Universidad Nacional Mayor de San Marcos

From the SelectedWorks of Alan A. Pasco Arauco

December, 2012

Reflexiones en torno a la suma de plazos

posesorios en la prescripción adquisitiva de
domino
Alan A. Pasco, Arauco

Available at: https://works.bepress.com/alan_pasco/15/

Reflexiones en torno a la suma de plazos posesorios en la prescripción
adquisitiva de domino

I. INTRODUCCION

Hace algún tiempo tuvimos la oportunidad de tomar contacto con el siguiente caso:
una empresa pretendía se le declare propietaria por prescripción adquisitiva de un
determinado inmueble. Revisando los antecedentes nos percatamos que esta
empresa, con anterioridad, había interpuesto una demanda de prescripción adquisitiva,
la misma que fue declarada infundada. Lo que nos llamó poderosamente la atención
fueron los fundamentos esbozados por la Corte Suprema para declarar – en su
momento - infundado el recurso de casación interpuesto por la mencionada empresa
contra la sentencia que, confirmando la de primera instancia, desestimó la pretensión
de prescripción adquisitiva. En el considerando séptimo de la Sentencia Casatoria Nº
887-99, la Corte Suprema señaló lo siguiente:

“Que, todos los requisitos señalados en los considerandos precedentes deben

concurrir copulativamente en el lapso de diez años para que se pretenda adquirir la
propiedad a través de la usucapión, debiendo señalarse que como en la prescripción
larga no se requiere la existencia de justo título, no es posible la suma de plazos
posesorios, ya que esta adición solamente es posible cuando exista una transmisión
válida del bien”.

El razonamiento de la Corte Suprema fue el siguiente: (i) para la prescripción

adquisitiva extraordinaria (larga) el Código Civil únicamente exige una posesión
pública, pacífica, continua y como propietario, dejando de lado la necesidad de un
justo título; (ii) para que proceda la suma de plazos posesorios es necesario que el
poseedor que quiere valerse de tal suma, cuente con justo título; (iii) en la medida que
un presupuesto para que proceda la suma de plazos posesorios es la existencia de un
justo título, el cual no es requisito para la prescripción extraordinaria, entonces la suma
de plazos posesorios no puede darse en la prescripción extraordinaria, sino
únicamente en la prescripción ordinaria o corta..

La confusión en que incurrió la Corte Suprema en aquella oportunidad fue flagrante, y

es que si bien el justo título no es necesario para poder valerse de la prescripción
extraordinaria, nada impide que aquél esté presente en ésta. No obstante, el hecho de
que quien invoca la prescripción extraordinaria cuente con un justo título, no conlleva
necesariamente a que dejemos de estar frente a una prescripción extraordinaria y
pasemos al terreno de la prescripción ordinaria. Quien invoca la prescripción
extraordinaria a su favor podría tener un justo título, lo cual si bien no le bastaría para
acceder al mecanismo de la prescripción corta (en la medida que además de justo
título se requiere buena fe para acceder a este tipo de prescripción), sí le permitiría
acceder a la suma de plazos posesorios (esto será analizado detenidamente en lo que
sigue).

En tal sentido, si bien el justo título no es requisito para que proceda la prescripción
extraordinaria, nada obsta a que quien invoque esta clase de prescripción a su favor
cuente con un justo título y por ende pueda valerse de la suma de plazos posesorios.
De este modo, la prescripción extraordinaria no requiere del justo título, pero si él está
presente, en hora buena para el poseedor, por cuanto éste – por las razones que
detallaremos - podrá valerse de la suma de plazos posesorios.

Esto que señalamos encuentra mayor fundamento si se tiene en cuenta que aquello
que diferencia a la prescripción ordinaria de la extraordinaria no es la sola existencia -
en la primera - de un justo título, sino también la presencia de buena fe en el poseedor
prescribiente. Si el prescribiente tiene justo título mas no buena fe, no podrá valerse de
la prescripción corta, pero sí invocar a su favor la suma de plazos posesorios.

En conclusión, si bien únicamente se puede sumar plazos posesorios cuando hay un

justo título, no debe perderse de vista qua la existencia de este justo título es posible
en ambos tipos de prescripción, motivo por el cual en ambos es posible – a diferencia
de lo señalado por la Corte Suprema – que el prescribiente se valga de la suma de
plazos posesorios.

Las preguntas a la que corresponde dar respuesta ahora son las siguientes: ¿en qué
casos podrá contar el prescribiente con justo título mas no con buena fe? ¿Equivale
esto a decir que un poseedor de mala fe se puede valer de la suma de plazos
posesorios? ¿Varían las exigencias legales cuando quien se quiere valer de tal suma
es un poseedor de mala fe? ¿Cuál es la correcta e integral interpretación del artículo
898º del Código Civil? Antes de absolver estas interrogantes, conviene efectuar
algunas anotaciones (breves) sobre la prescripción adquisitiva.

II. BREVES APUNTES SOBRE LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA

La prescripción, en su doble modalidad – adquisitiva o extintiva - consiste en la

transformación, reconocida por ley, de un estado de hecho en un estado de derecho
por el transcurso del tiempo; transformación que puede consistir en la constitución o
en la extinción de algún derecho, lo cual a su vez será lo que determine que se
denomine prescripción adquisitiva (preferimos el términos usucapión1) o prescripción
extintiva2.

La idea de cambio y de transcurso del tiempo son las claves para definir esta
situación3. Sin embargo, en la prescripción adquisitiva se le unirá como característica
determinante la posesión, de forma tal que “el núcleo o la esencia del instituto de la
usucapión se encuentra indisolublemente ligado con la disciplina de la posesión. La
usucapión funciona favore possessionis y, es fundamentalmente un efecto de la
apariencia jurídica. Significa que la apariencia jurídica se transforma en realidad
jurídica cuando ha tenido una prolongada duración temporal. Es el final del camino de

1
La palabra “prescripción” no manifiesta suficientemente, a nuestro parecer, la especialidad y el carácter
de esta institución. En cambio, “usucapión” indica ya la finalidad del instituto a través de su propia
etimología, porque proviene del verbo “capere”, que significa “adquirir algo” y del término “usus”, que
significaba “uso” (incluso en época arcaica designaba la posesión). No obstante, por lo común que resulta
en nuestro medio el uso de la palabra “prescripción”; emplearemos ambos términos de forma
indiferenciada.
2
Es necesario distinguir adecuadamente ambos tipos de prescripción (adquisitiva y extintiva) pues en un
comienzo se les estudiaba de forma conjunta e incluso compartían el mismo régimen normativo (como
hasta la actualidad lo hace el Código Civil español, conforme se puede apreciar en su artículo 1930º).
Ante ello la objeción más grave se refiere a la impertinencia de reunir en una única definición
instituciones que eran claramente distintas: de un lado la usucapión, llamada también “prescripción
adquisitiva”, como modo de adquirir una categoría especial de derechos (los derechos reales, y no de
todos); y de otro la prescripción adquisitiva, como modo general de extinción de los derechos. En este
sentido: BIGLIAZZI GERI, Lina; BRECCIA, Umberto; BUSNELLI, Francesco; NATOLI, Ugo. Derecho Civil
Tomo I. Vol. 1. Traducción de Fernando Hinestrosa. Editorial Universidad Externado de Colombia. 1992.
Pág. 488. En nuestro país un interesante trabajo sobre la prescripción en su versión extintiva de
situaciones jurídicas puede verse en: MERINO ACUÑA, Roger. “Algunos apuntes en torno a la
prescripción extintiva y la caducidad”. Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 104. Año 12. Gaceta Jurídica.
2007.
3
“Es sabido que la prescripción, en la doble fase que se la presenta tradicionalmente, es un instituto de
orden jurídico que estabiliza las relaciones del derecho, tornándolas inatacables con el andar del tiempo.
Si aplicamos a la usucapión los fundamentos económicos y sociales, que comúnmente se exponen para
ambas formas de prescribir, es manifiesta la justicia de convertir en titular del derecho a quien durante el
transcurso de muchos años se ha conducido como si realmente le correspondiera; la de acordar validez y
seguridad a las situaciones de hecho que se dan a través del tiempo, fomentando el trabajo y el
mejoramiento de los bienes”: LAFAILLE, Héctor. Derecho Civil. Tratado de los derechos reales. Volumen
II. Compañía Argentina de Editores S.R.L. Buenos Aires. 1994. Pág. 581.
la legitimación que la posesión otorga. Con ella no sólo se protege al titular aparente
en general y, en especial, a los adquirientes a non domino, sino que se llega a la
conclusión de que la continuada posesión debe transformarse en real titularidad”4.

Es esta posesión la que sumada a otros requisitos exigidos por nuestro Código Civil
(en adelante CC) permite la adquisición del derecho de propiedad a favor del
prescribiente. Tales requisitos pueden ser clasificados en dos grupos:

En el primero están aquellos requisitos comunes que necesariamente deben estar

presentes tanto en la usucapión ordinaria o corta como en la extraordinaria o larga:
posesión como propietario, pública, pacífica y continua.

En el segundo grupo se encuentran aquellos requisitos que podríamos denominar

especiales y que permiten hacer una diferencia fundamental entre las dos
modalidades de usucapión: el justo título y la buena fe por parte del prescribiente.

Es sobre estos dos últimos requisitos que centraremos nuestro análisis.

Si bien nuestro CC no ha definido al “justo título”, la doctrina nos dice lo siguiente: “El
título (de adquisición) es un acto jurídico. Contrariamente a lo que el término sugiere,
no se trata, pues, de un escrito o documento, de un instrumento, sino de un negocio
jurídico, de un negotium. Ese acto jurídico debe ser un acto cuya finalidad consista en
transmitir la propiedad u otro derecho real: un acto traslativo. La venta, la permuta, la
dación en pago, la donación, son actos traslativos (…) Así, el justo título, requisito de
la usucapión, es un acto jurídico cuya finalidad consiste en transmitir a título singular
un derecho real”5

Pero si el poseedor ha tomado posesión en virtud de un acto, ¿por qué no se ha

convertido en propietario? Si de conformidad con el 949º CC el acto jurídico traslativo
transmite por sí solo la propiedad, entonces ¿por qué necesita invocar la usucapión el
beneficiario de tal acto?

Ocurre que el acto no ha logrado su finalidad. El “justo título” es un acto cuya finalidad
consiste en transmitir la propiedad, pero que no la ha transmitido: se trata de un título
de adquisición ineficaz, en el sentido de que no ha llevado a adquirir nada; por eso,
“privado de su efecto normal, la ley le reconoce otro efecto: permitir la usucapión
abreviada a su beneficiario.”6 El defecto está, entonces, en la transmisión del dominio,
que no se ha podido consumar toda vez que quien actúa como transferente no es
titular del derecho de propiedad.

Esta falta de titularidad del derecho que se pretende transferir es lo que en doctrina se
conoce como falta de legitimidad para contratar, y con ella se hace alusión a una
particular relación del sujeto con el objeto del negocio7.

4
DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Las Relaciones Jurídico-Reales. El
registro de la propiedad. La posesión. Volumen III. 4ª. Edición. Editorial Civitas. Madrid. 1995. Pág. 696.
En igual sentido: HERNANDEZ GIL. La posesión. Espasa-Calpe Editores. Madrid. 1980. Págs. 345
5
MENENDEZ HERNANDEZ, José. “La prescripción y la seguridad jurídica”. En: Revista crítica de
derecho inmobiliario. Año LXXXIII. Julio-Agosto. Nº 702. 2007. Págs. 1603-1643
6
HENRY, LEON Y JEAN MAZEAUD. Lecciones de Derecho Civil. Derechos Reales. Traducción de Luis
Alcalá Zamora y Castilla. Volumen IV. Ediciones Jurídicas Europa-América. Buenos Aires. 1960. Pág.
213. En esto coincide unánimemente la doctrina, por lo que carece de sentido hacer un listado
interminable de autores cuyas opiniones coincidirán.
7
Con el término legitimidad, se hace alusión a una particular relación del sujeto con el objeto del negocio,
pudiendo ser definida como la “competencia para alcanzar o soportar los efectos jurídicos de la
reglamentación de intereses a que se ha aspirado, la cual resulta de una específica posición del sujeto
respecto a los intereses que se trata de regular. Problema del negocio es el de considerar quién y frente a
quién se puede correctamente concluir para que despliegue los efectos jurídicos conformes a su función y
 III. SOBRE LA SUMA DE PLAZOS POSESORIOS

La accesión de posesiones constituye una figura limítrofe a la sucesión universal en la

posesión. Mientras la primera expresa, como su nombre indica, una sucesión a título
universal, la accesión de posesiones constituye una sucesión a título particular. La
distinción entre sucesión a título universal y a título particular radica en que en la
primera se transmite el conjunto de derechos y de obligaciones que integran el
patrimonio como un todo, mientras que en la sucesión a título particular lo que se
transmite es un singular o determinado elemento de ese patrimonio8.

También el derecho romano conoció la figura de la accesión de posesiones para

expresar no la continuación de la misma posesión, sino la unión de posesiones. En el
derecho romano para la accesión de posesiones no era esencial la idea de
continuación de la misma posesión, sino la idea de unión de dos posesiones; es decir,
la facultad concedida al sucesor a título particular, que tiene una posesión apta para
conducir a la propiedad a través de la usucapión, de aprovecharse de la posesión del
anterior titular siempre que ésta fuera también hábil para la usucapión9.

Nuestro Código Civil recoge la figura de la accesión de posesiones – en adelante la

denominaremos como suma de plazos posesorios – en el artículo 898º CC, según el
cual “El poseedor puede adicionar a su plazo posesorio el de aquel que le transmitió
válidamente el bien”.

El único requisito que señala el citado artículo es que la transmisión se dé de forma

válida. En tal sentido, si un usurpador le “transfiere” a otro (léase, le “pretende
transferir”) la propiedad de un bien en virtud de un contrato perfectamente válido,
entonces el “adquirente” (en realidad no adquiere nada porque su transferente no es
propietario del bien) podrá sumar a su posesión el tiempo que estuvo en contacto con
el bien aquél que se lo transfirió.

Esta transferencia válida a la que hace referencia la norma da lugar al denominado

justo título, en tanto éste consiste – como ya se indicó – en un contrato válido pero
insuficiente para transmitir el dominio sobre el bien de una parte a favor de la otra.
Entonces cuando el artículo 898º CC establece como condición para la suma de
plazos posesorios la “transmisión válida del bien”, le está exigiendo al prescribiente
que cuente con un justo título.

¿Además del justo títulose le debe exigir al prescribiente buena fe para que pueda
valerse de la suma de plazos? Piénsese en el siguiente caso: “X” encuentra un
inmueble desocupado y se introduce en él. Lo posee por el plazo de 3 años y luego de
ello, estando próximo su viaje al interior del país, decide dejar el bien. Para ello,
contacta con su mejor amigo “B”, quien - conocedor de la ajenidad del bien – se lo
compra a “X”. En este caso existe un contrato de compraventa entre “X” y “B” en virtud
del cual el segundo, no obstante conocer que el bien no le pertenece al primero, se lo
compra.

Se podría sostener que en la medida que el artículo 898º CC sólo exige la

transferencia válida del bien, sin mencionar a la buena fe por parte del adquirente, este
requisito no resultaría exigible al poseedor prescribiente que quiere valerse de la suma

congruentes con la intención práctica normal de las partes (…); tales efectos habrán de quedar
circunscritos a la esfera jurídica de las partes, y para que se produzcan deberán aquellas estar revestidas
de una específica posición respecto a la materia del negocio”: BETTI, Emilio. Teoría General del negocio
jurídico. Traducción y concordancias con el derecho español por Martín Pérez. Editorial Comares.
Granda. 2000. Pág. 203.
8
COVIELLO, Nicolás. Doctrina General del Derecho Civil. 4ª. Edición. Traducción de Felipe de J. Tena.
UTEHA. México. 1938. Pág. 337.
9
HERNANDEZ GIL, Antonio. La Posesión. Editorial Civitas S.A. Madrid. 1980. Págs. 323-324.
de plazos. Por ello, en la medida que la norma no lo exige, la buena fe no sería
necesaria para que un poseedor pueda sumar a su favor el tiempo de posesión de su
transferente.

No obstante que el argumento resulta efectista, consideramos que existe una razón
teleológica que nos permite arribar a la misma conclusión y que le da un mayor
soporte. Para comenzar, la suma de plazos posesorios tiene fundamentalmente
razón de ser en la prescripción adquisitiva de dominio10. Por ello todo lo referente a la
suma de plazos posesorios debe ser analizado teniendo como presupuesto que lo que
se busca – en la gran mayoría de casos - es permitirle al poseedor completar el plazo
prescriptorio que la ley establece. En efecto, si para adquirir por usucapión la ley
exigiera que la posesión hubiese sido ejercida por una sola persona en todo el
período, los casos en que esta situación se presente no sólo serían mucho más
excepcionales de lo que ya son en realidad, sino que se impediría que la usucapión
cumpla su función más importante y que precisamente justifica su existencia, cual es
la prueba de la propiedad.

Si la finalidad de la suma de plazos posesorios es – mayoritariamente - facilitarle al

prescribiente completar el plazo prescriptorio y de este modo acceder a la propiedad (o
eventualmente, a la servidumbre11), entonces aquella (la suma de plazos) constituye
un premio a favor del prescribiente. ¿Por qué razón el sistema jurídico concede este
premio cuando hay una transferencia valida entre el antiguo y nuevo poseedor y no
hace lo propio en aquellos casos en los que quien accede al bien lo hace por la fuerza,
arrebatándoselo al anterior poseedor?

Una primera respuesta es que el sistema jurídico, en su rol de garantizar una

convivencia pacífica, califica de forma negativa el despojo del nuevo poseedor en
contra del anterior poseedor y de forma positiva el acuerdo de ambas partes en virtud
del cual una entrega el bien a la otra de manera voluntaria. Si es ésta la razón,
entonces al sistema le bastacon que haya una transferencia válida entre las partes -
independientemente de la buena o mala fe12 con que pueda actuar el adquirente - para
que el prescribiente se vea premiado con la suma de plazos. La buena o mala fe con
que pueda actuar el adquirente del bien (ahora prescribiente) no desvirtuaría el hecho
que consiguió el bien a través de un acuerdo y no por medio de la violencia, siendo
ésta la principal razón por la que el sistema opta por premiar al poseedor prescribiente.

10
Decimos “fundamentalmente” porque si bien el artículo 898° CC es de suma utilidad para el caso de la
prescripción adquisitiva, su alcance no es exclusivo de este campo. Se pueden sumar posesiones para
efectos distintos, como sería el caso de la defensa posesoria (interdictos). En tal supuesto, el poseedor
actual que quiera repeler el interdicto planteado por quien se vio despojado, podrá sumar a su favor el
tiempo que estuvo en posesión del bien aquél de quien lo recibió, a efectos de poder llegar al año que
exige el artículo para repeler un interdicto (artículo 921º CC). Por ello discrepamos de la posición de
Martín Mejorada quien, ante la pregunta sobre “¿qué utilidad tiene para el poseedor hacer alarde de
mayor plazo de posesión?”, responde señalando que “aunque la norma no lo dice expresamente, es
evidente que semejante derecho sólo tiene utilidad (por lo menos en el estado actual de la legislación
peruana) para efectos de la prescripción adquisitiva” (el énfasis es agregado): MEJORADA CHAUCA,
Martín. “Adición del plazo posesorio”. En: Código Civil Comentado. 1ª. Edición. Lima. 2003. pág. 85.
11
Según nuestro Código Civil tanto la propiedad como la servidumbre son susceptibles de ser adquiridas
por prescripción. No obstante, en nuestro medio un sector minoritario sostiene que esta regulación
positiva no es taxativa, motivo por el cual – según se dice – cualquier derecho real “poseíble” sería pasible
de ser adquirido por usucapión. En este sentido se pronuncia: GONZALES BARRON, Gunther. La
usucapión. Fundamentos de la prescripción adquisitiva de dominio. N° 2. Biblioteca Moderna de Derecho
Civil. Jurista Editores. Lima. 2010. Pág. 196: “(…) resulta obvio que en relación a derechos no poseíbles,
como la hipoteca, no cabe la prescripción adquisitiva ya que faltaría la base que la sustenta, esto es, la
posesión. Sin embargo, respecto a derechos reales poseíbles no se advierte obstáculo alguno para
admitirlo”.
12
Actúa de buena fe cuando desconoce de forma excusable (o lo que es lo mismo, cree legítimamente)
que su transferente no es propietario del bien; y actúa de mala fe cuando sabe o está en posibilidades de
saber (usando una diligencia que debe ser analizada en cada situación particular) que su transferente no
es propietario del bien materia del contrato.
Como consecuencia de ello, no habrá ningún inconveniente en permitirque se valga de
la suma de plazos posesorios aquel poseedor que recibe el bien de una persona
sabiendo que ésta no ostenta ningún derecho sobre dicho bien (es decir, actúa de
mala fe).

Alguien podría señalar que no está bien que aquél que no actúa de buena fe se vea
beneficiado con la suma de plazos posesorios, en cuanto afectaría al propietario frente
al cual se busca prescribir. No obstante, como ya se indicó, la suma de plazos
posesorios tiene razón de ser – preferentemente - en el ámbito de la prescripción
adquisitiva, y de ella pueden valerse tanto los usurpadores que son conscientes de no
tener ningún derecho de estar en posesión del bien (ellos invocarán la prescripción
extraordinaria) como aquellos que poseen creyendo tener alguna titularidad (ellos
podrían valerse de la prescripción corta en cuanto cumplan los requisitos del justo
título y buena fe). Por ello, si la suma de plazos posesorios es un medio para acceder
a la prescripción adquisitiva, y ésta puede beneficiar tanto a los usurpadores como a
los que actúan de buena fe, no existe ningún inconveniente para concluir que la suma
de plazos posesorios puede ser invocada tanto por quien cree en la eficacia de su
título, como por quien conoce desde un inicio que el contrato que celebra no es
suficiente para adquirir la propiedad del bien.

Entonces, si bien el justo titulo y la buena fe habilitan al poseedor para acceder a

prescripción corta, la sola existencia del primero (aun en ausencia de buena fe) lo
habilita para valerse de la suma de plazos.Se trata de dos beneficios (la prescripción
corta y la suma de plazos) que al ser distintos, no requieren iguales exigencias.

Ante ello se podría argumentar que permitir la suma de plazos en una prescripción
larga implica facilitarle las cosas a los poseedores de mala fe, para que finalmente se
hagan dueños de algo que saben perfectamente no les pertenece (esta pudo haber
sido la razón por la que la Corte Suprema proscribió la suma de plazos en la
usucapión larga; no obstante se trata de una simple conjetura ya que a lo largo de la
sentencia no existe un solo argumento para defender tal posición). Sin embargo, frente
a este perjuicio individual del original propietario (y correlativo beneficio de los
poseedores de mala fe), se impone la necesidad de que la usucapión cumpla la más
importante de sus funciones, y que precisamente justifica su existencia como
institución milenaria: la de ser prueba irrefutable de la propiedad.

En conclusión, en sentido contrario a lo resuelto por la Corte Suprema, no existe

impedimento para que la suma de plazos posesorios se dé en un caso de usucapión
extraordinaria, aun cuando el prescribiente no actúe de buena fe. La existencia del
justo título es independiente de la buena o mala fe del adquirente. Buena fe y justo
título habilitan al poseedor para valerse de la prescripción corta; justo título y ausencia
de buena fe habilitan al poseedor para valerse únicamente de la suma de plazos
posesorios y completar los 10 años que exige la ley.

Así lo reconoce también autorizada doctrina española, según la cual para la suma de
plazos posesorios encaminada a la adquisición de la propiedad, sólo debe exigirse que
ambas posesiones (la del transferente y adquirente) se ejerzan en calidad de
propietario: “(…) en la denominada accesión o unión, cada una de las dos posesiones,
la del transmitente y la del adquirente, conserva su carácter, su naturaleza, y sólo en el
caso de que ambas sean del mismo carácter o naturaleza, se podrá lograr con plenitud
de efectos su unión. Así, si el poseedor actual, en el sentido del artículo 1960 13,

13
Artículo 1960º del Código Civil español.- “En la computación del tiempo necesario para la prescripción
se observarán las reglas siguientes:
1º. El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su
causante.
ostenta por sí una posesión apta para la usucapión, porque lo sea en concepto de
dueño, puede beneficiarse y unir esta posesión a la del causante, en tanto la de éste
fuera también posesión en concepto de dueño apta para la usucapión; de lo contrario
no es posible”14

Naturalmente, si uno revisa los sistemas jurídicos extranjeros, se percatará que no

necesariamente en ellos se puede arribar a la misma conclusión planteada por
nosotros.

Por ejemplo, en el caso de Alemania, el parágrafo 943 del BGB regula lo que vendría a
ser el equivalente a nuestro artículo 898° CC:

“Si la cosa pasa a ser poseída en concepto de dueño por un tercero por sucesión de
derechos, el tiempo de usucapión transcurrido durante la posesión del anterior
poseedor aprovecha al tercero”15

Comentando esta norma, la doctrina germana señala que conforme al parágrafo 943,
en caso de sucesión jurídica en la posesión, el plazo de usucapión del causante se
computa en favor del nuevo poseedor en concepto de dueño, no obstante este
cómputo se perjudica si el adquirente del bien toma conocimiento positivo de la
ajenidad del mismo; es decir, la suma de plazos posesorios se trunca cuando dicho
adquirente actúa de mala fe. Se pone como ejemplo que “B” adquiere de “D” un
cuadro robado a “E”. En tanto “B” tome conocimiento que dicho cuadro fue robado, no
podrá sumar a su favor el tiempo que lo poseyó “D”16

Entonces, para la doctrina alemana está excluida la suma de plazos posesorios

cuando el adquirente actúa de mala fe o, lo que es lo mismo, conoce la ajenidad del
bien que adquiere.

Sin embargo, esta posición encuentra plena justificación dentro del BGB en la medida
que éste excluye cualquier posibilidad de que la usucapión beneficie a los poseedores
de mala fe. Así, el parágrafo 937 segundo párrafo señala que:

“(2) La usucapión está excluida si el adquirente, al tiempo de obtener la posesión en

concepto de dueño, no es de buena fe o si descubre posteriormente que la propiedad
no le corresponde”

Como se puede apreciar, el sistema alemán rechaza que la usucapión pueda

beneficiar al poseedor de mala fe, limitando dicha figura únicamente para los
poseedores de buena fe y exigiendo además, que dicha buena fe se mantenga vigente
durante todo el plazo de 10 años. Teniendo en cuenta ello, se entiende claramente la
opción del legislador y de la doctrina en negarle al adquirente que actúa de mala fe la

2º. Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo
durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
3º. El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su
totalidad.
14
HERNANDEZ GIL, Antonio. La posesión. Ob. Cit. Pág. 324.
15
Si bien la doctrina alemana comentando el parágrafo 943 hace referencia a la sucesión jurídica en la
posesión (que para nosotros equivale a la accesión de posesión o suma de plazos), ella no debe ser
confundida con la “transmisión posesoria mediante sucesión universal”, que nosotros hemos denominado
“sucesión universal en la posesión (sobre la diferencia entre una y otra figura puede verse: HERNANDEZ
GIL, Antonio. La posesión. Ob. Cit. Págs. 323-324). De que el parágrafo 943 regula la suma de plazos y
no la sucesión universal en la posesión, lo demuestra la siguiente cita:”Toda la doctrina dominante aplica
el parágrafo 943 pero, no sólo en un caso tan particular de sucesión en la posesión, sino también en los
casos de transmisión posesoria mediante sucesión universal. Esta aplicación, ciertamente, no se deduce
de la historia del precepto de forma inequívoca, pero hace posibles resultados adecuados”:
WESTERMANN, Harry; WESTERMANN Harm Peter; GURSKY Karl – Heinz; EICKMANN Dieter.
Derechos Reales. 7ª. Edición. Volumen I. Fundación Cultural del Notariado. Madrid. 1998. Págs. 701-702.
16
WESTERMANN, Harry y otros. Derechos Reales. Ob. Cit. Pág. 701.
posibilidad de valerse de la suma de plazos posesorios. En cuanto los alemanes no
regulan los dos tipos de usucapión (extraordinaria y ordinaria), limitándose a plantearla
sólo para los casos de buena fe, cualquier actuación de mala fe por parte del poseedor
carece de relevancia jurídica en lo que respecta ala adquisición de propiedad por
usucapión. Es más, en caso el adquirente actúe de buena fe, sólo podría sumar a su
favor el tiempo en que su transferente fue un poseedor de buena fe, excluyéndose el
plazo posesorio en que aquél hubiese actuando sabiendo que no contaba con ningún
derecho que sustente su permanencia en el bien. Así lo reconoce autorizada doctrina
alemana:

“Debe computarse sólo el período de usucapión (es decir, de buena fe), por tanto, no
el tiempo en que el antecesor era de mala fe”17

Se justifica, entonces, que en el sistema alemán los adquirentes de mala fe no puedan

sumar el plazo posesorio de su transferente. Es la propia regulación del BGB la que
condiciona tal solución. En el Perú, en cuanto la regulación de la usucapión (como se
ha podido ver) es muy distinta (se podría decir que hasta contraria, en cuanto en el
Perú se reconoce la usucapión de cualquier poseedor18) al sistema alemán, la solución
no puede ser la misma.

IV. SOBRE EL TIPO DE TRANSMISION QUE EXIGE LA NORMA

Un análisis particular merece el tipo de transmisión que exige el artículo 898º CC para
que proceda la suma de plazos posesorios.

La accesión de posesiones requiere una transmisión válida sumada a la entrega del

bien por parte del transferente a favor del adquirente.

La entrega del bienpodrá ser real en algunos casos, y en otros ficta. La entrega real se
producirá cuando el adquirente tome efectivo contacto con la cosa. Por el contrario, la
entrega o tradición ficta se produciría en cualquiera de los casos mencionadas en el
artículo 902° CC, y en caso nos encontremos en el supuesto regulado en el inciso 1,
se entenderá producida la entrega tanto en caso se produzca la denominada “traditio
brevi manu” como la “constituto posesorio”. Por ejemplo, transferente y adquirente
acuerdan que aquél permanecerá en posesión del bien en calidad de arrendatario
(constituto posesorio). En todos los casos se considerará cumplido el requisito de la
transmisión que, como se puede apreciar, está referido, antes que a la transferencia
de un “derecho”, a la entrega del bien.

Por su parte, cuando la norma emplea el término “transmisión válida” se está refiriendo
a la necesaria existencia de un negocio jurídico entre las partes – el cual precisamente
sirve de sustento a la entrega del bien - , el cual debe cumplir con todos los requisitos
estructurales para ser considerado, según nuestro artículo 140º, un negocio válido.
Vale aclarar en este punto que desde nuestra posición, este negocio jurídico traslativo
17
Ibíd.
18
A esta diferencia entre nuestro código civil y el BGB habría que agregar otra de particular importancia:
el sistema alemán sólo reconoce la usucapión de los bienes muebles (parágrafo 937 primer párrafo:
“Quien posee una cosa mueble en concepto de dueño durante diez años adquiere la propiedad”). Esta
opción legislativa, como es obvio, responde a la particular regulación que tienen los alemanes en cuanto
al mecanismo de transferencia de propiedad sobre bienes inmuebles: “La limitación a la usucapión de
cosas muebles viene derivada de la conexión con las normas sobre posesión: sólo es posible la posesión,
en el sentido del parágrafo 90, sobre cosas; y sólo sobre las cosas muebles, se produce el derecho al
cambio posesorio, como parte del cambio de atribución. En el Derecho inmobiliario, por el contrario, el
Registro ocupa el lugar de la posesión”: WESTERMANN, Harry y otros. Derechos Reales. Ob. Cit. Pág.
699.
entre las partes - necesario para la suma de plazos - no es equivalente al justo título al
cual hace referencia el segundo párrafo del artículo 950° CC. La transmisión válida del
898° CC es una figura más amplia que el justo título del 950° CC. Podrá haber suma
de plazos posesorios cuando el poseedor cuente con justo título, pero ello no equivale
a decir que sólo cuando medio justo título será pasible la accesión posesoria19.

Qué debemos entender por “transmisión válida” es una pregunta cuya respuesta nos
permitirá determinar el tipo de negocio jurídico que debe existir entre las partes para
que proceda la suma de plazos20. Es común escuchar que para la suma de plazos la
“transmisión válida” debe estar fundada en un negocio jurídico encaminado a la
transferencia (o en todo caso, al intento de transferencia) del derecho de propiedad.
Con esta forma de ver las cosas se termina identificando a la “transmisión válida” de la
que nos habla el 898° CC con el justo título del 950° CC (el justo título, precisamente,
es un negocio cuya finalidad consiste en transmitir la propiedad pero que no llega a
transferir nada por una ineficacia derivada de la falta de legitimidad del transferente).

Por ejemplo, AVENDAÑO, comentando el artículo 898º CC, señala lo siguiente: “Ahora
bien, la trasmisión válida, ¿deberá ser una trasmisión de propiedad o tan sólo de
posesión? Hay lo primero, por ejemplo, cuando una persona vende a otra; la venta
conlleva la trasmisión de la propiedad. Hay lo segundo, en cambio, cuando un
arrendatario (mero poseedor) cede a otro su arrendamiento y, como consecuencia de
ello, su posesión. En realidad para que proceda la suma de posesiones se requiere
una trasmisión válida de propiedad porque la suma sólo interesa cuando estamos en
presencia de poseedores plenos o de poseedores mediatos, no así cuando se trata de
poseedores inmediatos”21.

Para otro sector doctrinario, en cambio, la “transmisión” no implica necesariamente

una transferencia de propiedad: “Se pueden sumar plazos posesorios para efectos
distintos como sería el caso de la defensa posesoria (léase interdictos) en cuyo caso
no será necesario, como resulta obvio, que la tradición se efectúe en virtud de un título
que transfiera propiedad”22

Aunque parezca contradictorio, ambas posiciones son correctas, en la medida que

todo dependede la finalidad que tenga el poseedor que suma plazos posesorios.
Como ya se indicó, si bien mediante la suma de plazos el poseedor - mayoritariamente
– busca acceder a la prescripción adquisitiva de dominio, también podría suceder que
dicha suma sea empleada para la defensa del poseedor frente a un interdicto
planteado por aquél que fue despojado del bien.

En este segundo supuesto, está del todo descartado que el negocio de transferencia a
favor del adquirente sea uno en virtud del cual se busca transferir propiedad. Lo mismo
sucederá cuando la suma de plazos posesorios sea empleada para adquirir por
prescripción ya no la propiedad, sino la servidumbre23. Entonces, la conclusión es que
19
Un requisito que si bien no se menciona expresamente en el artículo 898° CC, tiene que estar presente,
es el de la homogeneidad entre las posesiones. Por ello, en caso se quiera emplear la suma de plazos
para adquirir por prescripción la propiedad, ambas posesiones (la del transferente como la del adquirente)
deben ejercerse en calidad de propietarios.
20
Es precisamente en este punto donde proponemos una lectura distinta del 898° CC, comparada con
aquella nos ofrece la doctrina tradicional en nuestro medio y la propia jurisprudencia.
21
AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “Suma de plazos posesorios”. En: Derechos Reales. Selección de Textos.
Material de Lectura de la PUCP. Lima. 2004. Pág. 199.
22
BULLARD GONZALES, Alfredo. “La prescripción adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble”. En:
Themis. Segunda Época. N° 7. 1987. Pág. 80.
23
No se olvide que la suma de plazos posesorios facilita el cumplimiento del plazo prescriptorio, pero esta
prescripción no siempre va a estar encaminada a la adquisición de la propiedad (sólo por poner un
ejemplo, nuestro CC reconoce expresamente la posibilidad de adquirir por prescripción una servidumbre).
A la constitución de qué derecho dará lugar la posesión del bien, dependerá del concepto posesorio por el
que se posea el bien. Si el poseedor lo hace como propietario entonces la usucapión conducirá a la
en todos aquellos casos en que la suma de plazos posesorios sea invocada para
llegar a una finalidad distinta de la prescripción adquisitiva del dominio, queda
plenamente descartada la exigencia de que el negocio traslativo deba tener como
finalidad la transferencia de la propiedad.

¿Esto significa que lo señalado por el profesor Avendaño, en el sentido que para la
usucapión se requiere indefectiblemente de un negocio traslativo de propiedad, es
correcto? Consideramos que no.

En realidad el tipo de negocio traslativo que se requiere entre las partes, dependerá de
la buena o la mala fe con que actúe la persona a quien se le hace entrega y que
pretende sumar a su posesión el plazo de su transferente.

Si el nuevo poseedor (prescribiente) actúa de buena fe, desconociendo que su

transferente carece de la legitimidad necesaria para efectuar un acto de disposición
sobre el bien, entonces naturalmente entre ambas partes deberá existir un negocio
traslativo de propiedad. Si el prescribiente quiere ser reconocido como un poseedor en
calidad de propietario que le permita usucapir, debe acceder a la posesión bajo el
mismo concepto que mantenía el transferente: en calidad de propietario. No olvidemos
que como en este caso el prescribiente actúa de buena fe y por ende cree de forma
excusable que su transferente posee el bien en calidad de dueño, la única forma de
que aquél pueda acceder a la usucapión es poseer en calidad de propietario, y para
ello necesita indefectiblemente de un contrato que al menos formalmente funcione
típicamente como transmisivo de propiedad24.

Cosa distinta sucede cuandoquien quiere valerse de la suma de plazos ha recibido el

bien de manos del anterior poseedor sabiendo perfectamente que éste no cuenta con
ninguna titularidad y por ende que está imposibilitado para transferir derecho de
propiedad alguno. Si el prescribiente sabe perfectamente que su transferente no es
propietario de nada, mal se podría exigir entre ambos la existencia de un contrato
traslativo de propiedad. Sin embargo, ello no significa – de ninguna manera – que el
prescribiente no posea el bien en calidad de propietario. Todo lo contrario, él poseerá
el bien en calidad de propietario de la misma forma como lo posee un usurpador que
se introduce a un inmueble y lo usa – de forma objetiva – como propietario, no
obstante ser consciente no le asiste ningún derecho.

Entonces, cuando el prescribiente que pretende sumar plazos posesorios actúe de

mala fe, no será necesario que entre él y su transferente exista un negocio válido que
típicamente sea traslativo de propiedad; no obstante, ello no significa que aquél pueda
tomar el bien por la fuerza (arrebatándoselo al actual poseedor, por ejemplo), toda vez
que ello excluiría de plano la posibilidad de sumar plazos posesorios. Siendo así, entre
el transferente y el nuevo poseedor sí debe mediar un acuerdo; la pregunta es ¿de
qué tipo de acuerdo se trata?

Aquí deben distinguirse dos potenciales situaciones:

adquisición de la propiedad. Si el poseedor lo hace “como titular de una servidumbre”, la usucapión

conducirá a la adquisición de ésta. Es esto lo que la doctrina alemana denominada muy gráficamente
como los “colores de la posesión”. En este sentido: WESTERMANN y otros. Derechos Reales. Ob. Cit.
Pág. 182.
24
Como ya se dijo, el concepto posesorio se colorea con la causa de adquisición de la posesión.
Asimismo, “(…) en los casos de sucesión en la posesión, se transmite una posesión del mismo tipo que la
que tuviera el causante. No obstante, a través de la sucesión, puede también superponerse o modificarse
una posesión ya existente: si el arrendatario sucede al arrendador propietario, se convertirá con ello en
poseedor (inmediato) en concepto de dueño. Sin embargo, volverá a ser poseedor en nombre ajeno, si
hace saber claramente, después de tener conocimiento de la apertura de la sucesión, que considera a un
tercero heredero, y, consiguientemente, su arrendador”: WESTERMANN, Harry y otros. Derechos Reales.
Ob. Cit. Pág. 184.
Primer supuesto: el transferente no le informe nada al adquirente respecto de su falta
de titularidad sobre el bien, no obstante lo cual éste conoce perfectamente de esta
situación.

En este escenario, por más que el adquirente conoce que su transferente no es

propietario del bien, será necesario la existencia entre ambos de un negocio traslativo
de propiedad (sobre los mecanismos contractuales traslativo de propiedad regulados
en nuestro CC volveremos en el acápite siguiente).

Segundo supuesto:transferente y adquirente manifiestan ser conscientes de la

ajenidad del bien; es decir, el primero reconoce frente al segundo no estar legitimado
para transferir ningún derecho sobre el bien y este último acepta la condición del
primero de no propietario. ¿Qué tipo de acuerdo se debe exigir en este caso para que
el nuevo poseedor pueda valerse de la suma de plazos? ¿Podríamos estar acaso
frente a un negocio en virtud del cual, reconociendo ambas partes que no detentan
ningún derecho sobre el bien, acuerden únicamente la transferencia de la “nuda”
posesión?

Si se sostiene que la posesión es un derecho – como la gran mayoría de autores en

nuestro país lo hacen - no habría problema en hablar sobre la “transferencia de la
posesión” por medio de un contrato, así como se habla de la transferencia de cualquier
derecho: transferencia de la propiedad, de la servidumbre, del crédito, etc. No
obstante, particularmente consideramos – como ya hemos sostenido en otra sede25 -
que la posesión, antes que un derecho, es un hecho jurídico.

La posesión –ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad o, si

se quiere, el “actuar como propietario”- es claramente un hecho jurídico. Los
comportamientos de usar un vehículo o actuar como propietario de un predio son
ambos sucesos que se producen en la realidad. Diferentes son los derechos que se
originan en ese hecho que pueden ser el derecho a usucapir, al rembolso de mejoras,
a la defensa posesoria, etc. Todos estos derechos tienen una existencia abstracta que
no depende de su ejercicio fáctico. Por ejemplo, el propietario puede no usar el bien y
sigue siendo propietario; el usufructuario puede no disfrutar el bien por un tiempo y no
deja de ser usufructuario; el que tiene derecho a la defensa posesoria puede no
ejercer ese derecho y eso no significa que no tuvo el derecho. En cambio, la posesión
es, por definición, una situación fáctica, un ejercicio de hecho, una actuación como
propietario.

Por ello no debe confundirse la posesión con el derecho que muchas veces le sirve de
sustento (decimos “muchas veces” porque hay también ocasiones en las que la
posesión se ejerce sin ninguna titularidad que la respalde). Cuando la posesión se
ejerce en función a un derecho, aquella está referida al ejercicio del derecho mas no al
derecho subjetivo que subyace. La posesión es la puesta en práctica del derecho de
propiedad, del derecho de usufructo, etc. pero el título o justificación del
comportamiento es un derecho de propiedad, de usufructo, etc.26

Si bien en la Edad Media, en los distintos sistemas jurídicos seculares, se habló de un

“derecho de posesión”, ello fue una respuesta a las circunstancias particulares
existentes en esa época, como bien lo explica Harold Berman: “El ensanchamiento de
la posesión para incluir la posesión de derechos y no sólo de tierra y bienes, y el

25
PASCO ARAUCO, Alan. “Sobre la posesión precaria, el desalojo y los intolerantes”. En: Actualidad
Jurídica. Febrero. Nº 219. Pág. 70
26
A tal punto la posesión es un hecho que sólo entendiéndola así podemos hablar de “posesión legítima” y
“posesión ilegítima”. Un derecho jamás podría ser ilegítimo. Sólo por poner un ejemplo, no existen los
propietarios ilegítimos.
ensanchamiento del remedio por desposesión para que incluyera la restitución, aun
por el verdadero propietario, incluyó una transformación sutil pero importante del
concepto mismo de posesión. Se encontró una nueva palabra para este concepto
transformado, no sólo en Inglaterra, sino por toda Europa occidental: seisin (en latín,
saisina). La seisin era más que la ocupación o control fáctico; era un derecho de
ocupar y controlar, un derecho de “ocupar” tierras, cosas o derechos incorpóreos: se
podía “ocupar” un cargo o una libertad o un derecho de patronato o servicios feudales
de varias clases. El alcance de este derecho era definido en parte por los remedios
disponibles para aplicarlo, a saber, los remedios “posesorios”, uno de los cuales, la
nueva disseisin, convertía en efecto la cuestión de la propiedad en una cuestión de
daño. Que la seisinsignificaba más que la ocupación y el control físicos es evidente por
el hecho de que un quejoso que fuera en peregrinación podía, mediante el escrito de
“nueva disseisin”, recuperar su seisincontra alguien que hubiese ocupado injustamente
sus tierras mientras él estaba ausente. A esto se le llamó seisin animo (“seisinmental”),
en contraste con la seisin corpore (“seisinfísica”)”27.

Según el reconocido historiador, esta idea de “derecho de posesión” tampoco fue

reconocida en el derecho romano: “En el derecho romano no había un equivalente al
concepto europeo de seisin. El paralelo más cercano era la posesión, pero en el
derecho romano era simplemente un hecho o un acto y que, en sí mismo, con raras
excepciones, no generaba derechos. En el derecho romano, la fuente de derechos en
tierras y propiedades, incluso el derecho de poseerlas, era la propiedad; sin propiedad
o sin los derechos derivados de la propiedad (como en el caso de un alquiler) la
posesión era, en el mejor de los casos, neutral, y en el peor, ilegal. En cambio, en
Europa en las relaciones de propiedad tanto eclesiásticas como feudales, la propiedad
quedó típicamente dividida, a menudo entre muchas partes. Los europeos crearon el
concepto de seisinpara establecer las propiedades del legítimo poseedor, quien no
derivaba de la propiedad su derecho de posesión”28

Esas fueron las circunstancias particulares por las que en la Europa de la Edad Media
se comenzó a hablar de un “derecho de posesión”. Hoy en día – como ya indicamos –
lo correcto es identificar a la posesión antes que como un derecho subjetivo, como un
hecho jurídico29generadorde derechos a favor de la persona que ostenta dicha
situación fáctica. Siendo así,¿es posible hablar de una transferencia de posesión, o lo
que es lo mismo, de la transferencia de un hecho jurídico? ¿Es posible la celebración
de unacuerdo en virtud del cual se transfiera la “nuda” posesión?

La respuesta no es nada sencilla, por lo que resulta oportuno recurrir a la opinión de la

doctrina autorizada:

“La pregunta “¿Es un contrato o no es un contrato?” puede suscitar respuestas

perplejas frente a muchos otros acuerdos, en razón de su particular materia. Entre el
ámbito de los acuerdos que son ciertamente contratos y la de los acuerdos que
ciertamente no lo son, se extiende una amplia zona gris de acuerdos

27
BERMAN, Harold. La formación de la tradición jurídica de Occidente. Traducción de Mónica Utrilla De
Neira. Fondo de Cultura Económica. México. 2001. Pág. 477
28
Ibid. Pág. 478.
29
“La posesión per se no aparece subordinada a los derechos – como emanada de ellos y formando
parte de su contenido – ni queda circunscrita a requisito para la adquisición de los mismos. Aunque pueda
ser lo uno y lo otro, mas no porque lo sea, la posesión en cuanto situación jurídica con significado propio,
es aquella que se muestra sin otro soporte que su propia existencia o presencia. Esta posibilidad de
aislamiento o de replegarse sobre sí, dota a la posesión de autonomía. A la realidad de que la posesión
es una situación de hecho asociamos el valer como tal hecho desligada de otras determinaciones. La
facticidad de la posesión estriba, tanto como en consistir en un hecho, en ser suficiente el hecho – con
más exactitud, necesario y suficiente – para tener ingreso en la significación jurídica”: HERNANDEZ GIL,
Antonio. La posesión. Ob. Cit. Pág. 34.
“paracontractuales” o “semicontractuales” que no se dejan calificar con facilidad y
seguridad.

(…)

La exploración de la zona gris puede continuar. Bajo la premisa de que el contrato se

refiere a una “relación jurídica”, desencadena el reflejo condicionado de que este se
refiera a un derecho subjetivo (considerado, por costumbre, como término que no se
puede eliminar de la relación). Y entonces, ¿son contratos los acuerdos que se
refieren no a derechos sino a situaciones de hecho, como la posesión o la
detentación (por ejemplo, el acuerdo con el que se establece que la posesión de
la cosa – sin tocar el derecho correspondiente – pase de A a B en un
determinado momento y en determinadas condiciones)?

(…)

Cuando la duda sobre la naturaleza del acuerdo (no ilícito) se resuelve en el sentido
de su no configuración como contrato, surge otro dilema. ¿El acuerdo que no es
contrato (ni corresponde a otro acto legalmente tipificado) cae por ello en el abismo de
lo jurídicamente irrelevante? ¿O bien llega a crear entre las partes alguna relación (no
contractual, pero) legalmente apreciable? La respuesta depende de las
especificidades de los distintos casos concretos”30 (el énfasis es agregado).

Como se puede ver, si bien ROPPO pone en duda la naturaleza contractual del pacto
de “transferencia de nuda posesión”, no niega que ésta se pueda dar por medio de un
acuerdo celebrado entre las partes (antiguo y nuevo poseedor). Entonces el ciotado
autor reconoce la posibilidad de que las partes acuerden entre ellas una transferencia
de la nuda posesión, pero siempre poniendo en duda que ese acuerdo tenga
naturaleza contractual (no debe obviarse la diferencia entre “acuerdo” y “contrato”).

Entonces, al amparo de dicha opinión no habría ningún problema en aceptar un

acuerdo de partes en virtud del cual una de ellas haga entrega del bien a la otra,
reconociendo ambas que tal entrega no implica el reconocimiento ni la transferencia
de ninguna titularidad.

Esto encuentra pleno reconocimiento en nuestro sistema jurídico, en cuanto la Ley Nº

29824, Ley de Justicia de Paz (publicada el 03 de enero de 2012), establece la
competencia del Juez de Paz para actuar como notario en ciertos actos, expidiendo
escrituras públicas de "transferencia posesoria de bienes". Así lo reconoce
expresamente el artículo 17° de la referida Ley:

“En los centros poblados donde no exista notario, el juez de paz está facultado para
ejercer las siguientes funciones notariales:

1. Dar fe de los actos y decisiones que adopten en asamblea las organizaciones

sociales o comunales dentro de su jurisdicción.

2. Certificar firmas, copias de documentos y libros de actas.

3. Escrituras de transferencia posesoria de bienes de un valor de hasta

cincuenta (50) Unidades de Referencia Procesal y que se ubiquen dentro de su
jurisdicción”.

Por las consideraciones expuestas (y reconociendo que una materia tan compleja
como la descrita amerita un análisis mucho más integral y autónomo) concluimos que
30
ROPPO, Vincenzo. El Contrato. Traducción de Nelvar Carreteros Torres. A cura de Eugenia Ariano.
Gaceta Jurídica. Lima. 2009. Pág. 41-43.
bajo la normativa del artículo 898º CC, el acuerdo de transferencia de la nuda
posesión no estaría excluido como sustento para que el nuevo poseedor pueda
valerse de la suma de plazos posesorios, en la medida que dicha norma no hace
referencia a un contrato entre las partes, sino simplemente a un transferencia válida, y
ésta puede darse o bien en función a un contrato (categoría dentro de la que no
encajaría un acuerdo de transferencia de nuda posesión) o bien en función a un
acuerdo de partes que por más de no gozar de categoría contractual sí resulta
jurídicamente relevante.

Esta solución es similar a la que se plantea en el sistema italiano. La segunda parte

del artículo 1146° del Codice regula lo referente a la “Accessione del possesso” en los
siguientes términos:

“El sucesor a título particular puede unir a su propia posesión aquella de su

transferente para disfrutar de sus efectos”.

Doctrina autorizada, comentando este numeral, pone mayor énfasis, antes que en el
tipo de negocio(traslativo o no de propiedad) necesario para que el adquirente acceda
al bien, en el hecho fáctico de la toma de posesión: “La ley (art. 1146, 2°) pone su
atención sobre aquél que haya tomado el poder de facto a título particular (…)Aquello
que crea la sucesión es la entrega, es decir, la intención común de transferir y recibir la
posesión”31.

La doctrina española mayoritariamente tampoco se muestra en contra de la existencia

de un acuerdo en virtud del cual se transfiera la nuda posesión:

“(…) hay diferentes maneras de enfocar o de concebir la traditio: como un mecanismo

jurídico adquisitivo del dominio y constitutivo de los derechos reales y como un simple
traspaso posesorio. La mayor parte de nuestra doctrina parece haber seguido
fundamentalmente la primera línea al estudiar la tradición entre los modos de adquirir
el dominio. Existe, sin embargo, una segunda línea doctrinal, que considera la
tradición como transmisión de la posesión o como toda adquisición derivativa de la
posesión que se produce con la intervención del anterior poseedor. En este último
caso, la tradición es fundamentalmente transmisión de la posesión, aunque puede
servir también para obtener otros efectos jurídicos y singularmente la transmisión de la
propiedad y de los derechos reales, cuando es consecuencia de ciertos contratos”32.

Para poner un poco de claridad en la materia, el citado autor señala tres maneras de
configurar la tradición:

a) La tradición es un modo de adquirir el dominio o de adquirir y transmitir derechos

reales que es derivativo y singular. Es un modo de adquisición o de transmisión que
consiste obviamente en la entrega o transmisión de la posesión, pero la entrega o
transmisión de la posesión no constituye la esencia del fenómeno, sino sólo un
mecanismo instrumental33.

b) La traditio es una entrega o transmisión de la posesión jurídica realizada con una

estricta finalidad traslativa o con ánimo de transmitir la propiedad o el derecho real.
Así, la traditio consiste en la entrega de la posesión de la cosa con ánimo del que la da
(tradens) y del que la recibe (accipiens) de transmitir y adquirir respectivamente la
propiedad o un derecho real sobre ella. A diferencia de la concepción anterior, en ésta

31
SACCO, Rodolfo y CATERINA, Raffaele. IlPossesso. Secondaedizione.Dott. A. GiuffréEditore. Milano.
2000. Pág. 248.
32
DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Volumen III. Las relaciones jurídico
reales. El Registro de la propiedad. La posesión. Cuarta Edición. Editorial Civitas. Madrid. 1995. Pág. 623
33
Ibíd.
no se requerirá nunca como elemento esencial de la tradición que el tradente sea
propietario ni que llegue a consumarse la adquisición34.

Es la tercera acepción del término traditio lo que nos interesa:

c) “La tradición se desvincula casi totalmente del campo de la transmisión de los

derechos y la coloca en el terreno de la posesión. La tradición o entrega de la cosa es
el modo de adquisición derivativa de la posesión, producida con la intervención del
anterior poseedor. Es una entrega de la cosa para trasladar a quien la recibe la
posesión que de la misma el tradente tenía. La naturaleza jurídica de la tradición
estriba precisamente en esta transmisión de la posesión, con independencia de
los efectos jurídicos o de las funciones que pueda cumplir. No es necesario el
ánimo o el acuerdo que se produzca la transmisión del derecho, sino
únicamente el traspaso al adquirente de la misma posesión que tenía el tradente.
Esta última manera de configurar la tradición, que amplía significativamente su
campo, es a nuestro juicio la más exacta. La tradición es traspaso posesorio, con
independencia de los efectos de uno u otro orden que pueda llegar a producir”35 (el
énfasis es agregado)

En conclusión, no existe ningún impedimento para que el poseedor de mala fe sume a

su favor plazos posesorios, y para ello, en algunos casos – cuando él y su transferente
conocen la ajenidad del bien – le bastará con un acuerdo en virtud del cual,
independientemente de la transferencia de cualquier situación jurídica sobre el bien,
acceda a la posesión del mismo.

Centraremos ahora nuestra atención en los casos en los que sí es necesario entre
transferente y adquirente un negocio traslativo de dominio para que el segundo pueda
valerse de la suma de plazos posesorios. Estos casos pueden ser agrupados en dos
grupos, como ya hemos venido señalando: (i) cuando el adquirente actúa de buena fe;
(ii) cuando el adquirente actúa de mala fe en cuanto sabe, pese al silencio del
transferente, que éste no es propietario del bien.

En estos dos casos, como ya se dijo, la transferencia válida a la que hace referencia el
artículo 898º CC sí implica un negocio traslativo de propiedad mediante el cual el bien
pasaa manos del nuevo poseedor que intentará valerse de la suma de plazos. La
pregunta a la que corresponde dar respuesta en este punto es, ¿cuáles son aquellos
negocios que en el Perú transfieren propiedad?

V. SOBRE LOS CONTRATOS QUE TRANSFIEREN PROPIEDAD EN EL PERU

Y QUE PERMITEN ACCEDER A LA SUMA DE PLAZOS

En la presente sección nos vamos a ocupar de cuatro de los contratos tipo que
permiten la transferencia de propiedad y que por ende – en las dos situaciones ya
descritas en el párrafo precedente – permiten la suma de plazos posesorios: la
compraventa, la permuta, la donación y la renta vitalicia (a estas cuatro figuras habría
que agregar la dación en pago, la transacción, la aportación a sociedad y también la
sucesión universal como formas de justo título, pero de ellas no nos ocuparemos36).

34
Ibíd.
35
Ibíd. Pág. 624.
36
Sobre lo que debe entenderse por “título ad usucapionem” ver: SANCIÑENA ASURMENDI, Camino. La
Usucapión Inmobiliaria. 1ª. Edición. Editorial Aranzadi. Navarra. 2009. Págs. 149-208
Cuando existe un contrato de transferencia de propiedad válido y el nuevo poseedor
confía en que está adquiriendo la propiedad, es decir, cuando además de justo título
actúa con buena fe, no existe ningún reparo en permitirle a tal poseedor valerse de la
suma de plazos posesorios. El escenario se torna un poco menos claro cuando el
nuevo poseedor si bien cuenta con un contrato traslativo de propiedad válido,
conoceque el mismo no es suficiente para que opere una efectiva transferencia de
propiedad, en cuanto sabe que el transferente no cuenta con el poder de disposición 37
que permita una efectiva transferencia de propiedad sobre el bien.

Como ya se dijo, este conocimiento de la ajenidad del bien puede darse en dos casos:
(i) el adquirente actúa de mala fe en cuanto sabe, pese al silencio del transferente, que
éste no es propietario del bien; (ii) el transferente y el adquirente manifiestan ambos
ser conscientes de la ajenidad del bien.

El escenario (i) podría ser descrito con el siguiente ejemplo:

Una persona posee una casa gracias a una compraventa celebrado con el anterior
poseedor. El actual poseedor cree de forma excusable que su contrato es válido y
eficaz, desconociendo que quien se lo transfirió no tenía poder de disposición sobre el
inmueble. A la fecha existe una persona interesada en tomar posesión de la casa, para
lo cual le formula una tentadora oferta al actual poseedor (que se cree propietario). El
interesado en adquirir el bien sabe muy bien que el título de propiedad con el que
cuenta el actual poseedor es ineficaz, no obstante lo cual celebra con este último un
contrato de compraventa. Supongamos que el transferente se mantuvo en posesión
del bien 8 años, por lo que al adquirente (que actúa de mala fe) le bastará poseer el
bien por 2 años para – aplicando la suma de plazos – adquirir el bien por usucapión.
Es este un típico caso en el que el poseedor de mala fe puede invocar a su favor la
suma de plazos posesorios, para lo cual se le exigiría contar con un negocio traslativo
de propiedad (que en este caso ha sido una compraventa).

En el escenario (ii) ocurre algo distinto: no sólo el adquirente subjetivamente es

consciente de la ajenidad del bien, sino que ambas partes (transferente y adquirente)
reconocen tal situación y dejan constancia de ello. De este modo en lo único que las
partes se ponen de acuerdo es en que el bien pase de manos de una de ellas a favor
de la otra sin que esta transferencia encuentre como sustento ninguna titularidad. Es
un acuerdo de transferencia de nuda posesión sin que el adquirente se haga titular de
ningún derecho sobre el bien.

En este caso, aun si las partes celebraran un contrato “traslativo” de propiedad, el

mismo no servirá para tal fin, en cuanto pasará a regirse por las normas de la promesa
o del hecho de un tercero. Explicaremos esto último analizando uno a uno os contratos
que en el sistema peruano transfieren propiedad.

Si ambas partes reconocen que el bien es ajeno y pese a ello celebran una
compraventa con la finalidad de que el adquirente sume a su favor el plazo posesorio
del transferente, ello no será posible en cuanto corresponderá aplicar a este contratos,
antes que las normas de la compraventa, aquellas que regulan la promesa o el hecho
de un tercero, conforme lo establece el 1537º CC: “El contrato por el cual una de las
partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que
ambas saben que es ajeno, se rige por los artículos 1470º, 1471º y 1472º CC”.

Ya hemos indicado que si ambas partes conocen la ajenidad del bien y dejan
constancia de ello, el negocio traslativo del que habla el artículo 898° CC deberá ser

37
Sobre el poder de disposición en la venta de bien ajeno ver: CUENA CASAS, Matilde. Función del
poder disposición en los sistemas de transmisión onerosa de los derechos reales. José María Editor.
Barcelona. 1996.
un acuerdo de transferencia de nuda posesión. Por el contrario, si celebran una
“compraventa” que en realidad se rige – según el 1537º CC – por los artículos 1470º,
1471º y 1472º, ello implicaría que el adquirente reconoce en otro la propiedad del bien,
en cuanto según el artículo 1470º CC las partes establecen la obligación del
transferente de hacer que el adquirente en el futuro se haga propietario; esto equivale
a decir que ambas partes reconocen que la propiedad le corresponde a un tercero
(precisamente la obligación de una de las partes es hacer que este tercero propietario
transmita su derecho de propiedad a la otra), por lo que el nuevo poseedor que toma
contacto con el bien no poseerá el bien en calidad de propietario al reconocer a otro
como dueño, por lo que no podrá sumar a su favor plazos posesorios para adquirir el
bien por prescripción.

Para que queda más claro: el adquirente del bien se reconoce como un no propietario,
en cuanto en su contrato ha logrado que su “transferente” se comprometa a realizar
las gestiones necesarias para que en el futuro aquél se haga dueño del bien, motivo
por el cual la posesión que ejerza en función a dicho contrato no será en calidad de
propietario, lo cual le impedirá acceder sumar plazos posesorios para completar la
usucapión (naturalmente sí podrá valerse de tal suma a efectos de rechazar el
interdicto que podría interponer el poseedor despojado).

Es por eso que el artículo 1537º CC no regula en sentido estricto la compraventa de

bien ajeno, sino más bien la promesa de venta de bien ajeno, en virtud de la cual el
supuesto transferente (en realidad se trata de un promitente) garantiza conseguir que
el tercero (que en este caso viene a ser el verdadero propietario del bien) transfiera a
favor del “adquirente” (que en sentido estricto viene a ser el promisario) o en todo
caso, a su favor - para luego él retransferir al promisario - la propiedad sobre el bien,
bajo apercibimiento de indemnizar a su contraparte38.

Queda del todo claro entonces que cuando las partes celebran un contrato “traslativo”
de propiedad reconociendo la ajenidad del bien, tal contrato no transferirá ningún
derecho de propiedad, sino más bien creará una obligación de garantía en cabeza del
promitente – transferente, a favor del promisaro – adquirente, con lo cual la posesión
que ejerza este último en adelante no será en calidad de propietario.

38
La promesa del hecho del tercero plantea una cuestión de fondo: la naturaleza del compromiso del
promitente. La respuesta oscila entre dos modelos: el modelo de la obligación, por el cual el promitente
debe empeñarse a fin de que el tercero preste su asentimiento; y el modelo de la garantía, por el cual el
promitente está obligado a indemnizar al promisario si el tercero no llegase a prestar su colaboración. La
elección entre el uno y el otro envuelve diversas cuestiones prácticas.
La más relevante concierne a los presupuestos que activan el deber del promitente de indemnizar al
promisario, que no haya recibido del tercero lo prometido. “El modelo de la obligación lleva a reconstruir la
responsabilidad del promitente según el régimen del artículo 1218 del código civil italiano – equivalente al
artículo 1317 del código civil peruano - con acentuaciones de mayor o menor rigor, según que la
obligación de empeñarse a fin de que el tercero preste su colaboración sea concebida como obligación de
medios o de resultado: derivaría para el promitente mayores chances de ofrecer alguna eficaz prueba
liberatoria, alegando elementos que hacen la falta de prestación del tercero no imputable al promitente.
Por el contrario, el modelo de la garantía implica que el promitente asume todo el riesgo de la falta de
prestación del tercero, frente a la cual – no importa si es imputable a él o no – él está obligado a
indemnizar al promisario como lo haría un asegurador (…) Siguiendo el modelo de garantía diseñado por
el legislador alemán – y que, como ya se indicó, es plenamente aplicable en el sistema peruano - el
promitente (transferente) asume el riesgo de la ausencia del hecho del tercero; es decir, se encontrará
obligado a indemnizar (no resarcir) al promisario (potencial adquirente) en caso no consiga la
transferencia del derecho de propiedad a su favor. De darse este supuesto, el promitente no debería al
promisario el entero daño causado por la ausencia de prestación del tercero, sino respondería sólo en los
límites del valor de la prestación ausente. En todo caso, este monto indemnizatorio podrá reducirse ex
artículo 1326 CC, si el promitente demuestra un concurso de culpa del promisario”: MORALES HERVIAS,
Rómulo. “Promesa de la obligación o del hecho de un tercero”. En: Código Civil Comentado. Tomo VII.
Gaceta Jurídica. Lima. 2007. Pág. 559.
Naturalmente – y vale la pena recalcarlo – la razón por la que el nuevo poseedor no
puede sumar el plazo de su transferente no se debe a que tenga mala fe (conozca la
ajenidad del bien) ni mucho menos al hecho de que el contrato en sí no sea traslativo
de propiedad. El nuevo poseedor de mala fe sí podrá sumar plazos posesorios
siempre que cumpla con un acuerdo de transferencia de nuda posesión.

¿Y qué pasará cuando el promitente consiga que se produzca la transferencia de

propiedad del verdadero dueño a favor del adquirente – promisario? ¿Podrá invocarse
la suma de plazos posesorios? En realidad ya no sería necesario, por cuanto el
poseedor ya habrá adquirido la propiedad del verdadero titular, en función al
compromiso asumido por el promitente, y ya no en función a la prescripción
adquisitiva.

Podría darse el caso que el promisario - poseedor, no obstante haber adquirido la

propiedad del bien en función al cumplimiento de la obligación asumida por el
promitente, quiera valerse igual de la prescripción adquisitiva, como una especie de
medio de prueba infalible de su derecho de propiedad39. Para completar su plazo
prescriptorio, ¿podrá sumar a su posesión, la de aquél que le transfirió el bien? La
respuesta es no, y la razón es muy simple: durante el tiempo de vigencia del contrato
el poseedor - promisario nunca poseyó en calidad de propietario por lo que no podrá
invocar jamás a su favor la suma de plazos posesorios para acceder a la usucapión.

Siguiendo con el análisis, ¿qué sucederá si el contrato que celebran las partes ya no
es una compraventa sino una permuta? Si bien tratándose de una permuta no existe
una norma similar al artículo 1537º CC (aplicable a los casos de compraventa), sí
existe una norma de remisión que es de mucha utilidad: el artículo 1603º establece
que “La permuta se rige por las disposiciones sobre compraventa, en lo que le sean
aplicables”. Entonces no existe ningún inconveniente para sostener que al contrato de
permuta le es plenamente aplicable el artículo 1537º CC40, por lo que si al momento de
la celebración de la permuta ambas partes reconocen la ajenidad del bien, estaríamos
en presencia de un compromiso de permuta de bien ajeno,41 por lo cual ninguna de las
partes podrá sumar a su favor el plazo posesorio de su transferente para acceder a la
usucapión, por las mismas razones detalladas con relación a la compraventa.

En el caso de la donación sucede exactamente lo mismo. Así lo establece

expresamente el artículo 1627º CC: “El contrato en virtud del cual una persona se
obliga que otra adquiera gratuitamente la propiedad de un bien que ambos saben que
es ajeno, se rige por los artículos 1470º, 1471º y 1472º”. Por ello lo señalado con
relación a la promesa de venta de bien ajeno es aplicable para el supuesto regulado

39
Sobre el particular, no debe perderse de vista que la prescripción adquisitiva no cumple únicamente una
función traslativa de propiedad, sino también funciona como una forma de prueba de la misma. Es por eso
que quien adquiere la propiedad por un contrato de compraventa, no tiene ningún impedimento para
demandar a su favor la prescripción adquisitiva. De darse este caso, estaremos ante la denominada
prescripción del propietario, la cual ha sido reconocida por la propia Corte Suprema en el sentencia
casatoria Nº 672-2001-LIMA, emitida el 13 de julio de 2001 y publicada en el diario oficial el 05 de
noviembre de 2001.
40
De este parecer es: CASTILLO FREYRE, Mario. “Normas aplicables a la permuta”. En: Código Civil
Comentado. 2ª. Edición. Gaceta Jurídica. Lima. 2007. Pág. 313.
41
“Debemos admitir que este supuesto resultaría plenamente aplicable al caso en el cual nos
encontrásemos frente a un contrato de promesa de la obligación o del hecho de un tercero sui generis, en
el cual ambos contratantes se formulen una promesa recíproca en relación a la futura celebración de un
contrato de permuta entre un tercero y alguno de ellos, independientemente de que se trate de dos
terceros distintos y de dos bienes diferentes. En buena cuenta, lo que estoy señalando es que ambas
partes podrían tener las calidades de promitente y promisario, y que lo que busquen a través del contrato
de promesa de la obligación o del hecho de un tercero que celebren, sea la celebración de uno o incluso
de dos contratos de permuta distintos, contratos que serían celebrados entre cualquiera de ellos y una
tercera persona, y en los cuales ambos tendrían la calidad de permutantes”: CASTILLO FREYRE, Mario.
“Normas aplicables a la permuta”. Ob. Cit. Pág. 314.
en el artículo 1627º, que bien podríamos denominar “promesa de donación de bien
ajeno”.

Un análisis particular merece el tema de la renta vitalicia celebrada a título oneroso.

La renta vitalicia es “aquel negocio de ejecución periódica que genera una situación
jurídica en cuya virtud el que ostenta la posición pasiva se vincula a satisfacer al que
ostenta la posición activa una renta, en dinero u otras cosas fungibles, por el tiempo de
duración de un módulo objetivo (la vida humana)”42

La renta vitalicia puede ser a título oneroso, y en este caso constituye un contrato por
el cual “un sujeto se obliga a pagar a otro una pensión periódica, una renta, en
contraprestación de un capital o de un bien mueble o inmueble que se la transmite
(…).la causa del contrato oneroso de renta consiste en el cambio entre una cosa
determinada (mueble, inmueble o un capital) y las diversas prestaciones periódicas de
una determinada suma de dinero o de una cantidad determinada de cosas fungibles
durante la visa de una persona, que sirve de módulo objetivo para el contrato”43.

En el derecho comparadoel artículo 187244 del Codice italiano establece entre las
distintas clases de renta vitalicia está aquella constituida a título oneroso mediante
enajenación de un bien mueble o inmueble o mediante la cesión de un capital
(resaltamos el término enajenación porque estaría demostrando la vocación de la
renta vitalicia de ser un medio traslativo del dominio sobre un bien).

En el Derecho alemán, no obstante el BGB no la define45, la doctrina generalmente

concibe a la renta vitalicia (“Leibrentenvertrag”) como un contrato bilateral. La
contraprestación consiste más frecuentemente en un capital del dinero, pero es
siempre posible cualquier otra contraprestación, como, por ejemplo, la entrega de un
fundo. Para la validez del contrato de renta vitalicia es necesaria46 la declaración
escrita del deudor de la renta; la forma escrita es requerida sólo para tal declaración y
no para la aceptación o el restante contenido del contrato.

En el mismo sentido el artículo 1968º del Code Civil francés dice que “la renta vitalicia
puede ser constituida a título oneroso mediante una suma de dinero o por una cosa
mueble apreciable o por un inmueble”.

42
QUIÑONERO CERVANTES, Enrique. La situación jurídica de renta vitalicia. Secretario de
publicaciones. Universidad de Murcia. 1979. Pág. 24.
43
Ibíd.
44
Artículo 1872°Codice.- “La renta vitalicia puede ser constituida a título oneroso, mediante la
transferencia de un bien mueble o inmueble o mediante cesión de un capital.
La renta vitalicia puede ser constituida también por donación o por testamento, y en este caso se
observan las normas establecidas por la ley para tales actos.
45
La regulación de la renta vitalicia en el BGB se limita únicamente a tres parágrafos. El primero de ellos::
759.- Duración y cuantía de la renta:
(1)Quién está obligado a satisfacer una renta vitalicia, en caso de duda, debe prestar la renta por la
duración de la vida del acreedor.
(2)La cuantía determinada para la renta, en caso de duda, es la cuantía anual de la renta
Parágrafo 760.- Pago anticipado
(1)La renta vitalicia debe abonarse por anticipado
(2)Una renta dineraria debe pagarse con una antelación de tres meses; para otra renta se determina el
período por el cual ésta debe abonarse por anticipado de acuerdo con la naturaleza y el fin de la renta.
(3)Si el acreedor está vivo al inicio del período por el cual la renta debe abonarse por anticipado, le
corresponde la cuantía total del período de tiempo.
46
Parágrafo 761 BGB.- “Para la validez de un contrato por el cual se promete una renta vitalicia, a no ser
que esté prescrita de otra forma, se requiere el otorgamiento por escrito de la promesa. El otorgamiento
de una promesa de renta vitalicia en forma electrónica está excluido, en la medida en que la promesa
sirve a la concesión de alimentos de derecho de familia”
Tanto en este artículo como en los que le siguen puede apreciarse que la regulación
de la renta vitalicia en el Derecho francés es similar a la del código español, cuyo
artículo 1802º prescribe que “El contrato aleatorio de renta vitalicia obliga al deudor a
pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas
por un capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde
luego con la carga de la pensión”.

¿Qué sucede en la legislación nacional? El artículo 1923º CC no dista mucha la forma

en que la figura ha sido regulada en la legislación extranjera: “Por la renta vitalicia se
conviene la entrega de una suma de dinero u otro bien fungible, para que sean
pagados en los períodos estipulados”

La generalidad de los autores franceses, tratando de buscar semejanzas con otros

contratos, al comentar su artículo 1968º sostienen la posibilidad de que la renta
vitalicia a título oneroso pueda ser constituida de dos maneras: bien mediante una
suma en metálico, bien mediante la enajenación de una cosa cierta, mueble apreciable
o inmueble. En el primer caso, se asemeja a un préstamo. En el segundo caso, es una
variedad de la venta47

Las semejanzas entre la renta vitalicia a título oneroso constituida mediante la entrega
de un bien y la compraventa han sido ampliamente reconocidas por la doctrina: “A
pesar que para nosotros el contrato de renta vitalicia es una figura con plena
sustantividad propia, no podemos ignorar aquellas opiniones que desde antiguo han
pretendido identificarla con otras formas contractuales, singularmente la compraventa.
En Francia, por ejemplo, la constitución de una renta vitalicia es una compraventa
cuando la renta vitalicia está constituida mediante la cesión de un objeto mueble o
inmueble. En este caso, la renta forma el precio de la enajenación; el objeto vendido
es la cosa mueble o inmueble. Indudablemente las afinidades son muchas y como
consecuencia de dichas afinidades son de aplicación al contrato oneroso de renta
vitalicia numerosas normas de las dedicadas a la compraventa”48.

Para un sector de la doctrina española49 en el contrato de renta vitalicia el dinero es el

precio de una transmisión en propiedad, aunque satisfecho de manera periódica. En
Italia Ruggiero50 advierte que si la renta vitalicia se establece mediante un contrato
oneroso y la contraprestación es una cosa mueble o inmueble, la relación está
regulada en parte por las reglas de la renta, viéndose así en la renta el precio de la
cosa.

En el mismo sentido se ha dicho que “en determinados supuestos la compraventa

puede tener consecuencias prácticas similares a las que se originan en el supuesto del
contrato oneroso de renta vitalicia. Es decir, se produce la transferencia del dominio de
una cosa mueble o inmueble que el vendedor hace a favor del comprador, y surge a
partir de la realización del negocio jurídico una obligación de pago que puede
extenderse en el tiempo y que puede ser convenida en anualidades, que a su vez
podrán estar sujetas a actualización monetaria (…)será tarea del intérprete analizar las
connotaciones propias de la relación causal existente entre las partes celebrantes del
negocio para poder establecer si, bajo la apariencia de una renta vitalicia, en realidad
no se ha llegado a convenir la venta del bien por un precio estimado evaluando
cuantitativamente la posible duración de la vida humana, que sigue parámetros que en

47
COLIN y CAPITANT. Derecho Civil. Tomo IV. Pág. 789. Madrid. 1949.
48
QUIÑONERO CERVANTES, Enrique. La situación jurídica de renta vitalicia. Ob. Cit. Págs. 113-114.
49
HERNANDEZ GIL, Derecho de Obligaciones. Tomo I. Madrid. 1960. Pág. 176.
50
Ruggiero-Maroi. Istituzioni di DirittoPrivatto. Tomo II. 1947. Pág. 415.
alguna medida pueden marcar hitos de cierto tiempo determinado fijado por las partes
para establecer el posible precio”51.

La renta vitalicia encuentra semejanzas con la compraventa “y no sólo para el caso de

que el capital consista en unas cosas muebles o inmuebles, sino también para el
supuesto de que se trate de una suma determinada de dinero. En Derecho histórico,
se hablaba de “compra de la renta”; y en Derecho Comparado, especialmente el
francés, se emplea todavía por parte de la doctrina la expresión de enajenación “a
fondperdu”, para significar con ella que a la muerte del vendedor (constituyente de la
renta) sus herederos no hallan capital alguno, quedando privados del derecho a la
renta. Pero, sobre todo en la práctica moderna, lo más frecuente es que el contrato se
presente con la forma, al menos externa, de la compraventa, viniendo a ser la renta
vitalicia algo así como el todo o parte del precio del capital que se entrega para su
constitución. De tal modo que si lo entregado es una suma de dinero, se dice que con
ella se compra la renta periódica; y si es una cosa o cosas determinadas, ellas son lo
comprado, cuyo precio se pagará con las pensiones o réditos que tiene que satisfacer
el deudor (…) Ello quiere decir que, como consecuencia de la similitud, es preciso
aplicar al contrato oneroso de renta vitalicia muchas de las reglas legales del contrato
de compraventa”52.

Pero si la afinidad entre ambas figuras es grande, ello no es óbice para reconocer sus
diferencias e impedir que una sea subsumida en la otra. Por ejemplo, en la venta la
contraprestación del bien enajenado es siempre una suma de dinero, mientras en el
vitalicio oneroso puede consistir también en otras cosas fungibles. De otro lado el
precio en la venta es determinado, mientras que en la renta vitalicia es
necesariamente indeterminado53.

Las semejanzas que la doctrina rescata entre la renta vitalicia y la compraventa no son
gratuitas. Y es que más allá de las diferencias estructurales ya referidas, ambos son
mecanismos traslativos de propiedad. Como ya se indicó, el artículo 1923º establece
que por la renta vitalicia se conviene la entrega de una suma de dinero u otro bien
fungible, para que sean pagados en los períodos estipulados. ¿A título de qué se da
esta entrega? La respuesta nos la proporciona el artículo 1937º del Código Civil: “Si

51
ZAGO, Jorge Alberto. El contrato oneroso de renta vitalicia. Editorial Universidad. Buenos Aires. 1990.
Pág. 59
52
BELTRAN DE HEREDIA, José. La renta vitalicia. Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid. 1963.
Pág. 78.
53
Problema a parte y que merece un análisis particular, es el de si una renta vitalicia puede formar parte
del precio de una compraventa. La primera aproximación al tema nos lleva a decir que no, porque en este
caso el precio no se puede tener por cierto; sin embargo, hay numerosas opiniones en contra que vienen
a mantener, más o menos, que la renta vitalicia puede formar el accesorio de un contrato de venta si se
estipula que una parte del precio sea pagada y la otra permanezca en poder del comprador con la
obligación de prestar una pensión vitalicia al acreedor o a un tercero. Nosotros creemos que cuando la
causa de un contrato de compraventa es para una de las partes el precio convenido y este precio está
integrado por dos elementos, uno determinado (una cantidad fijada) y otro indeterminado y con carácter
aleatorio, la estipulación es completamente lícita).
Por su parte, desde el punto de vista estructural, decisiva relevancia asume el hecho de que mientras la
venta es contrato conmutativo, la renta vitalicia es un contrato aleatorio, y la objeción no se supera
comparando a la renta vitalicia con la forma de venta aleatoria, como la “emptiospei”. En ésta la
aleatoriedad viene dada por la incerteza acerca de la existencia futura de la cosa; en la renta vitalicia, ésta
atiende a la incierta duración de la vida contemplada.
También respecto al mutuo presenta significativas diferencias el contrato de renta vitalicia. En el mutuo, el
mutuante entrega al mutuatario una determinada cantidad de dinero u otras cosas fungibles, y éste se
obliga a restituir otras cosas de la misma especie y cantidad, mientras que, por el contrario, el acreedor de
la renta vitalicia entrega al deudor un capital en contraprestación del derecho a una prestación periódica
que cesará solamente con la extinción de la vida objetivamente considerada como módulo de referencia.
Sobre el particular: QUIÑONERO CERVANTES, Enrique. La situación jurídica de renta vitalicia. Ob. Cit.
Págs. 115-116.
muere la persona cuya vida se designó para el pago de la renta, se extingue ésta sin
que exista obligación de devolver los bienes que sirvieron de contraprestación”

Si no hay obligación de devolver tales bienes, eso significa que ellos fueron
transferidos en propiedad como contraprestación a favor de la persona que otorgó la
renta (por ejemplo una renta vitalicia constituida a favor de alguien estableciéndose
como contraprestación la transferencia de propiedad sobre un bien). Ante la pregunta
de qué sucedería si en el contrato de renta vitalicia, se establece como
contraprestación por la renta no la transferencia de propiedad de un bien a favor del
deudor (de la renta) sino la obligación por parte del beneficiario (acreedor) de
conseguir que el verdadero propietario del bien lo transfiera a favor del deudor,
estaremos frente a un contrato que no es traslativo de propiedad, debiendo aplicarse
por analogía las reglas de la compraventa; específicamente el artículo 1537º CC, por
lo cual poseedor del bien (y deudor de la renta) no podrá sumar a su posesión el
tiempo que estuvo en posesión del bien su transferente (acreedor de la renta), por las
mismas razones ya detalladas con ocasión del análisis de la compraventa.

En síntesis, la compraventa, la permuta, la donación y la renta vitalicia son (algunos

de) los contratos que permiten al nuevo poseedor sumar a su favor el tiempo de
posesión de su transferente, pero sólo en los dos casos ya detallados: (i) cuando el
adquirente actúa de buena fe; (ii) cuando el adquirente actúa de mala fe en cuanto
sabe, pese al silencio del transferente, que éste no es propietario del bien. Por el
contrario, cuando el transferente y el adquirente manifiestan (ambos) ser conscientes
de la ajenidad del bien, la suma de plazos posesorios no es posible en función a un
contrato “traslativo de propiedad” - en realidad ambas partes reconocen que no opera
transferencia de titularidad alguna - sino por medio de un acuerdo de transferencia
posesoria.

VI. CONCLUSION

La suma de plazos posesorios es posible tanto en la prescripción ordinaria como en la

extraordinaria, en la medida que en ambas el poseedor puede contar con un justo
título a su favor. Pero en el caso de la prescripción extraordinaria la particularidad
consiste en que pese a existir un justo título, el nuevo poseedor prescribiente carece
de buena fe. Es más, podrá haber suma de plazos posesorios incluso cuando entre
transferente y adquirente exista tan solo un acuerdo de transferencia posesoria, el cual
técnicamente no da lugar a un justo título, en la medida que éste siempre está
encaminado a la transferencia de propiedad (podrá ser una compraventa, una
permuta, una donación o una renta vitalicia a título oneroso) y ello no sucede con la
transferencia de nuda posesión, donde las partes reconocen que lo que se transfiere
(o lo que se intenta transferir) no es la propiedad.

No existe ninguna razón para limitar la suma de plazos a los poseedores que actúan
de buena fe ni por ende para restringirla al ámbito de la prescripción ordinaria. El
reparo en que los poseedores de mala fe se valgan de la suma de plazos es que con
ello se facilitarían las cosas para que aquellos se hagandueño de algo que saben
perfectamente no les pertenece. Frente a este perjuicio individual del original
propietario se impone la necesidad de que la usucapión cumpla la más importante de
sus funciones - precisamente aquella que justifica su existencia como institución
milenaria: la de ser prueba irrefutable de la propiedad.

El tema, entonces, no pasa por sostener que la finalidad de la suma de plazos

posesorios – y por ende de la usucapión – seaayudar a quien actúa de mala fe. El fin
es sencillamente contribuir a que las situaciones fácticas sean un reflejo de las
situaciones jurídicas vigentes. A ello precisamente contribuye una interpretación
amplia de los potenciales beneficiados con la suma de plazos posesorios.