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RAÍCES
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La definición legal
de este contrato la • “El arrendamiento es un
contrato en que las dos partes
podemos encontrar
se obligan recíprocamente, la
en el artículo 1915
una a conceder el goce de una
del Código Civil:
cosa y la otra a pagar por este
goce un precio determinado”.
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LEGISLACIÓN
APLICABLE
• Distintas normas regulan los
contratos de arrendamiento de
predios urbanos y rústicos, por
lo que debemos identificar
claramente cuáles son predios
urbanos y cuáles son predios
rústicos para efectos de esta
legislación.
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PREDIOS URBANOS PREDIOS RÚSTICOS
Los ubicados dentro del radio Los inmuebles que tienen
urbano respectivo. Las aptitud agrícola, ganadero o
viviendas situadas fuera del forestal, comprendidos en
radio urbano, aunque zonas rurales o urbanas,
incluyan un terreno siempre salvo las excepciones que
que no exceda de 1 hectárea. veremos.
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Es recomendable que cada vez que
necesitemos consultar alguna legislación,
ubiquemos el texto actualizado que existe en
la página web de la Biblioteca del Congreso
Nacional (www.bcn.cl).
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No se aplica la ley 18.101 a los siguientes
bienes raíces (Art. 2º):
Predios de cabida superior a
una hectárea y que tengan
aptitud agrícola, ganadera o
Inmuebles fiscales;
forestal o que estén
destinados a ese tipo de
explotación;
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No se aplica el D.L. 993 a los siguientes casos
(art. 1º):
1) Verbalmente o consensualmente;
2) Por documento privado firmado entre las
partes;
3) Por documento privado firmado entre las
partes ante Notario;
4) Por escritura pública.
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¿CÓMO SE CELEBRAN LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RÚSTICOS?
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Las desventajas de otorgar un contrato
Efectos de arrendamiento de predio urbano en
forma verbal:
que
1) El contrato verbal dificulta la prueba en
produce el un juicio;
2) La ley presume que la renta será la que
celebrar el declare el arrendatario (art. 20 ley
18.101);
contrato 3) No es obligación respetarlo en caso de
de una u venta del inmueble a un tercero.
otra forma
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Los contratos de arrendamiento
Efectos otorgados mediante documento
privado firmado ante Notario (firma
que autorizada por el notario)
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Los contratos de arrendamiento
Efectos otorgados mediante escritura pública,
tienen las siguientes ventajas:
que
produce el • Debe ser respetado en caso de
transferencia a título oneroso (art.
celebrar el 1962 n° 2 C.C.): Por ejemplo
mediante una compraventa), el
contrato nuevo dueño del inmueble queda
obligado a respetar el
de una u arrendamiento y por lo tanto no se
produce perjuicio al arrendatario.
otra forma
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Efectos • De lo anterior se desprende que, si
un contrato de arrendamiento NO
que SE CELEBRA POR ESCRITURA
PÚBLICA Y EL INMUEBLE ES
produce el TRANSFERIDO POR UN TÍTULO
ONEROSO (MEDIANDO UN PAGO),
celebrar el EL TERCERO QUE ADQUIERE EL
INMUEBLE, NO ESTÁ OBLIGADO A
contrato RESPETAR EL ARRENDAMIENTO y,
por esta razón, el arrendador debe
de una u indemnizar al arrendatario de
todos los perjuicios que sufra (art.
otra forma 1961 y 1963 C.C.).
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Efectos • Debe ser respetado por los
que acreedores hipotecarios (art. 1962
n° 3 C.C.): Si el contrato otorgado
produce el por escritura pública, además se ha
inscrito en el Conservador de
celebrar el Bienes Raíces respectivo, debe ser
respetado por los acreedores
contrato hipotecarios cuando el contrato
haya sido inscrito ANTES que la
de una u hipoteca a favor del referido
acreedor.
otra forma
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Efectos • Título ejecutivo: El contrato de
arrendamiento otorgado por
que escritura pública tiene el carácter
de título ejecutivo. Un título
produce el ejecutivo es un documento al que
la ley le atribuye la suficiencia
celebrar el necesaria para exigir el
cumplimiento forzado de una
contrato obligación que consta en él, es
decir, permitirá solicitar
de una u compulsivamente y ante la Justicia,
el cumplimiento de sus mutuas
otra forma obligaciones.
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El hecho de que un contrato
de arrendamiento se
otorgue por escritura
pública, no significa que
necesariamente deba
inscribirse en el
Conservador de Bienes
Raíces, pero
indudablemente PUEDE
inscribirse.
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CARACTERÍSTICAS COMUNES A TODAS LAS FORMAS
DE OTORGAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
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Primer elemento esencial:
El Consentimiento
• El consentimiento es el acuerdo de voluntades.
• Este acuerdo debe recaer en la naturaleza del contrato, la
renta y el inmueble.
• Dicho de otra manera, las partes deben entender y estar de
acuerdo en que están celebrando un contrato de
arrendamiento y no un contrato de otra naturaleza, como
por ejemplo una donación, un comodato (préstamo de
uso), etc.
• Asimismo deben estar de acuerdo en la renta de
arrendamiento y en el inmueble a arrendar.
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Segundo elemento esencial:
El Inmueble
• Las partes deben estar de acuerdo en cuál es el inmueble
arrendado y señalar claramente dónde se ubica. Además
resulta conveniente señalar si el arrendador es el dueño
del inmueble, o su usufructuario, etc.
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Requisitos que debe cumplir
el inmueble arrendado
1. Que la ley no prohíba su arrendamiento:
– No se pueden arrendar los inmuebles embargados o sobre los que se
ha decretado una prohibición de celebrar actos o contratos por un
Tribunal;
– No se pueden arrendar los derechos o privilegios personalísimos
(aquellos que no son transferibles ni transmisibles), como el uso o
habitación;
– El bien tiene que estar en el comercio privado. Por ejemplo, no es lícito
dar en arrendamiento el cerro San Cristóbal.
2. Que sea determinado, es decir, precisado en su género y
especie. Ejemplo: El departamento 23 del piso 2º del edificio
ubicado en calle Las Violetas 1433, comuna de Providencia.
3. Debe existir o esperarse que exista (podríamos llamarlo
“arrendamiento en verde”).
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Tercer elemento esencial:
La Renta
• La renta es el precio que se pacta por el arrendamiento.
• Se llama renta cuando se paga periódicamente.
• En la legislación vigente, existe plena libertad contractual
para fijar el valor de la renta de arrendamiento.
• La renta puede fijarse por los contratantes de común
acuerdo, o por un árbitro o un tercero. En ningún caso
puede dejarse el precio al arbitrio de uno de los
contratantes.
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Debe ser real o seria, esto es, no fingida, no simulada ni
irrisoria.
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¿Las rentas de qué inmuebles deben
declararse?
• Las rentas generadas por bienes raíces no
agrícolas, cuyos montos de avalúo fiscal
sean iguales o superiores a $30.000.000, o
que la sumatoria de los avalúos fiscales de
los bienes arrendados asociada a una
misma persona supere los $50.000.000.
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En caso de que el contrato se celebre a través de
intermediarios, se aplica la norma del articulo 106
del Código de Comercio: "El contrato propuesto por
el intermedio de corredor se tendrá por perfecto
desde el momento en que los interesados
aceptaren pura y simplemente la propuesta”.
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Antecedentes que debemos
solicitar al ARRENDADOR:
1. Antecedentes legales del inmueble.
“Comparto la opinión de que los corredores deben
tener a la vista, al menos, copia de la inscripción de
dominio vigente y certificado de hipotecas y
gravámenes de la propiedad, más los comprobantes
de las cuentas de consumo, gastos comunes y
contribuciones debidamente pagadas”.
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Si se trata de un arrendador persona jurídica
(una sociedad por ejemplo) le solicitaremos:
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Antecedentes que debemos solicitar al
arrendatario y al codeudor y/o al fiador:
1. Nombre completo y apellidos (comprobado con cédula
de identidad);
2. Nacionalidad (comprobado con cédula de identidad);
3. Estado civil (comprobado con certificado de
matrimonio);
4. Profesión u oficio o actividad;
5. Domicilio (ojalá el laboral).
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Además de los antecedentes indicados
precedentemente, se debe verificar si el
arrendatario y el codeudor o fiador son
personas solventes, para lo cual se pueden
solicitar:
1. Liquidaciones de sueldo y/o últimas
declaraciones de impuesto a la renta;
2. Certificado de antigüedad del empleador;
3. Certificado de cotizaciones previsionales;
4. Estado de situación;
5. En la página web del Poder Judicial
(www.pjud.cl) podemos ver si el
arrendatario, el codeudor o fiador han sido
demandados en juicios de arrendamiento.
Para acceder a esta información se ingresa a
la sección auto consulta de la página y se
pincha la opción “civiles”, y luego en el
recuadro búsqueda de causas, se pueden
utilizar distintos motores de búsqueda
como el nombre o los datos de una causa
de la que tengamos conocimiento.
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• Es muy importante tener en
consideración que el 17 de Febrero de
2012, se publicó la ley Nº 20.575
conocida como Ley Dicom y que en
relación con el tema del
arrendamiento, estableció que sólo
tendrán acceso a esta información el
comercio establecido, para el proceso
¿Y el de crédito y las entidades que
participen de la evaluación de riesgo
Dicom? comercial y para ese solo fin.
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Personas que la ley declara incapaces
para celebrar contratos de
arrendamiento
Reglas generales, pueden celebrar un contrato de arrendamiento
todas las personas que la ley no ha declarado incapaces.
• Recordemos que los incapaces absolutos son aquellas
personas que sólo pueden celebrar un contrato por
intermedio de sus representantes legales. Son incapaces
absolutos:
1) Dementes:
2) Impúberes: esto es, los hombres menores de 14
años y las mujeres menores de 12 años.
3) Sordos o sordomudos que no pueden darse a
entender claramente.
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• El marido administra la sociedad conyugal: Por regla general el
marido administra los bienes de la sociedad conyugal y
también los bienes propios de su mujer (aquellos adquiridos
antes del matrimonio y los adquiridos durante el matrimonio
a título gratuito).
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DURACIÓN DE LOS CONTRATOS
DE ARRENDAMIENTO
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Determinados
• Renovables Tácita y
automáticamente
• Expresa y no automáticamente
Tipos de
plazos No renovables
Indeterminados
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Es aquel que sabemos cuándo va a llegar o bien la duración del mismo está determinada por la naturaleza
del servicio. Ej. El contrato durará 3 años.
En tales casos, la llegada del plazo pone fin automáticamente al contrato, sin que sea necesario un aviso
previo o una declaración de voluntad de las partes, según lo dispone el artículo 1954 del C.C.. Sin
embargo, en conformidad a las normas contenidas en la ley 18.101, la restitución del inmueble debe
hacerse por la vía judicial.
Los contratos de plazo determinado a su vez pueden ser renovables o no renovables. Lo usual es que
estas renovaciones son automáticas y que para evitar que el contrato se renueve hay que avisar a la otra
parte mediante una carta certificada o notarial.
Plazo Determinado
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Ejemplo de cláusula con plazo determinado y
renovable:
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Plazo indeterminado o indefinido
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¿Qué es la cláusula
diplomática?
• Los plazos de duración de los contratos de arrendamiento, se
establecen por las partes a fin de que sean respetados.
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El desahucio es el aviso anticipado
que una de las partes da a la otra de
su voluntad de poner fin al contrato.
El desahucio es irrevocable, no es
posible la retractación unilateral, sin
consentimiento del otro contratante
(art. 1952 C.C.)
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En predio urbano
• Depende de la medida de tiempo que
regula los pagos.
• Por ejemplo, si en la renta se paga
cada mes, el desahucio debe darse
Anticipación con un mes de anticipación (art. 1951
con que debe C.C.).
darse el
desahucio: En predio rústico
• La anticipación pueden fijarla las
partes. Y si nada han dicho, la
anticipación es de un año y se cuenta
tomando como día inicial el de la
entrega del inmueble (art. 1985 C.C.)
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Judicialmente (demanda de
desahucio);
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Plazo del Es un beneficio de que goza el
desahucio o arrendatario para no ser obligado a
plazo de gracia desocupar el inmueble durante dicho
plazo. Que sea un plazo de gracia no
contemplado significa que no se pagan rentas.
en la ley de
arrendamiento
de predios
Este plazo es de 2 meses contados desde
urbanos para la notificación del desahucio, plazo que
los contratos se aumentará en 1 mes por cada año
mes a mes y de completo que el arrendatario hubiere
ocupado el inmueble; sin embargo,
plazo dicho plazo más el aumento no podrá
indefinido: exceder, en total, de 6 meses (art. 3º inc.
2º ley 18.101).
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El arrendatario desahuciado
podrá restituir el bien raíz
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La restitución que regula la Ley
18.101 sobre arrendamiento de
predios urbanos se aplica a:
• Arrendamientos de inmuebles urbanos de
plazo fijo que no excedan de un año;
• Arrendamientos de inmuebles urbanos de
LA plazo fijo superior a un año.
RESTITUCIÓN
Formas de hacer la restitución:
• Sólo JUDICIALMENTE.
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Plazo de gracia:
• En los contratos de arrendamiento de plazo fijo
que NO exceda de un año, el arrendatario
tendrá derecho sólo a un plazo de 2 meses,
contado desde la notificación de la demanda
(art. 4º inc. 1º Ley 18.101).
LA
• El arrendatario que haya sido notificado
RESTITUCIÓN judicialmente de restitución por su arrendador
podrá restituir el inmueble antes de expirar el
plazo de restitución, estando obligado sólo a
pagar la renta de arrendamiento hasta el día
que efectúe la restitución (art. 4 inc. 2º Ley
18.101).
PERO, si el arrendatario no sólo sigue detentando el inmueble sino que además sigue
pagando la renta y el arrendador por su parte la recibe, el contrato se renovará tácitamente,
porque si las partes se comportan como arrendador y arrendatario, el legislador entiende
que es su voluntad perseverar en el contrato.
Sin embargo, el artículo 1956 del Código Civil ha establecido que en este caso, el contrato se
entenderá renovado bajo las mismas condiciones que antes, pero no por más tiempo que el
de 3 meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principales y
recoger los frutos pendientes en los predios rústicos. Lo anterior se entiende, sin perjuicio,
que a la expiración de este plazo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.
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• La renovación tácita supone un
nuevo contrato, es por ello que
las garantías como las fianzas,
Nota prendas o hipotecas
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ENTREGAR EL INMUEBLE
OBLIGACIÓN DE DECLARAR EL
RÉGIMEN TRIBUTARIO (SÓLO PREDIOS
RÚSTICOS)
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Obligaciones del Arrendador:
“Entregar el inmueble”
– Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte;
• Si el mal estado impide parcialmente el goce, el juez decidirá según las circunstancias,
si debe tener lugar la terminación del arrendamiento o concederse una rebaja del
precio o renta (art. 1932 inc. 2º C.C.).
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¿Qué pasa si el arrendador no cumple con ¿Qué pasa si el arrendador está en mora
la obligación de entregar el inmueble (atrasado) con la obligación de entregar el
arrendado? inmueble arrendado?
Si se debe a un hecho o culpa del Si se debe a un hecho o culpa del
arrendador o de sus agentes o arrendador o de sus agentes o
dependientes, el arrendatario tiene dependientes, el arrendatario tiene
derecho a desistirse del contrato, con derecho a indemnización de perjuicios (art.
indemnización de perjuicios (art. 1925 1926 C.C.).
C.C.). Y si a raíz de este retardo disminuye
Si el arrendatario de alguna manera tuvo notablemente para el arrendatario la
conocimiento de que el arrendador se utilidad del contrato (ya sea porque se
encontraba imposibilitado de efectuar la deterioró el inmueble o porque cesaron las
entrega o bien si esta imposibilidad circunstancias que lo motivaron) podrá
proviene de fuerza mayor o caso fortuito, desistirse del contrato y pedir
desaparece la obligación de indemnizar y indemnización de perjuicios, siempre que el
sólo procederá solicitar el término del atraso no se haya debido a fuerza mayor o
contrato (arts. 1925 C.C.). caso fortuito.
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Obligaciones del Arrendador:
“Mantener el inmueble en estado de
servir” (art. 1924 Nº 2 y 1927 C.C.)
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“La obligación del arrendador de mantener el inmueble arrendado
en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las
reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, que
corresponden generalmente al arrendatario”.
• Mejoras civiles: son las que aumentan el valor del inmueble. El arrendador las
deberá reembolsar siempre que haya consentido en que se efectúen, con la
expresa condición de abonarlas (art. 1936 del C.C.).
Si no se hubieren efectuado en esas condiciones, el arrendatario podrá
separarlas y llevarse los materiales siempre que sea sin detrimento del
inmueble arrendado, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo
que valdrían los materiales considerados separadamente.
• Mejoras voluptuarias: son las que sólo consisten en objetos de lujo y recreo,
como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales y, generalmente,
aquellas que no aumentan el valor venal del inmueble, en el mercado general,
o sólo lo aumentan en una proporción insignificante.
Estas mejoras en el contrato de arrendamiento jamás se indemnizan. El
arrendatario podrá llevárselas en conformidad a las reglas generales.
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Las mejoras (modificaciones):
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¿Debe el arrendador garantizar al arrendatario
frente a las molestias de terceros?
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¿Qué puede hacer el arrendatario que es
perturbado en el goce del inmueble arrendado (ya
sea por mal estado, mala calidad o actos de
terceros)?
a) Perturbación de escasa importancia originada por causa anterior al
contrato: da derecho a rebaja en la renta de arrendamiento para el
tiempo restante (art. 1930 y 1932 inc. 2º C.C.).
b) Perturbación considerable, aunque no haya sido conocida por el
arrendador y aunque el vicio existiese después del contrato, sin culpa
del arrendatario, da derecho para pedir la terminación o rescisión
(nulidad) del contrato (art. 1930, inc. 3º y 1932 C.C.).
c) Además, tiene derecho a obtener indemnización de perjuicios (1930,
inc. 4º C.C.) si:
I. La causa del derecho justificado por el tercero fue o debió haber sido conocida por
el arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario;
II. Si la causa del derecho justificado por el tercero fue conocida del arrendatario, pero
se estipuló que el arrendador tendría la obligación de saneamiento.
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Obligaciones del Arrendador:
“Obligación de entregar recibo o carta de
pago que acredite el pago de la renta”
CUIDAR EL INMUEBLE
LAS
OBLIGACIONES EFECTUAR LAS REPARACIONES LOCATIVAS
DEL
ARRENDATARIO RESTITUIR EL INMUEBLE AL TÉRMINO DEL
ARRENDAMIENTO
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Obligaciones del Arrendatario:
“Pagar la renta”
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¿Qué puede hacer el arrendatario si el arrendador
no recibe el pago de la renta o no le da recibo de
arriendo?
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En caso de mora ¿se paga con reajustes? art. 21 ley
18.101
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Los arrendatarios deben pagar, además, puntualmente las cuentas de consumo domiciliario y
los gastos comunes cuando procediere.
Otro tema que puede causar problemas es el cargo por seguro de incendio de los bienes
comunes, que normalmente también se cobra en los gastos comunes.
• Respecto de los predios rústicos, el arrendatario debe usar el predio como un buen
padre de familia y la infracción de esta obligación da derecho al arrendador para “atajar
el mal uso o el deterioro del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad
competente, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves” (art.
1979 Código Civil).
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Obligaciones del Arrendatario:
“Cuidar el inmueble”
• El arrendatario debe cuidar del inmueble como un “buen padre de familia”, es
decir, con aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean
ordinariamente en sus negocios propios. Responde de culpa leve.
• Su responsabilidad incluye mantener las paredes, pavimentos y demás partes
interiores del edificio medianamente aseadas; mantener limpios sus pozos,
acequias y cañerías y deshollinar las chimeneas, etc.
• Si el arrendatario no cumple esta obligación:
1. Responderá de los perjuicios si el deterioro es leve;
2. El arrendador tendrá el derecho para poner fin al arrendamiento, más indemnización de
perjuicios, en caso de grave y culpable deterioro.
3. Art. 1939 y 1973 C.C.
• En el caso de los predios rústicos, el arrendatario debe cuidar el predio dando
cumplimiento a todas las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias
sobre protección y conservación de los recursos naturales, con respecto a los
existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan
para su explotación (art. 8º D.L. 993).
• La infracción de esta norma, faculta al arrendador para solicitar la terminación
anticipada del contrato y deberá acompañarse en la demanda respectiva un
informe técnico que así lo acredite (art. 9º D.L. 993).
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Obligaciones del Arrendatario:
“Efectuar las reparaciones locativas”
• Reparaciones locativas son aquellas que según la costumbre del país
son de cargo de los arrendatarios y, en general, aquellos deterioros que
ordinariamente se producen por culpa del arrendatario y/o de sus
dependientes y que en definitiva son una consecuencia normal del
goce que el arrendatario tiene sobre el inmueble (Arts. 1927 y 1940
C.C.).
• El arrendatario está especialmente obligado a:
1) Conservar la integridad interior de paredes, techos, pavimentos y
cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el
arrendamiento se quiebren o desencajen;
2) Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques;
3) Mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.
• Excepcionalmente el arrendatario no está obligado a efectuar las
reparaciones locativas y debiese efectuarlas el arrendador, cuando los
deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala
calidad del inmueble arrendado.
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Obligaciones del Arrendatario:
“Restituir el inmueble al término del contrato”
• El inmueble se debe restituir en el estado en que le fue entregado al
arrendatario, tomando en cuenta el deterioro ocasionado por el uso y
goce legítimos (art. 1947 C.C.). Es conveniente que las partes hayan
dejado constancia en el contrato, acta de entrega o inventario, del
estado en que se entregó el inmueble.
• Si las partes nada han dicho en el contrato o en el inventario, se
entenderá que el arrendatario recibió el inmueble al inicio del contrato
en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario.
• En cuanto a los daños o pérdidas que se ocasionen al inmueble durante
la vigencia del contrato, será responsable el arrendatario, a menos que
él pruebe que no se ocasionaron por su culpa, ni de sus dependientes,
huéspedes o subarrendatarios.
• El inmueble debe restituirse (art. 1948 C.C.):
1. Desocupándolo por completo;
2. Poniéndolo a disposición del arrendador;
3. Entregando las llaves al arrendador o al corredor de propiedades en su caso.
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1) ¿Qué pasa si el arrendatario no cumple
con esta obligación de restituir el
inmueble o la cumple fuera de plazo? (art.
1949 C.C.)
✓ El arrendatario está en mora (atraso) de restituir
el inmueble arrendado, cuando ha sido requerido
(demandado de restitución) por el arrendador,
aún cuando haya precedido desahucio.
✓ Si requerido por el arrendador no restituye el
inmueble, será condenado al pleno resarcimiento
de todos los perjuicios de la mora, y a los demás
que contra él competa, como injusto detentador.
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El Salvoconducto
• Este tema quedó regulado por el artículo 4º de la Ley Nº 20.227 de 15 de noviembre de
2007, que señala: "Artículo único.- El propietario u ocupante a cualquier otro título de
una vivienda, para cambiar su domicilio, deberá efectuar una declaración jurada ante el
notario con competencia en la comuna en que el declarante tiene actualmente su
morada, o ante el Oficial del Registro Civil competente en el mismo lugar, si allí no
hubiere notario, en la cual dejará constancia del domicilio del cual se mudará y de aquel
al cual lo hará.
• En esta declaración jurada se deberá dejar constancia, además, de que el declarante no
tiene impedimento legal, judicial ni contractual para efectuar la mudanza.
• El Notario ante el cual se realice la declaración señalada en el inciso precedente,
solicitará al declarante antecedentes que acrediten la calidad invocada, para lo cual
bastará exhibir los recibos del impuesto territorial o del pago de los servicios, extendidos
a su nombre.
• Si quien se trasladará no es el propietario, deberá presentar la autorización de éste o de
quien haya recibido la tenencia del inmueble, o el recibo que acredite el pago de la
renta de arrendamiento correspondiente al último mes, así como las constancias de
encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble.
• Sin perjuicio de ello, la infracción será castigada con multa de una a cuatro unidades
tributarias mensuales, por el respectivo juzgado de policía local.”
• En relación con esta materia, es importante tener presente que el arrendador que
injustificadamente se niegue a otorgar la autorización para abandonar el inmueble y
retirar los muebles, podrá ser sancionado por el juez con una multa de 1 a 60 Unidades
de Fomento (art. 24 ley 18.101).
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Obligaciones del Arrendatario:
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• El subarriendo y la cesión del contrato de
arrendamiento son dos instituciones por
medio de las cuales un tercero, en
principio ajeno a la relación contractual
original, pasa a tener el goce de la cosa
arrendada, detentándola materialmente.
Sin embargo, son dos situaciones muy
diferentes.
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1) Inmuebles urbanos: Aunque la Ley 18.101 no
contiene regla especial respecto al subarrendamiento,
su remisión a las reglas generales del Título XXVI del
Libro IV del Código Civil, autoriza a concluir que “el
arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo
ni de subarrendar, a menos que se le haya
expresamente concedido” (art. 1946).
• Sin embargo, el artículo 5º de la ley 18.101, contiene
una excepción que dispone que en los contratos de
arrendamiento de inmuebles destinados a la
Normas sobre habitación con plazo fijo superior a un año, se
entenderá siempre implícita la facultad del
cesión del arrendatario de subarrendar el inmueble a un tercero,
a menos que se le prohíba subarrendar, en cuyo caso
el arrendatario podrá poner término anticipado al
arriendo y contrato sin la obligación de pagar la renta por el
período que falte.
subarriendo
2) Inmuebles agrícolas: La ley dispone que "Queda
prohibido al arrendatario subarrendar el todo o parte
del predio que es objeto del contrato o ceder su
derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o
introducir mejoras en el predio sin autorización previa
y por escrito del propietario" (art. 7º D.L. 993).
• La infracción de esta norma, faculta al arrendador
para solicitar la terminación anticipada del contrato
(art.
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Los artículo 11 y 12 de la Ley 18.101 establecen una serie de
derechos y resguardos a favor de los subarrendatarios:
Para que a los subarrendatarios les sea oponible (los obligue), se les debe
haber notificado la demanda o ellos haberse apersonado en el juicio.
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¿Qué pasa si el subarrendador, habiendo percibido las
rentas de subarriendo, no paga la renta de arriendo al
arrendador y a consecuencia de esto, el
subarrendatario es lanzado del inmueble?
(art. 24 nº 2 ley 18.101)
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1) Mes de garantía
Es usual, que los arrendatarios al suscribir el
contrato de arrendamiento, entreguen al
arrendador una suma equivalente a un mes
de arriendo para responder de eventuales
deterioros, pagos de cuentas y gastos
comunes que pudieran quedar impagos al
término del contrato. El mes de garantía no
es para cubrir rentas de arrendamiento
impagas.
2) Información de Morosidad:
GARANTÍAS Y La morosidad de un arrendatario no puede
publicarse si en el contrato no existe una
DERECHOS PARA cláusula que así lo autorice.
LAS PARTES EN UN
Ejemplo: Con el objeto de dar cumplimento a
CONTRATO DE la Ley 19.628, sobre protección de datos de
carácter personal, el arrendatario faculta
ARRENDAMIENTO irrevocablemente al arrendador o al
administrador del inmueble arrendado,
indistintamente, para que cualquiera de ellos
pueda dar a conocer la morosidad en el pago
de las rentas de arrendamiento, gastos
comunes y consumos del inmueble
arrendado, proporcionando dicha
información a cualquier registro o banco de
datos personales, con el objeto de que sea
divulgado, relevando el arrendatario a la
arrendadora y al administrador del inmueble
arrendado de cualquier responsabilidad que
se pudiera derivar al efecto.
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a) El fiador, es una persona que se ha obligado a
responder de una obligación ajena,
comprometiéndose para con el acreedor a
cumplirla en todo o parte, si el deudor principal
no la cumple (art. 2335 Código Civil).
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Que el arrendador lo necesite para sí (art. 1967 C.C.) a menos que así lo
hubieren estipulado las partes.
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1) Destrucción total del inmueble
arrendado.
– Si la destrucción no es total, el juez
decidirá, atendidas las circunstancias,
si debe tener lugar la terminación del
arrendamiento o concederse una
rebaja de la renta (art. 1932 inc. 2º
C.C.).
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3) Extinción del derecho del arrendador.
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1) Si el arrendador contrató en calidad de usufructuario del inmueble y se extingue dicha
calidad (art. 1958 C.C.). Ahora bien, si el arrendador oculta esta calidad en la que está
arrendando puede ser obligado a indemnizar perjuicios al arrendatario (art. 1959 C.C.).
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4) Por sentencia del juez
– Esta forma de terminación tendrá
lugar cuando arrendador o
arrendatario reclamen el término del
mismo, por incumplimiento de
cualquiera de las obligaciones
contraídas.
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• Tribunal competente:
– Los jueces letrados de mayor cuantía
(juzgados civiles).
– Los árbitros son jueces privados que también
NORMAS SOBRE podrían ser competentes si las partes los
COMPETENCIA Y designan en el contrato o si estipulan en el
mismo contrato que debe designarse un juez
PROCEDIMIENTO árbitro por otra entidad (por ejemplo el
EN JUICIO DE Centro de Mediaciones y Arbitrajes de
Santiago) o por la justicia ordinaria.
ARRIENDOS
RESPECTO DE LOS • ¿Es necesario contratar un abogado para que me
PREDIOS represente en un juicio de arriendo? (art. 8 nº 10
ley 18.101)
URBANOS – Las partes pueden defenderse personalmente
y sin abogado, sólo en primera instancia y
siempre que la renta de arrendamiento
vigente al tiempo de interponerse la demanda,
no sea superior a 4 Unidades Tributarias
Mensuales.
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Cuál es el procedimiento para tramitar
estos juicios? art. 7 y siguientes ley 18.101
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Cuál es el procedimiento para tramitar
estos juicios? art. 7 y siguientes ley 18.101
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El arrendador puede incluso
hacer que se notifique a las
empresas que suministren gas,
Presentación de demanda y
energía eléctrica o agua potable.
notificación: en la demanda se
De esta forma el demandado
deben indicar todos los medios
será el único responsable de los
de prueba de los que se valdrá.
consumos mientras dure la
ocupación del inmueble. (art. 14
ley 18.101).
Sentencia y cumplimiento: Si
dictada y notificada la sentencia,
esta no es cumplida, se puede
solicitar el lanzamiento con el
Comparendo de Conciliación,
auxilio de la fuerza pública para
Contestación y Prueba
recuperar el inmueble y el
embargo de bienes para obtener
el recupero de las sumas
adeudadas.
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• Tribunal competente
– La regla general es que será Tribunal competente
el Juez de Letras de la comuna en que esté
ubicado el inmueble o el de cualquiera de las
comunas si el inmueble estuviere ubicado en más
NORMAS SOBRE de una.
– El juicio se tramitará conforme al procedimiento
COMPETENCIA Y sumario contenido en los artículos 680 y
PROCEDIMIENTO siguientes del Código de Procedimiento Civil (art.
2º D.L. 993 modificado por D.L. 2.567).
EN JUICIO DE
ARRIENDOS • ¿Cuál es el procedimiento para tramitar estos juicios?
RESPECTO DE LOS 1) Presentación de demanda y notificación
2) Comparendo al 31° día hábil siguiente a la última
PREDIOS RÚSTICOS notificación
3) Término probatorio
4) Dictación de sentencia
5) Cumplimiento de la sentencia
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ALGUNAS NOCIONES SOBRE LOS
ARRENDAMIENTOS AFECTOS A IMPUESTO AL
VALOR AGREGADO (I.V.A.)
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1) Arrendamiento, subarrendamiento, usufructo
o cualquier otra forma de cesión del uso o
goce temporal de bienes inmuebles
amoblados (art. 8 letra g D.L. 825).
4) Arrendamiento de estacionamientos de
automóviles y otros vehículos en playas de
estacionamiento u otros lugares destinados a
dicho fin (art. 8 letra i D.L. 825).
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• ¿Quién soporta el pago del I.V.A. En los
arrendamientos afectos a este impuesto?
– El I.V.A es un impuesto de traslación, lo
que significa que si bien el obligado a
enterar el impuesto en Tesorería es el
arrendador
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ARRENDAMIENTO DE BIENES RAÍCES
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