Primera Parte (1) : Limitaciones A La Propiedad en Interés Privado y Público

9/4/2020 Limitaciones a la propiedad en interés privado y público.
Primera parte
Limitaciones a la propiedad en interés privado y público
Primera parte[1]
Mario O. Árraga Penido[2]
I. El derecho real de dominio no es absoluto [arriba]
1. Preliminar
Inicialmente cabe aclarar que cuando digo propiedad, es en alusión al dominio, y viceversa, porque hay
sinonimia entre ambos vocablos. Esta terminología equivalente surge de copiosos artículos del Código Civil, y
de leyes especiales, además de la Constitución Nacional.
La premisa fundamental es el total respeto a la propiedad privada: “Dad a un hombre la segura propiedad de
una pelada roca, y la convertirá en un jardín; dadle, por el contrario, en arriendo de diez años, un jardín, y lo
convertirá en un desierto...La magia de la propiedad trueca la arena en oro”. [3]
Existe un dominio centrismo en relación a los demás derechos reales, similar a los astros que giran alrededor
del sol. La propiedad, es un derecho natural primario en su origen, igual que la libertad. Es anterior y superior
al derecho positivo, en virtud de que está fundado en Dios, que es perfecto. Es conducta jurídica naturalmente
justa, y el derecho positivo no puede desconocer aquella esencia, al ser consubstancial a la condición humana.
El derecho positivo, que es puesto por el hombre e impuesto a otros hombres, no proviene de la naturaleza.
Reconocemos al derecho positivo, sin ser positivistas.
En la encíclica Mater et Magistra, (La Iglesia como Madre y Maestra), de 1961, Juan XXIII, reafirma al final de
su 2da.,parte, (núm. 109), el derecho natural de la propiedad privada, pero especificando como se la debe
entender, sobre todo con la tierra agraria, es decir, con su debida función social, (núm. 119), y aún en lo
tocante a los bienes de producción, extendiéndose a todas las clases sociales el ejercicio de ese derecho,
(núm. 113). Reflexiones ratificadas en su posterior documento pontificio: Pacem in Terris, de 1963, “El
derecho de propiedad privada entraña una función social” (núm. 22).
Para cualquier doctrinario de la época de Dámaso Simón Dalmacio Vélez Sarsfield, el liberalismo constituía un
dogma, y es así como dentro de esa concepción aparece el dominio como una magnifica expresión y en pleno
siglo XIX. La propiedad era colocada en un orden superior a la misma ley, exaltándose la individualidad hasta el
máximo de las posibilidades. Fruto de esta situación nacida en Francia, como consecuencia directa de la
Revolución de 1789, es el Código Civil Francés de 1804, que le otorga al dominio la excelencia de super-
derecho, ante el cual poco importaban los terceros y la comunidad.[4]Se ha sostenido que el Código Civil
Argentino es de neto corte individualista, corolario lógico de los derechos ilimitados proclamados urbi et orbi
(a la ciudad y al mundo) por la ideología del liberalismo de esa época,[5]y de cuyo influjo no pudo escapar
nuestro codificador.[6]Precisamente, decía el 1er. párr., del art. 2513, derogado por ley 17.711 “Es inherente a
la propiedad, el derecho de poseer la cosa, de disponer o de servirse de ella, de usarla y gozarla según el
arbitrio del propietario. El puede desnaturalizarla, degradarla o destruirla”. Y el art. 2514, igualmente
suprimido: “El ejercicio de estas facultades no puede serle restringido porque tuviera por resultado privar a un
tercero de alguna ventaja, comodidad o placer, o traerle algunos inconvenientes, con tal que no ataque su
derecho de propiedad. El art. 2523, parte final, regla que el propietario tiene la presunción de que su derecho
es exclusivo e ilimitado. Afirmando en la nota al art. 577, 7º, párr., que “El dominio es por esencia un derecho
absoluto, y sus correspondientes obligaciones comprenden a todos los individuos; y cuando se le niega este
carácter no existe el dominio”. Y en la nota al art. 2513, 1er. párr., “Importa sin embargo, observar que los
excesos en el ejercicio del dominio son en verdad la consecuencia inevitable del derecho absoluto de
propiedad” y en el 3er. párr. “Pero es preciso reconocer que siendo la propiedad absoluta, confiere el derecho
de destruir la cosa”. Mitigando la absolutez se llega a admitir que para el substrato de los bienes, el derecho
se concibe dogmático en lo concerniente a lo individual, pero relativo en función social. Empero, el ideario del
derecho absoluto no quedó plasmado de lleno en el Código Civil de Vélez, no sólo en razón de su inexistencia,
sino en virtud de que tampoco estaba en el pensamiento del codificador.[7]
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9/4/2020 Limitaciones a la propiedad en interés privado y público. Primera parte
El dominio o propiedad, está definido en el art. 2506: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa
se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona, aunque, Vélez Sarsfield tenía un designio
contrario a dar definiciones, según la nota al art. 495: “Nos abstenemos de definir, porque como dice Freitas,
las definiciones son impropias de un código de leyes”. Sin embargo, se contradice, por lo menos en el Libro III,
al conceptuar -uno tras otro- todos los institutos que legisla, comenzando por las cosas, la posesión y la
tenencia, y siguiendo con todos los derechos reales admitidos en la enumeración del art. 2503.[8] No obstante
considerarse que toda definición es peligrosa en derecho civil,[9]Vélez da la suya en el art. 2506, aunque, sólo
hace un ensayo, es un punto de partida como toda definición, criticándola la doctrina por pecar de inexacta:
“Todo derecho real somete una cosa a la voluntad y la acción de una persona. Por eso es derecho real; porque
no hay persona intermedia”,[10]caracterizándose lo concluido por una evidente imprecisión,[11]y que “aún
siendo sencilla y clara hubiera podido serlo más; decir que por el dominio la cosa se encuentra sometida a la
actividad de una persona después de haber expresado que está sometida a su voluntad, implica un concepto
redundante y estrecho a la vez, redundante, porque si una cosa se encuentra bajo la voluntad de una persona
está sometida a su proceder, y estrecho, porque el sometimiento al albedrío implica no solo la posibilidad de
la acción sino de la misma manera la omisión”.[12]Ello no obstante, como existen otros derechos reales que
todavía autorizan a sujetar la cosa a la real gana de su titular, vg., el usufructo, coincido en que para subsanar
la imprecisión “debemos sobreentender que por virtud del dominio, la cosa se encuentra de la manera más
“completa” a merced de la persona. Decimos más completa y no más absoluta, ya que al ser interpretada esta
última expresión en su sentido propio como negación rotunda de limitaciones, resultará inexacta en muchos
supuestos”.[13]Fuera de ello, es conocida la crítica hecha en general al codificador por introducir definiciones
no siempre afortunadas, y que no corresponde incluir en un cuerpo legal por ser propias de elaboración
doctrinaria.
“Durante los últimos años, la doctrina y la legislación han dado pasos aún más adelantados, en el sentido de
abandonar la concepción del derecho de propiedad sin límites y exclusivamente individualista. La propiedad,
evoluciona en un sentido favorable a la desaparición del carácter absoluto y al reconocimiento de la función
social de ese derecho”.[14]En realidad lo único que representa ese atributo del dominio es el sometimiento de
la cosa o bien, a la persona.
No obstante ser el dominio dentro de los derechos subjetivos patrimoniales, el más extenso que una persona
pueda tener sobre una cosa, su ejercicio debe estar en armonía con los derechos de los demás. La noción de
los derechos subjetivos, permanece inalterable a través de los tiempos, pues hace a la libertad, autonomía y
potestades jurídicas de que gozan las personas. Están en continua expansión, mas, actualmente no puede
sostenerse que esos derechos no puedan ser limitados, al haber un ordenamiento legal que los encuadra: “El
abuso del derecho”, plasmado en el art. 1071, y enzarzado en una concepción social y solidaria, demostrando
una necesidad de contención, al proclamar: El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de
una obligación legal no puede constituir como ilícito ningún acto. La ley no ampara el ejercicio abusivo de los
derechos. Se considerará tal al que contraríe los fines que aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que
exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. Y lo hace en concordancia con
el art. 2513: Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y
gozarla conforme a un ejercicio regular. Como principio general “no hay derechos absolutos, porque viviendo
el hombre en sociedad y formando parte de una nación, debe subordinarse a las limitaciones impuestas por las
leyes”.[15]Los derechos incondicionales no existen, ni en el C.Civil, ni en la Constitución de la Nación
Argentina, ni en los Documentos Pontificios.[16]Todos los derechos constitucionales se confrontan entre sí, y
por ende, pueden considerarse relativos por concierto recíproco. Se acata a las reglas que reglamentan su
ejercicio (art. 14, 1ra. parte, Const., Nacional).
El propietario lo es siempre “sub conditione legis”, habiendo distintas impedimentos que hacen inexistente el
llamado carácter absoluto del dominio, tales como: imposibilidad filosófica y moral, al no concebirse que un
dueño se abroquele como en un feudo, y p. ej., incendie su propiedad si se le da la gana, argumentando que
está en su derecho al tener un poder omnímodo sobre la cosa; imposibilidad jurídica, ya que la noción de la
libertad -el absolutismo individualista pretende nacer al amparo de esa misma libertad- está condicionada a
límites relativos, al tener un freno constitucional; imposibilidad histórica, ya que, la libertad sin límites es una
pura abstracción de la cual históricamente no se conoce experiencia alguna. Lo absoluto no pasa de ser un
vocablo huero, el alcance real de la propiedad está fijado -en cada momento histórico- por la reglamentación
legal; imposibilidad económica, en razón de que los bienes -que forman el objeto de la propiedad- no
constituyen valores dogmáticos en el mercado de las transacciones; imposibilidad social, siendo
incontrovertible que al vivir el hombre en sociedad, no puede proceder de manera despótica; imposibilidad
legislativa, en orden a que al propietario se le han ido segregando en forma paulatina, según las necesidades
colectivas, sus facultades clásicas dominiales.
2. El art. 2506, Código Civil Argentino y su nota.

El art. 2506 y su nota, son demostrativos de la inexistencia de lo absoluto del derecho de dominio. En efecto,
Vélez Sarsfield al redactarlo, no se dejó llevar por la conceptuación que del dominio hacía el Código Napoleón
en el art. 544. Se ha cuidado de atribuir al dominio ese atributo, es más, lo ha suprimido de la fuente: Los
autores franceses Aubry y Rau, como se precisa más adelante. En cuanto a la nota, es elocuente la cita en
primer lugar de Las Partidas. Al mismo tiempo, en el C. Civil no hay mención de lo absoluto en parte alguna
del texto, ni en las notas.
i) Las Partidas
La nota al art. 2506, principia transcribiendo la primera fuente seguida por el codificador: Las Partidas. Son
dos leyes de la Partida III, concernientes al concepto de dominio o propiedad como se expresa al comienzo de
esa nota. Las Partidas se hallaban imbuidas de una filosofía espiritual cristiana que ha gravitado en nuestro
codificador. El “Setenario” más conocida como “Las Siete Partidas” se escribió en castellano, lengua que se
adopta como oficial, entre los años 1256 a 1263. Fue la obra cumbre del intelecto español de todas las épocas,
y constituyó la mayor gloria en substrato jurídico, obteniendo sanción legal en el Ordenamiento de Alcalá de
1349. Se divide en siete partes, que podrían llamarse libros, subdividiéndose aquéllas en títulos y éstos en
leyes. La distribución en siete partes, más que a razones metodológicas parece obedecer a móviles ocultos
según lo pone de manifiesto el codificador en la nota al art. 921, C.Civil, diciendo “Los romanos seguían una
antigua doctrina de la filosofía griega, que atribuye una virtud oculta al número 7, doctrina que por motivos
religiosos era seguida en la Edad Media, e hizo dividir en siete partes el gran Código de España, conocido bajo
el nombre de las Siete Partidas, y como están divididos en siete partes los cincuenta libros del Digesto, por la
razón misteriosa que expresa Justiniano en su constitución Tanta, § 1.”.Al mismo tiempo, cabe recordar que
siete fueron los años empleados en su composición. El inspirador fue Alfonso X, Rey (1252) de Castilla y de
Toledo (donde nació en 1221), y de León, y de Galicia, y de Sevilla, y de Córdoba, y de Murcia, y de Jaén, y de
Badajoz y del Algarbe, por la gracia de Dios, como lo enuncia él en el prólogo de sus leyes de Partidas. Encargó
sistemáticamente la traducción o redacción de obras en lengua vulgar, por lo que puede ser considerado
auténtico fundador del castellano. Este movimiento legislativo unificador, en realidad había comenzado
durante el reinado de su padre, Fernando III, El Santo, (1199-1252). Recibió el apodo de “El Sabio”, que puede
entenderse como el culto, al tener la actividad intelectual como primera finalidad en el ejercicio de un buen
gobierno. Ya lo decía el adagio: un rey iletrado es como un asno con corona. Incitó la unificación de las
costumbres locales, o sea, el derecho o fuero, que inicialmente no estaba escrito, el cual han usado los
hombres largo tiempo, ayudándose en las cosas y en las razones, e inició la compilación de las “Siete
Partidas”, que reunieron 2500 leyes, provenientes principalmente del derecho romano clásico y del canónico,
sin prescindir del Derecho Castellano. La obra legislativa de Alfonso X dejó coexistir la tendencia romanista
unificadora y la legislación foral, aunque colocando a toda España bajo la hegemonía castellana. Impulsó en
España un verdadero despegue cultural hasta su muerte acontecida en Sevilla en 1284. En la antedicha nota
Vélez advierte que a la propiedad o dominio se lo conceptúa en el L.1. Tit. 28, Part. 3ª., como el “poder que
ome ha en su cosa de facer de ella o en ella lo que quisiere, segun Dios e segun fuero; pero débelo facer de
manera que non faga daño ni tuerto a otro”. L. 13, Tit. 32, Part. 3a. Obsérvese que al decir la Ley I, Título
XXVIII, Partida III, “según Dios” está humanizando la propiedad. Esta expresión era demostrativa de como en
pleno siglo XIII, la propiedad estaba lejos de conformar un derecho ilimitado. Con el correr de los tiempos la
Doctrina Social de la Iglesia a través de su concepción del hombre y la sociedad, ha contribuido a humanizar la
propiedad como de derecho natural, en armonía con la destinación universal de los bienes. Ya desde el prólogo
general de Las Partidas, Alfonso X, invoca a Dios “comienzo y medianía y acabamiento de todas las cosas”,
conteniendo, asimismo, un elogio de la religión católica y del pueblo; y sus mandamientos dicen que deben ser
cumplidos según Dios y según justicia. Esa vocación cristiana y suavizadora de la propiedad, Vélez Sarsfield la
simbolizó en otras partes del C.Civil. V. gr.,en la nota al art. 530, cuando al hablar de las buenas costumbres -
giro utilizado como sinónimo de moral en diversos artículos- dice que “En el lenguaje del derecho, se entiende
por buenas costumbres, el cumplimiento de los deberes impuestos al hombre por las leyes divinas y humanas”.
A continuación, la Ley I, Título XXVIII, Partida III, agrega “e segun fuero”. Con los “fueros” se inicia en la
España medieval un tipo de legislación, cuyo ámbito de aplicación resulta bastante extenso y de singular
permanencia.
“La formación histórica de la nacionalidad española justifica plenamente la existencia y aún la subsistencia de
una legislación peculiar en varias de sus regiones y provincias. Dividida la península ibérica en diversos reinos
independientes era lógico que cada cual se gobernase por leyes, usos y costumbres privativos de cada uno de
ellos”.[17]Cuando se habla de legislación foral propia, como derivación gramatical de fuero, que llegó a
significar derecho, es en razón de aludirse a las leyes especiales de Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia,
Mallorca, Valencia, Tierra de Baylo -Extremadura- y Euzkadi que comprende la Comunidad Foral de Navarra y
la Comunidad Autónoma del País Vasco (Araba, Vizcaya y Guipúzcoa). El Código Civil se aplica en toda España,
mas “las provincias y territorios en que subsiste derecho foral, lo conservarán por ahora en toda su integridad,
sin que sufra alteración su actual régimen jurídico por la publicación del Código Civil, que regirá tan sólo como
supletorio en defecto del que lo sea en cada una de aquellas por sus leyes especiales. El título preliminar del
Código, en cuanto establezca los efectos de las leyes y de los estatutos y las reglas generales para su
aplicación, será obligatorio para todas las provincias del Reino” Código Civil Español.[18]Autorizando al
gobierno para publicar un Código Civil, con arreglo a las condiciones y bases que se establecen en esta ley.
Luego, en España existe el derecho común regido por el Código Civil para todo el territorio, salvo para aquellas
regiones donde hay un derecho civil foral específico, que inclusive es anterior al Código mismo. Por ejemplo,
hay dos tribunales consuetudinarios con funciones antiquísimas de administrar cuestiones de riego entre
huertanos del este de España. También el ancestral Consejo de hombres buenos de Murcia, y el no menos
antiguo Tribunal de las Aguas de Valencia.
Continúa Vélez transcribiendo la Ley XIII, Título XXXII, Partida III: “pero débelo facer de manera que non faga
daño ni tuerto a otro”. Es decir, "maguer el home haya poder de facer en lo suyo lo que quisiere” no debe
elegir una vía perjudicial, cuando tiene otra que le permite lograr igualmente su objetivo sin provocar daño
alguno. Esa influencia se ha plasmado en la jurisprudencia: “Ca segund que dixeron los sabios antiguos, maüer
el ome aya poder de fazer en lo suyo lo que quisiere, pere deuelo fazer en lo suyo de manera que non faga
daño nin tuerto a otro, y si bien no se debe caer en arbitrariedades, el juez está obligado a tener todo esto en
cuenta en el análisis de cada causa en particular”.[19]
Las citadas leyes de Partidas han sido una suerte de aplicación de la teoría de la emulación anticipada en el
tiempo. Modernamente se lo conoce como acto de emulación, y sus elementos en prieta síntesis son: a) un
comportamiento activo mediante el cual se ejerza un derecho propio -de dominio o bien algunas de las
prerrogativas que el mismo comprende- ya que de otra manera se trataría de un acto ilícito (iniuria) con la
consiguiente lesión de un derecho ajeno; b) que con ese ejercicio se cause un daño a otro; c) con animus
nocendi, es decir, con el propósito de perjudicar; d) y sin utilidad en el ejercicio para el titular del derecho.
[20]
Vélez subordina el interés individual al de los semejantes, ello en cuenta haciendo una especie de
confrontación con otras fuentes, que eran porque era profundo conocedor de ese monumento jurídico que
constituyen Las Partidas. Las tuvo en cuenta haciendo una especie de confrontación con otras fuentes, que
eran consagratorias de lo incondicionado de la propiedad, y sostengo que han prevalecido las primeras.
Las cuatro típicas palabras: “según Dios e según fuero” implicaban un límite asignado por las leyes divinas y
humanas a la potestad dominial.
Vélez, siguiendo a los jurisconsultos Aubry y Rau, formula una crítica de su 1ra., parte, por entender que en
lugar de brindar una verdadera definición de la propiedad se limita a dar una simple enunciación de sus
principales atributos.
ii) El art. 544, del Código Civil Francés.
Continúa la nota al art. 2506, C.Civil, refiriéndose al art. 544, del Código Civil Francés, que en su Libro
Segundo, Título Segundo, titulado: Propiedad, dice: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de las
cosas de manera absoluta, mientras que su uso no esté prohibido por las leyes o los reglamentos”. Ha
resultado una fuente mediata para nuestro codificador, puesto que de ella se valieron los mentados autores
franceses.[21]
La doctrina clásica señala que “al reglamentar las facultades que incumben al propietario y la amplitud con
que ellas pueden ser ejercidas, el codificador ha consagrado principios tales, que esas disposiciones parecen la
expresión de un derecho realmente absoluto”,[22]teniendo en cuenta los arts. 2513 y 2514 abrogados. Sin
embargo, el codificador no estableció expresamente en el art. 2506 lo absoluto del dominio, como sí lo hacían
las fuentes francesas indicadas, lo que le otorga mayor valor a esa acertada decisión. Esta última aserción
amerita ser evaluada a la luz de otros antecedentes seguidos por el codificador en el antedicho art. 2506. En
ese sentido estoy convencido de que en el razonamiento de Vélez han contribuido esencialmente las Siete
Partidas. Esta influencia puede apreciarse a partir del art. 1º y se evidencia en novecientas del total de sus
notas, y de su actuación como abogado.[23]
Aunque la doctrina francesa ha sostenido que “En lógica pura, el art. 544 contiene una contradicción: el
derecho de propiedad no es absoluto si está restringido por las leyes y los reglamentos. La fórmula legal, sólo
puede justificarse si se ve en ella la facultad acordada al propietario de hacer todo aquello que no le esté
prohibido”.[24]
iii) Los Romanos.
Vélez Sarsfield en alusión a la manera que los romanos precisaban el dominio, dice: “Los Romanos hacían una
definición empírica de la propiedad, jus utendi et abutendi, que tiene relación con los efectos y no con las
causas, porque ellos debían ocultar los orígenes de sus propiedades”. Aunque se ha asegurado que “en el
derecho romano no aparece ninguna definición de dominio, la que recién surge en forma embrionaria con los
glosadores con la expresión derecho pleno sobre la cosa corporal”.[25]
Los posglosadores que de igual modo fueron denominados comentadores, crearon el concepto de dominio
teniendo en cuenta la facultad de disposición o de enajenación de la cosa.
En el derecho romano, la propiedad era una suma de derechos: ius utendi, fruendi, possidendi, vindicandi, y
disponendi. Este último implicaba la posibilidad de ejercer actos materiales (abutendi) en su acepción más
rigurosa) sobre un bien, en el sentido que se lo podía consumir (destruir íntegramente) cuando servían para
satisfacer directamente las necesidades, ya que, una vez consumidos por su naturaleza dejaban de existir. El
aspecto omnímodo de la propiedad, si bien nació en la legislación romana, al llegar a la época clásica, no lo
fue con la extrema potestad del titular de emplear la cosa y disponer de ella a su arbitrio, menoscabándola o
destruyéndola, sino que en realidad recién apareció en las sucesivas legislaciones que se dictaron después de
la Edad Media.[26]
iv) Los jurisconsultos franceses Aubry y Rau
En el último parágrafo de la nota al art. 2506 se reconoce como fuente inmediata la obra de los autores
franceses Aubry et Rau, aceptando parcialmente la definición de esos juristas: “La propiedad en el sentido
propio de esta palabra (dominio) expresa la idea de poder jurídico, el más completo de una persona sobre una
cosa, y puede determinarse como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera
absoluta y exclusiva a la voluntad y a la acción de una persona”,[27]aunque, Vélez Sarsfield tuvo a la vista la
tercera edición no hubo variantes con esta transcripta. Al traducir el texto en lo relacionado con la definición
del dominio, Vélez le suprimió la locución intermedia “de una manera absoluta y exclusiva”. Para la mayoría
de los autores se trata de una omisión que perjudicó la claridad del artículo, y un acercamiento al propio
Código Civil Francés que sólo hacía mención de la condición de absoluto en el anunciado art. 544. Por mi
parte, sostengo lo contrario. Resulta evidente que la sumisión que da cuenta el art. 2506, C. Civil, no es total,
por lo menos de la manera que lo establecían los autores galos, excluyendo de esta suerte ex profeso lo
absoluto del dominio; y la indicada nota al art. 2506 es demostrativa de la negación de ello, sobre todo en su
parte inicial, atestiguando el verdadero raciocinio de Vélez Sarsfield al transcribir la primera fuente seguida:
Las Partidas de Alfonso X, El Sabio, que humanizaba la propiedad al decir que se podía hacer con la cosa lo que
el hombre quisiere “según Dios”, que con el agregado “según fuero”, implicaba un límite fijado por las leyes
divinas y humanas (forales) a la potestad dominial, que cuando el derecho era ejercido debía hacerse de
manera que no haga daño ni entuerto a otro.
3. La diversificación de la propiedad es otro factor de negación de lo absoluto del dominio.
Estamos asistiendo a una fractura que proyecta al derecho de propiedad a otros bienes. Esta desintegración es
consecuencia lógica de haberse abandonado la concepción unitaria del derecho de propiedad que tuvo origen
en el derecho romano, y fue expresamente consagrada en el Código Napoleón debido a su régimen
individualista. Esta diversificación se encuentra incorporada en nuestro C. Civil en diferentes leyes nacionales
especiales, como ser, para los inmuebles: Propiedad horizontal (13512), Prehorizontalidad (19724), Régimen de
venta de lotes (14005), Prescripción de inmuebles (14159), Bien de Familia (14394, art. 34 y sgts.), y la lista
sigue,[28]sobre inmuebles y muebles: Expropiación (21499); y sobre muebles: Buques (20094, De la
Navegación), Aeronaves (Código Aeronáutico, 17.285/67), Automotores (Dec-ley 6582/58, rat. por ley 14467 y
reformado por ley 22977), Equinos Sangre Pura de Carrera (20378), y Ganado (22939, modificada por ley
26478).
“Las facultades del dominio se hallan distribuidas de manera tan equilibrada entre distintos titulares, que en
lugar de la contraposición entre derecho real de propiedad y derecho real de contenido limitado, parece
existir una división o desintegración del dominio.[29]“La propiedad, es una institución, en proceso de
fragmentación, pero la forma en que se ha desarrollado ha hecho posible que mantuviera una unidad
substancial”.[30]
Como consecuencia de las desmembraciones, gravámenes, limitaciones u otro constreñimiento de facultades

que permiten reducir a la propiedad a la mínima expresión, tenemos la elasticidad. La propiedad no aparece
como una conjunción infinita de potestades, puesto que, incluso, no es posible computarlas. La doctrina se
hace cargo de que es una universalidad de derechos sobre un bien o cosa, y cualesquiera de las facultades que
se pueden distinguir son exteriorizaciones de su plenitud.[31]De lo cual se sigue que el dominio persistirá en su
integridad, aún cuando sean segregados uno o varios de los poderes que comprende. Esta propensión a
restaurar su plenitud es llamada “elasticidad”, bien que no es una característica propia de la propiedad, sino
que es común a otros derechos reales, como de disfrute y de garantía. Habrá entonces un minus en cuanto al
ejercicio del derecho, pero la propiedad conserva, no obstante ello, una virtualidad para restablecerse, en
seguida que cesan o al paso que decaen o se debilitan las desmembraciones (usufructo), gravámenes (prenda),
en cuanto a los derechos reales, y las limitaciones al dominio y hasta una cautelar (embargo) respecto a los
personales. Las atribuciones que contiene la propiedad pueden resultar notablemente disminuidas, siempre
que no se altere su esencia, pudiendo llegar, inclusive, al mínimo compatible con la propia subsistencia. Una
consecuencia del principio de elasticidad se pone de manifiesto cuando se detraen o extinguen las causas que
comprimían a la propiedad, produciéndose la consiguiente expansión de sus fuerzas jurídicas contenidas,
recuperando su estado normal, o permitiéndole “reaccionar en forma instantánea al cesar la limitación, dada
su inclinación a mantenerse en plenitud”.[32]
La propiedad privada debe ser respetada a ultranza, por ser inviolable, y ningún habitante de la Nación puede
ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley, art. 17, Const., Nacional. Concordemente, las
Naciones Unidas (ONU) aprobó y proclamó el 10/12/1948 la “Declaración de los Derechos Humanos”
aconsejando a cada uno de sus Estados miembros la divulgación de los derechos naturales del hombre e
incorporándolos a sus propias constituciones. Uno de sus artículos de mayor importancia referido a la
propiedad es el Nº 17 que sostiene: 1. Toda persona tiene derecho a la propiedad individual y colectiva. 2.
Nadie será privado arbitriamente de su propiedad.
4. La negación del carácter absoluto del dominio en el Pacto de San José de Costa Rica.
La Convención Americana sobre Derechos Humanos, más conocida como Pacto de San José de Costa Rica, fue
suscripta en esta ciudad el 22/11/1969, y ha negado que la propiedad sea absoluta.
Mediante la ley 23054 promulgada el 19/03/1984, la Argentina comenzó a salir de su aislamiento internacional
jurídico al aprobar dicha convención; que principió a regir en todo el territorio nacional a partir del
4/04/1984, es decir, ocho días después de su publicación en el Boletín Oficial. Desde entonces es obligatoria
para todos los habitantes de la Nación Argentina (Art. 2, párr. 2do., C. Civil), sin que nadie pueda sustraerse a
su imperio.[33]Por tanto, su plena y uniforme vigencia en todo el territorio de la Nación, es inseparable para
nuestro derecho interno. No puede desconocerse que el Pacto, es un tratado que tiene un doble efecto: a)
obligar internacionalmente al Estado Argentino por el compromiso contraído; b) formar parte de nuestro
derecho interno a partir de su ratificación. Y ello no sólo como efecto de lo determinado en el art. 2º, ley
23054, que impone a los Estados Partes a adoptar aquellas medidas de orden legislativo conducentes a
efectivizar los derechos que estatuye, sino de igual modo por lo que prevé su art. 25, cuando garantiza
específicamente a toda persona con la facultad de que se la ampare frente a cualquier acto violatorio de un
derecho consagrado por la Convención.
Había prevalecido entre nosotros durante largo tiempo, el criterio de que los tratados internacionales gozaban
de igual jerarquía jurídica que las leyes de la Nación. Esa era la categoría en que en principio resultaba
encuadrado el Pacto de San José de Costa Rica; al mismo tiempo era de aplicación el apotegma de que la ley
especial deroga la general. Esa posición fue variando, por lo menos desde el punto de vista jurisprudencial a
partir del caso, "Ekmekdjian Miguel Angel c/ Sofovich Gerardo y otros”,[34]e incontinenti en "Fibraca
Constructora SCA c/ Comisión Técnica Mixta de Salto Grande",[35]ambos fallos resueltos por el más Alto
Tribunal de la Nación. Este trascendente cambio otorgó prelación al tratado respecto de la ley, avalando lo que
venía sosteniendo en ese punto mayoritariamente la doctrina nacional. Siguiendo esta tesitura, la Convención
Nacional Constituyente de 1994, incorporó al texto de la Const.,Nacional, en el capítulo de Atribuciones del
Congreso, el art. 75, (antes art. 67), inc. 22, sentando el principio general que rige de que “Los tratados (...)
tienen jerarquía superior a las leyes". La mayoría de los proyectos de reforma que se habían presentado en la
Comisión de Integración y Tratados Internacionales de la indicada convención, propiciaban lisa y llanamente la
supralegalidad de los tratados internacionales; fundados -en general- en que la moderna globalización que
impera en el mundo, imponía a los estados progresistas, la adecuación de sus legislaciones internas a las
nuevas realidades establecidas por la comunidad internacional en sentido genérico, y por las agrupaciones
regionales en sentido específico. Los convencionales de la Reforma de 1994, basándose en que históricamente
el art. 31 de la Const.,Nacional, ha dejado establecida la supremacía federal sobre las provincias, no obstante
cualquier disposición en contrario que contengan las leyes y constituciones locales. Para arribar a esa
conclusión, tuvieron en cuenta que dicho art. 31 es una copia del art. 6º párr. 2º de la de EE.UU., y que
constituye la base del sistema federal. Es más, la jurisprudencia de la CSJN, en el aludido caso "Ekmekdjian,
Miguel A. c/ Sofovich, Gerardo y otro" el 7/07/1992, ha decidido "El Pacto de San José de Costa Rica integra el
ordenamiento jurídico argentino (art. 31, Const., Nacional) dado que se trata de una convención vigente de la
que la Argentina se ha hecho parte mediante el oportuno depósito del instrumento de ratificación el
5/09/1984 (art. 74.2 de la Convención). Ello es así, independientemente de lo operativo o programático de las
normas que integran el pacto -Del voto en disidencia de los Dres. Petracchi y Moliné O'Connor-". Tanto en la
referida Comisión de Integración y Tratados Internacionales, como en la misma Comisión Redactora de la
Reforma de 1994, se sustentó que, de lege data, los tratados ostentan un rango mayor que las propias leyes.
Los argumentos que se desarrollaron en pro de esta posición jurídica, básicamente consisten en que: Gravita
sobre esta temática, el principio del pacta sunt servanda, que sintetiza la máxima jurídica establecida con
aptitud espiritualista, por el Derecho canónico: pacta quntumcum nuda servanda sunt, de que aun nudos los
pactos hay que cumplirlos. Esta afirmación que tan natural se estima hoy, constituyó en su momento una
revolución jurídica frente al rígido formalismo contractual romano, que sólo reconocía a ciertos pactos;
mientras los restantes, los no incluidos en el favor de las fórmulas del derecho vigente, los pactos nudos,
quedaban entregados al espontáneo cumplimiento de las partes que los hubieran concertado".[36]
La Nación Argentina, resolvió ingresar al Pacto de San José de Costa Rica, consintiendo las competencias
consiguientes de la Comisión Interamericana y de la Corte Interamericana; por tanto, y mientras no se
denuncie la Convención, sigue obligado totalmente a esta última. Por ello, y en virtud de lo estatuido en el
art. 26 de la Convención de Viena sobre el derecho de los Tratados, no es posible que un Estado signatario
derogue mediante una ley ulterior un Tratado, so pena de incurrir en flagrante violación al mismo, acarreando
dicho incumplimiento las consiguientes responsabilidades que conlleva, máxime que nuestro país la ha
ratificado en el año 1972 mediante la ley 19865. El art. 27 de esta Convención decreta "Una parte no podrá
invocar las disposiciones de su derecho interno como justificación del incumplimiento de un tratado. Esta
norma se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 46". En el sentido que vengo desarrollando, se ha
pronunciado la CSJN, [37]al decir "Las normas y principios de los tratados internacionales que actualmente
ostentan jerarquía constitucional...constituyen normas imperativas de derecho internacional general, de
invulnerable supremacía, aceptadas y reconocidas por la comunidad internacional de Estados -art. 53 de la
Convención de Viena sobre el Derecho de los Tratados- del voto en disidencia del Dr. Boggiano". Se ha
sostenido, asimismo, que las disposiciones de su derecho interno que da cuenta la norma, podrían llegar a ser
inclusive, las propias constituciones de los Estados Partes. La jurisprudencia que se gestó a partir del
mencionado caso Ekmekdjian c/ Sofovich, es demostrativa de que lo concerniente a la ratificación de un
tratado internacional implica un acto complejo, en el cual intervienen obligadamente tanto el Poder Ejecutivo
como el Legislativo, y cualquier derogación de un tratado internacional violenta la distribución de
competencias impuesta por la propia Const.,Nacional. En el inc. 24, del nuevo art. 75, de nuestra
Const.,Nacional, se precisó que "Las normas dictadas en su consecuencia tienen jerarquía superior a las leyes”.
En este nuevo orden de prelación del derecho argentino, se encuentra ínsito el tema de la propiedad. Asevero
que juega un papel radical la supremacía del Tratado de San José de Costa Rica. En efecto, en el derecho
internacional hasta la sanción de este Pacto, no existían antecedentes referidos al derecho de propiedad como
atributo de la persona y a su regulación concreta. La Convención, bajo el epígrafe "derecho a la propiedad
privada" establece en su art. 21.1. "Toda persona tiene el derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede
subordinar tal uso y goce al interés social". Según el proyecto de la Comisión Interamericana de Derechos
Humanos sobre el cual se desarrolló el debate, quedaba consagrado en la 1ra.,parte del inc., 1º el siguiente
derecho: "Toda persona tiene derecho a la propiedad privada, pero la ley puede subordinar su uso y goce al
interés público". Como fruto del debate que originó esta propuesta, la disposición fue modificada trasladando
el derecho a la propiedad privada como acápite de la norma. De tal forma, una parte considerable de las
delegaciones expresó la necesidad de dejar a salvo en cualquier norma que se establezca el derecho de cada
uno de los estados de principiar o concretar un régimen de reforma agraria. En ese sentido, algunas
delegaciones, tales como las de Honduras y Chile, se opusieron a que se incorpore al Tratado expresión alguna
relacionada con el derecho a la propiedad. La delegación de Colombia afirmó que "el derecho de propiedad
debe quedar al criterio de cada Estado en su legislación interna ", y añadió que "se abstendría de votar todo
artículo que sometiese a un régimen interamericano la cuestión del derecho de propiedad que es privativo de
la soberanía nacional". Propuso sustituir el numeral por una disposición de contenido análogo a la incorporada
en ambos pactos de las Naciones Unidas, como art. 1º y que dice: 1." Todos los pueblos tienen el derecho a la
libre determinación. En virtud de este derecho establecen libremente su condición política y proveen asimismo
a su desarrollo económico, social y cultural". 2." Para el logro de sus fines, todos los pueblos disponen
libremente de sus riquezas y recursos naturales, sin perjuicio de las obligaciones que deriven de la
cooperación económica internacional basada en el principio de beneficio recíproco, como del derecho
internacional. En ningún caso podrá privarse a un pueblo de sus propios medios de subsistencia". El delegado
de Brasil expresó su disconformidad con el planteo de Colombia oponiéndose a la misma e insistiendo en la
tesitura desarrollada en las Naciones Unidas por Francia e Inglaterra que " la autodeterminación de los pueblos
no es un derecho humano sino esencialmente colectivo y en último grado de tipo político, sin duda se
relaciona con las libertades humanas en el sentido mas amplio de la palabra". Agregó, asimismo, que su
delegación había proyectado una cláusula alternativa que consistía en que "Toda persona tiene derecho al uso
y goce de sus bienes, pero la ley puede subordinar dicho uso y goce al interés social". Se puede advertir de su
lectura que el texto resulta comparable al que finalmente se aprobó; aunque se suprimió toda alusión al
"derecho de propiedad", siendo que, el "interés público" que daba cuenta el proyecto de la CIDH, fue
reemplazado por el de "interés social". La referida sugerencia del Brasil, fue vista con notoria preocupación
por el delegado de los Estados Unidos de Norteamérica que manifestó que "a su entender el uso y disfrute de la
propiedad debían interpretarse de una manera estricta y que consideraba que el derecho a la propiedad es un
derecho inmanente a la persona humana y que el Estado no puede otorgarlo o negarlo como le plazca". Por
otra parte, el delegado de Panamá, expresó que "su país había emprendido la reforma agraria y que su
delegación estaba estudiando con mucho cuidado la cuestión, porque de aprobarse esta Convención en forma
tal que no quedara consagrado en el derecho de propiedad su cualidad de función social, se vería en el penoso
caso de no ratificarla". En consecuencia, propuso que se apruebe un texto muy aproximado al del Brasil; pero
que, al suprimir la alusión a leyes reglamentarias, resultaba mejor:" Toda persona tiene derecho al uso y goce
de sus bienes, subordinando dicho uso y goce al interés social". Asimismo, las delegaciones de Ecuador y
Uruguay elevaron un proyecto en el que se subordinaba el uso de los bienes al "desarrollo integral de la
personalidad" garantizando al mismo tiempo el acceso a la propiedad, y a saber: "Toda persona tiene derecho
al uso y goce de los bienes que sean necesarios para el desarrollo integral de la personalidad. La ley garantiza
a todas las personas el acceso a la propiedad subordinado al interés social". En la votación ocurrió que todas
las propuestas de enmiendas fueron rechazadas y al encadenarse el proyecto de la CIDH., Ecuador, Chile,
Uruguay, y Venezuela votaron en contra y Colombia, México y Perú se abstuvieron. Finalmente, en el plenario
de la Conferencia, se aprobó el texto en vigencia, que difiere conforme lo ya explicitado, con el de la CIDH, y
que tiene gran semejanza, connaturalmente hablando, con el de Brasil. En suma, en su art. 21, inc. 1º,
derecho a la propiedad privada, enfatiza que toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley
puede subordinar tal uso y goce al interés social.
Consecuentemente, los derechos y garantías reconocidos en nuestra Const.,Nacional, han sido ampliados (art.
75 inc. 22) por la apuntada disposición del Pacto de San José de Costa Rica; y por ende, todos los habitantes
de la República Argentina tienen el indelegable derecho de gozar igual protección de la ley (art. 16 Const.,
Nacional y art. 2 de la Declaración Americana). "Hay pues una similitud parcial entre los derechos enumerados
en el Pacto, y los enunciados en la Const., Nacional Argentina. Esa coincidencia se acrecienta en razón de que
los derechos explícitamente mencionados en el Pacto, y no nombrados expresamente en la Constitución
pueden sin embargo reputarse implícitamente incluidos en la Constitución, a través de la "cláusula de los
derechos constitucionales no enumerados (art. 33 Const.,Nacional)".[38]Conjuntamente, la ratificación de la
Nación Argentina mediante la indicada ley 23054, compromete la responsabilidad internacional de nuestro
país. Y no sólo eso, dado que el Estado Argentino ha asumido la obligación de respetar los derechos y
libertades reconocidos en el Pacto, y de garantizar su libre y pleno ejercicio a toda persona que se encuentre
sujeta a su jurisdicción (art.1.1.). Por lo demás, es relevante el compromiso contraído de adoptar "las medidas
legislativas o de otra clase que fueren necesarias para hacer efectivos tales derechos y libertades", y entre
ellas, tenemos los derechos al uso y disposición de la propiedad (arts. 14 y 17 Const.,Nacional) que debe ser
extendida a todos los habitantes de la Nación, con las consagraciones del Pacto.
La Const.,de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sancionada el 1/10/1996, y jurada el 10/10/1996, reconoce
en el art. 10 la vigencia de las declaraciones, derechos y garantías de la Constitución Nacional y de los
Tratados Internacionales.
5. La relatividad del carácter absoluto del dominio en el MERCOSUR
En las legislaciones del MERCOSUR encontramos preceptos que relativizan el llamado carácter absoluto del
dominio. El Código Civil Uruguayo de 1868, con párrafo equivalente al Código Civil de Chile, en su art. 486 dice
que: “El dominio (que se llama al mismo tiempo propiedad) es el derecho de gozar y disponer de una cosa
arbitrariamente, no siendo contra la Ley o contra derecho ajeno”. El Código Civil de Brasil del año 2002,
legisla el derecho de propiedad en el art. 1228, precisando en su inc. 1º, parte inicial que “debe ser ejercido
en consonancia con sus finalidades económicas y sociales”. El Código Civil Paraguayo en su art. 1954,
preceptúa “La ley garantiza al propietario el derecho pleno y exclusivo de usar, gozar y disponer de sus bienes,
dentro de los límites y con la observancia de las obligaciones establecidas en este Código, conforme con la
función social y económica atribuida por la Const.,Nacional al derecho de propiedad”. El Código Civil de
Bolivia, en su art. 105, conceptúa “La propiedad es un poder jurídico que permite usar, gozar y disponer de
una cosa y debe ejercerse en forma compatible con el interés colectivo, dentro de los límites y con las
obligaciones que establece el ordenamiento jurídico”. El art. 545 del Código Civil de Venezuela de 1942, dice:
“La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y
obligaciones establecidas por la ley”. Siguiendo con el derecho latinoamericano, de manera análoga,
observamos el Código Civil de Chile del año 1855, que ejerció marcada influencia sobre algunos países
americanos, en su art. 582 establece: “El dominio (o propiedad), es el derecho real en una cosa corporal, para
gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra ley o contra derecho ajeno”. Si bien tampoco
integra el MERCOSUR, vale traer a colación el Código Civil para el Distrito Federal de México, Título Cuarto,
art. 830, al expresar: “El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limitaciones y
modalidades que fijen las leyes”
Dentro de las legislaciones europeas, tenemos el art. 348 del Código Civil Español, que, coincidentemente,
dice en su párrafo primero: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones
que las establecidas en las leyes”. Aunque las palabras “sin más” pueda inducir a pensar en un resabio liberal
individualista. De la misma manera, el Código Civil Suizo, declara: “El propietario de una cosa tiene el derecho
de disponer libremente de ella, dentro de los límites de la ley”.[39]El Código Civil Italiano de 1942, no define
la propiedad en sí, sino que enuncia los derechos del dueño de la cosa, disponiendo en su art. 832, que “El
propietario tiene el derecho de gozar y disponer de la cosa de modo pleno y exclusivo, dentro de los límites y
con la observancia de las obligaciones establecidas por el ordenamiento jurídico”.
6. Los bienes de consumo y de producción.
El dueño de un bien mueble tiene una mayor concentración de poder sobre el mismo, el contenido es más
robusto en potestades que sobre las restantes cosas, al punto que, puede descartarlo o modificarlo para su
mejor aprovechamiento o venderlo; es un derecho que hace a su propio provecho. Pero, lo que no puede hacer
es sacrificar una gran cantidad de bienes muebles, como serían vacas (bien de producción) con un fin
especulativo, V. gr.,para que suba el precio de la carne, en razón de que, hay un beneficio superior (el bien
común) que predomina sobre el aspecto individual. En este sentido conviene diferenciar los bienes de consumo
de los bienes de producción.
Sobre los bienes de consumo, hay una potestad de ejercer un dominio total sobre los mismos al satisfacer una
necesidad de la persona, y hasta pueden ser destruidos a manos del propietario. Pero ese poder no ocurre con
los bienes de producción, que son aptos para crear otros bienes, y en que está interesada la sociedad toda, al
tener una doble situación, una física inmediata y otra social mediata. Más aún, si se trata de un bien de goce
de uso, que puede ser utilizado más de una vez, y sus servicios compartirse, V.gr., una vaca lechera. Un
caballo puede ser bien de producción (si está afectado a una empresa agraria) o de consumo (si se destina al
matadero).[40]Es más, tales bienes de producción están llamados a la destinación universal.
7. De los tres caracteres del dominio el esencial es el exclusivo.
Para la doctrina tradicional -en constante revisión- son tres los caracteres del dominio: i) exclusivo -vinculado
con las servidumbres- ii) perpetuo -cercenado por la expropiación- y iii) absoluto -atenuado por las
restricciones, sin llegar a suprimirlo-. De esos tres caracteres clásicos -hoy en crisis- el único substancial es el
exclusivo, ya que si no existe, el derecho real no sería de dominio, sino de condominio. Conforme, art. 2508,
1ra., parte, C. Civil: El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de
una cosa. Pasaría a ser condominio si fueren propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada
una pueda tener. (art. 2508, 2da. parte, y art. 2805). La exclusividad hace a la esencia del dominio, pero aún
así puede reconocer limitaciones.[41]
Los otros dos no tienen la misma naturaleza; ello significa, que pueden faltar tanto el llamado absoluto, con
sus desmembraciones, como el perpetuo en el caso del dominio revocable.
La propiedad es por principio transmisible. Si por cualquier razón el adquirente se obligare absolutamente a no
enajenar el bien, o si únicamente pudiera hacerlo siempre y cuando mediare asentimiento de quien lo
transmite o de un tercero, esa estipulación no podría ser considerada válida, pues es prohibida la cláusula de
no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona determinada (art. 1364), salvo casos
excepcionales o temporarios (arts. 2613 y 3781).
Se ha insistido con ciertas posturas a través de las cuales, se ha intentado demostrar que con relación a las
servidumbres, por tratarse de un derecho real desmembrado, la exclusividad no es un rasgo preeminente, sin
embargo, pienso que no por ello sigue participando de lo exclusivo. Esta calidad “existe solamente dentro de
los límites y bajo las condiciones determinadas por la ley, la cual puede, teniendo en consideración el interés
colectivo, imponerle limitaciones más o menos preponderantes. La razón es que el interés social debe
predominar sobre el interés individual".[42]De este modo, resultan relacionadas con este principio, las
disposiciones que son consecuencia directa de la exclusividad, como la del art. 2509.
El que ha suscitado mayores polémicas y cuestionamientos es el absoluto. A partir de la Reforma del Código
Civil por ley 17711, lo previsto en los subordinantes arts. 2513 y 2514 en cuanto exigen un ejercicio regular y
no abusivo, en concordancia con el art. 1071, implican la lisa y llana supresión del llamado derecho absoluto
de la propiedad erróneamente atribuido al art. 2506. La propiedad “conforme con el art. 2513, debe ser
ejercida en forma regular, es decir, adecuada a lo que es normal, corriente; de manera no abusiva, agrega el
art. 2514. Sería notorio abuso degradarla o destruirla, derechos que le reconocía el eliminado art. 2513, pero
el novo de la ley 17711 le ha infundido al derecho de propiedad un espíritu nuevo, impregnado de contenido
social. El art. 2514 reafirma, con referencia concreta al derecho de propiedad, la regla general del art. 1071
que condena el abuso del derecho”.“El mundo moderno tiende a considerarla más bien como un derecho y un
deber, o si se quiere, como una situación jurídica de la que derivan derechos y deberes”.[43]
Desde la perspectiva de la ética natural y católica se ha conceptuado que “el derecho de propiedad es la
capacidad jurídica, individual o grupal, para tener, usar o disponer de una cosa como propia, con exclusividad
sometida a las restricciones y límites que exijan el bien común y el destino universal de los bienes”.[44]“El
dominio o derecho de propiedad suele representarse como un poder jurídico abstracto”.[45]
Suele vincularse lo perpetuo de la propiedad con su absolutez, por lo indefinido en el tiempo, pero no es así.
En el C. Civil el principal precepto que destaca el carácter perpetuo es el art. 2510: El dominio es perpetuo, y
subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no
ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza
con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que
éste pueda adquirir la propiedad por la prescripción. De la 1ra., parte de la norma resulta que la propiedad no
se pierde por el no uso y que durará tanto como su objeto. Aún para quienes sostienen la eficacia de la
perpetuidad en correlación con la absolutez, aquella no sería esencial, en razón de que tal condición faltaría
en los casos que el legislador regula como dominio imperfecto y que comprende al dominio fiduciario y
revocable, reglados en el Título VII, del libro III, C. Civil, debiendo resolver al término de cierto plazo o al
advenimiento de una condición resolutoria. En consecuencia, ambas propiedades serían temporarias, en razón
de que entre el enajenante bajo condición suspensiva y el adquirente con condición resolutoria, existe en
común que ambos tienen una propiedad resoluble. Lo mismo ocurre con la aplicación de la figura de la
expropiación, que cercena de plano la perpetuidad del dominio, en aras de un logro superior que tiende a
satisfacer el “bien común” en sentido amplio, como lo precisa el art. 1º de la ley nacional 21499, en forma
concordante con la utilidad pública de que nos habla el art. 2511, y con la urgencia que declara el art. 2512,
todo ello con la autorización del art. 17 de la Const.,Nacional. Repárese que tales normas del C. Civil, están
ubicadas inmediatamente de la perpetuidad, lo que es demostrativo que para el codificador la expropiación
era una forma clara de relativizarla. La mayoría de nuestros autores admiten que lo perpetuo no es de la
esencia del dominio, inclusive, nuestra legislación reconoce propiedades temporarias.
En el Cód. Civil el art. 2507 establece dos clases de dominio, el pleno o perfecto, y el menos pleno, o
imperfecto. Este distingo obedece a que en la primera categoría se da lo perpetuo y que sobre la cosa no se ha
constituido ningún otro derecho real. El dominio es pleno cuando reúne “todos los derechos posibles sobre una
cosa, un derecho completo”, (nota al art. 2509), y significa un estado normal de ese derecho real, y se
advierte en el 1er. párr.,del art. 2507, al expresar: El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo,
y la cosa no está gravada con ningún derecho real hacia otras personas. Hay una suma de facultades que se
detiene cuando se le pone un límite de orden temporal a su existencia, o aparece alguna persona con un
derecho real sobre el bien. Caso contrario caemos en el dominio menos pleno o imperfecto, en que las
facultades del dueño se hallan minoradas, como lo dispone el art. 2507, en su 2da.,parte. La propiedad no
está sujeta a plazo alguno, como acontece con el dominio imperfecto (arts. 2507, 2da. parte, y 2661) por ser
fiduciario (art. 2662), revocable (art. 2663), transmitido interinamente (art. 2664), o como efecto de la
revocación tratándose de bienes muebles (art. 2671) o por aplicación del pacto comisorio para el Ganado de
Pura Raza, y los Equinos Sangre Pura de Carrera (art. 3, ley 20378) o sea producto de una desmembración
como el usufructo (art. 2507, 2da. parte), que dura hasta que ocurran causales de extinción, como la muerte
de animales determinados (art. 2903), y las demás consignadas en los arts. 2918 y ss., entre ellas, el
cumplimiento del plazo (art. 2921), y la muerte del usufructuario (arts. 2920/2923).
Para conservar el dominio no hace falta que el mismo se ejercite, al no extinguirse por el no uso, como sucede
con otros derechos reales, en donde la ausencia de su ejercicio acarrea su pérdida. Abarcando a las cosas
muebles se extingue por el no uso el Usufructo (art. 2924). El art. 2510, en su parte pertinente, dice que el
dominio subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de él. No cabe la extinción de la propiedad
en virtud del desuso, falta de ejercicio u operatividad, sin que tampoco implique una disminución de las
facultades del titular de ese derecho real la circunstancia de que no haga uso de algunos de esos poderes. Por
eso se ha sostenido que sin duda éste es uno de los cánones más antisociales del sistema, adoptado por el
Código.[46]Continúa diciendo el art. 2510, El propietario no deja de serlo,(...) aunque un tercero los ejerza
con su voluntad o contra ella .
El no sancionarse a la inacción del titular ha dado lugar a censuras. “El propietario que deja inculto un campo,
por ejemplo, con su actitud perjudica a sus semejantes, ya que, disminuye la riqueza social y les priva de las
mejorías que de ella se derivan”.[47]
Es que, como lo ha remarcado la doctrina clásica, la perpetuidad es inseparable de su naturaleza, pero no

hace a su esencia; por eso, la tendencia que hoy predomina es de combatir esa subsistencia ilimitada de la
propiedad en el tiempo, si hay desinterés por parte del dueño del bien, configurando una rémora para la
Sociedad .[48]La cualidad perpetua del dominio es explicable en el modelo napoleónico, cuyo arquetipo, según
vimos, lo constituía la propiedad territorial. Ahora son otros los bienes de mayor significación, por lo cual su
mención como atributo que califica a la propiedad, carece de sentido, y por tal razón pensamos que debe ser
omitido.[49]
El hecho de que otra persona esté poseyendo una cosa, en lugar del propietario que no hace uso de ella, no
quiere decir que la propiedad se extinga por esta circunstancia, sino por aplicación de la figura de la
usucapión (arts. 3999, 4015 y 4016 bis), en favor del poseedor animus domini, como lo reconoce la últ.,parte
del art. 2510: a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste pueda
adquirir la propiedad por la prescripción.
II. De las restricciones a la propiedad [arriba]
Lineamientos generales
Para paliar el liberalismo a ultranza que imperaba en el siglo XIX, el C. Civil prescribió en el Título VI del Libro
III, las restricciones y límites al dominio privado. Es más adecuado el término limitaciones que restricciones, al
ser genérico y precisar mejor lo que la ley establece en las normas dedicadas a la materia, indicando lo que
está prohibido, el linde hasta donde llega el derecho de propiedad con relación a determinados actos jurídicos
o en otras palabras delimitar el contenido normal de la propiedad. Restringir sería algo más particularizado,
localizado; supondría un derecho reconocido, existente y delimitado.[50]
Fuera de eso, la propiedad se halla cada vez más restringida, inclusive por el derecho administrativo, sobre
cosas inmuebles y muebles. Es decir, hay un avance necesario del derecho público sobre el privado por
múltiples razones de bienestar general. El dueño puede sufrir una restricción a su dominio en interés público -
gobernado por el derecho administrativo, de acuerdo a los términos del art. 2611, C. Civil- por diversas
motivaciones. Los Tribunales deberán elucidar en cada acontecimiento concreto, si se está en presencia de
una restricción, expropiación, o servidumbre por tratarse de cuestiones de hecho, como se analiza más
adelante,
Las limitaciones dentro de las cuales la ley garantiza a los propietarios el ejercicio de sus derechos, deben
señalarse negativamente. Por eso la doctrina extranjera ha dicho “Al rechazar la doctrina moderna lo
incondicionado del dominio, es necesario partir del aspecto negativo -lo que el propietario no puede hacer-
para delimitar el aspecto positivo -lo que puede hacer-.[51]En otras palabras, es inútil detallar a los poderes,
hay que estarse al estudio de sus restricciones.
No teniendo la propiedad las características de un poder omnímodo, esas restricciones pueden establecerse en
utilidad de la sociedad, prevaleciendo sobre los particulares, como lo señala Vélez en la nota al art. 2507: “La
Nación tiene el derecho de reglamentar las condiciones y las cargas públicas de la propiedad privada”.
La concepción individualista del derecho romano, que concebía a la propiedad como un poder omnímodo, ha
quedado atrás.
En la estructuración clásica de las limitaciones al derecho de propiedad, partiendo generalmente de un

concepto negativo, lo que se persigue, en primer término, es la compatibilidad de la propiedad individual de
los unos con la de los otros. La norma limitativa respecto de un determinado derecho de propiedad es
atributiva de facultades respecto de otro derecho de la misma clase. Inciden sobre la propiedad privada,
desde antiguo, limitaciones por razones de interés público; pero consisten en muy concretas detracciones del
contenido del derecho, sin que signifiquen en su conjunto una transformación de los fines individuales de la
propiedad privada. Acontece que el conflicto entre el interés público y el particular se resuelve a favor del
primero en aquel punto en que se produce la fricción.[52]
Aunque es harina de otro costal, no se puede dejar de enfatizar, que frente al notorio incumplimiento en que
se incurre en la Argentina de las leyes, es valioso preservar la paz social y el bienestar general, estableciendo
precisas reglamentaciones y condignas sanciones, cuyo cumplimiento deberá controlarse. Con ello se podrá
lograr una mejor convivencia, y solucionar la inequidad social; sobre todo, porque, el respeto al prójimo,
tolerancia, deferencia como norma de conducta, disciplina social, y acatamiento a las normas jurídicas,
lamentablemente, ya están dejando de ser parte de la idiosincrasia Argentina. De esta suerte, nuestro país
parece estar al margen de la ley. Es más, un segmento de la población, en su variada composición, hace de las
transgresiones, en cualquiera de sus manifestaciones, y escalas de menor a mayor, un hábito cotidiano, como,
p. ej.,: violación a las reglas de tránsito, con cortes -formación de piquetes a manera de protesta con
cualquier pretexto- de calles, carreteras y autopistas -y hasta vías férreas y puentes- obstruyendo la
circulación de los demás habitantes. Para quienes consideran que ese tipo de protestas constituye una especie
de prerrogativa legal -suponiendo que por un instante fuere así- se les debe responder que esa facultad
termina donde comienza el derecho del otro, y que aunque parezca una verdad de Pedro Grullo, el espacio
público es de todos. Hay otras conductas antisociales y hasta delictivas que afectan normas de convivencia,
habiéndose incorporado para expresar la problemática que está viviendo la sociedad Argentina, una palabra
propia de la psicología y la sociología, la anomia, que se refiere a la ausencia o degradación de las normas
jurídicas y sociales que nos deben regir, y para peor, hay quienes hasta se jactan de ser transgresores. Es
escasa la confianza pública en la ley, lo que genera desconfianza, asociada al temor por la inseguridad jurídica
que se padece.[53]
La gran cantidad de infracciones a las leyes en sentido lato que se cometen en la Argentina, hace pensar que
se está favoreciendo esa situación con la impunidad. Esta ineficacia conduce a la corrupción. Las personas que
tienen conductas trasgresoras no significa que renieguen de la ley y la justicia, sino que no existen en la
Argentina para ellas. Prueba de ello, es que esos mismos individuos cuando están en otro país, donde hay
reglas claras, y respeto a la ley, y a la autoridad, se comportan diferente subordinándose al orden constituido.
Nunca son deseables las reglamentaciones imperiosas, y menos aún una regulación excesiva -tipo Estado
policial- que no se compadezcan con principios elementales de toda democracia constitucional, afectando
negativamente los intereses de las personas y su amplia libertad reconocida por el art. 13 de la Convención
Americana sobre Derechos Humanos que tiene jerarquía superior a las leyes, o que estén en pugna con reglas
cardinales sociales que tienen como soporte el C.Civil, y la Const.,Nacional, empero, la convivencia social
reclama la subordinación de los intereses privados al colectivo.
2. Terminología
Se ha criticado,[54]la equivalencia entre las restricciones y límites del dominio, por entender que si bien
idiomáticamente sendas locuciones tienen igual acepción, jurídicamente se diferencian, en vista de que
dentro de las limitaciones estarían incluidas las restricciones y las servidumbres, entre otras figuras. Del texto,
especialmente del Título VI, del Libro III, y notas del C. Civil, los términos “restricciones” y “limitaciones” han
sido empleados como sinónimos. La doctrina en general esta conteste en que “tales vocablos idiomáticamente
no tienen significados distintos”.[55]Analizando sendas locuciones, en la búsqueda de “limitaciones” hay
remisión a las “restricciones”, como uso indistinto.[56] En la ley nacional de expropiación 21499, en su art. 51
inc. c), se habla indistintamente de “restricción o limitación”.
Las limitaciones subsumen a las restricciones, por tanto, es mas apto desde el punto de vista jurídico hablar de
las primeras. Es más genérico. Ergo, a ese derecho subjetivo en expansión que es la propiedad, con la suma de
facultades que tiene el dueño de la cosa, bien o derecho, se le opone para enmarcarlo las delimitaciones
consiguientes. Sostengo que es más adecuado el término limitaciones al ser genérico y precisar mejor lo que la
ley establece en las normas dedicadas a la materia, indicando lo que está prohibido, y hasta donde llega el
derecho de propiedad con relación a determinados actos jurídicos, o en otras palabras, delimitar el contenido
normal de la propiedad. Restringir sería algo más particularizado, localizado; supondría un derecho
reconocido, existente y delimitado.[57]“En sentido jurídico, las limitaciones a la propiedad trasuntan un
concepto genérico, dentro del cual quedan incluidas diversas especies, entre éstas las llamadas restricciones
(...) desde el punto de vista técnico, la restricción administrativa a la propiedad privada es una de las tantas
limitaciones posibles”.[58]En cambio los límites conforman la frontera hasta donde puede llegar el poder del
propietario sobre la cosa.
Cuando en el Cód. Civil se habla de restricciones, es porque, el particular podrá ejercer su derecho de
propiedad dentro de una esfera determinada; vale decir, hay normas que están comprimiendo a la propiedad,
individualizando aquello que está prohibido, lo que no se puede hacer, hay que dejar hacer, o bien, hacer.
3. Constitucionalidad de las limitaciones al dominio
La propiedad está protegida en el art. 17, por la Ley Suprema, y en el art. 12 inc. 5 por la Const.,de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires; pero limitada, en tanto y en cuanto, su uso y disposición deben conformarse a las
leyes que reglamentan su ejercicio, como se ha señalado líneas más arriba. Al punto que, nuestro máximo
Tribunal tiene decidido: “Ni el derecho de usar y disponer de la propiedad, ni ningún otro derecho reconocido
por la Constitución, reviste el carácter de absoluto. Un derecho ilimitado sería una concepción antisocial. La
reglamentación o limitación del ejercicio de los derechos individuales es una necesidad derivada de la
convivencia social. Reglamentar un derecho es limitarlo, es hacerlo compatible con el derecho de los demás
dentro de la comunidad, y con los intereses superiores de esta última”.[59]
En la pirámide de la jerarquía constitucional, en su cuota más alta, se encuentran los derechos personalísimos,
debajo de ellos los personales, y en la base los patrimoniales, por eso “en materia de poder de policía de
restringibilidad de los derechos es mínima para los que están en la cúspide de la escala y se amplía a medida
que se va descendiendo en ella” .[60]
El poder de policía a que alude el art. 14 de la Const.,Nacional cuando establece que las libertades
individuales quedan sujetas a las leyes que reglamentan su ejercicio, corresponde a los gobiernos que la misma
Constitución ha creado, y así como algunas de sus facultades pueden ser delegadas por el gobierno central en
entidades políticas menores, la regulación pertinente reserva para el Municipio el gobierno y administración de
la ciudad en especial la facultad de sancionar ordenanzas referidas a la sanidad, higiene, seguridad y
moralidad de la población, es decir, todas las materias propias que integran aquel concepto tradicional de
policía local.[61]La expresión poder de policía fue empleada por primera vez por el “chief justice marshall”,
en el caso Brown v. Maryland en 1827, en el que se decidió que el poder de reglar el transporte de la pólvora
hace al derecho de policía que corresponde a los Estados locales que en su calidad de tales, no lo había
delegado a la autoridad federal.[62]
4. Metodología
Es correcta la metodología del C.Civil, en cuanto separa las restricciones y límites de las servidumbres. Sin
embargo, cabe criticar algunos aspectos: a) Las restricciones y límites de que trata el Codificador no son
exclusivas del dominio, sino que corresponden del mismo modo a los derechos reales de menor contenido;
inclusive puede decirse que las restricciones y límites se extienden al “poseedor” como obligaciones unidas a
la posesión (y aún aplicables al tenedor), b) Se trata el tema con minuciosidad, ya que dedica al mismo
cincuenta disposiciones (arts. 2611 al 2660, inclusive), c) Deberían excluirse las normas en que las
restricciones se fundan en el al interés publico, como el derecho de aguas, d) Están mal ubicadas algunas
disposiciones referentes a numerus clausus o al condominio de muros.[63]
5. Distinción entre las limitaciones a la propiedad en interés público y en interés privado de los vecinos.
Pareciera que el distingo entre las limitaciones al dominio privado en interés público y en interés privado de
los vecinos, pasa por la influencia de factores de uno u otro signo; sin embargo, puede no ser así, una
limitación podrá afectar una propiedad por razones de salubridad e higiene que se circunscribe al interés
privado, y a la vez lesionar la salud de todo un barrio estando en juego el interés público de una ciudad.
Por ello, la diferencia entre las limitaciones a la propiedad privada en el “interés público” o el “interés
privado”, radica en una cuestión de hecho y básicamente en: i) Se estará en presencia de una limitación a la
propiedad en “interés privado” cuando ella tienda a preservar al vecino, y no al público. Vecino es la persona
o personas radicadas en forma contigua o próxima al lugar de donde procede el hecho perjudicial. ii) Se estará
en presencia de una limitación a la propiedad en “interés público”, cuando ella tienda a resguardar a la
comunidad, al público. iii) En el primer caso, el destinatario de la norma es singular en número, o son personas
determinables (vecinos). iv) En el segundo caso, el destinatario de la norma no es singular en número, ni
determinable, al ser tal destinatario, la comunidad. v) Para que la limitación se considere de interés público,
no es requisito que el perjuicio lo reciban los vecinos de un barrio. Cualquier zona de la ciudad constituye el
público.[64]La separación de ambos conceptos: interés privado e interés público, tiene trascendencia según se
tengan en cuenta los respectivos beneficios. En interés privado, están regidas por el derecho privado de fondo,
principalmente por el C.Civil, en especial para las relaciones de vecindad, y en interés público, están
reguladas por el derecho público, es decir, el derecho administrativo, en principio municipal, provincial o
nacional. Esas diferencias de las restricciones, es fruto de la clásica escisión entre el derecho privado y el
derecho publico, hoy superada en las modernas legislaciones, dado que la función social que debe tener la
propiedad, admitida expresamente en varias constituciones provinciales nuestras, amén de la derogada Const.
Nacional de 1949, (art.38), y en especial en el denotado pacto de San José de Costa Rica, ha dejado de lado
las diferentes funciones de las restricciones al dominio en interés público (de la colectividad) o en interés
privado (de los particulares). Por tales razones, y en virtud de que resulta necesario garantizar la libertad
común, coordinando y conciliando intereses encontrados, no es dable que los particulares se pongan de
acuerdo para modificar, o dejar sin efecto, una normativa que restringa sus derechos de propiedad, al ser
dictada con el propósito de un beneficio común o colectivo.
En la encíclica Quadragesimo Anno, sobre la reconstrucción del orden social, de 1931, de Pío XI, dictada
precisamente 40 años después de la anterior, de ahí su nombre, en su 2da., parte, clarifica conceptos sobre la
propiedad: “Ni León XIII ni los teólogos han negado jamás la doble condición del derecho de propiedad llamado
social e individual, según se refiera al individuo o mire al bien común” (núm.45).
III. Limitaciones a la propiedad en interés público (regidas por el derecho administrativo) [arriba]
1. Concepto
Establece el art. 2611, Cód. Civil: Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en interés público, son
regidas por el derecho administrativo. Su precedente no anotado, son los autores franceses Aubry y Rau,[65]y
que el Codificador supo desarrollar con gran sentido social plasmándolo en el texto. El tiempo ha demostrado
la acertada visión de Vélez Sarsfield, con esa remisión al derecho administrativo, que no resulta desmerecida
por la crítica -no exenta de cierta razón- de que “La doctrina que de él deriva se impondría igualmente aun
cuando dicho texto no existiere: es una doctrina que entre nosotros tiene origen constitucional. Vélez Sarsfield
no hizo otra cosa que concretar en un texto la conclusión que ya fluía de la Ley Suprema”.[66]
La nota al art. 2611 instruye: “Las restricciones al dominio privado en mira de salvar otros derechos de las
propiedades contiguas, son principalmente el único objeto de este Título”. Se trata de una situación fijada por
la ley para lograr igualdad y reciprocidad en el aprovechamiento de los bienes. Es positivo, que Vélez haya
innovado respecto de las legislaciones de esa época, distinguiendo las restricciones al dominio, de las
servidumbres, como lo destaca en la última parte de esta nota: “Las restricciones y límites que en este Título
imponemos al dominio, son recíprocamente impuestos a los propietarios vecinos por sus ventajas respectivas, y
no suponen una heredad dominante, ni una heredad sirviente”, tal como ocurre con las servidumbres.
Tratándose de estas restricciones al dominio privado en interés público, resulta atinado -como se ha visto- el
reenvío al derecho administrativo, para que reglamente las relaciones de la comunidad de vida.
Por ello, bien se ha dicho que “se le reconoce al Estado un extraordinario poder de limitación del dominio al
instituirse el numerus apertus para las restricciones impuestas en el interés público por el derecho
administrativo”.[67]
2. Naturaleza jurídica de las limitaciones
Las limitaciones impuestas por el poder estatal en un amplio sentido, integran el estatuto ordinario de la
propiedad, tanto inmobiliaria como mobiliaria; es más, están ínsitas en ese derecho real, pudiendo decirse que
nacen con éste, configurando las condiciones normales de su ejercicio. El punto de partida es la
“razonabilidad” de la medida, y para que no se pueda tildar de arbitraria, debe ser racional la relación entre
el objetivo buscado y el medio utilizado. Tiene argumento en el art. 28 de la Const.,Nacional: Los principios,
garantías y derechos reconocidos en los anteriores artículos, no podrán ser alterados por las leyes que
reglamentan su ejercicio; por tanto, cualquier exceso que llegue a degradar el derecho de propiedad,
desnaturalizarlo, desmembrarlo, desintegrarlo, negarlo o cercenarlo, de cualquier modo que sea, daría lugar a
la aplicación de la figura de la expropiación irregular, ante una indebida restricción o limitación, que importen
una lesión a su derecho de propiedad (art. 51 inc. c) Ley N° 21.499), porque implicaría una violación a ese
derecho, que goza de la garantía consagrada en el art. 17 de la Const.,Nacional.[68]
Por eso, su “proporcionalidad” constituye un límite insalvable, y consiste en lograr un adecuado equilibrio
entre la limitación por un lado, y el medio elegido para aplicarla, por el otro, de lo contrario, podría ser
atacada de írrita a principios y normas constitucionales.
Estas “limitaciones” a la propiedad privada en interés público, constituyen un asunto que se reservaron las
provincias, al ser preexistentes con respecto a la Nación y que no fueron delegadas por ellas al Gobierno
Federal (art. 121 Const.,Nacional). De ahí que, la potestad de dictar las leyes administrativas reglamentarias
les corresponde a las legislaturas provinciales, “excepcionalmente serán leyes nacionales cuando se trate de
un tema delegado por las provincias a la Nación, o se trate de un interés público nacional, o se trate de una
limitación impuesta en un lugar donde la Nación tenga jurisdicción exclusiva” y ello a través de “la ley formal
-provincial o nacional- o el acto administrativo general, reglamento autónomo en la especie, que es una ley
material o substancial”.[69]
Las “restricciones” al dominio conforman una institución que entran en el cuadro de los derechos reales. De
ello se derivan consecuencias jurídicas, tales como: “1º las obligaciones impuestas por la ley desaparecen por
el abandono o la enajenación de la cosa, salvo las responsabilidades en que el propietario hubiera incurrido
con anterioridad; 2º las demandas que versen sobre las restricciones y límites de la propiedad, son de la
competencia del juez del lugar donde esté situado el inmueble, en tanto que si se tratara de derechos y
obligaciones personales, como algunas veces se ha sostenido, ellas tendrían que ser deducidas ante el juez del
domicilio del demandado”.[70]Las restricciones a la propiedad en interés público son un acto de poder público
-emitido en virtud de facultades relacionadas al poder de policía-; por eso no es de competencia civil u
ordinaria o locales, entender en esos casos, sino de competencia contencioso administrativa.[71]
3. Fuente de las restricciones
El origen primario de todas las ramas del derecho es la ley de leyes; es decir, la Const.,Nacional, punto de
partida de todo nuestro ordenamiento jurídico. En ejercicio del poder de policía la Const., Nacional restringe
la libertad individual hasta donde es necesario para conservar el orden público, a fin de mantenerlo o
restablecerlo cuando es alterado; bajo el concepto genérico de orden público se comprenden las reglas
establecidas para garantir la seguridad de las personas y de los bienes, y la integridad física y moral de todos
sus habitantes.[72]
En punto a las limitaciones al dominio privado en interés público, su único germen es la ley, en su acepción
más amplia, comprendiendo la “formal”, y la “material” o “sustancial”; por eso nunca tendrán origen
convencional, ni podrán transmitirse por vía contractual. La ley en sentido “formal”, es la sancionada por el
poder legislativo, y promulgada por el poder ejecutivo, o producida directamente por este último, por medio
de decretos, ocupando en cuanto a su vigencia el mismo plano que la ley. La ley en sentido “material” o
“sustancial”, esta integrada por los reglamentos u ordenanzas, consideradas éstas como “actos normativos
emitidos por las municipalidades”.[73]
La publicación de las leyes tiene que realizarse y cumplirse, dentro del ámbito administrativo, para que opere
la presunción de conocimiento de todos los habitantes y resulten obligatorias. De ese modo, quedará
garantizado lo que dispone el art. 19 de la Const., Nacional, según el cual: Ningún habitante de la Nación será
obligado a hacer lo que no manda la ley, ni privado de lo que ella no prohíbe.
Para que las medidas resulten efectivas, ha menester que se efectúen los controles correspondientes,
mediante el pertinente ejercicio del poder de policía local que les pertenece a las 23 provincias -por ser uno
de los poderes no delegados por los estados provinciales al gobierno federal- y por delegación de aquellas, a
las comunas,[74] debiendo sumársele a tales fines, las del Gobierno Autónomo de la Ciudad de Buenos Aires.
Con este significado, la jurisprudencia ha declarado: “La autoridad municipal detenta el poder de policía
edilicia, y le corresponde intervenir en todo tipo de construcciones que se lleven a cabo en el área de su
jurisdicción”.[75]
4. Causas determinantes de las limitaciones.
El principio genérico es que las causales que motivan las limitaciones, tienen que ser razonables, y que
provean al bien común. De esta manera, la primera de las llamadas Encíclicas Sociales, por medio de las
cuales la Iglesia ha reiterado las enseñanzas del Evangelio, fue elaborada por León XIII, en 1891, con el nombre
Rerum Novarum (De las cosas nuevas), subrayando los derechos de todas las personas a acceder a la propiedad,
que es inviolable -y no puede suprimirse apelando a las mayorías, como se hace con las minorías derrotadas en
una votación- y los deberes de los propietarios: “El derecho de poseer bienes en privado no ha sido dado por la
ley, sino por la naturaleza, y por tanto, la autoridad pública no puede abolirlo, sino moderar su uso y
compaginarlo con el bien común” (núm. 33). Intérprete calificado de esta encíclica ha sido el obispo Miguel de
Andrea,[76] aseverando que “la propiedad tiene una función individual y otra social. Por el hecho de ser
propietario no se está facultado a hacer lo que se quiere sino lo que se debe”.
Las limitaciones impuestas por el poder público, deberán afectar al propietario singularmente, dentro de lo
estrictamente necesario, para beneficio del colectivo, y del suyo propio; empero, si la norma jurídica,
nacional, provincial o municipal -o su carta orgánica- contienen ciertas restricciones que prima facie resultan
lesivas a la garantía constitucional de la propiedad, los tribunales podrán dejarla sin efecto por falta de
motivación;[77]o si produjeran una grave lesión al derecho de propiedad, generarían la posibilidad de
demandar según la figura ya vista de expropiación irregular. “Ello en razón de que las restricciones no pueden
llegar a desnaturalizar el derecho del propietario, aunque, debe adecuarse a las necesidades sociales”.[78]
Esas limitaciones a la propiedad privada en interés público -inagotables en su número y clase- están fundadas
en la solidaridad social, y en las continuas y crecientes necesidades colectivas directas. Son cada vez mayores,
en razón de que benefician a la comunidad toda. Resultan ilimitadas, por las razones que las inspiran, que no
tienen cortapisas. Cabe recordar que están vinculadas con el logro colectivo o común que tiene preeminencia
sobre el individual. “El auge de la convivencia está en relación directa con el aumento de las restricciones y
límites de la propiedad”,[79]y si estas últimas se dan en todo el territorio nacional, cuanto más, deberán
intensificarse en los centros urbanos, donde hay abundantes poblaciones con problemas acuciantes.
Su evolución es constante y permanente; por otra parte, ya no puede hablarse de poner coto a la expansión
del derecho de dominio tan sólo sobre los inmuebles, sino que, avanzan sobre otras forma de propiedad, como
cosas muebles, bienes y derechos. V.gr., en Alemania, ya antes de la segunda guerra mundial, había normas
interesadas en la conservación de obras de arte, prohibiéndose “exportar al extranjero sin permiso de la
autoridad las obras de arte de valor nacional inscritas en un catálogo (Decreto del Reich del 11 de diciembre
de 1919)”.[80]Deberíamos tener en cuenta la protección que merecen las obras de arte, documentos
históricos, y demás bienes culturales, que inclusive hacen a nuestra identidad nacional; impidiéndose, por lo
demás, que puedan salir del país -como sucede en los países de legislación más avanzada- o que sean
enajenados o gravados, sin la intervención de la autoridad de aplicación respectiva. Las leyes tendrían que
imponer derechos y obligaciones, que abarquen las obras de los autores, y el patrimonio artístico y los
espacios culturales y audiovisuales, de conformidad al art. 75 inc. 19, párr. cuarto, Const.,Nacional de 1994.
Ya desde el Radiomensaje de Navidad (24 de diciembre de 1942), del Papa Pío XII, puede apreciarse el énfasis
por un lado de la defensa de la propiedad privada, y por el otro de su subordinación al orden social. Diciendo
que “Las normas jurídicas positivas que regulan la propiedad privada, pueden cambiar y conceder un uso más o
menos limitado” (núm. 26). Agregando en otro Radiomensaje, del 1 de septiembre de 1944, que: “Cuando el
capitalismo se arroga sobre la propiedad un derecho ilimitado, sin subordinación alguna al bien común, la
Iglesia lo ha reprobado como contrario al derecho natural”. Es decir, hay que ir hacia un capitalismo más
humano, donde el capital -económicamente hablando- tiene que pasar a ser un medio, para que se logre el
objetivo: el bien común
5. Motivaciones de las restricciones en interés público.
Son variados los intereses y matizaciones que ofrecen las restricciones en interés público, que deben estar
gobernados por el derecho administrativo. Se hace una exégesis de las principales.
i) Tranquilidad pública.
Pongamos por caso, los frecuentes ruidos dañinos derivados de los escapes y bocinas de vehículos diversos, de
movimientos vibratorios, repiqueteos u otros comportamientos antisociales, como la música estridente
excediendo a veces el límite de los 55 decibeles, dB -unidad de medida del sonido- tolerables de acuerdo a la
Organización Mundial de la Salud (OMS), que perturban el descanso, dan origen a un sinnúmero de trastornos
en la salud, afectan la convivencia de las personas, y provocan un impacto grave de lesión en la población. La
ley 1540/2007 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, regula la emisión de ruidos y establece fuertes
penalidades, P. ej.,para quienes con sus vehículos tocan bocina con cualquier pretexto o ponen música a todo
volumen, aunque le falta operatividad a la norma.
Esas molestias deben ser apreciadas con criterio objetivo, como lo resuelve la mayoría de la doctrina y
jurisprudencia, o sea, independientemente de la culpa o dolo, y el parámetro esta dado por los aparatos que
hacen las mediciones de la intensidad de los ruidos -al superar los normales máximos admisibles- u otras
inmisiones.
ii) Protección de las personas y bienes.
Es objeto fundamentalmente de disposiciones municipales, que precisan las condiciones de la propiedad,

posesión o tenencia de animales en general, que puedan resultar altamente molestos, sobre todo de la fauna
silvestre, que al ser utilizados como animales domésticos o de compañía, puedan manifestar agresividad hacia
las personas o a otros animales, y producir daños a ellos o a los bienes.
Configura una restricción al uso y goce del dominio de una unidad del sistema de propiedad horizontal (art. 6
inc. b) de la ley 13512), la prohibición en el Reglamento de Copropiedad y Administración -no es suficiente la
del reglamento interno- de tener ciertos animales domésticos.
En relación a lo expuesto, pero en sentido inverso, porque podría parecer contrapuesto, dado que el bien
jurídico amparado es otro; se trae a colación en razón de estar en juego el orden público, la protección de la
fauna silvestre con la ley nacional 22421/81, y su Dec-Nac. 666/97 reglamentario, que impone a todos los
habitantes (art. 1) y en particular el dueño de un campo (art. 8), puntuales obligaciones a cumplir, y por
supuesto, para los propietarios de parques o colecciones zoológicas abiertos o no al público, circos u otras
exhibiciones ambulantes, han sido expresamente señaladas en la Res. 472/94 de la Secretaría de Recursos
Naturales y Ambiente Humano de la Nación.
En protección de las personas y bienes varias de nuestras provincias, y la Legislatura de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, han regulado la utilización de videocámaras para grabar imágenes en lugares públicos para
asegurar la convivencia ciudadana, la utilización pacífica de las vías y espacios públicos, la elaboración de
políticas públicas de planificación urbana, tan luego como para la prevención de faltas e infracciones y delitos
relacionadas con la seguridad pública, salvo cuando se afecte de forma directa y grave la intimidad de las
personas, regido por los principios de proporcionalidad y razonabilidad, restringiendo al efecto la propiedad.
No de otro modo, el propietario de los bienes privados afectados por las instalaciones reguladas en esta ley, o
quienes los posean por cualquier título, están obligados a facilitar y permitir su colocación y mantenimiento,
sin perjuicio de la necesidad de obtener, de la autoridad de aplicación, en su caso, la autorización judicial
correspondiente, y de las indemnizaciones que procedan según las leyes vigentes. Ello mediante ley, de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 2.602 del 6/12/2007, publicada en el B.O. el 12/05/2008, y reglamentada
por Decreto 716 del 14/08/09. De acuerdo al art. 9° de esta ley, la obtención de imágenes no tendrá por
objetivo la formulación de denuncias judiciales por la autoridad de aplicación. Sin perjuicio de esto, esta
autoridad pondrá la cinta o soporte original de las imágenes en su integridad a disposición judicial con la
mayor celeridad posible. Si la grabación captara hechos que pudieran ser constitutivos de infracciones
administrativas, se remitirán al órgano competente, del mismo modo, y de inmediato para el inicio del
oportuno procedimiento sancionatorio. Según el art. 10, el acceso a toda información obtenida como
consecuencia de las grabaciones será restrictivo a aquellos funcionarios que el Poder Ejecutivo
individualmente determine por razón de su función específica. Se prohíbe la cesión o copia de las imágenes
salvo en los casos previstos en la presente ley. Cualquier persona que por razón del ejercicio de sus funciones
tenga acceso a las grabaciones deberá observar la debida reserva, confidencialidad y sigilo en relación con las
mismas, siéndole de aplicación, en caso contrario, lo dispuesto en la legislación penal. Cuando no haya lugar a
exigir responsabilidades penales, las infracciones a la presente ley serán sancionadas con arreglo al régimen
disciplinario correspondiente a los infractores y, en su defecto, con sujeción al régimen de sanciones en razón
de protección de datos personales.
Por su parte, aquellos establecimientos privados que instalen videocámaras en los espacios de acceso público
están obligados a guardar las imágenes que las mismas registren por el término mínimo de treinta (30) días, las
que podrán ser requeridas por autoridad judicial en caso de existir una investigación de un hecho ilícito en
curso que pueda ser esclarecido por las mismas. (Art. 18 ). Conforme al art. 19 el uso e instalación de
videocámaras por los particulares está regido, en lo pertinente, por los arts. 4°, 5°, 9° y 14 de la presente ley.
Y a saber: Art. 4°- Límites a la utilización de videocámaras. El Poder Ejecutivo no podrá utilizar videocámaras
para tomar imágenes del interior de propiedades privadas, salvo por autorización judicial expresa. Podrán
instalarse videocámaras en espacios públicos de acuerdo a los principios establecidos en la presente ley, salvo
cuando se afecte de forma directa y grave la intimidad de las personas. En ningún caso las videocámaras
podrán captar sonidos. Si en forma accidental se obtuviesen imágenes cuya captación resulte violatoria de la
presente ley, las mismas deberán ser destruidas inmediatamente por quien tenga la responsabilidad de su
custodia. Art. 9° - Utilización de las grabaciones. La obtención de imágenes según lo establecido en la
presente ley no tendrá por objetivo la formulación de denuncias judiciales por la autoridad de aplicación. Sin
perjuicio de esto, la autoridad de aplicación pondrá la cinta o soporte original de las imágenes en su
integridad a disposición judicial con la mayor celeridad posible. Si la grabación captara hechos que pudieran
ser constitutivos de infracciones administrativas, se remitirán al órgano competente. Art. 14 -Garantías. a) La
existencia de videocámaras, deberá informarlo mediante un cartel indicativo de manera clara y permanente,
la autoridad responsable de su aplicación, excepto orden en contrario por la autoridad judicial. b) Toda
persona interesada podrá ejercer, ante autoridad judicial competente, los derechos de acceso y cancelación
de las grabaciones en que razonablemente considere que figura, acreditando los extremos alegados. La
tecnología se supera constantemente, y ya se habla de nuevas herramientas que captan información como
drones (aviones no tripulados), y sensores.
iii) Salubridad e higiene en la población
El concepto engloba lo relacionado con la sanidad en general; y las limitaciones no se agotan con las leyes o
disposiciones comunales, sino que hasta las podemos encontrar en los reglamentos bromatológicos y de higiene
-la salubridad como problema para un pueblo, ya era nombrada por Vélez Sarsfield, en el inicio de la nota al
art. 2611- como ocurre en el caso del comiso, por intermedio de la policía sanitaria, de alimentos en mal
estado expuestos a la venta al público.
De la misma forma, con la sanidad animal, V.gr.,al prohibir la exportación e importación de animales atacados
o sospechosos de padecer sarna, aftosa, garrapata u otras enfermedades graves o infecto contagiosas como la
rinotraqueitis bovina (IBR) -de calificación endémica- llegando en algunos casos hasta tener que sacrificarlos.
Existen resoluciones del Senasa, acrónimo de Servicio Nacional de Sanidad y Calidad Agroalimentaria,
organismo nacional que controla en todo el territorio argentino, la documentación que avale el origen de
bovinos -u otros animales- en virtud de que pueden ingresar ilegalmente (contrabando) desde algún país
limítrofe, y lo peor de todo, con enfermedades como aftosa, entre otras, previendo la ley, la drástica y fatal
medida de la faena sanitaria como medida precautoria -aún cuando los animales estén sanos- previo secuestro
de la hacienda, y llegado el caso, hasta el pedido a la justicia federal de orden de allanamiento para ingresar
a los campos donde se encuentren, apoyados por fuerzas de seguridad: policía, gendarmería o prefectura
naval, si fuere necesario. Se trata de conjurar el riesgo sanitario ante el desconocimiento de la procedencia de
la tropa y su destino. Se admite entonces la necesidad de una verificación de que toda tropa sea arreada con
el DTA -Documentos para el Tránsito de Animales- y una rastreabilidad del ganado, por razones de salud
pública, que hacen obligatoria la identificación individual del ganado bovino, por medio de la Tarjeta de
Registro Individual de Tropa (TRI), tarjeta manual que acompaña el embarque de cada tropa, y que debe ser
confeccionada con los números de la caravana que identifican al animal cada vez que abandona el
establecimiento de origen, cualquiera fuere su destino, estableciendo un registro de establecimientos
proveedores de ganado para faena de exportación.
Respecto a la sanidad vegetal, el poder de policía es empleado para la defensa de la producción agrícola, al
cerrar la importación de semillas o cepas enfermas, y hasta quemándolas o destruyéndolas sin indemnización
alguna a sus dueños, o para combatir y evitar la propagación, V. gr., de la filoxera, generada por insectos
hemípteros que ataca a la vid, entre otros incontables casos de limitaciones al dominio privado en interés
público, de las respectivas legislaciones locales, o nacional.
Asimismo, existen normativas destinadas a que los locales de depósitos, establecimientos industriales, o de
otra índole, para que no resulten peligrosos, incómodos o insalubres, reglando su funcionamiento, y asignando
zonas determinadas para que puedan ser instalados. Todo ello, para evitar la contaminación del medio
ambiente por vibraciones trasmitidas por el funcionamiento de máquinas, el accionar de sustancias, como
ácidos, gases, humos, vapores, olores, efluentes líquidos u otros elementos tóxicos.
La nueva rama de la ciencia jurídica: el derecho ambiental, participa de la problemática del riesgo creado por
actividades insalubres. Hay que evitar “causar molestias innecesarias a la comunidad de vecinos o afectar
gravemente el equilibrio de lo que actualmente se entiende por medio ambiente”. “El ejercicio del derecho
de propiedad ha sido siempre calificado de no absoluto, partiendo del principio de la relatividad de los
derechos individuales; es decir, limitados y limitables, de modo que no pueden ser usados en detrimento del
bien común”.[81]De este modo, si una empresa instala, V.gr.,sus depósitos y aserraderos de maderas, en una
zona encuadrada como residencial por la ley 8912/77, de Ordenamiento territorial y uso del suelo de la
Provincia de Buenos Aires, y por la ordenanza respectiva del municipio del lugar, produciendo por igual, un
daño ecológico, corresponde disponer: “La paralización de la obra cuestionada, y la demolición de lo
construido, levantado, plantado o adherido al suelo”.[82]
Si se trata de terrenos baldíos, o inmuebles con condiciones de salubridad afectadas, procede intimar a sus
propietarios para su desinfección, descontaminación, desratización y mantenimiento en buen estado de
higiene y conservación; bajo apercibimiento de multas y de ejecutarlo el municipio, a costa del titular del
dominio, pudiendo recurrirse al allanamiento para proceder a su saneamiento, previa orden judicial si fuere
una vivienda, clausurando preventivamente el lugar, sin perjuicio de la actuación que le corresponda a la
justicia contravencional.
iv) Defensa del medio ambiente.
Como corolario de lo anterior, todo lo relacionado con el resguardo del medio ambiente -que incluye a la
ecología pero abarca mayores situaciones- hace al mejoramiento de la calidad de vida de la persona, ya sea,
evitando la contaminación de las aguas y conservando el aire puro, mediante la prohibición de la quema a
cielo abierto de materiales o erradicando chimeneas de los edificios para que no produzcan humos. Vale decir,
que se haga realidad el principio de que: Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano (art. 41,
Const., Nacional).[83]
Benedicto XVI, cuya abdicación el 28 de febrero de 2013, se recuerda como un valiente y humilde gesto (ahora
papa emérito), se había preocupado y pronunciado sobre esta grave situación de contaminación -ya a nivel
mundial- diciendo que es un nuevo pecado.
Una persona -física o jurídica- propietaria de una fracción de tierra, podrá quitarle la capa de humus para
venderla, en razón de que está dentro de sus potestades tocantes al dominio; pero no podrá rellenarla, V.gr.,
con desechos que provengan de industrias, estaciones de servicio, o con residuos patológicos de entidades
asistenciales, hospitales o sanatorios, ello en razón de que la corrosión y toxicidad pasará a las napas de agua,
contaminando no sólo su propio terreno, sino el de los vecinos. Vale decir, no podrá hacerlo ni con los residuos
peligrosos que prohíbe la ley federal 24051, ni con los residuos industriales que son cosa riesgosa (art. 1113,
2do. párr., C. Civil) normados en la ley nacional 25612, ni con los residuos especiales que trata la ley 11720 de
la Provincia de Buenos Aires, para las sustancias u objetos gaseosos -en recipientes- sólido o semisólido o
líquido, ubicados en el territorio de la Provincia de Buenos Aires.
v) Orden general y particular del tránsito.
La colocación de chapas en los frentes de los edificios particulares, con su nomenclatura de las calles, o de
indicación del sentido de circulación de los vehículos, conforman restricciones normales a la propiedad.
Se deben soportar la colocación de ménsulas, garfios u otros elementos que sirvan para fijar cables, riendas o
tensores de alumbrado público o de otra naturaleza, permitiendo la instalación de postes para sustentación de
tendidos aéreos de electricidad, telefonía u otros medios de comunicación.
Todos los edificios nuevos deben suministrar a las empresas de servicios públicos locales, espacios para
instalación de gabinetes o armarios, conductos, permisos de paso de instalaciones o similares, requeridos para
la prestación de los servicios de energía eléctrica, salubridad, gas, comunicaciones, señalización luminosa y
alumbrado público, de acuerdo con los requerimientos que dichas empresas de servicios formulen.
Incluyéndose estas obligaciones en las ampliaciones y modificaciones de edificios existentes. En todo edificio
donde exista más de una unidad de uso independiente servidas por una misma entrada, debe existir un medio
de recepción de correspondencia -buzones u otro más moderno- colocados en un lugar del edificio, próximo a
la entrada desde la vía pública y de fácil acceso a quien distribuye la correspondencia (correo o cartero). La
municipalidad del lugar indicará la necesidad de instalar pararrayos en edificios que por su altura a por sus
especiales características, sean susceptibles de ser dañadas por descargas eléctricas atmosféricas, y las
señales luminosas intermitentes o no, para evitar accidentes aéreos con helicópteros u otras aeronaves, y
contra las personas. Se puede exigir en los edificios que forman esquina, la reserva de un espacio en el muro
de fachada para la colocación de chapas de nomenclatura. En las fachadas principales de los edificios, muros o
cercas divisorios entre predios, deben efectuarse nichos o rebajos para cajas de conexiones y de medidores de
gas, electricidad, agua o de otra índole, según las necesidades de las empresas de servicios públicos. Es
factible la ocupación del subsuelo de una propiedad privada con conductos subterráneos de cables de fibra
óptica para diversos usos -computación- o para cañerías de gas, o para que corra el agua, sobre todo en los
predios rurales y en ciudades de algunas provincias, con aperturas de canales o acequias para el agua pluvial o
desagüe de las montañas o sierras.
Del mismo modo, con todas las ordenaciones -consejos provinciales de seguridad vial- sobre el tránsito de
vehículos en las ciudades y carreteras del país destinadas a la seguridad y a la comodidad de las personas,
siguiendo las obligaciones y restricciones que impone la ley nacional de tránsito 24449/94; y otro tanto, para
las embarcaciones comerciales, turísticas y deportivas, tanto fluviales como aéreas. El Decreto del Poder
Ejecutivo Nacional 1716/2008 del 20/10/2008, publicado el 23/10/2008 y dictado en uso de las facultades
conferidas por el art. 99, inc. 2) de la Const., Nacional, modifica, actualiza y complementa al decreto 779 del
20/11/1995, reglamentario de la Ley Nacional de Tránsito y Seguridad Vial 24.449. Hay que respetar las
prohibiciones de colocar objetos colgantes o salientes en las fachadas de los edificios, o que atraviesen las
calles, por causar incomodidad visual o peligro para el tránsito de automotores y de transeúntes. Lo mismo
pasa con carteles o anuncios de publicidad -sobre todo luminosa o reflectante- a la vera y largo de las
carreteras o autopistas, y visible desde las mismas, que pueden ocasionar distracciones a los conductores de
vehículos, perjudicar la seguridad de la circulación, amén del ahorro de energía eléctrica.
vi) Estética y urbanismo en las construcciones.
Son numerosísimas las restricciones por razones de estética y urbanismo en las construcciones. Parten desde el
derecho patrio, con la prohibición de usar en las fachadas de las casas escudos con distinciones de nobleza,
como se estilaba entonces.
El principio general es que la estética edilicia es de orden público, y ningún edificio o parte de él, con frente a
la vía pública podrá contrariar la armonía del conjunto, cualquiera sea el estilo de la arquitectura adoptada.
Para las obras nuevas los distintos códigos de la construcción del país, establecen reglas para que se respete la
morfología edilicia, el factor de ocupación del suelo -con cálculos del FOT y FOS- límites de volúmenes
constructivos según la parcela que se trate, como los fijados, entre otras normativas, por el Código de
Planeamiento Urbano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
De la misma manera, puede verse la ley 8912, de la Provincia de Buenos Aires, que regula la distribución de la
tierra urbana, suburbana y rural.
Para que los municipios otorguen permisos de ejecución de obras nuevas, hay que cumplir las disposiciones
sobre la categoría constructiva. El art. 2729, C. Civil, delegó expresamente en las municipalidades la fijación
de la altura, y por extensión los materiales y el espesor de los muros, paredes y tabiques, cálculos de
resistencia y todo aquello que concierna a su estructura. Por extensión las líneas de estilo, alturas máximas y
mínimas para los edificios, alineación, fachadas con criterio unificador, superficies libres de construcciones,
que por todo el ancho de los terrenos deberá dejarse en el fondo de los mismos, estacionamiento requerido
para los vehículos, previsiones sobre incendio, estudios de suelo, certificado de impacto ambiental, normas de
habitabilidad, y construcciones con integración paisajística, todo conforme la zonificación del Código de
Edificación o de Planeamiento urbano del lugar, que pautan, asimismo, la ubicación y uso de los edificios para
comercio, industrias, residencias y otros destinos. Tales restricciones llegan hasta los clubes de campos -
countries- barrios cerrados, con el dictado de estrictos reglamentos de urbanización, edificaciones, con gran
poder disciplinario, y hasta derecho de admisión, y con el cumplimiento de obligaciones de hacer, como cercar
terrenos baldíos con frente a la vía pública sobre la línea municipal -en general de una altura no menor a 1,60
mts.- y en ciertos coyunturas hasta construir y reparar veredas, que pesan sobre todos los propietarios.
vii) Bienestar de los habitantes.
Con ciertas medidas preventivas como la prohibición de vender alcohol a menores de dieciocho años de edad,
en los locales habilitados o en sus adyacencias, y la de consumir cualquier tipo y graduación de bebidas
alcohólicas en la vía pública (art. 4, Ley nacional N° 24.788) o de ingresar a casas de juego, o vedar el ingreso
de ciertas personas a espectáculos públicos, canchas de fútbol u otros lugares públicos.
Asimismo, fijando horarios de apertura y cierre de lugares de baile, clubes nocturnos, discotecas y otros
establecimientos para menores de edad, e instalándose cámaras de seguridad para control del ingreso a los
locales.
Dentro del concepto del epígrafe, y como corolario del cuidado de la salud de la población, está la Ley
nacional N° 23.344, y sus correlativas locales de preservación de aire puro, prohibiendo fumar en lugares
públicos y en diversos privados.
En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se prohíbe fumar,[84]en todos los espacios públicos
cerrados y en los espacios privados con acceso del público. La prohibición es absoluta, sin excepciones, en el
caso de los establecimientos educativos y de salud de la Ciudad -incluidos colegios y hospitales- prohibiéndose
fumar en el transporte público colectivo de pasajeros, como en las estaciones y lugares de acceso a los
mismos, cabinas telefónicas, cajeros automáticos, cybers y otros espectáculos públicos que se realizan en
espacios cerrados, Shoppins o paseos de compras cerrados, instituciones deportivas y gimnasios, salas de
recreación, cines, teatros y centros culturales. Hay una verdadera restricción a la comercialización de
productos con la prohibición del expendio, provisión o venta de tabaco a menores de 18 años en todo el
ámbito de la ciudad, y a la distribución de productos de uso o consumo propio de niños y adolescentes que por
su denominación, formato o envase constituyan una evidente o subliminal inducción a generar o difundir el
hábito de fumar, y a la publicidad, con anuncios para la promoción, venta, entrega u oferta en forma gratuita
de productos elaborados con tabaco. Las sanciones a las infracciones son de multa a los dueños o responsables
del establecimiento, previéndose en caso de reiteración la clausura de los mismos.
En la Provincia de Río Negro, por ley 3986/05, se ha creado la Secretaría de lucha antitabaco en el ámbito del
Ministerio de Salud. La ley 5544/05 de la Provincia del Chaco, va más allá aún con las prohibiciones, al prever:
“En caso de conflicto, en todos aquellos lugares cerrados de acceso al público, prevalecerá siempre el derecho
a la salud de los no fumadores, sobre el derecho de los fumadores a fumar” (art. 3º 2da. parte). En otras
provincias ya hay proyectos antitabacos en tratamiento en las respectivas legislaturas.
Muchas veces son los propios municipios los que encaran las prohibiciones de fumar en todos los espacios
públicos y en lugares cerrados de acceso público, P.ej.,en la ciudad de Bahía Blanca, de la Pcia., de Buenos
Aires, por Ordenanza 10095/07 de esa Ciudad. Esta restricción o veda antitabaco ha encontrado eco en esta
provincia, que terminó sancionando el decreto 1626, publicado en el Boletín Oficial Provincial el 16/09/09,
disponiendo que no se puede fumar en ningún edificio público ni en ámbitos de trabajo en general, lugares
privados con acceso al público ni en medios de transporte de la órbita provincial. Los responsables que
infrinjan la ley serán sancionados con multas, y su producido será repartido por mitades entre las comunas y la
provincia, sin embargo, esta ley carece de operatividad.
viii) Moralidad pública.
Como la moral tiene que ver con la conducta humana, lo que se previene y recrimina son los actos contrarios a
la ley, y no aquello que pertenece a la esfera privada de las personas. En este sentido, el art. 19 de la
Const.,Nacional dice: Las acciones privadas de los hombres que de ningún modo ofendan al orden y a la moral
pública, ni perjudiquen a un tercero, están sólo reservadas a Dios, y exentas de la autoridad de los
magistrados, de modo que, su exteriorización pueda lesionar el sentimiento religioso o ético colectivo
poniendo en riesgo el bien común.
Las prohibiciones decretadas, especialmente por los municipios, no se dirigen de ordinario a las viviendas, sino
a locales destinados a ciertos usos comerciales, con relación a la causa petendi de su instalación o su
subsistencia, y aunque hayan sido habilitados. P.Ej.: “El titular o responsable de un establecimiento comercial
que brinde acceso a internet deberá instalar en todas sus computadoras que se encuentren a disposición del
público, dispositivos que impidan el acceso a páginas con contenido pornográficos. Dicho dispositivo deberá
activarse cundo los usuarios del servicio de internet sean personas menores de 18 años”. El incumplimiento de
las obligaciones impuestas es sancionado con multa,[85]alcanzando la prohibición a aquellos hoteles por horas
o menores fracciones de tiempo, llamados de distintas maneras: albergues, posadas, alojamiento, etc., según
las diferentes normativas, u otros establecimientos por el estilo, cercanos, p. ej. a menos de doscientos
metros de las escuelas de primera o segunda enseñanza, ya sean públicas o privadas, o de las Iglesias
incluyendo a los ubicados cerca de una plaza pública.[86]En otro orden, indistintamente cuando se trate de
locales que fabriquen elementos que se utilizan en servicios funerarios, como fábrica de ataúdes, urnas,
coronas, marmolerías fúnebres, u otros análogos, no podrán funcionar a menos de 150 mts., de los límites
exteriores de establecimientos médicos, como lo estatuye, para dar un ejemplo, el numeral 7.3.8.1, del
Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.
ix) Preservación histórica y cultural.
La preservación histórica y cultural corona nuestra identidad nacional. Nuestro patrimonio arquitectónico, al
igual que lo que ocurre en otros lugares del mundo, forma parte no sólo de la cultura sino de la memoria
colectiva. Muchas ciudades de la Argentina -que tiene una extensión territorial (continental) de 2.791.810
Km.2, más las islas del Atlántico Sur y el Sector Antártico que totalizan 969.464 Km.2- poseen construcciones
muy antiguas, y de diversos estilos arquitectónicos, V.gr.,las del norte: Salta, donde en algunos de sus barrios
el poder municipal exige que se mantengan los estilos, colonial, neo-colonial, sevillano, español o plateresco,
entre otros.
El Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, edic., act., al 31/12/ 2002, legisla
en su art. 10.1.6, Inmuebles que posean para la ciudad valor patrimonial, diciendo que la Secretaría elaborará
un registro de bienes catalogados en todo el ámbito de la Ciudad, conformen o no áreas de protección
histórica, (APH) a partir de su valoración patrimonial. En ellos serán de aplicación los grados de protección
edilicia, los instrumentos de gestión y los incentivos establecidos en esta sección. A su vez cualquier
propietario de un inmueble que posea valor patrimonial, oficialmente reconocido o no, podrá requerir su
catalogación y el dictado de normas APH particulares para la parcela de que se trata, las que integrarán un
convenio urbanístico celebrado con el objetivo de salvaguardar dicho patrimonio. Este convenio, elaborado por
la Secretaría será suscripto entre el propietario y el Jefe de Gobierno y elevado al Poder Legislativo, para su
aprobación o rechazo. Será de aplicación supletoria lo previsto en el Art. 8.4.4. La Secretaría deberá: 1)
Reconocer como previo a la elaboración de las normas, el valor patrimonial del bien y determinar los grados de
intervención aceptados para su puesta en valor, para lo cual requerirá opinión del Consejo Asesor de Asuntos
patrimoniales. 2) Proponer alternativas de compensación de la carga que pueda significar la protección
buscada. La compensación podrá contemplar la transferencia de la capacidad constructiva de la parcela a otra
u otras parcelas en tanto se cumplan los siguientes requisitos: la parcela o parcelas receptoras no se
encuentren emplazadas en distritos APH, AE y/o U; Las construcciones en la parcela o parcelas receptoras no
podrán superar las normas de tejido de su distrito de zonificación. No podrá superarse en más del treinta por
ciento (30%) el valor fijado para su distrito de zonificación. La transferencia de capacidad puede reservarse en
cabeza del titular del dominio del bien catalogado como de un crédito que constará inscripto a su nombre en
un registro público especial que la Secretaría llevará a estos efectos vinculado con el registro de bienes
catalogados. El crédito por reserva de capacidad constructiva podrá ser cedido en todo o en parte, según las
previsiones del Tít. IV de la Secc. III del Libro II del C. Civil, mientras no se hubiese agotado. En dicha
transferencia ambas partes deberán ceder, cada una, un 10 % de la valuación fiscal respectiva de la capacidad
constructiva o edificabilidad objeto de la transacción a favor del FEREC. En el caso de ser las parcelas del
mismo propietario, la retención no será de aplicación. Defínese como capacidad constructiva trasferible (CCT)
a la superficie que resulta de la diferencia entre la capacidad constructiva o edificabilidad permitida de la/s
parcelas en la cual se encuentra/n el/los inmueble/s a catalogar o proteger y la superficie construida
existente en la/s parcela/s en el momento de la catalogación. El remanente de la CCT será directamente
proporcional al nivel de catalogación del bien en la siguiente forma: protección integral 100% CCT, protección
estructural 80% CCT, protección cautelar 60% CCT.
En la Ciudad de Buenos Aires, P.Ej., la Avenida de Mayo, conserva sus características constructivas de estilo
español, resultando obligatorio que se lo mantenga; como ocurre a la par con la Recova -reminiscencia de la
época colonial- en las Avenidas Paseo Colón y Leandro N. Alem.
Los hay clásicos e inclusive hasta modernos, con una riqueza histórica y cultural digna de rescatar y amparar al
componer la preservación del patrimonio urbano, para que no sean derruidos en aras del progreso, como
sucedió -por evocar un caso conmovedor- con el edificio emblemático del Banco Español, calle Reconquista
200, en pleno centro bancario y con otras magníficas construcciones de la Ciudad de Buenos Aires. Justamente
en esta última, existen inmuebles que requieren singulares cuidados y áreas de protección histórica, que
deberían ser incrementadas abarcando varias manzanas o zonas enteras,-como los barrios de Montserrat,
Catedral al Sur, San Telmo, Flores, entre otros, delimitados por las calles que se consignan en las respectivas
reglamentaciones municipales-que parten de la ordenanza de la Ciudad de Buenos Aires 37617/82, cascos
históricos que hay en ciudades de otros países, pero que son venerados y preservados a ultranza, o bien
edificios, que son en general propiedades privadas, pero los hay del dominio público, que por su valor
arquitectónico, en razón de la historia que representan, o porque allí nació o vivió en determinado momento
una personalidad notable, o cara para nuestra historia, necesitan ser preservados al formar parte del acervo
de la ciudad, y más aún al ser declarados en muchas ocasiones de provecho cultural, y hasta considerados -en
ciertos casos- como monumentos históricos con un destino determinado, museo, centro educativo, u otro
símil, e incluidos posteriormente en la ley de expropiación respectiva, nacional, provincial u ordenanza
comunal. Los dueños de esos bienes tienen la obligación de preservarlos, manteniendo sus fachadas, que se
van deteriorando con el paso del tiempo, produciendo rajaduras, filtraciones, y hasta desprendimientos de
molduras, techos, patios y habitaciones, conservando los elementos de origen según su estado, hasta túneles si
los hubiere, todo a costo de aquéllos, que muchas veces no están en condiciones de asumir; aunque,
generándoles -a veces- algunas preeminencias, como la reducción o exención de gravámenes, tasas y
contribuciones, e inclusive del impuesto de sellos a la escritura traslativa de dominio, dado que el objeto del
negocio jurídico allí instrumentado, como ser una compra-venta de un inmueble declarado monumento
histórico nacional, se encuentra afectado por restricciones al dominio que tienden a conservarlo. Amén de la
disminución de pagos de derechos municipales de construcción, para poder realizar adecuadas refecciones o
restauraciones previamente autorizadas. Si sobreviniere su expropiación, el dueño estará facultado a percibir -
entre otros- el rubro valor histórico como una compensación dentro del rubro indemnizatorio que se les abone,
si fuere en el ámbito nacional, al no prohibirlo la Ley nacional N° 21499, como sí lo hacía su anterior 13264.
Consecuentemente, los propietarios no pueden resistirse a su cumplimiento, bajo apercibimiento de volver las
cosas a su estado anterior, y aplicarles las multas consiguientes, por ejemplo, si un municipio prohibió alterar
la fachada de un edificio por razones históricas, y su dueño no cumplió la orden, puede ser sancionado
doblemente: por un lado, con su reconstrucción -si es posible- y por el otro, pecuniariamente, por el daño
material y moral ocasionado. En este orden, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sancionó el
05/12/2013 la ley 4830, publicada en el B.Oficial el 20/01/2014, estableciendo el régimen de penalidades para
la protección del Patrimonio Cultural de la Ciudad de Buenos Aires. Amén, de haberse incurrido en un ilícito
penal y tener que responder en consecuencia.
Se puede promover un amparo con arreglo a la ley 16.986, demandando la protección de cada uno y todos los
intereses que afecten de manera individual o colectiva a cualquier persona física o jurídica que integre la
comunidad, con la finalidad de impedir la demolición de una construcción declarada de interés nacional, si el
actor está legitimado en los términos del art. 43 de la Const.,Nacional.
En otros países los bienes que integran el patrimonio histórico nacional, no pueden ni siquiera ser enajenados
sin la previa autorización de la autoridad de aplicación. En este orden, en España, no se “podrán enajenar
inmuebles ni objetos artísticos, arqueológicos o históricos de una antigüedad que entre los peritos en la
materia se considere mayor de cien años, cualquiera sea su clase y valor”, no consintiendo “el derribo ni la
realización de obras sin la aprobación oficial”.[87]
Dentro de este tipo de prohibiciones legales, están las vinculadas con descubrimientos de restos fósiles -sobre
todo en nuestra Patagonia- muy comunes y trascendentes; los trabajos que se realicen en los yacimientos
arqueológicos cuya protección concuerda con la clasificación de bienes públicos, que determina el inc. 9 del
art. 2340, Cód. Civil, para las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico, y que
no pueden sacarse del país sin permiso oficial.
Afortunadamente, en aras de la preservación histórica y la cultura nacional se están favoreciendo cada día
más bienes de nuestro país, incluyendo hasta los adoquinados y empedrados que quedan de algunas calles. Es
que sinó de qué manera vamos a preservar la identidad cultural de aquello que todavía no se ha depredado. A
modo de ejemplo, señalamos las siguientes leyes. Ley general del ambiente N° 25.675. En la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, ley 26.365: Declárase Bien de Interés Histórico Arquitectónico Nacional al edificio "Casa de
estudios para artistas de Buenos Aires", Ley 26.366: Declárase Bien de Interés Histórico Arquitectónico
Nacional al edificio "Usina Pedro de Mendoza de la Compañía ex Italo Argentina de Electricidad de Buenos
Aires".Ley 26.367: Declárase Monumento Histórico Nacional al edificio donde funciona el Instituto Nacional
Juan Domingo Perón de Estudios e Investigaciones Históricas, Sociales y Políticas. Decreto del Poder Ejecutivo
Nacional 654/2008, declarando sepulcro histórico al mausoleo del ingeniero Jorge Alejandro Newbery,
fundador de la aviación civil y militar de la República Argentina, ubicado en el Cementerio de la Chacarita,
(antes Cementerio del Oeste), debiéndose practicar las inscripciones correspondientes en los Registros
Catastrales y de la Propiedad. Ello porque ya se había dictado la ley 12665 por la que se creó la Comisión
encargada de llevar un registro Nacional de Museos y Lugares históricos del país, declarando a otros numerosos
bienes con la tipología de: Patrimonio Artístico Cultural y Natural, Monumento Histórico Nacional, y Lugar
Histórico Nacional.[88]También resultan salvaguardados aquellos bienes Catalogados como Singulares de la
Ciudad de Buenos Aires.
El art. 41 de la Const.,Nacional, reformada en 1994, dispone que las autoridades proveerán a la preservación
del patrimonio cultural, y no puede caber duda que este último incluye al patrimonio histórico. Es cardinal
este derecho de gozar del patrimonio histórico y a la vez deber de los habitantes y autoridades de preservarlo,
y es por eso que la República Argentina suscribió la Convención internacional sobre la Protección del
patrimonio mundial, cultural y natural que fue ratificada por ley 21836.
En aras de tutelar edificios y conjuntos urbanos públicos y privados históricos con valor patrimonial de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires (se estima en unos 3600), la legislatura local dictó la ley 2548/2009
impidiendo que sea modificado o demolido sin previa autorización del CAAP, acrónimo del Consejo Asesor de
Asuntos Patrimoniales, todo inmueble representativo construido o con planos aprobados antes del 31 de
diciembre de 1941.
En nombre del modernismo y de aplicaciones abusivas del derecho de propiedad, fueron devastados
numerosísimos inmuebles y hasta áreas históricas, algunas de ellas que databan desde la época Colonial. El
Cabildo de la Ciudad de Buenos Aires de 1810 fue mutilado, y reconstruido parcialmente, y la Casa de
Tucumán, Provincia del mismo nombre, donde se juró la independencia en 1816, ha sido totalmente demolida
y sólo tenemos una réplica de la original. Se ha destruido gran porción de la Ciudad de Buenos Aires, llamada
en su momento la Paris de América del Sur, con indiferencia de las autoridades de turno.
A fin de impedir que se lleguen a derruir edificios emblemáticos que integran el patrimonio cultural y
consagrar un daño irreparable, entendemos que la tutela individual y colectiva se encuentra relacionada con la
rápida promoción de un juicio de amparo en resguardo de los “derechos de incidencia colectiva”, cuya
legitimación activa le corresponde primordialmente al Defensor del Pueblo, arts. 41 y 43 de la Const.,
Nacional, y arts. 14, 26 y 27 de la Const.,de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, sin perjuicio del dictado
previo de una urgente medida cautelar de no innovar judicial sobre el bien en cuestión.
x) Defensa y seguridad nacional.
En aras de un beneficio superior, como es la seguridad, las limitaciones a la propiedad proceden de ordinario
de diversas disposiciones nacionales, como -entre otras tantas- la primigenia ley de ferrocarriles N¨ 2873 del
18/01/1891, prohibiendo a menor distancia de cinco metros de la vía, dar salida a los muros o cierres que se
construyan, y hacer depósitos o acopio de frutos, materiales de construcción y cualesquiera otros objetos, y a
menor distancia de doce metros hacer plantaciones (arts 57 y 58). La ley de creación de “zonas de seguridad”
o estratégicas en todo el territorio de la Nación, que pueden corresponder a lugares de frontera o no,
restringen para los extranjeros tanto ciertos derechos reales, como personales, pese a que el principio general
constitucional es la igualdad total entre nacionales y extranjeros, pero claro está, conforme las leyes que
reglamentan su ejercicio. No de otra forma, el Decreto-Ley N° 15345/44, ratificado por Ley N° 12.913,
preceptúa en su art. 4º: Declárase de conveniencia nacional que los bienes ubicados en la zona de seguridad
pertenezcan a ciudadanos argentinos (....) Igualmente podrá exigir que la venta, transferencia o locación de
los bienes situados en ciertas zonas de seguridad o fronteras, no se realice sin obtener antes la conformidad de
la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad respecto a la persona del adquirente o locatario. “La mencionada
prohibición configura una incapacidad de derecho y esos inmuebles ubicados en zonas de seguridad no podrán
ser adjudicados por extranjeros por ninguna vía, ni por actos entre vivos, ni por disposición de ultima
voluntad, ni por prescripción”.[89]A este tenor, la ley 14027, sancionada el 06/07/1951, impone diversas
restricciones a los propietarios, u ocupantes de inmuebles rurales limítrofes con las fronteras de la Nación, ya
fueren, terrestres, fluviales o marítimas, permitiendo el franco acceso a los puntos de comunicación
internacional, y el libre desplazamiento de las autoridades nacionales: Gendarmería, Prefectura Naval, y
Policía Federal, en defensa integral de las extensas fronteras de la Argentina, cediendo en favor de tales fines
superiores, el amparo constitucional y legal de la inviolabilidad del domicilio (art. 18, Const.,Nacional, y 150
del C.Penal).
Estas prohibiciones para extranjeros y entidades extranjeras, son comunes, mutatis mutandis, en otros países,
p. ej. en España “las fincas rústicas situadas en cualquier lugar del territorio nacional exige autorización
gubernativa para su transmisión a favor de extranjeros, por cualquier título, cuando su cabida es superior a
cuatro hectáreas de regadío o a veinte de secano, o cuando siendo de cabida inferior completen extensiones
superiores unidas a las que ya pertenezcan a quienes pretenden adquirirlas”.[90]
El derecho de propiedad es inviolable, en tanto y en cuanto su ejercicio no obste al bien común, fundamento
de todo derecho individual, y por ende, anterior y superior a ellos.[91]
xi) Estado de necesidad.
La autoridad administrativa en ejercicio del poder de policía, tiene la facultad de ingresar a una propiedad
privada de manera temporánea, en caso de necesidad urgente, como en una inundación, explosión, terremoto,
incendio o para evitar su propagación, u otras catástrofes.
La llamada emergencia económica con las leyes de agio y especulación, para impedir y sancionar el
acaparamiento de mercaderías u otros productos básicos, o que se destruyan ciertos productos para elevar sus
precios. Mismamente, la polémica ley de abastecimiento, 20680/74, en su art. 2 inc., c -único que rige
actualmente- otorga facultades al Poder Ejecutivo Nacional para “dictar normas que rijan la comercialización,
intermediación, distribución o producción”, pudiendo hasta fijar precios mínimos y máximos, y “prohibir o
restringir la exportación cuando ello sea necesario”, y para asegurar el abastecimiento hasta “intervenir
temporalmente, para su uso, explotaciones agropecuarias, forestales, mineras, pesqueras; establecimientos
industriales, comerciales y empresas de transportes”, con sanciones de multa y penas de prisión. Pese a haber
sido derogada por Decr. 2284/91 -conocido como de desregulación económica- después de ratificada por el
Congreso de la Nación, fue dejada parcialmente vigente por la ley 24307, a pesar de las críticas que ha
conllevado tal procedimiento.[92]
El decomiso de una cosa mueble, a través de la policía aduanera, V.gr.,si se pretende sacar dinero del país sin
declarar, o excediendo la cantidad autorizada, bastando para su procedencia la infracción formal de la norma.
xii) Derivadas de la función social del contenido del derecho de propiedad.
Tiene que haber un mejor control del Estado, lato sensu, a través de las limitaciones y una mayor obediencia a
las leyes por los propietarios, para cumplir la función social que hoy tiene la propiedad -incluso de los bienes
de producción- reconocida constitucionalmente y en las cartas fundamentales de muchas provincias, y
Proyectos de ley, como el Anteproyecto de Reforma al Código Civil Argentino de 1954,[93]que si bien mantiene
el art. 2611, C. Civil, variando su redacción sólo con el agregado del vocablo “primordialmente”, declara en la
nota explicativa, que se han introducido normas inspiradas en el concepto de la función social de la propiedad.
Entonces, a los condicionamientos relativos al dominio, hay que sumarles los surgidos del sentido social que la
propiedad debe cumplir, como lo vemos en la legislación comparada: “No otra es la idea que recoge el art. 33
de la Constitución Española al reconocer el derecho de propiedad privada, siendo la función social de este
derecho la que delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes”.[94]
Soportando la Argentina una seria crisis habitacional, y centrándose nuestro C. Civil sobre la propiedad,
paradójicamente el Proyecto de Código Civil y Comercial de 2012, nada dice sobre la función social de la
propiedad.
El fenómeno de la función social de la propiedad privada, ha sido observado por la Iglesia.[95]Asimismo,

cuando Juan Pablo II,[96]ha enseñado que sobre toda propiedad privada “grava una hipoteca social”, y más
tarde en la encíclica “Laborem Excercens” (Trabajo Humano) de 1981, al abordarla, entendida “en el contexto
más amplio del derecho común de todos a usar los bienes de la creación, como subordinada al uso común, al
destino universal de los bienes”, y reiterando que la tradición cristiana nunca ha sostenido el derecho de
propiedad como intocable.
El hombre “puede poseer y disponer de los bienes materiales; pero éstos ya no son de la misma naturaleza de
su libertad y tienen que estar sometidos a las leyes que buscan el bien común y realizan la función social de la
propiedad”.[97]“La subsistencia de la propiedad privada con función social es compatible con otras formas de
dominio”.[98]
En la carta encíclica Populorum Progressio (El desarrollo de los pueblos) de Paulo VI, de 1967, prosiguiendo con
el proceso de renovación de la Iglesia iniciada por Juan XXIII, y siguiendo la línea marcada por el Concilio
Vaticano II, se expresa que “La propiedad privada no constituye un derecho incondicional, y no debe jamás
ejercitarse con detrimento de la utilidad común (núm. 23), sin límites ni obligaciones sociales
correspondientes”(núm. 26).
La Conferencia Episcopal Argentina, XIII Asamblea Plenaria del 9/05/1981, Iglesia y Comunidad Nacional, núm.
147, declaró :”La propiedad no puede ser incontrolada, ni tampoco como reacción abolida”.
Aunque, no provenga directamente del magisterio pontificio, pero no por ello exento de valor doctrinario
episcopal reconocido tradicionalmente por la Iglesia, se trae a colación el documento surgido del Concilio
Vaticano II, del año 1965 -cuyo antecedente es el concilio ecuménico anunciado en 1959 por Juan XXIII para
promover la unión de los cristianos de las diversas iglesias- que elaboró su Constitución Pastoral Gaudio et
Spes, (El Gozo y la Esperanza), de la 2da.,parte que comprende un Proemio y cinco Capítulos, del Nº III, La
vida económica y social, se puede resumir: “A la autoridad pública toca, impedir que se abuse de la propiedad
privada en contra del bien común. La misma propiedad privada tiene por su misma naturaleza, una índole
social, cuyo fundamento reside en el destino común de los bienes, y cuando lo social es descuidado, la
propiedad muchas veces se convierte en ocasión de ambiciones y graves desórdenes, hasta el punto de que se
da pretexto a sus impugnadores para negar el derecho mismo” (núm. 71).
6. Características de las restricciones en interés público.
Al ser variables y constantes las necesidades del interés colectivo, su determinación legal es meramente
enunciativa, y regidas siempre por el derecho administrativo, como se dilucida al principio de la señalada nota
al art. 2611, Cód. Civil, tales restricciones al dominio privado en interés público “son extrañas al derecho
civil”. Las restricciones en interés público tienen las siguientes características: i) Son genéricas: dado que
rigen para todos los propietarios en igualdad de condiciones, por ser indefinidos los interesados; en tanto,
están dirigidas a la comunidad toda, a cosas o bienes indeterminados, pero que necesariamente serán
precisadas en el momento que tengan que aplicarse. ii) Actuales: en razón de que constituyen limitaciones
normales y permanentes de la propiedad. iii) Constantes: su existencia es perenne, dada su razón de ser. iv)
Imprescriptibles: constituye una potestad del Estado-nacional, provincial o municipal- imponerlas en cualquier
momento, y no un derecho, por eso no pueden extinguirse por el no uso, ni pueden ser objeto de prescripción.
Ergo, “Las potestades no se prescriben, los derechos pueden prescribirse”.[99] v) No se indemnizan: al ser una
condición normal del ejercicio de la propiedad y una carga general, sin implicar agravio alguno para el
sujeto[100]salvo que se haga “una torcida aplicación de las normas que imponen la restricción, o se destruya
arbitrariamente el derecho mismo”[101]o por haber incurrido el Estado en un comportamiento negligente, o
culpable, que haya producido un daño sobre la cosa (art. 2311), o un bien (art. 2312). Procedería el reclamo
indemnizatorio si lo restringente configurara un grave detrimento al derecho de propiedad, como lo tiene
decidido la jurisprudencia: “Los perjuicios ocasionados por la ejecución de una obra pública deben ser
indemnizados por el poder que ordenó su ejecución, no porque haya existido culpa o negligencia, sino porque
el beneficio común que se produce mediante la realización de dicha obra no debe ser obtenido en medida
alguna a costa del patrimonio ajeno”.[102] vi) Son ejecutorios: por eso no son procedentes los recursos
administrativos para intentar su suspensión, ni enervar su cumplimiento, ni la interposición de acciones
derivadas de los procesos posesorios, como interdictos, o petitorios con acciones reales, como la negatoria.
vii) Operativas: como corolario resultan inmediatamente operantes, al tener el sello del “acto”, como sería la
decisión de una comuna respecto de un inmueble, para que el dueño modifique la fracción superior de las
verjas del frente de su casa al poseer salientes dobladas hacia la vereda, traspasando la línea municipal e
invadiendo su espacio aéreo, a guisa de lo establecido en la reglamentación municipal, bajo apercibimiento de
efectuarlo el municipio, por cuenta y a costo del dueño, o del “hecho” a través de una directa ejecución
física. P Ej., colocación de una placa recordatoria de un acontecimiento histórico en el frente de una
determinada casa; o bien, al haberse puesto una barrera en una calle deduciendo que se la ha querido cerrar
al tránsito, y todos esos “actos” o “hechos” provenientes del poder administrativo.[103]Previa constitución en
mora, en su caso, poseen fuerza ejecutoria propia; al no requerir la autoridad administrativa provincial,
comunal, del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o de la Nación, la autorización de otro poder,
para decidir y ejecutar una norma. viii) Ilimitadas en su número. Serán tantas como haya necesidades de
imponerlas. ix) Legitimación activa. La legitimación para accionar en estos casos de restricciones en interés
publico, la tiene cualquier habitante, conforme lo prevé el art. 14, 2do. párr., Const.,de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires, si se ven afectados intereses colectivos, como sería la protección del medio ambiente, entre
otras circunstancias, por ser más amplia esta legitimación, que la acordada por la Const.,Nacional en el art.
43, que la acota al afectado, pese a que en su art. 41, prevé que todos los habitantes gozan del derecho a un
ambiente sano (...) y tienen el deber de preservarlo.
------------------------------------------------------
[1] Este trabajo fue el punto de partida para la elaboración de la ponencia presentada en las XXIV Jornadas de
Derecho Civil, Facultad de Derecho, UBA, Buenos Aires, 26, 27 y 28 de Septiembre de 2013, con el título:
Limitaciones al dominio.
[2] Prof. Titular Ordinario Consulto de Derecho Civil IV
[3] Goicoechea, Cesáreo. Diccionario de citas, A. Young. “Travels in France”, 2da. ed., Labor SA, Barcelona
1962, p. 561
[4]Lafaille, Héctor. Derecho civil, Tratado de los derechos reales, Tomo III, Vol. I, Ediar, Buenos Aires, 1943, p.
228.
[5]Chaneton, Abel. Historia de Vélez Sarsfield, Cap. X, Valoración del Código Civil, Eudeba, Buenos Aires,
1969, p. 425.
[6]Borda, Guillermo A., act. por Borda, Delfina M. Manual de derecho civil. Reales, 6ª. ed., La Ley, Buenos
Aires, 2008 p. 148, núm. 195.
[7]Zavala Rodríguez, Carlos J., El derecho de propiedad. Los criterios de Vélez. El Derecho, 28-969, pp. 856-
857.
[8]Papaño, Kiper, Dillon, Causse. Derechos reales, Astrea, t. 1, Buenos Aires, 2004, p. 317.
[9] Javoleno: ley 202, Regla de Derecho, Libro L. tit. XVII, del Digesto omnis definitio in jure civili periculosa
est.
[10]Bibiloni, Juan A. Anteproyecto de reformas al Código Civil Argentino, III, Derecho Reales, Valerio Abeledo,
Buenos Aires, 1930, p. 169.
[11]Borda, Guillermo A. Tratado de derecho civil. Derechos reales, t. I, Perrot, Buenos Aires, 1975, p. 228,
núm. 259.
[12]Gatti, Edmundo. “Propiedad y Dominio”, en Revista Lecciones y Ensayos, Facultad de Derecho y Ciencias
Sociales de la Universidad de Buenos Aires, Nº 24, Buenos Aires, año 1962, p. 38.
[13]Valdés Horacio, y Orchansky, Benito. Lecciones de derechos reales, I, Lerner, Buenos Aires, 1969, p. 182.
[14]Salvat, Raymundo M, act. por Argañarás, Manuel J. Tratado de derecho civil argentino. Derechos reales, 5ª
ed., t. II, Tipográfica Editora Argentina, Buenos Aires, 1962, pp. 13 y 17, núms. 601 y 606.
[15]Machado, José O. Exposición y comentario del código civil argentino, t. VII, Talleres Gráficos Argentinos,
Buenos Aires, 1928, p. 5, núm. 730
[16]Árraga Penido, Mario O. Dominio. La relatividad del carácter absoluto en el Código Civil y los Documentos
Pontificios. Ponencia presentada el 10/12/1981, Buenos Aires, en las Jornadas XXV Aniversario sobre el
Derecho y la Justicia en los Documentos Pontificios, 1956-1981, en la Facultad de Ciencias Jurídicas de la
Universidad del Salvador.
[17]Ossorio y Florit, Manuel Enciclopedia Jurídica Omeba, T. VII, Driskill, Buenos Aires, 1996, p. 174, Voz
Derecho Foral.
[18]Código Civil Español. Art. 5º. Ley de bases del 11 de mayo de 1888.
[19]CNCiv. Sala B, 11/04/1978, “Risso, Carlos A. c/ Linch de Lorenzo, Zunilda A.”, del voto del Dr. Alfredo Di
Pietro, La Ley,1978-C-111.
[20]Facco, Javier H., “La teoría de los actos emulativos”, La Ley, 2008-F-1073.
[21]Aubry et Rau, Charles, et Frédéric Ch. Cours de droit civil Français, cinquième édition, tome deuxième,
París, Marchal et Billard, 1897, & 190, p. 256, n. 1.
[22]Salvat, Raymundo M, act. por Argañarás, Manuel J. Ob., cit.
[23]Allende, Guillermo L., con la colaboración de Fazio de Bello, Marta, “Los Códigos Españoles como fuentes
de nuestro Código Civil”, La Ley, 1981-C-1015.
[24]Ripert, Georges et Boulanger, Jean, Tratado de Derecho Civil, T. VI, Trad., de García Daireaux, Delia, La
Ley, Buenos Aires, 1965, p. 89.
[25]Highton, Elena, I. Dominio y Usucapión, 1ra. parte, Hammurabi, Buenos Aires, 1983, pp. 19-20, núm. 27.
[26]Peña Guzmán, Luis A. Derecho civil. Derechos reales, II, Tipográfica Editora Argentina, Buenos Aires, 1975,
p. 12.
[27]Aubry et Rau, ob., cit, pp. 255-256.
[28]Adrogué, Manuel I. El derecho de propiedad en la actualidad, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1991, pp. 147-
148.
[29]Puig Brutau, José. Fundamentos de derecho civil, t. III, 2da. ed. V. I, Bosch, Barcelona, 1971, p. 169
[30]Adrogué, Manuel I, ob,.cit, pp. 144-145.
[31]Valdés, Horacio, y Orchansky, Benito, ob.cit., p. 182.
[32]Highton, Elena I., ob.cit., pp. 40-41, núm. 48.
[33]Salerno, Marcelo U,-Lagomarsino, Carlos A. Código civil comentado, Heliasta, Buenos Aires, 1991, p. 9,
com. al art. 2.
[34]CSJN, "Ekmekdjian Miguel Angel c/ Sofovich Gerardo y otros” E.64.XXIII, Jurisprudencia Argentina, 1992-III-
199.
[35]CSJN, "Fibraca Constructora SCA c/ Comisión Técnica Mixta de Salto Grande", Jurisprudencia Argentina,
1993-III-471.
[36]Cabanellas, Guillermo. Repertorio Jurídico, Vocabulario jurídico latino, Bibliográfica Argentina, Buenos
Aires, 1959, p. 194 núm. 7926.
[37]CSJN, 12/03/1996, caso "Paris Video Home SA c/ Societe per Azioni Commerciale Iniziative Spettacolo
(SACIS)" Jurisprudencia Argentina, 1996-III-18.
[38]Sagües, Néstor P., “Jurisdicción internacional y jurisdicción nacional”, La Ley, 1986-B-1015.
[39]Código Civil Suizo, Du 1907, Etat 1976, “Le propriétaire d’une chose a le droit d’en disposer librement,
dans les limites de la loi”.
[40]Adrogué, Manuel I, ob, cit, p. 105, núm. 121.
[41]Mariani de Vidal Marina. Curso de derechos reales, I., Víctor P. de Zavalía, Buenos Aires, 1974, p. 224.
[42]Salvat, Raymundo M., act. por Argañarás, Manuel J. Ob.,cit, p. 61, núm. 622.
[43]Borda, Guillermo A. Tratado de derecho civil. Derechos reales, t. I, Perrot, Buenos Aires, 1975, pp. 228-
229, núms. 259-260.
[44]Palumbo, Carmelo E. Guía para un estudio sistemático de la Doctrina Social de la Iglesia, t. III, EDUCA,
Buenos Aires, 1987, p. 36.
[45]Valdés, Horacio, y Orchansky, Benito, ob.,cit., p. 181.
[46]Lafaille, Héctor, ob.,cit.,p. 378, nota 3.
[47]Clerc, Carlos M. “El derecho de dominio y sus modos de adquisición”, Ábaco de Rodolfo Depalma, Buenos
Aires, 1982, parágr. 21, B), p. 61.
[48]Salvat, Raymundo M, act. por Argañarás, Manuel J. Ob.,cit, p. 34, núm. 627.
[49]Adrogué, Manuel I. ob., cit., p. 131.
[50]Sánchez de Bustamante, Miguel. La propiedad, Valerio Abeledo, Buenos Aires, 1947, p. 9.
[51]Puig Brutau, José, ob.,cit, p. 160.
[52]Hernández Gil, Antonio. La función social de la posesión, Alianza Editorial, Madrid, 1969, p. 171.
[53]Árraga Penido, Mario O, “La garantía mobiliaria”, en Sistema Argentino de Informática Jurídica (SAIJ),
mayo de 2004. website www.saij.jus.gov.ar.
[54]Villegas Basavilbaso, Benjamín. Derecho administrativo, t. 6, TEA, Buenos Aires, 1951, p.41
[55]Laquis, Manuel A. Derechos reales, t. IV, Depalma, Buenos Aires, 1984, p. 4.
[56]Ossorio, Manuel. Diccionario de ciencias jurídicas políticas y sociales, Buenos Aires, 1999, Heliasta, pp. 582
y 879.
[57]Sánchez de Bustamante, Miguel., ob.,cit., p. 9.
[58]Marienhoff, Miguel S. Tratado de derecho administrativo, t. IV, 3ª ed., Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1980,
pp. 22-23, núm. 1238.
[59]CSJN, 24/04/1922, “Ercolano c/ Lanteri de Renshaw s/consignación” Fallos: 136-161
[60]Ventura, Adrián R., “La jerarquía de derechos y la doctrina de la Corte Suprema” con cita de Ekmekdjian,
Miguel, A, La Ley, 1990-C-879
[61]CNCiv., Sala G, 13/04/1981, “Bianchi, Jorge y otro c/ Municipalidad de la Capital”, Jurisprudencia
Argentina,l981-IV-síntesis, núm. 5232.
[62]Molinario, Alberto D. Del derecho registral y del derecho registral inmobiliario, Buenos Aires, 1971, p. 18.
[63]Highton, Elena I. Ob.,cit, pp. 91-92, párr. 122.
[64]Marienhoff, Miguel S., ob. cit. t. IV, pp. 28-29, núm. 1241.
[65]Segovia, Lisandro. El Código civil de la República Argentina, con su explicación y crítica bajo la forma de
notas, tomo segundo, com. al art. 2613 de su numeración, correspondiente al art. 2611, Imprenta de Pablo E.
Coni, Buenos Aires, 1881, p. 112.
[66]Marienhoff, Miguel S., ob.,cit., t. IV, p. 27, núm. 1240.
[67]Papaño, Kiper, Dillon, Causse, ob.,cit., p. 216; en parecido sentido véase Laquis, Manuel A., ob.,cit., p.
18.
[68]CNCiv. Sala C., 03/05/984, “Agesta, Agustín G y otros c. Municipalidad de la Capital, La Ley, 1984-C-609.
[69]Marienhoff, Miguel S., ob., cit., t. IV, pp. 23-24, núm. 1239.
[70]Salvat, Raymundo M., act. por Argañaras, Manuel J. Ob.,cit,p. 326, núm. 1057.
[71]Bielsa, Rafael. Principios de derecho administrativo, 3ª ed., Depalma, Buenos Aires, 1963, p. 373, núm.
211.[72]Bielsa, Rafael., ob.cit.,p. 835, núm. 488.
[73]Marienhoff, Miguel S. ob., cit., t. I, p. 318, núm. 83.
[74]Bielsa, Rafael., ob.,cit., p. 833, núm. 486.
[75]CNCiv. Sala D, 03/09/979, “Suriano, María C.” El Derecho, 87-1980-546.
[76]de Andrea, Miguel, Monseñor, Obras Completas, Buenos Aires, 1944, T. II, pp. 57-58.
[77]CNCiv. Sala D, 15/02/973, “Telesud, SA, c. Municipalidad de la Capital”. La Ley, 150-1973-114.

[78]CNCiv. Sala A, 27/07/1984, “Stantic, Elida M. c. Municipalidad de la Capital”, La Ley, 1985-A-119, Doctrina
Judicial, 1985-1-613.
[79]Highton, Elena I., ob. cit., p. 84.
[80]Wolff, Martín. Tratado de derecho civil. Derecho de cosas, III, vol. 1º, 8ª rev. 32ª ed., Trad. por Pérez
González, Blas, y Alguer, José, Bosch, Barcelona, 1936, p. 308.
[81]Cam. Apel. Civ. y Com. Paraná, Sala I, 18/08/1981, “Solari, Ernesto y otra c. Martinez, Carlos A. y otro”, El
Derecho, 96-214
[82]Juzg. 1ª, inst. Civ. y Com. de Morón, 27/10/987, “Raffaele, Dora E. y otro v. Ablin Maderas SCA”,
Jurisprudencia Argentina, IV-726.
[83]Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación de 2012, art. 240: “Límites al ejercicio de los derechos
individuales sobre bienes. El ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes mencionados en las
Secciones anteriores debe ser compatible con los derechos de incidencia colectiva. Debe conformarse a las
normas del derecho administrativo nacional y local dictadas en el interés público y no debe afectar el
funcionamiento ni la sustentabilidad de los ecosistemas de la flora, la fauna, la biodiversidad, el agua, los
valores culturales, el paisaje, entre otros, según los criterios previstos en la ley especial”
[84]Ley pro salud 1799, sanc.,por la legislatura porteña el 29/09/2005, y prom.,por Decr.,1672 del 2/11/2005,
con entrada en vigencia el 25/02/2006.
[85]Incorporación del art. 73 bis a la ley 8031, mediante la ley 13703 del 27/06/2007, publicada en el Boletín
Oficial del 25/07/2007 de la Provincia de Buenos Aires.
[86]CNCiv. Sala B, 15/11/976 “Jaramillo, Soc. en Com por Accs.” El Derecho, 73-427.
[87]Puig Brutau, José. ob.,cit., pp. 282-283.
[88]Rodríguez, Carlos Aníbal, Derecho Ambiental, Patrimonio Cultural e Histórico, La Ley, edic. del
08/01/2014.
[89]Moisset de Espanes, Luis. La prescripción adquisitiva o usucapión, Jurisprudencia Argentina,
Conmemoración de su 80º aniversario 1918-1998, p. 324.
[90]Puig Brutau, José., ob.cit., p. 287.
[91]CSJN, 17/09/1947, “Castellano Inocencio y otros c/ Quintana Aurelio y otro” Jurisprudencia Argentina,
1947-III-686.
[92]Aranovich, Fernando C., “Entre el control de precios y la defensa de la competencia”, La Ley, 2006-E-
1023.
[93]Anteproyecto de Reforma al Código Civil Argentino de 1954, cuya comisión redactora fue presidida por
Llambías, Jorge J.
[94]Diccionario Jurídico Espasa. Espasa, Voz: Limitaciones del dominio,(D.H.) p. 587.
[95]Salleron, Louis. Empresa y propiedad en la Gaudium et Spes, Speiro, Madrid, 1967, p. 9.
[96]Juan Pablo II, Mensaje a la Iglesia de Latinoamérica, Madrid, 1979, pp. 104-105.
[97]Londoño, Carlos María, Libertad y propiedad, Madrid, 1965, pp. 127-128.
[98]Hernández Gil, Antonio, La función social de la posesión, Alianza Editorial, Madrid, 1969, p. 173.
[99]Marienhoff, Miguel S., ob., cit., t. IV, p. 62, núm. 1257.
[100]CNCiv. Sala E, 13/04/983, “Monardes, Hector v. Municip. de la Capital” Jurisprudencia Argentina, 1983-III-
552.
[101]Bidart Campos, Germán J. Manual de Derecho Constitucional, Buenos Aires, 1980 p. 297.
[102]CNCiv. Sala G, 23/09/985, “Valloni, Ricardo F. c. Municipalidad de la Capital”, La Ley, 1987-A-658.
[103]Gordillo, Agustín. Tratado de derecho administrativo, t. I, Machi, Buenos Aires, 1977, Cap. VIII pp. 1 á 12.

Primera Parte (1) : Limitaciones A La Propiedad en Interés Privado y Público

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Primera Parte (1) : Limitaciones A La Propiedad en Interés Privado y Público

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9/4/2020 Limitaciones a la propiedad en interés privado y público.

Limitaciones a la propiedad en interés privado y público

Mario O. Árraga Penido[2]

I. El derecho real de dominio no es absoluto [arriba]

2. El art. 2506, Código Civil Argentino y su nota.

ii) El art. 544, del Código Civil Francés.

iii) Los Romanos.

iv) Los jurisconsultos franceses Aubry y Rau

3. La diversificación de la propiedad es otro factor de negación de lo absoluto del dominio.

Como consecuencia de las desmembraciones, gravámenes, limitaciones u otro constreñimiento de facultades

5. La relatividad del carácter absoluto del dominio en el MERCOSUR

6. Los bienes de consumo y de producción.

7. De los tres caracteres del dominio el esencial es el exclusivo.

Es que, como lo ha remarcado la doctrina clásica, la perpetuidad es inseparable de su naturaleza, pero no

II. De las restricciones a la propiedad [arriba]

En la estructuración clásica de las limitaciones al derecho de propiedad, partiendo generalmente de un

3. Constitucionalidad de las limitaciones al dominio

III. Limitaciones a la propiedad en interés público (regidas por el derecho administrativo) [arriba]

2. Naturaleza jurídica de las limitaciones

3. Fuente de las restricciones

4. Causas determinantes de las limitaciones.

5. Motivaciones de las restricciones en interés público.

ii) Protección de las personas y bienes.

Es objeto fundamentalmente de disposiciones municipales, que precisan las condiciones de la propiedad,

iii) Salubridad e higiene en la población

iv) Defensa del medio ambiente.

v) Orden general y particular del tránsito.

tendidos aéreos de electricidad, telefonía u otros medios de comunicación.

vi) Estética y urbanismo en las construcciones.

vii) Bienestar de los habitantes.

viii) Moralidad pública.

ix) Preservación histórica y cultural.

x) Defensa y seguridad nacional.

xi) Estado de necesidad.

xii) Derivadas de la función social del contenido del derecho de propiedad.

El fenómeno de la función social de la propiedad privada, ha sido observado por la Iglesia.[95]Asimismo,

6. Características de las restricciones en interés público.

[77]CNCiv. Sala D, 15/02/973, “Telesud, SA, c. Municipalidad de la Capital”. La Ley, 150-1973-114.

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