Coleccion: 031 - Tomo 1 - Articulo Numero 6 - Mes-Ano: 1996_

LA AGONIA DEL DERECHO DE RETRACTO DEL ARRENDAMIENTO

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LA AGONIA DEL DERECHO DE RETRACTO DEL

ARRENDAMIENTO
(

Elvira Martínez Coco

(*)[1])

     I.     INTRODUCCIÓN

     El Decreto Legislativo Nº 709 derogó la denominada "Ley de Inquilinato" y ordenó su

aplicación ultractiva. Como sabemos, por esta norma el arrendatario tenía derecho a retraer.

     Luego, el Decreto Legislativo Nº 757, "Ley marco para el crecimiento de la inversión privada"
derogó el inciso 1) del artículo 1599 del Código Civil por el que se le otorgaba al arrendatario el
derecho a retraer según la legislación de la materia.

     Esto ha motivado que jurisprudencialmente se trate de dar solución a la siguiente interrogante:

Tienen derecho a retractar los arrendatarios actualmente comprendidos en el Decreto Ley Nº
21938?

     Las líneas que encontrará el lector a continuación intentan dar una respuesta al problema de
interpretación que las normas mencionadas han suscitado.

     II.     ANTECEDENTES LEGALES DIRECTAMENTE RELACIONADOS CON EL

PROBLEMA BAJO ANALISIS

     1)      El Decreto Ley Nº 21938 promulgado el 20 de setiembre de 1977 reguló el "Régimen de

alquiler para predios destinados a casa-habitación". Este Decreto fue reglamentado mediante el
Decreto Supremo Nº 052-77-VC del 25 de noviembre de 1977.

     El ámbito de aplicación de esta ley era limitado, comprendiendo dentro de ella solamente a los
inmuebles cuyo monto del autoavalúo fuera inferior a 40 sueldos mínimos vitales de la Provincia de
Lima, referidos a la industria y comercio. El artículo 1 del Reglamento estableció que el tope se
obtenía multiplicando el monto de un sueldo mínimo vital, para la industria y comercio de la
Provincia de Lima, por doce y dicho producto por cuarenta.

     Por lo tanto, los inmuebles que excedieron de ese valor en 1977 no quedaron comprendidos en
los alcances de la ley, mientras que los inmuebles cuyo valor era inferior al señalado quedaron
comprendidos en ella. La primera disposición transitoria de la Ley señaló que: "El autoavalúo del
predio formulado para el pago del impuesto al patrimonio predial no empresarial correspondiente al
año 1977 determinará la inclusión o exclusión del predio en el presente Decreto Ley".

     En relación a los inmuebles que se construyeran después de la promulgación de la ley tenía que
procederse del modo indicado, para, sobre la base del valor del autoavalúo al que se le aplicaba la
fórmula establecida por la ley y su Reglamento, señalar los inmuebles comprendidos en la ley.

     Los reclamos de los propietarios y sobre todo de los empresarios constructores motivó que el 11
de abril de 1979 se excluyeran de este régimen especial a los predios urbanos destinados a casa-
habitación que se construyeran a partir de la fecha, con total independencia de su valor.

     En el artículo 22 se consagró la obligación del arrendador de otorgarle al arrendatario la primera

opción de compra en el caso que quisiera vender el inmueble arrendado; y el derecho del
arrendatario de retraer la venta que se hiciera sin haberle otorgado la primera opción de compra, o
la efectuada en condiciones más favorables a las que le fueron ofertadas.

     En efecto, el artículo 22 mencionado establece que:

     "El inquilino tiene la primera opción de compra para adquirir el inmueble que ocupa en los
casos de venta, adjudicación en pago, aporte a sociedad y cualquier otro acto jurídico traslativo de
dominio con excepción de los que se realizan a título gratuito.

     En consecuencia, antes de transferir un inmueble alquilado, el propietario mediante carta

notarial deberá ofrecerlo en venta al inquilino, especificando el precio y la forma de pago. En el
término de 60 días, el inquilino, por igual conducto, deberá expresar su aceptación; en caso
contrario se le tendrá por declinado en su opción.

     El inquilino no se fuese advertido de la transferencia, o en el caso de que ésta se produjese en

condiciones más favorables que las ofrecidas al mismo podrá ejercer el derecho de retracto dentro
de un término no mayor de 60 días..."

     2)      El Código Civil de 1984 estableció en el inciso 1) de su artículo 1599 que tenía derecho a
retraer, el arrendatario, conforme a la ley de la materia.

     3)      El 8 de noviembre de 1991 se publicó el Decreto Legislativo Nº 709, denominado "Ley de

promoción a la inversión privada en predios para arrendamiento".

     Mediante este Decreto se establece que a los contratos de arrendamiento de predios urbanos, se
les aplicará, a partir de la vigencia del Decreto, única y exclusivamente el Código Civil (artículo 2).

     El mismo Decreto establece la aplicación ultractiva (1) del Decreto Ley Nº 21938 para dos casos
específicos:
     a)     Los contratos de arrendamiento sobre predios tugurizados (2) hasta la promulgación de la
norma para la destugurización de las unidades de vivienda (artículos 10 y 11).

     b)     Los contratos de arrendamiento de predios urbanos destinados a vivienda comprendidos en

el Decreto Ley Nº 21938, de la siguiente manera:

Valor del autoevalúo          Plazo de la

            1991               ultractividad

- Más de S/. 5,760.00           1 año a partir de la

   (inc. a) del art. 14)           vigencia de la Ley (3).

- Entre S/. 5,760.00 y           2 años a partir de la

S/. 2,880.00 (inc. b)           vigencia de la Ley.
del art. 14)

- Menos de S/. 2,880.00,      3 años a partir de la

     (inc. c) del art. 14)            vigencia de la Ley.

- Si no existiera autoa-            3 años a partir de la

  valúo del predio arren-       vigencia de la Ley.
  dado (artículo 17)

     4)      El 13 de noviembre de 1991 se publicó (4) el Decreto Legislativo Nº 757, "Ley marco para
el crecimiento de la inversión privada" por el que se derogó el inciso 1) del artículo 1599 del
Código Civil (literal c) de la Primera Disposición Final).

     5)      El 8 de diciembre de 1994 se publicó la Ley Nº 26400, por la que se sustituyó el inciso c)
del artículo 14 del Decreto Legislativo Nº 709 con la siguiente redacción:

     "Los inmuebles cuyo autoavalúo sea inferior a dos mil ochocientos ochenta y 00/100 nuevos
soles (S/. 2,880.00), hasta el 8 de diciembre de 1996".

     En este orden de ideas, el 8 de diciembre de 1992 dejaron de estar comprendidos en la

ultractividad del Decreto Ley Nº 21938, los predios urbanos destinados a vivienda cuyo autoavalúo
en 1991 hubiera tenido un valor superior a los S/. 5,760.00.

     El 8 de diciembre de 1993 dejaron de estar comprendidos los predios urbanos destinados a
vivienda cuyo autoavalúo en 1991 hubiera tenido un valor entre S/. 5,760.00 y S/. 2,880.00.

     El 8 de diciembre de 1994 dejaron de estar comprendidos los predios urbanos destinados a
vivienda que en 1991 no tenían autoavalúo y respecto de los cuales la declaración jurada de
autoavalúo hecha con posterioridad diera como monto del mismo un valor superior a los S/.
2,880.00.

     Esto quiere decir que con posterioridad al 8 de diciembre de 1994, los únicos predios urbanos
destinados a vivienda que quedaron comprendidos, hasta el 8 de diciembre de 1996 en la
ultractividad del Decreto Ley Nº 21938, fueron los inmuebles cuyo valor del autoavalúo
correspondiente al año 1991 hubiera sido inferior a S/. 2,880.00.

     III.     LA LEGISLACIÓN DE EMERGENCIA - SU FINALIDAD

     El Estado interviene en la contratación a través del fenómeno que jurídicamente se conoce como
el del "intervencionismo estatal".

     Atendiendo al órgano que interviene, se puede hablar de un "intervencionismo legislativo",

cuando éste se origina en una norma dictada por el Congreso o por el Ejecutivo al que se ha
delegado esta facultad o cuando la dicta dentro del marco que la Constitución le permite hacerlo.
También podemos referirnos a un "intervencionismo judicial" cuando se acude al juzgador para que
éste revise una relación jurídica y la modifique a la luz del caso concreto.

     En función del momento en que se realiza la intervención, podemos hablar de un

"intervencionismo coetáneo" y de un "intervencionismo posterior'.

     El "intervencionismo coetáneo" es el que se produce al momento de la celebración del contrato,

sólo puede ser legislativo y se presenta a través de la normatividad vigente al momento de la
celebración del contrato, la que pasará a integrar la relación obligatoria creada a través de las
normas imperativas, y de las normas dispositivas que supletoriamente llenarán los vacíos que las
partes hubieran podido dejar en relación a lo que ellas regulan.

     El "intervencionismo posterior" puede ser judicial o legislativo. El que mayores discusiones ha
suscitado a nivel doctrinario, en torno a su acogimiento o no, es el intervencionismo legislativo
posterior, que se presenta cuando el Estado a través de lo que se conoce como "legislación de
emergencia" fundándose en razones de interés social, público o ético interviene en las relaciones
jurídicas en ejecución para modificarlas.

     El intervencionismo legislativo posterior se ha presentado como una necesidad para restablecer,
en términos equitativos, relaciones jurídicas que en el curso de su ejecución pueden haberse tornado
injustas. Se trata, obviamente, de un mecanismo que debe utilizarse excepcionalmente porque
atenta contra la seguridad que debe reinar en la contratación.

     En verdad, es deseo generalizado el contar con un sistema jurídico seguro y justo. Más, si en
algún momento ambos valores, el de la seguridad y el de la justicia, se ven enfrentados, nuestra
tarea debe estar dirigida a privilegiar el último por sobre el primero.

     Así, se ha señalado con gran propiedad que: "Es conocido de todos el proceso en virtud del cual
la igualdad jurídica, que teórica y formalmente, es una fuente inagotable de relaciones contractuales
justas, ha sufrido un rudo golpe al situarse en un contexto en el que no existe una paralela paridad
económica-social, pues no ha sido capaz de evitar los abusos creados por el ejercicio egoísta de un
poderío económico, que no ha vacilado en utilizar precisamente su fuerza para beneficiar a quien lo
ostenta, en perjuicio de quien, no obstante ser igual jurídicamente, carece de armas para hacer valer
esta igualdad. En otras palabras, la igualdad jurídica pierde su eficacia al verse enfrentada por la
desigualdad económica" (5).

     IV.     ANÁLISIS HISTÓRICO DE LA LEGISLACIÓN QUE SOBRE

ARRENDAMIENTO SE HA DICTADO EN NUESTRO PAÍS
     La legislación en materia de arrendamiento ha estado permanentemente vinculada al problema
de la vivienda en nuestro país, de tal manera que el legislador se ha visto constantemente forzado a
dictar en esta materia "legislaciones de emergencia", las que se suponían, en principio, debían tener
un carácter temporal.

     El legislador ha dictado, a lo largo de nuestra historia, "leyes de emergencia" tuitivas del
arrendatario al que siempre ha entendido como un débil de la relación obligatoria, con una
necesidad apremiante de vivienda, en un marco de escasez de viviendas para arrendar que
justificaba su intervención por un lapso "breve" mientras se solucionaba el problema de la crisis de
la vivienda en nuestro país.

     La realidad fue reflejando, sin embargo, que lo temporal se fue convirtiendo en permanente y
que la crisis de la vivienda más allá de solucionarse se agudizó.

     Decíamos que la legislación de emergencia en materia de arrendamiento ha sido pro-

arrendatario. Esto se refleja a través de las siguientes normas por las que constantemente se ha
favorecido al arrendatario:

     1)     Suspensión de los juicios de desahucio o imposición de límites a la facultad  de  iniciar
acciones  de  despedida (6), y

     2)     Prohibición de aumentar la renta, fijación de los montos de las rentas a devengarse o de los
topes máximos de las rentas a pactarse (7).

     V.     ANÁLISIS HISTÓRICO DEL DERECHO DE RETRACTO EN NUESTRO PAÍS

     La palabra retracto deriva de dos voces latinas: "re" que significa repetición o retorno y
"tractus" que significa tracción o movimiento. Jurídicamente sus orígenes se remontan al Antiguo
Testamento desde donde se le concibió como un límite a la propiedad fundado en la utilidad
pública.

     El carácter público y social del retracto ha sido su nota más tipificante. Por esto es que "la ley
instituye el retracto para determinadas situaciones, que son aquellas en que a juicio del legislador,
aconséjalo el interés público. La Ley se apoya, para hacer la concesión que la preferencia en la
adquisición supone, en el bien común; el objeto que se propone concierne a la masa general" (8).

     Desde el Código Civil de 1852 se ha regulado el retracto como un capítulo de la compraventa en

el entendido que es en este contrato en el que normalmente se origina el derecho de retraer.

     El Código Civil de 1984 ha definido al derecho de retracto en su artículo 1592 señalando que "es
el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas
las estipulaciones del contrato de compraventa". De acuerdo con el artículo siguiente, también
procede en la dación en pago.

     De la definición del Código Civil pueden extraerse las características más importantes del
retracto:

     1) Su carácter legal.

     Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones que originan el derecho a
retraer y las personas  que  pueden  retraer  están taxativamente señaladas en ella. Son esas y no
pueden ser otras más.

     Se trata, de "causales preestablecidas, que responden a su vez a estímulos de orden público y sin
que pueda ser interpretado extensivamente, en la medida de que constituye un recorte a los
principios generales de la autonomía de la voluntad y de la estabilidad contractual" (9).

     2)     Su naturaleza subrogatoria.

     Nuestro ordenamiento jurídico se ha pronunciado con claridad respecto de la discusión en torno

de su naturaleza jurídica, entendiendo que el retrayente "subroga" al vendedor, ocupa su lugar sin
necesidad de que se celebre un nuevo contrato para asumir las obligaciones y los derechos del
vendedor en el contrato de compraventa.

     Como puede apreciarse, surge a favor del señalado por la ley un derecho de sustitución (10) por
lo que, en verdad, ésta debiera ser la denominación adecuada para la figura y no la de retracto que,
en puridad, significa "volver a traer" y no se trata de "volver a traer" nada, sino, de traerlo a sí por
vez primera.

     3)     Vigencia de la relación jurídica creada por la compraventa.

     Esta es una consecuencia lógica del derecho de sustitución que se ejercita sobre la compraventa
que se ha celebrado, produciéndose solamente una modificación subjetiva.

     Así expresaba León Barandiarán que "la compraventa respectiva no se rescinde, ni se anula,
pues se trata en lo que hace a la situación interdependiente de vendedor y comprador, de una
operación jurídica perfecta; sólo que sobreviene la sustitución por subrogación del comprador o del
retrayente" (11).

     4)     Su carácter excepcional.

     Como el retracto atenta contra la seguridad que debe reinar en la contratación, el legislador
restringe su utilización solamente para algunos casos que socialmente merezcan protección.

     Como expresa Max Arias Schreiber "estas limitaciones son: a) Reducida área de acción
contractual; b) Breve plazo de ejercicio de una acción que es de caducidad; c) Carácter
personalísimo" (12).

     VI.     EL DERECHO DE RETRACTO DEL ARRENDATARIO

     El derecho de retracto no le fue reconocido por vez primera al arrendatario en el Código Civil de
1984. Este Código lo que hizo  fue reafirmar un derecho que le había sido otorgado al arrendatario
con el Decreto Ley 21938, años atrás.

     Efectivamente, el Decreto Ley Nº 21938, del 20 de setiembre de 1977, reglamentado por el

Decreto Supremo Nº 052-77-VC, del 25 de noviembre del mismo año, tratando de resolver
integralmente el problema del arrendamiento le otorgó al arrendatario el derecho irrenunciable de
retraer.

     En efecto, el artículo 22 del Decreto Ley Nº 21938 consagró dos derechos a favor del
arrendatario: que el arrendador le otorgue la primera opción de compra cuando desee vender su
inmueble, adjudicarlo en pago, aportarlo a una sociedad o realizar cualquier otro acto jurídico
referido a la propiedad, con excepción de la donación; y el derecho a retraer cuando no se le
hubiera otorgado la primera opción de compra o cuando el arrendador, que quedó libre para vender
por la falta de aceptación del arrendatario, lo hizo en condiciones más favorables para el comprador
que las que oportunamente había ofrecido a su arrendatario.

     Ambos derechos otorgados al arrendatario por el Decreto Ley Nº 21938 encuentran su

justificación en "la vinculación que se crea con la casa habitación que ocupa como morada" (13) el
arrendatario.

     Promulgado el Código Civil de 1984, rigieron simultáneamente dos normatividades diferentes

en materia de arrendamiento: la especial del Decreto Ley Nº 21938 aplicable a los supuestos en él
contenidos; y el Código Civil para todos los casos no comprendidos en la legislación especial.

     Se trata de un supuesto de coexistencia de normas. Como explica Messineo: "cuando la nueva
norma sea compatible con la norma antigua, o cuando la norma no regula la materia completa ya
regulada por la norma antigua, hay lugar a la coexistencia de varias normas y al consiguiente y
delicado (y con frecuencia arduo)  problema  de  su  coordinación,  o -eventualmente- conciliación"
(14).

     En relación al retracto, el Código Civil ha regulado la figura, como ya lo hemos señalado
anteriormente, en el contrato de compraventa especificándose en su artículo 1599 las situaciones
que originaban el derecho a retraer y las personas que pueden ejercitar este derecho.

     El inciso 1) del mencionado artículo establecía que tenía derecho de retracto, el arrendatario,
conforme a la ley de la materia. Las leyes de la materia a la que se refería el artículo eran la de
Reforma Agraria y la de Arrendamiento denominada como la "Ley del Inquilinato". Explica,
refiriéndose a este mismo punto, de la Puente, que "el inciso, al indicar `...conforme a la ley de la
materia' hace exclusión a otro tipo de arrendatarios como los de locales comerciales, industriales o
casas habitación exceptuadas del ámbito de aplicación de la Ley de Inquilinato. Bajo el mismo
principio tampoco tienen derecho a retraer el arrendamiento de bienes muebles o de derechos" (15).

     Como puede apreciarse, el Código Civil no derogó ni modificó el Decreto Ley Nº 21938 en
materia de arrendamiento, sino que a partir del momento en que  se  promulgó el  Código Civil
coexistieron ambas normas con sus respectivos ámbitos de aplicación. Y en lo que al derecho de
retracto del arrendatario se refiere, el Código Civil no le confirió derecho alguno, simplemente
repitió, reconoció el derecho del que ya gozaba el arrendatario por el Decreto Ley Nº 21938.

     En este orden de ideas, se ha señalado que el inciso 1) del Código Civil "es novedoso y recoge la
aspiración de los arrendatarios en convertirse en propietarios, habida cuenta de la íntima relación
que se produce entre la persona y el bien que ocupa, por razones que van desde la costumbre hasta
la comodidad, la cercanía con el centro trabajo, las relaciones de parentesco o vecindad, la
ubicación de la escuela, centros de esparcimiento, los sistemas de comunicación y otros motivos
atendibles" (16).

     VII.     POSICIONES A FAVOR Y EN CONTRA DEL DERECHO DE RETRACTO -

RAZONES DEL LEGISLADOR PARA SUPRIMIR EL DERECHO DE RETRAER DEL
ARRENDATARIO CONTENIDO EN EL CÓDIGO CIVIL

     El retracto suscita en la actualidad una gran controversia respecto de su eliminación o no del
Código Civil. Las razones a favor o en contra de su regulación las podemos resumir del siguiente
modo:

     Razones a favor.-

     1)     Cumple una finalidad social.

     2)     La utilidad pública lo sustenta.

     3)     Facilita la consolidación de la propiedad.

     4)     Posibilita el acceso de los arrendatarios a la propiedad.

     5)     El vendedor no sufre daño alguno porque el precio que él quería por el bien lo recibe del
comprador o del retrayente.

     6)     Se privilegia la justicia por sobre la seguridad jurídica.

     Razones en contra.-

     1)     Hace más onerosas las transacciones cargando de costos al vendedor, al comprador y a los
terceros.

     2)     El arrendatario puede adquirir el bien libremente en el mercado.

     3)     El arrendatario es el que está en mejor condición de hacer un análisis costo-beneficio de las
ventajas de adquirir el inmueble al propietario ofreciéndole un precio razonable.

     4)     Se sacrifica la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.

     5)     El precio por el que se vende un bien que puede ser retraído es siempre menor que uno que
no puede serlo.

     6)     Impide el funcionamiento eficiente del sistema circulatorio de los bienes.

     7)     Falta de protección a los terceros (17).

     Independientemente de la posición personal que tengamos sobre las bondades o no del retracto,
lo cierto es que el retracto subsiste en nuestro ordenamiento jurídico, y que sólo se ha derogado el
inciso 1) del artículo 1599 del Código Civil mediante el Decreto Legislativo Nº 757 que entró en
vigencia el 13 de noviembre de 1991.
     Cuáles fueron las razones que tuvo nuestro legislador para derogar el inciso 1) del artículo 1599
del Código Civil que señalaba que el arrendatario tenía derecho de retraer conforme a la legislación
de la materia?

     La derogatoria de este inciso se produjo por mandato del literal c) de la Primera Disposición
Final del Decreto Legislativo Nº 757 "Ley Marco para el crecimiento de la Inversión Privada". En
los considerandos de la ley se encuentran las razones que llevaron a nuestro legislador a derogar el
inciso en mención y que se inscriben en la economía de libre mercado que orienta a la Constitución
de 1993.

     Como señala la propia  "Ley Marco para el crecimiento de la Inversión Privada" se persigue:

     -     Crear las condiciones necesarias para la inversión privada de los diferentes sectores
productivos. Para el caso que nos ocupa, el sector de vivienda y construcción.

     -     Consolidar el programa de Reformas Estructurales de la economía que ha emprendido el

Gobierno.

     -     Lograr el crecimiento de la inversión privada en todos los sectores de la economía. Se trata,
pues, de estimular la inversión, entre otras cosas, en el Sector de Vivienda para que exista una
mayor oferta de viviendas para arrendar.

     -     Eliminar las trabas y las distorsiones legales que entorpezcan el desarrollo de las actividades
económicas y restrinjan la libre iniciativa privada.

     -     Otorgar seguridad jurídica a los inversionistas.

     Es en este contexto que se inscribe la derogación del inciso 1) del artículo del Código Civil, por
lo que debe entenderse que el legislador quería quitarle al arrendatario el derecho que tenía de
retraer conforme a la ley de la materia para otorgar seguridad jurídica a los que quisieran invertir en
el Sector de Construcción para dar viviendas en arrendamiento.

     Ahora bien, la siguiente pregunta que debemos formularnos es: si efectivamente lo logró o no?

     VIII.     NORMAS GENERALES Y NORMAS ESPECIALES - VIGENCIA DE LAS

MISMAS

     La norma general es la aplicable a todas las situaciones y personas. La norma especial es la que
refiere a una materia en particular. Así, "se denominan especiales no sólo por la peculiaridad de su
contenido, sino por apartarse de alguno de los Códigos o textos fundamentales del ordenamiento
jurídico de un país" (18).

     El Código Civil peruano de 1984 es una norma general, mientras que el Decreto Ley Nº 21938
es una norma especial.

     Como expresa Benettini: "La cuestión de si la norma especial deroga siempre a la general y la
general no deroga nunca a la especial no es susceptible de una solución apriori sobre la base de las
gastadas máximas generi perspeciem derogatur y de lex specialis non derogat generali (...) es
una cuestión de interrelación que sólo puede ser resuelta buscando con los criterios de
interpretación corriente, la mens legis; las máximas arriba citadas no pueden sino proporcionar al
intérprete un criterio de orientación en su búsqueda de la mens legis" (19).

     Por ello, cuando se promulga el Código Civil de 1984, ésta norma general no deroga a la "Ley"
especial "de inquilinato", al Decreto Ley Nº 21938, porque el ámbito de aplicación de uno y otro
eran totalmente distintos. El Decreto Ley Nº 21938 se aplicaba a todas las situaciones señaladas en
el mismo Decreto, mientras que el Código Civil era aplicable a todos los otros arrendamientos.

     En cuanto al derecho de retraer que ya tenía el arrendatario por el Decreto Ley Nº 21938, no fue
ampliado por el Código a ningún otro supuesto. Solamente "reconoció" lo que ya existía; el derecho
del arrendatario a retraer conforme a la "legislación de la materia".

     Así Bevilaqua explicaba que: "También si las leyes especiales regulan una institución o una
relación particular, es principio de derecho que la ley general posterior le permite la subsistencia
cuando no la revoca expresa o tácitamente, porque la regla divergente ya existía, y si debiese 
desaparecer lo diría claramente la ley nueva, o dispondría de modo contrario, regulando el mismo
asunto" (20).

     Una norma puede perder vigencia por múltiples razones. Así señala Cárdenas que: "la norma
podrá perder su vigencia, por causas intrínsecas, en forma expresa, cuando haya transcurrido el
término final de duración que ella misma fijó explícitamente (...); o, tácitamente, cuando
habiéndose dictado en función de una determinada circunstancia de carácter pasajero (...) o
encontrándose ligada a cierto propósito o finalidad o resultando del objeto mismo de la norma su
carácter temporal (...) desapareciera tal circunstancia, o se lograra (o no) su propósito: cessante
ratione legis, cesat et ipsa lex o se cumpliera su objeto" (21).

     Corresponde, por tanto, que nos preguntemos si el Decreto Ley Nº 21938 dejó de tener vigencia
con la promulgación del Decreto Legislativo Nº 709 que lo derogó y también señaló su
ultractividad.

     Con la promulgación del Decreto Legislativo Nº 709 por el que se derogó el Decreto Ley Nº
21938 sucedió algo curioso.

     Si por derogación entendemos la pérdida de vigencia de una norma, se debe señalar que el
Decreto Ley Nº 21938 no quedó inmediatamente derogado, ni siquiera se redujo su ámbito de
aplicación.

     El Decreto Ley Nº 21938 continuó teniendo total vigencia. Por qué? Porque a pesar de su
derogatoria se ordenó la vigencia ultractiva de la norma. Sucedió, por tanto, que por mandato del
Decreto Legislativo Nº 709 el ámbito de aplicación del Decreto Ley Nº 21938 se iría reduciendo de
año en año, es decir, se aplicaría cada vez a menos supuestos; su contenido, en cambio, no se vería
afectado, ya que en los supuestos en que se aplicase, su aplicación sería total.

     Como puede apreciarse, el Decreto Legislativo Nº 709 no dió lugar a pérdida de vigencia alguna
del Decreto Ley Nº 21938, éste siguió totalmente vigente. Su efecto primario fue el de la reducción
paulatina de su ámbito de aplicación. Su efecto final será el de la derogación del Decreto Ley Nº
21938 cuando se cumpla el plazo de vigencia del último supuesto comprendido en la norma, el 8 de
diciembre de 1996 (Ley Nº 26400 que constituyó el inciso c) del artículo 14 del Decreto Ley Nº
709).
     IX.     LA APLICACIÓN INMEDIATA DE LA LEY

     La aplicación inmediata de una norma es "aquella que se hace a los hechos, relaciones y
situaciones que ocurren mientras tiene vigencia, es decir, entre el momento en que entra en vigencia
y aquél  en  que es derogada o modificada" (22).

     El artículo III del Título Preliminar del Código Civil consagra el principio de la aplicación
inmediata. En efecto, en este artículo se dice que: "La ley se aplica a las consecuencias de las
relaciones y situaciones jurídicas existentes. No tiene fuerza ni efectos retroactivos, salvo las
excepciones previstas en la Constitución Política del Perú".

     Esto quiere decir, que la nueva ley se aplica a las consecuencias de las situaciones y relaciones
jurídicas que existían antes que ella. Se trata de la aplicación de la teoría de los hechos cumplidos,
de lo que Alzamora denominaba como "efectos inmediatos" de la ley, los "que tienen lugar en dos
circunstancias: 1a.- Cuando la ley modifica hechos producidos después de su vigencia, que derivan
de relaciones jurídicas nacidas bajo el imperio de la ley antigua (reducción de la tasa del interés de
préstamos en dinero aún para los contratos de mutuo anteriores); 2a.- Si modifica el curso de una
relación jurídica (plazo de la prescripción no cumplida)" (23).

     En este orden de ideas, el Código Civil peruano se aplicó inmediatamente como una regla
general que no era contradictoria con la Ley especial del Inquilinato vigente porque esta última
regulaba una excepción. La situación hubiera sido totalmente distinta si la nueva norma general
hubiera señalado que suprimía todo lo que le fuera opuesto. Así expresa Vinogradoff que: "...si es
la regla reciente que es general y la más antigua es especial, se puede raciocinar de dos maneras: o
bien se considera la regla nueva suprimiendo todo lo contrario; o bien sobreentiende la fórmula
-frecuentemente expresada- `bajo reserva de las excepciones ya consagradas', generalia specialibus
non derogant . Entre estas dos interpretaciones opuestas por el legislador, cuando ha dictado la ley
nueva, suministra la clave" (24).

     Así, coexistieron desde 1984 dos normas en materia de arrendamiento: la del Decreto Ley Nº
21938 aplicable a los casos señalados en el mismo Decreto, y la del Código Civil para todas las
situaciones no comprendidas en la legislación especial.

     En principio, una norma derogatoria debe aplicarse inmediatamente porque, como expresa
Rubio: "Las normas jurídicas son objetos culturales que encarnan valores. Las nuevas normas
expresan nuevas valoraciones; las antiguas normas, valoraciones ya superadas" (25). Sin embargo,
esto tiene sus excepciones, por ejemplo, cuando se ordena adicionalmente la ultractividad de la
norma derogada.

     Cuáles son los efectos de la derogación del inciso 1) del artículo 1599 del Código Civil?

     La derogación posterior de la norma (del inciso 1) del artículo 1599 del Código Civil) que
genéricamente reconocía un derecho otorgado anteriormente mediante ley especial, no puede
ocasionar la derogación de la parte de la norma especial en que se reconoce dicho derecho. En este
caso, se requiere de la derogación de la parte correspondiente de la norma especial.

     X.     LA ULTRACTIVIDAD - SUS ALCANCES

     Es el efecto posterior que se le reconoce a una ley, más allá de su derogación.
     Cuando aplicamos ultractivamente una norma estamos proponiendo que esa norma sea
obligatoria aún después de haber sido formalmente derogada. Estamos extendiendo la validez de la
norma, su vigencia. Por ello, se dice con razón, que "en principio, la retroactividad o la
ultractividad resultan vigencias de por sí excepcionales (26).

     La aplicación ultractiva de una norma es, como expresa Rubio, "aquella que se hace a los
hechos, relaciones y situaciones que ocurren luego que ha sido derogada o modificada de manera
expresa o tácita, es decir, luego que termina su aplicación inmediata" (27).

     Esto es lo que sucedió con el Decreto Ley Nº 21938 que está operando ultractivamente, más
alla, de su derogación, por mandato expreso del Decreto Legislativo Nº 709.

     Esta vigencia ultractiva de la norma tiene un carácter espacial porque es válido en un lugar
determinado; un carácter temporal limitado porque sólo tendrá vigencia hasta el 8 de diciembre de
este año por mandato de la Ley Nº 26400; un carácter material que tiene que ver con el supuesto al
que actualmente es aplicable: los inmuebles destinados a casa habitación cuyo valor del autoavalúo
correspondiente al año 1991 hubiera sido inferior a S/. 2,880.00; y un carácter personal referido a
los sujetos que están comprendidos en la norma.

     Hay que señalar, adicionalmente, que la ultractividad del Decreto Ley Nº 21938 es total porque
no se ha previsto una ultractividad parcial. Hay que tener en cuenta que cuando el legislador quiere
que la norma siga rigiendo con alguna modificación, ya sea por defecto o por añadidura lo señala
de ese modo en la misma norma por la que ordena la ultractividad o en una norma posterior.

     El hecho que el Decreto Ley Nº 21938 esté operando ultractivamente significa que la norma
sigue totalmente vigente y que, por lo tanto, todo lo preceptuado por ella tiene efecto posterior. Esto
quiere decir, que dicha norma rige "los hechos cometidos durante su vigencia aún después de
transcurrido el período para el cual fue dictada" (28).

     XI.     INTERPRETACIÓN APLICABLE.-

     El problema de la interpretación surge como una necesidad perentoria ante la oscuridad o la
ambigüedad de una norma o de un acto jurídico que suscita, en quien se enfrenta a la norma o al
acto, dudas en relación a su contenido; aún cuando es totalmente cierto que se interpreta incluso lo
claro. Así señala Albaladejo que: " Toda norma ha de ser objeto de interpretación, en el sentido de
que, dentro de las diversas clases (legislativas, consuetudinarias), no hay ninguna que escape a esa
necesidad, como algunas escaparían, sí, por ejemplo, unas leyes hubiesen de interpretarse y otras
no, por entenderse a primera vista . Pues lo mismo es tarea interpretativa la sencilla de leer el
precepto claro y captar -a la primera- su sentido. Lo que ocurre es que esa interpretación es fácil .
Pero es también interpretación, ya que interpretar no se llama solamente a la difícil búsqueda del
sentido de las cosas oscuras, sino a cualquier búsqueda (fácil o difícil) del sentido de cualquier
precepto. Por  eso  es  falso  (en su sentido literal) el brocardo in claris non fit interpretatio " (29).
     Sin embargo, la tarea interpretativa no es sencilla cuando existe oscuridad o ambigüedad en la
norma o en el contrato. Por el contrario, en este caso, es una tarea ardua, compleja, que como
expresa Díez-Picazo "comprende una serie de actividades que no siempre tienen el mismo signo:
En primer lugar, exige la determinación del sentido que posee cada uno de los elementos que se han
insertado en el supuesto de hecho de la proposición normativa (...). En segundo lugar, cuando en el
supuesto de hecho normativo aparezcan conceptos indeterminados, la interpretación exige la
atribución a los mismos de una carga de valor (...). En tercer lugar, la interpretación impone la
búsqueda de un esclarecimiento de las consecuencias jurídicas que la norma liga con el supuesto de
hecho (...). Por último cuando la norma establece una consecuencia que no se encuentra plenamente
determinada, es necesaria la adopción de una decisión por parte del intérprete" (30).

     Esto último es justamente lo que vamos a hacer: escoger los medios de interpretación adecuados
para dar, sobre la base de la aplicación de estos medios, nuestra particular interpretación de los
alcances de la derogatoria del inciso 1) del artículo 1599 del Código Civil.

     Hemos partido, en primer lugar, de un análisis de los hechos y de la evolución histórica de la

normatividad sobre la materia, ya que la interpretación "es, pues, siempre una operación total. No
es posible llevar a cabo una tajante escisión entre los hechos y el derecho, pues el derecho está
predeterminado por la valoración que a los hechos se les dé y debe además adaptarse a ellos. No es
posible, por esta razón, situar la interpretación sólo en el campo de lo normativo" (31).

     Ciertamente, los modos, así como las teorías, las reglas y los principios aplicables a la
interpretación son los mismos, ya se trate de una interpretación legal o de una interpretación
contractual porque en ambos casos se trata de solucionar la oscuridad o la ambigüedad de la norma
o del contrato (32).

     En este caso, vamos a realizar una interpretación legal para conocer  el sentido de la norma,
entendiéndola en su sentido más amplio y no únicamente como ley.

     Hemos utilizado una interpretación sistemática analizando las normas en su conjunto,

integralmente, en función del "sistema" en el cual se encuentran insertas; una interpretación
histórica para conocer la tradición jurídica que precedió a la norma; una interpretación lógica que
busca el sentido lógico objetivo de la ley; y, fundamentalmente hemos aplicado la teoría de la
voluntad de la ley, que entiende que una vez que la ley existe se independiza de la voluntad del
legislador y admite dentro de ella todo el contenido que sea acorde con el sistema en el que se
encuentra.

     Hemos privilegiado, por tanto, en la interpretación que hemos hecho una interpretación lógico-
sistemática, que como expresa García Maynez "no busca la intención (puramente subjetiva) del
legislador, sino el sentido lógico objetivo de la ley, como expresión del derecho. De acuerdo con
esta segunda postura, los textos legales tienen una significación propia, implícita en los signos que
los constituyen, e independientemente de la voluntad real o presunta de sus autores. Tal
significación no sólo depende de lo que las palabras de la ley por sí mismas expresan, sino de las
conexiones sistemáticas que necesariamente existen entre el sentido de un texto y el de otros que
pertenecen al ordenamiento jurídico de que se trate. La ley no es ya considerada como expresión de
un querer (a fortiori subjetivo), sino como formulación del derecho objetivo" (33).

     XII.     CONCLUSIONES

     1.     La legislación en materia de arrendamiento ha estado permanentemente vinculada al

problema de la vivienda en nuestro país.
     2.     El legislador ha dictado "leyes de emergencia" tuitivas del arrendatario al que siempre
ha entendido como un débil en la relación obligatoria, con una necesidad apremiante de vivienda,
en un marco de escasez de inmuebles para arrendar que justificaba su intervención por lapso
"breve" mientras se solucionaba el problema de la crisis de la vivienda.

     3.     La realidad mostró, sin embargo, que lo temporal se convirtió en permanente y que la
crisis de la vivienda, lejos de solucionarse, se agudizó.

     4.      La Ley de la Reforma Agraria, Decreto Ley Nº 17716, cuyo texto único fue aprobado
por el Decreto Supremo Nº 265-70-AG del 8 de agosto de 1970 le otorgó al arrendatario de
tierras agrarias el derecho de retraer.

     5.     En 1977, el Decreto Ley Nº 21938, Ley del Inquilinato, le otorga también al
arrendatario de inmuebles destinados a casa-habitación el derecho de retraer.

     6.      El Código Civil de 1984 señaló en el inciso 1) de su artículo 1599 que tenía derecho a
retraer el arrendatario conforme a la ley de la materia.

     Las leyes de la materia, eran las dos anteriormente señaladas: La Ley del Inquilinato (Decreto
Ley Nº 21938) y la Ley de Reforma Agraria (Decreto Ley Nº 17716).

     7.     Puede apreciarse, en relación con el derecho de retraer del arrendatario, que el Código
Civil no hizo otra cosa que reconocer un derecho que ya tenían los arrendatarios con
anterioridad. No se trata, por tanto, de un derecho que les es concedido por esta norma.

     8.      Desde 1984 hasta 1991 coexistieron , sin ningún problema interpretativo, dos normas en
materia de arrendamiento: El Código Civil y el Decreto Ley Nº 21938. El último de ellos era
aplicable solamente en los supuestos expresamente previstos por el mismo Decreto, mientras que el
Código Civil, al ser una norma de carácter general, se aplicaba para todos los otros supuestos que
no comprendía la ley especial de arrendamiento.

     9.     El 8 de noviembre de 1991 se publicó el Decreto Legislativo Nº 709, "Ley de Promoción a
la Inversión Privada en predios para Arrendamiento", por el que se estableció la aplicación
ultractiva del Decreto Ley Nº 21938.

     10.     Como puede apreciarse, el Decreto Legislativo Nº 709 no dió lugar a pérdida de vigencia
alguna del Decreto Ley Nº 21938, éste siguió totalmente vigente. Su efecto primario fue el de la
reducción paulatina de su ámbito de aplicación. Su efecto final será el de la derogación del
Decreto Ley Nº 21938 cuando se cumpla el plazo de vigencia del último supuesto comprendido en
la norma, el 8 de diciembre de 1996.

     11.     La aplicación ultractiva es el efecto posterior que se le conoce a una ley, mas allá de su
derogación.

     12.     La ultractividad del Decreto Ley Nº 21938 es total porque no se ha previsto una
ultractividad parcial. Hay que tener en cuenta que cuando el legislador quiere que la norma siga
rigiendo con alguna modificación, ya sea por defecto o por añadidura, lo señala de ese modo en la
misma norma por la que ordena la ultractividad o en una norma posterior.
     13.     El 13 de noviembre de 1991 se publicó el Decreto Legislativo Nº 757, "Ley Marco para
el Crecimiento de la Inversión Privada" por el que se derogó el inciso 1) del artículo 1599 del
Código Civil

     14.     La derogación del inciso 1) del artículo 1599 del Código Civil se inscribe en el fomento
de una economía de libre mercado , por lo que tendría que entenderse que el legislador quería
quitarle al arrendatario el derecho que tenía a retraer conforme a la ley de la materia, para otorgar
seguridad jurídica a los inversionistas en el sector de construcción de viviendas.

     15.     La derogación posterior de la norma del inciso 1) del artículo 1599 del Código Civil que
genéricamente reconocía un derecho otorgado anteriormente mediante ley especial, no puede
ocasionar la derogación de la parte de la norma especial en que se reconoce dicho derecho. En este
caso, se requiere de la derogación de la parte correspondiente de la norma especial.

     16.     Es necesario realizar una interpretación de las normas para establecer si el
arrendamiento comprendido en la vigencia ultractiva del Decreto Ley Nº 21938, tiene o no derecho
a retraer después de la derogación del inciso 1) del artículo 1599 del Código Civil.

     17.     Si el legislador quiso quitarles el derecho a retraer a los arrendatarios inspirado en una
economía de libre mercado equivocó el camino porque para lograr este efecto debió derogar el
artículo 22 del Decreto Ley Nº 21938 .

     18.     Para interpretar cuál es el efecto logrado con la derogación del inciso 1) del artículo 1599
del Código Civil (Decreto Legislativo Nº 757, literal c) de la primera disposición final debemos
efectuar un análisis histórico desde la promulgación del Código Civil de 1984, momento en el que
dejamos trunco el que veníamos haciendo.

     19.     En 1984, tanto el arrendatario de tierras agrarias como el de viviendas destinadas a casa-
habitación tenían derecho a retraer, cada uno según la ley de su materia.

     20.     El Decreto Legislativo Nº 653 publicado el 30 de julio de 1991 y que entró en vigencia el
30 de agosto de 1991 derogó la Ley de Reforma Agraria y todas sus normas ampliatorias y
modificatorias.

     A partir del 30 de agosto de 1991 el arrendatario de tierras agrarias dejó de tener el derecho a
retraer que tenía anteriormente.

     Al derogarse la Ley de Reforma Agraria ésta dejó de estar comprendida en los supuestos
del inciso 1) del artículo 1599 del Código Civil. A partir de ese momento, debía entenderse que la
ley de la materia era solamente la Ley del Inquilinato.

     21.     El Decreto Legislativo Nº 709 entró en vigencia el 8 de diciembre de 1991. A partir,
entonces, de esa fecha el ámbito de aplicación del Decreto Ley Nº 21938 se fue reduciendo y
cada vez fueron menos los arrendatarios que tenían derecho a retraer, hasta que ningún arrendatario
pueda retraer después del 8 de diciembre de 1996, fecha en la que dejará de tener vigencia el
Decreto Ley Nº 21938.

     22.     Una interpretación histórica nos dice que el derecho de retraer del arrendatario existe
por una legislación especial con anterioridad a la norma general.
     23.     Una interpretación lógica no admite que la derogación posterior de una norma que
genéricamente reconocía un derecho anteriormente otorgado por una ley especial, pueda dar lugar a
la derogación de la parte de la norma especial en que se reconoce dicho derecho.

     24.     Una interpretación sistemática entiende que la ultractividad opera y aplicándose a esto
la regla lógica que "no se debe distinguir donde la ley no distingue", se debe concluir que dicha
ultractividad es total.

     25.      La aplicación de la teoría de la voluntad de la ley nos lleva finalmente a prescindir de

lo que pudo ser la voluntad del legislador, para entender a la norma con un contenido acorde con las
reglas de la lógica jurídica.

     26.     El 8 de diciembre de 1994 se publicó la Ley Nº 26400 , la que originó que los únicos
predios urbanos destinados a vivienda que quedaron comprendidos hasta el 8 de diciembre de
1996 en la ultractividad del Decreto Ley Nº 21938, fueran los inmuebles cuyo valor del autoavalúo
correspondiente al año 1991 hubiera sido inferior a S/. 2,880.00.

     27.      Los arrendatarios comprendidos, por tanto, en la vigencia ultractiva del Decreto Ley
Nº 21938 mantienen su derecho a retraer, siempre y cuando concurran los requisitos previstos en
el artículo 22 del mencionado Decreto, para ejercitar su derecho a retraer.

     NOTAS:

     (1)     En la quinta disposición final se establece que: "A partir de la vigencia de este dispositivo,
en materia de arrendamiento de predios urbanos, regirán únicamente el Código Civil, la presente
Ley y, ultractivamente , el Decreto Ley Nº 21938, el cual, por excepción y en forma temporal, se
aplicará en los casos a que se refieren los artículos 10º, 12º, y 14º de la presente Ley.

     En consecuencia, deróganse el Decreto Ley Nº 21938 y su Reglamento, la Ley Nº 8765 y demás
disposiciones legales, complementarias y reglamentarias que se opongan a la presente Ley".

     (2)     Señala el artículo 10 del Decreto Legislativo Nº 709 que se entiende por " tugurio una o
varias unidades de vivienda que no reúnan las condiciones básicas de habitabilidad por tener
deficiencias en cuanto: Al área vital; servicios de agua, desagüe y energía eléctrica; iluminación y
ventilación naturales, e igualmente por estar deteriorada y no contar con posibilidades de
ampliación y/o remodelación y carecer de Certificado de Habitabilidad".

     Le corresponde a la Municipalidad distrital en cuya jurisdicción se ubica el predio, el calificarlo

como tugurizado o no (artículo 11 del Decreto Legislativo Nº 709).

     (3)     Esta ley entró en vigencia 30 días después de su publicación en el Diario Oficial "El
Peruano" (Sexta disposición final del Decreto Legislativo Nº 709). Fue publicada el 8 de noviembre
de 1991 y entró en vigencia, por lo tanto, el 8 de diciembre del mismo año.

     (4)     Este Decreto Legislativo entró en vigencia 30 días después de su publicación en el Diario
Oficial "El Peruano" (Tercera Disposición Final del Decreto Legislativo Nº 757), es decir, el 13 de
diciembre de 1991.
     (5)     Manuel de la Puente y Lavalle, "El contrato en general. Comentarios a la Sección Primera
del Libro VII del Código Civil", Biblioteca Para Leer el Código Civil, Vol. XI, Primera Parte-
Tomo I, Pontificia Universidad Católica del Perú, Fondo Editorial, Lima, 1991, pág. 299.

     (6)     Ley Nº 4226 del 2 de marzo de 1921; Ley Nº 4524 del 19 de setiembre de 1922; Ley Nº
4725 del 8 de octubre de 1923; Ley Nº 4976 del 29 de noviembre de 1924; Ley Nº 10222 del 19 de
enero de 1946; Decreto Supremo del 13 de diciembre de 1947; Decreto Ley Nº 10895 del 4 de
noviembre de 1948; Decreto Supremo del 16 de noviembre de 1948; Decreto Supremo del 27 de
setiembre de 1949; Decreto Ley Nº 20754 del 3 de octubre de 1974; Decreto Ley Nº 21168 del 30
de junio de 1975; Decreto Supremo Nº 422-86-EF del 30 de diciembre de 1986; Decreto Supremo
Nº 040-88-EF del 9 de marzo de 1988; Decreto Supremo Nº 143-88-EF del 29 de agosto de 1988;
Decreto Supremo Nº 086-89-EF del 23 de febrero de 1989; Decreto Supremo Nº 240-89-EF del 30
de octubre de 1989; Decreto Supremo Nº 222-90-EF del 3 de agosto de 1990.

     (7)     Ley 4123 del 12 de mayo de 1920; Ley Nº 6074 del 2 de marzo de 1928; Ley Nº  8766 del
20 de octubre de 1938; Ley Nº 10222 del 19 de enero de 1946; Ley Nº 10716 del 21 de noviembre
de 1946; Decreto Ley Nº 21379 del 9 de enero de 1976; Decreto Ley Nº 21938 del 20 de setiembre
de 1977; Decreto Supremo Nº 370-85-EF del 31 de julio de 1985; Decreto Supremo Nº 395-85-EF
del 4 de setiembre de 1985; Decreto Supremo Nº 398-85-EF del 30 de julio de 1980; Decreto
Supremo Nº 537-85-EF del 27 de diciembre de 1985; Decreto Supremo Nº 208-86-EF del 20 de
junio de 1986; Decreto Supremo Nº 289-86-EF del 29 de agosto de 1986; Decreto Supremo Nº
422-86-EF del 30 de diciembre de 1986; Decreto Supremo Nº 040-80-EF del 9 de marzo de 1988;
Decreto Supremo Nº 143-88-EF del 29 de agosto de 1988; Decreto Supremo Nº 217-88-EF del 22
de noviembre de 1988; Decreto Supremo Nº 086-89-EF del 23 de febrero de 1989.

     (8)     Ramón Badanes Gasset, "El contrato de compraventa", Tomo II, Librería Bosch,
Barcelona, 1979, pág. 985.

     (9)     Max Arias-Schreiber Pezet, con la colaboración de: Carlos Cárdenas Quirós, Angela Arias
Schreiber Montero y Elvira Martínez Coco, "Exégesis del Código Civil de 1984", Tomo II,
Ediciones San Jerónimo, Lima, 1989, pág. 131.

     (10)     En la misma posición en la doctrina nacional: Max Arias Schreiber Pezet, con la
colaboración de: Carlos Cárdenas Quirós, Angela Arias Schreiber Montero y Elvira Martínez Coco,
ibidem, pág. 132; Manuel de la Puente y Lavalle, "Compraventa. Exposición de Motivos y
Comentarios", en: "Código Civil. Exposición de Motivos y Comentarios", Parte III, Tomo VI,
Compiladora: Delia Revoredo de Debakey, Lima, 1985, pág. 239.

     En contra: Jack Bigio Chrem, "El derecho de retracto", en: Libro Homenaje a Rómulo Lanatta
Guilhem, Cultural Cuzco S.A. Editores, Lima, 1986, pág. 56.

     (11)     José León Barandiarán, "Contratos en el Derecho Civil Peruano", Tomo I, pág. 92.

     (12)     Max Arias-Schreiber, con la colaboración de: Carlos Cárdenas Quirós, Angela Arias
Schreiber Montero y Elvira Martínez Coco, op. cit., pág. 131.

     (13)     Max Arias-Schreiber, con la colaboración de: Carlos Cárdenas Quirós, Angela Arias-
Schreiber Montero y Elvira Martínez Coco, ibidem, pág. 417.
     (14)     Francesco Messineo, "Manual de Derecho Civil y Comercial", Traducción de Santiago
Sentis Melendo, Tomo I, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1979, pág. 87.

     (15)     Manuel de la Puente y Lavalle, op. cit., pág. 244.

     (16)     Max Arias-Schreiber, con la colaboración de: Carlos Cárdenas Quirós, Angela Arias-
Schreiber Montero y Elvira Martínez Coco, op. cit., pág. 140.

     (17)     Al respecto expresa Cantuarias, desde el enfoque del análisis económico del derecho,
que, "nuestro sistema jurídico hace que nadie pueda saber con certeza qué es lo que compra, pues
no tiene cómo saber que el derecho de propiedad que adquiere está minado por una bomba de
tiempo -el retracto- que puede estallar en cualquier momento", (Fernando Cantuarias S., "Los
costos de la figura del retracto", en: El Peruano, Lima, 22 de setiembre de 1994, B-6 y B-7).

     (18)     Guillermo Cabanellas, "Diccionario Enciclopédico del Derecho Usual", Tomo V, 15a.
edición, Editorial Heliasta S.R.L., Buenos Aires, 1981, pág. 161.

     (19)     Citado por José León Barandiarán, "Comentarios al Código Civil Peruano", Tomo IV,
Librería e Imprenta Gil S.A., Lima, 1952, págs. 7 y 8.

     (20)     Citado por Carlos Cárdenas Quirós, "Límite temporal de las normas jurídicas: Cesación
de su vigencia", en: Tratado de Derecho Civil, Tomo I, Título Preliminar, Universidad de Lima,
1990, pág. 35.

     (21)     Carlos Cárdenas Quirós, ibídem, pág. 63.

     (22)     Mario Alzamora Valdez, "Introducción a la Ciencia del Derecho", 7ma. edición,
Tipografía Sesator, Lima, 1980, pág. 282.

     (23)     Marcial Rubio Correa, "Título Preliminar", en: Biblioteca para leer el Código Civil, Vol
III, Pontificia Universidad Católica del Perú, Fondo Editorial, Lima, 1986, pág. 57.

     (24)     Paul Vinogradoff, en: Luis H, Pasara, Materiales de enseñanza de Introducción al

Derecho, Pontificia Universidad Católica del Perú, Lima, 1974, pág. 456.

     (25)     Marcial Rubio Correa, op. cit., pág. 33.

     (26)     Marcial Rubio Correa, pág. 55.

     (27)     Marcial Rubio Correa, op. cit., pág. 57.

     (28)     Pedro Flores Polo, "Diccionario de Términos Jurídicos", Tomo IV, Marsol Perú Editores
S.A., Lima, 1987, pág. 400.

     (29)     Manuel Albaladejo, "Curso de Derecho Civil Español", Tomo I, Introducción y Parte
General, 3a. edición, Librería Bosch, Barcelona, 1983, pág. 101.
      (30)     Luis Díez-Picazo y Ponce de León, "Experiencias jurídicas y Teoría del derecho", 2da.,
edición, Editorial Ariel, S.A., Barcelona, 1987, pág. 230.

     (31)     Luis Díez-Picazo y Ponce de León, ibídem, pág. 232.

     (32)     Cfse.: Manuel Albaladejo, op. cit., pág. 109.

     (33)     Eduardo García Maynez, en: Luis H. Pasara, op. cit., pág. 426.

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Contáctenos en: informatica@gacetajuridica.com.pe

[1]

(*)     Profesora de Derecho Civil en la Universidad Nacional Mayor San Marcos, en la Universidad de
Lima y en la Maestría de Derecho Civil y Comercial de la Universidad San Martín de Porres.