DERECHOS REALES

LOS DERECHOS REALES

1. GENERALIDADES.-
Previo al desarrollo de los derechos reales, es importante
retrotraernos a la significación conceptual del Derecho. El autor
Alberto Vásquez Ríos, señala que se puede explicar a través de tres
elementos:

 El Hecho Material de la convivencia social entre los hombres.

 Normas reguladoras de conducta intersubjetiva.
 El valor de Justicia en el Derecho.

1) El Hecho Material de la convivencia social entre los hombres:

Los seres humanos en su actividad integrante, interactúan a nivel de
relaciones sociales en donde se produce y se reproduce la vida.
Resultado de dicha interacción es la convivencia social.

Por lo tanto, la sociedad, no puede ser una simple coexistencia

física, sino una fluctuante y complejísima estructura de relaciones
materiales y espirituales, sustentadas en la conciencia de una
multiplicidad de objetivos y de intereses en común.

Toda convivencia, desde la más elemental en la familia hasta la más

compleja en la sociedad, requiere de una adecuada ordenación de las
relaciones de las personas.

La convivencia implica, inevitablemente, limitaciones en la esfera

de la libertad y del poder de cada cual, ajustes de los individuos
entre si y de éstos con la sociedad. Estos últimos aspectos nos
remiten a las normas como reguladoras de conductas intersubjetivas,
aquellas que constituyeron la clásica definición del Derecho.

2) Normas Reguladoras de Conductas Intersubjetivas:

El mantenimiento y desarrollo de la vida en común exige que la
conducta de sus asociados se regule normativamente en forma
ordenada, segura y pacífica, de lo contrario, la convivencia se
sería perjudicial y poco posible de realizarse.

ALZAMORA VALDEZ, citada por Vásquez Ríos, señala una notoria

diferencia entre derecho y norma. Este el autor peruano, indica que
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el derecho es la potestad inteligente del hombre sobre todo lo que

conduce hacia la realización del fin nacional, mientras que la norma
significa un juicio lógico que tiene como finalidad traducir el modo
cómo debe regularizarse la conducta humana intersubjetiva.

Esta regulación externa de la conducta de los hombres, tendiente a

establecer un ordenamiento justo de la convivencia humana, es lo que
se denomina Derecho.

3) El valor de justicia en el Derecho:

Kelsen, afirma que, el valor de justicia para el derecho es de
consideración relativa. La justicia en sí (en primera instancia) es
una categoría de emanación subjetiva.
Y agrega que la noción de justicia que debe impregnar en el sistema
jurídico "es … la libertad, la de la paz; la justicia de la
democracia, la de la tolerancia".

Hemos alcanzado explicar los elementos a través de los cuales podemos

definir al Derecho, pero los Derechos Reales, ¿qué valor o contenido
tienen?

El derecho real aplica sobre las cosas (bienes), y sobre estas cosas
reviste un valor práctico no circunscripto al individuo solamente, sino
que trasciende el marco del interés individual y se proyecta a la
comunidad toda.

Las cosas y su apropiación, son elementos vitales para la vida

del hombre, para su bienestar, para su cultura y moral. Pero ocurre que
la apropiación y goce de una cosa por el hombre, supone la exclusión de
la apropiación y goce de esa misma cosa por otros.

Por ello, en torno al derecho de las cosas gira la organización social

y política de los pueblos, su estilo de vida, su filosofía.

El derecho real por excelencia es el de la propiedad, cuya adecuada

reglamentación condiciona la paz social.

Es decir, de un derecho absoluto e ilimitado como lo era la propiedad y

los demás derechos reales en Roma, hoy día se reconocen límites y
restricciones al mismo, a tal punto de ser concebido como relativo y
limitado.
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Estas restricciones surgieron con la concepción de estado social de

derecho que pregona una superioridad de los intereses sociales ante los
individuales. Así la misma Iglesia Católica, mediante sus encíclicas
pregona que la propiedad debe cumplir una función social.

La propiedad, como derecho real, tiene una trascendencia excepcional al

punto que su distribución constituye uno de los factores más
conflictivos en los tiempos modernos, ya que la propiedad sigue
constituyéndose como base de la riqueza y su reglamentación es una
constante preocupación de los legisladores.

2. DEFINICIÓN.-
Los Derechos Reales se encuentran regulados en el Libro V del CC, a
partir del Art. 881 al Art. 1131° del CC.

Si nos remitimos al CC no vamos a encontrar una definición

determinada por la Ley, razón por la cual haremos una revisión de la
doctrina.

1) DOCTRINA CLÁSICA O TRADICIONAL.-

MAC KELDEY, citado por BEATRIZ AREAN en su libro "Curso de Derechos
Reales" señala que el derecho real es el que nos pertenece
inmediatamente sobre una cosa sometida por razón del mismo a nuestro
poder legal y a nuestra voluntad bien sea bajo todos los conceptos o
bajo algunos solamente.

Para el autor DEMOLOMBE, citado por Vásquez Ríos, el derecho real es

el que "crea entre las personas y las cosas una relación directa e
inmediata, de tal manera que no se encuentran en ello, sino dos
elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho y
la cosa que es el objeto".

De acuerdo con estos conceptos el derecho real será entonces el que

genera una relación directa e inmediata entre la persona y la cosa.

2) DOCTRINAS MODERNAS: Teoría Unitaria personalista.-

Suele atribuirse la paternidad de la Teoría a Planiol, quien
considera que todo derecho es una relación entre personas. Así como
en los derechos personales la relación se establece entre acreedor y
deudor, en los derechos reales dicha relación existe entre el
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titular del derecho y todo el mundo excepto él: para este autor
entonces no habría diferencias sustanciales entre ambas categorías
de derechos.

Ya que los derechos reales no serían más que derechos personales, en

los que la prestación consistiría en una abstención a cargo de todas
las personas "una obligación pasivamente universal": o como
manifiesta Kant, a todo derecho corresponde un deber, y en el caso
de los derechos reales, los demás ajenos al Titular del bien, tienen
el deber de respetarla y acatarla.

3. CREACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.-

De acuerdo con el Art. 881° del CC: "Son derechos reales los regulados en
este Libro y otras leyes”. Lo que significa que los derechos reales sólo
pueden ser creados por la ley, y no existen otros derechos reales que los
regule el Código Civil u otra ley.

Hay fundamentalmente dos maneras de crear derechos reales en el Derecho:

 El sistema del número cerrado (NUMERUS CLAUSUS): Significa que sólo
por disposición jurídica se crean derechos reales, es decir, sólo
se establecen mediante la ley. Únicamente la ley señala cuáles son
los derechos reales que existen y regula sus alcances,
características y limitaciones.
 El sistema del número abierto (NUMERUS APERTUS): Serán derechos
reales no sólo los regulados en la ley, sino también, los que se
constituyen entre las partes y tienen como objeto bienes. Este
sistema fue el sustentado por la doctrina francesa a través Código
de Napoleón.
Los Códigos modernos como el alemán, brasileño y el italiano
adoptan el sistema cerrado.

4. ELEMENTOS DE LOS DERECHOS REALES.-

1) SUJETO:
El autor Vásquez Ríos señala que "El único sujeto de los derechos
reales como de todo derecho civil, es la persona".

Toda persona física o jurídica, nacional o extranjera, puede ser

titular de derechos reales. Sin embargo, los derechos de uso y de
habitación, no admiten titularidad por parte de personas de
existencia ideal (ficción legal: Personas Jurídicas). El CC no lo
establece en forma expresa, pero la limitación puede inferirse
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fácilmente, ya que las facultades de uso y goce que se reconocen al

usuario y al habitador se circunscriben a lo que precisen para
satisfacer no sólo sus necesidades, sino también las de sus
respectivas familias. Únicamente las personas físicas tienen
familia.

Por otra parte, todos los derechos reales de goce o disfrute, pueden
durar como máximo la vida de sus titulares. Como la persona jurídica
podría tener una existencia ilimitada, el Código ha impuesto un
plazo máximo de 30 años conforme al Art. 1001°, el usufructo
constituido en favor de una persona jurídica no puede exceder de 30
años y cualquier plazo mayor que se fije, se reduce a éste.

Tratándose, como dice la segunda parte del Art. 1001°, de bienes

inmuebles de valor monumental de propiedad del Estado que sean
materia de restauración con fondos de personas naturales o
jurídicas, el usufructo que constituya el Estado en favor de éstas
podrá tener un plazo máximo de 99 años.

En cuanto a la nacionalidad del sujeto, dijimos que en principio,

puede ser natural del país o extranjero. Excepcionalmente en las
denominadas zonas de seguridad, por razones vinculadas con la
defensa nacional, se restringe o se condiciona, la posibilidad de
titularidad de derechos reales, como lo prescribe el Art. 71° de la
Constitución Política del Estado (dentro de cincuenta kilómetros de
las fronteras, los extranjeros no pueden adquirir, ni poseer por
ningún título, minas, tierras, bosques, aguas, combustibles, ni
fuentes de energía, directa ni indirectamente, individualmente ni en
sociedad, bajo pena de perder, en beneficio del Estado, el derecho
adquirido).

Se exceptúa esta situación, en los casos de necesidad pública

expresamente declarada por decreto supremo aprobado por el Consejo
de Ministros.

Con respecto al número de sujetos titulares de derechos reales,

pueden ser dos o más personas cuando se trata de la copropiedad -
Art. 969° del CC: "Hay copropiedad cuando un bien pertenece por
cuotas ideales de dos o más personas".

2) EL OBJETO.-
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El Código no define el objeto del derecho real, aunque podríamos

afirmar que a través de esta expresión objeto se refiere tanto a las
cosas como a los bienes inmateriales.

En base a la tendencia prescrita en el derecho alemán, el derecho

real debe referirse sólo a las cosas que debe comprender. Lo que
existe es susceptible de una medida de valor y por consiguiente ser
accesible al hombre y apropiable, o lo que es lo mismo, estar en el
comercio.

Por lo tanto, se puede deducir que hay ciertas cosas, como el sol y
el aire que siendo cosas físicas, no son cosas jurídicas ya que, al
ser inapropiable, el primero y, hallarse en cantidades ilimitadas el
segundo, no son susceptibles de apropiación pecuniaria.

De acuerdo con la posición adoptada por nuestro código, bien es el

género y la cosa una de las especies. En efecto, los bienes pueden
ser materiales o inmateriales. Los primeros se denominan cosas. Para
los segundos no existe un término, que los designe, por lo que puede
llamárseles bienes inmateriales o incorporales, bienes que no son
cosas.

3) CAUSA.-
Si los derechos nacen, modifican, si se transfieren de una persona a
otra, si se extinguen, es siempre a consecuencia o por medio de un
acto. No hay un derecho que no provenga de un acto.

Aunque el Código no los formula expresamente, es posible enunciar

importantes principios fundamentales sobre la causa de los derechos
reales, a saber:

a. La tradición:
Como elemento constitutivo del derecho real, sólo se presenta en
la adquisición derivada y por actos entre vivos. Pero además,
supone la entrega de la posesión, únicamente se aplicará a los
derechos reales que se ejercen por posesión de la cosa.

En ciertos casos, aun tratándose de derechos reales que se

ejercen por la posesión, no es necesaria la tradición. Ello
ocurre en la traditio brevi manu (el que ya tiene la cosa en su
poder. Ejm: el Arrendador, que adquiere el bien) y en el
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constituto posesorio (cuando quien tiene la posesión de una cosa

la transfiere a otro pero se reserva la tenencia. Ejem: vendo mi
propiedad, pero la mantengo en posesión en calidad de
arrendatario).

Modos de obtener la propiedad tienen dos clasificaciones:

 Modos originarios: no hay ninguna relación jurídica con el
propietario anterior. Ejemplo: puedo encontrar en la playa unas
piedras y puedo hacerlas mías.
 Modos derivativos: requieren una relación con el propietario
precedente, un negocio jurídico con él, por lo tanto, existe una
transmisión. Ejemplo: una compraventa.

b. El principio del Nemo plus juris:

Señala el principio "Nadie puede transmitir a otro, sobre un
objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba, y
recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho
mejor o más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere".

c. El principio de la convalidación de los derechos reales:

"Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía
derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después,
entiéndase que transmitió o constituyó un derecho real verdadero
como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o
constitución".

d. El principio rector en materia de cosas muebles:

El principio del Nemo plus juris no se aplica a los muebles, pues
para estos rige el Art. 948° del CC (Prinicipio Nom Dominus), en
virtud del cual, quien de buena fe y como propietario recibe de
otro la posesión de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque
el enajenante de la posesión carezca de facultad para hacerlo.

Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos, y los adquiridos

con infracción de la ley penal.

e. El principio de la Publicidad Registral Inmobiliaria:

La publicidad registral, que antiguamente sólo era carácter de la
hipoteca, se ha convertido en un principio general con relación a
todos los derechos reales sobre inmuebles, con el fin de darles
oponibilidad frente a los terceros.
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f. Modos generales de adquisición de los derechos reales:

Entre los modos de adquisición del dominio, están: la tradición,
la sucesión y la prescripción.

Sin embargo, no significa que, los enumerados, se apliquen a

todos los derechos reales.

Así, por ejemplo, la tradición no rige para los derechos reales

que no se ejercen por la posesión. La sucesión sólo es modo de
adquisición cuando se trata de derechos reales transmisibles
"mortis causa".

5. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.-

1) En primera instancia:
Se clasifican en los derechos reales sobre bienes corporales, y los
derechos reales sobre bienes incorporales.

Los corporales están legislados por el Código y otras leyes y los

segundos por leyes especiales de acuerdo al Art. 884 del Código, sin
embargo, un caso especial es el señalado en el Art. 1019° del Código
que trata del usufructo sobre créditos.

2) En el propio código:
Se habla de Derechos Reales Principales, es decir, los que tiene
autonomía, y por otro lado, los Derechos Reales de Garantía que son
accesorios a uno de crédito.

3) En Relación a la Función:
a) Principales o accesorios en función de garantía.-
Los principales existen por si mismos, los accesorios, en
cambio, deben su existencia a la de un derecho creditorio cuyo
cumplimiento aseguran.

Integran la segunda categoría la hipoteca y la anticresis.

b) Principales o accesorios en función de la accesoriedad del

objeto.-
Los primeros existen por sí mismos, los segundos deben su
existencia a la de otro derecho real, cuyo objeto tiene la
calidad de principal con relación al objeto del derecho
accesorio.
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Ejemplo: en el caso de la Posesión, que se considera como el

ejercicio de un poder derivado de la propiedad.

4) Clasificación Legislativa.-
Como consecuencia de la clasificación tipificada por nuestra Ley
Civil, surge un cerrado número de derechos reales que son:

 DERECHOS REALES PRINCIPALES:

o Posesión.
o Propiedad.
o Copropiedad.
o Usufructo.
o Uso y Habitación.
o Superficie.
o Servidumbre.

 DERECHOS REALES DE GARANTÍA:

o Anticresis.
o Hipoteca.
o Derecho de retención

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Fuente Bibliográfica:
Vásquez Ríos, Alberto. Derechos Reales. Editorial San Marcos.
Rivera Ore, José Antonio. Herrero Pons, Jorge. Derechos Reales. Ediciones Jurídicas.