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La Valoracion Inmobiliaria
La Valoracion Inmobiliaria
A RQUITECTUR
LEGAL A
LA VALORACIÓN
INMOBILIARIA
Teoría y práctica
Pere González Nebreda
Julio Turmo de Padura
Eulalia Villaronga Sánchez
Unión de Arquitectos
Peritos y Forenses
de España
COLECCIÓN
ARQUITECTURALEGAL
LA VALORACIÓN INMOBILIARIA
TEORÍA Y PRÁCTICA
Unión de Arquitectos
Peritos y Forenses
de España
CONSEJO EDITORIAL DE LA COLECCIÓN ARQUITECTURA LEGAL
Director
Carlos Alvira Duplá, Presidente de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España (UAPFE)
José M.ª Carreño, Vocal de la Junta Directiva de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España
Luis Antonio Corral Juan, Decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Islas Baleares, Representante del CSCAE
en la Junta Directiva de la UAPFE
Carlos Hernández Pezzi, Presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE)
José M.ª López Dávila, Secretario de la Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España
Paula Montoya, Secretario General del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España
© Pere González Nebreda, Julio Turmo de Padura, Eulalia Villaronga Sánchez, 2006.
© WOLTERS KLUWER ESPAÑA, S.A., 2006.
Todos los derechos reservados. Queda prohibida la reproducción total o parcial de esta publicación, así como la edición
de su contenido por medio de cualquier proceso reprográfico, electrónico, fotocopia, microfilm y otros, sin autorización
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El editor y los autores no aceptarán responsabilidades por las posibles consecuencias ocasionadas a las personas natu-
rales o jurídicas que actúen o dejen de actuar como resultado de alguna información contenida en esta publicación, sin
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ISBN-10: 84-9725-650-6
ISBN-13: 978-84-9725-650-6
Depósito Legal:
Printed in Spain.
Impreso en España por Gráficas Muriel, S.A.
C/ Buhigas, s/n
Polígono Industrial El Rosón
28903 Getafe (Madrid)
A Alfredo Simón Gurumeta
y Antonio Piera Mas-Sarda,
in memoriam
ÍNDICE SISTEMÁTICO
Introducción .................................................................................................................... 19
LA LEY 7
ÍNDICE SISTEMÁTICO
8 LA LEY
ÍNDICE SISTEMÁTICO
LA LEY 9
ÍNDICE SISTEMÁTICO
10 LA LEY
ÍNDICE SISTEMÁTICO
3.1.8. Su utilización en la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones ...... 185
3.1.9. Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) (a nuevo) ................................... 186
3.1.9.1. Valor de Mercado del Suelo (F, Vs) ............................................. 187
3.1.9.2. Coste de construcción a nuevo (Cc) ............................................ 188
3.1.9.3. Impuestos no recuperables y aranceles (INR) .............................. 190
3.1.9.4. Honorarios Técnicos (H) .............................................................. 190
3.1.9.5. Coste de licencias y tasas de la construcción (L+T) ................... 191
3.1.9.6. Gastos de administración del promotor (GAP) ............................ 191
3.1.10. Valor de reemplazamiento neto (VRN) (depreciado por su estado real) ... 191
3.1.10.1. La depreciación. Tipos ................................................................. 192
3.1.10.2. Depreciación lineal ....................................................................... 193
3.1.10.3. Depreciación progresivamente creciente .................................... 194
3.1.10.4. Depreciación progresivamente decreciente ................................ 194
3.1.10.5. Cálculo de la depreciación física ................................................. 194
3.1.10.5.1. Según la normativa de valoración de garantía. Orden
ECO/805/2003 ........................................................... 194
3.1.10.5.2. Según la norma 13 del RD 1020/93. Normas Técni-
cas de Valoración Catastral ...................................... 196
3.1.10.6. Cálculo de la depreciación funcional ......................................... 198
3.1.11. Casos particulares ...................................................................................... 198
3.1.12. Ejemplos prácticos ..................................................................................... 199
LA LEY 11
ÍNDICE SISTEMÁTICO
12 LA LEY
ÍNDICE SISTEMÁTICO
3.4.6. Aplicación del método de valoración del suelo por análisis de inversiones
con valores esperados (procedimiento de cálculo dinámico) .................... 291
3.4.7. Comentarios a la aplicación práctica de los métodos residuales .............. 293
LA LEY 13
ÍNDICE SISTEMÁTICO
14 LA LEY
ÍNDICE SISTEMÁTICO
LA LEY 15
ÍNDICE SISTEMÁTICO
5.9. Aplicación del premio de afección a las valoraciones expropiatorias ......... 569
16 LA LEY
ÍNDICE SISTEMÁTICO
6.3. Valoración de inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie ... 585
6.3.1. Edificios o elementos de un edificio construidos sobre un terreno en vir-
tud de un derecho de superficie ................................................................ 585
6.3.2. Derecho de superficie sobre un terreno. Valoración del derecho de super-
ficie ............................................................................................................. 586
6.3.3. Valoración de la propiedad de un terreno sobre el que existe un derecho
de superficie ............................................................................................... 586
LA LEY 17
ÍNDICE SISTEMÁTICO
Anexo Normativo: recopilación de textos vigentes de utilidad para la tasación .... 711
8.1. Orden ECO/805/2003 (BOE de 9 de abril de 2003) .......................................... 711
8.4. Ley de régimen del suelo y valoraciones (LRSV 6/98), con las correcciones
de la 52/2002 y 10/2003 ...................................................................................... 799
18 LA LEY
INTRODUCCIÓN
Este libro está dedicado y dirigido a todas las personas que en algún momento se han sentido
o se sienten interesadas por el mundo de la Valoración Inmobiliaria en cualquiera de sus múltiples
aspectos.
Y muy especialmente a quienes a largo de los últimos años nos han acompañado en nuestros
cursos, cursillos, conferencias y seminarios de formación técnica y nos han animado a escribirlo.
A todos ellos nuestra gratitud por soportar tantas horas dedicadas a un tema que muchos con-
sideran árido y aburrido.
En él hemos intentado combinar teoría y práctica, y hemos incorporado numerosos ejemplos y
casos prácticos, a fin de que pueda ser útil.
La Valoración Inmobiliaria ha cambiado mucho, pero con toda seguridad va a seguir cambiando,
por eso, hemos querido incluir los fundamentos básicos de la valoración, que en muchos aspectos
permanecen invariables, y también las técnicas que no paran de evolucionar.
El valor, la equivalencia en euros de un bien, es la única medida que lo hace comparable con
otros bienes diferentes, no existe otro sistema para hacerlo.
El valor es así la única manera de comparar cosas heterogéneas, y de establecer relaciones
entre ellas, y es también, en muchos casos, la única, la más directa, y la mejor manera de resolver
los conflictos,… o al menos de centrarlos y propiciar soluciones.
Si este libro sirve en algún momento para ello, nos daremos por satisfechos.
LA LEY 19
PRÓLOGO
PERE GONZÁLEZ NEBREDA es actualmente el mejor conocedor de la teoría y la práctica de las valo-
raciones inmobiliarias en España. Ésta es la opinión de un amigo, y esto siempre puede tener un
cierto tufillo de halago, fruto de nuestra relación y amistad. Pero en este caso, no creo estar influi-
do por nada, cuando, después de practicar durante 40 años como arquitecto perito ante las Salas
de lo Contencioso-Administrativo, y haber escrito y charlado de estos tema en múltiples ocasiones,
he de decir que no conozco a nadie que reúna sus condiciones para escribir un libro tan delicado
y complejo. Porque si yo hace 40 años que tengo este hobby, él debe hacer unos 35 que lo prac-
tica cotidianamente, no sólo desde la colaboración con la Justicia, sino también desde la enseñan-
za y desde su cargo de Consejero Delegado de Arquitasa, una sociedad de tasaciones creada bajo
los auspicios de diversas instituciones de los arquitectos, que ha sido pionera en preparar expertos
en esta materia, que hoy ocupan importantes cargos de muchas entidades tasadoras de España y
que tiene en su persona el alma mater de su buen hacer.
Cuando la Unión de Arquitectos Peritos de España decidió centrar su interés en publicar un libro
sobre valoraciones, nadie dudó sobre quién debía encabezar el equipo redactor del mismo. El Con-
sejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, como tutelante de la Unión, quería, una
vez más, que el prestigio de los arquitectos se pusiese de relieve mediante una publicación que
pudiese ser una guía para todos los arquitectos que por una u otra circunstancia han de realizar
una valoración, y que, además, pudiese ser útil a otras profesiones que comparten esta competen-
cia con los arquitectos. Es evidente que el libro que tengo el honor de prologar cumple ampliamen-
te estas previsiones.
Hoy la Valoración Inmobiliaria ha cambiado mucho. Ha sido un camino largo y plagado de difi-
cultades hasta poder disponer de algunos instrumentos que pudiesen servir para estudiar y anali-
zar las valoraciones inmobiliarias desde diversos ángulos y con muy variados objetivos. Este libro
es esencialmente esto: un instrumento. Algo muy importante para quien quiere practicar un oficio.
Y éste, el de valorar, es un oficio. A muchos les parece muy sencillo valorar una vivienda, por poner
un ejemplo fácil. Se busca su superficie, se aplica un valor unitario, y se multiplica. Y realmente
como esquema para explicar a un alumno de primaria o a un médico o a un biólogo preocupados
por el Genoma Humano, tal vez podría ser una forma muy elemental de explicar en qué consiste
este oficio. Pero la realidad es muchísimo más compleja y sofisticada. ¿Dónde está situada? ¿Qué
antigüedad tiene? ¿Está bien o mal distribuida? ¿Está bien o mal conservada? ¿Sobran o faltan
viviendas en la zona?, y la pregunta fundamental: ¿Qué dice el mercado? Y cada una de estas res-
puestas merece una meditación, un análisis metódico, una justificación y un coeficiente bien pon-
derado. Es, en resumen, un oficio complejo que se complementa necesariamente con una amplia
dosis de conocimiento del mercado, mucho sentido común, una adecuada experiencia, y bastantes
gotas de «arte», porque como todos los buenos oficios, este también tiene su dosis artística.
LA LEY 21
PRÓLOGO
Pero todo este pequeño «galimatías» del conocimiento desordenado, hoy ya no puede resolver-
se haciendo promedios y tirando una moneda al aire para sortear dos lotes entre dos herederos.
Hoy disponemos de instrumentos mucho más sofisticados, que aunque tengan que aplicarse con
similares dosis de criterio y de práctica, nos ayudan a ser mucho más ordenados, a no dejarnos
ninguna pregunta en el tintero, y nos permiten obtener resultados mucho más acertados, y en resu-
men, más justos o ajustados a la realidad que se nos demanda. La introducción de la informática,
la aplicación de la matemática financiera, y el establecimiento de unas reglas y principios funda-
mentales que actúan como guía permanente de cualquier valorador, han hecho que los métodos
se modernizasen, que las leyes y normas los recogiesen, y esperamos que la Jurisprudencia, siem-
pre lenta pero segura, de la mano de los expertos, acabara recogiendo como criterio cotidiano lo
que hoy todavía alarma a muchos por su complejidad. ¡Qué fácil es simplificarlo todo para no equi-
vocarse! ¡Cuán importantes pueden ser las desviaciones de valor por este afán simplificador! Y qué
lejos están los que así piensan, de la evolución, de la precisión, de la verdadera tecnología. Y es
que muchos todavía piensan que una estructura de hormigón armado se aprende a calcular en un
seminario de matemáticas y parecen ignorar que hace poco más de siglo y medio, unos cuantos
adelantados se dedicaron a experimentar y romper vigas hasta poder establecer unas formulacio-
nes que hoy nos parecen una simple aplicación de reglas de la matemática pura.
Lo cierto es que para muchos, a los que esta evolución nos coge ya con algunos años más de
los que quisiéramos tener, este re-aprendizaje es un esfuerzo importante. Y es fácil dar preferen-
cia a la pereza sobre la diligencia y alabar los métodos más tradicionales para no tener que estu-
diar cualquier novedad. Y si esto ocurre desde un mundo profesional técnico, podemos imaginar
cómo se ve desde el mundo de las letras o por el profesional que a lo más que llegó es a las mate-
máticas del bachillerato. Es por ello que sin el esfuerzo común, avanzar supone arrastrar un pesa-
do lastre. Y aquí está, precisamente, la importancia de un libro como este. Es un libro pensado para
profesionales, con una mínima preparación básica, pero asequible a otro tipo de profesionales que
no es necesario que profundicen en muchos temas ya que para ellos, lo importante es entender los
conceptos y partir del hecho de que «los cálculos», corresponden a los expertos.
Pero he de reconocer que a los que nos consideramos más o menos expertos, algunas cosas
de esta renovación de métodos también nos preocupa. Es fácil equivocarse en una operación mate-
mática, y es preocupante el daño que de ello puede derivarse. Es por ello que a más técnicas, más
fórmulas y más incógnitas, también se contrapone un mayor riesgo de error. Pero el simple error
humano no nos ha de desalentar. Lo que sí desalienta es ver libros, escritos por profesionales que
presumen de títulos más o menos académicos y en igual proporción podrían presumir de errores
conceptuales. Porque, finalmente, no hemos de olvidar que la realidad es tozuda y que si estamos
seguros, antes de empezar a aplicar cualquier formulación, que la vivienda valdrá entre 200.000
euros y 400.000 euros, no dudemos de que si el resultado es el doble o la mitad, el error estará en
algún sitio. Y es por ello que después de hacer una loa de la metodología moderna, y de la ayuda
que supone la informática y la matemática financiera, tengo que hacer de nuevo una loa del senti-
do común, de la minuciosidad, la experiencia, el oficio y el arte. Porque no estamos tratando de
resolver una ecuación matemática, sino de saber cuánto vale hoy o cuánto valdrá mañana un pro-
ducto inmobiliario, siguiendo unas reglas que fija el mercado o siguiendo unas reglas que nos fija
una determinada normativa de obligado cumplimiento.
Yo creo que este libro es un instrumento fundamental para que los profesionales expertos o que
quieran serlo en esta delicada especialidad u oficio, puedan aprender un conjunto de conocimien-
tos que alguien, experto y preparado, ha sido capaz de ordenar metodológicamente y exponerlo
didácticamente para facilitar su comprensión.
Un gran arquitecto, padre, abuelo y bisabuelo de arquitectos, a quien tuve el honor de conocer,
D. EDUARDO BALCELLS, había inventado un concepto que todos podían entender; el «valor en porve-
22 LA LEY
PRÓLOGO
nir». Años después, D. MANUEL BALLBÉ en la primera Ley del suelo de 1956, introdujo el mismo con-
cepto como el «valor expectante». Años después, hasta los obispos se pronunciaban en contra de
esta pretendida o tal vez mal entendida «especulación». Y hoy, después de más de medio siglo, la
realidad tozuda de que las cosas tienen valores pasados, presentes y futuros, y que hay formas de
calcularlos, se mantiene inalterada y la técnica que no siempre entiende de moral y muy pocas
veces de política, sigue buscando caminos para calcular estos valores, con total y plena indepen-
dencia de que después, en el momento de aplicarse, algunas normas los proscriban y otras no. Por-
que el técnico, lo que pretende es dar respuesta a lo que se le pregunta y con los condicionantes
que se le imponen. El experto jamás podrá alterar el mercado, pero sí podrá estudiarlo, analizarlo,
e incluso predecirlo, por mucho que algunos a los que no les gusta el resultado objetivo de la apli-
cación de unas normas o criterios técnicos y jurídicos, quieran rebelarse contra la realidad inaltera-
ble que este conocimiento se limita a anunciarles.
Estamos, en consecuencia, ante una etapa que empezó hace muy pocos años y que pretende
modelar unas estrategias del conocimiento en el mundo de la valoración que sean válidas primero
para cualquier zona de nuestro país, muy pronto, esperamos, para toda Europa, y a la larga, por qué
no, para que el mundo del conocimiento dé un paso más que pueda ser admitido globalmente.
Pero no quiero dejar de advertir de los riesgos que tiene una apresurada lectura de un libro como
este. Que nadie piense en la búsqueda en el mismo de un simple recetario que permita que la salsa
holandesa nunca se corte como ocurre con el termomix. Aquí, el que no sea capaz de entender,
tendrá que pararse y reflexionar. El que tenga prisa, que se convenza de que con toda probabilidad
la salsa se le cortará. Porque aquí, todas las salsas se hacen «a mano», y los ingredientes se han
de calcular con precisión, la velocidad del batido ha de ser constante, y el resultado ha de ser equi-
librado: ni demasiado dulce ni demasiado salado. Y esto que es arte, también es oficio, pero ade-
más es conocimiento, es entendimiento, porque con una simple receta del mejor libro de cocina, la
salsa holandesa a algunos se les cortará siempre y a otros no se les cortará nunca. Y es que para
saber, salvo algunos especímenes rarísimos, todos hemos de empezar estudiando.
PERE GONZÁLEZ NEBREDA ha sabido darle al libro un aire que combina lo normativo con lo didác-
tico y lo teórico con lo práctico. Es precisamente el gran reto de una obra así, en la que me cons-
ta que junto con sus colaboradores Julio y Eulalia, sus compañeros de viaje, como él los llama, ha
conseguido ese difícil equilibrio de que algunas materias más o menos «duras», incluso para los
profesionales expertos, se puedan digerir con relativa facilidad. Es, en resumen, una obra que más
que brillante pretende ser eficaz, que es la mejor manera de conseguir ambas cosas.
En la biblioteca que heredé de mi padre tengo un libro titulado El arte de edificar, con arreglo al
Derecho de Cataluña, editado en Girona en 1888 y del que es autor D. ESTEBAN MUXACH VIÑAS, Jefe
de carreteras provinciales y municipales de Gerona, y cuyo prólogo, obra del propio autor, me
hubiese permitido reducir a unas pocas líneas lo que cambiando de oficio yo he querido explicar
aquí. Por su brevedad lo reproduzco íntegro:
«Advertimos al público, y en particular a nuestros antiguos compañeros de arte, los alba-
ñiles, a los cuales encargamos la adquisición de este insignificante trabajo para el régimen de
las construcciones que se encarguen, que al recopilar las disposiciones del arte de edificar,
lo hemos verificado despojándonos de toda clase de pretensiones, tomando fragmentos de
algunos libros que consignan las leyes que rigen sobre la materia, respecto a servidumbres
rústicas y urbanas, y algunas leyes y Reales decretos sobre policía y construcción de edifi-
cios que se han publicado hasta la fecha.
Sólo consignamos de nuestra cosecha algunas notas y observaciones que nos ha ense-
ñado la experiencia durante los cincuenta años que hemos intervenido en obras de construc-
ción, ya como simples albañiles, ya como profesores de Arquitectura.
LA LEY 23
PRÓLOGO
El único móvil que nos ha movido a publicar esta pequeña recopilación de leyes, ha sido
la necesidad que había en nuestro concepto de unas nociones generales del arte, que al
mismo tiempo que fuesen económicas, tuviesen poco volumen para enterarse con facilidad
de todas sus prevenciones, sirviendo de guía a los artistas que se dedican a construcciones,
y a los propietarios que hayan de costearlas, enterándose de los derechos y deberes que les
corresponden.
Si acogen todos este humilde trabajo con benevolencia, quedarán enteramente satisfe-
chos nuestros deseos.»
Lo firma «El autor», y estoy seguro que nuestro autor, Pere, firmaría algo similar en relación con
este libro que nos ha correspondido prologar, porque es evidente que está escrito con este mismo
sentido de humildad y clarividencia, que son la mejor garantía de su éxito.
24 LA LEY
CAPÍTULO PRIMERO
Conceptos básicos
Valorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en función de sus
cualidades y como consecuencia de una situación de mercado determinada.
Atendiendo a las definiciones del diccionario de la RAE, es más adecuado utilizar el término «Eva-
luar: Señalar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa». En el diccionario se define valor como:
«Valor: cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero o algo
equivalente», mientras que valorar es «hacer que aumente el precio de una cosa», acepción aleja-
da del sentido en que los profesionales de la valoración la utilizamos.
En lenguaje habitual se viene utilizando indistintamente el término tasación (fijación precio) y el tér-
mino valoración (aumento del precio) para referirse a la evaluación (señalamiento o cálculo de valor).
La valoración inmobiliaria es una actividad pluridisciplinar para la que se requiere una muy
amplia gama de conocimientos. Los profesionales inmobiliarios por su proximidad al mercado,
conocen, o pueden conocer, el comportamiento de la oferta y de la demanda, los precios, tenden-
cias y fluctuaciones del mercado. Pero existen otros factores que influyen en la formación de los
valores y cuyo análisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del mercado y para la
determinación del valor, como son:
La macroeconomía: inflación, déficit público, deuda pública, tasas de interés, actividad econó-
mica..., son parámetros que inciden directamente en el mercado y en los valores inmobiliarios y
cuyo conocimiento y manejo resultan imprescindibles para el tasador.
El urbanismo: las limitaciones al derecho de la propiedad del suelo ya sea por leyes de urba-
nismo o por la aprobación (o desaprobación) de Planes Urbanísticos; la aplicación de unas deter-
LA LEY 25
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
La construcción: la valoración inmobiliaria está referida a una «cosa», a un bien real, por tanto
no puede ser ajena al proceso de producción de ese bien. El conocimiento de costes de construc-
ción o de urbanización y de su variabilidad tipológica y temporal es necesario para el tasador.
La evolución del estado físico del bien inmueble, el conocimiento de la existencia de patologías
y de las consecuencias de estas, de los costes de reparación, de los vicios ruinógenos, de las
depreciaciones que se derivan del estado de la edificación y del envejecimiento, son áreas que el
tasador debe conocer.
Conciliar todos esos conocimientos no es tarea fácil. Valorar es, sin duda, un arte y un arte difí-
cil para el que se requieren múltiples conocimientos técnicos.
En los últimos años, en España y en Europa, las técnicas de valoración se han desarrollado y
han evolucionado notablemente, requiriéndose al tasador una mayor base de conocimientos. Con-
secuencia de ese proceso de «tecnificación» de la tasación inmobiliaria aparece la exigencia de un
mayor rigor científico en la evaluación y en los procesos de valoración, que se basan en principios
y criterios sólidamente implantados.
Al estudio de los métodos de valoración debe seguir el conocimiento de los criterios para deter-
minar cuál es el método que procede aplicar en cada caso, y cuál de los distintos valores obtenidos
(cuando sean varios) procede asignar al bien, en función del objeto, finalidad y método de tasación.
Como ya hemos comentado en el apartado anterior, la valoración inmobiliaria necesita del cono-
cimiento y metodología de otras ciencias, como son la economía, el derecho, la estadística y, por
supuesto, el conocimiento tecnológico del bien real a valorar. Comentemos brevemente los funda-
mentos que debe tener todo buen tasador.
A) Fundamentos tecnológicos:
Es necesario que el evaluador inmobiliario tenga los conocimientos precisos sobre arquitectura
e ingeniería que le permitan conocer, entender, comprobar y fiscalizar todo el proceso de construc-
ción, de reconstrucción o de rehabilitación del bien inmueble. Sin estos conocimientos sobre los sis-
temas constructivos de producción del edificio, difícilmente se puede valorar. Si no conocemos en
qué estado está o cómo se tiene que construir, cómo se debe reemplazar y cuáles son las necesi-
dades para su correcto mantenimiento difícilmente se puede calcular el coste del edificio que es el
umbral mínimo de su valor.
B) Fundamentos legales:
Los bienes inmuebles se identifican con fincas registrales cuya titularidad corresponde a personas
físicas o entidades mercantiles, y éstas se relacionan mediante el derecho y las leyes. Por lo tanto, el
26 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
evaluador tiene que tener conocimiento de esas leyes, de su jurisprudencia y de las consecuencias
de la aplicación de las mismas sobre los bienes inmuebles y los derechos reales. Tiene que tener
conocimientos, por ejemplo, del código civil, de las leyes urbanísticas, de los planes y ordenanzas
urbanísticas, del régimen de propiedad horizontal de las edificaciones, de las leyes fiscales, etc.
C) Fundamentos económicos:
D) Fundamentos estadísticos:
Por lo tanto el tasador inmobiliario deberá tener conocimientos de las siguientes profesiones:
Arquitectura, Ingeniería, Urbanismo, Derecho, Economía, Sociología, Matemáticas y Estadística.
Así, pues, sin unos conocimientos suficientes de estas profesiones es ciertamente difícil realizar
una correcta valoración inmobiliaria. Por lo tanto, la ciencia de la evaluación se convierte así en una
tarea pluridisciplinaria en la que es necesario el conocimiento de diferentes ciencias.
Pero esto no es nuevo, VITRUBIO, en uno de sus diez libros sobre la arquitectura, decía:
«... es preciso tener talento y afición al estudio; puesto que ni el talento sin el estudio, ni el
estudio sin el talento puede formar a un buen arquitecto. Debe, pues, éste, estudiar gramática;
tener aptitud para el dibujo; conocer la geometría; no estar ayuno en óptica; ser instruido en arit-
mética y versado en historia; haber oído con aprovechamiento a los filósofos; tener conocimien-
to de música; no ignorar la medicina; unir los conocimientos de la jurisprudencia a los de la astro-
logía y movimiento de los astros...»
La realidad actual, mucho más compleja, exige aún más diversidad de conocimientos, pero tam-
bién aporta mecanismos y tecnologías que facilitan la labor del tasador.
Muchos son los inmuebles o derechos que pueden ser objeto de valoración, como muchas son
también las razones que pueden hacerla necesaria.
La regulación del derecho de propiedad, de sus limitaciones, del derecho hipotecario y registral,
las condiciones urbanísticas, las leyes y normas que regulan el urbanismo y la edificación, las orde-
LA LEY 27
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
nanzas de edificación, son todos ellos condicionantes que influyen en el valor del inmueble. Como
también influyen en el valor las leyes y normas que establecen y regulan la fiscalidad y su aplica-
ción, especialmente si se trata de calcular el valor a efectos impositivos.
El caso más significativo es el del suelo, cuyo valor depende directamente, entre otros factores,
del régimen urbanístico que le afecta.
Cualquier modificación legislativa en lo que se refiere al régimen del suelo afecta, o puede afec-
tar, no sólo a su valor sino a la metodología por la que debe calcularse. Y cualquier modificación en
la clasificación o calificación urbanística del planeamiento también.
Pero no solamente las leyes y normas tienen influencia en los métodos y en los valores que se
obtienen, también la tiene la interpretación que se hace de ellas. Una determinada interpretación
jurisprudencial puede modificar la manera de valorar un suelo (o un inmueble, en el sentido más
general del término) y su valor.
Pueden ser objeto de tasación todos los bienes inmuebles y derechos reales, así como las car-
gas y gravámenes susceptibles de recaer sobre ellos, como por ejemplo:
• Edificios y elementos de un edificio, como son: viviendas, locales comerciales, oficinas, apar-
tamentos, lofts, plazas de garaje y otros.
• Fincas rústicas.
• Usufructo: Derecho de uso y disfrute sobre los productos o rentas de una finca.
• Uso y habitación.
• Concesiones administrativas.
• Derechos de superficie.
28 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
• Embargos.
• Censo enfitéutico: cambio del dominio útil de una finca por el compromiso de pagar una can-
tidad al propietario o a su descendencia a perpetuidad, o por un periodo predeterminado.
La metodología a seguir en cada caso depende de la finalidad de la tasación y del objeto a valorar.
* de Garantía (OM/ECO/805/2003):
* Otras de garantía:
• Leasing
LA LEY 29
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
• Financiación de créditos
• Avales
* Arrendamientos (LAU)
Todas ellas pueden hacer referencia a inmuebles o derechos de muy diversa condición tal como
se ha expuesto en el apartado anterior.
30 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
PLATÓN en su Escuela del Saber, dice: «Todos los objetos tienen siempre un valor en sí
como un acto independiente de quien los observe o analice»; en contraposición ARISTÓTELES
afirma: «el valor de los objetos lo determina el interés que por ellos existe».
A partir del s. XVIII, los economistas realizan importantes aportaciones en el análisis del concep-
to de valor.
• Valor de uso, que depende de la utilidad del bien, y que define como la medida de capacidad
para satisfacer las necesidades humanas, y
• Valor de cambio, que depende de la escasez del bien y que mide la capacidad para permutar-
lo por otros bienes, añadiendo que sólo este último es cuantificable.
Teoría del coste de producción: es la clásica teoría según la cual el valor de un bien viene deter-
minado por su coste de producción (salario, renta, ganancia) y que DAVID RICARDO (Principios de
Economía, Política y Tributación, 1817) simplificó, estableciendo que el valor está en relación con
la cantidad de trabajo necesario para su producción (Teoría del trabajo).
KARL MARX, recogiendo la dicotomía entre valor de uso (sustancia de valor) y valor de cambio
(magnitud de valor) desarrolló esas teorías, y aunque afirma que «sólo el trabajo crea el valor»,
acaba admitiendo que la formación de los precios está en función del coste de producción pero tam-
bién de la relación entre oferta y demanda.
En contraposición, MALTHUS pensaba que todo bien posee el poder de exigir a cambio otros
artículos o bienes, y esa capacidad de intercambiarse está determinada por la oferta y la deman-
da, siendo esta última una resultante de combinar el poder adquisitivo con la necesidad. El poste-
rior desarrollo de estas ideas da lugar a la Teoría del grado de utilidad límite, o de la utilidad decre-
ciente, basada en el criterio de que a medida que la demanda se satisface, la utilidad decrece. El
valor sería así la medida de la última porción destinada a satisfacer la necesidad menos importan-
te subjetivamente.
Ninguna de esas teorías consigue «explicar» por sí sola cómo se generan los valores realmen-
te en los mercados, pero todas aportan conceptos de gran interés.
Sólo una sabia combinación de esas teorías permite explicar la formación y evolución de los
valores.
LA LEY 31
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
ANTONIO MACHADO sintetizó poéticamente la dicotomía entre valor y precio al escribir: «es condi-
ción de necio confundir valor y precio».
Las teorías sobre el valor se extienden más allá de lo técnico y de lo económico, entrando en lo
sociológico y filosófico, pero para el tasador en su trabajo cotidiano basta con la atenta observación
de la realidad, con el riguroso análisis de lo que realmente ocurre, sin que para realizar su trabajo
deba prejuzgar los comportamientos, racionales o no a su criterio, de los individuos o de la socie-
dad.
Ante tal variedad de opiniones y teorías, históricamente controvertidas, resulta conveniente esta-
blecer una definición clara de los principales significados que se dan a los términos utilizados en
las valoraciones inmobiliarias:
1.3.2.3. Coste
Es la suma de dinero, inversiones y gastos, necesaria para la ejecución material del inmue-
ble. Pudiéndose incluir, además de materiales y trabajo, otros gastos de promoción, permisos
legales, diseño arquitectónico y dirección técnica de la obra, financiación, impuestos e, incluso,
beneficios.
Valor y coste de un inmueble no coinciden, al incluir el primero, además del coste, la renta atri-
buible a la localización diferencial en la estructura urbana (el suelo).
Es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor está dispues-
to a recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una transacción.
Es el precio neto más probable por el cual un inmueble se venderá en un mercado caracteriza-
do por un funcionamiento racional (económicamente) de la oferta y la demanda.
32 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
En su determinación deben tenerse en cuenta todas las circunstancias razonables que puedan
admitirse por el comprador y por el vendedor, moderadamente, sin apremios, con un tiempo razo-
nable para realizar la operación, sin dilaciones; sin tensiones ni coacciones, sin necesidad peren-
toria del comprador ni del vendedor, con un mercado transparente que permita la concurrencia, y
por tanto, el libre juego de oferta y demanda, y sin que exista actuación voluntariamente especula-
tiva.
Como ya veremos cuando estudiemos más detalladamente este concepto y la metodología para
determinarlo, el valor de mercado es un precio y de entre los precios hemos de buscarlo, pero es
un precio que reúne una serie de requisitos que lo convierten en precio-modelo o precio-moda, y
que son:
Cuando un precio corresponde a una compraventa que reúna estos requisitos, y sólo en ese
caso, puede alcanzar la categoría de valor.
Como el valor de mercado resulta ser protagonista de casi todas las valoraciones, no es de
extrañar que su exacta definición haya sido objeto de controversia, como tampoco lo es la ineludi-
ble necesidad de establecerla de manera homogénea; en España, la OM-30-Nov.-94 lo definía
como:
«Valor de mercado es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vende-
dor por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración mediante una comercialización
adecuada y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado
de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y
sin un interés particular en la operación.»
«Se entenderá por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y cons-
trucciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador sin
ningún vínculo con el vendedor en la fecha de valoración, suponiendo que el bien ha sido pues-
to a la venta públicamente, que las condiciones del mercado permiten una venta regular y que
se dispone de un periodo de tiempo normal para la negociación de la venta teniendo en cuenta
la naturaleza del bien.»
Pero la definición más exacta, y preferible, es la señalada en las Normas Europeas de Valora-
ción, coincidente con la establecida por la Comisión de Normas Internacionales de Valoración.
LA LEY 33
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Las tres definiciones se parecen mucho y sólo difieren en matices. Probablemente la última es
la más adecuada y exacta, con la virtud añadida de que es la internacionalmente aceptada y exigi-
ble en la valoración de activos empresariales. Finalmente la nueva normativa española de valora-
ciones de bienes inmuebles para determinadas finalidades financieras (ECO 805/2003) anuló la pri-
mera de las tres definiciones anteriores y la sustituyó por la siguiente:
El valor de mercado para el uso actual es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valo-
ración, se intercambiaría voluntariamente un activo, basándose en la continuidad de su uso actual
pero suponiendo que está desocupado, entre un comprador y un vendedor en una transacción libre
después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experi-
mentada, prudentemente y sin coacción –NEV, IVSC/TEGOVA– (en este supuesto no prevalece el
criterio del mayor y mejor uso).
El valor razonable de los terrenos y edificios es un valor de mercado para el uso actual dado a
los mismos, que presupone la utilización continuada del activo para igual o similar actividad. Este
valor se determina por medio de la oportuna tasación llevada a cabo por un perito cualificado
(Norma Internacional de Contabilidad, arts. 31 y ss. N. 16).
Es el mayor y mejor valor en uso distinto al que se destina o pretende destinar la propiedad, para
que sea de nuevo explotada.
Es el valor que tiene un activo para un negocio, es decir, la pérdida que sufriría el negocio si
fuera privado de ese activo; se corresponde con el coste que supondría la búsqueda en el merca-
do de un activo de reposición y coincide generalmente con el coste actual de reposición neto; es
consustancial al concepto de valor de mercado para el uso actual.
Es el valor que para un inversor particular tiene una propiedad inmobiliaria de acuerdo con sus
requerimientos de ganancia. A diferencia del Valor de Mercado, el de inversión tiene un carácter
individual, específico para cada inversor, sin reflejar las condiciones normales de mercado (es un
valor subjetivo establecido con criterios internos del inversor sobre interpretación de la tendencia
económica, valores residuales, objetivos financieros y análisis de riesgos).
34 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Este valor es distinto del valor del inmueble solo, ya que incluye un intangible aumento en fun-
ción de que el negocio implantado genere una modulación especial del suelo, edificios, trabajo,
equipamiento, acción empresarial, etc., que lo hacen económicamente rentable.
Viene a ser como una especie de derecho de traspaso referido al negocio, en función de su
experiencia y no, propiamente, de la propiedad inmobiliaria.
El valor de seguro es igual al valor de mercado (a la fecha del informe) menos el valor del suelo
(a la fecha del informe y con el planeamiento urbanístico vigente).
Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una compraventa tiene lugar en
un tiempo de exposición en el mercado inferior al razonable, debido a las necesidades de aquél.
Su definición es idéntica a la de valor de mercado pero con las siguientes consideraciones suple-
mentarias:
Es el que se estima que tiene una propiedad inmobiliaria en función de unos criterios legales pre-
establecidos a efectos impositivos (valor catastral) y es el que se otorga a un inmueble en el marco
del Impuesto de Bienes Inmuebles.
Es el valor que, según los criterios de la legislación urbanística vigente, tiene el suelo urbano o
urbanizable.
1.3.2.6.11. Justiprecio
LA LEY 35
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Actualización de una tasación. Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma
entidad tasadora, en los casos de valoraciones de garantía antes de transcurrir dos años desde
su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las adverten-
cias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella (este plazo puede ser de
hasta tres años para las valoraciones a efectos de previsiones técnicas de las Compañías de
seguros).
Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual los contratantes
se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha
concreta.
Edificio. Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios
espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
Edificio destinado a uso determinado (residencial, de oficinas, etc.). Es todo edificio en el que la
superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos tercios de la su-
perficie total sobre rasante del mismo.
Edificio en construcción. Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente
con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio pro-
fesional correspondiente.
Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se rea-
lizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profe-
sional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cum-
plan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privati-
vo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.
36 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Elemento de un edificio. Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edifi-
cio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta
individualizada.
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo rele-
vantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamien-
to ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones
en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edifi-
cabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o
inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no
esté asegurada.
Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico II (según la ECO 805/2003) que se dedique o
pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria.
Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios
urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano (solar) de acuerdo con la legisla-
ción sobre régimen del suelo y ordenación urbana.
b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspon-
diente.
d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reem-
plazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno).
LA LEY 37
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Inmueble ligado a una actividad económica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso
monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se inclui-
rán los siguientes tipos:
Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas
para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad,
comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o
cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmo-
biliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominantes
correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.
Niveles urbanísticos del terreno. A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los
siguientes niveles, según la ECO/805/2003:
Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edifi-
car para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una
explotación económica permitida por la normativa vigente.
También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un
ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las
condiciones para su desarrollo.
38 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Opción de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar
un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.
Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmue-
ble objeto de valoración.
Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarán las definiciones estableci-
das en la legislación vigente sobre régimen del suelo y ordenación urbanística.
Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de
superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más
la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comu-
nes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada
por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exte-
riores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de facha-
da o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior
de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de
la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas,
balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección
horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos,
por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección hori-
zontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea infe-
rior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Tasador. El facultativo que, de conformidad con lo previsto en el artículo 37 del Real Decreto
685/1982, de 17 de marzo, debe suscribir necesariamente el informe de tasación allí mencionado.
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los
dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
LA LEY 39
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización ade-
cuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cual-
quiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una
estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mer-
cado existentes en la fecha de la tasación.
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá
alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se
construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de
edificación o rehabilitación.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depre-
ciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.
Valor de tasación (VT). Es el valor que la ECO/805/2003 establece como tal para cada tipo de
inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las fina-
lidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble deter-
minado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, tenien-
do en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado
normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondien-
tes.
Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección
pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable.
Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la
aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectiva-
mente.
Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posteriori-
dad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los
que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquier otra circuns-
tancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actuali-
zación de los valores contenidos en la valoración inicial.
40 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
1.3.3.1. Población
Se define como «población», en estadística descriptiva, al conjunto de elementos que tienen una
característica en común.
La característica o nota diferencial definida determina exactamente cuáles son los elementos
que forman parte de la «población» y cuáles son los que no forman parte de ella. Por ejemplo: el
conjunto de parcelas industriales no forman parte de la población de parcelas para viviendas unifa-
miliares aisladas.
En valoración inmobiliaria se trabaja con poblaciones finitas cuyo número de elementos sea
fácilmente cuantificable, ya sea de un modo exacto o aproximado.
Ejemplo 1.4.3.3.
Se trata de estudiar el conjunto de las viviendas principales de España en el año 2001. Para ello
deberá hacerse un cómputo general de viviendas principales o consultar fuentes estadísticas, en
este caso se examinaran las del Instituto Nacional de Estadística (INE), resultando que la «pobla-
ción» de viviendas principales tiene un tamaño de 14.184.026 unidades.
Dado el conjunto de elementos de una población, es posible que sea necesario saber qué valo-
res toma cada uno de los elementos respecto de una cierta característica o nota diferencial que la
podemos cuantificar (en términos matemáticos se denomina «variable»), como por ejemplo:
La superficie de terreno de cada una de las parcelas que componen la población de parcelas
para viviendas unifamiliares aisladas en un término municipal
Las ventas anuales, en cuantificación económica, de cada una de las empresas promotoras
inmobiliarias de una provincia
LA LEY 41
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
(Fuente: I.N.E.)
Figura 1.3.3.2.a
A esta representación gráfica se le denomina «polígono de frecuencias».
42 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
En vez de un polígono como el de la figura 1.3.3.2.a, aparece una curva continua cuando la lon-
gitud del intervalo es muy pequeño (es decir, cuando los intervalos son infinitamente pequeños o
tienden a cero). Este caso, naturalmente, es un caso límite que en la realidad no se presenta casi
nunca. Pero en teoría tiene algunas ventajas reemplazar los polígonos de frecuencia por curvas
continuas, que se denominan «Curvas o funciones de densidad»; como es la curva de la figura
1.3.3.2.b) siguiente.
Figura 1.3.3.2.b
Supongamos que la distribución de las rentas brutas (antes de gastos e impuestos) de las vivien-
das, que están en alquiler, en un cierto término municipal es el que refleja la curva de la figura ante-
rior. Las viviendas que no están alquiladas producen una renta bruta igual a cero. La renta bruta
más alta producida por el alquiler de una vivienda llega a 6.000 € al mes. Hacemos coincidir el ori-
gen de coordenadas en el extremo inferior a una renta bruta de 0 € al mes; y así mismo correlacio-
namos el extremo superior a la renta bruta igual a 6.000 € al mes.
Elijamos un intervalo AB sobre el eje X de abscisas dentro del fragmento OF. Este intervalo AB
comprende valores de las rentas brutas entre 2.000 €/mes y 2.500 €/mes. La curva de densidad se
dibuja de tal manera que el área AA’BB’ sea igual al porcentaje de viviendas cuyas rentas brutas
están comprendidas entre 2.000 €/mes y 2.500 €/mes. Análogamente podría expresarse para cual-
quier otro intervalo que se estimase.
Como es obvio, el área total de la curva debe ser igual a la unidad, ya que en el intervalo OF se
encuentran comprendidas la totalidad de las viviendas en alquiler del término municipal.
A los datos del cuadro 1.3.3.2 le añadimos una nueva columna donde figuran las frecuencias acu-
muladas, que se obtienen sumando a cada frecuencia las frecuencias anteriores en la columna.
LA LEY 43
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
CUADRO 1.3.3.3
Superficie de la
N.º de orden N.º de viviendas Frecuencia
vivienda (m2 Frecuencia (%)
de intervalo principales acumulada (%)
útiles)
1 Hasta 30 55.797 0,39% 0,39%
2 31 - 45 427.630 3,01% 3,41%
3 46 - 60 1.527.792 10,77% 14,18%
4 61 - 75 2.652.889 18,70% 32,88%
5 76 - 90 4.162.623 29,35% 62,23%
6 91 - 105 2.276.807 16,05% 78,28%
7 106 - 120 1.315.680 9,28% 87,56%
8 121 - 150 919.379 6,48% 94,04%
9 151 - 180 363.975 2,57% 96,61%
10 Mas de 180 481.454 3,39% 100,00%
0,39+3,01+10,77 = 14,18%
En la figura 1.3.3.3.a), representamos gráficamente los datos del cuadro 1.3.3.3, colocando en
el eje X de abscisas la superficie útil de las viviendas y en el eje Y de ordenadas las frecuencias
acumuladas de cada intervalo.
Polígonode
Poligono de Distribución
Distribución
100%
90%
Frecuencias Acumuladas
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Hasta 30
Mas de 180
31 - 45
46 - 60
61 - 75
76 - 90
91 - 105
106 - 120
121 - 150
151 - 180
Superficie
Supe útil de
rficie util delala
vivienda
vivie nda
Figura 1.3.3.3.a
44 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Curva
Curva oo funcion deDistribución
función de Distribucion
100%
90%
Frecuencias Acumuladas
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
0 -1
1-2
2-5
5 - 10
10 - 20
20 - 30
30 - 50
50 - 100
100 ó mas
Superficie utildede
Superficie útil la vivienda
la vivienda
Figura 1.3.3.3.b
Ejemplo 1.3.3.4.a)
Hallar la media de la población de las viviendas principales de España del año 2001, del cuadro
1.3.3.2.
¦ fX i i
X i 1
n
¦f
i 1
i
donde:
Para cada intervalo se toma como valor de la característica poblacional el punto medio de dicho
intervalo.
LA LEY 45
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
De donde obtenemos:
X = (15*0,39+38*3,01+53*10,77+68*18,70+83*29,35+98*16,05+113*9,28+135,5*6,48+
+165,5*2,57+195,5*3,39)/1= 89,88 m2 útiles.
Ejemplo 1.3.3.4.b)
Para la misma distribución de la población de las viviendas principales de España del año 2001,
del cuadro 1.3.3.2, la moda es el intervalo que comprende las viviendas cuya superficie está com-
prendida entre 76 y 90 m2 útiles, ya que la frecuencia del intervalo 5 es la más alta de toda la dis-
tribución (29,35%).
Y por último, se define como «mediana» a aquel punto del eje X de las abscisas que la ordena-
da que pasa por dicho punto divide el área de la curva de frecuencias en dos partes iguales.
Cuando trabajamos con una función de frecuencias, la mediana estará sobre un intervalo NN’
de tal forma que la suma de las frecuencias que corresponden a los intervalos situados a la izquier-
da de NN’ sean iguales a la suma de frecuencias que corresponden a los intervalos situados a su
derecha.
Evidentemente la «media» es el parámetro más utilizado para resumir la información que dispo-
nemos de una población estadística, pero no es suficiente con dar la cifra de la «media» para que
la población quede perfectamente definida.
Por ejemplo, la renta per cápita de una nación es la renta media de sus habitantes, pero este
dato no nos indica si la riqueza del país, es decir su renta, está repartida equitativamente entre
todos los ciudadanos de esa nación. Supongamos que dos naciones A y B tengan la misma renta
per cápita; en la nación A la renta está distribuida con unas escasas diferencias entre sus habitan-
tes, por lo contrario en la nación B está muy desigualmente distribuida. Para definir esta particula-
ridad, utilizamos el término dispersión de la característica poblacional. En la nación A, la dispersión
de la renta per cápita es pequeña, ya que no hay grandes diferencias entre ricos y pobres; pero en
cambio en la nación B las diferencias de renta entre ricos y pobres son bastante acusadas; es decir
la característica poblacional de renta per cápita está muy dispersa.
1.3.3.5.1. Recorrido
1.3.3.5.2. Varianza
Se define como «varianza» al promedio de los cuadrados de las desviaciones de las puntuacio-
nes a su media.
46 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Para ello, tenemos que calcular las diferencias entre el valor de la característica poblacional Xi
y la media de la distribución, elevando al cuadrado estas diferencias y ponderándolos por las fre-
cuencias (fi) para posteriormente sumarlo todo ello.
¦ f X
2
Varianza V i i X
i 1
Desviación Típica = D = √V
Ejemplo 1.3.3.5.a)
Sea la distribución de la población de las viviendas principales de España del año 2001, del cua-
dro 1.3.3.2., su varianza será:
n
¦ f X
2
Varianza V i i X
i 1
V = (15-89,88)2x0,39+(38-89,88)2x3,01+(53-89,88)2x10,77+(68-89,88)2x18,70+
+(83-89,88)2x29,35+(98-89,88)2x16,05+(113-89,88)2x9,28+(135,50-89,88)2x6,48+
+(165,5-89,88)2x2,57+(195,5-89,88)2x3,39 = 1.073,60
Ejemplo 1.3.3.5.b)
Un propietario (es decir, un inversionista) tiene tres viviendas situadas en el barrio n.º 1 y otras
tres viviendas situadas en el barrio n.º 2. Todas las viviendas tienen la misma superficie y básica-
mente son semejantes, su principal característica diferencial es que se encuentran situadas en
barrios distintos. El propietario destina todas las viviendas al alquiler, produciendo cada una de ellas
la renta anual reflejada en la columna n.º 2 del cuadro 1.3.3.5.
LA LEY 47
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
CUADRO 1.3.3.5
Renta n
2 2
Barrio / Vivienda
Anual
Frecuencia
(%)
Media (
fi X i − X ) ¦ f (X
i =1
i i −
X
)
(euros)
Barrio 1 - Vivienda V1 12.000 0,33 48.000.000
Barrio 1 - Vivienda V2 24.000 0,33 24.000 0 96.000.000
Barrio 1 - Vivienda V3 36.000 0,33 48.000.000
En este ejemplo, la característica poblacional es la renta anual de las viviendas, con la misma
frecuencia de 1/3 = 0,33.
Calculamos cuál es la varianza de ambas distribuciones, tal como queda reflejado en la colum-
na n.º 6 del cuadro 1.3.3.5.
Resulta que la varianza del barrio n.º 1 es mucho mayor que la varianza del barrio n.º 2. Ello
equivale a decir que las viviendas del barrio n.º 2 tiene unas rentas mucho más homogéneas que
las viviendas del barrio n.º 1. Es decir, la rentas anuales extremas están más próximas a la media
en el barrio n.º 2 que en el barrio número 1.
Posiblemente el barrio n.º 2 sea más seguro para las inversiones al ser más homogéneas sus
rentabilidades que las del barrio n.º 1, en el cual se pueden producir impagados, desocupaciones
de las viviendas en alquiler, etc.
El beneficio de una de estas empresas puede ser positivo (es decir, ganancias) o negativo (es
decir pérdidas). En el mercado inmobiliario español existe una enorme dispersión de los beneficios
en las promociones debido a numerosos factores como son, entre otros:
± La situación física de cada promoción inmobiliaria: 1.ª línea de mar, centro de la ciudad,
barrio dormitorio, etc.
48 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
± La influencia de la coyuntura económica global, en los tipos de interés de los préstamos hipo-
tecarios, en la confianza de los adquirentes de viviendas, en el índice de creación de empleo,
etc.
Estos factores harán que el beneficio de algunas empresas sea muy alto, mientras que el de
otras sea muy bajo llegando incluso a perder cantidades de dinero considerables.
Por lo tanto, en teoría, podríamos decir que puede haber empresas con beneficios positivos tan
grandes como se piense y empresas con beneficios negativos tan grandes como se pudieran pro-
ducir. Es decir, teóricamente la característica poblacional (beneficio) es una variable que toma valo-
res entre (+ ∞) y (- ∞), aunque en la práctica, como veremos posteriormente, tomará valores finitos
ya que tanto las ganancias como las pérdidas no rebasarán unos ciertos límites razonables. Lógi-
camente las empresas promotoras con ganancias extremadamente altas serán muy escasas; como
asimismo también serán escasas las empresas con pérdidas demasiado elevadas (porque se pro-
ducirían quiebras y por lo tanto cerrarían). Es de esperar que el beneficio para la mayor parte de
las empresas promotoras de viviendas se mantenga alrededor de la media.
CARACTERÍSTICA POBLACIÓN
Figura 1.3.3.6
LA LEY 49
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
2.ª A veces sucede que la característica poblacional está acotada entre un extremo inferior y un
extremo superior. O por lo menos puede considerarse acotada, teniendo en cuenta la información
que se dispone.
Por ejemplo, la superficie de una vivienda tiene que tener como mínimo establecido por la regla-
mentación sectorial correspondiente, no puede haber una vivienda de 1 m2. Asimismo por lógica no
debería de haber una vivienda de 10.000 m2.
3.ª En la distribución normal coinciden siempre la media y la moda, sin embargo en algunos
fenómenos estadísticos reales no ocurre siempre de esa forma.
Ejemplo 1.3.3.7.
Tenemos la distribución de las superficies de las explotaciones agrarias en España del año 1997,
reflejadas en el cuadro 1.3.3.7.
CUADRO 1.3.3.7
Superficie
N.º de orden de N.º de Frecuencia (%)
Explotaciones
intervalo Explotaciones
Agricolas (ha)
1 0 -1 119.638 9,90%
2 1-2 209.442 17,33%
3 2-5 318.054 26,32%
4 5 - 10 197.752 16,37%
5 10 - 20 149.324 12,36%
6 20 - 30 59.718 4,94%
7 30 - 50 55.534 4,60%
8 50 - 100 51.515 4,26%
9 100 ó mas 47.285 3,91%
Se observa cómo los terrenos de superficie inferiores a 5 hectáreas son mucho más numerosos
que los superiores a 5 Ha, la moda es una explotación de pocas hectáreas (2 - 5 Ha). Pero las gran-
des fincas (latifundios), aunque son pocas en número, ocupan una gran extensión de superficie,
hecho que influye decisivamente sobre la media que es mayor que la moda.
La distribución beta tiene una forma semejante a la normal (su función de densidad se dibuja
también mediante una curva campaniforme), pero los valores de la característica poblacional están
delimitados entre dos extremos positivos A y B (figura 1.3.3.7.a).
50 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
FRECUENCIA
CARACTERÍSTICA POBLACIONAL
Figura 1.3.3.7.a)
También, su media no tiene por qué coincidir con su moda. De todo esto se derivan varias ven-
tajas efectivas de la distribución beta respecto de la Normal en orden a las aplicaciones prácticas,
cuando se trabaja con características poblacionales que sólo toman valores positivos, están delimi-
tadas entre ciertos límites y poseen una moda distinta de la media, como ocurre a menudo en Eco-
nomía, Valoración y otros ámbitos.
Existen determinadas poblaciones que pueden dibujarse con una gráfica en forma de triángulo
(distribución triangular) que queda perfectamente definida por: los valores extremos (VI y V2), la
moda (Vm) y la correspondiente frecuencia modal (ordenada de Vm).
Se pueden distinguir dos tipos de distribución triangular según que la moda se sitúe a la izquier-
da del centro de la base del triángulo (figura 1.3.3.8.a) o a la derecha (figura 1.3.3.8.b)
Los resultados que se obtienen con la distribución triangular son muy parecidos, y mucho más
fáciles de obtener que con la distribución beta, por lo que no vale la pena trabajar con la distribu-
ción beta pensando que nos vamos a acercar con los resultados mucho más a la realidad de la
población estudiada.
FRECUENCIA
CARACTERÍSTICA POBLACIONAL
Figura 1.3.3.8.a
LA LEY 51
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
CARACTERÍSTICA POBLACIONAL
Figura 1.3.3.8.b
Supongamos que sólo poseemos datos sobre los valores extremos de la distribución y se des-
conoce tanto el valor modal como su frecuencia, en este caso puede resultar operativo utilizar la
función de distribución rectangular, definida perfectamente por los dos extremos V1 y V2, tal como
aparece dibujada en la figura 1.3.3.9.a).
FRECUENCIA
Figura 1.3.3.9.a
Esta distribución admite la hipótesis de que todos los valores de la variable en el intervalo –V1
V2– son equiprobables; por ello la gráfica tiene forma de rectángulo.
Consecuentemente, como pasa en la distribución beta y la distribución triangular, todos los valo-
res de la variable fuera del intervalo –V1 V2– tienen probabilidad nula.
52 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
1.3.3.10. Regresión
Dada una variable dependiente o endógena «y» y un conjunto de una o más variables indepen-
dientes o exógenas o explicativas «x», todas ellas cuantitativas, la regresión lineal consiste en obte-
ner una función de las variables independientes x que permita explicar o predecir el valor de la
variable dependiente y.
A partir de (y1, x11, x12, x1p),....., yn, xn1, xn2, xnp), muestra de n observaciones de las variables y,
x1, x2,...,xp, se trata de aproximar los valores de «y», variable dependiente, mediante una función
de las variables x1, x2,...,xp, variables independientes, que exprese la asociación entre y e x1,
x2,...,xp:
Donde x1, x2, ..., xp son parámetros desconocidos a estimar y «e» es una variable error, que
expresa la inexactitud del ajuste. En particular, para cada observación se tendrá:
Yi = ax + b0 + ei
Yi = axi + b0 + ei ; i=1,...,n
Así, por ejemplo, en algunos términos municipales la Tasa por Ocupación de Vía Pública se esta-
blece con arreglo a las siguientes fórmulas:
TOVP = 30 + 1,5 L
Donde:
Además, se pagará 1,5 € por cada metro lineal que se ocupe de vía pública
LA LEY 53
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
La regresión simple puede ser lineal o parabólica, y en la hipótesis de que despreciemos la varia-
ble de error e, se representan con las siguientes ecuaciones matemáticas:
Lineal ⇒ Y = a x + b;
donde Σ Yi = N b + a Σxi
Parabólica ⇒ Y = a x2 + b x + c;
Ejemplo 1.3.3.10.
Suponemos que queremos valorar una vivienda cuya antigüedad efectiva es de 20 años, ya que
se ha construido en 1983, y la fecha de la valoración es de 2003. Se conocen 5 muestras o testi-
gos, que ya se han homogeneizado previamente con el resto de los componentes o cualidades que
influyen en el valor de mercado; por lo tanto ahora la única diferencia entre las 5 muestras testigo
y la vivienda objeto de valoración es la antigüedad efectiva.
Vamos a determinar las ecuaciones matemáticas, de regresión lineal y parabólica, que tratan de
explicar la variabilidad de los valores de mercado en función de la antigüedad efectiva de la vivien-
da.
Lineal ⇒ Y = a x + b;
donde Σ Yi = N b + a Σxi
54 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Variable
Independiente - Variable
dependiente
Antigüedad
(€/m2)
Efectiva (años)
X Y X*Y X^2
32 2.270 72.640 1.024
32 2.280 72.960 1.024
15 2.400 36.000 225
30 2.300 69.000 900
22 2.350 51.700 484
131 11.600 302.300 3.657
Parabólica ⇒ Y = a x2 + b x + c;
donde Σ Yi = N c + b Σxi + a Σxi2
Variable
Independiente Variable
– dependiente
Antigüedad (€/m²)
Efectiva (años)
X Y X*Y X^2 Y^2 X^3 X^4 Y * X^2
32 2.270 72.640 1.024 5.152.900 32.768 1.048.576 2.324.480
32 2.280 72.960 1.024 5.198.400 32.768 1.048.576 2.334.720
15 2.400 36.000 225 5.760.000 3.375 50.625 540.000
30 2.300 69.000 900 5.290.000 27.000 810.000 2.070.000
22 2.350 51.700 484 5.522.500 10.648 234.256 1.137.400
131 11.600 302.300 3.657 26.923.800 106.559 3.192.033 8.406.600
LA LEY 55
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se definen como sucesiones de valores de una variable, asociados a periodos de tiempo. Estas
series tienen una gran aplicación en economía y valoración.
Por ejemplo, consideremos la variable «valor medio del m2c» relativos a las viviendas en Espa-
ña, en el periodo de tiempo de 1987 a 2002. Para cada uno de estos 16 años, tenemos un valor
medio del m2c de la vivienda. Esta sucesión de valores anuales medios es una serie cronológica.
De alguna manera, una serie cronológica es semejante a la tabla de datos para calcular una
regresión. La variable «tiempo» toma los valores 1,2,...,16 y juega el papel de variable exógena. La
otra variable «valor medio del m2c» puede considerarse a su vez como la variable endógena.
Ejemplo 1.3.3.11.
Analizamos el ejemplo expuesto. Los valores medios de las viviendas en España han evolucio-
nado en los últimos 16 años como indica el cuadro 1.3.3.11.
CUADRO 1.3.3.11
Valor Medio del m2 construido de las viviendas en España en el periodo 1987 a 2003
Unidad: Euros / m² construido, unidades nominales y reales. - Porcentaje de variación interanual del IPC
Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003
56 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Esta evolución de los valores medios del m2c de las viviendas en España en el periodo 1987 a
2003 puede expresarse en función del tiempo, según la ecuación de regresión lineal:
Figura 1.3.3.11.a
Todos estos conceptos estadísticos tienen una gran aplicación en el ámbito de la valoración
inmobiliaria, como se irá viendo y desarrollando en los capítulos siguientes.
Concepto:
El mercado inmobiliario se comporta en muchos aspectos como otros mercados: el mercado del
automóvil, el mercado turístico, el mercado textil, el agrícola, etc. Aunque en otros aspectos es un
LA LEY 57
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
mercado muy distinto ya que es un mercado diferenciado (cumpliendo así la primera condición para
ser mercado).
Si aceptamos la definición:
En el caso del mercado inmobiliario el conjunto de los usuarios más el conjunto de los usuarios
potenciales son el universo de la población, ya que todo el mundo es usuario, o potencial usuario,
de una vivienda. Hasta los ciudadanos más desheredados y las clases sociales económicamente
menos favorecidas de nuestras sociedades civilizadas viven, o si no lo hacen desean vivir en una
vivienda y acaban viviendo «bajo techo» y utilizando una vivienda.
Para poder estudiar un mercado, para poder analizarlo, trabajar o incidir en él, es preciso que
pueda ser definido y que sea susceptible de ser segmentado.
Segmentación:
¿Cuáles son las razones que hacen conveniente la segmentación de un mercado? ¿Por qué es
conveniente segmentar?
• necesidades diferenciadas
• diferenciación de productos.
Esta segmentación permite una mayor especialización de los operadores en cada uno de los
productos, en las necesidades de los usuarios y en las estrategias.
Yendo un poco más lejos, podríamos segmentar el mercado de viviendas en mercado de vivien-
das de primera y de segunda residencia.
También se podría segmentar entre mercado de viviendas para jóvenes, viviendas para familias
«normales» y viviendas para personas mayores.
La segmentación del mercado está en función del tipo de análisis o actuación que se pretenda
realizar y de las características y coyuntura de ese propio mercado.
58 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Son cinco las características principales definitorias de los mercados, entendiendo que
un mercado es de competencia perfecta cuando cumple, o tiende a cumplir, las cinco pro-
piedades siguientes.
1. Libertad
• Los oferentes pueden entrar y salir libremente de él, sin traba ni impedimento legal.
• Los demandantes pueden entrar y salir libremente de él, sin traba ni impedimento legal.
• Los precios se forman sin intervención, ni directa ni indirecta de la Administración.
Ejemplos:
El mercado del trigo, y de otros productos agrarios básicos, ha tenido en España los precios
regulados por el Estado durante mucho tiempo.
Existen determinados productos para los que el Estado fija sus precios (viviendas de VPO, VPP,
viviendas de precio tasado, o de precio concertado).
El mercado de los agrios, el de las verduras y frutas, el mercado del vestir o el del turismo son
ejemplos de mercados libres.
2. Homogeneidad
Las calidades de los distintos productos que conviven en el mercado son tan semejantes que
desde un punto de vista comercial resulta indiferente adquirir una u otra mercancía ya que tienen
características casi idénticas.
Ejemplos:
El mercado de las patatas (no siempre), el de los abonos, el del cemento, el del acero, son mer-
cados homogéneos.
Ejemplos:
El mercado del pan, el de la leche, el del agua embotellada, son mercados con mucha frecuen-
cia en las transacciones.
En el otro extremo el mercado de determinadas obras de arte, como el de las pinturas de Van
Gogh presenta muy escasa frecuencia en las transacciones.
LA LEY 59
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
4. Transparencia
Un mercado reúne la condición de transparencia cuando existe información plena de ofe-
rentes y demandantes.
Tanto los vendedores como los compradores saben el precio que se está pagando, ya sea por-
que existen boletines de precios, cotizaciones publicadas, u otros mecanismos que publicitan las
transacciones.
Ejemplos:
El mercado del automóvil, el mercado de los viajes, el mercado bursátil (de las acciones que coti-
zan en bolsa) son mercados transparentes.
5. Concurrencia
Un mercado tiene la condición de concurrente cuando existen muchos oferentes y
muchos demandantes.
En función del cumplimiento de las cinco propiedades anteriores que caracterizan un mercado
de competencia perfecta, los mercados pueden clasificarse del siguiente modo:
Competencia perfecta.
(cumple las cinco condiciones en oferta y demanda)
En la práctica, casi ningún mercado es perfecto, para ello se requeriría el cumplimiento estricto
de las cinco condiciones: libertad, homogeneidad, frecuencia de las transacciones, transparencia y
concurrencia.
Monopolio.
Los productos son ofrecidos por una sola empresa, y la demanda es ejercida por numerosos
compradores.
Ejemplo: hasta hace unos años CAMPSA tenía el monopolio de la gasolina en España. Y TSA
tenía el monopolio de la venta de toda clase de tabacos. Eran monopolios.
Oligopolio.
Los productos son ofrecidos por un reducido número de empresas, en cambio la demanda es
ejercida por un numeroso grupo de compradores.
Ejemplos.
60 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
unas pocas marcas o empresas) se encuentra también en una situación de oligopolio o próximo a
ella.
Algunos productos agrarios como el tabaco, el trigo, el azúcar han sido en algunos momentos
mercados en los que sólo el Estado o un organismo público podían comprar, es una situación casi
extinguida en un mercado global, pero continúa existiendo en numerosos países del tercer mundo.
Es un caso similar al anterior pero mucho más frecuente, en que sólo existen un pequeño grupo
de compradores pero los vendedores son numerosos.
Ejemplos: petróleo, frutas tropicales, tabaco, café, materias primas básicas, especialmente en
países del tercer mundo.
Establecidas las propiedades que deben cumplir los mercados para poder ser considera-
dos perfectos, podemos utilizarlas para analizar el mercado del suelo.
Considerando que existe tal mercado, el análisis de su comportamiento en relación con los cinco
caracteres permite llegar inicialmente a las siguientes conclusiones.
LA LEY 61
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En demanda a veces es concurrente y a veces no. En las grandes ciudades o en las zonas
turísticas, varios compradores, normalmente empresas promotoras, concurren como compra-
dores potenciales sobre suelos muy específicos. En ciudades pequeñas y pueblos, en oca-
siones la demanda de suelo es de uno o pocos operadores locales exclusivamente.
De las cinco condiciones para poder considerar que existe un mercado de competencia perfec-
ta, el mercado del suelo sólo cumple una de ellas y no siempre.
Esta especificidad que se da en el mercado del suelo explica el fracaso de algunas políticas de
suelo que identifican el mercado del suelo como un mercado de competencia perfecta en el que se
puede incidir con intervenciones que sólo son adecuadas en mercados de ese tipo.
Partimos de la base que la formación de valores del suelo no sigue las reglas de un mercado de
competencia perfecta, y por tanto el estudio de cómo se forman los valores no puede realizarse con
las técnicas habituales de estudios de mercado.
Interesa analizar cuáles son los factores que justifican o proporcionan una explicación razonable
sobre, la formación del valor del suelo.
Según J. ROCA (1), la formación de los valores del suelo viene condicionada por cuatro características:
• Es independiente del coste de ejecución material. Resulta evidente que el valor del suelo no
guarda relación con su coste de producción entendiendo como tal, en suelo urbano el coste
de urbanización.
• Tiene, muchas veces, un valor de monopolio, por su propia condición intrínseca de ser irrepetible.
62 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
• No es independiente del valor del inmueble. Existe una relación de dependencia entre el valor
del suelo y el valor del inmueble que en él se sitúa, de manera que edificaciones espléndidas
revalorizan el valor del suelo sobre el que se asientan y edificaciones desafortunadas pueden
devaluarlo.
El valor de localización (parte del valor del inmueble que corresponde a su emplazamiento)
puede no coincidir con el precio del suelo (o valor del suelo en el mercado, ya que puede producir-
se la apropiación de un plus de localización por la promoción: pueblos en que sólo existen una
empresa promotora o en épocas de escasa actividad constructiva), y también, y más frecuentemen-
te, puede suceder lo contrario: apropiación de una parte del beneficio de la promoción por el suelo
o sus propietarios. (Situación muy frecuente en épocas de gran actividad constructiva como la del
periodo 2000-2005 en España).
Partiendo del hecho de que no existe un mercado del suelo propiamente dicho, (y desde luego
no existe, salvo excepciones, un mercado de suelo urbano de competencia perfecta), la formación
de los precios en el mercado del suelo urbano no sigue la conducta tradicional de los mercados de
situarse en la conjunción de las curvas de oferta y demanda.
El ciclo de producción inmobiliario, de muy larga duración, próximo a los cinco años, exige que
esas previsiones a medio plazo se traduzcan en la necesidad de proveerse de suelo a plazos supe-
riores a la duración del ciclo, lo que puede resultar dificultoso especialmente para las empresas
pequeñas y medianas.
El suelo urbano es, por su propia naturaleza, un producto de existencias limitadas, finitas, a
veces escasas y no renovable. Su producción es lenta, no exenta de riesgos, dificultosa y está inter-
venida. (El proceso de producción de suelo urbano, o proceso de urbanización está tutelado y
reglado por la Administración.)
Las dificultades en la gestión del suelo urbanizable y en los suelos urbanos en transformación,
y los exagerados plazos en que habitualmente acaban desarrollándose, coadyuvan a la incerti-
dumbre, a la falta de estabilidad, y a la percepción de riesgo en la adquisición de esa materia
prima.
Como consecuencia de ello, el suelo de los núcleos urbanos, el suelo urbano plenamente con-
solidado y en condiciones de ser edificado, en los periodos de gran actividad inmobiliaria, práctica-
mente se «subasta» y su precio lo fija la demanda, necesitada de materia prima para la continui-
dad de la actividad inmobiliaria de los operadores.
LA LEY 63
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Es el «mercado», el que fija los precios, pero no con los mecanismos de un mercado libre y de
competencia perfecta, sino en esas condiciones y con esas características.
El precio del suelo en el mercado inmobiliario está condicionado y depende directamente, del
valor del producto inmobiliario que se puede desarrollar en él.
El suelo puede tener un valor de uso en sí mismo, y un valor como soporte de edificabilidad en
cuanto es susceptible de ser edificado o soportar un edificio, ya sea de viviendas, oficinas, locales
comerciales, apartamentos u otros usos.
En los casos en los que el mercado inmobiliario utiliza como «producto» o «mercancía», el suelo
(lo que suele suceder en suelos para uso industrial, vivienda unifamiliar aislada, comercial, tercia-
rio o lúdico aislado), lo que es objeto de transacción, y por tanto lo que se valora es el suelo en sí
mismo. En esos casos, cuando sucede en el mercado de ese modo, el valor a utilizar es el valor
unitario, expresado en euros/m² de suelo (€/m²s).
Finalmente existen otros suelos cuyo uso inmobiliario, y por tanto su valor, no es función direc-
ta de la edificabilidad que pueden soportar en sentido estricto, por tratarse de suelos cuyo mejor y
más intensivo uso no es la edificación de techo, sino la construcción de elementos o instalaciones
que tienen un valor en el mercado, o son susceptibles de producir rentas, como pueden ser cam-
pos de golf, pistas deportivas en general, campamentos, aparcamientos en superficie, aeropuertos
y cualquier uso que necesitando actuaciones constructivas para ser puesto en valor ésta no se
refiere necesariamente a la construcción de «techo». Son suelos que tienen un valor de uso en sí
mismos, pero que ese valor sólo se puede conseguir añadiendo sobre él una actuación constructi-
va que no necesariamente es edificar «techo».
El caso más frecuente, entre los suelos urbanos y urbanizables, es que su valor esté relaciona-
do con la cantidad y uso de los metros cuadrados de techo que puedan construirse en él, lo que
necesariamente comporta utilizar el concepto de valor de repercusión.
1.4.4.1. Introducción
La formación del precio de la vivienda debe ser analizada bajo dos conceptos diferentes pero
interrelacionados entre sí, que son:
• El tiempo
64 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Y se debe realizar bajo dos conceptos diferentes pero interrelacionados, el espacio físico terri-
torial y urbano donde se ubica la vivienda, y en los factores sociales, económicos y financieros que
han influido de forma sustancial en la formación de sus precios a lo largo del tiempo.
Por lo tanto se puede afirmar que el precio de la vivienda está formado por la interrelación de
cinco conceptos:
Hay que tener en cuenta que la vivienda en España constituye el principal activo económico de
la mayoría de las familias; y por las condiciones económicas de financiación de la vivienda generan
una parte muy importante de los créditos y préstamos concedidos por las entidades financieras.
± El nivel de renta familiar disponible bruta o neta: a mayor nivel de renta mayor posibilidad
de pagar más por una cosa, también por una vivienda.
± Los factores demográficos: por el crecimiento vegetativo de la propia población o bien por
la inmigración que viene a trabajar en España o bien por las personas extranjeras que com-
pran una vivienda para segunda residencia o para vivir en su jubilación. Existe una importan-
te demanda de viviendas de segunda residencia tanto para residentes en España como para
extranjeros.
± El tipo de interés y el coste del uso: el bajo coste de la financiación externa. La bajada de
los tipos de interés permite pagar menos cuota, y eso se concreta en poder obtener un prin-
cipal del préstamo hipotecario mayor y con unos plazos de amortización más largos. Por lo
tanto permite asumir un mayor nivel de deuda.
± Las inversiones alternativas: la vivienda como inversión ante las caídas de rentabilidad de
inversiones alternativas o la sensación de volatilidad o inseguridad de éstas respecto de la
vivienda.
± Tasa de paro: a menor tasa de paro y mayor seguridad en el empleo aumentan las posibili-
dades de ser un potencial comprador de una vivienda.
LA LEY 65
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
66 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
350
250
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Año
Los precios de la vivienda libre en los últimos 17 años han sufrido la media de incrementos
siguiente:
Como se aprecia, el incremento de precios ha sido algo mayor en las viviendas de más de 20
años de antigüedad, aunque el incremento es muy semejante en todos los grupos.
Respecto del precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre de menos de un año, el incre-
mento medio en los últimos 17 años ha sido del:
LA LEY 67
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
25%
20%
libre de 1 a 10 años
-5%
Año-10%
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
La evolución anual de 1987 a 2003 de los precios de la vivienda, respecto de su antigüedad, pre-
senta unas regresiones lineales que son prácticamente paralelas, lo que nos indica que el incre-
mento o disminución del valor de las viviendas es independiente de la antigüedad de las mismas
ya que su precio medio sube o baja en proporción semejante; asimismo los intervalos de variación
anual presentan las mismas características mencionadas.
Como criterio general podemos establecer que existe una relación bilateral entre el tamaño del
municipio y el precio medio de la vivienda, que con algunas excepciones esta relación se cumple.
Los precios más elevados se observan en poblaciones de más de 500.000 habitantes, como por
ejemplo, Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla; aunque hay excepciones como San Sebastián, Vito-
ria y Bilbao, donde teniendo una población inferior a 500.000 habitantes presentan precios medios
de vivienda libre elevados debido a su alto nivel de renta familiar neta disponible per cápita, y una
68 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
polaridad de atracción en el entorno físico donde se ubican; como por ejemplo el caso de Vitoria,
capital de la comunidad autónoma.
Precio Medio
Nº de Habitantes de Vivienda
Población
(padrón 2003) en 2002
(euros/m²)
LA LEY 69
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
2.600
3.030.000
2.500
2.830.000 2.400
2.300
2.630.000
2.200
2.430.000
2.100
2.230.000 2.000
1.900
2.030.000
Euros / M² construido
Nº de Habitantes - Padrón 2003
1.800
1.830.000
1.700
1.630.000 1.600
1.500
1.430.000
1.400
1.230.000 1.300
1.030.000 1.200
1.100
830.000
1.000
630.000 900
Ciudad 800
430.000
y = -13,403x + 1580,3
y = -19290x + 780017 700
2 R2 = 0,2214
230.000 R = 0,3432
600
30.000 500
Pontevedra
Zaragoza
Oviedo
Huelva
Segovia
Madrid
Logroño
León
Jaén
Málaga
Murcia
Córdoba
Granada
Ourense
Lugo
Ávila
Huesca
Cuenca
Santander
Coruña (A)
Burgos
Badajoz
Cáceres
Cádiz
Santa Cruz de Tenerife
Barcelona
Sevilla
San Sebastián
Albacete
Tarragona
Girona
Zamora
Soria
Ciudad Real
Teruel
Valencia
Bilbao
Alicante
Pamplona
Salamanca
Lleida
Palencia
Toledo
Guadalajara
Vitoria-Gasteiz
Palmas de Gran Canaria
Palma de Mallorca
Almería
Castellón de la Plana
Valladolid
La diferencia de precios entre estas grandes ciudades y los municipios de menos de 100.000
habitantes se ha ido ampliando con el tiempo, especialmente durante los periodos de mayor creci-
miento de los precios. De donde la polaridad de atracción que crean las ciudades tiene incidencia
en la formación de los precios de las viviendas, tal como se extrae de los datos del cuadro siguien-
te y se refleja en el gráfico siguiente.
Precio m² de Precio m² de
Precio m² de Precio m² de Precio m² de
Precio m² de la vivienda la vivienda
Precio m² Precio m² Precio m² la vivienda la vivienda la vivienda
Precio m² la vivienda libre en libre en
Precio m² vivienda libre vivienda libre vivienda libre libre. De libre. De libre. De
vivienda libre libre. Menos municipios municipios
Año vivienda libre en Madrid y su en Barcelona en Bilbao y su
más de 499.999
499.999 a 99.999 a 49.999 a
de a 20.000 interiores de costeros de
en España area de y su area de area de 100.000 50.000 20.000
habitantes(1) habitantes menos de menos de
Influencia Influencia Influencia (5) habitantes habitantes habitantes
(2) 50.000 50.000
(1-2) (2-3) (2-4)
habitantes habitantes
1987 336,32 443,86 321,96 273,90 294,83 298,66 264,84 253,10 259,55 340,74
1988 411,82 592,86 462,88 322,76 364,98 343,20 300,67 291,11 302,32 412,73
1989 502,64 771,80 581,50 387,20 451,78 414,44 353,79 348,43 369,63 492,05
1990 565,09 878,50 695,67 488,24 536,57 461,84 401,93 383,82 405,49 526,48
1991 663,04 1.051,04 834,65 727,27 562,66 593,30 496,67 450,17 431,53 468,77 568,51
1992 613,88 1.008,26 816,99 807,27 564,39 611,02 507,61 454,73 453,26 479,00 552,30
1993 623,50 1.024,92 833,11 826,92 583,65 625,48 522,69 457,12 450,96 472,15 566,02
1994 625,47 1.027,34 865,28 860,81 596,25 635,21 523,43 470,96 454,77 477,27 579,84
1995 649,64 1.085,56 897,12 901,42 613,95 656,19 544,96 490,32 464,12 495,57 597,91
1996 658,38 1.096,98 922,92 950,84 624,53 672,33 549,29 503,21 473,61 501,54 622,38
1997 673,31 1.089,66 950,83 944,16 631,34 695,30 570,48 524,64 480,93 509,96 650,95
1998 718,86 1.105,66 1.019,63 1.022,96 655,27 736,24 603,93 548,37 503,17 532,05 722,75
1999 807,65 1.190,54 1.180,31 1.190,98 728,16 829,77 652,09 607,75 546,59 584,54 823,30
2000 927,96 1.364,94 1.376,44 1.434,86 839,11 949,20 734,90 695,01 614,06 658,86 956,67
2001 1.065,70 1.628,28 1.604,76 1.700,12 987,33 1.082,27 833,20 796,43 688,07 742,18 1.100,68
2002 1.258,93 2.001,56 1.838,87 1.923,02 1.181,98 1.230,94 954,71 924,59 794,76 866,13 1.284,91
2003 1.480,99 2.522,01 2.205,70 1.396,95 1.389,45 1.113,17 1.050,12 889,45 990,91 1.509,34
70 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
1.250
1.150
350
250
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Año
Esta polaridad de atracción de las grandes ciudades se manifiesta en el mayor crecimiento del
incremento de los precios en éstas respecto de unas tendencias más estables en el incremento de
los precios en las ciudades de menos de 100.000 habitantes, así como una disminución del incre-
mento en los municipios de menos de 50.000 habitantes, tal como refleja el gráfico siguiente.
Evolución del incremento del precio de la vivienda en función
del tamaño del municipio
75%
70%
65%
60%
55%
50%
45% Precio m² vivienda libre en Madrid y su área de
Influencia
40% Precio m² vivienda libre en Barcelona y su área de
Influencia
Precio m² vivienda libre en Bilbao y su área de
35% Influencia (5)
Precio m² vivienda libre más de 499.999
habitantes(1)
30%
% de variacion interanual
-30%
-35%
-40%
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Año
LA LEY 71
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los precios en los municipios costeros de menos de 50.000 habitantes han tendido a crecer sis-
temáticamente por encima de la media de los municipios interiores de igual tamaño. Esta prima
diferencial de crecimiento refleja los efectos de la demanda de residencia secundaria (nacional y
extranjera); aunque no se puede descartar la presencia también de un cierto componente especu-
lativo (evidentemente la «especulación» se concentra en donde hay mayores expectativas de subi-
das de precios).
Municipios Interiores Municipios Costeros
1987 317,27 515,05 306,73 292,07 289,38 244,82 396,64 290,07 259,55 340,41 306,75
1988 396,57 712,82 390,69 361,53 337,82 282,56 617,23 338,09 338,17 399,33 357,9
1989 488,98 914,04 454,26 478,53 425,34 345,59 716,32 413,52 452,28 484,4 447,2
1990 565,37 1.036,13 544,88 570,18 481,45 391,23 883,91 482,86 536,12 536,59 483,41
1991 646,34 1.267,48 621,67 619,94 527,63 445,63 1.113,80 541,30 604,23 584,46 529,77
1992 637,69 1.164,09 652,28 659,34 554,82 469,47 1.018,49 546,20 629,70 576,98 533,08
1993 635,09 1.176,19 660,28 679,36 593,14 470,05 1.028,18 574,23 637,58 565,32 528,26
1994 639,56 1.169,47 672,52 695,11 594,58 474,02 1.071,26 589,50 641,63 579,93 545,50
1995 661,73 1.245,39 698,65 725,23 612,83 489,43 1.084,98 603,25 666,59 609,68 558,57
1996 674,10 1.259,63 711,54 741,89 619,63 495,50 1.115,48 622,11 688,30 623,34 581,24
1997 684,81 1.241,87 720,07 767,05 640,55 501,37 1.132,01 647,86 702,56 655,37 604,76
1998 716,63 1.256,66 753,16 809,75 673,59 517,86 1.202,13 684,43 747,53 711,38 656,19
1999 792,29 1.353,92 845,66 899,74 737,62 561,86 1.401,66 777,69 840,46 800,48 736,91
2000 907,20 1.557,92 982,36 1.024,42 827,19 628,97 1.634,13 893,94 978,93 925,47 863,51
2001 1.046,91 1.854,69 1.142,06 1.181,07 951,50 707,60 1.917,97 1.024,60 1.136,48 1.071,66 994,68
2002 1.220,93 2.269,11 1.325,23 1.368,48 1.114,21 821,98 2.208,33 1.186,86 1.306,80 1.229,07 1.147,24
700
600
Año200
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
72 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Para municipios de más de 50.000 y menos de un millón de habitantes este efecto de prima dife-
rencial de crecimiento se ve corregido o compensado por otros factores como puede ser la polari-
dad de las ciudades, la semejante renta familiar neta per cápita, etc.
Esta polaridad que presentan las grandes ciudades produce asimismo una prima diferencial con
respecto del resto de las ciudades debido a la atracción que ellas generan, a la mayor renta fami-
liar neta disponible per cápita que presentan en relación al resto de las ciudades; así como posible-
mente a una deficiente disponibilidad de suelo que hace que la demanda de viviendas sea supe-
rior a la oferta.
Evolución del Precio de la vivienda libre por el tamaño del municipio de 1987 a 2002
1.200
1.100
1.000
Año200
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Mientras que en los municipios costeros el incremento anual de la vivienda libre ha ido crecien-
do, durante el periodo 1997 a 2002, excepto en los municipios de 10.000 a 50.000 habitantes; en
los municipios interiores el incremento anual de la vivienda ha sido constante excepto en los muni-
cipios de 100.000 a 999.999 habitantes que ha crecido interanualmente, tal como queda reflejado
en la figura siguiente.
LA LEY 73
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Evolución del Incremento del precio de la vivienda libre por tamaño del municipio
en municipios interiores y costeros de 1987 a 2002
2,00
1,90
1,80
0,70
0,60
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Año
En relación con los precios de la vivienda por Comunidades Autónomas, su distribución y evo-
lución están muy relacionadas con el gran peso de polaridad que producen las grandes ciudades,
como Madrid y Barcelona.
74 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
1.300
1.200
900
Precio m² vivienda libre. Galicia
300
200
Año
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Unidad: euros/m² construido. (Unidades monetarias reales)
Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003, por Comunidades Autónomas de más de
2.000.000 de habitantes
Fuente: Banco de España y Ministerio de Fomento
Precio del metro cuadrado de vivienda libre en las Comunidades Autónomas en el periodo 1987
a 2003
Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m² Precio m²
Precio m² Precio m² Precio m² Precio m²
Precio m² vivienda vivienda vivienda vivienda libre. vivienda libre. vivienda vivienda vivienda vivienda vivienda vivienda
Año vivienda vivienda vivienda libre. vivienda
vivienda libre libre. libre. Castilla libre. Comunidad Comunidad libre. País libre. libre. libre. Islas libre. libre. Castilla
libre. Galicia libre. Aragón Extremadura libre. Murcia
Andalucía León Cataluña Valenciana Madrid Vasco Asturias Cantabria Baleares Canarias La Mancha
1987 336,32 292,62 296,60 331,00 244,99 394,38 482,47 277,65 328,44 321,85 343,74 244,45 232,89 226,91
1988 411,82 341,06 388,59 452,09 294,39 459,11 625,17 355,76 360,60 386,03 376,72 271,31 269,77 269,46
1989 502,64 399,36 452,41 549,90 366,86 526,81 776,70 388,61 425,14 445,23 464,81 322,52 310,73 307,94
1990 565,09 459,08 535,67 626,44 406,56 560,63 864,79 470,28 513,72 516,01 483,69 391,95 328,20 353,37
1991 663,04 531,42 586,49 777,88 448,01 633,17 1.062,39 741,30 516,88 593,02 537,16 531,82 421,73 349,41 407,60
1992 613,88 501,89 564,26 699,44 434,10 563,79 959,13 803,38 525,44 608,00 548,52 531,96 429,93 361,38 392,14
1993 623,50 525,35 534,77 707,99 481,87 550,83 983,62 825,46 509,18 586,45 548,11 524,36 441,26 367,36 395,39
1994 625,47 525,12 534,30 721,62 478,16 581,07 984,82 857,89 517,86 603,09 568,03 538,04 426,89 375,80 388,75
1995 649,64 535,61 556,35 751,29 493,23 588,60 1.043,36 893,46 539,98 590,83 669,52 585,29 568,58 449,11 388,45 396,10
1996 658,38 538,71 565,86 773,60 505,40 592,45 1.033,51 923,17 546,88 619,80 692,63 601,14 595,57 447,66 389,76 405,59
1997 673,31 548,34 581,21 802,24 531,56 610,09 1.035,69 930,85 544,79 630,10 698,87 640,92 639,39 455,97 390,21 422,89
1998 718,86 565,28 622,47 875,73 565,89 637,04 1.070,45 1.002,19 583,48 656,84 709,63 741,08 715,08 455,09 404,79 448,76
1999 807,65 623,11 682,58 1.032,64 636,96 653,26 1.170,51 1.170,07 657,64 721,93 769,96 934,63 824,64 478,64 427,24 480,04
2000 927,96 706,00 762,90 1.184,76 717,52 719,25 1.364,96 1.416,64 769,59 795,81 876,00 1.152,83 962,83 519,91 458,31 537,89
2001 1.065,70 826,27 839,45 1.356,66 829,33 759,61 1.636,75 1.650,61 876,26 877,44 1.013,57 1.358,51 1.093,01 576,56 505,06 626,72
2002 1.258,93 997,32 931,36 1.589,18 977,92 884,75 2.061,98 1.900,44 1.013,62 985,89 1.183,22 1.525,95 1.218,04 681,00 557,25 747,40
2003 1.480,99 1.072,44 1.087,29 1.850,92 1.027,95 864,11 2.485,08 2.140,09 1.141,01 1.097,00 1.347,45 1.724,66 1.319,89 780,17 615,98 892,69
LA LEY 75
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
900
800
700
Año
200
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Del análisis de la tabla y el gráfico anterior se puede deducir que los precios de las viviendas
entre las distintas comunidades autónomas son tanto mayores cuanto:
b) Mayor es su población.
La demanda de la vivienda
76 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
agrupar o dividir la demanda pero todas ellas tienen, con diferentes matices, las siguientes carac-
terísticas:
Segunda vivienda: demanda de vivienda no principal usada durante los fines de semana o
en periodos vacacionales tanto por residentes nacionales como por turistas extranjeros.
Mejora o cambio de ubicación de vivienda previa: es la demanda que tiene como objetivo
mejorar y/o modificar las condiciones de la vivienda inicial.
Inversión económica: demanda que utiliza la vivienda como activo de inversión con el fin de
obtener beneficios económicos derivados del incremento de su valor de mercado, de su
alquiler o a través de desgravaciones fiscales. También debemos de incluir en este apartado
la inversión familiar de vivienda sin ánimo de lucro inmediato vinculada más a factores de
índole cultural que a criterios económicos.
Nacional
Extranjera
³ Vivienda principal: caracterizada por constituir el lugar de residencia habitual de las personas
que en el momento censal tienen fijada su residencia en España.
LA LEY 77
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
³ Vivienda no principal:
³³ Desocupadas y resto: se incluyen las viviendas que están vacías, y por lo tanto des-
ocupadas por sus propietarios; así como el stock técnico de viviendas necesario para
el correcto funcionamiento del mercado inmobiliario tanto de compraventa como de
alquiler.
³³ Otra parte está formada por viviendas abandonadas por quienes cambiaron su lugar
de residencia y que, con el tiempo, o bien las reutilizarán si deciden volver a su lugar
de origen o bien se degradarán hasta convertirse en ruinas.
³³ Otras están desocupadas de forma transitoria, sea porque los propietarios espe-
ran ocuparlas tras una boda, o bien las destinen a un hijo o hija cuando se inde-
pendicen.
Para analizar la segmentación de la demanda de vivienda se parte de los datos del Censo de
Población y Vivienda publicado por el Instituto Nacional de Estadística que se ha complementado
con datos del BBVA de los años 1960 a 2001.
Nº de Nº de Nº de Nº de Nº de Viviendas % de % de Nº de Nº de
Total nº de Nº de Viviendas
Periodo Viviendas Viviendas No Viviendas Viviendas Desocupadas y Viviendas Viviendas No Viviendas Viviendas
viviendas Desocupadas
Principales Principales Secundarias Ocupadas resto Principales Principales Secundarias Ocupadas
1960 7.726.423 7.028.651 697.772 331.044 7.359.695 366.728 90,97% 9,03% 4,28% 95,25% 4,75%
1970 10.655.785 8.504.326 2.151.459 795.742 9.300.068 1.355.717 79,81% 20,19% 7,47% 87,28% 12,72%
1981 14.726.859 10.430.895 4.295.964 1.899.759 12.330.654 2.396.205 70,83% 29,17% 12,90% 83,73% 16,27%
1991 17.206.363 11.736.376 5.469.987 2.923.615 14.659.991 2.546.372 68,21% 31,79% 16,99% 85,20% 14,80%
2001 20.823.369 14.270.656 6.552.713 3.323.127 17.593.783 3.229.586 68,53% 31,47% 15,96% 84,49% 15,51%
Unidad: Unidades y Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre número viviendas totales
Base: Censo de la Viviendas y BBVA
Fuente: Instituto Nacional de Estadística y BBVA
78 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
20.250.000
18.250.000
16.250.000
14.250.000
Nº de Viviendas
Ocupadas
12.250.000
Nº de Viviendas
Nº de Viviendas
Principales
Nº de Viviendas
10.250.000 Secundarias
Nº de Viviendas
Desocupadas y resto
Nº de Viviendas No
Principales
6.250.000
4.250.000
2.250.000
Año
250.000
1960
1970
1981
1991
2001
Unidad: Unidades y Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre número viviendas totales
Base: Censo de la Viviendas de 2001 y BBVA
Fuente: Instituto Nacional de Estadística y BBVA
La tabla y gráfico anteriores nos expone cómo temporalmente las viviendas secundarias y las
desocupadas han ido incrementando su porcentaje, hasta suponer una elevada tasa dentro del con-
junto del mercado inmobiliario.
Las variables demográficas son, a medio y largo plazo, las que condicionan la demanda
estructural de vivienda, y por lo tanto parte de su valor económico viene condicionado por su evo-
lución.
Entre todas las variables demográficas (natalidad, mortalidad, crecimiento vegetativo, inmigra-
ción,...) nos centraremos en aquellas más directamente relacionadas con el mercado inmobiliario,
que son:
Evolución de la inmigración.
LA LEY 79
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
La sociedad española ha pasado de una ratio en el tamaño medio de hogar de 4 personas por
hogar en 1960, a 3,717 personas/hogar en 1981; a 3,398 personas/hogar en 1990 y a 3,020 per-
sonas/hogar en 2003.
Esta reducción es uno más de los resultados de la denominada «segunda transición demográfi-
ca», un concepto que pretende describir los profundos cambios ocurridos en las estructuras socia-
les en las últimas décadas.
Los conceptos que describen este proceso de «segunda transición demográfica» son:
La caída de la natalidad.
• El incremento notable del número de hogares monoparentales (uno de los padres con
hijo).
• El descenso de las familias extensas (núcleo y persona ajena al núcleo) y múltiples (dos
o más núcleos).
En los últimos 15 años, el ritmo de creación de hogares ha sido superior al aumento pobla-
cional de forma que mientras que la población ha incrementado un 8,92%, los hogares han
crecido un 24,51% lo cual da cuenta del profundo cambio en la estructura y tamaño de los
hogares.
Asimismo la evolución del parque de las viviendas en España desde 1988 a 2003 nos permite
apreciar que la producción de viviendas aumenta un 35,08%, es decir mucho más que el número
de nuevos hogares formados.
80 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Incremento
Nº de Nº de
Incremento de anual de la Parque de Residentes
EPA. Población Incremento Incremento del Viviendas Nº de viviendas /
la Poblacion población de EPA. Hogares viviendas. Nº Nº de personas Extranjeros s/
Periodo Población de 25 y más del nº de nº de viviendas (VPO + viviendas por Población de
(nº de 25 y más (unidades) total de por hogar Ministerio de
años (personas) hogares (terminadas) libres) hogar familiar 25 y más
habitantes) años viviendas Interior
iniciadas años
(personas)
1976 20.555.000 13.291.779 0,65
1977 20.779.000 224.000 13.696.380 404.601 0,66
1978 20.992.000 213.000 9.928.000 14.090.744 394.364 1,419 0,67
1979 21.214.000 222.000 9.989.000 61.000 14.373.665 282.921 1,439 0,68
1980 21.485.000 271.000 10.146.000 157.000 14.683.134 309.469 1,447 0,68
1981 37.742.561 21.701.000 216.000 10.153.000 7.000 14.949.813 266.679 1,472 0,69 3,717
1982 22.015.000 314.000 10.350.000 197.000 15.226.186 276.373 1,471 0,69
1983 22.298.000 283.000 10.478.000 128.000 15.482.259 256.073 1,478 0,69
1984 22.619.000 321.000 10.602.000 124.000 15.695.442 213.183 1,480 0,69
1985 22.964.000 345.000 10.721.000 119.000 15.891.759 196.317 1,482 0,69
1986 38.473.418 23.266.000 302.000 11.088.000 367.000 16.092.729 200.970 214.803 1,451 0,69 3,470
1987 38.725.115 251.697 23.631.000 365.000 11.217.000 129.000 16.301.898 209.169 252.874 1,453 0,69 3,452
1988 39.218.820 493.705 24.058.000 427.000 11.361.000 144.000 16.567.428 265.530 269.475 1,458 0,69 3,452
1989 39.541.782 322.962 24.415.000 357.000 11.595.000 234.000 16.828.900 261.472 283.289 1,451 0,69 3,410
1990 39.887.140 345.358 24.605.000 190.000 11.740.000 145.000 17.155.746 326.846 239.707 1,461 0,70 3,398
1991 38.872.268 -1.014.872 24.885.000 280.000 11.852.075 112.075 17.471.069 315.323 204.491 1,476 0,70 3,280 353.367
1992 39.137.979 265.711 25.176.000 291.000 12.040.000 187.925 17.711.292 240.223 207.932 1,471 0,70 3,251 393.100
1993 39.790.955 652.976 25.465.000 289.000 12.155.000 115.000 17.952.962 241.670 197.363 1,477 0,71 3,274 430.422
1994 40.229.598 438.643 25.782.000 317.000 12.350.000 195.000 18.204.324 251.362 234.641 1,474 0,71 3,257 461.364
1995 40.460.055 230.457 26.122.000 340.000 12.415.000 65.000 18.442.071 237.747 302.339 1,485 0,71 3,259 499.773
1996 39.669.394 -790.661 26.507.000 385.000 12.479.000 64.000 18.758.518 316.447 287.199 1,503 0,71 3,179 538.984
1997 39.761.022 91.628 26.866.000 359.000 12.656.000 177.000 19.110.320 351.802 323.202 1,510 0,71 3,142 609.813
1998 39.852.651 91.629 27.263.000 397.000 12.920.000 264.000 19.460.005 349.685 407.856 1,506 0,71 3,085 719.637
1999 40.202.160 349.509 27.710.000 447.000 13.158.000 238.000 19.893.720 433.715 510.767 1,512 0,72 3,055 801.329
2000 40.499.791 297.631 28.268.000 558.000 13.297.000 139.000 20.413.818 520.098 533.700 1,535 0,72 3,046 895.720
2001 41.116.842 617.051 28.766.000 498.000 13.468.068 171.068 21.064.361 650.543 523.747 1,550 0,73 3,053 1.109.060
2002 41.837.894 721.052 29.225.000 459.000 13.842.741 374.673 21.733.233 668.872 543.060 1,568 0,74 3,022 1.324.001
2003 42.717.064 879.170 29.645.000 420.000 14.146.000 303.259 22.378.890 645.657 1,582 0,75 3,020 1.647.011
700.000
21.000.000
600.000
19.000.000
500.000
17.000.000
Incremento anual del nº
de viviendas y hogares
Nº total de viviendas
400.000
y hogares
15.000.000
300.000
13.000.000
200.000
11.000.000
100.000
Año
0 9.000.000
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Incremento Page
del nº1de viviendas (terminadas)
Incremento del nº de hogares
Parque de viviendas. Nº total de viviendas
EPA. Hogares (unidades)
LA LEY 81
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Hogares con
Hogares con Hogares con Hogares con Hogares con Hogares con
Hogares Total 6 o más
1 miembro 2 miembros 3 miembros 4 miembros 5 miembros
miembros
1970 8.617.144 646.286 1.551.086 1.654.492 1.878.537 1.335.657 1.551.086
1981 10.153.000 1.045.759 2.162.589 2.010.294 2.253.966 1.401.114 1.279.278
1991 11.852.075 1.581.307 2.754.017 2.437.772 2.728.736 1.401.133 949.110
1998 12.263.412 1.242.608 2.816.863 2.839.489 3.417.156 1.341.197 606.099
1999 12.671.666 1.433.760 3.041.290 2.918.272 3.392.324 1.323.998 562.022
2000 13.086.197 1.608.987 3.330.619 2.950.338 3.405.403 1.263.707 527.143
2001 13.468.068 1.744.777 3.536.519 3.104.439 3.416.007 1.179.303 487.023
2002 13.842.741 1.892.242 3.768.545 3.230.691 3.327.367 1.175.652 448.244
Unidad: Número de hogares
Base: Censo de hogares
Fuente: Instituto Nacional de Estadística y Banco de España
Evolución de la Estructura de los hogares Españoles
2002
2001
2000
Hogares con 1
miembro
Hogares con 2
1999 miembros
Hogares con 3
miembros
Hogares con 4
miembros
1998
Hogares con 5
miembros
Hogares con 6 o
más miembros
1991
1981
1970
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Año
% de tipo de hogares
4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
Hogares con 1
miembro
Nº de hogares
Hogares con 2
miembros
2.000.000
Hogares con 3
miembros
Hogares con 4
miembros
1.500.000
Hogares con 5
miembros
Hogares con 6 o
más miembros
1.000.000
500.000
Año
0
1970
1981
1991
1998
1999
2000
2001
2002
82 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
A la demanda de viviendas derivadas de las personas residentes en España habría que añadir la
demanda de viviendas secundarias por parte de residentes en el exterior, que ha aumentado de forma
notable en los últimos años. De ahí que el porcentaje de viviendas secundarias ha ido creciendo desde
1970, mientras que el porcentaje de viviendas principales ha ido disminuyendo, como refleja el gráfico
siguiente. Este dato recogería tanto la demanda de vivienda por motivos residenciales (principalmente
vacacional) como la demanda de viviendas y de otros inmuebles como forma de inversión alternativa.
Censo de Viviendas en España 1970 a 2001
100%
90%
80%
70%
% Porcentajes s/ nº viv. total
60%
% de Viviendas
Principales
Nº de Viviendas
50% Secundarias
Nº de Viviendas
Ocupadas
40% Nº de Viviendas
Desocupadas
Nº de Viviendas
No Principales
30%
20%
10%
Año
0%
1960
1970
1981
1991
2001
Unidad: Porcentaje de diferentes tipos de viviendas sobre número viviendas totales
Base: Censo de la Viviendas de 2001 y BBVA
Fuente: Instituto Nacional de Estadística y BBVA
El grado de estabilidad macroeconómica que ha alcanzado España en los últimos años, y por
tanto el atractivo de nuestro país frente a otros competidores de vivienda «turística», y más a par-
tir de la fijación de los tipos de cambio irrevocables en los países de la Zona Euro dinamiza la com-
pra de viviendas por parte de extranjeros, como refleja el continuo incremento desde 1994 de la
inversión extranjera en inmuebles en España.
7.000.000
6.000.000
5.000.000
Miles de euros
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Año
LA LEY 83
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los factores demográficos mencionados están condicionando la evolución reciente del número
de hogares en España. Según los datos de la Encuesta de Población Activa (EPA), en los últimos
17 años se han creado una media de 179.882 hogares/año, con una producción media de 369.774
viviendas/año. No obstante, la evolución a corto y a medio plazo del número de hogares se ve afec-
tada de forma significativa por factores económicos y financieros.
Evolución del Nº de Hogares en España
400.000 14.500.000
Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Gráfico 18
14.000.000
350.000
13.500.000
300.000
13.000.000
Incremento anual del nº de hogares
250.000
12.500.000
11.500.000
150.000
11.000.000
100.000
10.500.000
50.000
10.000.000
Año
0 9.500.000
Page 1
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Incremento del nº de hogares EPA. Hogares (unidades)
82
80
78
Nº de años
76
74
72
Año
70
1975
1980
1985
1990
1995
1998
84 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
La caída de la natalidad, junto con el aumento en el número de separaciones y divorcios (las rup-
turas de las parejas con la formación de un nuevo hogar de carácter unipersonal), la disminución
del número de matrimonios con la emancipación de personas que viven independientes y el
aumento de personas mayores que viven solas, ha conllevado la disminución del número de per-
sonas que configuran el hogar.
8,00 270.000
Tasa bruta Nupcialidad 1975 a 2 Gráfico 4
260.000
7,50
250.000
7,00
% Tasa de matrimonio por 1.000 habitates
240.000
6,50
6,00
220.000
5,50
210.000
5,00
200.000
Año
4,50 190.000
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Page 1
Matrimonios por cada 1.000 habitantes. Total Nacional.
Nº de Matrimonios por año. Total Nacional.
90.000
85.000
80.000
75.000
70.000
65.000
60.000
Nº de sep. y divor.
55.000
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
Año
25.000
1998
1999
2000
2001
2002
LA LEY 85
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Incremento % Incremento
Incremento de la Tramo de la
Población % de Incremento anual de la anual de la
Periodo población (nº de población de 1 a
(habitantes) de la población población población de 1 a
habitantes) 19 años
de 1 a 19 años 19 años
1900 18.616.630 7.792.243
1910 19.990.669 1.374.039 6,87% 8.555.408 763.165 8,92%
1920 21.388.551 1.397.882 6,54% 8.961.764 406.356 4,53%
1930 23.677.095 2.288.544 9,67% 9.671.868 710.104 7,34%
1940 26.014.278 2.337.183 8,98% 10.338.573 666.705 6,45%
1950 28.117.873 2.103.595 7,48% 10.559.995 221.422 2,10%
1960 30.582.936 2.465.063 8,06% 10.781.416 221.422 2,05%
1970 33.956.047 3.373.111 9,93% 12.168.974 1.387.558 11,40%
1981 37.742.561 3.786.514 10,03% 12.949.015 780.041 6,02%
1991 39.433.942 1.691.381 4,29% 10.872.240 -2.076.775 -19,10%
2001 41.116.842 1.682.900 4,09% 8431057 -152977 -1,81%
2002 41.837.894 721.052 1,72% 8411202 -19855 -0,24%
2003 42.717.064 879.170 2,06% 8487866 76664 0,90%
40.000.000
4.000.000
Incremento del nº de habitantes
35.000.000
3.000.000
30.000.000
2.000.000
Nº Total de habitantes
25.000.000
1.000.000
20.000.000
0
Año
1900
1910
1920
1930
1940
1950
1960
1970
1981
1991
2001
15.000.000
-1.000.000
10.000.000
-2.000.000
5.000.000
-3.000.000 0
86 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Las anteriores cifras sobre la evolución de la población permiten deducir que la demanda de
vivienda se ha incrementado en términos absolutos de forma moderada en las dos últimas déca-
das. Pero estos datos globales deben ser matizados con una valoración más detallada ya que la
demanda de vivienda varía en función de la edad de la población.
Tramo de la
Tramo de la Tramo de la Tramo de la Tramo de la Tramo de la
población de Total de la
Periodo población de 1 población de población de población de población de
a 19 años 20 a 34 años 36 a 49 años 50 a 64 años 65 a 79 años
mas de 80 población
años
1900 7.792.243 4.260.667 3.232.318 2.344.386 852.389 115.385 18.597.388
1910 8.555.408 4.457.213 3.369.884 2.488.472 972.954 132.615 19.976.546
1920 8.961.764 4.898.581 3.597.033 2.646.886 1.073.679 143.014 21.320.957
1930 9.671.868 5.725.521 3.944.884 2.846.475 1.263.632 177.112 23.629.492
1940 10.338.573 6.211.088 4.625.721 3.140.665 1.475.702 224.158 26.015.907
1950 10.559.995 6.646.814 5.180.164 3.750.840 1.805.946 13.631 27.957.389
1960 10.781.416 7.082.539 5.734.607 4.361.015 2.136.190 432.772 30.528.539
1970 12.168.974 6.862.341 6.848.808 4.870.066 2.767.061 523.739 34.040.989
1981 12.949.015 7.934.910 6.663.052 5.899.616 3.511.599 725.141 37.683.333
1991 10.872.240 9.204.198 7.105.401 6.320.177 4.222.384 1.147.868 38.872.268
1996 9.492.941 9.738.178 7.916.861 6.324.913 4.820.290 1.376.207 39.669.390
1998 8.975.257 9.853.035 8.182.585 6.338.007 5.043.496 1.460.274 39.852.654
1999 8.750.498 9.903.810 8.350.973 6.457.315 5.223.662 1.515.899 40.202.157
2000 8.584.034 10.008.762 8.575.468 6.489.380 5.296.149 1.545.993 40.499.786
2001 8.431.057 10.188.288 8.898.978 6.560.967 5.404.513 1.633.040 41.116.843
2002 8.411.202 10.391.065 9.236.563 6.629.623 5.486.394 1.683.041 41.837.888
2003 8.487.866 10.574.130 9.575.725 6.802.723 5.519.776 1.756.844 42.717.064
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1981
Tramo de la población
de 36 a 49 años
1970
Tramo de la población
de 50 a 64 años
1960
Tramo de la población
1950 de 65 a 79 años
Tramo de la población
1940 de más de 80 años
1930
1920
1910
1900
% Tramo de Población
Año
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Los grupos con mayores requerimientos de primera vivienda se sitúan entre los 20 y los 35 años
(el retraso en la edad de emancipación permitiría ubicar esta horquilla entre los 25 y los 35 años).
Un segundo escalón de demanda lo formaría la población entre 35 y 50 años, grupo que requiere
LA LEY 87
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
una vivienda de reposición (generalmente más grande) y, en algunas ocasiones de segunda resi-
dencia, mientras que en los mayores de 50 años baja considerablemente la demanda, tanto de pri-
mera como de segunda residencia.
Evolucion de los tramos de la población de 1900 a 2003
13.000.000
12.000.000
11.000.000
10.000.000
Tramo de la población de 20
a 34 años
8.000.000
Tramo de la población de 36
a 49 años
Tramo de la población de 50
a 64 años
Nº de habitantes
7.000.000
Tramo de la población de 65
a 79 años
Lineal (Tramo de la
población de mas de 80
5.000.000 años)
Lineal (Tramo de la
población de 65 a 79 años)
Lineal (Tramo de la
4.000.000 población de 50 a 64 años)
Lineal (Tramo de la
población de 36 a 49 años)
Lineal (Tramo de la
población de 1 a 19 años)
2.000.000
1.000.000
Año
0
1900
1910
1920
1930
1940
1950
1960
1970
1981
1991
1996
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Unidad: Incremento de la población anualmente y población total en España de 1900 a 2003
Base: Incremento de la población en España
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
18,00
650.000
17,00
600.000
16,00
% Tasa de Natalidad por 1.000 hab.
15,00
550.000
Nº de nacimientos por año
14,00
500.000
13,00
12,00
450.000
11,00
400.000
10,00
Año
9,00 350.000
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Page 1
Nacidos por cada 1.000 habitantes. Total Nacional.
Nº de Nacidos por año. Total Nacional.
88 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Así, entre 1991 y 2001, la población de 20 a 34 años, que es la que mayor demanda de vivien-
da produce, se incrementó en 984.090 personas. Este dato es consecuencia de la llegada a la edad
adulta de la fuerte expansión de la natalidad que tuvo lugar en las décadas de los años 60 y 70.
Durante la década de los años 90 se han incorporado a las edades de mayor demanda de vivien-
da aquellos nacidos durante el conocido como el baby boom de los años 1960 a 1976; una etapa
durante la que el número de nacidos en España fue de 1.387.558 personas en la década de los 60
y 780.041 en la década de los 70.
La tasa de natalidad registró un descenso muy marcado a partir de mediados de los años 75, un
19,10% menos en los años 80 que en la década anterior, afectando negativamente al crecimiento
de la población total.
El número de hijos por mujer se ha reducido, al disminuirse la tasa de natalidad y por lo tanto el
número de nacimientos anuales; aunque desde 1999 esta tendencia ha cambiado debido a las
mujeres que, principalmente, provienen de la inmigración.
Sin embargo, este descenso en la natalidad de 1975 a 1996 no ha tenido todavía un impacto
significativo sobre el mercado de la vivienda, dado que para que esto ocurra las generaciones de
jóvenes nacidos a partir de 1975 a 1980 deben de ir alcanzando la edad de formación de hogares
o emancipación, proceso que todavía no ha terminado ya que la edad media de entrada al matri-
monio en 2002 es de 30,6 años en varones y de 28,58 años en mujeres.
A partir del año 2010 este impacto negativo que tenga la reducción de la tasa de natalidad
sobre el mercado de la vivienda podría verse contrarrestado bien por la fuerte entrada de inmi-
grantes que viene registrando España en los últimos años, en el año 2001 los extranjeros resi-
dentes legales ascendían a 1.572.013 de los cuales el 45% están entre los 25 y 39 años; bien
por la llegada a España de residentes extranjeros de la tercera edad principalmente procedentes
de la Unión Europea.
Las últimas proyecciones de población del Instituto Nacional de Estadística, realizadas en base
al Censo de 2001, muestran un aumento en el ritmo de crecimiento de la población española en los
últimos años, como consecuencia de una leve recuperación de la natalidad, pero sobre todo de la
fuerte entrada de inmigrantes, como se aprecia con los siguientes datos.
Previsiones
de población Población real
Periodo Diferencia
s/ INE con el s/ INE
Censo de 2001
Unidad: Habitantes
Base: Proyecciones del Censo de la Población de 2001 y población real
Fuente: Instituto Nacional de Estadística
LA LEY 89
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El gráfico siguiente muestra cómo el número medio de viviendas por hogares o bien el número
medio de viviendas por habitante de más de 25 años (que es el potencial formador de hogares) ha
crecido de manera significativa a partir del año 1997 hasta el 2003, debido al gran auge de la vivien-
da secundaria, debido a la adquisición de viviendas en España por no residentes, al aumento del
nivel de renta de los hogares españoles y a la facilidad de adquisición de crédito hipotecario debi-
do a la bajada de los tipos de interés y la facilidad de obtenerlo por la competencia entre las enti-
dades financieras.
1,600
Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Gráfico 17 0,77
1,580
0,75
1,560
1,540
0,73
% nº de vivienda / población
% nº de Vivienda / hogar
1,520
de más de 25 años
1,500 0,71
1,480
0,69
1,460
1,440
0,67
1,420
Año
1,400 0,65
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Page 1
Evolución de la inmigración
La evolución de la inmigración en España se tiene que analizar, desde el punto de vista inmobi-
liario, en base a los siguientes conceptos:
90 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Una parte de los nuevos inmigrantes extranjeros deben ser considerados como demanda extran-
jera de vivienda secundaria. Está compuesta, principalmente, por residentes de países de la
Unión Europea.
Otra parte se compone de ciudadanos de inmigración laboral, entre los que se incluyen los paí-
ses que más inmigración han aportado en el último lustro, como Ecuador, Colombia, Argentina,
Uruguay, Marruecos y otros, que a su llegada se incorporan a una vivienda provisional, en gene-
ral de poca calidad y en ocasiones en condiciones de hacinamiento, ya que lo prioritario en esa
primera etapa considerada como un periodo temporal, es resolver los trámites legales iniciales,
conseguir empleo, no gastar el exiguo capital que puede haber traído y en la medida de lo posi-
ble enviar remesar de dinero al país de origen.
En una segunda etapa, y una vez resuelta su precariedad y regularizada su situación adminis-
trativa y laboral, este tipo de inmigrantes demuestra un creciente interés por la vivienda y por
mejorar sus condiciones de habitabilidad. En esta etapa busca un lugar de residencia de mejo-
res condiciones en el que crear un nuevo hogar procurando el reagrupamiento familiar, con la
llamada de los miembros de la familiar que habían quedado en el país de origen.
En ese momento entran a formar parte de la demanda activa del mercado de viviendas.
LA LEY 91
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
2.600.000
5,50%
2.350.000
2.100.000
4,50%
1.850.000
1.600.000
2,50%
1.350.000
1.100.000
1,50%
850.000
0,50%
600.000
Año
350.000 -0,50%
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior
Page 1
Residentes Extranjeros s/ Padrón Municipal
% Residentes Extranjeros s/ Ministerio de Interior / Población España
% Residentes Extranjeros s/ Padrón / Población España
El tamaño de la vivienda
La disminución del número de personas por hogar y otros factores han modificado la tipolo-
gía de la vivienda en muchos aspectos y también su superficie, que ha ido disminuyendo pau-
latinamente.
Esta evolución ha de ser tenida en cuenta para explicar las modificaciones tipológicas de la
vivienda, la evolución de la demanda y en consecuencia la evolución de los precios.
92 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
La vivienda es, al mismo tiempo, un activo de inversión y un motivo de utilidad para su propie-
tario, ya que le proporciona servicios de alojamiento para él y su familia.
La demanda será mayor cuanto mayor sea la renta familiar media neta disponible por hogar y
menor sea el coste de uso. A su vez, éste será menor cuanto menor sea el coste de financiación
hipotecaria y la rentabilidad de inversiones alternativas y cuanto mayor sean las expectativas de
revalorización de la vivienda.
Las viviendas no sólo se adquieren para su uso y disfrute, sino que, como cualquier otro activo,
forman parte de una cartera de inversión; aunque en la mayoría de los casos la gente no compra
la vivienda principal por ese motivo de inversión. En las decisiones de adquisición de una vivienda
secundaria, es difícil separar los motivos residenciales de tipo vacacional o similar de los de inver-
sión de cartera.
Dentro del mercado inmobiliario la vivienda, como inversión, tiene que estar en equilibrio, y por
lo tanto la rentabilidad esperada, neta de costes por depreciación y plusvalías o minusvalías espe-
radas, se debe igualar a la rentabilidad alternativa en inversiones del mismo nivel de riesgo. Lo que
implica que debe cumplirse la siguiente relación entre precio de mercado de la vivienda y el alqui-
ler de mercado de la misma (3).
(2) Se calcula como el tipo de interés del crédito hipotecario a los hogares para adquisición de vivienda menos
el índice de aumento esperado para los precios de la vivienda.
(3) Véase J. MARTÍNEZ PARGA y L. A. MAZA, Banco de España, 2003.
LA LEY 93
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
R
VM
i
Donde:
Este factor de descuento i, en un periodo de tiempo considerado, está compuesto de los siguien-
tes componentes:
i r G M
Donde:
Por otra parte, en el mercado de consumo de servicios de alojamiento, como utilidad para el
mismo como propietario, se debe establecer el equilibrio por el cual cada consumidor iguale el pre-
cio relativo de estos servicios de alojamiento –que no es sino el alquiler real R– a la utilidad margi-
nal relativa de los servicios de vivienda en relación con el consumo de otros bienes.
Donde el alquiler real R es función de α que es el stock de viviendas y de β que es la renta per-
manente.
R f1 (D , E ) (2)
Si se agrupan las dos fórmulas (1) y (2), se obtiene que el precio de mercado de una vivienda
es función de:
VM f 2 ( E ,D , r , G ,M )
Donde:
± α es el stock de viviendas.
± β es la renta permanente (RFND).
± r es el tipo de interés real de inversiones alternativas de igual riesgo.
± δ es la tasa de depreciación de la vivienda.
± ϕ es la tasa de variación de los precios reales de la vivienda, en un periodo de tiempo
t considerado.
94 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
En España en el año 2002, más de un 80% de las familias vivían en su propia vivienda, según
datos del Banco de España.
Los precios de la vivienda en España en el periodo 1987-2003 (16 años), subieron en términos
nominales un 384% y en términos reales un 202%; como puede observarse en el cuadro y gráfica
que se reflejan a continuación:
Unidad: euros/m2 construido, unidades nominales y reales. Porcentaje de variación interanual del IPC
Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003
Fuente: Banco de España
1.400
1.300
1.200
Valor Mercado (Euros / M²c)
y = 52,22x + 270,21
1.100
400
y = 15,709x + 343,16
300
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Año
Unidad: euros/m2 construido, unidades nominales y reales. Porcentaje de variación interanual del IPC
Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003
Fuente: Banco de España
LA LEY 95
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Como se aprecia en el gráfico anterior que si bien en términos reales existen periodos tempora-
les de crecimiento negativo (1991-1997), las caídas de los precios en términos nominales son prác-
ticamente inexistentes en España desde que se dispone de datos.
Evolución del Precio medio real de la vivienda en España
1987 a 2003
18% 800
Valor Medio Vivienda Gráfico 18
16%
750
14%
12%
700
10%
650
8%
6%
del precio de la vivienda
600
% Variación anual
de la vivienda (euros/m²)
4%
0%
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
500
-2%
-4%
450
-6%
400
-8%
-10%
350
-12%
-14% 300
Unidad: euros/m2 construidos, unidades reales. Porcentaje de variación interanual del IPC
Base: Evolución del precio medio de la vivienda libre, de 1987 a 2003
Fuente: Banco de España e INE
Los periodos de tiempo en los que los valores de las vivienda han tendido a crecer corresponde con
periodos en los que ha crecido la renta media disponible por hogar, como se desprende del siguiente
gráfico. No obstante dicha correlación no es perfectamente adecuada en algunos periodos, y por sí
misma resulta insuficiente para explicar la evolución tendencial de los valores de la vivienda; pero es
innegable aceptar la existencia de una relación de equilibrio a largo plazo entre el nivel del precio de la
vivienda y la renta familiar neta disponible por hogar, tal como reflejan las dos regresiones lineales que
son casi paralelas (si tengo más dinero, puedo pagar más por las cosas).
1.500
650
1.400
1.300
600
Renta Familiar Neta disponible per cápita real (euros
1.200
1.100 550
Valor Mercado (Euros / M²c)
1.000
500
900
700
y = 13,662x + 450,61
R2 = 0,9674
400
600
500
350
400
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
96 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Si se comparan los ciclos del mercado de la vivienda con el ciclo económico general, se obser-
va que en las fases de mayor crecimiento de la economía, y por consiguiente de la renta de las
familias (1986-1991 y 1998-2003) coinciden con alzas del precio de la vivienda, tal como se puede
comprobar analizando y comparando los dos gráficos siguientes de la evolución del Producto Inte-
rior Bruto y la Renta Familiar Neta Disponible per cápita desde 1967 a 2003, con el gráfico anterior
de la evolución del precio medio de la vivienda en España de 1987 a 2004.
50 800
Renta Fam Neta Disp per capita Gráfico 6
40
700
Incremento anual de la R.F.N.D.C.
30
600
500
10
400
0
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Año
300
-10
200
-20
100
-30
-40 Page 1 0
Incremento anual de la Renta Familiar Neta Disponible per Cápita (euros real) Renta Familiar Neta Disponible per Cápita (Euros real)
2.500.000
2.250.000
50.000.000
2.000.000
1.750.000
40.000.000
1.500.000
Incremento anual del P.I.B. (miles euros real)
1.250.000
1.000.000 30.000.000
750.000
500.000
20.000.000
250.000
0
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
10.000.000
-250.000
-500.000 Año
-750.000 0
Page 1
Incremento anual del Producto Interior Bruto de España (Miles Euros
reales)
Producto Interior Bruto de España (Miles Euros reales)
LA LEY 97
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
También se observa cómo al inicio de los ciclos de bonanza 1987 y 1998 la relación Valor Uni-
tario Medio de la Vivienda en el mercado real (VUMR), con la Renta Familiar Neta Disponible
(RFND) se sitúa en el 70%; y cómo en el inicio de las crisis 1991 y 2003 se sitúa por encima del
95% y 109% respectivamente.
Un mantenimiento de la tendencia creciente de la relación precio de la vivienda y renta familiar
neta disponible nos abocaría a convertir a las viviendas en un bien inasequible para las familias, ya
que no tendrían suficiente renta para poderlas pagar. Posiblemente la diferencia entre la cresta del
boom de 1991 y la de 2004 es que en esta última la facilidad de adquisición de crédito hipotecario
ha sido mucho más alta, la cuota hipotecaria más baja y por lo tanto con la misma renta se puede
pagar más a largo plazo por una cosa, es decir, se ha incrementado la capacidad de compra con
la misma renta disponible, por lo que cabe esperar que la tendencia creciente observada en el
periodo analizado de 1998 a 2003 modifique su tendencia.
Evolución entre el Precio de la Vivienda y la Renta Neta Disponible
1,200
1,150
1,100
1,050
1,000
% VUMR / RFND
0,950
0,900
0,850
0,800
y = 0,0061x + 0,7853
0,750
0,700
Año
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Relación Precio de la Vivienda / Renta Familiar Disponible
Lineal (Relación Precio de la Vivienda / Renta Familiar Disponible)
También se puede observar que estas mismas tendencias de bonanza y de crisis, se corresponden
con periodos de auge y declive del volumen edificatorio, como se puede apreciar en el gráfico siguiente.
600.000 900
Poblacion Hogares Viv 1976-2003 Gráfico 12
800
500.000
700
400.000 600
Nº de viviendas iniciadas
Euros / m2 (real)
500
300.000
400
200.000 300
200
100.000
100
Año 0 0
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Page 1
Nº de Viviendas (VPO + libres) iniciadas
Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m2c)
98 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Otro aspecto significativo desde 1990 es el constante aumento de la Riqueza Financiera Real
Neta por hogar, teniendo un aumento del 91,98% hasta el año 1999, con un descenso del 19,89%
hasta el año 2004 debido principalmente a la continuada bajada de los tipos de interés que ha per-
mitido a los hogares españoles endeudarse más que en épocas anteriores.
Analizando cómo han evolucionado los costes de construcción de las viviendas y el precio de
las mismas, el gráfico siguiente muestra cómo los costes de construcción general y de la edifica-
ción muestran una ligera tendencia decreciente en términos reales, por lo que no pueden contribuir
a explicar la tendencia creciente del precio de la vivienda en términos reales desde 1987 a 2004.
225
200
Precio m²
% en base 100 de 1987
Coste
construcción.
150 General (Base
1987 = 100)
Coste
construcción.
Edificación
125 (Base 1987 =
100)
100
Año
75
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
El análisis del mercado laboral de 1987 a 2004 permite diferenciar claramente tres periodos lógi-
camente muy vinculados a la evolución del ciclo económico: de 1987 a 1991; de 1991 a 1995 y de
1995 a 2004.
Entre 1987 y 1991 la economía española generó puestos de trabajo de una forma gradual y
constante, excepto para las personas con edades superiores a 50 años. Entre 1991 y 1994 la caída
de las personas ocupadas es significativa y el incremento notable de la población parada refleja de
forma clara la profunda recesión que sufrió en esos años la economía española, y consecuente-
LA LEY 99
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
mente su reflejo en los niveles de contratación y desempleo. Entre 1995 y 2004 la economía espa-
ñola ha ido generando de forma continua puestos de trabajo.
Evolución de personas ocupadas por grupos de edad
2500
de 20 a 24
2000
de 25 a 29
Nº de personas ocupadas (Miles pers.)
de 30 a 34
de 35 a 39
de 40 a 44
de 45 a 49
1500
de 50 a 54
de 55 a 59
de 60 a 64
1000
Año
500
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Unidad: Número de miles de personas ocupadas con trabajo
Base: Encuesta de la Población Activa
Fuente: INE
Sin embargo, los datos globales anteriores de ocupados no proporcionan información sobre la esta-
bilidad del empleo creado, una variable clave en la decisión de formar nuevos hogares. Se parte del
argumento de que para crear un nuevo hogar es condición necesaria contar con un empleo que pro-
porcione una fuente de ingresos a la nueva familia. No obstante, es también imprescindible que esta
fuente de ingresos tenga una cierta estabilidad que otorga seguridad al cambio de la nueva familia y
permita contar con capacidad de endeudamiento ante las entidades financieras.
1.800.000
1.600.000
1.400.000
1.200.000
Nº de contratos
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
Año
0
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
100 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
En este panorama, las altas tasas de temporalidad que muestra el mercado laboral español
deben ser consideradas un factor que retrasa la emancipación y dificulta la posibilidad de la pobla-
ción joven para acceder a una vivienda.
La obtención y el mantenimiento de un empleo, así como la renta familiar neta disponible son
factores que condicionan la evolución de la demanda de vivienda ya que explican de una forma
importante los recursos económicos disponibles de las familias. Sin embargo, la gran mayoría de
las familias deben de acudir al mercado financiero, en este caso al hipotecario, para obtener los
fondos monetarios para la compra de su vivienda, por lo que los costes de financiación de los pres-
tamos hipotecarios (tipo de interés, por plazo de amortización y porcentaje del costo de la vivienda
financiado) adquieren una gran importancia en la determinación de la capacidad de las familias
para adquirir una vivienda y, en definitiva, en la concreción de la demanda subjetiva de alojamien-
to para ellas.
La vivienda constituye el principal activo de los hogares españoles. Por lo tanto su precio, como
el de cualquier otro activo financiero, debe guardar una determinada relación con el «Flujo de ren-
tas» que proporciona a sus propietarios.
Por lo tanto, el valor de la vivienda debe ser igual al valor presente descontado de dicho «flujo
de rentas» presentes y futuras. Las rentas en la vivienda consisten bien en los alquileres que reci-
be su propietario (cuando procede a alquilarla) o bien en los propios servicios de alojamiento que
le proporciona (al estar ocupándola como residencia principal o secundaria).
Lógicamente el coste económico de los servicios de alojamiento debe coincidir con el alquiler de
una vivienda, ya que cualquier hogar puede adquirir estos servicios de esta manera.
La compra de una vivienda suele financiarse con un préstamo hipotecario a largo plazo, de modo
que una buena parte del costo de ese préstamo hipotecario se cubre con el ahorro del alquiler que
debería sufragarse si no se hubiese producido la compra de la vivienda.
El elevado valor de adquisición de la vivienda en relación con la renta media familiar disponible,
hace que el mercado de la vivienda esté estrechamente vinculado al mercado de la financiación
hipotecaria; y por lo tanto la evolución creciente de la disponibilidad en la oferta de crédito hipote-
cario y la bajada de los tipos de interés han sido un determinante importante de la creciente deman-
da de viviendas en los últimos años.
La disponibilidad de un préstamo hipotecario no es difícil para quien tenga empleo estable y sufi-
ciente capacidad económica de hacer frente al pago de los intereses y amortizaciones de ese prés-
tamo hipotecario.
La decisión de compra de una vivienda comporta la más importante decisión financiera de las
familias, por lo que dicha decisión debe abordar todos los factores que condicionan el esfuerzo de
acceso a la vivienda.
LA LEY 101
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
que implican la adquisición de una vivienda. Esta capacidad de acceso al mercado residencial está
determinada, en primer lugar, por la evolución del precio de la vivienda y de los ingresos o renta de
los hogares, cuya relación define una primera aproximación a la capacidad de las familias para
financiar la compra de los activos inmobiliarios.
Otra variable que debe considerarse, a efectos de evaluar la capacidad de acceso al mercado
residencial, es el porcentaje que representa el principal del crédito hipotecario concedido sobre el
precio de la vivienda, denominado ratio crédito-valor. Éste define la proporción del importe sufraga-
do a través de financiación ajena y, por tanto, las necesidades de ahorro previo de las familias a
efectos de satisfacer la diferencia entre el principal del préstamo hipotecario y el valor de tasación
del inmueble.
Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en España en los últimos años han descen-
dido progresivamente hasta unos niveles que en términos históricos resultan notablemente reduci-
dos; y que se han mantenido estables desde el año 2002 hasta el 2004; como puede observarse
en la tabla y gráfico siguiente.
Deuda
Deuda
Tipo de los Tipo de los Publica.
Publica. Prima de
préstamos préstamos Rendimiento Mercado Índice
Rendimiento Mercado Riesgo sobre
nominales reales libres Interno interbancario/ de Precios
Interno real interbancario/ el EURIBOR
Periodo libres para para nominal del EURIBOR al Consumo.
del mercado EURIBOR en los
adquisición de adquisición de mercado nominal / A 1 Variación
secundario, real/ A 1 año prestamos
vivienda de vivienda de secundario, año Interanual ( %)
entre 2 y 6 hipotecarios
hogares (%) hogares (%) entre 2 y 6
años
años
1989 15,81% 8,35% 6,89%
1990 16,66% 9,49% 14,71% 7,65% 9,64% 2,90% 6,40% 6,55%
1991 15,21% 9,17% 11,91% 6,04% 9,73% 3,98% 4,99% 5,53%
1992 15,41% 9,55% 13,34% 7,58% 9,47% 3,91% 5,43% 5,35%
1993 11,73% 6,48% 8,61% 3,50% 5,88% 0,91% 5,52% 4,93%
1994 10,26% 5,67% 10,53% 5,93% 6,63% 2,19% 3,40% 4,34%
1995 11,01% 6,41% 10,37% 5,79% 5,00% 0,65% 5,72% 4,32%
1996 8,17% 4,81% 7,10% 3,77% 3,71% 0,49% 4,30% 3,21%
1997 6,26% 4,15% 5,17% 3,08% 4,08% 2,02% 2,09% 2,02%
1998 5,15% 3,69% 3,86% 2,42% 3,15% 1,71% 1,94% 1,41%
1999 4,94% 1,96% 4,40% 1,44% 3,83% 0,88% 1,07% 2,92%
2000 6,37% 2,32% 5,24% 1,23% 4,88% 0,89% 1,42% 3,96%
2001 4,85% 2,09% 4,16% 1,41% 3,30% 0,57% 1,50% 2,71%
2002 4,38% 0,37% 3,70% -0,29% 2,87% -1,08% 1,47% 4,00%
2003 3,46% 0,84% 3,02% 0,41% 2,38% -0,21% 1,05% 2,60%
2004 3,35% -0,24% 3,35% -0,24% 2,26% -1,29% 1,07% 3,60%
102 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
18%
17%
16%
15%
14%
% Tipos Interes Prestamos Hipotecarios para vivienda
13%
y = -0,0097x + 0,1714 Tipo de los préstamos
R2 = 0,917 nominales libres para
12% adquisición de vivienda
de hogares (%)
11%
Indice de Precios al
Consumo. Variación
10%
Interanual ( %)
9%
Tipo de los préstamos
8% reales libres para
y = -0,0068x + 0,1047 adquisición de vivienda
R2 = 0,9434 de hogares (%)
7%
Lineal ( Tipo de los
6% préstamos nominales
libres para adquisición
de vivienda de hogares
5% (%))
Lineal ( Tipo de los
4% préstamos reales
libres para adquisición
de vivienda de hogares
3%
(%))
2%
1%
Año 0%
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
Unidad: Porcentaje de variación interanual
Base: Evolución del Valor Medio de la vivienda en relación a la Renta Familiar Neta disponible per cápita
Fuente: Elaboración propia
Estos tipos de interés tan bajos y la regulación legal del Mercado Hipotecario han permitido a la
familia media española tener una gran facilidad para poder disponer de préstamos hipotecarios a
unos costes de financiación bajos.
Las diferentes entidades financieras compiten duramente en el mercado financiero por colocar
préstamos hipotecarios a sus potenciales clientes, debido a esto la prima de riesgo sobre el Euri-
bor en los préstamos hipotecarios ha ido descendiendo progresivamente desde 1989 y desde el
año de 1998 hasta el 2004 se ha movido en un intervalo entre 1% y el 2%.
Los préstamos hipotecarios devengan el tipo de interés más bajo de los últimos años. Si se eli-
mina el impacto del incremento de precios, es decir el índice de precios al consumo IPC, el Euribor
real, se convierte en negativo si bien añadiendo la prima de riesgo por el producto (préstamo) el
tipo al que se dan los prestamos hipotecarios deja de serlo.
LA LEY 103
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
La facilidad para obtener financiación y su bajo coste económico tienen una gran importancia ya
que el precio de la vivienda en el año 2003 supone más de 7 veces el salario total anual de una
familia media, como se puede observar en el siguiente gráfico. Así mismo se observa en la regre-
sión lineal la tendencia creciente en los últimos 17 años de esta ratio, cada vez cuesta más esfuer-
zo económico adquirir una vivienda.
7,5
6,5
5,5
Nº de años
4,5
3,5
Año
3
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Precio de la Vivienda / Coste Salarial
Lineal (Precio de la Vivienda / Coste Salarial)
El esfuerzo económico de las familias ha ido aumentando a medida que los tipos de interés han
ido disminuyendo con un notable aumento de los precios de las viviendas.
El nacimiento del mercado hipotecario, con la Ley 2/1981, de 25 de marzo de 1981 –Ley de hipo-
tecas– Regulación del mercado hipotecario, y su desarrollo reglamentario posterior con el RD
685/82, la OM de 30-11-1994 y la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valora-
ción de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, han per-
mitido realizar un cambio radical en la financiación de la vivienda en los últimos 22 años.
104 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Desde 1990 hasta el 2003, tanto el crédito hipotecario total como el crédito concedido a los
hogares para la adquisición de viviendas han crecido a tasas reales superiores al 13% y 14% res-
pectivamente, debido principalmente al fuerte descenso en los tipos de interés hipotecario, como
observamos en las tablas de datos y gráficos siguientes.
El gran descenso de los tipos hipotecarios ha repercutido positivamente, ya que el esfuerzo eco-
nómico que una familia media debe hacer para afrontar el pago de la cuota de un préstamo hipo-
tecario se haya reducido considerablemente, pero esto ha hecho que las familias españolas estén
más endeudadas ya que han podido alcanzar mayores préstamos hipotecarios con plazos superio-
res a los de épocas pasadas.
Crédito a los
Crédito a los Renta Familiar hogares para Crédito a los hogares
Periodo
450%
400%
350%
300%
Riqueza inmobiliaria de los
hogares
150%
Crédito a los hogares para
adquisición de viviendas / Renta
Familiar Neta Disponible per
Cápita
100%
Crédito a los hogares para
adquisición de viviendas /
Riqueza inmobiliaria de los
hogares
50%
0%
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
-50%
Año
Unidad: Porcentaje de Incremento respecto del año inicial del periodo de 1989
Base: Evolución del PIB; del crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas; riqueza financiera neta e
inmobiliaria de los hogares y RFND per cápita de 1990 a 2003
Fuente: Banco de España e INE
LA LEY 105
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Tal como se aprecia en la ratio de relación entre el crédito a los hogares para adquisición de
viviendas respecto de la renta familiar neta disponible per cápita que ha crecido de manera conti-
nuada desde 1989.
Consecuentemente las familias españolas tienen actualmente la capacidad de asumir niveles de
endeudamiento bastante superiores a los de épocas anteriores, y esto ha provocado de forma
inequívoca que los precios de las viviendas han aumentado considerablemente.
Por el contrario, la economía familiar es mucho más sensible a cualquier movimiento alcista de
los tipos de interés y consecuentemente a los precios de la vivienda.
1989 18,24%
1990 19,81% 11,29% 13,47%
1991 20,85% 12,08% 9,25% 11,06%
1992 22,07% 12,88% 8,12% 8,91%
1993 23,95% 15,02% 6,65% 14,61%
1994 25,76% 17,03% 9,61% 15,55%
1995 25,68% 17,29% 7,40% 9,38%
1996 27,39% 18,40% 9,60% 9,35%
1997 30,35% 20,91% 15,60% 18,56%
1998 34,38% 23,67% 19,36% 19,27%
1999 39,12% 26,58% 18,40% 16,84%
2000 43,85% 29,70% 16,27% 15,91%
2001 48,37% 32,65% 15,07% 14,68%
2002 54,57% 35,80% 15,60% 12,35%
2003 63,05% 40,27% 20,19% 17,02%
Periodo de año inicial a año final 460,06% 453,13%
Media del Periodo 13,10% 14,06%
Unidad: % porcentaje de relacion entre magnitudes
Base: Evolución del PIB; del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas; riqueza finan-
ciera neta e inmobiliaria de los hogares y RFND per cápita de 1990 a 2003
Fuente: Banco de España e INE
18% 40%
16%
% Crèdito a los hogares para adquisición de viviendas en relación con
35%
14%
30%
12%
% Incremento anual del credito
25%
el P.I.B.
10%
20%
8%
15%
6%
10%
4%
2% 5%
Año 0% 0%
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Page 1
Incremento anual del crédito a los hogares para adquisición de viviendas. Total. Respecto del P.I.B.
Crédito a los hogares para adquisición de viviendas. Total. Respecto del P.I.B.
Unidad: Porcentaje de variación interanual y Crédito total a los hogares para adquisición de viviendas respecto del PIB
Base: Evolución del Crédito a los hogares españoles para adquisición de viviendas de 1989 a 2003
Fuente: Banco de España e INE
106 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
30.000.000 200.000.000
180.000.000
25.000.000
160.000.000
140.000.000
20.000.000
120.000.000
15.000.000 100.000.000
80.000.000
10.000.000
60.000.000
40.000.000
5.000.000
20.000.000
Año
0 0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Page 1
Incremento anual del crédito a los hogares para adquisición de viviendas
Crédito a los hogares para adquisición de viviendas
180.000.000
800,00
160.000.000
700,00
140.000.000
600,00
Crédito Hipotecario (Mill. Euros)
120.000.000
Precio Medio de la vivienda
en España (Euros /m²cont)
500,00
100.000.000
400,00
80.000.000
300,00
60.000.000
200,00
40.000.000
100,00
20.000.000
Año
0 0,00
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Page 1
Crédito a los hogares para adquisición de viviendas
Precio Medio real de la Vivienda en España (Euros/m²c)
LA LEY 107
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Periodo de
año inicial a 625,42% 213,90% 266,26% 15,52% 72,54% 79,75% 88,53% 221,43% 183,49% 70,25%
año final
Media del
13,18% 13,55% 15,52% 1,62% 3,47% 5,01% 5,43% 7,57% 12,27% 7,90%
Periodo
50,00%
40,00%
30,00%
% rentabilidad
20,00%
10,00%
0,00%
-10,00%
-20,00%
-30,00%
-40,00%
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Año
108 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Obsérvese que la diferencia de rentabilidad no es tan acusada como intuitivamente puede supo-
nerse, pero la percepción de volatilidad de los mercados bursátiles ha impregnado a los ahorrado-
res de tal forma que la inversión inmobiliaria supone casi el 75% del ahorro total de las familias.
50%
40%
30%
% Rentabilidad
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
Año -40%
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Rentabilidad Anual de la Vivienda (alquiler + plusvalias)
Rentabilidad anual IBEX-35 + dividendos
Rentabilidad Anual IGBM + dividendos
± Los bajos tipos de interés: consecuencia, entre otros factores, de una política económica
basada en la estabilidad, el equilibrio presupuestario, y el control riguroso del endeudamien-
to público y del déficit público.
± El exceso de liquidez en los mercados financieros. Este fenómeno está adquiriendo carta de
perdurabilidad en el mercado europeo y está relacionado con los tipos de interés bajos y
estables y con la tasa de actividad.
Pero los tres están relacionados entre sí, son variables en el tiempo y sensibles a procesos difí-
cilmente controlables, no ya por los operadores inmobiliarios sino también por los Gobiernos.
Un escenario macroeconómico distinto, en el que hubiera exceso de liquidez, con tipos de inte-
rés al alza y tasas de actividad o crecimiento negativas o ralentizadas significaría una convergen-
cia de factores que afectaría negativamente a la actividad inmobiliaria y generaría si no una caída,
sí una modulación de los precios de las viviendas libres.
LA LEY 109
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En cada momento, todos ellos harán que el precio de la vivienda oscile en uno u otro sentido.
Difícilmente coinciden todos los que estimulan el precio al alza (circunstancia que se ha dado en el
periodo citado), y es igualmente improbable que converjan negativamente.
Los principios de valoración son los fundamentos en los que se basa el trabajo del tasador inmo-
biliario y el analista de inversiones inmobiliarias.
Los diez principios que se relacionan a continuación están recogidos en el artículo 3 de la norma
técnica que contiene la O/ECO/805/2003, que los preceptúa como obligatorios en las tasaciones
del ámbito que le concierne, y resumen la filosofía de la tasación inmobiliaria en todos sus ámbi-
tos. La adecuación de las valoraciones inmobiliarias a esos principios básicos, resulta por tanto
ineludible. La vulneración o alejamiento del cumplimiento de sus determinaciones, descalifica la
valoración y puede generar responsabilidades incluso en aquellas valoraciones de ámbitos o fina-
lidades diferentes a las de garantía.
Por ello, su valor de mercado vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas netas
futuras.
En la práctica del mercado, la cuantía máxima que estará dispuesto a pagar un inversor por un
inmueble dependerá de las expectativas de remuneración (renta más revalorización) que piensa
obtener en el futuro.
Este principio será la base del método de valoración por capitalización, mejor llamado de actua-
lización.
Fijada una tasa de rendimiento, el valor de un inmueble es el valor presente de las rentas netas
futuras. Entendiendo renta en su sentido más amplio, es decir, como renta del alquiler más revalo-
rización del inmueble, como el flujo de caja de una explotación cualquiera en el futuro.
«La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los
criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.»
110 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
«El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resul-
te de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más acon-
sejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será
el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad
que permita obtener su mayor valor.»
Esto no es sino fiel reflejo de lo que ocurre en la realidad del mercado inmobiliario, ya que de los
posibles compradores de un inmueble, el que está dispuesto a pagar más será aquel que vaya a
destinarlo al uso más rentable, que además será más que probablemente el comprador final.
Ello exige al tasador el estudio de todas las alternativas posibles, contemplando en cualquiera
de los casos las premisas enunciadas de legalidad, posibilidades físicas, probabilidad, rentabilidad
y máxima intensidad, o lo que es lo mismo, que determine los diferentes tipos posibles de compra-
dor para el inmueble que valora.
La elección de los posibles usos en ningún caso debe ser arbitraria; y los usos a comparar deben
cumplir las siguientes condiciones:
1) Que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso.
2) Que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador.
3) Que sea legalmente posible, es decir que el uso esté permitido por la normativa urbanística y
cualquier otra ley.
El mayor y mejor uso es aquel que entre los considerados cumpla las condiciones 1, 2, 3, 4 y 5,
y para el cual se obtenga el mayor valor económico.
Ejemplo nº 1:
Un elemento de un edificio en planta baja con uso actual de vivienda, y para el que está per-
mitido según la normativa urbanística el uso de local comercial, y no existe otra norma en con-
tra, y (este uso comercial) es físicamente posible ubicarlo en el elemento; se valorará como
«local comercial», si después de descontar de su valor de mercado como local comercial el
LA LEY 111
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
coste estimado de las obras de transformación al nuevo uso comercial el valor resultante es
superior a su valor como vivienda (es decir en el uso continuado, y no como cambio a un nuevo
uso en este caso comercial).
Ejemplo nº 2:
Una edificación aislada, ubicada en 1ª línea de una playa carácter turístico-vacacional, que
actualmente tiene el uso terciario de «Discoteca - Pub» al aire libre. Según la normativa urbanísti-
ca en el solar vacante se podrían edificar 5 plantas con usos residenciales y comerciales. En la cita-
da playa existe además una importante demanda para viviendas unifamiliares aisladas de gran lujo.
2.- Solar urbano, libre de edificaciones (es decir, descontando el coste del derribo de la edi-
ficación actual).
3.- Vivienda unifamiliar aislada de gran lujo, descontando el coste estimado de los obras de
transformación de discoteca a vivienda de gran lujo.
De estos tres usos (de estas tres valoraciones) debe adoptarse aquel con el que se obten-
ga el mayor valor.
Deberán excluirse de las hipótesis de valoración aquellos escenarios que sean poco probables
o que no sean razonables, ello se refiere no sólo a la determinación de los usos, sino también a las
circunstancias económicas, valores de coste y de venta, condiciones y periodificación de cobros y
pagos, márgenes operativos y en general todas las determinaciones que no estando predetermina-
das influyen en el valor.
112 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de
las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de la ECO/805/2003), es decir cuando la valo-
ración tenga como finalidad la garantía hipotecaria, la cobertura de las provisiones técnicas de las
entidades aseguradoras o la determinación del patrimonio de los Fondos de Pensiones. No es por
tanto obligado elegir el escenario, de entre los más probables, que dé el menor valor cuando se
trate de valorar el patrimonio de los FII y las SII.
Valorar con prudencia no significa que hay que valorar a la baja, sino con coherencia dentro de
la realidad del mercado inmobiliario en el que no encontramos a la fecha de la valoración y con la
información más amplia que disponemos del mismo.
No debe confundirse este principio con el del mayor y mejor uso; a primera vista pueden pare-
cer contradictorios, pero no lo son. En cuanto a usos, edificabilidades, rendimientos y otros pará-
metros objetivos que aparecen en la valoración deben tomarse aquellos que proporcionan mayor
valor. Pero en cuanto a los diferentes escenarios, por ejemplo de ritmos de ventas, de coyuntura
económica, o de financiación, de plazos de ejecución y gestión, el tasador debe elegir el más pro-
bable, y en caso de haber varias posibilidades igualmente probables ha de elegir el escenario que
dé como resultado un menor valor.
Las valoraciones urbanísticas de suelos urbanizables con ámbito delimitado y condiciones para
su desarrollo, están asimiladas a las hipotecarias, siendo por tanto de plena aplicación este crite-
rio, y por tanto en ellas se deben aplicar criterios de prudencia.
Es la base del método de valoración por comparación, en el que partiendo de una serie de carac-
terísticas comunes entre las muestras valoradas de inmuebles que se puedan localizar en el mer-
cado y el inmueble a tasar, y tras la homogeneización necesaria que permita la extrapolación de
valores, se obtiene el precio más probable (el valor) que un inversor o comprador de activos inmo-
biliarios estaría dispuesto a pagar por el citado inmueble, ya que su sustitución por cualquiera de
las muestras obtenidas no representaría ninguna variación significativa para el inversor.
Los compradores (inversores) de inmuebles se deciden por aquella de las alternativas de inver-
sión que son más ventajosas para ellos desde el punto de vista económico, y están dispuestos a
pagar la misma cantidad de dinero por aquellos activos que tienen iguales características o que
pueden sustituirse unos a otros sin ventajas ni desventajas importantes.
La clave del método de comparación, que se basa en este principio está en determinar qué bie-
nes o qué inmuebles pueden considerarse de iguales características y sustitutivos del objeto de la
valoración.
Características como:
LA LEY 113
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Para la aplicación práctica del método de comparación basado en este principio de sustitución
es necesario utilizar técnicas de homogeneización o regresión que permitan comparar inmuebles
que no sean exactamente semejantes y/o equivalentes, al objeto de la valoración y que presentan-
do semejanza en características principales, tengan diferencias en otras.
Cuando se utiliza alguno de los métodos residuales de valoración del suelo, el valor de merca-
do es uno de los parámetros básicos del proceso y para su determinación es necesario recurrir al
método de comparación con el mercado. No es posible hacerlo de otro modo. Para la utilización del
método de comparación basado en el principio de sustitución es necesario, y obligado, el cumpli-
miento de este principio de transparencia, que implica la obligatoriedad de especificar la informa-
ción necesaria y suficiente: es decir como mínimo incluir seis muestras, debidamente referencia-
das, y citando las fuentes, para que puedan ser verificadas.
114 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Pero además las valoraciones urbanísticas, tanto si forman parte de un dictamen pericial como
de un instrumento de gestión urbanística, deben someterse a este criterio de transparencia, inclu-
yendo todas aquellas explicaciones que permitan su fácil comprensión y detallando las hipótesis y
documentación utilizadas.
«Son principios fundamentales tanto para la elaboración de los informes como para la elección
de las bases de valoración los de la TRANSPARENCIA, la HOMOGENEIDAD y la COHERENCIA.»
El contraste entre este principio obligatorio y la sofisticación técnica de las valoraciones, obliga
al profesional a un esfuerzo de explicaciones en lenguaje llano, fácil e inteligible, no ausente de difi-
cultad, pero que no por ello puede obviarse.
«El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la dife-
rencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.»
Esta definición nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los costes
de cada uno de sus componentes, con la consideración como un componente más, del beneficio.
Se basan en este principio el Método del Coste (para el cálculo del Valor de reposición) y el
Método del Valor Residual (para el cálculo del valor del suelo, como diferencia entre el valor
de Mercado y la suma de los costes de todos los factores de producción, incluyendo el bene-
ficio).
VM = F + CC + INR + H+ T + L + Qt + Sd + GA + GF + GC + BP
LA LEY 115
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El cálculo de uno de los factores, por ejemplo F, el valor de mercado del suelo, se obtendrá res-
tando del valor de mercado del producto inmobiliario terminado (VM) el resto de los factores de pro-
ducción:
La metodología que se utiliza en el cálculo residual del valor del suelo no es aditiva, y por tanto
la fórmula empleada en la práctica no es exactamente ésa, pero conceptualmente se corresponde
con ella.
Permite calcular el valor del terreno descontando del Valor de Mercado de un inmueble termina-
do (para el mejor y mayor uso del terreno) el margen de beneficio del promotor, los costes y los
gastos para la promoción de dicho inmueble.
2) Método residual dinámico o análisis de inversiones con valores esperados (véase apartado
3.3.7.2).
Permite calcular el Valor del Terreno como diferencia entre el Valor Actual de los ingresos obte-
nidos por venta de un inmueble terminado (para el mayor y mejor uso del terreno) y el Valor Actual
de los Pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, y en
el momento temporal en que se producen cada uno de ellos.
Es decir, conceptualmente:
Una vez definida la finalidad de la valoración, debe plantearse la elección del aspecto económi-
co-administrativo que ha de considerarse para valorar el inmueble en cuestión, bien bajo un crite-
rio estrictamente económico o bien bajo un criterio administrativo (que evidentemente tendrá sus
aspectos económicos matizados por las correspondientes leyes y normas).
116 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Por consiguiente, cabe distinguir dos grandes grupos en el que descomponer la valoración inmo-
biliaria:
La primera tiene un carácter científico y racional, mientras que la segunda tiene un carácter
administrativo supeditado a las exigencias jurídicas y de cada momento temporal.
1. Criterios económicos
1.1. Criterio del valor de mercado
1.2. Criterio del coste de producción
2. Criterios administrativos
2.1. Criterio del valor máximo legal
2.2. Criterio del valor de tasación
2.2. Criterio del valor urbanístico
2.4. Criterio del valor catastral
La Orden Ministerial del 30-11-94 sobre normas de valoración de inmuebles para determinadas
entidades financieras, estableció los siguientes criterios de valoración que, aun después de su
derogación, pueden considerarse aplicables.
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una pro-
piedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que exis-
te al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que
ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.
Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de
valoración.
Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la nor-
mativa específica que le es aplicable.
LA LEY 117
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Como se puede apreciar los dos primeros están basados en criterios estrictamente económicos
y los otros dos son criterios administrativos al estar basados en una normativa impuesta.
Este criterio es el que se emplea en la mayor parte de las valoraciones inmobiliarias y su defini-
ción es la expresada anteriormente, aunque como veremos en el capítulo 3.2 existen otras defini-
ciones de valor de mercado.
Para su aplicación se requiere un conocimiento preciso del entorno donde se va a valorar, sien-
do imprescindible la utilización de una metodología ordenada, justificada y precisa. Para muchos
autores no existe más valor que el valor de mercado, pero esta afirmación no debe dar pie a juicios
de valor sustentados en el «leal saber y entender» que nada o poco tienen que ver con lo mencio-
nado anteriormente.
El coste de producción debe entenderse como la suma de todos aquellos gastos e inversio-
nes necesarios que debe realizar una persona o empresa para producir o construir un determi-
nado bien.
Este criterio se emplea para calcular el valor de un bien (edificio) que se va a construir ex novo,
reponer, reemplazar, o que ha sufrido un proceso de deterioro o ha desaparecido totalmente.
La valoración de los daños producidos en un edificio, como pueden ser los ocasionados por
agresiones de los agentes atmosféricos, incendios, derrumbe parcial, y otros, se determinará cal-
culando los gastos que se originarían para su reconstrucción total y efectiva, hasta que tuviese las
mismas características físicas y de utilidad funcional que tenía antes del siniestro o agresión.
Y, evidentemente, si el daño afectara a la totalidad del edificio y fuera irreparable, el valor coin-
cidirá plenamente con el valor total del edificio, salvo los gastos que fueran necesarios como con-
secuencia de la retirada de escombros y similares.
Como se explicará posteriormente, en el desarrollo del método del coste, los materiales y tec-
nología empleados en la construcción o reconstrucción del inmueble han de referirse al momento
en el que se realice la valoración.
Existen disposiciones legales que asignan un valor máximo legal a los inmuebles, que han sido
construidos al amparo de esas normativas, por encima del cual no es posible su valoración y al que
ha de ajustarse el tasador en su informe.
118 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de
inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las fina-
lidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.
Las finalidades de la tasación según la ECO 805/2003 son cuatro y quedan definidas en su
artículo 2, de la siguiente forma:
a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la carte-
ra de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que
se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
El valor de tasación queda definido dentro del capítulo 2 de la mencionada ECO 805/2003, en
la sección 2.ª –Valoración de edificios y elementos de un edificio–, donde se definen los diferentes
tipos de valores que deben calcularse para un inmueble, y se determina que se tomará como valor
de tasación el menor de ellos.
Por ejemplo, en el artículo 45.2.a) según el cual en un inmueble terminado ligado a una activi-
dad económica se deberá calcular el valor por comparación con el mercado, en su caso ajustado
y, cuando sea posible, el valor por actualización de las rentas, y el valor de reemplazamiento neto,
y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.
LA LEY 119
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Dentro de los criterios administrativos se puede incluir el de valor inicial y valor urbanístico esta-
blecido en algunas leyes urbanísticas españolas desde 1954; si bien la exposición de motivos y el
articulado de la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones abandona los criterios administra-
tivos en beneficio del establecimiento de un criterio económico para obtener el valor del suelo, inde-
pendientemente de su clasificación urbanística. Toda esta casuística será desarrollada en profun-
didad en el capítulo 5: Valoraciones urbanísticas.
En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral
no podrá en ningún caso superar dicho precio.
Asimismo, la norma 3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las
Normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para
determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece:
Norma 3. Metodología general.
1. Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que
en ningún caso pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptua-
do en las presentes Normas técnicas.
Y la norma 22:
Norma 22. Ponencias de valores.
1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del
suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito terri-
torial al que se refieran.
120 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
2. Dichas ponencias serán realizadas por las Gerencias territoriales del Centro de Gestión
Catastral y Cooperación Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valora-
ción catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la
norma 23.
3. Las ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las
conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mis-
mos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catas-
trales con los valores de mercado.
Por lo tanto, la norma establece el criterio de que el valor catastral tiene que ser el 0,5 de los
valores de mercado, y que estos valores de mercado se tienen que obtener a través de los corres-
pondientes estudios de mercado que se plasmarán en las oportunas ponencias de valores. El legis-
lador introduce un criterio económico, es decir, el criterio del valor de mercado para obtener el valor
de los inmuebles pero establece el criterio administrativo de que el valor catastral tiene que ser la
mitad como máximo del valor de mercado de ese bien inmueble.
La comparación se efectúa en base a uno o varios signos externos, también llamados variables
exógenas o explicativas.
LA LEY 121
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El inmueble A que se desea valorar se compara con otros inmuebles de similares características
B, C, D, etc., situados en entornos semejantes dentro de una misma ciudad (o en entornos físicamen-
te discontinuos pero económicamente homogéneos) y que se destinan al mismo uso funcional (vivien-
da, local comercial, nave industrial, etc.), y cuyo precio, de oferta o de transacción real, se conoce.
Así, pues, no cabe duda de que, utilizando el procedimiento de comparación adecuado, la cuan-
tificación monetaria a que se llegue del valor de la finca A será un reflejo de su posible valor de mer-
cado.
Estas características pueden ser, en el caso de edificaciones y a modo de ejemplo, las siguientes:
El método se fundamenta en el principio de sustitución (ver apartado 1.5.7); que nos permite
buscar entre los precios de mercado de activos inmobiliarios, en oferta o de transacciones reales,
para obtener el Valor de Mercado de un inmueble; comparando de una forma ordenada y sistemá-
tica los inmuebles sustitutivos o semejantes del valorado.
El método es aplicable a todo tipo de inmuebles: suelos (con todas sus clasificaciones urbanís-
ticas), terrenos agropecuarios, elementos de un edificio (vivienda, oficinas, etc.), inmuebles com-
pletos (hoteles, centros comerciales, etc.).
Los métodos sintéticos se basan en la idea de una comparación entre inmuebles, tomando como
referencias uno o varios signos externos o variables explicativas comunes a los inmuebles que se
comparan.
122 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Por lo tanto, es evidente que la cuestión puede plantearse estadísticamente acudiendo a las téc-
nicas de análisis de regresión.
A modo de ejemplo, el caso más sencillo de un único signo externo lo encontramos en la «anti-
güedad efectiva» de una vivienda de un inmueble.
Y = f (X, A, B, C, ...)
Donde (A, B, C, ...) son las variables exógenas correspondientes a la situación, la ubicación, la
superficie, las calidades constructivas, etc.
Como se ha explicado en el punto 1.3.3, se busca una ecuación lineal que explique la función
anterior y que puede expresarse de la siguiente forma:
Y = aX + b + e
Según enseña la estadística descriptiva, la variable aleatoria «e», resume el efecto de las varia-
bles endógenas antes mencionadas, salvo la «antigüedad efectiva» X de la vivienda, y que de
ahora en adelante, la variable aleatoria «e» se considerará presupuesta y se prescindirá de ella.
Dada una tabla que relacione los valores de las variables X e Y, como la del ejemplo 1.3.3.10.
Se puede obtener de esta tabla una ecuación lineal de la forma: Y = aX + b, y mediante la téc-
nica de los mínimos cuadrados podemos obtener los coeficientes a y b, para una vez calculados
estos obtener la ecuación «Y = -7,206 x + 2.508,81» que permite determinar el valor unitario de
mercado de la vivienda en función de la antigüedad efectiva de las viviendas existentes en el mer-
cado (ver ejemplo 1.3.3.10).
La sencilla consecuencia es que los métodos sintéticos tienen una similitud evidente con las téc-
nicas de análisis de regresión. En las técnicas de análisis de regresión la obtención del valor uni-
tario del inmueble se lleva a cabo mediante la comparación respecto de un signo externo, que en
este ejemplo ha sido la antigüedad efectiva.
LA LEY 123
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se ha visto en los apartados anteriores que el método sintético pretende encontrar valores de
mercado analizando la relación que existe entre los precios de los inmuebles, de oferta o transac-
ción real, y los signos externos o variables explicativas que toman los inmuebles que se comparan.
También se ha visto que un segundo sistema presupone que la función que relaciona las varia-
bles valor de mercado de un inmueble y el signo externo puede ser evaluada por sistemas estadís-
ticos mediante las técnicas de regresión simple o múltiple, ya comentadas.
Una tercera visión diferente del mismo problema es el análisis estadístico basado en comparar
dos funciones de distribución. Este método se debe a E. BALLESTERO y fue publicado en 1973 con
el nombre de método beta en Estudios Agrosociales n.º 85, y posteriormente se ha ido perfeccio-
nando con estudios posteriores.
La comparación se realiza mediante dos funciones estadísticas de distribución, que pueden ser
del tipo beta, triangular o rectangular (ver apartados 1.3.3.7, 8 y 9). Este método no se utiliza nor-
malmente en la valoración inmobiliaria aunque sí en ciertos campos de la valoración agraria.
El fundamento de las técnicas analíticas consiste en utilizar modelos matemáticos, más o menos
sofisticados, para determinar en unos casos el coste del edificio, y en otros casos el valor de mer-
cado del inmueble, partiendo de ciertos datos o hipótesis económicas.
Consiste en determinar el coste total estimado de reemplazar el inmueble a tasar por otro de
iguales características (capacidad, uso, calidad, estado de conservación, etc.) realizado con mate-
riales y tecnologías actuales.
124 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Se basa en el principio del valor residual y permite calcular el coste de todos los inmuebles o
elementos de un inmueble.
Equivale a la suma del valor de mercado del suelo, del coste de ejecución por contrata de la edi-
ficación a nuevo y de los gastos generales imprescindibles para realizarlo, calculados todos ellos a
precios actuales.
Es decir en la fórmula:
VM = F + CC + IN + H + L + T + GPA + GF + GC + BP
V.R.B.
LA LEY 125
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
mercado conocer el método residual dinámico, cuya formulación consiste en calcular el valor actual
neto (VAN) utilizando las técnicas de flujo de caja descontado.
Ej Sk
F= 6 tj - 6 tk
tj tk
(1+i) (1+i)
Siendo:
Algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este método pueden resultar, en algu-
nos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al más sencillo método residual estático, que
permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del producto
inmobiliario terminado mediante la aplicación de una fórmula más simple, aunque menos precisa.
El cálculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero sí todos los componentes que inci-
den en el valor del producto inmobiliario ya mencionados con la siguiente fórmula:
F = VM * (1-b) - Ci
Siendo:
F: Valor de mercado del suelo
VM: Valor de mercado del inmueble terminado
126 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
b: Margen de beneficio del promotor en tanto por uso atendiendo a los ratios medios del mer-
cado, en ese momento y para ese producto.
Ci: Cada uno de los costes y gastos de la promoción considerados
La metodología permite una amplia variabilidad de los márgenes brutos de la promoción, admi-
tiendo, como así es realmente en el mercado, que las tasas de rentabilidad son variables en el tiem-
po y en el espacio.
Consiste en calcular el precio más probable que un inversor, de tipo medio, estaría dispuesto a
pagar, al contado, por la adquisición de un bien capaz de producir rentas.
Se basa en el principio de anticipación, y permite determinar el valor presente de las rentas netas
futuras de todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas.
Ej Sk Valor de reversión
VA ¦ tj
¦ tk
(1 i ) (1 i ) (1 i) n
En donde:
VA = Valor actual.
Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración
hasta que se produzca el correspondiente Ej.
tk = Número de periodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca
el correspondiente Sk.
i= Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de
tiempo considerados.
n = Número de periodos de tiempo desde la tasación hasta el final del periodo de estimación
de los ingresos esperados.
Los periodos transcurridos (tiempo), y el tipo de actualización a utilizar, se expresarán en las uni-
dades correspondientes a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados.
De los cinco métodos de valoración, generalmente aceptados, habitualmente utilizados por los
tasadores inmobiliarios y recogidos por las Normas europeas de valoración, todos ellos están reco-
nocidos, contemplados y desarrollados en las normas de valoración de garantía de las OM, aun-
que las denominaciones no sean idénticas.
LA LEY 127
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
4. MÉTODO RESIDUAL
En los métodos 3 y 4.1 se utilizan las técnicas del valor actual neto a través del método del flujo
de caja descontado (DFC).
De las finalidades ya enumeradas anteriormente existen dos cuyo procedimiento en España está
reglado por normativa oficial, y que son las más frecuentes:
– Las valoraciones catastrales, que están reguladas por las Normas técnicas de valoración
catastral (RD 1020/93).
– Las valoraciones de garantía que están reguladas por las Normas de valoración de bienes
inmuebles para determinadas entidades financieras (OM 30 de noviembre de 1994, sustitui-
da por la O/ECO/805/2003).
Son estas últimas las de más frecuente utilización en el campo de la valoración inmobiliaria ya que
a ellas deben ajustarse obligatoriamente aquellas tasaciones de inmuebles que tengan por finalidad:
a) Garantía hipotecaria
y por extensión su uso es aconsejable en las valoraciones a efectos patrimoniales, valoración de acti-
vos, registro mercantil, ampliaciones de capital de sociedades, asesoramientos en compraventa, etc.
128 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
El Título I contiene las disposiciones generales: el ámbito, principios y definiciones; las compro-
baciones mínimas y documentación disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales
como específicas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta
tanto en el ámbito técnico como en el formal.
El Título II contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la determinación del valor de tasa-
ción de los distintos objetos de valoración y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los
distintos métodos técnicos de valoración y la valoración de los distintos bienes y derechos. Todo su
contenido está basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos
valores con efectos a lo largo del tiempo.
El Título III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboración del informe y cer-
tificado en los que se formalizará el correspondiente valor de tasación. Para ello se establece una
única estructura con una serie de apartados mínimos que el tasador tendrá que cumplimentar
según cual sea el objeto de la valoración. Todo su contenido está basado en el principio de trans-
parencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el cálculo de
los valores han de estar a disposición del supervisor correspondiente.
El Título IV contiene una serie de disposiciones cuyo ámbito de aplicación se limita a la valora-
ción para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras y para la determi-
nación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
Cada una de estas instrucciones tiene un contenido diferenciado en función del objeto de la tasación.
El resto de las finalidades expuestas permiten la utilización como base para la tasación de los
criterios comprendidos en la O/ECO/805/2003, que por ser la de más reciente redacción de todas
las enumeradas, contiene los principios y metodologías técnicamente más desarrollados, más
comúnmente aceptados, y coincidentes con las Normas Europeas de Valoración (NEV).
Sólo las valoraciones fiscales y las que se utilizan para la adquisición forzosa no están sujetas
a las Normas Europeas de Valoración, aunque los principios generales contenidos en ellas pueden
adoptarse cuando no exista una guía específica.
Existe un requerimiento en la Ley Europea para que se adopten bases de valoración reconoci-
das y homogéneas.
LA LEY 129
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Métodos residuales
Habría que añadir otros métodos, consistentes en la aplicación de módulos, tablas o coefi-
cientes para la obtención del valor, pero en el fondo esos métodos no son más que una preten-
sión de reducir a simples algoritmos, o fórmulas matemáticas, uno o varios de los métodos men-
cionados. Su aplicación, muy extendida para valoraciones masivas, es exageradamente
simplista, no garantiza el establecimiento de valores objetivos, y utilizados para valoraciones
concretas pueden inducir a errores de considerable magnitud relativa. Su utilización para valo-
raciones individualizadas puede derivar en perjuicios para los usuarios y responsabilidades para
los tasadores.
criterios de valoración
La crítica a cualquier valoración, el punto débil del trabajo del tasador es la subjetividad,
inconveniente que puede amortiguarse si se añaden al rigor y la prudencia, una metodología
científica en los procesos, basada en criterios claros y principios firmes. Pero además la sub-
jetividad de la tasación, y su consiguiente relatividad, se objetiviza al trabajar con datos agre-
gados, con muestras representativas, en cantidad y calidad suficiente según criterios estadís-
ticos.
130 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Una de sus peculiaridades más destacables consiste en establecer diferentes métodos a través
de los cuales se obtienen diferentes valores que sirven para escoger entre ellos el valor de garan-
tía o valor de tasación en función de criterios claramente definidos. Eso permite utilizarla para otras
finalidades no necesariamente de garantía, en cuyo caso el valor de tasación será otro, pero los
métodos de valoración los mismos.
La promulgación de la Ley 6/1998 de 13 de abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, dio aún
mayor importancia al contenido de estas normas, ya que establece en el ámbito de las valoraciones
«un único valor» que, según dice en su exposición de motivos, «refleje con la mayor exactitud posible
el valor real que el mercado asigne a cada tipo de suelo», que denomina valor de mercado.
LA LEY 131
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La utilización del método de comparación exige unos requisitos mínimos sobre el conocimiento
contrastado del mercado con datos concretos, por lo que no siempre es posible utilizar este méto-
do; también la Ley 6/98, al igual que la OM, nos remite en estos casos, al método residual.
No puede en sentido estricto hablarse de método residual, sino de métodos residuales, ya que
son dos: el método residual estático y el método residual dinámico.
1.9. EL TASADOR
1.9.1. Definición
El tasador es un perito, un experto, y por tanto le son exigibles todos los requisitos que normal-
mente se requieren a estos profesionales.
El profesional de la tasación inmobiliaria, o el profesional que actúa como tasador está someti-
do (implícitamente en todos los casos y de manera explícita en cada vez más situaciones) a requi-
sitos legales, reglamentarios y éticos, concretándose estos últimos en códigos deontológicos de
obligada aceptación que afectan a su formación, competencia, independencia y objetividad.
A nivel general, los criterios de la Directiva Europea pueden resumirse en los siguientes puntos:
1.9.2. Competencia
Debe ser necesariamente, según la misma directiva, una persona de buena reputación y que
pueda demostrar que cumple los siguientes requisitos:
132 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
nicado de forma fehaciente al cliente sus limitaciones antes de aceptar el encargo de valora-
ción. O, alternativa y complementariamente, haber recibido el asesoramiento de profesionales
competentes o conocedores.
• Cumplir todos los requisitos legales, reglamentarios y éticos en relación con su cometido.
• Mantener y completar sus conocimientos profesionales con programas de formación continuada.
• Disponer de la cobertura de un seguro de responsabilidad adecuado.
• Cuando se trate de valoraciones complejas, y en todos los casos en que el tasador reconoz-
ca que no tiene la experiencia profesional especializada necesaria para desarrollar su trabajo
de manera completa y adecuada, debe advertir al cliente y buscar la asistencia profesional de
especialistas.
• Ser independiente, sin que puedan existir conflictos de intereses, actuales o previsibles, apa-
rentes o no revelados.
• El tasador es depositario de datos personales y económicos de carácter reservado, le es por
tanto exigible prudencia y confidencialidad.
1.9.3. Cualificación
• En el caso de fincas urbanas, o edificios residenciales son competentes los arquitectos y arqui-
tectos técnicos.
• En el caso de edificios o instalaciones industriales los ingenieros e ingenieros técnicos.
• La valoración de fincas agrarias debe ser realizada por ingenieros agrónomos o ingenieros
técnicos agrónomos.
• Cuando se trate de suelos urbanos o urbanizables con ámbito delimitado y condiciones para
su desarrollo, en las que las circunstancias urbanísticas juegan un papel determinante en la
valoración, habrán de ser realizadas por arquitectos con conocimientos en esa materia.
• Cuando se trate de suelos no urbanizables o suelos urbanizables sin ámbito delimitado o sin
condiciones para su desarrollo, o simplemente aquellos suelos en los que para su valoración
no deba tenerse en cuenta ningún tipo de aprovechamiento urbanístico, deberán ser realiza-
das por ingenieros agrónomos o ingenieros técnicos agrónomos.
LA LEY 133
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El resto de las valoraciones para las que no exista determinación específica, se regirán por cri-
terios de analogía con las anteriores, sin dejar de observar en ningún caso los criterios de la Direc-
tiva Europea expuestos al inicio de este apartado.
El oficio de tasador, o el trabajo del profesional que realiza valoraciones inmobiliarias, tiene una
parte de preparación técnica y de adquisición de los conocimientos necesarios, que forma parte de
su formación y que es la base de su competencia profesional.
Son cada vez más las normas y directrices que le responsabilizan de su competencia.
Se analizan a continuación algunos aspectos a tener en cuenta para la correcta toma de datos
para la posterior realización del Informe de Tasación.
1.10.1.1. Introducción
En ese contexto la tasación inmobiliaria es un documento clave para la toma de decisiones tanto
para los agentes del mercado, vendedores, compradores, como para las entidades financieras que
requieren conocer la garantía que ofrecen los inmuebles para la gestión y concesión del crédito
hipotecario.
El contexto actual del mercado financiero caracterizado por bajos tipos de interés que reducen
la posibilidad de beneficio por margen financiero, unido a la gran cantidad de entidades financieras
que operan, determina que la rapidez sea determinante a la hora de elegir la entidad con la que se
va a suscribir el préstamo ya que las diferencias de tipos de interés, comisión de apertura, amorti-
zación y/o cancelación anticipada son insignificantes o prácticamente nulas entre las entidades
financieras que operan en un mismo entorno, por lo que la única diferencia que apreciará el clien-
te no profesional será la calidad de gestión. La rapidez también será altamente valorada por las
entidades financieras porque de la misma dependerá el impedir contraofertas de la competencia.
134 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Dentro de este contexto, el trabajo del Tasador debe ser rápido y limpio. En las circunstancias
actuales el tiempo en el que se debe realizar un trabajo de tasación estándar, es casi para todas
las entidades financieras de 72 horas desde que se recibe el encargo hasta que se entrega el infor-
me de tasación, por lo que los tasadores se ven en la obligación de «devolver» a las sociedades
de tasación su trabajo en un plazo de 48 horas para permitir su validación dentro de plazo. Algu-
nas entidades financieras están reduciendo aún más el tiempo de trabajo. Además, el proceso debe
ser limpio en el sentido de que se debe realizar con la gestión más económica posible, es decir se
debe «molestar» lo menos posible tanto al cliente solicitante como a la entidad financiera.
Las fases en las que se desarrolla el trabajo de campo son, en el caso de la tasación estándar
del mercado de garantía, las siguientes:
La última fase del trabajo de campo se desarrollará una vez finalizada y entregada la tasación, no como
trabajo de campo de la tasación concreta que nos ocupe sino para futuras tasaciones y consistirá en:
• archivo de la tasación
Se describen a continuación cada una de esas fases en la hipótesis de que el inmueble a tasar sea
una vivienda individual terminada, encargo que suele ser el más habitual. El mismo proceso sería válido
para el resto de inmuebles poniendo el acento en las peculiaridades que corresponde a cada tipología.
La recepción del encargo se realiza normalmente por vía telemática (Internet), por fax o bien por
teléfono.
La recepción vía módem de producirá en el momento en que el tasador se conecta con la socie-
dad de tasación para la transmisión de las tasaciones realizadas en el día. Una vez realizada la
transmisión de datos por módem mediante el programa de comunicaciones, aparecerá una panta-
lla en la que se confirma el correcto envío de las tasaciones, se indica el número de expediente de
la tasación y aparecen las diferentes hojas de encargo.
La recepción por fax es también bastante común y normalmente se transmite la misma hoja con
la que se recibe el encargo de la sociedad.
Es conveniente repasar inmediatamente todos los datos que aparecen escritos ya que es pro-
bable que falte algún dato o resulte confuso.
Por último la recepción puede realizarse vía teléfono. En tal caso conviene tener a mano copias
de impresos de tomas de datos preparados. Si el encargo se realiza desde una central generalmen-
LA LEY 135
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te el interlocutor será preciso y concreto, pero si el encargo lo realiza un Delegado de una sucursal
bancaria (y más aún si lo realiza un particular) es recomendable utilizar una técnica preestablecida
de recogida de datos: es muy importante en todos los casos el repaso inmediato de todos los datos
y asegurarse de que se han comprendido totalmente. Ése es también el momento de solicitar por
primera vez que sea facilitada toda la documentación legal necesaria: escritura, contratos, etc.
Es la fase fundamental para el éxito del trabajo. Para su buena realización es conveniente obser-
var los siguientes pasos y recomendaciones.
136 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Cuanto más detallada haya sido la explicación telefónica previa más rápida y fluida será la visi-
ta y se generarán menos distracciones e interrupciones al trabajo de campo. Es conveniente por
tanto aclarar previamente todas las cuestiones sobre tenencia y la documentación que se precisa
recibir para conocer con anticipación los problemas que pueden surgir y solucionarlos antes de la
visita. Así se puede tener una clara idea de cómo realizar la tasación.
Herramientas necesarias:
Se recomienda:
LA LEY 137
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Una vez realizadas todas las visitas del día el tasador ordenará toda la información recogida;
para ello conviene:
• Abrir una carpeta para cada finca a valorar en la que debe depositarse toda la documentación
relativa a la misma (hoja de encargo, hoja de campo, croquis, fotografías, negativos, documen-
tación legal y muestras de mercado a utilizar).
• Dar de alta la tasación en el archivo del tasador asignándole el número de archivo interno
(número de archivo del tasador) indicando el número de tasación correspondiente a la socie-
dad de tasación que nos encargue el trabajo o que nos lo valide. Si no disponemos de él, toda-
vía es el momento de solicitarlo.
138 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
• Anotar las tasaciones en el índice de tasaciones o dar de alta una ficha en la base de datos
de que se disponga en la que por lo menos debe tener los siguientes campos: número de
archivo del tasador, número de tasación correspondiente a la sociedad de tasación, direc-
ción del inmueble, tipo de inmueble, cliente, sociedad de tasación que nos encarga o valida
el trabajo, entidad financiera con sucursal, solicitante y persona de contacto, fecha de visi-
ta, fecha del informe, casilla para marcar las tasaciones cobradas y las que están pendien-
tes de cobro.
Ése es el momento de realizar el informe de tasación (o no, si las condiciones así lo aconsejan)
con las técnicas y métodos que correspondan.
La valoración se realiza de acuerdo con las técnicas y metodologías que correspondan, normal-
mente apoyándose en una aplicación informática de suficiente garantía que permita el tratamiento
de la información, su contraste con una base de datos, y la aplicación sistemática del procedimien-
to de tasación.
Una vez completada la valoración, se envía para su control, contraste, comprobación y valida-
ción, efectuándose en su caso las correcciones oportunas. Comprobada la calidad de la valoración,
el cumplimiento de los requisitos y procedimientos, y la presencia anexa a la valoración, de toda la
documentación necesaria se procederá por la sociedad tasadora a la emisión del certificado de
tasación correspondiente, cerrándose el proceso.
Una vez validada la tasación y entregada al cliente debe archivarse adecuadamente con lo que
el tasador habrá casi terminado su trabajo.
En caso de que se haya averiguado el importe de la venta es útil añadir la finca a la base de
datos como una muestra más. ¿Qué mejor muestra que un inmueble en el que el tasador ha entra-
do, visitado, medido y dispone de planos y fotografías y, además, de la hoja de campo?
La base de datos es un activo importantísimo en el bagaje del tasador; debe ser alimentada, cui-
dada y mantenida de forma sistemática cotidiana y esmerada.
LA LEY 139
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ANTIGÜEDAD CONSERVACIÓN
CARACTERÍSTICAS DE LA VIVIENDA
PLANTA PUERTA FACHADA
Estar
Dormitorios
Espacio circulación
Vestíbulo
Baños
Aseos
Cocina
Lavadero
Trastero
Terraza
Patio
140 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
Cuando la finalidad de la tasación sea la garantía hipotecaria, además se indicará la entidad que
haya sido mandataria del cliente para su encargo.
LA LEY 141
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Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresa-
rá, además de lo señalado en la letra anterior, el (pago) o paraje, término municipal, comarca y pro-
vincia en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Pro-
piedad y, cuando sea diferente aquel por el que se le conoce habitualmente.
En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la
entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados.
3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica entre las características básicas del
entorno se indicarán, por ejemplo, las explotaciones características, su densidad de población, sus
equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotación agraria, su
infraestructura, etc.
1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apar-
tado del informe se indicará:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentación regis-
tral utilizada y siempre que se conozca, la superficie catastral.
b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado así como de las
pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcen-
taje de obra realizada y de la inversión pendiente.
142 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
LA LEY 143
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
3. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se indicará si existen sobre
él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso,
superficie y principales características constructivas.
b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie y principales
características constructivas, consignando la adecuación y suficiencia.
5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se
expresará su antigüedad y vida útil estimadas, el estado de conservación y los deterioros aparen-
tes existentes.
a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado, a la nor-
mativa urbanística vigente así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o
histórica individualizada.
b) Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano se expresará además si
tiene o no naturaleza de solar.
144 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
• Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios
para que el terreno pueda considerarse solar.
• En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urba-
nístico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según legis-
lación aplicable y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno
en caso de incumplimiento.
• En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indi-
carán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expro-
piatorio.
3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica se indicará la clasificación del suelo
y, en su caso, su régimen de protección especial.
a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo está, así
como sus características y plazo de vigencia.
b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las
características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad.
c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de pro-
piedad del inmueble se describirán sus características y efecto sobre el valor.
d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección
pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el
hecho y el efecto sobre el valor.
Se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes
comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las diferencias
apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.
Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de pre-
cios actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de reva-
lorización.
LA LEY 145
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
1. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así como los
cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de aquellos datos que sean
necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes.
Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán como míni-
mo, los señalados en los números siguientes del este artículo.
2. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el número
anterior serán:
a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método, indi-
cando para cada uno de ellos, como mínimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el código
postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su número.
b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo esta-
dístico utilizados para realizar la homogeneización de precios.
3. Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el número
1 de este artículo serán, en su caso:
a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos pun-
tuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como mínimo, los datos utiliza-
dos para realizar la homogeneización de rentas.
b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica
y las fuentes utilizadas.
c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualización
elegidas y del valor residual.
4. Cuando se utilice el método residual los datos mínimos a que se refiere el número 1 serán:
c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico.
d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso del
método estático.
e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el
procedimiento dinámico.
5. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de
coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que se refiere el núme-
ro 1 serán:
146 LA LEY
CAPÍTULO I: CONCEPTOS BÁSICOS
1.11.12. Observaciones
LA LEY 147
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio
para la tasación.
g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles
ligados a una explotación económica.
2. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes
epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura.
148 LA LEY
CAPÍTULO SEGUNDO
El marco legal de las valoraciones inmobiliarias
a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la car-
tera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructo-
res a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el
que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación
del Mercado Hipotecario.
El concepto, en sentido amplio, de Mercado Hipotecario, abarca todas las operaciones de finan-
ciación garantizadas por bienes inmuebles.
LA LEY 149
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Dentro de éste, cabe distinguir entre: mercado primario, en el que se generan las hipotecas, y
que integra la concesión de préstamos garantizados con hipotecas y el mercado secundario, donde
se movilizan las hipotecas creadas en el primario.
La regulación española del mercado secundario ha optado, preferentemente, por el segundo sis-
tema, mediante la transmisión de títulos representativos de los créditos garantizados con hipoteca.
El mercado hipotecario tiene como primera finalidad la movilización de las hipotecas y con ello
acercarlas a los inversores no institucionales, e incluso al pequeño ahorrador, con lo que se preten-
de conseguir un abaratamiento del crédito por el efecto multiplicador que tal movilización compor-
ta.
Pero además, en el caso de España, tiene una finalidad última como es potenciar la construc-
ción, especialmente de viviendas, por el propio destino de los créditos cuya movilización se regu-
la, que no es otra que la construcción.
Con anterioridad ya existían las figuras que se generalizan, especialmente las cédulas hipoteca-
rias, pero su emisión estaba concedida en exclusiva al Banco Hipotecario de España, que se creó
en 1872, para la movilización del crédito territorial.
Así, además del Banco Hipotecario, pueden operar en el mercado el resto de Bancos oficiales
y la Caja Postal, la Banca Privada y las Cajas de Ahorro, las Entidades de Financiación y las Coo-
perativas de Crédito y, en ciertas circunstancias, las propias Sociedades Promotoras y las Socie-
dades de Leasing.
Además de la liberalización, la Ley creó una nueva figura, las Sociedades de Crédito Hipoteca-
rio, que se pretendía fueran entidades especializadas.
La diferente actuación de cada una de las Entidades que intervienen en el mercado hipotecario
se refiere, no tanto al mercado primario, sino al secundario, esto es, a los títulos que permiten la
movilización de las hipotecas.
Además de las Entidades citadas, que intervienen directamente en el mercado, la propia Ley
creó otra figura de Sociedad que interviene en un aspecto muy concreto del mercado, y que son
las Sociedades de Tasación, con las características y condiciones que se reseñarán.
150 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Éstas tienen como finalidad la práctica de valoraciones de inmuebles cuya hipoteca haya de ser-
vir para la emisión de títulos. Para poder operar han de revestir necesariamente la forma de Socie-
dad Anónima, y reunir los requisitos que indica la Ley. El inicio de sus operaciones queda condicio-
nado a la previa inscripción en el correspondiente Registro del Banco de España.
Se entiende por operaciones activas los préstamos que sirven de cobertura para la emisión de
títulos.
Debe hacerse la salvedad de que las circunstancias de los préstamos y de las hipotecas y las
condiciones que deben reunir se refieren a los préstamos que vayan a servir de cobertura a la emi-
sión de títulos (cédulas, bonos y participaciones).
Ello quiere decir que las Entidades que operan en el mercado pueden hacer préstamos y acep-
tar que se garanticen con hipotecas que no reúnan los requisitos que indica la Ley. La consecuen-
cia es que sus importes no se computarán a los efectos de los límites de emisión de cédulas.
Se exceptúan del párrafo anterior las Sociedades de Crédito Hipotecario, ya que la totalidad de
los préstamos que conceden y de las hipotecas que los garantizan deben reunir los requisitos que
indica la Ley del Mercado Hipotecario.
Los requisitos que deben reunir los préstamos y las hipotecas según la Ley están explicitados
en el articulado de la misma. No obstante, y como condición característica de las hipotecas, debe
indicarse que éstas han de ser sobre el pleno dominio de la finca, ser primera hipoteca y, si la finca
perteneciese a varios propietarios han de constituir la hipoteca todos ellos, no pudiendo estar some-
tida a limitaciones, condiciones, sustituciones, prohibiciones de disponer ni ninguna otra figura que
suponga una limitación.
Concepto: la hipoteca es aquel derecho real sobre un inmueble ajeno, constituido en garantía
de una obligación, que concede a su titular la facultad de promover la venta en caso de incumpli-
miento de la obligación.
Caracteres: tiene un carácter REAL, por cuanto representa un poder directo sobre la cosa
ajena, ya que la venta se promueve sin el consentimiento del dueño. Tiene un carácter ACCESO-
RIO ya que su existencia y validez requiere la existencia y validez de una obligación que garanti-
ce. Tiene un carácter INDIVISIBLE pues el deudor no puede pedir la cancelación parcial y en caso
de dividirse la finca sigue toda la anterior respondiendo de la deuda, hasta el punto de que en el
caso de ejecución, si el acreedor no accede a la división, se sacaría a subasta la finca primitiva
dejándose sin efecto la división, aunque constase en el Registro de la Propiedad. Este carácter de
indivisibilidad conlleva que la valoración deba ceñirse exclusivamente a la totalidad de la finca
registral que sirve de garantía, ni a una parte de ella, ni a ella más una parte.
Constitución: ésta debe hacerse mediante escritura pública y quedar inscrita en el Registro de
la Propiedad, de forma que aunque se haya otorgado la escritura pública, si no llega a inscribirse,
la hipoteca no llega a existir. Asimismo, la hipoteca no existe si no existiera ni fuera válida la obli-
LA LEY 151
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
gación garantizada, aunque podría constituirse en garantía de deudas futuras o sometidas a con-
dición, pero en estos supuestos la hipoteca sólo llegará en verdad a existir si llega a hacerlo la obli-
gación, o si se hace constar en el Registro de la Propiedad tal nacimiento o cumplimiento de la obli-
gación.
Conviene tener en cuenta que ciertas modificaciones pueden dar lugar a la pérdida del rango,
es decir, a que otra hipoteca o embargo posterior gane preferencia, lo que sucede casi automática-
mente cuando las condiciones del préstamo se hacen más onerosas que las iniciales, se sube el
interés o se modifica el plazo, por lo que conviene ser muy cuidadoso en cuanto a prestar el con-
sentimiento a la modificación. Las modificaciones deben constar también en escritura pública e ins-
cribirse en el Registro de la Propiedad.
- Por cancelación voluntaria por el acreedor, aun siguiendo vigente la obligación garantizada.
- Por el agotamiento de la misma hipoteca, al ejecutarse en reclamación de la obligación cumplida.
- Por consolidación, es decir, cuando se reúnen en una misma persona la condición de acree-
dor y deudor, o dueño de la finca hipotecada.
- Por cancelación ordenada judicialmente en el supuesto de ejecución de hipotecas o embargos
anteriores preferentes.
Los préstamos hipotecarios que reúnan los requisitos para que puedan ser considerados opera-
ciones activas del mercado hipotecario, es decir:
Garantía de un inmueble:
• Estable.
• Duradero.
• Asegurado.
• Tasado por sociedad homologada y de acuerdo con las Normas de valoración de la
ECO/805/2003.
152 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Pueden ser utilizados por las entidades financieras para la emisión de títulos hipotecarios (cédu-
las, bonos o participaciones hipotecarias), mediante un proceso que se denomina titulización, en el
que los préstamos hipotecarios y en definitiva los inmuebles sobre los que recaen, garantizan ren-
tabilidad y seguridad.
• Colocar activos procedentes del ahorro colectivo en inversiones seguras a largo plazo.
• Financiar los préstamos hipotecarios con recursos ajenos de las entidades crediticias.
De esta manera se cierra el circuito del dinero, que fluye inicialmente de las entidades de crédi-
to hacia el mercado y que con la titulización vuelve a ellas en forma de ahorro privado individual o
colectivo.
Los títulos emitidos son negociables en los mercados financieros y cuentan, gracias a la exis-
tencia de esos mercados de la liquidez necesaria.
El gráfico que se incluye a continuación esquematiza este proceso, diferenciando el mercado pri-
mario, operaciones activas, del secundario, operaciones pasivas.
SOCIEDADES
DE TASACIÓN €
CÉDULAS
TÍTULOS HIPOTECARIOS BONOS
PARTICIPACIONES
€
Mercado
Secundario
LA LEY 153
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los requisitos fundamentales que debe reunir un inmueble para ser susceptible de servir de
garantía (es decir, para que la hipoteca pueda ser utilizada para la emisión de títulos en el merca-
do secundario) son:
No son garantía suficiente las fincas que no figuren escritas en el Registro de la Propiedad o
aquellos inmuebles que no constituyan una finca independiente, o sea una parte de ella.
No son garantía suficiente las edificaciones efímeras, ni aquellas que sean fácilmente removi-
bles.
• Estar tasado.
• Estar asegurado.
– Seguridad
– Inversión a largo plazo
– Carácter no especulativo
– Diversificación
– Transparencia
Inversión mínima: 7 inmuebles (se considera un único inmueble a todos los que integran un edi-
ficio).
Diversificación: ningún inmueble puede superar el 20% del activo total y ningún partícipe puede
tener más del 25%.
Valoración: todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al año. También cuando se
compran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoración para el mercado
hipotecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados. El valor de tasación
será la media aritmética entre el valor de actualización de la renta neta y el valor de mercado
supuesto libre de inquilinos, sin superar en ningún caso el valor de mercado. La actualización se
154 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
efectuará con los tipos establecidos anualmente por la Dirección General del Tesoro y Política
Financiera.
Son sociedades anónimas de capital fijo cuyo objetivo es la captación de ahorro público para la
inversión en bienes inmuebles con destino al arrendamiento.
Valoración: todos los inmuebles deben tasarse al menos una vez al año. También cuando se
compran y cuando se vayan a vender de acuerdo con las Normas de valoración para el mercado
hipotecario pero con una particularidad aplicable a los inmuebles arrendados. El valor de tasación
será la media aritmética entre el valor de actualización de la renta neta y el valor de mercado
supuesto libre de inquilinos, sin superar en ningún caso el valor de mercado. La actualización se
efectuará con los tipos establecidos anualmente por la Dirección General del Tesoro y Política
Financiera.
Las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España nacen a partir de la Ley
2/1981 sobre Regulación del Mercado Hipotecario, anteriormente citada, y el Real Decreto 685/82,
donde se definían los requisitos necesarios para formar una sociedad de tasación.
• Regulando las sociedades de tasación, que deberán estar homologadas y registradas por el
Banco de España. Actualmente las sociedades están reguladas por el RD 775/97 sobre el régi-
men jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación.
• Redactando una Normativa de valoración detallada, tanto a nivel teórico como formal, que se
concreta actualmente con la ECO 805/2003, cuyas principales características ya se han de-
sarrollado.
LA LEY 155
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
• Disponer de organización con los medios técnicos y personales y los mecanismos de control
interno necesarios para asegurar un adecuado conocimiento del mercado inmobiliario, el cum-
plimiento de las Normas de valoración aplicables y el cumplimiento de obligaciones e incom-
patibilidades establecidas en este RD.
• Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que pudiera derivarse de su activi-
dad de tasación.
• Tener un Consejo de Administración formado por 3 miembros como mínimo.
– El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo que
dispondrán como mínimo de:
• Una base de datos de información de costes y precios (en venta y alquiler) y de caracterís-
ticas de los inmuebles, suficiente en número, topología y localización, adecuadamente dis-
tribuida dentro del área geográfica en la que la entidad pretende operar.
• Datos actualizados de información estadística o de otra índole (subastas, precios de mate-
riales...) que sean utilizables para la tasación.
• Procedimientos de actualización de los datos recogidos en los 2 apartados anteriores.
• Las fuentes concretas de los datos anteriores.
• La metodología utilizada en el tratamiento de los datos anteriores.
• Los canales de transmisión de dichos datos a sus profesionales y el sistema de utilización
de los mismos en las tasaciones.
156 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
– El cumplimiento uniforme de las Normas de valoración aplicables, para lo cual deberán dispo-
ner de un manual de procedimiento, debidamente actualizado, en el que al menos se recojan:
• Los criterios concretos para la aplicación de dichas Normas, detallando los criterios de
medición y atribuciones de uso de las superficies, los parámetros y sistemas utilizados en
la homogeneización de comparables, la forma de validación de testigos, la interpretación de
la documentación registral, los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias, la
forma de determinar la vida útil, los tipos utilizados para aplicar los métodos de actualiza-
ción y residual, la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos,
la previsión de la tendencia futura del mercado, la justificación de las plusvalías y minusva-
lías a aplicar al valor de reversión del suelo y los criterios para identificar los elementos
especulativos en las transacciones.
• El sistema de control de calidad de las tasaciones y el modo de intervención es el mismo
de los profesionales vinculados, así como los criterios establecidos por la entidad para la
intervención de profesionales especializados en la tasación de inmuebles dedicados a usos
particulares.
• El sistema de formación y actualización de conocimientos de sus profesionales, especifi-
cando si los vinculados realizan o no valoraciones.
LA LEY 157
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
2.1.9.2. Legislación y normativa básica aplicable para las instituciones de inversión colectiva
158 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Antes de estudiar la situación actual, originada por la entrada en vigor de la Ley sobre el régi-
men del suelo y valoraciones 6/98, conviene hacer una breve referencia al recorrido seguido por la
legislación urbanística española.
Ley de 1956
La Ley del suelo de 1956 reconocía en su exposición de motivos que el tráfico de terrenos no
opera en un régimen de competencia perfecta:
El tráfico sobre terrenos no se opera, por otra parte, en un régimen de competencia perfec-
ta, en el que pueda decirse que la ley económica del mercado determina naturalmente un pre-
cio justo, que excluya legítimamente toda intervención. Procede, pues, apoyar las valoraciones
en fundamentos objetivos, por lo que en la Ley se distinguen los valores, inicial, expectante,
urbanístico y comercial.
Estas clasificaciones tienden a facilitar la urbanización y edificación del suelo en los supues-
tos en que suscita el conflicto de intereses entre el propietario y el beneficiario de la expropiación,
sin olvidar que en trance de tasar terrenos no urbanizados ante la disyuntiva de valorarlos a pre-
cio alto, con el beneficio para el primitivo propietario, o a precio económico, no mayor que el que
corresponde a la situación actual y sin considerar expectativas futuras, la elección es clara: es
preferible que el primero no obtenga beneficio y que el que hubiere de derivarse de la transfor-
mación de terreno en solar se atribuya, como estímulo, al urbanizador. Lo mismo cuando se trata
de justipreciar solares retenidos indefinidamente sin edificar por sus poseedores; por ello la Ley
previene explícitamente que en este supuesto no serán aplicables los valores comerciales.
Y clasificaba los terrenos en rústicos, de reserva urbana y urbanos, indicando en su título II, capí-
tulo IV, los tipos de valor aplicables a los distintos tipos de suelo.
Para ello establecía varias definiciones de valor: valor inicial, expectante, urbanístico y comer-
cial, se establecía de la siguiente manera:
LA LEY 159
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Valor inicial, se entiende como el intrínseco de los predios, determinado por su aprovechamien-
to en el momento de la valoración, es decir, el que le correspondiese en la explotación rústica efec-
tiva o de que fuera naturalmente susceptible. Se aplica a los terrenos rústicos y a los viales, par-
ques y jardines, con carácter general.
Valor expectante, se entiende como el potencial de los terrenos en razón de las perspectivas
de aprovechamiento o utilización urbanística. Se aplica al suelo de reserva urbana y a los rústicos
que reúnen ciertas condiciones, con un máximo de 0,5 m³/m².
Valor urbanístico, determinado en relación con las posibilidades de edificación resultantes del
planeamiento. Se aplica con carácter general a los suelos urbanos.
Valor comercial, se entiende como el mayor valor que, sobre los anteriores, puedan tener por
sus circunstancias de situación, concentración urbana u otras. Se aplica al suelo urbano vacante
en zonas consolidadas.
Ley de 1976
Tramitación del expediente según lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa (art. 144
TRLS76) que resultaba, asimismo, de aplicación subsidiaria (art. 143 TRLS76).
160 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
El valor inicial se utilizaba para tasar los terrenos clasificados como suelo no urbanizable (art.
107 TRLS76) y como límite inferior de valoración en aquellos casos en que resulte de aplicación el
valor urbanístico (art. 108 TRLS76).
La determinación del valor inicial se efectúa conforme señalaba el art. 104 TRLS76.
En ningún caso se podrán tomar en consideración valores o rendimientos que tengan rela-
ción directa o indirecta con la posible utilización urbana de los terrenos.
3. Entre los rendimientos de los que una finca fuere naturalmente susceptible, podrán esti-
marse los resultantes de transformaciones que puedan operarse con los medios normales, tanto
mecánicos como técnicos o de capital, existentes para el desarrollo de la explotación agraria y
conducentes al máximo aprovechamiento de la fertilidad de la tierra, pero no los hipotéticamen-
te resultantes de una supuesta aplicación de medios extraordinarios.
5. Cuando el valor inicial que se llegue por aplicación de los criterios anteriores sea inferior
al que constara en valoraciones catastrales, índices municipales y otras estimaciones públicas
aprobadas, prevalecerá la más alta de las que concurran sobre el terreno.
Se tasaban con arreglo al valor urbanístico los terrenos clasificados como suelo urbano o urba-
nizable en todas sus categorías (art. 108 TRLS76). Dicho valor urbanístico se determinaba según
lo dispuesto en el art. 105 TRLS76.
2. El aprovechamiento que, en todo caso, servirá de base para la determinación del valor
urbanístico una vez deducidos los terrenos de cesión obligatoria que afecten a aquél, será el
siguiente:
LA LEY 161
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Dicha corrección se aplicará con independencia de la que por conceptos análogos, procedie-
ren con arreglo a la legislación tributaria.
Como se ha visto, en comparación con el texto de la Ley de 1956, se eliminó o mejor dicho se
refundió el valor expectante y el comercial con el urbanístico, fijándose éste en función de los dis-
tintos aprovechamientos lucrativos.
En el reglamento de gestión, en sus artículos 145 y 146 se hacen las siguientes referencias rela-
tivas al valor urbanístico:
145. El valor urbanístico de los terrenos será el determinado a los efectos de la contribu-
ción territorial urbana, siempre que concurran los siguientes requisitos:
a) Que las condiciones de uso y volumen consideradas para la determinación del valor bási-
co del suelo en la citada contribución correspondan a las del planeamiento urbanístico vigente
en el momento de fijarse la valoración, a cuyo efecto se solicitará de la Delegación de Hacien-
da respectiva certificación comprensiva de las propuestas y acuerdos formulados.
b) Que desde la fecha de la valoración fiscal no hubiere transcurrido el plazo de cinco años
a que se refiere el art. 26 del texto refundido de la contribución territorial urbana.
A criterio de muchos operadores este reglamento está vigente, ya que nunca fue derogado, y la
posibilidad de derogarlo es compleja en el actual sistema de competencias legislativas en esta
materia.
El preámbulo de la Ley 8/90, de reforma del régimen urbanístico y valoraciones del suelo mar-
caba como uno de los objetivos fundamentales de la misma «determinar el contenido económico
162 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
del derecho (de Propiedad), valorando, a efectos expropiatorios, las diferentes facultades que lo
integran, según su grado de adquisición».
La Ley regulaba los derechos y deberes de los propietarios del suelo afectado por el proceso de
urbanización y edificación.
La modificación conceptual más interesante de esta ley es que no reconocía, de entrada y auto-
máticamente, el derecho al aprovechamiento urbanístico al propietario del suelo, sino que éste los
adquiría escalonadamente.
Derecho a urbanizar: se adquiere con la aprobación definitiva del planeamiento más detallado.
Derecho a edificar: se adquiere con la obtención de la licencia para edificar ajustada al plane-
amiento.
El art. 46 TRLS92, establecía que las valoraciones del suelo se efectuarían con arreglo a los
criterios establecidos en la misma. Dichos criterios regirán cualquiera que sea la finalidad que
motive la expropiación y la legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime. El art. 215
TRLS92 establecía, no obstante, la aplicación supletoria de la legislación general de la expropia-
ción forzosa.
La valoración de suelo debía de tener en cuenta dos circunstancias: la clasificación del suelo
sobre la que se opera y el grado de adquisición de facultades urbanísticas alcanzado. El art. 48
TRLS92 establecía los criterios de valoración de los terrenos según la clase de suelo.
4. La valoración de los terrenos urbanos y urbanizables respecto de los que se hubiera com-
pletado su ordenación urbanística se hará de conformidad con su valor urbanístico.
LA LEY 163
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los artículos 49 y 50 definen los conceptos de valor inicial y valor urbanístico de la siguiente
forma:
Valor inicial: «El valor inicial se determinará aplicando los criterios contenidos en las disposicio-
nes que regulan las valoraciones catastrales del suelo de naturaleza rústica, sin consideración algu-
na a su posible utilización urbanística...».
Valor urbanístico: «El valor urbanístico se determinará en función del conjunto de derechos o
facultades de este carácter que, en el momento de practicarse la valoración se hubiera adquirido».
Los artículos 51 a 56 fijaban los criterios de valoración en función del grado de adquisición de
facultades urbanísticas y otras circunstancias.
El art. 52 fijaba los criterios de valoración cuando se extinguían el derecho a urbanizar, por
incumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución y urbanización en los plazos estableci-
dos.
El art. 55 establecía que: «Los terrenos cuyo propietario tenga adquirido el derecho a edificar
(por la obtención de la licencia de edificación) se tasarán añadiendo al valor urbanístico del apro-
vechamiento autorizado por la licencia, el 25% del coste de ejecución del proyecto para el que se
obtuvo la misma y la totalidad de los gastos que, justificadamente, estén motivados por la edifica-
ción proyectada o iniciada».
El art. 56.2 establecía que adquirido el derecho a la edificación por la conclusión de las obras al
amparo de licencia no caducada y conforme a la ordenación urbanística: «El valor del suelo en el
momento de concluirse la edificación será el correspondiente al aprovechamiento urbanístico que
efectivamente se hubiera materializado sobre el mismo, sin adición o deducción alguna».
La actividad de la tasación inmobiliaria ha estado dividida durante muchos años en dos ámbitos
muy diferenciados:
Las técnicas utilizadas son y han sido muy diferentes, pero mientras las segundas han seguido
un proceso de tecnificación, homologación internacional y acercamiento al mercado real, las prime-
ras han ido paulatinamente quedando ancladas en sus propias contradicciones sin evolución espe-
cífica, si exceptuamos las muy interesantes aportaciones técnicas que han supuesto los nuevos sis-
temas de tasación masiva de la valoración catastral y la modernización de sus procesos.
164 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
La aparición de la Ley 6/98 puso teóricamente las bases técnicas y jurídicas para poner fin a esa
dicotomía, arrinconando definitivamente los mecanismos y artificios que se oponían a que las valo-
raciones urbanísticas se realizasen con los criterios y métodos de valoración que se utilizan en el
mercado real, «proyectando una sombra de injusticia...».
Existen todavía, y existirán durante algún tiempo aún tasadores «nostálgicos», que pretenderán
mantener, o cuando menos hacer pervivir, alguna de las obsoletas formulaciones utilizadas en el
pasado. Para los autores no queda ningún resquicio a la duda: fueron definitivamente derogadas a
estos efectos.
El inicio del punto 3.º de la Exposición de Motivos de la LRSV 6/98 no puede ser más contun-
dente:
En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer
un sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asig-
na a cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que,
con mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente
interminable de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Admi-
nistración y contribuye a deslegitimar su actuación.
La valoración urbanística, a partir de la LRSV 6/98 debe ceñirse escrupulosamente al valor real
de mercado y no a otro; a partir de su entrada en vigor no debía haber sino un solo valor: el de
mercado.
Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya
reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del
Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habrá sino un solo valor, el valor que el bien tenga
realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo
que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la
Ley se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función,
claro está, de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de
sus características concretas.
Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en
un concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de
dicho desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habi-
da cuenta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y
aprovechamientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparación no
sea posible, en los citados suelos –sin desarrollo previsible a corto plazo– el método alternativo
será el de capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado
y naturaleza, que es el método tradicional.
Cierto es que la valoración por comparación con el mercado, aun siendo el método más objeti-
vo y racional, presenta, en algunos casos, dos inconvenientes:
LA LEY 165
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El legislador ha previsto esa dificultad y otorga una salida airosa, permitiendo la utilización de un
método alternativo: el de Capitalización de las rentas reales o potenciales.
Y es precisamente aquí donde se produce la desviación más importante entre lo que la Ley pre-
tende y su aplicación. Con el pretexto de que la LRSV no establece exactamente en qué consiste
el método residual ni se remite explícitamente a una Normativa concreta, algunas veces los meca-
nismos que se utilizan no consiguen el objetivo de determinar el valor real de mercado.
Claro está que paralelamente existe una voluntad de acercar los valores catastrales a los de
mercado, y debe dejarse la puerta abierta a que si aquéllos presentan esa cualidad de identificar-
se con éstos, sean directamente aplicables. Pero si no coincidieran, habrán perdido su vigencia
a esos efectos, y la tasación deberá efectuarse calculando el valor de repercusión por el método
residual.
Los valoradores y técnicos que trabajan en ese ámbito «de la tasación financiera e inmobiliaria»,
saben muy bien a qué se refiere el legislador: a las técnicas de valoración por análisis de inversio-
nes esperadas, también conocido por método residual dinámico, y en su defecto, el método resi-
dual estático.
166 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Después de unos cuantos años de aplicación, la percepción de sus efectos es menos optimista
que en el momento de su promulgación. Se hacen aún muchas valoraciones urbanísticas en las
que el resultado final, el valor, dista mucho de ser el de mercado, y lo que es más grave, en el pro-
ceso de cálculo no es la preceptiva búsqueda del valor real, el objetivo del trabajo.
La Ley, que debía permitir deshacer la dicotomía entre las valoraciones de garantía y las urba-
nísticas, y permitir que todos los técnicos que se dedican a este oficio de valorar inmuebles, habla-
sen el mismo lenguaje y utilizasen técnicas similares no lo ha conseguido por ahora suficientemen-
te; y lo que es más grave: como no se cumplen realmente sus determinaciones, las de la LRSV, no
se ha producido el deseado aumento de la seguridad del tráfico jurídico, no se ha reducido la con-
flictividad, y en los procesos expropiatorios la obtención de un precio justo resulta una carrera de
obstáculos y de fondo, donde sólo unos pocos logran obtener compensaciones dignas, incumplien-
do en los demás casos uno de los preceptos de nuestra Constitución.
La Ley 6/98 en su exposición de motivos declaraba como objetivos intentar evitar dos formas de
valorar hasta entonces imperantes:
El balance no puede ser optimista, continúan utilizándose fórmulas artificiosas, continúan apli-
cándose metodologías sin fundamento o con fundamento aparente con argumentos tan peregrinos
como «es lo que pone la Norma» o «siempre se ha hecho así», pero que de hecho esconden dos
problemas: la falta de preparación de algunos valoradores, y la falta de escrúpulos de algunos
actuantes en el proceso que pretenden mantener el criterio de que la valoración es manipulable en
función de intereses que nada tienen que ver con la legítima búsqueda del precio justo.
Como consecuencia:
LA LEY 167
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Posteriormente, en mayo de 2003, la Ley 10/2003, vino a dar la razón de una manera contun-
dente a quienes sostenían la tesis de que debían utilizarse los métodos del mercado financiero e
inmobiliario, concretando además que en el caso de los suelos urbanizables debe utilizarse nece-
saria y obligatoriamente el método residual dinámico «de la Normativa hipotecaria».
Se dio fin así a cuatro años de controversias entre algunos tasadores y peritos, los distintos ope-
radores y los Jurados y Tribunales, aclarando los términos ya expresados en la propia LRSV 6/98,
pero no suficientemente concretados para algunos.
Pero al mismo tiempo se disipa una duda que los propios expertos que ya venían aplicando las
técnicas de la OM 30/11/94 podían tener: cuándo debe aplicarse el estático y cuándo el dinámico.
Desde la 10/2003 está claro: en los suelos urbanizables siempre se ha de utilizar el método resi-
dual dinámico.
✓ En los suelos urbanos, la Ley 10/2003 no establece de forma literal qué método debe utilizar-
se, lógicamente debe entenderse que al «abrir» a las valoraciones urbanísticas la metodolo-
gía de garantía, ya no hay duda: el método residual estático, pero como no lo dice expresa-
mente, es posible que todavía subsistan operadores reticentes y recalcitrantes que pretendan
sostener que no y continúen aplicando formulas «artificiosas...» como la derivada de las Nor-
mas técnicas de valoración catastral. El desarrollo de las técnicas de valoración de garantía
con la aparición de una nueva Normativa más clara, más técnica y más ajustada a la realidad
permite abrigar esperanzas de que sea progresivamente acogida, en todos los casos por
todos los operadores (véase apartado 2.6.2).
✓ Cuando los suelos urbanos, no puedan ser puestos en valor edificándolos de forma inmedia-
ta, ¿qué método debe aplicarse el estático o el dinámico?
En el capítulo 5 se desarrollarán los criterios y los métodos de valoración que son de aplicación
en las valoraciones urbanísticas.
Son de competencia exclusiva del estado, el Régimen del suelo, los criterios y los métodos de
valoración.
168 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
En cuanto al Régimen del suelo, la legislación estatal establece en qué tipos puede clasificarse
el suelo:
• no urbanizable,
• urbanizable, en sus dos modalidades:
Es la legislación estatal la que determina qué es lo que se entiende por cada tipo de suelo, pero
corresponde a las CC.AA. su desarrollo y la fijación de las condiciones para ello.
En las valoraciones urbanísticas es preciso utilizar los criterios, métodos y carácter del suelo que
derivan de la legislación estatal, pero resulta también imprescindible utilizar criterios urbanísticos
que derivan de la legislación autonómica y del planeamiento, que es también competencia de ésta.
Al ser el suelo la materia prima necesaria para la producción de viviendas y ser la vivienda un
derecho constitucional, es obligado que la política de suelo sea una prioridad para los Gobiernos y
para las Administraciones Públicas; lo que justifica su preocupación para impulsar marcos jurídicos
que permitan resolver los problemas de suministro de suelo adecuados a las necesidades reales
de la sociedad.
Pero ello no es óbice para que, en cualquier caso, el valor del suelo sea función de lo que se
puede construir en él, y esa relación entre el aprovechamiento y el valor, o entre lo que se puede
construir y su valor, debe establecerse con las técnicas adecuadas, independientemente de qué es
y cuánto es lo que se puede construir en un suelo, es decir de su aprovechamiento, e independien-
temente también, de quién sea su propietario, o a quién corresponda en cada caso el valor que el
suelo tiene.
LA LEY 169
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Su valor, el valor del suelo, será siempre consecuencia de su utilización inmobiliaria, y la mane-
ra en que se relacionan ambas magnitudes: aprovechamiento y valor es la esencia de la valo-
ración.
Puede darse también la circunstancia que ese valor, el que tiene el suelo como consecuencia de
su utilización inmobiliaria, no corresponda al propietario inicial, en todo o en una parte. La legisla-
ción determinará si ello es así y en qué proporción. En consecuencia, el valor deberá «repartirse»
en varios derechos. La valoración de todos y cada uno de ellos es objeto de las técnicas de valo-
ración (véase capítulo 6: apartados 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, y 6.8).
Valoraciones de mercado
Se han enumerado en el capítulo anterior (apartado 1.2), los objetos y las finalidades a que
puede referirse una valoración inmobiliaria, siendo una de las finalidades más frecuentes la deter-
minación del valor a los únicos efectos de conocer su valor real en el mercado.
Las relaciones entre personas físicas o jurídicas y el tráfico inmobiliario hacen necesarias las
valoraciones inmobiliarias en numerosas ocasiones y supuestos que ya han sido enumerados.
Cuando se trate de determinar el valor real de mercado, es decir, el precio más probable a que
puede venderse el bien inmueble, se aplicará el método de comparación con el mercado, con prio-
ridad a todos los demás métodos, en todos los casos.
Si la utilización de este método no fuera posible por carecer de muestras comparables o por no
existir un mercado representativo, se calculará el valor por el método de actualización de las ren-
tas, en el caso de inmuebles en explotación y por un método residual en el caso de suelos.
En general los criterios y métodos a utilizar son los que se contienen en las Normas de la
ECO/805/2003.
Cuando se trate de valoraciones de mercado que hagan referencia al ámbito financiero e inmobi-
liario, a la valoración de activos de sociedades mercantiles, ya sea para aportación a su capital social
de inmuebles, para la segregación, fusión, o disolución, serán de aplicación las Normas europeas de
valoración (NEV), prácticamente coincidentes con las que se contienen en la ECO 805/2003.
Por tanto las valoraciones de mercado, se realizan en función de la finalidad concreta de la tasa-
ción y del objeto de tasación con los métodos de valoración de las Normas técnicas de valoración
para determinadas entidades financieras, y con las Normas Europeas de Valoración, coincidentes
en lo esencial con aquellas.
Las Normas Europeas de Valoración hacen referencia a todas las valoraciones del mundo finan-
ciero e inmobiliario:
170 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
En ellas se hace una referencia a los profesionales de la valoración inmobiliaria exigiendo una
competencia profesional de la que el propio tasador se hace responsable:
«Los tasadores, antes de acometer un encargo internacional, garantizarán que poseen la expe-
riencia exigida o pueden cooperar con un profesional adecuadamente cualificado y con la técnica
y conocimiento local necesarios» (NEV 7.08).
De esta manera, el tasador debe tener la calificación técnica y la experiencia adecuada y se res-
ponsabiliza de ello; y si no la tuviere, está obligado o bien a renunciar al encargo o bien a cooperar
con un profesional adecuadamente cualificado. Pero además es exigible que el tasador tenga cono-
cimiento del mercado local, debiendo en caso contrario cooperar con un profesional que sí lo tenga.
La Federación Europea de Expertos contables (FEE) apoya la adopción de las Normas Interna-
cionales de Contabilidad. El GATT también a través de la OMC y otros organismos internacionales
recomienda la utilización de Normas y métodos comunes de valoración.
La NEV 10.03. Remite, en España, a la OM 30 Nov. 94 en lo que hace referencia a las tres pri-
meras finalidades y la O/ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE del 9 de abril de 2003) sustituyó a
la OM 30 Nov. 94 y la adaptó a las NEV (y también a la LRSV 6/98).
Por tanto, en las valoraciones que hacen referencia a las tres primeras finalidades: Garantía de
préstamos, Garantía hipotecaria, Provisiones técnicas de las compañías de seguros y Garantía
de depósitos e inversiones: FP, FII, SII, es de aplicación plena la ECO 805/2003; en el resto de las
LA LEY 171
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
finalidades antes citadas también lo es en cuanto a metodología aplicable, pero teniendo en cuen-
ta además las siguientes precisiones:
Los activos inmobiliarios susceptibles de valoración para los estados financieros de sociedades
mercantiles o para la evaluación de negocios de sociedades inmobiliarias pueden ser de diversa
índole según la siguiente clasificación, debiéndose valorar teniendo en cuenta esa circunstancia.
El valor de tasación será, en cada caso el siguiente (selección de bases de valoración homogéneas):
Métodos de valoración
Los métodos de valoración que establecen las Normas Europeas de Valoración (NEV 11.07.6) son:
• Método de comparación
• Método de actualización de las rentas
• Técnicas de descuento de flujos de caja (DFC)
• Valoración residual
• Coste de reposición depreciado (CRD)
Las técnicas de valoración que se desarrollan en esta Normativa española están plenamente
adecuadas a los criterios de la Normas Europeas de Valoración.
172 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Un carácter más reglado de ese tipo de tasaciones tienen las que se realizan por expertos inde-
pendientes ante el registro mercantil, cuando la valoración se refiere a sociedades anónimas, y que
deben realizarse con carácter previo a la preceptiva inscripción en dicho registro de modificaciones
de su capital social.
La intervención del profesional de la valoración inmobiliaria ante el registro mercantil viene moti-
vada por la ley de sociedades anónimas, en particular por los artículos 38 y 39 que regulan las apor-
taciones no dinerarias al capital social, que obligan a la valoración de ese tipo de activos por un
experto independiente y por los artículos 302 al 313 del Reglamento del Registro Mercantil que
regulan ese proceso.
Así el art. 38, en referencia a las aportaciones y de las adquisiciones onerosas establece:
LA LEY 173
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
mediante instancia, por triplicado, dirigida al Registrador mercantil del domicilio social, expresan-
do las circunstancias siguientes:
1.ª Denominación y datos de identificación registral de la sociedad o, en su caso, el nombre
y apellidos de las personas que promuevan la constitución de la sociedad, así como su domici-
lio.
2.ª Descripción de los bienes, con indicación del lugar en que se encuentren, así como el
número y valor nominal y, en su caso, prima de emisión de las acciones a emitir como contra-
partida.
3.ª Declaración de no haberse obtenido en los últimos tres meses otra valoración de los mis-
mos bienes realizada por experto independiente nombrado por el Registrador mercantil.
4.ª Fecha de la solicitud.
2. La instancia deberá ir suscrita, al menos, por una de las personas que promuevan la cons-
titución de la sociedad, o, si ya estuviera constituida, por la propia sociedad.
305. Incompatibilidades del experto.– 1. Son causas de incompatibilidad para ser nombrado
experto las establecidas para los peritos por la legislación procesal civil.
2. Cuando el experto nombrado fuese incompatible, deberá excusarse inmediatamente ante
el Registrador, quien, previa notificación a los interesados, procederá a la designación de otro
nuevo.
306. Recusación del experto.– 1. En cualquier momento, antes de la elaboración del informe,
los interesados podrán recusar al experto por concurrir causa legítima, comunicándolo al Regis-
trador, quien a su vez lo notificará al experto, por cualquier medio que permita dejar constancia
de la fecha en que se recibe la notificación.
Transcurridos cinco días desde la notificación sin que el experto se haya opuesto compare-
ciendo ante el Registrador, se anulará el nombramiento procediéndose a otro nuevo.
174 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
309. Plazo de la emisión del informe.– 1. Los expertos elaborarán su informe por escrito razo-
nado en el plazo de un mes, a contar desde la fecha de la aceptación del nombramiento.
Cuando concurran circunstancias excepcionales, el Registrador, a petición del propio exper-
to, podrá conceder un plazo mayor.
2. Si el informe no es emitido en el plazo concedido, caducará el encargo, procediéndose por
el Registrador a un nuevo nombramiento, sin perjuicio de la responsabilidad en que pueda haber
incurrido el experto por el incumplimiento de su mandato.
310. Emisión del informe.– Emitido el informe, el experto entregará el original a la persona
que hubiera solicitado su nombramiento y comunicará tal entrega al Registrador mercantil que
lo hubiera nombrado, quien lo hará constar en el expediente, que cerrará en ese momento
mediante la correspondiente diligencia. Esta circunstancia se consignará asimismo al margen
del asiento del nombramiento.
311. Caducidad del informe.– El informe emitido por el experto caducará a los tres meses de
su fecha, salvo que con anterioridad hubiera sido ratificado por el propio experto, en cuyo caso
prorrogará su validez tres meses más, a contar desde la fecha de ratificación.
LA LEY 175
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
2.6.1. Valoraciones fiscales: el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y las Normas Técnicas
de Valoración Catastral
Los valores fiscales tienen por finalidad establecer el valor de los inmuebles a efectos contribu-
tivos o fiscales, siendo su principal utilidad el servir de base para el establecimiento del Impuesto
sobre Bienes inmuebles de naturaleza urbana (IBI) y otros impuestos, con el del Incremento de
valor de los terrenos (Plusvalía), el impuesto de transmisiones patrimoniales u otros.
Las Normas de valoración a los efectos del IBI son las «Normas técnicas de valoración catas-
tral» (NTVC) contenidas en el RD/1020/93.
A los efectos de plusvalía se utiliza la misma Normativa e incluso los mismos valores.
La valoración de los inmuebles según la Normativa catastral es aditiva, de forma que el valor del
inmueble se obtiene por suma del valor del suelo más el valor de la construcción, existiendo unos
coeficientes correctores a cada uno de los sumandos y otros aplicables al valor suma, en función
de las características del inmueble.
Se entiende por coste actual el resultado de sumar al coste de construcción, incluidos los bene-
ficios de contrata, los honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan las construcción.
La Norma 13 establece los coeficientes correctores del valor de las construcciones que son:
Coeficiente I): estado de conservación: Normal (1), regular (0,85), deficiente (0,50) o ruinoso (0,00).
La Norma 14 establece el valor los coeficientes correctores de la suma de los valores del suelo
y de la construcción que son:
176 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
Coeficiente L): Fincas afectadas por cargas singulares (declarados histórico-artísticos u otro tipo
de protección):
Coeficiente M): Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco (0,80).
Coeficiente N): Apreciación o depreciación económica (de 1,80 a 1,00 y de 1,00 a 0,50).
«Las áreas económicas homogéneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas
geográficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su compo-
nente construcción, tiene una similitud en sus características que permite obtener una modulación
de su comportamiento. En general las áreas económicas homogéneas son asimilables al concep-
to de término municipal, aunque en los enclaves geográficos con diferentes valores medios de mer-
cado, pueden definirse varias áreas dentro de un mismo término municipal.»
En lo que se refiere a la valoración de suelos, las NTVC son de una gran simplicidad, desarro-
llándose en la Norma 16.
Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobi-
liario, se establece la siguiente expresión:
En la que:
LA LEY 177
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
2.6.2. La utilización de las Normas Técnicas de valoración catastral en las valoraciones urba-
nísticas
Las Normas técnicas de valoración catastral (NTVC) son de aplicación muy sencilla y no son
utilizables para otras finalidades que las estrictamente fiscales. Así en su Norma I. Ámbito de
aplicación se cita: «las presentes Normas son de aplicación para calcular el valor catastral de los
bienes de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario
urbano».
La fórmula de la Norma 16 establece una relación constante entre el valor del producto inmobi-
liario terminado Vv y los costes de la construcción con sus gastos, relación que fija en 1,4.
Consciente de que esta generalización puede no ser adecuada para todos los inmuebles, esta-
blece una corrección con el coeficiente FL, que modula el ratio 1,4, según las características de la
construcción y circunstancias socioeconómicas de carácter local. Pero no establece como, ni con
qué criterios se determina o se calcula FL. Está reconociendo que la relación 1,4 no es constante,
y que debe ponderarse, modularse o adecuarse a las circunstancias inmobiliarias. No se indica en
las Normas técnicas de valoración catastral, la manera o el método para fijar Fl.
En contraposición las Normas de valoración de garantía, fijan una b, margen bruto de la promo-
ción, variable y dependiente del tipo de uso, remitiéndose a la realidad del mercado, pero fijando
por defecto unos ratios mínimos que son variables en el tiempo; establecen así un «método» para
establecer la relación entre el valor del producto inmobiliario terminado y su coste.
3.ª acepción, «Método: Procedimiento que se sigue en las ciencias para hallar la verdad y ense-
ñarla».
Desde un punto de vista técnico no puede considerarse que las Normas Técnicas de Valoración
Catastral del Real Decreto 1020/93, establezcan un «método residual» de valoración, entendiendo
como método el conjunto de criterios, procedimientos y sistemas que contemplando las circunstan-
cias del momento a que debe referirse la valoración y las características del bien, sirva para calcu-
lar o determinar el valor en función de las diferentes variables que concurren en cada caso. (Es
decir, para hallar la verdad del valor y explicarla). La Norma 16 no establece un método, sino una
178 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
fórmula o algoritmo, que no tiene en cuenta de forma diferenciada y específica las circunstancias
del momento que influyen en el valor, económicas y financieras, ni las características del propio
bien. No se trata de un método sino simplemente de una fórmula, de uso sencillo y aplicación sim-
ple, que sirve, y bien, para determinar de forma genérica, global y aproximativa la relación entre el
valor de mercado, el valor de la construcción y el valor del suelo. Sólo a esos dos factores: coste
de la construcción y valor de mercado del producto inmobiliario acabado, condiciona el valor del
suelo, sin tener en cuenta otros muchos factores que también influyen, y mucho, en dicho valor,
como son:
Hubo un tiempo en que podía argüirse, para su uso, la dificultad de evaluar aquellas variables
que, sabiendo que influyen en el valor, la fórmula no tiene en cuenta y que ya se han mencionado
anteriormente; este argumento carece hoy de consistencia ya que datos como el precio del dinero,
el interés de la Deuda Pública y el índice de precios al consumo son elaborados con rigor por la
Administración y conocidos en cada momento sin dificultad. Otros datos necesarios, como el factor
tiempo o duración media de la operación inmobiliaria en la que se basa el método residual pueden
ser evaluados por un técnico experimentado con bastante precisión.
Aplicando las técnicas del método residual estático de las valoraciones de garantía a las Nor-
mas Técnicas de Valoración Catastral, con el fin de determinar el factor de localización que sería
necesario aplicar para que los valores de repercusión del suelo coincidiesen, se obtienen los
siguientes datos.
LA LEY 179
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Es decir, en las circunstancias actuales (trienio 2004, 2005, 2006), los factores FL son muy pró-
ximos a la unidad cuando el mejor uso del suelo es la edificación de edificios comerciales, residen-
cias de estudiantes o residencias de la tercera edad; en estos casos utilizar la fórmula catastral con
el ratio 1,4, proporcionaría valores del suelo correctos.
Para el uso industrial, la aplicación del 1,4 proporciona valores del suelo excesivos, debiéndose
aplicar un factor corrector de 1,035.
Para el uso de viviendas de primera residencia el factor corrector adecuado es de 0,916, ya que
la aplicación directa del 1,4 proporciona valores del suelo muy inferiores a los reales (del orden de
un 15% inferior).
Son tasaciones que permiten, para finalizar la vía administrativa, revisar el valor que sirve de
base a un impuesto, con el fin de modificar la cuantía de éste.
Se refieren principalmente a aquellos tributos cuyo reglamento permite este medio adicional de
comprobación del valor, aunque existe jurisprudencia reiterada de que es aplicable a todos los tri-
butos que se basan en un valor, incluso cuando no exista un desarrollo reglamentario que las regu-
le, excepto cuando una Ley excluya expresamente esa posibilidad.
Para que pueda existir una tasación pericial contradictoria es preciso que se den tres requisitos
previos:
180 LA LEY
CAPÍTULO 2: EL MARCO LEGAL DE LAS VALORACIONES INMOBILIARIAS
1) Que exista legitimidad para promover la tasación, legitimación que la Ley General Tributaria
otorga a los sujetos pasivos del impuesto, pero también aquellos que tengan derechos que puedan
resultar afectados por la decisión que se adopte en el procedimiento, aunque no lo hubieren inicia-
do y aquellos otros cuyos intereses legítimos o colectivos, puedan resultar afectados por la resolu-
ción y se personen el procedimiento en tanto no haya recaído resolución definitiva.
2) Preexistencia de una actuación administrativa que ponga fin a un acto valorativo. Es decir, de
una valoración materializada en un expediente administrativo que puede estar basada en:
3) Solicitud de tasación pericial contradictoria formulada en plazo, quince días hábiles desde el
siguiente a la notificación de la liquidación efectuada sobre la base de los valores.
Es decir, es preciso que exista una valoración administrativa que dé lugar a una liquidación, que
el que la solicite tenga la legitimidad suficiente para ello y que sea solicitada en plazo.
Una vez acordada la práctica de la Tasación Pericial contradictoria, ésta se desarrolla del
siguiente modo:
• Debe llevarse a cabo por personal del servicio técnico correspondiente con título adecuado a
la naturaleza de los bienes y derechos a valorar.
• Plasmarse en una hoja de aprecio individualizada para cada bien o derecho. Debe de estar
fundamentada.
Recibida la anterior en la oficina gestora, ésta dará traslado al interesado para que pueda for-
mular su valoración.
Esta valoración debe cumplir los mismos requisitos que la valoración pericial de la administración:
• El interesado debe designar a un perito con título adecuado a la naturaleza del bien o derecho
a valorar. Caso de no designar perito queda confirmada la valoración y la liquidación de la
administración.
• Plasmarse en una hoja individualizada para cada bien o derecho y estar suficientemente fun-
damentada.
LA LEY 181
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Si la valoración administrativa supera los límites fijados para la aceptación automática de la valo-
ración del interesado es la valoración del perito tercero la que decide de forma definitiva sobra la
valoración de los bienes y derechos en el procedimiento.
Designación: la designación se efectúa por sorteo entre profesionales inscritos en las correspon-
dientes listas de Colegios o Asociaciones profesionales, y en su caso Sociedades de Tasación de
las inscritas en el registro del Banco de España.
Calificación profesional: debe ser acorde con la naturaleza del bien o derecho.
Plazo: quince días (la tasación debe referirse a la fecha del devengo del impuesto, no a la de
cuando se realiza la tasación).
Contenido: el perito puede desarrollar y argumentar su valoración con absoluta libertad, pero
deberá ceñirse a la Normativa vigente que corresponda en función de la finalidad y el objeto de la
tasación.
Honorarios: a petición del perito tercero los honorarios deben depositarse previamente en el
Banco de España, y si en el plazo de diez días, alguna de las partes no lo hubiera realizado, auto-
máticamente prevalecerá la valoración de la parte depositante con independencia de la diferencia
entre ambas valoraciones.
Si el valor de la tasación del perito tercero supera en un 20% al valor declarado inicialmente por
el interesado, éste deberá abonar todos los gastos de la pericial. Si la valoración es menor, los
honorarios serán satisfechos por la administración.
A la vista del resultado obtenido de la tasación parcial contradictoria, la oficina confirmará o rec-
tificará la liquidación inicial, pero puede darse el caso de que ésta no contemple la valoración del
perito tercero, que aunque goza de la presunción de acierto no vincula al organismo liquidador.
En todos los casos todos los peritos valoradores que intervengan deberán aplicar los métodos y
técnicas de valoración que correspondan a la finalidad de la tasación.
182 LA LEY
CAPÍTULO TERCERO
Métodos de valoración
El método del coste está basado en el principio del valor residual que dice:
«El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia
entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.»
Definición según la ECO 805/2003 sobre Normas de Valoración de bienes inmuebles y de deter-
minados derechos para ciertas finalidades financieras.
Esta definición nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los costes
de cada uno de sus componentes, con la consideración como un componente más del beneficio y
su cuantificación como un coste adicional.
* Reemplazar es poner en lugar de una cosa otra que haga sus veces.
De donde se deduce que, en la gran mayoría de los informes, semánticamente es más correc-
to utilizar la palabra «REEMPLAZAMIENTO».
LA LEY 183
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El método del coste es aplicable a todos los edificios y/o elementos de un edificio.
Como coste, en sentido estricto, no sería aplicable a los inmuebles al tener estos el componen-
te suelo ya que para obtener el valor del suelo no es posible aplicar el método del coste; esta difi-
cultad se salva, en la práctica, utilizando el valor de mercado del suelo (obtenido por otros méto-
dos) como un coste más del proceso de producción inmobiliaria.
El método del coste es adecuado cuando se valora para los siguientes fines:
El Método del Coste consiste en calcular al Valor del Inmueble como suma del Valor de Merca-
do correspondiente al solar más el Coste de Construcción del edificio más los gastos necesarios
para edificar el inmueble.
El cálculo del Coste de Reemplazamiento tiene como fin conocer las inversiones que debe rea-
lizar la persona (física o jurídica) que va a construir un edificio determinado.
3.1.6. La utilización del método del coste en la normativa de valoración del mercado hipote-
cario
Es obligatorio su cálculo aunque sea a efecto meramente informativo, por lo tanto se calcula en
todos los edificios y elementos de un edificio, en proyecto, construcción o rehabilitación o termina-
dos e incluso para la hipótesis de edificio terminado.
184 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Puede convertirse en valor de tasación (en inmuebles ligados a explotaciones económicas y edi-
ficios en construcción o rehabilitación sin consideración alguna del edificio terminado) en la ECO
805/2003.
También se utiliza para calcular el valor de seguro de incendios y sirve para realizar el segui-
miento de las inversiones en ejecución, determinando el coste y porcentaje de obras realizadas en
cualquier momento.
1.– Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste
actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando
proceda, en función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contem-
pladas en la norma 14 para su adecuación al mercado.
Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los
beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construc-
ción.
Como vemos, el RD 1020/93, no incluye los GAP en el coste a nuevo que en cambio sí incluye
la ECO 805/2003.
La norma 13 recoge los coeficientes correctores del valor de las construcciones que son:
En el artículo 31.2 de la Ley 6/98 sobre régimen del suelo y valoraciones dice:
El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo, se
determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corre-
gido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas.
El método de coste también sirve para valorar las obras e instalaciones que hace referencia el
artículo 31.1 de la Ley 6/98, que dice:
Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por
su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor
del terreno se valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de
Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares.
Es nuestra opinión que la Ley 6/98 define como instalaciones a todas las edificaciones y obras
secundarias, anejas dependientes o no de otras de carácter principal y cuya finalidad es mejorar el
funcionamiento del conjunto o dotarlo de algún servicio o uso.
LA LEY 185
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
• Instalaciones de tipo permanente: son aquellas construidas con carácter definitivo y con idea
de mejorar las condiciones de uso de un edificio principal.
• Ejemplo: las obras de urbanización interior, los garajes, las piscinas, las pistas polideportivas,
la jardinería decorativa.
• Instalaciones de tipo provisional: son aquellas levantadas con carácter temporal para cumplir
una misión específica, acabada la cual se desmantela o desmonta.
• Ejemplo: casetas prefabricadas, desmontables y transportables, etc.
Es evidente que al hablar de obras, la Ley 6/98 se refiere a las obras de urbanización exterior
de los terrenos, ya que cualquier otro tipo de obra queda incluida en los conceptos de edificacio-
nes e instalaciones.
Equivale a la suma del valor de mercado del terreno, del coste de ejecución por contrata de la
edificación a nuevo y de todos los gastos generales imprescindibles del proceso edificatorio; calcu-
lados todos ellos a precios actuales.
V.R.B = F+ CC + N + + + + AP
☞ CC: Coste de la construcción por contrata, considerándose como tal la suma del coste cons-
tructor, es decir, coste de ejecución material más gastos y beneficios del constructor.
186 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
No se consideran gastos necesarios para el cálculo del Coste de Reemplazamiento los siguientes:
GC: Los gastos de comercialización de las unidades funcionales que componen el inmueble.
Es decir, en la fórmula aditiva que desarrolla el valor de mercado (que se analiza en el apartado 3.2),
el coste de reposición (o valor de reemplazamiento) es una parte de los primeros sumandos:
VM = F + CC + INR + H + L + T + GAP + GF + GC + BP
V.R.B.
Mientras que los tres últimos sumandos, forman parte del valor de mercado pero no del coste.
El método de cálculo del Coste de Reemplazamiento bruto es un método directo porque, teóri-
camente, parte del conocimiento del valor del terreno y de todos los demás gastos.
Con el método del coste se obtiene una excelente indicación al valor, ya que nadie pagaría por
una propiedad más de lo que le costaría comprar el terreno, y de lo que le costaría construir el edi-
ficio, con unos márgenes razonables de beneficio.
Igualmente, las cantidades monetarias, obtenidas con el método de coste comparándolas con
las obtenidas con el método de comparación con el mercado y con el método de actualización de
las rentas, nos indican si la demanda efectiva del mercado transforma «coste» en «valor».
Veamos los factores que intervienen en el cálculo del Coste de Reemplazamiento Bruto.
• Por aplicación del Método del Valor Residual a los valores de referencia del mercado inmobi-
liario (F, Vs).
El Valor de Repercusión de Suelo (F, Vs) se define como el cociente entre el Valor de Mercado
del solar urbanizado y la superficie construida o construible, sobre y bajo rasante.
• En euros/m2 construido, para el resto de los inmuebles, para cada uno de los diferentes usos
funcionales (viviendas, oficinas, locales, garajes, etc.) que tiene o puede tener el inmueble.
LA LEY 187
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El coste de construcción por contrata, a nuevo es la inversión total o coste necesario para reem-
plazar el edificio valorado por otro completamente nuevo y moderno de iguales características y
calidad realizada con materiales y tecnología actuales.
Es decir, la suma de todos los gastos e inversiones necesarias para construir físicamente el edi-
ficio.
1. Para la determinación del Coste de Ejecución Material podemos utilizar los siguientes métodos:
Por ser demasiado laborioso no suele utilizarse, a pesar de ser muy exacto, en la metodología
de la valoración.
Tampoco suele utilizarse por seguir siendo laborioso, aunque bastante menos que la anterior.
Conocido el coste original del inmueble consiste en actualizarlo a base de aplicar un coeficien-
te que convierta los costes iniciales en euros actuales.
Es difícil conocer la evolución de los costes de construcción a lo largo del tiempo y por tanto sólo
se utiliza en algunos casos muy concretos, de los que es difícil conseguir costes comparables,
188 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
como por ejemplo: valoración de puertos deportivos, remontes de estación de esquí, parques de
atracciones y otros.
Consiste en estimar un Coste Unitario para el inmueble que se tasa, en función de las caracte-
rísticas del mismo, en cuanto a uso funcional, tipología constructiva, materiales empleados y tec-
nología utilizada.
Para la estimación del coste de ejecución material de las diferentes tipologías constructivas se
deben consultar las siguientes fuentes de información, con el siguiente orden de prioridad:
Este método unitario es el más sencillo y práctico, y por lo tanto es el que más se utiliza en la
metodología de la valoración inmobiliaria.
LA LEY 189
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
material, ya que también viene incrementado por los gastos generales del constructor y su
beneficio industrial.
Todos los costes económicos y ratios medias del sector de la producción inmobiliaria serán obte-
nidos a partir del análisis del mercado de la construcción en la zona donde se esté valorando.
En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor indi-
vidualizado de los elementos de la edificación que le confieren este carácter particular.
CC = CEM + GGC + BC
Parte de los gastos sólo afectan al solar (adquisición del terreno), como son:
Pero los restantes gastos (escritura de declaración de obra nueva, división horizontal, acta de
terminación de las obras, y otros) afectan al suelo y a la construcción conjuntamente.
190 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
y otros; y de la dirección de las obras; incluyendo la ejecución y dirección de todos los proyectos
anteriores.
También se computarán los honorarios por el control de calidad de los materiales, proyecto de
emergencia, los proyectos de instalación de las actividades y otros.
Se incluyen las tasas por tramitación y obtención de la licencia municipal de obras, ocupación
de la vía pública, vallados,... así como el impuesto por la realización de las obras sometidas a licen-
cia municipal.
El costo de estas tasas e impuestos depende del presupuesto del proyecto de la obra, pudien-
do existir discrepancias entre el coste real de la misma y el de proyecto.
Se incluyen, entre los gastos de administración, todos los gastos necesarios que tiene que realizar
el promotor en su trabajo, y que resultan imprescindibles en el proceso de edificación, como son:
En ningún caso deben considerarse como gastos de administración del promotor los siguientes:
Para las valoraciones reguladas por la orden ECO 805/2003 sobre Normas de Valoración de
bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. NVBIEF (Mer-
cado de garantía) al calcular el CRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para
la hipótesis de edificio terminado, se podrá aplicar un coeficiente corrector a las unidades de obra
existente en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo pre-
visto de terminación de la obra, sin superar el incremento del índice de precios al consumo previs-
to oficialmente para el año en curso.
LA LEY 191
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
– Ecológicas...... medioambientales.
La depreciación física es la pérdida de valor causada por una reducción en la utilidad del edi-
ficio debido a causas mecánicas o químicas, motivadas por la antigüedad, el estado de conserva-
ción, los agentes atmosféricos externos (lluvia, viento, nieve,...), el uso, el desgaste, el medio
ambiente, averías, conservación inadecuada, etc.
La depreciación física puede ser subsanable o incurable. Será subsanable si el coste de ade-
cuación es inferior al incremento de valor que experimenta al corregirse. En caso contrario será
incurable.
La depreciación funcional produce una pérdida de valor causada por falta de utilidad funcional
en la distribución y aprovechamiento de los diversos espacios que componen la propiedad, o por
un exceso de costes operativos, para la función a las que se destina y fue diseñado o reformado.
La depreciación ecológica produce una pérdida de valor como consecuencia del incumplimien-
to de las normas medioambientales o ecológicas existentes. Es importante, en el caso de las gran-
des instalaciones industriales y grandes obras públicas.
El coeficiente de depreciación traduce en porcentaje los gastos que conllevaría volver a dejar el
edificio como si estuviera nuevo.
192 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
La depreciación acumulada que fijan las diferentes normas fiscales (basadas por lo general en
la antigüedad y conservación de los activos inmobiliarios) rara vez coincide con la depreciación real
existente, en la fecha de la valoración.
Las curvas de depreciación teniendo en cuenta la coyuntura económica del mercado inmobilia-
rio pueden presentar las siguientes variaciones:
Valor
Valor
Suelo Suelo
Tiempo Tiempo
CURVA
CURVA DE
DEDEPRECIACION
DEPRECIACIÓNEN ENEPOCAS
ÉPOCASDE CURVA DE DEPRECIACIÓN EN ÉPOCAS
DECRISIS INMOBILIARIAS
CRISIS INMOBILIARIAS CURVA
DEDE DEPRECIACION
BONANZAS EN EPOCAS DE
INMOBILIARIAS
BONANZAS INMOBILIARIAS
ª Antigüedad º
D « Vida Útil »
¬ ¼
LA LEY 193
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
2
ª Antigüedad º
D « Vida Útil » *100
¬ ¼
Suelo
LA DEPREACIÓN PROGRESIVAMENTE
DECRECIENTE
Su representación gráfica es una parábola que tien-
de hacia el infinito en el tiempo.
3.1.10.5.1. Según la normativa de valoración del mercado hipotecario. Orden ECO 805/2003
194 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Los elementos de un edificio tienen la misma vida útil del edificio a que pertenecen.
De donde tenemos:
N ºNº años_Antigüedad
años Antiguedad
V .R.N . V .R.B.
(V .R.B.
F )
Vida_Útil
Vida Util
B) También podría estimarse la depreciación física como la suma de los costes y gastos nece-
sarios para transformar el edificio actual en otro nuevo de similares características.
La edad efectiva es la edad correspondiente al edificio sobre la base de su estado actual de con-
servación y condiciones físicas debido a las obras de mejora y de rehabilitación parcial o integral
que se han producido en la edificación.
En tales casos la antigüedad física puede corregirse a la antigüedad real efectiva aplicando algu-
na de las siguientes fórmulas:
A)
Antiguedad
C R
Antigüedad
Edad _ Efectiva Antigüedad
Antiguedad
CC
CR = Coste de la rehabilitación
CC = Coste de contrata a nuevo de la edificación
O bien la fórmula
B)
Antigüedad
C A
Antiguedad
Edad _ Efectiva
CD
LA LEY 195
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
La norma 13 del RD 1020/93 NTVC, establecen los coeficientes correctores a aplicar, en cada
caso, como son:
Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo
fundamento matemático es la siguiente expresión:
100
ª d º t 35
H «1 1,5
U
C
100 » ; donde _ d 1
350
¬ ¼
En la que:
«U» (uso predominante del edificio), adopta en la fórmula los siguientes valores:
• Uso 2.º Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y
beneficencia, cultural y religioso: 0,90
«C» (calidad constructiva según categoría del cuadro de coeficientes), adopta en la fórmula valo-
res:
196 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
t H
U so 1º U so 2º U so 3º
A ños C om pletos C ategorias C ategorias C ategorias
1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4 -5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7 -8-9
0 4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5 9 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88
10 14 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,80 0,84 0,82 0,78
15 19 0,82 0,79 0,74 0,80 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69
20 24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61
25 29 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54
30 34 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49
35 39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44
40 44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39
45 49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35
50 54 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32
55 59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29
60 64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26
65 69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24
70 74 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22
75 79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20
80 84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19
85 89 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18
90 o mo as
más 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17
Antigüedadde
Antiguedad dela
laConstruccion
Construccións/
s/R.D. 1.020/93
R.D.1.020/93
Uso 1- Cat. 1-2 Uso 1- Cat. 3-4-5-6
Uso 1 -Cat. 7-8-9 Uso 2- Cat. 1-2
Valor Uso 2- Cat. 3-4-5-6 Uso 2- Cat. 7-8-9
Uso 3- Cat. 1-2 Uso 3- Cat. 3-4-5-6
Uso 3- Cat. 7-8-9
1,20
1,00
0,80
0,60
0,40
0,20
0,00
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90
Tiempo en Años
LA LEY 197
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
◆ Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan
reparaciones importantes): 1,00
◆ Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las nor-
males condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85
Es la suma de costes y gastos necesarios para adaptar el inmueble a los usos a los que se
destina.
198 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Ejemplo nº 1
2 2
Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c.
El coste total de ejecución material de construcción a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros.
El constructor que la está realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un beneficio
del 6% (ambos porcentaje de acuerdo a mercado).
Determinar:
1. El Coste Unitario "Útil" Ejecucion Material de Construcción a Nuevo
2. El Coste Unitario "Útil" Contrata de Construcción a Nuevo
3. El Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo
4. El Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo
Respuestas
2
Superficie Útil de la Vivienda 90,00 M u
Relación Sup. Construida /Sup. Útil 1,36
2
Superficie Construida de la Vivienda 122,50 M c
2
Coste Unitario "Útil" Ejecución Material de Construcción a Nuevo 567 Euros/m u
2
Coste Unitario "Útil" Contrata de Construcción a Nuevo 674 Euros/m u
2
Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo 416 Euros/m c
2
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo 495 Euros/m c
LA LEY 199
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejemplo nº 2.1
2 2
Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecución material de construcción a nuevo
de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que la está realizando tiene unos gastos generales del 13 % y espera obtener un
beneficio del 6% ( ambos porcentaje de acuerdo a mercado).
En el mercado inmobiliario el valor de mercado del suelo es de 15.000 euros por vivienda.
Teniedo en cuenta los impuestos, honorarios, licencias y tasas, y gastos de administración del promotor del mercado inmobiliario de la
zona donde está ubicada la vivienda objeto de valoración.
Determinar:
1. El Valor de Reemplazamiento Bruto ( V.R.B. ) de la vivienda, de acuerdo con la normativa del ECO 805/2003
2. El Valor de Reposición, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93,
3. El Valor de Reposición, de acuerdo con la Ley 6/98.
Respuesta nº 1:
2
Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo 416 Euros/m c
2
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc 495 Euros/m c
Gasto de IN + H + L + T + Gp
Impuestos No recuperables y aranceles IN 975 Euros
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la tranmisión solar 6,00% 15.000 900
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la tranmisión solar 0,50% 15.000 75
Gastos de Administración del Promotor Gap 4,00% 51.000 2.040 2.040 Euros
Notarios y Registro de la Propiedad
Administración de la promoción
Alquiler o amortización de la oficina
% de Sueldos de empleados asignables
Suministros material fungible
Consumos: teléfono, agua, luz,...
Asesoría fiscal, laboral y jurídica.
Seguros Obligatorios
2
Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda F 122 Euros/m c
2
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc 495 Euros/m c
2
Gasto Unitario de IN + H + L + T + Gp 83 Euros/m c
2
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B.= F + Cc + In + L + T + Gap 700 Euros/m c
200 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Tenemos una vivienda de 90 m2 útiles y 122,50 m2 construidos con p.p.z.c. El coste total de ejecución material de construcción
a nuevo de la vivienda es de 51.000 euros. El constructor que la esta realizando tiene unos gastos generales del 13 % y
espera obtener un beneficio del 6%(ambos porcentaje de acuerdo a mercado).
En el mercado inmobiliario el valor de mercado del suelo es de 15.000 euros por vivienda.
Teniedo en cuenta los impuestos, honorarios, licencias y tasas, y gastos de administración del promotor del mercado
inmobiliario de la zona donde está ubicada la vivienda objeto de valoración.
Determinar :
1. El Valor de Reemplazamiento Bruto ( V.R.B. ) de la vivienda, de acuerdo con la normativa del ECO 805/2003
2. El Valor de Reposición ( a nuevo) , de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93,
3. El Valor de Reposición ( a nuevo) , de acuerdo con la Ley 6/98.
Respuesta nº 2-3:
2
Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo 416 Euros/m c
2
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc 495 Euros/m c
Gasto de IN + H+ L + T
Impuestos No recuperables y aranceles IN 975 Euros
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la tranmisión solar 6,00% 15.000 900
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la tranmisión solar 0,50% 15.000 75
LA LEY 201
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejemplo nº 3.1
2 2
Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c. del ejercicio nº 2. Partimos de los resultados
obtenidos en el calculo del Valor de Reemplazamiento o Reposicion a Nuevo. La vivienda tiene una antigüedad real de 22 años.
La vivienda tiene una perfecta utilidad funcional. No existen circunstancias medioambientales o ecológicas negativas que afecten
a la vivienda. Hace 6 meses se rehabilitaron totalmente el baño y la cocina por 9.000 y 20.000 euros respectivamente.
Determinar :
1. El Valor de Reemplazamiento Neto s/ ECO 805/2003, con la antigüedad real.
2. El Valor de Reemplazamiento Neto s/ ECO 805/2003, con la antigüedad efectiva.
Respuesta nº 1 :
2
Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo 416 Euros/m c
2
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc 495 Euros/m c
2
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc 495 Euros/m c
Edad Efectiva = Antig. -- ( Antig. * C.Rh / Cc ) 11 Años
Número de años de la edificación o Antigüedad 11 Años
Vida Útil de la edificación 100 Años
Coeficiente de Antigüedad 11,00%
2
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO V.R.B. 700 Euros/m c
2
Valor Unitario de Repercusion de Suelo de vivienda F 122 Euros/m c
2
V.R.B. - F 578 Euros/m c
2
( V.R.B. - F ) * Coef. Antigüedad 64 Euros/m c
2
VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO V.R.N. = VRB - (VRB - F) * Coef. Antig. 636 Euros/m c
202 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Ejemplo nº 3.2.
2 2
Tenemos una vivienda de 90 m útiles y 122,50 m construidos con p.p.z.c. del ejercicio nº 2. Partimos de los resultados
obtenidos en el cálculo del Valor de Reemplazamiento o Reposición a Nuevo. La vivienda tiene una antigüedad real de 22 años.
La vivienda tiene una perfecta utilidad funcional. No existen circunstancias medioambientales o ecológicas negativas que
afecten a la vivienda. Hace 6 meses se rehabilitaron totalmente el baño y la cocina por 9.000 y 20.000 euros respectivamente.
Determinar :
1. El Valor de Reposición, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, con la antigüedad real.
2. El Valor de Reposición, de acuerdo con la normativa catastral RD 1020/93, con la antigüedad efectiva.
Respuesta nº 1 :
2
Coste Unitario "Construido" Ejecución Material de Construcción a Nuevo 416 Euros/m c
2
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc 495 Euros/m c
2
Valor de Mercado del Suelo Urbanizado por vivienda 15.000 Euros/m c
2
Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda F=Vr 122 Euros/m c
2
Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda F 122 Euros/m c
2
Coste Unitario "Construido" Contrata de Construcción a Nuevo Cc 495 Euros/m c
2
Gasto Unitario de IN + H + L + T 66 Euros/m c
Valor Unitario de Repercusión de Suelo de vivienda F = Vr 122
COSTE ACTUAL Vc = Cc + In + H + L + T Vc 561
2
VALOR DE REPOSICION ( a nuevo) V.R. = Vr + Vc V.R. 683 Euros/m c
Respuesta nº 2 :
Cálculo de la Edad Efectiva
Rehabilitación parcial del baño y cocina de la vivienda hace 6 meses.
Coste de la rehabilitación total del Baño 9.000 Euros
Coste de la rehabilitación total de la Cocina 20.000 Euros
Coste Total de la rehabilitación 29.000 Euros
Coste Unitario de la rehabilitación C.Rh. 237 Euros/m2c
2
COSTE ACTUAL (depreciado = en su estado actual) Vc* H * I 471 Euros/m c
2
VALOR DE REPOSICIÓN (depreciado = en su estado actual) V.R.d. = Vr + Vc V.R. 593 Euros/m c
LA LEY 203
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Del mismo modo se podría analizar la formación de los precios en otros segmentos del merca-
do inmobiliario, como el de oficinas, locales comerciales, edificaciones industriales, hoteles y otros.
Todos ellos dependen de factores exógenos, variables independientes, relacionadas con la eco-
nomía, el urbanismo, la demografía y otras disciplinas, y con variables endógenas relacionadas con
las características del inmueble y su localización.
La utilización del método de valoración con el mercado, exige necesariamente conocer el mer-
cado inmobiliario y estar en disposición de interpretar adecuadamente el comportamiento de todas
las variables que intervienen en la formación del valor y de su variabilidad.
«El importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de
una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y
suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las
características del inmueble, y que ambos comprador y vendedor, actúan libremente y sin
un interés particular en la operación.»
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de
los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato.
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización ade-
cuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cual-
quiera de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una
estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mer-
cado existentes en la fecha de la tasación.
d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.
204 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Para tomar en consideración un valor de mercado debe reunir todos esos requisitos y además
los siguientes:
• Que existan un comprador y un vendedor que actúen libremente y con conocimiento real de
la situación y características del bien.
• Que el comprador desee comprar y el vendedor vender y que ambos dispongan del tiempo
razonablemente suficiente para negociar la operación.
• Que en ese periodo de tiempo los precios de mercado permanezcan estables.
• Que el bien transferido se haya dado a conocer de manera suficiente y razonable en el mer-
cado (publicidad) (comercialización adecuada).
En los casos en que no se reúnan todos estos condicionantes o se trate de compradores espe-
ciales o singulares no debe considerarse el precio de la transacción como valor de mercado.
En una economía libre de mercado, el valor de mercado, conceptuado como tal, es el precio cier-
to que puede alcanzar en una transacción real, y no debe confundirse con el precio de oferta (ni
con el de demanda).
El valor de mercado es variable en el tiempo y por tanto debe ir siempre acompañado de una
fecha determinada, de acuerdo con el principio de temporalidad.
El valor de mercado por comparación es el valor que se utiliza prioritariamente, cuando es posi-
ble su obtención, en las valoraciones de garantía, en todas sus finalidades: garantía hipotecaria,
provisiones técnicas de las compañías de seguros, fondos y sociedades de inversión inmobiliaria y
fondos de pensiones.
El valor de mercado es el único valor utilizado en el mundo financiero y empresarial y en las rela-
ciones comerciales entre particulares; así es el que se emplea para:
– Compraventa (cuando el bien no tiene limitaciones sobre su libre disposición como arrenda-
mientos, leasing, etc.).
– Liquidación de empresas.
– Aportaciones, fusiones y absorciones de Sociedades.
– División o segregación de activos.
Las valoraciones cuya finalidad tenga relación con algunas de esas actividades deberán deter-
minar directamente el valor del mercado.
La referencia al valor de mercado es imprescindible en todos los demás tipos de valoraciones inmo-
biliarias: a efectos expropiatorios para garantizar la justicia en la sustitución dineraria del bien; en las
valoraciones fiscales para que exista proporcionalidad y la imposición sea equitativa; en las valoraciones
hipotecarias por seguridad, siendo en estas últimas la base para calcular el valor de mercado ajustado.
En todos los casos de valoración es necesaria la referencia al valor de mercado. Si en unos tipos
de valoración lo importante es la argumentación y justificación del cálculo del valor (valoraciones
administrativas, expedientes de ruina, valoración a efectos expropiatorios) en el resto lo importan-
te es el valor en sí; la búsqueda del valor y la certeza y garantía de su bondad y exactitud.
LA LEY 205
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El valor de mercado puede referirse a edificios o elementos de edificios o a terrenos y otros sue-
los, en el primero de los casos el valor de mercado incorpora todas las inversiones, costes y gas-
tos del proceso inmobiliario incluidos los gastos financieros, los gastos comerciales y el beneficio
del promotor.
Los cuatro componentes fundamentales del valor de mercado son el valor de mercado suelo, el coste
de la construcción y los gastos inherentes a ella, los gastos de la promoción inmobiliaria y el beneficio
del promotor. Los dos primeros forman parte del Valor de reemplazamiento bruto, el tercero comprende
gastos que corresponden al VRB y otros que no, como los gastos comerciales y financieros.
Resulta aconsejable, y normalmente así debe hacerse, trabajar en valores unitarios, valores por
metro cuadrado construido o construible.
Resulta imprescindible mantener a lo largo de todo el proceso el criterio de cuál es la unidad que
se va a utilizar para la valoración: metro cuadrado útil, metro cuadrado construido, o metro cuadra-
do construido incluyendo la parte proporcional de zonas comunes.
Es frecuente que en el mercado algunos valores se expresen en cualquiera de esas tres unida-
des, y es necesario no confundir los valores asignados a unas u otras, haciendo en su caso las con-
versiones correspondientes.
Los componentes que intervienen en el valor de mercado o en la formación del precio de venta
de una promoción o de un inmueble y las correlaciones que se establecen entre ellos son los
siguientes, de forma resumida:
Valor de mercado:
es decir, en resumen:
VRB = F + CC + GP
206 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
estos últimos los componentes exclusivos del valor de mercado que no forman parte del valor de
reemplazamiento, ya que no son estrictamente necesarios, pudiéndose dar la circunstancia de que
sean cero (cooperativas, comunidades de propietarios, etc.)
VM = CRB + GCF+ BP
en donde:
Todos los Gastos generales de la promoción (GP) deben ser evaluados, en función de las ratios
medias que para una promoción como la que se analiza, en el lugar y el momento temporal de que
se trate, se utilicen en el mercado inmobiliario, y normalmente son resumidos en porcentajes sobre
la inversión en suelo y construcción; en raros casos son inferior al 12% sobre la suma del valor del
suelo y la construcción (en promociones pequeñas y medianas oscila sobre el 15 y el 20%) .
Los gastos generales de la promoción (GP) forman parte del VALOR DE REPOSICIÓN BRUTO
(VRB) del edificio. Todos ellos han sido analizados en el apartado anterior «método del coste» (3.1).
Los gastos financieros (GF) y los gastos de comercialización (GC) y publicidad no se incluyen en
el valor de reposición y forman parte del margen bruto de la promoción (es decir de lo que antigua-
mente se había llamado el coeficiente de mercado «K», actualmente en desuso, que expresa el
cociente entre el valor de mercado y el valor de reemplazamiento).
En el valor final del producto inmobiliario terminado, VM se incluyen además de los componen-
tes del VRB, los siguientes:
LA LEY 207
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
• Condiciones de financiación.
• Liquidez del promotor.
• Capacidad organizativa del promotor.
• Profesionalidad del promotor.
Estos gastos pueden oscilar entre el 2% y el 15% de la inversión total, aunque en algunas pro-
mociones pueden ser prácticamente nulos (operaciones que no necesiten financiación ni comercia-
lización), o superar ampliamente ese porcentaje (operaciones que precisan mucha financiación, o
en las que por el tipo de producto y zona la comercialización es más costosa).
También debe incluirse el Beneficio del promotor (BP), que dependerá, además de lo anterior-
mente considerado de:
• Expectativas de ganancia y plazo de recuperación de la inversión.
• Condiciones de mercado.
• Coyuntura financiera.
• Riesgo de la operación.
Para su evaluación debe atenderse a las circunstancias del mercado, en el momento en que se
realiza la valoración, en el lugar donde esté emplazado el inmueble y referidas al uso correspon-
diente, y adoptarse las ratios medias, que un promotor de tipo medio adoptaría más probablemen-
te para una promoción de ese tipo.
En cualquier caso la estimación del beneficio del promotor, será la que corresponda a la tasa
libre de riesgo más la prima de riesgo de la inversión.
La tasa libre de riesgo se corresponde con la rentabilidad de la Deuda pública a un plazo medio
(equivalente al de la operación inmobiliaria).
La prima de riesgo depende del mercado y del producto inmobiliario de que se trate.
La prima de riesgo del mercado, depende de las expectativas de equilibrio entre oferta y deman-
da, de la evolución del mercado en el lugar en donde se realiza operación.
La prima de riesgo de producto depende lógicamente del tipo de producto inmobiliario de que se
trate, entendiéndose que se estará a las ratios medias del sector.
En circunstancias normales las primas de riesgo mínimas de mercado se corresponden con mer-
cados muy estables y seguros (centros de las ciudades con ubicaciones en los que los volúmenes
de nueva construcción son relativamente escasos), y con usos cuya venta a precio previsible está
208 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
muy asegurada (como viviendas de protección pública o de precio concertado). En el resto de las
situaciones las primas de riesgo suelen ser algo superiores a las mínimas.
La suma de la tasa libre de riesgo y las primas de riesgo constituyen la tasa de actualización de
la operación inmobiliaria que actuará en función del tiempo que se precise para realizarla.
Lo cierto es que el método de valoración por comparación con el mercado, no pretende indagar
en el margen bruto del promotor, ni en sus gastos financieros o comerciales, sino que trata directa-
mente de buscar el valor final que incluye todos los componentes anteriormente citados, sin nece-
sidad de determinarlos separadamente.
Ello sí será necesario en los métodos residuales de valoración del suelo, que se estudiarán más
adelante.
El método consiste en estimar el valor de un inmueble sobre la base de datos de venta de pro-
piedades parecidas.
Resulta imprescindible disponer de una base de datos de inmuebles parecidos al que se trata
de valorar, de los que se disponga del precio que se haya alcanzado; ya sea el precio de transmi-
sión o el de oferta en características de libre competencia y de transparencia. Es también necesa-
rio que de los datos disponibles se tenga suficiente información de su ubicación precisa, y de sus
características principales y que se conozcan las circunstancias y características que influyen en el
valor.
La observación debe contemplar precios actuales (referidos al momento a que se refiere la tasa-
ción) y tendencias, pero especialmente debe referirse a la relación entre los componentes de los
inmuebles que influyen en su valor en el mercado y ese valor.
Las características endógenas que «explican» el valor de mercado de un inmueble, pueden ser
muy diversas y son variables en el tiempo y en el espacio.
La utilización del método de comparación requiere que el tasador conozca por su propia expe-
riencia o por investigación directa, esas características y los mecanismos que permitan explicar la
formación del precio en el mercado.
La norma, que regula las valoraciones para el mercado de garantía, obliga al tasador, para deter-
minar el valor de mercado, a efectuar una investigación en la que se deben describir las caracte-
rísticas del segmento de mercado relativo a los inmuebles comparables con el que es objeto de
tasación; la segmentación debe hacerse en primer lugar por los siguientes criterios:
• Localización
• Uso
• Tipología
LA LEY 209
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Oferta:
Demanda:
• Más frecuentes.
• Intervalo de variación.
Expectativas:
• Oferta. Demanda.
• Revalorización.
Para la utilización del Método de comparación a efectos de la ECO/805/2003 será necesario que
se cumplan los siguientes requisitos:
Las muestras, informaciones y datos, deben referirse a los doce meses anteriores a la fecha de
la tasación y a inmuebles comparables al que se tasa (de acuerdo con el principio de temporalidad
establecido en la ECO/805/2003).
La utilización del método de comparación comporta la obligación de indicar los datos concretos
y las fuentes de los mismos (principio de transparencia).
a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los
precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años
anteriores a la fecha de la valoración.
b) Disponer de información adecuada (datos propios, publicaciones oficiales o privadas, índices
sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determi-
210 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
nantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario de los inmuebles de usos aná-
logos al que se valore y sobre el comportamiento de esos precios en el ciclo relevante al efec-
to y sobre el estado actual de la coyuntura inmobiliaria.
c) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transac-
ciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de
elementos especulativos.
El conocimiento del mercado debe ser dinámico, es decir, extenderse en el tiempo, y requiere
disponer de:
Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:
a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
a) En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, para establecer dichas cualidades y
características, se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los elementos de la edifi-
cación que le confiere ese carácter.
b) Se analizará el segmento del mercado inmobiliario de comparables y, basándose en infor-
maciones concretas sobre transacciones reales y ofertas firmes apropiadamente corregi-
das en su caso, se obtendrán precios actuales de compraventa al contado de dichos
inmuebles.
c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una
muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el
procedimiento de homogeneización necesario.
a) En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten
anormales a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que
no cumplan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afec-
tados como, cuando se trate de una valoración para la finalidad de garantía hipotecaria, los
que puedan incluir elementos especulativos.
d) Se realizará la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o pondera-
ciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.
e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los pre-
cios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que
recaigan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas
precedentes.
LA LEY 211
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Además de las reglas generales citadas, para determinar el valor por comparación, se tendrán
en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas especiales:
Precios reales de transacciones al contado o precios de ofertas firmes corregidos con fecha, eli-
minando los valores que se observe que distorsionan, o los que resulten anormales.
3) Estratificar la muestra:
– Superficie
– Uso
– Tipología
– Localización, entorno
– Antigüedad
– Calidad de la edificación
– Comparación.
– Homogeneización.
212 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
6) Determinación del valor de mercado por comparación, VM: valor resultante de la conciliación ante-
rior, a aplicar al objeto de la tasación, neto de gastos de comercialización y previa deducción de las ser-
vidumbres y limitaciones de dominio que recaigan sobre él y que no se hubieran tenido en cuenta.
7) Ajuste del valor, en su caso, y previa consulta de datos e índices oficiales publicados, deter-
minación del valor de mercado ajustado (VMA).
a) Que es el elemento más importante de la valoración, ya que nos aporta datos a comparar.
b) Que es un elemento estadístico, por lo cual, cuanto mayor sea el número de testigos, mayor
será la exactitud de la información de mercado, es decir, cuanto más sean las muestras obte-
nidas y más abundante la información que se dispone sobre ellas, mayor fiabilidad ofrecerá
la información.
c) Que es un elemento cualitativo, por lo cual, cuanto mayor sea la información de las condicio-
nes de los testigos mejores serán los resultados de la homogeneización posterior necesaria,
es decir, cuanto mayor sea la semejanza entre los testigos y el inmueble a valorar, más sig-
nificativa será la información obtenida.
La homogeneización de los testigos trata de compararlos con el inmueble tasado, es decir, deter-
minar si sus condicionantes son mejores o peores, lo que puede hacer desechar uno o varios tes-
tigos concretos. También puede hacer aconsejable dar más preponderancia a unos testigos que a
otros, ponderando su participación en la conciliación de valores. De esta comparación se obtiene
un valor corregido que se aplica a la valoración.
Para homogeneizar correctamente hay que tener la seguridad que todos los datos de la infor-
mación son correctos, deben conocerse los precios totales reales.
El método deberá tener en cuenta las diferencias entre los precios de oferta y los de transacción
real y todas las variables (las más significativas) que influyan en el valor del inmueble.
Así, además de los ajustes derivados de los distintos estratos del punto 3.º ya mencionados, se
deben considerar otros que también influyan, a criterio del tasador, en el valor (calidad y caracte-
rísticas de la fachada, distribución, superficies, características del vestíbulo y zonas comunes, ins-
talaciones, calefacción, aire acondicionado, conserjería, ascensores, etc.).
Una vez establecidas las características que influyen en el valor, debe determinarse cómo influyen,
en qué proporción, ya sea en valor absoluto (en euros) o en porcentaje sobre el total valor en venta.
LA LEY 213
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Para calcular cómo influyen, es para lo que pueden utilizarse métodos de regresión, que en la
práctica de la tasación cotidiana pocas veces pueden aplicarse por necesitarse una gran cantidad
de muestras.
(Estos métodos han sido analizados en este mismo capítulo, apartado 3.3, a continuación del
método de comparación en «conceptos de matemática financiera»).
Tanto si se utiliza un método de homogeneización u otro, resulta indispensable que para cada
muestra testigo se disponga de una ficha en la que conste, además de la localización, el precio y
la fuente, todas las características que influyen en el valor.
El resto de los parámetros de homogeneización depende del tipo de producto de que se trata;
en el caso de viviendas pueden ser entre otros los siguientes:
• Entorno.
• Ubicación.
• Superficie y diseño.
• Antigüedad.
• Conservación y reformas.
• Instalaciones (calefacción, aire acondicionado, energía solar, ascensor, etc.).
• Calidades constructivas (acabados, baños, etc.).
214 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Una vez determinadas las variables intrínsecas que, a criterio del tasador, más influyen en el
valor del inmueble, y de cuantificar de qué forma y en qué cuantía influyen, se construye la tabla
de homogeneización.
En ella se comparan todas las muestras con el inmueble a tasar y se van corrigiendo los valo-
res de todas y cada una de las muestras, en referencia a todas y cada una de las variables o pará-
metros de homogeneización, de forma que cuando la muestra es mejor que el inmueble a tasar en
una característica, se le resta el plus de valor que esa característica representa en el valor, y si es
peor se le suma, a fin en ambos casos de «hacerla igual»; de forma que a partir de esa operación
el valor de la muestra o testigo sea «homogéneo» respecto a esa característica que se ha compa-
rado.
Esa operación debe repetirse para todas las muestras y para todos los parámetros de homoge-
neización, dando como resultado una corrección total de cada muestra, comparada con el inmue-
ble a tasar, resultando que al final del proceso cada muestra tendrá su valor corregido, valor que
se denomina homogeneizado, porque corresponde a unas características idénticas al modelo a
tasar.
Naturalmente cuanto más adecuados a la realidad del mercado sean los parámetros escogidos
para homogeneizar, más próximos estarán los valores homogeneizados de las muestras del valor
del inmueble a tasar.
valor
homogeneizado
ponderación
unitario
peso en la
(€/m2)
valor
muestra descripción
localización fuente
(MM), mejor (M), igual (=), peor o mucho peor (PP) que el inmueble que comparación
comparación
comparación
comparación
comparación
comparación
testigo nº resumida m2
corrección
corrección
corrección
corrección
corrección
corrección
construidos
€ €/m2
con ZC o m2
útiles
precedida del signo (-) si el testigo es mucho mejor o mejor, y del signo (+)
se indicará el precio de trasmisión o el de oferta corregido, deduciendo de
edificios o elementos de un edificio, y la superficie de suelo en el caso de
1
ponderación estimada en función de la fiabilidad de la fuente y de las
datos del origen de la información del mercado: particular, API, portal
XX1
oferta, sin correcciones, la primera de las variables deberá de ser:
2
XX2 MM -8% M -5% igual 0% M -5% M -5% -23% 5%
de dormitorios, edad, estado de conservación.
3
XX3 igual 0 MM -8% M -3% igua 0% igual 0% -11% 20%
si el testigo es peor o mucho peor.
el total de correcciones
4
XX4 P 5% igual 0 M -3% igua 0% igual 0% 2% 20%
comercialización.
5
y distrito postal
6
XX6 igual 0 MM -8% 0 0% P 5% igual 0% -3% 10%
7
XX7 M 5% MP 8% M -3% P 5% M -5% 10% 0%
8
XX8 igual 0 P 5% M -3% P 5% igual 0% 7% 10%
9
XX9 M 5% MP 8% 0 0% igua 0% igual 0% 13% 10%
10
XX10 igual 0 M -5% M -3% P 5% MM -8% -11% 5%
11
XX11 M 0% MP igual 0 0% P 5% igual 0% 8% 10%
media
aritmética YYY 100%
valor de mercado por comparación (€/m2): ZZZ
media ponderada
LA LEY 215
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
La reconciliación de los valores de las muestras homogeneizadas debe atender a eliminar aque-
llos valores que fueran discordantes, y a dar mayor preponderancia a las muestras de mayor fiabi-
lidad y con mayor similitud con el modelo a tasar.
Sea de todas las muestras o de algunas, con la media aritmética o con una ponderación, el pro-
ceso termina asignando un valor homogeneizado por comparación al inmueble que se valora, que
se denomina valor de mercado por comparación.
De acuerdo con las normas de valoración el valor de mercado obtenido por el método de com-
paración debe ser ajustado en las valoraciones de garantía, de acuerdo con los siguientes criterios:
1. El valor por comparación obtenido por el método de comparación con el mercado, será ajus-
tado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando el obje-
to valorado esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe,
hayan experimentado una caída significativa y duradera de sus precios nominales en los últi-
mos diez años y cuando se trate de una tasación que tenga como finalidad el mercado hipo-
tecario.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere el párrafo anterior, la entidad tasa-
dora, en base a su capacidad técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que con-
sidere necesaria.
3. Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión
de la entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un por-
centaje de reducción del 10 por ciento en todo caso, y del 15 por ciento si aprecia una gran
volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación.
4. En esos casos, sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la
mención al ajuste realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica.
Aunque en los últimos diez años no se hayan producido en el segmento de mercado de vivien-
das de primera residencia, en general, caídas significativas y duraderas de los precios nominales
(en unidades monetarias corrientes) (véase apartado 1.4.4), no obstante el tasador, cuando se trate
de valoraciones para el mercado hipotecario, deberá justificar que este hecho se ha podido com-
probar fehacientemente en su segmento de mercado local, aportando los índices de evolución de
los precios de mercado correspondientes.
En caso contrario el valor de mercado ajustado será el 90% del valor de mercado obtenido por
comparación.
216 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
VMA = 0,9 x VM
Manejar con cierta soltura los elementos más básicos de la matemática financiera, utilizándolos
como instrumento adicional para tomar decisiones, comporta ciertas ventajas.
La mayoría de las veces, la matemática financiera tiene un aspecto tan poco atractivo que resul-
ta ininteligible a primera vista o puede resultar de difícil comprensión para algunas personas.
Con independencia del aspecto formal, lo cierto es que de lo que se trata es de manejar con rigor
conceptos cotidianos, lo que no tiene nada de difícil si se sigue el camino adecuado. En particular,
fórmulas y conceptos como el Valor Actual o la Tasa Interna de Rendimiento no son esotéricos en
absoluto sino eminentemente prácticos y, por supuesto, resultan de gran utilidad.
3.3.1.1. Inversión
a) Es la compra de bienes del capital o servicios para producir bienes de consumo u otros bien-
es de capital. Es un gasto destinado a aumentar la producción y, por tanto, se contrapone a consu-
mo.
LA LEY 217
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
c) Es un activo que es comprado con el fin de obtener unos ingresos o plusvalías en el futuro.
d) Es el gasto de dinero que se realiza en un proyecto, con la intención de que los flujos de caja
compensen el capital invertido.
3.3.1.2. Financiación
Este principio expone que cualquier agente económico prefiere la remuneración inmediata a la
remuneración futura (posesión de un bien o derecho hoy a un bien o derecho en el futuro), en igual-
dad de condiciones.
➞ Rentabilidad
➞ Liquidez
➞ Seguridad.
Participan dos sujetos económicos: el prestamista, que aporta un capital (Co) en el origen de la
operación económica (to) y, por tanto, será acreedor; y el prestatario, que recibe el capital para su
utilización y se convierte en deudor.
218 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Para que una operación financiera sea factible, debe existir un equilibrio financiero entre (Co, to)
y (Cn, tn). Este equilibrio será posible al establecer los criterios financieros de valoración de la ope-
ración, que permitan su comparación.
Una vez concluido temporalmente el proyecto se realizará una valoración económica cuyo resul-
tado será el beneficio y que, al deducirle las aportaciones iniciales, dará la rentabilidad obtenida.
Es el tipo de interés al cual se prestan o remuneran el capital inicial y las ampliaciones sucesi-
vas de la operación financiera. Su cálculo se rige por los criterios de valoración de la operación.
➤ Régimen simple:
➤ Régimen compuesto:
LA LEY 219
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejemplo: Dado un capital inicial Co = 100.000 euros2005, colocado a un tipo de interés i = 3,25 %, en un
periodo de n = 4 años, tendremos un capital final Cn:
Así mismo con los mismos datos, el valor actual de un capital Cn =100.000 euros2009, recibido al cabo de
«n= 4» años a una tasa de descuento anual «i= 3,25 %», será:
Es decir, que se da el mismo valor a 1 euro dentro de 4 años que a 0,879 euros en la actualidad si la tasa
de descuento es del 3,25%.
El tipo de interés nominal de una operación es el coste económico del dinero prestado o la renta
en dinero o en especie que se obtendrá por una inversión efectuada.
El tiempo que dure el proyecto, la productividad y el coste marginal del mismo son factores que
deciden a determinar el tipo de interés de la operación; y que, conjuntamente al riesgo de la ope-
ración y al análisis que el mercado realice de la operación, resultará más alto o más bajo.
Si éste es el único coste económico y está relacionado a una unidad temporal, el tipo de interés
se denomina nominal.
Sin embargo las operaciones financieras agrupan capitales y diferimientos de devengo de inte-
rés no forzosamente anualizados, por lo que el tipo de interés nominal anual no sería un correcto
cálculo del coste económico de la operación y por consiguiente habrá que transformarlo al periodo
temporal utilizado en la operación.
En cualquier operación financiera existen otros costes inherentes, según sea el tipo de opera-
ción, entre los que enumeramos entre otros, los siguientes:
• inflación
• gastos notariales
• impuestos
• corretajes
• gastos por garantías o seguros, etc.
220 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Supongamos, por ejemplo, que se ingresan 1.000.000 euros en una cuenta remunerada al 8,5%
de interés nominal anual, con devengo de los intereses trimestrales.
La capitalización de los intereses está regulada por el criterio de la capitalización compuesta que
se fundamenta en la reinversión de los intereses al mismo tipo de interés nominal.
Continuando con el ejemplo, la operación anual tiene un interés nominal i1 = 8,5%. Pero como
existe un fraccionamiento trimestral, el tipo de interés efectivo trimestral it será:
i1
it
n
siendo i1 el interés nominal anual y n el número de periodos de fraccionamiento que incluye la anua-
lidad, es decir 4 trimestres en el ejemplo, de donde
i4 0,085
it
4 4
Para calcular el tipo de interés efectivo anual (I1) que es equivalente al fraccionamiento trimes-
tral, deberá verificarse que:
1 it n 1 I1
donde n es el número de periodos que contiene una anualidad y que devengan intereses.
En nuestro ejemplo:
1 it 4 1 I1
4
§ 0,085 ·
I1 1 it 4 1 ¨1 ¸ 1 1 0,021254 1 0,087748 | 8,7748%
© 4 ¹
De donde, el tipo de interés trimestral efectivo equivalente a un interés nominal anual del 8,5%
capitalizable trimestralmente, con criterio compuesto, es del 8,77% trimestral.
LA LEY 221
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Como se realizara el cálculo del interés efectivo anual para capitalizaciones diarias si el tiempo
de la operación es en días t, entonces:
t t
n o n
365 360
¿Es 365 o 360 el divisor adecuado? La respuesta a esta pregunta está en función del agente
económico que la responda. Las instituciones financieras consideran el año comercial (360 días) a
efectos del cálculo de intereses, en lugar del año civil (365 días).
Es el rendimiento de un capital tomado a préstamo, sin que en el momento de percibirlo pueda agre-
garse esa remuneración al principal para engrosar la base a la que después aplicar el tipo de rédito.
El interés compuesto es la manifestación del valor del dinero en el tiempo, y constituye una medi-
da del incremento entre la cantidad original y la cantidad final.
Forma de calcular el interés en la que en cada periodo de cálculo el interés se acumula al capi-
tal, sirviendo esta cifra de base para calcular los intereses en el siguiente periodo (anotocismo).
El interés efectivo para el acreedor es tanto mayor cuando más frecuentemente se haga el cál-
culo. Así, un interés compuesto diariamente es mayor que uno compuesto trimestralmente.
Si disponemos de un capital Co al principio del año 1, y lo invertimos a una tasa de interés anual
«i» en tanto por uno, invirtiendo el resultado obtenido en el año 2, y así sucesivamente hasta el año
«n», tendremos:
1 Co C1 = Co + Co i .................. = Co (1+i)
222 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Es decir, el valor de capital Co invertido hoy a una tasa «i», se convierte al cabo de «n» años en
Cn C o 1 i n
Ejemplo:
Dado un capital inicial Co = 100.000 euros2005, colocado a un tipo de interés i = 8,25 %, en un periodo
de n = 4 años, se obtendrá un capital final Cn:
Así mismo modificando los datos, y llevándolos al extremo, se calcula a continuación el valor actual de
un capital de un euro, colocado a un interes del 5% en el año uno de nuestra era:
Cn = 1 euro 0001, recibido al cabo de «n= 2.004» años a una tasa de descuento anual «i= 5,00 %», será:
Es decir, no habría hoy dinero en todo el mundo para devolver 1 euro del año 1 si alguien lo hubiese inver-
tido en un banco a un interés compuesto anual del 5 %.
Así mismo, el valor actual de un capital Cn recibido al cabo de «n» años a una tasa de descuen-
to anual «i», será:
Cn
Co
1 i n
A este proceso se le denomina como Actualización.
Ejemplo:
El valor actual de un capital Cn =1.000.000 euros2009, recibido al cabo de «n= 8» años a una tasa de des-
cuento anual «i= 3,25 %», será:
Es decir, que se da el mismo valor a 1 euro dentro de 8 años que a 0,774 euros en la actualidad si la tasa
de descuento es del 3,25%.
LA LEY 223
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
a) tiempo
b) dinero
c) riesgo
a) El tiempo: tomar una decisión financiera conlleva el análisis y la evaluación de los diferentes
acontecimientos que se pueden producir entre el momento temporal de adopción de la decisión y
los resultados últimos de la ejecución de dicha decisión. En resumen, el horizonte temporal de
dichas decisiones.
Que el horizonte temporal sea corto o largo obedecerá a cada toma de decisiones. Pero en
todos los casos debe establecerse el horizonte temporal, ya que a medida que aumenta o disminu-
ye el número de años o periodos temporales establecidos, la fiabilidad de nuestras previsiones se
reduce o aumenta.
El establecimiento del horizonte temporal en algunos casos no es difícil, ya que viene dado por
las propias características de la decisión, mientras que en otros casos la tarea es complicada y
compleja, al no conocer con precisión los resultados últimos de la decisión y la definición del hori-
zonte económico en el que nos fundamentaremos para nuestro análisis guarda un alto grado de
subjetividad.
Si representamos por «to» el momento inicial en el que se toma la decisión, y por «tn» el momen-
to final del horizonte económico definido, y estimamos la existencia de «n» periodos temporales, el
horizonte temporal puede representarse mediante el diagrama siguiente:
to t1 t2 tn
b) El dinero: con el fin de valorar los distintos sucesos que se irán produciendo a lo largo de
cada uno de los «n» periodos temporales y poderlos comparar con los que se producirían en un
escenario alternativo, hay que referirlos a una misma variable, que es «el dinero». Es decir, los
recursos monetarios que cobramos o pagamos, sea cual sea la situación económica que los pro-
voque.
Por tanto, en toda decisión financiera consideraremos como elemento fundamental los flujos de
caja que se irán produciendo en cada uno de los periodos temporales definidos. Los flujos de caja
o de tesorería (cash-flow-CF) se calcularán como la diferencia entre los ingresos y los pagos reali-
zados en cada periodo temporal.
Si consideramos que los flujos de caja se ocasionan al final de cada uno de los periodos tempo-
rales, éstos CF pueden representarse de la siguiente forma:
224 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
To t1 t2 tn
Siendo CFo el flujo de caja que se produce en el momento inicial, CFn el flujo de caja que se pro-
duce en el momento final; siendo Ct los ingresos que se espera se produzcan en el momento tem-
poral «t» y Pt los pagos que se prevé se van a realizar en ese mismo momento temporal.
El signo, positivo o negativo, de los flujos de caja CF dependerá si se trata de evaluar un pro-
yecto de inversión o un proyecto de financiación.
to t1 t2 tn
siendo CFo el desembolso inicial y CF1, + CF2, …,CFn, los ingresos en cada momento temporal.
Pero en un proyecto de financiación, los signos de los flujos de caja serán de acuerdo al siguien-
te diagrama:
to t1 t2 tn
e) El riesgo: el valor del dinero en el tiempo se mide mediante el coste de oportunidad del
mismo, el cual viene establecido en parte por el riesgo asociado a la obtención del mismo.
Debe de tenerse en cuenta que las decisiones financieras en bastantes ocasiones se toman
sin disponer de toda la información. Debido a ello, debe distinguirse:
LA LEY 225
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
➤ simple
➤ compuesta
El valor futuro de una cantidad actual Co, al cabo de «n» años, a una tasa de capitalización sim-
ple «i», será igual al valor de dicha suma monetaria más los intereses devengados por la misma,
durante el periodo de vida de la inversión.
Cn = Co * (1 + ni)
El valor futuro de una cantidad actual Co, al cabo de «n» años, a una tasa de capitalización com-
puesta «i», será igual al valor de dicha suma monetaria más los intereses devengados, teniendo en
cuenta que los intereses se van acumulando al capital inicial para devengar nuevos intereses.
Cn = Co * (1 + i)n (A)
Son datos de esta formulación matemática, el valor actual «Co», la tasa de capitalización «i» y
el plazo «n», siendo el valor futuro, la incógnita. La tasa de capitalización en las operaciones de
imposiciones a plazo, cuentas de ahorro, etc., es el interés nominal de la operación, es decir, el esti-
pulado en el contrato con la entidad financiera.
Ejemplo:
Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil «Costablanca, S.A.» la posibilidad de realizar una
imposición a plazo fijo, a 8 años, al 5,75% de interés, con la condición de no retirar ni los intereses ni el
capital durante esos 8 años. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el año 2005,
asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: ¿Cuál será el capital final, en el año 2013, que obtendrá
la citada entidad mercantil?
En la hipótesis de que retirara los intereses si fuese posible, al final de cada uno de los 8 años, el capi-
tal se convertiría al final del periodo en 511.000 de euros.
226 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Despejando i en la fórmula (A), obtenemos la tasa que convierte una cantidad actual conocida,
en una cantidad futura también conocida:
Cn
i n 1
Co
Ejemplo:
La empresa «Costablanca, S.A.» recibe otra oferta por parte de un Fondo de Inversión Garantizado, con-
sistente en que si hoy invierte un capital de 350.000 de euros, al cabo de 6 años dicha cantidad se le
duplicará, es decir, se le convertirá en 700.000 de euros.
La pregunta es: ¿Cuál es la tasa de interés de capitalización que convierte estos 375.000 euros2005 en
750.000 dentro de seis (6) años?
y para conocer el número de periodos anuales que se necesitan para convertir una cantidad actual
conocida Co en una cantidad futura Cn también conocida, despejaremos «n» de la primera ecua-
ción (A), obteniendo que:
log C n log Co
n
log 1 i
Ejemplo:
La empresa «Costablanca, S.A.», con el fin de conocer, a efectos de rentabilidad, si le interesa más la
inversión en el Banco, sin retirar los intereses o la inversión en el Fondo, puede calcular cuantos años
necesitaría para duplicar los 375.000 de euros a un tipo de interés del 5,75%.
De donde es más rentable la inversión en el Fondo, ya que se consigue duplicar la inversión en un tiem-
po inferior de 12,25 años
LA LEY 227
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Pero si los intereses se devengan en periodos subanuales, se deberá calcular el interés sub-
anual equivalente, es decir, la tasa que deberá aplicarse a la cantidad inicial en cada periodo sub-
anual para que la suma de las cantidades fraccionadas equivalga a la cantidad devengada anual-
mente.
A partir de los criterios financieros del interés simple podemos deducir la tasa efectiva del perio-
do In. De modo que, si definimos como ia el interés anual nominal, su correspondiente efectivo en
el periodo será:
ia
im
m
En general «ia» se suele simbolizar por «i», que representa el tipo de interés nominal anual.
Ejemplo:
Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil «Costablanca, S.A.» la posibilidad de realizar una
imposición a plazo fijo, a 8 años, al 5,75% de interés, con la condición de no retirar ni los intereses ni el
capital durante esos 8 años; pero además los intereses en vez de devengarse anualmente, lo hacen
semestralmente. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el año 2005, asciende
a 350.000 de euros.
La pregunta es: ¿Cuál será el capital final, en el año 2013, que obtendrá la citada entidad mercantil?
8∗2
§ 0,0575 ·
Cn = 350.000euros2005 * ¨1 + ¸ = 550.840 euros2013
© 2 ¹
La diferencia se explica porque la tasa anual efectiva en este caso es:
2
ª 0,0575 º
TAE = «1 + − 1 = 0,0583 ≈ 5,83%
¬ 2 »¼
Es evidente que el adelanto del pago de los intereses proporciona una mayor rentabilidad al
cobrador de los intereses, por lo que en dichos casos, y a efectos de comparar el resultado de una
inversión con el de otra alternativa cuyos intereses se devengan a un plazo distinto, deberá calcu-
larse la tasa anual efectiva (TAE).
La tasa anual efectiva (TAE) nace al considerar la reinversión hasta el final del año de los inte-
reses percibidos, en cada uno de los periodos subanuales, de modo que:
n
m
ª iº
TAE 1
« m» 1
¬ ¼
En donde i es el tipo nominal anual y m el número de periodos subanuales.
228 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
El proceso de determinación del equivalente actual de una cantidad futura se denomina actuali-
zación.
Es el resultado de descontar una cantidad futura al presente, utilizando una determinada tasa de
descuento.
La tasa de descuento refleja el valor temporal del dinero y el elemento riesgo que existe siem-
pre en un flujo de caja previsto en el futuro.
Si los flujos de caja están en términos nominales o corrientes, la tasa de descuento incluirá ade-
más una hipótesis de inflación.
El valor actual de una cantidad Cn que se percibirá al cabo de «n» años, a una tasa de capitali-
zación simple «i», se calculará del siguiente modo:
Cn
Co
1 ni
Ejemplo:
El gerente de la empresa «Costablanca, S.A.» le regala a su hija Sofía, el día de su cumpleaños, una
libreta a plazo fijo a un año, para que así, cuando el año próximo cumpla dieciocho años, tenga 36.000
de euros para comprarse un coche. Sofia quiere conocer cuál ha sido la imposición que ha realizado su
padre, sabiendo que el banco remunera dicha libreta con un 3,50%.
Para ello, calculará el valor actual de estos 36.000 de euros del siguiente modo:
36 . 000
Co = = 34 . 782 , 61 euros
(1 + 1 ∗ 0 , 035 )
En donde el valor final «Cn», la tasa de actualización «i» y el plazo «n», son los datos de la ecua-
ción, y el valor actual Co la incógnita.
La tasa de actualización «i» la fija el inversor en función de las posibilidades de inversiones alter-
nativas que se le presenta en el mercado a la fecha de la inversión, y por tanto, indica la rentabili-
dad exigida por el inversor para una inversión alternativa.
LA LEY 229
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejemplo:
El propietario del solar sabe que la rentabilidad que obtendría en el banco si invirtiera ahora estos
125.000 y 220.000 de euros, durante esos años, sería del 3,50%, y desea saber si debe aceptar la con-
trapropuesta que le han hecho.
Para ello, deberá comparar el valor actual de los cobros que obtendría en este periodo, con los 400.000
de euros, del siguiente modo:
125.000 220.000
Co = 100.000 + + = 426.145 euros
(1 + 0,035)1 (1 + 0,035)2
Por consiguiente, si le interesará al propietario del solar aceptar dicha oferta, ya que el valor actual es
superior a los 400.000 euros que le dan al contado.
Despejando i en la última fórmula [B], obtenemos la tasa de actualización, que convierte una
cantidad futura conocida en una cantidad actual, también conocida:
Cn
i n 1
Co
Ejemplo:
La empresa «Costablanca, S.A.» tiene la oportunidad de vender un inmueble por 350.000 euros 2005, el
cual había adquirido 11 años antes por un precio de 70.000, y quiere conocer qué rentabilidad anual
obtendría, en el caso de realizar dicha venta.
y para conocer el número de periodos que se necesitan para convertir una cantidad futura conoci-
da en una cantidad actual también conocida, despejaremos «n» de la fórmula [B] y obtendremos
que:
log C n log C o
n
log 1 i
230 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Ejemplo:
El gerente de la empresa «Costablanca, S.A.» desea invertir parte de sus ahorros, los cuales ascienden
a 205.000 euros2005-12-16 en un Plan de Jubilación que le ofrece un 5,50% anual.
Dicho gerente desea conocer cuántos años serían necesarios para que el capital invertido se triplicara.
Por lo tanto necesitará veinte años y medio para que dicha suma se triplique
Cn
Co
1 im n
m
i1
Siendo: i m
m
En estos supuestos deberá calcularse también la tasa anual efectiva (TAE). La tasa anual efec-
tiva (TAE) surge al considerar la reinversión hasta el final del año de los intereses percibidos, en
cada uno de los periodos subanuales, y se calculará de la forma siguiente:
TAE 1 i m m 1
i1
Siendo: i m
m
Dicho cliente, debido a la falta de liquidez, propone a la empresa el aplazamiento del mencionado pago
durante 3 años, a cambio de ofrecerle 300.000 euros2008 al final de dicho periodo.
La pregunta es: ¿Deberá aceptar la empresa esta proposición, si la rentabilidad que obtiene mensual-
mente con su negocio es de un 1,75% mensual?
300.000
Co = euros 2008 = 160.651
euros 2005
(1 + 0,0175) 3 *12
En consecuencia, a la empresa no le interesará aceptar la proposición del cliente en cuestión, ya que la
deuda es de 275.000 euros y por lo tanto quedarían sin pagar 114.349 euros.
Para calcular cuál sería la cantidad que debería pagar dentro de tres años este deudor, para que a la
empresa le fuera indistinto cobrar los 275.000 euros2005-12-16 o dicha cantidad dentro de tres años, debe-
ría proceder del siguiente modo:
LA LEY 231
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Cn
275.000
1 0,2314 3
Cn = 513.537 euros.
De donde, si la empresa no quiere incurrir en un coste de oportunidad, debería exigir a dicho deudor
513.537 euros, siempre que considere que la rentabilidad mensual estimada del 1,75% se va a mante-
ner constante a lo largo de dicho periodo de 3 años.
Una renta periódica se define como una secuencia de flujos de caja a ingresar en cada uno de
los periodos de temporales, durante un número determinado (n) de periodos temporales.
El valor de cada uno de estos flujos de caja traídos al momento inicial se denomina valor actual
neto de la renta. Y el valor de cada uno estos flujos en el momento final tiene se conoce como valor
final neto de la renta.
Estimemos una renta compuesta por una secuencia temporal de distintos flujos de caja: CF1,
CF2, CF3, …, CFn; el valor actual de estas rentas temporales será la suma de dichos flujos de caja
actualizados al momento inicial de la operación para un tipo de actualización «i».
Ejemplo:
La empresa «Costablanca, S.A.» es propietaria de un edificio que decide poner en arrendamiento durante
cuatro años, con un alquiler anual de 300.000 € pagaderos al final de cada año, teniendo el contrato un
incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consumo I.P.C.
La pregunta es: ¿cuál es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de ren-
tabilidad media del periodo del 12,75%?
300 .000 300 .000 * (1 + 0,035) 1 300 .000 * (1 + 0,035) 2 300 .000 * (1 + 0,035) 3
VAN 0 = + + + = 940 .345 euros
(1 + 0,1275 )1
(1 + 0,1275 ) 2 (1 + 0,1275 ) 3 (1 + 0,1275 ) 4
En la hipótesis de que los términos de la renta sean todos iguales y constantes CF, el valor actual
de la renta es:
n
1 (1 i ) n 1
VAN 0 CF * ¦ CF *
t 1 (1 i ) t (1 i ) n * i
232 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Ejemplo:
La empresa «Costablanca, S.A.» es propietaria de un complejo industrial que decide poner en arrenda-
miento durante 4 años, con un alquiler anual de 100.000 € pagaderos al final de cada año, teniendo el
contrato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al con-
sumo I.P.C.
La pregunta es: ¿cuál es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de ren-
tabilidad media real o constante del período del 9,00%.
Respuesta:
En el caso de que el número de términos de la renta tienda hacia infinito, el valor actual de las
rentas es la fórmula de la actualización a perpetuidad:
CF
VA0
i
Ejemplo:
La empresa «Costablanca, S.A.» es propietaria de un local comercial que decide poner en arrendamien-
to de forma indefinida, con un alquiler anual de 50.000 € pagaderos al final de cada año, teniendo el con-
trato un incremento anual constante del 3,5%, que es previsiblemente el incremento de precios al consu-
mo I.P.C.
La pregunta es: ¿cuál es el valor actual de dichas rentas si la empresa quiere obtener una tasa de ren-
tabilidad media real o constante del periodo del 7,00%.
Respuesta:
50 .000
VA0 714 .285,71euros
0,07
LA LEY 233
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Interés expresado en términos reales, es decir, descontada la tasa de inflación. Recoge los fac-
tores de riesgo y compensación por el uso del dinero.
Ejemplo:
Una entidad financiera le ofrece a la entidad mercantil «Costablanca, S.A.» la posibilidad de realizar una
imposición a plazo fijo, a 8 años, al 5,75% de interés, con la condición de no retirar ni los intereses ni el
capital durante esos 8 años. La suma de que dispone para invertir, bajo estas condiciones en el año 2005,
asciende a 350.000 de euros. La pregunta es: ¿Cuál será el capital final, en el año 2013, que obtendrá
la citada entidad mercantil?
Cn = 350.000 euros2005 * (1 + 0,0575)8 = 547.407,89 euros2013
En el ejemplo anterior suponiendo I.P.C. = 3%, calculemos cuánto son realmente 547.407,89 euros2013
pero en moneda del año 2005
Cn 547.407,89euros 2013
Co 432.128,84euros 2005
1 i n 1 0,038
Cn 432.128,84euros 2005
in
1 8 0,02670 | 2,67%
Co 350.000 euros 2005
La respuesta es que la entidad financiera me está retribuyendo una rentabilidad real equivalente del
2,67%, que con una inflación del 3%, supone una rentabilidad nominal del 5,75%; es decir es el resulta-
do de descontar el efecto inflación del capital final obtenido.
Otra manera de calcularlo hubiera sido deducir directamente de la tasa nominal la inflación, y calcular el
capital final con la tasa real, con un resultado equivalente:
Las unidades monetarias nominales o corrientes son las que se utilizan a diario en cualquier tipo
de mercado en el que se realizan transacciones de bienes de cualquier tipo.
Las unidades monetarias constantes o reales son las unidades nominales en las que se ha des-
contado el efecto de la inflación.
Capital
1. Valor de las propiedades de una persona o empresa. En este caso suele utilizarse como sinó-
nimo de fondos propios; es decir, capital social más reservas.
234 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
3. Riqueza acumulada que se utiliza como factor productivo junto con la tierra y el trabajo.
Capitalización
1. Conversión de una renta periódica (un alquiler, una renta vitalicia, etc.) en una indicación de
valor, utilizando el tipo de interés que se quiere conseguir.
2. Suma de fondos propios y el pasivo exigible a largo plazo de la empresa.
Renta
1. Utilidad o beneficio que rinde anualmente una cosa, o lo que de ella se cobra.
2. Cantidad que paga en dinero o en especie un arrendatario.
* TASA
Un término que expresa una relación entre dos magnitudes, y utilizada como medio de medida
de una cantidad respecto a otra.
* TASA DE CAPITALIZACIÓN
* TASA DE INTERÉS
* TASA DE RENTABILIDAD
1. Tipo porcentual que se obtiene dividiendo los beneficios que se han obtenido o se esperan
recibir de una inversión por el importe de la misma.
2. Resultado de dividir el beneficio obtenido en una operación por el capital invertido en ella.
* TASA DE RETORNO
* TASA DE RIESGO
* TASA DE DESCUENTO
Una tasa de interés o riesgo que es utilizada para descontar ingresos o beneficios futuros a valor
presente.
«El descuento» identifica el uso hecho de la tasa.
También denominada como tasa de retorno sobre la inversión (sinónimo de tasa de riesgo e interés).
LA LEY 235
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
* TASA DE RENDIMIENTO
Tasa anual de retorno sobre el capital propio que incluye el efecto de la apreciación o deprecia-
ción del bien inmueble en el periodo de tiempo considerado.
Por ejemplo: la tasa interno de retorno (TIR) del capital propio invertido.
– Tasa de descuento que iguala los flujos de caja positivos y negativos que se generan en un
proyecto de inversión.
– Si se descuentan los flujos de caja producidos por una inversión al momento actual a la tasa
de rentabilidad interna y se deduce el flujo negativo inicial, se obtienen una cantidad nula.
– La TIR de una inversión debe ser superior al coste de capital para que el proyecto sea interesante.
Tipo de interés
Interés básico
Tipo de interés cargado por el banco central a los bancos privados cuando descuentan o redes-
cuentan papel financiero o comercial con él.
Interés legal
Interés cargado por el Estado a los particulares en todas sus relaciones activas o pasivas con
él. Equivale a interés básico.
Interés Libor
Tipo de interés para depósitos en el mercado interbancario de Londres (London Interbank Offe-
ring Rate). Existe un tipo de Libor para cada una de las eurodivisas, en cada uno de los plazos en
que cotizan los depósitos.
Interés Mibor
Revalorización
Devolución del valor o estimación que una cosa había perdido, y reposición al valor actual correcto.
La revalorización de activos consiste en asignar el valor de mercado o actualizar mediante coe-
ficientes equivalentes a la inflación del periodo los bienes de una sociedad.
236 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Inflación
Elevación general del índice de precios, y por tanto disminución del poder adquisitivo del dine-
ro. En un proceso inflacionario no crecen en la misma proporción todos los precios ni todas las ren-
tas, por lo que existen personas y sectores beneficiarios a costa de otros.
Sn = (1 + i)n
Ejemplo:
Calcular el valor futuro de una inversión de 100.000 euros, hecha hoy, por un periodo de 5 años,
al 12,50% de interés compuesto anual.
Sn = (1 + 0,1250)5 = 1,8020
1 1
Vn = =
Sn (1 + i)n
Ejemplo:
Calcular el valor actual de una cantidad de dinero que se espera recibir dentro de 4 años, si la tasa de
descuento es el 14,50. La cantidad al final del periodo es 100.000 euros
1
Vn = ----------------------- = 0,5818
(1 + 0,1450)4
Sn-1 (1 + i)n - 1
Sn = =
i i
LA LEY 237
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejemplo:
Una persona quiere establecer un plan de jubilación. Desea aportar anualmente 3.000 euros. El periodo
de tiempo que le queda para trabajar es de 20 años, y el interés al que se acumularán los depósitos es
el 8 %. ¿Cuál es el valor final acumulado?
(1 + 0,08)20 -1
Snʼn = ----------------------- = 45,7620
0,08
1 i i
= =
Sn Sn - 1 (1+i)n - 1
Ejemplo:
Un trabajador de 20 años de edad quisiera jubilarse dentro de 35 años con un capital acumulado de
300.000 euros. El tipo de interés al que se acumularán los depósitos es del 9%. ¿Cuál es la cantidad que
debe depositar anualmente?
1 0,09
----------- = ----------------------
Snʼn ( 1 + 0,09)35 – 1
1- 1
1 - Vn (1+i)n
An =
i i
Ejemplo:
Se estima que pueden obtenerse, de un negocio, unos ingresos anuales de 100.000 euros durante 5
años.
¿Cuál sería la cantidad que habría que pagar hoy por el derecho a recibir dichos ingresos, si la tasa de
descuento es del 8,75 %?
1
----------------
(1 + 0,0875)5 0,342564
Anʼn = ------------------- = ------------------- = 3,915014
0,0875 0,0875
238 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
1 i i
= =
An 1-Vn 1
1-
(1+i)n
Recoge y observa el «retorno de» (amortización) más «el retorno sobre» (interés).
1 1 1
An = intereses + amoritzación = i + Sn =i+
Sn - 1
1 i•(1+i)n - i + 1 i•(1+i)n i
=i+ = = =
(1+i)n - 1 (1+i)n - 1 (1+i)n-1 1
1-
(1+i)n
Ejemplo:
Una persona solicita un préstamo de 350.000 euros a pagar en 20 años al 13% de interés. Calcular el
pago anual que deberá satisfacer para devolver el principal más los intereses, suponiendo que el pago a
realizar es anual.
1 i 0,13
------ = -------------------- = ---------------
Anʼn 1 1
1 - ------------ 1 - -----------
(1 + i)n (1 + 0,13 ) 20
Ejemplo:
Con los mismos datos anteriores y suponiendo el pago mensual, calcular el importe mensual para la
devolución del principal más los intereses.
13 % anual: 12 meses = 1,083 % (mensual)
20 años x 12 meses = 240 meses.
1 0,01083
Tasa mensual = --------------- = ------------------------------------------ = 0,011716
Anʼn 1
1 - ------------------------------
240
(1 + 0,01083)
LA LEY 239
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Considera la rentabilidad de todos los flujos netos de fondos generados por la inversión, e intro-
duce una valoración cronológica del dinero.
Es un método para estimar el valor presente de los futuros ingresos esperados (cash-flow) antes
o después de impuestos, descontando uno a uno a una apropiada tasa de descuento.
1. Estimar todos los ingresos (I) de la promoción inmobiliaria, es decir, realizar una hipó-
tesis de venta basada en el análisis del mercado realizado.
2. Imputar cada ingreso en su momento (t) correspondiente.
3. Evaluar todos los gastos (G) de la promoción.
4. Imputar cada pago en su momento (t) correspondiente.
5. Obtener en cada momento (t) la diferencia I-G, que se denomina Flujo de Caja o Teso-
rería (cash-flow).
6. Utilización de los siguientes métodos.
Los métodos del Valor Actual Neto (VAN) y Tasa Interna de Rentabilidad (TIR), toman en cuen-
ta los diferentes periodos de tiempo en los que se producen los desembolsos y los ingresos, y a
través de la actualización o descuentos de los flujos de caja, valoran estos desembolsos e ingre-
sos en un mismo momento de tiempo (momento inicial), al objeto de homogeneizar dichos flujos.
3.3.3.2. Método del valor actual neto (Net Present Value) VAN
Nos da la diferencia, si existe, entre el costo de una inversión y el valor presente descontado de
los futuros ingresos que la inversión genere.
Definición del VAN: Es la suma de los cash-flow actualizados originados por una inversión:
t=n
CFt CFt
VAN = ---------------
Fórmula empírica: V.A.N.=
(1+i) t
t=1 (1 + i)t
t = periodos.
CFt= cash-flow en cada periodo.
i = tasa de descuento.
n = el n.º total de periodos
240 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Fórmula desarrollada:
Para actualizar los cash-flow es preciso fijar una tasa de descuento «i», que sería la tasa míni-
ma a la que la empresa estaría dispuesta a invertir sus capitales, o la tasa que pudiera producir otra
alternativa de colocación del capital.
Ejemplo nº 1:
Un promotor tiene una operación en la cual va a vender productos inmobiliarios por un total de 300 millo-
nes de euros, teniendo unos gastos fijos de 90 millones de euros y estimando que va tener unos gastos
variables de 135 millones de euros. Esta operación tiene una periodificación temporal de cuatro años (el
periodo temporal 0 es el inicio de la operación inmobiliaria). La periodificación temporal de los ingresos,
gastos fijos y variables queda reflejada en el cuadro siguiente.
1. Esta operación es rentable si el promotor quiere tener una tasa de actualización de 20%.
2. Esta operación es viable si el promotor quiere tener una tasa de actualización del 40%.
3. Cuál es la Tasa Interna de Retorno (T.I.R.) de esta operación inmobiliaria.
1. La operación es viable a una tasa de rentabilidad del 20%, ya que tiene un V.A.N positivo de
21.898.000 euros.
2. La operación no es viable si el promotor exige una tasa de rentabilidad del 40%, ya que da un
V.A.N. negativo de -1.976.000 euros.
3. La Tasa Interna de Retorno de esta operación inmobiliaria en estas condiciones de venta de los
productos inmobiliarios, con los gastos fijos y variables expresados y la periodificación temporal
reflejada en el cuadro siguiente es del 37,67%, ya que es la tasa de actualización que hace que
el V.A.N. sea cero.
LA LEY 241
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
AÑO 0 1 2 3 4 TOTAL
GASTOS 20 10 15 20 25 - 90
FIJOS
GASTOS 30 35 30 40 -135
VARIABLES
CASH-FLOW -20 - 40 25 50 60 + 75
CASH-FLOW - 20 - 60 - 35 + 15 + 75
ACUMULADO
TASA 20,00 %
ACTUALIZ.
VALOR
ACTUAL VAN = 21.898 ļ La inversión es rentable
NETO
TASA 37,67 %
ACTUALIZ.
VALOR
ACTUAL VAN = 0,000 ļ La inversión es indiferente
NETO
TASA 40,00 %
ACTUALIZ.
VALOR
ACTUAL VAN = - 1.976 ļ La inversión NO es rentable
NETO
242 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Ejemplo nº 2:
Un inversor desea saber si la adquisición de un inmueble es atractivo, sabiendo que el valor de compra
es de 2.500.000 euros.
Los cash-flows que se esperan por un periodo de 5 años, durante el cual, el inversor quiere tener el
inmueble en propiedad, son:
ANUAL EUROS
CF1 200.000
CF2 220.000
CF3 250.000
CF4 255.000
CF5 270.000
La tasa de rentabilidad que el inversor quiere obtener es el 7%, y el valor residual que tendrá la propie-
dad al final del 5º año es de 2.700.000 euros.
Respuesta:
AÑO 1 2 3 4 5
VALOR 2.700.000
RESIDUAL
TASA 7,00 %
ACTUALIZ.
VALOR 1.925.063
RESIDUAL
ACTUAL
VALORES VA = 2.895.254
ACTUALES
VALOR DE 2.500.000
COMPRA
VALOR
ACTUAL VAN = 395.254
NETO VAN > 0 ļ La inversión es Rentable
LA LEY 243
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Nos da la tasa de retorno sobre la inversión obtenida a lo largo del periodo de tiempo conside-
rado de la inversión; nos proporciona la tasa de descuento que iguala la inversión original a los futu-
ros ingresos trasladados a valor presente.
CFt
VAN = --------- = 0
t
(1+i)
¿A qué tipo de descuento lo que cobro en el futuro al menos me iguala a mi inversión de hoy?,
es decir, es la «i» que hace:
Entradas Salidas
=
(1+i)t 1+i)t
Un proyecto de inversión será aceptable cuando la TIR obtenida sea superior a un mínimo
impuesto por la empresa, normalmente función del coste de capital y del grado de riesgo de la
inversión.
En los términos económicos se utiliza también el término «eficacia marginal del capital», que es
la tasa de rendimiento del capital empleado.
i = TIR ⇒ VAN = 0
244 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Ejemplo nº 1:
Un grupo inversor se plantea la posibilidad de aceptar la compra de un terreno libre y disponible por
1.850.000 euros. El programa de venta, a 5 años, arroja unos ingresos atribuibles al terreno, deducidos
los costes de inversión, que son:
CF1 = 350.000
CF2 = 375.000
CF3 = 400.000
CF4 = 425.000
CF5 = 450.000
La tasa de retorno antes de impuestos que se exigiría a la inversión sería del 6%.
AÑO 1 2 3 4 5
TIR = 2,55 %
i = 6,00 %
TIR < i ↔ La inversión NO es rentable
El primer paso para evaluar un proyecto consiste en averiguar el tipo de operación económico-
financiera de que se trata.
1. Inversiones.
2. Créditos.
3. Regalos.
4. Pérdidas.
LA LEY 245
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Regalo todos los flujos son no negativos y por lo menos uno es estrictamente positivo
Pérdida todos los flujos son no positivos y por lo menos uno es estrictamente negativo
Inversión todos los costes se producen antes que los beneficios
Crédito todos los beneficios se producen antes que los costes
Mientras la definición de regalo y pérdida es completa, porque incluye las condiciones necesa-
rias y suficientes (⇔), la de inversión y crédito no lo es, porque no indica las condiciones necesa-
rias (⇒), sólo muestra las suficientes (⇐).
Obsérvese que al multiplicar por menos uno todos los flujos de un proyecto, se obtiene la ope-
ración contraria (se pasa de inversión a crédito y de regalo a pérdida y viceversa).
Inversion
Valoración del VAN
Variacion para
del VAN cada
para cadatipo
tipode
de operación
operación Credito
Regalo
Perdida
50
40
Valor Actual Neto VAN
30
20
10
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
-10
-20
-30
-40
-50
Tasa de de
Tasa Actualización
Actualizacion
246 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
VAN
VANde
deuna
una operación:
operación : Inversión
Inversion
6
4
Valor Actaul Neto V.A.N.
2
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
-2
-4
-6
-8
-10
Tasa de Actualización “r”
Tasa de Actualizacion " r " P1
VAN
VANde
de una operación:: Credito
una operación Crédito
10
8
Valor Actual Neto V.A.N.
6
4
2
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
-2
-4
-6
Tasa Tasa
de Actualización
de Actualizacion P2
LA LEY 247
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
VAN
VAN dede una
una operación:
operación Regalo
: Regalo
50
45
Valor Actual Neto V.A.N.
40
35
30
25
20
15
10
5
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Actualización
Tasa de Actualizacion
P3
VANdedeuna
VAN una operación:
operación Pérdida
: Perdida
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
-5
-10
Valor Actual Neto V.A.N.
-15
-20
-25
-30
-35
-40
-45
-50
Tasa
Tasa de Actualización
de Actualizacion P4
Si los proyectos tienen la característica de regalo o de pérdida, todos los flujos tienen el mismo
signo, positivo en los regalos y negativo en las pérdidas, por lo que la caracterización es inmedia-
ta a simple vista.
248 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Por el contrario, cuando se trata de inversiones y créditos, algunos flujos del proyecto son posi-
tivos y otros negativos y la característica de inversión y crédito no siempre es obvia.
Cuando todos los flujos de un proyecto tienen un mismo signo y, a partir de un periodo determi-
nado lo cambian pero mantienen el nuevo signo hasta el final, no existe ambigüedad alguna.
Optar por la alternativa número 5 tiene escaso sentido, a menos que se incurra en el coste de
oportunidad que significa la demora para llevar a cabo una mejor inversión en el futuro, y tan ren-
table que merezca soportar el coste de la espera.
Una cantidad cualquiera tiene tanta menos importancia cuanto más alejado esté del momento
actual y cuanto mayor sea la tasa de descuento.
Tómese un flujo cualquiera de un proyecto, como at, que puede ser positivo o negativo. Si se
actualiza este flujo –se calcula el Valor Actual (VA)– resulta un valor de at/(1+r)t, por lo que si at >
0, al actualizarlo disminuye de valor y, por el contrario, si at < 0, aumenta.
LA LEY 249
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Periodo Temporal 2 2
Flujo de Caja 50 -50
Tasa de Actualización 100,00% 100,00%
Coeficiente de Ponderación 0,25000 0,25000
Valor Actual 12,50 -12,50
Comprobación que la importancia de este efecto de aumento o disminución sobre un flujo origi-
nal que vale 50 unidades en t=2, depende de la tasa de descuento (r):
Periodo Temporal 2 2 2 2 2 2 2 2
Flujo de Caja 50 -50 50 50 50 50 50 50
Tasa de Actualización 100,00% 100,00% 0,00% 10,00% 20,00% 50,00% 100,00% 200,00%
Coeficiente de Ponderación 0,25000 0,25000 1,00000 0,82645 0,69444 0,44444 0,25000 0,11111
Valor Actual 12,50 -12,50 50,00 41,32 34,72 22,22 12,50 5,56
Periodo Temporal 2 2 1 2 3 10 50 90
Flujo de Caja 50 -50 50 50 50 50 50 50
Tasa de Actualización 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Coeficiente de Ponderación 0,25000 0,25000 0,50000 0,25000 0,12500 0,00098 0,00000 0,00000
Valor Actual 12,5000 -12,5000 25,0000 12,5000 6,2500 0,0488 0,00000 0,00000
Cualquier flujo futuro, sea del signo que sea, es menos importante que si se produjera en el
momento actual.
Si se pudiera escoger se situarían todos los flujos positivos en el momento actual y todos los
negativos en el periodo más lejano posible; de esta manera el Valor Actual (VA) de cada uno de los
flujos sería el máximo.
Asimismo, como cuanto más alto sea el valor actual VA, mejor, parece que lo ideal sería que,
dados unos flujos periodificados, la tasa de descuento fuera siempre lo más baja posible, si los flu-
jos son positivos, y lo más alta posible si los flujos son negativos.
Como se verá enseguida, puede ocurrir cualquier cosa; en primer lugar se comprobará que la
suposición se cumple y después que no es siempre cierta.
P/Pt 1 2
-7 15
250 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Si las tasas fueran de r1 = 0,11 en el periodo 1 y de r2 = 0,09 en el segundo, el VAN sería más
alto que con r1 = 0,1 = r2 = 0,1 ya que vale:
Por lo mismo, el VAN correspondiente a las tasas r1= 0,09 y r2 = 0,11 será más bajo que el VAN
calculado a una tasa constante de r1 = 0,11 = r2 = 0,09, que resulta:
P/Pt 1 2
7 -15
Entonces se hallaría el resultado simétrico, sería preferible una tasa más alta en el primer perio-
do, porque el flujo es positivo, y más alta en el segundo, ya que el flujo es negativo.
Es decir, no es cierto que el VAN aumente siempre que aumenta la TIR en los periodos con flu-
jos negativos y disminuye en los positivos.
Utilizando el mismo proyecto, con r1 = 1 y r2= 0,1, resulta una VAN menor, en lugar de mayor
como se suponía:
La razón de este resultado está clara, la tasa de cualquier periodo afecta al flujo en este perio-
do y a todos los que lo siguen.
Periodo Temporal 1 2
Flujo de Caja -7 15
Coeficiente de Ponderación 0,90909091 0,8264463
Valor Actual -6,36363636 12,396694
LA LEY 251
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En resumen:
De nuevo, el ejemplo que se acaba de exponer sirve para presentar un caso general.
Cuando se trata de una inversión, el VAN disminuye con la tasa de descuento y, si se trata de
un crédito, el VAN aumenta con la tasa.
Por este motivo, cuando no está claro si un proyecto que presenta flujos positivos y negativos,
tiene la característica de crédito o de inversión, cabe recurrir a esta propiedad para diferenciarlos.
En resumen, dado un proyecto con algunos flujos positivos y otros negativos y una tasa de des-
cuento no negativa:
Como tiene más de un cambio de signo, la caracterización como inversión o crédito no es obvia.
Empleando la regla de caracterización que depende de si el VAN crece o no, resulta que el VAN
decrece para tasas entre 0% y 75% y crece a partir del 75%.
252 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Por lo tanto, este proyecto se considerará una inversión para tasas inferiores al 75% y un crédi-
to para tasas igual o mayores que el 75%.
VAN dedeuna
VAN unaoperación:
operación : Inversión
Inversion ooCredito
Crédito
1,2
1
Valor Actual Neto V.A.N.
0,8
0,6
0,4
0,2
0
0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255%
-0,2
-0,4
-0,6
-0,8
Tasa dedeActualización
Tasa Actualizacion P 13
Dado un proyecto cualquiera, que está caracterizado por unos flujos periodificados, K0, K1. K2,
..., KT:
0 1 2 ... T
K0 K1 K2 ... KT
Por ejemplo, el VAN del proyecto P 14, con un ámbito temporal definido por los periodos 0, 1 y 2:
P/Pt 0 1 2
P 14 -5 5 1
Es de:
El proyecto P 15 cuenta con un ámbito temporal de 50 periodos (49+1), aunque la mayoría tiene
un valor nulo:
P/Pt 0 2 35 50
P 15 -4 6 8 5
LA LEY 253
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El VAN de P 15 vale
El proyecto P 16 cuenta también con un ámbito temporal de 50 periodos, con unos pocos flujos
con valores no nulos y se ejecuta en el momento 1, con un periodo de retraso respecto al proyec-
to del ejemplo anterior:
P/Pt 1 2 35 50
P 16 2 -20 10 10
Su VAN vale
Si se calculan algunos valores del VAN(r) de los proyectos P 14, P 15, P 16, con diferentes tasas
de actualización tenemos:
Aunque se toma siempre como punto para calcular el valor actual el periodo 0 y, además, lo habi-
tual es que se defina asimismo como inicio de los proyectos el periodo 0, esta última convención
puede alterarse a voluntad, ya que el cálculo del VAN admite que el signo de los periodos sea posi-
tivo o negativo, como en los proyectos P 17, P 18, P 19:
P/Pt -3 -2 -1 0 1 2
P 17 -5 6 6
P 18 1 0 1 0 1 -5
P 19 -6 17 6 -20
1 1
Si calculamos algunos valores del VAN (r) de los proyectos P 17, P 18, P 19, con diferentes tasas
de actualización tenemos:
254 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Se representan ahora los datos de las funciones VAN(r) de los proyectos P 14, P 15, P 16, P 17,
P 18, y P 19 en la gráfica:
ElElVAN
VAN como
como una funcióncontinua
una funcion continuadede la Tasa
la Tasa de Actualización
de Actualizacion
P 14 P 15 P 16 P 17 P 18 P 19
60
50
40
Valor Actual Neto VAN
30
20
10
0
0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255%
-10
-20
Tasa Tasa
de Actualización
de Actualizacion
La función VAN puede emplearse para caracterizar proyectos cuando su naturaleza no sea evi-
dente.
El VAN de una inversión disminuye a medida que aumenta la tasa de descuento r, ya que ésta
representa el coste del capital, y a mayor coste menor rentabilidad. El VAN contabiliza la ganancia
(pérdida) total por llevar a cabo una inversión rentable (no rentable). El VAN expresa el aumento en
la riqueza, en términos del momento presente, que se deriva de ejecutar el proyecto.
Cuando se trata de un crédito, el VAN aumenta con la tasa de descuento; la tasa o el tipo de
interés de mercado y, dado un coste determinado del crédito, consecuencia de los flujos de cobros
y pagos correspondientes, cuanto mayor sea el tipo de interés más favorable es la diferencia entre
el coste efectivo del crédito y el que resultaría de concertarlo al precio de mercado. El VAN refleja
la ganancia (pérdida) total por obtener un crédito (comprar capital) a un precio inferior (superior) al
de mercado.
Cuando la operación tiene la característica de regalo, el VAN decrece con la tasa de descuen-
to; la tasa representa aquí la disminución de valor de un flujo por el hecho de no producirse en el
presente sino en un periodo futuro, en todo o en parte.
Si la operación tiene características de pérdida, el VAN crece con la tasa, ya que a mayor tasa
menor es la pérdida. El VAN expresa el valor total de la pérdida si se produjera en el momento
actual.
En resumen, dados unos flujos periodificados y una tasa de descuento no negativa, las condi-
ciones necesarias y suficientes para caracterizar una operación, son las siguientes:
LA LEY 255
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
P/Pt 0 1 2 3 4 5
P 20 -10 12
Cuanto mayor es el valor de r (el coste del capital), menor es el valor del VAN (esto es, la ren-
tabilidad de la inversión medida en términos absolutos, en cantidad total de euros por ejemplo):
VAN
VAN de de
unauna operación:
operación Inversión
: Inversion
2,5
1,5
Valor Actual Neto V.A.N.
0,5
0
0% 3% 5% 8% 10% 13% 15% 18% 20% 23% 25% 28% 30% 33% 35% 38% 40% 43%
-0,5
-1
-1,5
-2
Tasa de Descuento " r "
P 20
256 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Para comprobar cómo varía el VAN en función de la tasa de actualización r en cada tipo de ope-
ración, calculamos el VAN correspondiente de cada proyecto y observamos si crece o decrece al
aumentar la tasa de descuento en cada uno de los proyectos P21, P22, P23, y P24.
Valoración
V a ria c io ndel
d eVAN para
l V AN p acada
ra ctipo
a d a de
tipoperación
o d e o p e ra c io n
40
30 P 21
20
Valor Actual Neto VAN
10 P 22
0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
-1 0 P 23
-2 0
-3 0
P 24
-4 0
Tasa
T asade
d e Actualización
A ctu aliz acio n
El criterio para no rechazar un proyecto es el mismo para cualquier tipo de operación: VAN > 0.
Obsérvese que si un proyecto es rentable, el proyecto inverso, formado por los mismos flujos
cambiados de signo, no lo es, y viceversa. Para cualquier tasa positiva, los regalos son siempre
rentables, las pérdidas nunca lo son, mientras que una inversión o un crédito serán interesantes o
no en función de la tasa de descuento.
LA LEY 257
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejercicio:
P/Pt 0 1 operación VAN (10%) VAN (20%) VAN (30%) ¿es rentable?
P 21 -10 20
P 22 10 -20
P 23 10 20
P 24 -10 -20
El criterio básico es el mismo para cualquier tipo de proyecto: entre dos proyectos, todo lo demás
constante, se elegirá el que tenga un mayor VAN.
En la práctica habrá que matizar este criterio, como se verá más adelante.
P/Pt 0 1 2 VAN (10%) VAN (20%) VAN(30%)
P 25 -1 2 0,81818 0,66667
P 26 -1 0 5 3,13223 2,47222
P 27 -1 -1 10 6,35537 5,11111
P 28 -10 20 8,18182 6,66667
P 29 -10 0 50 31,32231 24,72222
P 30 -10 -10 100 63,55372 51,11111
Los proyectos P 25, P 26, P 27, P 28, P 29 y P 30 están ordenados de menor a mayor VAN.
Bajo los supuestos habituales (ver las secciones posteriores) esta ordenación es correcta.
Sin embargo, en una situación más realista, estos proyectos son difícilmente comparables de
forma directa, porque el ámbito temporal es distinto (2 periodos para unos proyectos y 3 para otros)
y porque la cantidad a invertir tampoco es igual.
Comparacióndede
Comparacion Proyectos
Proyectos s/ V.A.N.
s/ V.A.N.
P 25 P 26 P 27 P 28 P 29 P 30
90
80
70
Valor Actual Neto VAN
60
50
40
30
20
10
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa de Actualización
Tasa de Actualizacion
258 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Si el VAN (P31 –P32) > 0 esto significa que el proyecto P 31 es preferible al P 32.
Al calcular el VAN del proyecto diferencia VAN (P31 –P32), se está determinando lo que se gana
por ejecutar M en lugar de N, esto es, el coste de oportunidad en el que se incurriría si se ejecuta-
ra el proyecto menos rentable, medido en términos absolutos.
y gráficamente que:
Comparación de Proyectos
Comparacion s/ V.A.N.
de Proyectos s/ V.A.N. P 31 P 32 P31 - P32
5
Valor Actual Neto VAN
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
-1
-2
TasaTasa de Actualización
de Actualizacion
El VAN es capaz de elegir el mejor proyecto aunque no se trate de inversiones ni créditos sino
de regalos y pérdidas.
Ejercicio:
LA LEY 259
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Comparación
Com paracion de de Proyectos
Proy s/.A.N.
ectos s/ V V.A.N. P 34 P 35
P 36 P 37
30
20
10
Valor Actual Neto
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
-1 0
-2 0
-3 0
-4 0
-5 0
Tasa
Tas a d e Acde
tu Actualización
a liz ac io n
Por último, el VAN permite comparar proyectos de distinto tipo. Así, es posible decidir si es mejor
aceptar el regalo A o llevar a cabo la inversión M.
Compare todos los proyectos examinados en este apartado, ordénelos de mayor a menor VAN
y trate de establecer una regla general, por ejemplo «todo proyecto de pérdida es peor que cual-
quier regalo, por insignificante que sea el regalo “o” siempre es posible encontrar el regalo más
pequeño que es capaz de disuadir a un promotor para que desista de una inversión».
Si se ejecutan N proyectos idénticos –una cadena de tiendas, por ejemplo–, el VAN resultante
es igual a N veces el VAN del proyecto original. La relación es pues de estricta proporcionalidad:
260 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Comparación
C om paracion de
de Proyectos s/VV.A.N.
Proy ectos s/ .A.N. P 38 P 39 P 40
4500
4000
3500
Valor Actual Neto VAN
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa
T a sadede
Actualización
Actua liza cion
Compare los proyectos P41-0, P41-1, P41-2 y observe cómo disminuye el VAN a medida que
aumenta el retraso en su ejecución (un periodo y tres periodos).
P/Pt 0 1 2 3 4 5 VAN(10%) VAN(20%) VAN(30%)
P 410 -10 20 8,1818 6,6666
P 411 -10 20 7,4380 5,5555
P 412 -10 20 5,5882 3,2150
Con un examen gráfico, observe las relaciones de dominancia entre un proyecto rentable y el
mismo proyecto cuando se retrasa su ejecución.
Comparacionde
Comparación deProyectos
Proyectoss/s/V.A.N.
V.A.N. P 411 P 412 P 413 P 410
12
10
Valor Actual Neto VAN
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
Tasa
Tasade
deActualización
Actualizacion
LA LEY 261
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Compárese ahora el VAN del proyecto A con el VAN de este mismo proyecto adelantándolo dos
periodos, VAN(A – 2), o retrasándolo uno VAN (A1):
Ejemplo:
Una persona A presta 100 unidades monetarias (u.m.) a otra persona B durante un periodo.
Si todo va bien, pasado el tiempo fijado A recibirá las 100 u.m. prestadas más otras 5 en con-
cepto de intereses, porque ha pactado con B un tipo de interés del 5% (r = 0,05).
P/Pt 0 1
P 45 -100 105
Para B, que asume el papel de prestatario, esta operación tiene la característica de crédito; los
flujos son los mismos que para A pero con el signo contrario, consigue 100 en el periodo 0 y + 105
en 1:
P/Pt 0 1
P 46 100 -105
Con el propósito de conocer mejor estas operaciones; se han calculado algunos valores para la
función VAN:
Todo lo que es positivo para B es negativo para A y viceversa, y en la misma medida, además.
Cuando la tasa de descuento es nula, A obtiene un VAN positivo, mientras B consigue exacta-
mente la misma cantidad, pero con el signo contrario; una tasa nula significaría que es posible con-
seguir capital a precio cero; por consiguiente, A gana al prestar al 5% lo que le cuesta el 0% y B
pierde al tomar un crédito al 5% cuando podría conseguirlo por nada.
Ocurre lo mismo, aunque en menor medida, si la tasa de descuento es del 3%. A continúa
ganando al invertir al 5% el capital que puede conseguir a un precio menor; la ganancia de A se
compensa con lo que pierde B por comprar a un precio superior al de mercado; en términos netos,
A gana (B pierde) dos puntos (5% - 3%) al ser la tasa de descuento del 3%.
262 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Es interesante ver lo que sucede cuando la tasa de descuento apropiada (el coste de capital) es
del 5%: para esta tasa el VAN de los proyectos son nulos, VAN(r = 5%) = 0.
El significado está claro, no existen ganancias extraordinarias para quien vende a precio de mer-
cado ni costes de oportunidad para el que compra al mismo precio.
Pero lo importante aquí es que la tasa para la que el VAN es cero. Mide la rentabilidad de las
inversiones y el coste de los créditos en términos relativos; esta tasa recibe el nombre de Tasa
de Rendimiento Interno TIR.
El VAN de B - o el de A, que ... tanto monta, monta tanto ... se anula para un valor de r = 0,05,
lo que significa que la TIR es del 5%.
En consecuencia, A obtiene una rentabilidad del 5% de su inversión y el coste del crédito para
B es asimismo del 5%.
Se llega a este mismo resultado de forma más directa empleando la definición de TIR, o sea
igualando el VAN a cero y calculando la r que cumple esta condición.
Como para r* = 0,05 el VAN = 0, el valor de la TIR es del 5% y coincide con el que hallaría B,
aunque uno y otro lo interpretarán de forma opuesta: para el inversor A, cuanto mayor sea la TIR,
mejor, en tanto que B desea una TIR lo más baja posible.
Comparación
ComparaciondedeProyectos
Proyectoss/ V.A.N.
s/ V.A.N. P 45 P 46
15
10
Valor Actual Neto VAN
0
0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17%
-5
-10
-15
Tasa de
Tasa de Actualización
Actualizacion
LA LEY 263
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los cálculos que han llevado a cabo A y B, se pueden sistematizar, de modo que sirvan para
cualquier otro caso del mismo tipo.
Dados los flujos periodificados Kt de un proyecto, se define la TIR como aquella tasa r* tal que
VAN (r)
r* r
Si r* es la TIR de VAN (Kt, r*), también es la TIR del proyecto contrario, esto es, de VAN(-Kt, r*).
La TIR de un crédito refleja el coste para el prestatario y la rentabilidad para el prestamista. Por lo tanto,
cuanto mayor (menor) sea la TIR, mejor (peor) para el prestamista y peor (mejor) para el prestatario.
Como la TIR no es más que la intersección con el eje de abscisas –r– de la función VAN(Kt, r*),
si no hay intersección la TIR no existe.
Por este motivo la TIR no permite comparar proyectos con todos los flujos del mismo signo, es
decir, con característica de regalo o de pérdida y, como criterio de decisión, no es completo.
0 r
REGALO
PÉRDIDA
0 r
264 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Para que exista una TIR real, es necesario que no todos los flujos tengan el mismo signo, pero
no es suficiente, como se pone de manifiesto al dibujar la gráfica VAN(r) del siguiente proyecto, que
es una inversión para tasas superiores al 5%:
La
LaTIR
TIRcomo
comouna
unafunción inversa
funcion V.A.N.
Inversa del VAN
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
-5
Valor Actual Neta V.A.N.
-10
-15
-20
-25
Tasade
deActualizacion
Actualización
Tasa P47
Calculemos la TIR de los proyectos que siguen, después de observar cómo evoluciona el VAN
en función de la tasa de descuento.
Comparaciónde
Comparacion deProyectos
Proyectoss/ s/T.I.R.
T.I.R.
P 48 P 49 P 50 P 51 P 52
35
30
25
Valor Actual Neto VAN
20
15
10
0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
-5
-10
Tasa deActualizacion
Tasa de Actualización
LA LEY 265
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
A diferencia del VAN, que tiene una única regla de decisión para cualquier tipo de proyecto, VAN > 0,
para decidir si se rechaza un proyecto empleando la TIR es indispensable conocer el tipo de proyecto de
que se trata; si r0 es la tasa de descuento de referencia, el criterio para no rechazar un proyecto es:
INVERSION CRÉDITO
r* ! r0 r* d r0
Téngase en cuenta que en algunos proyectos puede existir más de una TIR, la hoja de cálculo
no proporciona esta información con total seguridad.
Calculemos la TIR de los proyectos que siguen, después de observar cómo evoluciona el VAN
en función de la tasa de descuento.
P/Pt 0 1 2 operación VAN(15%) VAN(30%) TIR %
P 53 -10 11 -0,4347 10
P 54 10 -25 -11,7391 150
P 55 -10 -25 -13,6956 ---
P 56 -10 9,9 -1,7391 -5
P 57 -10 10 -1,3043 0
P 58 -1 10,5 -10 0,5690 6
P 59 2 -8 7 0,3364 29
P 53 P 54 P 55 P 56 P 57 P 58 P 59
4
0
0% 15% 30% 45% 60% 75% 90% 105% 120% 135% 150% 165% 180% 195% 210% 225% 240% 255%
-2
Valor Actual Neto VAN
-4
-6
-8
-10
-12
-14
-16
Tasa de Actualización
T asa de Actualizacion
Cuando un proyecto presenta más de un cambio de signo en los flujos debe sospecharse que
existe más de una TIR.
Represente la función VAN(r), encuentre las dos TIR del proyecto A y las tres del B y, en ambos casos,
calibre las consecuencias de tomar una de las TIR del proyecto al azar y considerarla como única:
266 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
1
Valor Actual Neto VAN
0,5
0
0%
5%
3%
0%
8%
5%
3%
0%
8%
3%
0%
8%
5%
3%
5%
3%
0%
8%
5%
%
%
%
%
%
5%
3%
0%
8%
5%
3%
0%
8%
5%
3%
0%
8%
18
35
53
70
88
59
61
50
52
54
56
57
40
42
43
45
47
49
31
33
35
36
38
10
12
14
15
17
19
21
22
24
26
28
29
-0,5
-1
-1,5
Tasa
Tasa dedeActualizacion
Actualización
Todo lo demás constante, entre dos proyectos se preferirá el que presente una TIR mayor si se trata de
inversiones (mayor rentabilidad), y el de menor TIR cuando se están comparando créditos (menor coste).
La comparación entre dos proyectos de distinto tipo (una inversión con un crédito) no puede lle-
varse a cabo de forma directa, sobre todo cuando uno o más de ellos tienen la característica de
regalo o de pérdida.
Calculemos la TIR de los proyectos P 62 a P 63, ordénelos de mayor a menor TIR, indicando en
cada caso si son mejores o peores que el proyecto P 62, considerando que el coste del capital es
del 10% (r0 = 0,1):
Para comparar dos proyectos A y B siguiendo el criterio de la TIR, es preferible recurrir a la for-
mación del proyecto diferencia D = A - B.
LA LEY 267
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Comparación dede
Com paracion Proyectos s/ s/
Proyectos la la
TIRTIR
60
P 62
40
P 63
P 64
Valor Actual Neto VAN
20
P 65
0 P 66
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
10
20
30
40
50
60
70
80
90
P 67
10
11
12
13
14
15
16
17
-20
P 68
-40
P 69
-60
p 70
Tasa de Actualización
T asa de Actualizacion
Ejercicio:
Trate de escoger el mejor proyecto o, por lo menos, observe las relaciones de preferencia entre
algunos pares de proyectos como alternativa al P 62:
Comparación
Comparacionde
deProyectos
Proyectoss/s/lalaTIR
TIR
50
40
30
Valor Actual Neto VAN
20
10
0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
-10
-20
-30
-40
-50
Tasade
Tasa deActualizacion
Actualización
268 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Al tratarse de una medida de rentabilidad que no es absoluta sino relativa, la TIR mantiene su
valor sea cual sea la escala a la que se ejecute un proyecto.
Si una empresa consigue una rentabilidad de r*, el conjunto formado por cualquier cantidad de
empresas idénticas a la primera obtendrá también una rentabilidad de r*.
Dicho de otra forma, al multiplicar todos los flujos de un proyecto por una constante cualquiera,
el valor de la TIR se mantiene invariable incluso cuando la constante es negativa:
Obsérvese que, a pesar de que las gráficas VAN(r) son distintas para cada uno de los proyec-
tos anteriores, comparten el mismo punto de intersección con el eje de abscisas, esto es, tienen la
misma TIR.
Invarianza delala
Invarianza de TIR
TIR ante
ante el cambio
el canbio de escala
de escala
P 71 P 72 P 73 P 74 P 75
30
20
Valor Actual Neto VAN
10
0
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60% 65% 70% 75% 80% 85%
-10
-20
-30
Tasa de
Tasa de Actualizacion
Actualización
LA LEY 269
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Al igual que en el caso anterior, cada proyecto se corresponde con una función VAN distinta pero
todos ellos cortan el eje de la tasa r en el mismo punto porque tienen la misma TIR.
Invarianza delalaTIR
Invarianza de TIR ante
ante el momento
el momemto de la ejecución
de ejecucion P 76 P 77 P 78
5
0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
-5
-10
Valor Actual Neto VAN
-15
-20
-25
-30
-35
-40
-45
-50
Tasa
Tasade
deActualización
Actualizacion
La TIR, sin duda alguna, no es un buen instrumento para elegir el mejor orden de ejecución de
una serie de proyectos.
Dados dos o más proyectos rentables, es sabido que cuantos más se lleven a cabo, mejor, y lo
ideal es ejecutarlos todos a la vez.
Sin embargo si se siguiera ciegamente el criterio de la TIR, en el ejemplo que se presenta a con-
tinuación, se hallaría que la mejor opción –que no puede ser otra que (P79+P80+P81)– no está
situada en el primer lugar, sino que quedaría postergada por la alternativa P 79_80_81 y otras.
Ejercicio:
Observe la disparidad entre la selección de estas alternativas según la TIR y siguiendo el crite-
rio correcto, elegir la opción que proporciona un VAN mayor:
270 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
LaLa
TIR
TIRante
anteelelcambio
cambioen
enelelorden
orden de
de ejecución de 22 proyectos
ejecucion de proyectos
P 79 P 80 P 81 P 79+80+81
P 79_80_81 P 79+81_-81 P 79_81_80
7
5
Valor Actual Neto VAN
0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
-1
-2
Tasa
Tasa de
de Actualización
Actualizacion
Tanto el VAN como la TIR son criterios muy útiles para determinar la bondad de un proyecto, si
se tienen en cuenta sus limitaciones. El proceso a seguir es simple; se trata de explícitar los supues-
tos que están en la base del VAN y la TIR, examinar las consecuencias de aplicar estos criterios
cuando un supuesto determinado no se cumple en el caso que se examina y hallar una solución.
En particular, esto significa que funcionan bien al comparar dos proyectos que se desarrollan en
un mismo ámbito temporal y manejan la misma cantidad de capital y que, en caso contrario, es de
esperar que surjan dificultades.
Se supone, además, que el mercado de capitales es perfecto, lo que dificulta percibir la necesi-
dad de tener en consideración eventuales restricciones financieras.
En la realidad, las condiciones que se encuentran distan de responder a un modelo ideal, por lo
que es necesario llevar a cabo algunas adaptaciones.
Ejercicio:
Disponga la mejor manera de invertir 100 euros, en el periodo 0, sabiendo que el coste del capi-
tal es del 10%, que el ámbito temporal termina en el periodo 2 y que las oportunidades de inver-
sión son:
P/Pt 0 1 2 operación VAN (10%) VAN (20%) TIR % observaciones
P 82 -200 350 Inversión 118,1818 (75) sólo 100 euros
P 83 -100 250 -100 Inversión 44,6281 100
P 84 -100 0 225 inversión 85,9504 50
LA LEY 271
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Si ha calculado el VAN y la TIR de estos proyectos, habrá comprobado que según la TIR el mejor
proyecto es el P 83, y le sigue el P 84, ya que P 82 no es factible, ya que sólo se dispone de 100
euros y hay que hacer una inversión inicial de 200 euros.
Siguiendo el VAN, el orden de preferencia sería P 82, P84, P 83, pero el P 82 se descarta por-
que no se dispone de una cantidad tan elevada para invertir, con lo que el mejor es el P 84 segui-
do del P 83.
Siguiendo lo que prescribe la tradición en estos casos, se forma el proyecto diferencia (P 83-84)
y se determina la rentabilidad de llevar a cabo el proyecto P 83 en lugar del P 84:
Tal parece que se han solventado todas las dificultades, porque tanto la TIR como el VAN del
proyecto (P 83-84) coinciden en señalar que P 84 es mejor que P83; sin embargo, esto no es cier-
to. Existe una alternativa mejor, ya que al ejecutar el P 83 de inmediato y el P 82 en el periodo 1.P
83-821, se obtiene un VAN más alto que con la solución hallada más arriba.
P/Pt 0 1 2 operación VAN(10%) VAN(20%) TIR %
P 83 -100 250 -100 44,6281 100
P 82p1 -200 350
P 83-82p1 -100 50 250 152,0661 85
Este ejemplo ilustra la necesidad de tener en cuenta el orden de ejecución, además de la com-
binación de proyectos factibles.
Selección
Seleccion dede Proyectos
Proyectos en condiciones
en condiciones NO ideales
NO ideales
P 82 P 83 P 84 P 83-84 P 83-82p1
250
200
Valor Actual Neto VAN
150
100
50
0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
-50
-100
Tasa de Actualizacion
Tasa de Actualización
272 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Selección deProyectos
Seleccion de Proyectosenen condiciones
condiciones NO NO ideales
ideales
P 85 P 86 P 87 P 86-85p1
350
300
250
Valor Actual Neto VAN
200
150
100
50
0
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% 130% 140% 150% 160% 170%
-50
-100
Tasa
Tasa de
de Actualización
Actualizacion
3.3.17. Las limitaciones del VAN y de la TIR que requieren un cambio de modelo (modelo
nuevo VFN)
En el apartado anterior, los problemas que surgían como consecuencia del incumplimiento en la
realidad de algunos supuestos de los modelos clásicos VAN y TIR, se podían resolver empleando
los mismos modelos. Cuando fallan otras hipótesis, es necesario recurrir a un cambio de modelo.
Tanto en el VAN como la TIR, los flujos positivos y negativos se descuentan a una misma tasa,
porque se supone que la tasa de inversión y la de reinversión coinciden.
Pero la realidad puede ser muy distinta de este supuesto. De hecho, la tasa que denota el coste
del capital (r) y la tasa de rentabilidad (k) que se puede obtener con los fondos generados por el
proyecto son distintas, por regla general. En este caso, debe recurrirse a otro modelo para deter-
minar la rentabilidad.
Por hipótesis, los flujos positivos que genera el proyecto se reinvierten a la misma tasa de ren-
tabilidad del propio proyecto, con independencia no sólo de cuándo se producen, de su cuantía y
duración, sino también de su naturaleza (el tipo de flujo es importante porque no es lo mismo un
LA LEY 273
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
ingreso por ventas que la medida monetaria del aumento de utilidad derivado de una mejora en el
paisaje, por ejemplo).
Este restrictivo supuesto no resta utilidad a los criterios VAN y TIR siempre que se apliquen
cuando es apropiado.
En otro caso, la persona que decide se expone a resultados paradójicos, ya que la TIR y el VAN
no deben aplicarse cuando no se cumplen los supuestos que los sustentan.
Considérense los proyectos P 88, P 89 y P 90, que son mutuamente excluyentes y rentables por
hipótesis:
De acuerdo con VAN y TIR, la jerarquización de los proyectos, de menor a mayor rentabilidad
es inmediata, el peor es P 88, seguido del P 89 y el mejor es P 90.
Pero suponga que la inversión se lleva cabo con capital ajeno, con un coste del r%, y que se
devuelve íntegramente en el periodo 2.
En el periodo 1 existe la posibilidad de reinvertir con una tasa de rentabilidad del k%, con una k
distinta de r.
Para solventar este tipo de problemas nada más indicado que simular uno a uno los pasos que
se darían en la realidad, detallando la forma concreta de financiación del proyecto de inversión y el
uso específico de los fondos positivos liberados por los proyectos, lo que podría denominarse pro-
yecto de reinversión.
Se trata pues de detallar los flujos que se generan en cada caso, refiriendo el resultado al perio-
do 2, porque lo que cuenta es si, al final resulta mejor P 88, P 89, o P 90, esto es, calcular el Valor
Final Neto (VFN) sobre el proyecto de inversión más el de financiación.
La toma concreta de financiación del proyecto, en cualquier caso, debe ser tal que:
Para la financiación del proyecto, existen dos formas extremas, según se maximice –H1– o se
minimice –H2– la dependencia respecto a recursos externos.
En el primer caso de financiación (Hl) que, por su simplicidad y facilidad de cálculo, constituye
la hipótesis estándar, toda la financiación es externa, y es el que se presenta a continuación.
Bajo la hipótesis Hl, si el flujo de inversión es negativo, se toma un préstamo por esta cantidad
(financiación), al tipo r y por el tiempo que falta hasta el periodo final T, el dos, en este caso.
Si el flujo de inversión es positivo, se invierte todo el saldo (reinversión) al tipo r y también por
el tiempo que falta hasta el periodo final, o sea, hasta el periodo T.
274 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
De esta forma, entre los periodos 1 y T-1, la suma de los flujos del proyecto de inversión y el pro-
yecto de financiación tendrá un valor cero, cuando el flujo de inversión sea negativo o cero, o estric-
tamente positivo cuando el flujo de la inversión también sea estrictamente positivo; el saldo del
periodo final puede tener cualquier signo.
Proyecto P 88 0 1 2 Observaciones
Inversión -100 115
Financiación 100 0 -100(1 + r)2
Suma 0 115 -100(1 + r)2
Reinversión 115 (1 + k)
Valor Final 115 (1 + k) – 100 (1 + r)2
Proyecto P 89 0 1 2 Observaciones
Inversión -100 0 130
Financiación 100 0 -100(1 + r)2
Suma 0 0 130 – 100(1 + r)2
Reinversión 0
Valor Final 130 – 100(1 + r)2
Proyecto P 90 0 1 2 Observaciones
Inversión -100 70 70
Financiación 100 0 -100(1 + r)2
Suma 0 70 70 – 100(1 + r)2
Reinversión 70(1 + k)
Valor Final 70(1 + k)+ 70 - 100(1 + r)2
Comparando el valor hallado al final para cada proyecto se observa que el resultado de la elec-
ción entre P 88, P 89 y P 90 depende, en este caso, del valor de la tasa de reinversión k, pero no
de r, porque todos ellos tienen el mismo término común, [-100(1+r)2].
La ordenación de mayor a menor rentabilidad, para tasas de reinversión positivas (k > 0), es pues:
(5) Obsérvese que el VAN no es más que un caso particular del VFN, ya que el VAN proporcionará la misma orde-
nación de proyectos que el VFN cuando la tasa de inversión y la de reinversión coinciden. En este ejemplo, basta
con multiplicar el VAN por (l+r)2 para obtener el VFN cuando ocurre que r = k. Si ambas tasas no son iguales.
Esta equivalencia desaparece y la recomendación siguiendo uno u otro criterio, en general, será distinta.
LA LEY 275
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Suponiendo una tasa de inversión de r = 10%, el VFN de los proyectos es en función de la tasa
de reinversión k:
A diferencia del caso anterior, aquí se pretende recurrir a la autofinanciación tanto como sea
posible, reduciendo por tanto al mínimo la dependencia de recursos ajenos.
En cada periodo, el crédito total necesario estará en función del flujo de la inversión en el perio-
do y, o bien el pago por la devolución del crédito e intereses del periodo anterior, o bien el ingreso
por el fruto de la reinversión del periodo anterior (si es el caso).
Se procede de esta misma forma hasta llegar al periodo final T; en este periodo ya no se puede
refinanciar y el saldo coincide con el VFN.
P/Pt 0 1 2 3
P 91 3 -20 21 1
Comparacion de
Comparación de Proyectos
Proyectos s/
s/ la
la TIR.
TIR. Cambio
Cambio de
de Modelo.
Modelo
6
5
V.A.N.
Neta V.A.N.
3
ActualNeta
2
Actual
1
Valor
Valor
0
0% 30% 60% 90% 120% 150% 180% 210% 240% 270% 300% 330% 360% 390% 420% 450% 480% 510%
-1
-2
Tasa
Tasa de
de Actualización
Actualizacion 91
276 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Se trata de calcular el VFN aprovechando al máximo los recursos generados por el propio pro-
yecto (minimizar la financiación externa).
A continuación se expone el cuadro resultante y cada uno de los pasos necesarios periodo a
periodo:
concepto 0 1 2 3
at flujo de la inversión en t 3 -20 21 1
dt devolución crédito de t – 1 0 0 -18,502 0
vt reinversión de t – 1 0 3,18 0 2,64788
bt crédito total en t 0 16,82 0 0
ct saldo en t 3 0 2,498 3,64788
Valor Final Neto 3,64788
Periodo 0
a0 = 3. Flujo de la inversión
d0 = 0. Devolución crédito periodo anterior; es nulo porque es el primer periodo
v0 = 0. Reinversión del periodo anterior; es nulo porque es el primer periodo
b0 = 0. Crédito total necesario; la necesidad de refinanciar es nula porque a0 + d0 + v0 >0
c0 = 3. Saldo; como b0 = 0, c0 = a0 + d0 + v0; como c0 > 0, se reinvierte
Periodo 1
Periodo 2
Periodo 3
a3 = 1. Flujo de la inversión
d3 = 0. Devolución crédito periodo anterior. d3 = 0 porque b2 = 0.
LA LEY 277
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En resumen, el VFN del proyecto P 91, cuando r = 0,1 y k =0,06 y bajo la hipótesis de autofinan-
ciación máxima H26, resulta ser de VFN(H) = 3,64788.
Aplicando ahora este mismo procedimiento a los proyectos P 88, P 89 y P 90, anteriores, y
expresando con algo más de detalle cada uno de los pasos seguidos resulta:
Proyecto P 88 0 1 2
Inversión -100 115 0
Financiación a r 100 -100(1 + r) 0
Refinanciación a r 0 0 0
Suma 0 115 – 100(1 + r) 0
Reinversión a k 0 ->115 – 100(1 + r)@ >115 – 100(1 + r)@ (1 + k)
Valor Final Neto >115 – 100(1 + r)@ (1 + k)
Proyecto P 89 0 1 2
Inversión -100 0 130
Proyecto P 89
Financiación ar 0
100 1
-100(1 + r) 02
Inversión
Refinanciación ar -100 0
100(1 + r) 130 + r)2
-100(1
Financiación a r
Suma 0100 0-100(1 + r) 0 – 100(1 + r)2
130
2
Refinanciación
Reinversión akar 0 0100(1 + r) 0-100(1 + r)
SumaFinal Neto
Valor 0 0 100(1++r)r)22
130––100(1
130
Reinversión a k 0 0 0
Valor Final Neto 130 – 100(1 + r)2
Proyecto P 90 0 1 2
Inversión -100 70 0
Proyecto P 90
Financiación ar 0
100 -100(11 + r) 02
Inversión
Refinanciación ar -100
0 70
-70+100(1+r) 0
[70-100(1+r)](1+r)
Financiación a r
Suma 100
0 -100(1
0 + r) 0
70+[70-100(1+r)](1+r)
Refinanciación
Reinversión akar 00 -70+100(1+r)
0 [70-100(1+r)](1+r)
0
SumaFinal Neto
Valor 0 0 70+[70-100(1+r)](1+r)
70+[70-100(1+r)](1+r)
Reinversión a k 0 0 0
de donde, el proyecto P89 es mejor que el P90 para toda tasa r positiva, en tanto que la de r rela-
ción entre P89 y P90 depende de los valores concretos de r y k.
Compare estos valores del VFN maximizando los fondos propios (H2), con los obtenidos ante-
riormente al maximizar los fondos ajenos (H1).
278 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Los métodos residuales de valoración permiten obtener el valor del suelo, de terrenos y de
inmuebles destinados a la rehabilitación, a partir del valor de la edificación que en él se encuentre
construida o se pueda construir, detrayendo de ese valor todos los demás componentes del valor
que no son el suelo.
Por ser técnicamente más completos, metodológicamente más científicos, y permitir una mayor
proximidad a la realidad del mercado inmobiliario, resulta aconsejable utilizar, para la valoración de
suelos, terrenos e inmuebles destinados a la rehabilitación, en la mayoría de los casos, y con pre-
ferencia a cualquier otro método, los métodos residuales.
El cálculo se hace sin tener en cuenta el factor tiempo, pero sí todos los componentes que inci-
den en el valor del producto inmobiliario terminado.
La valoración por los métodos residuales se efectúa de acuerdo con la los principios estableci-
dos por la Orden del Ministerio de Economía ECO/805/2003 (coincidentes con los de la Orden
Ministerial de 30 de noviembre de 1994) sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para
determinadas entidades financieras, que para la valoración de suelos se concretan en los siguien-
tes principios:
El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con
distintas intensidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales
y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obte-
ner el mayor valor.
El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre
el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
Una vez establecidos los principios, la valoración por cualquiera de los dos métodos residuales
de valoración deberá hacerse, utilizando sucesivamente dos métodos:
LA LEY 279
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
• Método residual estático, o de análisis de inversiones con valores actuales, o el Método resi-
dual dinámico, o de análisis de inversiones con valores esperados, a fin de determinar el valor
de un suelo edificable (solar) a partir del producto inmobiliario terminado, deduciendo de él
todos los costes y gastos necesarios que no son suelo.
La determinación del valor de mercado del inmueble terminado, se efectuará por el método de
comparación, en lo que se refiere al establecimiento de valores unitarios del mejor uso (los mejo-
res usos), pero además debe aplicarse en la mayor intensidad posible.
Algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este método pueden resultar, en algu-
nos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al más sencillo método residual estático,
que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del pro-
ducto inmobiliario terminado mediante la aplicación de la siguiente fórmula:
F = VM * (1-b) - Ci
Siendo:
Es por ello por lo que además del conocimiento de los valores de mercado de los productos
inmobiliarios terminados, para poder llegar a determinar el valor del suelo se precisa:
• Efectuar un estudio muy riguroso del planeamiento para llegar a determinar qué usos se per-
miten en cada caso.
• Conocimiento del mercado para determinar los precios y valores que corresponden a cada uso.
• Conocimiento de las características físicas del solar, dimensiones, forma, adecuación a las
NN.UU., del terreno, etc.
• A partir de esos estudios se estará en condiciones de determinar cuáles son los mejores usos
posibles y cuántos metros cuadrados de cada uno de ellos es factible, posible y probable que
se materialicen sobre el suelo que debemos evaluar.
280 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
• Conocimiento de los costes de la construcción en cada uno de los usos y tipologías en rela-
ción con la demanda potencial y sus preferencias y con el prototipo que se corresponde al
mejor uso.
El valor de mercado del producto inmobiliario terminado óptimo, es decir establecido de acuer-
do con el principio del mayor y mejor uso, está constituido por todos los componentes que intervie-
nen en su formación, y que formulado de manera aditiva adquiere una expresión del siguiente tipo:
VM = [F] + [CEM + GGC + BC] + [INR + H + T + IQT + SD +GA] + [GC + GF] + [BP]
en donde:
El principio del valor residual nos permite establecer que el valor del suelo se obtendrá detrayen-
do del valor de mercado del producto inmobiliario terminado el resto de los componentes que no
son suelo:
es decir, en resumen:
F = VM – [CC + GP + GC + GF] - BP
LA LEY 281
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Pero siendo esa expresión aditiva la más literal interpretación del principio del valor residual, la
metodología residual adopta una formulación en la que BP se establece como un porcentaje sobre
el valor de mercado final, tal como sucede habitualmente en el ámbito de las promociones inmobi-
liarias. BP = b x VM
Y por tanto:
y si consideramos que la suma CC+ GP+ GCF = Ci, es la de todos los gastos de la promoción inclui-
dos los comerciales y financieros, obtenemos la expresión que la norma establece para la utiliza-
ción del método residual estático:
F = VM (1– b) – Ci
La investigación de mercado que se exige para la aplicación de estos métodos residuales obli-
ga también a determinar cuál es el margen bruto sobre el valor final que en el momento de la tasa-
ción es más habitual, para cada uso, en el emplazamiento de que se trate. La prudencia derivada
de la finalidad de garantía deriva en una exigencia de la norma de que los márgenes que se utili-
cen no superen a la baja unos valores mínimos de beneficio de la promoción, por debajo de los
cuales los valores de suelo que se obtendrían serían excesivamente altos para esa finalidad.
La rentabilidad libre de riesgo es variable en el tiempo y tiene su medida en la Tasa libre de ries-
go, o rentabilidad de la Deuda Pública en un plazo medio, entre dos y seis años, en su valor pro-
medio de los 12 meses anteriores a la fecha de referencia.
En términos genéricos puede establecerse que la tasa de actualización o rentabilidad anual exi-
gible a una inversión inmobiliaria es la suma de tres componentes:
282 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Las dos primas de riesgo sumadas constituyen la prima de riesgo PR (PR = PRM + PRP), que
es variable en función del uso, y se estudian y detallan en el apartado siguiente relativo al método
residual dinámico.
Cuando se trate de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá
ponderando las primas de riesgo en función de la superficie destinada a cada uso.
En el método estático el margen bruto del promotor puede obtenerse mediante la aplicación de
la siguiente formulación:
En el método residual dinámico la tasa de actualización mínima será la suma de la tasa libre de
riesgo y la prima de riesgo: TLR + PR
La Orden ECO/805/2003, establece para el método estático, unos valores mínimos para b (mar-
gen bruto del promotor) que vienen a sustituir a la formulación anterior del 1,5, aunque son coinci-
dentes en valor con ella.
Esos valores mínimos, contenidos en la disposición transitoria única de la norma son los siguien-
tes:
«Durante los tres primeros años contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presen-
te Orden, los márgenes de beneficio del promotor indicados en el artículo 41 (método residual está-
tico) no podrán ser inferiores a los que se establecen en la siguiente tabla, o a los que resulten de
su revisión conforme a lo previsto en el último párrafo de esta disposición»:
Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena, los márgenes sin financiación señalados debe-
rán ser modificados en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atri-
buida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario.
Para la valoración hipotecaria y por tanto para las valoraciones urbanísticas, no debe conside-
rarse la financiación ajena.
LA LEY 283
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
3.4.3. Metodología del método residual estático, o método de análisis de inversiones con
valores actuales
El proceso de valoración por el método residual estático comprende las siguientes fases:
1) Determinar la promoción inmobiliaria más probable de acuerdo con el mejor y más intensivo
uso. Para ello será preciso efectuar un riguroso estudio del planeamiento urbanístico, de las
normas urbanísticas y de las ordenanzas de edificación, determinando los usos que se per-
miten edificar y la intensidad de edificación. La determinación debe concretar superficies
construidas para todos y cada uno de los usos, incluyendo la parte proporcional de zonas
comunes, y tener en cuenta todos los aprovechamientos permitidos, por encima y por deba-
jo de rasante. Cuando exista una duda razonable sobre el mejor uso, ya sea en todo el
inmueble o en una parte de él se elaboran varias hipótesis de cálculo, según los usos, y al
final del proceso se adoptará el uso o usos que otorguen un mayor valor del suelo.
2) Estudio de las características físicas del terreno, de su adecuación a la implantación que se
ha preestablecido en el apartado anterior, y de sus dimensiones, forma y adecuación a las
NN.UU., y de cuantas circunstancias puedan afectar al valor y las condiciones de desarrollo
del inmueble que se prevé edificar.
3) Establecer los valores de mercado de los productos inmobiliarios predeterminados anterior-
mente. Esta fase comprende la realización de un estudio de mercado y la determinación
mediante la comparación y homogeneización de las muestras del valor del producto inmobi-
liario terminado. Se realizará mediante las técnicas del método de comparación y se hará
extensivo a todos y cada uno de los usos que se hayan predeterminado en el punto 1).
4) Calcular los costes de construcción que se corresponden a la edificación prevista, incluyen-
do los gastos generales del constructor y su beneficio industrial, Cc =[CEM + GG + BC].
284 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
8) Comprobar que la b establecida como consecuencia del análisis del mercado no sea inferior
a la b mínima establecida por la norma para cada uno de los usos. Considerar en todo caso
la mayor de las dos.
9) Aplicar la fórmula:
F = VM (1– b) – Ci
5) Para cada uno de los usos, calculando cada uno de los valores unitarios de repercusión (en
€/m²t) que corresponde a cada uso.
10) Corrección de los valores unitarios de repercusión obtenidos en función de las característi-
cas especificas del inmueble que se corresponden con el mayor y mejor uso del suelo. (Apli-
cación de la tabla de fondo en locales) deducciones por patios y accesos, etc. Ajustes de
los valores.
11) Asignación del valor de repercusión a cada una de las superficies de techo edificable.
12) Deducción por infraestructuras pendientes o por obras de derribo, desalojo u otros.
15) Calcular el coste de la urbanización pendiente, incluyendo el beneficio del constructor que
la realizará y sus gastos generales.
17) Calcular el valor del suelo, de acuerdo con la formulación y los tipos de rentabilidad esta-
blecidos, efectuando sobre el valor obtenido en el punto 13) las deducciones que se deri-
ven de los puntos 14) 15) 16) y 17).
LA LEY 285
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El método se basa en los mismos principios que el método residual estático, es decir el princi-
pio del mayor y mejor uso: «El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos
o de ser construido con distintas entidades edificatorias, el que resulta de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y físicas, al uso más probable y financieramente aconsejable, con la intensi-
dad que permita obtener el mayor valor», y el principio del valor residual: «El valor atribuible a cada
uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho acti-
vo y los valores atribuibles al resto de los factores», pero además considerando también el princi-
pio de anticipación y el de temporalidad.
Se trata de una metodología muy precisa y muy técnica, por lo que debe utilizarse con especial
prudencia, ya que los valores que se obtienen por su aplicación son muy vulnerables al error.
Es aconsejable complementarlo en todo caso con el método residual estático, a modo de «prue-
ba del 9», ya que los valores obtenidos por ambos métodos no pueden diferir sustancialmente en
periodos cortos y en el caso de periodos largos los que se obtengan por el método residual diná-
mico no pueden en ningún caso ser superiores a los que se obtendrían por el estático.
Por tanto, el principio de la prudencia no debe abandonar en ningún momento la aplicación del
método residual dinámico. Prudencia que se extiende en esta metodología más allá de la estima-
ción de costes, valores y precios, y ritmos razonables de ventas, hasta alcanzar la estimación de
plazos de desarrollo urbanístico e inmobiliario que muchas veces no dependen exclusivamente de
la voluntad y capacidad de gestión de los intervinientes.
Una vez establecidos los criterios de valoración, ésta deberá hacerse de acuerdo con la norma-
tiva, utilizando sucesivamente dos métodos:
286 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
les en el mercado, y las tasas de actualización anual que resulten más frecuentes atendiendo a la
evaluación del riesgo de las promociones, y teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a cons-
truir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen de inversión necesaria.
3.4.5. Metodología del método residual dinámico, o de análisis de inversiones con valores
esperados
El proceso de valoración por el método residual dinámico comprende las siguientes fases:
1) Íd. Estático, es decir: determinar la promoción inmobiliaria más probable de acuerdo con el
mejor y más intensivo uso. Para ello será preciso efectuar un riguroso estudio del planea-
miento urbanístico, de las normas urbanísticas y de las ordenanzas de edificación, determi-
nando los usos que se permiten edificar y la intensidad de edificación; pero además la obten-
ción de la información urbanística debe incluir los plazos razonables para la obtención de las
licencias de edificación. La determinación debe concretar superficies construidas para todos
y cada uno de los usos, incluyendo la parte proporcional de zonas comunes, y tener en cuen-
ta todos los aprovechamientos permitidos, por encima y por debajo de rasante. Cuando exis-
ta una duda razonable sobre el mejor uso, ya sea en todo el inmueble o en una parte de él
se elaboran varias hipótesis de cálculo, según los usos, y al final del proceso se adoptará el
uso o los usos que otorguen un mayor valor del suelo.
Y además:
Analizar en virtud del grado de desarrollo urbanístico del terreno los plazos razonables del
proceso de gestión y tramitación de las licencias necesarias para poder comenzar la edifica-
ción.
Si se trata de terrenos, según el grado de desarrollo de:
• Planeamiento.
• Gestión urbanística.
• Urbanización.
Se establecerán los plazos estimados prudentemente para el comienzo de las obras de edi-
ficación.
2) Id. Estático, es decir: estudio de las características físicas del terreno, de su adecuación a la
implantación que se ha preestablecido en el apartado anterior, y de sus dimensiones, forma
y adecuación a las NN.UU., y de cuantas circunstancias puedan afectar al valor y las condi-
ciones de desarrollo del inmueble que se prevé edificar.
Y además:
Estudiar de qué forma esas circunstancias pueden afectar al ritmo y duración de las obras y
que puedan afectar al tiempo de desarrollo de la operación inmobiliaria: existencia de edifi-
caciones que sea preciso derribar, ocupantes, desalojos, existencia de colindantes y carac-
terísticas de los terrenos que puedan afectar al desarrollo de la cimentación, etc.
LA LEY 287
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
4) Pero además debe estudiarse, en el mercado, cuál es el sistema más probable de comercia-
lización y venta de los productos inmobiliarios, que permita periodificar el ritmo de ventas,
estimando las fechas y plazos de la comercialización de los inmuebles terminados.
La periodificación de las ventas debe complementarse con la periodificación de los cobros de
esas ventas: parte que se cobra en la reserva, o en las arras, en el contrato, durante la obra,
a la entrega, a la escritura, etc.
5) Determinar cuál será, más probablemente, el ritmo de cobros de los productos inmobiliarios
producidos y vendidos.
8) Periodificar todos y cada uno de los pagos correspondientes a los gastos e inversiones nece-
sarios, calculados en el punto anterior, determinando cuándo, en qué momento del proceso,
deben satisfacerse.
9) Determinar los gastos comerciales más probables para una operación como la que se trata
de estudiar, de acuerdo con los hábitos del mercado, en la zona en la que se valora, para el
tipo de inmueble del que se trata y en el momento de la tasación. Gc.
10) Periodificar los gastos comerciales anteriores, estableciendo en qué momento deben satis-
facerse. Normalmente el flujo de gastos comerciales es paralelo al de ingresos por ventas,
pero puede haber otras fórmulas.
288 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
LA LEY 289
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá pon-
derando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie
destinada a cada uno de los usos.
Comprobar que la TA establecida como consecuencia del análisis del mercado no sea infe-
rior a la TA mínima establecida por la norma para cada uno de los usos. Considerar en todos
los casos la mayor de las dos.
Las primas de riesgo anteriores son primas mínimas que deben incrementarse con una
prima adicional, variable también para cada tipo de uso, y variable en el tiempo, que será
determinada en cada caso por la sociedad de tasación, si la valoración es de garantía, y por
el tasador, de forma justificada, en el resto de las finalidades.
La tasa de actualización se establecerá en términos reales o constantes, o en términos
nominales o corrientes según los flujos de caja estén calculados de una u otra manera.
Resulta más operativo y más práctico operar en términos reales o constantes.
La tasa de actualización se calculará para los periodos temporales en que se hayan esta-
blecido los flujos de caja: años, semestres, trimestres, meses, semanas o incluso diarios.
(En los procesos de edificación es habitual utilizar como periodo temporal el mensual, y en
casos en que el proceso de urbanización sea más largo suele utilizarse el trimestral).
15) Periodificar las cargas urbanísticas, si fuera previsible que las hubiere, estimando en qué
momento debe hacerse frente a cada una de ellas.
16) Determinar o calcular los costes de urbanización pendiente, incluyendo el beneficio del
constructor que la realizará y sus gastos generales.
17) Determinar cuál será, más probablemente, el ritmo de los trabajos de urbanización, estiman-
do las fechas y plazos de inicio, duración y finalización de ésta, y cuáles son los pagos que
corresponden a cada periodo temporal.
19) Periodificar los gastos necesarios del proceso urbanizador, estableciendo con la máxima
precisión el calendario de cada una de las salidas.
20) Determinar de acuerdo con los datos anteriores los flujos de salida de caja, gastos e inver-
siones, aplicando todos y cada uno de los pagos o salidas en su periodo temporal corres-
pondiente.
21) Determinar de acuerdo con los datos anteriores, los flujos de entrada de caja, ingresos o
cobros, aplicando todos y cada uno en su periodo temporal correspondiente.
290 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
22) Confeccionar el diagrama de flujos de caja, entradas y salidas, calculado para cada perio-
do temporal el flujo de caja correspondiente.
23) Actualizar los flujos de caja con la tasa o tasas de actualización preestablecida, más ade-
cuada a la realidad del mercado.
25) Identificar el VAN con el valor actual del suelo. Es decir calcular el valor de mercado del
terreno por diferencia entre:
• El valor actual de los ingresos (ventas).
• El valor actual de los pagos (costes y gastos).
Utilizando la fórmula que se establece en el art. 39 de la norma ECO/805/2003:
Ej Sk
F= Ȉ -Ȉ
tj
(1+i) (1+i)tk
Siendo:
F: Valor del terreno (o inmueble a rehabilitar)
Ej: Importe de los ingresos en cada momento j
Sk: Importe de los pagos en cada momento k
tj: Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se pro-
duce cada ingreso
tk: Número de periodos de tiempo previsto desde la fecha de tasación hasta que se pro-
duce cada pago
i: Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los perio-
dos de tiempo considerados
27) Introducir los ajustes o correcciones que procedan en función de las características de la
valoración de que se trate.
3.4.6. Aplicación del método de valoración del suelo por análisis de inversiones con valores
esperados (procedimiento de cálculo dinámico)
El tasador debe justificar razonadamente y de forma explícita todos los parámetros e hipótesis
de cálculo adoptados.
El art. 38.3. de la OM/ECO/805/2003 establece que: «la prima de riesgo se determinará por
la entidad tasadora, a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que dis-
ponga, mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de acti-
vo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución, así como el volumen
de la inversión necesaria», siendo los mínimos los que se establecen en el anexo según la tabla
anterior.
LA LEY 291
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
• Prima de riesgo de mercado (PRM): prima de riesgo que depende exclusivamente del merca-
do de que se trate, de la estimación de riesgo que represente ese mercado y de su situación
económica financiera. Mide la sensibilidad del mercado de inversiones, para dos productos
idénticos en dos situaciones de mercado distintas, o en dos ámbitos territoriales distintos.
• Prima de riesgo de producto (PRP): prima de riesgo que mide en una misma situación econó-
mica y financiera y en un mismo ámbito territorial el riesgo diferente que el mercado de inver-
siones aprecia para dos productos inmobiliarios distintos.
PR = PRM + PRP
En las circunstancias actuales, resulta prudente para determinar la tasa de actualización anual
de una promoción aplicar a la suma de la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo mínima, un
diferencial adicional del siguiente valor:
Vivienda de primera residencia: .............................................. +2% y hasta el 5%
Vivienda de segunda residencia:............................................. +5%
Oficinas. ................................................................................... +3%
Locales comerciales: ............................................................... +4,5%
Industriales: ............................................................................. +6,5%
Fincas rústicas......................................................................... +2%
Otros: ....................................................................................... +5,5%
Estos diferenciales, aconsejados de forma genérica para cada uso por Arquitasa, y referidos a
un momento determinado, no representan ningún tipo de limitación, y deberá ser en cada caso el
tasador el que determine justificadamente la prima de riesgo adecuada para cada valoración.
El tipo libre de riesgo se tomará real o nominal según sea constante o nominal la estimación de
los flujos de caja.
Resulta aconsejable utilizar siempre que sea posible, flujos de caja en unidades monetarias
constantes o reales, referidas al momento en que se efectúa la tasación. En ese caso la tasa libre
de riesgo deberá transformarse de nominal a real deduciendo el efecto del IPC interanual que de
ese momento temporal de acuerdo con los índices publicados.
La aplicación de la formulación del procedimiento dinámico, es de hecho la aplicación de las téc-
nicas de análisis de una promoción inmobiliaria (TIR y VAN) o de las técnicas de actualización
(método del flujo de caja descontado FCD, de las Normas Europeas de Valoración) y se realiza de
forma habitual mediante la utilización de hojas de cálculo electrónicas.
Cuando se utilicen estas técnicas para valoraciones urbanísticas a efectos expropiatorios, debe-
rán establecerse los tiempos y plazos de gestión urbanística que legalmente estén contemplados
(como máximos legales) en la legislación urbanística que sea de aplicación.
292 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Dado que en la normativa de valoraciones de garantía se establecen en algunos casos dos posi-
bilidades para el tasador, dándole la opción de valorar según su criterio por el método dinámico o
el estático y que algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este último método pue-
den resultar, en algunos casos, complicados de obtener, resulta aconsejable recurrir al más senci-
llo método residual estático, que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir
del valor de mercado del producto inmobiliario terminado sin tener en cuenta la influencia del tiem-
po. Pero eso sólo puede hacerse cuando pueda afirmarse razonablemente que no existe impedi-
mento para que el plazo previsible de inicio de las obras de edificación sea como máximo de un
año; en caso contrario deberá necesariamente utilizarse el método residual dinámico, que como se
ha expuesto consiste en calcular el valor actual neto (VAN) utilizando las técnicas de flujo de caja
descontado, cuyo desarrollo y metodología esta desarrollada en los artículos 35, 36, 37 y 38 y cuya
formulación se establece en el artículo 39 de las normas de valoración de bienes inmuebles de la
Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo (BOE n.º 85 del 9 de abril de 2003).
Algunos de los datos y parámetros necesarios para aplicar este método pueden resultar, en algu-
nos casos, complicados de obtener, debiendo recurrirse al más sencillo método residual estático,
que permite obtener el valor unitario de repercusión de suelo a partir del valor de mercado del pro-
ducto inmobiliario terminado mediante la aplicación de una formulación sencilla, aunque adecuada:
F = VM * (1-b) - Ci
La metodología permite una amplia variabilidad de los márgenes brutos de la promoción, admi-
tiendo, como así es realmente en el mercado, que las tasas de actualización son variables en el
tiempo y en el espacio.
La fórmula de las Normas Técnicas de Valoración Catastral (RD 1020/93) para obtener lo que
denomina el valor residual del suelo presenta una cierta similitud:
VM
F= CC
1,4
En contraposición con la anterior, fija de forma lineal y constante el margen bruto de la promo-
ción;
1
= 1,4 en las NTVC; b = 0,2857
1-b
LA LEY 293
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se trata de un artificio de muy poca consistencia científica: estandarizar el margen bruto para
todas las promociones y para todas las situaciones económicas y mercados, pretendiendo que ade-
más permanezca inalterable en el tiempo es una utopía. Su uso se justifica en la valoración masi-
va a efectos fiscales pero no tiene fundamento su utilización para valoraciones de garantía, valora-
ciones de mercado o valoraciones urbanísticas.
La metodología del valor residual es también utilizable para obtener el valor unitario del suelo
urbanizable que no ha sido aún urbanizado: utilizando las técnicas del método residual dinámico
puede obtenerse directamente a partir del valor del producto inmobiliario terminado y también a par-
tir del valor de repercusión del suelo urbanizado, si se conoce.
Cuando el plazo de disponibilidad del suelo (plazo necesario para iniciar las obras de edifica-
ción), sea superior a un año, no resulta aconsejable utilizar el método residual estático, y en la nor-
mativa de valoración de garantía se exige utilizar el dinámico. No obstante, si utilizamos el estáti-
co, necesariamente deberemos aplicar una corrección en función del tiempo de disponibilidad del
suelo urbanizado.
F* e * IA CJU QKU
VUSBLE = - - -
(1+i)Ti (1+i)TJ (1+i)TK
Siendo:
294 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
La formulación anterior es una simplificación, no muy exacta, del método residual dinámico, cuya
utilización resulta mucho más recomendable que la manipulación artificiosa del resultado de un
método atemporal como el estático con correcciones al valor en función del plazo de disposición.
La aplicación de estas técnicas, especialmente las del método residual dinámico, para temas
urbanísticos puede ser de gran utilidad pues tienen en cuenta factores de gran trascendencia en la
formación de los valores del suelo, y especialmente, cómo influye el tiempo de disponibilidad del
suelo o los plazos de la gestión del suelo en el valor.
Las técnicas de valoración residual dinámica son una herramienta imprescindible en la gestión
urbanística, pero hemos visto que también en el planeamiento, ya que nos permiten conocer las
posibilidades de desarrollo que tiene realmente lo planificado sobre el papel.
Con estas técnicas se puede determinar, con carácter previo, la viabilidad de una unidad de
actuación urbanística o ámbito de gestión con las características y cargas que tiene asignadas, y
en caso contrario, qué parámetros urbanísticos habrá que modificar para hacerla viable.
Es decir, partiendo de unas rentas R que generará el inmueble durante su vida útil remanente,
se trata de calcular el valor actual del inmueble.
VA R
n_____p_____p_______p_____p____ tiempo
to tn
El valor por actualización se define como el valor actual de las rentas futuras que un inmueble
produce o es capaz de producir durante su vida útil remanente.
Por primera vez la orden de valoración ECO 805/2003 designa a este método correctamente, ya
que matemáticamente se trata de una actualización, es decir se calcula el valor presente de un
inmueble partiendo de una rentas futuras que producirá.
LA LEY 295
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
tiendo de unas rentas que generará el inmueble durante un periodo de tiempo, se trata de calcular
su valor al final de dicho periodo (véase 3.3.2.2).
3.5.3. Aplicación
Este método se aplicará a todo tipo de inmuebles susceptibles de producir rentas, ya estén alqui-
lados, destinados al arrendamiento, ligados a una explotación económica, se trate de una finca rús-
tica, un derecho real o terrenos sujetos a explotación económica distinta de la agropecuaria, sea
cual sea la finalidad que lo requiera.
Además debe mencionarse su utilidad para calcular los derechos o indemnizaciones correspon-
dientes a los arrendatarios de inmuebles, que por motivos de expropiación u otros sistemas de ges-
tión urbanística, deban o quieran renunciar a tal derecho. Siendo también aplicable cuando la valo-
ración se realice por acuerdo entre las partes
Entre los derechos reales que requieren este método para ser tasados están:
– el derecho de superficie
– la concesión administrativa
– la nuda propiedad, usufructo, uso y habitación
– inmuebles con tiempo compartido
– compromisos de compra a plazos
Ambas técnicas estaban contempladas en las normas de valoración de bienes inmuebles del 94
(Orden del 30-11-94).
La normativa ECO 805/2003 vigente actualmente, no menciona ninguno de los dos procedimien-
tos, ya que únicamente se refiere a uno de ellos, que coincide con el de actualización de las ren-
tas esperadas, pero en ningún momento lo designa como tal.
Esta técnica se basa en la actualización a perpetuidad, que consiste en considerar que el inmue-
ble producirá una renta constante a lo largo del tiempo hasta que finalice su vida útil (véase apar-
tado 3.3.2.6).
La normativa del mercado hipotecario del 94 limitó el uso de la técnica de las rentas actuales a
unos casos muy concretos. Así, dicha técnica de actualización (en la normativa figuraba como capi-
296 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
talización de la renta actual, tal como se ha especificado al inicio del capítulo) sólo podía utilizarse
en caso de tasar:
Su uso era, por tanto, muy limitado, ya que normalmente para tasar inmuebles arrendados con
finalidad diferente de seguros, inmuebles destinados al arrendamiento e inmuebles ligados a explo-
taciones económicas debía aplicarse la otra técnica, denominada de las rentas esperadas.
El valor del inmueble se calcula actualizando la renta neta anual producida por el mismo en la
fecha de la tasación. Para ello se divide la renta neta anual entre la tasa de actualización.
VA = Rn/i donde
Rn = Rb – G
Para obtener el valor por actualización deberán conocerse los siguientes datos:
G = gastos anuales, a deducir de la anterior renta bruta, para obtener la renta neta que percibe
el propietario.
Puede darse el caso de que estos gastos sean conocidos por disponer de los recibos suficien-
temente explícitos, donde figuren desglosados los diferentes conceptos que los componen. En tal
caso formarán parte de los gastos:
Deberá tenerse en cuenta que pueden producirse pérdidas de renta por desocupación o posible
morosidad. Este porcentaje a lo largo de la vida útil del inmueble puede estimarse en un mínimo
del 5%, a deducir de la renta neta; en situaciones de mercados con mucha oferta, épocas de cri-
sis, etc., debería incrementarse a porcentajes superiores.
Los conceptos que formarán parte de la renta son la renta propiamente, los incrementos de renta
motivados por su actualización de acuerdo con el ∆IPC, la renta pagada en concepto de obras o
mejoras y las posibles subrogaciones.
i = tasa de actualización
LA LEY 297
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Para su determinación se tendrá en cuenta el uso y características del inmueble, situación del
mercado de alquileres, riesgo, seguridad y liquidez de la inversión. A mayor tasa adoptada, mayor
riesgo y menor valor se obtendrá, ya que en la fórmula de cálculo la tasa i está dividiendo.
En la vigente normativa ECO/805/2003 no existe una limitación de tasas basada en cifras abso-
lutas, como las citadas anteriormente. Por tanto estas tasas constituyen la última pauta publicada
por una normativa de valoración de bienes inmuebles.
En algunos casos el valor calculado mediante la fórmula anterior se utiliza para promediar con
el valor del inmueble supuesto libre de inquilinos, obtenido por el método de comparación (VM), de
acuerdo con la siguiente fórmula.
Está fórmula se suele utilizar en aquellos casos en que existe gran diferencia entre el valor del
inmueble calculado por actualización de las rentas, del calculado por comparación, debido a que
las rentas que paga el arrendatario son muy inferiores a las de mercado. De esta forma el valor
obtenido es un valor medio entre el libre de mercado y el resultante de actualizar unas rentas muy
bajas, que favorecen al inquilino.
Esta operativa la recogía la normativa de valoración de bienes inmuebles del 94 para determi-
nar el valor de inmuebles o elementos de un inmueble arrendados a efectos de cobertura de las
provisiones técnicas de las entidades aseguradoras. El valor de tasación de estos inmuebles se cal-
culaba de acuerdo con la fórmula anterior:
Valor tasación = [ Rn / i + VM ] / 2
También se usa, en la práctica habitual del mercado inmobiliario, para determinar el valor de un
inmueble arrendado que es adquirido por el propio arrendatario.
Actualmente la capitalización a perpetuidad, cuyo uso era muy restringido, ha quedado excluida
teóricamente con la nueva normativa ECO 805/2003. Al final del capítulo se concluye que dicha fór-
mula y por tanto esta técnica puede utilizarse en determinados casos, por simplificación.
298 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Para su aplicación es fundamental recordar el valor presente de una renta futura (incorpora el
interés compuesto), que ha sido desarrollado ampliamente en el capítulo 3.3.
El valor del capital Co invertido hoy a una tasa i, se convierte al cabo de n años en:
Cn = C0 * (1 + i)n
Y por tanto:
C0 = Cn / (1 + i)n
Ejemplo nº 1
Determinar el Valor futuro de una inversión hecha en el año 2006 de un capital de 100.000 €, por un perio-
do de 5 años, al 9% de interés compuesto anual.
Cn = Co (1 + i)^n
Co = 100.000 € de 2006
i = 0,09 tasa anual
n = 5 años
Cn = 153.882 € 2011
Ejemplo nº 2
Determinar el valor actual en el año 2006, de un capital de 1.000.000 € del 2014 recibido al cabo de 8
años a una tasa de descuento anual del 13 %.
Co = Cn / (1 + i)^n
Cn = 1.000.000 € 2014
i = 0,13 tasa anual
n = 8 años
Cn = 376.160 € 2006
Ejemplo nº 3
Determinar el valor futuro de una inversión hecha hoy (2006), de un capital de 2.100.000 €, por un perio-
do de 7 años, al 5,5% de interés anual nominal, siendo la inflación media esperada (IPC) del 2% en los
próximos años:
Cn = Co (1 + i)^n
LA LEY 299
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
3.5.5. Procedimiento de cálculo del valor por actualización en el caso de rentas esperadas
Los flujos de caja inmobiliarios, es decir referentes al inmueble, corresponden a los cobros y
pagos futuros que generará el inmueble objeto de valoración. Se refiere a los cobros y pagos pro-
cedentes del inmueble arrendado o destinado al arrendamiento.
Los flujos de caja operativos son los generados por la explotación que tiene lugar en el inmue-
ble a valorar. Es decir, corresponden a los inmuebles ligados a explotaciones económicas. Dichos
flujos se calculan como suma y resta de:
Se entiende por acreedores a corto plazo del balance la deuda bancaria a menos de un año y
proveedores.
En el caso de tratarse de una valoración hipotecaria, se adoptarán como beneficios los ordina-
rios del ejercicio en curso exclusivamente.
Dichos flujos de caja en la fórmula de cálculo vienen designados como entradas Ej (sinónimo de
rentas brutas, cobros o ingresos), y salidas Sk (equivalentes a gastos o pagos).
Ej Entradas: Ej / I / Rb / cobros
↓ ↓ ↓ ↓ ↓
_____________________
o ↑ ↑ ↑ n
Sk Salidas: Sk / G / pagos
300 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
La determinación de Ej y Sk, es decir, de los flujos de caja, dependerá del tipo de inmueble que
se esté tasando: inmueble arrendado, inmueble destinado al arrendamiento o inmueble ligado a
una explotación económica.
Dado que existen diversos escenarios de actuación, deberán utilizarse siempre las hipótesis
más probables para determinar las cuantías y fechas en que se producirán tanto los cobros como
los pagos.
En todos los casos los flujos de caja se calcularán en unidades monetarias del año en que se
realiza la tasación, sin tener en cuenta el efecto inflacionista. Es decir, se trabajará en moneda
constante (€ constantes).
Lo más probable es que nos faciliten una hoja resumen elaborada por el administrador de la
finca, donde figuren los pagos que realiza el inquilino y el concepto a que corresponden. Este docu-
mento sustituye al certificado citado, en caso de finalidad hipotecaria.
LA LEY 301
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los flujos de caja del inmueble se estimarán exclusivamente durante el periodo de vigencia del
contrato de arrendamiento y en base a lo establecido en el contrato. Una vez finalizado dicho plazo,
se considera que el inmueble estará libre.
En determinados contratos está perfectamente establecido el plazo de duración del mismo. Pero
en otros más antiguos no está especificado y será el tasador quien deberá establecer el plazo del
mismo, en función de la fecha en que se firmó y en definitiva de las disposiciones de la ley a que
se acogen. También deberá analizarse la edad del inquilino y la posibilidad de que se produzca una
subrogación en el contrato, que prolongaría su duración.
Ya sea mediante certificación emitida por el propietario o documentación aportada, debe cono-
cerse la cuantía que paga el inquilino o renta bruta anual, así como los gastos anuales, ya que inte-
resa conocer la renta neta anual que percibe el propietario
Rn = Rb – G
Rb = renta bruta anual que paga el inquilino. Se trata de un dato conocido, según se ha especi-
ficado anteriormente.
Siempre se calculará anualmente.
En caso de arrendamiento de un inmueble amueblado, se excluirán las rentas que puedan pro-
ceder de mobiliario o enseres, por no corresponder al inmueble. Para ello se deducirá un porcen-
taje como parte de la renta que les corresponde (puede ser del orden del 10/15%). Se calcula divi-
diendo el valor del mobiliario y enseres por la suma del valor de reemplazamiento neto del inmueble
y el valor del mobiliario y enseres.
G = gastos anuales. Éstos deberán deducirse de la renta bruta para obtener la renta neta impu-
table al inmueble, que percibe el propietario. Con la LAU del 94 casi todos los gastos son repercu-
tibles al inquilino, quien los paga directamente, añadidos a la renta del inmueble.
302 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Los gastos también deben ser conocidos por haber sido facilitados por la propiedad, ya sea
mediante la certificación anteriormente mencionada o documento que la sustituya.
Del certificado aportado o de la hoja resumen de ingresos y gastos facilitada por el administra-
dor de la finca se calculará la renta neta. De todos los conceptos que figuran en ella, formarán parte
de la renta neta del inmueble: la renta inicial, los incrementos de renta posteriores de acuerdo con
el IPC, la renta pagada en concepto de obras o mejoras (al ejecutar obras, la ley permite incremen-
tar la renta al inquilino) y las subrogaciones. Los restantes conceptos (conservación, IBI, servi-
cios...) constituirán los gastos.
– renta inicial
– incrementos de renta
Renta neta – renta por obras o mejoras
– renta por subrogaciones en el contrato
Renta bruta
A pesar de ser un requisito necesario para realizar la tasación, en caso de no conocer este des-
glose y disponer exclusivamente de la cifra total del alquiler que se paga, deberán estimarse los
gastos como un porcentaje de la renta bruta, tal como establecía la normativa anterior a la del 94.
Se adoptará un porcentaje del 20-30% para viviendas y oficinas (el porcentaje del 30% sólo es reco-
mendable en caso de que exista servicio de portero o conserje en el inmueble) y del 10% para loca-
les comerciales, plazas de parking y naves industriales. En tal caso:
En este caso el inmueble no está ocupado y, por tanto, no existe contrato de arrendamiento ni
está generando rentas en el momento de realizar la tasación. Las rentas deberán ser establecidas
por el tasador.
LA LEY 303
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los flujos de caja se estimarán a lo largo de la vida útil del inmueble o vida útil remanente.
• Rentas que generan los inmuebles comparables del estudio de mercado realizado citado ante-
riormente. A partir de estos datos y por homogeneización (corrección de los valores obtenidos
en función de las características del inmueble que se tasa y que son diferenciadores de valor),
tal como se opera en el método de comparación, se adoptará la renta estimada del inmueble
a tasar.
• Es imprescindible averiguar en el estudio anterior si las rentas ofertadas en los comparables
incluyen gastos o no, es decir si son brutas o netas.
• Cada vez es más frecuente que el estudio de mercado proporcione rentas netas y gastos por
separado, ya que la actual ley de arrendamientos urbanos permite repercutir los gastos al
inquilino. Por tanto la renta calculada por homogeneización, prescindiendo de estos últimos,
será neta.
• En caso que nos indicaran que la renta es bruta por incluir los gastos, deberán deducirse
éstos. Si no han sido facilitados, la renta neta será un dato conocido, calculado por diferencia
entre renta bruta y gastos. En caso contrario deberán estimarse los gastos como un porcenta-
je de la renta bruta, en función del uso, características y servicios de que dispone el inmueble,
tal como se ha especificado en el apartado anterior.
• En el momento de realizar la tasación, el inmueble está vacío y durante un periodo de tiempo
más o menos largo no va a producir rentas. La ocupación previsible en un futuro constituye un
factor muy importante a tener en cuenta. Para ello se puede optar por estimar una ocupación
progresiva del inmueble (si está formado por varios elementos) o bien deducir de forma cons-
tante un porcentaje de la renta neta estimada en concepto de desocupación.
• Es importante tener en cuenta la morosidad previsible de los cobros. Podrá aplicarse un por-
centaje de minoración a las rentas netas, en previsión de su falta de percepción. Este concep-
304 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
to, juntamente con el anterior coinciden con la «desocupación e impagados» citada anterior-
mente en el caso de inmuebles arrendados.
• Otro factor a tener en cuenta es la evolución previsible del mercado principalmente en caso de
finalidad hipotecaria.
Para poder aplicar el método de actualización es necesario que el inmueble produzca o pueda
producir ingresos ligados a una explotación económica, que existan datos contables de la explota-
ción (si está en funcionamiento) o bien información sobre las ratios estructurales medias del sector
(rama de actividad correspondiente).
Pueden ocurrir dos situaciones: que el inmueble se encuentre en explotación o no (por encon-
trarse en fase de construcción, en proyecto o desocupado).
En caso contrario (inmueble en proyecto, construcción o terminado pero sin funcionar) es muy
probable que el inversor que pretenda su explotación haya realizado o disponga de un estudio de
viabilidad de la misma, donde figure la previsión de gastos e ingresos de varios ejercicios futuros.
Será necesario disponer de flujos de caja de tres ejercicios, cuyas previsiones se minorarán en un
10%, en caso de tratarse de valoración hipotecaria. Esta reducción tiene su fundamento en el prin-
cipio de prudencia, para evitar la sobrevaloración del inmueble fruto de una previsión demasiado
optimista de la generación de ingresos.
Pero además de estos datos es necesario conocer las ratios medios del sector, es decir, lo que
ocurre en el sector de la actividad en la que se integra dicha explotación. Así en el caso de hoteles
se referiría a la ocupación hotelera (alojamiento, desayunos, salones, banquetes...) precios de los
diferentes servicios, descuentos practicados por los hoteles de la misma categoría y en la misma
ciudad. En el caso de una escuela, se referirá a los precios practicados según niveles, el número
de alumnos por aulas, los precios del comedor,...
Dichas cuantías medias se corregirán en función de las características concretas del inmueble
que se tasa, que puedan influir claramente en la obtención de ingresos superiores o inferiores a la
media. Si el inmueble que se tasa está muy bien situado, es muy probable que consiga una mayor
ocupación o que pueda aplicar precios más altos que otros inmuebles. De ahí que las ratios medias
del sector deban corregirse al alza o a la baja, según las circunstancias específicas del inmueble a
tasar.
En caso de que la finalidad de la tasación sea hipotecaria sólo se corregirán los flujos proceden-
tes de la cuenta de resultados al alza, si se considera que podrán ser obtenidos de forma estable,
al menos durante los 5 años siguientes a la fecha de la tasación.
Conocidos los flujos de caja procedentes de la cuenta de resultados o del estudio de viabilidad
previamente minorados y las ratios medias del sector corregidas, deberán compararse.
LA LEY 305
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
medias, en cuanto a precios, ocupación, descuentos... Unos flujos de caja por encima de los
medios parecen indicar que detrás de la explotación hay un buen gestor. Contrariamente ocurriría
si los flujos fuesen muy inferiores, en cuyo caso se intuye que detrás de la misma hay una mala
gestión. El valor del inmueble debe ser independiente de la gestión, buena o mala, que en él se
desarrolle.
Los flujos de caja de la explotación se estimarán durante el periodo de tiempo en que previsible-
mente vaya a continuar la misma, es decir, durante su vida útil remanente y se tomarán los que son
imputables al inmueble exclusivamente.
Cálculo de los ingresos: Para calcularlos hay que describir en primer lugar la unidad de explo-
tación, es decir todas aquellas actividades que se desarrollan en el inmueble, a cada una de las
cuales se aplicará convenientemente los precios por cada servicio, ocupación estimada, número de
servicios prestados, posibles descuentos...
Así, en el caso de un hotel se calcularán los ingresos por: alojamiento, desayunos, extras de
habitación (minibar, lencería, teléfono...), comidas de trabajo, banquetes, restaurante interno o
abierto al público, alquiler de vitrinas o escaparates, salones, convenciones, aparcamiento...
En caso de tratarse de una escuela se estimarán los ingresos por enseñanza de los diferentes
cursos, por actividades especiales (natación, música, deporte...), comedor, subvenciones.
Para calcular los ingresos es muy importante adoptar correctamente los precios practicados y
las ocupaciones, sin olvidar los descuentos que se practican a determinados servicios. De no tener-
lo en cuenta (en determinados sectores son muy importantes) podría sobrevalorarse el inmueble.
Los ingresos de la explotación se calcularán como suma de los estimados para cada actividad.
Cálculo de los gastos: Deberán analizarse los diversos gastos de la explotación, referentes a
personal, impuestos, conservación y mantenimiento, consumo o materias primas, servicios, publi-
cidad, seguros,...
Los gastos serán muy variables en función del tipo de explotación de que se trate, pudiendo osci-
lar desde un 20% (caso de un parking en explotación) hasta un 70% (caso de un hotel de 5 estre-
llas). A efectos de tasación no se incluyen nunca en los gastos ni los financieros (el valor de un
inmueble es independiente de su financiación) ni las amortizaciones (ya se tiene en cuenta una vida
útil limitada del inmueble).
Hay que analizar el tipo de explotación de que se trata para adoptar un correcto porcentaje de
gastos respecto a los ingresos. En la cuenta de resultados quedan reflejados los gastos de la explo-
tación, que deberán ser contrastados con la experiencia y con las ratios medias del sector.
Cálculo de la renta neta y renta imputable al inmueble: En los inmuebles ligados a explota-
ciones económicas debe distinguirse entre la renta imputable al inmueble y la renta neta de la
explotación.
Rn = I – G
Pero la renta neta así obtenida no corresponde en su totalidad al inmueble. Por tanto, es nece-
sario desagregarla entre sus componentes:
306 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Para que la explotación funcione hace falta que además del inmueble exista un equipo y mobi-
liario y que una persona esté al frente del mismo. Por tanto, parte de la renta neta obtenida debe
retribuir a estos conceptos. En algún caso puede existir incluso la marca, por usar un nombre coti-
zado, factor que obliga a su retribución en un porcentaje pactado previamente, que pueda ser del
orden del 10%.
De todos los componentes de la renta neta interesa calcular la renta imputable al inmueble R,
ya que se pretende valorar el inmueble.
La parte del equipo o mobiliario R’ suele oscilar entre el 10-15% de la renta imputable al inmue-
ble, coincidiendo con la relación que suele existir entre ambos costes. Como excepción cabría men-
cionar los centros hospitalarios, en los que el coste del equipo es muy elevado y supera amplia-
mente esta relación.
Según la importancia que cada uno de estos componentes tenga en la explotación, se les otor-
gará un peso mayor o menor.
En aquellas explotaciones en que la situación sea el factor decisivo para la generación de ingre-
sos, la renta del inmueble adquirirá un porcentaje elevado de la renta neta calculada (70-75% de la
misma). Cualquier persona al frente de la explotación sería capaz de obtener una buena rentabili-
dad por el mero hecho de su ubicación. El restante 30-25% de la renta neta correspondería al equi-
po-mobiliario y gestión del explotador.
Por el contrario, cuando la situación no tiene tanta importancia y es la gestión del negocio que
es decisiva en la explotación, será ésta a la que corresponderá un mayor porcentaje de la renta
neta, pudiendo reducirse la renta imputable al inmueble al 50% de la renta neta.
R será elevada en: establecimientos turísticos bien situados en primera línea de playa o centros
de poblaciones, aparcamientos en explotación,...
R tendrá un porcentaje menor respecto a la renta neta en: cines, discotecas, establecimientos
turísticos familiares en emplazamientos normales, escuelas, a los que el público acude por motivos
distintos de su ubicación.
En caso de que el inmueble estuviera arrendado, el arrendatario percibiría la renta neta (Rn) de
la explotación que dirige, calculada por diferencia entre ingresos y gastos. Pero por otra parte le
correspondería pagar al propietario la renta imputable al inmueble (R), o renta pactada en el con-
trato de arrendamiento.
El valor de reversión del inmueble es el valor del mismo en el momento en que finaliza la gene-
ración de flujos de caja. Dicho valor se calculará de forma diferente en función del tipo de inmue-
ble a valorar.
LA LEY 307
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El valor de reversión será el valor del inmueble en el momento de finalizar el contrato de arren-
damiento, momento en el que el inmueble queda libre y deja de producir rentas.
Actualmente se desconoce cuál será el valor de mercado del inmueble dentro de «c» años (o
plazo pendiente de duración del contrato). Para determinarlo se calculará en primer lugar el valor
de mercado del inmueble por comparación, supuesto libre de inquilinos, en el momento de realizar
la tasación. De este valor se deducirá la depreciación física y funcional que experimentará el inmue-
ble durante los c años de vigencia del contrato de arrendamiento (calculadas según el método del
coste).
Dado que el inmueble está ocupado y en uso, se supone que no existe depreciación funcional y
por tanto sólo se deducirá la depreciación física.
VMo = valor de mercado del inmueble supuesto libre de inquilinos, calculado por el método de
comparación
c: años de vigencia del contrato de arrendamiento
n: vida útil total del inmueble. La Orden ECO 805/2003 establece como vidas útiles:
– 100 años a las viviendas
– 50 años a los locales
– 75 años a las oficinas
VRB: valor de reemplazamiento bruto, calculado según el método del coste
F: valor de mercado del suelo
c / n (VRB – F): depreciación física que experimentará el inmueble en los c años de vida
pendiente del contrato.
Al calcular el valor de mercado actual VMo podrá ajustarse el valor del suelo F, con la plusvalía
o minusvalía que se considere razonable, en función de la localización, uso y evolución del merca-
do de comparables. Es decir, F podrá ajustarse aplicando la fórmula:
F * (1 + i) c
Con la anterior normativa esta plusvalía no podía superar el 2% anual en moneda constante.
Actualmente no está fijada y depende de la posible evolución del mercado.
Para ello se calcula el valor actual del suelo por el método de comparación o residual.
VR = F
308 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Dicho valor podrá ajustarse con la plusvalía o minusvalía que se considere razonable, en fun-
ción de la localización, uso y evolución del mercado de comparables.
F x (1 + i)n
Con la anterior normativa esta plusvalía no podía superar el 2% anual en moneda constante.
Actualmente no está fijada y depende de la posible evolución del mercado.
El inmueble ligado a una explotación económica dejará de producir rentas en el momento en que
haya transcurrido la vida útil estimada para el mismo.
Esta vida útil depende del uso del inmueble, aunque la ECO 805/2003 establece de forma gene-
ralizada una vida útil máxima de 35 años para este tipo de inmuebles. Hay que analizar la activi-
dad que se desarrolla en el mismo para adoptar el plazo conveniente.
Por definición el valor de reversión al finalizar la vida útil de la explotación coincide con el valor
del suelo, ya que al finalizar la vida útil del inmueble éste es obsoleto y como valor del mismo queda
el del suelo exclusivamente.
Este criterio era el seguido por las normativas de valoración anteriores, pero la vigente ECO
805/2003, teniendo en cuenta que la vida útil estimada para este tipo de inmuebles es reducida
(máxima 35 años), considera que una parte del inmueble (cimentación, estructura, albañilería...)
puede tener una vida útil superior, de 50, 75 e incluso 100 años. Por tanto para esta parte del
inmueble puede adoptarse una vida útil más amplia y por tanto tendrá una vida útil remanente cuan-
do finalice la vida de la explotación.
Por este motivo la normativa adopta como valor de reversión de los inmuebles ligados a explo-
tación económica el valor de reemplazamiento neto en dicho momento, calculado para una parte
del inmueble con una vida útil superior, ya que para el resto del inmueble, ya obsoleto, el valor de
reversión coincide exclusivamente con el del suelo.
VR = VRN
La depreciación física será la correspondiente a los años de vida útil adoptada según la parte
del inmueble de que se trate.
De igual forma que en los dos casos anteriores, el valor del terreno F incluido en el valor de
reversión se calculará como su valor en el momento de realizar la tasación, con posibilidad de ajus-
tarse con la plusvalía o minusvalía que le corresponda en función de su localización y uso y de la
evolución del mercado.
La tasa de actualización tiene dos componentes: una tasa de rentabilidad libre de riesgo (inte-
rés sobre la inversión realizada y recaptura del capital comprometido) a la que se añade una prima
de riesgo.
LA LEY 309
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
i = TLR + PR
El tipo de interés adoptado depende del volumen, riesgo del proyecto de inversión, uso (vivien-
das, locales, naves industriales...) situación del mercado de alquileres, ubicación, liquidez, seguri-
dad, tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y riesgo previsible en la obtención de
rentas.
A mayor tasa de actualización, menor será el valor calculado, ya que las tasas siempre se
encuentran dividiendo en la fórmula de cálculo.
Como tasa de rentabilidad libre de riesgo, que corresponde a una inversión segura, se adopta la
rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento:
• se tomará el tipo medio durante un periodo continuado entre 3 meses y un año, anteriores a
la fecha de la tasación
• dicho tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado
organizado
Para ello debe consultarse en la dirección: www.bde.es, los pasos a seguir son los siguientes:
www/bde.es
Estadísticas
Publicaciones de síntesis
Boletín estadístico
22 – mercados secundarios de valores
22.14 – Deuda del Estado a medio y largo plazo. Tipos de interés operaciones simples al con-
tado
Suponiendo que una valoración se refiriese a noviembre de 2004, los datos obtenidos para los
últimos 12 meses son los siguientes:
310 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Los tipos de interés de los bonos y obligaciones del Estado a 5 y 10 años son válidos para las
valoraciones hipotecarias (vencimiento igual o superior a 5 años) y a 3 años son válidos para las
restantes finalidades (vencimiento superior a 2 años). En función del plazo adoptado para el cálcu-
lo de la rentabilidad media (entre 3 y 12 meses), resulta una tasa diferente. Es preferible adoptar el
plazo máximo de 12 meses (como se observa en el cuadro anterior), porque es más representati-
vo.
La media de las tasas resultantes de los últimos 12 meses correspondientes al 2003/2004 es:
Rentabilidad media
Periodo a 3 años a 5 años a 10 años
12 meses últimos 2,91% 3,45% 4,25%
La rentabilidad media del tipo medio de la Deuda del Estado es nominal, por lo que las tasas
anteriores son nominales.
En todo cálculo matemático las cifras deben ser homogéneas. Por tanto, dado que se trabaja
con flujos de caja y valores de reversión en euros constantes, las tasas deberán ser reales. Para
ello la tasa nominal citada anteriormente deberá convertirse en real, aplicando la siguiente fórmu-
la:
1 + Tn – 1
__________
Tr =
1 + ∆ IPC
donde:
• Tr = tasa real
• Tn = tasa nominal
• ∆ IPC: corresponde a un índice de precios que refleje la inflación esperada durante el
periodo para el que se prevea la existencia de flujos de caja. Dado que es imposible prever
lo que ocurrirá en el futuro y ante la incertidumbre que comportaría su elección, es preferi-
ble adoptar como ∆ IPC el interanual, es decir, el experimentado en los últimos 12 meses,
tal como establecía la anterior normativa. En caso que se estuviera produciendo un cambio
importante en la evolución del ∆ IPC interanual, podría corregirse en función de las expec-
tativas previstas.
Para convertir las tasas nominales en reales, se aplica la fórmula anterior. Adoptando como D
IPC el interanual, que es conocido y que a septiembre del 2004 es del 3,20%, se obtienen las
siguientes tasas reales.
Dado que el ∆ IPC es alto frente a las tasas, en el caso de amortización de la Deuda del Esta-
do a 3 años, la rentabilidad media anual es negativa. En caso de que las tasas reales sean nega-
tivas, se adoptará un valor 0 para las mismas, pero nunca deben reducir la prima de riesgo.
LA LEY 311
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Las tasas reales obtenidas son cifras muy bajas, por lo que actualmente el componente funda-
mental de la tasa de actualización es la prima de riesgo.
La diferencia entre la rentabilidad libre de riesgo calculada y el tipo de interés elegido correspon-
de a la prima de riesgo.
La prima de riesgo será mayor o menor en función de la ubicación del inmueble, de la situación
del mercado, de las tasas con que opera el mercado, del uso del inmueble, del propio riesgo de la
inversión concreta, de su liquidez y seguridad. La normativa del 94 establecía una prima de riesgo
mínima del 2%. Actualmente no está definida en la ECO/805/2003.
A mayor diferencial adoptado para la prima de riesgo, mayor será la tasa y por tanto menor el
valor por actualización obtenido.
La prima de riesgo adoptada, así como el tipo de interés elegido y la inflación esperada deberán
ser justificados debidamente. Las sociedades de tasación en su manual de procedimientos estable-
cerán los criterios oportunos para su determinación.
A título orientativo se adjuntan las tasas reales para inmuebles arrendados que operaban en la
normativa del 94 en su inicio y las resoluciones posteriores que las modificaron (válidas hasta el
09/10/03), que no podían ser inferiores a:
Estas tasas incluyen la tasa libre de riesgo más la prima de riesgo. Actualmente son superiores
a las de mercado, por lo que deberían ajustarse a la baja (medio punto o un punto), en función de
la situación del inmueble.
Es importante analizar que las diferentes tasas comportan diferentes primas de riesgo en fun-
ción del uso del inmueble. Las diferencias existentes entre las primas de riesgo de los diferentes
usos pueden servir de gran ayuda cuando se conocen las tasas correspondientes a un uso concre-
to en un emplazamiento determinado, para establecer por comparación la tasa adecuada del
inmueble que se tasa.
312 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Las tasas a adoptar son las correspondientes a la última fila, que aparecen coloreadas. Compa-
rando estas tasas con las de la resolución del 20-07-99, se observa que son algo inferiores, ya que
ha habido una tendencia a la baja en las tasas de mercado.
Como consecuencia de la explicado se deduce que la ECO 805/2003 ha provocado una ambi-
güedad en la adopción de los tipos de actualización, frente a la normativa anterior del 94, que esta-
blecía claramente unas tasas reales mínimas a aplicar y una prima de riesgo real mínima del 2%.
Ante la situación actual en que la tasa libre de riesgo real es prácticamente nula, en que no hay
ninguna pauta clara en la determinación de la prima de riesgo, hay que acudir a las tasas que ope-
ran en el mercado para el uso tasado en su emplazamiento.
Hay revistas especializadas que publican tasas de rentabilidad para determinados usos en diver-
sos emplazamientos. En determinados casos pueden calcularse los tipos de actualización al cono-
cerse los precios de venta y en renta de determinados inmuebles, aplicando la fórmula: (i = Rn/VM).
Además de estas cifras, serán de gran ayuda las tasas mínimas exigidas por la normativa de
valoraciones del 94 (cuadro anterior), así como las diferencias entre las primas de riesgo de las
tasas anteriores, las tasas recomendadas por Atasa y los criterios establecidos por las sociedades
de tasación en su manual de procedimientos.
Se ha definido al iniciar el capítulo el valor por actualización de las rentas como el valor actual
de las rentas futuras que generará el inmueble durante su vida útil remanente. Para proceder a su
cálculo debe convertirse esta definición en fórmula matemática.
El valor por actualización de las rentas será el valor actual de todos los flujos de caja estimados
durante la vida útil remanente, más el valor actual del inmueble en el momento en que deja de pro-
ducir rentas. Es decir para calcularlo se sumarán los valores actualizados de todos los flujos de caja
estimados, ya sean entradas (positivas) como salidas (negativas) al valor de reversión actualizado,
al tipo de actualización elegido.
El sumatorio de los flujos de entrada actualizados menos el sumatorio de los flujos de salida tam-
bién actualizados no es más que el VAN (valor actual neto) de los flujos de caja estimados.
Ej Sk Valor reversión
VA = ¦1 − ¦1
n n
+
(1 + i )tj
(1 + i )tk
(1 + i )n
LA LEY 313
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Para poder determinar el número de periodos anteriores deberá fijarse de antemano un periodo
de tiempo (año, semestre, trimestre,...). Normalmente suele adoptarse el año. En consecuencia la
tasa de actualización vendrá referida al periodo de tiempo elegido, es decir será anual.
En caso de utilizar un periodo de tiempo diferente al año, la tasa anual debería convertirse en
una tasa referida a otro periodo mediante la siguiente fórmula:
n
in = √1+i–1 n = n.º de periodos de tiempo existentes en un año
i = tasa anual
Dado que las entradas Ej y las salidas Sk se producen de forma desordenada a lo largo de la
vida útil del inmueble, para calcular VA será necesario utilizar una hoja de cálculo y el procedimien-
to es complejo. Para convertirla en una fórmula de fácil manejo y cómoda de aplicar deberán rea-
lizarse una serie de simplificaciones.
– Ej: se produce un único ingreso anual y tiene lugar al final del mismo (renta pospagable)
– Sk: se produce un único gasto anual y tiene lugar al final del mismo (renta pospagable)
E1 – S1 E2 – S2 En – Sn Valor Reversión
_______ _______ ......... _______ _____________
VA = + + + +
(1 + i)1 (1 + i)2 (1 + i)n (1 + i)n
E1 E2 E3 En
p p p p
___________________________________________ VR
0 1 2 3 n
n n n n
S1 S2 S3 Sn
Si además se supone que los flujos de caja van a ser iguales a lo largo de su vida útil rema-
nente:
314 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
E1 = E2 = E3 =...... = En
S1 = S2 = S3 =...... = Sn
E E E E
p p p p
E E E E
___________________________________________ VR
p 0 p p 1 p 2 3 n
___________________________________________
n n VR n n
0 1 2 3 S n S S S
n n n n
S S S S
En consecuencia, la fórmula anterior se convierte en:
E–S
_______ E–S
_______ ......... E–S
_______ VR
__________
VA = + + + +
(1 + i)1 (1 + i)2 (1 + i)n (1 + i)n
Puede sacarse factor común (E – S) de todos los sumandos anteriores, a excepción del último.
Dado que:
1 1 1 VR
_______ _______ ......... _______ ________
VA = Rn [ + + + ]+ =
(1 + i) 1 (1 + i) 2 (1 + i) n (1 + i) n
Los términos que se encuentran dentro del corchete forman una progresión geométrica de razón
1 / (1 + i), ya que cada uno de ellos se obtiene multiplicando el anterior por la razón 1 / (1 + i)
an * r – a1
__________
Sn =
r–1
(1 + i)n - 1 VR
____________ _________
VA = Rn +
(1 + i)n * i (1 + i)n
LA LEY 315
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
(1 + i)n - 1 VR
____________ _________
VA = Rn +
(1 + i)n * i (1 + i)n
Donde:
Se observa que VA está formado por 2 sumandos. El primero de ellos corresponde al valor actual
de las rentas futuras y el segundo al valor actual del valor de reversión.
(1 + i)n - 1 VR
____________ _________
VA = Rn +
(1 + i)n * i (1 + i)n
[ Valor actual rentas futuras ] + [ valor actual valor de reversión ] = VA
La fórmula anterior se aplica a los 3 tipos de inmuebles descritos: inmuebles arrendados, desti-
nados al arrendamiento e inmuebles ligados a explotaciones económicas. Tal como se ha especi-
ficado existen diferencias en el cálculo del valor de reversión y de los flujos de caja, según el tipo
de inmueble de que se trate. Por tanto, la fórmula será diferente para cada uno de ellos.
La fórmula es la siguiente:
– 1er sumando: valor actual de las rentas futuras fruto del contrato de arrendamiento
– 2.º sumando: valor actual del valor de reversión
En función del plazo de duración del contrato de arrendamiento (c), será mayor el primer suman-
do o el segundo. Así para contratos de corta de duración, el valor actual de las rentas futuras resul-
316 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
tará ser muy inferior al valor actual del valor de reversión. A medida que c se incrementa, el primer
sumando también lo hará y en consecuencia el segundo disminuirá. Finalmente si al contrato le
quedan muchos años de vida, el primer sumando será el que tendrá mayor peso.
1
______
(1 – i)c VMo - [c/n * (VRB - F)]
____________ ____________________
VA = Rn * +
i (1 + i)c
En caso de tasar un inmueble arrendado con contrato indefinido y vida útil amplia, superior a 45-
50 años, c es una cifra elevada, con lo que (1+ i)c todavía lo es más. El cociente 1 / (1+i)c es prác-
ticamente cero y por tanto puede despreciarse (aplicación de la teoría de límites cuando c → ∝)
Rn
_____
VA =
i
Por tanto, esta fórmula es aplicable en caso de que al inmueble le quede una vida útil residual
amplia (superior a 45-50 años) y que el contrato sea indefinido. No obstante, será necesario justi-
ficar en el informe, la utilización de la anterior fórmula simplificada.
La fórmula es la siguiente:
(1 + i)n - 1 F
__________ _______
VA = Rn +
(1 + i)n * i (1 + i)n
Rn = rentas netas de mercado obtenidas por comparación, en moneda constante
n = periodo de duración de los flujos de caja
i = tipo de actualización
F = valor actual del suelo (= valor de reversión)
1
1 - ______
(1 – i)n F
_________ __________
VA = Rn * +
i (1 + i)n
Al igual que en el caso anterior la fórmula puede simplificarse, en caso de tasar un inmueble des-
tinado al arrendamiento con vida útil amplia, superior a 45-50 años, ya sea porque es de reciente
construcción, se encuentra en proyecto o en construcción. De igual forma si n es una cifra elevada
(1+i)n todavía lo es más. El cociente 1 / (1+i)n es prácticamente cero y, por tanto, puede despreciar-
se, siguiendo los criterios de la teoría de límites, cuando n → ∝.
LA LEY 317
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
La fórmula es la siguiente:
(1 + i)n - 1 VRN
____________ _________
VA = R +
(1 + i)n * i (1 + i)n
R = renta imputable al inmueble, en moneda constante
R = % de Rn = % de (I – G)
n = periodo de duración de los flujos de caja
i = tipo de actualización
VRN = valor reemplazamiento neto (= valor de reversión)
En este caso no existen posibles simplificaciones, ya que la vida útil máxima que establece la
normativa para estos inmuebles es de 35 años. Por tanto no puede aplicarse la fórmula y técnica
de la renta actual.
• Contratos firmados antes del 09.05.85, sujetos a la LAU del 64 aprobada por Decreto
4104/1964 de 24 de diciembre.
• Contratos firmados entre el 09.05.85 y el 23.11.94 sujetos al Real Decreto-ley 2/1985 de 30 de abril
• Contratos posteriores al 24.11.94, sujetos a la LAU vigente o Ley 29/1994 de 24 de noviembre.
Como aspectos más importantes a tener en cuenta al realizar la tasación de un inmueble arren-
dado cuyo contrato se haya celebrado a partir del 24.11.95 cabe citar:
– La duración del contrato será la que pacten las partes. En caso de que el plazo pactado fuese
inferior a 5 años, habrá prórrogas anuales para el arrendador y facultativas para el arrendatario
hasta los 5 años.
318 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
Este decreto publicado el 09.05.85 permitió establecer los contratos a tiempo parcial y eliminar
la prórroga forzosa, vigente en la anterior LAU del 64.
Los contratos de vivienda celebrados a partir del 09.05.85 que subsistan se regirán por las nor-
mas de la LAU del 64 con algunas modificaciones expresadas en los artículos 12, 15 y 24 de la
LAU del 94. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente LAU del 94.
Se trata de contratos celebrados con anterioridad al 09.05.85, que seguirán rigiendo por el Texto
Refundido del 64, a los que se aplica:
LA LEY 319
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
• Derecho a exigir al arrendatario el total importe de la cuota del IBI, así como el coste de los
servicios y suministros. También las obras de reparación podrán repercutirse.
• La renta podrá ser actualizada según las siguientes normas: La renta inicial deberá mantener con
la renta actualizada la misma proporción que el IPC, tomando el mes anterior en ambos supuestos.
De la renta actualizada en cada periodo anual, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje
correspondiente, siempre que la renta resultante sea superior a la que venía pagando el arrendata-
rio. La renta actualizada absorberá todas las cantidades asimiladas (aumento del coste de servicios
y suministros y la repercusión de obras) desde la 1.ª anualidad de revisión. Cuando la renta esté
totalmente actualizada, la revisión sólo será conforme al IPC o el sistema que se haya pactado.
• Cuando el arrendatario se niegue a la actualización, sólo se aplicará el ∆IPC anual, pero en
estos casos la duración de los contratos será sólo de 8 años, aunque haya subrogación.
• La 1.ª subrogación mortis-causa sólo cabe a favor del cónyuge y en su defecto de los hijos que
convivan con 2 años de antelación, los ascendientes a su cargo y con 3 años de convivencia.
• Es posible una 2.ª subrogación si la 1.ª se hizo a favor del cónyuge y existieran hijos comu-
nes. De haberse producido ya dos subrogaciones, al fallecimiento del actual arrendatario el
contrato termina.
• Cuando se trate de contratos de locales y el arrendatario sea una persona física, el contrato se
extinguirá a su jubilación o fallecimiento, pero con posibilidad de subrogación a favor del cónyu-
ge, con duración igualmente hasta su jubilación o fallecimiento. En ambos supuestos puede
subrogarse también el descendiente, pero siempre que el contrato no haya durado ya 20 años.
• La extinción de un contrato de un local comercial, cuyo arrendatario sea una persona jurídica
se extinguirá a los 20 años. Si la actividad no es comercial se extinguirá a los 20 años (cuota
del IAE inferior a 511 €), a los 15 años (cuota IAE entre 510 y 782 €), 10 años (cuota entre 782
y 1.142 €) y 5 años (cuota superior a 1.143 €).
Enunciado
Situación: c/Entenza esquina c/Aragón, 3.ª planta
Barrio: Izquierda del Ensanche de Barcelona
Distribución: vivienda en edificio entre medianeras de 3D-B-A. Da frente a c/Entenza y a patios
interiores de ventilación.
Sup. útil = 75 m²
Sup. construida con elementos comunes = 96 m²
Año de finalización de la construcción: 2003
Nivel de calidades y acabados: confortable. Buen estado de conservación.
Se encuentra arrendada con contrato de arrendamiento que tiene las siguientes características:
– firma del contrato: año 2003
– duración del contrato: 5 años, con cláusula de revisión de acuerdo con el IPC
– se adjuntan los 3 últimos recibos del alquiler.
320 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
En este caso el inmueble está ocupado, se considera que es un buen emplazamiento con poco
riesgo y además es un contrato a 5 años del que sólo quedan 2 pendientes, por lo que no se mino-
ra la renta obtenida en concepto de desocupación o impagados.
Esta renta es similar a la de mercado de otras viviendas de parecidas características, por lo que
puede adoptarse como renta para proceder al cálculo.
La normativa nos indica que los flujos de caja se estimarán durante el periodo de duración del
contrato de arrendamiento.
La tasa mínima exigida por la anterior normativa del 94 era del 4,5%.
Las tasas de mercado para viviendas de 1.ª residencia son en general más bajas. En el caso
concreto del Ensanche de Barcelona, se considera que una tasa del 3,5% es correcta. Esta tasa
supera ampliamente la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con venci-
miento igual a 5 años, que es del 3,32% nominal, equivalente a un 0,70% real, al adoptar un IPC
del 2,60%. La prima de riesgo real por tanto es de 2,80%.
i = 0,035
En este caso el valor de reversión se define como el valor de la vivienda al finalizar el contrato
de arrendamiento, es decir dentro de 2 años. Para ello se calculará el valor de mercado actual de
la vivienda por comparación, supuesta libre de inquilinos, del que se deducirá la depreciación que
haya experimentado la vivienda durante estos 2 años.
LA LEY 321
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se considera que sólo habrá depreciación física, ya que la vivienda es de reciente construcción
y se usa para el fin previsto (vivienda), por lo que no hay depreciación funcional.
La ratio de depreciación afecta al valor de reemplazamiento bruto, a excepción del valor del
suelo.
1,071225 - 1 306.637,44
______________ ______________
VA = 10.113,60 + =
1,071225 * 0,035 1,071225
Tal como se explicó en el desarrollo teórico del tema, al tratarse de un contrato de arrendamien-
to con un plazo de vigencia del mismo corto (c es bajo), el 1.º de los dos sumandos (valor actual
de las rentas futuras) es muy inferior al 2.º sumando.
322 LA LEY
CAPÍTULO 3: MÉTODOS DE VALORACIÓN
El valor así obtenido VA = 305.462,08 € es muy parecido al valor de mercado por comparación
(308.160 €), debido a que se trata de rentas de mercado por ser recientes.
Enunciado
Pero en este caso el contrato es indefinido y le queda un largo periodo de duración, por lo que
podría darse el caso de que el inquilino dejase de pagar o bien rescindiese el contrato, de forma
que durante un periodo de tiempo no produjese rentas.
La normativa nos indica que los flujos de caja se estimarán durante el periodo de duración del
contrato de arrendamiento. Dado que éste es indefinido su duración coincidirá con la vida útil rema-
nente del inmueble.
Las tasas de mercado para viviendas de 1.ª residencia son en general más bajas. En el caso
concreto del Ensanche de Barcelona, se considera que una tasa del 3,5% es correcta. Esta tasa
supera ampliamente la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con venci-
miento igual a 5 años, que es del 3,32% nominal, equivalente a un 0,70% real, al adoptar un IPC
del 2,60%. La prima de riesgo real por tanto es de 2,80%.
i = 0,035
LA LEY 323
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En este caso el valor de reversión se define como el valor de la vivienda al finalizar el contrato
de arrendamiento, es decir dentro de 97 años. Pero en este caso en lugar de calcularlo como en el
caso anterior (valor de mercado actual de la vivienda, prescindiendo de que esté arrendada, menos
la depreciación experimentada), se adopta como valor de reversión el valor del suelo de la misma,
ya que al finalizar el contrato, se ha agotado la vida útil del inmueble y por tanto es obsoleto.
Se considera que el valor de mercado del suelo de la vivienda, aplicando el método residual
estático, partiendo de un valor de producto terminado de 3.700 €/m², es de 1.970 €/m².
(1 + i)c - 1 VR
____________ _________
VA = Rn +
(1 + i)c * i (1 + i)c
Conocidos todos los parámetros se calcula VA:
28,13286 - 1 189.120
______________ ______________
VA = 9.607,92 + =
28,13286 * 0,035 28,13286
En este caso ocurre al revés del caso anterior. El primer sumando o valor actual de las rentas
futuras tiene mayor peso, ya que se trata de rentas de 97 años, frente al valor actual del suelo.
De acuerdo con lo especificado en la parte teórica de este tema, la vivienda que se tasa tiene
una vida útil amplia (97 años) y además el contrato pactado es indefinido. En este caso puede pres-
cindirse de la fórmula compleja anterior y aplicar las fórmulas de la actualización a perpetuidad.
Rn
_____
VA =
i
9.607,92
________
VA = = 274.512 €
0,035
La diferencia de los 2 valores calculados es de: 274.512 – 271.476,69 = 3.035,31 € cifra que se
considera insignificante y, por tanto, siempre que concurran estas circunstancias puede aplicarse la
fórmula simplificada.
324 LA LEY
CAPÍTULO CUARTO
Valoraciones de garantía y aplicación práctica
de las técnicas de valoración
Las valoraciones de garantía son aquellas en las que la finalidad de la tasación es determinar el
valor de un inmueble a los efectos de que este pueda garantizar un capital, ya sea para préstamo,
crédito, provisión técnica o reservas.
Esta finalidad que ya ha sido desarrollada en el capítulo 2.º constituye la de mayor volumen y la
más habitual.
Las valoraciones de garantía están reguladas normativamente de forma muy específica, tanto
en sus procedimientos generales como en su aplicación práctica, metodología a seguir y asigna-
ción de valores en cada caso concreto.
Estos procedimientos son también utilizables, con múltiples variantes y matices, a otras finalidades,
pero por ser la metodología mejor desarrollada técnicamente y con normativa aprobada oficialmente
son de referencia obligada en todas las finalidades salvo disposiciones específicas en contrario.
Se desarrollan a continuación las instrucciones necesarias sobre los requisitos que deben reu-
nir las valoraciones de garantía, estructura general de los informes, procedimientos a seguir, con-
dicionantes, advertencias y normas generales de valoración.
LA LEY 325
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
4. Localidad y entorno.
5. Descripción y superficie del terreno.
6. Descripción y superficie de la edificación.
7. Descripción urbanística.
8. Régimen de protección, tenencia y ocupación.
9. Análisis de mercado.
10. Datos y cálculo de los valores técnicos.
11. Valores de tasación, condicionantes y advertencias.
12. Observaciones.
13. Fecha de emisión, caducidad y firmas.
14. Documentación anexa al informe.
Cada uno de esos apartados se cumplimentará en función del tipo de inmueble del que se trate, de
acuerdo con el principio de proporcionalidad y como mínimo se hará incluirá el contenido siguiente:
2. Identificación y localización
Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresa-
rá, además de lo señalado en la letra anterior, el (pago) o paraje, término municipal, comarca y pro-
vincia en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Pro-
piedad y, cuando sea diferente aquel por el que se le conoce habitualmente.
3. Comprobaciones y documentación
En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la
entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados.
4. Localidad y entorno
326 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
nante, su población de derecho y evolución reciente, así como las características básicas de
la localidad de la que dependa cuando exista.
2. Cuando el objeto de la valoración sea un edificio, un elemento de un edificio o un terreno,
entre las características básicas del entorno se indicarán por ejemplo: el nivel de renta, los
rasgos de homogeneidad arquitectónica y usos dominantes, infraestructuras, equipamiento y
servicios, sus comunicaciones, aparcamientos, el nivel de desarrollo edificatorio del entorno,
su antigüedad característica, la renovación experimentada recientemente, etc.
3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica entre las características básicas del
entorno se indicarán, por ejemplo: las explotaciones características, su densidad de pobla-
ción, sus equipamientos y servicios, en particular los que permitan o faciliten la explotación
agraria, su infraestructura, etc.
1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apar-
tado del informe se indicará:
LA LEY 327
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
vicios generales internos, y atendiendo a sus usos, las circunstancias específicas más relevantes
para cada uno de ellos. Siempre que sea comprobable se indicará la superficie útil.
b) Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura, cubierta, cerra-
mientos exteriores, carpinterías exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanería,
calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios,
etc.), así como las terminaciones y acabados relevantes.
c) En el caso de edificios en construcción o rehabilitación, las características de los aparta-
dos anteriores se referirán, en la parte de la obra que aún no esté ejecutada, al proyecto
que haya servido de base para la concesión de la licencia municipal.
También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una estimación del por-
centaje de obra ejecutada.
d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las
características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los exis-
tentes, los acabados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y
utilizables previsiblemente por un tercero o polivalentes.
También se expresará si se encuentra terminado en bruto (estructura y acometida de instala-
ciones) o si se encuentra acondicionado para la actividad correspondiente.
3. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano se indicará si existen sobre
él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su
uso, superficie y principales características constructivas.
4. Cuando el objeto de valoración sea una finca rústica se indicará:
5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se
expresará su antigüedad y vida útil estimada, el estado de conservación y los deterioros apa-
rentes existentes.
7. Descripción urbanística
328 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano se expresará además si
tiene o no naturaleza de solar.
3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica se indicará la clasificación del suelo
y, en su caso, su régimen de protección especial.
a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo está, así
como sus características y plazo de vigencia.
LA LEY 329
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las
características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad.
c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de pro-
piedad del inmueble se describirán sus características y efecto sobre el valor.
d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección
pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el
hecho y el efecto sobre el valor.
9. Análisis de mercado
Se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes
comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las diferencias
apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.
Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios
actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revaloriza-
ción.
1. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así como los
cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de aquellos datos que
sean necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados pre-
cedentes. Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y
serán como mínimo, los señalados en los números siguientes de este artículo.
2. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el número
anterior serán:
a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método, indi-
cando para cada uno de ellos, como mínimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el Códi-
go postal, la calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su número.
b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo
estadístico utilizados para realizar la homogeneización de precios.
3. Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el número
1 de este artículo serán, en su caso:
a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos
puntuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como mínimo, los datos
utilizados para realizar la homogeneización de rentas.
b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación econó-
mica y las fuentes utilizadas.
c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualiza-
ción elegidas y del valor residual.
4. Cuando se utilice el método residual los datos mínimos a que se refiere el número 1 serán:
330 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico.
d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso
del método estático.
e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el
procedimiento dinámico.
5. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de
coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que se refiere el
número 1 serán:
12. Observaciones
LA LEY 331
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
3. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes
epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura.
1. Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente de
todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la
valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquella, el estado de ocupación y
construcción de aquél y el método de valoración utilizado.
Entre los documentos a los que se refiere el párrafo anterior se incluirá la certificación registral
acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida
dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en sopor-
tes alternativos.
332 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se uti-
lizará su superficie registral.
b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie
útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la superficie registral con
LA LEY 333
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
partes comunes, aun cuando esta última no haya podido ser comprobada, siempre que
exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por
el tasador, no exista duda razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la
relación entre ésta y la superficie comprobada sea razonable a juicio del tasador.
c) Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o cuando se trate de un edi-
ficio que carezca de declaración de obra nueva inscrita, su adopción requerirá que se veri-
fique su adecuación a la normativa urbanística aplicable.
d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o
elemento de un edificio supere el 15 por ciento de la superficie total del mismo, aquella
superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la
superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario dife-
rente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructi-
vas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas
superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos.
e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección públi-
ca, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente.
2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la com-
probada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la
superficie registral y la catastral.
Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie
registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expre-
sa y razonadamente de una manera destacada.
1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoración se reflejarán en un infor-
me y en su caso en un certificado de tasación para cuya elaboración se estará a lo previsto en el
Título III de la Orden que las regula.
2. Dichos valores se expresarán en la moneda de curso legal del país donde se localicen los
bienes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que se refie-
re el número anterior se expresarán también en euros utilizando como tipo de cambio los publica-
dos oficialmente en la fecha de la tasación o, en su caso, en el día anterior más próximo.
1. Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para cono-
cer las características y situación real del objeto de la valoración, y se utilizará el contenido de la
documentación señalada en el artículo 8) de esta Orden.
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el número anterior, se incluirán al menos las
siguientes:
a) La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte
de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinci-
den con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación,
así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o con-
servación aparente.
334 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
1. A los efectos de esta Orden se considerará que existe un condicionante en los siguientes
supuestos:
• La documentación a que se refieren los párrafos segundo y tercero del artículo 8.1
(Documentación disponible) de esta Orden.
• El proyecto visado a que se refiere el artículo 8.2.a).
• La licencia de obra a que se refiere el artículo 8.2.b).
• Cédula urbanística o documentación a que se refiere el artículo 8.2.h) de esta Orden.
• La de la adscripción del derecho de riego a la finca rústica a que se refiere el artículo
8.2.g) cuando ésta se valore como regadío.
LA LEY 335
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia, siempre que
se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto
de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se indican a continuación:
a) Cuando existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral
que no induzcan a dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsi-
blemente sobre los valores calculados.
b) Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigen-
te, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisión
de un condicionante, no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio
arquitectónico del inmueble.
c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de cons-
trucción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse
puedan originar modificaciones en el valor certificado.
d) Cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes de los indicados en el artícu-
lo 15.1 (Métodos) de esta Orden.
e) Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la documentación indi-
cada en el artículo 8.2.c). (Cédula de calificación o documento administrativo que permita
determinar el precio máximo legal).
f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentación siguiente:
• Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artículo 8.2.f)
(en el método de actualización).
• En las fincas rústicas, la documentación catastral relevante o la referente a su régimen de
explotación o rendimiento.
• Los documentos señalados en el artículo 8.2.b), excepto la licencia de obra para la que será
de aplicación lo previsto en el artículo 10.1.d).
• En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artículo 8.2, los documentos allí señala-
dos.
a) Que el valor de tasación se calcule para la finalidad prevista en el número 2.a) de esta
Orden (Garantía hipotecaria).
336 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
3. En las tasaciones que tengan como finalidad la prevista en el número 2.a) de esta Orden
(garantía hipotecaria) también se deberá incluir una advertencia específica, en la forma que se indi-
ca a continuación, cuando, aunque no concurra la circunstancia prevista en la letra c) del número
anterior, la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación
experimente una reducción significativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde
la fecha de la tasación que dure al menos 3 años.
La estimación deberá apoyarse en datos sólidos disponibles sobre la situación coyuntural del
mercado local, y la advertencia deberá mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y
los datos en que se apoya la estimación de la entidad.
1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deberá elegir una de las siguien-
tes alternativas:
LA LEY 337
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los edificios en demolición, y los declarados legalmente en ruina, se valorarán como solares y
terrenos.
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para esa dos finalidades será el valor
hipotecario; para su determinación se seguirán las siguientes reglas:
a) El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estu-
vieran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de
tasación el menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edi-
ficación realizada.
b) La valoración de los inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación para la hipóte-
sis de edificio terminado se realizará, para la fecha prevista de terminación de las obras,
siguiendo las reglas previstas en las letras a), b), c) siguientes.
338 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por compara-
ción, en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualización, y el valor de
reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cál-
culo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta
Orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso
podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres que
cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su
artículo 29.
b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler, con la
excepción de las viviendas, se calcularán el valor por actualización y el valor por compa-
ración, en su caso ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se toma-
rá, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se
tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un
inmueble que carezca de un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en
el artículo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso, de estar arrendado en la fecha de la tasa-
ción, se seguirá el régimen previsto en el artículo 29.
Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio que
constituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.
En el caso de viviendas que estén arrendadas en la fecha de la tasación se calcularán el
valor por actualización, teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 29, y el valor por com-
paración, en su caso ajustado, para el supuesto que se halle libre de inquilino, y se toma-
rá, como valor de tasación, el menor de ellos
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máxi-
mo, el valor de remplazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios
o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación,
el valor de tasación será el valor por comparación, en su caso ajustado; cuando su cálcu-
lo no fuera posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en
el artículo 28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como
máximo, el valor de reemplazamiento neto.
El valor de tasación de edificios y elementos de edificios cuya finalidad sea la cobertura de las pro-
visiones técnicas de las compañías aseguradoras se determinará siguiendo las siguientes reglas:
– El valor de tasación será el valor inicial más el importe de las certificaciones de obra en la
medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas.
– El valor inicial a que se refiere el párrafo anterior será el valor de tasación del terreno en el
caso de obras de nueva construcción o el valor de tasación del edificio o elemento de edi-
ficio antes del comienzo de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en
rehabilitación.
LA LEY 339
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación, el
valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación,
el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el
artículo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en
cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres
que cumpla los requisitos previstos en el 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artículo 29.
b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualización calculado según el procedimiento
previsto en el artículo 29. El valor de tasación así hallado no podrá superar el valor por
comparación del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máxi-
mo, el valor de reemplazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios
o elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación
económica, el valor de tasación será el valor por comparación; cuando su cálculo no fuera
posible se tomará el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo
28, y si el cálculo de éste tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo,
el valor de reemplazamiento neto.
El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipó-
tesis de edificio terminado, calculado según las reglas del número siguiente. Dicho valor no podrá
incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta
la finalización de las obras.
El valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización calcu-
lado según lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres).
Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo
25.1.a) de esta Orden:
340 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
3. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en los números ante-
riores el tasador podrá calcular el valor de tasación de acuerdo con lo previsto en el artículo 43.4
de esta Orden siempre que el procedimiento usado esté admitido en la práctica profesional para el
cálculo del valor de mercado del inmueble en cuestión.
En todo caso dicho valor de tasación deberá respetar lo previsto en las letras a) b) y c) del núme-
ro 2 de este artículo.
4. Cuando exista un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasa-
ción no podrá ser superior a dicho valor máximo legal, excepto en el caso de viviendas de pro-
tección oficial en las que el fin del periodo de afección que reste sea inferior a tres años desde la
fecha de tasación. En este último caso, el valor de tasación no podrá ser superior al siguiente:
ª § VTL · º
VML Máximo «0, ¨¨ ¸
n ¸
VML »
¬ © 1 i ¹ ¼
Donde:
Estos manuales sirven como guía orientativa de carácter técnico para realizar valoraciones de
los siguientes inmuebles y/o elementos de un inmueble:
LA LEY 341
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Son de aplicación estricta a todas las valoraciones de garantía, principalmente las de garantía
hipotecaria, pero también a las que tienen como finalidad la valoración de las provisiones técnicas
de las compañías de seguros, el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva (FII y SII) y
el patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones.
Estos procedimientos son también utilizables, con múltiples variantes y matices, a otras finalida-
des, y son de referencia obligada en todas las finalidades salvo disposiciones específicas en con-
trario.
4.2.1.1. Aplicación
Así mismo la vivienda a tasar puede disponer de anexos, que se encuentran vinculados a la
misma, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, terrazas, patios o jardines. Además la vivien-
da puede estar calificada con protección oficial o estar ocupada por un arrendatario, en régimen de
alquiler.
Para las viviendas que estuviesen alquiladas deberán aplicarse además los criterios especifica-
dos en el apartado 4.2.8.
Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe
que consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno.
342 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
LA LEY 343
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este capítulo se aplica para garantía hipo-
tecaria de préstamos. Por este motivo se indicará además en el informe la entidad que haya sido
mandatario del cliente para su encargo.
A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas
otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser:
Para identificar la vivienda será necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:
Provincia
Municipio
344 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Código postal
Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización)
Número de policía
Bloque
Escalera
Planta
Puerta o número identificativo
Registro de la propiedad: se indicarán los datos regístrales, como son: número del regis-
tro de la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción
Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración
De igual forma deberá procederse con los anexos vinculados al inmueble principal tasado. Se
indicará también si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección actual.
En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas compañías de seguros, se indicarán ade-
más:
Titular registral
Fecha y precio de adquisición
Certificación registral
Nota simple, o
Escritura de compraventa, registrada o sin registrar
Auto de adjudicación
Verificación registral
Nota extensa registral, o
Edicto judicial
Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se
indicará si la vivienda se encuentra terminada, en proyecto, construcción o en rehabilitación.
LA LEY 345
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejemplo:
DATOS REGISTRALES
3. Comprobaciones y documentación
Escritura de propiedad
346 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan.
Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son sufi-
cientes o insuficientes para valorar.
4. Localidad y entorno
En este apartado se introducirán los datos de la localidad donde está ubicado el inmueble obje-
to de valoración, como son:
4.1. Tipo de núcleo. Se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la
localidad, con las siguientes posibilidades:
Capital de provincia
Capital autonómica
Capital de estado
Ciudad importante a nivel regional
Cabecera comarcal
Núcleo autónomo de gran importancia
Núcleo autónomo de tamaño medio
Núcleo autónomo de tamaño pequeño
Núcleo dependiente de otro mayor
Núcleo satélite dependiente de...
Núcleo turístico
Ciudad dormitorio
LA LEY 347
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
4.2. Ocupación laboral. Se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que depen-
da la localidad, con las siguientes posibilidades:
Múltiple
Basada en turismo nacional e/o internacional
Basada en la industria de...
Basada en la agricultura
Basada en la segunda residencia
Basada en el comercio
Basada en la ganadería
Basada en la pesca
Basada en la minería
Servicios
Cultural
4.3. Nivel de renta. Se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está
ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades:
Muy alto
Alto
Medio-alto
Medio
Medio-bajo
Bajo
Muy bajo
4.4. Número de habitantes. Se indicará la población de derecho según el último censo disponi-
ble, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguien-
tes posibilidades:
348 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
4.6. Delimitación del entorno. Se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos bási-
cos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades:
Urbano céntrico
Urbano medio o estándar
Urbano periférico
Del extrarradio
Suburbano
Rural
Urbanización aislada
Urbanización turística
Urbanización fin de semana
Casco antiguo de la ciudad
Polígono industrial
Zona urbana predominantemente industrial
Ejemplo delimitación del entorno: Urbano céntrico. Barrio del Ensanche izquierdo, sector delimi-
tado por Gran Vía de Les Corts Catalanes, Avda. de Roma, calles Tarragona y Urgell.
4.7. Rasgos urbanos. Se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus
rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las
siguientes posibilidades:
De carácter:
Residencial
Residencial y comercial
Comercial
Negocios
Comercial y negocios
Comercial y servicios
Servicios
Industrial
Rural
Indefinido con múltiples actividades
Turístico
Vacacional
Deportivo
Ordenación:
Manzana cerrada
Manzana cerrada con patios de manzana
Manzana cerrada y bloques exentos alternándose
LA LEY 349
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Desarrollo edificatorio del entorno. Se indicará que está terminado o por terminar y la evolución
que ha tenido en los últimos años, con las siguientes posibilidades:
Terminado
Por terminar
Evolución... Rápida, Media, Lenta, Paralizado
Completa
Superior al 75%
Entre el 50% y el 75%
Entre el 25% y el 50%
Inferior al 25%
Sin iniciar
Antigüedad. Se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilida-
des:
Múltiple
Edificaciones de < 10 años
Edificaciones de 10 a 25 años
Edificaciones de 25 a 50 años
Edificaciones de 50 a 75 años
Edificaciones de > 75 años
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
No ha comenzado
Renovaciones puntuales
Ejemplo rasgos urbanos: ensanche residencial y comercial de trama ortogonal regular ordena-
do en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras (Ensanche Cerdà). La anti-
350 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
güedad de las edificaciones es múltiple con edificios más o menos recientes y de más de 100 años.
El grado de consolidación es total. El desarrollo edificatorio del entorno está terminado. La renova-
ción de las edificaciones iniciales es media.
Ejemplo infraestructuras: la vía pública dispone de aceras con pavimento hidráulico, bordillo de
granito y calzada asfáltica. Dispone de alcantarillado y alumbrado público. El abastecimiento de
agua se realiza mediante red de la compañía, el suministro eléctrico se obtiene de la red general,
tiene abastecimiento de gas, línea telefónica y dispone de zonas ajardinadas próximas. La calidad
de las infraestructuras es alta y la conservación es buena.
4.9. Equipamientos. Se indicarán los equipamientos existentes dentro del entorno próximo, con
las siguientes posibilidades:
Comercial
Religioso
Deportivo
Escolar
Lúdico
Asistencial
Zonas verdes
Muy abundante
Abundante
Suficiente
LA LEY 351
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Escaso
Muy escaso
No existe
Suficiente para primeras necesidades
Existe algún centro comercial, centro deportivo, hospital, ambulatorio
4.10. Comunicaciones y aparcamiento. Se indicarán las vías de comunicación con otras pobla-
ciones más importantes, así como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posi-
bilidades:
Comunicaciones Interurbanas:
352 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Aparcamientos públicos:
– Existen
– No existen
4.11. Otras características. Se indicarán otras características que sean relevantes del entorno y
no se hayan especificado anteriormente. Por ejemplo se pueden indicar las siguientes característi-
cas:
Para el uso residencial podemos definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:
Barrio 1 = Excelente Imagen social y poder adquisitivo de clase alta y media alta.
En municipios con una estratificación de población muy compacta, no existirán las zonas defini-
das anteriormente, como es el caso de ciudades pequeñas, ciudades dormitorio próximas a gran-
des centros de servicios o área industrial.
LA LEY 353
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
4.11.2. Calidad de ubicación. Se divide en tres categorías dentro del barrio donde está ubicado
el inmueble objeto de valoración.
6.1. Descripción del edificio. Se indicarán los datos correspondientes al inmueble en el que se
ubica la vivienda, como son:
Tipificación
Descripción
Servicios comunes
Unifamiliar aislada
Unifamiliar pareada
Unifamiliar adosada
354 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Unifamiliar hilera
Plurifamiliar bloque abierto
Plurifamiliar entre medianeras
Plurifuncional en bloque abierto
Plurifuncional entre medianeras
6.1.2. Descripción. Se indicará el número de plantas sobre y bajo rasante, así como sus usos,
superficies y distribución (siempre y cuando se disponga de dicha información), con las siguientes
posibilidades:
Portal sencillo
Portal estándar
Portal lujoso
Un ascensor por escalera
2 ascensores por escalera
Aparcamiento en superficie cubierto o al aire libre
Jardines
Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc.
Ejemplo descripción edificio: edificio plurifamiliar entre medianeras en esquina con fachada a la
calle y a patio interior de manzana. Tiene dos plantas sótano destinadas a aparcamiento de vehí-
culos. La planta baja está destinada al uso comercial. Tiene siete plantas piso con cuatro viviendas
por rellano y ático con dos viviendas. El portal tiene acabados de tipo medio.
Tipología
Condiciones de habitabilidad y estado de conservación de la vivienda y/o del inmueble
Condiciones de uso
Superficies
LA LEY 355
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Salón comedor
Dormitorios
Baños
Aseo
Cocina
Lavadero
Terrazas
Vestíbulo
Despacho
Oficina
Despensa
Buhardilla
Salón
Comedor
Cuarto de estar
Vestidor
Condiciones de Habitabilidad
1.ª residencia: es aquella que por sus características y ubicación tendrá como destino más
probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.
2.ª residencia: es aquella que por sus características y ubicación tendrá como destino más
probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.
356 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
– Superficie útil:
Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerra-
mientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la
superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terra-
zas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal
de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores
fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sec-
ción horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura
libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
• La cerrada
• El 50% de terrazas y tendederos
• La parte proporcional de zonas comunes
LA LEY 357
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida de la vivien-
da y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones:
Ejemplo:
358 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
LA LEY 359
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejemplo:
La carpintería exterior es de aluminio anodizado en color bronce con acristalamiento tipo clima-
lit en las dependencias que dan al vial exterior y de aluminio lacado blanco con acristalamiento sen-
cillo en las dependencias que dan al patio de manzana y a los patios interiores del edificio. Existen
persianas de aluminio en el salón-comedor y en los dormitorios. La carpintería (*) del vestíbulo y
del salón-comedor no es la original, ya que se ha sustituido por una carpintería de alta calidad mol-
dura con cristal tipo vidriera en la puertas correderas que dan acceso al salón-comedor.
Ejemplo instalaciones:
Teléfonos: si tiene
Portero automático: vídeo portero
Gas natural: si tiene
Agua caliente: individual a gas ciudad con caldera mixta
Calefacción: caldera mural mixta a gas y radiadores de aluminio
Ascensores: un ascensor por escalera
Sanitarios: calidad media, color blanco. Grifería monomando.
Aire acondicionado: preinstalación.
360 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Seguridad: Grifería:
– Puerta blindada – Monobloc
– Instalación alarma – Monomando
– Rejas
Se indicará la antigüedad aproximada del edificio, y si éste tiene más de 100 años. También se
indicará si la edificación está pendiente de primera ocupación, el año de rehabilitación y coeficien-
te de depreciación por antigüedad o índice de estado de conservación.
LA LEY 361
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del
Coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elemen-
tos que se mantengan, más el presupuesto unitario de rehabilitación.
Superficie: 108 m² c
Antigüedad real del edificio: 23 años
Antigüedad real de la vivienda: 23 años
Antigüedad efectiva de la vivienda: 8 años
Reforma parcial: Baños y cocina nuevos. Carpintería interior pavimento y pintura nuevos.
Antigüedad * C r 23 * 462,96
Edad _ Efectiva = Antigüedad − = 23 − = 7,63 ⇔ 8 _ años
Ca 693
7. Situación urbanística
362 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes a la vivienda que se tasa, como son:
El estado de ocupación del vivienda. Ocupado por: propietario, sin ocupante, arrendada,
arrendada al solicitante de la tasación, otros.
Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmue-
ble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo.
En caso de estar arrendada la vivienda se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8.
9.1. Oferta
LA LEY 363
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
9.2. Demanda
9.3. Expectativas
Se utilizarán viviendas testigo lo más semejantes posible a la que se tasa. Como mínimo hay
que disponer de 6 muestras. La información de mercado que se utilice debe ser real y contrastada.
Los precios unitarios de oferta de los viviendas testigo se homogeneizarán aplicando coeficien-
tes de ponderación para asimilar las ofertas testigo a la vivienda que se tasa, de acuerdo con los
criterios que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que es nece-
sario el estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte
del tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones.
Mercado real.
El precio de oferta en el mercado secundario se reducirá hasta un 10% sobre el precio de
venta como máximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el
aparente en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.).
Entorno.
Cuando las características del entorno de la vivienda que se tasa y de los testigos sean dife-
rentes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con un diferencial de hasta un
364 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Ubicación.
Se determinará como diferencia de la repercusión del suelo en €/m² entre la oferta y la vivien-
da que se tasa, obtenido por el método del valor residual de la información de mercado pri-
mario (+/– 3 a 5% sobre ventas aproximadamente).
Superficie y diseño.
La amplitud del entorno diferencial será del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/–10%
entre los testigos y la vivienda que se tasa. Tendrá especial incidencia en la vivienda de
superficie reducida.
Antigüedad.
Se valora como la diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y la
vivienda objeto de valoración.
Conservación y reformas.
Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación de la
vivienda, así como de las reformas realizadas en la vivienda.
Según se vaya indicando si los testigos son iguales, peores, etc., que la oficina objeto de la tasa-
ción al precio de oferta se le irán añadiendo o restando sus correspondientes transformaciones
numéricas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado.
Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor
peso al más parecido a la vivienda que se tasa. Se ponderarán todos los testigos cuidando que su
suma sea 100.
Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendrá el valor uni-
tario homogeneizado y ponderado de mercado.
Para tasar una vivienda deberá calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmue-
ble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación y neto VRN si está terminado), el valor
por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario, y el valor de
máximo legal VML, en caso de tratarse de vivienda de protección pública.
LA LEY 365
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la tasación)
VRB para la hipótesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada); terminado en las con-
diciones previstas en el proyecto y en la licencia correspondiente.
Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1.
Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual.
Valor unitario (€/m² suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del solar
y la superficie del mismo.
Se aplica en el caso de viviendas unifamiliares aisladas, en las que en muchos casos no se
agota la edificabilidad de las parcelas. Para ello será necesario utilizar el método de compa-
ración, realizando un estudio de mercado en la zona para obtener precios reales de merca-
do de terrenos con la misma clasificación y calificación urbanística. Estos precios de oferta se
homogeneizarán con relación al que se tasa, ponderando factores como la ubicación, orien-
tación, edificabilidad, vistas, etc.
Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de mercado
del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según se
trate de edificios terminados o en construcción. Dicho valor será el adoptado para las restan-
tes tipologías de viviendas.
Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obten-
drá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la
inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión.
Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo
de la vivienda.
Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material,
más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor.
Se aplicarán los costes que correspondan a los diferentes anexos de la vivienda. La norma-
tiva obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes.
366 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Es decir, aquellas instalaciones que razonablemente no sean reutilizables para una ocupa-
ción distinta, ni tampoco las que sean fácilmente recuperables (sólo en caso de valoraciones
de garantía).
En ningún caso se incluirán en los gastos necesarios para el cálculo del VRB los gastos finan-
cieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor.
Depreciación física
La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se
aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.
Antigüedad
___________________
Depreciación_Física = (V.R.N.) *
Vida_útil_total
Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total
del inmueble.
La vida útil de la vivienda será la estimada por el tasador y como máximo de 100 años.
LA LEY 367
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de conser-
vación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase método del
coste en el apartado 3.1).
En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría
adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad.
b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para trans-
formar la vivienda actual en una nueva de similares características.
Depreciación funcional
Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que la vivienda pueda utilizar-
se como tal.
Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el
método de comparación (ampliamente desarrollado en el capítulo 3.2).
Al tratarse de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse.
Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción signi-
ficativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure
al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos
años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplica-
rá un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción.
Si la vivienda está acogida a algún tipo de protección pública, existe una limitación de su precio
de venta, que se denomina valor de máximo legal (VML).
Dicho valor dependerá del municipio en que se ubique, según pertenezca a una u otra área geo-
gráfica. Cada Comunidad Autónoma tiene potestad para establecer sus propias áreas geográficas,
a cada una de las cuales corresponden unos valores máximos de venta diferentes.
368 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso.
Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor
de reemplazamiento neto del inmueble (VRN).
³³ Situación
³³ Tamaño
³³ Distribución
³³ Relación superficie construida/superficie útil
³³ Expectativas de venta
³³ Plazos temporales estimados para la venta de la vivienda
Se definen a continuación las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística
y problemática con que se puede encontrar en la tasación de viviendas.
Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador podría condicionar el
Valor de Tasación, para poder emitir la tasación.
LA LEY 369
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
1 SIN ESCRITURA CON La vivienda sita en (Dirección) ... cuyos datos registrales se
DIRECCIÓN EXACTA desconocen, tiene un Valor de Tasación de... euros.
No cumple con la Orden ECO 805/2003
2 SIN ESCRITURA Y CON La vivienda cuya delimitación e identificación se indica en el
DIRECCIÓN IMPRECISA Informe de Tasación, y cuyos datos registrales se desconocen,
tiene un Valor de Tasación de ... euros.
No cumple con la Orden ECO 805/2003
3 SI ES VPO Y NO SE CONOCE El Valor de Tasación queda condicionado a que no sea
superior al Valor Máximo Legal conforme a la normativa
vigente.
4 SI ESTÁ ALQUILADA U OCUPADA El Valor de Tasación queda condicionado a que se encuentre
POR PERSONA DISTINTA DEL libre de arrendamientos y/o ocupantes.
PROPIETARIO Y NO SE DISPONE
DE CONTRATO
5 EXISTEN INDICIOS El Valor de Tasación se ha calculado en el supuesto de que el
FUNDAMENTADOS DE QUE inmueble se encuentre libre de arrendamiento y ocupantes.
ESTUVIERA ALQUILADA Y/U
OCUPADA
6 NO SE FACILITA EL RECIBO Se calculará el Valor de Renta actualizando la renta anual
ACTUAL DE ALQUILER según contrato. Esta circunstancia se advertirá en el informe.
7 VIVIENDA FORMADA POR UNA * Si se puede dar un valor a cada finca registral, se indicará en
SOLA UNIDAD FUNCIONAL Y frases libres del certificado los datos registrales y el Valor de
QUE CONSTA DE VARIAS FINCAS Tasación de cada una de las fincas que configuran la unidad
REGISTRALES funcional a tasar.
* Si no se puede individualizar los valores (pese a existir
división horizontal) se dará un valor conjunto condicionando el
valor a la agrupación registral.
8 UNICA FINCA REGISTRAL Se deberán indicar en frases libres del certificado los Valores
SUBDIVIDIDA EN VARIAS de Tasación de cada una de las unidades funcionales que
UNIDADES FUNCIONALES configuran la finca registral.
9 DIRECCIÓN IMPRECISA Se indicará que el Valor de Tasación corresponde al inmueble
... cuya delimitación/identificación que se acompaña en el
informe de Tasación.
10 NO COINCIDENCIA ENTRE LA Cuando se produzca una diferencia en la numeración o
DIRECCIÓN FÍSICA DEL nombre de la calle entre los datos que obran en las escrituras y
INMUEBLE Y LA QUE CONSTA EN la realidad se deberá certificar la dirección física comprobada
ESCRITURAS por el tasador. Advirtiendo de esta circunstancia en el informe
o condicionando el Valor de Tasación dependiendo de la
gravedad de la no coincidencia.
370 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
15 EL CLIENTE NO FACILITA LOS Si el estado de las obras permite identificar y definir la futura
PLANOS DEL PROYECTO vivienda, se condicionará el Valor de Tasación «a que la
superficie valorada coincida con la del proyecto que se utilice
para la obtención de la licencia de obras».
16 SE FACILITAN UNOS PLANOS Se condicionará el Valor de Tasación «a que los planos
DEL PROYECTO SIN EL VISADO utilizados para la tasación (que se adjuntan en el informe de
COLEGIAL tasación) sean los que sirven (o han servido) para la obtención
de la licencia de obras y para la construcción de la vivienda
que se ha tasado».
LA LEY 371
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
4.2.2.1. Aplicación
Dentro del uso de local comercial se pueden valorar los siguientes inmuebles:
Así mismo el local comercial a tasar puede disponer de anexos, ya estén vinculados registral-
mente o bien sean fincas independientes, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, almace-
nes, patios, jardines. Además el local puede estar ocupado por un arrendatario, en régimen de
alquiler. En este caso además deberán aplicarse los criterios especificados en el apartado 4.2.8.
Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores deberá realizarse un informe que
consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno.
372 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
LA LEY 373
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas
otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser:
2. Identificación y localización
Para identificar el local será necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:
Provincia
Municipio
Código postal
Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización)
Número de policía
Bloque
Escalera
Planta
Puerta o número identificativo
Registro de la propiedad: se indicarán los datos registrales, como son: n.º del registro de
la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción.
Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración.
374 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
De igual forma deberá procederse con los anexos vinculados al inmueble principal tasado. Se
indicará también si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección actual.
En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas de compañías de seguros, se indicarán ade-
más:
Titular registral
Fecha y precio de adquisición
Certificación registral
Nota simple, o
Escritura de compraventa, registrada o sin registrar
Auto de adjudicación
Verificación registral
Nota extensa registral, o
Edicto judicial
Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se
indicará si el local se encuentra terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación.
Ejemplo:
DATOS REGISTRALES
TRASTERO
LOCAL
10
LIBRO 10
9
FOLIO 8
2.ª
SECCIÓN 2.ª
22
TOMO 22
3.335
FINCA N.º 3.333
INSCRIPCIÓN 1.ª 1.ª
TIPO DE DATO USADO Escritura Compraventa Escritura Compraventa
REGISTRO N.º 1 de MADRID N.º 1 de MADRID
OBSERVACIONES: Fotocopia parcial de escritura legible. Suficiente para valorar. Coincide dirección
registral con dirección física.
LA LEY 375
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3. Comprobaciones y documentación
Se comprobarán los linderos del documento (registral) con la realidad física existente. En el caso
de que no sea posible la comprobación de linderos, pero sí sea posible identificar el inmueble se
indicará:
Escritura de propiedad
Nota simple informativa
Certificación registral
Plano catastral
Planeamiento urbanístico vigente
Plano de situación
Croquis del inmueble
Proyecto visado
Licencia de obras
Licencia de apertura o de actividad
Última certificación
Certificado del propietario de la ocupación
Estatutos comunidad o certificado del administrador
Reportaje fotográfico
Otros documentos
376 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan.
Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son sufi-
cientes o insuficientes para valorar.
4. Localidad y entorno
En este apartado se introducirán los datos de la localidad y del entorno donde está ubicado el
inmueble objeto de valoración como son:
4.1. Tipo de núcleo. Se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la
localidad, con las siguientes posibilidades:
Capital de provincia
Capital autonómica
Capital de estado
Ciudad importante a nivel regional
Cabecera comarcal
Núcleo autónomo de gran importancia
Núcleo autónomo de tamaño medio
Núcleo autónomo de tamaño pequeño
Núcleo dependiente de otro mayor
Núcleo satélite dependiente de...
Núcleo turístico
Ciudad dormitorio
4.2. Ocupación laboral. Se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que depen-
da la localidad, con las siguientes posibilidades:
Múltiple
Basada en turismo nacional o/e internacional
Basada en la industria de...
Basada en la agricultura
Basada en la segunda residencia
Basada en el comercio
Basada en la ganadería
Basada en la pesca
Basada en la minería
Servicios
Cultural
Ejemplo: Actividad dominante: múltiple, con predominio de los sectores, comercial, industrial y
de servicios.
LA LEY 377
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4.3. Nivel de renta. Se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está
ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades:
Muy alto
Alto
Medio-alto
Medio
Medio-bajo
Bajo
Muy bajo
4.4. Número de habitantes. Se indicará la población de derecho según el último censo disponi-
ble, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguien-
tes posibilidades:
Ejemplo: Población de derecho: 25.430 habitantes de derecho según el censo del 2001.
4.6. Delimitación del entorno. Se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos bási-
cos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades:
Urbano céntrico
Urbano medio o estándar
Urbano periférico
Del extrarradio
Suburbano
Rural
Urbanización aislada
Urbanización turística
Urbanización fin de semana
Casco antiguo de la ciudad
Polígono industrial
Zona urbana predominantemente industrial
Ejemplo: Delimitación del entorno: urbano medio. Barrio: xxx, en el entorno de la Plaza xxx, deli-
mitado por la avenida xxx y la calle xxx.
378 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
4.7. Rasgos urbanos. Se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus
rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las
siguientes posibilidades:
De carácter:
Residencial
Residencial y comercial
Comercial
Negocios
Comercial y negocios
Comercial y servicios
Servicios
Industrial
Rural
Indefinido con múltiples actividades
Turístico
Vacacional
Deportivo
Ordenación:
Manzana cerrada
Manzana cerrada con patios de manzana
Manzana cerrada y bloques exentos alternándose
Bloques exentos con zonas ajardinadas
Viviendas unifamiliares adosadas
Viviendas unifamiliares aisladas
Edificación en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente
Desarrollo edificatorio del entorno. Se indicará que está terminado o por terminar y la evolución
que ha tenido en los últimos años, con las siguientes posibilidades:
Terminado
Por terminar
Evolución: rápida, media, lenta, paralizada
Completa
Superior al 75%
Entre el 50% y el 75%
Entre el 25% y el 50%
Inferior al 25%
Sin iniciar
LA LEY 379
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Antigüedad. Se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilidades:
Múltiple
Edificaciones de < 10 años
Edificaciones de 10 a 25 años
Edificaciones de 25 a 50 años
Edificaciones de 50 a 75 años
Edificaciones de > 75 años
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
No ha comenzado
Renovaciones puntuales
Ejemplo: Rasgos urbanos: ensanche residencial y comercial de trama ortogonal irregular, orde-
nado en manzana cerrada con edificios plurifamiliares entre medianeras.
380 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
4.9. Equipamientos. Se indicarán los equipamientos existentes dentro del entorno próximo, con
las siguientes posibilidades:
Comercial
Religioso
Deportivo
Escolar
Lúdico
Asistencial
Zonas verdes
Muy abundante
Abundante
Suficiente
Escaso
Muy escaso
No existe
Suficiente para primeras necesidades
Existe algún centro comercial/centro deportivo/hospital/ambulatorio
4.10. Comunicaciones y aparcamiento. Se indicarán las vías de comunicación con otras pobla-
ciones más importantes, así como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posi-
bilidades:
Comunicaciones Interurbanas:
LA LEY 381
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Aparcamientos públicos:
– Existen
– No existen
Ejemplo: Comunicaciones urbanas: muy buenas (Metro: línea 6; autobuses urbanos: varias
líneas. Proximidad a la estación de RENFE de Atocha). El aparcamiento en superficie es escaso.
Existen aparcamientos públicos.
Calidad de barrio
382 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Para el uso comercial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:
En municipios con una estratificación de población muy compacta, no existirán las zonas defini-
das anteriormente, como es el caso de ciudades pequeñas, ciudades dormitorio próximas a gran-
des centros de servicios o área industrial.
Calidad de ubicación. Se divide en tres categorías dentro del barrio donde está ubicado el
inmueble objeto de valoración.
Calidad de Criterio
ubicación
Categoría 1 = Excepcional, esquinas o enclaves más comerciales o
Excelente identificables en su barrio o zona.
Categoría 2 = Media Neutro, identificabilidad y atractivo comercial de tipo medio en
su barrio o zona.
Categoría 3 = Baja Menos favorable, con identificabilidad negativa y atractivo
comercial bajo en su barrio o zona.
LA LEY 383
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
5.2. Accesibilidad. Se tendrán en cuenta las posibilidades de acceso peatonal, mediante trans-
porte público o mediante vehículo privado, con las siguientes posibilidades:
5.3. Identificabilidad. Se tendrá en cuenta el fácil reconocimiento visual del local tanto desde el
punto de vista de los peatones como de los conductores. También se tendrá en cuenta si el local
se ubica en viales que pueden constituir «fachadas de la ciudad» a nivel supramunicipal o interna-
cional, con las siguientes posibilidades:
Excelente
Muy buena
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
384 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Se indicarán los datos correspondientes al inmueble en el que se ubica el local como son:
Tipificación
Descripción
Servicios comunes
Galería comercial
Centro comercial
Mercado
Plurifamiliar bloque abierto
Plurifamiliar entre medianeras
Plurifuncional en bloque abierto
Plurifuncional entre medianeras
Ejemplo: Tipificación: edificio plurifamiliar en bloque abierto con 7 plantas s/r y 1 b/r
6.2. Descripción de la edificación. Se indicará el número de plantas sobre y bajo rasante, así
como sus usos, superficies y distribución (siempre y cuando se disponga de dicha información), con
las siguientes posibilidades:
Portal sencillo
Portal estándar
Portal lujoso
1 ascensor por escalera
2 ascensores por escalera
Aparcamiento en superficie cubierto o al aire libre
LA LEY 385
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Jardines
Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc.
Ejemplo: Descripción del edificio: edificio plurifamiliar ordenado en bloque abierto en esquina
con fachada a las calles xxx. Las plantas sótano se destinan a aparcamiento de vehículos. Tiene
seis plantas piso con dos o cuatro viviendas por rellano, según la escalera
Terminaciones. Se indicarán los acabados correspondientes a las dependencias del local obje-
to de valoración, con las siguientes posibilidades:
386 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Ejemplo de terminaciones:
Pavimentos: terrazo
Paramentos: pintura plástica gruesa en local y azulejos 15x15 en aseos
Techos: enlucidos
Carpintería interior: madera pintada
Instalaciones. Se introducirán las características de las instalaciones del local objeto de valora-
ción, con las siguientes posibilidades:
Reformas. Se describen las reformas realizadas en el edificio y el local objeto de valoración, con
las siguientes posibilidades: total, parcial, puntual, sin reformas, etc.
Ejemplo:
Reforma: Edificio no rehabilitado. El local ha sido reformado varias veces para instalar diferen-
tes actividades. En cada una de estas reformas del local ha sido total, no conservándose elemen-
to alguno.
Descripción
Condiciones de uso actual
Antigüedad
LA LEY 387
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6.3.1. Descripción. Se describirá el local en lo que se refiere a su tipología y/o distribución, con
las siguientes posibilidades:
Ubicación en el edificio:
– Planta baja
– Entreplanta
– Planta semisótano
– Planta sótano
– Local n.º ___ en la galería ____
– Local n.º ___ en el centro comercial ____
Condiciones de uso actual. Se indicará el uso actual del local objeto de valoración y su estado de
conservación, con las siguientes posibilidades:
Antigüedad. Se indicará la antigüedad real o estimada del edificio donde está ubicado el local
objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:
En construcción.
Terminado
• Antigüedad real: número de años de antigüedad del edificio contados a partir de su cons-
trucción, última rehabilitación o reforma importante.
• Antigüedad estimada: número de años estimados de forma aproximada de la edificación.
388 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Seguidamente se describirán los anexos que se valoren de manera independiente del local prin-
cipal. Se hará una breve descripción de la forma, ubicación, superficie y condiciones de uso y habi-
tabilidad de los mismos.
6.3.2. Superficies
Se indicarán las diferentes superficies correspondientes a cada planta del local comercial obje-
to de valoración, como son:
Superficie útil
Superficie construida [+ p.p. zonas comunes si procede]
Altura libre de cada planta del local
Coeficiente de tabla de fondo del local
Longitud de fachada principal del local
Longitud de fachada secundaria del local
Longitud del fondo del local
Descripción del fondo del local
Superficies según escrituras
Superficie real
Las definiciones de superficie útil, construida y construida con partes comunes, según Orden
ECO 805/2003, son las siguientes:
– Superficie útil:
Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerra-
mientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la
superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terra-
zas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal
de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores
fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sec-
ción horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura
libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Normalmente los locales comerciales no disponen de elementos comunes, por lo que la super-
ficie utilizable o computable es la superficie construida, que es la adoptada para el cálculo de los
valores técnicos.
LA LEY 389
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida del local y
anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones:
f) Si superficie espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const. → valo-
rar los espacios exteriores con precio unitario diferente.
Ejemplo:
390 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Definición
Es un coeficiente que refleja y sintetiza las características propias e internas de un local comer-
cial: el tamaño, la forma, los desniveles, estrangulamientos internos que dificulten la circulación
dentro del local, etc.
Forma de obtenerlo
1. Se divide el local en distintas unidades básicas de superficie de acuerdo con las crujías rea-
les del local o según crujías tipo 5 m x 5 m de luz, aproximadamente, si la estructura del local no
fuese convencional, formándose unas retículas cuyos vértices coinciden con los pilares de la
estructura. En el caso de que la estructura no fuese regular se podrán tomar áreas de tamaño
semejante.
2. El máximo valor del local se alcanza en la crujía de fachada, por lo tanto las retículas de la
crujía de fachada tendrán un coeficiente del 100% del valor.
El valor de las crujías va disminuyendo a medida que estas se distancian de la fachada. La dis-
minución considerada (en el mejor de los casos) es del 5% cuando toda la superficie comercial se
encuentre en el mismo nivel y sea diáfana, es decir, los únicos obstáculos que existan sean los pila-
res de la estructura.
– En los locales testigo: al precio de venta unitario en bruto, se le aplica el CTF (dividiendo y se
obtiene el máximo valor del local en crujía de fachada).
– Este coeficiente por ser característico de cada local, refleja las condiciones internas del mismo
y homogeneiza los valores de los locales de fachada hacia el interior. No contempla las condicio-
nes externas del local.
– En el caso más probable de que los locales en oferta, aun estando en el mismo entorno, den
a fachada a calles con distinta categoría comercial, se operará de la siguiente forma:
LA LEY 391
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Tenemos un local como el de la presente figura, que lo dividimos en las crujías tal como se ha
explicado anteriormente, dándonos un Coeficiente de Tabla de Fondo de CTF= 0,7595.
Se indicarán las características comerciales y físicas del local objeto de valoración, como son:
Ubicación
Características comerciales
Divisibilidad
Polivalencia
Accesibilidad
Desniveles
Calidad interior del local
Calidad del edificio
392 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Muy Buena Locales en esquina o con dos o más fachadas a los principales flujos peatonales o
vehiculares.
Buena
Normal Locales con una fachada a los principales flujos peatonales o vehiculares que no
tengan las características de dificultad de identificabilidad y accesibilidad señalados en
el nivel 3.
Regular
Mala Fachadas de local no visibles fácilmente o con grandes desniveles o distancias desde
el principal flujo peatonal.
Muy mala
Ubicación: Identificabilidad:
– Muy buena =1 – Fácil
– Buena =2 – Normal
– Normal =3 – Difícil
– Regular =4
– Mala =5
Fácilmente divisible
Es conveniente dividirlo
No es conveniente dividirlo
No es posible dividir el local
Se desconoce
Ejemplo: Divisibilidad: fácilmente divisible, aunque con problemas por su forma
Polivalencia de usos. Se indicará la polivalencia de usos funcionales que tiene el local objeto de
valoración, con las siguientes posibilidades:
Local polivalente
Local no polivalente
Múltiple
Ejemplo: Polivalencia de usos: múltiple con uso comercial en planta baja y almacén en sótano.
LA LEY 393
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Accesibilidad. Se indicará la accesibilidad física al interior del local, así como la longitud total de
fachadas, con las siguientes posibilidades:
1 Muy Buena Locales en esquina o con dos o más fachadas a los principales flujos
peatonales o vehiculares.
2 Buena
3 Normal Locales con una fachada a los principales flujos peatonales o vehiculares que
no tengan las características de dificultad de identificabilidad y accesibilidad
señalados en el nivel 3.
4 Regular
Desniveles. Se indicará si el local interiormente tiene desniveles, en cada una de sus plantas,
con las siguientes posibilidades:
Sin desniveles.
Con un desnivel inferior a 35 cm (2 peldaños)
Con un desnivel superior a 35 cm (2 peldaños)
Con un desnivel inferior a 87 cm (5 peldaños)
Con un desnivel superior a 87 cm (5 peldaños)
Calidad interior del local. Se indicarán las características interiores del local, como son:
Tamaño de la crujía
Muros de carga
Altura libre
Desniveles interiores
394 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Ejemplo: Calidad interior del local: Normal. Crujías interiores de 5x5. Local sin desniveles
Calidad edificio. Se indicará la calidad constructiva del edificio, donde está ubicado el local obje-
to de valoración, así como su conservación, con las siguientes posibilidades:
Se considerarán únicamente los acabados y elementos fijos del local susceptibles de aprove-
chamiento por un tercero para otro uso diferente del actual. Se introducirá su coste de contrata con
la depreciación correspondiente al tipo de acabado o instalación que sea recuperable. Debe consi-
derarse que según la ciudad en la que nos encontremos, estos acabados e instalaciones pueden
estar incluidos o no en el Valor de Mercado que se obtiene por comparación.
Acabados: Instalaciones:
– Pavimento de terrazo – Instalaciones de aseos
– Falso techo acústico – Acometida eléctrica
– Cerramiento de fachada – Acometida de agua y saneamiento
– Persianas metálicas a fachada – Instalación aire acondicionado
En el mercado hipotecario:
Considerando la hipótesis de posible ejecución hipotecaria y venta del local en pública subas-
ta, no se incorporarán al local en bruto los acabados e instalaciones existentes. Excepcional-
mente se podrá incorporar el coste de aquellos acabados que por su calidad, estado y poli-
valencia de uso podrían conservarse por cualquier tercero que compre el local.
En tasaciones que no cumplan (no sea necesario que cumplan) con los requisitos del mer-
cado hipotecario pueden darse dos casos:
• Que se valoren en la hipótesis de uso continuado: en cuyo caso se valoran todos los aca-
bados e instalaciones una vez aplicada la depreciación correspondiente.
• Que se valoren para el mercado libre. En este caso hay que considerar:
a) Aplicación del local para un uso alternativo al actual: se valorarán aquellos que por su
funcionalidad y estado de conservación presenten una polivalencia de usos.
³ Si el local está instalado en una zona comercial de calidad, por prestigio e imagen
de la finca se cambiaría toda la decoración por lo que estaríamos en el caso a).
LA LEY 395
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
³ Si el local está en una zona urbana de renta baja: podrían incorporarse aquellos aca-
bados e instalaciones que por su calidad, estado de conservación y funcionalidad, el
tasador estime que podrían mantenerse en el local.
Ejemplo:
Descripción
Se indicará el estado de conservación del local y del edificio en el que se ubica. También se indi-
cará si en el inmueble se desarrolla alguna actividad o si se encuentra ocupado, con las siguientes
posibilidades:
Conservación del edificio: Conservación del local: Reformas:
– Muy bueno – Muy bueno – Total
– Bueno – Bueno – Parcial
– Normal – Normal – Puntual
– Regular – Regular
– Malo – Malo
– Muy malo – Muy malo
– Adecuado a su edad – Adecuado a su edad física
física
6.3.3.4. Antigüedad
Se indicará la antigüedad aproximada del edificio, y si éste tiene más de 100 años. También se
indicará si la entidad está pendiente de primera ocupación, el año de rehabilitación y coeficiente de
depreciación por antigüedad o índice de estado de conservación.
En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del
coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elemen-
tos que se mantengan, más el presupuesto unitario de rehabilitación.
Ejemplo:
396 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
7. Situación urbanística
– Documentación utilizada:
* Normativa urbanística vigente:
PGOU / POUM
NNSS y/o CC
DSU
* Proyecto visado
* Licencia de obras
* Cédula urbanística
* Consulta urbanística escrita
* Estatutos de la comunidad de
propietarios
Licencia de apertura:
– 1 (Si tiene)
– 2 (No tiene)
– 3 (No se ha dispuesto)
LA LEY 397
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejemplo:
Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes al local que se tasa, como son:
El estado de ocupación del local. Ocupado por: propietario, sin ocupante, arrendada, otros,
arrendada al solicitante de la tasación
Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmue-
ble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo.
En caso de estar arrendado el local se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8.
9.1. Oferta
Volumen de la oferta: Tipo de la oferta:
– Alta – Locales de sup. < 100 m²
– Media – Locales de sup. Entre 100 m² y 250 m²
– Baja – Locales de sup. Entre 250 m² y 500 m²
– Locales de sup. > 500 m²
Calidad de la oferta: Precios más frecuentes:
– Inmuebles de calidad baja – El intervalo de precios más frecuentes se sitúa entre
– Inmuebles de calidad ___ y ___ euros, a razón de entre ___ y ___ euros/m²
media
– Inmuebles de calidad alta
Ejemplo: El volumen de la oferta de inmuebles similares en el entorno es escaso. Existen pocos
locales comerciales de superficie y ubicación similares a los del local objeto del presente informe,
en su entorno próximo.
9.2. Demanda
398 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
9.3. Expectativas
Durante el proceso de realización del estudio de mercado deberá tenerse presente que:
Los locales testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al eje o zona
comercial del local que se tasa, en su caso, a otro entorno con características urbanas,
comerciales y socioeconómicas semejantes.
En los casos excepcionales en que en el mercado, sólo exista oferta de locales en renta se
puede determinar el Valor de Mercado mediante la actualización de la renta anual de las ofer-
tas existentes a las tasas habituales del mercado, contrastando con el precio de mercado de
otras zonas semejantes.
Se tendrá especial cuidado en que a los datos de oferta de los testigos que estén instalados, se
deberá descontar el coste estimado de dichas instalaciones para homogeneizarlos todos en bruto.
Con los datos de los testigos de dirección y número, superficie construida y precio unitario de
oferta, se procederá a la homogeneización de los mismos.
Se utilizarán como mínimo 6 muestras de locales. La información de mercado que se utilice debe
ser real y contrastada.
Durante el proceso de realización del estudio de mercado el tasador deberá tener siempre pre-
sente que:
• Los locales testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al eje o zona
comercial del local que se tasa, en su caso, a otro entorno con características urbanas, comer-
ciales y socioeconómicas semejantes.
• En los casos excepcionales en que en el mercado, sólo exista oferta de locales en renta se
puede determinar el Valor de Mercado mediante la actualización de la renta anual de las ofer-
tas existentes a las tasas habituales del mercado, contrastando con el precio de mercado de
otras zonas semejantes.
• Se tendrá especial cuidado en que, de los datos de oferta de los testigos que correspondan a
locales ya instalados, descontarles el coste estimado de dichas instalaciones para homogenei-
zarlos todos como locales «en bruto».
Los precios unitarios de oferta de los locales testigo se homogeneizarán aplicando coeficientes
de ponderación para asimilar las ofertas testigo al local que se tasa, de acuerdo con los criterios
que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que es necesario el
LA LEY 399
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del tasa-
dor, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones.
Mercado real:
El precio de oferta en el mercado secundario se reducirá hasta un 10% sobre el precio de
venta como máximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el
aparente en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.).
Entorno:
Cuando las características del entorno del local que se tasa y de los testigos sean diferentes,
se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con un diferencial de hasta un 10%
sobre ventas (+/– 5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podría homogeneizar hasta
un +/– 20% sobre ventas.
Ubicación:
Se determinará como diferencia de la repercusión del suelo en €/m² entre la oferta y el local
que se tasa, obtenido por el método del valor residual de la información de mercado primario
(+/– 3 – 5% sobre ventas aproximadamente).
Superficie y diseño:
La amplitud del entorno diferencial será del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/– 10%
entre los testigos y el local que se tasa. Tendrá especial incidencia en los locales de superfi-
cie reducida y gran superficie.
Antigüedad:
Se valora como la diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y el
local objeto de valoración
Conservación y reformas:
Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación del local,
así como de las reformas realizadas en el mismo.
400 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Los locales testigo no se pueden comparar directamente porque sus características no son homo-
géneas, pero lo que sí es homogéneamente comparable es la crujía de fachada de los locales.
1.º) Obtención de los precios de venta en bruto de cada una de las muestras ya homogeneiza-
dos por todo el resto de conceptos anteriormente explicados o por aquellos que sean rele-
vantes en cada caso concreto.
2.º) Al precio de venta unitario bruto de los locales testigos ya homogeneizado se le aplica el
coeficiente de tabla de fondo CTF dividiéndolo, por lo que el valor de la primera crujía de
fachada será superior al valor medio de la unidad de superficie del local. Es decir, que el
primer metro de crujía vale más que el de la otra parte del local, debido a que el CTF suele
ser inferior a la unidad o al 100% en términos porcentuales.
3.º) Los valores de crujía de fachada así obtenidos responden a valores homogéneamente com-
parables entre sí, por lo que una vez ponderados se obtendrá el valor en primera crujía del
local tasado.
4.º) El valor unitario medio de mercado del local objeto de valoración se obtendrá por aplicación
al valor de la primera crujía antes calculado del CTF correspondiente a dicho local.
En el caso de que la ubicación de los locales testigos estuviera en calles de distinta categoría
comercial, los valores de crujía de fachada se homogeneizarán en función de su atracción comer-
cial, ponderando con más peso a las ubicaciones más semejantes con el local que se tasa.
Según se vaya indicando si los testigos son iguales, peores, etc., que el local objeto de tasación,
al precio de oferta se le irán añadiendo o restando sus correspondientes transformaciones numéri-
cas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado.
Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor
peso al más parecido al local que se tasa. Se ponderarán todos los testigos cuidando que su suma
sea 100.
Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendrá el valor uni-
tario homogeneizado y ponderado de mercado.
Ejemplo
100 1556
LA LEY 401
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Conclusiones:
Los locales comerciales aunque se ubiquen en la misma calle pueden tener valores de oferta
diferentes si tienen formas diferentes, estrangulamientos internos, desniveles en la misma planta,
entreplantas, sótanos, etc.
Si los locales testigo se ubican en calles de diferente categoría comercial, habría que homoge-
neizar a su vez los valores de crujía de fachada en función de su atracción comercial en relación
con el local que se tasa.
Aplicación:
* En los locales testigo dividiendo el precio de oferta en bruto por el CTF se obtiene el valor de
crujía de fachada en el local que se tasa.
* En el local que se tasa multiplicando el valor de crujía de fachada por el CTF se obtiene el
valor comercial en bruto.
Para tasar un local comercial deberá calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el
inmueble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación; el valor de reemplazamiento neto
VRN si está terminado) y el valor por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso
que fuese necesario.
± VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la
tasación)
± VRB para la hipótesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada)
Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1.
402 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
± Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual.
Valor unitario (€/m² suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del solar
y la superficie del mismo.
En cada tasación deberá realizarse un estudio de mercado en la zona para obtener precios
reales de mercado de terrenos con la misma clasificación y calificación urbanística. Estos pre-
cios de oferta se homogeneizarán con relación al que se tasa, ponderando de acuerdo con el
mercado, factores diferenciales como la ubicación, orientación, edificabilidad, vistas, infraes-
tructuras exteriores, relieve, etc.
Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de mercado
del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según se
trate de edificios terminados o en construcción.
Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obten-
drá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la
inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión.
Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo
de el local.
± Coste de ejecución por contrata de la edificación: es la suma del coste de ejecución mate-
rial, más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor.
Se aplicarán los costes que correspondan a los diferentes anexos del local. La normativa del
mercado hipotecario obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean poli-
valentes.
LA LEY 403
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se
aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.
Antigüedad
Depreciación_Física = (V.R.N.) * _________________
Vida_útil_total
Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total
del inmueble.
La vida útil del local será la estimada por el tasador y como máximo de 50 años, o bien hasta
100 años si se trata de un edificio residencial.
En caso de modificar el plazo establecido por la normativa del mercado hipotecario, deberá
justificarse razonadamente en el informe de valoración.
La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de con-
servación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase
método del coste apartado 3.1).
En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría
adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad.
b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para trans-
formar el inmueble actual en uno nuevo de similares características.
Depreciación funcional, se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que el
inmueble pueda utilizarse como tal.
404 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el
método de comparación (ampliamente desarrollado en el apartado 3.2).
Al tratarse de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse.
Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción signi-
ficativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure
al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos
años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplica-
rá un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción.
Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso.
Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor
de reemplazamiento neto del inmueble (VRN).
LA LEY 405
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
³³ Situación
³³ Tamaño
³³ Distribución
³³ Relación superficie construida/superficie útil
³³ Expectativas de venta
³³ Plazos temporales estimados para la venta del local
Se definen a continuación las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística
y problemática con que se puede encontrar en la tasación de locales.
Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador podría condicionar el
Valor de Tasación, para poder emitir la tasación.
406 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
1 SIN ESCRITURA CON DIRECCIÓN El local sito en (Dirección) ... cuyos datos registrales se descono-
EXACTA cen, tiene un Valor de Tasación de ... euros.
No cumple con la O/ECO/805/2003.
2 SIN ESCRITURA Y CON DIRECCIÓN La local cuya delimitación e identificación se indica en el Informe de
IMPRECISA Tasación, y cuyos datos registrales se desconocen, tiene un Valor
de Tasación de ... euros.
No cumple con la O/ECO/805/2003.
3 LOCAL CONSTITUIDO POR VARIAS * Cuando las fincas registrales tengan posibilidad de funcionamien-
FINCAS REGISTRALES Y UNA SOLA to autónomo e independiente podrá valorarse independientemente
UNIDAD FUNCIONAL sin incorporar el coste de acabados polivalentes recuperables en
caso de que existieran.
4 LOCAL CONSTITUIDO POR VARIAS * Cuando se quiera tasar todos los locales que constituyen la finca
UNIDADES FUNCIONALES Y UNA registral. Se valorará el conjunto de locales en bruto, sin incorporar
SOLA FINCA REGISTRAL los acabados recuperables en el caso de que existan.
5 LOCAL QUE TIENE PARTE DE SU En esta circunstancia el tasador analizará e identificará la super-
SUPERFICIE QUE NO CONSTA EN ficie del local que no figura en la escritura o en la certificación
LA DOCUMENTACIÓN LEGAL registral y estudiará la adecuación real a las Ordenanzas Urba-
nísticas.
LA LEY 407
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
6 LOCALES QUE EN PARTE DE SU La parte del local que no cumpla se valora según el uso alternativo
SUPERFICIE NO CUMPLEN CON permitido que le dé mayor valor al local.
LAS DIMENSIONES O PARÁME-
TROS EXIGIDOS POR LAS ORDE-
NANZAS MUNICIPALES
10 LOCAL ALQUILADO SEGÚN CON- En ese caso el Valor en Renta se calculará actualizando la
TRATO DE ARRENDAMIENTO DE renta neta atribuible al local, descontando de la renta total la
INDUSTRIA parte correspondiente al equipo y utillaje de la industria o del
negocio.
408 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
11 LOCAL CON ANTIGÜEDAD INFE- * En el caso de que la superficie construida sea inferior a la
RIOR A 4 AÑOS QUE NO CUMPLE amparada por la licencia se valorará la superficie real existen-
CON EL PROYECTO AL QUE SE LE te. Se hará constar esta anomalía en frases libres del certifi-
HA CONCEDIDO LICENCIA cado.
12 LOCAL CON ANTIGÜEDAD INFE- En este supuesto la administración puede obligar al propietario del
RIOR A 4 AÑOS QUE NO CUMPLE inmueble a adecuarse al planeamiento vigente, situación que
CON EL PLANEAMIENTO VIGENTE puede hacer peligrar parte (e incluso la totalidad) del valor asigna-
do al bien tasado.
4.2.3.1. Aplicación
Asimismo la oficina a tasar puede disponer de anexos, ya estén vinculados registralmente o bien
sean fincas independientes, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, buhardillas, almacenes,
patios, jardines.
LA LEY 409
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Además la oficina puede estar ocupada por un arrendatario en régimen de alquiler. En este caso
deberán aplicarse además los criterios especificados en el apartado 4.2.8.
Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe
que consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno.
410 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este capítulo se aplica para garantía hipo-
tecaria de préstamos. Por este motivo se indicará además en el informe la entidad que haya sido
mandatario del cliente para su encargo.
A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas
otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser:
LA LEY 411
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Para identificar la oficina será necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:
Provincia
Municipio
Código postal
Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización)
Número de policía
Bloque
Escalera
Planta
Puerta o número identificativo
Registro de la propiedad: se indicarán los datos registrales, como son: número del regis-
tro de la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción
Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración
De igual forma deberá procederse con los anexos vinculados al inmueble principal tasado. Se
indicará también si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección actual.
En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas de compañías de seguros, se indicarán ade-
más:
Titular registral
Fecha y precio de adquisición
Certificación registral
Nota simple, o
Escritura de compraventa. Registrada o sin registrar
412 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Auto de adjudicación
Verificación registral
Nota extensa registral o
Edicto judicial
Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se
indicará si la oficina se encuentra terminada, en proyecto, construcción o en rehabilitación.
Ejemplo:
DATOS REGISTRALES
Plaza Aparcamiento 01
Oficina Entresuelo A
LIBRO 14
14
FOLIO 15
13
2ª
SECCIÓN 2ª
33
TOMO 33
25.000 - 01
FINCA N.º 25.001
INSCRIPCIÓN 1ª 1ª
TIPO DE DATO Escritura Compraventa Escritura Compraventa
REGISTRO N.º 1 de Barcelona N.º 1 de Barcelona
OBSERVACIONES: Fotocopia del Auto de adjudicación judicial. Legible con dificultad al estar
borrosas las letras, aunque suficiente para valorar. Coincide dirección registral
con dirección física, pero en el portal el entresuelo está denominada como piso
1.º. La plaza de aparcamiento es una parte de la finca registral 25.000 no
constituyendo un proindiviso.
3. Comprobaciones y documentación
LA LEY 413
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se comprobarán los linderos del documento (registral) con la realidad física existente. En el caso
de que no sea posible la comprobación de linderos, pero sí sea posible identificar el inmueble se
indicará:
Escritura de propiedad
Nota simple informativa
Certificación registral
Plano catastral
Planeamiento urbanístico vigente
Plano de situación
Croquis del inmueble
Proyecto visado
Licencia de obras
Licencia de apertura o de actividad
Última certificación
Certificado del propietario de la ocupación
Estatutos comunidad o certificado del administrador
Reportaje fotográfico
Otros documentos
Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan.
Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son sufi-
cientes o insuficientes para valorar.
4. Localidad y entorno
En este apartado se introducirán los datos de la localidad donde está ubicado el inmueble obje-
to de valoración como son:
4.1. Tipo de núcleo: se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la
localidad, con las siguientes posibilidades:
414 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Capital de provincia
Capital autonómica
Capital de estado
Ciudad importante a nivel regional
Cabecera comarcal
Núcleo autónomo de gran importancia
Núcleo autónomo de tamaño medio
Núcleo autónomo de tamaño pequeño
Núcleo dependiente de otro mayor
Núcleo satélite dependiente de...
Núcleo turístico
Ciudad dormitorio
4.2. Ocupación laboral: se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que depen-
da la localidad, con las siguientes posibilidades:
Múltiple
Basada en turismo nacional e/o internacional
Basada en la industria de...
Basada en la agricultura
Basada en la segunda residencia
Basada en el comercio
Basada en la ganadería
Basada en la pesca
Basada en la minería
Servicios
Cultural
Ejemplo actividad dominante: múltiple, con predominio de los sectores residencial, administrati-
vo, comercial y de servicios.
4.3. Nivel de renta: se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está
ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades:
Muy alto
Alto
Medio-alto
Medio
Medio-bajo
Bajo
Muy bajo
LA LEY 415
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejemplo nivel de renta: el nivel de renta de los habitantes es alto; siendo la c/ Marqués del Turia
la mejor zona de oficinas, ya que el núcleo donde está ubicado el centro administrativo, bancario y
de servicio de la ciudad.
4.4. Número de habitantes: se indicará la población de derecho según el último censo disponi-
ble, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguien-
tes posibilidades:
Ejemplo población de derecho: 32.125 habitantes de derecho según el censo del 2001
4.6. Delimitación del entorno: se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos bási-
cos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades:
Urbano céntrico
Urbano medio o estándar
Urbano periférico
Del extrarradio
Suburbano
Rural
Urbanización aislada
Urbanización turística
Urbanización fin de semana
Casco antiguo de la ciudad
Polígono industrial
Zona urbana predominantemente industrial
4.7. Rasgos urbanos: se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus
rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las
siguientes posibilidades:
De carácter:
Residencial
Residencial y comercial
Comercial
Negocios
416 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Comercial y negocios
Comercial y servicios
Servicios
Industrial
Rural
Indefinido con múltiples actividades
Turístico
Vacacional
Deportivo
Ordenación:
Manzana cerrada
Manzana cerrada con patios de manzana
Manzana cerrada y bloques exentos alternándose
Bloques exentos con zonas ajardinadas
Viviendas unifamiliares adosadas
Viviendas unifamiliares aisladas
Edificación en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente
Desarrollo edificatorio del entorno: se indicará que está terminado o por terminar y la evolución
que ha tenido en los últimos años, con las siguientes posibilidades:
Terminado
Por terminar
Evolución: rápida, media, lenta, paralizada
Completa
Superior al 75%
Entre el 50% y el 75%
Entre el 25% y el 50%
Inferior al 25%
Sin iniciar
Antigüedad: se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilida-
des:
Múltiple
Edificaciones de < 10 años
Edificaciones de 10 a 25 años
Edificaciones de 25 a 50 años
LA LEY 417
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Edificaciones de 50 a 75 años
Edificaciones de > 75 años
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
No ha comenzado
Renovaciones puntuales
Ejemplo rasgos urbanos: casco antiguo de trama irregular, ordenado en manzana cerrada con edifi-
cios plurifamiliares entre medianeras. El carácter del entorno es eminentemente residencial y comercial.
La antigüedad de las edificaciones es múltiple con edificios de más de 100 años y otros más recientes
que tienen entre 10 y 30 años. La renovación de las edificaciones iniciales es media, con substituciones
puntuales. El desarrollo edificatorio del entorno está terminado. El grado de consolidación es total.
Ejemplo infraestructura: la vía pública dispone de aceras con pavimento de granito y bordillo de
granito y calzada de aglomerado asfáltico. Está terminada al 100% y su calidad es alta.
4.9. Equipamientos: se indicarán los equipamientos existentes dentro del entorno próximo, con
las siguientes posibilidades:
Comercial
Religioso
Deportivo
418 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Escolar
Lúdico
Asistencial
Zonas verdes
Muy abundante
Abundante
Suficiente
Escaso
Muy escaso
No existe
Suficiente para primeras necesidades
Existe algún centro comercial/centro deportivo/hospital/ambulatorio
4.11. Cercanía a Centro de la Administración Pública (CAP): se indicará la cercanía o no del los
centros de la administración pública, con las siguientes posibilidades:
LA LEY 419
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Muy abundantes
Abundantes
Suficientes
Escasos
Muy escasos
No existen
4.14. Comunicaciones y aparcamiento: se indicarán las vías de comunicación con otras pobla-
ciones más importantes, así como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posi-
bilidades:
Comunicaciones Interurbanas:
Red nacional de carreteras
Autopistas de peaje
Aeropuerto
Estación de RENFE
Puerto
Interurbanas: muy buenas, buenas, suficientes, deficientes, malas, muy malas
Difícil acceso
Lugar aislado
Caminos rurales
No existen
420 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Aparcamientos públicos:
– Existen
– No existen
Ejemplo accesibilidad: muy buena, tráficos vehiculares intensos en xxx y aparcamiento difícil en
superficie, privado b/r suficientes y públicos no existen.
Se indicarán otras características que sean relevantes del entorno y no se hayan especificado
anteriormente. Por ejemplo se pueden indicar las siguientes características:
Para el uso terciario se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:
Barrio 4 = Baja Zonas de la ciudad con poca actividad terciaría o mezclada con otros
usos como el industrial, pero con buena imagen, accesos y
comunicaciones.
LA LEY 421
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En municipios con una estratificación de población muy compacta, no existirán las zonas defini-
das anteriormente, como es el caso de ciudades pequeñas, ciudades dormitorio próximas a gran-
des centros de servicios o área industrial.
Calidad de ubicación. Se divide en tres categorías dentro del barrio donde está ubicado el
inmueble objeto de valoración.
Excelente
Muy buena
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
422 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
6.1. Descripción del edificio: se indicarán los datos correspondientes al inmueble en el que se
ubica la oficina como son:
Tipificación
Descripción
Servicios comunes
6.1.2. Descripción: se indicará el número de plantas sobre y bajo rasante, así como sus usos,
superficies y distribución (siempre y cuando se disponga de dicha información), con las siguientes
posibilidades:
LA LEY 423
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Entreplanta de oficinas
Plantas pisos: x oficinas/planta
Plantas pisos: residencial y oficinas
Portal sencillo
Portal estándar
Portal lujoso
1 ascensor por escalera
2 ascensores por escalera
Aparcamiento en superficie cubierto o al aire libre
Jardines, Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc.
Ejemplo descripción del edificio: edificio plurifuncional entre medianeras. Las cuatro plantas
sótano se destinan a aparcamiento de vehículos. La planta baja se destina a locales comerciales.
Tiene entreplanta y siete plantas piso. La entreplanta y las dos primeras plantas se destinan a ofi-
cinas. El resto de las plantas tienen uso residencial. El portal tiene acabados lujosos. Hay tres
núcleos de comunicaciones verticales con dos ascensores en cada uno de ellos.
Descripción
Condiciones de uso actual
Antigüedad
6.2.1. Descripción: se describirá la oficina en lo que se refiere a su tipología y/o distribución, con
las siguientes posibilidades:
Ubicación en el edificio:
– Planta baja
– Entreplanta
– Planta semisótano
– Planta sótano
– Oficina n.º ___ en la galería ____
– Oficina n.º ___ en el centro comercial____
Ejemplo: oficina formada por recepción, cuatro áreas de trabajo, sala de juntas, dos despachos,
despacho de dirección y cuatro aseos.
424 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
6.2.2. Condiciones de uso actual: se indicará el uso actual de la oficina objeto de valoración y
su estado de conservación, con las siguientes posibilidades:
6.2.3. Antigüedad: se indicará la antigüedad real o estimada del edificio donde está ubicado el
oficina objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:
En construcción.
Terminado:
• Antigüedad real: número de años de antigüedad del edificio contados a partir de su cons-
trucción, última rehabilitación o reforma importante.
• Antigüedad estimada: número de años estimados de forma aproximada de la edificación.
Se indicarán las diferentes superficies correspondientes a la oficina objeto de valoración, como son:
Superficie útil
Superficie construida
Superficie construida + pp. zonas comunes (normalmente)
Superficies según escrituras
Superficie real
Las definiciones de superficie útil, construida y construida con partes comunes, según Orden
ECO 805/2003, son las siguientes:
– Superficie útil:
Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramien-
tos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie
del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y
tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores
fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sec-
ción horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie de suelo cuya altura
libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
LA LEY 425
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Normalmente las oficinas disponen de elementos comunes, por lo que la superficie utilizable o
computable es la superficie construida con partes comunes; ésta será la adoptada para el cálculo
de los valores técnicos.
En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida de la oficina
y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones:
f) Si la superficie de los espacios exteriores de uso privativo > 15% de la superficie total const.
→ valorar los espacios exteriores con precio unitario diferente.
426 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Ejemplo:
Cimentación: desconocida
Estructura: pórticos de hormigón armados
Fachada: prefabricados de hormigón y muro cortina de acero inoxidable
Cubierta: Plana no transitable
LA LEY 427
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejemplo de terminaciones:
Pavimentos: terrazo
Paramentos: pintura plástica gruesa en oficina y azulejos 15x15 en aseos
Techos: enlucidos
Carpintería interior: madera pintada
Carpintería exterior: aluminio anodizado con el mismo color de fachada.
Acabados z. comunes. Lujosos. Mármol en suelo y pintura arpillera.
Instalaciones: se introducirán las características de las instalaciones de la oficina y/o del inmue-
ble objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo de instalaciones:
428 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Seguridad: Grifería:
– Puerta blindada – Monobloc
– Instalación alarma – Monomando
– Rejas
Ejemplo:
Acabados: Instalaciones:
– Pavimentos y revestimientos – Instalaciones de aseos
– Falso techo acústico – Acometida eléctrica
– Acometida de agua y
saneamiento
– Instalación aire acondicionado
LA LEY 429
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
• Que se valoren para el mercado libre. En este caso hay que considerar:
³³ Si la oficina está instalada en una zona terciaria de calidad, por prestigio e ima-
gen de la finca se cambiarían los acabados e instalaciones por lo que estaríamos
en el caso a).
³³ Si la oficina está en una zona urbana de renta baja: podrían incorporarse aque-
llos acabados e instalaciones que por su calidad, estado de conservación y fun-
cionalidad, el tasador estimase que podrían mantenerse en la misma.
Antigüedad
Se indicará la antigüedad aproximada del edificio, y si éste tiene más de 100 años si la oficina
está en un edificio plurifuncional o 75 años si está en un edificio exclusivo de oficinas. También se
indicará si la entidad está pendiente de primera ocupación, el año de rehabilitación y coeficiente de
depreciación por antigüedad o índice de estado de conservación.
Se explicarán las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciación por
antigüedad en relación al que correspondería en función de la esperanza de vida útil del edificio.
En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del
coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elemen-
tos que se mantengan, mas el presupuesto unitario de rehabilitación.
7. Situación urbanística
430 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
– Documentación utilizada:
* Normativa urbanística vigente:
PGOU
NNSS y/o CC
DSU
* Proyecto visado
* Licencia de obras
* Cédula urbanística
* Consulta urbanística escrita
* Estatutos de la comunidad de
propietarios
Licencia de apertura:
– 1 (Si tiene)
– 2 (No tiene)
– 3 (No se ha dispuesto)
Ejemplo situación urbanística: el edificio que tiene un volumen disconforme con el planeamien-
to, fue construido de acuerdo con la anterior normativa urbanística. No presenta ningún tipo de
afectación ni se encuentra fuera de ordenación sustantivo.
Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes a la oficina que se tasa, como son:
Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmue-
ble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo.
En caso de estar arrendado la oficina se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8.
LA LEY 431
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
9.1. Oferta:
Ejemplo oferta: la principal oferta proviene del mercado secundario. Poca oferta en el mercado
primario.
9.2. Demanda
9.3. Expectativas
Ejemplo expectativas: existe mayor oferta que demanda. Se estima una revalorización inferior al
IPC. El período de comercialización se estima entre 9 y 12 meses.
Se utilizarán oficinas testigo lo más semejantes posible a la que se tasa. Como mínimo hay que
disponer de 6 muestras de oficinas. La información de mercado que se utilice debe ser real y con-
trastada.
432 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Durante el proceso de realización del estudio de mercado deberá tenerse presente que:
Las oficinas testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al eje o zona
comercial del inmueble que se tasa, en su caso, a otro entorno con características urbanas,
terciarias y socioeconómicas semejantes.
En los casos excepcionales en que en el mercado, sólo exista oferta de oficinas en renta se
puede determinar el Valor de Mercado mediante la actualización de la renta anual de las ofer-
tas existentes a las tasas habituales del mercado, contrastando con el precio de mercado de
otras zonas semejantes.
Los precios unitarios de oferta de las oficinas testigo se homogeneizarán aplicando coeficientes
de ponderación para asimilar las ofertas testigo a la oficina que se tasa, de acuerdo con los crite-
rios que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que es necesario
el estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del
tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones.
Mercado real:
El precio de oferta en el mercado secundario se reducirá hasta un 10% sobre el precio
de venta como máximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado
real y el aparente en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja,
etc.).
Entorno:
Cuando las características del entorno de la oficina que se tasa y de los testigos sean dife-
rentes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con un diferencial de hasta
un 10% sobre ventas (+/– 5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podría homogenei-
zar hasta un +/– 20% sobre ventas.
Ubicación:
Se determinará como diferencia de la repercusión del suelo en €/m² entre la oferta y la ofici-
na que se tasa, obteniendo por el método del valor residual de la información de mercado
primario (+/– 3 a 5% sobre ventas aproximadamente).
Superficie y diseño:
La amplitud del entorno diferencial será del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/– 10%
entre los testigos y el inmueble que se tasa. Tendrá especial incidencia en las oficinas de
superficie reducida y gran superficie.
Antigüedad:
Se valora como la diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigo y el
inmueble objeto de valoración
Conservación y reformas:
Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación del
inmueble, así como de las reformas realizadas en la oficina.
LA LEY 433
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Según se vaya indicando si los testigos son peores, mejores, etc., que la oficina objeto de la
tasación al precio de oferta se le irán añadiendo o restando sus correspondientes transformaciones
numéricas hasta alcanzar el precio unitario homogeneizado.
Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor
peso al más parecido a la oficina que se tasa. Se ponderarán todos los testigos cuidando que su
suma sea 100.
Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendrá el valor uni-
tario homogeneizado y ponderado de mercado.
Para tasar una oficina deberá calcularse el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmueble
se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación y neto VRN si está terminado), y el valor
por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario.
VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la
tasación)
VRB para la hipótesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada)
Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1.
434 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual.
Valor unitario (€/m² suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del
solar y la superficie del mismo.
En cada tasación deberá realizarse un estudio de mercado en la zona para obtener precios
reales de mercado de terrenos con la misma clasificación y calificación urbanística. Estos
precios de oferta se homogeneizarán con relación al que se tasa, ponderando de acuerdo
con el mercado, factores diferenciales como la ubicación, orientación, edificabilidad, vistas,
infraestructuras exteriores, relieve, etc.
Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de merca-
do del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según
se trate de edificios terminados o en construcción.
Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obten-
drá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la
inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión.
Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo
de la oficina.
Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material,
más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor.
Se aplicarán los costes que correspondan a los diferentes anexos de la oficina. La normati-
va obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes.
LA LEY 435
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Depreciación física
La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se
aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.
Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total
del inmueble.
La vida útil de la oficina será la estimada por el tasador y como máximo de 75 años.
Antigüedad
Depreciación _ Física = (VRB − F ) *
Vida _ útil _ total
La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de conser-
vación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase método del
coste en el apartado 3.1).
En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría
adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad.
b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para trans-
formar la oficina actual en una nueva de similares características.
Depreciación funcional
Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que la oficina pueda utilizarse
como tal.
Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el
método de comparación (ampliamente desarrollado en el apartado 3.2).
436 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción signi-
ficativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure
al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos
años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplica-
rá un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción.
Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso.
Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor
de reemplazamiento neto del inmueble (VRN).
³³ Situación
³³ Tamaño
³³ Distribución
³³ Relación superficie construida/superficie útil
³³ Expectativas de venta
³³ Plazos temporales estimados para la venta de la oficina
LA LEY 437
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ejemplo: la oficina es apropiada para su uso funcional. Su superficie es excesiva para la actual
demanda del mercado. Existe bastante oferta de oficinas en venta y alquiler. La demanda es media
en concordancia con la actividad económica de la ciudad. Problemática comercialización. El mer-
cado está ralentizado para este tipo de inmuebles. La superficie construida (incluida la parte pro-
porcional de zonas comunes) se ha obtenido sobre plano aportado por la propiedad con medidas
puntuales en la visita al inmueble.
12.1. Casuística en la valoración de oficinas
Se definen a continuación las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística
y problemática con que se puede encontrar en la tasación de oficinas.
Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador deberá condicionar el
Valor de Tasación, para poder emitir la tasación.
Los condicionantes a utilizar en el certificado intentarán bloquear al mínimo el Valor de Tasación.
Cuando sea posible dividir el valor en unidades funcionales o registrales se condicionará únicamen-
te el valor de las unidades imprescindibles.
A continuación se exponen los problemas que más frecuentemente suelen presentarse:
OFICINAS TERMINADAS
1 SIN ESCRITURA CON DIRECCIÓN La oficina sita en (Dirección) ... cuyos datos registrales se
EXACTA desconocen, tiene un Valor de Tasación de ... euros.
No cumple con la Orden ECO 805/2003
2 SIN ESCRITURA Y CON DIRECCIÓN La oficina cuya delimitación e identificación se indica en el Informe
IMPRECISA de Tasación, y cuyos datos registrales se desconocen, tiene un
Valor de Tasación de ... euros.
No cumple con la Orden ECO 805/2003
3 OFICINA CONSTITUIDA POR VARIAS * Cuando las fincas registrales tengan posibilidad de
FINCAS REGISTRALES Y UNA SOLA funcionamiento autónomo e independiente podrá valorarse
UNIDAD FUNCIONAL independientemente sin incorporar el coste de acabados
polivalentes recuperables en caso de que existieran.
* Cuando las fincas o alguna de ellas no tenga posibilidad de
funcionamiento autónomo e independiente, la oficina se valorará
como una unidad y el valor total de la oficina se asignará al
conjunto de las fincas registrales sin posibilidad de desglosarlo.
4 OFICINA CONSTITUIDA POR VARIAS * Cuando se quieran tasar todas las oficinas que constituyen la
UNIDADES FUNCIONALES Y UNA SOLA finca registral. Se valorará el conjunto de oficinas en bruto, sin
FINCA REGISTRAL incorporar los acabados recuperables en el caso de que existan.
* Cuando se quiera tasar una unidad funcional que es parte de
una finca registral: Se valorará en bruto sin acabados polivalentes
recuperables, señalando que es parte de la finca matriz de la que
deberá segregarse
5 SI ESTÁ ALQUILADA U OCUPADA POR El Valor de Tasación queda condicionado a que se encuentre libre
PERSONA DISTINTA DEL PROPIETARIO de arrendamientos y/o ocupantes.
Y NO SE DISPONE DE CONTRATO
6 EXISTEN INDICIOS FUNDAMENTADOS El Valor de Tasación se ha calculado en el supuesto de que el
DE QUE ESTUVIERA ALQUILADO Y/O inmueble se encuentre libre de arrendamientos y ocupantes.
OCUPADO
7 NO SE FACILITA EL RECIBO ACTUAL DE Se calculará el Valor en renta actualizando la renta anual según
ALQUILER contrato. Se advertirá en el informe de esta circunstancia.
8 DIRECCIONES IMPRECISAS Se indicará que el Valor de Tasación corresponde a ... cuya
delimitación (identificación) se acompaña en el informe de
tasación.
438 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
OFICINAS TERMINADAS
OFICINAS EN CONSTRUCCIÓN
13 PROBLEMAS N.º 1 A 12 DE LA Operar de la misma forma que en las oficinas terminadas.
OFICINA TERMINADA
14 EL CLIENTE NO FACILITA LOS Si el estado de las obras permite identificar y definir la futura
PLANOS DEL PROYECTO oficina, se condicionará el Valor de Tasación a que la superficie
valorada coincida con la del proyecto que se utilice para la
obtención de la licencia de obras.
15 EL CLIENTE FACILITA UNOS Se condicionará el Valor de Tasación a que los planos utilizados
PLANOS DEL PROYECTO SIN EL para la tasación (que se adjuntan en el informe de Tasación) sean
VISADO COLEGIAL los que sirven (o han servido) para la obtención de la licencia de
obras y para la construcción de la oficina que se ha tasado.
LA LEY 439
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
4.2.4.1. Aplicación
Dentro del uso de nave industrial se pueden valorar todas aquellas naves destinadas al desa-
rrollo de una actividad industrial que sea polivalente, con las siguientes posibilidades:
Asimismo la nave industrial a tasar puede disponer de anexos, ya estén vinculados registralmen-
te o bien sean fincas independientes, tales como plazas de aparcamiento, trasteros, almacenes,
centros de transformación, patios, jardines.
Además la nave puede estar ocupada por un arrendatario, en régimen de alquiler. En este caso
deberán aplicarse además los criterios especificados en el apartado 4.2.8.
Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe
que consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno.
440 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
LA LEY 441
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este capítulo se aplica para garantía hipo-
tecaria de préstamos. Por este motivo se indicará además en el informe la entidad que haya sido
mandatario del cliente para su encargo.
A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas
otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser:
Para identificar la nave industrial será necesario cumplimentar los datos del inmueble referen-
tes a:
442 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Provincia
Municipio
Código postal
Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización)
Número de policía
Bloque
Escalera
Planta
Puerta o número identificativo
Registro de la propiedad: se indicarán los datos registrales, como son: n.º del registro de
la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción
Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración
De igual forma deberá procederse con los anexos vinculados al inmueble principal tasado. Se
indicará también si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección actual.
En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas compañías de seguros, se indicarán además:
Titular registral
Fecha y precio de adquisición
Certificación registral
Nota simple, o
Escritura de compraventa. Registrada o sin registrar
Auto de adjudicación
Verificación registral
Nota extensa registral o
Edicto judicial
Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se
indicará si la nave se encuentra terminada, en proyecto, en construcción o en rehabilitación.
3. Comprobaciones y documentación
LA LEY 443
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se comprobarán los linderos del documento (registral) con la realidad física existente. En el caso
de que no sea posible la comprobación de linderos, pero sí sea posible identificar el inmueble se
indicará:
Escritura de propiedad
Nota simple informativa
Certificación registral
Plano catastral
Planeamiento urbanístico vigente
Plano de situación
Croquis del inmueble
Proyecto visado
Licencia de obras
Licencia de apertura o de actividad
Ultima certificación
Certificado del propietario de la ocupación
Estatutos comunidad o certificado del administrador
Reportaje fotográfico
Otros documentos
Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan.
Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son sufi-
cientes o insuficientes para valorar.
444 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
4. Localidad y entorno
En este apartado se introducirán los datos de la localidad donde está ubicado el inmueble obje-
to de valoración como son:
4.1. Tipo de núcleo: se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la
localidad, con las siguientes posibilidades:
Capital de provincia
Capital autonómica
Capital de estado
Ciudad importante a nivel regional
Cabecera comarcal
Núcleo autónomo de gran importancia
Núcleo autónomo de tamaño medio
Núcleo autónomo de tamaño pequeño
Núcleo dependiente de otro mayor
Núcleo satélite dependiente de...
Núcleo turístico
Ciudad dormitorio
4.2. Ocupación laboral: se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que depen-
da la localidad, con las siguientes posibilidades:
Múltiple
Basada en turismo nacional e/o internacional
Basada en la industria de...
Basada en la agricultura
Basada en la segunda residencia
Basada en el comercio
Basada en la ganadería
Basada en la pesca
Basada en la minería
Servicios
Cultural
Ejemplo actividad dominante: múltiple, con predominio de los sectores comercial, industrial y de
servicios.
4.3. Nivel de renta: se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está
ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades:
Muy alto
LA LEY 445
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Alto
Medio-alto
Medio
Medio-bajo
Bajo
Muy bajo
Ejemplo: nivel de renta medio, al tratarse de una zona industrial deprimida, con viviendas de los
trabajadores en el extrarradio de la zona industrial.
4.4. Número de habitantes: se indicará la población de derecho según el último censo disponi-
ble, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguien-
tes posibilidades:
Ejemplo: la población de derecho es de 115.230 habitantes según el censo del 2001, aunque va
bajando ya que la industria de esta zona está en franco declive, debido a que la fabricación se ha
ido a los países del Este.
4.6. Delimitación del entorno: se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos bási-
cos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades:
Urbano céntrico
Urbano medio o estándar
Urbano periférico
Del extrarradio
Suburbano
Rural
Urbanización aislada
Urbanización turística
Urbanización fin de semana
Casco antiguo de la ciudad
Polígono industrial
Zona urbana predominantemente industrial
446 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
4.7. Rasgos urbanos: se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus
rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las
siguientes posibilidades:
De carácter:
Residencial
Residencial y comercial
Comercial
Negocios
Comercial y negocios
Comercial y servicios
Servicios
Industrial
Rural
Indefinido con múltiples actividades
Turístico
Vacacional
Deportivo
Ordenación:
Manzana cerrada
Manzana cerrada con patios de manzana
Manzana cerrada y bloques exentos alternándose
Bloques exentos con zonas ajardinadas
Viviendas unifamiliares adosadas
Viviendas unifamiliares aisladas
Edificación en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente
Caracterización: dentro del uso industrial se indicará el tipo de nave, la ordenación y parcelación
del entorno industrial donde esté ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades:
LA LEY 447
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Completa
Superior al 75%
Entre el 50% y el 75%
Entre el 25% y el 50%
Inferior al 25%
Sin iniciar
Antigüedad: se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilidades:
Múltiple
Edificaciones de < 10 años
Edificaciones de 10 a 25 años
Edificaciones de 25 a 50 años
Edificaciones de 50 a 75 años
Edificaciones de > 75 años
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
No ha comenzado
Renovaciones puntuales
Ejemplo rasgos urbanos: Polígono industrial, en vías de consolidación total, ordenado según ali-
neación de vial con naves entre medianeras y aisladas de mediana y gran superficie, cuyas super-
ficies oscilan entre 400-800 m² para las naves entre medianeras y entre 2000-5000 m² para las ais-
ladas. El ritmo de desarrollo fue lento al inicio del polígono y más rápido en los últimos años. El
grado de consolidación oscila entre el 50% y el 75%.
448 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
LA LEY 449
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Aeropuerto
Estación de RENFE
Puerto
Interurbanas: muy buenas, buenas, suficientes, deficientes, malas, muy malas
Difícil acceso
Lugar aislado
Caminos rurales
No existen
450 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
4.11.3. Identificabilidad: se tendrá en cuenta el fácil reconocimiento visual de la nave tanto desde
el punto de vista de los peatones como de los conductores. También se tendrá en cuenta si la nave
se ubica en viales que pueden constituir «fachadas del polígono» con las siguientes posibilidades:
Excelente
Muy buena
LA LEY 451
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
La identificabilidad de la nave es excelente ya que no sólo tiene una gran longitud de fachada a
la carretera, sino que se ubica justo en el acceso al polígono.
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
4.11.5. Tipificación industrial: se indicará el tipo de industria existente en el entorno donde está
ubicado el inmueble objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo tipo de industria existente: los tipos de industria predominante son la industria ligera de
transformación y servicios. La densidad es alta y el nivel de ocupación muy alto.
452 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Cercanía: Facilidad:
– Muy próxima – Muy fácil
– Próxima – Fácil
– Cerca – Normal
– Lejos – Difícil
– Muy lejos – Muy difícil
Ejemplo cercanía medios de comunicación: muy próximos y fácil conexión al ser lindante a la
nueva salida de la autovía.
Sí
No
Próxima estación de carga de mercancías
Lejos
Aparcamientos abundantes
Aparcamientos suficientes
Aparcamientos escasos
No existen
Muy abundantes
Abundantes
Suficientes
Escasos
LA LEY 453
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Muy escasos
No existen, al estar muy próximo a zonas residenciales
Ejemplo existencia de servicios de restauración: no existen al estar muy próximo a zonas resi-
denciales. Nivel de restauración elevado en el entorno, algo más alejado, con oferta muy variada.
4.11.11. Nivel de las comunicaciones: se trata de una descripción complementaria de las comuni-
caciones, a nivel internacional, interregional, intercomarcal y urbana, con las siguientes posibilidades:
Internacionales: Interregionales:
– Inexistentes, conexión desde... – Inexistentes, conexión desde...
– Escasas y la frecuencia de los medios – Escasas y la frecuencia de los medios de
de transporte muy bajo. transporte muy bajo.
– Tipo medio y la frecuencia de los – Tipo medio y la frecuencia de los medios de
medios de transporte media. transporte media.
– De primer orden y la frecuencia de los – De primer orden y la frecuencia de los medios
medios de transporte muy alta. de transporte muy alta.
Intercomarcales: Urbanas:
– Inexistentes, conexión desde... – Red viaria incompleta, con capacidad
– Escasas y la frecuencia de los medios insuficiente e interconexión nodal difícil. Los
de transporte muy bajo. medios de transporte públicos son insuficientes.
– Tipo medio y la frecuencia de los – Red viaria ordenada, con capacidad suficiente e
medios de transporte media. interconexión nodal fácil. Los medios de transporte
– De primer orden y la frecuencia de los públicos son modernos y suficientes.
medios de transporte muy alta.
454 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Pavimentación: se indicará su nivel de terminación, así como su nivel de adecuación para cada
tipo de tráfico, con las siguientes posibilidades:
En los casos de terrenos en los que no se haya finalizado el proceso urbanizador, deberá indi-
carse el porcentaje de obra realizada y el coste de las obras pendientes.
Ejemplo:
* Alcantarillado:
Interior: Dispone de conexión.
Exterior: Red general municipal.
* Alumbrado público:
Interior: Dispone de preinstalación.
Exterior: Dispone de farolas con báculo galvanizado y lámparas de Na.
* Abastecimiento de agua:
Interior: Dispone de acometida.
Exterior: Red general municipal.
* Suministro eléctrico:
Interior: Dispone de conexión a la red y ET de 1000 Kwa (25.000 V a 380 V).
Exterior: Red de suministro de media tensión.
LA LEY 455
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
* Gas ciudad:
Interior: No dispone de conexión.
Exterior: En la actualidad obras de construcción de gaseoducto.
* Teléfono:
Interior: Dispone de cinco líneas de conexión.
Exterior: Conexión a las líneas de la compañía.
Tipología
Calidad del edificio
Descripción
Servicios generales
Otros usos
Tipo: Ordenación:
– Nave uniplanta – Edif. entre medianerías
– Nave multiplanta – Edificación aislada
456 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
6.3. Descripción y uso actual: se describirá la nave en lo que se refiere a su tipología, el núme-
ro de plantas sobre y bajo rasante, así como sus usos, superficies, distribución y su estado de con-
servación, con las siguientes posibilidades:
³³ En bruto
³³ Instalado
Ejemplo descripción: nave industrial compuesta en planta baja por nave-taller, acceso a oficinas,
área comercial, boxes de pintura y de electrónica del automóvil; en el altillo dispone de aseos, ves-
tuarios, oficinas, office y comedor de empleados.
6.4. Antigüedad: se indicará la antigüedad real o estimada del edificio donde está ubicado el
local objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:
En construcción.
Antigüedad real: número de años de antigüedad del edificio contados a partir de su cons-
trucción, última rehabilitación o reforma importante.
Antigüedad estimada: número de años estimados de forma aproximada de la edificación.
Seguidamente se describirán los anexos que se valoren de manera independiente de la nave
industrial principal. Se hará una breve descripción de la forma, ubicación, superficie y condiciones
de uso de los mismos.
LA LEY 457
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Superficie útil
Superficie construida (+ pp. zonas comunes)
Superficie de oficina
Superficie de garaje
Otras superficies
Luz máxima
Altura máxima
Superficies según escrituras
Superficie real
Las definiciones de superficie útil, construida y construida con partes comunes, según Orden
ECO 805/2003, son las siguientes:
– Superficie útil:
Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerra-
mientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la
superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terra-
zas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal
de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores
fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sec-
ción horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura
libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Normalmente las naves industriales no disponen de elementos comunes, por lo que la superfi-
cie utilizable o computable es la superficie construida, que es la adoptada para el cálculo de los
valores técnicos.
En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida de la nave y
anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones:
458 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
LA LEY 459
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Cubierta: Inclinada a dos aguas a base de paneles tipo sándwich formado con hoja exterior de
chapa de acero galvanizado de 0,6 mm de espesor. Aislamiento intermedio de formado por manta de
fibra de vidrio de 80 mm de espesor. Los elementos translúcidos que abarcan un 12% de la superfi-
cie de la nave lo componen placas formando sándwich con cámara de aire intermedia con hoja exte-
rior de poliéster opal con protección anti UVA por ambas caras y perfil interior de policarbonato color
cristal. El aislamiento en los paramentos verticales es a base de placas de poliestileno expandido.
Terminaciones: se indicarán los acabados correspondientes a las estancias de la nave industrial
objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:
Pavimentos: Paramentos: Techos: Carpintería Carpintería
exterior: interior:
– Terrazo – Yeso pintado – Yeso – Aluminio plata – Madera bar-
– Cerámico – Enfoscado pintado pintado – Aluminio nizada
– Gres – Cerámica – Enfoscado anodizado – Madera pin-
– Parquet – Gres pintado – Aluminio tada
– Entarimado – Mármol – Escayola lacado – Madera Sa-
– Mármol – Madera – Falso techo – Madera pintada pelly
– Moqueta – Papel pintado modular – Hierro pintado – Madera pino
– Corcho – Pavés – Madera – Plástico PVC – Madera
– Granito – Corcho – Falso techo – Muro cortina roble
– Linóleo – Enteladas metálico Acristalamiento: – Madera
– Hidráulico – Piedra natural – Falso techo – Sencillo maciza
– Piedra natural – Piedra artificial registrable – Climalit moldurada
– Piedra arti-ficial – Cartón yeso – En bruto – Seguridad – No existe
– En bruto – Ladrillo visto Persianas:
– Solera de – En bruto – Plástico
hormigón – Mamparas móviles – Aluminio
– Madera
– No tiene
Ejemplo de terminaciones:
Pavimentos: nave con solera de hormigón fratasada; oficina y aseos con gres
Paramentos: pintura plástica gruesa en nave y oficinas; azulejos 15x15 en aseos
Techos: placas de material aislante y plástico translúcido en nave; pintados en resto
Carpintería interior: madera pintada y mamparas acristaladas prefabricadas
Instalaciones: se introducirán las características de las instalaciones de la nave objeto de valoración.
460 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Ejemplo de instalaciones:
Teléfonos: si tiene
Portero automático: si tiene
Gas natural: no tiene
Agua caliente: si tiene, termo acumulador eléctrico.
Energía solar: Un panel para ACS.
Calefacción: sólo en oficinas, mediante bomba de calor
Ascensores: no tiene
Sanitarios: calidad media, color blanco
Aire acondicionado: sólo en oficinas, mediante bomba de calor.
Red de datos: no tiene.
Seguridad: Grifería:
– Puerta blindada – Monobloc
– Instalación alarma – Monomando
Acabados: Instalaciones:
– Pavimento de terrazo – Instalaciones de aseos
– Falso techo acústico – Acometida eléctrica
– Persianas metálicas en – Acometida de agua y saneamiento
fachada – Instalación de aire acondicionado
LA LEY 461
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En tasaciones que no cumplan con los requisitos del mercado hipotecario pueden darse dos
casos:
• Que se valoren en la hipótesis de uso continuado: en cuyo caso se valoran todos los aca-
bados e instalaciones una vez aplicada la depreciación correspondiente.
• Que se valoren para el mercado libre. En este caso hay que considerar:
a) Aplicación de la nave industrial para un uso alternativo al actual: se valorarán
aquellos que por su funcionalidad y estado de conservación presenten una poliva-
lencia de usos:
b) Aplicación de la nave industrial para el mismo uso:
³³ Si la nave industrial está instalada en una zona terciaria de calidad, por pres-
tigio e imagen de la finca se cambiarían los acabados e instalaciones por lo
que estaríamos en el caso a).
³³ Si la nave industrial está en una zona urbana de renta baja: podrían incorporar-
se aquellos acabados e instalaciones que por su calidad, estado de conserva-
ción y funcionalidad, el tasador estimase que podrían mantenerse en la misma.
El desglose por capítulos se puede establecer por comparación y/o modificación de modelos
conocidos y aceptados comúnmente como son los descritos en revistas especializadas (Construc,
Eme-dos, Boletín Económico de la Construcción). También se recomienda cotejar y comparar los
presupuestos reales con modelos anteriormente descritos.
462 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Se explicarán las correcciones que se hayan podido efectuar en el coeficiente de depreciación por
antigüedad en relación al que correspondería en función de la esperanza de vida útil del edificio.
En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del
coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elemen-
tos que se mantengan, más el presupuesto unitario de rehabilitación.
7. Situación urbanística
Se indicarán los parámetros urbanísticos correspondientes a la nave industrial objeto de valora-
ción, como son:
Usos permitidos por la normativa urbanística y por los estatutos de la comunidad.
Nivel de cumplimiento de las ordenanzas y documentación utilizada.
Si tiene, no tiene o se ha dispuesto de la licencia de obras.
Posibilidad de obtención de licencia de actividad para el mismo u otro uso en caso de
cesar la actividad actual.
Licencia de apertura:
– 1 (Si tiene)
– 2 (No tiene)
– 3 (No se ha dispuesto)
Ejemplo: Suelo industrial. Ordenación en edificación aislada, ocupación máxima 60%, ARM: 9,50
m; separaciones: 10 m a calle y 5 m a vecinos. El proyecto objeto de tasación cuenta con el corres-
pondiente visado colegial y la licencia de obras del Ayuntamiento.
Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes a la nave que se tasa, como son:
LA LEY 463
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmue-
ble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo.
En caso de estar arrendada la nave se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8.
9.1. Oferta:
9.2. Demanda
9.3. Expectativas
464 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Durante el proceso de realización del estudio de mercado deberá tenerse presente que:
• Las naves testigo que se utilizan en el estudio de mercado deben pertenecer al mismo polí-
gono o zona industrial de la nave que se tasa, en su caso, a otro entorno, aunque sea discon-
tinuo físicamente, con características urbanas, industriales y socioeconómicas semejantes.
• En los casos excepcionales en que en el mercado, sólo exista oferta de naves en renta se
puede determinar el Valor de Mercado mediante la actualización de la renta anual de las ofer-
tas existentes a las tasas habituales del mercado, contrastando con el precio de mercado de
otras zonas semejantes.
• Se tendrá especial cuidado que a los datos de oferta de los testigos que estén instalados, se debe-
rá descontar el coste estimado de dichas instalaciones para homogeneizarlos todos en bruto.
Con los datos de los testigos de dirección y número, superficie construida y precio unitario de
oferta, se procederá a la homogeneización de los mismos.
Se utilizarán naves testigo lo más semejantes posible a la que se tasa. Como mínimo hay que
disponer de 6 muestras de naves industriales. La información de mercado que se utilice debe ser
real y contrastada.
Los precios unitarios de oferta de las naves testigo se homogeneizarán aplicando coeficientes
de ponderación para asimilar las ofertas testigo a la nave que se tasa, de acuerdo con los criterios
que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que es necesario el
estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por parte del tasa-
dor, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones.
Mercado real:
El precio de oferta en el mercado secundario y en promociones de naves nuevas con ritmo
de venta lento, se disminuirá hasta un 10%, que es la diferencia aproximada que existe entre
el mercado real y el aparente en operaciones al contado (comisión del API, negociaciones a
la baja, etc.). Se obtienen así el precio de venta previsible (PVP).
⇒ Una vez determinado el precio de venta previsible, el tasador desglosará:
⇒ El precio de la edificación sin terreno en €/m2 de superficie construida.
El precio del terreno en €/m2 de suelo a los efectos de poder homogeneizar posteriormente
las naves que tengan distinta superficie del terreno.
Entorno:
Cuando las características del entorno de la nave que se tasa y de los testigos sean diferen-
tes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con una amplitud del entorno
diferencial de hasta un 10% sobre ventas (+/– 5%).
Ubicación:
Se determinará en función de la diferencia del valor del suelo en €/m². Se operará primero en €/m² de
terreno y seguidamente se transformará en €/m² construido (Valor de Repercusión).
LA LEY 465
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ocupación:
La amplitud del entorno será del 5% (± 2,5%) en función de la densidad de ocupación del
polígono industrial de la nave testigo. Se operará sobre PVP.
Accesibilidad:
La amplitud del entorno será del 5% (± 2,5%) en función de la diferencia de accesibilidad de
las ofertas en relación a la nave que se tasa sobre PVP.
Tamaño de la nave:
Cuando la diferencia de superficies entre la nave que se tasa y la nave testigo se encuentre
dentro de los tramos del siguiente cuadro se aplicará un coeficiente de ponderación, cuya
amplitud de entorno no superará las cifras que se indican:
Antigüedad:
Se determinará la diferencia de antigüedad expresada en un porcentaje entre las naves de
la muestra de testigos y la que se tasa. Este porcentaje, determinado para cada oferta, se
aplicará sobre el coste aproximado de su construcción. Este parámetro en €/m² será el de
homogeneización en + o – según que la oferta sea más antigua o moderna que la que se
tasa.
Calidad de la construcción:
Se obtendrá el coste aproximado de construcción de cada nave en oferta. La diferencia de
coste con la nave que se tasa expresado en €/m² será el parámetro de homogeneización.
Oficinas en naves:
La amplitud del entorno diferencial será del 5% a favor de la nave que tenga oficinas (± 2,5%)
aplicado sobre PVP.
466 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Para tasar una nave industrial deberá calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el
inmueble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación y neto VRN si está terminado), y
el valor por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario.
VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la
tasación)
VRB para la hipótesis de edificio terminado (100% de obra ejecutada)
Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1.
± Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual.
Valor unitario (€/m² suelo): se define como el cociente entre el valor de mercado total del
solar y la superficie del mismo.
En cada tasación deberá realizarse un estudio de mercado en la zona para obtener precios
reales de mercado de terrenos con la misma clasificación y calificación urbanística. Estos
precios de oferta se homogeneizarán con relación al que se tasa, ponderando de acuerdo
con el mercado, factores diferenciales como la ubicación, orientación, edificabilidad, vistas,
infraestructuras exteriores, relieve, etc.
Dicho valor será el adoptado para la valoración de naves industriales en zonas industriales
con exceso de edificabilidad.
Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de merca-
do del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según
se trate de edificios terminados o en construcción.
Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obten-
drá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la
inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión.
Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo
de la nave industrial.
LA LEY 467
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Dicho valor será el adoptado para la valoración del resto de edificaciones industriales, no
definidos en el apartado anterior.
± Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material,
más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor.
Se aplicarán los costes que correspondan a los diferentes anexos de la nave industrial. La
normativa del mercado hipotecario obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que
no sean polivalentes.
± Gastos necesarios tales como:
• impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva
• honorarios de profesionales
• licencias y tasas de construcción
• gastos de administración del promotor
• gastos debidos a otros estudios necesarios
Nunca se incluirán en los gastos ni los financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio
del promotor.
En caso de calcular el VRB en inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación, para la hipó-
tesis de edificio terminado, podrá aplicarse un coeficiente corrector a las unidades de obra existen-
tes en el momento de la tasación, de acuerdo con la tendencia del mercado y el plazo previsto de
terminación de la obra.
Depreciación física
La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se
aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.
Antigüedad
Depreciación _ Física = (VRB − F ) *
Vida _ útil _ total
Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total
del inmueble.
468 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
La vida útil de la nave será la estimada por el tasador y como máximo de 35 años
La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de conser-
vación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase método del
coste en el apartado 3.1).
En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría
adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad.
b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para trans-
formar la nave actual en una nueva de similares características.
Depreciación funcional
Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que la nave industrial pueda uti-
lizarse como tal.
Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el
método de comparación (ampliamente desarrollado en el apartado 3.2).
Al tratarse de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse.
Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción signi-
ficativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure
al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos
años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplica-
rá un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción.
Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso.
Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor
de reemplazamiento neto del inmueble (VRN).
LA LEY 469
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
³³ Situación
³³ Tamaño
³³ Distribución
³³ Expectativas de venta
470 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Se definen a continuación las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística
y problemática con que se puede encontrar en la tasación de naves industriales.
Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador deberá condicionar el
Valor de Tasación, para poder emitir la tasación.
1 SIN ESCRITURA CON DIRECCIÓN La nave sita en (Dirección) ... cuyos datos registrales se
EXACTA desconocen, tiene un Valor de Tasación de... euros.
No cumple con la Orden ECO 805/2003
3 NAVE FORMADA POR UNA SOLA Cuando las fincas registrales tengan posibilidad de
UNIDAD FUNCIONAL Y QUE funcionamiento autónomo e independiente se valorarán
CONSTA DE VARIAS FINCAS cada una de ellas, descontando los costes de adecuación.
REGISTRALES
Cuando las fincas registrales no puedan tener
funcionamiento autónomo e independiente, el Valor de
Tasación de la nave será único para el conjunto de las
fincas registrales, sin posibilidad de desglose.
4 UNICA FINCA REGISTRAL Se calculará el Valor de Tasación correspondiente a la
SUBDIVIVIDA EN VARIAS Finca Registral y se podrá dar un Valor de Tasación a
UNIDADES FUNCIONALES cada una de las unidades funcionales siempre y cuando
cumplan con las ordenanzas urbanísticas y legales,
condicionando el Valor a que se segreguen de la finca
matriz.
5 SI ESTÁ ALQUILADA U OCUPADA El Valor de Tasación queda condicionado a que se
POR PERSONA DISTINTA DEL encuentre libre de arrendamientos y/o ocupantes.
PROPIETARIO Y NO SE DISPONE
DE CONTRATO
6 EXISTAN INDICIOS El Valor de Tasación se ha calculado en el supuesto de
FUNDAMENTADOS DE QUE que el inmueble se encuentre libre de arrendamientos y
ESTUVIERA ALQUILADA Y/O ocupantes.
OCUPADA
7 NO SE FACILITA RECIBO ACTUAL Se calculará el Valor de Tasación en renta actualizando la
DE ALQUILER renta anual actualizada según contrato. Se advertirá en el
informe de esta circunstancia.
8 NAVE CON ANTIGÜEDAD * En el caso de que la superficie construida sea inferior a
INFERIOR A 4 AÑOS QUE NO la amparada por la licencia se valorará la superficie real
CUMPLE CON EL PROYECTO AL existente. Se hará constar esta anomalía en frases libres
QUE SE LE HA CONCEDIDO del certificado.
LICENCIA
* En el caso que la superficie construida sea superior a la
amparada por la licencia, y en el supuesto que dicho
exceso fuese legalizable, el Valor de Tasación será el
correspondiente a la superficie contemplada en la licencia
(valor consolidado) condicionando el valor del exceso de
superficie a la acreditación de su legalización.
LA LEY 471
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
4.2.5.1. Aplicación
Dentro del ámbito de una promoción pueden coexistir diversos usos, tales como:
Viviendas en bloque plurifamiliar
Viviendas unifamiliares
Locales comerciales
Oficinas
Plazas de aparcamiento
Trasteros
A su vez la promoción puede tener diferentes tipologías (plurifuncional edificación aislada, pluri-
funcional entre medianeras, grupos de unifamiliares adosadas, aisladas, pareadas). Combinando
los diversas tipologías con los usos anteriormente citados, resulta una amplia casuística de posi-
bles promociones a valorar.
472 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
El caso más frecuente es el edificio con uso predominante de viviendas, que además dispone
de locales comerciales, plazas de aparcamiento y trasteros. Estos últimos pueden estar vinculados
a las viviendas o bien constituir fincas registrales independientes. En algún caso también existen
oficinas, alternando con los usos anteriores en el mismo edificio; sin embargo cada vez es más fre-
cuente que las oficinas se ubiquen en inmuebles destinados a uso exclusivo, en los que también
hay locales comerciales y plazas de parking
Además en las promociones de viviendas, éstas o parte de ellas pueden estar calificadas con
protección oficial y puede darse el caso de que alguno de los elementos o todos puedan estar ocu-
pados por un arrendatario en régimen de alquiler. Para las unidades que estuviesen alquiladas
deberán aplicarse además los criterios especificados en el apartado 4.2.8.
Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe
que consiste en una recopilación de datos del inmueble y su entorno.
LA LEY 473
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
474 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
De las finalidades previstas en la ECO 805/2003, en este capítulo se aplica para garantía hipo-
tecaria de préstamos. Por este motivo se indicará además en el informe la entidad que haya sido
mandatario del cliente para su encargo.
A pesar de ello, la estructura y criterios que se describen a continuación son válidos para muchas
otras finalidades, con algunos matices, como pueden ser:
Para identificar la edificación será necesario cumplimentar los datos del inmueble referentes a:
Provincia
Municipio
Código postal
Dirección (calle, avenida, plaza, urbanización)
Número de policía
Bloque
Escalera
Planta
Puerta o número identificativo
Registro de la propiedad: se indicarán los datos registrales, como son: número del regis-
tro de la propiedad, tomo, libro, folio, sección, finca registral e inscripción, de cada una de
las fincas que componen el inmueble. En caso de que todavía no exista división del mismo,
LA LEY 475
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se harán constar los datos registrales de la finca matriz. Los anexos que estén vinculados
a algún elemento figurarán junto al elemento principal.
Tipo de documentación registral utilizada en el informe de valoración.
En el caso de que la finalidad sea reservas técnicas compañías de seguros, se indicarán además:
Titular registral
Fecha y precio de adquisición
Se indicará si la dirección del documento (registral) coincide con la dirección física actual. Se
indicará si el inmueble se encuentra terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación.
Ejemplo:
DATOS REGISTRALES
Local planta baja Vivienda piso 1.º Vivienda piso 2.º
LIBRO 12 12 12
FOLIO 6 8 10
SECCIÓN 2.ª 2.ª 2.ª
TOMO 29 29 29
FINCA N.º 1.159 1.161 1.163
INSCRIPCIÓN 1.ª 1.ª 1.ª
TIPO DE DATO Escritura Compraventa Escritura Compraventa Escritura Compraventa
REGISTRO N.º 1 de MADRID N.º 1 de MADRID N.º 1 de MADRID
OBSERVACIONES: Fotocopia de la certificación registral emitida con menos de 1 mes de
antigüedad respecto a la fecha de emisión del informe de valoración.
476 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
3. Comprobaciones y documentación
Se comprobarán los linderos del documento (registral) con la realidad física existente. En el caso
de que no sea posible la comprobación de linderos, pero sí sea posible identificar el inmueble se
indicará:
Escritura de propiedad
Nota simple informativa
Certificación registral
Plano catastral
Planeamiento urbanístico vigente
Plano de situación
Croquis del inmueble
Proyecto visado
Licencia de obras
Licencia de apertura o de actividad
Última certificación
Certificado del propietario de la ocupación
Estatutos comunidad o certificado del administrador
Reportaje fotográfico
Otros documentos
Para cada uno de los documentos aportados se indicará el número de hojas que se acompañan.
LA LEY 477
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se indicará si los documentos utilizados son originales o copias, legibles o ilegibles y si son sufi-
cientes o insuficientes para valorar.
4. Localidad y entorno
En este apartado se introducirán los datos de la localidad donde está ubicado el inmueble obje-
to de valoración como son:
4.1. Tipo de núcleo: se indicarán las características básicas del municipio y, en su caso, de la
localidad, con las siguientes posibilidades:
Capital de provincia
Capital autonómica
Capital de estado
Ciudad importante a nivel regional
Cabecera comarcal
Núcleo autónomo de gran importancia
Núcleo autónomo de tamaño medio
Núcleo autónomo de tamaño pequeño
Núcleo dependiente de otro mayor
Núcleo satélite dependiente de...
Núcleo turístico
Ciudad dormitorio
4.2. Ocupación laboral: se identificará el tipo dominante de la ocupación laboral de la que depen-
da la localidad, con las siguientes posibilidades:
Múltiple
Basada en turismo nacional e/o internacional
Basada en la industria de...
Basada en la agricultura
Basada en la segunda residencia
Basada en el comercio
Basada en la ganadería
Basada en la pesca
Basada en la minería
Servicios
Cultural
4.3. Nivel de renta: se estimará el nivel medio de renta de los habitantes del entorno donde está
ubicado el inmueble a valorar, con las siguientes posibilidades:
Muy alto
478 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Alto
Medio-alto
Medio
Medio-bajo
Bajo
Muy bajo
4.4. Número de habitantes: se indicará la población de derecho según el último censo disponi-
ble, así como la diferencia entre la población de derecho y la población de hecho, con las siguien-
tes posibilidades:
Ejemplo población de derecho: según el censo del 2001 la población de derecho es de 153.500
habitantes y la de hecho 155.230 habitantes.
4.6. Delimitación del entorno: se delimitará el entorno del inmueble indicando sus rasgos bási-
cos de homogeneidad y características territoriales, con las siguientes posibilidades:
Urbano céntrico
Urbano medio o estándar
Urbano periférico
Del extrarradio
Suburbano
Rural
Urbanización aislada
Urbanización turística
Urbanización fin de semana
Casco antiguo de la ciudad
Polígono industrial
Zona urbana predominantemente industrial
Ejemplo delimitación del entorno: urbano periférico. Barrio del xxx, lindando con los barrios de
xxx y xxx.
4.7. Rasgos urbanos: se indicarán los rasgos urbanos del entorno del inmueble indicando sus
rasgos básicos de carácter, ordenación, grado de desarrollo, consolidación y antigüedad, con las
siguientes posibilidades:
De carácter:
Residencial
LA LEY 479
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Residencial y comercial
Comercial
Negocios
Comercial y negocios
Comercial y servicios
Servicios
Industrial
Rural
Indefinido con múltiples actividades
Turístico
Vacacional
Deportivo
Ordenación:
Manzana cerrada
Manzana cerrada con patios de manzana
Manzana cerrada y bloques exentos alternándose
Bloques exentos con zonas ajardinadas
Viviendas unifamiliares adosadas
Viviendas unifamiliares aisladas
Edificación en altura y viviendas unifamiliares conjuntamente
Desarrollo edificatorio del entorno: se indicará que está terminado o por terminar y la evolución
que ha tenido en los últimos años, con las siguientes posibilidades:
Terminado
Por terminar
Evolución: rápida, media, lenta, paralizada.
Completa
Superior al 75%
Entre el 50% y el 75%
Entre el 25% y el 50%
Inferior al 25%
Sin iniciar
Antigüedad: se indicará la antigüedad característica del entorno, con las siguientes posibilidades:
Múltiple
Edificaciones de < 10 años
Edificaciones de 10 a 25 años
Edificaciones de 25 a 50 años
480 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Edificaciones de 50 a 75 años
Edificaciones de > 75 años
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
No ha comenzado
Renovaciones puntuales
Ejemplo rasgos urbanos: Entorno urbano y residencial, con ordenación en manzana abierta con
edificios plurifamiliares de tipo lineal, dejando en su parte central zonas libres ajardinadas de uso
público. Las edificaciones son de reciente construcción en su mayoría, con una antigüedad máxi-
ma de 10 años. El grado de consolidación es superior al 75%. El desarrollo edificatorio del entorno
ha sido rápido.
Ejemplo infraestructuras: la vía pública dispone de aceras con pavimento de panot, bordillo y cal-
zada asfáltica. Dispone de alcantarillado y alumbrado público. El abastecimiento de agua se realiza
mediante red de la compañía, el suministro eléctrico se obtiene de la red general, tiene abasteci-
miento de gas, línea telefónica y dispone de abundantes zonas ajardinadas. La calidad de las
infraestructuras es alta y la conservación es buena.
4.9. Equipamientos: se indicarán los equipamientos existentes dentro del entorno próximo, con
las siguientes posibilidades:
Comercial
LA LEY 481
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Religioso
Deportivo
Escolar
Lúdico
Asistencial
Zonas verdes
Muy abundante
Abundante
Suficiente
Escaso
Muy escaso
No existe
Suficiente para primeras necesidades
Existe algún centro comercial/ centro deportivo/ hospital/ ambulatorio
4.10. Comunicaciones y aparcamiento: se indicarán las vías de comunicación con otras pobla-
ciones más importantes, así como los medios de transportes disponibles, con las siguientes posi-
bilidades:
Comunicaciones Interurbanas:
482 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Para el uso residencial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:
Para el uso comercial se pueden definir 5 calidades de barrio con el siguiente criterio:
LA LEY 483
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4.12. Accesibilidad: se tendrán en cuenta las posibilidades de acceso peatonal, mediante trans-
porte público o mediante vehículo privado, con las siguientes posibilidades:
484 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
4.13. Identificabilidad: se tendrá en cuenta el fácil reconocimiento visual del local o locales y ofi-
cinas que componen el inmueble, tanto desde el punto de vista de los peatones como de los con-
ductores. También se tendrá en cuenta si el local o locales se ubica en viales que pueden consti-
tuir «fachadas de la ciudad» a nivel supramunicipal o internacional, con las siguientes posibilidades:
Excelente
Muy buena
Buena
Normal
Regular
Mala
Muy mala
Muy alta
Alta
Media
Baja
Muy baja
Se indicará la superficie del solar que figure en la documentación registral utilizada, la superficie
comprobada por el tasador y siempre que se conozca, la superficie catastral. Se justificarán las
posibles discrepancias existentes entre las anteriores superficies.
Tipificación
Descripción
Servicios comunes
LA LEY 485
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Unifamiliares aisladas
Unifamiliares pareadas
Unifamiliares adosadas
Unifamiliares en hilera
Plurifamiliar bloque abierto
Plurifamiliar entre medianeras
Plurifuncional en bloque abierto
Plurifuncional entre medianeras
6.1.2. Descripción: se indicará el número de plantas sobre y bajo rasante, así como sus usos,
superficies y distribución con las siguientes posibilidades:
Portal sencillo
Portal estándar
Portal lujoso
1 ascensor por escalera
2 ascensores por escalera
Aparcamiento en superficie cubierto o al aire libre
Jardines
Instalaciones deportivas: piscina, pista de tenis, etc.
Ejemplo descripción edificio: edificio plurifamiliar aislado con fachada a la calle y a la zona verde
central de la manzana. Tiene dos plantas sótano destinadas a aparcamiento de vehículos. La plan-
ta baja está destinada al uso comercial. Tiene siete plantas piso con cuatro viviendas por rellano.
El portal tiene acabados de tipo medio.
Tipología
Condiciones de habitabilidad y estado de conservación de la vivienda y/o del inmueble
486 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Condiciones de uso
Superficies
Salón comedor
Dormitorios
Baños
Aseo
Cocina
Lavadero
Terrazas
Vestíbulo
Despacho
Oficina
Despensa
Buhardilla
Salón
Comedor
Cuarto de estar
Vestidor
Condiciones de habitabilidad
Vistas desde inmueble: Orientación vivienda:
– Vivienda exterior – Aumenta el valor del inmueble – Favorable que aumenta el valor
– Vivienda interior – Normal: no influye en el valor del – Normal: no influye en el valor
inmueble – Desfavorable que disminuye el
– Disminuye el valor del inmueble valor
6.2.3. Condiciones de uso: se indicará el uso prioritario de las vivienda objeto de valoración.
1.ª residencia: son aquellas que por sus características y ubicación tendrán como destino
más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.
2.ª residencia: son aquellas que por sus características y ubicación tendrán como destino
más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.
Ejemplo condiciones de uso: las viviendas objeto de valoración se pueden clasificar como de 1.ª
residencia.
LA LEY 487
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se indicará la superficie útil y construida con parte proporcional de zonas comunes de cada
vivienda que compone el inmueble. También se indicará si la vivienda tiene fachada al exterior, al
patio interior de manzana o bien se ubica en una esquina del edificio.
– Superficie útil:
Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerra-
mientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la
superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terra-
zas, balcones y tendederos, porches, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal
de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores
fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sec-
ción horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura
libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
• La cerrada
• El 50% de terrazas y tendederos
• La parte proporcional de zonas comunes
La superficie utilizable o computable de cada vivienda es la superficie construida más parte pro-
porcional de zonas comunes, que se tomará para determinar el cálculo de los Valores Técnicos.
En el cálculo de los diferentes valores se utilizará la superficie útil y/o la construida de la vivien-
da y anexos de la misma de acuerdo con las siguientes especificaciones:
488 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
f) Si la superficie de espacios exteriores de uso privativo > 15% de la Superficie Total Const. →
valorar los espacios exteriores con precio unitario diferente.
g) Para el cálculo del Valor Máximo Legal en VPO la superficie será la de la calificación defini-
tiva o en su defecto la de la provisional.
6.3. Descripción y superficies de locales, plazas de parking, trasteros y/o elementos inmueble
Ubicación en el edificio:
– Planta baja
– Entreplanta
– Planta semisótano
– Planta sótano
– Local n.º ___ en la galería ____
6.3.2. Condiciones de uso actual: se indicará el uso actual del local o elemento del edificio obje-
to de valoración y su estado de conservación, con las siguientes posibilidades:
LA LEY 489
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se indicarán las características comerciales y físicas del local objeto de valoración, como son:
Ubicación
Características comerciales
Divisibilidad
Polivalencia
Accesibilidad
Desniveles
Calidad interior del local
Calidad del edificio
Normal Locales con una fachada a los principales flujos peatonales o vehiculares que no
tengan las características de dificultad de identificabilidad y accesibilidad señalados en
el nivel 3.
Regular
Mala Fachadas de local no visibles fácilmente o con grandes desniveles o distancias desde
el principal flujo peatonal.
Muy mala
Ubicación: Identificabilidad:
– Muy buena =1 – Fácil
– Buena =2 – Normal
– Normal =3 – Difícil
– Regular =4
– Mala =5
490 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Ejemplo: Ubicación normal. Locales con buena relación fachada/fondo. Fácil identificabilidad
Divisibilidad. Se indicará la posibilidad de división del local, en dos o más unidades, con las
siguientes posibilidades:
Fácilmente divisible
Es conveniente dividirlo
No es conveniente dividirlo
No es posible dividir el local
Se desconoce
Polivalencia de usos. Se indicará la polivalencia de usos funcionales que tiene el local objeto de
valoración, con las siguientes posibilidades:
Local polivalente
Local no polivalente
Múltiple
Accesibilidad. Se indicará la accesibilidad física al interior del local, así como la longitud total de
fachadas, con las siguientes posibilidades:
1 Muy Buena Locales en esquina o con dos o más fachadas a los principales flujos
peatonales o vehiculares.
2 Buena
3 Normal Locales con una fachada a los principales flujos peatonales o vehiculares que
no tengan las características de dificultad de identificabilidad y accesibilidad
señalados en el nivel 3.
4 Regular
Ejemplo: Accesibilidad: Buena. Los locales disponen de una fachada de 5 y 5,50 m. respectiva-
mente.
LA LEY 491
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Desniveles. Se indicará si el local interiormente tiene desniveles, en cada una sus plantas, con
las siguientes posibilidades:
Sin desniveles.
Con un desnivel inferior a 35 cm (2 peldaños)
Con un desnivel superior a 35 cm (2 peldaños)
Con un desnivel inferior a 87 cm (5 peldaños)
Con un desnivel superior a 87 cm (5 peldaños)
Calidad interior del local. Se indicarán las características interiores del local, como son:
Tamaño de la crujía.
Muros de carga
Altura libre
Desniveles interiores
Ejemplo: Calidad interior del local: Normal. Crujías interiores de 5x5 aproximadamente. Local sin
desniveles.
Es un coeficiente que refleja y sintetiza las características propias e internas de un local comer-
cial: el tamaño, la forma, los desniveles, estrangulamientos internos que dificulten la circulación
dentro del local, etc.
Para obtenerlo:
1. Se divide el local en distintas unidades básicas de superficie de acuerdo con las crujías rea-
les del local o según crujías tipo 5 x 5 de luz, aproximadamente, si la estructura del local no fuese
convencional, formándose unas retículas cuyos vértices coinciden con los pilares de la estructura.
En el caso de que la estructura no fuese regular se podrán tomar áreas de tamaño semejante.
2. El máximo valor del local se alcanza en la crujía de fachada, por lo tanto las retículas de la
crujía de fachada tendrán un coeficiente del 100% del valor.
492 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Sumatorio_de_Crujías
_____________________
C.T.F. =
Número_de_retículas
– En los locales testigo: al precio de venta unitario en bruto, se le aplica el CTF (dividiendo y se
obtiene el máximo valor del local en crujía de fachada).
– En el local que se tasa: Al valor unitario de crujía de fachada se le aplica el CTF (multiplican-
do) y se obtiene el valor unitario en bruto del local que se tasa.
– Este coeficiente por ser característico de cada local, refleja las condiciones internas del mismo
y homogeneiza los valores de los locales de fachada hacia el interior. No contempla las condicio-
nes externas del local.
– En el caso más probable de que los locales en oferta, aun estando en el mismo entorno, den
a fachada a calles con distinta categoría comercial, se operará de la siguiente forma:
* Una vez calculados los valores de crujía de fachada de los testigos, estos valores, se homo-
geneizarán (ponderación) en función de su atracción comercial en relación con el local que
se tasa.
En cuanto a los trasteros deberá indicarse su ubicación, tamaño y nivel de acabados e instala-
ciones.
Son de aplicación los mismos criterios expuestos para las viviendas en el apartado 6.2.4. de este
capítulo.
LA LEY 493
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Habrá que tener en cuenta que para aquellos elementos que tienen acceso directo desde la calle
y no requieren la existencia de elementos comunes, su superficie computable utilizada para el cál-
culo de los valores técnicos, será su superficie construida. Tal será el caso de la mayoría de loca-
les comerciales.
Por el contrario, para todos aquellos elementos que necesitan de unas partes comunes del
inmueble para acceder a los mismos, será necesario calcular la superficie construida con parte pro-
porcional de elementos comunes, como superficie computable utilizada para el cálculo de los valo-
res técnicos. Será el caso de viviendas, plazas de garaje, trasteros, oficinas y otros.
494 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Terminaciones: se indicarán los acabados correspondientes a las estancias de las viviendas, ofi-
cinas y demás elementos objeto de valoración, con las siguientes posibilidades:
Estancias Uds. Suelos Paredes Techos Carpintería Interior
Vestíbulo 1 Entarimado Plástica Gruesa Escayolas Madera Barnizada
Salón comed. 1 Entarimado Gotelet fino Plastic Lisa Madera Barnizada
Cocina 1 Gres Azulejo 20 x 30 Escayolas Madera Barnizada
Dormitorios 3 Terrazo Plástica Lisa Plástica Lisa Madera Barnizada
Baños 1 Mármol color Mármol Blanco Escayolas Madera Barnizada
Lavadero 1 Gres Azulejo 20x30 Enfoscado–pintado Madera Pintada
Ejemplo:
La carpintería exterior es de aluminio anodizado en color bronce con acristalamiento tipo clima-
lit en todas las dependencias que dan frente a fachadas. Existen persianas de aluminio en el salón-
comedor y en los dormitorios. La carpintería interior es de madera de roble barnizada..
Instalaciones: se introducirán las características de las instalaciones del inmueble objeto de valo-
ración, con las siguientes posibilidades:
Ejemplo instalaciones:
Teléfonos: si tiene
Portero automático: vídeo portero
Gas natural: si tiene
Agua caliente: individual a gas ciudad con caldera mixta
Calefacción: caldera mural mixta a gas y radiadores de plancha
Ascensores: un ascensor
Sanitarios: calidad media, color blanco. Grifería monomando.
Aire acondicionado: no hay
LA LEY 495
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Seguridad: Grifería:
– Puerta blindada – Monobloc
– Instalación alarma – Monomando
– Rejas
Otras instalaciones: Electricidad:
– Antena parabólica – Grado de electrificación bajo, 1.100 – 2.200 W
– Sauna y jacuzzi – Grado de electrificación medio, 3.300 – 4.400 W
– Hilo musical – Grado de electrificación alto, 6.600 – 8.800 W
– TV en todos dormitorios
Calidad edificio. Se indicará la calidad constructiva del edificio, donde está ubicado el local obje-
to de valoración, así como su conservación, con las siguientes posibilidades:
496 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Se indicará la antigüedad aproximada del edificio, y si éste tiene más de 100 años. Si se han
realizado reformas en el mismo, también se indicará el año de rehabilitación y coeficiente de depre-
ciación por antigüedad o índice de estado de conservación.
En el caso de inmuebles a rehabilitar, el coste de construcción vendrá dado por la suma del
coste definido para edificio terminado, aplicado al estado antes de la rehabilitación de los elemen-
tos que se mantengan, más el presupuesto unitario de rehabilitación.
Se indicará el estado en que se encuentran las obras de construcción del inmueble, el día de la
visita de inspección al mismo.
Para ello deberá descomponerse el coste de construcción entre aquellos capítulos que intervie-
nen en su ejecución (cimentación, estructura, albañilería,...), otorgando a cada uno de ellos el por-
centaje correspondiente, en función del peso que tengan.
Es conveniente además de los porcentajes citados, indicar que parte de cada capítulo se
encuentra realizada, obteniéndose un porcentaje parcial de cada capítulo, de cuya suma se obten-
drá el total de obra ejecutada. Se adjunta un cuadro a modo de ejemplo.
LA LEY 497
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7. Situación urbanística
Se indicarán los parámetros jurídicos correspondientes al inmueble que se tasa, como son:
Limitaciones al dominio: se describirán las servidumbres visibles que afecten al valor del inmue-
ble y los derechos reales que pudieran recaer sobre el mismo.
En caso de estar arrendado el inmueble se seguirán las especificaciones del apartado 4.2.8.
El proceso de análisis que se describe a continuación se realizará para todos los usos existen-
tes en el inmueble que se valora.
498 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
9.1. Oferta
9.2. Demanda
9.3. Expectativas
Se utilizarán viviendas, locales, oficinas, plazas de parking y trasteros testigo, lo más semejan-
tes posible a los que se tasan. Como mínimo hay que disponer de 6 muestras de cada uno de los
usos existentes en el inmueble. La información de mercado que se utilice debe ser real y contras-
tada.
Los precios unitarios de oferta de los diferentes elementos testigo se homogeneizarán aplican-
do coeficientes de ponderación para asimilar las ofertas testigo al elemento que se tasa, de acuer-
do con los criterios que se exponen a continuación, teniendo en cuenta que éstos son medios y que
es necesario el estudio y análisis riguroso y en profundidad del mercado inmobiliario de la zona, por
parte del tasador, para verificar si son correctos o requieren ajustes y/o modificaciones.
LA LEY 499
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los parámetros, que se aplicarán a cada uno de los diferentes usos existentes en el inmueble,
son los siguientes:
Mercado real:
El precio de oferta en el mercado secundario se reducirá hasta un 10% sobre el precio de
venta como máximo, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el
aparente en operaciones de contado (comisión del API, negociaciones a la baja, etc.).
Entorno:
Cuando las características del entorno del elemento que se tasa y de los testigos sean dife-
rentes, se homogeneizará en función de su adecuación al uso, con un diferencial de hasta un
10% sobre ventas (+/– 5%); si no se tuvieran testigos semejantes se podría homogeneizar
hasta un +/– 20% sobre ventas.
Ubicación:
Se determinará como diferencia de la repercusión del suelo en €/m² entre la oferta y la uni-
dad que se tasa, obtenido por el método del valor residual de la información de mercado pri-
mario (+/– 3 a 5% sobre ventas aproximadamente).
Superficie y diseño:
La amplitud del entorno diferencial será del 20% sobre el precio de oferta, es decir +/– 10%
entre los testigos y los elementos que se tasan. Tendrá especial incidencia en los elementos
de superficie reducida.
Antigüedad:
Se valora como la diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y los
elementos objeto de valoración.
Conservación y reformas:
Se valora como la diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación de las
diferentes unidades, así como de las reformas realizadas en las mismas.
Puede ponderarse con distintos porcentajes a los testigos homogeneizados y atribuir el mayor
peso al más parecido al elemento que se tasa. Se ponderarán todos los testigos cuidando que su
suma sea 100.
Una vez homogeneizadas y ponderadas todas las ofertas de mercado se obtendrá el valor uni-
tario homogeneizado y ponderado de mercado.
500 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Para tasar un inmueble deberá calcularse: el valor de reemplazamiento (bruto VRB si el inmue-
ble se encuentra en proyecto, construcción o rehabilitación y neto VRN si está terminado), el valor
por comparación VM o valor de mercado ajustado VMA, en caso que fuese necesario, y el valor de
máximo legal VML (sólo si se trata de vivienda de protección pública) para cada uno de los elemen-
tos que componen el inmueble.
Cada uno de los valores citados anteriormente se calculará como suma de los obtenidos parcial-
mente para cada uno de los usos que se desarrollan en el inmueble, y éstos a su vez serán el resul-
tado de sumar el valor que corresponde a cada elemento.
VRB en su estado actual (incluyendo los costes que han intervenido hasta la fecha de la tasación)
Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1.
El VRB será la suma del calculado para cada uno de los usos que se desarrollan en el inmue-
ble. Se calcula como suma de:
Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual.
Valor de repercusión (€/m² construido): se define como el cociente entre el valor de mercado
del suelo urbanizado y la mayor de las superficies: la construida o la construible, según se
trate de edificios terminados o en construcción.
Dicho valor en el mercado es diferente en función del uso (vivienda, comercial, terciario, apar-
camiento). Por tanto en una promoción se dispondrán de valores de repercusión diferencia-
dos para cada uso.
Si las infraestructuras exteriores no estén terminadas, el valor del suelo urbanizado se obten-
drá como suma del valor del terreno en el momento de realizar la tasación y el importe de la
inversión pendiente, ya sea en valores unitarios o de repercusión.
Si faltaran parte de las infraestructuras interiores, su coste se descontará del valor del suelo
del inmueble.
LA LEY 501
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material,
más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor.
El coste de ejecución por contrata del inmueble se calculará como suma del coste que corres-
ponde a cada uso, que a su vez será el producto de la superficie construida del inmueble des-
tinada a aquel uso por el coste unitario de construcción.
Se aplicarán costes unitarios de construcción diferentes según el uso que se valora.
La normativa obliga a excluir del VRB el coste de las instalaciones que no sean polivalentes.
Depreciación física
La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se
aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.
Antigüedad
Depreciación _ Física = (V .R.N ) *
Vida _ útil _ total
Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total
del inmueble.
502 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
La vida útil del elemento depende del uso del mismo; deberá ser estimada por el tasador y como
máximo será de:
La antigüedad del inmueble podrá ser corregida por el tasador, en función del estado de conser-
vación y mejoras realizadas, adoptando una vida efectiva que le correspondería (léase método del
coste en el apartado 3.1).
En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría
adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad.
b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para trans-
formar la vivienda actual en una nueva de similares características.
Depreciación funcional
Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para que el inmueble pueda utilizar-
se para los usos previstos en el mismo.
Debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos, utilizando el
método de comparación (ampliamente desarrollado en el apartado 3.2).
El valor de mercado por comparación total del edificio será la suma de los valores de mercado
de cada uno de sus componentes o elementos que lo forman.
Al tratarse de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe ajustarse.
Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción sig-
nificativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que
dure al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10
últimos años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA)
se aplicará un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha
reducción.
LA LEY 503
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Si las viviendas están acogidas a algún tipo de protección pública, existe una limitación de su
precio de venta, que se denomina valor de máximo legal (VML).
Dicho valor dependerá del municipio en que se ubique, según pertenezca a una u otra área geo-
gráfica. Cada Comunidad Autónoma tiene potestad para establecer sus propias áreas geográficas,
a cada una de las cuales corresponden unos valores máximos de venta diferentes.
Además deberá calcularse siempre el valor de reemplazamiento neto o bruto según el caso.
Si no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como máximo el valor
de reemplazamiento neto del inmueble (VRN).
³³ Situación
³³ Tamaño
³³ Distribución
³³ Relación superficie construida/superficie útil
³³ Expectativas de venta
³³ Plazos temporales estimados para la venta del vivienda
504 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Las pautas y criterios a seguir frente a la amplia y variada casuística y problemática con que se
puede encontrar en la tasación de promociones, han sido ampliamente desarrollados en los apar-
tados 4.2.1, 4.2.2 y 4.2.3, según se trate de viviendas, locales comerciales u oficinas. A ellos se
remite, en función de los usos existentes en el edificio que se tasa.
Cuando existiese algún problema o faltara algún documento, el tasador deberá condicionar el
Valor de Tasación, para poder emitir la tasación.
13. Observaciones
Se incluirán:
³ Fecha de caducidad del informe (a los 6 meses de la fecha de emisión del informe)
La documentación necesaria para elaborar la tasación, así como los requisitos de su presenta-
ción que han sido expuestos en el apartado 4.1.1.14 de este capítulo.
LA LEY 505
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Nivel II. Incluye los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edi-
ficar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén
ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente.
4.2.6.3. Valor de tasación de terrenos para todas las finalidades de garantía (art. 51 ECO/805/2003)
1. El valor de tasación de los terrenos de nivel urbanístico I (QUE PUEDEN SER EDIFICA-
DOS PARA USO DISTINTO A LOS DE NATURALEZA AGRÍCOLA, FORESTAL O GANA-
DERA Y NO ESTÉN LIGADOS A UNA EXPLOTACIÓN ECONÓMICA), será el valor por
comparación, en su caso, ajustado. Cuando su cálculo no fuera posible, el valor de tasa-
ción será el valor residual. En ambos casos se descontarán, cuando proceda, los gastos
de demolición.
3. El valor de tasación en los restantes casos de terrenos catalogados como nivel urbanístico
II (TERRENOS CLASIFICADOS COMO NO URBANIZABLES EN LOS QUE NO SE PER-
MITA EDIFICAR PARA USOS DIFERENTES A SU NATURALEZA AGRÍCOLA, FORESTAL
O GANADERA O QUE ESTÉN LIGADOS A UNA EXPLOTACIÓN ECONÓMICA PERMITI-
DA POR LA NORMATIVA VIGENTE), será el valor por comparación sin consideración algu-
na a su posible utilización urbanística. Cuando el cálculo de dicho valor no fuera posible el
valor de tasación será como máximo, el valor catastral del terreno.
4. Los valores a que se refiere el número 1 anterior se calcularán teniendo en cuenta el apro-
vechamiento urbanístico susceptible de apropiación por su propietario en la fecha de la
tasación.
506 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Nivel 1 Nivel 2
Terrenos clasificados como
Incluye todos los terrenos que no no urbanizables en los que
son nivel II no se permita edificar usos
diferentes a su naturaleza
(3) agrícola, forestal o
ganadera o que estén
ligados a una explotación
Aplicable a terrenos que están en las económica permitida por la
siguientes circunstancias: normativa vigente.
Plazo previsible
Plazo previsible Terrenos urbanizables que
para comenzar
para comenzar no estén incluidos en un
la edificación
la edificación ámbito de desarrollo de
o rehabilitación
superior a un planeamiento urbanístico
no superior a un
año. o que estándolo, no se
año
hayan definido para él las
condiciones para su
desarrollo
Terrenos sin edificar.
Inmuebles declarados legalmente en
ruina
Comparación Comparación
Edificios destinados a la
(1) (2)
rehabilitación
Con suficiente información de mercado
de suelo.
Terrenos sin edificar Residual
Inmuebles declarados legalmente en estático
ruina o Residual
Valor catastral
Edificios destinados a la Residual dinámico
rehabilitación sin suficiente dinámico
información de mercado de suelo.
Solares edificados en los que se
requiere calcular el valor del suelo de
manera separada. Comparación
Con suficiente información de mercado (1)
de suelo.
Solares edificados en los que se
requiere calcular el valor del suelo de Residual estático
manera separada. o
Sin suficiente información de mercado Residual dinámico
de suelo.
(3) Los valores de terrenos de nivel urbanístico 1, se calcularán teniendo en cuenta el aprovechamiento susceptible
de apropiación por su propietario en la fecha de la tasación.
LA LEY 507
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Si el plazo de disponibilidad del suelo para iniciar la edificación es superior a un año se deberán
valorar por el método residual dinámico.
Se valoran como suelos urbanos, nivel I, los inmuebles declarados legalmente en ruina en los
que no exista impedimento para su demolición (caso de tratarse de edificios sometidos a alguna
protección histórico-artística o catalogados en los que aun estando declarados ruinosos no se per-
mita la demolición, se valorarán como edificios).
Los edificios destinados a la rehabilitación (o aquellos cuyo mayor y mejor uso sea la rehabilita-
ción se valorarán como suelos urbanos, nivel I.
Si tienen condiciones para su desarrollo urbanístico y tienen ámbito delimitado están compren-
didos en el nivel I.
508 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
4.2.6.6. Valoración de suelos del nivel I por el método de comparación con el mercado
Para la utilización del Método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se
cumplan los siguientes requisitos:
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que
se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
Las muestras, informaciones y datos, deben referirse a los doce meses anteriores a la fecha de
la tasación y a inmuebles comparables al que se tasa.
La utilización del método de comparación comporta la obligación de indicar los datos concretos
y las fuentes de los mismos.
La metodología a utilizar es la del método de comparación, referida al valor unitario del suelo,
cuando sea eso lo que en el mercado es objeto de transacción (urbanizaciones unifamiliares o
zonas industriales aisladas), o referida al valor de repercusión cuando sea eso lo que en el merca-
do se considera, que es el caso más habitual.
Las características que influyen en el valor del suelo pueden ser normalmente, por ejemplo, en
el caso de parcelas en urbanizaciones para viviendas unifamiliares las siguientes:
• Situación
• Ubicación
• Orientación
• Soleamiento
• Vistas
• Pendiente
• Vegetación
• Servicios urbanísticos
LA LEY 509
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En el caso de suelos industriales, las características que influyen en el valor serán otras, como
por ejemplo:
• Situación.
• Distancia a núcleos urbanos.
• Accesibilidad. Maniobrabilidad.
• Comunicaciones y transportes.
• Servicios complementarios.
• Servicios urbanísticos. Infraestructuras.
• Tamaño.
De hecho sólo puede utilizarse el método de comparación cuando existan un auténtico merca-
do de suelo, referido al tipo de suelo de que se trate.
Normalmente el mercado del suelo es poco transparente, a veces está intervenido, las transac-
ciones son poco frecuentes, cuando se producen es difícil acceder a las condiciones en que se han
realizado, en muchos casos se trata de productos únicos e irrepetibles y por tanto en situaciones
de poca concurrencia.
Como consecuencia resulta difícil que pueda determinarse que existe un mercado representati-
vo y que pueda disponerse de 6 muestras recientes, por lo que en la práctica el método de compa-
ración resulta difícilmente aplicable.
Se han incluido en el capítulo 7 dos ejemplos de aplicación de cada uno de los dos métodos.
Están comprendidos en el nivel II o son fincas rústicas que se valoran como tales.
510 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
En cualquier caso si están ligados a una explotación económica se valorarán por el método de
actualización de las rentas.
Si son fincas rústicas o explotaciones agrarias o ganaderas se valorarán con la instrucción para
la valoración de fincas rústicas.
La valoración de fincas rústicas para la finalidad de garantía, está regulada por la ECO/805/2003
en los arts. 48 y 49.
4.2.6.9.2.1. Aplicación
4.2.6.9.2.2. Valor de tasación de fincas rústicas para todas las finalidades de garantía
• Entidades aseguradoras.
LA LEY 511
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Cuando la finalidad sea de mercado, se utilizarán estas mismas técnicas descritas anteriormen-
te. El procedimiento será el mismo, obteniéndose el valor como suma de:
c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones. Dicho valor será el valor de tasación
calculado por el procedimiento de valoración de edificios o elementos de un edificio con preferen-
cia el valor por comparación si fuera posible, y en su defecto el valor de reemplazamiento neto.
4.2.7.1. Definición
Se entiende por inmueble ligado a una explotación económica todo edificio o elemento de un
edificio de uso monovalente, en el cual tiene lugar o puede tener lugar una explotación de tipo eco-
nómico, susceptible de producir rentas y del que prácticamente no hay oferta en el mercado.
Edificio de uso monovalente significa que sólo puede ser usado para el fin concreto al que se des-
tina, salvo que se realicen en él grandes modificaciones que suponen una inversión importante.
• Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales. Entre ellos se encuentran las escue-
las, academias.
512 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe
consistente en una recopilación de datos del inmueble y su entorno.
No existe ninguna instrucción específica para este tipo de inmuebles, como había existido en la
normativa de valoraciones anterior al año 1994. Por tanto se seguirán los apartados desarrollados
en la estructura general de los informes de tasación, que componen el artículo 65 del capítulo III,
título III de la Orden ECO 805/2003.
3. Comprobaciones y documentación
4. Localidad y entorno
6. El edificio:
b) unidad de explotación
7. Situación urbanística
9. Análisis de mercado
13. Observaciones
LA LEY 513
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
gulares e incluso poco frecuentes, los informes deberán ser extensos y todos sus apartados se de-
sarrollarán de forma más amplia que en muchos otros casos.
Para establecer los criterios de tasación se seguirán las pautas establecidas por la ECO
805/2003.
En caso de existir mercado de este tipo de inmuebles, puede calcularse su valor utilizando el
método de comparación. Para ello es necesario disponer de datos de 6 transacciones reales o de
6 ofertas firmes no condicionadas, y así proceder a la homogeneización de los comparables, en
base a sus características más importantes. En el apartado 3.2, se ha desarrollado ampliamente el
proceso a seguir para su determinación.
Pero teniendo en cuenta la dificultad para obtener muestras de inmuebles del mismo uso y pare-
cidas características, de inmuebles ligados a la misma explotación económica, difícilmente podrá
calcularse el valor de mercado del inmueble por comparación (VM), salvo contadas excepciones.
Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción signi-
ficativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure
al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos
años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplica-
rá un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción.
Teniendo en cuenta que este tipo de inmuebles siempre generan flujos de caja (en caso contra-
rio no serían inmuebles ligados a explotaciones económicas), puede calcularse su valor por actua-
lización de las rentas futuras que producirá el valor actual de los flujos de caja futuros. Por tanto
para este tipo de inmuebles debe calcularse siempre el valor por actualización de las rentas (VA).
Como en cualquier otro tipo de inmueble, su construcción requiere una serie de inversiones y
gastos necesarios que se materializan en el coste de un solar, de una construcción y de una serie
de gastos de promoción. La suma de todos ellos es el valor de reemplazamiento del inmueble (VR),
que debe calcularse necesaria y obligatoriamente en todos los casos.
514 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
miento se calculará además el valor de reemplazamiento neto o actual (VRN), en el que interviene
la depreciación que haya podido experimentar el inmueble.
Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1, al que
se remite. A continuación se incide en aquellos puntos que tienen mayor importancia para este tipo
de inmuebles.
Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual.
La situación ideal sería disponer de datos de mercado de suelos del mismo uso que el inmue-
ble a valorar para poder aplicar el método de comparación. Teniendo en cuenta la dificultad de con-
seguir los datos anteriores, deberá aplicarse el método residual.
Si existe algún uso parecido que pueda asimilarse al del inmueble que se tasa y del que se
pueda calcular el valor del suelo residualmente, podrá adoptarse el mismo valor unitario calculado
para el inmueble a tasar. Tal sería el caso del valor de repercusión del suelo de un hotel o de una
residencia en un núcleo urbano, que podría coincidir con el valor de repercusión para el uso de
vivienda ubicada en el mismo emplazamiento. Igualmente podría adoptarse como valor de reper-
cusión del suelo de un aparcamiento en explotación, el valor de repercusión del suelo de una plaza
de aparcamiento para la venta.
En caso de no existir ningún uso asimilable con valores de suelo conocidos, deberá utilizarse el
método residual dinámico partiendo de los datos de la explotación.
Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material,
más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor.
Se seguirá el mismo procedimiento utilizado para una promoción, en la que a cada componen-
te o superficie de uso diferenciado se aplica el correspondiente coste. Por tanto deberá desglosar-
se la superficie total construida del inmueble en aquellos usos a los que deban aplicarse costes
diferentes. Así en el caso de un hotel se distinguirá la superficie de parking, de la de servicios, de
los almacenes, de la zona destinada a habitaciones y de la zona noble. Para cada una de ellas se
adoptará un coste diferente.
La normativa permite incluir exclusivamente en este tipo de inmuebles el coste de las instalacio-
nes no polivalentes, que sean necesarias para el desarrollo de aquella actividad. De igual forma
podrá incluirse el coste de las construcciones auxiliares necesarias para la explotación (piscinas,
pistas deportivas, etc.).
LA LEY 515
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Normalmente los gastos anteriores son más reducidos que en una promoción, ya que no existe
seguro decenal, no hay división horizontal y los gastos de administración acostumbran a ser infe-
riores.
Nunca se incluirán en el cálculo del valor de reemplazamiento los gastos financieros, ni los de
comercialización, ni el beneficio del promotor.
Depreciación física
El ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad / vida útil total. Dicho ratio se
aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.
Antigüedad
Depreciación _ Física = (VRB − F ) *
Vida _ útil _ total
Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total
del inmueble.
La vida útil máxima establecida por la normativa es de 35 años. Esta cifra puede ser válida para
determinadas explotaciones pero no necesariamente para todas ellas. Al principio de este capítulo
se ha podido observar la variedad de usos posible dentro de este tipo de inmuebles. Por tanto es
conveniente analizar el uso del inmueble a tasar para adoptar su vida útil conveniente.
Así los 35 años es un plazo adecuado para un hotel de ciudad, pero para uno de playa o de mon-
taña, cuyo deterioro y envejecimiento es más acusado, la vida útil no superará los 25 o 30 años.
Para una discoteca la vida no será mayor de 8 o 10 años, ya que transcurrido este plazo debe-
rá renovarse.
Por el contrario para un parking en explotación, cuya depreciación es más lenta, podrá utilizar-
se una vida útil total mucho más amplia, de 50 o 75 años.
516 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Para una instalación industrial dependerá del plazo que el mismo inversor de la explotación
adopta para su amortización. Un ejemplo serían los remontes de una estación de esquí, para los
que se adopta 20 años de vida útil.
En todos los casos el plazo adoptado para la vida útil deberá justificarse razonadamente en el
informe de valoración.
Pero además hay que establecer la antigüedad del inmueble. Si éste es de reciente construc-
ción, la antigüedad será fácil de determinar y dado que no es habitual que se hayan producido
mejoras en el mismo, será innecesaria su corrección.
En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría
adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad.
Pero en otros casos el edificio tiene cierta antigüedad, factor que ha motivado que se realicen obras
de mejora. Estas pueden ser generales, en cuyo caso se adoptaría el criterio citado en el apartado ante-
rior. Pero normalmente las obras afectan sólo a una parte del edificio o bien se realizan progresivamen-
te, con lo que coexisten diversas antigüedades dentro del mismo inmueble. En estas circunstancias
habrá que: o bien calcular las depreciaciones por separado, agrupando las partes del inmueble que ten-
gan la misma antigüedad o bien corregir la edad del edificio, en base a las mejoras realizadas, adop-
tando una vida efectiva o antigüedad que correspondería al inmueble en su estado actual.
b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para trans-
formar el edificio actual en uno nuevo de similares características.
En aquellos inmuebles con reformas parciales tal vez sea más adecuado este último método
para el cálculo de la depreciación, ya que es complejo calcularlo en base a la antigüedad de las
diferentes partes que componen el inmueble o estimar la vida efectiva del mismo.
Depreciación funcional
Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a
los que se destina o para corregir errores de diseño u obsolescencia.
Se calculará por el método de actualización de las rentas, ampliamente explicado en el capítulo 3.5.
Se remarca de nuevo la diferencia que existe entre este tipo de inmuebles y los inmuebles arren-
dados o destinados al arrendamiento. Una vez calculada la renta neta, como diferencia entre ingre-
sos y gastos, deberá calcularse la renta imputable al inmueble, como un porcentaje de la anterior.
LA LEY 517
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El valor de reversión
El tipo de actualización
Las tasas serán diferentes en función del uso, situación, riesgo, seguridad, liquidez, situación del
mercado...
En determinados casos este tipo de inmuebles requieren mayor capacidad de gestión que otros
usos como puedan ser viviendas, oficinas. En consecuencia la prima de riesgo deberá ser superior
que en otro tipo de inmuebles.
El valor por actualización de las rentas se calculará como suma del valor actual de la renta impu-
table al inmueble y el valor actual del valor de reversión del mismo.
Se aplicará la fórmula de cálculo del valor por actualización de las rentas (apartado 3.5.9.3.) con
la variante de que la renta imputable al inmueble sustituye a la renta neta de la explotación y el valor
de reversión coincide con el valor de reemplazamiento neto.
(1 + i)n – 1 VRN
VA = R _______________ + __________
n
(1 + i) * i (1 + i)n
Donde:
El valor de tasación de los inmuebles ligados a explotaciones económicas difiere según la fina-
lidad de la tasación y estado del inmueble (terminado o en construcción).
518 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
• Valor de mercado por comparación (VM) en caso de que haya podido calcularse y ajustado
si fuese necesario (VMA).
Siguiendo el principio de prudencia valorativa, se adopta como valor de tasación el menor de los
valores anteriores.
• Para finalidad de mercado hipotecario y fondos de pensiones (1): el valor de tasación coin-
cide con el valor de reemplazamiento bruto (VRB).
• Para entidades aseguradoras (2): el valor de tasación será la suma del valor de tasación del
terreno (en caso de nueva construcción) o del edificio antes del comienzo de las obras (en caso
de edificio a rehabilitar) más el importe de las certificaciones de obra a medida que se vayan
abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas.
En ninguno de los dos casos anteriores (1) y (2) el valor de tasación debe ser superior al valor
por actualización de las rentas (VA), que servirá de límite para establecer el valor de tasación. De
lo contrario podría ocurrir que el valor de tasación de un inmueble durante su construcción fuese
superior al valor de tasación una vez terminado.
4.2.8.1. Definición
Se entiende por inmueble arrendado aquel sobre el que recae un contrato de arrendamiento
pactado entre un titular del inmueble y un ocupante, que recibe el nombre de arrendatario
Entre los usos más frecuentes, correspondientes a inmuebles arrendados o destinados al arren-
damiento se encuentran: viviendas para 1.ª residencia, viviendas para 2.ª residencia, locales
comerciales, oficinas, plazas de aparcamiento y naves industriales.
Los criterios que se explican a continuación no serán de aplicación a los inmuebles ligados a una
explotación económica que se encontrasen arrendados, para los que debe aplicarse lo especifica-
do en el apartado anterior 4.2.7.
Como en toda valoración, previamente al cálculo de los valores, deberá realizarse un informe
consistente en una recopilación de datos del inmueble y su entorno.
LA LEY 519
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los criterios de tasación se determinarán de acuerdo con las pautas establecidas por la Orden
ECO 805/2003.
En primer lugar debe calcularse el valor de mercado del inmueble, supuesto libre de inquilinos,
utilizando el método de comparación. Para ello es necesario disponer de 6 transacciones reales o
6 ofertas, para proceder a la homogeneización de los comparables, en base a sus características
más importantes.
En caso de que se tratase de una valoración de garantía, deberá analizarse si dicho valor debe
ajustarse.
Si existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción signi-
ficativa en términos nominales antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación que dure
al menos 3 años o se haya producido una disminución de los precios nominales en los 10 últimos
años, se procederá a ajustar el valor. Para calcular el valor de mercado ajustado (VMA) se aplica-
rá un porcentaje de reducción del orden del 10-15% en caso de no poder estimar dicha reducción.
Los inmuebles que se tratan o bien están produciendo rentas (inmuebles arrendados) o bien las
producirán en un futuro, una vez tengan ocupante (inmuebles destinados al arrendamiento). Por tanto,
para este tipo de inmuebles debe calcularse siempre el valor por actualización de las rentas (VA).
Como en cualquier otro tipo de inmueble, su construcción requiere una serie de inversiones
necesarias que se materializan en el coste de un solar, de una construcción y de una serie de gas-
tos de promoción. Se trata del valor de reemplazamiento del inmueble (VR), que siempre debe cal-
cularse.
520 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Para ello se aplicará el método del coste, ampliamente desarrollado en el apartado 3.1, al que
se remite. A continuación se incide en aquellos puntos que tienen mayor importancia para este tipo
de inmuebles.
Valor de mercado del suelo que se calcula por el método de comparación o residual.
La situación ideal sería disponer de datos de mercado de suelos del mismo uso que el inmue-
ble a valorar para poder aplicar el método de comparación. Teniendo en cuenta la dificultad de con-
seguir los datos anteriores, deberá aplicarse el método residual.
Coste de ejecución por contrata de la edificación es la suma del coste de ejecución material,
más el beneficio industrial y los gastos generales de obra y empresa del constructor.
Si existen diversos usos en el mismo inmueble, se aplicarán costes diferentes a cada uno de
ellos, previo desglose de la total superficie construida entre los diferentes usos que intervienen.
La normativa obliga, en este tipo de inmuebles, a excluir del VRB el coste de las instalaciones
no polivalentes.
En ningún caso se incluirán entre los gastos del valor de reemplazamiento los gastos financie-
ros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor.
LA LEY 521
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Depreciación física
La ratio de depreciación vendrá dado por el cociente: antigüedad/vida útil total. Dicha ratio se
aplica a todo el VRB, excluido el valor de mercado del suelo, que no se deprecia.
antigüedad
D. física = (VBR - F) ×
vida útil total
Para establecer la depreciación física es necesario determinar la antigüedad y la vida útil total
del inmueble.
Pero además hay que establecer la antigüedad del inmueble. Si éste es de reciente construc-
ción, la antigüedad será fácil de determinar y dado que no es habitual que se hayan producido
mejoras en el mismo, será innecesaria su corrección.
En caso de que se haya realizado una rehabilitación integral del inmueble, dicha fecha podría
adoptarse como fecha de construcción del mismo y a partir de ella calcularse la antigüedad.
Pero en otros casos el edificio tiene cierta antigüedad, factor que ha motivado que se realicen obras
de mejora. Estas pueden ser generales, en cuyo caso se adoptaría el criterio citado en el apartado
anterior. Pero normalmente las obras afectan sólo a una parte del edificio o bien se realizan progresi-
522 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
vamente, con lo que coexisten diversas antigüedades dentro del mismo inmueble. En estas circuns-
tancias habrá que: o bien calcular las depreciaciones por separado, agrupando las partes del inmue-
ble que tengan la misma antigüedad o bien corregir la edad del edificio, en base a las mejoras reali-
zadas, adoptando una vida efectiva o antigüedad que correspondería al inmueble en su estado actual.
b) También podría estimarse la depreciación física como suma de costes necesarios para trans-
formar el edificio actual en uno nuevo de similares características.
En aquellos inmuebles con reformas parciales tal vez sea más adecuado este último método
para el cálculo de la depreciación, ya que es complejo calcularlo en base a la antigüedad de las
diferentes partes que componen el inmueble o estimar la vida efectiva del mismo.
Depreciación funcional
Se calculará como suma de los costes y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a
los que se destina o para corregir errores de diseño u obsolescencia.
Se calculará por el método de actualización de las rentas, ampliamente explicado en el capítulo 3.5.
Los flujos de caja se calcularán de forma diferente, según se trate de un inmueble arrendado o des-
tinado al arrendamiento. En el apartado 3.5.6.1 se establece la determinación de los flujos de caja en
caso de inmuebles arrendados y en el 3.5.6.2 en caso de inmuebles destinados al arrendamiento.
Si el inmueble que se tasa son viviendas acogidas a Protección Pública hay que tener en cuenta
que existe una limitación en los alquileres que debe pagar el inquilino, es decir existen unas rentas
máximas legales. La misma limitación se extiende a las plazas de aparcamiento, trasteros u otros ane-
xos que estuvieran vinculados a las viviendas en la cédula de calificación correspondiente.
En caso de alquileres con un plazo de duración de 10 años, la renta máxima legal anual se cal-
cula como el 7% del valor teórico máximo de venta (se trata de un valor ficticio, ya que estas vivien-
das se destinan obligatoriamente al régimen de arrendamiento y no a la venta). Para los anexos
vinculados se mantiene el mismo porcentaje del 7% respecto al valor teórico de los mismos, que
se calcula como el 60% del valor teórico de las viviendas.
LA LEY 523
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Las rentas calculadas de acuerdo con los porcentajes anteriores corresponden a rentas netas,
ya que la ley permite también repercutir los gastos al inquilino, aunque se trate de viviendas acogi-
das a protección pública.
Dado que los precios teóricos de venta utilizados para calcular las rentas netas suelen ser bas-
tante inferiores a los de mercado, las rentas máximas legales también son inferiores a las de mer-
cado, principalmente en el caso de inmuebles destinados durante 25 años a este régimen.
El valor de reversión
El valor de reversión también será diferente según se trate de un inmueble arrendado o destina-
do al arrendamiento.
Ver el apartado 3.5.7.1, donde se detalla el cálculo del valor de reversión en caso de inmuebles
arrendados y en el 3.5.7.2 en caso de inmuebles destinados al arrendamiento.
El tipo de actualización
Las tasas serán diferentes en función del uso, situación, riesgo, seguridad, liquidez, situación del
mercado y otros.
Para su determinación es fundamental analizar las tasas que operan en el mercado para el uso
que se tasa, las tasas recomendadas por Atasa, así como las tasas mínimas establecidas por la
normativa de valoración del 94 en su última publicación del 20.07.99, que figuran en el apartado
anteriormente citado.
El valor por actualización de las rentas se calculará como suma del valor actual de la rentas que
generará el inmueble durante su vida útil remanente más el valor actual del valor de reversión del
mismo.
Dado que el cálculo de los flujos de caja y del valor de reversión son diferentes según se trate
de un inmueble arrendado o destinado al arrendamiento, la fórmula de cálculo del valor por actua-
lización de las rentas también será diferente.
Inmuebles arrendados:
( 1 + i)c * i (1 + i)c
Donde:
524 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
i = tipo de actualización
VMo = valor de mercado por comparación del inmueble, supuesto libre de inquilinos
n = vida útil total del inmueble
VRB = valor de reemplazamiento bruto
F = valor actual del suelo
(1 + i)n – 1 F
VA = Rn ____________ + ________
(1 + i)n * i (1 + i)n
Donde:
Tal como se especifica en el apartado 3.2 deberá calcularse siempre el valor de mercado por
comparación (VM).
LA LEY 525
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En caso de que no pudieran calcularse los valores anteriores, el valor de tasación será como
máximo el valor de reemplazamiento neto del inmueble (VRN).
En los inmuebles acogidos a algún sistema de protección pública, el valor de tasación en ningún
caso será superior al valor de máximo legal.
De igual forma que en las finalidades anteriores, si el inmueble está acogido a Protección Públi-
ca, el valor de tasación en ningún caso será superior al valor de máximo legal.
VTL
VML + Máximo [ 0, ( ) - VML]
(1 + I)n
Donde:
526 LA LEY
CAPÍTULO 4: VALORACIONES DE GARANTÍA Y APLICACIÓN PRÁCTICA DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN
Para entidades aseguradoras: el valor de tasación será la suma del valor de tasación del
terreno (en caso de nueva construcción) o del edificio antes del comienzo de las obras (en
caso de edificio a rehabilitar) más el importe de las certificaciones de obra a medida que se
vayan abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas.
Para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias: el valor de tasación será el valor que
tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio terminado, especi-
ficado anteriormente, es decir el menor entre:
• Valor por actualización (VA).
• Valor de mercado por comparación (VM), supuesto el inmueble libre de inquilinos.
LA LEY 527
CAPÍTULO QUINTO
Valoraciones urbanísticas
5.1.1. Definición
Son aquellas valoraciones cuya finalidad está relacionada con la actividad urbanística en todos
sus ámbitos: planeamiento general, planeamiento derivado, gestión urbanística, análisis del pla-
neamiento y de la gestión urbanística; y en general todas aquellas otras finalidades relacionadas
con la ordenación del territorio y su gestión.
Las valoraciones dependen, en su proceso de elaboración, del marco jurídico y de la jurispru-
dencia, tal como se ha tratado en el primer y segundo capítulos; las valoraciones urbanísticas
dependen aún en mayor medida.
La Ley del Régimen del Suelo y valoraciones (LRSV 6/98), las leyes de urbanismo y sus regla-
mentos, y las figuras de planeamiento y sus normas determinan la manera de valorar, los métodos
de valoración y el valor.
Compatibilizar el respeto a la propiedad privada, el interés público y social, el libre mercado y el
derecho constitucional a la vivienda es sin duda uno de los problemas de la sociedad actual y de
los Gobiernos.
No es de extrañar que mediante acciones legislativas se modifiquen los criterios que posibilitan
ese equilibrio decantándose en uno u otro sentido en virtud de diferentes opciones políticas.
En el apartado 2 del capítulo 2.º se ha analizado el marco en el que se desarrollan las valora-
ciones urbanísticas y las variaciones y vicisitudes que ha sufrido en los últimos tiempos. Se trata
aquí de precisar cuáles son los métodos y las técnicas de valoración aplicables a las valoraciones
urbanísticas en el momento actual.
Pero al mismo tiempo también se pretende sentar los criterios técnicos que permitan adaptar la
metodología de valoración a situaciones legislativas distintas de la actual.
5.1.2.1. Finalidad
A efectos urbanísticos las valoraciones pueden ser necesarias en las distintas etapas del desa-
rrollo urbanístico, en el planeamiento y en la gestión.
LA LEY 529
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Son convenientes con carácter previo al planeamiento, para determinar cómo es, desde el punto
de vista económico, el tejido sobre el que se pretende actuar.
Durante la redacción del planeamiento son muy útiles para analizar modelos, y estudiar cuál es
el impacto económico de las determinaciones que se están barajando. Y también para determinar
en cada caso cuál es el coste y las posibilidades de desarrollo de cada opción.
Debe tenerse en cuenta que esta viabilidad es variable en el tiempo ya que depende de pará-
metros que modifican su comportamiento o su valor, en virtud de circunstancias exógenas. En con-
secuencia puede ser conveniente la revisión periódica de las previsiones económicas del planea-
miento.
Son necesarias, y muy frecuentes, en los procesos en los que el valor del suelo es objeto de
análisis, especialmente en los procesos de equidistribución, de reparcelación, compensación y
expropiación, que frecuentemente se convierten en procesos contradictorios, en los que las distin-
tas partes interesadas, realizan valoraciones con la finalidad de establecer el precio justo o la
indemnización compensatoria adecuada. En estos casos se hace necesaria la redacción de tres o
más valoraciones sobre el mismo objeto, en vía administrativa (actuante, interesado, Jurado de
Expropiación) y aún más si una vez agotada la vía administrativa, alguna de las partes recurre ante
la jurisdicción contencioso-administrativa.
5.1.2.2. Objeto
La valoración de suelo y de terrenos en general, es la más habitual, la que presenta una mayor
complejidad y la que requiere mayor capacitación técnica.
La metodología a utilizar depende en cada caso del tipo de suelo del que se trate, por lo que
como paso previo al proceso de valoración resulta imprescindible precisar qué clase de suelo es el
que se tiene que valorar.
530 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
El tasador debe, con carácter previo a la aplicación metodológica de la valoración, precisar razo-
nadamente y de acuerdo con la legislación y normativa urbanística vigente cuál es la clasificación
que corresponde al tipo de suelo que se trata de valorar.
• Suelo no urbanizable.
• Suelo urbano.
• Suelo urbanizable.
El régimen, metodología y técnicas aplicables son distintos para cada tipo de suelo.
Determinar de qué tipo de suelo se trata puede ser motivo de controversia, el técnico que efec-
túa la valoración debe justificar, de manera razonada, los criterios en que se fundamenta para con-
siderar el suelo en una de las situaciones anteriores.
El régimen del suelo, está definido en la Legislación Estatal (LRSV 6/98), y su desarrollo, pla-
neamiento y gestión es competencia de las CC.AA.
La valoración de todo tipo de suelos con finalidades urbanísticas debe hacerse necesariamente
con los criterios que establece la legislación Estatal.
Aplicación general:
«A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los
criterios establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la
legislación, urbanística o de otro carácter, que la legitime. En defecto de acuerdo entre los
propietarios afectados, dichos criterios se aplicarán igualmente en los procedimientos de
distribución de beneficios y cargas de conformidad con lo que establezca la legislación.»
LA LEY 531
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
«Tendrán la condición de suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley, los terrenos en que
concurren alguna de las circunstancias siguientes:
1.º Que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a algún régimen especial de pro-
tección incompatible con su transformación de acuerdo con los planes de ordenación territorial
o la legislación sectorial, en razón de sus valores paisajísticos, históricos, arqueológicos, cientí-
ficos, ambientales o culturales, de riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial, o
en función de su sujeción a limitaciones o servidumbres para la protección del dominio público.
2.º Que el planeamiento sectorial considere necesario preservar por los valores a que se ha
hecho referencia en el punto anterior, por su valor agrícola, forestal, ganadero, o por sus rique-
zas naturales, así como aquellos otros que considere inadecuados para un desarrollo urbano.»
Las leyes de urbanismo de las CC.AA. han matizado de forma diversa la consideración de la
condición de suelo no urbanizable; desde las que consideran que es urbanizable «todo» lo que no
es suelo protegido, hasta las que consideran que un suelo sin especial valor paisajístico, histórico,
científico, ambiental o cultural puede ser inadecuado para el desarrollo urbano por razones pura-
mente urbanísticas, de forma transitoria o permanente.
En esas circunstancias puede pensarse que existe un cierto grado de subjetividad en la consi-
deración de si un suelo es «no urbanizable». Esa supuesta subjetividad se concreta en el planea-
miento general, de manera que en cualquier caso debe identificarse claramente, en el planeamien-
to urbanístico, el ámbito del suelo no urbanizable, y en la valoración debe considerarse tal como el
planeamiento determine.
Los derechos de los propietarios de suelo no urbanizable están regulados en el art. 20:
«1. Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y
disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a
fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los
recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento.
Excepcionalmente, a través del procedimiento previsto en la legislación urbanística, podrán
autorizarse actuaciones específicas de interés público, previa justificación de que no concurren
las circunstancias previstas en el apartado 1 del artículo 9 de la presente Ley.
2. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, en
ningún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo
en contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.»
532 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
admitidas en ese tipo de suelos, como por ejemplo: campings, estaciones de esquí, e incluso cam-
pos de golf.
5.2.3. Valoraciones
«1. El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores
de fincas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener
en cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en rela-
ción con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean sus-
ceptibles.
2. Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la aplicación del méto-
do indicado en el punto anterior, el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la
capitalización de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momen-
to de la valoración.»
Debe utilizarse el método de comparación con el mercado, a partir del valor de mercado de fincas
análogas, atendiendo en la comparación y homogeneización de las muestras a los parámetros de:
• Régimen urbanístico
• Situación
• Tamaño
• Naturaleza
• Uso, y
• Aprovechamiento
5.2.5. Métodos
LA LEY 533
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
• Masas de cultivos
• Características agrológicas
• Mejoras incorporadas e inseparables
y otras, que a criterio del tasador, permitan –después de analizar la zona y el tipo de finca– expli-
car mejor la formación del valor.
Cuando la finca esté en explotación, y ésta se realice de acuerdo con el mayor y más intensivo
uso, o sea explotado de forma razonablemente adecuada, el procedimiento a seguir será el de
actualización de rentas actuales.
Cuando la finca no esté en explotación, o ésta se realice de forma inadecuada, alejada de una
explotación rentable de acuerdo con el principio del mejor y más intensivo uso se valorará en función
de las rentas potenciales que en condiciones normales, y referidas al momento de la valoración pudie-
ra producir, es decir, utilizando el método de Actualización de las rentas esperadas (FCD).
Art. 68.2. «El valor de los terrenos de naturaleza rústica se calculará capitalizando al interés
que reglamentariamente se establezca, las rentas reales o potenciales de los mismos, según la
aptitud de la tierra para la producción, los distintos cultivos o aprovechamientos de acuerdo con
sus características catastrales. Para calcular dichas rentas se podrá atender a los datos obteni-
dos por investigación de arrendamientos o aparcerías existentes en cada zona o comarca de
características agrarias homogéneas.»
«Asimismo se tendrán en cuenta, a los efectos del presente apartado, las mejoras introduci-
das en los terrenos de naturaleza rústica, que forman parte indisociable de su valor, y en su
caso, los años transcurridos hasta su entrada en producción; para la que aquellos que susten-
ten producciones forestales se atenderá a la edad de plantación, estado de la masa arbórea y
ciclo de aprovechamiento.»
«En todo caso, se tendrá en cuenta la aplicación o utilización de medios de producción nor-
males que conduzcan al mejor aprovechamiento, pero no la hipotética aplicación de medios
extraordinarios.»
«No obstante, cuando la naturaleza de la explotación o las características del municipio difi-
culten el conocimiento de rentas reales o potenciales, podrá calcularse el valor catastral de los
bienes, incluidos sus mejoras permanentes y plantaciones, atendiendo al conjunto de factores
técnico-agrarios y económicos y a las circunstancias que les afecten.»
534 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
En la mayoría de los casos, las rentas que se obtienen de un suelo no urbanizable son conse-
cuencia de un arrendamiento o aparcería, o de una explotación económica.
En el primer caso se dispondrá de las rentas brutas y deberán deducirse los gastos necesarios,
obteniéndose por diferencia la renta neta que posteriormente se actualizará a la tasa que se deter-
mine para obtener el valor.
En el segundo caso, para calcular la renta neta puede ser preciso utilizar las técnicas de análi-
sis de explotaciones económicas y la valoración se efectuará por actualización de flujos de caja.
En el caso de tener que valorar los terrenos por sus rentas potenciales deberá efectuarse un
análisis de la explotación, que puede tener carácter diverso:
– agrícola
– ganadera
– forestal
– cinegética
– extractiva
– otras.
En todos los casos, el proceso de valoración por el método de actualización presupone la fija-
ción de dos componentes fundamentales: las rentas y la tasa de actualización.
Cuando no sea posible determinar la tasa de actualización real de mercado el tasador deberá
calcularla de forma empírica. La legislación y las normativas vigentes no especifican de forma
inequívoca la tasa a utilizar, pero existe un criterio reiterado que la sitúa en torno al 4%, así se con-
templa en las Órdenes ministeriales, resoluciones y leyes siguientes:
LA LEY 535
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Es deseable, a efectos prácticos de valoración, fijar tasas reales o constantes, ya que el cálcu-
lo de las rentas y de los gastos es preferible hacerlos en unidades monetarias constantes. La con-
versión puede hacerse de forma sencilla conociendo el IPC y descontándolo.
Como sea que las tasas de actualización dependen de la coyuntura económica y de parámetros
variables, como la Tasa libre de riesgo, interés de la Deuda Pública e inflación, resulta más adecua-
do, en lugar de fijar un tipo, establecer un sistema para determinarlo en función de esas variables.
• Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que
atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial,
etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamien-
to (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas.
• Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la
aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el
período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.
El tipo de interés nominal no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la
Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años (tasa libre de riesgo).
• Se tomará el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a
un año contados antes de la fecha de la tasación.
• El tipo medio deberá haber sido públicado por un organismo público o por un mercado orga-
nizado.
La tasa libre de riesgo se sitúa en la actualidad (años 2002, 2003, 2004 y 2005) en un intervalo
entre 2,8% y 4,5%, valores nominales con un centro del intervalo próximos al 3,26% para periodos
entre 2 y 5 años. Y en torno al 4,35% para periodos de 10 años. En consecuencia, resulta razona-
ble establecer un intervalo entre 3 y 4%, en términos nominales.
La deducción de la inflación (IPC) sobre esos tipos proporciona tasas de actualización cercanas
a la unidad.
536 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
El intervalo es, sin duda, demasiado amplio, y el tasador deberá investigar cuál es el punto más
adecuado al mercado, atendiendo a:
En situaciones de coyuntura económica con tasas libres de riesgo (deuda pública) con rentabilida-
des reales nulas o negativas la tasa de actualización se situaría en la tasa más baja del intervalo (1%).
En muchos casos será útil trabajar en periodos temporales no anuales, trimestres, meses o
semanas, por lo que deberá transformarse la tasa de actualización anual en tasa de actualización
trimestral, mensual o semanal, respectivamente.
5.2.6.1. Terreno
Superficie
Se indicarán la superficie registral y la catastral, así como la estimada por el tasador, si fuera sig-
nificativamente diferente.
Infraestructura interior
1. Clima y orografía
2. Características agrológicas
LA LEY 537
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
3. Cultivos
Se hará referencia a la alternancia seguida para las rotaciones de cultivos, así como las carac-
terísticas de los cultivos leñosos que en ella existan (variedad, marco de plantación, etc.), señalan-
do la superficie aproximada de cada uno de ellos.
También se incluirá información sobre la producción real de la finca en los últimos tres años.
4. Edificaciones
Las que produzcan rendimiento por sí mismas por estar ligadas a una actividad económica dis-
tinta de la explotación agraria del terreno.
Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie, características
constructivas, consignando la antigüedad, el estado de conservación, adecuación y suficiencia.
5. Agua
En las fincas donde existan explotaciones de regadío, se describirá la procedencia de las aguas,
caudales, calidad, sistema de extracción y distribución en la finca, según el sistema de riego.
6. Ganadería
Se indicará el número de cabezas existente por especies, forma de explotación y relación con
el potencial de la finca.
En el caso de que existan, se señalarán aquellas características de la finca, tales como especial
ubicación, circunstancias paisajísticas, ecológicas, cinegéticas, etc., que influyan en su valor.
Se indicará el título en virtud del cual está ocupada la finca, así como sus características y plazo
de vigencia.
Cuando exista alguna servidumbre, tanto favorable como desfavorable para la finca, u otro dere-
cho real que la afecte, o cuando las normas urbanísticas o de otro orden establezcan una especial
protección para la finca o limiten su uso de alguna manera, se describirán las características y el
alcance de dichas afecciones.
Como consecuencia de la investigación realizada, el tasador describirá por cada tipo de cultivo
en el entorno:
538 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
La descripción tendrá el contenido y amplitud que requiera cada finca atendiendo su importan-
cia y características, y al método de valoración elegido.
En el caso de que en dicho entorno no sea posible obtener información por la inexistencia de
oferta o transacciones, se analizarán las correspondientes a la comarca y, en su defecto, a otras
comarcas cuyas características agrarias y de mercado sean similares.
Además, cuando se utilice el método de comparación u otra técnica que utilice precios de
mercado (de venta o alquiler) de fincas similares se indicarán los datos concretos y las fuentes
de los mismos que hayan servido de base para la determinación del valor de mercado de la
finca.
Se calculará el valor de mercado de la finca sumando el valor de mercado de los siguientes ele-
mentos:
a) Cada una de las distintas clases de tierra de la finca incluyendo en su valor los distintos edi-
ficios o instalaciones no desmontables vinculados a su explotación. La determinación de las
distintas clases de tierra se realizará según las características agrológicas, masas de cultivos
y mejoras incorporadas e inseparables de la misma para su explotación.
b) Edificios o instalaciones destinados a una explotación distinta de aquellas a que se dediquen
los diferentes tipos de tierra.
c) Otros edificios o instalaciones (residencias, recreativos, etc.).
El valor de mercado de los elementos a los que se refiere la letra a) será el menor valor de los
que resulten de aplicar el método de comparación de mercado, supuesta la finca libre de arrenda-
mientos y aparcería, y el de actualización de la renta actual con una tasa no inferior al 4% (nomi-
nal) teniendo en cuenta además las instrucciones que se indican a continuación:
Dicho análisis tendrá en cuenta el periodo de maduración medio de los cultivos y los datos
contables que reflejen el rendimiento de la finca. En caso de que estos últimos no existan o
no sean fiables o suficientemente representativos a juicio del tasador, éste utilizará las ratios
LA LEY 539
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
medias habituales en explotaciones similares, con las correcciones que procedan en función
de las circunstancias específicas de la explotación de que se trate.
En el caso de que la finca esté arrendada o en régimen de aparcería u otro análogo en el
momento de la tasación, se considerará la renta contractual durante el periodo de arrenda-
miento o aparcería. Además deberán analizarse los gastos de periodicidad distinta al año.
Se trata de valorar un terreno destinado a huerto de naranjos en la Ribera del Ebro, término
municipal de Xerta.
Finca de 66.000 m² (6,6 Ha) situada entre la Ctra. de Tortosa a Mora y la ya desaparecida línea
del FF.CC., con acceso directo y exclusivo desde aquélla.
• La finca dispone de un pozo propio de agua debidamente legalizado, con un caudal en explo-
tación de 5 l/seg.
• Tiene un sistema de extracción con dos bombas automáticas.
• Dispone de suministro de energía eléctrica B.T. hasta su acceso.
• Cuenta con sistema de riego por goteo (instalado hace 12 años, revisado y actualizado hace
2 años).
• Se indicarán todas aquellas circunstancias que, a juicio del tasador, puedan influir en el valor.
Parametrización
540 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
e) Usos. Pondera el uso a que se dedica (o puede dedicar); en este caso todas las fincas son
de destino al cultivo de naranjas y mandarinas. Valora las especies que pueden obtenerse, así
como la acidez, humedad, frescura, etc.
h) Accesibilidad. Valora las características de los accesos, principalmente los rodados, a fin de
facilitar los trabajos agrarios de mantenimiento y principalmente la recolección.
La tabla siguiente resume la comparación de cada muestra-testigo con la finca objeto de valora-
ción.
Valor en
Régimen Superficie y Naturaleza y Aprovecha-
euros por Situación Usos Mejoras Accesibilidad
urbanístico forma Características miento
Ha
peso en la
homogeneización
suma de ponderación
Valor en Valor homoge-
Nº del correcciones de
euros/Ha. neizado
testigo homogenei-
(VM) euros/Ha.
en euros en % zación euros/Ha. % euros/Ha.
El valor homogeneizado es de 26.095 €/Ha, que multiplicado por el número de hectáreas que
tiene el terreno en cuestión es el valor total del terreno.
LA LEY 541
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
a) El suelo ya transformado por contar como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de
aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidado por la edificación en la forma
y con las características que establezca la legislación urbanística.
b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento han sido urbanizados de acuerdo con el
mismo.
La legislación Estatal (LRSV 6/98) se limita a definir en términos generales el concepto, siendo
competencia de la Legislación Autonómica el determinar las condiciones que deben concurrir para
el desarrollo del suelo.
Existen unas condiciones objetivas que hacen que un suelo, que cuente con ellas deba ser,
necesariamente, considerado como urbano. Pero no debe confundirse la consideración de suelo
urbano con la de solar. Es posible, y muy frecuente que suelos objetivamente urbanos, precisen de
algún proceso de urbanización, o de gestión urbanística y estén incluidos en polígonos de gestión
o de equidistribución, y sus propietarios deban sufragar urbanización y efectuar cesiones.
«Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos
para que adquieran la condición de solares ya edificar éstos en las condiciones que en cada caso
establezca la legislación urbanística y el planeamiento.»
El derecho a completar la urbanización asiste a todos los suelos urbanos estén o no consolida-
dos por la urbanización.
«Los propietarios de suelo urbano consolidado por la urbanización deberán completar a su costa
la urbanización necesaria para que los mismos alcancen, si aún no la tuvieran, la condición de
solar…»
• Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo para viales, espacios libres, zonas verdes y dotacio-
nes públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resul-
ten incluidos.
542 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
• Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas gene-
rales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efec-
tos de su gestión.
• Ceder gratuita y obligatoriamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al diez
por ciento de aprovechamiento del correspondiente «ámbito…».
• Proceder a la distribución equitativa de beneficios y cargas derivadas del planeamiento
• Costear, y en su caso ejecutar, la urbanización.
• Edificar los solares en el plazo que se establezca.
Los criterios de valoración de los suelos urbanos y también de los suelos urbanizables son los
que se derivan de los artículos 16, 23, 25, 27, 28, 29 y 30 de la LRSV 6/98.
• Superficie.
• Edificabilidad.
• Uso o usos.
• Rendimiento o valor de repercusión.
• Grado de consolidación de la urbanización.
• Coste de la urbanización pendiente de ejecutar y de los gastos necesarios.
Así lo determina la legislación urbanística, que establece en cada caso, y en función de las cir-
cunstancias que concurren en cada caso cómo se determina cada uno de esos parámetros y cómo
influye en el valor.
Son de aplicación las disposiciones establecidas para la valoración del suelo urbano y por tanto
los criterios de valoración derivados del contenido de los arts. 28, 29 y 30.
LA LEY 543
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Y el valor total del suelo se obtiene por producto entre la superficie total (bruta o neta, según sea
bruto o neto el aprovechamiento urbanístico establecido y el valor unitario.
Se analizan a continuación de forma detallada cada uno de los factores que componen el valor
del suelo urbano.
Concepto de aprovechamiento:
Existe una habitual controversia entre los operadores del urbanismo, que se extiende también a
algunas legislaciones y normas, sobre la consideración y la medida del aprovechamiento urbanís-
tico.
544 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
Por extensión del concepto, el aprovechamiento urbanístico del suelo debería ser el provecho o
utilidad que de él se obtiene o se puede obtener.
El aprovechamiento desde el punto de vista económico se corresponde con la utilidad que puede
obtenerse de ese suelo medida en unidades monetarias.
La medida del aprovechamiento, en sentido estricto, sería el valor, del que la edificabilidad es el
factor clave pero no el único, de tal modo que para comparar el valor de dos suelos no sea sufi-
ciente tener en cuenta la edificabilidad, ya que puede haber grandes diferencias en el valor unita-
rio de esa edificabilidad, que es lo que llamamos rendimiento o valor de repercusión.
Ésa es la razón por la que algunos operadores (y algunas legislaciones autonómicas y normas
derivadas), asimilan aprovechamiento a valor. Pero no es ese el significado que el término aprovecha-
miento tiene en la legislación urbanística básica, y es por tanto importante corregir esa interpretación.
El valor del suelo urbanizado se obtiene por producto de ambos parámetros: aprovechamiento
y rendimiento. Si el valor se obtiene por producto del aprovechamiento y el rendimiento, es eviden-
te que el valor (producto resultado de la operación) no puede identificarse con el aprovechamiento
(que es uno de los factores para calcularlo).
Sucede, además, que la edificabilidad por sí sola no resulta suficiente para establecer el valor
de repercusión, que depende no tanto de cuanto se puede edificar, sino de qué es lo que se puede
edificar en ese suelo.
• cuánto se puede edificar de acuerdo con el principio del mayor uso (expresado en m²t/m²s).
• qué es lo que se puede edificar de acuerdo con el principio del mejor uso (uso o usos).
De ese modo, para corregir la ambigüedad que significa que dos aprovechamientos iguales en
número, en edificabilidad (y en un mismo territorio) puedan ocasionar valores de suelo diferentes,
es necesario calificar el término edificabilidad para identificarlo con el aprovechamiento. Y esa cali-
ficación complementaria es el uso.
LA LEY 545
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El cálculo del aprovechamiento del suelo urbano a efectos de valoración, depende únicamente
del tipo de suelo de que se trate, según lo preceptuado en los arts. 28 y 29, independientemente
de la vigencia o no de los valores de las ponencias catastrales.
Pero en el suelo urbanizable existe otro factor a tener en cuenta, que es el coste de urbaniza-
ción; muchas son las circunstancias que puede hacer variar el coste de urbanización de un solar a
otro, la topografía del terreno, la consistencia del mismo y sus características geotécnicas, la viali-
dad, el diseño urbanístico, la adecuación a las preexistencias físicas y topográficas, la protección
medioambiental, etc.
En las valoraciones a efectos expropiatorios deben tenerse en cuenta todos esos factores, y así
viene haciéndose regularmente; pero no resulta tan frecuente tenerlos en cuenta, en su justa medi-
da, en las reparcelaciones y compensaciones, ni en el análisis interno que el propio planeamiento
hace para justificar el equitativo reparto de cargas y beneficios, en algunos casos basado única y
exclusivamente en la edificabilidad.
La media ponderada de los aprovechamientos del polígono fiscal se obtiene calculando todas y
cada una de las superficies de suelo destinada a cada uso lucrativo, y todos las edificabilidades
correspondientes a cada uno de esos usos.
546 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
El formato habitual de este cálculo adopta un aspecto como el que se resume en el cuadro
siguiente:
La edificabilidad considerada, cuando se trate de suelos urbanos, debe entenderse neta, ya que
se aplica sobre parcelas netas.
Este mismo sistema será también aplicable a los suelos urbanizables que se encuentren en este
caso, es decir, en la situación de no tener asignado aprovechamiento lucrativo, no estar incluidos
en un ámbito de gestión o carecer de plan.
En el segundo caso, cuando el suelo urbano que se trata de valorar no está consolidado por la
urbanización y está incluido en un ámbito de gestión, el aprovechamiento a tener en cuenta es el
que el planeamiento urbanístico otorgue a ese ámbito de gestión, tanto en lo que se refiere a edi-
ficabilidad como a usos.
El tercer supuesto es el que genera mayores problemas de viabilidad a las unidades de ejecu-
ción en suelo urbano. En él se considera que cuando la edificabilidad consolidada por la edificación
sea mayor que la que otorga el planeamiento, incluso cuando esté en un ámbito de gestión, preva-
lecerá, a efectos de valoración, la edificabilidad consolidada.
Este supuesto es muy frecuente en áreas de suelo urbano que se pretende re-urbanizar.
• En cuanto a los propietarios de suelo en esa situación, viene a paliar, aunque parcialmente, el
empecinamiento de la legislación urbanística en no reconocer el valor de mercado de los
inmuebles que se expropian: la valoración urbanística comprende el suelo y la construcción,
cuya suma no alcanza el valor total del edificio en ningún caso, de tal modo que la indemniza-
ción no permitirá la adquisición de un inmueble equivalente [la diferencia estriba entre un 18%
LA LEY 547
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
(ECO) y un 40% (NTVC)]. Al menos con esta solución el propietario obtiene el valor del suelo
que se corresponde con la edificabilidad que tiene y el valor de la construcción que se corres-
ponde con la construcción que realmente tiene materializada, y no una aún menor.
• En cuanto a la administración actuante o al resto de los propietarios de la unidad de actuación,
viene a complicar la gestión, especialmente en los casos de suelos urbanos de los centros
urbanos que se pretenden desdensificar. Hasta el punto de hacer inviable económicamente la
actuación urbanística propuesta.
En la legislación anterior (Leyes 8/90 y 1/92), se establecía una reducción del valor del suelo en
función de la antigüedad de la edificación aplicando el criterio de que a medida que la construcción
envejece se va «perdiendo» o «amortizando» la edificabilidad consolidada. Ese criterio ha sido anu-
lado totalmente por la LRSV 6/98.
La casuística que presenta este tercer supuesto es variada, si tenemos en cuenta que el apro-
vechamiento es la edificabilidad referida a un uso, ya que en este caso deberá valorarse conside-
rando el uso realmente consolidado por la edificación, aunque fuera distinto que el que asigna el
planeamiento.
Existe en este cuarto supuesto una variante que se produce cuando la edificabilidad realmente
consolidada por la edificación supera la señalada por el planeamiento o la que se deriva de la apli-
cación de las NN.UU. u ordenanzas. Si esa edificabilidad fue obtenida legítimamente por haber sido
permitida por un planeamiento anterior, el caso es asimilable al supuesto anterior: prevalecerá la
edificabilidad consolidada si fuera mayor, tanto en lo que se refiere a edificabilidad como a usos.
Los usos que califican la edificabilidad son los que se derivan del mercado inmobiliario y son los
que en la fase siguiente de la valoración deberán ser analizados estableciendo el valor de repercu-
sión que corresponde:
Todos esos usos tienen su tasa de actualización, a efectos del cálculo del rendimiento, fijada nor-
mativamente, por lo que conviene asimilar otras definiciones de usos, que pueda establezca el pla-
neamiento a esa nomenclatura.
548 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
Se debe, adicionalmente, incorporar y distinguir, en su caso, entre los usos de los edificios resi-
denciales de primera residencia, los destinados a viviendas de protección oficial, viviendas socia-
les, o viviendas sometidas a cualquier régimen de protección, ya que los valores de repercusión
(rendimiento) que se corresponden a esos usos tienen valor diferente que los de viviendas libres.
Los usos admitidos por el planeamiento pueden ser varios alternativamente o complementaria-
mente.
La valoración debe contemplar todos los usos permitidos y aplicarlos al suelo de acuerdo con el
principio del mayor y mejor uso.
5.3.3.4.1. Definición
El cálculo del rendimiento también presenta varios supuestos, que derivan de dos escenarios:
• Que los valores de la ponencia catastral estén vigentes a efectos de valoración urbanísti-
ca, o
• Que los valores de la ponencia catastral no estén vigentes a efectos de valoración urbanís-
tica.
5.3.3.4.2. Cálculo
LA LEY 549
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Puede considerarse que los valores de la ponencia catastral han perdido vigencia a los efectos
de valoración urbanística en los siguientes supuestos:
Esta última circunstancia (la más difícil de verificar y justificar), viene refrendada por la ya refe-
rida exposición de motivos de la propia Ley 6/98 y de su art. 5, así como el art. 71 de la Ley 39/1988
de 28 de diciembre (modificado por las Leyes 53/1997 de 27 de noviembre y 42/1994 de 30 de
diciembre), que establece que los valores catastrales se modificarán cuando el planeamiento u
otras circunstancias pongan de manifiesto diferencias substanciales entre aquellos y los valores de
mercado; requiriéndose la elaboración de una nueva ponencia o la modificación de su vigencia.
También la Norma 3 del RD 1020/93 exige tomar como referencia el valor de mercado para la deter-
minación del valor catastral.
En cuanto a la primera de las tres causas, existen pocas discrepancias, aunque algunos opera-
dores han argumentado que el plazo de vigencia (a efectos de valoración urbanística exclusivamen-
te), puede ser mayor, 8 años e incluso 10 años, no parece que existan dudas en que el plazo es de
cinco años que es el que señala el art. 145 del Reglamento de Gestión aún vigente.
Cabe considerar que el plazo de cinco años, unido al periodo de redacción de la ponencia y su
aprobación (normalmente casi 6 años) es un lapso de tiempo demasiado largo para que los valo-
res puedan ser aplicables, aún con la aplicación de los coeficientes actualizadores que año a año
son públicados a tal efecto. Este efecto se potencia cuando la dinámica del mercado inmobiliario
es de alza continuada (1995-2005) y se mitiga en caso contrario (1990-1995).
550 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
En todos los supuestos derivados del escenario de pérdida de vigencia de los valores de la
ponencia a efectos de valoración, el valor de repercusión del suelo referido al uso o usos, determi-
nados en el cálculo del aprovechamiento, deberá efectuarse por el método residual.
Si se trata de suelos urbanos la valoración deberá hacerse por el método residual estático si el plazo
de disponibilidad del suelo para ser edificado no es superior a un año y por el método residual dinámi-
co si es superior, aunque la LRSV 6/98 da libertad al tasador para optar por uno u otro método.
(Lo que no sucede con los suelos urbanizables en los que la aplicación del método residual diná-
mico resulta obligatoria.)
De los tres factores que componen el valor del suelo no todos tienen la misma vigencia:
Aprovechamiento:
Rendimiento o valor de repercusión: el valor, o los valores de repercusión aplicables a cada uso
inmobiliario, son variables en el tiempo, y normalmente de forma continua, de tal manera que tie-
nen que estar siempre, y en todos los casos, referido a una fecha concreta.
El art. 24 de la LRSV 6/98 establece cuáles son las fechas a que debe referirse la valoración en
cada caso:
LA LEY 551
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El carácter contradictorio del proceso de fijación del justiprecio, hace imprescindible indicar con
claridad y sin margen de duda, a qué fecha se refiere la valoración, debiendo ser la misma para
todas las valoraciones que concurran en el expediente.
Una vez obtenido el valor del suelo dispuesto a ser edificado, por producto del aprovechamien-
to (real o virtual) y el rendimiento (valor unitario de repercusión), y para el caso de que se trate de
suelos urbanizables o de suelos urbanos a los que, para alcanzar la característica de solar, les falte
algún elemento de urbanización, deben deducirse todos los costes y gastos de urbanización, inclu-
so los de promoción, gestión y financieros (art. 30).
O, en su defecto, los costes necesarios para que el terreno correspondiente alcance la condi-
ción de solar.
Este coste puede no coincidir con el realmente establecido (si la urbanización prevista resulta
desproporcionada o insuficiente).
Para ayuda del tasador existen estadísticas y publicaciones de urbanizaciones realizadas que
pueden servir de guía en el establecimiento de los costes.
552 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
Cuando se aplique el método residual estático las tasas se utilizarán para calcular los gastos
financieros en función de los plazos.
Cuando se utilice el método residual dinámico los plazos conforman la disposición del diagrama
de flujos de caja, los importes de inversiones, gastos e ingresos, configuran las filas, construyén-
dose con ambos los flujos de caja; y las tasan los actualizan.
Gestión y promoción: debe considerarse una aproximación a los gastos de adquisición, gestión
y promoción.
• Si se conocen, por figurar entre los datos aportados, o figurar en el proyecto correspondiente:
los que se hayan establecido, salvo que a criterio del tasador no resulten razonables o hayan
quedado desfasados.
• Si no se conocen por no figurar entre los datos aportados, el tasador debe establecer los gas-
tos de gestión y promoción adecuados a los ratios medios del sector, en la zona y en el
momento a que se refiere la tasación.
Indemnizaciones procedentes.
Deben evaluarse las indemnizaciones que procedan, según las normas o determinaciones de
este carácter contenidas en el planeamiento o en el proyecto de obras correspondiente
LA LEY 553
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
La administración actuante participa en las cargas de urbanización de los terrenos con aprove-
chamiento urbanístico que recibe en cumplimiento de los deberes de cesión de los propietarios.
A estos efectos algunas legislaciones admiten fórmulas jurídicas que comportan la disociación
del dominio, lo que abre la posibilidad de establecer, sobre suelos públicos destinados a viviendas,
figuras como la cesión del derecho de superficie o la concesión administrativa para posibilitar la
construcción de viviendas.
Son varias las fórmulas que las legislaciones urbanísticas autonómicas establecen para la par-
ticipación o la exención de la administración en los costes de urbanización.
«El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no urbaniza-
ble, tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los
términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable.»
Por tanto, en esta ley se trata de un suelo residual, en el sentido de que es el resultado de res-
tar a la totalidad del suelo del territorio que se trate, los suelos urbanos y los suelos no urbaniza-
bles.
Ya se ha citado anteriormente que este criterio ha sido matizado, en algunos casos muy profun-
damente por las legislaciones autonómicas, restringiendo en algunos casos la consideración de lo
que se entiende por suelo urbanizable.
Los propietarios de suelos urbanizables tienen derecho a su uso y disfrute como terrenos rústi-
cos.
554 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
Se generan así dos escenarios distintos a los efectos de valoración de los suelos urbanizables:
Art. 27:
«1. El valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamien-
to haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendrá por aplicación al aprovecha-
LA LEY 555
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
miento que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de
las ponencias de valores catastrales. En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho
suelo valores unitarios, el valor del suelo se obtendrá por aplicación de éstos a la superficie
correspondiente. De dichos valores se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta
Ley, salvo que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las
ponencias.
En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catas-
trales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en
cuenta al tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método
residual dinámico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gas-
tos que establece el artículo 30 de esta Ley.
En cualquier caso, se descartarán los elementos especulativos del cálculo y aquellas expec-
tativas cuya presencia no esté asegurada.
2. El valor del suelo urbanizable, no incluido por el planeamiento en los ámbitos a los que se
refiere el apartado anterior y hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que esta-
blezca la legislación urbanística, se determinará en la forma establecida para el suelo no urba-
nizable, sin consideración alguna de su posible utilización urbanística».
El procedimiento de valoración de los suelos urbanizables exige como paso previo determinar la
clase de suelo urbanizable de que se trate:
En el primer caso se valorará como no urbanizable, sin consideración de ninguna utilización urba-
nística, es decir por el método de comparación de suelos similares, y si no hubiera un mercado sufi-
cientemente representativo o no se dispusiera de muestras-testigos suficientes para ello, por el méto-
do de actualización de las rentas agrarias. (Véase 5.2, valoración de suelos no urbanizables.)
En el segundo caso, el procedimiento de valoración es similar al del suelo urbano, ya que el valor
se obtiene por producto entre el aprovechamiento y el rendimiento, pero deduciendo las obras y
cargas del proceso urbanizador, no sólo en su cuantía sino también en la pérdida de valor que el
tiempo necesario para su gestión significa. (Véase 5.3, valoración de suelos urbanos.)
La valoración de sistemas generales tiene una gran importancia ya que los sistemas generales
son la principal causa de expropiación de suelo, cuantitativamente, significando una gran superfi-
cie de suelo y un gran volumen en valor.
556 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
Tiene una gran repercusión por significar un capítulo muy importante en el coste de las obras
públicas.
Los criterios de valoración de suelos destinados a sistemas generales han variado en función de
la legislación urbanística, siendo de aplicación los criterios que se derivan del art. 25 de la LRSV
6/98 en su redacción de la L 10/2003.
Art. 25:
«1. El suelo se valorará conforme a su clasificación urbanística y situación, en la forma esta-
blecida en los artículos siguientes.
La valoración de los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés
supramunicipal, autonómico o estatal, tanto si estuvieran incorporados al planeamiento urbanís-
tico como si fueran de nueva creación, se determinará, de conformidad con lo dispuesto en esta
Ley, según la clase de suelo en el que se sitúen o por los que discurran. No obstante, en el
supuesto que el planeamiento urbanístico los haya adscrito o incluido en algún ámbito de ges-
tión, a los efectos de su obtención a través de los mecanismos de equidistribución de beneficios
y cargas, su valoración se determinará en función del aprovechamiento de dicho ámbito, confor-
me a los dispuesto en los artículos siguientes.»
Los criterios de valoración de suelos destinados a sistemas generales han evolucionado, a par-
tir de reiterada jurisprudencia que identificaba el hecho de construir un vial a urbanizar, hasta la
situación actual en que el art. 25 de la LRSV 6/98 determina el tratamiento que corresponde a cada
tipo de suelo que se ve afectado para ser dedicado a sistemas generales, y que ha modificado ese
criterio en algunos supuestos.
De tal manera que si transcurren por suelo no urbanizable se valorarán como no urbanizable, si
transcurren por un suelo urbanizable deben valorarse como urbanizable y si transcurren por un
suelo urbano deben valorarse como suelo urbano.
No obstante, en el supuesto que el planeamiento urbanístico los haya adscrito o incluido en algún
ámbito de gestión, a los efectos de su obtención a través de los mecanismos de equidistribución de
beneficios y cargas, su valoración se determinará en función del aprovechamiento de dicho ámbito.
Reiterada jurisprudencia ha dejado establecido que los sistemas generales deben considerarse
suelo urbanizable cuando por sus características no constituyan suelo urbano; también las zonas
de protección de los sistemas tienen la misma consideración.
«[...] esta Sala, en efecto, tiene declarado, en casos sometidos a la vigencia de la Ley sobre
Régimen del Suelo y Ordenación urbana de 1976, que el suelo: a) incluido por el planeamiento
LA LEY 557
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
en los sistemas generales; b) fuera de los ámbitos delimitados en los planos normativos como
suelo urbano, urbanizable y no urbanizable; y c) destinados a completar la infraestructura bási-
ca del municipio, debe ser clasificado, a efectos de su valoración urbanística, como urba-
nizable, pues el trazado y características de la red viaria y el desarrollo de los sistemas de la
estructura general de ordenación urbanística del territorio (artículos 12.2.1 e) y 2.2.a) de la Ley
del Suelo (1976) se incluyen específicamente ente las previsiones para el suelo urbano y el urba-
nizable, sin perjuicio de la previsión más general acerca de la determinación en los planes gene-
rales municipales de ordenación de los sistemas generales de comunicación y sus zonas de pro-
tección (artículo 12.1 de la Ley), lo que no excluye, lógicamente, que puedan proyectarse
también sobre suelo no urbanizable [...]».
Asimismo, las SSTS de 11 y 18 de abril de 2000 (RJ 2000, 3361 y 33681), se refieren también
a la determinación del valor urbanístico, atendiendo al que corresponda «[...] a los terrenos colin-
dantes o del entorno (o incluso, cuando éste no es adecuado, al aprovechamiento medio estable-
cido en el plan), obteniendo el promedio entre aquellos terrenos cuando tienen reconocidos apro-
vechamientos distintos o acudiendo a las parcelas próximas o más representativas [...]».
A mayor abundamiento, la STS de 7 de marzo de 2000 (RJ 2000, 2461), dice que «[...] el
suelo destinado a viales llamado a integrarse en la trama urbana debe ser valorado con arreglo
a su valor urbanístico, como si de suelo urbanizable se tratase, aún cuando formalmente no apa-
rezca clasificado o lo esté artificialmente como suelo no urbanizable [...]».
Criterio avalado en el mismo sentido las siguientes sentencias del Tribunal Supremo:
La valoración urbanística es siempre aditiva, de forma que el valor de una edificación, a efectos
urbanísticos es la suma del valor del suelo, más el valor de las construcciones, plantaciones e ins-
talaciones que en él se ubican.
558 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
«1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que
por su carácter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuentas en la determinación del
valor del terreno se valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley
de Expropiación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares.
2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo, se
determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corre-
gido en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas.
3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y urbanos se fijarán de acuerdo
con lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa.»
Las plantaciones, obras que no sean edificios, e instalaciones se valorarán por su valor real de
reposición depreciado en función de su estado físico, conservación y antigüedad.
El valor de las edificaciones se valorará según el RD 1020/93, es decir, de acuerdo con las Nor-
mas Técnicas de valoración catastral (véase valoraciones fiscales en el apartado 2.6) y por el méto-
do del coste (véase apartado 3.1).
La valoración de derechos reales deberá efectuarse de acuerdo con los criterios de valoración
establecidos normativamente, y especialmente los que se indican en la LRSV, en su artículo 32.
Art. 32:
«1. La valoración de concesiones administrativas y los derechos reales sobre inmuebles, a
los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposi-
ciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y sub-
sidiariamente, según las normas del Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de apli-
cación.
2.- Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectuare podrá ele-
gir entre justipreciar cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo
entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su
importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la
proporción que corresponda a los respectivos interesados.»
Los derechos reales más frecuentes son el derecho de usufructo y el derecho de uso y habita-
ción.
Las leyes civiles autonómicas y las leyes fiscales, tratan de diferente manera la valoración de
estos derechos.
Las normas de valoración de garantía establecen una metodología común para valorar estos
derechos.
LA LEY 559
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
5.7.1.1. Valoración de la nuda propiedad, del derecho de usufructo y del derecho de uso y la habi-
tación
Existen dos maneras, regladas normativamente, para la evaluación del derecho de usufructo y
del derecho de uso y la habitación:
Para las valoraciones de garantía, a efectos en el mercado hipotecario, o para las provisiones
técnicas de las compañías de seguros el cálculo del valor del derecho de uso y la habitación debe-
rá efectuarse con los criterios de la ECO/805/2003, y en concreto con la metodología de su anexo
4.IV. Instrucción para la tasación de derechos reales.
El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación se determinará conforme a
las siguientes reglas:
1.º) Se calculara la base para el prorrateo que será el valor por actualización según el procedi-
miento de flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres.
2.º) La distribución de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad será el
siguiente:
Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el periodo que se mantiene
el derecho.
Nuda propiedad: diferencia entre la base del prorrateo y el valor actual anterior.
Por tanto, el procedimiento para el cálculo del usufructo es actualizar las rentas netas que duran-
te el periodo de disfrute se producirán.
n-1
Valor Actual de la renta = ∑ Ct x (1 + i)-t x tpx
t=0
560 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
Siendo:
Esta formulación puede simplificarse si la renta periódica que se percibe es constante; caso muy
frecuente en el caso de inmuebles arrendados sometidos a cláusula de revisión periódica con el
IPC.
Suponiendo que el flujo de caja neto anual sea Rn, el valor actual de la renta y por tanto el valor
del usufructo será:
n
(1+i) - 1
VAN = (Rn) * ------------------------------- * tpx
n
(1 + i ) * i
Y si la renta es vitalicia:
w-n-1
Valor Actual de la renta = ∑ Ct x (1 + i)-t x tpx
t=0
En este segundo caso la simplificación si los flujos de caja son constantes (en valor real) tendría
la siguiente expresión:
e
(1+i) - 1
VAN = (Rn) * -------------------------------
e
(1 + i ) * i
En el caso de que los titulares del usufructo sean dos personas (x) e (y), si el usufructo es tem-
poral se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración sea la temporalidad no trans-
currida, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción
según los órdenes de fallecimiento.
LA LEY 561
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia, consideran-
do las posibilidades de supervivienda del grupo y su casuística de extinción según los órdenes de
fallecimiento.
Los cálculos anteriores se realizarán con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos
establecidos en el artículo 34.1, apartados a), b), c), e), y último inciso del Reglamento de Ordena-
ción y supervisión de los Seguros Privados, aprobado por el RD 2486/1998.
Calculado el valor del derecho de usufructo por el procedimiento anterior, el valor de la nuda pro-
piedad será la diferencia entre el valor del inmueble obtenido por el método de actualización y el
valor del usufructo.
Valor del derecho de uso y habitación: se obtiene dividiendo el valor del derecho de usufruc-
to calculado por el procedimiento anterior por 1,12.
2. Para las valoraciones fiscales, el reglamento del impuesto sobre sucesiones y donaciones, en
su artículo 50, establece:
«Art. 50. Uso y habitación. El valor de los derechos reales de uso y habitación será el que
resulte de aplicar al 75 por 100 del valor de los bienes sobre los que fueren impuestos las reglas
correspondientes a la valoración de los usufructos temporales o vitalicios, según los casos.»
Haciendo referencia al valor del usufructo que en el mismo capítulo IX art. 49 regula:
«.../... b) En los usufructos vitalicios se estimará que el valor es igual al 70% del valor total de
los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorándose el porcentaje en
la proporción de un 1 por 100 por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100.»
De esta manera el cálculo del valor del usufructo es mucho más sencillo, aunque menos preciso:
Valor del usufructo = [(70 - (edad del usufructuario -20)) x VM] / 100, con un límite mínimo del
10%.
Se trata de una aproximación poco científica que en casos en que el valor sea de importancia
no debería utilizarse debiéndose recurrir a la formulación «dinámica» anterior.
En cambio, los valores obtenidos para el valor del derecho de uso y habitación son considera-
bles.
Los dos procedimientos son normativamente correctos, siendo el primero de ellos el que de una
manera más técnica y científica proporciona una metodología de cálculo más adecuada a la reali-
dad del mercado, pero el artículo 32 de la LRSV remite a las disposiciones sobre expropiación y
subsidiariamente las normas del Derecho Fiscal:
«Artículo 32. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre
inmuebles.
562 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
Consecuentemente debe entenderse que la valoración del derecho de uso y habitación se rea-
lizará por el segundo de los métodos enumerados, es decir aplicando los artículos 49 y 50 del
Reglamento del RD 1629/91 sobre impuesto de sucesiones y donaciones.
Ello no obstante, sin perder la referencia al mercado, pues si así fuere, el artículo 42 de la LEF,
prevé la utilización de otros métodos que mejor pudieren adaptarse a aquél.
En el caso de que la dispersión entre uno y otro sistema de cálculo sea muy significativa, pro-
cede la aplicación del más inmediato criterio de la ECO/805/2003, en lugar de adoptar el sistema
de valoración del RD 1629/91.
Las servidumbre contempladas en el Título VII del libro 2.º del CC, se valorarán restando del
valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor de dicho inmue-
ble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava.
La indemnización por diferencia de rentas, debe calcularse como el valor actual, a la fecha de la
valoración, de la diferencia entre la renta de mercado, en la zona y en ese momento, y la renta que
estaba pagando el arrendatario. El cálculo se extenderá a todo el tiempo de vigencia del contrato.
Es decir, la indemnización debe coincidir con el incremento de costes por renta que, razonablemen-
te y con la mayor probabilidad, deberá asumir el arrendatario como consecuencia del traslado, para
disponer de una vivienda o local de las mismas características que la que tenía con anterioridad,
durante todo el tiempo que tenía derecho, según el contrato de arrendamiento, a disfrutar de la
renta que venía satisfaciendo.
En el caso que el contrato sea indefinido, debe tenerse en cuenta que los edificios no son eter-
nos, sino que llega un momento en que acaban su vida útil, normalmente debido al envejecimien-
to de los elementos constructivos; técnicamente esto sucede cuando los costes de las reparacio-
nes necesarias alcanzan el 50% del coste de la construcción, situación que se denomina ruina
económica, y cuya declaración supone la resolución del contrato de arrendamiento; Por tanto aun-
que el contrato de arrendamiento sea indefinido su resolución está acotada en el tiempo por la vida
útil del edificio. También en este aspecto, como en el ámbito de las valoraciones inmobiliarias, las
técnicas de determinación de la esperanza de vida de los edificios han evolucionado y se trata de
metodologías accesibles.
El valor actual de esa diferencia de rentas, se obtendrá por técnicas de actualización de cálcu-
lo financiero, tal como se viene haciendo en el mercado real, de garantía, económico y financiero,
y tal como se establece en la O/ECO/805/2003, sobre Normas de valoración de bienes inmuebles
para determinadas entidades financieras.
LA LEY 563
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En este caso, el valor de la indemnización coincide con el Valor Actual Neto (VAN) de todas las
diferencias de renta que se produzcan durante el período en que el arrendatario tenía derecho a la
renta actual.
Aun siendo conscientes de que reiterada jurisprudencia tiene establecido que el cómputo se
haga capitalizando linealmente la diferencia de renta a 10 años a una tasa del 10%, aun así no se
encuentra ninguna justificación científica para mantener ni aplicar ese criterio. Esta técnica, de apli-
cación sencilla y resultado desigual, podía estar justificada en épocas en que no se disponía de los
medios adecuados para conocer con suficiente fiabilidad las tasas de actualización y los tipos de
interés reales, cuando la inflación alcanzaba valores de dos dígitos, y además no se utilizaban los
métodos de valoración actuales basados en la matemática financiera, y homologados por sucesi-
vas Ordenes Ministeriales.
Los criterios de la citadas normas son más técnicos y tienen una mayor base científica que el
que se venía tradicionalmente utilizando, y proporcionan valores diferentes, no necesariamente
mayores o menores, sino más ajustados a la realidad de cada caso concreto (naturalmente nos
estamos refiriendo a la realidad del mercado).
Rm: renta de mercado que deberá pagar el arrendatario por el alquiler de un inmueble equiva-
lente. (En un emplazamiento similar y con las mismas características morfológicas, constructivas,
de uso y de antigüedad que el que ocupa.) El valor de la renta de mercado deberá establecerse
mediante un estudio de mercado amparado en criterios objetivos, utilizando para ello la metodolo-
gía de comparación con el mercado.
t: vida útil del contrato de arrendamiento: años que le quedan para disfrutar de esa menor renta.
Normalmente será la contractual, en los casos de contratos indefinidos, la vida útil que servirá de
límite al arrendamiento será la menor entre la esperanza de vida de los arrendatarios (incluyendo
las subrogaciones si las hubiera) y la vida del inmueble, es decir, la vida útil remanente del edificio.
La esperanza de vida de los arrendatarios se calculará con la tablas actuariales habitualmente uti-
lizadas para estos menesteres, llamadas vulgarmente «tablas suizas».
Se trata de un dato objetivo que además es accesible ya que se pública mensualmente en el BOE.
564 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
Cuando el arrendamiento esté pactado en valor constante, es decir con cláusula automática de
actualización según el IPC, todos los cálculos deberán efectuarse en euros constantes y con tasas
de actualización también constantes, es decir, en términos reales después de deducir el efecto de
la inflación.
Conocidos todos y cada una de esos parámetros el cálculo del valor actual se obtendrá por apli-
cación de la siguiente formulación:
(1 + i)t - 1
VAN = (Rm - Rc) ×
(1 + i)t *i
En los casos de expropiación el procedimiento será el expuesto, pero sin perder de vista lo esta-
blecido en el artículo 43 de la LEF y también en el 41 donde se indica que cuando los cálculos no
den un valor que se corresponda con el de mercado podrán utilizarse otros métodos más acordes
con la realidad. Esto es aplicable también para las construcciones, instalaciones, plantaciones y
todos los derechos que se expropien y cuyos criterios de valoración no estén estrictamente regula-
dos en la legislación urbanística.
Existen otras indemnizaciones a las que los afectados por un procedimiento expropiatorio o
reparcelatorio pueden tener derecho, de acuerdo con los criterios de la LEF y la jurisprudencia, ade-
más del valor que conforman propiamente el suelo y el vuelo (construcciones e instalaciones no
recuperables) que se han habrán tenido en cuenta en otras valoraciones.
Indemnizaciones que pueden ser también calculadas del mismo modo en los casos de responsabi-
lidad patrimonial de la administración, que trajera causa del desalojo o cese del uso o de la actividad.
Se enumeran a continuación algunos de los conceptos que son susceptibles de generar indem-
nización.
Traslado, transporte:
Los muebles, enseres y materiales desmontados y en su caso embalados, deben ser cargados
en vehículos y transportados al nuevo emplazamiento con el consiguiente coste.
LA LEY 565
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Montaje de muebles:
Algunos de los muebles, como armarios empotrados, estanterías, que no son susceptibles de ser
trasladados por sus dimensiones o por estar solidamente anclados a las paredes, lo mismo sucede-
rá, muy probablemente, con algunas de las estanterías, alacenas, muebles de cocina y similares.
Como consecuencia del desalojo y del realojo, las actuales ocupantes de las viviendas deberán
sufragar el coste de las altas ante las compañías de servicios de agua, electricidad y gas en las
nuevas viviendas; y eventualmente de los que sean necesarios en el nuevo garaje, así como los
servicios de instalaciones de telecomunicaciones: teléfono, televisión.
Tarjetas, cartas:
Obras de acondicionamiento:
Obras de acondicionamiento de la nueva vivienda, con sus anexos y garaje a las necesidades
actuales.
La licencia de actividad:
El hecho de tener o no licencia de actividad no es óbice para tener derecho pleno a la indemni-
zación, al menos que la edificación y la industria o actividad que albergan hubieran sido construi-
das a precario, con renuncia expresa del propietario a la indemnización, lo que le privaría de ese
derecho y en consecuencia, de ser así, no debería incluirse el valor de la industria y el de la indem-
nización por traslado, montaje y desmontaje en el cálculo de la indemnización.
566 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
Por el contrario, si no hubiera habido renuncia o acción equivalente, aun en el caso de que la
actividad industrial no fuera legal ni legalizable, la sentencia de 4 de marzo de 1995 (1995/2633)
establece que no puede privarse del ejercicio de una actividad sin que la beneficiaria abone lo pro-
cedente, interpretando lo cual al valor de los locales, naves e instalaciones industriales debe aña-
dirse también, en el cálculo del justiprecio, la indemnización por desmontaje, traslado y montaje,.
Se transcribe a continuación una parte significativa de la sentencia referida, obtenida del libro
Expropiación Forzosa, El Justiprecio, Guía Práctica y Jurisprudencia, Editorial Colex, del que es
autor el Magistrado D. Miguel López Muñiz Goñi, páginas 475 y 476.
Partidas a tener en cuenta en el cálculo de las indemnizaciones por traslado y otros con-
ceptos en el caso de locales comerciales y actividades industriales
LA LEY 567
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
3) Gastos de sustitución.
Puede estimarse que como el negocio establecido debe trasladarse, el traslado significará
una pérdida temporal de clientela que razonablemente será sustituida por otra nueva. Ello
conllevará un déficit en el funcionamiento de los próximos ejercicios que se cerrarían con
una disminución de los beneficios. Esta partida tratará de calcular esa pérdida en función
del tipo de negocio o actividad de que se trate.
Resulta muy probable, que durante el tiempo que dure el traslado no pueda mantenerse la
producción o la actividad económica, o las ventas en el caso de un establecimiento comer-
cial. El importe de esta partida se obtendrá partiendo de una base de cifra de negocio cono-
cida aplicada al periodo de tiempo correspondiente.
Durante el tiempo que dure el traslado puede producirse el hecho de que no se pueda mante-
ner la producción y el personal deba permanecer inactivo.
568 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
Todas las valoraciones expropiatorias deben incluir una última partida que es el premio de afec-
ción, de acuerdo con el art. 47 de Ley de Expropiación Forzosa de 16/12/1954.
Esta partida se calcula como el 5% del justiprecio de los bienes y derechos expropiables, sin que
pueda extenderse a otros conceptos como son las indemnizaciones complementarias o derechos
de otros titulares distintos del propietario, con la única excepción de las indemnizaciones a los
arrendatarios por diferencia de rentas, a las que sí se aplica el premio de afección.
«Artículo 47. El 5 por 100 del premio de afección se incluirá siempre como última partida de
las hojas de aprecio de los propietarios y de la Administración o de la valoración practicada por el
Jurado, y se calculará exclusivamente sobre el importe final del justiprecio de los bienes o dere-
chos expropiables, sin que proceda, por tanto, su abono sobre las indemnizaciones complemen-
tarias señaladas en otros artículos de la Ley a favor de los titulares de derechos posiblemente dis-
tintos del propietario, con la sola excepción de las indemnizaciones debidas a arrendatarios en
caso de privación definitiva para los mismos del uso y disfrute de los bienes y derechos arrenda-
dos, en cuya hipótesis sus indemnizaciones se incrementarán también en el premio de afección.»
LA LEY 569
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los métodos residuales se utilizan para determinar los valores unitarios de repercusión del
suelo, pero para ello es necesario previamente haber determinado el valor de mercado del produc-
to inmobiliario más probable, y su coste de construcción más los gastos necesarios de la construc-
ción, es decir se ha de haber operado con el método de comparación y con el método del coste.
En algunas ocasiones existirán actividades a extinguir, para cuya valoración es preciso utilizar
los métodos de actualización de rentas esperadas, y la actualización de flujos de caja.
Es decir, la valoración urbanística precisa del conocimiento de las técnicas de valoración referi-
das a todos los métodos.
Resumen de métodos a utilizar en la valoración urbanística: valor del suelo, valor de las
construcciones, instalaciones y plantaciones:
Suelos urbanos:
Aprovechamiento: el del ámbito, si no lo tuviera el del entorno (si está edificado el mayor de los dos)
Rendimiento:
(Con vigencia de ponencia): valor básico de repercusión más específico.
(Sin vigencia valores de ponencia catastral): método residual estático (OM).
Si la disposición del suelo para edificar se prevé mayor de un año: dinámico.
Si son de carácter supramunicipal, autonómico o estatal: en función del tipo de suelo por el que
transcurren:
570 LA LEY
CAPÍTULO 5: VALORACIONES URBANÍSTICAS
Si son de carácter municipal: valorar como suelos urbanos o urbanizables según los casos:
Método residual estático o método residual dinámico.
CUADRO RESUMEN
LA LEY 571
CAPÍTULO SEXTO
Aplicación de las técnicas de valoración a otros supuestos
Las técnicas de valoración son aplicables en los casos de estado ruinoso de los edificios, tanto
en el procedimiento contenciosos administrativo, como en el procedimiento civil.
El concepto de ruina, considerada como la acción de caer o destruirse una cosa, que tiene un
carácter físico, real y técnico.
Los siguientes artículos del Código Civil hacen referencia al estado ruinoso de los edificios:
• art. 389: obliga al propietario a demoler o a ejecutar las obras necesarias para evitar la ruina.
• art. 1907: responsabiliza al propietario de los daños, si no repara.
• art. 1677: establece los objetivos del interdicto de obra ruinosa: la adopción de medidas urgen-
tes de precaución para evitar riesgos, y la demolición total o parcial de una obra ruinosa.
• art. 1581: responsabiliza al constructor de la obra nueva que se arruinase. Ha sido utilizado de
manera continuada en la determinación de la responsabilidad civil de los intervinientes en el
proceso constructivo (actualmente desarrollado, superado y en cierto modo sustituido parcial-
mente por la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación).
LA LEY 573
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ley del suelo de 1975 TR 1976. Reglamento de Disciplina Urbanística 1978 (RD 14/12/78).
Ley del Suelo 8/1990, texto refundido RDL 1/92, Sentencia TC 61/97, y finalmente, Ley sobre
régimen del suelo y valoraciones LRSV 6/98 de 13 de abril.
Se entiende que existe ruina inminente cuando sea razonablemente previsible que una demora
en el derribo pueda originar un derrumbamiento inmediato.
Para su evaluación, debe tenerse en cuenta, como criterio prioritario, la seguridad de las perso-
nas y de las cosas (STS 25/6/91).
El supuesto de ruina técnica se produce cuando se trate de daños que no puedan ser repara-
dos técnicamente por medios normales.
Debe entenderse como medios técnicos normales, los que tienen ese carácter en el ámbito de
la reparación, no en el de la construcción, ni de la reconstrucción.
Los criterios para determinar la existencia o no de la ruina técnica, corresponden a los técnicos,
que son los que deben determinar si un elemento dañado es reparable, y si no fuese reparable con
574 LA LEY
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS
Algunas legislaciones urbanísticas, recogen el criterio sentado por la jurisprudencia en ese sen-
tido, y así por ejemplo la Ley de Urbanismo de Cataluña lo establece en el primero de los supues-
tos que contempla el apartado 2 del artículo 190: «si los daños comportan la necesidad de una ver-
dadera reconstrucción del edificio porque no son reparables por medios normales».
Se produce cuando el coste de la reparación de los daños, es superior al 50% del valor de la
edificación, deduciendo el suelo.
Calcular el valor del edificio con exclusión del suelo, y finalmente comparar ambos valores.
Si de la comparación resulta que el coste de la reparación de los daños es superior al 50% del
valor del edificio, se trata de un supuesto de estado ruinoso.
Mientras en algunas CC.AA. se mantiene el criterio general anterior de que la comparación del
coste de las reparaciones debía hacerse con el valor de la construcción en el estado en que se
encontraba en el momento a que se refiere el expediente, es decir, no nueva y, por tanto, deprecia-
da en función de su antigüedad y estado de conservación.
LA LEY 575
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se trata de un supuesto que coadyuva con las situaciones de ruina técnica y ruina económica,
potenciándolas. La prohibición de númerosas normas urbanísticas de efectuar obras de consolida-
ción, reparación y mejora en zonas afectadas por sistemas, zonas de equipamientos, zonas ver-
des, suelos sujetos a operaciones de reforma interior o actividades industriales incompatibles con
los usos de la zona posibilita la consideración de estado ruinoso cuando esas obras sean necesa-
rias.
La ruina debe referirse a una unidad predial, sin que en un conjunto formado por varios cuerpos
edificados que puedan constituir unidades prediales diferenciadas la ruina de una de ellas deba sig-
nificar la de las otras.
El concepto de unidad predial consolidado por la jurisprudencia se identifica con el de los cuer-
pos arquitectónicos diferenciados que sean susceptibles de funcionar de forma independiente y
autónoma, y que además sean susceptibles de ser separados técnicamente.
Se trata de establecer el valor del edificio en su estado actual, sin considerar el valor del suelo,
es decir, hay que tener en cuenta todos los costes y gastos necesarios para edificar excepto el valor
del suelo.
Pueden existir dudas de si entre los costes debe también incluirse el beneficio del promotor, ya
que se trata de un componente del valor final que no es suelo; la interpretación más generalizada
es que no.
De este modo deberá considerarse el coste de la ejecución material, gastos generales del cons-
tructor, beneficio del constructor, honorarios, tasas, licencias, impuestos no recuperables, control
técnico, seguros y en su caso gastos de administración, es decir, los gastos necesarios:
No existe una metodología específica, legalmente establecida, para determinar el valor del edi-
ficio en los casos de presunto estado ruinoso, pero la técnica habitual es utilizar el método del
coste. La sistemática de este método está recogida en las Normas de Valoración para Entidades
576 LA LEY
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS
No está establecido que deba prevalecer una fecha determinada, pero dado el carácter recurren-
te del proceso contradictorio de ruina, lo más adecuado es considerar como fecha a la que deben
referirse las valoraciones la de la inspección al edificio, única en la que el autor del dictamen puede
manifestar, y certificar, que la situación de la construcción y de sus daños es la que refiere en el
desarrollo del mismo, ya que las circunstancias que determinan el estado ruinoso son cambiantes
en el tiempo.
Es imprescindible e inexcusable que las dos valoraciones: la valoración del edificio y la evalua-
ción del coste de las reparaciones que son el núcleo básico del contenido del dictamen de ruina,
estén referidas a la misma fecha.
En primer lugar hay que calcular cuál sería el coste de la construcción hoy, a nuevo; para ello el
proceso más frecuente es acudir a comparar la edificación objeto de análisis con un modelo cono-
cido del mayor parecido posible, y cuyo coste pueda conocerse. Las revistas especializadas de cos-
tes de la construcción son una buena ayuda.
Una vez identificado el modelo tipológicamente más parecido, y el costo que le corresponde des-
glosado por capítulos (normalmente no es necesario llegar a un desglose por partidas aunque en
algún caso puede ser conveniente), deben compararse ambos y determinar cuáles son las diferen-
cias entre el modelo y el edificio objeto, restando del coste del modelo el importe de aquellas par-
tidas o capítulos que estando en él no están en el objeto, y viceversa: sumando el coste de aque-
llos elementos constructivos que estando en el edificio objeto de valoración, no están en el modelo
que se ha escogido para compararlo.
Una vez hechas esas correcciones fruto de la comparación, puede determinarse el monto de lo
que costaría construir el edificio nuevo, idéntico funcionalmente al que se trata de valorar, pero nuevo.
En el cálculo deberán incluirse todas las partidas que constituyen valor en el edificio y que no
son suelo, en consecuencia deberá tenerse en cuenta no sólo el coste de ejecución material, sino
también los gastos generales del constructor, su beneficio industrial, loa honorarios profesionales,
las licencias y tasas, los seguros necesarios, y los gastos de administración del promotor necesa-
rios. La inclusión de todas esas partidas puede obviarse si se hace lo propio en el cálculo del coste
de la reparación de los daños, ya que lo que interesa finalmente es la comparación entre ambos,
de manera que si se trata de porcentajes similares en uno y otro caso, pueden no tenerse en cuen-
ta; lo fundamental es que las magnitudes sean comparables, por haberse considerado tanto el cál-
culo del valor como en el del coste de las reparaciones los mismos criterios.
Especial mención merece el tema del IVA, que en muchos casos resultará irrelevante tomarlo en
cuenta, por ser un porcentaje idéntico en el coste a nuevo que en el coste de la reparación; pero
LA LEY 577
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
eso no siempre es así, pudiendo darse casos en que el tipo aplicable en la reparación pueda ser
superior (actualmente es el 16%), que el de la construcción nueva (actualmente en el caso de
viviendas es del 7%). En esos casos sí deberá tenerse en cuenta.
6.1.4.3. Depreciaciones
La aplicación de una reducción sobre el valor del edificio a nuevo, en función de su edad y esta-
do nos permitirá calcular su valor en el estado actual.
Para ello, la técnica habitual es la de aplicar unos coeficientes que ponderan esos dos concep-
tos: edad de la edificación y estado de conservación, si bien en el caso de dictámenes de ruina sólo
debe tenerse en cuenta la edad de la edificación.
La depreciación por antigüedad se aplicará con los criterios del método del coste, es decir, con-
siderando la edad efectiva, que no siempre coincide con la edad real. La edad efectiva se calcula-
rá teniendo en cuenta las reparaciones, sustituciones, mejoras, y rehabilitaciones, que haya tenido
el edificio a lo largo de su vida; de tal manera, que aunque, por ejemplo, los cimientos tengan la
misma edad real que efectiva por permanecer en el mismo estado en que fueron construidos, pero
las fachadas, la carpintería, o algunas instalaciones hayan sido objeto de mejora o sustitución y ten-
gan otra edad. La edad efectiva pondera todas esas circunstancias. El criterio de ponderación será
el coste que corresponde a cada partida.
Las fórmulas que pueden utilizarse para calcular la edad efectiva son:
a) Antigüedad x CR
Edad efectiva = antigüedad – ----------------------
CA
CR = Coste de rehabilitación
CA = Coste del edificio antes de la rehabilitación
b)
Antigüedad x CA
Edad efectiva = -------------------------
CD
Una vez determinada la edad efectiva, hay que establecer cuál es el coeficiente de depreciación
que le corresponde, lo que puede hacerse aplicando una depreciación lineal como la que prevé la
O/ECO/805/2003;
La formulación es:
Antigüedad
Depreciación física = (CRB - F) x --------------------------
Vida útil
578 LA LEY
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS
O una depreciación logarítmica como prevé el RD 1020/93, siendo esta última la más habitual-
mente utilizada:
100
ª d º t 35
H «1 1,5
U
C
100 » ; donde _ d 1
350
¬ ¼
Los coeficientes de depreciación por estado de conservación que contemplan las Normas Téc-
nicas de Valoración Catastral, no son de aplicación en estos supuestos, ya que de hacerlo se tra-
taría de una doble imputación, de un mismo concepto, ya que el coste de reparar el daño ya se con-
sidera en el coste de las reparaciones.
En aquellas CC.AA. en donde la comparación deba efectuarse con el valor del edificio nuevo (sin
suelo en todo caso) no serán de aplicación los coeficientes reductores referidos, debiendo efectuar-
se la comparación con el coste de construcción a nuevo.
En algunas legislaciones autonómicas puede entenderse que las obras de reparación deben
incluir necesariamente todo lo que sea preciso para cumplir los estándares mínimos de habitabili-
dad. El coste de las obras según uno u otro criterio puede ser muy distinto, pudiendo llevar a la
situación de ruina económica o no según se interprete.
Una vez descritas las reparaciones necesarias debe procederse a calcular su coste, de acuer-
do con las características de la edificación y los costes de la construcción en ese momento.
LA LEY 579
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Los criterios de valoración serán los del método del coste, y deberán coincidir exactamente con
los que se hayan utilizado anteriormente para calcular el valor de la edificación. Caso de haber
recurrido a una públicación técnica de costes de la construcción debería utilizarse la misma y de la
misma fecha, al igual que si se utiliza cualquier otra base de datos.
Como el objetivo de este cálculo es el de comparar el resultado obtenido con el valor de la edi-
ficación previamente calculado, resulta irrelevante la aplicación de los costes de licencias o tasas
o de honorarios facultativos, si éstos son homogéneos, siempre que se incluyan o se omitan en las
dos valoraciones que son objeto de comparación.
Como resumen de los cálculos anteriores debe determinarse la relación entre el coste de las
reparaciones necesarias, y el valor del edificio con exclusión del suelo.
Cuando esta relación exceda de 0,5 (cincuenta por ciento), podrá deducirse que el edificio se
encuentra en estado ruinoso, al producirse el supuesto de ruina económica.
El procedimiento de ruina se inicia a instancia de una parte, dándose audiencia a la otra, y resol-
viéndose por la administración local en vía administrativa. Caso de no ser aceptada la resolución
municipal por una de las partes intervinientes, puede ser objeto de recurso contencioso-administra-
tivo ante los Tribunales de Justicia, por lo que de forma habitual a lo largo del proceso se realizarán
cuatro dictámenes técnicos:
La entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha modificado la última fase del proceso,
ya que en algunos casos los dictámenes elaborados por los peritos de parte pueden concurrir en
el acto final sin necesidad de que intervenga un cuarto perito nombrado por el Juzgador, si no es
solicitado así por las partes, y este lo estima oportuno.
La redacción del Dictamen de ruina corresponde elaborarlo a un técnico cualificado para ello,
normalmente un arquitecto, y debe incluir como mínimo los siguientes apartados:
580 LA LEY
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS
Además deberán justificarse los criterios de valoración utilizados y aportar, si es preciso, los
documentos técnicos, planos y fotografías, que sean necesarios, sin que ello signifique que deba
realizarse un proyecto de reparación.
La determinación del estado ruinoso de un edificio una vez concluido el procedimiento adminis-
trativo y cuando por haberse interpuesto recurso contencioso administrativo se haya iniciado un
proceso de ese cariz, es una cuestión jurídica y no técnica, y sólo a los profesionales del derecho,
al Juez o a los Tribunales corresponde determinarlo, no al perito, lo que efectuarán a la vista de los
Dictámenes Técnicos aportados y con arreglo al criterio de la sana crítica.
La aplicación de la LAU, con una mayor flexibilidad de los arrendamientos y una progresiva ade-
cuación de las rentas, la actual coyuntura inmobiliaria con cada vez más presencia en el mercado
de la rehabilitación, cuya cultura se ha ido imponiendo cada vez con más fuerza hasta convertir este
sector en casi predominante en la actividad inmobiliaria de nuestras ciudades, la implantación entre
los propietarios, usuarios y administradores de una auténtica cultura del mantenimiento de los edi-
ficios y los criterios de las legislaciones autonómicas más recientes, hacen disminuir los supuestos
de estado ruinoso, que muy probablemente irán decreciendo progresivamente a casos muy aisla-
dos y concretos, predominantemente relacionados con la ruina técnica.
Andalucía:
LA LEY 581
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se compara el coste de la reparación con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actua-
les.
El deber de conservación se limita a la mitad del valor de un edificio nuevo.
Sólo aquellas reparaciones que sean imprescindibles para devolver al edificio la estabilidad,
seguridad, estanqueidad y consolidaciones estructurales.
Aragón:
Asturias:
Baleares:
Canarias:
582 LA LEY
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS
Cantabria:
Castilla y León:
Castilla-La Mancha:
Cataluña:
Comunidad Valenciana:
Extremadura:
LA LEY 583
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Ruina económica:
Se compara el coste de la reparación con la mitad del coste del edificio nuevo a precios actua-
les.
Sólo aquellas reparaciones que sean imprescindibles para devolver al edificio la estabilidad,
seguridad, estanqueidad y consolidaciones estructurales y las necesarias para restaurar en la edi-
ficación las condiciones mínimas para hacer posible su efectivo uso legítimo.
Galicia:
La Rioja:
Madrid:
Murcia:
Navarra:
584 LA LEY
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS
País Vasco:
Los inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie pueden ser edificaciones o
terrenos.
En todos los casos la valoración puede hacerse por el método de comparación con el mercado
siempre que existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en derecho de superficie
similares al que se valora.
Procedimiento 1:
LA LEY 585
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Este procedimiento será preferiblemente aplicable a los inmuebles que se destinen a uso propio
del concesionario o que sean activos de su explotación.
Procedimiento 2:
Se considerará de este modo tres tipos de flujos de caja: dos de salidas y uno de entradas.
Este procedimiento es aconsejable cuando el inmueble esté destinado al alquiler o a una explo-
tación económica que permita determinar un flujo de ingresos. También será preferible utilizarlo
cuando el edificio no pueda ser valorado por el método de comparación.
Para valorar el derecho de superficie sobre un terreno o solar se aplicará el método residual
dinámico, teniendo en cuenta las cantidades a pagar por el superficiario durante la construcción y,
en su caso durante el resto de duración del derecho, así como los cobros y pagos generados por
la actividad económica asociada al derecho de superficie.
6.3.3. Valoración de la propiedad del terreno sobre el que existe un derecho de superficie
Para calcular el valor de la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de
superficie se procederá a sumar los dos valores siguientes:
Es decir, es el valor actual de todos los cobros que el propietario del suelo, el concedente, reci-
birá en el futuro hasta el fin de la concesión.
586 LA LEY
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS
adicionalmente, las condiciones del derecho de superficie, especialmente en cuanto a las causas y
plazo de extinción o resolución.
Del mismo modo se valorarán si la finalidad es cualquiera de las relacionadas con el mercado o
con la actividad mercantil, y por extensión cuando por una acción administrativa o urbanística sea
necesario el cálculo del valor de privación o la indemnización sustitutoria correspondiente.
Los inmuebles sobre los que existe una concesión administrativa pueden ser edificaciones o
terrenos.
En todos los casos la valoración puede hacerse por el método de comparación con el mercado
siempre que existan datos suficientes sobre transacciones de inmuebles en régimen de concesión
administrativa similares al que se valora.
Procedimiento 1:
Este procedimiento será preferiblemente aplicable a los inmuebles que se destinen a uso propio
del concesionario o que sean activos de su explotación.
Procedimiento 2:
LA LEY 587
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Este procedimiento es aconsejable cuando el inmueble esté destinado al alquiler o a una explo-
tación económica que permita determinar un flujo de ingresos. También será preferible utilizarlo
cuando el edificio no pueda ser valorado por el método de comparación.
Para valorar la concesión administrativa sobre un terreno o solar se aplicará el método residual
dinámico, teniendo en cuenta:
6.4.3. Valoración de la propiedad de un terreno sobre el que existe una concesión administrativa
Para calcular el valor de la propiedad de un terreno sobre el que está constituida una concesión
administrativa se procederá a sumar los dos valores siguientes:
Es decir, es el valor actual de todos los cobros que el propietario del suelo, el concedente, reci-
birá en el futuro hasta el fin de la concesión.
Del mismo modo se valorarán si la finalidad es cualquiera de las relacionadas con el mercado o
con la actividad mercantil, y por extensión cuando por una acción administrativa o urbanística sea
necesario el cálculo del valor de privación o la indemnización sustitutoria correspondiente.
588 LA LEY
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS
Puede darse el caso, frecuente, de que la opción de compra esté referida a una fecha futura; en
esa circunstancia deberá calcularse el valor actual de la opción, actualizándolo a la fecha a la que
se refiere la valoración, con la tasa de actualización que corresponda a la actividad, tipo de inmue-
ble y uso. El valor actual de la opción será el que se comparará con el valor del inmueble, referidos
ambos a la misma fecha.
Del mismo modo se valorarán si la finalidad es cualquiera de las relacionadas con el mercado o
con la actividad mercantil, y por extensión cuando por una acción administrativa o urbanística sea
necesario el cálculo del valor de privación o la indemnización sustitutoria correspondiente.
Los compromisos de compra a plazos sobre inmuebles que se valoren a efectos de garantía,
o para cualquiera de las finalidades de mercado, se valorarán considerando el valor del inmueble,
el plazo, y las condiciones del contrato que figuren en la documentación que regule dicho compro-
miso.
El valor del compromiso se determinará como diferencia entre el valor del inmueble en el
momento de la tasación (calculado como el menor entre el valor de mercado y el valor por actuali-
zación de las rentas) y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado.
Para la actualización se utilizará como tasa de actualización el tipo de interés de la deuda públi-
ca con duración más próxima al plazo restante para el ejercicio del compromiso.
Del mismo modo se valorarán los compromisos de compra a plazos, si la finalidad es cualquie-
ra de las relacionadas con el mercado o con la actividad mercantil, y por extensión cuando por una
acción administrativa o urbanística sea necesario el cálculo del valor de privación o la indemniza-
ción sustitutoria correspondiente.
Hace referencia a la valoración de inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho
previsto en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.
1) Se determinará el valor de todos los períodos susceptibles de cesión del inmueble sujeto total
o parcialmente a este derecho, tanto si están ya cedidos como si no, por el método de actua-
lización de rentas. La tasa de actualización a utilizar será el de la Deuda Pública a un plazo
lo más próximo posible al número de años restantes para la finalización del régimen.
2) Se determinará el valor de cada periodo cedido de cada elemento de edificio sujeto a este
derecho por el método de actualización de rentas, sin considerar el valor de reversión y utili-
zando como interés el de la deuda pública de duración más próxima al número de años res-
tantes para la finalización del contrato.
LA LEY 589
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
3) En ambos casos los flujos de caja se calcularán como se establece en el método de actuali-
zación de inmuebles destinados al alquiler, teniendo en cuenta las rentas medias de inmue-
bles comparables considerando la época del año a que se refieran que deberá ser la misma
que la del periodo cuyo valor se pretende obtener.
4) Para obtener el valor del inmueble sujeto total o parcialmente a ese derecho y del que se han
cedido determinados periodos se restará del valor obtenido anteriormente en el punto 1), la
suma de los valores obtenidos en el punto 2).
5) Para la obtención del valor de uno o más periodos cedidos se determinará la proporción que
representa sobre el valor obtenido en el punto 1).
6) Se multiplicará, según el caso, la proporción así hallada por el menor entre el valor por com-
paración, el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto del inmueble, en el
supuesto de que no existiera ese derecho.
Del mismo modo se valorarán si la finalidad es cualquiera de las relacionadas con el merca-
do o con la actividad mercantil, y por extensión cuando por una acción administrativa o urbanís-
tica sea necesario el cálculo del valor de privación o la indemnización sustitutoria correspon-
diente.
Debe entenderse por aprovechamiento del subsuelo la cantidad de edificación que puede cons-
truirse en él; las edificaciones bajo rasante pueden tener un volumen considerable, no siempre cla-
ramente regulado ni fácilmente determinable, y casi siempre independiente del volumen edificable
sobre rasante. Desde un punto de vista inmobiliario sólo puede considerarse rendimiento el volu-
men edificable que otorga valor y por tanto en el caso del subsuelo deberá entenderse como apro-
vechamiento la superficie de techo edificable que, de acuerdo con el principio del mayor y mejor
uso, añade o genera valor.
Hoy en día, en nuestras ciudades está perfectamente asumido que existen numerosos usos
«subterráneos» que corresponden a una demanda real del mercado y que como consecuencia,
generan valor al suelo en el que se emplazan.
De los iniciales ejemplos «excepcionales» como el Cuartel General de la OTAN, se pasó a los
hoy generalizados aparcamientos subterráneos de nuestras ciudades; poco después aparecieron
los centros comerciales, que utilizaban los sótanos para superficie de ventas, los hoteles o comple-
jos de oficinas para salones, salas de convenciones, y similares, y actualmente es normal ver salas
de cines o centros deportivos «bajo el suelo».
590 LA LEY
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS
Falta aún, en muchos casos, una reglamentación urbanística más clara y una adecuación de la
reglamentación y procedimientos registrales que permitan una mayor flexibilidad en previsión de
una mayor proliferación de usos «subterráneos» en el futuro.
En ese sentido, conceptos como «dominio público», que se incluyen por los planificadores en
las normas urbanísticas deben ser interpretados con criterios flexibles, no haciendo extensivo el
dominio usque ad caelos et usque inferos. Nuestro Derecho Inmobiliario y Registral es suficiente-
mente flexible para adaptarse a los cambios de ese tipo que se producen, pero algunas veces el
planeamiento es más rígido que la Ley que pretende aplicar.
Analizar las circunstancias y condiciones que otorgan valor al aprovechamiento del subsuelo en
el planeamiento, podría ser de gran ayuda para la obtención de mayores superficies de uso públi-
co, plazas y zonas libres e incluso equipamientos públicos sin destinar por ello mayores recursos
económicos, si se considerasen adecuadamente.
Los usos más frecuentes bajo rasante, susceptibles de generar valor al suelo, en la actualidad
son:
• aparcamientos
• centros comerciales
• lúdicos y recreativos
• residenciales (no vivienda) como instalaciones complementarias de hoteles, salones,
restaurantes, etc.
• instalaciones auxiliares, talleres complementarios, almacenes
• Instalaciones de alta seguridad, puestos de mando y control
• líneas de transporte colectivo
• refugios, centros de mando y control
• cisternas
• bodegas
• cavas
• graneros
• polvorines
• canalizaciones de agua, depósitos
• cajas de seguridad
LA LEY 591
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Casi todos ellos de conveniente situación en el subsuelo con preferencia a «sobre el suelo» y
algunos de ellos con ubicación necesaria en el subsuelo.
Factores intrínsecos:
Factores extrínsecos:
La utilización inmobiliaria del subsuelo está justificada económicamente por el rendimiento que
se obtenga de la edificación que se construya en él.
Se entiende por rendimiento el valor en unidades monetarias (euros) que corresponde al suelo
por cada unidad de superficie de techo edificable (m²t) susceptible de construirse en él, se denomi-
na valor de repercusión bajo rasante y se expresa en €/m²t. Como las posibilidades de uso de un
subsuelo pueden ser varias, los valores de repercusión del subsuelo también serán varios, en fun-
ción principalmente de los usos y de la ubicación.
592 LA LEY
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS
no estaba en función de lo que podía edificarse sobre él. La redacción literal de determinadas nor-
mas así parecía establecerlo.
A partir de 1994, las cosas están claras, el valor de un suelo está en función de lo que puede
construirse en él, es decir, «sobre él» y «bajo él». Al entender de muchos tasadores, siempre ha
sido así, pero además ahora lo reconocen las normas.
6.8.3. Valor del suelo generado por la posibilidad de edificación bajo rasante
Para evaluar de qué manera la edificación que puede realizarse en el subsuelo de un terreno
influye en su valor, o añade valor, deberemos analizar cuáles son los valores que el propio merca-
do otorga a los usos que por sus características y situación son «capaces» de albergarse en edifi-
caciones bajo rasante. Naturalmente siempre de acuerdo con los dos principios básicos de valora-
ción por el método residual: el principio del mayor y mejor uso y el principio del valor residual.
También habrá de tener en cuenta en muchos casos utilizaciones lucrativas bajo superficies de
uso y dominio público –que no sólo no sufren por ello menoscabo, sino apreciación– y por qué no,
en sentido contrario, superficies de suelo privado bajo las que pueden desarrollarse usos de sub-
suelo públicos, que no necesariamente hacen disminuir su valor sino que lo aprecian.
Los usos más frecuentes bajo rasante, susceptibles de generar valor al suelo, en la actuali-
dad son:
• aparcamientos
• centros comerciales
• lúdicos y recreativos
• residenciales (no vivienda) como instalaciones complementarias de hoteles, salones,
restaurantes, etc.
• instalaciones auxiliares, talleres complementarios, almacenes
Cada uno de esos usos se corresponde para cada emplazamiento con un valor del producto
inmobiliario terminado y con unos costes y gastos de construcción. Será a partir de esos datos que
el operador deberá determinar cuál es el mejor y más intensivo uso posible del subsuelo, y calcu-
lar a partir de éste, el valor de repercusión de suelo bajo rasante que le corresponde.
Normalmente, los usos óptimos bajo rasante pueden ser varios, en función de la planta o nivel
en que se ubiquen y su situación. También en casi todos los casos existe una interrelación entre
los usos sobre rasante y los «bajo rasante», por lo que la determinación de unos y otros deberá
establecerse conjuntamente.
LA LEY 593
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Por ejemplo, un centro comercial, o de ocio, sobre rasante, induce unas necesidades de apar-
camiento que seguramente otro uso no induciría en la misma medida (así mientras el sótano –1
puede ser de uso comercial como supermercado, las plantas –2, –3, –4, pueden ser destinadas al
aparcamiento, siendo todos ellos los «mejores usos» posibles).
No existen recetas, si lo que se pretende es determinar sobre un solar el mejor y más intensivo
uso, y en consecuencia su valor, debe analizarse de forma muy rigurosa el mercado inmobiliario
para determinar cuántos y cuáles son los usos posibles y cuál es el valor de cada uno de ellos, pero
no solamente sobre rasante, como habitualmente ya se viene haciendo, sino también bajo rasan-
te. La satisfacción de los usos requeridos debe someterse en primer lugar a las exigencias norma-
tivas y del planeamiento así como a las posibilidades físicas de la ubicación lo que requerirá un
estudio técnico adecuado. Una vez superado ese contraste y adecuación será necesario evaluar
los costes necesarios para construir lo requerido, de forma que como consecuencia podamos deter-
minar la viabilidad de la satisfacción de aquellos usos y tomar las decisiones convenientes.
«Artículo 39
Usos del subsuelo
1. El subsuelo está regulado por el planeamiento urbanístico y queda sometido a las servi-
dumbres administrativas necesarias para la prestación de servicios públicos o de interés públi-
co, siempre que estas servidumbres sean compatibles con el uso del inmueble privado sirvien-
te, de conformidad con el aprovechamiento urbanístico atribuido. De lo contrario, ha de
procederse a la correspondiente expropiación.
2. El uso del aprovechamiento urbanístico y la implantación de infraestructuras en el subsue-
lo están condicionados en cualquier caso a la preservación de riesgos, así como a la protección
de los restos arqueológicos de interés declarado y de los acuíferos clasificados, de acuerdo con
la respectiva legislación sectorial.»
Se prevé así que pueda hacerse, en el planeamiento urbanístico, una reglamentación del uso del
subsuelo, pero parece que el legislador está mucho más preocupado por preservar que el uso y apro-
vechamiento del subsuelo no perjudique a los activos públicos, que de posibilitar una ordenación que
tenga en cuenta el aprovechamiento del suelo con independencia del que se permita «sobre el suelo».
En esas circunstancias no existe razón para no dar un paso más y propiciar una ordenación del
subsuelo propiamente dicha, y, yendo un paso más allá, desvincular, urbanísticamente y en la medi-
da de lo posible, el uso del suelo del uso del subsuelo.
594 LA LEY
CAPÍTULO 6: APLICACIÓN DE LAS TÉCNICAS DE VALORACIÓN A OTROS SUPUESTOS
• El aprovechamiento, entendiendo como tal edificabilidad posible que genera valor y el uso
(mayor y mejor uso posible).
• Rendimiento, entendiendo como tal el valor de repercusión que se obtiene para cada uso,
obtenido por el método residual a partir de los valores del producto inmobiliario terminado que
puede ubicarse en ese subsuelo.
Resulta evidente, y sentencias hay que avalan ese criterio, que el aprovechamiento del subsue-
lo es parte integrante del valor del suelo, de modo que ignorarlo puede ser causa de errores o des-
ajustes en las adjudicaciones en los supuestos reparcelatorios o compensatorios.
• Que el aprovechamiento del subsuelo debe ser tenido en cuenta en las reparcelaciones y com-
pensaciones.
• Que los aprovechamientos del suelo y del subsuelo pueden ser considerados por separado.
• Que la comunidad tiene derecho a participar en las plusvalías que el planeamiento origine tam-
bién en el subsuelo, ya que el criterio general de la legislación urbanística es que participe en
las plusvalías generadas en los suelos, y, por tanto, no sólo sobre los suelos, sino también bajo
los suelos.
La puerta está abierta a la innovación urbanística en ese sentido, todo ello es posible, habrá que
esperar al desarrollo y evolución de leyes y reglamentos urbanísticos para ver cómo se tratan en la
práctica estos aspectos. Y cómo los nuevos planes de ordenación urbanística aprovechan estos cri-
terios para aportar nuevas soluciones.
Mientras, en la gestión urbanística, no puede olvidarse que el subsuelo genera, o puede gene-
rar, valor, y tanto si este valor es positivo como si es negativo, debe tenerse en consideración.
LA LEY 595
CAPÍTULO SÉPTIMO
Casos prácticos y Ejemplos
1.- Antecedentes
Expediente: 000000
Tipo de inmueble: Vivienda individual y plaza de aparcamiento
Referencia: Entidad yyyy
Solicitante: xxx
Finalidad: Garantía hipotecaria
Emplazamiento: C/Calabria n.º 119-121, Piso 3.º, Puerta 4.ª
Municipio: 08015 BARCELONA
Datos registrales: Según escritura facilitada
Método empleado: Residencial (Piso)....: Método de comparación con el mercado
Residencial (garaje): Método de comparación con el mercado
Fecha del informe: xx–xx–xxxx
Fecha de visita al inmueble: yy–xx–xxxx
Informe de valoración
2.- Identificación
Dirección: C/Calabria n.º 119-121, piso 3.º, puerta 4 y C/Diputación n.º 119. Plaza de aparca-
miento n.º 51
Municipio: 08015 BARCELONA
Provincia: BARCELONA
Datos registrales:
Finca: 8.710, Libro 123, Tomo 1899, Folio 109, Inscripción 2.ª, Sección 2.ª A.
LA LEY 597
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Finca: 5.899, Libro 88, Tomo 1.871, Folio 28, Inscripción 1.ª
Registro de la Propiedad n.º 16 de BARCELONA
3.1.- Localidad
Ocupación laboral y nivel de renta: Ocupación laboral: múltiple, con predominio de los sectores
industrial, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio-alto.
3.2.- Entorno
Delimitación del entorno: Urbano céntrico, barrio del ensanche izquierdo, sector delimitado por:
Gran Vía de les Corts Catalanes, Avda. de Roma, C/Tarragona y C/Urgell.
Comunicaciones urbanas: buenas (metro línea I, gran densidad de líneas de autobús en la Gran
Vía de les Corts Catalanes y Avda. de Roma, trenes de cercanías (FGC).
El aparcamiento en superficie es muy escaso. Existen aparcamientos públicos.
El aparcamiento privado es escaso.
La accesibilidad es buena y el tráfico vehicular es intenso.
598 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
5.1.- Descripción
Características del edificio: Uso principal del edificio: Residencial. Vida útil: 100 años.
Edificio plurifamiliar entre medianeras en esquina con fachada a la calle y a patio interior de man-
zana. Tiene dos plantas sótano destinadas a aparcamiento de vehículos. La planta baja está des-
tinada al uso comercial Tiene siete plantas piso con cuatro viviendas por rellano y ático con dos
viviendas.
Forma y distribución: Vivienda 3.ª – 4.ª compuesta de vestíbulo, cocina, comedor-estar, tres
habitaciones, baño, aseo y lavadero.
Descripción de los anexos: Plaza de aparcamiento n.º 51 que tiene una superficie útil de 21,27
m² y tiene una capacidad para dos vehículos de tamaño medio, aunque en fila y no en batería.
Superficies en m²:
Elementos fundamentales
Terminaciones
Usos Pavimentos Paredes Techos
Estar Mármoles Gotelé y empanelado de Enlucidos
madera
Dormitorios Terrazos Gotelé Enlucidos
Zonas de paso Mármoles Gotelé Enlucidos
Cocina Cerámicos Azulejo color Placas y carril de aluminio
Aseos y baños Cerámicos Azulejo color Placas y carril de aluminio
Terrazas Cerámicos –– ––
LA LEY 599
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Teléfono: Sí
Portero automático: Sí.
Gas: Sí
Agua caliente: Sí. Caldera mixta.
Calefacción: Sí. Caldera mixta.
Ascensores: Sí. Uno
Aparatos sanitarios:
Antigüedad:
23 años aproximadamente
Índice de depreciación física: 8%
Observaciones: La vivienda ha sido rehabilitada íntegramente.
Uso de vivienda en área consolidada. Zona de densificación urbana semiintensiva (13 b). El edi-
ficio que tiene un volumen disconforme con el planeamiento, fue construido de acuerdo con la nor-
mativa anterior al vigente plan general de 1976.
Tenencia y limitaciones:
Propietario: xxx
Usuario: el mismo xxx
Título de ocupación: Propiedad
Servidumbres: No se observan
Derechos reales: No se detectan en la documentación registral facilitada.
Comentarios: La vivienda y la plaza de aparcamiento se encuentran libres de arren-
datarios
Arrendamientos:
600 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Oferta
Demanda
Revalorización
Testigos de Viviendas
Valor Unitario
Superficie Precio Unitario Coeficientes de Valor Unitario % Ponderación de
Nº Situación Código Postal Tipología Homogeneizado y
Construida de Oferta Homogeneización Homogeneizado los testigos
ponderado
Valor Unitario homogeneizado y ponderado por m2 para el uso Residencial (Vivienda) 2.869,92
Valor Unitario
Superficie Precio Unitario Coeficientes de Valor Unitario % Ponderación
Nº Situación Código Postal Tipología Homogeneizado y
Construida de Oferta Homogeneización Homogeneizado de los testigos
ponderado
2 2 2
Plaza Euros/M c Euros/M c Euros/M c
1 Numancia 08034 Garaje Grande 56.000,00 0,85 47.600,00 20 9.520,00
2 Ausias Marc 08013 Garaje Normal 37.000,00 1,16 42.920,00 20 8.584,00
3 Napols 08013 Garaje Normal 30.000,00 1,34 40.200,00 20 8.040,00
4 Corsega 08025 Garaje Normal 25.000,00 1,61 40.250,00 20 8.050,00
5 Corsega 08025 Garaje Normal 35.000,00 1,18 41.300,00 20 8.260,00
6 Industria 08025 Garaje Muy pequeña 21.000,00 0 0,00 0 0,00
34.000,00 35.378,33 100 42.454,00
2
Valor Unitario homogeneizado y ponderado por m para el uso Residencial (Garaje) 42.454,00
(1) Repercusión del suelo obtenida a través del método residual estático
LA LEY 601
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Método de comparación
Valor
Valor de Valor Unitario de Mercado
Elementos
Uso Considerado Reemplazamiento IPC * T R Homogeneizado adoptado
recuperables
Neto (VRN) y ponderado con elementos
recuperables
Valor de la
Método de Valor de Valor de la Agrupacion de
Superficie
Uso Considerado valoración Mercado Unidad unidades
construida
utilizado adoptado Funcional funcionales
(redondeado)
2 2
Mc €/m Euros Euros
2 Mercado 108,00 2.869,92 309.951,36 310.000
Piso (Euros/ m
construido)
Garaje (Euros/Plaza Mercado 46.79 42.454,00 42.454,00 42.000
aparcamiento)
11.- Observaciones
602 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
1.- Antecedentes
Expediente: 000000
Tipo de inmueble: Local comercial en multiplanta
Referencia: Entidad XXX
Solicitante: XXX
Finalidad: Garantía hipotecaria
Emplazamiento: C/Doctor Esquerdo n.º 185 Bloque XX, Escalera n.º 7 piso local, puerta 1
Municipio: 28007 Madrid
Datos registrales: Según escritura facilitada
Método empleado: Local.: Método de comparación
Fecha del informe: xx–xx–xxxx
Fecha de visita al inmueble: yy–xx–xxxx
Informe de tasación
2.- Identificación
Dirección: C/Doctor Esquerdo n.º 185 Bloque XXX, Escalera n.º 7 piso local, puerta 1
Municipio: 28007 MADRID
Provincia: MADRID
Datos registrales
3.1.- Localidad
LA LEY 603
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ocupación laboral y nivel de renta: Ocupación laboral: múltiple, con predominio de los sectores
industrial, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio.
3.2.- Entorno
Delimitación del entorno: Urbano medio. Barrio: Colina del Retiro, en el entorno de la plaza del
Conde de Casal, delimitado por la Avda. del Mediterráneo y la «M-30».
Conservación e infraestructura: La vía pública dispone de aceras con pavimento de panot y bor-
dillo de granito y de calzada asfáltica. Está terminada al 100% y su calidad es alta.
Comunicaciones:
Comunicaciones urbanas: Muy buenas (Metro línea 6, autobuses urbanos: varias líneas. Proxi-
midad a la estación de RENFE de Atocha).
Accesibilidad: El local se ubica en una calle con atracción comercial de tipo medio situada en
una zona habitada con población de nivel de renta medio-alto de la ciudad. La accesibilidad es
buena ya que se ubica en una calle principal de la trama secundaria. La identificabilidad es buena
ya que dispone de una fachada de 25 m en total, correspondiendo 15 m a la fachada de la calle
principal y 10 m a la calle secundaria. El local tiene acceso por la esquina de la manzana.
5.1.- Descripción
Características del edificio: Uso principal del edificio: Residencial. Vida útil: 100 años.
604 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Edificio plurifamiliar ordenado en bloque abierto en esquina con fachada a las calles del Dr.
Esquerdo y CCC, Las plantas sótano se destinan al aparcamiento de vehículos. Tiene seis plantas
piso con dos o cuatro viviendas por rellano, según la escalera.
Superficies en m²:
La superficie registral y la superficie obtenida por medición son coincidentes. La altura libre de
la planta sótano es de 2,70 m. El coeficiente de tabla de fondo del local es de 81,5%.
División posible: El local es fácilmente divisible gracias a su gran longitud de fachada y al tipo
de huecos existentes en la misma, sin embargo se considera algo problemática debido a la pecu-
liar forma y retranqueos que tiene.
Características constructivas
Elementos fundamentales
Cimentación: Desconocida
Estructura: Pórticos de hormigón.
Fachada: Ladrillo cerámico
Cubierta: Plana transitable.
Terminaciones
Instalaciones:
Teléfono: Sí
Portero automático: Sí.
Gas: No.
Agua caliente: No.
LA LEY 605
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Calefacción: No.
Ascensores: Sí. Dos en cada escalera.
Aparatos sanitarios:
Otras características:
Situación actual: El local se encuentra ocupado destinado a venta de ropa. El estado de con-
servación es normal.
Antigüedad:
25 años aproximadamente
Índice de depreciación física: 11%
Observaciones: Se ha reducido el índice de depreciación física debido al buen estado general
del edificio y del local objeto del presente informe.
Regulación zonal del Plan General de Ordenación de Madrid. El edificio en el que se ubica el
local objeto de valoración cumple la normativa urbanística vigente. Usos autorizados: Comercial y
oficinas. No está permitido el uso industrial. La actividad actual de tienda de ropa dispone de licen-
cia de apertura. La planta sótano sólo puede usarse como almacén.
Tenencia y limitaciones:
Propietario: XXX
Usuario: el mismo XXX
Título de ocupación: Propietario
Servidumbres: No se observan servidumbres que afecten al valor del local.
Derechos reales: No se detectan en la documentación registral facilitada.
606 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Oferta
Demanda
Revalorización
Testigos
Valor Unitario
Coeficientes de Valor Unitario
Superficie Precio Unitario % Ponderación Homogenei-
Nº Situación Código Postal Tipología Homoge- Homoge-
Construida de Oferta de los testigos zado y
neización neizado
ponderado
LA LEY 607
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Método de comparación
Valor de Valor de la
Método de Mercado Valor de la Agrupacion de
Superficie
Uso Considerado valoración adoptado con Unidad unidades
Construida
utilizado elementos Funcional funcionales
recuperables (redondeado)
2 2
Mc Euros/M c Euros Euros
Local Comercial Mercado 258,00 6.121,36 1.579.303,14 1.579.000
11.- Observaciones
Observaciones: La superficie del local es muy adecuada desde el punto de vista comercial. Pre-
senta pequeños problemas funcionales de utilización por su forma. La ubicación accesibilidad e
identificabilidad son buenas ya que se emplaza en una esquina bien situada. Se considera un perio-
do de comercialización dilatado, entre seis y doce meses, debido a la débil demanda existente cau-
sada por el desplazamiento de los compradores a los locales de las grandes áreas comerciales. La
superficie se ha obtenido por medición sobre plano facilitado por la propiedad con mediciones de
comprobación realizadas durante la visita al local.
608 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
1.- Antecedentes
Expediente: 000000
Tipo de inmueble: Oficina ubicada en edificio multiuso
Referencia: Entidad XXX
Solicitante: XXX
Finalidad: Garantía hipotecaria
Emplazamiento: Rambla de Méndez Núñez n.º NNN Escalera oficina, piso 2.º puerta 12.
Municipio: 03001 ALICANTE
Datos registrales: Según escritura facilitada
Método empleado: Oficina: Método de comparación
Fecha del informe: xx–xx–xxxx
Fecha de visita al inmueble: yy–xx–xxxx
Informe de valoración
2.- Identificación
Dirección: Rambla de Méndez Núñez n.º NNN.– Escalera oficina, piso 2.º puerta 12.
Municipio: 03001 ALICANTE
Provincia: ALICANTE
Finca Registral: 357, Libro 1085, Tomo 1960, Folio 62, Inscripción 1.ª,
Registro de la Propiedad n.º 1 de ALICANTE
Localidad
Ocupación laboral y nivel de renta: Ocupación laboral: múltiple, con predominio de los sectores
residencial, administrativo, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio-alto.
3.2.- Entorno
Rasgos urbanos: Casco antiguo de trama irregular ordenado en manzana cerrada con edifi-
cios plurifamiliares entre medianeras. El carácter del entorno es fundamentalmente residencial
y comercial. La antigüedad de las edificaciones es múltiple con edificios de más de 100 años y
otros más recientes de entre 10 a 30 años. La renovación de las edificaciones iniciales es media
LA LEY 609
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
con substituciones puntuales. El desarrollo edificatorio del entorno está terminado. La consoli-
dación es total.
Conservación e infraestructura: La vía pública dispone de aceras con pavimento de panot y bor-
dillo de granito y de calzada asfáltica. Está terminada al 100% y su calidad es alta.
Equipamiento y comunicaciones
Accesibilidad: La oficina se ubica en uno de los antiguos ejes principales y nudos comerciales
y terciarios de la ciudad que ha cedido protagonismo en el última década a favor de las áreas de
nueva centralidad. La accesibilidad es regular, debido a lo denso de la trama urbana, a la intensi-
dad del tráfico y a la escasez de transporte público. La reducida dimensión de núcleo terciario cen-
tral de la población facilita los desplazamientos peatonales. La identificabilidad es muy buena debi-
do a la ubicación de la oficina en un edificio de configuración arquitectónica singular y
representativa, a pesar de tener un uso mixto.
5.1.- Descripción
Características del edificio: Uso principal del edificio: Terciario. Vida útil: 75 años.
Edificio plurifuncional entre medianeras. Las cuatro plantas sótano se destinan al aparcamiento
de vehículos. La planta baja se destina a locales comerciales.
610 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Tiene entreplanta y siete plantas piso. La entreplanta y las dos primeras plantas se destinan a
oficinas. El resto de las plantas tiene uso residencial. El portal tiene acabados lujosos. Tiene tres
núcleos de comunicación verticales con dos ascensores en cada uno de ellos.
Forma y distribución: Oficina. Recepción, cuatro áreas de trabajo, sala de juntas, dos despa-
chos, despacho de dirección y cuatro aseos.
Superficies en m²:
Elementos fundamentales
Cimentación: Desconocida
Estructura: Pórticos de hormigón armado.
Fachada: Muro cortina de aluminio.
Cubierta: Plana transitable.
Terminaciones
Carpintería exterior: Aluminio lacado con doble vidrio y cámara tipo «Climalit» con hoja exterior
templada antimotín.
Instalaciones:
Teléfono: Sí. Dispone de conexión RDSI y centralita con doce líneas de teléfono.
Portero automático: Sí.
Gas: No.
Agua caliente: Sí. Termo acumulador eléctrico.
Calefacción: Sí. Sistema de aire acondicionado mediante «Fan-coils» en despacho
y torre de refrigeración en cubierta.
Ascensores: No.
Aparatos sanitarios:
Sanitarios nacionales de la marca «Roca» de color blanco. Grifería monomando.
Aire acondicionado: Mediante «fan-coils» en despacho y torre de refrigeración en cubierta.
LA LEY 611
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Otras características:
Elementos polivalentes para uso diferente al actual: pavimento registrable para paso de instala-
ciones. Aseo.
Antigüedad:
15 años aproximadamente
Índice de depreciación física: 20%
Situación urbanística
El edificio tiene un volumen disconforme con el planeamiento, fue construido de acuerdo con la ante-
rior normativa urbanística. No presenta ningún tipo de afección ni se encuentra fuera de ordenación.
Tenencia y limitaciones:
Propietario: xxxx
Usuario: –
Destino previsto: Venta
Servidumbres: No se observan servidumbres que afecten al valor de la oficina.
Derechos reales: No se detectan en la documentación registral facilitada.
Información de mercado
Oferta
La principal oferta proviene del mercado secundario. Poca oferta en el mercado primado.
Demanda
Revalorización
Existe una mayor oferta que demanda. Se estima un revalorización inferior al IPC. El periodo de
comercialización se estima entre 9 y 12 meses.
612 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Testigos
Valor Unitario
Superficie Precio Unitario Coeficientes de Valor Unitario % Ponderación
Nº Situación Código Postal Tipología Homogeneizado
Construida de Oferta Homogeneización Homogeneizado de los testigos
y ponderado
Valor Unitario homogeneizado y ponderado por m2 para el uso Terciario (Oficina) 2.201,28
(1) Repercusión del suelo obtenida a través del método residual estático
Método de comparación
Valor de
Valor de Valor Unitario Mercado
Elementos
Uso Considerado Reemplazamiento IPC * T R Homogeneizado y adoptado con
recuperables
Neto (VRN) ponderado elementos
recuperables
2 2 2 2 2 2
Euros/M c Mu/Mc Euros/M c Euros/M c Euros/M c
Oficinas s/ acceso 1.589,98 -- -- 200,00 2.201,28 2.401,28
Valor de Valor de la
Método de Mercado Valor de la Agrupación de
Superficie
Uso Considerado valoración adoptado con Unidad unidades
Construida
Utilizado elementos Funcional funcionales
recuperables (redondeado)
LA LEY 613
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
11.- Observaciones
1.- Antecedentes
Expediente: 000000
Tipo de inmueble: nave industrial uniplanta
Referencia: Entidad YYYY
Solicitante: XXX
Finalidad: Garantía hipotecaria
Emplazamiento: C/Metalúrgicas, nn – Polígono Industrial «LA FLORIDA-BABEL»
Municipio: 03008 ALICANTE
Datos registrales: Según escritura facilitada
Método empleado: NAVE: Método de comparación
Fecha del informe: xx–xx–xxxx
Fecha de visita al inmueble: aa–xx–xxxx
Informe de valoración
2.- Identificación
614 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Datos registrales:
Finca: 3.405, Libro 458, Tomo 1.443, Folio 37, Inscripción 2.ª, Sección 1.ª
Registro de la Propiedad n.º 2 de ALICANTE
3.1.- Localidad
Ocupación laboral y nivel de Renta: Ocupación laboral: múltiple, con predominio de los sectores
residencial, administrativo, comercial y de servicios. Nivel de renta: medio-alto.
3.2.- Entorno
Rasgos urbanos: Polígono industrial, en vías de consolidación total, ordenado según alineación
de vial con naves entre medianeras y aisladas de mediana y gran superficie, cuyas superficies osci-
lan entre 400-800 m² para las naves entre medianeras hasta 5.000 m² en las naves aisladas. El
ritmo de desarrollo fue lento al inicio del polígono y más rápido en los últimos años. El grado de
consolidación es de entre el 50% al 75%.
Comunicaciones:
LA LEY 615
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
La identificabilidad de la nave es excelente ya que no sólo tiene una gran longitud de fachada a
la carretera, sino que se ubica justo en el acceso al polígono.
Tipo de industria existente: Los tipos de industria predominante son la industria ligera de trans-
formación y servicios. La densidad es alta y el nivel de ocupación muy alto.
Cercanía de medios de comunicación: Polígono industrial con acceso directo desde la auto-
vía. La estación de ferrocarril no está próxima ya que la terminal de carga se ubica junto al puerto
de la población.
5.- El terreno
Superficies:
Registral: 835,00 m² Proyecto: 835,00 m² Adoptada: 835,00 m²
Infraestructuras:
6.1.- Descripción
Características del edificio: Uso principal del edificio: Industrial. Vida útil: 35 años.
Nave industrial aislada de una sola planta destinada a taller de reparación de automóviles con
altillo de oficinas ubicada en manzana completa. La parte del solar no edificada se destina a patios
de aparcamiento y acceso de vehículos. Servicios generales: comedor, vestuarios y aseos.
Forma y distribución: Planta baja: Nave-taller, acceso oficinas, área comercial, boxes de pin-
tura y de electrónica del automóvil. Altillo: Aseos, vestuarios, oficinas. Office y comedor de emplea-
dos.
616 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Descripción de los anexos: Las oficinas se distribuyen en el altillo. Los 362 m² de patio, cir-
cundan la nave y se destinan a aparcamiento para 5 coches y acceso de vehículos.
Superficies en m²:
Superficie Superficie
USO M Finca Registral Parcela Superficie útil R
Registral construida
nave M 3.405 800 835,00 558,23 1,138 635,09
Características
Fachada
USO Altura libre Fachada principal Fondo Fachada/Fondo
secundaria
nave 7,00 –– –– –– ––
Elementos fundamentales
Terminaciones
Instalaciones:
Teléfono: Sí.
Portero automático: Sí. Dispone de interfono en la zona de acceso al área comercial y ofi-
cinas desde la planta baja.
Gas: No.
LA LEY 617
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Aparatos sanitarios:
Sanitarios nacionales de la marca «Roca» serie Victoria. Grifería monoblock. Instalación de fon-
tanería de cobre.
Otras características:
La alimentación eléctrica se realizará en baja tensión a 380 V. 50 Hz. Con tres fases y neutro.
Sistema contra incendios: Red de «Bies»; se compone de un conjunto de bocas de incendio
equipadas (BIE) de 25 mm de 20 m dispuestas preferentemente junto a las puertas de acceso.
Extintores: extintores portátiles de polvo polivalente 13 A–89B de Co2 de 6 kg.
Solera de hormigón en el patio que circunda la nave industrial.
Elementos e instalaciones: Acondicionado para la actividad correspondiente.
Elementos deteriorables o desmontables: Mamparas de división interior en la zona de oficinas.
Elementos polivalente para uso diferente al actual: Aseos, instalación contra incendios.
Elementos no aprovechables para otros usos: Ninguno.
Situación actual:
Antigüedad:
En construcción.
Estado de la obra:
618 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Tenencia y limitaciones:
Propietario: XXX
Usuario: el mismo XXX
Destino previsto: Propietario
Servidumbres: No se observan servidumbres que afecten al valor de la nave en cons-
trucción
Derechos reales: No se detectan en la documentación registral facilitada.
Oferta
El volumen de la oferta de inmuebles en la zona es media, ya que en el polígono no se han
detectado naves vacantes de múltiples tamaños. Existen numerosos solares en oferta entre 250 a
350 euros/m² aproximadamente.
Demanda
La intensidad de la demanda es inferior a la oferta y por tanto es bastantes selectiva. Se con-
centra en las naves de tamaño mediano en torno a 500-700 m². El 75% de la demanda elige la
opción de alquiler frente a una 25% que solicita la compra de las naves.
Revalorización
La expectativa de venta es equilibrada y la revalorización puede estimarse en torno al incremen-
to del IPC. Los plazos de comercialización se sitúan entre 3 y 6 meses.
Testigos (€/m²)
Valor Unitario
Superficie Precio Unitario Coeficientes de Valor Unitario % Ponderación
Nº Situación Código Postal Tipología Homogeneizado
Construida de Oferta Homogeneización Homogeneizado de los testigos
y ponderado
2 2 2 2
M c Euros/M c Euros/M c Euros/M c
1 Artes Gráficas 03008 Nave 680 827,21 1,0600 876,84 25 219,21
2 Metalúrgicas 03008 Nave 1.398 447,07 1,9910 890,12 25 222,53
3 Rosa de los Vientos 03008 Nave 550 590,91 1,5020 887,55 10 88,75
4 Cipreses 03007 Nave 800 609,38 1,3370 814,74 10 81,47
5 Mare Nostrum 03007 Nave 460 652,17 1,3820 901,30 15 135,19
6 Neptuno 03007 Nave 500 575,00 1,6290 936,68 15 140,50
616,96 884,54 100 887,66
2
Valor Unitario homogeneizado y ponderado por m para el uso Industrial (Nave). Se ha considerado el IPC y el tiempo de finalización de las obras
887,66
LA LEY 619
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Industrial (Nave)
Coste construcción Contrata 13.222,57 €
Gastos necesarios 23.288,75 €
TOTAL CONSTRUCCIÓN 36.511,32 €
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Industrial (Nave)
Coste construcción Contrata 233.185,99 €
Gastos necesarios 36.543,08 €
TOTAL CONSTRUCCIÓN 269.729,07 €
620 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Valor de
Valor de Valor Unitario M ercado
Elem entos
Uso Considerado Reem plazam iento IPC * T R Hom ogeneizado y adoptado con
recuperables
Neto (VRN) ponderado elem entos
recuperables
V a lo r d e V a lo r d e la
M e to d o d e M e rc a d o V a lo r d e la A g ru p a c io n d e
S u p e rfic ie
U s o C o n s id e ra d o v a lo ra c ió n a d o p ta d o c o n U n id a d u n id a d e s
C o n s tru id a
u tiliz a d o e le m e n to s F u n c io n a l fu n c io n a le s
re c u p e ra b le s (re d o n d e a d o )
2 2
M c E u ro s /M c E u ro s E u ro s
N a v e In d u s tria l M e rc a d o 6 3 5 ,0 9 8 8 7 ,6 6 5 6 3 .7 4 6 ,9 2 5 6 4 .0 0 0
12.- Observaciones
Documentación utilizada: Escritura de propiedad. Proyecto visado, licencia de obras y última
certificación.
Comprobaciones realizadas: Correspondencia de la finca con la tasada. Superficies y conser-
vación. Adecuación al Planeamiento urbanístico vigente.
Advertencias: No se ha dispuesto de escritura de obra nueva.
Observaciones:
Nota importante: Se informa a la propiedad sobre la posibilidad de que la Administración Local
pueda expropiar el presente bien por un valor diferente al señalado para el caso de incumplimien-
to de alguno de los plazos previstos en la licencia.
LA LEY 621
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Estas técnicas permitirán además aplicar el método de comparación con el mercado cuando no
disponiendo de un número suficiente de muestras en venta sí se disponga de muestras en alquiler
y se conozca cómo se correlacionan los valores de venta y de alquiler en el mercado.
Se trata de valorar una vivienda, ubicada en un barrio del que se tiene conocimiento del com-
portamiento del mercado, con las siguientes características:
* Superficie construida: 96 m²
El coste de construcción por contrata (para un edificio nuevo de las mismas características), a
la fecha actual, es de 896 €/m² construido.
622 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Se pretende:
1.º) Determinar la rentabilidad media de mercado para las viviendas en ese barrio.
3.º) Con los datos de la vivienda inicial, nos encontramos además con el siguiente supuesto:
4.º) Cuál es el máximo precio que estaría dispuesto a pagar hoy (año 2005) un inversor para la
vivienda inicial en el siguiente supuesto:
LA LEY 623
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
5.º) Calcular, además, los derechos del propietario y del inquilino en la fecha actual (indemniza-
ción a pagar).
El estudio de mercado debe hacerse con un número significativo de muestras del que se conoz-
can de manera fehaciente los datos físicos, y los valores de venta y de alquiler. El número de mues-
tras necesarias está en función del percentil de aproximación que se pretenda según criterios esta-
dísticos; en este caso se ha reducido a 6 muestras para no hacer excesivamente extenso el ejemplo.
El precio del alquiler más probable se calcula por aplicación de la tasa de mercado de alquiler
del barrio, obtenida en el estudio de mercado de alquileres sobre el valor de mercado de la vivien-
da obtenido por el método de comparación:
3) Valor de Mercado por actualización de las rentas, con la normativa del Mercado Hipo-
tecario en el siguiente supuesto:
624 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Por lo tanto, la edad del contrato (indefinido) >> Vida útil edificación (80 años).
A la fecha de esta tasación con la rentabilidad de la deuda pública a 5 años (BE nominal) es del
3,26% y el Índice de Precios al Consumo es del 2,70%.
R 4.500 €
Vc= = = 122.625 €
i 0,0367
se obtiene el valor de actualización de mercado.
b) Si se actualiza al tipo mínimo que marca la normativa, que es de 3,96% (ver tabla de página
siguiente):
R 4.500 €
Vc= = = 113.718 €
i 0,0397
se obtiene:
Que es un valor inferior; por eso hay que actualizara la tasa mínima (0,0396), y el valor de mer-
cado por actualización en el mercado hipotecario es de 113.718 euros.
LA LEY 625
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Si utilizamos la fórmula de actualización, en su versión extendida, por el periodo de vida útil res-
tante de 80 años, obtenemos.
n =u
Σ
Rn VR
Vc = +
n=1 (1+i)n (1+i)u
Y para rentas netas constantes, al tener cláusula de actualización según IPC, la formulación
puede resumirse a:
(1+i)u - 1 VR
Vc = Rn +
(1+i)u x i (1+i)u
626 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Rn 4.500 108.619
i 3,96% Rn*((((1+i)n)–1)/(((1+i)n)*i))
1+i 1,039571568
n 80
+
(1+i)n 22,30239182 F*((1/(1+i)n)
valor de reversión (solar) actualizado
valor de mercado
(de actualización) 111.758
Para periodos de vida útil superior a 35 años, el resultado de los cálculos utilizando ambas fór-
mulas son muy semejantes (111.758 frente a 113.718).
O lo que es lo mismo, determinar cuál es el máximo precio que estaría dispuesto a pagar hoy
(año 2005) un inversor para la vivienda descrita al inicio, en esas condiciones.
u
(1+i) – 1 VR
Vc = Rn +
u u
(1 + i) * i (1 + i)
LA LEY 627
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Cálculo del tiempo (t): el menor entre la vida del contrato y la vida útil del edificio:
vida útil del contrato (u):
El Valor de Mercado en el año 2007, puede estimarse en 238.000 € (por prudencia valorativa,
el mismo que hoy en euros constantes).
Al ser la vida útil de un edificio de viviendas de primera residencial de 100 años el coeficiente de
depreciación por antigüedad en 4 años es 4/100 = 0,04
La depreciación física en 4 años desde la fecha actual se aplicará sobre el Valor de Reempla-
zamiento bruto hoy, menos el valor de mercado del suelo hoy:
Y será:
628 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Y por tanto el valor del inmueble al final de la vida útil del contrato de arrendamiento será:
Que se corresponde con el valor de la vivienda en el momento en que quede libre de arrendatarios.
Una vez obtenidos todos los datos necesarios calcularemos el valor de mercado por actualización:
(1+0,0367)4 – 1 234.009
VMA = 4.068 x + = 14.882 + 202.593 = 217.475 €
(1+0,0367)4 x 0,0367 (1+0,0367)4
el 1er sumando es el valor actual de todas las Rentas netas que el inmueble producirá en el perio-
do de vida útil; el 2.º sumando es el valor actual del inmueble libre de contrato que tendremos al
final de esa vida útil.
Éste sería el máximo valor que estaría dispuesto a pagar un inversor por la compra de esta
vivienda con sus condicionantes, y además son los «Derechos del propietario de la vivienda» (VDP).
Cálculo del Valor de Reemplazamiento Neto en la fecha de la tasación: (CRN) Euros del 2005
Valor de Reemplazamiento bruto (CRB):
Valor de mercado del suelo F 70.000
Coste de construcción por contrata Cc 86.016
Gastos de la promoción Gp 13.763
CRB: (F + Cc + Gp) 169.779
Depreciación: 20 años
CRB –F 99.779
Depreciación: 20% 19.956
LA LEY 629
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Ahorro mensual del inquilino por diferencia de renta respecto a la del mercado:
Ahorro anual del inquilino (en el supuesto de mantenerse las condiciones actuales):
630 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
1,03674 – 1
________________
V.A. dif. renta = 4.666 x = 17.070 euros
1,03674 x 0,0367
(1+i) 1,0367
(1+i)n 1,155068739
LA LEY 631
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Se trata de valorar por el método residual estático, un solar urbano, situado en una zona céntri-
ca de edificación plurifamiliar entre medianeras con usos funcionales diversos, es decir de uso plu-
rifuncional.
Para ello deben fijarse previamente los parámetros que definen el solar:
• Situación
• Forma, dimensiones superficie
• Normativa urbanística aplicable.
Como consecuencia debe determinarse la promoción inmobiliaria más probable, de acuerdo con
el principio del mayor y mejor uso.
NORMATIVA: Aplicabilidad
NORMATIVA: Requisitos
632 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
"b"
1ª Residencia 18%
2ª Residencia 24%
Oficina 21%
Edificio Comercial 24%
Edificio Industrial 27%
Plazas Aparcamiento 20%
Hoteles 22%
Residencias 24%
Otros 24%
• Con Financiación: Modificado en función del porcentaje de financiación y tipos de interés habi-
tuales del mercado hipotecario.
✓ Locales comerciales.
✓ Oficinas.
✓ Aparcamientos.
✓ Viviendas.
Investigar si procede todos los usos posibles, que puedan ubicarse en el inmueble que más pro-
bablemente pudiera construirse en el solar, siempre que sean urbanísticamente aceptados, que sea
razonable su edificación, que sea físicamente posible, y económicamente rentable.
LA LEY 633
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Metodología:
VALORACIÓN DE UN SOLAR:
Identificación y Finalidad
➢ Solar urbano
➢ Localización: c/xxx (Distrito Ensanche)
✓ Identificación Registral:
✓ Registro de la propiedad: n.º xxx de la ciudad de xxx.
✓ Libro: n.º xxx
✓ Tomo: n.º xxx
✓ Hoja n.º xxx
✓ Finca: n.º xxx
✓ Inscripción: xxx
Finalidad
634 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
✓ Hipotecaria
✓ Valor de mercado ...
2.1.- Localidad:
2.2.- Entorno:
3.- El terreno:
➢ Superficie:
➢ Infraestructura:
✓ Obras existentes: Todos los servicios urbanísticos están terminados y disponibles: Cal-
zada asfaltada, acera pavimentada, agua, electricidad, gas natural, alcantarillado, tele-
fonía, evacuación de basuras, alumbrado público.
✓ Obras pendientes (Para poder tener consideración de solar): ninguna, coste = 0.
LA LEY 635
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
✓ Rasantes:
Vía prácticamente horizontal: pdte.: 3%
Anchura de vial: 20 m
Terreno prácticamente llano y a nivel de calle.
✓ Características: Terreno de consistencia blanda pero compacto. No se tiene constancia
de la existencia de nivel freático, pozos, cisternas, ni conducciones por el interior del
solar.
➢ Linderos:
✓ Edificaciones contiguas:
Izquierda entrando: edificio seminuevo con 2 sótanos + pl. baja+ 6 pl.
Derecha entrando: edificio antiguo (100 años) con pl. baja + 5 pl. (muros de carga).
✓ Linderos registrales:
Linda al este con la finca n.º 25 de la misma calle, al oeste con la finca n.º 21, al norte,
fondo, con la finca situada en la calle xxxx n.º 12 y al frente, sur, con la c/xxx. a la que da
fachada.
✓ Iniciativa de la gestión:
✓ Sistema de actuación:
✓ Cargas urbanísticas: No hay cargas.
✓ Estado de las obras de urbanización: Acabadas
✓ Elementos de planeamiento necesarios para alcanzar el Nivel I: Ninguno
✓ Plazos de ejecución de planeamiento y caducidad: No están señalados
636 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
✓ Sobre rasante:
Plantas tipos (5, 4, 3, 2,1): 20 m x 25,40 x 0,88 = 447,04 m²/planta
Voladizos: 0,5x0, 5x1, 50x20x2 = 15 m²/planta 462 m²/planta
462 m² x 5 plantas = ......................................................... 2.310 m²
Planta baja: 20 m x 25,40 m = .......................................... 508 m²
Altillo: 20 x 22,40 m = ....................................................... 448 m²
TOTAL CONSTRUIBLE SOBRE RASANTE ..................... 3.266 m²
20 m x 40 m = ................................................................... 800 m²
número máximo de viviendas permitido: 28 viv.
448m2
LA LEY 637
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
No existe impedimento para comenzar la edificación, y esta puede iniciarse en plazo no supe-
rior a un año: por tanto se trata de un suelo de nivel 1 a efectos de valoración.
638 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Viviendas: Las características del barrio hacen que haya demanda potencial de
viviendas pequeñas, para la formación de núcleos familiares. La demanda es más
débil para viviendas más grandes.
➢ Expectativas de mercado:
✓ Oferta:
Viviendas: No se prevé una variación cuantitativa en la oferta, se mantiene el ritmo
de construcción similar al de ventas por lo que tampoco puede preverse a corto
plazo la reducción de stocks de producto inmobiliario acabado.
Oficinas: No se prevé aumento de la oferta debido a la gran cantidad de stock sin
vender cuya colocación en el mercado será presumiblemente muy lenta.
Locales comerciales PB: Se incrementarán los stocks, producto de muy difícil sali-
da.
Aparcamientos: se mantendrá estable.
✓ Demanda:
Viviendas: Se mantendrá estable.
Oficinas: Se mantendrá débil.
Locales comerciales PB: Se mantendrá débil y selectiva
Aparcamientos: Es de prever una disminución pequeña de la demanda como res-
puesta a la decreciente actividad económica.
Las tipologías que se corresponden con los productos inmobiliarios óptimos (según el criterio del
mejor uso posible) para la promoción inmobiliaria a desarrollar en el solar a tasar tienen los siguien-
tes costes de contrata de construcción:
LA LEY 639
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
➢ Comprenden los honorarios facultativos, las tasas y las licencias que podemos estimar en el
12% de Cc:
INR = 75 €/m²
Ga = 0,04 Cc
➢ Los gastos de póliza decenal y OCT: (A efectos de cálculo se incluirá en el primer punto aña-
diendo un 2% sobre Cc, dado que es valor unitario de todo el edificio)
➢ En total para cada uso funcional tendremos los siguientes costes unitarios:
640 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Tabla que define la disposición transitoria única de la nueva orden ministerial: margen mínimo
del promotor:
«b» (1–b)
Viviendas tipo 18% 0,82
Oficina 21% 0,79
Locales comerciales 24% 0,76
Plazas de aparcamiento 20% 0,80
Como sea que el beneficio del promotor según estudio de mercado es menor en todos los casos
que el que establece la disposición transitoria deberemos adoptar los que en ella se establecen. A
partir del 10 de octubre de 2003 la utilización de los valores de la tabla 2 es obligatoria siempre y
cuando los márgenes del mercado sean inferiores o iguales a los que establece, en caso contrario,
deberá calcularse el valor con los ratios de beneficio obtenidos en el análisis de mercado.
Cálculo de los valores unitarios de suelo por cada uso funcional (Valor de repercusión):
F= VM x (1–b)– Ci
2 2 2
USO FUNCIONAL VM (€/m ) Cc (€/m ) Gp (€/m ) (1-b) F
Viviendas planta tipo 3500 860 229,8 0,82 1780,20
Oficinas 2800 795 218,1 0,79 1198,90
Locales comerciales 1800 531 170,58 0,76 666,42
Aparcamientos (sot.1) 1050 460 157,8 0,80 222,20
Aparcamientos (sot.2) 1050 490 163,2 0,80 186,80
Aparcamientos (sot.3) 900 520 168,6 0,80 31,40
Aparcamientos (sot.4) 900 550 174 0,80 -4,00
La última columna muestra los valores unitarios de repercusión en euros/m²t, para cada uso fun-
cional en esa promoción, en esa zona, y en ese momento.
La aparición de valores de repercusión negativos, significa que ese uso en esa ubicación no es
rentable, y normalmente salvo que sea obligatoria su construcción por razones normativas, el prin-
cipio del mayor y mejor uso aconseja excluir esa superficie edificable del cálculo; en este caso,
salvo que por cumplimiento de la normativa de provisión de aparcamientos debiéramos edificar el
cuarto sótano, no sería edificado y no debería tenerse en cuenta en el cálculo del valor del suelo.
Debe tenerse en cuenta que en la realidad del mercado pueden existir valores de repercusión
negativos, cuando por aplicaciones normativas se hace necesario ubicar usos en los que el coste
de construcción y el valor de mercado están muy próximos.
LA LEY 641
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
✓ Viviendas:
• Planta Tipo: 462 m²/planta x 5 plantas = 2.310 m²
• Planta Baja:............................................................60 m²
• Altillo.......................................................................48 m²
642 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
• TOTAL................................................................2.418 m²
En total se construirán 28 viviendas (6 viviendas por planta, excepto 4 en planta 5.ª)
✓ Locales Comerciales:
• Planta Baja:...........................................................358 m²
• Altillo......................................................................400 m²
• TOTAL..................................................................758 m²
✓ Aparcamientos:
• Planta Baja:.............................................................90 m²
• Sótano –1: (33p)..................................................800 m²
• Sótano –2: (33p)..................................................800 m²
• Sótano –3: (33p)..................................................800 m²
• TOTAL................................................................2490 m²
2
Sup. Const. m 2
USO FUNCIONAL F (€/m t) Valor del suelo (€)
(incl. Z/c)
LA LEY 643
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
➢ El valor de mercado del solar sito en la Av. De los Peritos n.º 23 de Bcn, inscrito en el Regis-
tro de la Propiedad n.º XXX, libro XXX, tomo XXX, hoja XXX, finca XXX, inscripción 2.ª, a los
efectos de servir de garantía en el mercado hipotecario, es de 4.873.649 €, supuesto libre de
cargas y gravámenes, correspondiendo deducir de dicho valor, en su caso cuantas cargas o
gravámenes pudieran afectar al valor de los bienes tasados.
➢ Esta tasación se ha efectuado según los criterios y metodología contempladas en las normas
de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para determinadas finalida-
des financieras de la OM ECO/805/2003 de 27 de marzo.
Condicionantes y advertencias:
• Esta valoración se ha efectuado con los datos urbanísticos obtenidos por el tasador en los ser-
vicios técnicos municipales y queda condicionada a la veracidad y certificación de los mismos
en la correspondiente cédula urbanística.
• Supuesto 2): suelo urbanizable con toda la gestión urbanística completada y con las obras de
urbanización en ejecución.
• Supuesto 3): suelo urbanizable con toda la gestión urbanística completada y sin haberse ini-
ciado la urbanización.
1) Solar urbano, dispuesto a ser edificado, es un solar, y se considera que el mayor y mejor uso
es precisamente efectuar una promoción inmobiliaria en las mismas hipótesis de promoción consi-
deradas anteriormente.
Es una parcela totalmente urbanizada con una superficie de 1.000 m², situada en una zona cla-
sificada como suelo urbano, y calificada como de edificación en bloques aislados y con las siguien-
tes ordenanzas de edificación:
644 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
• Número máximo de viviendas: una vivienda por cada 125 m² de parcela neta
• Uso: vivienda plurifamiliar.
• Edificabilidad: 0,80 m²t/m²s.
Sobre el solar pueden construirse un edificio aislado de cuatro plantas, de dos viviendas por
planta, con un total de 8 viviendas.
De acuerdo con el principio del mayor y mejor uso se considera razonable construir un sótano
bajo rasante con una capacidad de 12 plazas de aparcamiento.
LA LEY 645
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Datos de la construcción:
Un primer estudio de costes efectuado por el arquitecto nos proporciona los siguientes datos:
Otros costes asociados a la construcción y promoción, GP, suma de todos los gastos necesarios
para edificar y que pueden desglosarse en gastos propios de la construcción:
GPC
H = Honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, ingenieros)
SS seguridad y salud.
EG Estudio geotécnico
ET Estudio topográfico
Q Control de calidad
GPP comprende:
INR = Impuestos no recuperables o aranceles, unos son imputables al coste del
suelo como: impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados,
gastos de notaria y registro de la adquisición del suelo, y otros son imputables a la pro-
moción como la escritura de obra nueva y división horizontal, aranceles notariales y
gastos de registro inherentes a ella, y:
T = Coste de licencia de obras y tasas de la construcción
IQT = Inspecciones y control técnico
SD = Seguro decenal y otros seguros necesarios
GA = Gastos de administración del promotor
646 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
LA LEY 647
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Todos los costes y gastos indicados están expresados en unidades monetarias (euros) constan-
tes o reales, referidos al momento actual de la tasación.
(Teniendo en cuenta las características del inmueble se considera adecuado establecer perio-
dos de cálculo trimestrales.)
No se iniciarán las ventas hasta que no empiece la obra y se disponga de la licencia de obras,
de todos los permisos pertinentes y de la escritura de obra nueva y división horizontal gestionada.
648 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
VENTAS
Periodificación prevista de las ventas
Entre inicio Entre Entre el Entre tres
de obra cubierta final de y seis
y cubierta de aguas obra y meses
de aguas. y final de tres meses después del
Unidades obra mas fin de obra
viviendas 8
% 25% 25% 25% 25%
unidades 2 2 2 2
aparcamientos 12
% 25% 25% 25% 25%
unidades 3 3 3 3
El anterior cuadro resume el plan de ventas más probable en las condiciones del mercado en el
momento al que se refiere la tasación. El cierre de las ventas marca el ritmo de ingresos por ven-
tas pero no coincide con él, las condiciones de mercado normales de cobro, en esa zona, y en el
momento al que se refiere la tasación son:
• 20% al contrato,
• 10% a 90 días de la fecha del contrato
• 70% llaves (escritura)
Acabada la obra:
• 100% al contrato/escritura.
Se tramitará con una entidad financiera una hipoteca pero no se prevé su disposición durante la
obra. No se prevé financiación externa.
LA LEY 649
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
1) Obtener el valor del solar conforme a la normativa de valoración del mercado hipotecario,
coincidente con la que debe utilizarse en caso de valoración es urbanísticas según la LRSV 6/8,
modificada por la Ley 10/2003. Dado que el plazo de disponibilidad del suelo para iniciarse la edi-
ficación es superior a un año el método de valoración es del de análisis de inversiones con valores
esperados (método residual dinámico).
3) Calcular el valor del suelo en el mismo caso anterior pero considerando que el proyecto de
urbanización está pendiente de aprobación definitiva y como consecuencia se prevé una demora
de un año en el inicio del proceso del supuesto 1, es decir de seis meses hasta el inicio de las obras
de urbanización.
Se prevé pagar la cuota de urbanización en el tercer trimestre a partir del actual, ya que las obras
de urbanización comenzarán dentro de seis meses y durarán seis meses más.
Como paso previo, complementario, se calcula el valor del suelo por el método residual estático.
El valor que se obtiene por este método sirve como referencia y comprobación. Normalmente,
se obtendrá así un valor superior al que se obtiene por el método dinámico, excepto cuando se trate
de periodos muy cortos de edificación y venta.
650 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Valor total
suelo 866.430 hipotecario
Con los datos del desarrollo de la promoción anteriormente expuestos, se construye el diagra-
ma de flujos de caja. Para ello se periodifican los gastos e inversiones, salidas, y los cobros por
ventas, entradas, ordenando los datos anteriores.
En primer lugar las salidas, gastos e inversiones, cuya distribución temporal se deriva del estu-
dio anterior:
Periodo de tiempo
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
considerado: trimestre
SALIDAS PB PE Q+S L+T I. Obra Obra Obra recepción
Solar + gastos 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0
F total: total compra solar + sus gastos 100 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cc: coste de construcción por contrata 30 15 10 5 5 5 25 5 0 0
Gpp: gastos asociados a la promoción 15 10 10 20 5 5 20 10 0 5
Gf: gastos financieros 0 5 0 45 0 0 45 0 0 5
Gc: gastos comerciales en función de las ventas y los cobros
LA LEY 651
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Trimestres 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
PB PE Q+S L+T I.O O O Recepción
Fase
de la Control
Construcción: Construcción Final de obra:
Proyecto Proyecto de técnico; Licencia Construcción: Obra Obra Compro-
promoción básico ejecución seguro de obras
inicio de las : cubierta de
acabados
recepcion de
terminada terminada baciones
obras aguas las obras
decenal
Viviendas
% 25% 25% 25% 25% 100%
Unidades 8 1 1 2 2 1 1 0
Aparcamientos 0
% 25% 25% 25% 25% 1
Unidades 12 1 2 3 3 1 2 0
0
Detalle Precio de venta
Vivienda entrega de llaves 0
1 240.000 48.000 24.000 168.000 0
2 240.000 48.000 24.000 168.000 0
3 240.000 48.000 192.000 0
4 240.000 48.000 192.000 0
5 240.000 48.000 192.000 0
6 240.000 48.000 192.000 0
7 240.000 240.000 0
8 240.000 240.000 0
Plaza de garaje
1 18.000 3.600 1.800 12.600 0
2 18.000 3.600 1.800 12.600 0
3 18.000 3.600 1.800 12.600 0
4 18.000 3.600 14.400 0
5 18.000 3.600 14.400 0
6 18.000 3.600 14.400 0
7 18.000 18.000 0
8 18.000 18.000 0
9 18.000 18.000 0
10 18.000 18.000 0
11 18.000 18.000 0
12 18.000 18.000 0
Total
vivien-
das 1.920.000 1.920.000 48.000 72.000 120.000 816.000 624.000 240.000 0
Total
plazas
de garaje
216.000 216.000 3.600 9.000 14.400 135.000 18.000 36.000 0
Total
promo-
ción 2.136.000 2.136.000 51.600 81.000 134.400 951.000 642.000 276.000 0
%Cobros/Total ventas 2,42% 3,79% 6,29% 44,52% 30,06% 12,92% 100,00%
652 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
LA LEY 653
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Y como resumen del cuadro completo, se construye el cuadro que resume salidas y entradas:
Sin tener en cuenta el valor del suelo, el total de los gastos e inversiones es 791 mil € y el de
ingresos es de 2136 mil €, que se distribuyen en el tiempo de la manera que se indica en el ante-
rior cuadro.
La última fila del cuadro indica la necesidad de tesorería de cada periodo, en este caso, la inver-
sión máxima (a parte de la adquisición del suelo) es 456 mil € en el cuarto trimestre, y la inversión
se recupera (salvo el suelo) en el octavo trimestre. Esta fila no se utiliza para el cálculo del valor
del suelo.
El cash-flow está expresado en unidades monetarias constantes, euros del origen, pero cada
uno de los flujos corresponde a un momento distinto; para poder sumarlos es preciso traer cada
uno de los flujos futuros al momento actual, actualizando todos y cada uno de los flujos.
C/Ft
VA C/Ft = , o lo que es lo mismo:
(1+i)t
1
1
VA
VA C/Ft C/Ft = C/Ft x
= C/Ft x t
(1+i)t (1+i)
El primer factor CFt es cada flujo de caja de cada periodo t y el segundo factor es el coeficien-
te actualizador que depende de t y de la tasa de actualización «i».
«t» es cada periodo temporal definido, en este caso trimestre, e indica la distancia en trimestres
entre el momento actual y el momento en que se genera el flujo de caja de que se trate, de forma
que por ejemplo en el trimestre 3.º, se genera el flujo de caja CFt y la t = 3.
654 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
La tasa libre de riesgo (TLR) es le promedio de la cotización de la deuda pública a medio y largo
plazo; es un dato que se publica mensualmente (viene expresado en rentabilidad nominal).
Como sea que el diagrama de flujos de caja está expresado en unidades monetarias constan-
tes o reales, se hace preciso, transformar la TLR nominal en tasa real, deduciendo el efecto de la
inflación.
La prima de riesgo mínima (PRM) está definida en la O/ECO/805/2003, en función del uso, en
este caso para viviendas de segunda residencia es del 12% y para plazas de aparcamiento del 9%
anual.
Pero éstas son las primas mínimas, a las que habrá que añadir las primas de riesgo adiciona-
les, recomendadas por los operadores en cada caso y en cada momento, y deducidas del análisis
de la rentabilidad de promoción es inmobiliarias similares, en la misma zona y en ese momento.
La prima de riesgo adicional (PRA) recomendada para viviendas de 2.ª residencia es del 5% y
para aparcamientos del 5,5%.
TA = TLR +PRM+PRA
En el caso como el del ejemplo en que hay varios usos en el solar, la tasa de actualización se
obtiene ponderando las tasas que corresponden a cada uso en función de la superficie de cada uno
de ellos.
Actualizados los flujos de caja, se pueden sumar, y su suma es el valor actual neto de los flujos
de caja.
El valor neto actual de los flujos de caja así calculados es el valor del terreno.
Las hojas electrónicas de cálculo disponen de una función VNA que lo calcula automáticamente.
LA LEY 655
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
tasas de actualización:
tasa libre de riesgo
nominal: TLR (%) 3,06
IPC (%) 2,8
Tasa libre de riesgo real:
0,00252918 es: ((1+TLR)/(1+IPC))-1 si diera negativa no se consideraria, y se tomaría "cero"
TLRreal
primas de riesgo: PR
(anuales):
PRM: prima de riesgo mínima
viv. 2ª resid.(%) 12
PRM: prima de riesgo mínima
Plazas P.(%) 9
VALOR ACTUAL NETO 883,717 Miles de euros suma aritmética de la fila de flujos de caja actualizados=función VNA
El valor del solar, en las hipótesis de cálculo consideradas, calculado por el método resi-
dual dinámico es de 883.717,49 €.
Valor muy próximo al que se obtiene, en este caso y en estas hipótesis, por el método residual
estático, ya que se trata de un solar urbano edificable, con un plazo de disponibilidad corto y en el
que se puede desarrollar una operación inmobiliaria completa en un tiempo corto (inferior a tres
años).
656 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
El diagrama de flujos de caja sufre una pequeña alteración en relación al cuadro anterior, con-
sistente en su desplazamiento hacia el futuro en dos trimestres, que es lo que tarda en completar-
se el periodo urbanizador, y en la aparición de una salida en el trimestre 1.º por cuotas de urbani-
zación: el cálculo del valor actual neto se resume en el cuadro siguiente:
LA LEY 657
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El diagrama de flujos de caja sufre una pequeña alteración en relación al cuadro anterior, con-
sistente en su desplazamiento hacia el futuro en dos trimestres, que es lo que tarda en aprobarse
el proyecto de urbanización y iniciarse las obras de urbanización, y en que la salida del trimestre
1.º por cuotas de urbanización se desplaza al tercer trimestre: el cálculo del valor actual neto se
resume en el cuadro siguiente:
Todos los valores estan expresados en miles euros constantes referidos al origen
obra CUMPLE NORMA
periodo de cálculo considerado: TRIMESTRE
conceptos: TOTALES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
SALIDAS PROMOCION 790,77 0,00 0,00 0,00 0,00 180,56 99,73 64,13 111,16 32,06 32,06 223,66 36,00 0,00 11,41
TOTAL SALIDAS 890,77 0,00 0,00 100,00 0,00 180,56 99,73 64,13 111,16 32,06 32,06 223,66 36,00 0,00 11,41
ENTRADAS 2.136,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,60 81,00 134,40 951,00 642,00 276,00
cash-flow(E-S) 1345,23 0 0 -100 0 -181 -100 -64 -111 20 49 -89 915 642 265
c/f acumulado 0 0 -100 -100 -281 -380 -444 -556 -536 -487 -576 339 981 1.245
tasas de actualización:
Tasa libre de riesgo real: TLRreal 0,005447471 es: ((1+TLR)/(1+IPC))-1 si diera negativa no se consideraria, y se tomaría "cero"
Tasa anual ponderada con diferencial (%) T.A.(anual) = TLR + PRM + PRA
16,24457791
TAanual: tasa de actualización anual
ponderada T.A.(anual) = TLR + PRM + PRA
0,162445779
((raíz cuarta de (1 + TAanual)) -1
Tasa trimestral (TAtrim): (i) 0,038348587
El valor del terreno en este supuesto es inferior al anterior en 52.000 euros, siendo los gastos
de urbanización los mismos, lo que evidencia como el tiempo merma el valor del suelo en este
proceso.
En estos últimos dos supuestos los valores obtenidos son muy inferiores al que se ha obtenido
anteriormente por el método residual estático, que no es aplicable a este tipo de suelo.
658 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
También es un error frecuente utilizar tasas de actualización no adecuadas a la realidad del mer-
cado, por considerar aplicables directamente las tasas mínimas establecidas por la Norma (hacien-
do caso omiso de las primas de riesgo adicionales recomendadas por las principales sociedades
de tasación, o de las reales de mercado fruto de un estudio de la rentabilidad de promociones es
análogas).
En ambos casos se producen errores en el resultado que pueden ser de gran magnitud.
Para estudiar la diferencia de valor que se obtiene en función de que los flujos de caja se con-
sideren en unidades monetarias corrientes o en euros reales o constantes, y de que la aplicación
de las tasas de actualización tenga o no en cuenta los diferenciales aconsejados, se añaden a con-
tinuación algunas tablas de cálculo inadecuadas por contener esos errores, todas ellas referidas al
primer supuesto: suelo urbano edificable, totalmente urbanizado.
Cálculo del valor del suelo por el método residual dinámico con errores frecuentes:
Todos los valores estan expresados en miles de euros nominales de cada momento. NO CUMPLE NORMA
periodo de cálculo considerado: TRIMESTRE
conceptos: TOTALES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
SALIDAS 790,77 180,56 99,73 64,13 111,16 32,06 32,06 223,66 36,00 0,00 11,41
ENTRADAS 2.136,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,60 81,00 134,40 951,00 642,00 276,00
cash-flow(E-S) 1345,23 -181 -100 -64 -111 20 49 -89 915 642 265
c/f acumulado -180,563
- - - -
-387,1
-
438,644 1080,64 1345,23
280,29 344,41 455,57 436,04 476,36
tasas de actualización:
coef. Actualizador: ((1/(1+i)^n) 0,956843 0,9155 0,876 0,8382 0,8021 0,7674 0,7343 0,70263 0,6723 0,64329
flujos de caja actualizados: (coef.act x cash-flow) 818,9856812 -172,77 -91,30 -56,18 -93,18 15,67 37,56 -65,54 642,90 431,62 170,21
VALOR ACTUAL NETO 818,986 818,986 suma aritmética de la fila de flujos de caja actualizados=función VNA
El cuadro anterior proporciona un valor erróneo por no haber considerado los flujos de cajas
constantes o reales sino nominales (lo que disminuye el resultado final) y por no haber utiliza-
do tasas de actualización adecuadas al mercado, sino las mínimas (lo que aumenta el valor
final).
LA LEY 659
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Todos los valores estan expresados en miles de euros nominales de cada momento. NO CUMPLE NORMA
periodo de cálculo considerado: TRIMESTRE
conceptos: TOTALES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
SALIDAS 790,77 180,56 99,73 64,13 111,16 32,06 32,06 223,66 36,00 0,00 11,41
ENTRADAS 2.136,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,60 81,00 134,40 951,00 642,00 276,00
cash-flow(E-S) 1345,23 -181 -100 -64 -111 20 49 -89 915 642 265
c/f acumulado -180,563
- - - -
-387,1
-
438,644 1080,64 1345,23
280,29 344,41 455,57 436,04 476,36
tasas de actualización:
PRA: diferencial viv. 2ª (prima de riesgo DIFERENCIAL MÍNIMO ACONSEJADO POR ARQUITASA/ATASA
5 SE CONSIDERA
adiccional)(%)
PRA: diferencial plazas P (prima de riesgo DIFERENCIAL MÍNIMO ACONSEJADO POR ARQUITASA/ATASA
5,5 SE CONSIDERA
adiccional)(%)
TA: tasa de riesgo anual viviendas 2ª (inc PRA) 20,06 T.A.(anual) = TLR + PR + PRA
TA: tasa de riesgo anual plazas de garaje (inc PRA) 17,56 T.A.(anual) = TLR + PR + PRA
coef. Actualizador: ((1/(1+i)^n) 0,956843 0,9155 0,876 0,8382 0,8021 0,7674 0,7343 0,70263 0,6723 0,64329
flujos de caja actualizados: (coef.act x cash-flow) 818,9856812 -172,77 -91,30 -56,18 -93,18 15,67 37,56 -65,54 642,90 431,62 170,21
VALOR ACTUAL NETO 818,986 818,986 suma aritmética de la fila de flujos de caja actualizados=función VNA
Los afectados aportan un documento de adquisición de fecha junio de 1985 por un importe de
900.000 ptas. que abonaron por cada plaza, en el momento en que tomaron posesión de ellas.
660 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Se trata de una zona urbana en el centro de la ciudad, en la que hay una gran demanda de plazas
de aparcamiento. También hay bastante oferta, especialmente de plazas en alquiler. Debido fundamen-
talmente a la rotación que es alta, probablemente porque se trata de un barrio con muchas oficinas.
Se ha efectuado un cuidadoso y detallado estudio de mercado en la zona y después de la reco-
gida de la información, análisis, depuración, segmentación, comparación y homogeneización de las
muestras de mercado se ha llegado a las siguientes conclusiones:
No se han encontrado muestras de transacciones de plazas de aparcamiento en régimen de
concesión administrativa.
El precio medio de una plaza de aparcamiento en propiedad de las características similares a
las que tenemos que tasar es de 23.000 €.
El precio medio de alquiler de una plaza de aparcamiento en la zona y de las características
similares a las que tenemos que tasar es de 88 €/mes.
Los gastos medios del propietario se sitúan en torno al 15% de los ingresos brutos por el alqui-
ler, y en una cifra media de 143 €/año por plaza.
La ocupación útil estimada incluyendo la rotación y los impagados se estima en el 92%.
LA LEY 661
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Esquema de la valoración:
Del análisis de mercado se derivan las siguientes conclusiones en cuanto a las características
del inmueble que influyen en el valor.
662 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Formulación aplicable:
VMa Rn
1 i 1
t
Vr
1 i t * i 1 i t
VMa = Valor de Mercado obtenido por el método de actualización de las rentas esperadas.
Rn = Renta neta del inmueble
i = Tasa de actualización de mercado referida al uso de que se trata, y al periodo temporal esco-
gido (en caso de ser inferior a la mínima establecida deberá aplicarse esta)
t = Número de periodos de tiempo en los que se espera recibir renta.
VR = Valor de reversión del inmueble cuando deje de producir renta, al final de «t» periodos.
LA LEY 663
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Características de las plazas a tasar (sótano –1): buena sótano 1 buena normal normal
1 1 1 1 1 23.352
664 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Cuadros de resumen de las muestras de mercado en alquiler, comparación con las plazas obje-
to de la valoración y homogeneización de las muestras.
LA LEY 665
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
PR: prima de riesgo, establecida por la entidad tasadora en función de las características del
mercado: plazas de Parking: 3,5% real. 3,50% 7,26%
Tasa de actualización adoptada (la mayor de las dos: mínima según normas y de mercado) 3,69% 7,46%
n.º año vida vida valor del alquiler anual tasa tasa
Contrat
de o contrato remanente bruto gastos neto actualización actualización
666 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
siguientes resultados:
825.068
valor real
tasa de del derecho valor total
actualización en el en el
formulación aplicable: valor
adoptada mercado mercado
actual neto de todas las rentas
netas esperadas
VM = Rn x
(1+i)n –1
(1+i)n x i
LA LEY 667
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
1. Objeto de la tasación
Finalidad de la tasación
Situación
Hotel situado en un extremo del barrio del Guinardó, lindando con la Derecha del Eixample de
Barcelona, frente al Hospital de Sant Pau, donde también se ubican la Universidad de Idiomas
dependiente de la UAB y la Casa de Convalecencia con diversas fundaciones y biblioteca.
Existe todo tipo de equipamiento próximo. Zonas verdes escasas. Plazas de aparcamiento esca-
sas. Buenas comunicaciones mediante diversas líneas de autobuses y metro.
Edificio en esquina y entre medianeras destinado a hotel 2*. Está integrado dentro de un mayor
edificio construido inicialmente para oficinas y laboratorios farmacéuticos, que se reformó integral-
mente para convertirse en hotel y en una promoción de 80 viviendas, locales y parkings. El hotel
funciona desde el verano del 2000, por lo que tiene 3,5 años de antigüedad.
El hotel no ocupa la misma superficie en todas sus plantas, ya que en el sótano, bajos, ático y
sobreático se amplía ocupando parte del edificio de viviendas.
Ofrece el servicio de: alojamiento (92 habitaciones), desayunos, tintorería, lavandería, cafetería-
restaurante abierto al público en general y parking (con 23 plazas). Existe la posibilidad de utilizar
la sala de desayunos como salón de reuniones (con capacidad para 100 personas), que se utiliza
como tal o para comidas o cenas de grupos.
– Sótano: con almacén y parking (18 plazas para residentes del hotel y 5 para uso exclusivo del
mismo). Dichas plazas tienen acceso y forman parte del parking de la promoción, por lo que en la
finca registral sólo hay declarados 92,83 m² que son los tasados y corresponden a 3 plazas, que
son las que se han tenido en cuenta en el cálculo de ingresos.
668 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
– Planta baja: con recepción, cafetería-restaurante, salón social, administración, servicios, des-
pacho (inicialmente era una habitación y tiene posibilidad de adaptarse como tal) y 6 habitaciones.
– piso 1.º: con almacén y 15 habitaciones
– pisos 2.º y 3.º: almacén y 15 habitaciones
– piso 4.º: 17 habitaciones
– ático: 10 habitaciones (7 con terraza-solarium)
– sobreático + ático ampliación: 11 habitaciones (8 con terraza-solarium)
– cubierta + sobreático–ampliación: servicios y 3 habitaciones con terraza-solarium.
Cada habitación dispone de: baño, televisión, hilo musical, antena parabólica, teléfono, aire
acondicionado y armario empotrado.
Planta S.c. (m²) Servicios (m²) Zona noble (m²) Habitac. (m²) parking
2. Criterios de tasación
Dado que un hotel es un inmueble ligado a una explotación económica, se seguirán los criterios
establecidos en la Orden ECO 805/2003 para dichos inmuebles.
Por tanto deberán calcularse el valor de mercado por comparación, ajustado si es necesario, el
valor por actualización de las rentas y el valor de reemplazamiento neto.
Dado que no existen muestras de hoteles en oferta en el mercado y que tampoco se conocen
transacciones de inmuebles de este tipo, no puede aplicarse el método de comparación para cal-
cular el valor de mercado.
LA LEY 669
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Previo al cálculo del valor de reemplazamiento neto o actual, debe calcularse en primer lugar el
valor de reemplazamiento bruto o a nuevo.
Para calcular el valor del suelo se asimila el uso de hotel al de viviendas, ya que se trata de un
hotel de ciudad y ambos usos están permitidos por las ordenanzas en el inmueble.
Se calcula el valor del suelo por el método residual estático. Partiendo de un valor de vivienda
terminada de 3.600 €/m² y de una plaza de parking de 859 €/m² (equivalente a 24.040 €/plaza), se
obtiene unos valores de suelo de:
– uso viviendas: 1.900 €/m² aplicable a la zona noble, habitaciones y a 442,10 m² de servicios.
Se considera que no existe depreciación funcional y que sólo existe depreciación física. Esta se
calcula mediante la técnica de amortización lineal, siendo el ratio de depreciación el resultado de
dividir la antigüedad entre la vida útil total.
670 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Para poder calcular este valor es necesario realizar un estudio económico referente a los ingre-
sos y gastos de la explotación, contrastados con los ratios medios del sector o datos de mercado
del sector hotelero.
Están referidos a la categoría 2*, según estadísticas del 2002, últimas disponibles en la fecha de
la tasación.
* Oferta hotelera: en los últimos años se está produciendo un incremento de plazas hoteleras,
motivado por la nueva construcción o adaptación a este uso de edificios existentes. Desde el 2000
en que se inauguró el hotel se ha producido un incremento del 16,34% en n.º de habitaciones, del
16,71% en n.º de plazas y del 14,97% en n.º de establecimientos.
Hay 32 hoteles 2* que representan el 14,88% de la planta hotelera de la ciudad. En los últimos
3 años han mantenido prácticamente el mismo peso dentro de la totalidad de establecimientos.
Suelen tener un tamaño medio o reducido: entre 18 y 170 habitaciones. Sólo hay un hotel que supe-
ra las 100 y que tiene mayor n.º de habitaciones que el tasado.
En cuanto a su ubicación predominan los situados en el casco antiguo, por lo que se trata de
hoteles céntricos, que ocupan principalmente edificios antiguos rehabilitados.
En 2002 la ocupación hotelera sobre habitaciones fue del 78,2% y sobre plazas del 69,6%.
La mayor demanda se produce durante los meses de julio a octubre y la menor de diciembre a
febrero.
En cuanto a perfil del visitante predomina el turismo vacacional (49,8%) seguido del de negocios
(46,6%).
LA LEY 671
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Comparación del hotel tasado con los ratios medios del sector
Hotel con peso importante dentro de la categoría de los 2* (2.º en tamaño y 6,13% del total de
habitaciones) que se considera moderada dentro de la ciudad. Próximas hay otras 100 habitacio-
nes de la misma categoría.
Se encuentra situado en un extremo del Guinardó, lindando con el Eixample, alejado del centro
donde se ubican la mayoría de 2*. Su ubicación frente a un hospital y centro universitario, lo dife-
rencian del resto y potencian su ocupación.
La ocupación media del hotel ha sido del 82,4% en el 2002 y del 80,5% en el 2003. Estas cifras
son algo superiores a las medias de la ciudad. Teniendo en cuenta su ubicación se adopta en la
tasación una ocupación del 80%.
La temporada alta de este hotel se produce durante los meses de mayo, junio y octubre y la baja
en diciembre y enero; estas fechas difieren algo de las modales de la ciudad en lo que se refiere a
los meses de verano, por tener poca clientela turística.
Los sistemas de contratación predominantes en este hotel son a través de agencias, de empre-
sas, del hospital o bien de forma directa. En este caso los descuentos oscilan desde el 10% a tra-
vés de empresas, 15-20% a través de agencias y 20-25% a través del hospital. No suelen aceptar-
se grupos turísticos. Teniendo en cuenta que los precios oficiales no se aplican durante todo el año
y en base a las cifras de las cuentas de explotación, se ha adoptado un descuento del 34% en los
servicios de alojamiento y desayuno.
El hotel ofrece la mayoría de servicios de que disponen los 2*, a excepción de minibar, caja fuer-
te y secador. Tampoco tiene terraza-jardín ni gimnasio, aunque éstos son muy escasos y sólo lo
disfrutan 4 y 1 hoteles respectivamente.
Los precios oficiales practicados por el hotel (una vez deducido el desayuno) son:
672 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Los precios practicados por el establecimiento se encuentran en la banda media de los interva-
los, por lo que se consideran correctos. Los ingresos generados como extras de las habitaciones
(teléfono, tintorería y lavandería) son escasos.
La previsión de ingresos para el 2003 es algo inferior a la del 2002. Durante este último año,
coincidiendo con el año Gaudí, se consiguió la máxima ocupación y precios más altos, por lo que
fue atípico. Aplicando los precios y ocupaciones anteriores se obtienen los ingresos del hotel.
En primer lugar debe calcularse el precio medio de la habitación. A cada tipo de habitación se
aplica el precio oficial de la misma. En cuanto a las habitaciones dobles se estima que casi la mitad
son usadas por 2 personas y las restantes son de uso individual, a un precio algo inferior.
A cada uno de los servicios prestados por el hotel se aplica la correspondiente frecuencia, pre-
cio, ocupación y posibles descuentos. Las cifras resultantes son las siguientes:
Se han adoptado como precios medios los anteriormente citados que practica el hotel y que se
consideran correctos, o bien los calculados, como es el caso de las habitaciones.
La cifra de ingresos anterior coincide con la del año 2003. Es algo superior a la del 2001 e infe-
rior a la del 2002. Este año debe considerarse como atípico, ya que la celebración del año Gaudí
consiguió unos excelentes resultados en cuanto a ocupación (82,40%) y precios más elevados.
LA LEY 673
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El porcentaje de gastos respecto a los ingresos, obtenidos de las cuentas de resultados facilita-
das, son los siguientes:
– año 2001: 79,78% (cifra alta coincidiendo con su primer año de explotación)
– año 2002: 60,61% (cifra modal para los 2*)
– año 2003: 64,91%
Se adoptan unos gastos de los 65%, algo más elevados a los modales para esta categoría, pero
que coinciden con los de las cuentas de resultados del último año.
Dada la situación del inmueble en contraposición a la gestión del negocio, se adopta una renta
imputable al inmueble del 65% del beneficio o renta neta calculada. El restante 35% corresponde-
ría al equipo, mobiliario y a la gestión del negocio.
La rentabilidad media anual de la Deuda del Estado con vencimiento igual a 5 años es del 3,32%
nominal (media de los últimos 11 meses). Esta rentabilidad corresponde a la tasa libre de riesgo.
La rentabilidad media anual anterior debe convertirse en real, ya que se trabaja con flujos de caja
y valores de reversión constantes. Para ello se aplica la fórmula:
Por tanto la tasa libre de riesgo es del 0,70% real. A la tasa anterior hay que añadir la prima de
riesgo. Se adopta una prima del 4,80%, 2 puntos superior a la que se adoptaría en caso de tratar-
se de viviendas.
VMa = R *
(1 + i ) − 1 VRN
n
+
(1 + i )n * i (1 + i )n
674 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Se considera que la vida útil de 35 años establecida como máxima por la normativa es adecua-
da para este hotel de ciudad.
Por definición, al finalizar la vida útil del inmueble, éste es obsoleto y el valor residual del inmue-
ble coincide con el valor del suelo. Pero se considera que a los 35 años hay una parte del inmue-
ble que puede mantenerse y por tanto se le puede atribuir un valor residual, tal como es el caso de
la estructura, albañilería, cubierta.
Se calcula el valor del suelo por el método residual estático, tal como se ha especificado ante-
riormente, partiendo de un valor de vivienda terminada de 3.600 €/m² y de una plaza de parking de
859 €/m² (equivalente a 24.040 €/plaza). Se obtienen unos valores de suelo de:
Se estima que parte del inmueble (estructura, cimentación, cerramientos, cubierta) tendrán una
vida útil superior a los 35 años de la explotación, que se estima en 100 años. Por tanto cuando el
edificio alcance los 35 años de antigüedad, a la parte del mismo citada le quedará todavía una vida
útil remanente de 65 años.
Adoptando un coste de ejecución por contrata a nuevo de 300 €/m² y de 345 €/m² con gastos de
promotor incluidos para la parte con mayor vida útil, el valor de reversión será
VMa 494.403,19 *
1 0,05531,5 1 7.462.519,41 8.706.477,90euros
1 0,05531,5 * 0,055 1 0,05531,5
Dado que no ha sido posible calcular el valor de mercado por comparación, el valor de tasación
del hotel, para la finalidad de garantía hipotecaria, será el menor de los siguientes valores:
Por tanto, el valor de tasación coincide con el valor por actualización de las rentas, ya que es el
menor.
LA LEY 675
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
valor € €/ m² €/ habitación
valor reemplazamiento neto 9.850.938,00 2.699,43 107.075,41
Valor actualización rentas 8.706.477,90 2.385,81 94.635,63
valor tasación-hipotecario 8.706.477,90 2.385,81 94.635,63
1. Objeto de la tasación
Finalidad de la tasación
Situación
Se encuentra ubicado en un paraje agradable, con topografía acusada, al ocupar la ladera de una
montaña. Se accede al mismo a través de un camino asfaltado de unos 500 m, que se encuentra en
regular estado de conservación y que parte de carretera comarcal, a pie de un polígono industrial.
Berga es cabecera comarcal que tiene 15.437 habitantes (año 2003) con carácter creciente (+
11,02% en el periodo 91–03). Su actividad principal es el comercio y servicios.
Buenas comunicaciones con el núcleo. Para llegar al camping es imprescindible vehículo propio.
Terreno
El terreno en que se ubica tiene una extensión de 49.950 m². Su ubicación inclinada en una lade-
ra, incide directamente en el coste de infraestructura, que obliga a ubicar los servicios en edifica-
ciones separadas, a diferentes niveles, con el coste adicional que supone su construcción inicial y
su mantenimiento.
676 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
El camping se compone de 200 parcelas, cada una de las cuales dispone del servicio de elec-
tricidad y fuente de agua próxima. De ellas hay 40 destinadas a tiendas canadienses (ya que tie-
nen menor superficie de la exigida por la normativa) y 30 destinadas a autocaravanas. Estas últi-
mas disponen además de red de evacuación de aguas.
La urbanización interior de la finca consiste en una red de viales de acceso, red de agua, elec-
tricidad, alumbrado público, saneamiento y depuradora, que dan servicio a las parcelas y a las edi-
ficaciones.
En cuanto a edificaciones existe una masía, la caseta de recepción, servicios distribuidos entre
2 edificios independientes y estación transformadora eléctrica. Además existe una zona deportiva
con 2 piscinas y juegos infantiles.
– Masía: data del s. XVIII y fue restaurada en el 97 al construir el camping. Consta de planta
baja y 2 pisos y se compone de:
– Club social utilizado también como restaurante, bar y salón de televisión
– 6 habitaciones dobles con 2 baños
– Supermercado, actualmente utilizado como almacén, ya que la propiedad ha suprimido este
servicio, sustituyéndolo por pequeña tienda que funciona en el mismo bar
– Restaurante, cerrado actualmente, ya que se utiliza el club social como tal
– Cocina
– Vivienda de la propiedad
– Aseos para hombres y mujeres
– Zona de lavado y secado
– Depurador de la piscina
– Aseos para hombres y mujeres
– Zona de lavado y secado
– Barra de bar bajo porche junto a la piscina
Unidad de explotación:
El camping ofrece el servicio de parcelas para acampada, ya sea mediante tienda, caravana o
autocaravana y aparcamiento del coche, alojamiento en 6 habitaciones dobles, restaurante, bar,
tienda, salón de reuniones y televisión.
LA LEY 677
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Calidades constructivas:
Se trata de calidades constructivas medias. El agua caliente sanitaria funciona mediante 3 cal-
deras a gas-oil (una en la masía y las otras dos en cada edificio de servicios) y la instalación de la
calefacción es eléctrica mediante radiadores. La cocina funciona a gas propano.
El camping se inauguró en 1998, por lo que tiene 6 años de antigüedad y está explotado por la
misma propiedad. Dispone de la correspondiente licencia de actividad y clasificación como camping
de 2.ª categoría.
2. Criterios de tasación
Un camping constituye un inmueble ligado a una explotación económica, por lo que se seguirán
los criterios de tasación establecidos por la ECO 805/2003 para este tipo de inmuebles.
Para ello deben calcularse el valor de reemplazamiento neto, el valor de mercado por compara-
ción si es posible y el valor por actualización de las rentas.
678 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Previo al cálculo del valor de reemplazamiento neto o actual, debe calcularse en primer lugar el
valor de reemplazamiento bruto o a nuevo.
Para calcular el valor del suelo se utiliza el método de comparación, ya que se dispone de 6 ofer-
tas y/o transacciones de suelos no urbanizables en la zona y alrededores.
Los precios de suelos no urbanizables oscilan entre 9.000 y 12.000 €/Ha, en función del tama-
ño, situación y características. Por homogeneización, teniendo en cuenta su situación y caracterís-
ticas, le correspondería un valor de 12.000 €/Ha, pero teniendo en cuenta que el uso de camping
no está permitido en los otros comparables, se adopta un valor de 15.600 €/Ha, resultado de incre-
mentar el valor obtenido por comparación en un 30%
A este valor se añade el coste de infraestructura necesaria, que consiste en viales y servicios de
agua, electricidad, saneamiento, alumbrado y arbolado. El área afectada es de 9.334 m² y el coste
estimado de 50 €/Ha.
Para las edificaciones se adopta un coste de ejecución por contrata en función de sus caracte-
rísticas. Así:
En cuanto al equipamiento hay que añadir una pista polideportiva, 2 piscinas y área de juegos
para niños. Su coste a nuevo es el siguiente:
LA LEY 679
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Gastos promoción
Los gastos de honorarios de los técnicos facultativos y licencias ascienden al 11% del coste de
ejecución por contrata de edificaciones y equipamiento.
Los restantes gastos del promotor ascienden al 4% de la suma del valor del suelo y coste de eje-
cución por contrata.
Se adjunta cuadro resumen de los valores calculados, así como del valor de reemplazamiento
bruto o a nuevo VRB.
680 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Para poder calcular este valor es necesario realizar un estudio económico de los ingresos y gas-
tos de la explotación que se tasa, que se contrastarán con los ratios medios del sector o datos de
mercado referentes al sector del camping en la misma comarca.
*Oferta de camping: según información facilitada por el Consejo Comarcal, existen 17 campings
en la comarca. Debido su situación, todos son campings de montaña y a excepción de uno de ellos
están abiertos durante todo el año.
Los establecimientos corresponden a las categorías inferiores, ya que no existe ningún camping
de lujo, sólo hay 3 de 1.ª categoría y los restantes se distribuyen entre 7 de 2.ª y 7 de 3.ª categoría.
Nombre Situación cate- nºpar- precio precio precio precio precio prec.auto- precio precio prec.elec
camping municipio goría celas apertura adulto niño coche motocic caravana caravana tienda parcela tricidad
B Bagà 2ª 80 anual 4,02 3,38 4,02 3,86 4,18 7,55 4,02
BR Berga 1ª 200 anual 7,49 6,42 21,40
C Borredà 3ª 80 anual 3,00 2,50 3,00 3,00 5,00 3,00 3,15
RM Borredà 1ª 200 anual 4,82 4,28 5,78 11,77 3,00
F Castellar del Riu 2ª 160 anual 4,40 3,80 4,40 3,80 4,40 8,55 4,40
AO Castellar del Riu 3ª 175 SS+15/6-15/9 3,75 3,21 8,35 1,93
G Gironella 2ª 135 anual 3,90 3,30 3,90 3,30 3,90 7,30 3,90 7,80 3,85
B Guardiola Berg. 2ª 73 anual 4,28 3,32 4,28 3,32 4,28 7,49 4,28 2,35
VM Sta.María Merlés 3ª 90 anual 3,25 2,60 3,25 2,60 3,25 6,60 3,25 2,60
CS Saldes 3ª anual 3,50 3,00 3,50 3,00 3,50 4,50 3,50 3,20
MP Saldes 3ª 50 anual 4,00 2,50 3,50 4,20 7,50 4,00 4,00
RP Saldes 1ª 140 anual 4,60 3,75 11,65 3,30
LA LEY 681
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En el cuadro anterior se observa que no existen precios para determinados conceptos, lo que sig-
nifica que están incluidos en otros. Si, por ejemplo, existe precio de la parcela y no hay precio de tien-
da y/o coche, quiere decir que lo que se paga por la parcela da derecho a ubicar la tienda y el coche
sin pago adicional. Si, por el contrario, existen precios especificados para cada concepto excepto para
la parcela, indica que ésta se considera incluida con el pago del coche, tienda, caravana, etc.
Comparación del camping tasado con las ratios medios del sector
El camping que se tasa está calificado como de 2.ª categoría, con lo que se encuentra en la
banda media del intervalo de establecimientos existentes en la zona (1.ª/2.ª y 3.ª categorías).
Se encuentra abierto durante todo el año, al igual que la mayoría de los restantes y de igual
forma la temporada alta coincide con la Semana Santa y un mes de verano.
En cuanto a la ocupación, el camping tasado tiene un cierto número de caravanas (40 aproxi-
madamente) que se mantienen fijas durante todo el año. Esto representa una ocupación fija del
20% anual sobre el total de 200 parcelas, pero a precios de forfait (inferiores a los individualizados
día a día expuestos anteriormente).
Para los restantes 30 días de verano (del 1 al 15 de julio y del 16 al 30 de agosto) se estima una
ocupación del 65%, coincidiendo con la temporada media.
Para los meses de septiembre, octubre, mayo y junio se estima una ocupación media adicional
del 10%, a añadir al 20% fijo citado anteriormente.
– Semana Santa: 4 días al 90% (20% fijo + 70% adicional) 3,60 días/año
– Verano (TA): 30 días al 90% (20% fijo + 70% adicional) 27,00 días/año
– Verano (TM): 30 días al 65% (20% fijo + 45% adicional) 19,50 días/año
– Resto año (TB): 301 días al 20% 60,20 días/año
120 días al 10% 12,00 días/año
682 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
La ocupación media anual resultante es del 33,51%. Para las habitaciones de la masía se adop-
ta una ocupación del 15% anual.
Los precios practicados por el camping que se tasa son los siguientes:
Los precios aplicados son razonables y se encuentran en la banda media del intervalo de precios
de los campings de 2.ª categoría. Por tanto se adoptan dichos precios en el cálculo de los ingresos.
Las cifras anteriores corresponden a valores normales en la zona, por lo que se adoptan en la
tasación.
Los ingresos son generados principalmente por el alojamiento (parcela, tienda, coche, adultos,
niños y electricidad), ya sea en forma de forfait o por días y en segundo grado por las habitaciones
situadas en la masía.
También deberán considerarse ingresos por bar, tienda y restauración, aunque su incidencia en
el total de ingresos sea baja.
Para calcular los ingresos se parte de las siguientes hipótesis por considerarse que son las más
probables:
– Las habitaciones de la masía tienen una ocupación del 15% y su precio es de 32 €/habitación
o 16 €/plaza, a las que se añadirán 8 €/habitación y día en concepto de restaurante, tienda y bar.
– Cada parcela está ocupada por 3 personas: 2 adultos + 1 niño.
– Aunque los ingresos por tienda, bar y restaurante sean bajos, se consideran adicionalmente 5
€/parcela y día.
LA LEY 683
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Para calcular el precio medio diario se estima que un 50% lo harán mediante tienda, un 35%
mediante caravana y 15% restante mediante autocaravana.
Resulta un precio medio de: 28,70 * 0,50 + 28,80 * 0,35 + 28,10 * 0,15 = 28,65 €/parcela y día
Se aplica este precio para la TA de Semana Santa, para el 50% de TA de verano, la TM y la TB.
b) Forfait mensual de los meses de julio y agosto a 400 €/mes de promedio, al que se añadirá
el consumo eléctrico y la restauración:
c) Forfait anual: se considera una utilización del servicio de electricidad y restauración durante
52 días al año (20 días de verano + 4 días al mes durante 8 meses cada año):
Se aplica este precio para las 40 parcelas de ocupación fija durante todo el año.
Para el cálculo de los ingresos se adopta una u otra modalidad, según el caso de que se trate. Así:
Los gastos de un camping suelen ser bajos y dependen en gran parte del personal empleado.
Según información facilitada por la propiedad ascienden al 25-30% de los ingresos. Pero tenien-
do en cuenta que hay 4 empleados fijos, que parte de los gastos son fijos (independientemente de
684 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
la ocupación), que la dispersión de los edificios de servicios supone un coste adicional de mante-
nimiento, se consideran unos gastos del 40% sobre los ingresos.
De esta forma la renta neta obtenida es similar a las que figuran en las cuentas de resultados de
los 3 últimos ejercicios, que han sido facilitados por la propiedad.
La renta imputable al inmueble es uno de los componentes de la renta neta. Para calcularla se
prescinde de los otros componentes de la renta neta, es decir de la renta del equipo y mobiliario y
de la renta de la gestión del negocio.
Contrastando el peso que cada uno de ellos tiene en la explotación, se considera que la situa-
ción de la explotación es media, por tratarse de una zona de montaña sin ningún atractivo especial
y por el contrario la gestión del negocio es la que puede diferenciar este inmueble de otro.
De ahí que como renta imputable al inmueble se adopte el 55% de la renta neta anteriormente
calculada.
Se adjunta cuadro con las tasas de rentabilidad media de la Deuda del Estado publicadas en el
BOE (se trata de tasas nominales). Existen 2 posibilidades a adoptar para la finalidad de garantía
hipotecaria del ejemplo: con vencimiento igual (5 años) o superior a 5 años (10 años).
Se calcula la media de los últimos 12 meses, o plazo máximo establecido por la normativa,
por considerarse más representativo. Los valores resultantes son del 3,45% y 4,23% respectiva-
mente (ver cuadro siguiente). Pero estas cifras son nominales y para trabajar con cifras homo-
géneas con los flujos de caja y valores de reversión, que son cifras constantes, deben convertir-
se en reales.
LA LEY 685
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Tr = (1 + Tn)/(1 + ∆IPC) – 1
5 años 10 años
Media total i nominal 3,45% 4,23%
∆IPC interanual octubre 3,60% 3,60%
(12 meses) i real –0,15% 0,60%
La tasa real así calculada del 0,60% corresponde a la tasa libre de riesgo.
La tasa de actualización recomendada por Atasa para hoteles, residencias y otros usos es del
7,53%. Se considera prudente adoptar un tipo de actualización del 7,55%, por considerar que no
existe un riesgo superior que obligaría a adoptar una tasa superior.
Esta tasa implica una prima de riesgo de 6,95%, que se estima suficiente.
VMa = R *
(1 + i ) − 1 VRN
n
+
(1 + i )n * i (1 + i )n
Se considera que la vida útil de un camping es de 25 años, cifra inferior a los 35 años estable-
cidos como máximos por la normativa, ya que experimenta un mayor envejecimiento. Dado que el
camping se encuentra en funcionamiento desde hace 6 años, le queda una vida útil remanente de
19 años.
En principio, al finalizar la vida útil del inmueble, es decir dentro de 19 años, el valor de reem-
plazamiento neto del inmueble coincide con el valor del suelo, ya que las edificaciones e instalacio-
686 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
nes del camping serán obsoletas. Sin embargo, puede estimarse para una parte de las edificacio-
nes una vida útil superior. Tal sería el caso de la masía y estación transformadora.
Por tanto, únicamente para una parte de la edificación de la masía y de la estación transforma-
dora (50% de su coste) se estima que su vida útil será de 50 años, superior a los 25 años adopta-
dos anteriormente.
En el siguiente cuadro se ha calculado el VRN como suma del valor del suelo+infraestructura y el
valor residual del 50% del coste de ejecución por contrata+gastos de promoción de la masía y ET.
Los gastos adoptados ascienden al 15% del coste de ejecución por contrata (4%+11% adopta-
dos en el cálculo del VRB).
El ratio de depreciación dentro de 19 años, es decir cuando la explotación tenga 25 años será
el cociente entre la antigüedad (25 años) y la vida útil total (50 años), es decir del 0,50.
VA = 1.349.148,59 €
Dado que no ha sido posible calcular el valor de mercado por comparación, el valor de tasación
del camping, para la finalidad de garantía hipotecaria, será el menor de los siguientes valores:
valor € €/ parcela
valor reemplazamiento neto 1.504.235,43 7.521,18
valor actualización rentas 1.349.148,59 6.745,74
valor tasación-hipotecario 1.349.148,59 6.745,74
LA LEY 687
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Cliente: XXX SA
Entidad: YYY
El presente informe ha sido realizado por el mismo técnico que realizó la visita al inmueble.
Finalidad de la tasación:
Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera
de coberturas de títulos hipotecarios emitidos por YYY.
Informe realizado según orden ECO 805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bie-
nes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada el 09/04/03:
sí cumple
– Condicionales: sí
– Advertencias: sí
2. Identificación y localización
Identificación registral
Finca n.º xxx del Registro de la Propiedad n.º 1 de VVV, inscrita en el tomo xxx, libro xxx, folio
xxx, inscripción x
Localización
Situación: c... n.º y c... n.º, esc. F/G/H/I/J/K (2.ª fase de una mayor promoción)
Municipio: xxx
Provincia: xxx
Distrito postal: xxxxx
688 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Observaciones
Para la realización del presente documento no se ha contado con la siguiente documentación:
– Seguro decenal
– Última certificación de obra
– Contrato de ejecución material de obra
– Presupuesto de la obra
– Estatutos de la Comunidad de Propietarios
Por lo que únicamente cuando se cuente con la misma, toda ella acorde con los parámetros uti-
lizados en este informe, el mismo tendrá validez a los efectos de lo establecido en la orden
ECO/805/2003 de 27 de marzo.
4. Localidad y entorno
4.1. Localidad: Cabecera comarcal
4.2. Entorno
Emplazamiento periférico, en un extremo del barrio de la Gripia, zona cuyas obras de urbaniza-
ción finalizaron hace unos 5 años. La promoción que se tasa linda con el bosque.
Entorno urbano y residencial, con un gran volumen de obras en construcción. Las manzanas
recientes tienen ordenación abierta, disponen en muchos casos de zona ajardinada y en algún caso
piscina. Los edificios tienen 4 o 5 plantas de altura y sus calidades son medio-altas.
LA LEY 689
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Las manzanas construidas con anterioridad (más de 15 años) son de calidad más sencilla, de
menor tamaño y menor altura (3-4 plantas), ya que la trama viaria antigua es más estrecha.
Nivel de renta medio y medio-bajo.
Muy cerca circula el ferrocarril y está previsto crear una nueva estación en esta zona.
Equipamiento comercial suficiente, concentrado en un centro comercial, ya que hay muy pocos
comercios instalados en los bajos de las edificaciones. El Hospital de Terrassa se encuentra próxi-
mo. En cuanto a restantes equipamientos, son algo limitados, sin embargo en el centro de la pobla-
ción hay de todo tipo.
Zonas ajardinadas abundantes, ya sean privativas o comunitarias. Existe la instalación de un
campo de golf bastante cerca.
Terrassa es cabecera comarcal que tiene 174.756 habitantes con tendencia creciente (6,65% en
el periodo 96-01).
El solar tiene forma pentagonal irregular. Corresponde a toda la manzana que se desarrolla en
2 fases. La división horizontal se ha realizado de forma conjunta para ambas fases.
Se encuentran terminadas.
Coste estimado: 0 €
% obra realizada: 100%
Coste de infraestructura pendiente: 0 €
6. Características de la edificación
6.1. Descripción
690 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
– sótano 1.º: con estación transformadora, 25 plazas de parking con trastero, 28 parking y 1 tras-
tero con entrada por c.xxx
– planta baja: con 1 vivienda con plaza de parking exterior, 13 viviendas (2 en cada esc. F-G-H-
I-J y 3 viv. en la K) y 6 vestíbulos de ingreso con entrada a través de la zona interior ajardinada, uti-
lizados para acceder a las esc. F-G-H-I-J-K.
– piso 1.º: con 14 viviendas (2 en las esc. F-G-I-J y 3 en las esc. H-K)
– piso 2.º: con 14 viviendas (2 en las esc. F-G-I-J y 3 en las esc. H-K)
– piso 3.º: con 14 viviendas (2 en las esc. F-G-I-J y 3 en las esc. H-K)
– piso 4.º: con 14 viviendas (2 en las esc. F-G-I-J y 3 en las esc. H-K)
Vestíbulos, escaleras, ascensores, grupos de servicios, cubierta y amplia zona ajardinada comu-
nitaria con piscina y juegos infantiles.
Deben acondicionarse zona libre, para juegos y piscina, con los siguientes costes:
Planta esc. F esc. G esc. H esc. I esc. J esc. K unifam. Total (m²)
Sótano 1.594,30
Baja 199,60 199,60 234,24 230,66 199,60 308,93 118,70 1.491,33
Piso 1.º 210,40 210,40 267,99 211,75 210,47 282,53 1.393,54
Piso 2.º 206,20 206,20 268,00 208,02 206,20 286,98 1.381,60
Piso 3.º 206,20 206,20 268,00 208,02 206,20 286,98 1.381,60
Piso 4.º 206,20 206,20 268,00 208,02 206,20 286,98 1.381,60
Cubierta 44,81 44,81 56,28 44,81 44,81 51,64 287,16
Total 1073,41 1073,41 1362,51 1111,28 1073,48 1504,04 118,70 8.911,13
LA LEY 691
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En los siguientes cuadros figuran las superficies útiles, construidas y construidas con elementos
comunes o computables utilizadas en la tasación. Estas últimas se han calculado distribuyendo la
total superficie de viviendas y de parking y trasteros de forma proporcional a la construida de cada
elemento.
Viviendas
VIVIENDAS
Identificación Tipo- S.ú. S.c. S.c.+ec. S.ter.
entid. nº viv. logía m2 m2 m2 m2
68 8-F B-1 3D-B-A-T 79,45 89,57 100,99 33,52
69 8-F B-2 2D-B-T 68,04 78,02 87,97 18,85
70 8-F 1-1 3D-B-A 84,71 94,97 107,08
71 8-F 1-2 3D-B-A 84,28 95,99 108,23
72 8-F 2-1 3D-B-A 82,67 92,87 104,71
73 8-F 2-2 3D-B-A 82,20 93,89 105,86
74 8-F 3-1 3D-B-A 82,67 92,87 104,71
75 8-F 3-2 3D-B-A 82,20 93,89 105,86
76 8-F 4-1 dup. 3D-B-A-T 88,09 103,87 117,12 59,32
77 8-F 4-2 dup. 3D-B-A-T 87,79 104,89 118,27 71,23
78 8-G B-1 2D-B-A-T 70,07 80,24 90,47 33,37
79 8-G B-2 2D-B-T 68,27 77,00 86,82 18,85
80 8-G 1-1 3D-B-A 84,56 95,99 108,23
81 8-G 1-2 3D-B-A 84,47 94,97 107,08
82 8-G 2-1 3D-B-A 82,48 93,89 105,86
83 8-G 2-2 3D-B-A 82,43 92,87 104,71
84 8-G 3-1 3D-B-A 82,48 93,89 105,86
85 8-G 3-2 3D-B-A 82,43 92,87 104,71
86 8-G 4-1 dup. 3D-B-A-T 88,06 104,89 118,27 59,32
87 8-G 4-2 dup. 3D-B-A-T 87,95 103,87 117,12 71,23
88 8-H B-1 3D-B-A 79,50 91,65 103,34
89 8-H B-2 4D-2B-T 92,12 104,59 117,93 6,65
90 8-H 1-1 2D-B-porche 68,89 75,42 85,04
91 8-H 1-2 3D-B-A 78,42 89,23 100,61
92 8-H 1-3 3D-B-A 74,73 85,66 96,58
93 8-H 2-1 2D-B-porche 66,89 75,42 85,04
94 8-H 2-2 3D-B-A 80,69 91,48 103,14
95 8-H 2-3 3D-B-A 72,51 83,42 94,06
96 8-H 3-1 2D-B-porche 66,89 75,42 85,04
97 8-H 3-2 3D-B-A 80,71 91,48 103,14
98 8-H 3-3 3D-B-A 72,51 83,42 94,06
99 8-H 4-1 dup. 2D-B-T 73,78 88,32 99,58 55,25
100 8-H 4-2 dup. 3D-B-A-T 84,54 101,37 114,29 73,96
101 8-H 4-3 dup. 3D-B-A-T 77,76 94,49 106,54 49,74
692 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
VIVIENDAS
Identificación Tipo- S.ú. S.c. S.c.+ec. S.ter.
entid. nº viv. logía m2 m2 m2 m2
102 8-I B-1 3D-B-A-T 79,28 90,59 102,14 35,15
103 8-I B-2 3D-B-A-T 89,36 100,55 113,37 10,01
104 8-I 1-1 3D-B-A 84,52 96,02 108,26
105 8-I 1-2 3D-B-A 84,74 96,29 108,56
106 8-I 2-1 3D-B-A 82,41 93,90 105,87
107 8-I 2-2 3D-B-A 83,21 94,68 106,75
108 8-I 3-1 3D-B-A 82,41 93,90 105,87
109 8-I 3-2 3D-B-A 83,21 94,68 106,75
110 8-I 4-1 dup. 3D-B-A-T 87,94 104,90 118,28 59,32
111 8-I 4-2 dup. 3D-B-A-T 88,83 105,68 119,16 74,79
112 8-J B-1 3D-B-A-T 79,39 89,57 100,99 33,52
113 8-J B-2 2D-B-T 67,05 78,02 87,97 18,71
114 8-J 1-1 3D-B-A 84,69 95,03 107,14
115 8-J 1-2 3D-B-A 84,28 96,00 108,24
116 8-J 2-1 3D-B-A 82,57 92,87 104,71
117 8-J 2-2 3D-B-A 82,21 93,89 105,86
118 8-J 3-1 3D-B-A 82,57 92,87 104,71
119 8-J 3-2 3D-B-A 82,21 93,89 105,86
120 8-J 4-1 dup. 3D-B-A-T 85,00 103,87 117,12 58,90
121 8-J 4-2 dup. 3D-B-A-T 87,94 104,89 118,27 71,23
122 8-K B-1 4D-B-A-T 88,97 102,45 115,51 135,47
123 8-K B-2 3D-B-A 71,86 83,70 94,37
124 8-K B-3 3D-B-A-T 81,60 92,15 103,90 32,71
125 8-K 1-1 3D-B-A 70,81 81,66 92,07 32,60
126 8-K 1-2 3D-B-A 74,35 85,84 96,79
127 8-K 1-3 3D-B-A 87,05 97,64 110,09
128 8-K 2-1 3D-B-A 74,12 84,96 95,79
129 8-K 2-2 3D-B-A 74,36 85,84 96,79
130 8-K 2-3 3D-B-A 84,93 95,48 107,66
131 8-K 3-1 3D-B-A 74,12 84,96 95,79
132 8-K 3-2 3D-B-A 74,36 85,84 96,79
133 8-K 3-3 3D-B-A 84,93 95,48 107,66
134 8-K 4-1 dup. 3D-B-A-T 76,30 93,53 105,46 54,10
135 8-K 4-2 dup. 3D-B-A-T 76,32 94,18 106,19 62,27
136 8-K 4-3 dup. 3D-B-A-T 85,88 105,56 119,02 75,03
Total bloque plurifamiliar 5.548,99 6.384,01 7.198,08 1.305,10
LA LEY 693
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
694 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Las obras de construcción han sido iniciadas recientemente. Se encuentran realizados el movi-
miento de tierras y el rebaje del terreno y parte del pilotaje.
Obra realizada: 2%
LA LEY 695
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
– cerrajería 2,03%
– carpintería de madera 9,23%
– vidriería 0,94%
– yesos 5,70%
– fontanería 3,34%
– saneamiento 1,53%
– aparatos sanitarios 4,54%
– fumistería 0,45%
– calefacción 4,51%
– electricidad 4,06%
– ascensores 1,69%
– instalaciones especiales 0,22%
– persianas enrollables 0,99%
– pintura 4,07%
– vestíbulo y decoración 1,57%
– armarios cocina y encimera 4,62%
– electrodomésticos 0,21%
– ventilación forzada parking 0,16%
– Total 100,00%
7. Descripción urbanística
Situación urbanística
696 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
– condiciones: plazo para iniciar las obras de 1 año y de 3 años para ejecutarlas
– carta pago tasas: xxx € abonados el.....
Estado de ocupación
Contrato de arrendamiento
9. Análisis de mercado
Mercado muy activo. Se trata de una de las zonas con mayor actividad de la ciudad, ya que al
urbanizarse recientemente había gran oferta de suelo. Predominan las promociones de gran tama-
ño, como la que se tasa. En algunos casos disponen de zona ajardinada y a veces piscina.
La oferta es variada. Hay alguna promoción de unifamiliares adosadas, con escasas unidades,
una de las cuales ya está vendida. Sus precios oscilan entre 282.475 € y 288.486 €, equivalentes
a valores unitarios entre 1.412 y 1.442 €/m² respectivamente.
También hay una promoción de 54 viviendas VPO con garaje vinculado, desarrolladas por el
Ayuntamiento de Terrassa, con valores de máximo legal de 952 €/m² para las viviendas y 17.866 €
para las plazas de parking. Este último valor es superior al de mercado, a diferencia de las vivien-
das, que es muy inferior.
En los bloques plurifamiliares hay viviendas de 1-2-3 y 4D, aunque predominan las de 3D. En
general las plantas bajas están ocupadas por viviendas, que disponen de patio privativo y en la últi-
ma planta hay dúplex, ocupando parte del bajo-cubierta, en el que disfrutan de una terraza de uso
exclusivo.
Los precios varían entre 1.575 y 1.765 €/m². Valores modales alrededor de 1.670 €/m².
Plazas de parking, aunque en muchos casos vinculadas, desde 9.015 a 12.020 €. Predominan
estas últimas.
La demanda es elevada para viviendas de tipo medio, de 2D y 3D, cuyos precios son inferiores
a otras zonas de la misma ciudad. Cuestan más vender las viviendas especiales, que a pesar de
su mayor atractivo, tienen un precio superior, por disponer de patios en planta baja o terrazas en el
bajo cubierta.
LA LEY 697
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
4.- xx Se inician Bloque 5% 2D-B 55,- PB. De 114.192,- de 1.597,- desde 9.015
plurifamiliar 2D-B 55,- 4º A 126.213,- a 1.765,-
Tel. entre
5.- xx 2 Se inician Unifamiliares 0% 3D-2B-2A-E-Pk-patio 200 m²c + 31 patio 282.475,- 1.412,- incluido
adosadas con + 12 terraza
Tel. patio
6.- xx 2 100 % Unifamiliares 100 % 4D-2B-A-2T-E-Pk-patio 200 m²c + 30 patio 288.486,- 1.442,- incluido
adosadas con
Tel. patio
7.- xx 54 100 % Bloque 60 % Variadas tipologías Diferentes 952,- 17.866,-
plurifamiliar superficies Se trata de valores de máximo legal
Ayto. entre
medianeras
8.- xx Se inician Bloque 0% 3D-B-A 81 1º 173.092,- 1.644,- de 9.015,-
plurifamiliar a 12.025,-
Tel. aislado sin jardín
ni piscina
it i
Se trata de una de las promociones que dispone de amplia zona ajardinada con piscina, situa-
da en una de las manzanas más tranquilas, por lindar con zona verde, tener uno de los viales pea-
tonal y los otros dos ser laterales de escaso tránsito.
La promoción es similar a las existentes en la zona: hay viviendas en los bajos con patio y dúplex
en las plantas altas con gran terraza. A diferencia de otras promociones no se vinculan las plazas
de parking y trasteros, que se venden separadamente, pero es obligatoria su compra.
En cuanto a producto predominan las viviendas de 3D-B-A, una de las tipologías más deman-
dadas. La disposición de las viviendas en forma de bloque lineal permite que todas sus dependen-
cias sean exteriores, a excepción de baños y aseos.
Se trata de una 2.ª fase cuya comercialización no se ha iniciado todavía; de la 1.ª fase hay ven-
didas 60 de las 64 unidades (94%). Quedan por vender las viviendas más caras, ya sean de 4D o
bien dúplex de 3D o bajos de 3D con patio. El mismo promotor ha desarrollado con anterioridad
otras promociones en la zona, por lo que es conocido.
698 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Dado que se trata de una promoción de viviendas libres, plazas de parking y trasteros destina-
dos a la venta, debe calcularse su valor de mercado por comparación, utilizando el método de com-
paración.
Además como en todo inmueble será necesario calcular el valor de reemplazamiento bruto, apli-
cando el método del coste.
10.1. Cálculo del valor de reemplazamiento bruto (VRB)
El valor de reemplazamiento bruto se calcula como suma del valor de mercado del suelo, más
el coste de construcción por contrata y los gastos de promoción.
En primer lugar se calcula el VRB del inmueble en el supuesto de que las obras hubieran finali-
zado, para cada una de las viviendas, plazas de parking y trasteros.
En los siguientes cuadros figuran cada uno de los elementos que componen el inmueble con su
valor de reemplazamiento bruto supuesta la obra terminada.
Viviendas
Valor reemplazamiento bruto de viviendas en el supuesto de obra terminada
LA LEY 699
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Moixeró 28 bajos 118,7 550,00 670 11,00 80,40 67,10 1.378,50 163.627,95
700 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Identificación V.mercado C.ej.con. imp.no re- hon./licenc. on/ dh/ Obra terminada
plaza s.c.+ec. suelo 100% obra cup./aranc. seg/otr.est. gastos prom. VRB
pk nº m² €/m² €/m² 2% F 12% Cc 5,5%(F+Cc) €/m² €
1 32,47 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.827,20
2 28,53 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.392,05
3 27,94 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.177,15
4 38,05 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 13.859,71
5 36,40 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 13.258,70
6 28,39 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.341,06
7 31,84 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.597,72
8 32,75 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.929,19
9 29,30 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.672,53
10 28,96 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.548,68
11 30,64 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.160,62
12 48,80 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 17.775,40
13 29,97 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.916,57
14 28,51 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.384,77
15 28,92 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.534,11
16 27,45 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.998,66
17 28,31 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.311,92
18 31,88 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.612,29
19 42,06 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 15.320,36
20 37,13 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 13.524,60
21 38,94 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 14.183,90
22 31,53 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.484,80
23 30,70 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.182,48
24 36,52 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 13.302,41
25 40,16 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 14.628,28
26 28,57 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.406,62
27 27,15 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.889,39
28 22,97 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 8.366,82
29 27,60 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.053,30
30 27,54 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.031,45
31 27,54 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.031,45
32 27,60 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.053,30
33 22,97 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 8.366,82
34 27,15 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.889,39
35 28,57 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.406,62
36 31,51 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 11.477,52
37 25,30 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.215,53
38 23,78 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 8.661,87
39 26,76 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.747,33
40 26,68 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.718,19
41 29,67 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.807,30
42 29,67 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.807,30
43 26,68 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.718,19
44 26,70 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.725,48
45 27,15 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.889,39
46 28,55 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.399,34
47 28,55 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.399,34
48 27,15 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.889,39
49 25,47 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.277,45
50 27,45 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.998,66
51 28,43 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.355,63
52 27,88 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 10.155,29
53 26,78 0 310,00 0,00 37,20 17,05 364,25 9.754,62
Total 1.587,97 364,25 578.418,07
LA LEY 701
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Viviendas
V.mercado C.ej.con. imp.no re- hon/licen. on/ dh/ Obra en su estado actual
Identificación S.c.+ec.
suelo obra 2% cup/aranc. seg/ot.est. gas.prom. VRB
nº viv. m² €/m² €/m² 2% F 8,4% Cc 2%(F+Cc) €/m² €
8-F B-1 100,99 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 61.329,21
8-F B-2 87,97 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 56.167,09
8-F 1-1 107,08 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.027,54
8-F 1-2 108,23 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.725,91
8-F 2-1 104,71 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 65.766,26
8-F 2-2 105,86 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 66.488,55
8-F 3-1 104,71 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 66.855,24
8-F 3-2 105,86 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 67.589,49
8-F 4-1 dup. 117,12 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 74.778,78
8-F 4-2 dup. 118,27 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 75.513,03
8-G B-1 90,47 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 57.763,29
8-G B-2 86,82 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 55.432,83
8-G 1-1 108,23 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.725,91
8-G 1-2 107,08 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.027,54
8-G 2-1 105,86 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 66.488,55
8-G 2-2 104,71 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 65.766,26
8-G 3-1 105,86 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 67.589,49
8-G 3-2 104,71 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 66.855,24
8-G 4-1 dup. 118,27 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 75.513,03
8-G 4-2 dup. 117,12 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 74.778,78
8-H B-1 103,34 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 62.756,32
8-H B-2 117,93 490 12,4 9,80 52,08 22,20 586,48 69.163,59
8-H 1-1 85,04 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 54.296,34
8-H 1-2 100,61 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 61.098,44
8-H 1-3 96,58 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 61.664,40
8-H 2-1 85,04 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 56.065,17
8-H 2-2 103,14 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 64.780,17
8-H 2-3 94,06 550 12,4 11,00 52,08 23,40 648,88 61.033,65
8-H 3-1 85,04 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 56.065,17
8-H 3-2 103,14 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 65.852,83
8-H 3-3 94,06 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 62.011,88
8-H 4-1 dup. 99,58 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 65.651,10
8-H 4-2 dup. 114,29 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 72.971,88
8-H 4-3 dup. 106,54 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 70.239,69
702 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
V.mercado C.ej.con. imp.no re- hon/licen. on/ dh/ Obra en su estado actual
Identificación S.c.+ec.
suelo obra 2% cup/aranc. seg/ot.est. gas.prom. VRB
nº viv. m² €/m² €/m² 2% F 8,4% Cc 2%(F+Cc) €/m² €
8-I B-1 102,14 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 62.027,58
8-I B-2 113,37 490 12,4 9,80 52,08 22,20 586,48 66.489,24
8-I 1-1 108,26 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.744,13
8-I 1-2 108,56 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.926,32
8-I 2-1 105,87 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 66.494,83
8-I 2-2 106,75 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 67.047,54
8-I 3-1 105,87 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 67.595,88
8-I 3-2 106,75 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 68.157,74
8-I 4-1 dup. 118,28 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 75.519,41
8-I 4-2 dup. 119,16 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 76.081,28
8-J B-1 100,99 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 61.329,21
8-J B-2 87,97 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 56.167,09
8-J 1-1 107,14 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.063,98
8-J 1-2 108,24 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 65.731,99
8-J 2-1 104,71 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 65.766,26
8-J 2-2 105,86 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 66.488,55
8-J 3-1 104,71 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 66.855,24
8-J 3-2 105,86 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 67.589,49
8-J 4-1 dup. 117,12 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 74.778,78
8-J 4-2 dup. 118,27 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 75.513,03
8-K B-1 115,51 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 70.146,91
8-K B-2 94,37 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 60.253,36
8-K B-3 103,90 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 63.096,39
8-K 1-1 92,07 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 58.784,85
8-K 1-2 96,79 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 61.798,48
8-K 1-3 110,09 510 12,4 10,20 52,08 22,60 607,28 66.855,46
8-K 2-1 95,79 550 12,4 11,00 52,08 23,40 648,88 62.156,22
8-K 2-2 96,79 550 12,4 11,00 52,08 23,40 648,88 62.805,10
8-K 2-3 107,66 530 12,4 10,60 52,08 23,00 628,08 67.619,09
8-K 3-1 95,79 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 63.152,43
8-K 3-2 96,79 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 63.811,71
8-K 3-3 107,66 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 68.738,76
8-K 4-1 dup. 105,46 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 69.527,67
8-K 4-2 dup. 106,19 560 12,4 11,20 52,08 23,60 659,28 70.008,94
8-K 4-3 dup. 119,02 540 12,4 10,80 52,08 23,20 638,48 75.991,89
Total viviendas 7.198,08 630,855 4.540.947,45
Moixeró 28 bajos 118,7 550 13,4 11,00 56,28 24,4 655,08 77.758,00
LA LEY 703
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Identificación V.mercado C.ej.con. imp.no re- hon/licen. on/ dh/ Obra en su estado actual
º s.c.+ec. suelo obra 2% cup/aranc. seg/ot.est. gas.prom. VRB
pk nº m² €/m² €/m² 2% F 8,4% Cc 2%(F+Cc) €/m² €
1 32,47 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.248,15
2 28,53 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.096,69
3 27,94 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.074,01
4 38,05 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.462,64
5 36,40 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.399,22
6 28,39 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.091,31
7 31,84 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.223,93
8 32,75 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.258,91
9 29,30 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.126,29
10 28,96 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.113,22
11 30,64 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.177,80
12 48,80 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.875,87
13 29,97 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.152,05
14 28,51 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.095,92
15 28,92 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.111,68
16 27,45 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.055,18
17 28,31 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.088,24
18 31,88 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.225,47
19 42,06 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.616,79
20 37,13 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.427,28
21 38,94 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.496,85
22 31,53 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.212,01
23 30,70 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.180,11
24 36,52 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.403,83
25 40,16 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.543,75
26 28,57 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.098,23
27 27,15 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.043,65
28 22,97 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 882,97
29 27,60 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.060,94
30 27,54 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.058,64
31 27,54 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.058,64
32 27,60 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.060,94
33 22,97 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 882,97
34 27,15 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.043,65
35 28,57 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.098,23
36 31,51 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.211,24
37 25,30 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 972,53
38 23,78 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 914,10
39 26,76 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.028,65
40 26,68 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.025,58
41 29,67 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.140,51
42 29,67 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.140,51
43 26,68 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.025,58
44 26,70 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.026,35
45 27,15 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.043,65
46 28,55 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.097,46
47 28,55 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.097,46
48 27,15 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.043,65
49 25,47 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 979,07
50 27,45 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.055,18
51 28,43 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.092,85
52 27,88 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.071,71
53 26,78 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 1.029,42
Total 1.587,97 0 6,20 0,00 26,04 6,20 38,44 61.041,57
704 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
• Inmuebles comparables: ver cuadro anterior con muestras de mercado del entorno.
• Evolución histórica del mercado: deben adjuntarse estudios de mercado de esta zona realiza-
dos durante los 2 últimos años anteriores a la fecha de la tasación, para analizar la evolución
del mercado. En ellos se observa el incremento de precios experimentado durante este perio-
do.
• Criterios de homogeneización: para proceder a la homogeneización se han tenido en cuenta
los siguientes factores: situación, calidades constructivas, tamaño, tipología, altura y existen-
cia de zona ajardinada con piscina.
Para calcular el valor de mercado por comparación se adopta la media aritmética, ya que se con-
sidera que todas las muestras son igualmente significativas.
muestra valor inicial situacion calid.construc. tamaño tipología altura valor final coef.corrector valor homogen.
1 1.669 60 0 -36 60 0 1.753 1,05 1.752,45
2 1.575 60 0 0 0 0 1.635 1,04 1.638,00
3 1.682 0 0 0 0 0 1.682 1 1.682,00
3 1.643 30 0 0 0 -17 1.656 0,99 1.664,19
4 1.681 100 60 -60 -90 0 1.691 1,03 1.693,32
7 1.644 0 0 0 0 17 1.661 1,01 1.660,44
VM comparación 1.681,73
Desde 800 €/m² para la de 6,65 m² a 270 €/m² para la de 135 m².
Se adoptan como valores por comparación ajustados el 100% de los valores por comparación
anteriores, ya que no existe probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una
reducción significativa en términos nominales antes de transcurrir un año desde la fecha de la tasa-
LA LEY 705
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
ción que dure al menos 3 años y a que se considera que no se ha producido una caída significati-
va y duradera de los precios nominales en los últimos 10 años para los usos tasados.
Partiendo de los valores anteriores se aplican los siguientes criterios para diferenciar los valores
de cada componente del inmueble.
Trasteros: se han agrupado por superficies útiles, otorgando a cada grupo distinto un valor. Así:
Plazas de parking: se adoptan diferentes valores en función del ancho de la plaza, que es la
característica que diferencia unas plazas de otras. Así:
Hay alguna plaza que se considera especial por tener gran ancho exterior pero poco interior. Así:
– plaza 49 → 10.820 €
– plazas 37/38/39/44 → 11.420 €
– plazas 50/53 → 12.025 €
Viviendas: partiendo de los 1.680 €/m² para las viviendas del 2.º piso con 3D-B-A y con 80 m² ú,
se aplican las siguientes correcciones:
– altura que ocupan las viviendas: se aplica +/– 17 €/m² y planta, excepto para los bajos que no
se minora y por tanto se adopta el mismo valor que para el piso 1.º y excepto para los dúplex, en
los que se adopta + 25 €/m² respecto al 3.º.
– tipología:
– 2D → + 40 €/m²
– 4D con 92 m² ú/3D con 89 m² ú → – 30 €/m²
– 4D con 89 m² ú → = 1.680 €/m² (como 3D con 82-84 m² ú)
– tamaño:
– 3D de 70 a 76 m² ú → + 30 €/m²
– dúplex de 89 m² ú → – 30 €/m²
706 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Viviendas
Viviendas Terrazas
LA LEY 707
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Viviendas Terrazas
Total plurifamiliar 5.548,99 6.384,01 7.198,08 1.305,10 1.687,80 12.148.936,96 375,31 489.822,95 12.638.759,91
Moixeró 28 Bajos 4D-B-A-pk 102,10 118,70 118,70 105,43 1.800 213.660,00 285 30.047,55 243.707,55
708 LA LEY
CAPÍTULO 7: EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIONES
Valor
Unitario Valor Total de
plaza pk pk trast.vinc. Total ancho s.comput. V.TASACIÓN
de Mercado
nº
Mercado
s.ú. (m²) s.ú. (m²) s.ú. (m²) pk( m) m² € / m² € €
1 13,14 2,86 16,00 2,79 32,47 444 14.416,68 14.416,68
2 11,29 2,77 14,06 2,33 28,53 477 13.608,81 13.608,81
3 11,13 2,64 13,77 2,33 27,94 488 13.634,72 13.634,72
4 15,44 3,31 18,75 3,22 38,05 400 15.220,00 15.220,00
5 14,74 3,20 17,94 3,04 36,40 418 15.215,20 15.215,20
6 11,23 2,76 13,99 2,32 28,39 480 13.627,20 13.627,20
7 12,75 2,94 15,69 2,67 31,84 453 14.423,52 14.423,52
8 13,11 3,03 16,14 2,74 32,75 441 14.442,75 14.442,75
9 11,59 2,85 14,44 2,39 29,30 472 13.829,60 13.829,60
10 11,51 2,76 14,27 2,37 28,96 470 13.611,20 13.611,20
11 12,18 2,92 15,10 2,55 30,64 451 13.818,64 13.818,64
12 19,36 4,69 24,05 4,04 48,80 353 17.226,40 17.226,40
13 11,88 2,89 14,77 2,48 29,97 461 13.816,17 13.816,17
14 11,37 2,68 14,05 2,35 28,51 478 13.627,78 13.627,78
15 11,54 2,71 14,25 2,42 28,92 471 13.621,32 13.621,32
16 10,90 2,63 13,53 2,27 27,45 496 13.615,20 13.615,20
17 11,20 2,75 13,95 2,31 28,31 481 13.617,11 13.617,11
18 12,77 2,94 15,71 2,66 31,88 453 14.441,64 14.441,64
19 17,43 3,30 20,73 3,63 42,06 376 15.814,56 15.814,56
20 14,74 3,56 18,30 3,04 37,13 415 15.408,95 15.408,95
21 15,45 3,74 19,19 3,22 38,94 396 15.420,24 15.420,24
22 12,54 3,00 15,54 2,61 31,53 458 14.440,74 14.440,74
23 11,83 3,30 15,13 2,44 30,70 476 14.613,20 14.613,20
24 14,50 3,50 18,00 2,99 36,52 422 15.411,44 15.411,44
25 16,02 3,77 19,79 3,34 40,16 384 15.421,44 15.421,44
26 14,08 14,08 3,17 28,57 421 12.027,97 12.027,97
27 13,38 13,38 2,99 27,15 443 12.027,45 12.027,45
28 11,32 11,32 2,55 22,97 471 10.818,87 10.818,87
29 13,60 13,60 3,04 27,60 436 12.033,60 12.033,60
30 13,57 13,57 3,04 27,54 437 12.034,98 12.034,98
31 13,57 13,57 3,04 27,54 437 12.034,98 12.034,98
32 13,60 13,60 3,04 27,60 436 12.033,60 12.033,60
33 11,32 11,32 2,55 22,97 471 10.818,87 10.818,87
34 13,38 13,38 2,99 27,15 443 12.027,45 12.027,45
35 14,08 14,08 3,17 28,57 421 12.027,97 12.027,97
36 15,53 15,53 3,49 31,51 401 12.635,51 12.635,51
37 12,47 12,47 2,51 25,30 452 11.435,60 11.435,60
38 11,72 11,72 2,51 23,78 480 11.414,40 11.414,40
39 13,19 13,19 2,90 26,76 427 11.426,52 11.426,52
40 13,15 13,15 2,82 26,68 451 12.032,68 12.032,68
41 14,62 14,62 3,17 29,67 405 12.016,35 12.016,35
42 14,62 14,62 3,17 29,67 405 12.016,35 12.016,35
43 13,15 13,15 2,82 26,68 451 12.032,68 12.032,68
44 13,16 13,16 2,90 26,70 428 11.427,60 11.427,60
45 13,38 13,38 2,87 27,15 443 12.027,45 12.027,45
46 14,07 14,07 3,04 28,55 421 12.019,55 12.019,55
47 14,07 14,07 3,04 28,55 421 12.019,55 12.019,55
48 13,38 13,38 2,87 27,15 443 12.027,45 12.027,45
49 12,55 12,55 2,77 25,47 425 10.824,75 10.824,75
50 13,53 13,53 2,70 27,45 438 12.023,10 12.023,10
51 14,01 14,01 3,02 28,43 423 12.025,89 12.025,89
52 13,74 13,74 2,98 27,88 431 12.016,28 12.016,28
53 13,20 13,20 2,86 26,78 449 12.024,22 12.024,22
Total 705,08 77,50 782,58 1.587,97 436,83204 693.676,18 693.676,18
LA LEY 709
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
De acuerdo con los criterios de valoración de la normativa hipotecaria ECO 805/2003 el valor de
tasación-hipotecario coincide con el valor de mercado por comparación ajustado.
Condicionantes y advertencias
Condicionantes
Dicho valor se ha calculado deduciendo del valor de reemplazamiento bruto el valor de merca-
do del suelo.
Advertencias
710 LA LEY
ANEXO NORMATIVO
La presente Orden establece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y
de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así
como para la elaboración de informes y certificados en los que se formalizará. Dichas normas pre-
tenden, continuando en la línea del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídi-
co de homologación de los servicios y sociedades de tasación, potenciar la calidad técnica y formal
de las valoraciones con el objetivo último de proteger más y mejor los intereses de terceros en su
condición de inversores o asegurados. Conviene recordar que la presente Orden no contiene ningu-
na disposición de tipo subjetivo relacionada con la capacidad para tasar ni para designar al tasador,
la cual se rige por las normas reglamentarias correspondientes según la finalidad de la tasación.
El cálculo y formalización del valor de tasación estaba regulado por Orden de 30 de noviembre
de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financie-
ras. Esta disposición, que ahora se deroga, era el último exponente de una regulación cuyo origen
es la Ley de la Regulación del Mercado Hipotecario. La Orden de 1994 ha contribuido de forma
decisiva a perfeccionar el funcionamiento del mercado de tasación para finalidades financieras.
No obstante, se ha considerado aconsejable su sustitución por un nuevo texto. Los motivos para
este cambio normativo son básicamente tres:
LA LEY 711
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
nes inmuebles para las finalidades hipotecaria y de fondos de pensiones, haciendo explícitas algu-
nas prácticas destinadas a respetar el principio de prudencia. En todo caso, debe subrayarse que
estas modificaciones no suponen en modo alguno una ruptura en las normas de cálculo del valor
de tasación, sino tan sólo un ajuste aclaratorio inscrito en la voluntad general de continuidad que
inspira la Orden.
La Orden consta de 88 artículos, cinco disposiciones adicionales, una disposición transitoria, una
disposición derogatoria y tres disposiciones finales. Los artículos se estructuran en cuatro títulos y
éstos en capítulos y secciones.
El Título I contiene las disposiciones generales: el ámbito, principios y definiciones; las compro-
baciones mínimas y documentación disponible; los condicionantes y advertencias, tanto generales
como específicas, y en general todas aquellas cuestiones que el tasador ha de tener en cuenta
tanto en el ámbito técnico como en el formal.
El Título II contiene las disposiciones técnicas encaminadas a la determinación del valor de tasa-
ción de los distintos objetos de valoración y para las distintas finalidades. Para ello se regulan los
distintos métodos técnicos de valoración y la valoración de los distintos bienes y derechos. Todo su
contenido está basado en el principio de prudencia y el principio de sostenibilidad para aquellos
valores con efectos a lo largo del tiempo.
El Título III contiene las disposiciones formales encaminadas a la elaboración del informe y cer-
tificado en los que se formalizará el correspondiente valor de tasación. Para ello se establece una
única estructura con una serie de apartados mínimos que el tasador tendrá que cumplimentar
según cual sea el objeto de la valoración. Todo su contenido está basado en el principio de trans-
parencia en el sentido de que los documentos y datos manejados por el tasador para el cálculo de
los valores han de estar a disposición del supervisor correspondiente.
El Título IV contiene una serie de disposiciones cuyo ámbito de aplicación se limita a la valora-
ción para la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras y para la determi-
nación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
La presente Orden se dicta en uso de las habilitaciones normativas señaladas en el artículo 37.4
del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de
la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario; el artículo 74.5 del Regla-
mento de la Ley 46/1984, de 26 de diciembre, reguladora de las instituciones de inversión colecti-
712 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
va, aprobado por Real Decreto 1393/1990, de 2 de noviembre (según la redacción dada en el Real
Decreto 686/1993, de 7 de mayo); el artículo 50.10 del Reglamento de Ordenación y Supervisión
de los Seguros Privados (aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre) y el artícu-
lo 37.1 del Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones (aprobado por el Real Decreto
1307/1988, de 30 de septiembre),
En su virtud, dispongo:
TÍTULO I
Disposiciones generales
CAPÍTULO I
Artículo 1. Objeto.
La presente Orden tiene por objeto la regulación del régimen jurídico al que ha de ajustarse el
cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos, así como la elabora-
ción de los informes y certificados en los que se formalice, siempre que dicho cálculo se realice para
alguna de las finalidades integrantes de su ámbito de aplicación.
La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de
las finalidades siguientes:
a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera
de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se
refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
Artículo 3. Principios.
1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación
homologadas cuando valoren para cualesquiera de las finalidades integradas en el ámbito de apli-
LA LEY 713
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
cación de la presente Orden deberán hacerlo aplicando, en los términos establecidos en la misma,
los siguientes principios:
b) Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las téc-
nicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con
la finalidad de la valoración.
c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedi-
cado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físi-
cas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas inten-
sidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas,
con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igual-
mente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de
las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de esta Orden.
h) Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
j) Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de pro-
ducción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribui-
bles al resto de los factores.
Artículo 4. Definiciones.
Actualización de una tasación. Es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la
misma entidad tasadora antes de transcurrir dos años desde su fecha de emisión, en la que
con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cual-
714 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
quiera de los valores que figuren en ella. Este plazo será de tres años para la finalidad con-
templada en el artículo 2.b) (Ámbito de aplicación), conforme a lo establecido en el artículo
84.1 de esta Orden.
Compromiso de compra a plazo de inmuebles. Es un contrato en virtud del cual los contratantes
se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha
concreta.
Edificio. Es cualquier tipo de construcción, sólida, durable y apta para albergar uno o varios
espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad.
Edificio en construcción. Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente
con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio pro-
fesional correspondiente.
Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se rea-
lizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profe-
sional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cum-
plan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privati-
vo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.
Elemento de un edificio. Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edifi-
cio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta
individualizada.
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes
para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la
intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los
activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores
extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización
de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.
LA LEY 715
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desa-
rrollo de una actividad agraria.
Infraestructuras exteriores del terreno. Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios
urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre
régimen del suelo y ordenación urbana.
b) Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las
condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o modernización
de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sus-
tancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada.
d) Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 por 100 del valor de reem-
plazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno).
Inmueble ligado a una actividad económica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso
monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se inclui-
rán los siguientes tipos:
716 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas
para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad,
comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o,
cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado
inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo domi-
nantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del terri-
torio nacional.
Niveles urbanísticos del terreno. A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los
siguientes niveles:
Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar
para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explo-
tación económica permitida por la normativa vigente.
También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un
ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las
condiciones para su desarrollo.
Opción de compra. Es un contrato en virtud del cual un vendedor otorga el derecho a comprar
un inmueble, a un precio predeterminado, y en una fecha o plazo concreto.
Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmue-
ble objeto de valoración.
Suelo urbano, suelo no urbanizable, suelo urbanizable. Se utilizarán las definiciones estableci-
das en la legislación vigente sobre régimen del suelo y ordenación urbanística.
Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de
superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más
la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comu-
nes del edificio.
LA LEY 717
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada
por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exte-
riores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de facha-
da o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior
de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de
la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas,
balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección
horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos,
por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección hori-
zontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea infe-
rior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo
de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmue-
ble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la
fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el merca-
do, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se
dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
A tal efecto se considerará:
a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ningu-
no de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del
contrato.
b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización ade-
cuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera
de las partes intervinientes.
c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una
estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado
existentes en la fecha de la tasación.
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá
alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se
construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de
edificación o rehabilitación.
718 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depre-
ciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.
Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de
inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las fina-
lidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determi-
nado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en
cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y
locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes.
Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección
pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable.
Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la
aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectiva-
mente.
Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posteriori-
dad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los
que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circuns-
tancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actuali-
zación de los valores contenidos en la valoración inicial.
Vivienda para primera residencia. Es aquella que por sus características y ubicación tenga como
destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.
Vivienda para segunda residencia. Es aquella que por sus características y ubicación tenga
como destino más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino
actual.
Vida útil. Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin
a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilita-
ción integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.
a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utiliza-
rá su superficie registral.
LA LEY 719
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o
la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la superficie registral con partes comu-
nes, aun cuando esta última no haya podido ser comprobada, siempre que exista una dificultad
operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda
razonable sobre la naturaleza de dicha superficie registral y la relación entre ésta y la superficie
comprobada sea razonable a juicio del tasador.
d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o ele-
mento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo, aquella superficie se
deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios
exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no
cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen
valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indican-
do los criterios seguidos.
e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección públi-
ca, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente.
2. Para calcular el valor de un terreno o de una finca rústica se utilizará como superficie la com-
probada por el tasador. Cuando dicha comprobación no sea viable se utilizará la menor entre la
superficie registral y la catastral.
Sin perjuicio de lo señalado en el párrafo anterior, se podrá utilizar la mayor entre la superficie
registral y la catastral siempre que, una vez hechas las estimaciones oportunas, se justifique expre-
sa y razonadamente de una manera destacada.
1. Los valores de los bienes inmuebles y derechos objeto de valoración se reflejarán en un infor-
me y en su caso en un certificado de tasación para cuya elaboración se estará a lo previsto en el
Título III de esta Orden.
2. Dichos valores se expresarán en la moneda de curso legal del país donde se localicen los bie-
nes o el objeto de los derechos. Si dicha moneda no fuera el euro, los valores a los que se refiere
el apartado anterior se expresarán también en euros utilizando como tipo de cambio los publicados
oficialmente en la fecha de la tasación o, en su caso, en el día anterior más próximo.
CAPÍTULO II
Comprobaciones y documentación
1. Para determinar el valor de tasación se realizarán las comprobaciones necesarias para cono-
cer las características y situación real del objeto de la valoración, y se utilizará el contenido de la
documentación señalada en el artículo 8 de esta Orden.
720 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
2. Entre las comprobaciones a que se refiere el apartado anterior, se incluirán al menos las
siguientes:
a) La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de
un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la des-
cripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existen-
cia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.
1. Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente de todos
aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valo-
ración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquélla, el estado de ocupación y cons-
trucción de aquél y el método de valoración utilizado.
Entre los documentos a los que se refiere el párrafo anterior se incluirá la certificación registral
acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida
dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en sopor-
tes alternativos.
d) En el caso de edificios (cuyo uso principal sea la vivienda) a que se refiere el artículo 2 de la
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, el documento acreditativo de la
LA LEY 721
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
expedición del seguro de daños materiales contemplado en su artículo 19.1.c) (Seguro de daños
decenal).
e) En el caso de inmuebles cuyo uso se haya cedido total o parcialmente, el contrato de arrenda-
miento u otro título de ocupación, el último recibo de la renta abonado así como una certificación expe-
dida por el propietario en la que se expresará con claridad: cada una de las superficies arrendadas den-
tro de la finca; la renta neta anual producida en total y por cada una de las partes; el estado de
ocupación del inmueble; el estado de pago de las rentas vigentes; los gastos imputables al inmueble,
con indicación de los repercutidos al ocupante durante el último año y el destino del inmueble.
A efectos de la finalidad indicada en el artículo 2.a) de la presente Orden, los datos a que se
refiere el párrafo anterior deberán estar igualmente disponibles aunque no será necesaria la certi-
ficación expedida por el propietario.
f) En inmuebles ligados a una explotación económica, los documentos necesarios para calcular
los flujos a que se refiere el artículo 27 (Flujos de caja en el método de actualización) de esta Orden.
j) Los restantes que sean exigidos por otras disposiciones de la presente Orden según el méto-
do de valoración adoptado, el tipo de inmueble o la finalidad de tasación.
CAPÍTULO III
Condicionantes y advertencias
Salvo lo previsto en el artículo 14, para que el valor de tasación calculado de acuerdo con la pre-
sente Orden pueda ser utilizado para alguna de las finalidades señaladas en su artículo 2 (Ámbito
de aplicación) ha de ser expresado sin sujeción a ningún condicionante.
1. A los efectos de esta Orden se considerará que existe un condicionante en los siguientes
supuestos:
a) Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones a que se refiere el artículo 7.2 (Com-
probaciones mínimas), salvo en el caso de la prevista en la letra d) de dicho apartado, que sólo
constituirá un condicionante cuando afecte a edificios completos o locales comerciales.
722 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
b) Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrenda-
miento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesión.
c) Cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido calcular su valor
máximo legal.
La documentación a que se refieren los párrafos segundo y tercero del artículo 8.1 (Documen-
tación disponible) de esta Orden.
La de la adscripción del derecho de riego a la finca rústica a que se refiere el artículo 8.2.g) cuan-
do ésta se valore como regadío.
e) Cuando no hayan podido cumplirse otras exigencias previstas en la presente Orden, o con-
curran otras circunstancias que impliquen dudas razonadas sobre la correcta identificación, física o
registral, del inmueble a tasar, o sobre la existencia de las características del mismo utilizadas en
la tasación, que puedan afectar significativamente al cálculo de sus valores técnicos.
2. Cuando la tasación se efectúe a los efectos de lo dispuesto en el artículo 2.c) (Ámbito de apli-
cación) de la presente Orden, se condicionará el valor de tasación, cuando el titular registral del
inmueble no coincida con la institución que lo incluya a efectos de cálculo de su valor patrimonial.
A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia, siempre que
se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto
de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se indican a continuación:
a) Cuando existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral
que no induzcan a dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemen-
te sobre los valores calculados.
b) Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigen-
te, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisión de un
condicionante, no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectóni-
co del inmueble.
LA LEY 723
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
e) Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la documentación indi-
cada en el artículo 8.2.c).
Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artículo 8.2.f).
La estimación deberá apoyarse en datos sólidos disponibles sobre la situación coyuntural del
mercado local, y la advertencia deberá mencionar aquella probabilidad justificando su existencia y
los datos en que se apoya la estimación de la entidad.
1. Cuando se produzca un condicionante, la entidad tasadora deberá elegir una de las siguien-
tes alternativas:
724 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la comprobación del régi-
men de protección pública de la vivienda a valorar, y c) del artículo 10.1, si previamente a la formali-
zación de la hipoteca, se incorporase al expediente del correspondiente crédito, bajo la responsabili-
dad de la entidad de crédito que lo conceda, la documentación, procedente de las autoridades
administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente, que refleje el régimen
legal del inmueble (existencia o inexistencia de protección pública, concreción del valor máximo legal),
unida a una declaración suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identi-
dad de los inmuebles a que se refiere la citada documentación y los contemplados en la tasación.
TÍTULO II
CAPÍTULO I
SECCIÓN 1
DISPOSICIONES GENERALES
LA LEY 725
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
SECCIÓN 2
1. El Método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de
edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados.
2. Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplaza-
miento. Dicho valor podrá ser bruto o neto.
Para determinar los valores o importes a que se refiere el párrafo anterior se tendrá en cuenta
lo señalado en los números siguientes.
2. Para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el método de
comparación, bien el método residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden.
Se considerará como coste de la construcción por contrata, la suma de los costes de ejecución
material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No
se incluirán en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmen-
726 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
te desmontables ni, excepto para los inmuebles ligados a una explotación económica, los costes de
los acabados e instalaciones no polivalentes.
En el caso de edificios de carácter histórico o artístico se tendrá en cuenta, además, el valor par-
ticular de los elementos de la edificación que le confieran ese carácter.
4. Los gastos necesarios serán los medios del mercado según las características del inmueble
objeto de valoración, con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento. Dichos
gastos se calcularán con los precios existentes en la fecha de la valoración.
Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios.
No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gas-
tos financieros o de comercialización.
1. Para calcular el valor de reemplazamiento neto se restará del valor de reemplazamiento bruto
la depreciación física y funcional del edificio terminado.
a) Atendiendo a la vida útil total y residual estimadas por el tasador el cual deberá justificar ade-
cuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimación.
En el caso de que atribuyera diferentes vidas útiles a las diferentes instalaciones o elementos
de la construcción de edificio la justificación desglosará cada una de ellas.
LA LEY 727
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica: 35 años.
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado, la vida útil máxima se obtendrá pon-
derando los plazos máximos señalados anteriormente en función de la superficie destinada a cada
uno de los usos.
c) Sumando los costes y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de
similares características
4. La depreciación funcional se calculará como el valor de los costes y gastos necesarios para
adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescen-
cia.
SECCIÓN 3
MÉTODO DE COMPARACIÓN
2. En los términos previstos en los artículos 53 (Valoración de inmuebles sobre los que existe
derecho de superficie) y 54 (Valoración de concesiones administrativas) de esta Orden podrá ser
aplicado igualmente a la valoración del derecho de superficie y de las concesiones administrativas.
3. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por com-
paración, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por compa-
ración ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.
1. Para la utilización del método de comparación a efectos de esta Orden será necesario que se
cumplan los siguientes requisitos:
b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que
se trate, identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables.
728 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
a) Disponer de datos adecuados (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los
precios de compraventa en el mercado local de comparables durante al menos los 2 años anterio-
res a la fecha de la valoración.
c) Contar con procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transac-
ciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de ele-
mentos especulativos.
1. Para calcular el valor por comparación se seguirán las siguientes reglas generales:
a) Se establecerán las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
c) Se seleccionará entre los precios obtenidos tras el análisis previsto en la letra anterior, una
muestra representativa de los que correspondan a los comparables, a la que se aplicará el proce-
dimiento de homogeneización necesario.
En la selección indicada se deberá, previamente, contrastar aquellos precios que resulten anor-
males a fin de identificar y eliminar tanto los procedentes de transacciones y ofertas que no cum-
plan las condiciones exigidas en la definición de valor de mercado de los bienes afectados como,
cuando se trate de una valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.a) de esta Orden, los
que puedan incluir elementos especulativos.
e) Se asignará el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización, en función de los pre-
cios homogeneizados, previa deducción de las servidumbres y limitaciones del dominio que recai-
gan sobre aquél y que no hayan sido tenidas en cuenta en la aplicación de las reglas precedentes.
2. Además de las reglas generales señaladas en el apartado anterior, para determinar el valor
a que se refiere dicho número se tendrán en cuenta, cuando proceda, las siguientes reglas espe-
ciales:
LA LEY 729
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
1. El valor por comparación obtenido de acuerdo con el artículo anterior será ajustado por la enti-
dad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando concurran los requisitos para
incluir la advertencia específica que se menciona en el apartado 3 del artículo 12.
2. Para corregir los efectos de la probabilidad a que se refiere dicho artículo 12.3, la entidad tasa-
dora, en base a su capacidad técnica, aplicará al valor por comparación la reducción que conside-
re necesaria.
Cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de
la entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje
de reducción del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los
precios considerados para determinar el valor por comparación.
3. Sin perjuicio de la información exigible en el cálculo del valor de tasación, la mención al ajus-
te realizado y su justificación se incluirán en la advertencia específica a que se refiere el artículo
12.3.
SECCIÓN 4
1. El método de actualización de rentas será aplicable, siempre que se cumplan los requisitos
establecidos en el artículo siguiente, a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles de
producir rentas y a la de los derechos reales señalados en el artículo 52.2 (Aplicación), salvo las
opciones de compra.
2. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por actualiza-
ción, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipo-
tecario.
1. Para la utilización del método de actualización a efectos de esta Orden será necesario que se
cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:
730 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de este mercado y disponer de sufi-
cientes datos sobre transacciones en alquiler u ofertas que permitan identificar parámetros adecua-
dos para realizar la homogeneización de rentas en comparables.
c) Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado
a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la explotación o
información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.
a) Datos adecuados (transacciones u ofertas, etc.), sobre la evolución de las rentas de alquiler
en el mercado local de inmuebles comparables durante al menos los 2 años anteriores a la fecha
de la valoración, y su estado actual.
1. A efectos de lo señalado en el artículo anterior los flujos de caja pueden ser inmobiliarios y
operativos.
2. Se entenderá por flujos de caja inmobiliarios, los cobros y pagos futuros que traigan causa del
inmueble objeto de valoración.
3. Se entenderá por flujos de caja operativos los de la explotación que utilice el inmueble obje-
to de valoración. Estos flujos se calcularán sumando al beneficio de la explotación en el ejercicio
después de impuestos las dotaciones a amortizaciones realizadas en el mismo y restando de esta
suma las inversiones efectuadas en dicho ejercicio en inmovilizado y, en su caso, las variaciones
del fondo de maniobra.
LA LEY 731
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Cuando se vaya a calcular el valor de tasación para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbi-
to de aplicación), los beneficios a considerar serán, en exclusiva, los ordinarios del correspondien-
te ejercicio.
Se entenderá por fondo de maniobra la diferencia entre el saldo del activo circulante y el de acre-
edores a corto plazo del balance.
El inmovilizado, el activo circulante y los acreedores a corto plazo abarcarán las cuentas que se
señalan en los artículos 176, 177 y 180 del texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas,
aprobado por el Real Decreto-Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre.
4. Los flujos de caja se estimarán teniendo en cuenta el régimen del inmueble objeto de valora-
ción y, en todo caso, se utilizarán las hipótesis más probables para determinar sus cuantías y las
fechas en que se realizarán los cobros y los pagos.
Dichos flujos de caja se calcularán en unidades monetarias del año a que se refiera el valor de
la tasación, sin tener en cuenta, por tanto, el efecto inflacionista.
Artículo 28. Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres.
1. Lo establecido en este artículo podrá aplicarse siempre que exista, en la fecha de la tasación,
un mercado de alquileres en los términos establecidos en el artículo 25.1.a) (Requisitos para la uti-
lización del método de actualización) de esta Orden, con independencia de que el inmueble esté
alquilado, vacío o explotado directamente por su propietario.
2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán, a lo largo de su vida útil,
teniendo en cuenta todos los factores que puedan afectar a su cuantía y a su obtención efectiva,
entre ellos:
Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables.
La ocupación actual y la probabilidad de ocupación futura del inmueble.
Las disposiciones legales o cláusulas contractuales (renta, revisiones, plazo, etc.) que afecten
exclusivamente a los flujos de caja del inmueble. Se excluirán aquellas disposiciones o cláusulas
que afecten a flujos atribuibles a elementos vinculados a dicho inmueble pero ajenos a él tales
como mobiliario, enseres, etc.
La morosidad actual o previsible de los cobros.
La evolución previsible del mercado, teniendo en cuenta solamente, cuando la valoración se rea-
lice para la finalidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, aquellas situa-
ciones o circunstancias que presumiblemente puedan permanecer en el medio y largo plazo.
3. Sin perjuicio de lo señalado en el apartado anterior, durante el periodo de vigencia de los con-
tratos de arrendamiento las cuantías de los cobros integrantes de los flujos de caja serán las deri-
vadas de las cláusulas contractuales. No obstante, si dichas cuantías fuesen superiores a las de
otros inmuebles comparables, sólo podrán utilizarse si se considera y justifica que no es previsible
la modificación de dichas cuantías y, cuando se pretenda calcular el valor de tasación para la fina-
lidad prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación), siempre que las mismas no puedan atribuir-
se a elementos especulativos.
4. En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible,
incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable directamente al inmueble
(mantenimiento, conservación administración, impuestos, tasas, etc.), ya sea consecuencia de su
destino o necesario para su alquiler (administración de los alquileres, comercialización, etcétera).
732 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
En los pagos recuperables se tendrá también en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser
efectivamente recuperados.
2. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán, mientras esté en vigor el
contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las cláusulas contractuales del mismo.
Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación), los
flujos de caja del inmueble objeto de valoración que sean superiores a los de otros inmuebles com-
parables se sustituirán por los de éstos siempre que la diferencia pueda atribuirse a la presencia
de elementos especulativos.
2. Se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el periodo de tiempo en que previsi-
blemente vaya a continuar la misma y se tomarán los que son imputables al inmueble.
3. Los flujos de caja a que se refiere el apartado anterior serán las cuantías medias del sector
de actividad en el que se integre dicha explotación. Dichas cuantías medias se corregirán razona-
damente cuando:
a) La localización o las características particulares del inmueble influyan o puedan influir clara-
mente en que la explotación económica obtenga ingresos superiores o inferiores a la media del sec-
tor de actividad en el que se integra.
Cuando la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) sólo
se llevará a cabo corrección si se prevé que los ingresos a que se refiere el apartado anterior, cuan-
do sean superiores a las cuantías medias citadas, vayan a ser obtenidos de modo duradero al
menos durante los cinco años siguientes a la fecha de la tasación.
b) Las perspectivas económicas de dicho sector modifiquen la probabilidad de obtener los ingre-
sos netos previstos por dicha explotación.
Para realizar la corrección a que se refiere el primer párrafo de este número no se podrán utili-
zar los datos actuales o previsibles de la explotación que utiliza el inmueble objeto de valoración
que, según opinión razonada del tasador, traigan causa de factores vinculados fundamentalmente
a la gestión de dicha explotación u otros ajenos al inmueble.
4. Para realizar la imputación a que se refiere el apartado 2 de este artículo se tomarán los flu-
jos de caja operativos determinados según el apartado anterior y se tendrá en cuenta el valor rela-
tivo del mobiliario y equipo no inmobiliario.
5. Cuando no existan las cuantías medias a que se refiere el apartado 3 de este artículo, se uti-
lizarán las propias de la explotación de que se trate siempre que se disponga de datos de al menos,
los dos últimos años. En el caso de tratarse de una explotación en proyecto, se tendrán en cuenta
LA LEY 733
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
las cuantías previsionales aportadas por los titulares de la futura explotación, siempre que sean
completas y alcancen al menos tres ejercicios.
En el caso de que la finalidad de la valoración sea la prevista en el artículo 2.a) (Ámbito de apli-
cación) las cuantías a que se refiere el párrafo anterior se reducirán al menos en un 10 por 100.
1. Cuando los flujos de caja se calculan de conformidad con lo previsto en el artículo 28 (Flujos
de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de esta Orden, el valor de reversión al final
de su vida útil será el valor en esa fecha del terreno en el que está edificado. Para ello:
a) Se calculará el valor del terreno en la fecha de la tasación de acuerdo con los métodos pre-
vistos en esta Orden.
b) Dicho valor se ajustará con la plusvalía o la minusvalía que resulte razonable y sea debida-
mente justificada, teniendo en cuenta la localización, uso y evolución del mercado de inmuebles
comparables.
2. Cuando los flujos de caja se calculan de acuerdo con lo previsto en el artículo 29 (Flujos de
caja de otros inmuebles en arrendamiento) de esta Orden, el valor de reversión será el valor previ-
sible del inmueble al final del contrato. Para ello se calculará el valor del inmueble libre de inquili-
nos en la fecha de la tasación aplicando el método de valoración correspondiente y se ajustará el
valor del suelo de acuerdo con la letra b) del apartado 1 anterior y se restará la depreciación física
y funcional de la edificación, calculada de acuerdo con el método del coste.
3. Cuando los flujos de caja se calculen de acuerdo con lo previsto en el artículo 30 (Flujos de
caja de otros inmuebles en explotación económica) de esta Orden, para estimar el valor de rever-
sión al final del periodo de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la explotación, se toma-
rá su valor de reemplazamiento neto en dicho momento. Para ello se tendrá en cuenta lo señalado
en las letras siguientes:
a) Se calculará el valor del suelo en la fecha de la tasación y se ajustará en los términos esta-
blecidos en las letras a) y b) del apartado 1 de este artículo.
Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atien-
da, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del
inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o
previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas.
Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la apli-
cación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período
para el que se prevea la existencia de flujos de caja.
2. El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guión del apartado anterior no podrá ser
inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento supe-
734 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
rior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si la finalidad de la
valoración es la prevista en el artículo 2.a).
Se tomará el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un
año contados antes de la fecha de la tasación.
El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organi-
zado.
1. El valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual (VA) de los flu-
jos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido.
En donde:
VA = Valor actual.
tj = Número de periodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta
que se produzca el correspondiente Ej.
n = Número de periodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación de
los ingresos esperados.
LA LEY 735
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
SECCIÓN 5
MÉTODO RESIDUAL
b) Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén
paralizadas.
3. El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e
inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un
plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.
4. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual,
que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipo-
tecario.
1. Para la utilización del método residual a efectos de esta Orden será necesario el cumplimien-
to de los siguientes requisitos:
c) La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más pro-
bables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas
para su comercialización.
2. Para poder aplicar el método residual por el procedimiento dinámico será necesario además
de los requisitos señalados en el apartado anterior, la existencia de información sobre los plazos de
construcción o rehabilitación, de comercialización del inmueble y, en su caso, de gestión urbanísti-
ca y de ejecución de la urbanización.
736 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
LA LEY 737
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
2. El tipo libre de riesgo será el tipo de actualización establecido en el artículo 32 (Tipo de actua-
lización en el método de actualización) de esta Orden, tomándolo como real o nominal según sea
constante o nominal la estimación de los flujos de caja.
4. Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiación ajena, las pri-
mas de riesgo señaladas en el apartado anterior deberán ser incrementadas en función del porcenta-
je de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habi-
tuales del mercado hipotecario. En todo caso, dicho incremento deberá ser debidamente justificado.
Artículo 39. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento dinámico.
El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico
será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado
y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualiza-
ción fijado, utilizando la siguiente fórmula:
En donde:
tj = Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se pro-
duce cada uno de los cobros.
1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes
pasos:
a) Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el artículo
18.3 y 4 de la presente Orden, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para
un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el
caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra
nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspon-
diente proyecto.
738 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
b) Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado
en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en
los artículos precedentes.
1. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la informa-
ción de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual
en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros
y de comercialización más frecuentes.
Artículo 42. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático.
El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la
siguiente fórmula:
F = VM x (1 — b) — Σ Ci
En donde:
CAPÍTULO II
SECCIÓN 1
DISPOSICIONES GENERALES
2. Para valorar un inmueble integrado por varios elementos se procederá a valorar cada uno de
ellos según lo previsto en esta Orden, obteniéndose el valor total del inmueble como suma de los
valores calculados para dichos elementos.
LA LEY 739
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
3. Aquellos inmuebles que sean objeto de alguno de los derechos contemplados en la sección
quinta de este capítulo se valorarán teniendo en cuenta la existencia de dichos derechos.
SECCIÓN 2
Artículo 45. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario
y fondos de pensiones.
a) El valor de tasación será el valor de reemplazamiento neto; no obstante, si las obras estuvie-
ran paralizadas y no se prevé su reanudación a corto plazo, se tomará como valor de tasación el
menor entre el valor de reemplazamiento y el residual del terreno y de la edificación realizada.
a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación,
en su caso ajustado y, cuando sea posible, el valor por actualización, y el valor de reemplazamien-
to neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos. En el cálculo del valor por actuali-
zación se tendrá en cuenta lo previsto en el artículo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble
esté arrendado en la fecha de la tasación en cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28
o, si no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a)
de esta Orden, lo previsto en su artículo 29.
740 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
b) En los inmuebles arrendados o que estando vacíos su destino sea el alquiler, con la excep-
ción de las viviendas, se calcularán el valor por actualización y el valor por comparación, en su caso
ajustado, para el supuesto que estuviera libre de inquilinos, y se tomará, como valor de tasación,
el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el
artículo 28 de esta Orden, salvo cuando se trate de un inmueble que carezca de un mercado de
alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo 25.1.a) de esta Orden, en cuyo caso,
de estar arrendado en la fecha de la tasación, se seguirá el régimen previsto en el artículo 29.
Las reglas anteriores se aplicarán igualmente al conjunto de elementos de un edificio que cons-
tituyan una unidad funcional destinada por su propietario al alquiler.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el
valor de reemplazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o ele-
mentos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados a una explotación, el valor de tasa-
ción será el valor por comparación, en su caso ajustado; cuando su cálculo no fuera posible se toma-
rá el valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste
tampoco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.
Artículo 46. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades asegurado-
ras.
— El valor de tasación será el valor inicial más el importe de las certificaciones de obra en la
medida en que se vayan abonando y respondan a una efectiva realización de las mismas.
— El valor inicial a que se refiere el párrafo anterior será el valor de tasación del terreno en el
caso de obras de nueva construcción o el valor de tasación del edificio o elemento de edificio antes
del comienzo de las obras en el caso de edificios o elementos de edificios en rehabilitación.
a) En los inmuebles ligados a una actividad económica se calcularán el valor por comparación,
el valor por actualización, y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación,
el menor de ellos. En el cálculo del valor por actualización se tendrá en cuenta lo previsto en el
artículo 30 de esta Orden, salvo cuando el inmueble esté arrendado en la fecha de la tasación en
cuyo caso podrá seguirse lo previsto en el artículo 28 o, si no existiera un mercado de alquileres
que cumpla los requisitos previstos en el 25.1.a) de esta Orden, lo previsto en su artículo 29.
LA LEY 741
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
b) En los inmuebles arrendados, el valor por actualización calculado según el procedimiento pre-
visto en el artículo 29. El valor de tasación así hallado no podrá superar el valor por comparación
del inmueble en el supuesto de que estuviera libre de inquilinos.
Cuando no puedan calcularse los valores citados, el valor de tasación será, como máximo, el
valor de reemplazamiento neto del inmueble.
c) En los restantes inmuebles no mencionados en las letras anteriores, es decir los edificios o
elementos de edificios destinados a uso propio o vacíos y no ligados una explotación económica,
el valor de tasación será el valor por comparación; cuando su cálculo no fuera posible se tomará el
valor por actualización teniendo en cuenta lo previsto en el artículo 28, y si el cálculo de éste tam-
poco fuera posible, el valor de tasación será, como máximo, el valor de reemplazamiento neto.
Artículo 47. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inver-
sión colectiva inmobiliarias.
El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipó-
tesis de edificio terminado, calculado según las reglas del apartado siguiente. Dicho valor no podrá
incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta
la finalización de las obras.
El valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el valor por actualización cal-
culado según lo previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquile-
res) de esta Orden.
Cuando no existiera un mercado de alquileres que cumpla los requisitos previstos en el artículo
25.1.a) de esta Orden:
— En caso contrario, el valor de tasación será el menor entre el valor por comparación y el
valor por actualización calculado según lo previsto en el artículo 30 (Flujos de caja de otros
inmuebles en explotación económica) de esta Orden. En este caso, el valor de tasación no podrá
ser superior a:
b) Al valor de adquisición del inmueble por la IIC si se está realizando la primera tasación con
efectos en el cálculo del valor liquidativo, o
742 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
c) El último valor de tasación asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por otros
procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artículo, para el resto de tasaciones sucesivas
mientras el inmueble forme parte del patrimonio de la IIC.
3. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en los números ante-
riores el tasador podrá calcular el valor de tasación de acuerdo con lo previsto en el artículo 43.4
de esta Orden siempre que el procedimiento usado esté admitido en la práctica profesional para el
cálculo del valor de mercado del inmueble en cuestión.
En todo caso dicho valor de tasación deberá respetar lo previsto en las letras a) b) y c) del apar-
tado 2 de este artículo.
4. Cuando exista un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación
no podrá ser superior a dicho valor máximo legal, excepto en el caso de viviendas de protección
oficial en las que el fin del periodo de afección que reste sea inferior a tres años desde la fecha de
tasación. En este último caso, el valor de tasación no podrá ser superior al siguiente:
Donde:
SECCIÓN 3
LA LEY 743
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
SECCIÓN 4
SECCIÓN 5
744 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
a) El derecho de superficie.
b) La concesión administrativa.
c) La servidumbre.
e) Limitaciones de dominio.
Artículo 53. Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie.
1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edi-
ficio terminado en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero,
se podrá elegir cualquiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:
ii) El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de
extinción del derecho de superficie.
b) Calculando el valor por actualización a que se refiere el artículo 24.2 de esta Orden. Para el
cálculo de dicho valor se tendrán en cuenta además las precisiones siguientes:
LA LEY 745
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido un derecho de superfi-
cie se sumará:
b) El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 (Valor de rever-
sión), en la fecha de extinción del derecho de superficie.
4. Las tasas de capitalización que se utilizan para calcular los valores citados en este artículo se
determinarán de acuerdo con los artículos 32 y 38, según corresponda y deberán tomar en consi-
deración, adicionalmente, las condiciones del derecho de superficie, especialmente en cuanto a las
causas y plazo de extinción o resolución.
5. Sin perjuicio de lo señalado en los números anteriores, cuando existan datos suficientes sobre
transacciones de inmuebles en derecho de superficie, o de derechos de superficie o de terrenos
afectados por derechos de superficie en condiciones similares al que se valora, se podrá utilizar el
método de comparación, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 22 (Procedimiento de
cálculo del valor por comparación) de esta Orden.
1. Para valorar un edificio o elemento de edificio construido o a construir para la hipótesis de edi-
ficio terminado sobre los que está constituida una concesión administrativa, se podrá elegir cual-
quiera de los procedimientos indicados en las letras siguientes:
a) Se aplicarán, en función del tipo de inmueble y de la finalidad de la tasación, los artículos 45 (Valor
de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario y fondos de pensiones),
46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras) y 47 (Valor de
tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) y
49 (Valor de tasación de fincas rústicas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.
ii) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción
de la concesión administrativa.
b) Calculando el valor por actualización a que se refiere el artículo 24.2 de esta Orden. Para el
cálculo de dicho valor se tendrán en cuenta además las precisiones siguientes:
2. Para valorar una concesión administrativa sobre un determinado terreno se aplicará el méto-
do residual por el procedimiento dinámico previsto en el artículo 36 (procedimiento de cálculo diná-
mico) de esta orden teniendo en cuenta, en particular:
746 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
3. Para valorar la propiedad de un terreno sobre el que está constituido una concesión adminis-
trativa se sumará:
b) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción
de la concesión administrativa.
4. Las tasas de actualización que se utilicen para calcular los valores actuales citados en este
artículo se determinarán de acuerdo con los artículos 32 y 38, según corresponda y deberán tomar
en consideración adicionalmente las condiciones de la concesión administrativa sobre causas y pla-
zos de extinción o resolución, así como de las tarifas del servicio público de la concesión y su posi-
ble evolución.
5. Sin perjuicio de lo señalado en los números anteriores cuando existan datos suficientes sobre
transacciones de inmuebles en concesión administrativa, o de concesiones administrativas o de
terrenos afectados por concesiones administrativas, en condiciones similares al que se valora, se
podrá utilizar el método de comparación, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 22 (pro-
cedimiento de cálculo del valor por comparación) de esta Orden.
1. Las servidumbres contempladas en el Título VII del libro segundo del Código Civil, se valora-
rán restando del valor del inmueble, supuesto libre de la carga impuesta por la servidumbre, el valor
de dicho inmueble teniendo en cuenta el efecto de la servidumbre que lo grava.
2. Los valores a que se refiere el apartado anterior se calcularán aplicando el método correspon-
diente contemplado en la presente Orden.
Artículo 56. Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y la habitación.
El valor de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y de la habitación se determinará conforme
a las siguientes reglas:
1.º) Se calculará la base para el prorrateo que será el valor por actualización según el procedi-
miento previsto en el artículo 28 (Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres) de
esta Orden.
2.º) La distribución de la base de prorrateo entre el usufructo y la nuda propiedad será la siguiente:
Usufructo: valor actual actuarial de los flujos de caja durante el periodo que se mantiene el dere-
cho.
LA LEY 747
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
a.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración
sea la temporalidad no transcurrida, para una cabeza de la edad del usufructuario.
a.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia para
una cabeza de la edad del usufructuario.
b.1) si el usufructo es temporal: se calculará el valor actual actuarial de una renta cuya duración
sea la temporalidad no transcurrida, considerando las probabilidades de supervivencia del grupo y
su casuística de extinción según los órdenes de fallecimiento.
b.2) si el usufructo es vitalicio: se calculará el valor actual actuarial de una renta vitalicia, consi-
derando las probabilidades de supervivencia del grupo y su casuística de extinción según los órde-
nes de fallecimiento.
B. Valor actual actuarial de una renta para más de una cabeza: Fórmulas aplicables para el caso
en que el grupo de usufructuarios esté formado por dos cabezas:
renta temporal:
748 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
tPxy: probabilidad de que la cabeza (x) y la cabeza (y) estén vivas las dos dentro de t años
renta vitalicia:
iPxy: probabilidad de que la cabeza (x), o bien la cabeza (y), o las dos estén vivas dentro de t
años
Renta temporal:
Renta vitalicia:
d) los cálculos anteriores se realizarán con las tablas de supervivencia que cumplan los requisitos
establecidos en el artículo 34.1, apartados a), b), c), e) y último inciso, del Reglamento de Ordenación
y Supervisión de los Seguros Privados, aprobado por Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre.
Hallados los valores actuales del usufructo y de la nuda propiedad, cuya suma tiene que ser
igual a la base de prorrateo, se determina la proporción que estos valores tienen.
3.º) El valor del usufructo y de la nuda propiedad será la resultante de aplicar al valor de tasa-
ción del inmueble conforme a esta Orden ministerial la proporción correspondiente determinada en
el párrafo anterior.
4.º) El valor del derecho de uso y habitación se obtendrá dividiendo el valor del derecho de usu-
fructo, calculado conforme a las reglas anteriores, por 1,12.
LA LEY 749
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
bles sobre los que existe derecho de superficie), 54 (Valoración de concesiones administrativas),
55 (Valoración de la servidumbre) y 56 (Valoración de la nuda propiedad, del usufructo, del uso y
la habitación) de esta Orden, se tendrán en cuenta en la valoración de éstos.
3. El valor del inmueble vendrá determinado por la diferencia entre el obtenido como si no exis-
tiera la limitación del dominio, y el valor de ésta.
Las opciones de compra sobre inmuebles que se valoren a los efectos del artículo 2.c) (Ámbito
de aplicación) de esta Orden, lo harán considerando el valor del inmueble, los plazos y las condi-
ciones de la ejecución de la opción que figuren en la documentación que regule el derecho de
opción.El valor de la opción se determinará conforme a las siguientes reglas:
a) Si la diferencia entre el valor del inmueble en la fecha de la tasación calculado según lo pre-
visto en el artículo 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de
inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden y el precio de ejecución de la opción sobre el
inmueble, es positiva, el valor de la opción será equivalente a esa diferencia.
c) En cualquiera de los casos en los que la opción, su plazo de ejecución o el importe por el que
se puede ejecutar, estén condicionados a situaciones o plazos que hagan improbable su ejercicio,
en opinión de la entidad tasadora, su valor será nulo.
1. Los inmuebles que sean total o parcialmente objeto del derecho previsto en la Ley 42/1998,
de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso
turístico y normas tributarias, se valorarán en la parte sujeta a este derecho de acuerdo con las
siguientes reglas:
a) Se determinará el valor de todos los periodos susceptibles de cesión del inmueble sujeto total
o parcialmente a este derecho, estén cedidos o no, por el método de actualización de rentas, utili-
zando como interés el de la deuda pública de duración más próxima al número de años restantes
para la finalización del régimen.
b) Se determinará el valor de cada periodo cedido de cada elemento de edificio sujeto a este
derecho por el método de actualización de rentas, sin considerar el valor de reversión y utilizando
como interés el de deuda pública de duración más próxima al número de años restantes para la
finalización del contrato.
c) En ambos casos los flujos de caja se calcularán según lo previsto en el artículo 28 teniendo
en cuenta las rentas medias de inmuebles arrendados comparables, considerando la época del año
a que se refieran que deberá de ser la misma que la del periodo cuyo valor se pretende obtener.
2. Para la obtención del valor del inmueble sujeto total o parcialmente a este derecho y del que
se han cedido determinados periodos se restará del valor obtenido en el punto 1.a) la suma de valo-
750 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
res obtenidos en el punto 1.b) y se calculará la proporción que representa sobre el valor obtenido
en el punto 1.a).
Para la obtención del valor de uno o más periodos cedidos se determinará la proporción que
representa sobre el valor obtenido en el punto 1.a).
3. Se multiplicará, según el caso, la proporción así hallada por el menor entre el valor por com-
paración, el valor por actualización calculado según el procedimiento del artículo 28 y el valor de
reemplazamiento neto del inmueble, en el supuesto de que no existiera este derecho.
1. Los compromisos de compra a plazo sobre inmuebles que se valoren a los efectos del
artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, se valorarán considerando el valor del inmue-
ble, el plazo y las condiciones del contrato que figuren en la documentación que regule dicho
compromiso.
2. El valor del compromiso se determinará como diferencia entre el valor del inmueble en el
momento de la tasación, calculado conforme a lo previsto en el artículo 47 (Valor de tasación de
edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliaria) de esta
Orden, y el precio pactado en el contrato de compra a plazo actualizado, utilizando como tasa de
actualización el tipo de interés de la deuda pública con duración más próxima al plazo restante para
el ejercicio del compromiso.
TÍTULO III
CAPÍTULO I
Disposiciones generales
1. Las entidades de crédito que dispongan de servicios de tasación y las sociedades de tasación
homologadas deberán elaborar los informes y certificados de tasación de acuerdo con las siguien-
tes reglas generales:
En todo caso, se citará dicha Orden con su denominación completa y se indicará la fecha del
Boletín Oficial del Estado en que haya sido publicada.
2. Cuando el informe se elabore para las finalidades previstas en el artículo 2 (Ámbito de aplica-
ción) de esta Orden, sus aspectos formales y estructurales se ajustarán a lo establecido en los
artículos siguientes.
LA LEY 751
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En todos los casos en los que la presente Orden prevea la adopción de una decisión u opción
determinada junto a su justificación razonada, esta justificación se hará constar de forma expresa
en el informe de tasación, y en el correspondiente certificado cuando así proceda por estar inclui-
das en el mismo las informaciones a que se haya aplicado la decisión u opciones citadas. Cuando
la norma prevea una justificación destacada se hará uso de un tipo de letra diferente u otros pro-
cedimientos que llamen la atención del lector.
3. El informe y certificado de la actualización de una tasación se realizará con las mismas exi-
gencias que las de cualquier otra tasación y deberá contener además la identificación de la tasa-
ción anterior a la que actualiza.
3. A efectos de esta Orden la fecha de emisión será considerada como la fecha de la tasación.
4. Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la
fecha en que haya sido emitido el informe.
CAPÍTULO II
Aspectos formales
SECCIÓN 1
752 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
e) Incluirá una declaración expresa de que la tasación se ha realizado de acuerdo con los requi-
sitos de esta Orden u otra normativa aplicable según la finalidad de la tasación.
f) Indicará el método o métodos de valoración utilizados, así como los valores estimados para
cada método.
g) Indicará el valor de tasación del inmueble así como las limitaciones al dominio que se men-
cionaran específicamente y el valor a efectos de seguro de incendios y otros daños.
Cuando se refiera a varios inmuebles que constituyan fincas registrales o funcionales indepen-
dientes deberá especificar el valor de tasación que se asigna a cada una de ellas.
k) Contendrá cualquier otra información que sea requerida, por la normativa específica según la
finalidad de la tasación.
SECCIÓN 2
LA LEY 753
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Necesariamente una de las dos firmas será autógrafa o electrónica, en cuyo caso cumplirán la
normativa vigente sobre firma electrónica correspondiendo a la entidad tasadora establecer los pro-
cedimientos que aseguren la inalterabilidad de los documentos en que se estampa.
Cuando el profesional competente que haya realizado el informe no sea el mismo que haya rea-
lizado la visita e inspección ocular del inmueble objeto de valoración, el informe indicará además
los datos profesionales y personales del profesional competente que la haya realizado, especifican-
do tal circunstancia.
CAPÍTULO III
Aspectos estructurales
b) Identificación y localización.
c) Comprobaciones y documentación.
d) Localidad y entorno.
g) Descripción urbanística.
i) Análisis de mercado.
k) Valores de tasación.
l) Condicionantes y advertencias
m) Observaciones.
754 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
c) Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los
de su identificación registral o en su caso y siempre que se conozcan, catastral.
d) Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expre-
sará, además de lo señalado en la letra anterior, el pago o paraje, término municipal, comarca y
provincia en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la
Propiedad y, cuando sea diferente, aquel por el que se le conoce habitualmente.
En este apartado del informe se indicará la relación de las comprobaciones realizadas por la
entidad tasadora para la confección del informe y la relación de los documentos utilizados.
3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, entre las características básicas del
entorno se indicarán, por ejemplo: las explotaciones características, su densidad de población, sus
LA LEY 755
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
1. Cuando el objeto de valoración sea un edificio o un terreno de carácter urbano, en este apar-
tado del informe se indicará:
a) La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentación regis-
tral utilizada y, siempre que se conozca, la superficie catastral.
b) Las obras de infraestructura exteriores del terreno de las que esté dotado, así como de las
pendientes de realizar en el momento de la tasación, expresando una estimación del porcentaje de
obra realizada y de la inversión pendiente.
c) Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energía eléctrica, etc.).
d) En relación con el suelo, los factores de textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pen-
diente, indicando las clases agrológicas.
e) En las fincas donde existan explotaciones de regadío, la procedencia de las aguas, caudales,
calidad, sistema de extracción y distribución en la finca según el sistema de riego.
756 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc., así como las ter-
minaciones y acabados relevantes.
También se expresará en qué fase se encuentran las obras, indicando una estimación del por-
centaje de obra ejecutada.
d) En el caso de edificios destinados al uso comercial o industrial se indicarán también las carac-
terísticas y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, los aca-
bados, instalaciones o elementos constructivos recuperables, relevantes y utilizables previsible-
mente por un tercero o polivalentes.
3. Cuando el objeto de valoración sea un terreno de carácter urbano, se indicará si existen sobre
él edificaciones y en el caso de que existan y no esté prevista su demolición se describirá su uso,
superficie y principales características constructivas.
b) Para cada una de las edificaciones se describirá su uso, distribución, superficie y principales
características constructivas, consignando la adecuación y suficiencia.
5. Para todo tipo de edificaciones y para las instalaciones agrarias o de otra naturaleza, se
expresará su antigüedad y vida útil estimadas, el estado de conservación y los deterioros aparen-
tes existentes.
a) El grado de adecuación de sus características físicas y usos a que está destinado, a la nor-
mativa urbanística vigente, así como si está sujeto a algún tipo de protección urbanística o históri-
ca individualizada.
LA LEY 757
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Cuando el terreno objeto de valoración sea clasificado como urbano, se expresará además si
tiene o no naturaleza de solar.
— Las cargas urbanísticas (cesiones, costes de urbanización, obligaciones adquiridas, etc.) que
afecten al terreno, atendiendo, en su caso, al ámbito de gestión en el que se encuentre. En este
caso, se indicará también la proporción que la superficie del terreno representa sobre la superficie
total del ámbito de gestión al que pertenezcan. Cuando se hayan iniciado las obras de urbaniza-
ción, se indicará su estado.
— Los instrumentos de planeamiento y/o gestión, y los trámites de los mismos, necesarios para
que el terreno pueda considerarse solar.
— En el caso de estar establecidos, los plazos de ejecución previstos para el desarrollo urbanís-
tico del terreno fijados en el documento correspondiente de programación según legislación aplica-
ble y, en particular, las consecuencias que pudieran afectar al valor del terreno en caso de incum-
plimiento.
— En el caso de que el terreno esté dentro de un ámbito sujeto a expropiación forzosa, se indi-
carán los criterios legales aplicables a su valoración y el estado del procedimiento expropiatorio.
3. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica, se indicará la clasificación del suelo
y, en su caso, su régimen de protección especial.
758 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
a) El estado de ocupación y, en caso de estar ocupado, el título en virtud del cual lo está, así
como sus características y plazo de vigencia.
b) Cuando el inmueble tenga o esté destinado a una explotación económica se indicarán las
características de la actividad o explotación económica albergada o prevista por la propiedad.
c) Cuando exista algún derecho u obligación que afecte al contenido del derecho real de propie-
dad del inmueble, se describirán sus características y efecto sobre el valor.
d) Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitación legal, urbanística o protección
pública que limite directa o indirectamente su precio de venta, se indicará expresamente el hecho
y el efecto sobre el valor.
En este apartado se describirán las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a
los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las dife-
rencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.
Según el caso, contendrá datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios
actuales de venta al contado o de alquiler y a las expectativas de oferta-demanda y de revaloriza-
ción.
1. En este apartado se indicarán los métodos de tasación y los criterios utilizados, así como los
cálculos realizados para determinar el valor. Además se informará de aquellos datos que sean
necesarios para realizar dicho cálculo y no hayan sido incluidos en los apartados precedentes.
Dichos criterios y datos estarán en función del método de valoración empleado y serán, como míni-
mo, los señalados en los números siguientes de este artículo.
2. Cuando se utilice el método de comparación, los datos mínimos a que se refiere el apartado
anterior serán:
a) Los datos de al menos seis inmuebles comparables utilizados para aplicar el método, indican-
do para cada uno de ellos, como mínimo, la Provincia, Municipio y, en su caso, el Código postal, la
calle y, para los edificios que no sean viviendas unifamiliares, su número.
b) Para cada inmueble los parámetros, los coeficientes y/o ponderaciones y/o desarrollo esta-
dístico utilizados para realizar la homogeneización de precios.
3. Cuando se utilice el método de actualización, los datos mínimos a que se refiere el apartado
1 de este artículo serán, en su caso:
a) Información utilizada para fijar las rentas esperadas. En el caso de que se trate de datos pun-
tuales de comparables se indicarán para cada uno de ellos, como mínimo, los datos utilizados para
realizar la homogeneización de rentas.
b) Las ratios medias empleadas en el caso de inmuebles ligados a una explotación económica
y las fuentes utilizadas.
c) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo, de la vida útil y la tasa de actualización
elegidas y del valor residual.
LA LEY 759
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
4. Cuando se utilice el método residual, los datos mínimos a que se refiere el apartado 1 serán:
c) Los plazos de ejecución y venta en el caso del método residual por el procedimiento dinámico.
d) La tasa de actualización elegida en el caso del método dinámico o del margen en el caso del
método estático.
e) Detalle de los flujos de caja empleados en el cálculo en el caso del método residual por el pro-
cedimiento dinámico.
5. En los casos en los que el valor se calcule por algún método relacionado con el método de
coste y cuando se calcule el valor de inmuebles en construcción, los datos a que se refiere el apar-
tado 1 serán:
e) El valor mínimo del seguro de incendios y otros daños al continente previstos en la Disposi-
ción Adicional Primera.
760 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
c) Aquella otra que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las caracte-
rísticas del inmueble (secciones, fotografías, etc.).
e) Copia del certificado de titularidad y cargas, cuando dicho documento sea de uso obligatorio
para la tasación.
g) Copia del Balance y Cuenta de Resultados de los últimos tres años en el caso de inmuebles
ligados a una explotación económica.
3. El contenido de los puntos anteriores se podrá integrar total o parcialmente en los diferentes
epígrafes del informe de tasación, si ello mejora su lectura.
TÍTULO IV
Disposiciones especiales
CAPÍTULO I
Las disposiciones especiales recogidas en este capítulo tendrán como ámbito exclusivo de apli-
cación la valoración para la finalidad prevista en el artículo 2.b) (Ámbito de aplicación) de esta
Orden.
Los inmuebles podrán ser valorados por los servicios técnicos de la Dirección General de Segu-
ros y Fondos de Pensiones o por una entidad de tasación autorizada para la valoración de bienes
LA LEY 761
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
en el mercado hipotecario (en adelante entidad tasadora autorizada) con arreglo a las normas que
a tal efecto se establecen en la presente Orden, sin perjuicio de las comprobaciones que pueda
realizar la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las valoraciones efectuadas
por las citadas entidades tasadoras autorizadas.
Artículo 80. Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de
Seguros y Fondos de Pensiones.
a) Documento público que acredite la adquisición del inmueble, el precio del mismo y la forma
de pago. Si la escritura pública correspondiese a la adquisición de varios inmuebles y figurase en
la misma un precio conjunto para ellos, la entidad deberá acompañar certificación expedida por su
representación legal en la que se haga constar el precio individualizado del inmueble o inmuebles
cuya valoración se solicite.
Si el inmueble se encuentra ocupado sin título, cedido en precario, o en cualquier otra situación
que implique la ocupación del mismo, en dicha certificación se hará constar si la ocupación ha sido
formalizada mediante algún tipo de contrato o bien ha sido pactada verbalmente y en qué términos,
en cualquier caso se concretará detalladamente la situación existente con el ocupante de forma que
permita conocer cuál es el título actual de ocupación del inmueble.
g) Los documentos señalados en las letras c), f), g), h) e i) del artículo 8 (Documentación nece-
saria) de esta Orden, en los casos en que resulten de aplicación y cualquier otro documento que la
entidad que tasa crea necesario para la realización de la tasación.
h) Certificación expedida por la entidad que asegura el inmueble en la que se haga constar el
número de póliza contratada, que el inmueble se encuentre asegurado contra el riesgo de incen-
762 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
dios y otros daños al continente, ubicación del riesgo asegurado para cada finca registral y que la
póliza se encuentre al corriente de pago de la prima.
i) Para el caso de derechos reales inmobiliarios la entidad deberá aportar además de la certifi-
cación registral señalada en la letra b) de este apartado, en la que el derecho real se halle inscrito
a su favor, aquellos documentos exigidos por la presente Orden para la valoración de bienes inmue-
bles.
2. Una vez la entidad aseguradora haya aportado los documentos que correspondieran con arre-
glo al apartado anterior, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones ordenará la valo-
ración del inmueble o derecho real inmobiliario, que se atendrá a las normas previstas en el Título
II, capítulo II de esta Orden y, además, a las siguientes:
a) Las entidades aseguradoras deberán dar las máximas facilidades para llevar a cabo la citada
valoración.
1. La entidad aseguradora propietaria del inmueble o del derecho real inmobiliario deberá remi-
tir a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, en el plazo de un mes desde la fecha
de emisión del informe de tasación escrito firmado por el representante legal de la aseguradora en
el que se haga constar la identificación registral del inmueble, la razón social de la entidad tasado-
ra autorizada que hubiese realizado la valoración, el valor de tasación, la fecha de emisión del infor-
me y certificado de tasación. Al escrito se adjuntarán el informe y el certificado emitidos por la enti-
LA LEY 763
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
dad tasadora autorizada que se ajustarán a lo dispuesto en la presente Orden, con las matizacio-
nes siguientes:
b) Como anexos al informe de tasación deberán figurar los recogidos en el artículo 80.1 (Valo-
raciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de
Pensiones) de esta Orden.
c) El informe contendrá el valor mínimo a cubrir por la póliza de seguro de incendios y otros
daños al continente.
2. Cuando las valoraciones efectuadas por entidad tasadora autorizada sean objeto de compro-
bación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, sus Servicios Técnicos apli-
carán las normas correspondientes mencionadas en el artículo 80.2 (Valoraciones realizadas por
los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) de esta Orden.
Artículo 83. Comprobación por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones de las
valoraciones realizadas por entidades tasadoras autorizadas.
764 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
radora titular del inmueble o del derecho real inmobiliario. Ambas entidades deberán entregar la
documentación que les sea solicitada y dar las máximas facilidades para realizar la citada compro-
bación. De las comprobaciones que efectúen los Servicios Técnicos de la Dirección General de
Seguros y Fondos de Pensiones se elevará a ésta informe de acuerdo con los términos en que se
hubiese ordenado la valoración. A la vista del informe, la Dirección General de Seguros y Fondos
de Pensiones podrá acordar la ratificación de la valoración inicial realizada por la entidad tasadora
autorizada, la modificación de aquélla o, en su caso, la no aceptación de la misma cuando el infor-
me se emita conteniendo alguna de las advertencias señaladas en el artículo 11 (Advertencias
generales) de esta Orden comunicará dicho acuerdo a la entidad aseguradora con expresión del
recurso que proceda contra el mismo.
2. Las revisiones de los valores de los inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios podrán
hacerse de oficio o a instancia de las entidades aseguradoras.
4. Cuando la revisión hubiera de realizarse por los Servicios Técnicos de la Dirección General
de Seguros y Fondos de Pensiones, bastará con remitir, salvo en caso de aplicarse el punto 82.2
de esta Orden, los documentos señalados en las letras b), e) y h) del artículo 80.1 (Valoraciones
realizadas por los Servicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones)
de esta Orden, así como los documentos previstos en las letras d) e i) del citado artículo, en los
casos en que resulten de aplicación.
LA LEY 765
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios se encuentren situados fuera de
España, se aplicarán de forma análoga y teniendo en cuenta la legislación propia de cada Estado
los criterios y normas de valoración contenidos en esta Orden.
2. Las comprobaciones de las tasaciones periciales de los inmuebles aportados como desem-
bolso en los aumentos de capital social de las entidades aseguradoras previstas en el apartado 2.a)
del artículo 27 del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados se llevarán a
cabo con arreglo a lo dispuesto en la presente Orden.
3. En aquellos casos, en los que las plusvalías resulten de la infravaloración de bienes inmue-
bles y derechos reales inmobiliarios no aptos para cobertura de provisiones técnicas, la entidad
aseguradora deberá ajustarse a lo dispuesto en esta Orden para justificar ante la Dirección Gene-
ral de Seguros y Fondos de Pensiones el importe de las mismas.
1. Cuando los inmuebles o los derechos reales inmobiliarios estén en trámite de inscripción en
el Registro de la Propiedad, las entidades aseguradoras podrán afectarlos a cobertura de provisio-
nes técnicas por sus precios de adquisición, siempre que exista un seguro de caución concertado
con entidad aseguradora distinta a la titular del inmueble o un aval bancario por importe no inferior
al valor de afección provisional a cobertura de provisiones técnicas asignado al inmueble. En el
documento en que conste la garantía otorgada se consignará:
a) Entidad que emite el aval bancario o la póliza de seguro de caución y nombre y apellidos de
quienes firman en nombre y representación de la misma.
c) Que el aval bancario lo constituyen solidariamente la entidad que lo otorga y la entidad pro-
pietaria del inmueble.
f) Finalidad del aval o póliza de seguro de caución, que se constituye a efectos de la afección
provisional a cobertura de provisiones técnicas de los inmuebles pendientes de su inscripción en el
Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en el último párrafo del artículo 50.10 del
Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.
g) Cuantía a que asciende la garantía; vigencia a partir de la fecha de efecto del aval o seguro
de caución y hasta el momento en que la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones
autorice su cancelación; y constancia expresa de que se hará efectivo por requerimiento de ésta,
sin más requisito que en dicho requerimiento se haga constar que es por cualquiera de las causas
que permiten la ejecución con arreglo a este precepto.
Los avales deberán ser autorizados por apoderados de la entidad avalante, con poder suficien-
te para obligarla plenamente.
766 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
2. Una vez inscrito el inmueble a nombre de la entidad aseguradora o el derecho real a su favor
en el Registro de la Propiedad, se procederá a la valoración del inmueble o del derecho real inmo-
biliario por alguno de los cauces previstos en los artículos 80 (Valoraciones realizadas por los Ser-
vicios Técnicos de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones
realizadas por entidad tasadora autorizada) de esta Orden y se solicitará a la Dirección General de
Seguros y Fondos de Pensiones la cancelación del aval o el vencimiento del seguro de caución
concertados como garantía. A tal efecto, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones
efectuará las oportunas notificaciones tanto a la entidad aseguradora propietaria del inmueble o del
derecho real inmobiliario como a las que ofreciera la garantía. No obstante, si se apreciara que el
inmueble o el derecho real inmobiliario no cumple los requisitos precisos para ser apto para cober-
tura de provisiones técnicas, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones lo declarará
no apto para dicho fin y, en el caso de que fuera necesario para mantener cubiertas las provisiones
técnicas de la entidad, podrá proceder a la ejecución de la garantía.
3. Una vez el inmueble o el derecho real inmobiliario hubiese sido valorado por alguno de los
cauces previstos en los artículos 80 (Valoraciones realizadas por los Servicios Técnicos de la Direc-
ción General de Seguros y Fondos de Pensiones) y 81 (Valoraciones realizadas por entidad tasa-
dora autorizada) de esta Orden, para lo cual habrá de estar previamente inscrito a nombre de la
entidad aseguradora en el Registro de la Propiedad, se atenderá al valor resultante de la tasación,
que deberá ajustarse a lo dispuesto en la norma séptima del presente Título.
3. La póliza de seguro de incendios y otros daños al continente del inmueble incluirá una cláu-
sula de subrogación en la que figurará como beneficiaria la entidad acreedora hipotecaria. Dicha
póliza de seguro deberá estar concertada con entidad aseguradora distinta de la beneficiaria de la
misma.
CAPÍTULO II
LA LEY 767
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
a) Se exigirá además de lo señalado en esta Orden cualquier otra documentación que sea exi-
gida en función de la normativa específica.
c) Cuando las tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de las instituciones de
inversión colectiva inmobiliaria expresen un valor condicionado, la institución no podrá comprar el
inmueble en cuestión en tanto no se hayan resuelto las causas que originaron dicha circunstancia
y así lo haya certificado la sociedad tasadora.
DISPOSICIONES ADICIONALES
1. La suma asegurada a efectos del artículo 50.10.g) del Real Decreto 2486/1998, de 20 de
noviembre, no será inferior a:
b) En el caso de elementos de edificios, al valor de tasación del elemento, excluido el valor del
terreno.
2. La suma asegurada a efectos del artículo 30 del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, no
será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del edificio o ele-
mento del edificio objeto de valoración el valor del terreno en el que se encuentra.
Para el cumplimiento de los objetivos previstos en el artículo 3.1.e) (Mecanismos de control inter-
no) del Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre Régimen Jurídico de homologación de los
servicios y sociedades de tasación, dichas sociedades y servicios deberán disponer de unos pro-
cedimientos que permitan asegurar:
1. El adecuado conocimiento del mercado inmobiliario sobre el que han de operar, para lo cual
dispondrán, como mínimo, de:
a) Una base de datos de información de costes y precios (en venta y en alquiler) y de caracte-
rísticas de los inmuebles, suficiente en número, tipología y localización adecuadamente distribuida
dentro del área geográfica en la que la entidad pretenda operar.
768 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
2. El cumplimiento uniforme de las normas de valoración aplicables, para lo cual deberá dispo-
ner de un manual de procedimiento, debidamente actualizado, en el que, al menos, se recojan:
a) Los criterios concretos para la aplicación de dichas normas, detallando entre otros: los crite-
rios de medición y atribuciones de uso de las superficies; los parámetros y sistemas utilizados en
la homogeneización de comparables; la forma de validación de testigos; la interpretación de la
documentación registral; los criterios para aplicar los condicionantes y advertencias en su caso; la
forma de determinar la vida útil, y los tipos que la entidad utiliza para aplicar los métodos de actua-
lización y residual; la forma de obtener el valor de los inmuebles neto de gastos e impuestos; la pre-
visión de la tendencia futura del mercado; la justificación de las plusvalías y minusvalías a aplicar
al valor de reversión del suelo y los criterios para identificar los elementos especulativos en las
transacciones.
También comprenderá la información solicitada por la entidad a sus profesionales para velar por
el cumplimiento de las incompatibilidades de éstos y la frecuencia con la que se recabe.
Toda disposición que se dicte por el Banco de España de conformidad con lo previsto en el
párrafo precedente lo será previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensio-
nes y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.
LA LEY 769
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Las tasaciones de los últimos 5 ejercicios, que las entidades de tasación deben conservar en
sus archivos de conformidad con lo previsto en el artículo 12.1 del Real Decreto 775/1997, de 30
de mayo, incluirán una copia completa de los informes de tasación y sus anexos, así como del
certificado o certificados que los hayan sintetizado. También contendrán la documentación utili-
zada para su elaboración o una referencia documental a la misma o al archivo público en que se
encuentre.
La conservación a que se refiere el párrafo anterior podrá hacerse en papel, o por medios elec-
trónicos en soporte duradero, siempre que esté asegurada la identificación de la entidad que la
emite, su accesibilidad y su integridad para ulterior consulta.
El tipo de interés y las tablas actuariales utilizados en los cálculos para determinar el valor del
derecho de uso y habitación podrán ser revisados periódicamente por la Dirección General de
Seguros y Fondos de Pensiones.
Durante los tres primeros años, contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presen-
te Orden, las primas de riesgo a que se refiere el artículo 38.3 y los márgenes de beneficio del pro-
motor indicados en el artículo 41 no podrán ser inferiores a los que se establecen en las tablas que,
para cada uno de ellos, se indican a continuación, o a los que resulten de su revisión conforme a
lo previsto en el último párrafo de esta disposición:
En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponde-
rando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en función de la superficie destinada
a cada uno de los usos.
770 LA LEY
ANEXO: 8.1. ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO
Cuando se tenga en cuenta la financiación ajena, los márgenes sin financiación señalados debe-
rán ser modificados en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atri-
buida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario.
La Dirección General del Tesoro y Política Financiera, previo informe de la Dirección General de
Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de
Valores, podrá prorrogar la ampliación de lo dispuesto en el primer párrafo de la presente disposi-
ción, por periodos sucesivos de un año, sin exceder de un total de tres, excepto para la finalidad
b), para la que dicha prórroga podrá ser por tiempo indefinido.
Por el mismo procedimiento previsto en el párrafo precedente se podrá revisar, cada dos años,
las primas de riesgo y márgenes contenidos en dichas tablas, tomando como criterios básicos la evo-
lución del mercado inmobiliario, y los tipos de interés de la deuda pública a largo plazo, el índice de
precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de dichos organismos influya en su valor.
DISPOSICIONES FINALES
Se habilita a la Comisión Nacional del Mercado de Valores para dictar las disposiciones necesa-
rias para el desarrollo de esta Orden, a efectos de su aplicación para la finalidad contemplada en
el artículo 2.c).
Disposición final segunda. Habilitación a la Dirección General del Tesoro y Política Financiera.
La Dirección General del Tesoro y Política Financiera, por motivos de prudencia y comparabili-
dad valorativa y previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, del
Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, podrá establecer un límite
LA LEY 771
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
cuantitativo a la plusvalía anual utilizable a efectos del ajuste previsto en el artículo 31 de esta
Orden.
La presente Orden entrará en vigor a los seis meses de su publicación íntegra en el Boletín Ofi-
cial del Estado. No obstante, desde su publicación y hasta su entrada en vigor, las tasaciones
podrán también realizarse conforme a la presente Orden.
772 LA LEY
8.2. Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio,
por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración
y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones
para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles
de naturaleza urbana
(BOE de 22 de julio de 1993)
Las normas técnicas para la valoración catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
fueron establecidas por la Orden de 28 de diciembre de 1989. La experiencia adquirida en la apli-
cación de las mismas en los trabajos de revisión catastral realizados durante el año 1990, así como
la entrada en vigor del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,
aprobado por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, aconsejan su modificación en algu-
nos puntos que pueden tener trascendencia en orden a la homogeneidad en la interpretación de la
mencionada Orden y a la necesaria correlación con la normativa urbanística.
En su virtud, a propuesta del Ministro de Economía y Hacienda, previo informe favorable de la
Comisión Nacional de Administración Local, de acuerdo con el Consejo de Estado y previa delibe-
ración del Consejo de Ministros en su reunión del día 25 de junio de 1993,
DISPONGO:
Artículo 1.
Se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las
construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana,
que figuran como anexo al presente Real Decreto y en su disposición final primera.
Artículo 2.
El Ministro de Economía y Hacienda aprobará anualmente, a propuesta del Presidente del Cen-
tro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, y oído el Consejo Superior de la Propiedad Inmo-
biliaria, un módulo de valor (M) que servirá de base a los del suelo y construcción en los términos
previstos en la norma 16 de las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo
y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza
urbana y cuya incidencia en los valores catastrales se producirá en los supuestos previstos en los
artículos 70 y 71 de la Ley 39/1988, reguladora de las Haciendas Locales.
LA LEY 773
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El módulo M, así fijado, recogerá las variaciones experimentadas en el período de tiempo indi-
cado, en el valor de mercado de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, de acuerdo con los
análisis de mercado que al efecto se realicen por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tri-
butaria, de conformidad a lo dispuesto en la norma 23 de las mencionadas normas técnicas.
Véase número Tercero.2 de la O.M. 5 de julio de 2000, por la que se determinan los módu-
los de valoración, a efectos de lo establecido en el apartado tercero del artículo 71 de la Ley
39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales («B.O.E.» 19 julio).
Véase O.M. 18 de diciembre de 2000, por la que se aprueba el módulo de valor M para la
determinación de los valores de suelo y construcción de los bienes inmuebles de naturaleza
urbana en las valoraciones catastrales («B.O.E.» 27 diciembre).
Artículo 3.
En el caso de inmuebles que excedan del ámbito territorial de un municipio o cuyas caracterís-
ticas especiales impidan su valoración, de acuerdo con el procedimiento establecido con carácter
general en las normas técnicas incluidas en el anexo al presente Real Decreto, se individualizará
en la ponencia de valores el procedimiento específico para su valoración, concretándose los inmue-
bles a los que dicho procedimiento será de aplicación.
Artículo 4.
Las valoraciones a efectos urbanísticos y expropiatorios serán en todo caso las expresamente
recogidas en el texto refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aproba-
do por Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio.
A los inmuebles urbanos arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y cuyo contrato de
arrendamiento subsista en la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto se les podrá aplicar,
a instancia de parte, un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construc-
ción, en tanto no se arbitren a través de la normativa tributaria oportuna otros mecanismos com-
pensatorios que tengan en cuenta el especial régimen jurídico de dichos inmuebles.
DISPOSICIONES FINALES
Primera. Para el año 1993, el módulo de valor (M) al que se hace referencia en el artículo 2 del
presente Real Decreto se fija en 72.000 pesetas/m² .
Téngase en cuenta que, de conformidad con lo establecido en apartado 1.º del artículo 1 de
la Orden de 14 de octubre de 1998 sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM
774 LA LEY
ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO
En función de la dinámica actual del mercado inmobiliario y teniendo en cuenta que los costes
y beneficios varían con los distintos tipos de promoción, se establece una oscilación para el factor
de diversificación del suelo, de 2,80 a 0,18, y una oscilación para el factor de diversificación de la
construcción de 1,30 a 0,80, definidos ambos en la norma 16 del anexo al presente Real Decreto,
que dan como resultado los siguientes valores:
LA LEY 775
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Tercera. Se autoriza al Ministro de Economía y Hacienda para dictar las normas de ejecución y
cumplimiento de cuanto se establece en este Real Decreto.
ANEXO
CAPÍTULO PRIMERO
Las presentes normas serán de aplicación para calcular el valor catastral de los bienes inmue-
bles de naturaleza urbana, cuyos datos y descripciones constituyen el catastro inmobiliario urbano.
Norma 2. Definiciones.
2. Se denominan normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturale-
za urbana al conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración de dichos
bienes y que se establecen por el presente Real Decreto.
3. Se denomina cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones al conjunto de reglas,
criterios y valores básicos que permiten calcular los valores del suelo y de las construcciones en
actuaciones valorativas masivas, garantizan una adecuada coordinación de los mismos y hacen
posible su obtención por medios informáticos.
CAPÍTULO II
1. Para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en
ningún caso pueda exceder de éste. Dicho cálculo se realizará de acuerdo con lo preceptuado en
las presentes normas técnicas.
El valor de mercado que resulte de los análisis y conclusiones de los estudios que se realicen
de conformidad con la norma 23, servirá de base para determinar los valores en polígono, calle,
776 LA LEY
ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO
tramo de calle, zona o paraje, a que hace referencia la norma 8, así como al ámbito de aplicación
del coeficiente N de la norma 14.
En aquellos casos en que se ponga de manifiesto la escasa entidad del mercado a nivel local
podrá redactarse un estudio de mercado de ámbito territorial supramunicipal. En defecto de ambos
los órganos de coordinación del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, mediante los
estudios y análisis estadísticos que correspondan, establecerán los valores de referencia.
2. El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y
el de las construcciones, si las hubiere.
La expresión que recoge todos los factores que intervienen en la formación del valor del produc-
to inmobiliario y que sirve de base para la valoración catastral es la que figura en la norma 16.1.
Norma 4. Suelo.
d) Los que se fraccionen en contra de la legislación agraria vigente, siempre que tal fracciona-
miento desvirtúe su uso agrario y sin que ello represente alteración alguna de la naturaleza rústica
de los mismos a otros efectos distintos de los catastrales.
Norma 5. Construcciones.
a) Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los lugares en que
se hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen,
incluso cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables y aun cuando el
terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la construcción.
b) Las instalaciones comerciales o industriales, tales como diques, tanques, cargaderos, etc.,
que sean asimilables al concepto de edificio y no al de máquinas, aparatos o artefactos.
c) Las obras de urbanización y de mejora y las que se realicen para el uso de los espacios des-
cubiertos, considerándose como tales los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire
libre, los campos e instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y
los espacios anejos a las construcciones.
d) Todas las demás construcciones que no estén expresamente calificadas como de naturaleza
rústica en la legislación vigente.
LA LEY 777
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En cada término municipal se procederá a realizar una delimitación del suelo de acuerdo con el
artículo 62 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales y con las disposiciones urbanísticas
vigentes, sin perjuicio de la excepción contemplada en el artículo 70.2 de la ley antes citada.
La delimitación del suelo que deba realizarse se documentará conforme a las normas que dicte
el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria y se someterá a los trámites de aprobación
por el Consejo Territorial de la Propiedad Inmobiliaria competente y a su exposición al público, pre-
via publicación mediante edicto.
Esta delimitación se efectuará a los solos efectos de lo establecido en la Ley reguladora de las
Haciendas Locales.
Norma 7. División en polígonos de valoración.
1. Una vez realizada la delimitación del suelo se podrá proceder a su división en polígonos de
valoración de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de calificación del suelo, como de la
tipología de las construcciones.
b) Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definición.
c) Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoración al tomarlas en un
entorno homogéneo.
d) Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en su caso, la adopción de medidas
o la aplicación de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado.
e) Otras circunstancias debidamente justificadas en las ponencias de valores.
En los municipios cuyo planeamiento esté adaptado al texto refundido de la Ley sobre Régimen del
Suelo y Ordenación Urbana la delimitación de polígonos deberá tener en cuenta, además de los criterios
mencionados, las distintas áreas de reparto, las áreas de suelo urbano remitidas a planeamiento poste-
rior y los sectores delimitados por el propio planeamiento general en suelo urbanizable programado.
2. Los polígonos así definidos se representarán gráficamente en planos a escala adecuada.
Cuando el tamaño del municipio o la dispersión de núcleos lo exija se realizará además un plano
director a escala suficiente.
Norma 8. Valores de suelo. Definiciones.
1. Valores en polígono. Son valores de referencia y vienen a representar o expresar las circuns-
tancias medias del polígono o la valoración correspondiente a la parcela tipo definida en función del
planeamiento urbanístico. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:
778 LA LEY
ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO
a) Valor de repercusión básico en polígono, del producto inmobiliario más característico o del
definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica, obtenido por el
método establecido en la norma 9.2. Tendrá las siglas VRB.
b) Valor unitario básico en polígono, obtenido del anterior por aplicación de la fórmula de la
norma 9.3, considerando la edificabilidad de la parcela tipo definida por el planeamiento. Tendrá las
siglas VUB.
Cuando no exista valor de repercusión se fijará el valor unitario en función de las circunstancias
urbanísticas y de mercado.
2. Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje. Son los que servirán para el cálculo de los
valores individualizados aplicables a cada finca. Se consideran dos valores, definidos en los apar-
tados a) y b) siguientes:
a) Valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido atendiendo a sus carac-
terísticas urbanísticas, corrigiendo el valor de repercusión básico de polígono (VRB) considerando,
entre otras, las siguientes circunstancias de cada calle, tramo de calle, zona o paraje:
1.ª Localización, respecto de los diferentes focos de atracción, según los usos.
2.ª Accesibilidad y medios de transporte públicos dentro del polígono y en relación con el resto
de la ciudad.
4.ª Dinámica del mercado inmobiliario, traducido en un mayor o menor número de operaciones.
La consideración de estas circunstancias dará como resultado el valor de las distintas calles, tra-
mos de calle zonas o parajes. Tendrá las siglas VRC.
b) Valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido, en su caso, a partir del valor
de repercusión pormenorizado en calle por aplicación de la fórmula de la norma 9.3, siendo la edi-
ficabilidad utilizada la definida por el planeamiento para dicha calle, tramo de calle, zona o paraje;
o por la media de las edificabilidades existentes; o por la edificabilidad más frecuente en las edifi-
caciones más representativas de la calle, tramo de calle, zona o paraje. Tendrá las siglas VUC.
Cuando no exista valor de repercusión, el valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje,
se calculará mediante pormenorización del valor unitario básico en polígono (VUB).
3. Valores en parcela, que servirán para obtener el valor del suelo en una parcela o finca con-
creta. Son los valores de cálculo. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b)
siguientes:
a) Valor de repercusión en parcela, obtenido a partir del valor de repercusión en calle, tramo de
calle, zona o paraje (VRC), por aplicación de los coeficientes correctores definidos en la norma 10
que le sean de aplicación. Tendrá las siglas VRP.
b) Valor unitario en parcela, obtenido, en su caso, a partir del valor de repercusión en parcelas
(VRP), por aplicación de la fórmula de la norma 9.3, corregido por los coeficientes correctores defi-
nidos en la norma 10 que le sean de aplicación. Tendrá las siglas VUP.
LA LEY 779
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Cuando no exista valor de repercusión, el valor unitario de parcela se obtendrá a partir del
correspondiente a calle, tramo de calle, zona o paraje, por aplicación de los coeficientes correcto-
res definidos en la norma 10 que le sean de aplicación.
1. Como norma general, el suelo, edificado o sin edificar, se valorará por el valor de repercusión
definido en pesetas por metro cuadrado de construcción real o potencial, salvo en los casos
siguientes, en que se podrá valorar por unitario, definido en pesetas por metro cuadrado de suelo:
a) Cuando las circunstancias de reducido tamaño del suelo de naturaleza urbana, número de
habitantes, inexistencia o escasa actividad del mercado inmobiliario lo aconsejen, y así se justifi-
que en la ponencia de valores.
b) Cuando se trate del suelo de las urbanizaciones de carácter residencial en edificación abier-
ta, tipología unifamiliar; del destinado a usos dotacionales, tales como deportivos, sanitarios, reli-
giosos, etc..., y de aquellos otros destinados a sistemas generales del territorio.
En municipios con planeamiento adaptado al texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo
y Ordenación Urbana se tendrá en cuenta el aprovechamiento correspondiente, de conformidad
con el mencionado texto, en la fijación de valores unitarios.
d) Cuando se trate de suelo de uso industrial, situado en urbanizaciones (consolidadas o sin con-
solidar) con dicha tipología, y cuando exista indefinición de la edificabilidad o ésta sea consecuen-
cia del tamaño de las parcelas o del volumen de las construcciones.
e) El suelo sin edificar, cuando las circunstancias propias del mercado o del planeamiento lo
exijan.
2. El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono o, en su caso, calle, tramo de calle,
zona o paraje, se obtendrá mediante el método residual. Para ello se deducirá del valor del produc-
to inmobiliario el importe de la construcción existente, los costes de la producción y los beneficios
de la promoción, de acuerdo con lo señalado en el capítulo III.
3. En todo caso, y siempre que exista un valor de repercusión, se calculará el valor unitario
correspondiente, aplicando la fórmula:
en la que:
VR0, VR1, VR2: valores de repercusión diferenciados por usos, en pesetas/m² de construcción.
E0, E1, E2: edificabilidades diferenciadas por usos, en metros cuadrados de construcción/m² de
suelo.
780 LA LEY
ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO
La utilización de edificabilidades distintas a las definidas por el planeamiento habrá de ser justi-
ficada en la ponencia de valores. Por el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria se
dictarán instrucciones que contemplen los distintos casos de utilización.
4. Las parcelas sin edificar podrán valorarse por repercusión (VRC), aplicado a los metros cua-
drados de construcción susceptibles de edificarse en las mismas o bien por unitario (VUC), aplica-
do a los metros cuadrados de superficie de suelo, con las correcciones que procedan en ambos
casos.
5. Las parcelas subedificadas podrán valorarse por repercusión, aplicado a los metros cuadra-
dos de construcción susceptibles de edificarse en las mismas, o bien por repercusión, aplicado a
los metros cuadrados de construcción realmente edificada. En este último caso, el resultado obte-
nido podrá incrementarse en concepto de valoración del derecho de vuelo, por el procedimiento
que establezca la ponencia de valores, con las correcciones que procedan en ambos casos.
6. Cuando se valoren parcelas cuya superficie realmente construida sea mayor que la que puede
deducirse de la ponencia de valores como susceptible de edificarse, el valor de repercusión podrá apli-
carse sobre dicha superficie realmente construida, con las correcciones que en su caso procedan.
7. Las ponencias de valores podrán contemplar repercusión de suelo para las construcciones
existentes bajo rasante, según los usos, así como las normas de subparcelación a efectos valora-
tivos.
8. Para facilitar las valoraciones masivas, cada polígono estará identificado con un área econó-
mica homogénea de las definidas en la norma 15 de este Real Decreto y llevará inherente la asig-
nación de un módulo básico de repercusión (MBR) y una banda de coeficientes o, en su caso, un
intervalo de valores unitarios a aplicar.
Dado que el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrín-
secos como extrínsecos, del valor del producto inmobiliario, únicamente se podrán aplicar los coe-
ficientes A y B de los definidos en el apartado siguiente.
Como consecuencia de las particularidades del mercado del suelo, que lo hacen específico den-
tro del conjunto del mercado inmobiliario, se aplicarán, cuando proceda, los siguientes correctores:
Para la valoración de parcelas con más de una fachada y formando una o más esquinas se ten-
drán en cuenta los siguientes coeficientes:
LA LEY 781
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Coeficiente B). Longitud de fachada. En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la
mínima establecida por el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L
la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la
ponencia de valores correspondiente.
1 = S/SM = 2:1,00.
Coeficiente F). Inedificabilidad temporal. En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por
circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedifi-
cables, y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo
que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.
3. El campo de aplicación de estos coeficientes correctores deberá ser definido en las ponen-
cias de valores.
782 LA LEY
ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO
2. El valor de una construcción será el resultado de multiplicar la superficie construida por el pre-
cio unitario obtenido a partir del cuadro y por los coeficientes correctores del valor de las construc-
ciones definidos en la norma 13 siguiente que le fueran de aplicación.
3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los
paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deduci-
da la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computa-
rán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones,
en cuyo caso se computarán al 100 por 100.
En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior
a 1,50 metros.
1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual,
teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en
función de la antigüedad, estado de conservación y demás circunstancias contempladas en la
norma 14 para su adecuación al mercado.
Se entenderá por coste actual el resultado de sumar al coste de ejecución, incluidos los benefi-
cios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.
en la que:
«u» (uso predominante del edificio), adopta en la fórmula los siguientes valores:
LA LEY 783
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Uso 2.º Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y beneficen-
cia, cultural y religioso: 0,90.
Las ponencias de valores podrán recoger cuantías distintas, aplicables a algunas modalidades
de edificios singulares.
«c» (calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes), adopta en la fórmula los
siguientes valores:
Categorías 1 y 2: 1,20.
Categorías 3, 4, 5 y 6: 1,00.
Categorías 7, 8 y 9: 0,80.
t H
Uso 1.º Uso 2.º Uso 3 º
Categorías Categorías Categorías
Años completos
3-4 3-4 3-4
784 LA LEY
ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO
Dicha ponencia podrá contemplar los casos de reformas que no puedan interpretarse como
rehabilitación integral, a efectos de la aplicación de este coeficiente.
Asimismo, podrá incluir una relación de edificios a los que el mismo no sea de aplicación.
Coeficiente I). Estado de conservación. Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cual-
quiera que fuera esta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.
Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las norma-
les condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,85.
Norma 14. Coeficientes correctores de los valores del suelo y de las construcciones.
Coeficiente L). Fincas afectadas por cargas singulares. En caso de fincas con cargas singula-
res, por formar parte de conjuntos oficialmente declarados histórico-artísticos o estar incluidas en
catálogos o planes especiales de protección, se podrán aplicar los siguientes coeficientes, en fun-
ción del grado de protección:
Este coeficiente no será de aplicación en caso de que se permita su demolición total, aun cuan-
do se impongan a la nueva construcción condiciones tales como acabados exteriores, ritmos de
huecos u otras similares.
LA LEY 785
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Coeficiente M). Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. Para fincas
afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación
o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que deberá ser justificada anual-
mente, se aplicará el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuen-
ta en la ponencia de valores correspondiente.
Cuando se trate de suelo sin edificar o suelo valorado por unitario, de acuerdo con lo preceptuado
en la norma 9 precedente, este coeficiente será incompatible con el coeficiente F) de la norma 10.
Coeficiente N). Apreciación o depreciación económica. Este coeficiente se aplicará para adecuar
los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a la realidad del mercado inmo-
biliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de
alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por alta calidad en las caracte-
rísticas constructivas y también para evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en des-
uso; todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podrán definirse en su caso
según tipologías o usos de edificación.
Este coeficiente podrá ser aplicado para atender a distintas situaciones de mercado dentro de
un mismo inmueble, como pudiera ser el incremento de valor derivado de la existencia en áticos y
construcciones escalonadas de terrazas que formen parte de una vivienda o local y sean de uso
privativo. Será compatible con cualquier otro que fuera de aplicación a la finca considerada.
3. Cuando concurran dos o más coeficientes de los considerados en el apartado 2 anterior, sólo
se podrá aplicar uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes J) y N) que son compatibles entre
sí y con cualquier otro. En los demás casos de concurrencia se optará por el que represente mayor
disminución del valor.
CAPÍTULO III
2. En este sentido se definirán unas áreas económicas homogéneas del suelo y de las construc-
ciones, a las que se asignarán un módulo básico de repercusión de suelo (MBR), unos coeficien-
tes para cada uso y un módulo básico de construcción (MBC).
786 LA LEY
ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO
Cuando se trate de áreas en las que el suelo se valore por unitario se les asignará un intervalo
de valores unitarios (VU) a aplicar.
3. Las áreas económicas homogéneas, tanto en suelo como en construcciones, delimitan zonas
geográficas en las que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su compo-
nente construcción, tiene una similitud en sus características que permite obtener una modulación
de su comportamiento.
En general, las áreas económicas homogéneas son asimilables al concepto de término munici-
pal, aunque en los enclaves geográficos con diferentes valores medios de mercado, pueden defi-
nirse varias áreas dentro de un mismo término municipal.
4. Una vez definidas las áreas económicas homogéneas y coordinados los MBR, VU y MBC que
les correspondan, se desarrollará todo el proceso definido en el capítulo II.
Norma 16. Modulación de los valores.
1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmo-
biliario, se establece la siguiente expresión:
VV = 1,40 [VR + VC] FL
en la que:
VV = Valor en venta del producto inmobiliario, en pesetas/m² construido.
FL = Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios aná-
logos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carác-
ter local que afecten a la producción inmobiliaria.
2. En relación con los conceptos contenidos en la norma 15, apartados 2 y 3, los módulos bási-
cos de repercusión del suelo (MBR) y construcción (MBC), correspondientes a las distintas áreas
económicas homogéneas serán:
MBRi = 0,21 . M . FS
MBCi = 0,50 . M . FC
en la que FS y FC son factores que diversifican los componentes de suelo y construcción del
módulo M al que se refieren el artículo 2 y la disposición final primera de este Real Decreto, de
acuerdo con la secuencia siguiente:
FS: 2,80 - 2,00 - 1,45 - 1,00 - 0,55 - 0,33 - 0,18.
LA LEY 787
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Las ponencias de valores reflejarán los valores de repercusión en polígono (VRB) y en calle
(VRC), obtenidos de conformidad con la norma 8, así como los valores unitarios (VU) correspon-
dientes a las áreas en que existan suelos que no puedan ser valorados por repercusión.
b) El segundo dígito identificará el uso del suelo con las siguientes claves:
c) Los tres dígitos restantes identificarán el coeficiente definido en el apartado anterior. Dicho
coeficiente será 100 cuando el valor de repercusión descrito coincida con el valor de su MBR.
1. Para el cálculo del valor de las construcciones se establece el cuadro de coeficientes que figu-
ra al final del presente anexo.
2. La categoría 1, establecida en dicho cuadro de coeficientes, podrá ampliarse con las cate-
gorías 1.A, 1.B y 1.C, para considerar edificios cuya calidad supere la que corresponda a los de la
788 LA LEY
ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO
categoría 1, tal y como aparezca ésta descrita en el correspondiente catálogo. A estas tres cate-
gorías les corresponderán unos coeficientes, que se obtendrán incrementando el de la categoría 1
en un 50, un 30 y un 15 por 100, respectivamente. Esta ampliación se recogerá, en su caso, en la
ponencia de valores.
5. En las instalaciones hoteleras (uso 7) se considera incluida la parte proporcional del coste de
instalaciones de piscinas, mini-golf, deportes, etc., no estando incluidas las edificaciones anejas
destinadas a otros usos como galerías comerciales, discotecas, etc.
8. Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están destina-
dos no corresponda a su tipología constructiva (por ejemplo, oficinas ubicadas en locales de vivien-
das, comercio en viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el valor que corresponda a su tipo-
logía constructiva. Cuando se encuentren garajes, trasteros o locales en estructura en otros tipos
diferentes al residencial se podrán tipificar en la modalidad 1.1.3.
9. Las Gerencias territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria elabora-
rán un catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano de su ámbito territorial, coordina-
do por la Junta Técnica territorial correspondiente, en concordancia con las tipologías establecidas
en el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.
Estos catálogos se realizarán siguiendo las instrucciones dictadas por la Dirección General, pre-
vio estudio por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria Urbana.
CAPÍTULO IV
Coordinación
Para ello, solicitarán de las Gerencias territoriales incluidas en su ámbito la realización de unos
estudios previos, que comprenderán:
LA LEY 789
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
d) Estimación de valores de suelo, utilizando los datos reflejados en los apartados b) y c) ante-
riores.
2. Una vez realizados los estudios descritos en el epígrafe anterior, las Juntas Técnicas territo-
riales redactarán unas propuestas coordinadas de valores que incluirán los MBR y bandas de coe-
ficientes o los VU para las áreas económicas homogéneas de suelo y los MBC para las de cons-
trucción.
3. Las Juntas Técnicas territoriales comunicarán a cada Gerencia territorial de su ámbito la coor-
dinación establecida, que habrá de ser tenida en cuenta en la redacción de las ponencias de valo-
res.
1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del
suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territo-
rial al que se refieran.
2. Dichas ponencias serán realizadas por las Gerencias territoriales del Centro de Gestión
Catastral y Cooperación Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valora-
ción catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la
norma 23.
3. Las ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las con-
clusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos
a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con
los valores de mercado.
790 LA LEY
ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO
Con carácter general, el ámbito territorial de estos estudios será el término municipal. No obs-
tante, los estudios podrán abarcar un ámbito supramunicipal, cuando las circunstancias así lo acon-
sejen.
Estos estudios tienen por objeto la realización de una investigación de los datos económicos del
mercado inmobiliario urbano, su posterior recopilación y análisis y la elaboración de unas conclu-
siones que reflejen la situación del mercado a los efectos de lo previsto el artículo 66 de la Ley
39/1988, reguladora de las Haciendas Locales.
Norma 24. Referencia de los valores catastrales con los del mercado inmobiliario.
Realizados los estudios del mercado inmobiliario urbano establecidos en la norma 23 anterior,
el Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria dictará las instrucciones oportunas para
garantizar que la referencia prevista en el artículo 66.2 de la Ley 39/1988, reguladora de las Hacien-
das Locales, se realice de forma coordinada y homogénea.
LA LEY 791
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
792 LA LEY
ANEXO: 8.2. REAL DECRETO 1020/1993, DE 25 DE JUNIO
LA LEY 793
8.3. Tablas de esperanza de vida
8.3.1. Tablas de probabilidad de esperanza de vida al origen
0 1.000.000,000 1.000.000,00
1 998.736,509 999.682,10 51 918.950,250 966.539,46 101 63.634,910 205.948,41
2 997.473,018 999.364,30 52 914.743,480 964.762,29 102 51.734,380 178.720,57
3 996.209,526 999.046,60 53 910.208,550 962.885,54 103 41.414,250 153.259,07
4 994.946,035 998.729,01 54 905.327,460 960.898,81 104 32.614,490 129.762,01
5 993.682,544 998.411,51 55 900.077,920 958.790,51 105 25.243,370 108.383,72
6 992.419,053 998.094,12 56 894.433,710 956.547,32 106 19.183,410 89.224,69
7 991.155,561 997.776,82 57 888.364,890 954.154,61 107 14.298,480 72.327,60
8 989.892,070 997.459,63 58 881.838,080 951.596,43 108 10.441,420 57.676,20
9 988.628,579 997.142,54 59 874.816,790 948.855,36 109 7.461,530 45.198,00
10 987.365,088 996.825,54 60 867.261,790 945.912,77 110 5.211,450 34.770,16
11 986.101,596 996.508,65 61 859.131,730 942.748,88 111 3.552,910 26.228,28
12 984.838,105 996.191,86 62 850.383,360 939.363,09 112 2.361,010 19.377,32
13 983.574,614 995.875,17 63 840.972,340 935.754,34 113 1.527,050 14.003,41
14 982.311,123 995.558,59 64 830.916,080 931.893,04 114 959,750 9.885,84
15 981.047,630 995.242,10 65 820.265,310 927.724,22 115 585,160 6.808,00
16 979.784,140 994.925,71 66 809.030,380 923.170,39 116 345,460 4.566,66
17 978.521,200 994.607,43 67 797.186,180 918.140,59 117 197,080 2.978,87
18 977.258,710 994.287,27 68 784.677,290 912.555,81 118 108,420 1.886,38
19 975.996,780 993.965,22 69 771.423,150 906.354,63 119 57,370 1.157,50
20 974.735,400 993.641,29 70 757.323,390 899.491,80 120 29,150 686,84
21 973.474,480 993.314,78 71 742.263,180 891.937,51 121 14,15 393,26
22 972.214,120 992.974,66 72 726.119,250 883.676,48 122 6,55 216,75
23 970.954,330 992.610,84 73 708.772,840 874.706,54 123 2,88 114,70
24 969.695,000 992.218,46 74 690.141,830 865.037,71 124 1,20 58,11
25 968.436,240 991.797,06 75 670.187,130 854.690,99 125 0,47 28,09
26 967.178,050 991.346,69 76 648.911,240 843.684,45 0,18 12,91
27 965.920,330 990.866,98 77 626.355,930 831.984,15
28 964.663,180 990.357,37 78 602.599,560 819.500,98
29 963.406,610 989.817,03 79 577.753,420 806.100,50
30 962.150,520 989.244,62 80 551.957,600 791.613,59
31 960.894,240 988.638,81 81 525.376,040 775.846,94
32 959.631,050 987.997,68 82 498.191,500 758.594,27
33 958.352,340 987.319,22 83 470.600,010 739.648,00
34 957.049,370 986.601,04 84 442.805,250 718.825,21
35 955.712,850 985.840,47 85 415.012,930 696.028,82
36 954.333,180 985.034,65 86 387.425,690 671.256,81
37 952.900,340 984.180,52 87 360.238,090 644.594,75
38 951.403,340 983.275,86 88 333.619,240 616.205,83
39 949.830,190 982.319,14 89 307.666,760 586.319,17
40 948.167,900 981.309,61 90 282.419,540 555.216,47
41 946.402,690 980.247,64 91 257.882,930 523.217,67
42 944.519,730 979.134,07 92 234.050,260 490.666,00
43 942.503,370 977.970,86 93 210.919,940 457.887,11
44 940.336,550 976.759,74 94 188.508,790 425.090,44
45 937.999,350 975.499,33 95 166.924,270 392.387,55
46 935.468,250 974.183,97 96 146.346,430 359.838,06
47 932.716,660 972.804,23 97 126.943,910 327.562,14
48 929.714,530 971.353,20 98 108.865,800 295.780,32
49 926.429,100 969.828,56 99 92.234,480 264.740,78
50 922.842,430 968.225,82 100 77.139,790 234.707,66
LA LEY 795
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
796 LA LEY
ANEXO: 8.3. TABLAS DE ESPERANZA DE VIDA
LA LEY 797
8.4. Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen
del suelo y valoraciones
(BOE de 14 de abril de 1998)
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
1. Las sucesivas reformas de nuestra legislación urbanística han ido incrementando la comple-
jidad de este sector del ordenamiento jurídico al multiplicar, a veces innecesariamente, las interven-
ciones administrativas en las distintas fases de los procesos de desarrollo urbano, lo que, unido a
la limitación de la oferta de suelo, ha contribuido decisivamente a demorar hasta extremos irrazo-
nables la conclusión de las operaciones de urbanización y ulterior edificación, haciendo imprevisi-
ble su coste y dificultando una adecuada programación de las correspondientes actividades empre-
sariales, con el consiguiente encarecimiento del producto final.
La última de dichas reformas, llevada a cabo por la Ley 8/1990, de 25 de julio, y recogida en el
texto refundido de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decre-
to legislativo 1/1992, de 26 de junio, que ha sido objeto de la sentencia del Tribunal Constitucional
de 20 de marzo de 1997 («Boletín Oficial del Estado» de 25 de abril), llevó esta línea de tendencia
a sus últimas consecuencias y su fracaso, que hoy es imposible ignorar, reclama una enérgica rec-
tificación cuyo norte no puede ser otro que la búsqueda de una mayor flexibilidad que, de un lado,
elimine los factores de rigidez que se han ido acumulando y, de otro, asegure a las Administracio-
nes públicas responsables de la política urbanística una mayor capacidad de adaptación a una
coyuntura económica cambiante, en la que los ciclos de expansión y recesión se suceden con
extraordinaria rapidez.
Por ello, su obra reclama una continuación por parte de los legisladores de las diferentes Comu-
nidades Autónomas, sin la cual la reforma que ahora se inicia quedaría incompleta.
LA LEY 799
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
En ese amplio suelo urbanizable que, siguiendo este criterio, delimiten los planes, podrán, por lo
tanto, promoverse actuaciones urbanísticas en los términos que precise la legislación urbanística en
cada caso aplicable, y siempre, naturalmente, de conformidad con las previsiones de la ordenación
urbanística y de los planes y proyectos sectoriales, asegurándose por su promotor la ejecución, a su
costa, de las infraestructuras de conexión con los sistemas generales que la naturaleza e intensidad
de dichas actuaciones demande en cada caso e, incluso, el reforzamiento y mejora de dichos siste-
mas generales cuando ello resulte necesario, exigencias mínimas éstas que por su carácter de tales
contribuyen a delimitar las condiciones básicas del ejercicio del derecho de propiedad.
El régimen urbanístico del suelo prescinde así de imponer a los propietarios un sistema de
actuaciones programadas por la Administración, sin datos ni garantías efectivas que aseguren su
ejecución, que ésta sólo está en condiciones de ofrecer en relación a sus propias actuaciones. Ello
no implica, en ningún caso, una renuncia a la función directiva y orientadora que es consustancial
a la idea de plan. Muy al contrario, la Ley parte del efectivo ejercicio de esa función por el planea-
miento general, que puede y debe fijar en todo caso la estructura general del territorio, esto es, la
imagen de la ciudad que la comunidad que lo aprueba considera deseable, ya que ésa es una refe-
rencia de la que, en ningún caso, puede prescindirse.
Esta es la idea general de la que la Ley parte con el propósito de no introducir, desde la defini-
ción del estatuto jurídico básico de la propiedad del suelo, rigideces innecesarias que puedan impe-
dir el despliegue por los legisladores autonómicos y por las Administraciones públicas competen-
tes, de políticas urbanísticas más flexibles y con mayor capacidad de adaptación a las cambiantes
circunstancias en el contexto de una economía cuya globalización la hace especialmente sensible
a los cambios de coyuntura.
De este modo, la necesaria flexibilidad, que tanto se ha echado en falta en el pasado, se coho-
nesta con la imprescindible salvaguardia de los intereses públicos.
La flexibilidad que la Ley persigue con el fin de evitar la escasez de suelo no debe, sin embar-
go, conducir a un régimen de absoluta discrecionalidad de las autoridades urbanísticas a la hora
de decidir acerca de la viabilidad de las iniciativas que se promuevan en el ámbito del suelo urba-
nizable. Por ello, la Ley ha previsto que el derecho a promover la transformación de dicho suelo ins-
tando de la Administración la aprobación del planeamiento de desarrollo, se podrá ejercer desde el
momento en que el planeamiento general haya delimitado los correspondientes ámbitos o se hayan
establecido las condiciones para su desarrollo, correspondiendo en otro caso a las Comunidades
Autónomas la regulación de las citadas condiciones, así como de los efectos derivados del dere-
cho de consulta, tanto sobre los criterios y previsiones del planeamiento –territorial y sectorial–
como de las obras adicionales que la actuación exija.
800 LA LEY
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
De este modo, se pretende asegurar un mínimo de consistencia al derecho del propietario del
suelo clasificado por el planeamiento como urbanizable, que como tal mínimo, debe entenderse
comprendido sin discusión dentro de las condiciones básicas del estatuto jurídico de la propiedad,
sin perjudicar la libertad de la que han de gozar las Administraciones competentes para valorar, en
cada caso, los intereses públicos en juego.
3. En lo que concierne a los criterios de valoración del suelo, la Ley ha optado por establecer un
sistema que trata de reflejar con la mayor exactitud posible el valor real que el mercado asigna a
cada tipo de suelo, renunciando así formalmente a toda clase de fórmulas artificiosas que, con
mayor o menor fundamento aparente, contradicen esa realidad y constituyen una fuente intermina-
ble de conflictos, proyectando una sombra de injusticia que resta credibilidad a la Administración y
contribuye a deslegitimar su actuación.
Se elimina así la actual dualidad de valores, inicial y urbanístico, a la que habían quedado ya
reducidos los cuatro valores diferentes que estableció en su día la versión primera de la Ley del
Suelo, de forma que, a partir de ahora, no habrá ya sino un solo valor, el valor que el bien tenga
realmente en el mercado del suelo, único valor que puede reclamar para sí el calificativo de justo
que exige inexcusablemente toda operación expropiatoria. A partir de este principio básico, la Ley
se limita a establecer el método aplicable para la determinación de ese valor, en función, claro está,
de la clase de suelo y, en consecuencia, del régimen jurídico aplicable al mismo y de sus caracte-
rísticas concretas.
Este método es, tanto en el suelo no urbanizable como en el urbanizable aún no incluido en un
concreto ámbito para su desarrollo, o para el que no se hayan establecido las condiciones de dicho
desarrollo, el de comparación con los valores comprobados de otras fincas análogas, habida cuen-
ta de su régimen urbanístico, situación, tamaño y naturaleza, así como de los usos y aprovecha-
mientos permitidos por el planeamiento. Para los casos en que esa comparación no sea posible,
en los citados suelos –sin desarrollo previsible a corto plazo– el método alternativo será el de capi-
talización de las rentas reales o potenciales del suelo de acuerdo con su estado y naturaleza, que
es el método tradicional.
El estricto realismo al que la Ley ha querido ajustarse en este punto contribuirá, sin duda, a
aumentar la seguridad del tráfico jurídico y a reducir la conflictividad, lo que redundará también en
LA LEY 801
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
una agilización de la gestión urbanística y en una reducción en los costes innecesarios que su pro-
longación en el tiempo inevitablemente añade.
4. El Título IV de la Ley se ha limitado a incluir los preceptos imprescindibles para enmarcar el
ejercicio en este sector, por las distintas Administraciones públicas, de la potestad expropiatoria, a
la que serán aplicables sin más las normas generales vigentes que regulan ésta. Remite, asimis-
mo, para la determinación del justiprecio, a los criterios generales establecidos en el Título III, aca-
bando con la actual e injusta dualidad de criterios que trata de distinta manera al propietario expro-
piado y al que no lo es.
5. El Título V, por su parte, ajusta simplemente al régimen jurídico de la propiedad del suelo que
establecen los Títulos I y II de la Ley la regulación precedente de las indemnizaciones por altera-
ción del planeamiento y de las limitaciones o vinculaciones singular impuestas por éste que no sean
susceptibles de distribución equitativa por los mecanismos de reparto de beneficios y cargas que
establezca la legislación urbanística.
6. La Ley ha querido mantenerse absolutamente en el marco de las competencias del Estado
claramente delimitadas por la sentencia de 20 de marzo de 1997 del Tribunal Constitucional ya cita-
da, por lo que ha renunciado a incidir lo más mínimo en los aspectos relativos al planeamiento, a
la gestión urbanística y al control de aquél y de ésta.
7. Por último, las disposiciones transitorias de la Ley procuran evitar a ultranza las soluciones de
continuidad, estableciendo reglas de aplicación directa en función de la situación de los procesos
de desarrollo y ejecución del planeamiento y obviando la exigencia de la previa adaptación de los
planes para la efectividad de la reforma, en razón de la negativa experiencia acumulada con moti-
vo de las reformas precedentes.
TÍTULO I
Disposiciones generales
Es objeto de la presente Ley definir el contenido básico del derecho de propiedad del suelo de
acuerdo con su función social, regulando las condiciones que aseguren la igualdad esencial de su
ejercicio en todo el territorio nacional.
1. Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad se ejercerán siempre dentro de los lími-
tes y con el cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o, en virtud de ellas, por el pla-
neamiento con arreglo a la clasificación urbanística de los predios.
802 LA LEY
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
1. Los propietarios deberán contribuir, en los términos establecidos en las leyes, a la acción
urbanística de los entes públicos, a los que corresponderá, en todo caso, la dirección del proceso,
sin perjuicio de respetar la iniciativa de aquéllos.
Las leyes garantizarán en todo caso el reparto de los beneficios y cargas derivados del planea-
miento, entre todos los propietarios afectados por cada actuación urbanística, en proporción a sus
aportaciones.
2. Todo administrado tendrá derecho a que la Administración competente le informe por escrito
del régimen y condiciones urbanísticas aplicables a una finca o ámbito determinado.
TÍTULO II
CAPÍTULO I
a) El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de
agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidados por la edifi-
cación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.
b) Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de acuerdo con el
mismo.
LA LEY 803
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la condición de urbano o de no urbanizable,
tendrá la consideración de suelo urbanizable, y podrá ser objeto de transformación en los términos
establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable.
En los municipios que carezcan de planeamiento general, el suelo que no tenga la condición de
urbano de conformidad con los criterios establecidos en el artículo 8, tendrá la consideración de
suelo no urbanizable, a los efectos de esta Ley.
CAPÍTULO II
Los derechos y deberes de los propietarios de suelo que se regulan en esta Ley se ejercerán de
acuerdo con la normativa que sobre planeamiento, gestión y ejecución del planeamiento establez-
ca la legislación urbanística en cada caso aplicable.
Los propietarios de suelo urbano tienen el derecho a completar la urbanización de los terrenos
para que adquieran la condición de solares y a edificar éstos en las condiciones que en cada caso
establezca la legislación urbanística y el planeamiento.
804 LA LEY
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
1. Los propietarios de terrenos en suelo urbano consolidado por la urbanización deberán com-
pletar a su costa la urbanización necesaria para que los mismos alcancen –si aún no la tuvieran–
la condición de solar, y edificarlos en plazo si se encontraran en ámbitos para los que así se haya
establecido por el planeamiento y de conformidad con el mismo.
a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales,
espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desa-
rrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
b) Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas gene-
rales que el planeamiento general, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente, a efectos de
su gestión.
Letras a) y b) del número 2 del artículo 14 declaradas constitucionales por Sentencia del TC
(Pleno) de 11 de julio de 2001, en cuanto contienen las expresiones «dotaciones públicas de
carácter local», «sistemas generales» y «planeamiento general», siempre que se interpreten de
conformidad con lo expresado en el Fundamento Jurídico 21.
1. Los propietarios del suelo clasificado como urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y dis-
poner de los terrenos de su propiedad conforme a su naturaleza rústica. Además, tendrán derecho
a promover su transformación instando de la Administración la aprobación del correspondiente pla-
neamiento de desarrollo, de conformidad con lo que establezca la legislación urbanística.
2. La transformación del suelo urbanizable podrá ser también promovida por las Administraciones
públicas sean o no competentes para la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo.
Las Administraciones públicas a que se refiere el párrafo anterior podrán promover la transfor-
mación de suelo urbanizable bien por razón de su titularidad dominical de suelo en el ámbito de
que se trate, bien por razones de competencia sectorial.
LA LEY 805
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
Artículo 15 redactado conforme establece el apartado dos del artículo 1 de la Ley 10/2003,
de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes
(«B.O.E.» 21 mayo).
3. En todo caso, los instrumentos de planeamiento urbanístico de desarrollo que sean elabora-
dos por las Administraciones públicas a las que no competa su aprobación, o por los particulares,
quedarán aprobados definitivamente por el transcurso del plazo de seis meses, o del que, en su
caso, se establezca como máximo por la legislación autonómica para su aprobación definitiva, con-
tados desde su presentación ante el órgano competente para su aprobación definitiva, siempre que
hubiera efectuado el trámite de información pública, solicitado los informes que sean preceptivos,
de conformidad con la legislación aplicable, y transcurrido el plazo para emitirlos.
Todo lo anterior se entenderá sin perjuicio de lo establecido por la legislación urbanística de las
comunidades autónomas en cuanto a asignación de competencias, subrogación en su ejercicio y
plazos y cómputo del silencio administrativo.
Artículo 16 redactado por el número tres del artículo 1 de la Ley 10/2003, de 20 de mayo, de
medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo).
Párrafo 1.º del artículo 17 declarado constitucional por Sentencia del TC (Pleno) de 11 de
julio de 2001, en cuanto contiene las expresiones «planeamiento de desarrollo» y «planea-
miento general», siempre que se interprete de conformidad con lo expresado en el Fundamen-
to Jurídico 29.
806 LA LEY
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
En el resto del suelo urbanizable podrán autorizarse, antes de su inclusión en sectores o ámbi-
tos para su desarrollo, los usos previstos en el artículo 20 de la presente Ley.
La transformación del suelo clasificado como urbanizable comportará para los propietarios del
mismo los siguientes deberes:
1. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración todo el suelo necesario para los viales,
espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desa-
rrollo en el que sus terrenos resulten incluidos.
2. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecución de los sistemas gene-
rales que el planeamiento general, en su caso, incluya o adscriba al ámbito correspondiente.
3. Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión con los sistemas generales
exteriores a la actuación y, en su caso, las obras necesarias para la ampliación o refuerzo de dichos
sistemas requeridos por la dimensión y densidad de la misma y las intensidades de uso que ésta
genere, de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general.
1. Los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos a usos que
no resulten incompatibles con el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de segu-
ridad, salubridad y ornato público. Quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas
sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre
rehabilitación urbana.
LA LEY 807
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
1. Los propietarios del suelo clasificado como no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y
disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de los terrenos, debiendo destinarla a
fines agrícolas, forestales, ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la utilización racional de los
recursos naturales, y dentro de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o el planeamiento.
2. En el suelo no urbanizable quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin que, en nin-
gún caso, puedan efectuarse divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en
contra de lo dispuesto en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza.
1. La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los
deberes establecidos por la legislación urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución
derivados de la misma. El nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propie-
tario en sus derechos y deberes urbanísticos, así como en los compromisos que éste hubiera acor-
dado con la Administración urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral,
siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
808 LA LEY
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspon-
dientes escrituras.
TÍTULO III
Valoraciones
A los efectos de expropiación, las valoraciones de suelo se efectuarán con arreglo a los criterios
establecidos en la presente Ley, cualquiera que sea la finalidad que la motive y la legislación, urba-
nística o de otro carácter, que la legitime.
En defecto de acuerdo entre los propietarios afectados, dichos criterios se aplicarán igualmente
en los procedimientos de distribución de beneficios y cargas de conformidad con lo que establez-
ca la legislación urbanística.
LA LEY 809
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
1. El valor de este suelo se determinará por el método de comparación a partir de valores de fin-
cas análogas. A estos efectos, la identidad de razón que justifique la analogía deberá tener en
cuenta el régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza de las citadas fincas en relación
con la que se valora, así como, en su caso, los usos y aprovechamientos de que sean suscepti-
bles.
2. Cuando por la inexistencia de valores comparables no sea posible la aplicación del método
indicado en el punto anterior, el valor del suelo no urbanizable se determinará mediante la capitali-
zación de las rentas reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado en el momento de la
valoración.
1. El valor del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento
haya establecido las condiciones para su desarrollo se obtendrá por aplicación al aprovechamien-
to que le corresponda del valor básico de repercusión en polígono, que será el deducido de las
ponencias de valores catastrales. En el supuesto de que la ponencia establezca para dicho suelo
valores unitarios, el valor del suelo se obtendrá por aplicación de éstos a la superficie correspon-
diente. De dichos valores se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta ley, salvo
que ya se hubieran deducido en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias.
En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catastra-
les o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuenta al
tiempo de su fijación, el valor del suelo se determinará de conformidad con el método residual diná-
mico definido en la normativa hipotecaria, considerando en todo caso los gastos que establece el
artículo 30 de esta ley.
En cualquier caso, se descartarán los elementos especulativos del cálculo y aquellas expectati-
vas cuya presencia no esté asegurada.
2. El valor del suelo urbanizable, no incluido por el planeamiento en los ámbitos a los que se
refiere el apartado anterior y hasta tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establez-
ca la legislación urbanística, se determinará en la forma establecida para el suelo no urbanizable,
sin consideración alguna de su posible utilización urbanística.
Artículo 27 redactado por el número cuatro del artículo 1 de Ley 10/2003, de 20 de mayo, de
medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.» 21 mayo).
1. El valor del suelo urbano sin urbanización consolidada, se determinará, salvo lo dispuesto en
el apartado 2 de este artículo, por aplicación al aprovechamiento resultante del correspondiente
ámbito de gestión en que esté incluido, del valor básico de repercusión más específico recogido en
las ponencias de valores catastrales para el terreno concreto a valorar.
2. En los ámbitos de gestión que tengan por objeto la reforma, renovación o mejora urbana, el
aprovechamiento de referencia de cada parcela, a los solos efectos de su valoración, será el resul-
tante del planeamiento o el resultante de la edificación existente, si fuera superior.
810 LA LEY
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
3. En el suelo urbano consolidado por la urbanización, el valor del suelo se determinará por apli-
cación al aprovechamiento establecido por el planeamiento para cada terreno concreto, del valor
básico de repercusión en parcela recogido en las ponencias de valores catastrales o, en su caso,
del de repercusión en calle o tramo de calle corregido en la forma establecida en la normativa téc-
nica de valoración catastral.
4. En los supuestos de inexistencia, pérdida de vigencia de los valores de las ponencias catas-
trales o inaplicabilidad de éstos por modificación de las condiciones urbanísticas tenidas en cuen-
ta al tiempo de su fijación, se aplicarán los valores de repercusión obtenidos por el método residual.
Número 4 del artículo 28 redactado por el número cinco del artículo 1 de la Ley 10/2003, de
20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes
(«B.O.E.» 21 mayo).
5. En cualquiera de estos supuestos, del valor obtenido por aplicación de valores de repercusión
se deducirán los gastos que establece el artículo 30 de esta ley, salvo que ya se hubieran deduci-
do en su totalidad en la determinación de los valores de las ponencias.
Número 5 artículo 28 introducido por el número cinco del artículo 1 de la Ley 10/2003, de 20
de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes
(«B.O.E.» 21 mayo).
Artículo 29. Valor del suelo en los supuestos de carencia de plan o sin atribución de aprovecha-
miento.
1. Las plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, salvo que por su
carácter de mejoras permanentes hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor del
terreno se valorarán, con independencia del mismo, con arreglo a los criterios de la Ley de Expro-
piación Forzosa y su importe será satisfecho a sus titulares.
LA LEY 811
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
2. El valor de las edificaciones, que asimismo se calculará con independencia del suelo, se
determinará de acuerdo con la normativa catastral en función de su coste de reposición, corregido
en atención a la antigüedad y estado de conservación de las mismas.
3. Las indemnizaciones a favor de los arrendatarios rústicos y urbanos se fijarán de acuerdo con
lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa.
Artículo 32. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre
inmuebles.
1. La valoración de las concesiones administrativas y los derechos reales sobre inmuebles, a los
efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones
sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamen-
te, según las normas del Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de aplicación.
2. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectuare podrá elegir
entre justipreciar cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los
titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en
poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que
corresponda a los respectivos interesados.
TÍTULO IV
Expropiaciones
812 LA LEY
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
El pago o depósito del importe de la valoración establecida por el órgano competente al aprobar
el proyecto de expropiación habilitará para proceder a la ocupación de la finca y producirá los efec-
tos previstos en los números 6, 7 y 8 del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, sin perjui-
cio de la valoración, en su caso, por el Jurado Provincial de Expropiación y de que puedan seguir
tramitándose los recursos procedentes respecto a la fijación del justiprecio. Asimismo, habilitará
para proceder a la ocupación de las fincas la aprobación del documento de adjudicación de las futu-
ras parcelas en que se hubiera concretado el pago en especie, de conformidad con lo establecido
en el artículo anterior.
2. Será título inscribible el acta o actas de ocupación acompañadas de las actas de pago o los
justificantes de consignación del justiprecio de todas las fincas ocupadas. Dicho título, además de
la descripción conforme a la legislación hipotecaria, incorporará la oportuna referencia catastral e
identificará la nueva finca mediante un adecuado sistema gráfico de coordenadas.
1. Los terrenos de cualquier clase que se expropien por razones urbanísticas deberán ser des-
tinados al fin específico que se estableciese en el Plan correspondiente.
2. Si en virtud de modificación o revisión del planeamiento se alterara el uso que motivó la expro-
piación procederá la reversión salvo que concurriera alguna de las siguientes circunstancias:
a) Que el nuevo uso asignado estuviera adecuadamente justificado y fuera igualmente dotacio-
nal público.
b) Que el uso dotacional que motivó la expropiación hubiese sido efectivamente implantado y
mantenido durante ocho años.
3. Procederá la reversión de los terrenos expropiados para la formación o ampliación del Patri-
monio Municipal de Suelo si, como consecuencia de una modificación del planeamiento que no se
efectúe en el marco de la revisión de éste, se alteraran los usos, intensidades o aprovechamientos
y ello supusiera un incremento de valor de los mismos.
LA LEY 813
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
TÍTULO V
Supuestos indemnizatorios
1. La modificación o revisión del planeamiento sólo podrá dar lugar a indemnización por reduc-
ción de aprovechamiento si se produce antes de transcurrir los plazos previstos para su ejecución
en el ámbito en el que a dichos efectos se encuentre incluido el terreno, o transcurridos aquéllos,
si la ejecución no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administración.
2. Las situaciones de fuera de ordenación surgidas por los cambios del planeamiento no serán
indemnizables, a excepción de lo previsto en el apartado anterior.
Artículo 42. Indemnización por alteración del planeamiento, con licencia en vigor.
1. Serán en todo caso indemnizables los gastos producidos por el cumplimiento de los deberes
inherentes al proceso urbanizador, dentro de los plazos establecidos al efecto, que resulten inser-
vibles como consecuencia de un cambio de planeamiento o por acordarse la expropiación.
814 LA LEY
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
DISPOSICIONES ADICIONALES
Disposición adicional segunda derogada por la letra f) de la disposición derogatoria única del
R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario («B.O.E.» 8 marzo).
Disposición adicional tercera. Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercerán las potestades
normativas reglamentarias que tienen atribuidas por las Leyes Orgánicas 1/1995 y 2/1995,
de 13 de marzo, dentro del marco de la presente Ley y de las que el Estado promulgue a tal
efecto.
En todo caso, la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de estas Ciuda-
des, y de sus modificaciones o revisiones, competerá al Ministerio de Fomento.
Disposición adicional cuarta. En los territorios insulares la legislación urbanística podrá esta-
blecer criterios complementarios para clasificar los suelos no urbanizables y urbanizables, tenien-
do en cuenta que la delimitación del contenido del derecho de propiedad del suelo se condiciona
por la peculiaridad del hecho insular, su limitada capacidad de desarrollo territorial y la necesidad
de compatibilizar una suficiente oferta de suelo urbanizable con la protección y preservación de los
elementos esenciales del territorio.
Disposición adicional quinta. Esta Ley se aplicará sin perjuicio de los específicos regímenes
forales vigentes en materia de hacienda, régimen tributario, régimen económico-financiero munici-
pal y régimen de los bienes municipales.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
1.ª Sobre el régimen urbanístico del suelo. Las disposiciones de esta ley contenidas en el artícu-
lo 1, apartado dos, y tres, número 1, serán de aplicación desde la entrada en vigor de la misma a
la ejecución de los planes y normas vigentes en dicho momento, sin perjuicio de las especialidades
sobre gestión y uso del suelo de la legislación urbanística.
LA LEY 815
PERE GONZÁLEZ NEBREDA, JULIO TURMO DE PADURA Y EULALIA VILLARONGA SÁNCHEZ
2.ª Sobre las normas de procedimiento. Las normas de procedimiento contenidas en el artículo
1, apartado tres, número 3, de esta ley serán de aplicación a los instrumentos de planeamiento en
él referidos que se presenten ante el órgano administrativo competente a partir de la entrada en
vigor de la misma.
Disposición transitoria primera redactada por el número seis del artículo 1 de la Ley 10/2003,
de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes
(«B.O.E.» 21 mayo).
La adaptación del planeamiento general vigente a la entrada en vigor de esta ley a sus determi-
naciones se efectuará de conformidad con el régimen transitorio establecido en la legislación urba-
nística autonómica.
Disposición transitoria segunda redactada por el número seis del artículo 1 de la Ley 10/2003,
de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes
(«B.O.E.» 21 mayo).
La adaptación del planeamiento general en tramitación a la entrada en vigor de esta ley a sus
determinaciones se efectuará de conformidad con el régimen transitorio establecido en la legisla-
ción urbanística autonómica.
Disposición transitoria tercera redactada por el número seis del artículo 1 de la Ley 10/2003, de
20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes («B.O.E.»
21 mayo).
En los expedientes expropiatorios, serán aplicables las disposiciones sobre valoración conteni-
das en esta ley, siempre que no se haya alcanzado la fijación definitiva del justiprecio en vía admi-
nistrativa.
816 LA LEY
ANEXO: 8.4. LRSV 6/1998
Disposición transitoria quinta redactada por el número seis del artículo 1 de la Ley 10/2003,
de 20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes
(«B.O.E.» 21 mayo).
1. Queda derogado el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el
texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, con excepción de los
siguientes preceptos:
Artículos 104.3; 113.2; 124.1 y 124.3; 133; 134.1; 136.2; 137.5; 138.b); 159.4; 168; 169; 170.1;
183; 204; 210; 211.3; 213; 214; 222; 224; 242.1 y 242.6; 243.1 y 243.2; 244.2, 244.3 y 244.4; 245.1;
246.2; 255.2; 258.2 y 258.3; 259.3; 274; 276; 280.1; 287.2 y 287.3; 288.2 y 288.3; 289; 299; 300;
301; 302; 303; 304; 305; 306; 307; 308; 309; 310; disposición adicional cuarta.1.ª y 3.ª; disposición
adicional sexta, y disposición transitoria quinta.1.
2. Quedan asimismo derogados los artículos 1, 2, 3, disposición transitoria y disposición final pri-
mera de la Ley 7/1997, de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras en materia de Suelo y de Cole-
gios Profesionales.
Disposición final única declarada inconstitucional en sus referencias a los artículos 16.1 y 38
(sic) por Sentencia TC (Pleno) 164/2001, de 11 de julio («B.O.E.» 14 agosto).
LA LEY 817
La valoración inmobiliaria en sus diversos aspectos (mercantil,
hipotecario, urbanístico, expropiatorio y fiscal) tiene una importancia
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ISBN: 84-9725-650-6
9 788497 256506