Un contrato es un acuerdo de voluntades que crea o transmite derechos y

obligaciones a las partes que lo suscriben. El contrato es un tipo de acto jurídico

en el que intervienen dos o más personas y está destinado a crear derechos y
generar obligaciones. Se rige por el principio de autonomía de la voluntad, según
el cual, puede contratarse sobre cualquier materia no prohibida. Los contratos se
perfeccionan por el mero consentimiento y las obligaciones que nacen del contrato
tienen fuerza de ley entre las partes contratantes.

El origen de contrato en el derecho romano se centra en un número de cláusulas

de tipos contractuales. Entre ellos destacan:

1. Los contratos que nacen por la entrega de una cosa sobre la que versan,
como el préstamo de la cosa ( comodato) o de dinero, el depósito y la
prenda;
2. Los verbales, que se caracterizan por el empleo de determinadas
expresiones, como la historia stipulatio, promesa sometida a formas muy
estrictas que el estipulante debía cumplir obligatoriamente;
3. El literal (literis) que se celebra por escrito mediante la inscripción en el libro
de contabilidad del acreedor;
4. Los que se derivan del conceso (consensus), eran cuatro los contratos de
esta última clase: compraventa, mandato, arrendamiento y sociedad.

A continuación abordaremos unos de los contratos más comunes en el tráfico

jurídico como lo es el contrato de promesa de venta que al ser un contrato, las
partes involucradas en la promesa de venta han de consentir sobre un
determinado objeto y por una causa determinada; y el contrato de compraventa
que como sabemos es un contrato bilateral en el que una de las partes
(vendedora) se obliga a la entrega de la cosa (compradora) a pagar por ella un
cierto precio.

La promesa de venta y la compraventa debe constar por escrito de lo contrario no

tienen ninguna validez, definir un tiempo en el que ha de cumplir el contrato futuro
y la obligación que nace es de hacer, la realización del contrato posterior.
Promesa de venta.

La promesa de venta, es el ofrecimiento que hace el vendedor al comprador de

transmitirle la propiedad de una cosa mediante un precio determinado. Si la
promesa es aceptada inmediatamente, la compraventa queda concluida, pudiendo
cualquiera de los estipulantes exigir del otro el cumplimiento del contrato. Pero si
el comprador se ha reservado el derecho de contestar en cierto plazo, el traslado
del dominio no tiene lugar sino una vez que expresa su aceptación. Esta es la
promesa de venta propiamente tal, que no implica compromiso sino de parte del
propietario, constituye un simple proyecto de futura venta, una opción, como suele
decirse por ser optativo para aquel a quien se hace la promesa, aceptarla o no.

Pueden ser varias las razones por las cuales las partes no celebran directamente
la compraventa, pero, en cambio, se obligan, ya sean en forma unilateral, a
hacerlo en el futuro. Ejemplos: el fututo comprador no tiene el dinero suficiente
para pagar el precio de la venta, el inmueble aún se encuentra arrendado, el
comprador desea probar la cosa.

En el artículo 1589 del código de Napoleón se dispone que la promesa de venta

se reputa como venta. Este artículo ha dado origen a muchas dudas y opiniones
entre las cuales tenemos:

 El mayor grupo doctrinal sostiene que el artículo. 1589 solo regula la promesa
de venta bilateral. Algunos autores sostiene que no es válida la promesa
unilateral de venta, pero, la mayoría se pronuncia a favor de su validez.
 Se piensa que la promesa unilateral solo produce efecto de autorizar a cada
parte para pedir el cumplimiento de la venta. Para esta corriente doctrinal la
promesa de venta no es una verdadera venta, pues solo genera una acción
personal para pedir el cumplimiento del contrato.
 Para otros autores el artículo. 1589 solo regula unilateral y no una bilateral.
Como consecuencia, solo regula una promesa unilateral y no una bilateral.
 Como consecuencia, solo otorga acción personal para pedir el cumplimiento
del contrato, el que engendra una obligación de hacer y no de dar.

Elementos esenciales de la promesa de venta.

Elementos de existencia:

 Consentimiento. El objeto del consentimiento en la promesa consiste en

un hacer: celebrar el contrato futuro. 

 Objeto que pueda ser materia de contrato. el objeto del consentimiento

en el contrato futuro puede ser un dar, hacer o no hacer, según la prestación
propia del contrato definitivo

Elementos de validez:

 Capacidad de ejercicio. Los sujetos que intervienen en el contrato deben

tener capacidad legal plena para obligarse.

 Voluntad libre y consciente. Que la voluntad se exprese sin vicio alguno

(error, dolo o lesión.) Es decir que sea una voluntad libre, definida y cierta. Se
llama a este elemento ausencia de vicios en la voluntad o voluntad sin vicios.

 Licitud en el objeto, motivo, fin. El objeto de contrato debe de estar

siempre del marco jurídico legal sin cometer ninguna falta a las leyes alas
aplicables.

 Forma. El contrato de promesa debe constar por escrito.- es un elemento

de validez, específicamente la forma, es decir, el contrato de promesa es formal,
aun y cuando el definitivo sea consensual.

Requisitos de la promesa de venta.

 Como contrato que es, debe tener para su validez los requisitos siguientes:
 La capacidad necesaria es la general exigida para contratar.
 El consentimiento debe recaer sobre el objeto y el precio de la promesa. No es
preciso que se estipule un plazo, salvo que sea destinada a inscribirse, en todo
caso el plazo puede ser fijado por el juez de acuerdo con el articulo 1900C,
siempre que de las circunstancias se deduje que se la ha querido conceder al
promitente comprador, lo que generalmente sucede en la promesa.
 El objeto de la promesa de venta pueden ser todas las cosas que están en el
comercio, ya sean muebles o inmuebles. También pueden prometerse vender
las cosas ajenas.
 La causa que el motivo que llevo a las partes para celebrar el contrato.

Compraventa

Sentido estricto Se reduce al campo del Derecho de Obligación, significando un

acuerdo de voluntades entre dos o más personas por lo que se crean o modifican
y extinguen Obligaciones.

Sentido amplio Significa negocio jurídico bilateral o (plurilateral), que consiste

esencialmente en el acuerdo de voluntades de las partes que la celebran, aunque
hay contratos que no solo constan del acuerdo de voluntades sino también de
otros elementos como por ejemplo: la entrega de una cosa; en la que
jurídicamente se derivan efectos jurídicos.

Nuestro código civil en su arto. 2530 C, lo define: “La Compraventa es un contrato

por el cual una de las partes transfiere el dominio de cosas determinadas por un
precio cierto.

Características

 Es un contrato consensual: se perfecciona por el mero consentimiento.

 Es un contrato bilateral.
 Es un contrato oneroso: hay un intercambio de prestaciones, el bien a cambio
del precio.
 Es un contrato conmutativo.
 Es un contrato principal: subsiste por sí solo.

Elementos de la compraventa

 Elementos personales: en este contrato son dos, el vendedor y en comprador.

 Elementos reales: son dos, el bien y el precio.

Pueden ser objeto de venta todos los bienes que no estén fuera del comercio.

El precio es la contraprestación a la entrega del bien, el precio delimita la

naturaleza institucional del negocio. Los requisitos del precio son: veracidad,
determinación y pecuniaridad.

 Elementos formales: la venta se ve perfeccionada entre comprador y vendedor

y será obligatorio para ambos entregarse tanto el bien como la cantidad de
dinero convenido en el contrario aunque ninguna se haya entregado en el
momento de la celebración del contrato.

Requisitos del contrato de compraventa

 Consentimiento

Este es el requisito principal de todo contrato, el de compraventa no es la

excepción. Este contrato se forma por el libre consentimiento entre el vendedor y
el comprador.

 Capacidad

Según el arto 2564 C, todas las personas capaces para obligarse pueden celebrar
contrato de compraventa, pero el vendedor debe cumplir con los requisitos de ser
quien tenga el dominio y libre disposición del bien que pretende vender.

El arto. 2565 C, establece quienes no pueden comprar:

 El guardador, los bienes de las personas que estén bajo su tutela.
 Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
 Los mandatarios, los bienes de cuya administración estuvieren encargados.
 Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los municipios, y de los
establecimientos también públicos, de cuya administración estuvieren
encargados.
 Los Magistrados, Jueces, Representantes de la Procuraduría General de la
República, Fiscales, Alcaldes y Concejales, Secretarios de Tribunales y
Juzgados, los bienes y derechos que estuvieren en litigio ante el Tribunal en
cuya jurisdicción o territorio ejercieren sus respectivas funciones,
extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias
entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los
bienes que posean.
La prohibición contenida en éste, comprenderá a los abogados respecto a los
bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su
profesión y oficio.
 El padre o madre, los de sus hijos que estuvieren bajo la autoridad parental
 Objeto

Este contrato tiene un doble objeto, el bien que el vendedor debe entregar y el
precio que debe pagar el comprador.

No se puede vender:

 Bienes públicos
 Sucesión de una persona viva
 Derechos de uso, habitación y comodato, entre otros.

Diferencias entre el contrato de promesa de venta y compra venta.

 La compraventa engendra una obligación de dar; en cambio, la promesa de
venta engendra una obligación de hacer.
 El inciso 2 del artículo 2541 C, para hacer notoria la diferencia entre la
promesa de venta y la venta, dispone que en el supuesto de incumpliendo de
la primera se acuda a las normas generales del incumplimiento de las
obligaciones y contratos y no a las referencias a la venta.
 En el inciso 1 del artículo 2541 C autoriza para pedir el cumplimiento del
contrato de promesa de venta y no de la compraventa.
 La compraventa concede acción real para pedir la entrega dela cosa o el precio
de ella, la promesa de venta concede acción personal para exigir el
cumplimiento o resolución de la promesa de venta.
 La compraventa transfiere el dominio al comprador junto con los riegos, la
promesa de venta no transfiere el dominio dela cosa y el vendedor sigue
asumiendo los riesgos.
 En la compraventa es necesario pagar el impuesto de trasmisión, en la
promesa de venta se transmite el dominio, no es necesario pagar dicho
impuesto.
 La compraventa otorga acción real para perseguir la cosa en poder de los
terceros, la promesa de venta, como solo otorga acción personal, no concede
derechos para perseguir la cosa en manos de terceros, pero si acción
personal por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento.

El contrato de compraventa tiene por finalidad a constituir el derecho real. El

contrato de compraventa es el título suficiente tradicional para la entrega de la
cosa, y en el contrato de promesa de venta tiene por objeto la futura celebración
de una compraventa ya que las partes se obligan ya sean en forma unilateral o
bilateral, a hacerlo en el futuro siempre y cuando cumplan con los requisitos que
es una parte fundamental para el contrato, los cuales son: la capacidad, el
consentimiento, objeto y causa en donde estos contratos debe de constar en un
instrumento público de lo contrario no tiene ninguna validez ya que se define un
tiempo en el que ha de cumplirse este contrato futuro y la obligación que nace es
una obligación de hacer.

Bibliografía.
1. Escobar Fornos Iván.
Curso de Contratos. Iván Escobar Fornos_ 2da Edición Managua.
Hispamer 2001. 382 paginas.
2. CÓDIGO CIVIL DE LA REPÚBLICA DE NICARAGUA
Publicado en La Gaceta, Diario Oficial No. 236 de 11 de Diciembre de 2019.
Artículos. (Del contrato de compraventa) 2530-2563.
(De la capacidad para comprar) 2564-2565.
Artículos. (Del contrato de promesa de venta) 2441-2446.
(Requisitos esenciales) 2447-2478.