MANUAL DE

MANTENIMIENTO

MANTENIMIENTO
EN PAREDES DE VIVIENDA UNIFAMILIAR

Maracay – Estado
Aragua 18 / enero / 2021
Nº de Revisión: 0000

Luis Alexander Velázquez Gómez

V-24.620.589
Manual de Mantenimiento en Paredes de Vivienda
Unifamiliar

ÍNDICE
Introducción................................................................................................................III
Políticas..........................................................................................................................5
Objetivos.......................................................................................................................6
Diagnostico...................................................................................................................7
Procedimientos….........................................................................................................9
Capítulo 1: Paredes......................................................................................................9
Capítulo 2: Pintura....................................................................................................13
Manual de Mantenimiento en Paredes de Vivienda
Unifamiliar

INTRODUCCIóN
Con el pasar del tiempo las viviendas van sufriendo cambios como el desgaste
normal que sufren las partes que conforman la estructura de los hogares, siendo las paredes
donde más se evidencia la falta de mantenimiento, sin embargo, en las tuberías, ya sean de
PVC o de acero, generalmente resultan fáciles de reparar o de reemplazar según sea el caso
que se requiera, la situación se complica cuando se trata de tuberías que están colocadas en
el interior de las paredes, porque acarrean una serie de problemas que pueden llegar a ser
graves al largo plazo.

Este manual busca ser un documento que facilite al Ingeniero el adecuado

mantenimiento de las paredes, con el objeto de mantener a lo largo del tiempo las
características funcionales y estéticas inherentes de la estructura proyectada, del buen uso
dispensado y del cumplimiento de los requisitos de mantenimiento a realizar, dependerá en
gran medida el inevitable ritmo de envejecimiento de la estructura.

Misión: Ofrecer el mejor servicio de mantenimiento para sus construcciones,

evitando daños y gastos innecesarios, reduciendo el impacto ambiental en el servicio
prestado.

Visión: Ser una empresa altamente competitiva, confiable, con el mejor

crecimiento y ofreciendo servicios de mantenimiento con los mayores estándares de calidad
a nivel nacional, pensando siempre en el confort del cliente.
 POLÍTICAS
 Garantizar el máximo nivel de calidad en los productos con el costo de mantenimiento
mínimo y asegurar el funcionamiento de los equipos e instalaciones con el máximo
rendimiento y el mínimo consumo.
 Proporcionar los recursos a base de un estricto control.
 Prestar los servicios con responsabilidad, eficiencia y calidad que merece el cliente..
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OBJETIVOS
 Diseñar un plan de mantenimiento preventivo/correctivo que pueda servir de
modelo para emularlo en el futuro.
 Lograr índices de disponibilidad superiores al 90%, cero accidentes y cero perdidas
de productos causados por la falta de mantenimiento.
 Desarrollar proyectos comunitarios de colaboración con entidades públicas y
privadas.
 Construir relaciones duraderas con los clientes a través de prestación de servicios
que generen valor agregado
 Lograr que los trabajadores sean conscientes de los fines que la institución
persigue, para así lograr crear un ambiente agradable entre el personal que integra la
empresa.
 Que las instalaciones en un futuro tengan ampliación de ambientes y más servicios.
 Maximizar la disponibilidad de maquinaria y equipo para la producción
 Preservar el valor de las instalaciones optimizando su uso y minimizar el deterioro
de las mismas.
 Conseguir estas metas en la forma más económica posible y a largo plazo
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DIAGNOSTICO
Se puede apreciar como la mayoría de las paredes presentan una
decoloración que se ha dado con el paso del tiempo, sin embargo, el mayor
problema de estas paredes reside en el área de la zona exterior de los baños, donde
se puede apreciar una coloración más oscura con respecto al color que tenía como
base (moho), además se puede apreciar como la pintura se puede levantar fácilmente y en
la parte inferior de la pared desprende gránulos de arena del frisado que conforma
dichas paredes. Esta situación es característica de paredes que sufren de una filtración
de agua y que se ha extendido a las paredes cercanas
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PROCEDIMIENTOS:
Capítulo 1: Paredes
Son elementos verticales que dividen los distintos aposentos de las viviendas y las mismas
con el exterior.

Tipos de paredes:

 Paredes de Ladrillo: Son paredes generalmente ornamentales de uso interno

compuestas de ladrillos de arcilla.

 Paredes de Mampostería (Bloques y Varillas de refuerzo): Son paredes

construidas con bloques de concreto.

 Paredes de Concreto y Acero de Refuerzo: Es una pared que está compuesta de

concreto sólido.
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 Pared de Vidrio: Generalmente son paredes ornamentales fabricados en vidrio de
distintos espesores y tonalidades de acuerdo al uso y la especificación.

Mantenimiento

Independientemente del tipo de pared que se tenga, se debe evitar que esta se
golpee, moje o raspe; ya que, si no se hace un mantenimiento adecuado, se deteriorará a lo
largo de los años. Un pésimo cuidado de las paredes puede llegar a disminuir la capacidad
estructural de la misma restándole seguridad a los demás aposentos de la vivienda.

 Fisuras

En toda edificación construida con

concreto se presentan fisuras de diversos anchos,
largos y profundidades. Es importante diferenciar
aquellas que pueden ocasionar problemas, o las
que sólo provocan problemas de tipo estético, que
también deben ser reparadas o tratadas.

Las principales causas por las que se dan fisuras son: los cambios fuertes de
temperatura (Todos los materiales utilizados en la construcción se expanden y contraen
según la temperatura), el clima (Algunos materiales tienden a hincharse en presencia de
humedad), movimientos sísmicos y el asentamiento de la edificación en el terreno.

Las micro fisuras que comúnmente se presentan en repellos de paredes pueden

ser reparadas con facilidad y, en general, no deben ser motivo de preocupación. Esto se
puede arreglar fácilmente pintando la pared con pintura elastomerica.

Cuando existen fisuras severas o grietas, sobre todo en elementos estructurales,

a saber, vigas, columnas, muros o paredes, ya sea de forma vertical, horizontal o en
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diagonal (que pueden implicar fallas en dichos elementos), debe tener cuidado y acudir a
un profesional que indique la gravedad de la situación y la posible solución.

En caso de fisuras en los revoques de muros, establezca la causa, si no está

comprometida la estructura la fisura solo afecta la estética del muro proceda así:

Procedimiento:

 Delimite la longitud de la fisura.

 Abra la fisura con un punzón fino.
 Retire las partes sueltas y el polvo.
 Resane con una mezcla de cal gruesa + 10% de cemento blanco para
recuperar la unidad y eliminar la fisura.
 Aplique cal, de acuerdo a la dosificación descrita en el capítulo obras de
restauración.
 Humedad

Existen muchas causas de

humedad dentro de la vivienda, algunas
son: las diferencias de temperaturas en
el interior y el exterior de la misma;
humedad externa debido a un jardín o
un terreno por encima del nivel de la
vivienda; fugas de agua; entre otros.
Con la humedad se generan hongos, los
cuales producen problemas respiratorios
y alergias.

Se deben realizar los siguientes pasos para evitar este tipo de problemas:

1. Se debe evitar colocar plantas que necesiten mucho riego, cerca de las paredes.
2. Mantener la edificación ventilada.
3. Impermeabilizar las paredes expuestas a humedad.
4. Para evitar los hongos, se deben aplicar pinturas antihongos.
5. Mantener el sistema de drenaje y tuberías en general funcionando correctamente
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Capítulo 2: Pintura

La pintura es un producto fluido aplicado sobre una superficie en capas; se

transforma al cabo del tiempo en una película sólida que se adhiere a dicha superficie, de
tal forma que recubre, protege y decora el elemento sobre el que se ha aplicado. Es aplicado
en las paredes, techos, canoas, bajantes, puertas, losas de concreto, entre otros.

Las necesidades de pintura, tanto del interior como del exterior del
establecimiento deberán determinarse sobre análisis particulares y requerimientos
aplicables a cada caso, tomando en consideración factores predominantes, tales como:
Localización geográfica, condiciones climatológicas, grado de deterioro de las superficies
pintadas requerimientos funcionales de la edificación y apariencia.

Los trabajos de pintura deberán ser ejecutados de manera que sea posible
garantizar su preservación, condiciones de limpieza y saneamiento, iluminación o
visibilidad.

Tipos:

Existen diferentes tipos de pinturas, tales como barnices, acrílicas, esmaltes,

lacas, selladores, entre otros; cada uno con unas propiedades físicas y químicas que deben
tenerse en cuenta a la hora de elegir el producto adecuado, ya sea por el tipo de superficie a
aplicar, el carácter estético o las inclemencias a la que va a estar sometido.

 Barnices
Barniz es una disolución de una o más
sustancias resinosas en un disolvente. Funciona como un
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recubrimiento de superficies, normalmente es transparente, pero podría adquirir distintas
tonalidades. Atendiendo al acabado final de la superficie se pueden clasificar en:
 Barniz brillante

 Barniz mate

 Barniz satinado

 Barniz impregnante anti termitas.

 Pintura Acrílica (látex)

La pintura acrílica es una clase de pintura que contiene un material plastificado,

pintura de secado rápido. Aunque son diluibles con agua, una vez secas son resistentes a la
misma. Destaca especialmente por la rapidez del secado. Tiene poco olor, se aplica
fácilmente con rodillo o brocha.

La pintura acrílica se puede clasificar en:

 Mate
 Satinada

 Pintura a Base de Aceites

La pintura a base de aceites, es suave y resiste el desgaste y la rotura a largo
plazo. Sin embargo, también tiene un olor fuerte, tarda más en secar y debe ser limpiado
con un solvente de pinturas, como el thinner. Al disolverla se debe seguir las
recomendaciones del fabricante, al igual que la proporción de dilución. Se puede utilizar
tanto internamente como externamente.
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 Pintura Anticorrosiva

Éste tiene el propósito principal de disminuir la oxidación del material

(herrumbre), y secundariamente el de proporcionar una superficie que ofrezca las
condiciones propicias para ser pintada con otros acabados.

Las pinturas anticorrosivas pueden estar hechas a base de agua o aceite, por lo
cual se debe estar atento a la hora de comprar el producto y la solución del producto nos la
indica el fabricante.

Actualmente, existen productos con una capa protectora de galvanizado, los que
conocemos como hierro galvanizado, y el hecho de estar protegidos con esta capa, nos los
hace inmunes ya que esta capa empieza a sufrir deterioro con el paso del tiempo, por lo que
es indispensable aplicarle una protección adicional adecuada para el material y
recomendada por un experto.

 Pinturas Epóxicas

Creadas para ser utilizadas en superficies de sellado completo para evitar que la
humedad, gases u otras sustancias logren pasar a otro
lugar.

Estas pinturas poseen flexibilidad,

durabilidad y resistencia a los cambios de clima, que
actúa como sistema impermeabilizante para evitar
filtraciones de agua; para uso interior y exterior y
fácil aplicación en superficies de concreto, ladrillo,
madera, yeso o metal; tanto nuevas, como previamente pintadas.
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 Estuco

Si bien no es una pintura, cumple una función muy similar ya que es un

acabado tipo revestimiento o repello con color, el cual tiene una textura granulada. Existen
dos tipos: acrílico y cementicio. Los cuales se pueden utilizar tanto interna como
externamente.

 Otros Acabados

Existen distintos tipos de revestimientos en el mercado, algunos son: Estuco

Veneciano, marmolizados, granitos, entre otros. Algunos pueden aplicarse en exteriores o
interiores.

Mantenimiento Pintura Exterior e Interior

Por las condiciones ambientales de la ciudad de Mompox y su alto grado de

humedad, debe hacerse revisión cada mes del estado de la pintura exterior e interior de los
muros de las fachadas, habitaciones, circulaciones zonas de piscinas, servicios, auditorio,
etc. De su conservación depende la no filtración de aguas lluvias y la pérdida del mortero
de pega.

Una buena conservación, evita a largo plazo procesos costosos de restauración.

Esta revisión deberá ser rigurosa después de la época de lluvias y de la época de vientos.
Debe tenerse en cuenta que la lluvia entra a las circulaciones.

Consideraciones:

 La pintura debe limpiarse con agua y jabón, utilizando una esponja

suave no abrasiva.
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 Se recomienda pintar la casa cada año para protegerla de las
inclemencias del tiempo.
 Todos los días deben revisarse los rincones y encuentro de las cubiertas
con los muros, para proceder a retirar las telarañas.
 En caso de fisuras que afectan el pañete, proceda como se describe en el
caso de fisuras en el capítulo 1.
 En caso de desprendimiento de la pintura y/o fisuras, proceda a lijar con
lija suave y pinte nuevamente con cal la zona afectada. Utilice cal y
mineral para mejores resultados.