Buenos días Dr.

En esa ocasión expondré mi tarea 7 acerca de la investigación de un

caso en donde se utilicen medidas cautelares. El caso es el siguiente:

Los conyugues señores Gabriel Alexander Palomeque Naranjo y Estefanía Ximena

Ponce Salas (promitentes compradores) celebraron una escritura pública de Promesa de
Compraventa en el año 2017 con el señor Samuel Enrique Cárdenas López (promitente
vendedor) por la casa signada con el número seis del Conjunto Habitacional
denominado “PORTALES DEL VALLE”, dentro del contrato se establecen diferentes
clausulas entre ella el compromiso del “Promitente Vendedor” quien a su sano juicio
promete:

 Terminar la construcción del inmueble prometido conforme a los plazos establecidos.

 Obtener la documentación necesaria para la celebración de la escritura de

Compraventa definitiva, esto en las correspondientes escrituras del inmueble, la
declaratoria de propiedad horizontal, documentos que acrediten los pagos de impuestos
prediales, entre otros.

 Suscribir el contrato de Compraventa dentro de los términos establecidos y en

consecuencia vender y dar en perpetua enajenación a favor de “Los Compradores”.

Los “Promitentes Compradores” se comprometen a:

 Realizar todas las acciones que fueren requeridas para obtener el crédito necesario
para cancelar la diferencia adeudada.

 Suscribir el Contrato de Compraventa dentro de los plazos establecidos.

El precio y la forma de pago lo acordaron las partes en 45.000,00 $ Dólares de los

Estados Unidos de América que serían cancelados de la siguiente manera: el 30% del
valor total que equivale a 13.500,00, de los cuales 1.000,00 en calidad de reserva se
canceló a “El promitente Vendedor” y 12.500,00 a la firma del contrato de Promesa de
Compraventa, el 65% del valor total , esto es 29.250,00 inmediatamente después de la
entrega de dicha suma por parte de la Entidad Financiera que concederá el crédito a los
“Promitentes Compradores” y el 5% del valor total esto es 2.250,00 que será cancelado
el treinta de diciembre del 2018.

Dentro de las cláusulas de la Promesa de Compraventa que fue llevada a cabo por las
partes, existe una clausula penal la misma que obliga a las partes a acogerse a una multa
en caso de que una de ellas incumpla dicho instrumento público. Esta cláusula penal
obliga a una de las partes al pago de $ 6.750 esto es el 15% del valor total del Contrato
como multa en caso de que no se perfeccionara la compraventa prometida.

Posteriormente la Promesa de Compraventa, contenía en su apartado 14, una cláusula

denominada “Jurisdicción y Competencia”, la misma que relata que en caso de
controversia o diferencia derivada del contrato, las partes acudirán a la mediación que
será llevada a cabo por un mediador de la Cámara de Comercio de Quito, en caso de que
el conflicto no sea resuelto, las partes someten sus controversias ante un Tribunal de
Arbitraje que se sujetará a lo dispuesto en la Ley de Arbitraje y Mediación y igualmente
al Reglamento de la Cámara de Comercio de Quito. Las partes de igual manera se
comprometen a no interponer recurso alguno ante el Laudo Arbitral dictado por el
Tribunal.

Para que se lleva a cabo el procedimiento Arbitral unos de los requisitos y de los más
importantes es la existencia del convenio arbitral previo en donde las partes se someten
voluntariamente y de común acuerdo al Arbitraje, en este caso se ha podido identificar
claramente la existencia de la cláusula arbitral que ha sido denominada “Jurisdicción y
Competencia” que indica que en caso de conflictos estos serán resueltos mediante la
Mediación y en caso de no llegar a un acuerdo se procederá a que el conflicto sea
resuelto por un Tribunal de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Quito.

Al surgir conflicto en torno a la promesa de compraventa, entre los señores Gabriel

Alexander Palomeque Naranjo y Estefanía Ximena Ponce Salas y el señor Samuel
Enrique Cárdenas López, los primeros en su calidad de actores presentan una demanda
arbitral en contra del vendedor, ante el director del centro de arbitraje de la Cámara de
Comercio de Quito. Se indica en primera instancia que los Actores con el propósito de
adquirir el inmueble casa número seis del Conjunto Habitacional denominado
“PORTALES DEL VALLE” suscribieron un contrato de promesa de compraventa con
el señor Samuel Cárdenas, por el cual afirman haber entregado una cantidad de dinero
($13.500), los actores también sostienen que “transcurridos veinte meses desde la fecha
en que el Promitente Vendedor debía entregarles la documentación necesaria para dar
inicio al trámite de crédito hipotecario y dieciséis meses desde el plazo máximo
establecido para la suscripción de la escritura de compraventa definitiva; y pese a sus
reiterados requerimientos, estos han sido desconocidos e inclusive no se han explicado
las razones por las cuales no se ha cumplido con las obligaciones pactadas” por estas
razones los actores solicitan se demande y se obligue al señor Cárdenas a:

 Rescisión del contrato de promesa de compraventa.

 Devolución de valores entregados como anticipo, más los respectivos intereses.
 Reconocimiento de mejoras realizadas en la casa, más los respectivos intereses.
 Cumplimiento de la cláusula penal.
 Reconocimiento de daños y perjuicios.
 Pago de gastos y costas judiciales.

Gracias al paso del tiempo y la no respuesta del señor Cárdenas, la parte actora y su
defensor consientes de la premura del proceso y la necesidad de salvaguardar sus
intereses, solicitaron la aplicación de la prohibición de enajenar bienes inmuebles, para
que funcione como medida cautelar en razón de la protección del bien materia de la litis,
porque desearon asegurar al bien inmueble en caso de que el demandado ya no contase
con la suma entregada en anticipo’; y de igual forma solicitaron un apremio personal
sobre demandado, para evitar que se ausente y no pueda eludir el cumplimiento de la
obligación. Decidieron que la aplicación de esta medida cautelar ocurra de forma
inmediata por medio de la intervención de un juez ordinario, la que recurrieron en
función del último párrafo del Art. 9 de la Ley de Arbitraje y Mediación.

No olvidando por supuesto que cuando las partes convienen de mutuo acuerdo someter
sus conflictos al arbitraje, los jueces deben inhibirse de conocer cualquier demanda que
verse sobre las relaciones jurídicas que se hayan originado por dicho acuerdo; sin
embargo, las medidas cautelares no son el objeto mismo de la litis -podrían catalogarse
incluso como un proceso distinto-, pues son medidas que sirven para garantizar el fallo
o resolución final; por lo tanto, su requerimiento ante los jueces, en un sentido amplio,
no implicaría una renuncia al convenio arbitral, tal como menciona incluso la ley.

En ese sentido, mediante trámite correspondiente y asignado el juez ordinario para

ejecución de dichas medidas, ocurrieron de forma inmediata y se ordenó la prohibición
de enajenar el inmueble, casa número seis del Conjunto Habitacional denominado
“PORTALES DEL VALLE”, mismo que pertenecía al vendedor y así también se le
indicó el apremio personal que desde ese momento recaía sobre él.
Mientras tanto, en lo que respecta a la demanda arbitral, el señor Cárdenas en su
contestación a la demanda indica que el departamento prometido en venta a los actores
de esta causa “está completamente terminado en su construcción, de acuerdo a las
especificaciones y planos estipulados” así como lo indica el acta de entrega-recepción
suscrito entre las partes.

De esta forma, El Tribunal Arbitral actuó conforme a la ley de Arbitraje y Mediación y

al Reglamento del Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio de
Quito, fundamentado en las consideraciones y motivaciones expuestas y en ejercicio de
las atribuciones que le confiere la ley, resolvió:

 Se ordena al demandado al pago de 13.500$ entregados al Señor Alfredo López en

calidad de anticipo por el inmueble, más los respectivos intereses.

 Se ordena a los actores a la inmediata devolución del inmueble al demandado.

 Se ordena al demandado al pago de 4.237,81$ por las mejoras efectuadas en el

inmueble., no ha lugar a los intereses.

 De ordena al demandado al pago de 6.750$ a la multa pactada por incumplimiento del

contrato, no ha lugar al pago de interés.

Y como es evidente, se les recordó a las partes que al acogerse a la aplicación de la

medida cautelar dictada por el juez ordinario y en caso de que se requiera levantar o
sustituir una medida ordenada por el juez, una vez terminado el proceso arbitral y
emitido el respectivo laudo, sobre la base normativa, correspondería levantar dichas
medidas al órgano competente que las dictó y ejecutó, es decir, por el juez ordinario.

COMENTARIO

La jurisdicción del árbitro surge a partir de la voluntad de las partes, esta voluntad viene
condicionada tanto en el aspecto de conocer la litis o controversia en sí misma, como en
el de ejecutar medidas cautelares. Esta potestad de que sea un tribunal quien pueda
atender la tutela cautelar, debe constar previamente en el convenio arbitral. Por ello,
conforme la legislación ecuatoriana, los árbitros pueden dictar aquellas medidas
cautelares reguladas en la normativa procesal civil (COGEP), y adicionalmente,
aquellas que consideren necesarias conforme la ley arbitral (artículo 9 LAM). Es decir,
a diferencia del procedimiento judicial, donde los jueces están obligados a ordenar las
medidas cautelares expresamente previstas en el COGEP, la Ley de arbitraje y
mediación ha establecido presupuestos elásticos o flexibles, a fin de que los árbitros
puedan adoptar, además de las medidas establecidas en el COGEP, otras denominadas
atípicas o innominadas, que pese a no estar establecidas en la ley, si el árbitro las
considera necesarias, podrá ordenarlas, respetando siempre los límites legales.

Sin embargo, en el caso de que las partes establecieran que los árbitros pueden ordenar
y ejecutar medidas preventivas, ante situaciones de urgencia que pueden llegar a
suscitarse en sectores económicos o comerciales, en las que los conflictos se agravan en
un tiempo corto y exigen una respuesta rápida de la justicia a fin de evitar perjuicios
irreparables o de muy compleja reparación; las partes no tendrían otra alternativa que
solicitar dichas medidas al juez ordinario, pues aparentemente es el único medio que
disponen para salvaguardar sus derechos de manera ágil y oportuna, sin que esto
implique que se desconozca el convenio arbitral y el laudo dictado a manera de
resolución.

Por esta razón considero que acuerdo con las particularidades y limitaciones propias del
proceso arbitral, la ejecución de medidas cautelares supone el apoyo de la justicia
ordinaria, principalmente cuando surge la necesidad de adoptar una medida cautelar y el
tribunal arbitral no se encuentra formado y se deba esperar, o cuando se debe llevar a
cabo la ejecución forzosa de una medida.