AVALUO COMERCIAL

I. MEMORIA DESCRIPTIVA:

1.1. TIPO DE INMUEBLE: LOTE DE TERRENO

1.2. DIRECCION: Calle 35A # 8A-26 sur

Figura 1: Fachada

1.3. PROPIETARIO: Martha Gutiérrez Alarcón y otros.

1.4. SOLICITANTE DEL AVALUO: Martha Gutiérrez Alarcón
1.5. DESTINO DEL AVALUO: A solicitud de los propietarios
 II. INFORMACIÓN GENERAL
2.1. OBJETO DEL AVALUO:

Por medio del presente estudio se pretende determinar el valor

comercial del inmueble en el estado actual que se encuentra, de
modo que al ser sometido al mercado de oferta y demanda en
condiciones de tiempo y lugar se obtenga por el inmueble un
precio justo. El valor reportado en el siguiente informe pericial es
expresado en dinero y se obtendrá mediante los métodos
establecidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Para la
realización de este estudio se han tenido muy en cuenta aquellos
aspectos que son relevantes para la fijación del valor comercial del
inmueble; como aspectos de tipo económico, jurídico, de
normatividad urbana y físico que permiten fijar parámetros de
comparación con inmuebles del mercado inmobiliario. El propósito
principal es que el propietario o interesado en transar el bien
inmueble tenga una base para toma de decisiones.

2.2. FECHA DE INSPECCION AL PREDIO:

El día 12 de septiembre de 2023; inspección realizada por JESSIKA

PAOLA RAMIREZ VELANDIA.

2.3. RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR:

El avaluador no será responsable por aspectos de naturaleza legal

que afecten el bien inmueble, a la propiedad avaluada o el título
legal de la misma. El avaluador no revelará información sobre la
valuación a nadie distinto de la persona que solicitó el encargo
valuatorio y solo lo hará con autorización escrita de esta.

2.4. DECLARACION DE NO VINCULACION CON EL SOLICITANTE DE LA

VALUACION (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

El avaluador declara que no existe ninguna relacion directa o

indirecta conel solicitante o propietario del bien inmueble objeto
de valuacion que pudiera dar lugar a un conflicto de intereses.
El avaluador confirma que: el informe de valuacion es confidencial
para las partes, hacia quien esta dirigido o sus asesores
profesionales, para el proposito especifico del encargo; no se
acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte y el
avaluador no acepta ninguna responsabilidad por la utilizacion
inadecuada del informe.
2.6. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DE INFORME

Se prohíbe la publicación de parte o la totalidad de este informe

de valuación, cualquier referencia al mismo, a las cifras de
valuación, al nombre y afiliaciones profesionales del valuador sin el
consentimiento escrito del mismo.
2.7. LOCALIZACIÓN:
2.7.1. PAIS: Colombia
DEPARTAMENTO: Cundinamarca
CIUDAD: Bogotá
LOCALIDAD: San Cristóbal
SECTOR CATASTRAL: Barcelona Sur
UPZ: 20 DE JULIO (UPZ34

2.7.2. PRINCIPALES VÍAS DE ACCESO:

 Carrera Decima

2.7.3. USO ACTUAL DEL INMUEBLE:

Al momento de la inspección del inmueble se encontró que el

predio se usa como parqueadero de vehículos.

La zona de ubicación del inmueble es de uso residencial.

2.7.4. USO POR NORMA:

De acuerdo al POT:
ZONA RESIDENCIAL CON ACTIVIDAD ECONOMICA EN LA VIVIENDA
No. Decreto: Dec 353 de 2006 Mod.=Dec 458 de 2009, 465 de 2010

III. MARCO JURIDICO:

En la realización de este estudio se ha tenido en cuenta los

parámetros establecidos en la Ley de 388 de 1997, Decreto 1420
de 1998, Resolución 620 de 2008 dl IGAC, Ley 1673 de 2013 y demás
normatividad legal vigente en mat eria de avalúos.
IV. TITULACION Y TRADICION:

El propietario no allega documentos relacionados con la tradición

del predio.
 MATRICULA INMOBILIARIA: No tiene
CÉDULA CATASTRAL: 001424070500000000
CHIP: AAA0155OPJH

V. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR:

La localidad de San Cristóbal está ubicada al sur oriente de la

ciudad; limita al sur con la localidad de Usme; al occidente con las
localidades de Antonio Nariño y Rafael Uribe Uribe, al oriente con
los Cerros Orientales y al norte con la localidad de San Fe.
Límites urbanos: Al Norte con la localidad Santa Fe, Av. calle 1,
Quebrada Chorrerón; al Oriente con el área de reserva forestal de
Cerros orientales; al Occidente con las localidades Antonio Nariño
y Rafael Uribe Uribe, en las avenidas Fernando Mazuera, Primero de
Mayo y La Hortúa; y al Sur con el Cerro Guacamayas y la localidad
Usme.
Limites Rurales: Al Norte con la zona forestal de la localidad Santa
Fe; al Oriente con el Municipio de Ubaque; al Occidente con el
área urbana de la localidad; y al Sur con el Parque Entrenubes y el
Cerro Juan Rey en la localidad Usme.

En la localidad de San Cristóbal se desarrollan diferentes usos del

suelo: residencial y comercial, principalmente. En la Reserva
Forestal Nacional Protectora Bosque Oriental de Bogotá,
declarada mediante Resolución 76 de 1977 por el Ministerio de
Agricult ura y Desarrollo Rural, “está prohibida la construcción de
viviendas o la ampliación de las existentes y el desarrollo de
actividades mineras, industriales que impliquen, en forma definitiva,
el cambio en el uso del suelo y por lo tanto de su vocación forestal”
(Resolución 1141 de 2006 de la CAR); no obstante los conflictos por
la ocupación indebida del suelo y el ejercicio de usos del suelo no
permitidos continúa hasta ahora.

VALORIZACIÓN:

Este sector cuenta con un buen desarrollo urbanístico por lo que

sus perspectivas de valorización son buenas. El lugar específico
dentro del sector donde se encuentra ubicado el predio, presenta
una valorización moderada, donde la oferta y la demanda esta
balanceada.

VI USOS PERMITIDOS (SEGÚN POT 190)

Dirección: CL 35 A SUR 8 A 26
Tratamiento: MEJORAMIENTO INTEGRAL
Modalidad: DE INTERVENCION COMPLEMENTARIA
Área de Actividad: RESIDENCIAL
Zona: ZONA RESIDENCI AL CON ACTIVIDAD ECONOMICA EN LA
VIVIENDA
No. Decreto: Dec 353 de 2006 Mod.=Dec 458 de 2009, 465 de 2010
Ficha: 3
Localidad: 4 SAN CRISTOBAL
UPZ: 34 20 DE JULIO
Sector: 3 20 DE JULIO
Sector de Demanda: D

EDIFICABILIDAD
Tipo Frente: Norma Moderada
Las Fichas reglamentarias establecerán las dimensiones máximas
de las alturas permitidas en cada subsector, con base en las
condiciones geomorfológicas de los suelos, prevención de riesgos
y los siguientes parámetros:

ANCHO DE VIA: Menor de 12 m y AREA DE LOTE: Menor A 120 m2:

NUMERO DE PISOS: 3

Nota: En las siguientes páginas se detalla la ubicación del predio y

la información complementaria respecto a la norma urbana que
afecta el predio.
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 USOS PERMITIDOS

Categoría: Principal
Uso-Subuso Uso Específico Descripción Escala Condiciones Privados Visitantes
Ver cuadro Ver cuadro
VIVIENDA - VIVIENDA VIVIENDA VIVIENDA MULTIFAMILIAR No aplica exigencia de exigencia de
MULTIFAMILIAR estacionamientos estacionamientos
Uso Vivienda Uso Vivienda
Ver cuadro Ver cuadro
Anexo4 Exigencia Anexo4 Exigencia
VIVIENDA UNIFAMILIAR de de
VIVIENDA - VIVIENDA Y BIFAMILIAR VIVIENDA UNIFAMILIAR Y BIFAMILIAR No aplica estacionamientos estacionamientos
Uso Vivienda Uso Vivienda
Decreto 190- Decreto 190-
2004 2004

Categoría: Complementario
Uso-Subuso Uso Específico Descripción Escala Condiciones Privados Visitantes
ACTIVIDAD ECONÓMICA LIMITADA EN
TIENDAS DE BARRIO Y COMERCIO: Artículos y comestibles de 14-A. En la misma estructura de la vivienda, sin sobrepasar el
COMERCIO - LOCALES CON ÁREA primera necesidad: fruterías, panaderías, vecinal primer piso ni 60 m2 de construcción. No se exige No se exige
COMERCIO VECINAL B NO MAYOR DE 60 M2 confitería, lácteos, carnes, salsamentaria, 9 . En edificaciones diseñadas, construidas o adecuadas para
rancho, licores, bebidas, droguerías, este uso
perfumerías, papelerías y misceláneas.
Centros locales de atención a grupos 12. Solamente en estructuras diseñadas y construidas para el
DOTACIONAL - vulnerables: la familia, la mujer, la infancia, uso.
EQUIPAMIENTOS BIENESTAR SOCIAL la tercera edad y la juventud, centros zonal 15, Cumpliendo las normas nacionales sobre la materia. 1 x 60 m2 1 x 450 m2
COLECTIVOS Integrados comunitarios, hogares de 7-A, Mediante plan de regularizacion y manejo, o
bienestar. reglamentación urbanística.
DOTACIONAL - Salacunas, jardines infantiles, guarderías, 15, Cumpliendo las normas nacionales sobre la materia.
EQUIPAMIENTOS BIENESTAR SOCIAL casas vecinales, hogares de bienestar hasta vecinal 9 . En edificaciones diseñadas, construidas o adecuadas para 1 x 60 m2 No se exige
COLECTIVOS 20 niños, residencias para la tercera edad este uso
hasta 20 personas.
15, Cumpliendo las normas nacionales sobre la materia.
DOTACIONAL - Edificaciones para el culto, hasta 100 20. Solamente los existentes
EQUIPAMIENTOS CULTO personas y/o 200 m2 de construcción vecinal 8. Supeditadas a las disposiciones y prevalencia del Plan No se exige No se exige
COLECTIVOS como máximo. Maestro.
9 . En edificaciones diseñadas, construidas o adecuadas para
este uso

Carrera 30 25 90 Piso 5, 8, 13. Conmutador 3358000 Fecha: 16/09/2023 09:28:29 a. m.

 Uso-Subuso Uso Específico Descripción Escala Condiciones Privados Visitantes
DOTACIONAL - Salones comunales. Casas de la cultura 15, Cumpliendo las normas nacionales sobre la materia.
EQUIPAMIENTOS CULTURAL hasta 200 m2. vecinal 9 . En edificaciones diseñadas, construidas o adecuadas para 1 x 200 m2 1 x 300 m2
COLECTIVOS este uso
Centros de capacitación especial de 12. Solamente en estructuras diseñadas y construidas para el
DOTACIONAL - ocupación, artísticos y de adultos. Planteles uso.
EQUIPAMIENTOS EDUCATIVO educación preescolar, básica y media, zonal 15, Cumpliendo las normas nacionales sobre la materia. 1 x 250 m2 1 x 400 m2
COLECTIVOS hasta 1.500 alumnos. Centros tecnológicos 20. Solamente los existentes
y técnicos y educación no formal hasta 8. Supeditadas a las disposiciones y prevalencia del Plan
1000 alumnos. Maestro.
Planteles educación preescolar, básica y 15, Cumpliendo las normas nacionales sobre la materia.
DOTACIONAL - media, hasta 850 alumnos. Planteles de 20. Solamente los existentes
EQUIPAMIENTOS EDUCATIVO educación preescolar hasta 120 alumnos. vecinal 9 . En edificaciones diseñadas, construidas o adecuadas para 1 x 200 m2 1 x 400 m2
COLECTIVOS Escuelas de formación artística hasta 50 este uso
alumnos
DOTACIONAL - 12. Solamente en estructuras diseñadas y construidas para el
EQUIPAMIENTOS DEPORTIVOS Y Canchas múltiples y dotaciones deportivas vecinal uso. 1 x 600m2 1 x 400m2
DEPORTIVOS Y RECREATIVOS al aire libre. 8. Supeditadas a las disposiciones y prevalencia del Plan
RECREATIVOS Maestro.
15, Cumpliendo las normas nacionales sobre la materia.
22, Sobre vía vehicular
DOTACIONAL - 7-A, Mediante plan de regularizacion y manejo, o
SERVICIOS URBANOS DEFENSA Y JUSTICIA Comisarías de familia. Unidad de zonal reglamentación urbanística. 1 x 60 m2 1 x 100 m2
BÁSICOS Mediación y Conciliación. 8. Supeditadas a las disposiciones y prevalencia del Plan
Maestro.
9 . En edificaciones diseñadas, construidas o adecuadas para
este uso
14-A. En la misma estructura de la vivienda, sin sobrepasar el
SERVICIOS - SERVICIOS SERVICIOS Restaurantes, comidas rápidas, Casas de zonal primer piso ni 60 m2 de construcción. 1 x 120 m2 1 x 120 m2
PERSONALES ALIMENTARIOS Banquetes. 9 . En edificaciones diseñadas, construidas o adecuadas para
este uso
14-A. En la misma estructura de la vivienda, sin sobrepasar el
SERVICIOS DE Chance, lotería en línea, Juegos primer piso ni 60 m2 de construcción.
SERVICIOS - SERVICIOS COMUNICACIÓN Y electrónicos de habilidad y destreza de vecinal 25, Juegos localizados de suerte y azar , no podran No se exige No se exige
PERSONALES ENTRETENIMIENTO pequeño formato localizarsen dentro de un radio de 200 mt o menos respecto
MASIVOS de Centros de Educacion formal e informal, Universidades,
Centrois Religiosos u Hospitales..
ACTIVIDAD ECONÓMICA LIMITADA EN
SERVICIOS: Peluquería, salas de belleza,
SERVICIOS tatuajes, sastrería, agencias de lavandería y 14-A. En la misma estructura de la vivienda, sin sobrepasar el
SERVICIOS - SERVICIOS PROFESIONALES, de tintorerías, reparación de artículos vecinal primer piso ni 60 m2 de construcción. No se exige No se exige
PERSONALES TÉCNICOS eléctricos, fotocopias, remontadora de 9 . En edificaciones diseñadas, construidas o adecuadas para
ESPECIALIZADOS calzado, marqueterías, vidrierías, este uso
floristerías, confecciones, cafeterías,
heladerías, elaboración de artesanías.
Carrera 30 25 90 Piso 5, 8, 13. Conmutador 3358000 Fecha: 16/09/2023 09:28:29 a. m.
Categoría: Restringido
Uso-Subuso Uso Específico Descripción Escala Condiciones Privados Visitantes
1 Según condiciones que establezca el Departamento
Administrativo de Planeación Distrital de conformidad con
INDUSTRIA - requisitos ambientales del Departamento Técnico
INDUSTRIA INDUSTRIA INDUSTRIA No aplica Administrativo del Medio Ambiente. 1 x 120 m2 1 x 300 m2
14-A. En la misma estructura de la vivienda, sin sobrepasar el
primer piso ni 60 m2 de construcción.
22, Sobre vía vehicular
1 Según condiciones que establezca el Departamento
ACTIVIDAD ECONÓMICA Administrativo de Planeación Distrital de conformidad con
RESTRINGIDA:Talleres de ornamentación, requisitos ambientales del Departamento Técnico
SERVICIOS - SERVICIOS SERVICIOS TÉCNICOS marmolerías, servicios de máquinas zonal Administrativo del Medio Ambiente. 1 x 100 m2 1 x 200 m2
DE ALTO IMPACTO ESPECIALIZADOS. dobladoras, cortadoras, torno, tipografía y 15, Cumpliendo las normas nacionales sobre la materia.
litografía. Carpintería metálica y de 22, Sobre vía vehicular
madera, 9 . En edificaciones diseñadas, construidas o adecuadas para
este uso
12. Solamente en estructuras diseñadas y construidas para el
Estacionamientos en edificaciones uso.
SERVICIOS - SERVICIOS SERVICIOS DE especializadas en altura (dos o más pisos) 15, Cumpliendo las normas nacionales sobre la materia.
PERSONALES PARQUEADERO o subterráneas. Estacionamientos en urbano 21, Acceso sobre vía vehicular diferente a la malla vial arterial No aplica No aplica
superficie. 22, Sobre vía vehicular
8. Supeditadas a las disposiciones y prevalencia del Plan
Maestro.

Carrera 30 25 90 Piso 5, 8, 13. Conmutador 3358000 Fecha: 16/09/2023 09:28:29 a. m.

Nota No.: 1 AISLAMIENTOS POSTERIORES : Aplica Decreto común reglamentario de las UPZ (Decreto 159 de 2004).
Nota No.: 2 INMUEBLES DE INTERÉS CULTURAL: Se reglamentaran por el literal C del articulo 10 del presente Decreto, por el Decreto 606 de 2001, y por las normas que lo modifiquen y
complementen.
Nota No.: 3 NOTA ACLARATORIA PARA USOS EN SECTORES DE TRATAMIENTO DE CONSOLIDACIÓN
Para los sectores con tratamiento de consolidación, tanto de modalidad Urbanística como de sectores urbanos especiales, los usos definidos son los asignados en los actos
administrativos correspondientes.
Nota No.: 4 Nota 1: Los usos sobre estas vias se establecen para predios sobre el sector normativo 3. Las zonas con tratamiento de consolidación urbanística mantendran los usos tal como lo
estipula la resolución de aprobación de la urbanización
Nota No.: 5 Nota 2: Los usos sobre los CML y vías del Plan Vial Arterial estarán dados para los predios con frente a estos.
Nota No.: 6 Nota 3: Las disposiciones para los usos dotacionales se encuentran contenidas en el Decreto 159 de 2004, por el cual se adoptan las normas urbanísticas comunes a la reglamentación
de las Unidades de Planeamiento Zonal. Para todos los dotacionales ver articulo 5 del decreto reglamentario.
Nota No.: 7 OBSERVACIONES: Se rige por lo dispuesto en los artículos 341, 360, 385 a 387 del Decreto Distrital 190 de 2004 (Compilación del POT) y por el cuadro de usos del presente Decreto y
el artículo 22 del Decreto 159 de 2004.
Nota No.: 8 PARQUES, ZONAS VERDES Y SUELO PROTEGIDO: Se rige por lo dispuesto en la Estructura Ecologica Principal y en el Sistema de Espacio Publico
Nota No.: 9 SÓTANOS Y SEMISÓTANOS: Aplica Decreto común reglamentario de las UPZ (Decreto 159 de 2004).
Nota No.: 10 VOLADIZOS: Aplica Decreto común reglamentario de las UPZ (Decreto 159 de 2004).

EDIFICABILIDAD

T ipo Frente: Norma Moderada

Altura 0 Las Fichas reglamentarias establecerán las dimensiones máximas de las alturas permitidas en cada subsector, con base en las condiciones geomorfologicas de los suelos, prevención
Máxima de riesgos y los siguientes parametros: ANCHO DE VIA: Menor de 12 m y AREA DE LOTE: Menor A 120 m2: NUMERO DE PISOS:3 ANCHO DE VIA: Menor de 12 m y AREA DE LOTE: Igual
(Pisos) ó Mayor a 120 m2 y Menor a 240 m2: NUMERO DE PISOS:3 ANCHO DE VIA: Menor de 12 m y AREA DE LOTE: Mayor a 240 m2: NUMERO DE PISOS:3 ANCHO DE VIA: Igual ó Mayor a
12 m y AREA DE LOTE: Menor A 120 m2: NUMERO DE PISOS:3 ANCHO DE VIA: Igual ó Mayor a 12 m y AREA DE LOTE: Igual ó Mayor A 120 m2 y Menor a 240 m2: NUMERO DE PISOS:5
ANCHO DE VIA: Igual ó Mayor a 12 m y AREA DE LOTE: Mayor a 240 m2: NUMERO DE PISOS:5 ANCHO DE VIA: Malla Vial Arterial (Nota P) y AREA DE LOTE: Menor A 120 m2: NUMERO
DE PISOS:3 ANCHO DE VIA: Malla Vial Arterial (Nota P) y AREA DE LOTE: Igual ó Mayor a 120 m2 y Menor a 240 m2: NUMERO DE PISOS:5 ANCHO DE VIA: Malla Vial Arterial (Nota P) y
AREA DE LOTE: Mayor a 240 m2: NUMERO DE PISOS:8

Carrera 30 25 90 Piso 5, 8, 13. Conmutador 3358000 Fecha: 16/09/2023 09:28:29 a. m.

Bogotá D.C., 16/09/2023 09:47:33 a. m.
Señor(a)
USUARIO
Asunto: Información uso del suelo

Las normas de uso del suelo y edificabilidad son las contenidas en el Decreto Distrital 555 del 29 de diciembre
de 2021 “Por el cual se adopta la revisión general del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C. ” y sus
modificaciones. En tal sentido, la zona en la cual se localiza el predio de su consulta cuenta con los siguientes
parámetros normativos:
INFORMACIÓN DEL PREDIO CHIP: AAA0155OPJH
Dirección: CL 35A SUR 8A 26
Código de lote: 0014240705
Predio se ubica en Propiedad Horizontal: NO
Tipo de suelo: SUELO URBANO
Localidad: SAN CRISTOBAL
Unidad de Planeamiento Local - UPL: SAN CRISTÓBAL

NORMA DEL PREDIO

Área de Actividad: ÁREA DE ACTIVIDAD DE PROXIMIDAD - AAP - RECEPTORA DE
SOPORTES URBANOS
Tratamiento Urbanístico: MEJORAMIENTO INTEGRAL
Movilidad
Lote con Frente a Tipo de Vía: LOCAL
Predio se ubica en Red de Infraestructura Vial: NO
Patrimonio
Predio es Bien de Interés Cultural: NO
Predio se ubica en Sector de Interés Urbanístico: NO
Predio se ubica en Área de Protección de Entorno Patrimonial: NO
Otras características normativas
Predio se ubica en Sector de Uso Residencial Neto: NO
Predio se ubica en Sector Incompatible con el uso Residencial: NO
Predio se ubica en Áreas Sujetas al parágrafo 2 del artículo 'Implantación NO
de Parques Industriales Ecoeficientes PIE':
Predio se ubica en Áreas de Desarrollo Naranja 'ADN': NO
Predio se ubica en Sectores de Producción Artesanal: NO
Predio se ubica en Sector en Actuación Estratégica: NO
Predio se ubica en zona de Influencia Directa Aeroportuaria: NO
Predio se ubica en zona de Influencia Indirecta Aeroportuaria: NO
Fuente: Decreto Distrital 555 de 2021 y sus reglamentarios. La base de datos geográfica empleada para este reporte es la vigente para la
Secretaría Distrital de Planeación, para la fecha de emisión del reporte.

De conformidad con su consulta, el uso definido como CIIU 4761 Comercio al por menor de libros,
periódicos, materiales y artículos de papelería y escritorio, en establecimientos especializados. Se
podría clasificar según el artículo 243 del Decreto Distrital 555 de 2021, como un uso COMPLEMENTARIO de
COMERCIOS Y SERVICIOS BÁSICOS de TIPO 1, Menor a 500 m2, el cual, SI figura como permitido para
el ÁREA DE ACTIVIDAD DE PROXIMIDAD, que es la zona donde se localiza el predio objeto de la consulta.
Siempre que cumpla con las condiciones descritas en las siguientes páginas.
A continuación, se describen las condiciones aplicables al predio objeto de la consulta.

1 Carrera 30 No. 25 90 Piso 5, 8, 13. Conmutador 3358000

 CONDICIONES
Hasta 100 m2 se permite sin restricción.
De más de 100 m2, se permite en predios con frente a la malla vial arterial construida y malla vial intermedia,
3 señaladas en el mapa de áreas de actividad, así como en manzanas comerciales previstas en los proyectos
urbanísticos aprobados. Adicionalmente, se permite en edificaciones diseñadas y construidas para el uso en predios
sujetos a los tratamientos de Desarrollo y Renovación Urbana, y en Mejoramiento Integral en "Actuación de
manzana" o "Plan Vecinos".
15 En los Sectores de Interés Urbanístico, se permiten parqueaderos únicamente subterráneos.
20 No se permite en los polígonos señalados en el mapa de Áreas de Actividad del presente Plan como "Sectores de
uso residencial neto".

El parágrafo 5 del artículo 243 del Decreto Distrital 555 de 2021 indica: “Para los usos a los que se refiere este
artículo, además de las acciones de mitigación de impactos urbanísticos (MU), se deben cumplir con las
acciones de mitigación de impactos ambientales (MA) y de mitigación de impactos a la movilidad - Estudio de
movilidad, según corresponda”. No obstante, es de aclarar que las acciones de mitigación urbanísticas (MU) no
son aplicables a los Bienes de Interés Cultural como se indica en el artículo 249 del citado Decreto.
Para los predios ubicados en el Área de Actividad Estructurante, se permite la implantación de usos de servicios
especiales en predios con frente la malla vial arterial construida y las vías que en ella desembocan, hasta una
distancia de 100 metros de la vía arterial.
En el caso de que la actividad consultada, corresponda según el artículo 235 al Uso Industrial, ya sea: industria
artesanal, liviana, Mediana o Pesada, el propietario deberá obtener la calificación en la que cotejará cada uno de
los criterios sobre aspectos ambientales, sanitarios y operativos, establecidos en el cuadro contenido en el
Artículo 238. Calificación de usos industriales, del Decreto Distrital 555 de 2021, para que defina el tipo de
Industria a la que corresponda la actividad que consulta.
Es importante mencionar que, para la implantación de usos dotacionales, de comercio y servicios, o industriales,
el POT establece la obligatoriedad de realizar una auto declaración del uso por parte del interesado ante la
Secretaria Distrital de Ambiente, según las características del mismo definidas en el Decreto Distrital 555 de
2021, que permiten identificar los impactos previstos para el uso a aprobar, las acciones de mitigación
requeridas, así como el ejercicio del control posterior.
Con relación al uso del suelo, es importante anotar que, el artículo 242 del Decreto Distrital 555 de 2021 - POT
indica: “ Sólo se adquiere el derecho a desarrollar un uso permitido una vez cumplidas integralmente las
obligaciones normativas generales y específicas y previa obtención de la correspondiente licencia urbanística”.
En virtud de lo anteriormente expuesto, el concepto de uso del suelo no es el documento idóneo para acreditar
que una actividad puede realizarse en un establecimiento determinado; el único documento que otorga el
derecho para el desarrollo de un uso específico en un predio es la correspondiente a la licencia de construcción
expedida por una Curaduría Urbana.
Tenga presente, que, si el predio objeto de consulta cuenta con licencia de construcción aprobada y vigente, los
usos o edificabilidad autorizados o permitidos son los consignados en la respectiva licencia.
Toda la información textual y cartográfica del Decreto Distrital 555 de 2021, incluidos sus anexos se encuentra
a disposición para consulta de los ciudadanos, a través de la página de esta Secretaría en el siguiente enlace:
https://www.sdp.gov.co/micrositios/pot/decreto-pot-bogota-2021
El presente reporte se emite conforme a lo establecido en el artículo 28 Alcance de los conceptos del Código de
Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011), sustituido según el
2 Carrera 30 No. 25 90 Piso 5, 8, 13. Conmutador 3358000
artículo 1 de la Ley 1755 de 2015, que determina que, “Salvo disposición legal en contrario, los conceptos
emitidos por las autoridades como respuestas a peticiones realizadas en ejercicio del derecho a formular
consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución”.

Cordialmente,
Secretaría Distrital de Planeación
Este reporte de uso del suelo es automatizado de carácter informativo, la competencia
para la emisión de conceptos sobre el uso o usos permitidos en un predio o edificación,
de conformidad con las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial y los
instrumentos que lo desarrollen corresponde a los curadores urbanos, según lo dispuesto
en el Parágrafo 4 del artículo 2.2.6.1.3.1 del Decreto Nacional 1077 de 2015 - Sector
Vivienda, Ciudad y Territorio y sus modificaciones.

3 Carrera 30 No. 25 90 Piso 5, 8, 13. Conmutador 3358000

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VII. ESPECIFICACIONES GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN

El predio cuenta con un encerramiento en ladrillo a la vista, techo

en teja y piso en cemento. El predio no cuenta con servicios
públicos domiciliarios.

En general el predio es un lote de 78mts.2 , sin construcción solo

encerramiento, no es habitable. Se observa en regular (mal)
estado de conservación y mantenimiento.

VIII. METODOLOGÍA EMPLEADA

El avalúo señalado en este informe es el valor expresado en dinero,
que corresponde al precio comercial del inmueble avaluado,
entendiéndose por precio comercial el que un comprador estaría
dispuesto a pagar de contado y un vendedor a recibir, por una
propiedad como justo y equitativo, de acuerdo con su localización
y características generales actuando ambas partes libres de toda
necesidad o urgencia. En todos los casos se parte en
apreciaciones de avalúos recientes y transacciones efectuadas en
el sector que permite allegar informaciones adicionales.

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio

y de acuerdo con lo establecido en el decreto número 1420 de 24
de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República,
Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente
Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de octubre de 2008
expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizó el
método Comparativo o de mercado y costo de Reposición.

MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO.

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial
del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto del
avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas,
analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial.

Para la aplicación del método de mercado se ha tomado una

muestra de Inmuebles ofertados y de transacciones realizadas en
el sector de influencia.

Esta muestra resulta comparable tras aplicarle un proceso de

Homogeneización que permita su Estudio estadístico. Los factores
 observados para determinar la homogeneidad del valor son los
siguientes: Ubicación, Uso permitido y actual, Área construida y
terreno, calidad de los materiales empleados y acabados,
Vetustez y estado de conservación.

RESULTADO DEL AVALUO

IX.
Al tener en cuenta que el inmueble objeto de estudio corresponde
a un predio con un mal aprovechamiento en términos de
edificabilidad en el cual se encuentra un índice de construcción
inferior al permitido de acuerdo con la normatividad vigente,
estado físico y estructural deficiente, con poca vida útil debido a
su deterioro físico y baja rentabilidad; indica una afectación al
terreno y por ende un demerito o desvalorización al valor
calculado anteriormente. Es important e mencionar que dicho
factor de demerito se aplica porque la vida económica del
inmueble no muy es activa y amerita demoler la edificación
existente o hacer remodelación de alto costo.
*Factor demerito: Es el conjunto de acciones que en total
deprecian al valor de reposición nuevo, permitiendo ajustar al
mismo según el estado actual que presenta el bien.

CONSIDERACIONES.
 Es importante recalcar que el valor reportado en el presente
informe puede tener una variación o tolerancia según las
condiciones de la negociación.
 Para este avalúo no se consideran aspectos de orden
jurídico de ninguna índole, tales como titulación,
servidumbres activas y en general aspectos de tipo legal.
 El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al
suministrar la información y documentos que sirvieron de
base para el análisis, por lo tanto, no hay responsabilidad
sobre situaciones que no pudieren ser verificables en su
debido momento.
 He visitado el inmueble, he estudiado detenidamente los
factores que inciden en el valor comercial de cada uno de
ellos y los he analizado dentro de los parámetros que la
técnica valuatoria indica, para concluir en el justo precio
que permita colocarlo en el mercado abierto.
 No tengo interés presente ni futuro en la propiedad
avaluada.
 No tengo interés ni prejuicios con respecto a este informe de
avalúo.
 He actuado dando lo mejor de mis conocimientos. El reporte,

análisis y opiniones aquí expresadas, como las conclusiones
son verdaderas y correctas hasta donde el valuador alcanza
a conocer.
 Este informe se ciñe a los parámetros del Decreto 422 de
2000.
 De acuerdo con lo dispuesto en la Norma Internacional IVSC,
este avalúo no puede ser reproducido total ni parcialmente,
sin autorización escrita del Avaluador.
 El presente informe se rige bajo los parámetros exigidos por
las Normas Internacionales de Información Financiera – NIIF
conocidas por sus siglas en inglés como IFRS.
CONCLUSIÓN:

Según depreciación del inmueble y costos del terreno del sector

el avalúo del inmueble ubicado en la Calle 35A # 8A-26 sur, seria:

Área Terreno (m2) Valor m2 Valor

78 m2 $2.500.000 $ 195.000.000

EL VALOR COMERCIAL MÁS APROXIMADO DEL INMUEBLE ES DE:

CIENTO NOVENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS M/TE.

Atentamente;

C.C. No. 19.492.266 de Bogotá

Quien realizó visita:

Paola Ramírez Velandia

C.c.No. 1.090.397.899
REGISTRO FOTOGRAFICO.