Oponibilidad

¿Cómo se adquieren los derechos reales? ¿Cómo se hace valer un derecho real ante terceros?
¿Qué establece nuestra legislación en relación con la oponibilidad de los derechos reales?

Oponibilidad

Inoponibilidad en el Marco de la Teoría de la Ine cacia

Referencias

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Oponibilidad

Oponibilidad
El concepto de oponibilidad de los derechos reales se vincula estrechamente con el de
publicidad, en especial la publicidad registral.

Históricamente, en materia de derechos reales, se afirma que la oponibilidad es erga

omnes, es decir que, por su carácter absoluto, los derechos reales pueden hacerse valer
ante toda la comunidad.

Los derechos patrimoniales

La propuesta es que, a continuación, sean identificadas las frases que se refieren a las
características de los derechos reales y las que se refieren a las características de los
derechos personales.

Derechos personales
Son facultades; sus elementos
Predomina el principio de la
son el sujeto activo, el sujeto
autonomía de la voluntad.
pasivo y la cosa.

Son oponibles entre partes.

Derechos reales

Se encuentran taxativamente Son poderes jurídicos; sus

numerados en el Código Civil elementos son el titular y la
y Comercial. cosa.

Rige el principio de orden

público. Se limita el principio Son oponibles erga omnes.
de la autonomía de la
Avanzar sobre las diferencias entre los derechos patrimoniales reales y los personales nos permitirá analizar qué se
entiende por oponibilidad y sus consecuencias jurídicas. La importancia del concepto de oponibilidad radica en su
relación con mecanismos de protección y de seguridad jurídica a los propietarios o a terceros, frente a la concurrencia
de intereses en relación con un mismo bien. (Huanca Quispe, G. A., s.f., https://bit.ly/2GhJcja)

La oponibilidad se explica en nuestro ordenamiento jurídico en los artículos que regulan la adquisición, transmisión y
extinción de los derechos reales.

Tradicionalmente, la adquisición de los derechos reales en la Argentina se aparta de las corrientes consensualistas
desarrolladas en Francia, que entendían que los derechos reales se adquieren por el consentimiento de las partes. En
nuestro país, se estableció una mecánica para adquirir derechos reales, el título y el modo. A su vez, será requisito
para la oponibilidad la publicidad, posesoria o registral.

Remontándonos a la época del Código Civil de Vélez1 , reflexionemos: ¿por qué el jurista solo pensó en la
registración del derecho real de hipoteca?

La hipoteca era el único derecho real que no se ejercía a través de la posesión. El titular de un derecho de hipoteca
sobre un bien inmueble no posee la cosa sobre la que recae su derecho, por lo que se consideró que era necesario
constituir un registro de hipotecas.

Siguiendo nuestro razonamiento, resulta importante reconocer la diferencia entre los conceptos de título, modo y
oponibilidad analizando el derecho real de propiedad o dominio.

TÍTULO
–
¿Cuál es la causa fuente de la transmisión entre vivos del derecho real de dominio?

Constituye un título suficiente aquel hecho o acto jurídico que es la causa fuente de la transmisión del dominio.
Acto jurídico hábil es aquel al cual el ordenamiento le haya concedido la aptitud para la transmisión del derecho de
propiedad. También, el acto debe satisfacer el cumplimiento de las formas exigidas por la ley, que para los
inmuebles es la escritura pública.

Figura 1: Escritura pública

Fuente: [Imagen sin título sobre escritura pública]. (s. f.). Recuperado de https://bit.ly/2DllaoC

MODO
–
La tradición o entrega de la cosa es modo suficiente cuando le precede el título suficiente. Ello puede ocurrir
únicamente con relación a los derechos reales que se ejercen por la posesión, quedando la inscripción registral y el
primer uso como modos suficientes específicos para la constitución de derechos reales sobre cosas registrables en
los casos previstos y sobre cosas no registrables.(UniversoJus, 2015, https://bit.ly/2UHSNd6)

El modo puede ser entonces, inscriptorio. Un ejemplo de este último se da en el caso del derecho de dominio sobre
automotores, cuya inscripción hace nacer al derecho.

OPONIBILIDAD
–
El principio general establece que el derecho real será oponible (podrá hacerse valer ante terceros) siempre que haya
publicidad.

Siendo este el principio y satisfaciendo los requisitos de título y modo suficientes para la adquisición del derecho
real, se tiene que el primer efecto del cumplimiento de estos presupuestos es alcanzar la oponibilidad del derecho
frente a la comunidad en general o sujeto pasivo universal. Esta publicidad se completa mediante la tradición que
pone en posesión de la cosa a quien adquiere con título suficiente el derecho de propiedad sobre ella. El mismo
efecto se produce respecto de las cosas que, como los automotores, requieren de la registración de los títulos,
sustituyendo la inscripción a la posesión que exige para los otros bienes.

Figura 2: Registro de la propiedad inmueble

Fuente: [Imagen sin título sobre el Registro de la propiedad inmueble]. (s. f.). https://bit.ly/2SHD88W

Profundicemos los conocimientos en torno a la teoría del título y modo más la publicidad registral analizando la
publicación titulada El régimen registral en el nuevo Código Civil y Comercial de la nación argentina (Teoría del
título y modo. Inscripción registral), presentada por Rodrigo Padilla (2015) en el marco de la conferencia dictada en
el Congreso Internacional de Derecho Registral, Lima.
La riqueza de la publicación radica en que se puede obtener con su lectura un comparativo entre el régimen registral

del Código Civil de Vélez y el Código Civil y Comercial2 vigente desde 2015, por lo que se recomienda leer la
publicación detenidamente y extraer las ideas principales.

Lectura obligatoria: El Régimen Registral en el nuevo

Código Civil y Comercial de la Nación

El Régimen Registral en el nuevo Código Civil y Comercial de la

Nación.pdf
184.5 KB

Fuente: Padilla, R. (2015). El Régimen Registral en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Recuperado de

https://bit.ly/2IZfmUh

En síntesis, el Código Civil y Comercial mantiene la tradicional mecánica de título y modo para la adquisición de los
derechos reales y para el perfeccionamiento, la publicidad que será posesoria o registral de acuerdo con el bien sobre
el que recae el derecho real.

Ahora bien, ¿qué consecuencias se derivan de una situación en la que existan título y modo suficientes, pero no
exista publicidad?

Pensemos qué sucede cuando, en el caso de una transferencia de un automotor, existiera

título suficiente (compraventa), modo suficiente (tradición), pero no se inscribe en el
registro la nueva titularidad del bien. ¿Cuál de las siguientes opciones refleja la
consecuencia de esta situación?

La transferencia del derecho de dominio será inoponible respecto de terceros interesados y de

buena fe.
 La transferencia del derecho de dominio será oponible frente a toda la comunidad porque
basta título y modo para que exista el derecho real.

La transferencia del derecho de dominio se produce por el consentimiento de las partes en el

contrato de compraventa; existe título suficiente.

La transferencia del derecho de dominio queda perfeccionada por la entrega de la cosa. En el

caso, basta la entrega del automotor.

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Video 1: La oponibilidad

Video format not supported.

Video conceptual 1. La oponibilidad. En este video se desarrolla el concepto de oponibilidad, analizando qué
establece el Código Civil y Comercial respecto a la adquisición y transmisión de los derechos reales.

Fuente: Elaboración propia

1 Ley 340. (1869). Código Civil de la Nación. Honorable Congreso de la Nación.

2 Ley 26.994. (2014). Honorable Congreso de la Nación.
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Inoponibilidad en el Marco de la Teoría de la Ineficacia

Inoponibilidad en el marco de la teoría de

la ineficacia
En materia jurídica, el concepto de la inoponibilidad se encuentra consagrado dentro de la teoría de la ineficacia de
los actos jurídicos. Por ineficacia se entiende la imposibilidad de que el acto jurídico provoque sus efectos propios
por un defecto estructural o por causas ajenas. Dentro de esta teoría, los actos serán clasificados en ineficaces por
nulidad o ineficaces por inoponibilidad.

La inoponibilidad es una ineficacia relativa. ¿Por qué? La razón se encuentra en que, cuando opera, el acto jurídico
será perfectamente eficaz entre las partes que lo celebraron, pero no podrá hacerse valer a algunas personas
determinadas. Por lo tanto, en el caso de los derechos reales, el perfeccionamiento exigido por la publicidad, sea
posesoria o registral, está relacionado con la oponibilidad de estos. El ejemplo más claro se encuentra en el artículo

18933 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Para profundizar sobre estos temas, es importante remitirse a los artículos 382 y siguientes junto con el artículo 1893
del Código Civil y Comercial comentado de Rivera y Medina (2014) que conforman la bibliografía obligatoria.

La oponibilidad e inoponibilidad en la práctica

Ha cobrado importancia el instituto de la afectación al régimen de protección a la vivienda. La mayoría de los
registros de propiedad inmueble de cada provincia promocionan la afectación al régimen y, analizando los efectos de
la registración de dicha afectación, podremos trabajar sobre la oponibilidad en una situación práctica.
Es momento de analizar el concepto de oponibilidad respecto de un caso relativo a la afectación del régimen de
vivienda de un inmueble, para lo que interpretaremos el resumen de un fallo que encontramos en la siguiente noticia:

Lectura obligatoria: Cómo determinar si el crédito fue

anterior al bien de familia

Cómo determinar si el crédito fue anterior al bien de familia.pdf

103.3 KB

Fuente: Redacción Comercio y Justicia. (2018). Cómo determinar si el crédito fue anterior al bien de familia. Comercio y

Justicia. Recuperado de https://comercioyjusticia.info/blog/justicia/como-determinar-si-el-credito-fue-anterior-al-bien-de-

familia/

Para poder afectar al régimen de protección una vivienda, será necesaria la inscripción de esta afectación en el
Registro de Propiedad Inmobiliaria donde se encuentra radicado el inmueble. Cuando se analiza este requisito, se
explica que dicha inscripción se requiere para la oponibilidad de someter este inmueble al régimen y la imposibilidad
de que los acreedores puedan embargar la vivienda única. Entonces, surge la siguiente pregunta: ¿la inscripción tiene
efecto declarativo o constitutivo?

La doctrina y jurisprudencia no han sido unánimes al considerar la inscripción de la afectación como constitutiva o
como declarativa y surge así la discusión respecto a la naturaleza jurídica de dicha registración. La importancia de
determinar las características del acto de afectación y sus efectos con la inscripción está determinada por la necesidad
de establecer desde cuándo surte efectos acogerse al régimen y desde qué momento la afectación es oponible a
terceros de buena fe.

Quienes sostienen esta

postura se basan en el artículo
del código que establece que
 EFECTO DECLARATIVO la afectación se inscribe en el
Registro de Propiedad
Inmueble bajo las reglas y
principios que la normativa
específica dispone.

Quienes sostienen esta

postura se basaban en un
artículo de la ley de régimen
EFECTO CONSTITUTIVO
de bien de familia, que
establecía que los efectos de
la constitución de bien de
familia se producían solo con
la inscripción.

Con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, el debate perdió fuerzas porque claramente se establece
en el artículo que estipula el régimen de afectación de vivienda que la inscripción se regirá por los principios
relativos al registro de propiedad inmueble, dándole, entonces, un carácter declarativo de los derechos que surgen por
acogerse al régimen de protección.

¿Cómo se explica el instituto de la oponibilidad en este régimen? El efecto principal de someterse a la afectación es
sustraer la vivienda de la garantía común de los acreedores, que es el patrimonio de la persona. Una vez inscripta la
afectación, los acreedores con una causa fuente de la obligación posterior a la constitución de la tutela no podrán
embargar ni ejecutar el bien.
La afectación al régimen es, entonces, oponible a los acreedores que tengan una causa fuente con posterioridad a la
registración de la afectación, mientras que será inoponible para los créditos con una causa fuente anterior a la
constitución de la tutela.

La inoponibilidad implica que ante determinados sujetos, para este régimen, los expresamente señalados por la ley de
la protección de la vivienda, no produce efectos.

Analicemos los casos establecidos en la ley para que resulte inoponible el régimen de vivienda única. Para ello,
leamos detenidamente el artículo 249 del Código Civil y Comercial comentado de Rivera y Medina (2014), que
constituye parte de la bibliografía obligatoria.

Tomando en cuenta la noticia del fallo de la Sala D de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, que
resolvió cómo debe establecerse si un crédito es o no anterior a la afectación de un inmueble como bien de familia
para determinar la inoponibilidad de la afectación, señalemos si las siguientes afirmaciones son verdaderas o falsas.

En la causa “L. M. D. J. c/ C. G. B. s/ Ejecutivo s/ Incidente de desafectación de bien de

familia”, el acreedor peticionó la desafectación como bien de familia del inmueble
embargado en el juicio ejecutivo principal. Esa desafectación es sinónimo de
inoponibilidad.

Verdadero.

Falso.

SUBMIT
 Si en la causa “L. M. D. J. c/ C. G. B. s/ Ejecutivo s/ Incidente de desafectación de bien
de familia” el dueño de la vivienda afectada al régimen fuera deudor de alimentos, su
acreedor podría embargar el inmueble debido a que, para este tipo de acreedores, la
afectación les es inoponible, sin importar el momento en el que se genera la obligación
alimentaria.

Verdadero.

Falso.

SUBMIT

Para afianzar los conceptos de título suficiente, modo suficiente y publicidad de los derechos reales, profundizaremos
en los comentarios del Código Civil y Comercial para luego identificar en los siguientes casos si el derecho es
oponible o inoponible. La riqueza de esta actividad es visualizar en situaciones fácticas la dinámica de adquisición y
transmisión de los derechos reales.

¿Cómo se vinculan los siguientes casos con las frases que describen la publicidad de los derechos reales?

Ana María celebró un contrato de compraventa con Rubén sobre el automóvil Chevrolet Onix que es de propiedad de
Rubén. Como son vecinos, quedaron de acuerdo en que en la semana concurrirían al registro a hacer la trasferencia,
pero a Rubén le surgió un viaje de negocios. Por lo tanto, pospuso la cita, aunque recibió el dinero y le entregó la
llave del auto a Ana María.
Ana María necesita mudarse y pone en venta su departamento de un ambiente. Pedro, que es su amigo, está
interesado y lo compra. Firman la escritura en la escribanía de Horacio, quien la llevará para su correspondiente
inscripción dentro de los 45 días siguientes. Ana María le pide 10 días a Pedro para desocupar el inmueble y este
accede. Será su primera vivienda y la única. Apenas sea el titular registral, pretende afectarla al régimen de vivienda,
por lo que se asesora con el escribano Horacio.

Ana ejerce posesión del vehículo Inoponible porque la inscripción

adquirido, pero aún no se realizó es constitutiva; aún no nace el
la transferencia. derecho.

Pedro adquirió el
departamento de Ana María.
Ya se firmó la escritura, pero Oponible entre las partes, pero
no toma posesión aún del inoponible frente a terceros.

inmueble a pedido de Ana

María.
Cuando se realiza la
transferencia del vehículo, Oponible porque el derecho de
domino se encuentra
nace el derecho de dominio perfeccionado.
de Ana María sobre el auto.

La afectación al régimen de
familia del departamento que
Oponible respecto a créditos
solicita Pedro tiene por efecto posteriores a la afectación.
sustraer el inmueble de los
acreedores posteriores.
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Referencias

[Imagen sin título sobre el Registro de la propiedad inmueble]. (s. f.). Recuperado de
http://colegioabogadosazul.org.ar/ver/nota/2479-nuevos-formularios-de-publicidad-registral

[Imagen sin título sobre escritura pública]. (s. f.). Recuperado de https://www.todocoleccion.net/manuscritos-
antiguos/escritura-publica-carta-pago-1300-ano-1863-santa-coloma-farnes~x96575315

Huanca Quispe, G. A. (s.f.). Oponibilidad de derechos reales. Inidoneidad para probar el mejor derecho de
propiedad. Recuperado de https://bit.ly/2GhJcja)

Padilla, R. (2015). El régimen registral en el nuevo Código Civil y Comercial de la nación argentina (Teoría del
título y modo. Inscripción registral). Congreso Internacional de Derecho Registral, Lima.

Redacción Comercio y Justicia. (2018). Cómo determinar si el crédito fue anterior al bien de familia. Comercio y
Justicia [Versión digital]. Recuperado de https://comercioyjusticia.info/blog/justicia/como-determinar-si-el-credito-
fue-anterior-al-bien-de-familia/
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