Avaluo Carrera 12 No 23-55 Tunja 21-04-2022

TONIO HENRY FUENTES SAAVEDRA
AVALUADOR
INFORME DE VALUACIÓN DE INMUEBLE URBANO CON CONSTRUCCIÓN
DIRECCIÓN DEL INMUEBLE

Carrera 12 No 23-55/57/59 (Apartamento en N.P.H.)
Barrio Santa Lucia 1
Municipio de Tunja
Departamento de Boyacá
República de Colombia
Solicitante:
Gina Lorena Pérez y Álvaro Felipe Pérez
AVALUADOR RESPONSABLE
Tonio Henry Fuentes Saavedra
Registro Abierto de Avaluadores RAA AVAL-6775220
Perito Valuador de Inmuebles Urbanos, Inmuebles Rurales, Recursos Naturales y Suelos de
Protección, Inmuebles Especiales, Maquinaria Fija, Equipos y Maquinaria Móvil, Activos
Operacionales y Establecimientos de Comercio e Intangibles Especiales
Tarjeta Profesional No.15967-030441 BYC
FECHA DE LA VALUACIÓN
20 de Abril de 2020
Carrera 10 No. 26-46 Apartamento 201 Contacenter 3124624926 3114487665 Tunja- Boyacá
AVALUADOR
1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 CLASE DE AVALÚO
El avalúo se elabora sobre la base del Valor de comercial del inmueble, apartamento.
1.2. PROPOSITO DEL AVALUO:
Estimar el Valor de Comercial, el Valor Residual del bien inmueble, casa unifamiliar, que más 2
adelante se identifica, con fundamento en metodologías y procedimientos Valuatorios
universalmente aceptados, teniendo en cuenta las condiciones económicas reinantes al momento
del avalúo y los factores de comercialización que puedan incidir positiva o negativamente en el
resultado final.
1.2.1 VALOR DE COMERCIAL:
Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se
transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el
conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien: “Decreto 1420 de 1998
Artículo 2º”
1.2.2 VALOR DE MERCADO:
El Valor de Mercado de define como: “la cuantía estimada por la que un bien podría
intercambiarse en la fecha de valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor
dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las
partes hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción” (NIC 1).
1.2.3 VALOR RESIDUAL:
Se entiende por valor residual “la cantidad de dinero que una entidad espera obtener por un
activo al final de su vida útil después de deducir los costos de la venta” (Parágrafo 6 NIC 16,
propiedad planta y equipo)
1.2.4 VIDA ÚTIL:
Es el periodo durante el cual se espera utilizar el activo por parte de la entidad; o el número de
unidades de producción o similares que se espera obtener por parte de la entidad.
Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para
los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100
años. (Resolución 620 del 2008. Artículo 2 parágrafo único)
1.2.5 VIDA UTIL REMANENTE:
Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que
efectivamente posee el bien. (Resolución 620 del 2008. Artículo 2 parágrafo único)
1.2.6 ARTÍCULO 3º (Resolución 620 del 2008)
Parágrafo- Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe
descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del
bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se
aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las
construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá
adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo
establece Fitto y Corvini.
1.3 SOLICITANTE DEL AVALUÓ:
Nombre del solicitante Gina Lorena Pérez y Álvaro Felipe Pérez
AVALUADOR
1.4 DESTINATARIO DEL AVALUÓ:
Nombre del destinatario Gina Lorena Pérez y Álvaro Felipe Pérez
1.5 USO QUE SE LE DARÁ A LA VALUACIÓN
Para conocer el valor de parte del inmueble debidamente actualizado. X
1.6 TIPO DE INMUEBLE QUE SE AVALÚA 3
Tipo de Edificio Casa Apartamento Comercio Local Bodega Oficina
inmueble X
1.7 Destinación económica actual del inmueble
Uso del Residencial Comercial Servicios Industrial Dotacional
inmueble X
1.8 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE
Lote de terreno urbano medianero, con construcción apartamento, sobre la carrera 12 con calle
23, cuenta con todos los servicios públicos básicos y complementarios, presenta una
construcción de dos pisos, destinado a vivienda y local en primer piso con sus respectivos
servicios públicos.
1.9 PROPIETARIOS DEL INMUEBLE:
Nombre del propietarios Documento
Álvaro Pérez Mariño C.C. No. 6.762.806
1.10. DIRECCIÓN DEL INMUEBLE
Dirección Catastral: Carrera 12 No. 23-55/57/59 Barrio: Santa Lucia
Ciudad: Tunja Departamento: Boyacá
1.11 LOCALIZACIÓN GEOGRÁFICA DEL INMUEBLE
El sector se encuentra delimitado, así:
Norte Hospital San Rafael Sur Parque Santander
Oriente Avenida Colon Occidente Barrio Popular
1.12 COORDENADAS DE UBICACIÓN DEL PREDIO:
Longitud: 73° 21´ 47.04´´ Latitud: 5° 32´ 12.07´´ Altitud: 2.789 m.s.n.m.
1.13 MAPA DE LOCALIZACIÓN:
PREDIO
AVALUADOR
1.14 VECINDARIO INMEDIATO
Descripción Residencial Comercial Servicios Dotacional Industrial
Uso de la zona X
Uso predominante X
Altura de las edificaciones (pisos) 1a3 3a5 X 5a7 7 a 10 + de 10
1.15 CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA 4

Esta zona está en proceso de consolidación urbanística, se evidencia proyectos de construcción
de vivienda multifamiliar de cinco pisos.
La carrera 12 está en buen estado de mantenimiento es la vía principal en doble sentido de
circulación con un ancho de dos calzadas y media, la Calle 23 es una vía en buen estado de
mantenimiento con circulación en doble sentido. con andenes y sardineles en la mayor parte de
las vías en buen estado de mantenimiento, con comercio en zócalo.
Una zona donde predomina la residencial, cerca al Hospital San Rafael de Tunja, parque
Santander, centro de la ciudad, iglesia las Nieves, entre otras.
El servicio de transporte público es continuo por la avenida Colon y lleva a todas las zonas de la
ciudad.
Se evidencia que el desarrollo de la zona es armónico con el USO permitido.
1.16 INFRAESTRUCTURA VIAL
Descripción Nomenclatura Estado
Vía frente al predio Carrera 12 En buen estado de conservación
Avenida Colon En buen estado de conservación
Vías principales
Calle 23 En buen estado de conservación
1.17 INFRAESTRUCTURA URBANÍSTICA DE LA ZONA
Urbanismo Si No Descripción
Andenes X En algunas partes de la vía en concreto.
Sardineles X En concreto
Parques X Parque Santander y la Esperanza
Zonas verdes X Propias de la zona
Arborización X Propias de la zona
1.18 SERVICIOS PÚBLICOS
Zona Inmueble
Descripción Estado
Si No Si No
Acueducto Alcantarillado X X Veolia
Energía eléctrica X X EBSA
Telefonía celular X X Diferentes empresas
Gas natural X X Vandi
Recolección de basuras X X URBASER
Transporte publico X X Diferentes empresas
Alumbrado publico X X Unión temporal alumbrado publico
T.V. cable X X Diferentes empresas de T.V. cable
1.19 TRANSPORTE PÚBLICO DE LA ZONA
Vías de circulación Frecuencia Estado
Transversal 11 Cada 5 minutos Es prestado por diferentes empresas
1.20 ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA DE LA ZONA

Bajo (2) Medio bajo (3) Medio alto (4) Medio alto (5) Alto (6)
Descripción
X
AVALUADOR
1.21 FECHA DE LA VISITA
Día 18 Mes 04 Año 2022
1.22 FECHA DEL INFORME
Día 20 Mes 04 Año 2022
2. DOCUMENTOS SINIESTRADOS PARA EL AVALUÓ 5

Documento Descripción
Certificado de 070-82731 Impresión 19 de Abril de 2022 a las 09:02:58 PM "Este certificado refleja la
tradición: situación jurídica del inmueble hasta la fecha y hora de su expedición"
Recibo predial Secretaria de Hacienda oficina de Impuestos No. 3582602
3. INFORMACIÓN JURÍDICA
Título: Certificado 150 del 30 de noviembre de 2010 Notaria Cuarta de Tunja
Certificado de 070-82731 Impresión 19 de Abril de 2022 a las 09:02:58 PM "Este certificado
tradición: refleja la situación jurídica del inmueble hasta la fecha y hora de su expedición"
Número Predial 15-001-01-02-0214-0019-000
Norma urbanística: Acuerdo municipal 0016 de 2014, Decreto 0241 de 2014
Nota: La anterior información jurídica no constituye un estudio de los títulos de propiedad por lo
tanto no se asume responsabilidad al respecto.
4. CABIDA SUPERFICIARIA DE TERRENO Y CONSTRUCCIÓN:
Área del lote según plano suministrado por el peticionario: 30,84 M2
Área de la construcción según plano suministrado por el peticionario: 113,14 M2
Observaciones: Para este caso se toma el área de recibo predial ya que el Certificado de
tradición no presenta y la escritura no fue suministrada.
Nota: Para este estudio se toman las áreas según plano suministrado por el peticionario.
5. NORMA URBANÍSTICA
5.1 NORMATIVIDAD VIGENTE PARAEL PREDIO
AVALUADOR
6. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

Características Descripción
Tipo de suelo: Urbano Uso actual: Residencial
Ubicación: Medianero Forma geométrica: Rectangular
Frente promedio: 4,47 Fondo promedio: 6,90
Relación frente - fondo: 1:0.64 Topografía del terreno: Entre 2 y el 9%
6.1 CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN:
Tipo de construcción: Moderna Uso actual: Habitacional
Vida útil: 70
Edad aproximada: 54 Vida remanente: 16
Número de pisos: 2
Descripción detallada de la construcción: Casa unifamiliar (apartamento) de dos pisos: El
primer piso consta de local, cocina, baño y acceso al segundo piso.
Segundo piso: sala, comedor, cocina, patio, dos alcobas y un baños.
Estado de conservación: Regular estado 2.5
6.2 Especificaciones y acabados de la construcción.
Muros Pañetados y pintados
Fachada Pañetada y pintada
Pisos Cerámica
Puertas y ventanas exteriores Construidas en lámina.
Puertas y ventanas interiores Madera
Escalera En concreto enchapadas en baldosa cerámica
AVALUADOR
Cubierta Fibro cemento
Placa entrepiso plafón en concreto y listones en madera para el
Cielo raso
segundo piso
6.3. Acabados de baños
Enchape de muros Baldosa cerámica piso techo
Enchape de pisos Baldosa de cerámica 7
Mesón - lavamanos Pedestal
Muebles No presenta
Sanitarios y accesorios Gama media
Divisiones Aluminio y acrílico
6.3.1 Acabados de cocina
Enchape de muros Baldosa piso techo
Enchape de pisos Baldosa cerámica
Mesón - lavaplatos Mesón en acero con poceta
Muebles y gabinetes Bajo y sobre mesón
Estufa Eléctrica
Equipos especiales Extractor
Patio Cubierto
Closet En madera.
Iluminación Natural a través de ventanas y artificial con lámparas incandescentes.
6.3.2 Instalaciones Especiales

Instalaciones especiales Extractor de olores
6.3.3. Linderos
Por el Norte, calle 33 al medio con propiedad de la señora Mercedes Quijano V. de Torres al Sur,
zanjón al medio con propiedad de la señora María A. V. de Vásquez; por el Oriente, con
propiedad del vendedor y por el Occidente, con propiedad del vendedor tomado del certificado
de tradición No. 070-36492
7. HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
El inmueble no presenta ningún riesgo por remoción de masa, impacto ambiental o condiciones
de salubridad, seguridad o problemas socioeconómicos que puedan poner en riesgo la seguridad
y salud de la comunidad, ni el valor del inmueble.
7.1 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES:
Descripción Si No
El inmueble no presenta de afectación por ningún tipo servidumbre. X
8. ASPECTOS ECONÓMICOS
8.1 ACTIVIDAD EDIFICADORA DE LA ZONA
Descripción Si No
La actividad edificadora de la zona es moderada por cuanto está en consolidación
X
urbanística
La actividad edificadora de la zona es moderada, se levantan construcciones
X
dispersas para diferentes usos
8.2 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA:
Descripción Si No
En la zona de influencia la oferta de inmuebles es mayor que la demanda X
En la zona de influencia la oferta de inmuebles es menor que la demanda X
AVALUADOR
En la zona de influencia la oferta y la demanda inmuebles son equilibrados X
8.3 ASPECTOS VALORIZANTES
Descripción
El desarrollo urbanístico de la zona es adecuado X
Las vías principales y locales están pavimentadas y en buen estado de conservación para el
X 8
tránsito peatonal y vehicular
La cobertura de servicios públicos es completa X
La localización del inmueble dentro de la zona es buena X
La topografía del terreno es plana y no reviste problemas de inestabilidad del suelo X
8.4 ASPECTOS DESVALORIZANTES
Descripción
La construcción de primer piso se encuentra en regular estado de mantenimiento el primer
X
piso.
No se evidencia ninguna situación exógena o endógena que pueda poner en riesgo la
X
valorización del inmueble
9. FACTORES ANALIZADOS PARA EL AVALUO
Adicionalmente a las características más relevantes del inmueble motivo del presente estudio, las
cuales han sido expuestas en los capítulos anteriores, para la determinación del justiprecio
comercial se han tenido en cuenta las siguientes particularidades:
La ubicación, cobertura de servicios públicos domiciliarios, acceso, vías, servicio de
Factores:
transporte público, estado de la construcción, entre otros.
10. METODOLOGIA EMPLEADA.
Se enmarca dentro del decreto 1420 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi I.G.A.C., y la
resolución 620/2008 del I.G.A.C se complementa con las “I.V.S C” Normas Internacionales de
Valuación” al entorno colombiano.
Capítulo Primero
Artículo 2º.- Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual
éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el
conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.
Capítulo Cuarto
De los parámetros y criterios para la elaboración de avalúos
Artículo 21º.- Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación del valor
comercial:
La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del
avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo. La destinación económica del inmueble.
Artículo 22º.- Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en
cuenta por lo menos las siguientes características:
Para el terreno
Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma
Clases de Suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección
Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio
Tipo de construcciones en la zona
La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así,
como la infraestructura vial y servicio de transporte.
Resolución Número 620 de 2008
Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca
AVALUADOR
establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.
Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimación del valor comercial.
CAPÍTULO II
APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS
9
Artículo 10º.- Método de Comparación o de mercado. Cuando para la realización del avalúo se
acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del
avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de
publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.
Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la
construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos
obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios.
PARA LA CONSTRUCCION
Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del
bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un
bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.
11. METODOLOGÍAS VALUATORIOS EMPLEADAS PARA EL AVALUÓ.
11.1 VALOR DE MERCADO
Construcción
Enfoque del costo de reposición depreciado X
Terreno
Enfoque de comparación de ventas o de mercado X
11.2 JUSTIFICACIÓN DE LAS METODOLOGÍAS EMPLEADAS:
Se considera que, por las características físicas y económicas y las especificaciones técnicas de la
propiedad, las metodologías empleadas para determinar su Valor comercial fueron las más
adecuadas.
Dichas metodologías se tuvieron en cuenta en consideración a los siguientes aspectos
fundamentales:
Descripción
Al encontrar ofertas de inmuebles comparables para la venta, aplica indefectiblemente el
X
enfoque de comparación de ventas o de mercado.
Al conocer el valor de la propiedad aplicando el enfoque de comparación de ventas, y ser
necesario dar valores independientes, tanto del terreno como de la construcción, fue
X
necesario determinar el valor de la construcción por el método de costo de reposición
depreciado, por sustracción de valores se obtuvo el valor del terreno.
12. MEMORIAS DE CÁLCULO:
1. ESTUDIO DE MERCADO DE:
FECHA-
No TELEFONO TIPO OFERTA AREA LOTE AREA CNS ESTADO ESTRATO FRENTE
CNS
1 3144142850 Casa - Lote $ 260.000.000,00 300,00 M2 110,00 M2 1.960 2,50 3 10,00
2 3124453373 Casa - Lote $ 550.000.000,00 390,00 M2 230,00 M2 1.965 3,00 3 15,00
3 3138868118 Casa - Lote $ 280.000.000,00 240,00 M2 78,00 M2 1.962 2,50 3 8,00
4 3174290983 Casa - Lote $ 250.000.000,00 110,00 M2 50,00 M2 1.985 3,00 3 5,50
5 3232106015 Casa - Lote $ 520.000.000,00 350,00 M2 110,00 M2 1.970 2,00 3 10,00
6 3102702169 Casa $ 180.000.000,00 98,00 M2 60,00 M2 1.953 4,00 3 7,00
7 3114629167 Lote $ 1.100.000.000,00 500,00 M2 3 25,00
8 3134941819 Lote $ 700.000.000,00 336,00 M2 3 9,60
9 3108186639 Lote $ 680.000.000,00 472,00 M2 3 15,00
AVALUADOR
2. ANALISIS DE LA INFORMACION
2.1 DETERMINACION DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION DEL SUJETO
AREA SISTEMA COSTO
AREA- FECHA- VIDA % % VALOR m2 VALOR m2 VALOR
TIPO-INM CONSTRUCCIO EDAD ESTADO CONSTRU REPOSICION A FRENTE
SUJETO LOTE CNS UTIL EDAD DEPREC DEPRECIADO REMANENTE CONSTRUCCION
N CTIVO NUEVO
Apartamento 113,14 M2 30,84 M2 1966 54 2,5 ESTRUCTURAL70 77% 33,791% $ 1.562.420,07 $ 527.957,37 $ 1.034.462,71 $ 117.039.110,48 4,47
2.2 DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO DE LOS COMPARABLES

ESTADO SISTEMA % COSTO DE
AREA- FECHA- VIDA % VALOR m2 VALOR m2 AVALUO
No TELEFONO TIPO-INM OFERTA EDAD DE CONSTRU DEPRECI REPOSICION A VALOR LOTE AREA LOTE VALOR m2 LOTE
CONST CNS UTIL EDAD DEPRECIADO REMANENTE CONSTRUCCION
CONSE CTIVO ACION NUEVO 10
1 3144142850 Casa - Lote $ 260.000.000,00 110,00 M2 1.960 60 2,50 AUTOPO 70 86% 81,525% $ 1.562.420,07 $ 1.273.762,96 $ 288.657,11 $ 31.752.281,91 $ 228.247.718,09 300,00 M2 $ 760.825,73
2 3124453373 Casa - Lote $ 550.000.000,00 230,00 M2 1.965 55 3,00 AUTOPO 70 79% 76,019% $ 1.562.420,07 $ 1.187.736,11 $ 374.683,96 $ 86.177.310,21 $ 463.822.689,79 390,00 M2 $ 1.189.288,95
3 3138868118 Casa - Lote $ 280.000.000,00 78,00 M2 1.962 58 2,50 AUTOPO 70 83% 77,819% $ 1.562.420,07 $ 1.215.859,68 $ 346.560,40 $ 27.031.710,90 $ 252.968.289,10 240,00 M2 $ 1.054.034,54
4 3174290983 Casa - Lote $ 250.000.000,00 50,00 M2 1.985 35 3,00 AUTOPO 70 50% 48,814% $ 1.562.420,07 $ 762.679,73 $ 799.740,34 $ 39.987.016,90 $ 210.012.983,10 110,00 M2 $ 1.909.208,94
5 3232106015 Casa - Lote $ 520.000.000,00 110,00 M2 1.970 50 2,00 AUTOPO 70 71% 61,755% $ 1.562.420,07 $ 964.872,52 $ 597.547,56 $ 65.730.231,21 $ 454.269.768,79 350,00 M2 $ 1.297.913,63
6 3102702169 Casa $ 180.000.000,00 60,00 M2 1.953 67 4,00 AUTOPO 70 96% 96,764% $ 1.562.420,07 $ 1.511.860,16 $ 50.559,91 $ 3.033.594,81 $ 176.966.405,19 98,00 M2 $ 1.805.779,64
7 3114629167 Lote $ 1.100.000.000,00 $ 2.200.000,00
8 3134941819 Lote $ 700.000.000,00 $ 2.083.333,33
9 3108186639 Lote $ 680.000.000,00 $ 1.440.677,97
3. ANALISIS DE LA INFORMACION
3.1 PROCESO DE COMPARACION U HOMOGENIZACION
FACTOR FACTOR
AREA- FACTOR FREN FACTOR
No TELEFONO TIPO-INM OFERTA UBICACIÓ GENERA VALOR LOTE
LOTE m2 AREA TE FRENTE
N L
1 3144142850 Casa - Lote $ 260.000.000,00 300,00 M2 1,3441 10,00 0,67 0,80 0,7189 $ 546.977,97
2 3124453373 Casa - Lote $ 550.000.000,00 390,00 M2 1,3908 15,00 0,55 0,80 0,6074 $ 722.335,62
3 3138868118 Casa - Lote $ 280.000.000,00 240,00 M2 1,3057 8,00 0,75 0,80 0,7808 $ 822.993,09
4 3174290983 Casa - Lote $ 250.000.000,00 110,00 M2 1,1798 5,50 0,90 0,80 0,8509 $ 1.624.471,30
5 3232106015 Casa - Lote $ 520.000.000,00 350,00 M2 1,3713 10,00 0,67 0,80 0,7335 $ 951.992,48
6 3102702169 Casa $ 180.000.000,00 98,00 M2 1,1622 7,00 0,80 0,80 0,7430 $ 1.341.633,84
7 3114629167 Lote $ 1.100.000.000,00 500,00 M2 1,4364 25,00 0,42 0,75 0,4555 $ 1.002.187,39
8 3134941819 Lote $ 700.000.000,00 336,00 M2 1,3641 9,60 0,68 0,80 0,7446 $ 1.551.336,94
9 3108186639 Lote $ 680.000.000,00 472,00 M2 1,4257 15,00 0,55 0,80 0,6226 $ 897.000,38
SUJETO 30,84 M2
3.2 ANALISIS DE MEDIDA CENTRAL & PUNTOS CRITICOS

VALOR m2
No TELEFONO DISPERSION SIMPLE DS-CUAD
HOMOGEN
1 3144142850 $ 546.977,97 -$ 504.236,37 254.254.313.069
2 3124453373 $ 722.335,62 -$ 328.878,71 108.161.206.775
3 3138868118 $ 822.993,09 -$ 228.221,24 52.084.934.958
9 3108186639 $ 897.000,38 -$ 154.213,96 23.781.944.956
5 3232106015 $ 951.992,48 -$ 99.221,85 9.844.976.289
7 3114629167 $ 1.002.187,39 -$ 49.026,94 2.403.641.226
6 3102702169 $ 1.341.633,84 $ 290.419,50 84.343.488.880
8 3134941819 $ 1.551.336,94 $ 500.122,60 250.122.616.723
4 3174290983 $ 1.624.471,30 $ 573.256,97 328.623.551.720
SUMA 9.460.929 SUMA DSC 784.997.122.876

DATOS 9 DATOS DSC 8
MEDIA 1.051.214 VARIANZA 98.124.640.359
MEDIANA 951.992 RANGO 1.077.493,33
MODA N/A % ASIMETRIA N/A
MINIMO 546.977,97 DESVIACION ESTANDAR 313.248,53
MAXIMO 1.624.471,30 COEFI-VAR 29,80%
ANALISIS DE PROMEDIO MOVIL
DESVIACIO DESVIACIO
PROMEDIO (8) DESVIACION C.V PROMEDIO (7) C.V PROMEDIO (6) C.V
N N
$ 823.914,49 167.654,23 20,35%

$ 897.874,40 248.422,54 27,67% $ 956.357,13 212.900,38 22,26%
$ 979.557,21 325.997,19 33,28% $ 1.041.354,25 297.226,70 28,54% $ 1.094.524,02 286.819,54 26,20%
$ 1.114.243,88 343.840,61 30,86% $ 1.170.230,77 329.659,11 28,17% $ 1.228.103,72 319.806,53 26,04%
DESVIACIO
PROMEDIO (5) DESVIACION C.V PROMEDIO (4) C.V PROMEDIO (4) DESVIACION C.V
N
$ 697.435,56 139.682,13 20,03%
$ 747.326,76 151.538,53 20,28% $ 814.109,70 87.670,58 10,77%
$ 788.259,91 160.001,74 20,30% $ 848.580,39 99.383,11 11,71% $ 890.661,98 64.732,85 7,27%
AVALUADOR
$ 879.301,79 110.121,63 12,52% $ 918.543,33 76.831,25 8,36% $ 950.393,42 52.611,74 5,54%
$ 1.003.161,44 200.570,18 19,99% $ 1.048.203,52 200.281,29 19,11% $ 1.098.604,57 211.960,61 19,29%
$ 1.148.830,20 284.100,50 24,73% $ 1.211.787,66 284.944,18 23,51% $ 1.298.386,05 277.117,46 21,34%
$ 1.294.324,39 308.150,04 23,81% $ 1.379.907,37 278.888,78 20,21% $ 1.505.814,03 146.811,13 9,75%
ANÁLISIS DE PROMEDIO MOVIL

11
* El analisis de promedio movil arroja un porcentaje de coeficiente de
variacion de 5,54%
* El valor adoptado ente metodo es de $ 950.393,42 por metro cuadrado
4. INTERPRETACION Y ANALISIS DE RESULTADOS

4.1. ANALISIS DE LA INFORMACION: EXCLUSION DE PUNTOS CRITICOS
VALOR m2
No CODGIO DIS-SIM DS-CUAD
HOMOGEN
9 3108186639 $ 897.000,38 -$ 53.393,04 2.850.816.684
5 3232106015 $ 951.992,48 $ 1.599,06 2.557.008
7 3114629167 $ 1.002.187,39 $ 51.793,97 2.682.615.829
SUMA 2.851.180 SUMA DSC 5.535.989.521

DATOS 3 DATOS DSC 2
MEDIA 950.393,42 VARIANZA 2.767.994.761
MEDIANA 951.992,48 RANGO 105.187,01
MODA N/A % ASIMETRIA N/A
MINIMO 897.000,38 DESVIACION ESTANDAR 52.611,74
MAXIMO 1.002.187,39 COEFI-VAR 5,54%
5. CONCLUSION DEL AVALUADOR

5.1 AVALUO TERRENO
TIPO ALCANCE
AREA DEL LOTE m2 30,84 M2
VALOR m2 DEL LOTE $ 950.393,42
AVALUO DEL LOTE $ 29.310.132,93
5.2 AVALUO TERRENO Y CONSTRUCCION

TIPO ALCANCE
AREA CONSTRUIDA m2 113,14 M2
VALOR m2 AREA CONSTRUIDA $ 1.696.015,00
EDAD 54
ESTADO DE CONSERVACION 2,5
VIDA UTIL 70
EDAD EN % DE VIDA UTIL 77,14%
DEPRECIACION 70,82%
VALOR DEPRECIADO $ 1.201.128,62
VALOR FINAL $ 494.886,38
AVALUO AREA CONSTRUIDA $ 55.991.444,79
6. AVALUO TOTAL
AVALUO TOTAL $ 85.301.577,72
VALOR EN LETRAS
OCHENTA Y CINCO MILLONES TRESCIENTOS UN MIL QUINIENTOS
SETENTA Y SIETE 72/100
AVALUADOR
____________________
Tonio Henry Fuentes Saavedra
Registro Abierto de Avaluadores RAA AVAL-6775220
Perito Valuador de Inmuebles Urbanos, Inmuebles Rurales, Recursos
12
Naturales y Suelos de Protección, Inmuebles Especiales, Maquinaria Fija,
Equipos y Maquinaria Móvil, Activos Operacionales y Establecimientos de
Fecha valoración: 22/04/2022
14. CONSIDERACIONES FINALES PARA EL INFORME DEL AVALÚO

Vigencia del avalúo: de acuerdo a lo establecido por los decretos 1420/1998 y 422/2000,
expedidos por el ministro de hacienda y crédito público y de desarrollo económico, este
avalúo comercial tiene una vigencia de un año contado desde la fecha de su expedición,
siempre y cuando las condiciones físicas del inmueble valorado no sufran cambios
significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de las
condiciones del mercado inmobiliario comparable.
NOTA: el presente resumen no constituye un estudio jurídico de títulos.
El avalúo comercial reportado por el avaluador corresponde al valor comercial del
inmueble expresado en dinero, entendiéndose por valor comercial, el precio más probable
que un comprador y un vendedor estarían dispuestos a pagar y a recibir en un mercado
con alternativas de negociación entre las partes.
El avaluador declara de manera expresa no tener interés actual, conflicto de intereses,
inhabilidad o incompatibilidad que le impidan desarrollar con objetividad el presente
avalúo.
Para efectos de la conformación del justiprecio comercial del bien avaluado, el avaluador
entre otros criterios ha tenido en cuenta las ofertas que presenta el sector al que
pertenece el inmueble. No obstante, el mercado inmobiliario presenta variedad de
criterios respecto de los usos y desarrollos específicos de cada inmueble por lo que se han
realizado estudios de Oferta y demanda de bienes en el sector.
15. Método de encuestas directas para terreno (15 de octubre del 2020)
Los datos adjuntos se homogenizan a terreno sin construcción.
16. Homogenización: Significa hacerlo equivalente, comparable en cuanto a ubicación
espacial, estrato social, uso similar (industrial, comercial, habitacional, etc.), densidad,
reglamentación urbana similar (alturas, índices de construcción), tamaño y factor oferta (si
se vende directamente o por interpuesta persona), estos factores son determinantes en el
valor final del metro cuadrado de terreno.
Se encontró oferta moderada de inmuebles comparables.
Para la fijación de precios, se empleó una combinación de metodologías de aceptación
universal, estas fueron: Encuestas directas y Estudio de mercado. Se complementó este
proceso con investigaciones directas e indirectas que dieron como consecuencia una
tendencia histórica de comportamiento de los precios de la tierra en el sector.
17. SUSTENTACIÓN DEL AVALUO.
Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes raíces está
bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicación no puede separarse
AVALUADOR
de donde están localizados, el futuro económico del área, debido a que la tierra urbana
tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de construcción, el uso actual y
posible del predio; pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.
Se consideraron también los centros de atracción económica existentes, la categoría de
los servicios públicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometría del predio,
las obras en ejecución y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad. 13
18. DECLARACION DE CUMPLIMIENTO

 Certifico que he sido contratado para la realización del Informe Técnico, únicamente en mi
carácter de profesional competente y consciente de mis deberes y responsabilidades.
 Certifico que las descripciones de hechos presentadas en el presente informe son correctas
hasta donde alcance a conocer. El informe se basa en la buena fe del solicitante y de las
personas que por su conducto han suministrado documentos e información que sirvieron de
base para la formulación del concepto final sobre el valor comercial de la propiedad.
 Certifico que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que
pueda influir en el resultado del Informe técnico.
 Certifico que no he recibido asistencia profesional significativa en la elaboración del informe
técnico.
 Certifico que en ningún caso podrá entenderse que pueda garantizar que el avalúo cumpla o
satisfaga las expectativas, propósitos u objetivos del propietario o solicitante del mismo, para
efectos de aprobación de crédito hipotecario, dación en pago, aportes, liquidaciones,
sucesiones o cualquier tipo de negociación.
 Es importante hacer énfasis en la diferencia que pueda existir entre las cifras del Avalúo
efectuado y el valor de una eventual negociación, porque a pesar de que el estudio conduce al
valor objetivo del inmueble, en el valor de negociación interfieren múltiples factores
subjetivos y circunstancias imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores,
los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el
deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que éste le vaya a dar entre otros, todos
los cuales sumados distorsionan a veces hacia arriba o hacia abajo el valor de los inmuebles.
 El Avaluador no puede ser requerido para testimonio, ni ser llamado a juicio por razón de este
avalúo, en referencia a la propiedad del mismo, a la legalidad de las áreas y a la tradición del
bien, a no ser que se hagan arreglos previos.
 Que no he sido influido por ninguna intención o sentimiento personal que pudiese alterar en
lo más mínimo los procedimientos, metodologías, levantamiento de datos, convicciones,
criterios, consideraciones especiales y conclusiones.
 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde como
Valuador alcanzo a conocer.
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones
restrictivas que se describen en el informe
 No tengo intereses en el bien objeto de avalúo.
 Cumplo con los requisitos de formación de la profesión
 Tengo experiencia para tasar predios en el mercado local y la tipología de bienes que se están
valorando
 He realizado visita personal al inmueble y nadie, con excepción de las personas especificadas
en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe
 La información entregada en el presente reporte representa el mejor esfuerzo y conocimiento
de los avaluadores.
AVALUADOR
 Los análisis presentados en el informe están limitadas únicamente a las suposiciones y
condiciones reportadas en el mismo.
 Los honorarios del Valuador no inciden directa o indirectamente en ningún aspecto sobre el
informe o avaluó, el Valuador ha cumplido el encargo de conformidad con las normas éticas y
profesionales.
 Pongo de manifiesto que no tengo relación directa o indirecta con el solicitante o propietario 14
del bien inmueble objeto de la valuación que pudiera dar lugar a un conflicto de intereses,
como tampoco ningún interés, directo o indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futura.
 Confirmo que: el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está dirigido
o sus asesores profesionales, para el propósito específico del encargo; no se acepta ninguna
responsabilidad ante ninguna tercera persona y como valuador no acepto ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.
 No se autoriza la publicación del informe en todo o en parte, o cualquier referencia al mismo,
o a las cifras de valuación contenidas en él, o los nombres y afiliación profesional de
valuadores, sin el consentimiento escrito del Valuador.
 No se han tenido en cuenta en la elaboración del presente informe, posibles contingencias o
afectaciones de orden jurídico tales como: Titulación, Modos de Adquisición de Dominio,
Contratos de Tenencia, Demandas Pendientes y en general cualquier asunto de carácter legal.
19. ANEXOS:
ANEXOS
Memorias de calculo X
Registro fotográfico X
Norma urbanística X
Otros:
AVALUADOR
15
AVALUADOR
FACHADA VISTA DEL SECTOR
16
LOCAL COMERCIAL COCINA LOCAL
BAÑO LOCAL ACCESO SEGUNDO PISO
AVALUADOR
PATIO SALA COMEDOR
17
COCINA BAÑO
ALCOBA 1 ALCOBA 2
AVALUADOR
18
AVALUADOR
19
AVALUADOR
20
AVALUADOR
21

Avaluo Carrera 12 No 23-55 Tunja 21-04-2022

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TONIO HENRY FUENTES SAAVEDRA

INFORME DE VALUACIÓN DE INMUEBLE URBANO CON CONSTRUCCIÓN

DIRECCIÓN DEL INMUEBLE

1.15 CARACTERÍSTICAS DE LA ZONA 4

1.20 ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA DE LA ZONA

2. DOCUMENTOS SINIESTRADOS PARA EL AVALUÓ 5

6. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO

6.3.2 Instalaciones Especiales

2.2 DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO DE LOS COMPARABLES

3.2 ANALISIS DE MEDIDA CENTRAL & PUNTOS CRITICOS

SUMA 9.460.929 SUMA DSC 784.997.122.876

$ 823.914,49 167.654,23 20,35%

ANÁLISIS DE PROMEDIO MOVIL

4. INTERPRETACION Y ANALISIS DE RESULTADOS

SUMA 2.851.180 SUMA DSC 5.535.989.521

5. CONCLUSION DEL AVALUADOR

5.2 AVALUO TERRENO Y CONSTRUCCION

14. CONSIDERACIONES FINALES PARA EL INFORME DEL AVALÚO

18. DECLARACION DE CUMPLIMIENTO

FACHADA VISTA DEL SECTOR

LOCAL COMERCIAL COCINA LOCAL

BAÑO LOCAL ACCESO SEGUNDO PISO

PATIO SALA COMEDOR

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