AVALÚO COMERCIAL URBANO

AGRUPACION DE VIVIENDA CENTRO RESIDENCIAL EL CASTILLO TORRE No. 2 P.H

CARRERA XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
KR 7XXXXXXXXXXXXXX (DIRECCION CATASTRAL)

22 de Febrero de 2020
Bogotá

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 TABLA DE CONTENIDO
Pag

1.        INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL ................................. 3

2.        INFORMACIÓN CATASTRAL ....................................................................... 3

3.        DOCUMENTOS SUMINISTRADOS ............................................................... 4

4.        TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA ................................................. 4

5.        DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR ..................................................... 4

6.        REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA ........................................................... 7

7.        DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE ................................................................. 7

8.        MÉTODO DE AVALÚO .............................................................................. 10

9.        ANÁLISIS DE ANTECEDENTES .................................................................. 10

10.    CONSIDERACIONES GENERALES .............................................................. 10

11.     INVESTIGACIÓN ECONÓMICA .................................................................. 11

12.    RESULTADO DEL AVALÚO ....................................................................... 12

13.    ANEXOS ..................................................................................................... 13

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 1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL

1.1.   INFORMACIÓN BÁSICA

SOLICITANTE: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
TIPO DE INMUEBLE: Apartamento en PH
TIPO DE AVALÚO: AVALÚO COMERCIAL URBANO
CIUDAD O MUNICIPIO: Bogotá Distrito Capital
LOCALIDAD Chapinero
SECTOR: UPZ El Refugio
BARRIO O VEREDA Bellavista
NOMBRE DE LOS INMUEBLES: CARRERA XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
DIRECCIÓN DEL PREDIO: KR 7 73 42 IN 2 AP 303
DESTINACIÓN ACTUAL: Vivienda en propiedad Horizontal

1.2. 
MARCO JURÍDICO:

Ley 388 de 1997, Resolución 620 de 2008 IGAC, Ley 1673 de 2013.

1.3. FECHA DE ASIGNACIÓN Y VISITA:

DISPOSICIÓN QUE ORDENA VISITA FECHA D M A

Solicitud verbal de los propietarios con el fin de ASIGNACIÓN 14 2 2020
establecer el valor comercial del inmueble para FECHA INICIO 14 2 2020
eventual venta.
FECHA TERMINO 22 2 2020

2. INFORMACIÓN CATASTRAL

No. CHIP DIRECCIÓN AVALÚO CATASTRAL

AAA0093UFHK AK 72 92 IN 2 AP 303 $ 826,664,000
AAA0093UMRU AK 72 92 ST 2 GS 37 $ 31,246,000
AAA0093UNTD AK 72 92 IN 2 DS S261 $ 5,995,000
Vigencia de la información catastral consignada AÑO 2019

3
 3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Escritura pública Número 2735 del 26-10-1998 Notaría séptima de Santafé de Bogotá.

Certificado de tradición y Libertad Apartamento 303 No. 50C-XXXXX

Certificado de tradición y Libertad Garaje 37 No. 50C-2XXXXXX
Certificado de tradición y Libertad Deposito 61 No. 50C-XXXXX
Recibos de impuesto predial vigencia 2019

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA

MATRICULA INMOBILIARIA: 50C-XXXXX

MATRICULA INMOBILIARIA: 50C-2XXXXXX
MATRICULA INMOBILIARIA: 50C-XXXXX
PROPIETARIO: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
PROPIETARIO: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
PROPIETARIO: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
TITULO DE ADQUISICIÓN:
Escritura pública Número 2735 del 26-10-1998 Notaría séptima de Santafé de Bogotá.

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR

5.1.          
GENERALIDADES DEL SECTOR

El sector de influencia se encuentra concentrado dentro de la UPZ 88 El Refugio y

corresponde al subsector que se encuentra comprendido en el costado oriental de la
carrera séptima entre las calles 72 y calle 84. y limitado al oriente por la avenida
circunvalar, incluye parte del barrio Bella Vista y Rosales, con influencia directa del sector
del Nogal.

Es un sector geográficamente bien ubicado dentro de la ciudad puesto que desde aquí se
puede acceder fácilmente al centro de la capital, al igual que se tiene acceso a una zona
exclusiva de comercio, oficinas y entidades financieras sobre la avenida Chile y la misma
carrera séptima; También desde aquí se puede llegar fácilmente a sectores exclusivos de la
zona norte de Bogotá.
4
 Es un sector geográficamente bien ubicado dentro de la ciudad puesto que desde aquí se
puede acceder fácilmente al centro de la capital, al igual que se tiene acceso a una zona
exclusiva de comercio, oficinas y entidades financieras sobre la avenida Chile y la misma
carrera séptima; También desde aquí se puede llegar fácilmente a sectores exclusivos de la
zona norte de Bogotá.

5.2.          
LOLALIZACIÓN DEL SETOR DE INFLUENCIA DENTRO DE LA CIUDAD

C Cerros orientales
a
ll
e C
1 Carrera 7 a
0 ll
0 e
7
2

Fig. 1: Imagen localización del sector de influencia dentro de la ciudad. Fuente: SINUPOT, editada por el autor.

Calle 84

C
a Av
r e
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r Ci
a rc
7 u
nv
al
ar

5
 Av
e
ni
da
Ci
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nv
al
ar
Calle 72

Fig. 1: Imagen del sector de influencia. Fuente: Google Earth, editada por el autor.

Fig. 2 : Imagen del sector de influencia dentro de la ciudad. Fuente: SINUPOT, editada por el autor.

5.3.          
DELIMITACIÓN GENERAL DEL SECTOR DE INFLUENCIA

El sector donde se encuentra el predio obedece a la siguiente orientación:

NORTE: Calle 84
ESTE : Avenida circunvalar
SUR : Calle 72
OESTE : Carrera séptima

5.4. ACTIVIDAD PREDOMINANTE:

Residencial

5.5.          
ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA:

Estrato seis (6)

5.6.          
VÍAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR:

Las vías de acceso principal al sector son:

Carrera séptima
Avenida calle 72

5.7.         
COMERCIO:

Se encuentra comercio a escala zonal sobre la carrera séptima y Avenida Chile.

En general todo el sector se encuentra rodeado de comercio en especial sobre la zona

occidental.

5.8.         
TRANSPORTE PÚBLICO:

6
 El transporte público se puede tomar sobre la carrera séptima, el servicio de taxis funciona
por demanda, el Sistema integrado de transporte Público, tiene sus estaciones sobre esta
arteria principal.

5.9.          
VALORIZACIÓN:

No existen expectativas de valorización a corto plazo el sector se encuentra consolidado.

6. REGLAMENTACIÓN

Acuerdo 6 de 1990
Área de Actividad: Residencial
Tratamiento: Consolidación
Código Sector: 17
Sector Demanda: A
Decreto: Dec 059 de 2007 Modificado Resolución 1000 de 2007 y resolución 2475 de 2009,
Dec
Uso 334 de 2010,
principal: Res 595 de 2012.
Vivienda

7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

CARACTERÍSTICAS FISIOGRÁFICAS GENERALES DE LA UNIDAD PRIVADA

7.1.          
UBICACIÓN GENERAL

7.1.1.          
Las coordenadas al interior del predio se muestran en el siguiente cuadro.

Coordenadas reales de referencia al interior del predio

Coordenadas geográficas Latitud Longitud
4°39'20.00"N 74° 3'15.55"O
Sistema de referencia MAGNA SIRGAS

7.1.2. Forma geométrica

No analizada en la propiedad horizontal

7.1.3. Frente a vías importantes

7
 El conjunto residencial Castillo Camacho Torre 2 se encuentra con acceso directo a la
carrara séptima de la ciudad de Bogotá.

7.1.4. Topografía y relieve

RELIEVE PENDIENTE
Plano 0% a 5%
Ondulado 5% a 25% X
Montañoso 25% a 75%
Escarpado > a 75%

7.1.5. Linderos específicos del inmueble

Apartamento 303 Ubicado en el Tercer piso del conjunto residencial Castillo Camacho
Torre 2, área privada de 181.32m ², altura libre de 2.40m, y sus linderos son los siguientes:
NORTE: en 5.15m con vacío sobre zona común (jardinera). 3.35m con apartamento 3-02.
1.875m con zona común (ducto). 0.825m con zona común (ducto). 1.825m con zona común
(hall) . 0.50 metros con zona común (ducto interior 0.70 m, con zona común (ducto
interior); SUR: en 11.70 m, con vacío sobre zona común (zona verde). 0.50m con vacío
sobre zona común (zona verde 0.825m, con zona común (ducto). 0.50m con zona común
(ducto interior). 0.70m, con zona común (ducto interior); ORIENTE: 4.795 m con zona
común (hall). 0.70 m con zona común (ducto). 2.475m con zona común (hall). 9.755 m con
vacío sobre zona común (jardinera, terraza y zona verde). 0.85 m con zona común (ducto
interior). 1.05 m con zona común (ducto interior). 0.075 m, con zona común (ducto) ;
OCCIDENTE: 2.975m con vacío sobre zona común (jardinera); 8.34m con vacío sobre zona
común (terraza). 6.40m con vacío sobre zona común (zona verde). 0.85m con zona común
(ducto interior) 1.05 m con zona común (ducto interior). NADIR: con la losa de concreto que
lo separa del apartamento 202, de zona común (administración); y vacío sobre zona
común; CENIT: con la losa de concreto que lo separa del apartamento 403.

7.1.6. Área privada

Apartamento 303 181.32 m2 Según certificado de libertad y tradición

Parqueadero 37 17.32 m2 Según certificado de libertad y tradición
Depósito 61 2.82 m2 Según certificado de libertad y tradición

7.1.7. Microzonificación interna

8
 No aplica

7.1.8. Vías, clasificación y estado

CLASE DE VÍA DESCRIPCIÓN GENERAL SI NO ESTADO

Vía primaria (Grandes autopistas, a cargo de la nación) X
Vía secundaria (Comunican cabeceras municipales ) X
Vías locales (Urbanas) X Bueno
Zona de acceso (Servidumbre, zona privada, zona pública)
O.B.S: las vías, rampas y zonas duras internas se encuentran en buen estado

7.1.9 . Bahías de parqueo

Existe bahías de parqueo para visitantes frente a la torre 2.

7.1.10. Servicios públicos y disponibilidad de agua

El inmueble cuenta con servicio de energía eléctrica, acueducto y alcantarillado.

7.2.          
CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LAS CONSTRUCCIONES

El apartamento objeto de este avalúo junto con el parqueadero No. 37 y el depósito 61, se
encuentran ubicados en La AGRUPACION DE VIVIENDA CENTRO RESIDENCIAL EL CASTILLO
TORRE No. 2 P.H, esta agrupación está compuesta por cuatro torres de apartamentos de
17 pisos y 3 sótanos donde se ubican los parqueaderos y depósitos.

Se trata de construcciones construidos bajo el sistema tradicional aporticado en concreto,

mampostería en ladrillo y bloque y cubierta en placa impermeabilizada, con una
antigüedad o vetustez de 45 años aproximadamente.

ESTRUCTURA: Estructura en concreto

FACHADA: Predomina la fachaleta tipo enchape de laja
PISOS: Alfombra y baldosa antigua con diseño
MAMPOSTERÍA: Bloque
ACABADOS: Pañete estuco y pintura
CIELO RASO: Placa de entrepiso alisada
BAÑOS: Mobiliario gama alta antigüedad 45 años
PUERTAS Puertas interiores y exteriores en madera entamborada
VENTANAS Metálicas

DISTRIBUCIÓN INTERNA:

9
 El apartamento 303, se encuentra ubicado en el tercer piso de la torre 2 y consta de: Hall
de acceso o recibidor amplio, baño social, cocina integral amplia gama alta, patio de ropas
cubierto, cuarto de servicio con baño privado, cuenta con alcoba principal, con vestier y
baño privado, dos alcobas auxiliares con sus respectivos closet en madera, hall de
distribución de alcobas amplio, baño auxiliar amplio con mesón en mármol y aparatos
sanitarios gama alta.

8. MÉTODO DEL AVALÚO

El cálculo del avalúo del inmueble se fundamentó en:

Método de comparación o de mercado

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio
de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto
de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES

No se encontraron avalúos recientes para este inmueble.

10. CONSIDERACIONES GENERALES

10.1 El terreno es plano y facilita la edificabilidad a menor costo.

10.2 Se puede acceder de manera fácil y ágil al predio, desde la vía principal.

10
10.3 El servicio público de transporte se puede tomar al frente del conjunto sobre la carrera
séptima.

10.4 El uso principal asignado es vivienda.

10.5 Cuenta con ascensor con la actual tecnología digital.

10.6 Cuenta con medidor de agua y de energía independientes.

10.8 El edificio se encuentra ubicado en un sector estratégico de la ciudad ya que se encuentra

en un punto intermedio entre el centro de la ciudad y el norte de la misma.

11. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA

FH NEGOCIACIÓN
FH PARQUEDERO
FH UBICACIÓN
FH ACABADOS

FH TAMAÑO
ÁREA m²

FH PISO

DOBLE

Vr m²
PISO

FUENTE VALOR OFERTA

Properaty.com.co,
commodityasesoriasi, 110 $ 720,000,000 3 1.0 1 1 1 1 1 $ 6,545,455
tel 3108132558 Julian
Herrera
Ap inmobiliaria, tel 311 $ 740,000,000 $ 6,461,194
2830477, fijo 7030356 134 2 1.0 1 1.17 1 1 1

Mara Angela Cepero: $ 800,000,000 $ 6,240,000

310 211 17 47 150 2 1.0 1 1.17 1 1 1

Tel 3227549028 Cra 5 $ 6,837,188

con 79 160 $ 850,000,000 1 1.1 1 1.17 1 1 1

Tel 3227549028 Cra 1a $ 6,575,342

con 75 146 $ 1,000,000,000 3 1.0 1 1 0.96 1 1

Torres de Bacata Calle $ 7,554,167

74 con carrera 6, tel
3102683977 240 $ 1,850,000,000 6 1.0 1 1 1 1 1

Calle 85 con carrera 7 $ 7,333,333

Tel 3174223061 105 $ 700,000,000 7 1.0 1 1.1 1 1 1

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MEDIA ARITMÉTICA $ 6,792,383
DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ 482,674
COEFICIENTE DE VARIACIÓN 7.1%
COEFICIENTE DE ASIMETRÍA 0.768386516

El coeficiente de variación arrojado por el ejercicio estadístico se ajusta a los lineamientos de la

resolución 620 de 2008 del IGAC , por lo tanto se adopta la media aritmética como el valor más
probable por metro cuadrado de área privada integral de las unidades inmobiliarias avaluadas que
corresponden a un área de apartamento, un área de parqueadero sencillo y un depósito.

Otros valores investigados

A Valor investigado por metro cuadrado de área privada de parqueadero $ 3,029,444

B Valor investigado por metro cuadrado de área privada de deposito $ 2,864,400

12. RESULTADO DEL AVALÚO

AVALÚO COMERCIAL ÁREA PRIVADA

ÁREA
UNIDAD PRIVADA PRIVADA Vr. ÁREA PRIVADA Vr. ÁREA PRIVADA

PARQUEADERO 37 17.32 $ 3,029,444 $ 52,469,973

DEPÓSITO 61 2.82 $ 2,864,400 $ 8,077,608
ÁREA PRIVADA DE APARTAMENTO 181.32 $ 6,458,456 $ 1,171,047,240
APARTAMENTO 303 incluye
parqueadero sencillo y depósito $ 6,792,383 $ 1,231,594,822

EL VALOR MÁS PROBABLE DEL ÁREA PRIVADA:

Apartamento 30X torre X, Conjunto Residencial $ 1,231,594,000
XXXXXXX ES DE:

El valor global más probable de los inmuebles a la fecha del avalúo es de mil doscientos
treinta y un millones quinientos noventa y cuatro mil pesos colombianos redondeados al
múltiplo de mil inferior más cercano.

Este avalúo tiene vigencia de un año a partir de la fecha de su elaboración.

Dejo constancia de no tener ningún interés en el predio en mención y certifico el resultado

con mi firma.

12
RICARDO GUERRERO PINZÓN
Ingeniero militar - Topógrafo
Ingeniero civil - Topógrafo
Avaluador
Registro Abierto de Avaluadores RAA AVAL 11320810

13. ANEXOS
Anexo 1. Registro fotográfico
Anexo 2. Registro Abierto
Avaluador RAA

ANEXO No.2 - Registro fotográfico

Detalle Sala Detalle Cocina

13
Detalle Vestier alcoba principal Detalle alcoba principal

Detalle alcoba auxiliar 1 Detalle alcoba auxiliar 2

Detalle cuarto de servicio Detalle Baño de servicio

14
 Detalle patio de ropas Detalle Baño social

Hall de entrada Detalle Baño auxiliar

Detalle Baño alcoba principal Detalle ascensores edificio

15
Detalle parqueadero privado Detalle Depósito

ANEXO No.2 - Registro Abierto Avaluador RAA

16
https://casas.trovit.com.co/listing/apartamento-con-3-bedroomcount-zona-chapinero-por-720000000.1W1i1R181d1zx1S
i1R181d1zx1S