Diplomatura en Ciudades y comunidades

sostenibles, resilientes e inclusivas

herramientas de gestión y
planificación territorial
 General Rodríguez (Provincia Buenos Aires)
Fuente: Google Earth

2004

2012 2020
 Suelo rural VS
suelo urbano
Desigualdad e Desabastecimiento de
Altos precios del suelo informalidad en la (crecimiento no servicios básicos en
CONSECUENCIAS urbano ocupación del suelo sostenible) áreas urbanas

Expansión descontrolada a
PROBLEMA de la mancha urbana

CAUSAS Incapacidad estructural de Incapacidad estructural Falta de políticas de

proveer suficiente oferta de suelo para redistribuir rentas gestión del suelo
servido a precios accesibles
suelo

pasó de ser un bien de uso a un bien de cambio (mercancía)

IRREPRODUCTIBILIDAD no se pueden reproducir las condiciones de un lugar a otro

INMOVILIDAD dependencia de los atributos externos (entorno)

ESCASEZ oferta de suelo con características especiales es limitada

INDESTRUCTIBILIDAD su consumo no requiere destruir el bien (perdurabilidad en el tiempo)

precio del suelo

• mercado de suelo => mercado de localizaciones

• localización => tierra y sus características (irreproductible, inmovilidad, escasez, indestructible)

• tiempo => atributos externos cambiantes

• socialmente producido y privadamente gestionado

• renta del suelo => ganancias extraordinarias localizadas producidas por un proceso de valorización del capital

• suelo => se compra en hectáreas y se vende en m2

OFERTA DEL DEMANDA DE

SUELO URBANO SUELO URBANO

¿marco regulador?
 proceso incremento renta

densificación y 4 modificación de normas urbanísticas

especialización de usos
incremento renta
de forma pasiva
para el propietario
3 inversión del Estado en obras públicas
proceso de urbanización

plusvalía

crecimiento de la ciudad 2 inversión de la sociedad

3
1 renta absoluta (precio inicial)
2
1
suelo

fuente: Eduardo Reese

factores que inciden en la estructura de precios del suelo

• accesibilidad
• centralidad
• historia del lugar
• estructura socio – económica
• estructura espacial
usos / externalidades actuales
• demandas locacionales
/ oferta - demanda
• calidad urbana / paisajística / ambiental
• cobertura de infraestructura
• proyectos privados y públicos
• normativas urbanas: usos, zonificación, impuestos, etc.

capitalización de las plusvalías anticipadas por usos / externalidades futuras

usos y características potenciales en el futuro o esperadas

EXPECTATIVAS
fuente: Eduardo Reese
Pueblo Esther, Santa Fe
fuente: Zonaprop
conformación proceso precio del suelo

precio del suelo

zona
comercial zona de vivienda área rural

límite del área urbana

vivie
nda

co
me
rci
al

renta absoluta
urbana

distancia al centro
los diferentes usos del suelo pueden pagar diferentes precios
fuente: Eduardo Reese
 zona

precio del suelo

comercial zona de vivienda área rural

límite del área urbana

+
+
renta absoluta +
urbana

distancia al centro
los cambios en los usos del suelo producen cambios en los precios
fuente: Eduardo Reese
 precio del suelo
precio del suelo

zona zona
zona de vivienda área rural zona de vivienda área rural
comercial comercial

límite del área urbana

límite del área urbana
distrito de
alta densidad

parque público

distancia al centro distancia al centro

fuente: Eduardo Reese

 precio del suelo
cambios de parámetros
urbanísticos

B
rehabilitación /
D renovación urbana

proceso
urbanización

renta absoluta
urbana
A

tiempo
fuente: Eduardo Reese
 precio del suelo

distancia al centro

fuente: Eduardo Reese en base a S Jaramillo y MO Smolka