RESPONSABILIDAD PROFESIONAL

RESPONSABILIDAD: Es la carga jurídica de afrontar las consecuencias derivadas del

incumplimiento de una obligación. Es la obligación moral o material sobre los efectos que
causa el profesional por un error o negligencia.

RESPONSABILIDAD COMO ARQUITECTO: Las obligaciones y derechos legales del

arquitecto, derivan de las generales a toda profesional que integre un contrato de obra o de
servicios, dentro de las condiciones de su profesión.

Obligación primaria: mantener el edificio en pie

Frente a una ruina parcial o total, si se debe a vicios de construcción o de suelo, o mala
calidad de los materiales, el constructor tiene responsabilidad:

CIVIL
ADMINISTRATIVA
RESPONSABILIDAD PENAL
ÉTICA
FISCAL

RESPONSABILIDAD CIVIL: Tiende a reponer el estado anterior al incumplimiento de la

obligación. Paga daños y perjuicios.

Daños: Destrucción de los bienes, pérdida patrimonial

Perjuicios: Ganancia lícita que deja de obtenerse

Puede ser:
PRECONTRACTUAL: Omisiones o inexactitudes durante las charlas preliminares.

CONTRACTUAL: Es durante el transcurso de la obra, se deemanda a ambas partes

y deriva de un incumplimiento del contrato. Puede haber:

Culpa: Cuando se produce el hecho cuyas consecuencias perjudiciales

pudieron ser previstas.
Negligencia: Sin intención de daño, cuando se deja de realizar un hecho que
era necesario para evitar consecuencias perjudiciales
Que esté en mora: Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término.

POSCONTRACTUAL: Desde acta de recepción definitiva hasta 10 años por ruina.

Comienza con el plano conforme de obra.

Ruina: Acción de caer o destruirse una cosa, deterioro total o parcial que
compromete la estabilidad de la cosa. Para que sea aplicable la responsabilidad deberá
producirse la ruina dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la
acción será de un año a contar del tiempo que se produjo aquella.
VICIOS DE OBRA: Defecto, imperfección, mala calidad o daño física en las cosas. Los
vicios de obra pueden ser:
 DE PLANOS: Errores en planos, acotaciones, cálculos, toda la documentación
gráfica. También es responsable el constructor.
DE SUELO: No haber mandado a hacer el estudio, o indicación incorrecta del lugar,
baja resistencia del suelo, etc.
DE CONSTRUCCIÓN: Por utilización de materiales no adecuados, mano de obra
imperfecta; conlleva el vicio de dirección.
OCULTOS: Son aquellos trabajos defectuosos que no se perciben (Ejemplo:
Humedades cubiertas por el contratista)
REDHIBITORIOS: Defectos ocultos que si se hubieran conocido podía haberse
bajado el precio. Intención de ser ocultado.

*Vicio oculto tienen 60 días desde su descubrimiento para denunciar el vicio al contratista.
Prescripción de la acción: 1 año para iniciar la acción
*Si no hay plazo de garantía, a partir de la recepción de la obra, el comitente tiene 3 años
para denunciarlos.

EXTRACONTRACTUAL: Sobre terceros ajenos al contrato original (vecinos). Puede

ser durante o después de terminada la obra. Se demanda a ambas partes y tiene una
prescripción de 3 años. Puede ser por:

Delito: Acto ilícito intencional.

Cuasidelito: Daño causado por imprudencia, negligencia o culpa.
Dolo: Conocimiento e intención de cometer delito, no requiere la intención de
dañar, pero si la responsabilidad de no cumplir.

TIPOS PLAZOS DE A QUIEN SE RECLAMA

PRESCRIPCIÓN RESPONSABILIDAD

PRECONTRACTUAL
5 AÑOS Cualquiera de las partes se
CONTRACTUAL reclama entre sí

POSCONTRACTUAL 10 AÑOS Reclamo al constructor,

proyectista, y/o D.O.

EXTRACONTRACTUAL 3 AÑOS Tanto al propietario del lindero

 como al D.O. y constructor

RESPONSABILIDAD ADMINISTRATIVA: Por incumplimiento de las obligaciones de las

normas policiales a través del gobierno de la ciudad y organismos de seguridad. Los
empresarios constructores son responsables por la inobservancia de las disposiciones
municipales o policiales y de todo daño que causen los vecinos.

RESPONSABILIDAD PENAL: Se castiga la tentativa de cometer un delito. No interesa el

daño causado sino la violación al orden jurídico.
El arquitecto está sometido al reproche penal cuando incurra en alguna de las descripciones
típicas (delitos) del código penal.

Código penal:

● Aquel que por negligencia o imprudencia de los reglamentos o deberes a su cargo

causare a otro la muerte. De 5 a 10 años de prisión
● Aquel que por negligencia o imprudencia causare a otro daño en el cuerpo o salud.
De 3 a 5 años de prisión, multa económica e inhabilitación especial.
● Aquel que defraude a otro con nombre supuesto, falsos títulos, abuso de confianza o
aparentando bienes. 1 mes a 6 años de prisión.
● Aquel que abusare de necesidades o inexperiencia de un menor. De 2 a 6 años.
● El constructor de una obra o vendedor de materiales que cometiere un acto
fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas. 2 a 6 años.
● Aquel que hiciera desaparecer cualquier cosa mueble total o parcialmente ajeno, 15
días a 1 año de prisión.

Sanción Penal Privación de la libertad

Multa económica
Inhabilitación para ejercer ciertas actividades

RESPONSABILIDAD ÉTICA: Propia del ejercicio de las profesiones independientes

liberales controlada por los consejos profesionales. Sanción de los pares.

RESPONSABILIDAD FISCAL: Incumplimiento en el pago de impuestos. Sanción

económica o privación de la libertad.

DESCARGO DE LA RESPONSABILIDAD:
Culpa del comitente
Hecho de un tercero
Caso fortuito producido por la naturaleza (Ejemplo: inundaciones, terremotos)
Fuerza mayor producidos por el hombre (Ejemplo: guerra, huelgas)

INCUMBENCIAS PROFESIONALES: Son las funciones para las que se capacita cada uno
de ellos.

● Diseñar, proyectar, dirigir y ejecutar:

 - la concreción de los espacios destinados al hábitat humano
- la construcción de edificios con su equipamiento e infraestructura
- la ejecución de estructuras resistentes e instalaciones complementarias
- todo lo que concierne a la higiene y seguridad en obras de arquitectura
● Realizar arbitrajes, peritajes, tasaciones y valuaciones recomendadas con el
ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat.

EJERCICIO PROFESIONAL

Para el comienzo de la concreción de una obra se requieren:

ETAPA PRELIMINAR: Charla del arquitecto con el comitente

Objeto a proyectar
Análisis del terreno ubicación, forma, tamaño, factores extrinsecos e intrinsecos
Condicionantes requerimientos específicos del propietario
Programa de necesidades con respecto a las actividades del núcleo familiar
se debe responder por medio de:

Instrumentos técnicos constructivos Funcionalidad y racionalización

Adecuación de uso de técnica y
materiales a lo programado

Instrumentos económicos Conocimiento de la situación y planteo

económico del comitente
Conocer disponibilidades y medios de
obtención de los mismos
Saber plazo de ejecución
Estudio de factibilidad

Una vez elaborada la propuesta y aceptada, ésta se firmará y fechará por el propietario para
evitar posteriores inconvenientes y como prueba de encomienda del trabajo por parte del
propietario (en caso de interrupción, desistimiento o modificación)

Aspectos a verificar Técnicos estudios de suelo

Administrativos estudio de las limitaciones al dominio
Jurídicos estudio del estado (hipoteca, servidumbres)

TAREAS PROFESIONALES:

CROQUIS PRELIMINARES: Proceso que genera una idea que será propuesta al
comitente. Son los esquemas, diagramas, croquis de
plantas como preliminar interpretación del programa.

ANTEPROYECTO: Desarrollo de la documentación del partido elegido.

Documentación en escala 1:100

Esquemas estructurales, de instalaciones y detalles constructivos
 Memoria descriptiva
Presupuesto estimativo

PROYECTO: Es el conjunto de elementos gráficos y escritos que definen con

precisión el carácter y finalidad de la obra y permite ejecutarla bajo la
dirección de un profesional.

Planos generales, de plantas, elevaciones principales y cortes, acotados y

señalados con los símbolos convencionales, usados como base para los
planos de estructura y de instalaciones.
Plano de construcciones y detalles
Planos de instalaciones y de estructuras con sus especificaciones y planillas
correspondientes
Presupuesto, pliego de condiciones, llamado de licitación y estudio de
propuestas.

Documentación de obra:
● Planos de replanteo, vistas y cortes. Esc 1:50
● Detalles constructivos. Esc: 1:1, 1:10, 1:20
● Planos de locales sanitarios, plantas y vistas. Esc: 1:20
● Planos de estructuras: replanteo y cálculo. Esc: 1:50
● Plano y planilla de carpintería. Esc: 1:5 o 1:10
● Planos de todas las instalaciones
● Planilla general de locales
● Pliego de condiciones, especificaciones técnicas
● Cómputo métrico y presupuesto estimativo
● Plan de trabajo e inversiones
● Bases para llamado a licitación
● Estudio de las propuestas
● Adjudicación de la obra

ARQUITECTURA Y EL DERECHO

DERECHO: Conjunto de normas obligatorias fundadas en principios éticos que regulan la

interacción social.

Clasificaciones del derecho:

NATURAL: Se sustenta en la naturaleza misma del hombre

POSITIVO: Se subdivide en:
Derecho público: Rige relaciones jurídicas en que el Estado es parte.
(Derecho constitucional, Derecho administrativo, Derecho penal)
Derecho privado: Rige las relaciones entre los particulares con el
Estado. (Derecho civil, Derecho comercial, Derecho laboral)
Derecho Internacional: rige las relaciones jurídicas que se suscitan
entre Estados.
Derecho Interno: Rige las relaciones jurídicas que se producen en el
territorio de un Estado.
OBLIGACIÓN: Vínculo jurídico en virtud del cual una persona debe cumplir una prestación a
favor de otra persona.

Obligaciones de dar: Puede consistir en dar sumas de dinero, cosas o servicios.

Obligaciones de hacer: Puede consistir en ejecutar un edificio a cambio de dinero.
Obligaciones de no hacer: No extralimitarse en la altura máxima permitida.

ESTADO: Conjunto de los órganos de gobierno de un país soberano. Desarrolla funciones

cuyo fin es el de garantizar la supervivencia social.

Pirámide de jerarquía normativas:

CONSTITUCI
ÓN
NACIONAL
CODIGOS
DE
FONDO
CODIGOS
DE
LEYES, FORMA
REGLAMEN
TOS,
HECHO: Designar
RESOLUCIOcualquier acontecimiento que sea producido por el hombre o no.
NES, ETC.
HECHO JURÍDICO: Acontecimiento que produce el nacimiento, modificación o extinción de
relaciones o situaciones jurídicas. (Ejemplos: muerte, promulgación de una ley, declaración
de guerra, catástrofe natural, catástrofe humana)

Naturales: Se producen por causas externas al hombre y estos pueden dar lugar a
efectos jurídicos. (Ejemplo: terremoto produce la destrucción de una casa
y hace nacer el derecho de cobrar seguro)
Humanos: Son aquellos realizados por el hombre (Ejemplo: edificar, comprar)

ACTO JURÍDICO: Es siempre un hecho humano, voluntario y lícito, tiene como fin inmediato
producir efectos jurídicos. Todo acto jurídico queda comprendido dentro de hechos jurídicos.
(Ejemplos: la firma de un contrato, consentimiento matrimonial, otorgar testamento)

PERSONA: Entre susceptible de adquirir derechos y contraer obligaciones.

Carácter privado Civiles Asociaciones

Fundaciones
Comerciales De Hecho
De Derecho
Carácter público Necesarias Estado, Iglesia
Posibles Sociedades de economía mixta, colegios
CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO

CPU: Instrumentos técnicos y normativos con el fin de regular los aspectos relativos a las
habilitaciones, la organización del tejido urbano y la distribución de usos de suelo de la
Ciudad de Buenos Aires.

SECCIONES 1. Alcances, ámbito de vigencia

2. Normas administrativas
3. De la propuesta de apertura de vía pública
4. Normas generales sobre tejido urbano
5. Zonificación en distritos
6. Sistema vial
8. Renovación urbana
9. Procedimiento de modificaciones del código
10. Protección patrimonial

SECCIÓN 1 - Alcances

Todo lo relacionado con: el uso del suelo, de los edificios, de las estructuras e instalaciones,
las apertura y ensanches de vías públicas, la subdivisión y englobamiento de parcelas,, los
volúmenes edificables y la preservación de los ámbitos históricos.

SECCIÓN 4 - Normas generales sobre tejido urbano

Tipos de edificación Edificio entre medianeras

Edificio perímetro libre
Edificio en perímetro semilibre

Conformación del tejido:

 Desarrollo de tronera:

No regirán las presentes disposiciones en los siguientes casos:

● Para las manzanas cuadrangulares en las cuales la semisuma de dos de sus

lados opuestos resulte inferior a 62m.
● Cuando la superficie de la manzana sea inferior a 4000m2
● Cuando la manzana tenga tres, cinco o más lados
● Cuando la manzana tenga algún lado curvo.

En tales casos la Dirección establecerá mediante disposición, las líneas de LFI y LIB
correspondiente para toda la manzana garantizando a las parcelas una banda
edificable mínima de 16m.

Patios: Patios Apendiculares Se consideran extensiones del espacio

urbano aquellos patios abiertos por un
lado de su planta a dicho espacio.

Patios auxiliares Áreas descubiertas ubicados entre los

volúmenes construidos en las parcelas.
Superficie mínima será de 26m2 y el
lado mínimo de 4m.
 F.O.S (Factor de ocupación del Suelo): Porcentaje de la superficie total del terreno
que se puede ocupar con la proyección horizontal de las construcciones de
todos los niveles del edificio.

F.O.T (Factor de ocupación Total): Número que multiplicado por la superficie total de
la parcela determina la superficie edificable

Conformación del perfil edificable para edificios entre medianeras:

SECCIÓN 5 - Zonificación por distrito

R - Residenciales Zonas destinadas a viviendas admitiendo usos conexos

C - Centrales Agrupamientos de usos administrativos, financieros, comercial
 E - Equipamiento Usos que sirven al conjunto urbano y/o regional
I - Industrial Agrupamiento de las actividades manufactureras y de servicio
P - Portuario Actividad portuaria que requiere condiciones especiales
U - Urbanizaciones Determinadas Preservar conjuntos urbanos con
características
diferenciales
AE - Arquitectura Especial Recorridos urbanos que poseen una identidad
reconocible por sus características físicas
APH - Área de Protección Histórica Ámbitos identificables como referentes de
nuestra cultura
RU - Renovación Urbana Áreas en las que existe la necesidad de una
reestructuración integral
UF - Urbanización Futura Terrenos de propiedades pública aún no
urbanizados
UP - Urbanización Parque Áreas destinadas a espacios verdes y
parquización
ARE - Area de Reserva Ecológica Por su carácter ambiental dan lugar a la
conformación de ambientes naturales
ADP - Area de Desarrollo Prioritario Polígonos donde se realizan desarrollor
públicos o privados superadores de la
situación actual

IMPACTO AMBIENTAL

AMBIENTE: Conjunto de factores externos que actúan sobre un organismo o comunidad.

Estos factores son indispensables para el desarrollo y el crecimiento de una población.

IMPACTO AMBIENTAL: La alteración o modificación en el ambiente, producido por los

efectos de la acción o actividad humana, pueden ser tanto negativos como positivos.

ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL: Procedimiento técnico-administrativo que tiene por

objeto el análisis global de las situaciones generadas por un proyecto de obra nuevo sobre
el medio ambiente. Surge la interpretación de los impactos que el mismo podría generar en
caso de ser ejecutada la obra.

LEY 123 de IMPACTO AMBIENTAL:Se encuentran las distintas categorizaciones de

impacto ambiental, los usos que requieren estudio, los procedimientos técnicos
administrativos y los contenidos mínimos par realizar el respectivo estudio.

Categorizaciones: Sin Relevante Efecto No se encuentran sujetas al

procedimiento técnico. Obtienen el
certificado de aptitud ambiental.

Con Relevante Efecto Se encuentran sujetas al procedimiento

técnico para poder obtener el
certificado
de aptitud ambiental, y luego a la
audiencia pública.
 ● 45 días para efectuar el análisis del estudio técnico de impacto ambiental
● 10 días hábiles la convocación de la Audiencia Pública Temática
● 15 días hábiles para producir la Declaración de Impacto Ambiental

Factores a considerar en la Evaluación de Impacto Ambiental:

Clasificación del rubro o actividad

Localización
Riesgo potencial sobre los recursos del aire, agua, suelo y subsuelo
Dimensión y escala
Infraestructura de servicios públicos de la ciudad a utilizar
Potenciales alteraciones urbanas y ambientales

CODIGO DE EDIFICACION

Secciones:

1. Generalidades
● Alcances del código de edificación
● Obligación de los propietarios, usuarios y profesionales

2. De la Administración
● De las tramitaciones (permiso de obra y aviso de obra)
● De la inspección de obra
● De las habilitaciones
● De las penalidades
● De los profesionales y empresas

3. De las verificaciones de oficio - Plazos garantías

● Proyectos de obra
● Certificados de uso conforme
● Liquidaciones derechos de construcción
● Vencimiento de permisos de obra

4. Del proyecto de las obras

● De los locales (alturas, áreas mínimas, ventilación e iluminación)
● De los medios de salida
● Del proyecto de las instalaciones complementarias
● Obras con materiales combustibles
● De las obras que produzcan molestias
● Reformas y ampliación de edificios
● De la protección contra incendios

5. De la ejecución de las obras

● Señalización
● Letrero al frente de una obra
● Andamios
 ● Medidas de protección y seguridad en las obras

6. De las disposiciones varias

● Obligación de la conservación de obras
● Obras en mal estado o amenazadas por un peligro
● Estímulo a la edificación privada
● Utilización de los predios para servicios públicos

7. De las prescripciones para cada uso

8. De los reglamentos técnicos vigentes

● De las estructuras metálicas y hormigón armado
● De las instalaciones mecánicas, eléctricas, térmcias y sanitarias

9. Apéndices. Leyes y Decretos

● Ley 962. Accesibilidad física para personas con necesidades
especiales
● Agentes Verificadores de Obra (AVO)

A.V.O.: Está a cargo de la tarea de verificación de la obra con relación a los

correspondientes planos registrados, abona los honorarios profesionales.

TAREA PROFESIONAL: Verificar exclusivamente lo ejecutado en la obra con

relación a los correspondientes planos registrados.
QUIEN SOLICITA: Obligación del propietario y profesional a cargo

LEY 257. Fachadas, balcones y patios internos.

Esta ley apunta a la preservación y mantenimiento edilicio, con intervención de un

profesional. El propietario es responsable del mantenimiento en perfecto estado de los
balcones, fachadas, azoteas, patios de ventilación, medianeras, barandas, etc.
Los propietarios deberán cumplir con las inspecciones técnicas previstas como con
los trabajos necesarios para su reparación.
Deberán acreditar un Certificado de Conservación, un Informe Técnico y la
intervención de un profesional, que con su firma avalará el buen estado de los elementos.

ANTIGÜEDAD DEL EDIFICIO PERIODICIDAD CERTIF. DE CONSERVACIÓN

desde 10 años - 21 años Cada 10 años

+ 21 años - 34 años Cada 8 años

+ 34 años - 50 años Cada 6 años

+ 50 años - 71 años Cada 4 años

+ 72 años Cada 2 años

LEY 962 DE ACCESIBILIDAD

 Igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal. El objetivo de
esta ley es plasmar las medidas necesarias para garantizar el derecho a la igualdad de
oportunidades de las personas con discapacidad.

● Rampas reglamentarias
● Señalización táctil para no videntes
● Medios alternativos de elevación
● Baños adaptados
● Tipos de barreras (urbanísticas, arquitectónicas, en el transporte, de
comunicación)

Tipos de tramitaciones municipales:

AVISO DE OBRA Para modificar el cordón del pavimento, pintar fachadas

principales, ejecutar solados, cambiar revestimientos,
rellenar terrenos, modificaciones en las instalaciones
No hay responsabilidad profesional porque no requiere firma
No se presentan planos
En PH se requiere el consentimiento de todos los propietarios

PERMISO DE OBRA Se debe pedir para construir nuevos edificios, para ampliar o
refaccionar, abrir o cerrar vanos en fachada principal, elevar
muros, modificar estructura de techos, excavar terrenos,
demoliciones

PLANOS MUNICIPALES

Para realizar las distintas tramitaciones municipales referentes a la construcción,

demolición o modificación de las obras en CABA se deben presentar distintos tipos de
planos. Solo presentandolos se puede comenzar la obra, para demostrar que la obra
cumple con la reglamentación vigente referente a las normas de habitabilidad y del tejido.

La diferencia entre Plano Municipal y Plano Único es que los elementos se distribuyen de
distinta forma en los distintos planos ya que se mezclan las instalaciones con la
arquitectura. Plano Municipal es el plano tradicional que se presentaba anteriormente.
PLANOS DE OBRA: Son lo más importantes de la documentación de la obra que permiten
la correcta ejecución del proyecto. Los elementos se distribuyen de distinta forma ya que se
mezclan las instalaciones con la arquitectura.

PLANOS MUNICIPALES: Indispensables para el registro de la obra, según sea de obra

nueva y/o demolición. Requisito para poder comenzar la obra. Son expresiones gráficas a
escala de anteproyecto (1:100) en donde se expresan las disposiciones emanadas del C.E.
y el C.P.U. con carácter de declaración jurada.

FORMATO DE PLANO MUNICIPAL:

PLANO DE DEMOLICIÓN
 Elementos Carátula
Plantas + azotea 1:100
2 Cortes 1:100
1 Vista 1:100
Silueta y balance de superficies 1:200

Referencias:

PLANO DE OBRA NUEVA

Elementos Carátula
Plantas + azotea 1:100
2 Cortes 1:100
1 Vista 1:100
Silueta y balance de superficies 1:200
Estructura: Plantas, planillas y detalle de bases
Detalle de escalones 1:20
Croquis del tejido de manzana 1:1000 indicando LFI y LIB
Planilla de iluminación y ventilación
Cálculo de FOT máximo y utilizado

Referencias:

FORMATO DE PLANO ÚNICO:

PLANO DE OBRA NUEVA (destino vivienda)

Plano 1-3 Carátula

Planta Baja de Arquitectura 1:100
Planta Baja de instalación sanitaria 1:100
Planta Baja de instalación contra incendio 1:100
Planta Baja de instalación eléctrica 1:100

Plano 4 Carátula
2 Cortes incluyendo arquitectura e instalaciones 1:100
Vistas 1:100
 Planilla 1 Carátula
Planilla de iluminación y ventilación
Balance y silueta de superficies 1:200
Croquis del tejido de manzana 1:1000 indicando LFI y LIB
Cálculo de FOT máximo y utilizado

Planilla 2 Carátula
Detalle de escalera
Detalle de ascensor, rampas y todo lo relativo a la ley de accesibilidad

Planilla 3 Carátula
Detalles y cálculos de instalación sanitaria

Elementos de representación gráfica de planos municipales de obra nueva y demolición:

Escala métrica Para edificios e instalaciones 1:100

Para los detalles 1:20

Carátula Clase de obra

Escala de dibujo
Croquis y localización del predio
Superficie del terreno

Colores y rayados:

ETICA PROFESIONAL

CÓDIGO DE ÉTICA: Es el conjunto de los mejores criterios y conceptos que debe guiar a la
conducta de un sujeto por razón de los más elevados fines que puedan atribuirse a la
profesión que ejerce.

PREÁMBULO

LIBRO PRIMERO. Respetar todas las disposiciones legales y reglamentarias que

inciden en actos de la profesión.

LIBRO SEGUNDO. Deberes del profesional con la dignidad de la profesión, con las
demás profesiones, con los clientes, entre los profesionales, en su actuación ante
contratos, de las faltas de ética.

Faltas:
 Clasificación: Leve Sanciones Advertencia
Serie Amonestación
Grave Censura pública
Gravísimo Multa
Suspensión
Cancelación matrícula

LIBRO TERCERO. Sustanciación de la causa en los Consejos y en la Junta Central

y las Normas Procesales.

ROLES PROFESIONALES. Figuras intervinientes en la construcción:

COMITENTE. Encarga de las tareas. Persona humana o jurídica

OBRA. CONSTRUCCIÓN. Materializar proyectos arquitectónicos y de ingeniería.

PROFESIONAL. Aquel que ejerce un empleo u oficio público con derecho a

retribución.

EMPRESA. Materializa la obra.

ARQUITECTO. Aquel que ejerce la arquitectura, siendo ésta el arte de proyectar y

construir espacios habitables.

DIRECTOR DE OBRA. Consiste en el control de calidad, costos y cumplimiento de

las tareas de la obra siendo un servicio profesional independiente y unipersonal.

SOBRESTANTE. Representante de D.O. con mayor permanencia en obra. El D.O.

es responsable por errores u omisiones que puedan incurrir los sobrestantes.

INSPECTORES. En obras públicas. Vigilancia y fiscalización de tareas.

SUPERVISORES DE OBRA. En obras privadas. Es contratado para ejercer un

control o supervisión sobre la DO. Colabora con la dirección y mantiene informado al
comitente y lo asesora.

SUPERINTENDENCIA DE OBRA. Dirección + Vigilancia. No implica eximir a la EC

por errores en la ejecución de los trabajos.

REPRESENTANTE TÉCNICO. Asume la responsabilidad frente a la construcción y

organismos públicos y/o privados.

CONDUCTOR DE OBRA. Ejerce su rol desde la oficina de la empresa. Coordinación

de gremios y materiales.

JEFE DE OBRA. Profesional o experto de mayor permanencia en la obra.

CAPATAZ. Técnico o experto. Ejerce su rol en la obra.

ACCIONES POSESORIAS

EDIFICACIONES EN SUELO AJENO: Son situaciones conflictivas son pequeñas

invasiones de terrenos linderos por error del que edifica primero. Puede obligar a su dueño
a respetar lo construido, si este no se opuso inmediatamente de conocida la invasión.

Es un caso de ACCESIÓN en donde el código civil plantea tratar de salvar el interés social
de lo construido, reparar el daño y reintegrar el valor de lo ejecutado.

Formas de adquirir el dominio:

● Accesión: cuando una cosa mueble o inmueble acrece a otra, adherencia.

POR ALUVIÓN: Tierras ganadas por acumulación o retiro de aguas

POR AVULSIÓN: Apropiación de elementos llevados por la fuerza del agua
POR ADJUNCIÓN: 2 cosas inmuebles pertenecen a distintos dueños y se
unen formando una única cosa.
POR EDIFICACIÓN Y PLANTACIÓN: Edificación o siembra.

MATERIAL AJENO EN TERRENO PROPIO:

Buena fé: Los adquiere, debe pagar su valor

Mala fé: Los adquiere, debe pagar su valor más los daños

MATERIAL PROPIO EN TERRENO AJENO:

Buena fé: El dueño del terreno puede pagar la construcción y quedarse con
lo edificado, o vender el terreno total o parcial
Mala fé: Se puede pedir demolición y reposición al estado anterior a cargo
del
que edificó. Los adquiere, debe pagar su valor más los daños.

CONSTRUCCIÓN REALIZADA POR UN TERCERO:

Mala fé: No se puede accionar en forma directa contra el dueño del inmueble
porque el que construye no es dueño del terreno y los materiales son ajenos.
Se puede exigir que pague el tercero.

INVASIONES DEL ESPACIO AEREO O SUBTERRANEO.

Da derecho al propietario del terreno invadido a pedir demolición o construir

servidumbre como sirviente respeto del invasor. Toda invasión implica una
desvalorización del terreno invadido y un perjuicio por la pérdida de medidas
reglamentarias.

INTERDICTOS: Es un procedimiento judicial sumario y de tramitación sencilla, cuyo objetivo

es atribuir la posesión de una cosa a una determinada persona física o jurídica frente a otra,
de manera provisional. Resuelven de forma inmediata posesión y tenencia.
Posesión: Disposición jurídica de la cosa.
Tenencia: Reconocer en otro la propiedad de la cosa, no ser el dueño. (Ej: el contratista
tiene la tenencia de la obra y la pierde con la entrega del acta de recepción provisoria)

Tipos de interdictos:

ADQUIRIR Presentación de título suficiente

Nadie debe tener título de dueño o usufructuario de la cosa.
Nadie debe ser tenedor o poseedor de la cosa.
Procedimiento: Trabajo del juez examinar el título y requerirá informe.
Si otra persona también posee título se recurre a juicio ordinario.

RETENER La persona que intenta interponer el interdicto debe tener la posesión

y tenencia de la cosa mueble o inmueble.
Perturbación o amenaza
Procedimiento: El juez examina pruebas de la perturbación y fecha en
la que se produjo.

RECOBRAR Para que se promueva se tuvo que haber tenido la posesión o

tenencia del mueble o inmueble.
El despojo puede ser total o parcial y debió haber sido con violencia o
clandestinidad.
Procedimiento: El juez examina las pruebas de despojo y la fecha.

OBRA NUEVA Cuando la construcción de una obra afecta a un inmueble vecino

La acción se dirigirá al dueño, Director de Obra o Encargado.
Procedimiento: Se puede ordenar preventivamente la suspensión de
los trabajos. Puede disponer la suspensión definitiva.

Los interdictos caducan a 1 año de producidos los hechos. El juicio posterior no

impedirá el ejercicio de las acciones reales.

DENUNCIAS:

Por daño temido: Quien teme que la ejecución de obras puede derivar en daños
solicita las medidas de seguridad al juez. La resolución que se dicte es inapelable.

Por oposición de la ejecución de reparaciones urgentes: Cuando deterioros, averías

producidas en un edificio ocasionen grave daño a otro y el ocupante del primero se
opusiera a realizar o permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para
hacer cesar la causa del perjuicio. El afectado podrá requerir que se adopten las
medidas y se lleven a cabo los trabajos necesarios, disponiéndose de allanamiento

CONTRATOS PROFESIONAL

CONTRATOS EN GENERAL: Cuando dos o más partes se ponen de acuerdo para dar
nacimiento a obligaciones de derecho entre ellas
 Es un acto jurídico, voluntario y lícito Positivo
Bilateral
Entre vivos

Requisitos para firmar un contrato:

Capacidad: Cualquier persona capaz de generar un acto jurídico
Consentimiento: Voluntad para firmar.Conlleva 3 necesidades Discernimiento
Intención
Libertad

Clasificación Unilateral Bilateral

Oneroso Gratuito
Consensual Real
Nominado Innominado
Formal No formal
Expreso Tácito
Conmutativo Aleatorio
Libre discusión De adhesión

MANDATO. Se produce cuando una parte, MANDANTE, da a otro, MANDATARIO,

el
poder para representarlo para ejecutar en su nombre y cuenta, actos jurídicos.

Se extingue por Cumplimiento de negocio o expiración del tiempo fijado.

Por revocación del mandante
Por renuncia del mandatario
Por fallecimiento o incapacidad total o parcial de ambos

Prueba de contrato: instrumento que demuestra la existencia del mismo.

Formal: acta, instrumento público

No formal: testigos, juramento judicial, etc.

Efectos: Nacen del vínculo jurídico y es relativo a las personas que lo contraen y
pasivamente a sus sucesores universales y derecho habientes.
La fuerza obligatoria de los contratos puede eximir a una de las partes por la
aplicación de:

Teoría de la imprevisión: Cumplimiento posible pero muy oneroso, por

causas
 ajenas al contrato. (Ej: subió el dolar)

Teoría de la lesión: Cuando una de las partes explotando la necesidad o

inexperiencia de la otra, obtuviera una ventaja patrimonial desproporcionada
y sin justificación

EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS:

Por cumplimiento

Por incumplimiento Nulidad

Anulabilidad
Rescisión bilateral
Rescisión unilateral
Revocación
Resolución

La responsabilidad emergente del incumplimiento lleva a la parte causante a

indemnizar a la otra. Si fue el COMITENTE debe pagarle al arquitecto y E.C. lucro cesante y
daño emergente, en caso contrario se le paga al COMITENTE daños y perjuicios.

Contratos de obra:

OBRA INTELECTUAL: El arquitecto se compromete a proyectar y dirigir una obra

determinada por una cantidad de dinero (honorarios)

OBRA MATERIAL: El contratista se compromete a la entrega de una obra total,

consumada y perfecta, de acuerdo a las reglas del arte y acorde a su fin, por una
cantidad de dinero.

Contrato en general:

DE SERVICIOS: Una parte se obliga a prestar un servicio, un trabajo y la otra a

pagar por él un precio en dinero.

LOCACIÓN DE COSAS: Habrá locación cuando una parte conceda a otra el uso o goce de
una cosa y la otra se comprometa a pagar por ese uso o goce (Ej: máquinas, andamios)

El que ejecuta es el LOCADOR y el que paga es el LOCATORIO

CONTRATO PROFESIONAL: Es un contrato de locación de obra intelectual y las

obligaciones del ARQUITECTO y PROPIETARIO nacen del vínculo jurídico, donde el
primero se obliga a hacer el proyecto y D.O. y el segundo a pagar los honorarios por la
propiedad intelectual del arquitecto.
 Partes intervinientes:

PROPIETARIOS: Quien ejerce el dominio del inmueble tenga o no la posesión.

COMITENTE: Quien manda a hacer o encomienda la obra.
ARQUITECTO: Persona visible profesional que concibe, crea y proyecta un edificio y
lo dirige hasta su terminación. Asesora al comitente durante el transcurso de la obra.

Elementos integrantes:

1. ENCABEZADO. Nombre y función de las partes, domicilio de cada uno,

voluntad de celebrar un contrato de obra intelectual.

2. CLÁUSULAS
a. Objeto del contrato: características principales de la obra
b. Tareas a cargo del arquitecto: servicios profesionales
c. Documentación para tramitaciones
d. Gastos a cargo del comitente/arquitecto
e. Propiedad intelectual: la documentación no podrá ser utilizada por el
comitente para otros proyectos.
f. Plazos: para cada tarea
g. Honorarios y formas de pago
h. Ajuste de contestaciones
i. Extinción del contrato
j. Jurisdicción judicial
k. Sellados

3. FIRMAS/FECHAS. 2 ejemplares del contrato de un mismo tenor y un solo

efecto.

CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN: Un contrato de obra material donde las obligaciones

del CONTRATISTA y el COMITENTE nacen de un vínculo jurídico, donde el primero se
obliga a entregar una obra total, consumada y perfecta, de acuerdo a las reglas del arte y
acorde a su fin, y el segundo a pagar la contraprestación de dinero.

Partes intervinientes:

PROPIETARIO
EMPRESARIO O CONTRATISTA. Puede ser un contratista único que se encarga de
la totalidad de los trabajos, o puede ser el principal si tiene el 75% o más de los
trabajos, u otros si tiene menos del 75% de la obra, por contratos separados.

Elementos integrantes:

CONTRATA. Pieza breve que encabeza el contrato de construcción que contiene:

Nombre y domicilio completo de las partes
Objeto del contrato
Sistema de ejecución de obra
Documentos del contrato
 Precio y forma de pago y plazos
Garantías y recepción de los trabajos
Fecha de firma (es importante para el caso que no haya acta de
iniciación de obra la fecha de contrata determina el inicio de los plazos)

PLIEGO DE CONDICIONES Cláusulas generales

Cláusulas específicas
PLANOS Y PLANILLAS

CONTRATO PARTES LOCACIÓN CLASIFICACIÓN ELEMENTOS

Profesional Arquitecto De Obra Bilateral Encabezado

Comitente intelectual Oneroso Cláusula gral
Consensual
Construcción Contratista De Obra Nominado Contrata
Comitente material No Formal Pliego de cond.
Expreso Planos y
Conmutativo Planillas
De libre
discusión

Conceptos de un contrato de construcción:

CONTRATO: Acuerdo de voluntades entre comitente y empresa constructora

OBJETO: Prestación de servicios
DOCUMENTACIÓN CONTRACTUAL: Pliego de cláusulas, instrumentos
confeccionados por el proyectista, oferta del contratista, planes de trabajo, planillas.
CONTRATISTA: Persona jurídica que se obliga a ejecutar los trabajos asumiendo
todas las responsabilidades expresadas en el pliego de condiciones.

GARANTÍA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO: Destinada para responder por el

pago de los costos y gastos emergentes de la rescisión del contrato, los cargos y
multas que se hubieren aplicado por el incumplimiento de plazos.

FONDO DE REPARO: Destinado a la reparación de los vicios y/o defectos

producidos en la ejecución de los trabajos. El comitente retendrá un porcentaje de
los montos certificados en cada liquidación a los efectos de constituir este fondo.

Obligaciones del CONTRATISTA Construcción de obrador

Ayuda de gremios
Sereno de obra
Iluminación y fuerza motriz
Agua de construcción

CONCURSOS Y LICITACIONES

LICITACIÓN DE OBRA: Procedimiento mediante el cual, un comitente pretende evaluar

oferta de precios para ejecución de su obra.
Tipos de licitaciones:
PRIVADA. Sólo se convocará a quien el comitente designe, y se ejecuta con fondos
privados. Puede ser abierta (medios de comunicación, revistas) o cerrada.
PÚBLICA. Cualquiera que cumpla con las condiciones podrá presentar su oferta y se
ejecuta con fondos públicos. De acuerdo a los montos previstos pueden hacerse:

LICITACIONES PÚBLICAS ABIERTAS. Más de 800 módulos

LICITACIONES PÚBLICAS CERRADAS. Hasta 800 módulos
CONTRATACIONES DIRECTAS. Hasta 200 módulos
TRÁMITE SIMPLIFICADO. Hasta 75 módulos.

Las condiciones de una licitación se establecen en un conjunto de documentos llamados

bases, completadas por la información del Proyecto Ejecutivo que comprende los planos,
planillas, detalles, memorias descriptivas y técnicas, pliegos generales y particulares.

CONCURSOS: Se busca lo mejor, en oposición de méritos, competencia y confrontación de

calidades. Serán públicos o privados dependiendo de quién sea el promotor, si el Estado o
una entidad de carácter privado.

Figuras - Roles PROMOTOR Tiene un programa de necesidades

ORGANIZADORA Institución que organiza el concurso
ASESOR Asesora a los concursantes sobre el programa
y organiza el calendario
JURADO Dictamina quién gana y asigna los premios

Un concurso (que implica un contrato) se estructura según los siguientes elementos:

1. Reglamento
2. Condiciones generales
3. Programa
4. Anexos

Una base de un concurso funciona como CONTRATO DE ADHESIÓN entre el promotor -

organizadora - concursantes.

SISTEMAS DE EJECUCIÓN DE OBRA

Determinación del precio: Beneficio Utilidad

Ganacia que desea obtener una Empres

Costo Costos Directos Materiales

Manos de obra
Maquinarias
Costos Indirectos No generados por la
ejecución de la obra.
Sueldos
Alquiler de oficinas
 Impuestos

Una obra puede ejecutarse de muchas formas diferentes dependiendo de las necesidades y
condiciones del comitente básicamente.

Aspectos a tener en cuenta: Asesoramiento del profesional

Condicionantes económicas del comitente
Plazos del comitente
Previo conocimiento de empresas constructoras
Definición y escala de proyecto

Los diferentes sistemas varían en sus componentes de control de calidades y costos y en

las obligaciones que asume cada parte respecto de las contrataciones necesarias para la
ejecución.

SISTEMA POR ADMINISTRACION ECONOMIA:

No hay empresa constructora

El comitente contrata directamente la mano de obra, proveerá los materiales y
maquinaria, y administra los recursos para la construcción.
El D.O. controlará la interpretación de los planos del proyecto y se encargará de la
dirección + vigilancia que recibe el nombre de SUPERINTENDENCIA
Si el comitente encomienda al D.O. que provea material y mano de obra deberá
adicionarle a los honorarios 10% por dirección.
Sistema apropiado para obras de pequeña escala
Monto de obra es aproximado, costo indeterminado
No necesariamente se cuenta con la documentación detallada del proyecto

SISTEMA POR A COSTE Y COSTAS:

El contratista que ejecutará la obra pacta en el contrato con el comitente, un

porcentaje en concepto de beneficio (las costas)
No hay un precio total predeterminado. Equivale a un precio preindeterminado
El contratista va ejecutando las tareas y/o rubros a su COSTE (paga el costo de
materiales, mano de obra, etc) y luego entrega liquidación de los trabajos ejecutados
recobrándolo como REEMBOLSO
El D.O. constará la liquidación y luego extenderá el certificado para que el comitente
pague a el contratista el COSTE de los trabajos más las COSTAS pactadas
Sistema apropiado cuando por razones de tiempo es necesario comenzar con los
 trabajos y aún no se ha alcanzado una definición del proyecto
Se suele contratar a un contratista único para todos los rubros
Es importante conocer al contratista
Es recomendable encomendarle al D.O. la VIGILANCIA de materiales

SISTEMA POR AJUSTE ALZADO:

Ejecución de la obra con empresa constructora

Se necesita un cómputo exacto por lo tanto el contratista puede proponer precio total
Requiere toda la documentación de obra se encuentre terminada

AJUSTE ALZADO RELATIVO:

La obra se ejecutará por el precio convenido pero pueden existir
modificaciones en el proyecto cuyo costo no superen el 20% tomando el
precio unitario pactado originalmente
Si el cómputo de esos adicionales genera una variación superior al 20%, se
presupuesta el excedente y se celebra un nuevo contrato por el adicional
En cada liquidación el contratista computará las tareas y avance de rubros, y
luego que el D.O. certifique cobrará adelantos a cuenta del precio total

AJUSTE ALZADO RIGUROSO:

No admite modificaciones de ningún tipo
El precio pactado es inmodificable y si se produce alguna modificación, se
hace un nuevo cómputo y presupuesto de la misma.

SISTEMA POR UNIDAD:

Ejecutar por un monto determinado, unidades técnicas de obra que se pagarán

según avance y terminación de las mismas
El precio de cada unidad incluye costo, beneficio y gastos, por obra consumada
No hay valor exacto de la obra terminada, el mismo surgirá de la suma de los
valores de todas las unidades ejecutadas y terminadas

UNIDAD SIMPLE:
Cuando no se conoce la cantidad de unidades a ejecutar
Se pacta un precio unitario para la unidad técnica de un rubro
Sistema apropiado cuando no se conoce la trayectoria del contratista o
cuando no está totalmente computado el rubro que se quiere contratar
Si el comitente decide interrumpir el contrato no está obligado a pagar lucro
cesante ni daño emergente

UNIDAD DE MEDIDA:
Se pacta un precio unitario para la unidad técnica de un rubro y se conoce la
cantidad de unidades a ejecutar, por lo tanto se le pide al contratista una
oferta del precio total.
Si el comitente interrumpe el contrato deberá pagarle al contratista daño
emergente y lucro cesante
LIQUIDACIONES

Ajuste Alzado ANTICIPO a cuenta del precio total pactado

Se computa los porcentajes de las tareas ejecutadas, y luego
se descuenta importe bruto de la liquidacion anterior
Comitente retendrá un % para FONDO DE GARANTIA
Comitente paga lo que indica el certificado

A Coste y Costas REEMBOLSO de lo que el contratista va pagando en

materiales y mano de obra
Son planillas de Revisión de Gastos
Se confeccionan detallando todo los conceptos de gastos
Se agrega el % convenid de Costas
Comitente retiene % para FONDO DE REPAROS
El arq. controla tareas ejecutadas y luego extiende el
certificado.

HONORARIOS PROFESIONALES

HONORARIOS: Retribuciòn por el trabajo y responsabilidad profesional en la ejecución de

la tarea encomendada

Concepto actual de honorario Reconocimiento al esfuerzo y producción intelectual

Responsabilidad asumida
Tiempo empleado
Valor de la cosa

CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

El Monto de Obra surge de los valores del mercado, con actualización por COEFICIENTE.

El arancel fija categorías de obra 1º Categoría Obras de Arquitectura

2º Categoría Muebles
Exposiciones
Decoración

1º CATEGORÍA 2º CATEGORÍA

9% 10.000 x C $455.420 15% 10.000 x C $455.420

7% de 10.000 x C - $455.420 - 10% de 10.000 x C - $455.420 -

100.000 x C $4.554.200 100.000 x C $4.554.200

5% excedente de 100.000 + de 5% excedente de + de

xC $4.554.200 100.000 x C $4.554.200

Subdivisión de honorarios 40% Dirección

 60% Proyecto 5% Croquis
15% Anteproyecto
20% Planos de construcción
20% Estructura y detalles

Según la forma de contratación de la Obra (% del total de honorarios)

Solo Dirección 50%

Ajuste Alzado 36%
Sistema por Unidad
A Coste y Costas 40%
Ajuste Alzado (-75%)
Proyecto Prototipo 70%
Proyecto Repetido 10%
Refacción o Ampliación 50%
Tramitación 0,3%

PROVINCIA DE BUENOS AIRES

El Monto de Obra surge por aplicación de TABLA, con actualización permanente.

MONTO DE OBRA = m2 x U. Arancelaria x Coef. Categoría = Presupuesto

1. En la tabla busco el MONTO DE OBRA ACUMULADO más cercano (sin excederme)

y tomo el VALOR REFERENCIAL MÍNIMO ACUMULADO
+
2. Al excedente (M.O. - MONTO ACUMULADO) lo multiplico por el PORCENTAJE de
la siguiente fila

VALOR DE OBRA REFERENCIAL VALOR REFERENCIAL MINIMO

%
Parcial Acumulado Parcial Acumulado

Adicionales y reducciones en los Honorarios:

Solo Dirección cobro 1DO + el 50% del honorario de DO = 60%

Por Administración cobro 1DO + 200% de DO = 120%
Por Coste y Costas cobro 1DO + el 10% del valor de los trabajos
Por Contratos separados cobro 1DO + 100% de DO = 80%
Obras repetidas Prototipo Proyecto 60%

MÉTODOS DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS

MEDIACIÓN: Es un procedimiento comunicacional informal,dirigido por un tercero neutral,
quien actúa facilitando la comunicación entre las partes, para intentar llegar a un acuerdo,
que ellos mismos diseñen y sea aceptado por ambas partes.

Los únicos habilitados para mediar son los abogados, los arquitectos como otras
profesiones sólo pueden CO-MEDIAR, esto significa hacerlo al lado de un abogado, que es
el que tiene la firma habilitada por el Ministerio de la Justicia.

Tipos de mediaciones:

Prejudicial Sólo están habilitados los abogados pudiendo haber prof. asistente
Privada Abogado + un co-mediador
Priv-Priv Una persona de otra profesión. No es vinculante por lo tanto es la
única que no sirve como antecedente válido para eventual juicio

Para ser mediador Curso en entidad formadora habilitada 100hs

Neutralidad
Paciencia y tolerancia
Imparcialidad
Carga emotiva

Temas mediables relacionados a la construcción Medianería

Honorarios
Divergencias con E.C.
Plazos no cumplidos

Características del proceso:

Voluntario las partes quieren resolver el conflicto

Confidencial el mediador no puede ser testigo del juicio
Protagonismo las partes diseñan el acuerdo
Cooperación de las personas y los abogados
Economía tiempo y poco desgaste en costos
Flexibilidad del proceso, sesiones conjuntas o separadas
Presencia del abogado
Vinculante

Desarrollo de la sesión: Negociación colaborativa, se trata de generar opciones

logrando así una propuesta y llegando a una aceptación. Se labra un acta pública por el
tema de acuerdo, se nombra las partes intervinientes con sus datos y que se decidió con la
mayor precisión posible.
En caso de surgir un desacuerdo en la interpretación o incumplimiento del contrato,
las partes convendrán hacerlo a mediación privada. Si no se lograra un acuerdo, el tema a
resolver será sometido a un arbitraje de amigable composición.

Herramientas del proceso Parafrasear

Hacer preguntas
Brainstorming
ARBITRAJE: Es un procedimiento por el cual se somete una controversia por acuerdo de
las partes, a un árbitro que dicta una decisión sobre la misma que es obligatoria.

Se rigen por el Código de Procedimiento Civil y se firma un compromiso arbitral

donde se fijan las normas. Se estipula el FONDO (problema a resolver) y FORMA (lugar del
funcionamiento, plazo para expedirse, pruebas y documentos)

ARBITRAJE DE DERECHO: Cada parte pone su árbitro, si no se ponen de acuerdo

se llama a un tercer árbitro y se forma un tribunal arbitral. Deben ser abogados.
Fallan según lo alegado y probado en 1ra instancia FALLO APELABLE
Apelable en 2da instancia. Cámara de apelaciones FALLO INAPELABLE
La pericia arbitral tiene fuerza vinculante para el juez.

DE AMIGABLE COMPOSICIÓN: Cada parte pone su árbitro, si no se ponen de

acuerdo se llama a un tercer árbitro y se forma un tribunal arbitral. No deben ser abogados
pero sí idóneos en el tema.
Laudan a su leal saber y entender LAUDO INAPELABLE
La pericia arbitral tiene fuerza vinculante para el juez.

MEDIACIÓN ARBITRAJE JUICIO

Adversarial NO SI SI

Intervención de un SI SI SI
tercero

Poder del tercero NO SI SI

Resultado Solución entre las Dictamen o laudo Fallo apelable

dos partes arbitral

Carac. de Estructura Vinculante o no Vinculante Vinculante

Formal o No Formal Informal Formal Formal

DERECHOS REALES

DERECHO REAL: Facultad que posee una persona sobre una cosa. Se llaman COSAS en
el CCyC a los objetos materiales susceptibles a tener un valor. Los objetos inmateriales
susceptibles de valor se llaman BIENES. Conjunto de bienes constituye su PATRIMONIO

COSAS MUEBLES Las que pueden transportarse de un lugar a otro

INMUEBLES Las que se encuentran por sí mismas inmovilizadas

Características de las cosas:

Fungibles No fungibles Pueden reemplazarse por algo equivalente

Consumibles No consumibles Su existencia termina con el primer uso
 Divisibles No divisibles Se puede dividir en porciones reales
Principales Accesorias Las accesorias están adheridas a otras cosas
Dentro Fuera del comercio Cosas cuya venta no está prohibida

Los Derechos Reales son:

1. Dominio
2. Condominio
3. Propiedad Horizontal
4. Conjuntos Inmobiliarios SOBRE COSA PROPIA
5. Tiempo Compartido
6. Cementerio Privado
7. Superficie
8. Usufructo
9. Uso
10. Habitación SOBRE COSA AJENA
11. Servidumbre
12. Hipoteca
13. Anticresis DE GARANTÍA
14. Prenda

1. DOMINIO: Es el derecho real por el cual una cosa está sometida a la acción y voluntad
de una persona. Está referido al derecho de propiedad.

Carácter Exclusivo El propietario dispone habilitar o impedir su uso a

3eros
Perpetuo Se ve efectuado por abandono o venta
Disponer Puede destruir, disponer o servirse a voluntad
Facultades De disponer, de alquilar, de hacer uso y goce de frutos
Extensión Se extiende a profundidad del suelo y espacio aéreo
Presunción de propiedad Físicamente adherido al suelo
del dueño del terreno
Imperfecto Cuando el dominio está gravado por otro derecho real

Formas de adquisición Apropiación

Transformación Nuevo objeto
Accesión Adherencia natural
Tradición traslativa de dominio Venta
Percepción de los frutos
Sucesión Herencia
Prescripción adquisitva Por tiempo

Formas de extinción Destrucción

Consumo
Colocación fuera del comercio
Abandono
Enajenación Venta
Transmisión judicial Expropiación
Sentencia judicial
 Restitución por título de nulidad

2. CODOMINIO: Es el derecho real que pertenece a varias personas, por una parte indivisa
sobre una cosa mueble o inmueble. Varios propietarios en común de una misma cosa.

Clasificación Sin indisión forzosa Cuando puede ser divisible

Con división forzosa Cosas accesorias para el uso común

3. PROPIEDAD HORIZONTAL: Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio

con partes privativas y sobre partes comunes de un edificio.

4. CONJUNTOS INMOBILIARIOS: Cualquier emprendimiento urbanístico como clubes de

campo, barrios cerrados, parques industriales de destino de vivienda, laboral o comercial
que contemplan usos mixtos. Conforman un derecho de propiedad horizontal especial

5. TIEMPO COMPARTIDO: Cuando uno o más bienes están afectados a su uso periódico y
por turnos, para alojamiento, turismo y brindar las prestaciones compatibles con su destino.

6. CEMENTERIO PRIVADO: Inmueble de propiedad privada afectados a la inhumación de

restos humanos. No se puede alterar su destino ni ser gravado con derechos de garantía.

7. SUPERFICIE: Es un derecho real temporario, otorga el uso y goce de la superficie de un

inmueble ajeno con la facultad de realizar plantaciones, forestación o construir.

Duración del derecho: 50 años como máx para plantaciones, 70 para construcciones

Se extingue por Renuncia expresa

Vencimiento del plazo contractual
Cumplimiento de la resolución resolutoria pactada
Consolidación de la misma persona de las calidades de
propietario y superficiario
Por el no uso durante los 10 años para el derecho de construir
y de 5 años para el de plantar o forestar.

Características Puede constituirse sobre todo el inmueble o una parte

Se adquiere por contrato oneroso o gratuito
Puede ser transmitido por acto entre vivos o muertos
No puede adquirirse por usucapión

8. USUFRUCTO: Es el derecho de usar, gozar y disponer jurídicamente un bien ajeno, sin

alterar su sustancia.

Usufructuario debe Hacer un inventario y verificar estado de los muebles del prop.
con valor estimativo, por escritura pública
Ajustarse al destino de los bienes
 Pagar los impuesto públicos o deudas del goce

Usufructuario puede Hacer mejoras en el bien, sin alterar su esencia, y

reconstruirlo
sin derecho de reclamar al propietario la inversión producida
Usar como si fuera el propietario (Ej: usar frutos y venderlos)
Arrendar por el tiempo del usufructo fiando por los daños

Propietario debe Entregar la cosa con todos los accesorios como se hallen
No puede cambiar la forma de la cosa ni hacer nuevas
No puede hacer nada que restrinja el derecho del usufructrio
Conserar los derechos de propiedad y conservar la cosa
Cobrar las reparaciones y gastos que debiere pagar el usuf.

Duración Limitada por tiempo por vida del usufructuario

Si es persona jurídica: 50 años

Extinción Muerte del usufructuario

Revocación
Vencimiento del plazo
No uso por 10 años
Destrucción de la cosa

9. USO: Es el derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa del otro,
conservando la sustancia de ella, o de tomar frutos de un fundo ajeno. Si el título no
establece la extensión del uso y goce, se entiende que constituye un usufructo.

10. HABITACIÓN: Es el derecho que consiste en morar en un inmueble ajeno, sin alterar su
esencia, sólo puede constituirse en favor de personas humanas.

11. SERVIDUMBRE: Es el derecho que se establece entre dos inmuebles y que concede al
titular del inmueble dominante utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno.

Tipo Reales Existe el derecho establecido al poseedor de una heredad

sobre otra ajena para la utilidad de la primera
Personales Cuando se constituye en utilidad de una persona cierta sin
depender de la posesión del inmueble (Ej: cazar o pescar)

Nominadas De tránsito o paso

De acueducto
De recibir agua de los predios vecinos
De sacar agua

Clasificación Continuas Discontinuas

Onerosa Gratuita
Positiva Negativa
Aparentes No aparentes
 Divisibles Indivisibles
Voluntarias Forzosa
Administrativa

Duración Si no se limita por convenio es a perpetuidad

Extinción Nulidad o rescisión del derecho

Vencimiento del plazo
Muerte del titular del fundo dominante
Por renuncia del beneficio de la servidumbre
Por pérdida de la utilidad de la servidumbre
Por confusión y por expropiación del sirviente
Por no uso por 10 años

12. HIPOTECA: Es el derecho constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los

bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor.

Características Indivisible, cada condominio está obligado a la deuda total

Es necesario ser propietario del inmueble
El deudor conserva el derecho de propiedad
Se constituye por escritura pública y debe ser registrado

Extinción Cumplimiento del pago total

Renuncia expresa por escritura del acreedor
Por confusión del acreedor y deudor de una sola persona
Cuando pasan 20 años desde el día del registro

13. ANTICRESIS: Es el derecho de garantía concedido al acreedor por el deudor,

poniéndole en posesión de un inmueble, con autorización de percibir los frutos para
imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito. (Ej: Peaje en la ruta del Estado)

Extinción Cuando el deudor ha pagado el capital adeudado y ha

devuelto el inmueble dado en garantía
Plazo máximo: 10 años

14. PRENDA: Cuando el deudor, por una obligación entregue al acreedor una cosa mueble
o crédito en seguridad de la deuda.

Clasificación Simple Se entrega una cosa en garantía de un crédito que

consiste en un título por escrito
Con registro Son aquellas cosas que además están gravadas en
algún registro nacional

Extinción Cumplimiento del pago total

Renuncia expresa por escritura pública del acreedor
Por confusión del acreedor y deudor en una sola persona
EXPROPIACIÓN: Extinción definitiva del derecho de Dominio a cambio hay indemnización.

Procedimiento judicial Estado comunica al propietario la expropiación

Expropiante hace una oferta económica por el tribunal
de Tasaciones de la Nación
Propietario puede presentar reclamo administrativo
Proceso se tramitará por juicio sumario.

Plazo de expropiación 2 años de vigencia de la ley que autorice sobre bienes

5 años sobre bienes dentro de una zona determinada
10 años bienes comprendidos en una enum. genérica

PROPIEDAD HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL: Conjunto de dominios con un condominio de indivisión

forzosa, combinándose propiedad individual y copropiedad. Cada propietario será dueño
exclusivo de su departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de
uso común del edificio.

Adquisición del derecho Compra - Venta

Sucesión
Donación
Prescripción

Extinción Destrucción Total o parcial

Confusión Una persona es propietaria exclusiva de todo
Expropiación Susceptible a expropiación
Vetustez La mayoría que represente más del valor

PARTES PROPIAS UNIDAD FUNCIONAL Salida a vía pública

Autonomía funcional
(Depto, Local, Oficina)
UNIDAD Accesoria a UF
COMPLEMENTARIA (Cochera, Baulera)
PARTES COMUNES DERECHO COMÚN Terreno, cimientos,
muros
maestros, techos, patios,
vestíbulos, escaleras,
puertas de entrada, jardín
Servicios centrales
Estructura e instalaciones
Portería, depósitos
Ascensores

PROPIETARIOS Derechos Ejercer su dominio sobre su unidad funcional

Utilizar partes comunes
Expresar opiniones en asambleas
 Elegir adminsitrador
Obligaciones Conservar y reparar su unidad funcional
Abonar las expensas
No construir sin permiso del consorcio
No realizar ruidos molestos
Respetar el reglamento

CONSORCIO: Conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. Sus

órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

ADMINISTRADOR: Es el representante legal del consorcio con el carácter de

mandatario.

Derechos Administrar los fondos

Determinar valor y exigir pago de las expensas
Cobrar honorarios por su gestión
Elegir y despedir al personal del consorcio
Contratar o remover los servicios

Obligaciones Rendir cuentas de su gestión

Conservar y reparar las partes comunes
Asegurar el edificio
Pagar sueldos, cargas sociales, proveedores, abonos
Cumplir con las leyes laborales
Convocar asambleas

CONSEJO DE PROPIETARIOS: Conjunto de copropietarios que son designados por

la asamblea. Su función es normar y regular la vida en el Consorcio

Atribuciones Convocar la asamblea

Controlar los aspectos económicos y financieros del contrato
Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva
Ejercer la administración del consorcio en caso de ausencia
El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante
una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

ASAMBLEA: Es una reunión de propietarios convocadas por el administrador, deben

contar con quórum mínimo para poder sesionar. Pueden ser ordinarias (una vez por
año) o extraordinarias (cuando el administrador o conjunto de propietarios lo solicite)

EXPENSAS: Son los gastos de administración, seguros, personal, impuestos,

servicios públicos, mantenimiento, reparaciones, mejoras y gastos por el Consorcio.

Toda obra que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos
los propietarios (unanimidad), pueden ser aprobados por mayoría cambiar color de
revestimiento en hall de acceso y pasillos, cambiar de color paredes de palieres y pasillos,
cambiar el tipo de iluminación, colocar rejas, cambiar cerraduras, etc.
MEDIANERÍA

MEDIANERÍA: Es el derecho real de condominio, que pertenece a varias personas, que es

de indivisión forzosa, uso común para dos heredades de distinto dueño.

Materialización Muros de 0,3m o 0,45m

Cercas
Fosas
Alambres
Árboles

La materialización está dada por un muro que se ubica encaballado sobre un eje
divisorio de predios. El eje divisorio de predios es un eje virtual que indica hasta donde
llegan los respectivos derechos de propiedad.

MURO CONTIGUO: Al que está construido en su totalidad sobre uno de los predios
tomando como límite el eje divisorio de predios

MURO PRIVATIVO: En la primera construcción pertenecen a un solo propietario y

tras la adquisición de los derechos de medianería pasan a ser MUROS
MEDIANEROS

MURO DE CERRAMIENTO: Al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o no

DE ELEVACIÓN: Al lindero que exceda la altura del muro de cerramiento

ENTERRADO: Al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir cimiento a una
construcción en la superficie.

Condiciones para la existencia de medianería:

APOYO: Entre las construcciones hay un contacto físico para apoyar elementos
estructurales

ARRIME: Un elemento constructivo de un vecino se acerca, dejando un espacio.

Podría ser un pasadizo. (de 0,70m a 1m)
 CERRAMIENTO FORZOSO: Obligatoriedad de encerrarse que existe en predios
urbanos.

FORMAS DE ADQUISICIÓN:

1. CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS: Contribuyen con su aporte económico, por

partes iguales, a la construcción del muro.
2. COMPRA DE DERECHOS: El nuevo propietario compra la mitad de muro para su
uso.
3. DONACIÓN: El primer propietario cede los derechos en forma escrita
4. COMPENSACIÓN: Cuando se necesita destruir el muro para reconstruirlo para
soportar mayor carga
5. PRESCRIPCIÓN: Adquisición de un derecho o liberarse de una obligación por el
simple transcurso del tiempo. El dueño privativo no puede pedir el pago después de
5 años (Prescripción liberatoria).
6. READQUISICIÓN: Volver a comprar los derechos después de haber renunciado a
ellos.
7. DESTINO DE PADRE DE FAMILIA: Cuando no se puede determinar el estado
jurídico de ese muro separativo se recurre a presunciones legales

Extinción de los derechos:

MURO CONDENABLE: Cuando el muro medianero se encuentra deteriorado y

puede existir peligro para personas debe demolerse.

ABANDONO O RENUNCIA: Cuando el condóminio lindero hace abandono de sus

derechos de medianería, el muro pierde condición de medianero pasando a ser
privativo, perdiendo además la franja de terreno donde se apoya la mitad del muro.

CONFUSIÓN: Cuando la condición de deudor y acreedor se reúnen en una misma

persona.

Método de depreciación discriminada según tabla de Ross-Heidecke:

Va = ( VR - Vr ) x ( 1 - K / 100 ) + Vr

Va = Valor actual VR = Valor de reposición Vr = Valor residual K = coeficiente

El coeficiente se obtiene por tabla, con el estado de conservación y la antigüedad del muro.

PERITAJES

PERITAJE: Es un informe técnico sobre un tema de su conocimiento profesional o propio

del oficio de un idóneo, para ilustrar a aquellos que lo necesiten para resolver una cuestión
o tomar una decisión determinada.
 Objetivos Asesorar sobre cuestiones que las partes necesiten conocer para la
resolución de un problema
Emitir opinión para que las partes diriman sus diferencias
Informar a la justicia para que ésta dictamine con exactitud

PERICIAS TÉCNICAS PRIVADAS: A pedido de los comitentes puede ser:

Consulta: Es un dictamen que se da acerca de un asunto de acuerdo con los
conocimientos generales del profesional.
Estudio: Exige una profundización del tema antes de ofrecer un dictamen.

PERICIAS TÉCNICAS PÚBLICAS: Dentro del ámbito judicial un perito puede ejercer

CONSULTOR TÉCNICO: Es convocado por alguna de las partes para

asesorarla. Es un perito de parte, cuyo informe puede formar parte del plexo y
eventualmente ser tenido en cuenta por el juez. No es auxiliar de justicia.

PERITO DE OFICIO: Es convocado por el juez por sus conocimientos para

ilustrarlo. Es auxiliar de la justicia. Su misión es ser colaborador del juez, con total
neutralidad respectos a las partes en conflicto.

Nombramiento Será notificado a través de una cédula de juzgado

Deberá concurrir dentro de los 3 días hábiles
Se interioriza el contenido y asumirá o no el cargo
Se fija el plazo dentro del cual el perito deberá cumplir

Para realizar perito debe Inscribirse en los registros

Atender las disposiciones del Código de Proc.
Responder todas las preguntas enunciadas
Mantener aptitud imparcial

TASACIONES

TASAR=VALUAR: Determinar el valor económico en un contexto dado y en una fecha

precisa.

Principio Sustitución El valor de un bien es equivalente a otro de similares

características
Temporalidad Fecha determinada, puede variar a lo largo del tiempo
Finalidad El valor cambia según la finalidad. Metodologías

Categoría de las tasaciones:

ESTIMATIVAS: El tasador estima según experiencias anteriores. No se analiza
técnicamente la cosa
ORDINARIAS: La apreciación del valor se funda en el análisis técnico detallado
EXTRAORDINARIAS: Cuando además del análisis técnico se recurre a análisis de
precios, y/o análisis del mercado correspondiente.
Métodos de la tasación:
ESTÁTICOS: Los puede realizar un arquitecto de manera sencilla
Comparación directa: Unidades similares conocidas
Capitalización de la renta: Valor venal obtenido de valores locativos según
tasa de capitalización
Costo Reposición Depreciado: Terreno por un lado y Mejoras por otro.
Método Residual: Verificación

DINÁMICOS: Requieren profesionales especialistas en economía y/o finanzas

Fondo de comercio: Negocio en marcha
Valor actual neto: Definir muchas variables tasas interna de retorno
Regresiones: Son necesarias más cantidad de datos, útiles para mercado

SEGURIDAD E HIGIENE

S.R.T.: SUPERINTENDENCIA DE RIESGOS DE TRABAJO: Planifica, organiza, controla y

evalúa sistemas de prevención y reparación de daños ocasionados por accidentes de
trabajo y enfermedades profesionales

Objetivos Fiscaliza y controla el funcionamiento de las A.R.T.

Proteger al trabajador frente a las contingencias del trabajo
Fomentar el trabajo seguro y la cultura de la prevención

A.R.T.: ASEGURADORAS DE RIESGOS DE TRABAJO: Entidades operativas privadas

encargadas de evaluar los riesgos del trabajo, en términos de prevención y reparación.

Obligaciones Realizar la evaluación periódica de los riesgos existentes

Brindar asesoramiento y asistencia técnica a los empleadores
Visitar a los empleadores para controlar el cumplimiento de las
normas de prevención y programas fijados por la SRT

Las ART deben tener identificados los lugares donde están trabajando sus asegurados, a
través de un aviso de inicio de obra, 5 días hábiles antes del inicio de la obra y elaborar un
programa de Seguridad e Higiene de acuerdo a las tareas y trabajos a realizar.