen dárseles capaci-
dades para decidir y ejecutar por sí mismas la vida del
consorcio. Esta errónea designación de los “Consejos
de Administración” integrados por consorcistas, que
realmente no administran sigue proyectándose en el
tiempo, una concepción errada acerca de cual sería
la función verdadera del órgano de contralor. Tanto
la Ley de Propiedad Horizontal, como su decreto re-
glamentario, no contemplan en ninguna parte de sus
articulados y /o incisos, la factilidad de fundamentar y
crear un”Consejo de Administración”.
Ya que el Administrador por un lado es el apoderado

legal y representativo conforme a las disposiciones del
Régimen de Aplicabilidad para la Propiedad Horizon-
tal y por el otro las erróneas capacidades para decidir
y ejecutar por sí mismos la vida del consorcio y por lo
general, aun contradiciendo la definición de la mayoría
de los integrantes de la comunidad consorcial que se le
otorga al “Consejo de Administración”, provocaría una
superposición de funciones que no tiene sentido.
Por el contrario, si se constituyera un Consejo de Pro-

pietarios, como contralor y asesor de la administración
de Propiedad Horizontal sin atribuciones ejecutivas,
desarrollando su actividad de acuerdo a lo estipulado
por el Estatuto del Consejo de Propietarios .Norma
IRAM 65.004 “el Administrador seria el único respon-
sable de la gestión”.
Derechos y Obligaciones del Consejo de Propi-

etarios
El IRAM (Instituto Argentino de Normas) a través

del sub. Comité de Administradores de la Propiedad
Horizontal, aprobó la Norma 65004 “Estatuto del Con-
sejo de Propietarios”.
En él se establece el marco en el cual deben desem-

peñar sus funciones los integrantes del Consejo de Pro-
pietarios (ex Consejo de Administración) existentes en
los consorcios de Propietarios sometidos al régimen de
propiedad horizontal.
Existen consorcios que desconocen la presente nor-

ma y no ha sido difundida por los Administradores.
A fin de facilitar la tarea de los consejos es conve-

niente que los administradores tomen a su cargo la
obligación de difundir la presente normativa entre to-
dos sus administrados e incluir en el Orden del Día de
la 1º Asamblea a realizar en el consorcio, la adopción
de ésta nueva norma.
Contenido de la Norma IRAM 65004

Condiciones de los consejeros y del Consejo.

• Ser propietario y ocupar la Unidad Funcional
en el consorcio. Pueden ser consejeros sólo quienes
revistan la condición de propietarios, excluyendo a
toda persona que no sea titular de dominio de UF del
consorcio. En los consorcios de uso comercial o pro-
fesional podrán ser también consejeros los propieta-
rios que no ocupen la UF.
• Integrarlo con un número impar. entre 3 y 5

miembros.
• Ser elegidos por Asamblea. La elección debería re-

caer en personas que tengan mayores conocimientos
e interés de los asuntos del consorcio. Duran 1(uno)
año en sus cargos, a partir de su nombramiento, pu-
diendo ser reelegidos.
• Trabajan ad-honorem.
• Tienen que conocer e interpretar el Reglamento de

Copropiedad y Administración.
• No deben ser deudores ni estar en litigio judicial

con el consorcio
• Tener una residencia mínima de 1(uno) año en el

consorcio.
Funciones del Consejo de Propietarios
Evidentemente las funciones del consejo de propieta-

rios no podrán ser compatibles con la del Administra-
dor, ya que no pueden desarrollar los derechos y obli-
gaciones de éste, más aún sus atribuciones expresado
en la legislación correspondiente.
Pero sí serán sus funciones:

• Control de gestión del Administrador.
• Colaborar con la Administración aconsejando a la

misma para atender propuestas, inquietudes o suge-
rencias con el fin de mejorar u optimizar el uso de
recursos y el estado general del inmueble y sus ser-
vicios.
• Proponer soluciones a problemas del consorcio.
Atribuciones y Facultades
• Colaboración. Servir de nexo entre propietarios y

administrador.
• Intervenir en la resolución de conflictos de convi-

vencia.
• Orientar a la administración sobre las necesidades,

requerimientos y /o deseos de los moradores y las po-

sibilidades de los propietarios.
• En caso de cese de la administración atender las

cuentas del consorcio por un período no mayor a
30 días, plazo en el cual está obligado a convocar a
asamblea para nombrar nuevo administrados.
• Si a pedido del Consejo de Propietarios EL ADMI-

NISTRADOR OMITE CITAR A ASAMBLEA, po-
drá en su reemplazo redactar el Orden del Día. Para
que se habilite ésta vía, antes debe peticionar la re-
unión al Administrador, mediante nota firmada por el
30% de los propietarios. Sólo en caso de negativa u
omisión de aquel, corresponderá la convocatoria.
• Asesoría. Analizar, aconsejar y guiar

- Compulsa de presupuestos e informes técnicos.
- Sobre prioridades de mantenimiento y conserva-
ción.
- Sugerencias y/o propuestas.
- Requerimientos de propietarios.
- Producir informes orales o escritos.
• De Control. Examinar, evaluar y revisar

- Comprobantes de ingresos y egresos.
- Presupuestos e informes técnicos.
- Desenvolvimiento del personal de portería y de
servicios.
- Arreglos, reparaciones y mejoras.
- Funcionamiento de los servicios comunes.
Limitaciones
El consejo de propietarios no sustituye al administra-
dor, ni tiene a su cargo el cumplimiento de sus obliga-
ciones.
Carece de personería para actuar ante terceros, em-

presas u organismos del Estado, Poder Judicial, pro-
veedores, gremios, entidades intermedias, servicios
públicos, personal, etc.
Carece de facultades ejecutivas, ya que éstas son pro-

pias e indelegables de la Administración, por lo tanto
no debe ni puede, respecto al consorcio:
- Celebrar ni rescindir contratos

- Manejar fondos
- Pagar o cobrar
- Recaudar expensas
- Participar con firmas en cuentas bancarias
- Nombrar o remover al administrador
- Dar órdenes, nombrar o despedir al personal de por-
tería y servicios.
Con el fin de facilitar las tareas y hacer más transpa-

rentes sus actuaciones se establecieron las formalida-
des a que debe ajustar su proceder:
- Los temas considerados por el consejo de propieta-

rios serán asentados en un libro con hojas en original
y duplicado que el administrador habilitará especial-
mente para tal fin.
- El duplicado de cada asiento que se realice en el

libro será remitido al administrador en forma feha-
ciente dentro de las 48horas.
- El libro deberá permanecer a disposición de todos

los propietarios y de la administración.
- Serán válidos únicamente los asientos firmados por

no menos del 51% de los consejeros.
CAPITULO VI
Remoción y Devolución
de Documentación
“No hay malos administradores en buenos edificios y viceversa”

FRA (Fundación Reunión de Administradores)
Los elementos necesarios para la remoción del Admi-

nistrador deberían estar expresados en el Reglamento
de Copropiedad y Administración y en el caso que no
lo especifique, bastaría con la presencia de la mayoría
(mas de la mitad) de los propietarios en la Asamblea.
En caso que se necesite la remoción de un mal Ad-

ministrador y no se consigue la mayoría necesaria, él
o los copropietarios estarían en su derecho de accionar
judicialmente contra el Administrador y aún contra el
consorcio.
Es conveniente que en el Reglamento de Copropiedad

se expresen las causas por las cuales el representante
puede ser removido, pero aunque estén expresadas,
“No Son Limitadas” pues en su carácter de mandante,
el consorcio puede remover al mandatario sin necesi-
dad de expresar las causas de su decisión.
Cuando por cualquier causa el Administrador deba

dejar el cargo, ni la Ley ni el Decreto se expresa en
cuanto a la devolución de documentación. Ante estas
circunstancias se cree conveniente:
• Requerir 30 (treinta) días para la confección de do-

cumentos para la entrega.
• Abonar las cuentas que queden pendientes con lo
que alcance del fondo existente.
• Cerrar la cuenta bancaria y requerir el saldo corres-
pondiente.
• Confeccionar la rendición de cuentas y entregarla
bajo Acta, ya sea, al Consejo de Propietarios o al Ad-
ministrador entrante.
• Confeccionar las certificaciones de deudas por Uni-
dad Funcional.
Aspectos a tener en cuenta en la devolución de Do-

cumentos o en la entrega de la Administración o a un
nuevo Administrador.
Normalmente el Administrador saliente no entrega la

facturación expresada como Egresos ya que debe pre-
venir personalmente en contra de maniobras del propio
consorcio o de alguno de sus integrantes. En caso de

hacerlo, debe quedar registrado puntualmente en las
Actas de Entrega de documentación.
En caso de que el Administrador llevara varios años

de Administrar el consorcio y, si efectuó las rendicio-
nes de cuentas anuales correspondientes, sólo deberá
rendir cuentas del último período, dado que si las ante-
riores no fueron observadas se consideran aceptadas.
Si se considera conveniente se realiza una auditoría

de la gestión. Ésta provee evidencias objetivas relacio-
nadas con las necesidades del consorcio y la preven-
ción de disconformidades que pueden utilizarse para
mejorar la eficiencia de la administración.
Existen distintos tipos de informes:

• Integrales: que cubren la totalidad del año y toda
la gestión.
• Parciales: por períodos intermedios, por ejemplo,
trimestrales.
• Específicos: el análisis se limita a determinada

cuestión, por ejemplo, revisión sobre los aportes de
la seguridad social del período.
Etapas en la elaboración del Informe

Forma y modo de verificar si el Administrador cum-
plió o no con todas sus obligaciones, deberes y respon-
sabilidades en un consorcio de propietarios.
Determinación del período a relevar (analizando tam-

bién hechos anteriores y posteriores para conseguir una
visión mas acorde con el momento bajo análisis)
Documentación a relevar
- Liquidaciones con su documentación respaldatoria
de ingresos y egresos.
- Actas de asambleas
- Registro de Copropiedad.
- Libros del consorcio obligatorio y optativo.
- Recibos de remuneraciones.
- Declaraciones juradas de seguridad y obra social.
- Legajos del personal.
- Contratos de seguros.
- Papeles de trabajos de la administración planillas
diarias de caja, presupuestos etc.
- Extractos bancarios.
- Informes técnicos edilicios, de servicios y de jui-
cios.
- Cruce de la información documental con los datos
volcados liquidación mensual.
- Control de vencimientos, pagos y renovaciones tan-
to de servicios como de seguros, recarga de matafue-
gos, control de calderas, presentación de seguridad
social.
Evaluación de las rendiciones mensuales

Forma de presentación de la información, calidad,
cantidad y periodicidad.
• Verificar si cumplen con las normas que rigen la

materia.
• Control de procedimientos en la contratación de
proveedores.
• Verificar la existencia de varios presupuestos y si
los mismos se corresponden con lo que se quería con-
tratar.
• Constatar el proceso de adjudicación y posterior en-
trega de bienes y/o contratación de servicios.
• Verificar la documentación respaldatoria de cada
gasto, verificar si los comprobantes se encuentran
cumpliendo los requisitos establecidos por la AFIP
(identificación del emisor, correlatividad numérica,
sin adulteraciones, etc.)
• Comprobación matemática de la información con-
tenida
• Control de la relación continúa entre las rendiciones
mensuales
• Verificar los ingresos y punitorios cobrados
• Constatar que la totalidad de los gastos de enver-
gadura incurridos tengan cobertura legal, esto es si

hicieron con el consentimiento de los propietarios
mediante Asamblea
• Destino de los fondos de reserva y previsiones cons-
tituidos mensualmente
• Verificación del cumplimiento de las ordenanzas
municipales
- Calderas
- Matafuegos
- Escape contra incendios
- Tanques de agua
- Ascensores
- Compactadores
- Publicidad
- Ley 257
• Control de gestión de mantenimiento del edificio
• Análisis de hechos posteriores para verificar el esta-

do del edificio al finalizar la gestión.

• Solicitar a los copropietarios informes sobre el nivel
de conformidad de las reparaciones realizadas.
• Controlar la existencia de trabajos no realizados por
la Administración en sectores comunes.
• Control sobre el cumplimiento o desvío de los pla-
nes anuales de mantenimiento y mejoras.
• Control del cumplimiento de normas provisionales
y fiscales
• Presentación de Declaraciones Juradas provisiona-
les
• Retención de IVA a proveedores, de corresponder
• Retención de ganancias a los proveedores, de co-
rresponder.
• Control de cumplimiento de las normas laborales:

- Vacaciones
- Ausentismo
- Enfermedades
- Contrataciones
• Verificar la liquidación de haberes al personal
• Comprobar la presentación de los correspondientes
formularios en tiempo y forma
• Verificar el depósito de las retenciones y aportes en
tiempo y forma
• Verificar si se llevan los libros y registros reglamen-
tarios.
- Libro de Administración.
- Libro de Remuneraciones.
- Libro de órdenes de portería.
- Registro de Propietarios.
- Planillas de inventarios.
• Control del cumplimiento de las normas del Regla-
mento de Copropiedad y Administración.
• Verificar el cobro de intereses a los deudores.
• Examinar si las reparaciones que se realizaron den-
tro de los sectores propios eran os que autorizaban el
Reglamento.
• Comprobar la realización de Asambleas Ordinarias

y Extraordinarias.
• Confirmar el cumplimiento del límite de gastos.
• Controlar el uso de las partes comunes.
• Verificar el destino a los sectores propios.
• Control en el traspaso de la documentación al cam-
biar el Administrador.
• Analizar los contratos de riesgo que cubren al con-
sorcio de eventuales accidentes.
- Seguro de vida obligatorio.
- Seguro de cristales.
- Seguro de responsabilidad civil a terceros.
- Seguro de riesgo de trabajo.
- Seguro de incendio.
- Verificar si existe sub. O sobre valuación en la
contratación.
• Verificación del cumplimiento de las formalidades
en la contratación de terceros.
• Con posterioridad se confeccionará el informe final
y definitivo donde se emitirá opinión sobre la gestión

del Administrador.
Epílogo
La eficiencia del consorcio se refleja en el funciona-

miento de todos y cada uno de sus integrantes, sean és-
tos servicios, proveedores, propietarios, personal, etc.
Nos apegamos a todo aquello a lo que “prestamos

atención”, a lo que dedicamos tiempo, a los que Ser-
vimos. Si tengo el compromiso de amar a los demás y
dar lo mejor de mí mismo por ellos y actúo en conse-
cuencia con ese compromiso estoy creando sentimien-
tos positivos hacia esas personas. Los sociólogos se
refieren a esto como Praxis.
Un entorno adecuado con una educación adecuada

por parte de los padres o quienes ejercen el rol de pa-
dres y un ambiente doméstico sano son esenciales para
una Sociedad Sana. El trabajo humano tiene una doble
dimensión: objetiva y subjetiva. En sentido objetivo,
es el conjunto de actividades, recursos, instrumentos
y técnicas de las que el hombre se sirve para producir,
para dominar la tierra, según las palabras del libro del
Génesis. El trabajo en sentido subjetivo, es el actuar
del hombre en cuanto ser dinámico, capaz de realizar
diversas acciones que pertenecen al proceso del tra-

bajo y que corresponden a su vocación personal: ”El
hombre debe someter la tierra, debe dominarla por-
que, como imagen de Dios, es una persona, es decir, un
ser subjetivo capaz de obrar de manera programada
y racional, capas de decidir acerca de sí y que tiende
a realizarse a sí mismo. Como persona, el hombre es,
pues, sujeto del trabajo”.
El trabajo en el sentido objetivo constituye el aspec-

to contingente de la actividad humana, que varía ince-
santemente en sus modalidades con la mutación de las
condiciones técnicas, culturales, sociales y políticas.
El trabajo en sentido subjetivo se configura, en cam-

bio, como su dimensión estable, por que no depende de
lo que el hombre realiza concretamente, ni del tipo de
actividad que ejercita, sino sólo y exclusivamente de
su dignidad de ser persona.
Esta distinción es decisiva, tanto para comprender

cuál es el fundamento último del valor y de la dignidad
del trabajo, cuanto para implementar una organización

de los sistemas económicos y sociales, respetuosa de
los derechos del hombre.
Bibliografía
“Manual teórico- práctico de propiedad horizontal ley
13.512”. Gabás, Alberto Aníbal
“ Liderazgo”. Hunter, James C.
“Manual de Propiedad Horizontal”. Casado, Laura
Ley 13.512
Código Civil
Código Penal
“Código de Ética del Administrador”. Fundación Reunión
de Administradores
“Apuntes básicos Curso de Consorcios a distancia”. Cur-
sos SACLE
Comité de Normas Técnicas para la Administración de
Consorcios
Normas IRAM 65.001/ 012
Revistas de la Propiedad Horizontal “REUNION DE AD-
MINISTRADORES”
Nº 172: “El consorcio y las obligaciones”. Adm. Carlos
Alberto Pérez,
Nº 180: “Organización y conducción de Asambleas”
Ing. Francisco E. Callejas. “Educar al Administrador”.
Ángela Di Benedetto
Nº 182: “Rendición de cuentas del Administrador”. Dr.
Alberto A. Gabás
Nº 186: “El Administrador cumplidor” Cra. Mirta Elena
Bonanni
Nº190: “Honestidad primero negocio después”. Adm.
Oscar Wald
Nº198: “Reglamento Interno”. Adm. Leisa C. Santi de
Pan. “Las mayorías en el consorcio” .Dr. Rafael A. Gar-
cía Zavalía.
Nº 212: “Depredadores de consorcios”. Adm. Jorge A.
Hernández y otras
Compendio de la Doctrina Social de la Iglesia
La Biblia “El libro del pueblo de Dios”.

Administracion de Consorcios

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A D M I N I S T RA C I Ó N

Autora: Leisa C Santi. Todos los derechos reservados.

Leisa C. Santi de Pan nació en Santiago del Estero –Argentina

Concluidos sus estudios secundarios curso dos años de la carre-

De hecho que los logros no son nunca por el esfuerzo y de-

A mi esposo y a mis otros dos hijos que también realizaron

A mis padres que ya partieron pero que sembraron la se-

A los autores de libros y artículos de quienes me instruí.

Hoy la vida me da la oportunidad de plasmar en estas pá-

Por lo tanto este libro doméstico, que abarca una página

Y fundamentalmente a Dios... que me ha dado tanto.

Prólogo ............................................................ Pág 8

Antecedentes ................................................... Pág 11

CAP I ............................................................... Pág 15

CAP II .............................................................. Pág 21

CAP III ............................................................. Pág 28

CAP IV ............................................................. Pág 36

CAP V .............................................................. Pág 53

CAP VI ............................................................. Pág 64

Epílogo ............................................................. Pág 76

El presente libro intenta otorgarle a Usted una prác-

Aquí encontrará como resolver situaciones que ata-

propietarios en cuanto a veces son sorprendidos en

Por lo tanto ésta guía intenta servir al propietario

Motivada por el empuje de seres queridos y personas

Como propietaria, viví hace algunos años, la impo-

A partir de allí comencé a trabajar para tratar de re-

(nuevo aún), ausencia de mantenimiento e higiene.

Ayudada por Dios ante todo, que puso en mi camino

Fue un camino arduo y sinuoso que concluyó con la

sorcios. Esfuerzo y dedicación fueron los ingredientes

De ésta manera, en forma impensada me convertí

“Todo consorcista tiene derecho a una vivienda habitable”

Lo Primero y Fundamental a lo que debemos apuntar

Para la remoción del administrador, los elementos y

Debemos partir solicitando al Administrador una

nota ﬁrmada hasta por un 30% de los propietarios.

En caso de negación, el Consejo de Propietarios (ex

Si en ésta asamblea, es removido el administrador,

En ésta misma asamblea debe quedar ﬁjada la docu-

a). Abonar las cuentas que queden pendientes

De acuerdo a la Ley 13.512, el representante de los

provisión de los fondos necesarios para el normal fun-

Reglamento de Copropiedad y Administración

Este reglamento es el cuerpo normativo que regula

Horizontal y constituye una verdadera Ley para los

“El que quiera ser el primero debe antes ser servidor.

La experiencia de vida como madre, esposa, docen-

Las facultades y obligaciones del administrador

Se pueden expresar las siguientes:

al mejoramiento de las instalaciones para mejor con-

Es necesario aclarar que, en caso de juicio laboral la

titución de domicilio de los propietarios que no han

das en Asambleas deben ser comunicadas a los co-

“Prestar atención a la gente es un acto de amor primordial… sólo cuando

El liderazgo empieza con la voluntad, que es la única

Cuando servimos a otros y nos sacriﬁcamos por ellos

Principios Éticos a tener en cuenta

nal con equidad, dignidad y respeto, exigiendo re-

Derechos del Administrador

• Retención de fondos y documentación por falta de

Obligaciones del Administrador

Ley 13.512 “Los asuntos de interés común que no se

El Art. 9º de la Ley 13.512 Art. 9- inc. a) establece