Taller:

Metodologías de tasación de
predios urbanos y rústicos

TASACIÓN DE PREDIOS
RÚSTICOS
PLANTACIONES

Ing. JUAN RAFAEL FELICES VILLAR

TASACION DE PLANTACIONES
Artículo 57 del R.N.T. - Clasificación de plantaciones
• Plantaciones transitorias
Se consideran como plantaciones transitorias al conjunto
de cultivos cuyo ciclo vegetativo se realiza en una
campaña agrícola o excepcionalmente mayor a una, en
algunas especies. Tienen como característica fundamental
que posterior a la cosecha es necesario efectuar una
nueva siembra para obtener una nueva cosecha.
TASACION DE PLANTACIONES
• Artículo 57 del R.N.T. - Clasificación de
plantaciones
Plantaciones permanentes
Se consideran como plantaciones
permanentes al conjunto de cultivos
existentes en un predio que son susceptibles
de explotación económica por más de una
campaña agrícola y que pertenezca a
cualquiera de las categorías siguientes:
- Frutales
- Otras especies cuya producción se
mantenga durante más de una campaña
agrícola, sin necesidad de efectuar nueva
siembra
- Ornamentales, se consideran en función a
las utilidades propias de su producción o uso.
TASACIÓN DE PLANTACIONES
CAPÍTULO IV TASACIÓN DE
PLANTACIONES Y PRODUCTOS
AGRARIOS EN ALMACÉN
Artículo 83.- Determinación del valor de
plantaciones transitorias y permanentes
• Se determina teniendo en cuenta la
edad, el estado fitosanitario, el
rendimiento, el nivel tecnológico y el
precio promedio en chacra de los
productos en el mercado de la zona
en estudio.
 ANALISIS DE RENTABILIDAD
TASACIÓN DE PLANTACIONES DEL CULTIVO DE ARROZ (ANTERIOR A LA COSECHA)

Análisis de Rentabilidad
Artículo 83.-
1 Valoración de la Cosecha
• 83.1 Cuando se trata de · Rendimiento Probable por Hectárea ( kg /Ha.) 13 000,00
· Precio Chacra Promedio de Ventas (s/. X kg.) 1,07
plantaciones transitorias o anuales · Valor Bruto de la Producción VBP = 13 910,00
en la etapa de crecimiento se
2 Análisis de Rentabilidad
valoriza en función a los costos · Costo Directo CD= 7 791,15
incurridos hasta la fecha de la · Costo Indirecto
· Costo Total de Producción
CI=
CTP=
1 382,04
9 173,19
tasación. . Valor Bruto de la Producción VBP = 13 910,00
· Utilidad Bruta de la Producción UB = VBP / CD 6 118,85
. Precio Chacra de Venta Unitario (Kg.) 1,07
Artículo 85.- Tasación de plantaciones . Costo de Producción Unitario (kg.) 0,71
en caso de expropiación . Margen de Utilidad Unitario (kg.)
. Utilidad Neta de la Producción UN = VBP / CTP
0,36
4 736,81
• 85.1 En caso de expropiación, . Indice de Rentabilidad ( % ) I R = (VBP-CTP)*100 / CTP 51,64 %

cuando las plantaciones transitorias

VALOR DE LA PLANTACIÓN
se encuentran en etapa de
crecimiento, su tasación es la COSTO DE PRODUCCIÓN TOTAL (S/) 9 173,19
acumulación del costo de COSTO DE PRODUCCIÓN SIN COSTO DE COSECHA (S/) 8 623,19
producción hasta la fecha en la que
se realiza la tasación, incluida la VALOR UNITARIO POR m2
UTILIDAD ESPERADA S/ por m2
0,86
0,47
utilidad esperada. VU ARROZ S/ por m2 1,34
TASACION DE PLANTACIONES
Artículo 85.- Tasación de plantaciones en caso de expropiación
• Plantaciones transitorias 2 meses

C.P. 2 meses + utilidad

3 meses 6 meses
C.P. 3 meses + utilidad C.P. 6 meses + utilidad
6 meses

4 meses 5 meses
C.P. 4 meses + utilidad C.P. 5 meses + utilidad
TASACIÓN DE PLANTACIONES
TASACIÓN DE PLANTACIONES
Artículo 85.- Tasación de plantaciones en
caso de expropiación
85.2 En el caso de plantaciones
permanentes en producción, se considera
para la determinación del valor actual: La
vida útil restante y la rentabilidad obtenida
de la diferencia entre el valor bruto de la
producción y los costos de producción,
aplicando la tasa correspondiente.

DATOS DE PRODUCCIÓN DE CULTIVO PERMANENTE

Vida Valor de la
Rendimiento Precio Costo de Rentabilidad Cantidad de Rentabilidad
Promedio Producción
PLANTACIONES kg / ha S/ / kg Producción S/ / ha plantas / ha S/ / planta o m2
(Años) S/ / ha
H A B C=AxB D E=C-D F G = E/F
CAÑA DE AZUCAR 7 135 000 0,13 17 550 10 324 7 227 10 000 0,72
ESPARRAGO 9 12 000 3,98 47 760 28 094 19 666 10 000 1,97
MANGO 25 17 000 1,03 17 510 10 944 6 566 625 10,51
MARACUYA 4 13 000 1,10 14 300 8 938 5 363 833 6,44
TASACIÓN DE PLANTACIONES
Caña de azúcar
en producción VALOR DE PLANTACIONES PERMANENTES
TASA INTERES (i) 0,0271
Edad: 4 años
Vida útil restante: 3 Vida
Valor
Valor
Cantidad Edad Vida Factor de Rentabilidad Comercial
años restante Comercial
PLANTACIONES Estado de plantas actual promedio Actualización Soles por Actual
(Años) Actual Total
o m2 (Años) (Años) (FA) planta o m2 Soles por
(n) (S/.)
Espárrago planta o m2

en producción CAÑA DE AZUCAR Producción 1 4 7 3 2,84 0,72 2,04 2,00

ESPARRAGO Producción 1 3 9 6 5,47 1,97 10,78 10,80
Edad: 3 años MANGO Producción 1 6 25 19 14,70 10,51 154,50 154,50
Vida útil restante: 6 MARACUYA Producción 1 2 4 2 1,92 6,44 12,36 12,40
años * Factor de Actualización =
Mango
en producción i: tasa de interés legal (SBS a la fecha inspeccion ocular)
n: vida productiva restante
Edad: 6 años
Vida útil restante: 19
años

Maracuyá
en producción
Edad: 2 años
Vida útil restante: 3
años
TASACIÓN DE PLANTACIONES ANEXO: PERMANENTES EN CRECIMIENTO

Costo Costo N° Valor por Valor por Valor por

Costo Total
Artículo 85.- Tasación de plantaciones en CULTIVO Instalación
Mantenimiento Mantenimiento
Año 2 Año 3
Costo Plantas Planta Planta Planta
S/. S/.
caso de expropiación S/. S/. / ha Año 1 Año 2 Año 3
CHIRIMOYO 10 165,00 5 082,50 5 082,50 20 330,00 400 25,41 38,12 50,83
85.3 En el caso de plantaciones CIROLERO 5 500,00 2 600,00 2 600,00 10 700,00 400 13,75 20,25 26,75

permanentes que no se encuentran en GUAYABA

HIGUERA
7 200,00
5 600,00
3 600,00
2 800,00
3 600,00
2 800,00
14 400,00
2 800,00
625
400
11,52
14,00
17,28
21,00
23,04
28,00
producción, se considera los costos de LUCUMA 11 630,00 5 815,00 5 815,00 23 260,00 400 29,08 43,61 58,15
instalación y mantenimiento a la fecha de MANZANA 9 400,00 3 700,00 3 700,00 3 700,00 400 23,50 32,75 42,00
NISPERO 6 500,00 3 400,00 3 400,00 13 300,00 400 16,25 24,75 33,25
tasación. PACAE 7 079,89 3 539,95 3 539,95 14 159,78 400 17,70 26,55 35,40
PALTO 10 631,98 5 315,99 5 315,99 21 263,96 400 26,58 39,87 53,16
TARA 4 788,60 2 394,30 2 394,30 9 577,20 400 11,97 17,96 23,94
TUNA 5 500,00 1 600,00 7 100,00 2500 2,20 2,84
MANGO 7 489,00 3 744,50 3 744,50 14 978,00 400 18,72 28,08 37,45
TASACIÓN DE PLANTACIONES
• Artículo 86.- Tasación de especies forestales
maderables.
• 86.1 Se valorizan considerando el volumen comercial
del árbol en pie, multiplicándolo por su precio unitario
o el valor de mercado de la zona en función de su
estado de desarrollo. El volumen comercial de los
árboles en pie, se determina aplicando la fórmula
siguiente:
VC = 0.7854 x (DAP)2 x Hc x ff
Donde:
VC = Volumen comercial de un árbol en pie en m3.
DAP = Diámetro de altura de pecho (1.30 metros).
Hc = Altura comercial en metros.
ff = Factor de forma.
• 86.2 El precio unitario en chacra puede deducirse a
partir del precio de madera aserrada o trozada,
descontando los costos de corta, traslado al punto de
aserrío y utilidades.
TASACIÓN DE PLANTACIONES
• Artículo 86.- Tasación de especies forestales
maderables
• 86.3 Las especies forestales maderables, que aún
no han logrado el diámetro mínimo de corta, se
valorizan en función de su mejor uso por
requerimiento, teniendo en cuenta el valor de
mercado de la zona. El cálculo del diámetro
mínimo de corta se considera conforme a lo
dispuesto en la Resolución Jefatural Nº 458-2002-
INRENA.
• 86.4 En caso que el valor encontrado corresponde
al lugar de venta, se deducen los costos de corte,
traslado y utilidades.
 CUADRO DE VALORES CALCULADOS COMPARATIVO

TASACIÓN DE PLANTACIONES
ALTURA DIAMETRO Volumen VALOR VALOR
ALTURA VALOR
FUSTE ESTIMADO (Pies ESTIMADO ESTIMADO
EDAD (años) TOTAL ASUMIDO
ESTIM. DAP tablares- METODO 1 METODO 2
(m) (S/.)
ESTIMADO DEL VALOR DE UNA PLANTACION FORESTAL - MADERA (m) (cm) Pt) (S/.) (S/.)
0 2,5 2,5
1. IDENTIFICACION 1 1,19 0,9 1,59 0,024 0,0 4,5 4,5
2 2,35 1,8 3,15 0,168 0,1 6,5 6,5
NOMBRE COMUN Eucalipto
3 3,46 2,6 4,69 0,552 0,3 8,6 8,6
NOMBRE CIENTIFICO Eucaliptus globulus
4 4,54 3,4 6,21 1,272 0,8 10,9 10,9

ANALISIS ECONOMICO
5 5,58 4,2 7,71 2,408 1,5 13,2 13,2
2. ESTIMADO DEL VALOR ACTUAL COMERCIAL OPTIMO 6 6,57 4,9 9,20 4,04 2,5 15,6 15,6
Edad óptima comercial (años) 40 Datos LOCALIDADES: 7 7,53 5,6 10,67 6,224 3,8 18,2 18,2
DAP comercial (cm) 61,57 Datos CHOTA, BAMBAMARCA, HUALGAYOC 8 8,45 6,3 12,12 9,008 5,5 20,9 20,9
Altura de fuste (m) 18,4 Datos FECHA: 9 9,33 7,0 13,54 12,424 7,6 23,6 23,6
Coef. de Forma 0,7 Datos ago-17 10 10,18 7,6 14,96 16,528 10,1 26,5 26,5
Volumen (Pies tablares-Pt) 844,47 11 11 8,3 16,36 21,36 13,1 29,6 29,6
Factor de desperdicio 20 12 11,78 8,8 17,75 26,92 16,5 32,8 32,8
Precio por pie tablar en aserradero (S/.) 3,88 Datos 13 12,53 9,4 19,10 33,184 20,3 36,1 36,1
Costo de producción por pie tablar (S/.) 3,267 Datos 14 13,25 9,9 20,46 40,248 24,7 39,5 39,5
15 13,94 10,5 21,80 48,064 29,5 43,2 43,2
Valor unitario por pie tablar (S/.) 0,613
16 14,61 11,0 23,13 56,736 34,8 46,9 46,9
Valor actual máximo (S/.) 517,7
17 15,24 11,4 24,45 66,088 40,5 50,9 50,9
18 15,86 11,9 25,75 76,336 46,8 55,0 55,0
19 16,45 12,3 27,06 87,384 53,6 59,4 59,4
CUADRO DE VALORES CALCULADOS COMPARATIVO 20 17,01 12,8 28,35 99,216 60,8 63,9 63,9
ALTURA DIAMETRO Volumen VALOR VALOR 21 17,55 13,2 29,64 111,872 68,6 68,6 68,6
ALTURA VALOR
FUSTE ESTIMADO (Pies ESTIMADO ESTIMADO 22 18,07 13,6 30,92 125,336 76,8 0,0 76,8
EDAD (años) TOTAL ASUMIDO
ESTIM. DAP tablares- METODO 1 METODO 2 23 18,58 13,9 32,20 139,84 85,7 0,0 85,7
(m) (S/.)
(m) (cm) Pt) (S/.) (S/.) 24 19,05 14,3 33,48 155,008 95,0 0,0 95,0
0 2,5 2,5 25 19,52 14,6 34,78 171,32 105,0 0,0 105,0

DETERMINACION DE
1 1,19 0,9 1,59 0,024 0,0 4,5 4,5 26 19,96 15,0 36,06 188,336 115,4 0,0 115,4
2 2,35 1,8 3,15 0,168 0,1 6,5 6,5 27 20,38 15,3 37,35 206,36 126,5 0,0 126,5
3 3,46 2,6 4,69 0,552 0,3 8,6 8,6 28 20,79 15,6 38,66 225,544 138,3 0,0 138,3
4 4,54 3,4 6,21 1,272 0,8 10,9 10,9 29 21,17 15,9 39,97 245,392 150,4 0,0 150,4
30 21,55 16,2 41,31 266,928 163,6 0,0 163,6
5 5,58 4,2 7,71 2,408 1,5 13,2 13,2
31 21,91 16,4 42,69 289,72 177,6 0,0 177,6
6 6,57 4,9 9,20 4,04 2,5 15,6 15,6
32 22,26 16,7 44,09 314,024 192,5 0,0 192,5
7 7,53 5,6 10,67 6,224 3,8 18,2 18,2

VOLUMEN
33 22,59 16,9 45,53 339,84 208,3 0,0 208,3
8 8,45 6,3 12,12 9,008 5,5 20,9 20,9 34 22,91 17,2 47,06 368,136 225,7 0,0 225,7
9 9,33 7,0 13,54 12,424 7,6 23,6 23,6 35 23,21 17,4 48,61 397,96 243,9 0,0 243,9
10 10,18 7,6 14,96 16,528 10,1 26,5 26,5 36 23,51 17,6 50,34 432,328 265,0 0,0 265,0
11 11 8,3 16,36 21,36 13,1 29,6 29,6 37 23,79 17,8 52,22 470,744 288,6 0,0 288,6
12 11,78 8,8 17,75 26,92 16,5 32,8 32,8 38 24,06 18,0 54,33 515,44 316,0 0,0 316,0
13 12,53 9,4 19,10 33,184 20,3 36,1 36,1 39 24,32 18,2 57,00 573,392 351,5 0,0 351,5
14 13,25 9,9 20,46 40,248 24,7 39,5 39,5 40 24,56 18,4 61,57 675,576 414,1 0,0 414,1
15 13,94 10,5 21,80 48,064 29,5 43,2 43,2
 ANALISIS DE COSTOS DE PROCESAMIENTO DE MADERA ASERRADA

TASACIÓN DE PLANTACIONES DATOS DEL ARBOL EDAD COMERCIAL OPTIMO:

Especie :
Edad (años)
Eucalipto
40
LUGAR:
FECHA: ago-17
Altura (m) : 18,42 DIST. A CARRETERA (km) 0,2
DAP (cm) : 61,57 DIST. A ASERRADERO (km) 2
Coefic. forma 0,7 TIPO DE EXPLOTAC. : MANUAL
Volumen (Pies tablares-Pt) 844,47
Volumen (m3) : 3,84
Densidad (kg/m3) 800,00

DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD PRECIO PARCIAL TOTAL

1. MANO DE OBRA 760,94
1.1 Corte y tumbado
Operario Jornal 0,1875 90 16,88
Peón Jornal 0,1875 35 6,56
1.2. Desrame y trozado de ramas
Operario Jornal 0,5 90 45,00
Peón Jornal 0,5 35 17,50
1.3. Trozado en tablones
Operario Jornal 4 90 360,00
Peón Jornal 4 35 140,00
1.4. Apilado
Peón Jornal 2 35 70,00
1.5. Arrastre
Peón Jornal 2 35 70,00
1.6. Carga y descarga
Peón Jornal 1 35 35,00
2. EQUIPOS Y MAQUINARIA 285,00
Motosierra hm 38 7,5 285,00

3. INSUMOS 60,00
Gasolina gal 2 16 32,00
Aceite (para cadena) gal 0,5 56 28,00

4. TRANSPORTE 307,08
Flete kg 3070,8 0,1 307,08

5. GASTOS GENERALES 141,30

Gastos administrativos, Imprevistos global 10% 1413,02 141,30

6. ASERRÍO 1204,88
Operario de aserrío jornal 4 160,56 642,24
Uso de equipo en aserradero global 15% 642,24 96,34
Ganancias, utilidades % 30% 466,30

TOTAL 2759,20

Costo unitario por pie tablar (S/.) 3,267

 TASACIÓN DE PLANTACIONES 𝑁𝐹𝑉
FORMULA DE FAUSTMANN 𝐿𝐸𝑉 =
DETERMINACION DEL VALOR COMERCIAL DE UNA PLANTACION FORESTAL (MADERA)
1+𝑖 𝑛−1
Tasa de interes 0,045 Dato
Edad comercial forestal 21 Dato
𝑡 𝑡

Densidad de árboles/ha 1 Dato

𝑉𝐹𝑁 = 𝑅𝑛 (1 + 𝑖)𝑡−𝑛 − 𝐶𝑛 (1 + 𝑖)𝑡−𝑛
𝑛=0 𝑛=0
EDAD FORESTAL (AÑOS) ----------------->
DETALLE 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21

A) EGRESOS 2,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 365,48
A.1 COSTOS 2,5 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 365,48
A.2 OTROS COSTOS (impuestos, etc) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

B) INGRESOS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 434,06
B.1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 434,06
B.2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

VFN EGRESOS 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 365,48

VFN INGRESOS 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 434,06

VFN BALANCE -6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 68,58

VALOR DE LA PLANTAC./ha 2,50 4,45 6,50 8,63 10,87 13,20 15,64 18,18 20,85 23,63 26,53 29,57 32,75 36,06 39,53 43,15 46,94 50,89 55,03 59,35 63,86 0,00

VALOR UNITARIO POR PLANTA 2,50 4,45 6,50 8,63 10,87 13,20 15,64 18,18 20,85 23,63 26,53 29,57 32,75 36,06 39,53 43,15 46,94 50,89 55,03 59,35 63,86 68,58
TASACIÓN DE PLANTACIONES
• Artículo 87.- Tasación de especies forestales no maderables
• Las especies forestales no maderables se valorizan en función de su mejor uso: Leña, cercos, tutores,
elementos de edificaciones rurales u otros usos.
TASACIÓN DE PLANTACIONES
CONTACTO DEL EXPOSITOR