TEMA 8.

LOS DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

DE BIENES INMUEBLES.
LA LEY 4/2012 Y LOS CONT R A T O S DE N UEVOS
PRODUCTOS VACACIONA L E S .

1. INTRODUCCIÓN

El aprovechamiento por turno es una figura heredada de otros países

europeos y que ha adquirido un gran auge en las zonas turísticas.

Esta figura consiste en ofrecer un inmueble compuesto por alojamientos

independientes (bloque de apartamentos o urbanización privada, generalmente
situado en zonas turísticas) a una pluralidad de personas que adquieren sobre
ellos un derecho consistente en el uso de un alojamiento independiente del
inmueble durante un periodo fijo de tiempo al año, que normalmente coincide
con su periodo vacacional.

Con esto se permite abaratar los costes, puesto que se ofrece el mismo
inmueble a una pluralidad de personas, y tener asegurada una residencia de
vacaciones cada año, sin necesidad de hacer reservas hoteleras y sin necesidad
de pasar por los inconvenientes de la adquisición de la propiedad de una segunda
residencia. Así, se facilita que aquellas personas que carecen de capacidad
económica para adquirir una vivienda de vacaciones, puedan disfrutarla en
exclusiva durante una época del año (time-share), dejándola libre una vez
finalizado el período de disfrute para que pueda ser utilizada por otras personas.

Los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, se

regulaban en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, que transponía la Directiva
comunitaria 94/47 CE, de 26 de octubre de 1994, sobre protección de los
adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición
de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.

La aparición de nuevos productos vacacionales da lugar a la Directiva

2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009. La
Directiva 2008/122/CE ha derogado a la Directiva 1994/47/CE.

La respuesta de nuestro ordenamiento a esta Directiva 2008/122/CE

ha sido la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno
de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga
duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.

En esta nueva norma se ha optado por elaborar un texto unificado, que

comprenda tanto la transposición de la Directiva 2008/122/CE, (regulándose los
contratos sobre nuevos productos vacacionales), como la incorporación de la
antigua Ley 42/1998 (con las adaptaciones que requiere dicha Directiva).

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 En el Título I de la Ley de la Ley 4/201, se regulan los contratos sobre
nuevos productos vacacionales. En el título II de la Ley 4/2012 se regulan “los
derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles”.

2.- LOS CONTRATOS DE NUEVOS PRODUCTOS VACACIONALES

(TITULO I DE LA LEY 4/2012).

La Ley 4/2012 es de aplicación a los contratos de aprovechamiento por

turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de
larga duración, de reventa e intercambio –art. 1-, cuando se celebren entre un
empresario y un consumidor.

Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de

uso turístico, aquél según el cual, el consumidor adquiere, a título oneroso, el
derecho de utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un
periodo de ocupación con una duración superior a un año –art. 2-; se regula, de
esta forma, no sólo el aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, sino también,
el de todo tipo de bienes turísticos, como embarcaciones o caravanas.

Se entiende por contrato de producto vacacional de larga duración

aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a
título oneroso, esencialmente e l d e r e c h o a o b t e n e r d e s c u e n t o s u
o t r a s v e n t a j a s respecto de su alojamiento, de forma aislada o en combinación
con viajes u otros servicios –art. 3-.

Es una modalidad de contratos que ya ofrece en la actualidad el mercado y

que se conocen como "club de vacaciones" o "club de viajes". Para adherirse a
este tipo de opción, el consumidor abona una cuota de ingreso y normalmente
unas cuotas anuales, lo que le permite acceder a determinados descuentos y
ventajas tanto en el alojamiento de forma aislada como también en otro tipo de
servicios (vuelos, coches de alquiler).

Se entiende por contrato de reventa aquel en virtud del cual un

empresario, a título oneroso, asiste a un consumidor en la compra o venta de
derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico o de un
producto vacacional de larga duración –art.5.

Se entiende por contrato de intercambio aquel en virtud del cual un

consumidor se afilia, a título oneroso, a un sistema de intercambio que le
permite disfrutar de un alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a
otras personas un disfrute temporal de las ventajas que suponen los derechos
derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico
–art. 6-.
El art. 7 de la Ley 4/2012 señala que en las ofertas y publicidad sobre
alguno de estos contratos deberá constar dónde puede obtenerse la información
precontractual prevista en el art. 9.

Conforme al art. 9 el empresario estará obligado a facilitar al consumidor de

forma clara y comprensible unos formularios de información que se recogen en la
propia Ley 4/2012 (Anexos I a IV), en castellano o algunas de las lenguas oficiales
de la UE (dependiendo de la nacionalidad del consumidor), y que además deberá
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publicar en la web de su empresa. El empresario también está obligado a
informarle sobre la existencia del derecho de desistimiento (y su plazo), así como
sobre la prohibición del pago de anticipos durante dicho plazo –art. 10-. Toda
esta información deberá constar constará en papel u soporte duradero –art. 8-.
Estos contratos se formalizarán por escrito, en papel u soporte
duradero, y se redactarán de forma legible, en castellano o algunas de las
lenguas oficiales de la UE (en función de cuál sea la nacionalidad del
consumidor), debiendo recibir el consumidor al menos una copia del contrato en el
momento de su celebración –art. 11-.

El contrato incluirá, asimismo, un formulario normalizado de desistimiento

en documento aparte (anexo V de la Ley 4/2012), que de no adjuntarse amplía el
plazo de ejercicio de este derecho –art.12.2 b)-.
Se regula el derecho de desistimiento, que se podrá ejercer tanto si el
empresario hubiera facilitado correctamente la información precontractual
(14 días naturales a contar desde la fecha de celebración del contrato), como
si la hubiere omitido o lo hubiera hecho de manera insuficiente (aunque en
este último caso el plazo se amplía) – art. 12.2-.

Se pretende reequilibrar la débil posición contractual del usuario, en clara

desventaja, para evitar que el empresario –promotor transmitente, autor exclusivo
del clausulado contractual- haciendo valer su preponderancia arranque un
consentimiento contractual que no se ha formado con corrección, por ser
apresurado o estar influido tendenciosamente. Esta situación que se pretende
paliar es presumible teniendo en cuenta las técnicas de venta que suelen
emplearse en estos contratos, como son entre otras las reuniones en hoteles con
presión para contratar ofreciendo mejoras). De esta manera, gracias al derecho de
desistimiento, el consumidor puede reconsiderar, meditar y evaluar mejor los
derechos y Obligaciones derivados del contrato que ha consentido. Se ampara un
derecho de reflexión del consumidor después de la perfección del mismo.

Se establece la prohibición de anticipos o pagos a cargo del consumidor

durante el plazo de ejercicio del derecho a desistir –art. 13-.

3. LOS DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES

INMUEBLES

3.1 Concepto de derecho de aprovechamiento y ámbito de aplicación de

la normativa sobre estos derechos contenida en la ley 4/2012.

Los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles se

regulan en los arts. 23 a 34 de la Ley 4/2012, normativa que se aplica a los
contratos entre empresarios (entendidos como propietarios, promotores o
cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la
transmisión de derechos de aprovechamiento de bienes inmuebles) y los
adquirentes de estos derechos (consumidor).

El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles atribuye a

su titular la facultad de disfrutar, durante un período específico cada año, de un
alojamiento dotado con el mobiliario adecuado, así como a la prestación de unos

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servicios complementarios. .Es decir, permiten disfrutar de un alojamiento durante
un período determinado de tiempo, sin adquirir su propiedad. (Art 23)

El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles podrá

constituirse como derecho real limitado o con carácter obligacional –art. 23-.

Si se constituye como derecho real, no podrá en ningún caso vincularse a

una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier
otra manera que contenga la palabra propiedad -art. 23.4-.

El régimen de aprovechamiento por turno sólo podrá recaer sobre un

edificio o conjunto inmobiliario (art.23.2). Todos los alojamientos independientes
que lo integren deben estar sometidos a dicho régimen.

La duración del régimen será superior a un año y no excederá de

cincuenta años, a contar desde la inscripción del mismo o desde la inscripción de
la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un
inmueble en construcción –art. 24-.

Durante la vigencia de este régimen, el propietario del edificio sobre el que

recae el régimen tiene su derecho de propiedad limitado por dicho régimen de
aprovechamiento. Art. 23.4 a sensu contrario-.

El propietario es responsable, frente a los titulares de derechos de

aprovechamiento por turno, de la efectiva prestación de los servicios.

En todo caso, cualquier titular de un derecho de aprovechamiento por turno

podrá reclamar del propietario la efectiva prestación de los servicios y las
indemnizaciones que correspondan en el caso de que tal prestación no se efectúe.

En caso de incumplimiento por la empresa de servicios, el propietario

deberá resolver el contrato y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios. Una
vez resuelto el contrato celebrado con la empresa de servicios que lo ha
incumplido, el propietario o promotor deberá asumir directamente la prestación del
servicio o contratarla con otra empresa de servicios. Cualquier alteración del
contrato no perjudicará, en ningún caso, a los titulares de los derechos de
aprovechamiento por turno –art.34-.
El propietario podrá también resolver el contrato en el caso de que el
adquirente titular del derecho de aprovechamiento por turno, una vez requerido,
no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados
durante, al menos, un año (art.32).

Dentro del período anual de aprovechamiento, deberán constituirse turnos,

nunca inferiores a 7 días seguidos. Dentro de un régimen los turnos pueden
tener o no la misma duración (art. 23.3). Deberá, además, quedar reservado
para reparaciones y limpieza un período de tiempo, que no podrá ser inferior a 7
días, por cada uno de los alojamientos sujetos al régimen (art. 23.3).

3.2. Constitución del régimen de aprovechamiento por turno

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 El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se constituirá
mediante su formalización en escritura pública, y se inscribirá en el Registro
de la Propiedad.

Requisitos previos (art.25). El régimen de aprovechamiento por turno

debe ser constituido por el propietario registral del inmueble que previamente
debe:

1. Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad

y haberla incorporado al Catastro Inmobiliario.
2. Obtener las licencias necesarias para ejercer la actividad turística.
3. Haber contratado con una empresa de servicios.
4. Concertar los seguros del art. 28.

a) Un seguro que cub ra la re spon sab ilidad civil e n que puedan

incurrir los ocupantes de los alojamientos derivada de la utilización de los
mismos.

b) Un seguro d e i n c e n d i o s y o t r o s d a ñ o s g e n e r a l e s d e l
e d i f i c i o o d e s u s instalaciones.

5. Cuando se trate de un inmueble en construcción debe contratar un aval

bancario que garantice la devolución de las cantidades entregadas para la
adquisición del derecho cuando el adquirente del derecho opte por la resolución
del contrato porque la obra no ha finalizado en la fecha fijada o no se ha
incorporado el mobiliario descrito en la escritura reguladora.

Escritura reguladora (art.26). Es un documento público que contiene la

regulación del régimen de aprovechamiento por turno, en la que deben figurar los
siguientes datos:

1. La descripción de la finca sobre la que se constituye el régimen de

aprovechamiento por turno.
2. La descripción de cada uno de los alojamientos.
3. Los turnos.
4. Los servicios que se han de prestar y su retribución.
5. La duración del régimen.
6. Los estatutos a los que se somete el régimen de aprovechamiento por
turnos.

3.3. Co n d i c i o n e s de promoción y transmisión de los

derechos de aprovechamiento

Está prohibida la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno

con la denominación de multipropiedad o cualquier otra que contenga la palabra
propiedad.

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 En la promoción y transmisión de los derechos de aprovechamiento por
turno de bienes inmuebles es aplicable la normativa vista en el Título I sobre
publicidad, información precontractual y confirmación contractual (art. 11).
Además el contrato sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes
inmuebles deberá referir los siguientes datos (art. 30):

1. Los datos de la escritura reguladora del régimen.

2. Referencia expresa a la naturaleza real o personal del derecho
transmitido.
3. Referencia catastral del inmueble, descripción del edificio y
alojamiento sobre el que recae el derecho, así como a los turnos.
4. Expresión de que la obra está concluida o se encuentra en construcción.
5. El precio que deberá pagar el adquirente y la cantidad que
deba satisfacer anualmente a la empresa de servicios.
6. Servicios e instalaciones comunes.
7. Si existe o no la posibilidad de participar en servicios de intercambio.
8. Duración del régimen. (50 años máximos)

La adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno

podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya
formalizado mediante escritura pública.

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