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TRIBUNAL REGISTRAL

•
t
RESOLUCiÓN No. - (; ~ 1 -2013 - SUNARP- TR-L
Li ma, 2 2 ABR. 2013
APELANTE EDUARDO GARCíA VELASQUEZ
TíTULO N° 977847 del 30/10/2012.
RECURSO H.T.D. N° 9610 del 30/1/2013.
REGISTRO Predios de Lima.
ACTO (s) Adecuación de reglamento in~erno general, elección del
"<, presidente de la junta de propietarios y aprobación de
,~(,-¡¡., . reglamento interno especial.
! a: 3~. -<'
. 1- la ¡?l.
~':: ltiUMILLA .
~/1¡A~IENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA EN LA PARTIDA MATRIZ
~-- . "Es posible que en la partida matriz queden inscritos bienes de propiedad
exclusiva hasta que posteriormente, cuando así lo dlseen los propietarios,
so!iciten su independización".
,
l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN
PRESENTADA

Mediante el presente título se solicita la inscripción de la adecuación del

reglamento interno general, elección del presidente de la junta de
propietarios y aprobación de reglamento interno especial respecto del
edificio situado en el Puerto de Ancón, construido sobre la Mz. 17, Zona
Primera, paralela al mar, del distrito de Ancón, registrado en la partida N°
07016108 del Registro de Predios de Lima.

A tal efecto, se presentan los siguientes documen"tos:

- Citación del '18/4/2012 para la sesión extraordinaria de la junta de

propietarios del 26/4/2012.
Cargo de recepción de la convocatoria a junta de propietarios del
26/4/2012.
- Carta notarial del 18/4/2012 dirigida a Roberto Euge~o Fizzani Morando.
- Carta notarial del 18/4/2012 dirigida a Arturo, Emperatriz y Eliana Ruiz Vega
(Herederos de Emperatriz Vega Vásquez. de Ruiz), Carmen Rosa
Larraburre Barúa, Luis Alfonso y Denise Ruiz Larrabure (Herederos de
Alfonso Ruiz Vega), Augusto Felipe y Javier Alfonso Ruiz .Labarthe y
Gonzalo Alonso y Jazmin Ruiz Castaños (Herederos de Augusto Ruiz
~a). .
- Carta notarial del 18/4/2012 dirigida a Francesca Neri Antonello y Giorgio
Neri.
Copia certificada por notario del acta de asamblea extraordinaria de junta '.
de propietarios del 26/4/2012.
Documento privado en el que obra el reglamento interno general y el
reglamento espe;cial interno del sector 11 con firma certificada por notario.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

•
------0----------------------------------
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Oscar Alberto
Huerta Ayala observó el titulo en los siguientes términos:

Vistos el reinweso subsiste la observación anterior:

DE LA ADECUACiÓN/MODIFICACiÓN DEL REGLAMENTO INTERNO

1. En su escrito de fecha 20.11.2012 señala: en diversos puntos, que el

~~ área del CASINO constituye una zona de propiedad ~xclusiva.
",u • ,

. fa. Saia ;Sustenta esta posición al afirmar que la redacción del reglam~nto interno
\ ' }' primigenio no. es completa, al haberse omitido asignar porcentaje de
~t\ ~' participación a dicha unidad: Al respecto es preciso señalar lo siguiente:

•t
- La redacción de su reglamento interno primigenio resulta confusa, por
cuanto no se le llega a considerar como una zona de propiedad exclusiva
propiamente dicha, ya que esta forma parte de las zonas comunes del
primer piso.

Además debe agregarse el hecho de que dicha unidad no obra

independizada en una ficha o partida registral que permita su perfecta
identificación e individualización, ni la publicidad de sus linderos y medidas
perimétricas.

- Asimismo, al quedar el área del CASINO en la partida matriz, esta 'pasa a

considerarse como zona común, al igual que las demás zonas y áreas
comunes de la edificación, como son los pasadizos, pozos de luz, duetos,
etc. _

- De igual forma, y adicionalmente a lo antes expuesto, no puede

acreditarse fehacientemente la titularidad de dicho CASINO, pbr cuanto al
no estar independizada en una ficha o partida registral, no hay forma que se
publicite su titularidad.

•
1

- Por lo expuesto en los puntos precedentes, se considera que no han sido

subsanados los puntos 1, 4, 5, 6 Y 8 de la esquela de observación de fecha
12.11.2012, motivo por el cual se reiteran los mismos en todos sus
extremos:

DE LA CONVOCA TORIA
1. El documento denominado "Cargo de Recepción de Convocatoria "
señala que se ha convocado a la unidad inmobiliaria denominada Casino: '
sin embargo, .dicha unidad no está independizada y por lo tanto, no tiene
propietario inscrito, por lo que deberá aclarar a quien se ha convocado.

4. En el acta se acuerda la aprobación de la delimitación de la Unidad

Inmobiliaria en dos sectores: Sector 1: Casino y Sect~r 11:Departamentos. Al
respecto, espreciso señalar lo siguiente:
 RESOLUCiÓN No. - GgI -
•
2013 - SUNARP-TR-L

Casino. En ese sentido, se tiene que el Casino no forma parte qel Régimen
de Propiedad Horizontal del Reglamento Intemo primigeniamente inscrito,

•1
por lo que en todo caso deberá acordarse no solamente la adecuación del
reglamento interno sino también la modificación del mismo en el sentido de
incorporar el casino como unidad inmobiliaria, debiendo adjuntarse los
planos y memoria descriptiva para la respectiva independización.
'.
4.3. Estando a lo señalado en los puntos precedentes, al no estar
independizado el Casino ni formar parte este del primigenio Régimen de
Propiedad Horizontal, no puede ser incluido dentro de los acuerdos 'que se
toman en la asamblea de fecha 26.04.2012.

Consecuentemente, no resulta amparable su solicitud de constituir un

/. ~ C:-~/égimen de pluralidad de reglamentos internos .
..-$1 \,.
'f-. . 1. " De acuerdo al punto desarrollado en el acta, se aprueba el Reglamento
\ , <1¡¡ Nema del Sector 11: Departamentos. Sin emb8rgo, conforme se ha
'~1II4 P' ~señalado en los puntos precedentes, lo que corresponde al presente es la
~
'. fl Adecuación del Reglamento Interno inscrito,' y no una delilT)itación por
sectores, lo cual, conforme ha sido señalado, no procede.

6. Al no proceder la delimitación por sectores, deberá aclarar la

•1
denominación del Reglamento Interno, y por ende, aclarar la redacción del
acta.

8. Al no resultar procedente la delimitación por sectores de la edificación, "

tampoco resulta procedente la elección de una directiva para la Junta de

Propietarios General y una para el Sector 11.Sirvase aclarar.

Sin perjuicio de ello, se advierte lo siguiente:

DE LA CONVOCATORIA
2. No obra en el reingreso documentación alguna que subsane las
observaciones senaladas en los puntos 2 y 3 de la esquela de fecha
12.11.2012, por lo que se reiteran las mismas en todos sus extremos:
•
2. Se convoca a José Peña Pérez y Stella Maria Peña Pérez de Hartinger
como propietarios del Departamento B; sin embargo, de la revisión de la
partida en donde obra inscrita dicha unidad, se advierte que.'también es
propietario el señor José Ignacio Peña de Cárdenas, quien tamiJién deberá
ser convocado. Aclare.

DEL ACTA DE SESiÓN DE FECHA 26.04.2012

3. Fluye del acta que en ella intervienen José Peña Pérez y Stella Maria "

Peña Pérez de Hartinger como. propietarios del Departamento B; sin

embargo, conforme se ha señalado en el punto 2 que antecede, también es
propietario el señor José Ignacio Peña de Cárdenas. Aclare.

DE LA MODIFICACiÓN DE PORCENTAJES DE PARTICIPACiÓN

3. Su escrito señala que, de acuerdo al articulo 430 de la Ley N° 27157 Y
148 del D.S. N" 035-2006-VIVIENDA,
0
la notificación mediante carta
notarial a los inasistentes solo es necesaria cuando se trata de decisiones
que impliquen la transferencia, venta, gravamen, cesión en uso u otra
afectación permanente a los bienes de propiedad cCfTlún, actos que no son
objeto de rogatoria. Al respecto, es preciso señalar:
 _ La obligación de .notificar notarialmente a los propietarios inasistentes se
establece mediante el numeral 5.3 de la Di~ectiva sobre el Régimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (Resoluci~n del Superintendente
Nacional de. los Registros Públicos W 340-2008-SUNARP/SN), el cual
textualmente establece:

De conformidad con el articulo 135 del Decreto Supremo Nó 035-2006-

0

VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje de

participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen,
•
t

cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un

acuerdo por mayoría calificada de 2/3 partes de las participaciones.
"
En estos casos, la comunicación notarial a los propietarios Que no
asistieron a la Junta asi como el transcurso del plazo de veinte dias
útiles contados a partir de dicha notificación, a gue se refiere el
articulo 43 de la Ley 27157, podrá ser acreditado mediante declaración
jurada otorgada por el presidente de la Junta ..

En ese mismo sentido se pronuncia la Resolución N~ 809-2012-SUNARp:

TR-L, en su sétimo punto de análisis, al cual nos remitimos.

Consecuentemente, se reitera la observación planteada en el punto 7 de la

esquela de fecha 12.11.2012 al no haber sido subsa~ada:

7. Debido a que se está adoptando un nuevo criterio para la asjgnación de

porcentajes de participación de los departamentos (área ocupada),
modificando la totalidad de los mismos, deberá acreditar que se ha
cumplido con notificar notarialmente al propietario inasistente a la asamblea
de fecha 26.04.2012 de los acuerdos tomados, debiendo de haber
transcurrido un mínimo de 20 días hábiles desde su recepción por dicha
persona sin que haya formulado oposición a los acuerdos para que de esa
forma le sean vinculantes. "

Se formula la presente observación en mérito a lo dispuesto por el articulo

430 de la Ley N" 27157, concordado con el artículo 148 del D.S. N" 035-
0

2006-VIVIENDA. y el Numeral 5.3 de la Directiva sobre el Régimen de

Propiedad Exclusiva y Común (Resolución del Superintendente Nacional de
los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARPISN)

- Con relación al reingreso con fecha 27/04/2012, cabe señalar que se ha

adjuntado la ResolUción del Tribunal Registral N° 995-201 O-SUNARP-TR-L,
referido a Asignación de Porcentajes de Participación en los Bienes
Comunes, lo cual no resulta aplicable al caso conQleto, en la medida que
según el nuevo reglamento interno adjuntado al club casino náutico se le
consigna un porcentaje de participación como si se tratase de un bien de
propiedad excl.usiva, y conforme el Art.55 del Reglamento de Il1scripciones
del Registro de Predios: (...) Independizadas las unidades inmobiliarias
de propiedad exclusiva, sólo se mantendrán en la partida matriz las
zonas comunes, inscribiéndose en dicha partida el Reglamento Interno
y' sus modificaciones, la Junta de Propietarios, la designación del
Presidente de esta y las cargas que afecten a toda la edificación.
"
En tal sentido no es posible que luego de las independizaciones efectuadas
quede en la partida matriz el club casino náutico como un bien de propiedad
exclusiva conjuntamente con las zonas comunes .
•
1

RESOLUCiÓN No. - G ~ 1- 2013 - SUNARP- TR-L

"

* Se deja constancia que toda subsanación deberá efectuarse

siguiendo la misma formalidad del documento que se aclara, cOr:'lforme
lo disponen los" artículos 1413° del Código Civil.
** Se solicita al usuario se limite a subsanar únicamente los puntos '
materia de observación en la presente esquela, absteniéndose de
presentar nueva documentación que incluya el texto íntegro del
documento que se aclara,

BASE LEGAL: Numeral V del Titulo Preliminar, a~iculos 31°, 32°, 39° Y
40° del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos,
concordante con el articulo 2011' del Código Civil, Ley N° 27157; O.S. N"
035-2006-VIVIENOA'y Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios. '

UNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

"apelante fundamenta su recurso en los siguie'ntes términos:

"
l' :. "

Ap lamos los puntos 1 y 3 de la esquela de observación del 22/2/2013.

Con relación al punto 1 de la observación, debemos manifestar que ,si bien

en el primer reglamento omiten asignarle un porcentaje de participación al
casino, en ninguna parte del mismo le dan la calidad de zona común, por el '
contrario se le 'reconoce expresamente como una sección de propiedad
exclusiva, esto lo encontramos en la escritura pública del 31/12/1953,
donde se formaliza la adjudicación de departamentos por disminución del
capital de la empresa "Edificio Yacht Club Y. Casino de Ancón Sociedad
Anónima", la declaratoria de fábrica y la independiza¡ión.

Así, en la página 8 de la escritura pública (anverso) se indica que se trata

de un edificio con 16'departamentos (casino'¡: departamentos de la A a la
O) y que se sujetan al régimen de propiedad horizontal. '

En la misma página (reverso), se indica que tratándose del casino, sólo

podrá utilizarse para club o para casa habitación y en cuanto a los demás
departamentos, sólo para casa habitación. .
"
Se dispone que la compañia pagará de su exclusiva cuenta los pagos de
conservación de las zonas comunes de la planta baja, incluyendo limpieza,
pintura, luz yagua, con. excepción del pasadizo situado detrás de los
departamentos A y B de la planta baja y del ascensor, y que los propietarios
de todos los departamentos de los otros pisos págarán según el porcentaje ,
de participaciC;>ndeterminado en el reglamento ..

De esto último se advierte que no se le asignó un porcentaje expreso al

Casino, porque se le imputó el pago de unos gastos específicos,
eximiéndolo del pago de otras áreas dentro del edificio .
•
En la página 9 (anverso) se indica que la Compañia estará representada en
la junta por un personero debidamente acreditado.

En la página 12 (anverso) se describe expresamente como una zona propia

t al área de 995.00 m2 que corresponde al casino y además se delimita el
• área de zona común de la primera planta de 556.53 m2. .

"
 •
En la propia partida matriz del edificio, en el asiento 9 se indica que como
resultado de las independizaciones de los departamentos queda en la
primera planta el área de 995.00 m2 correspondiente a la .zona de
•
t

pr-opiedad de la Compañía (empresa Edificio Casino Náutico de Ancón SAl

e integra el local del Club, y, el área de 556.53 m2 correspondientes a las
zonas comunes del edificio.

Por lo tanto, si bien es cierto el lcical del Casino Náutico Ancón no se ha

independizado de la partida matriz, constituye una sección de propiedad
exclusiva que pertenece a la empresa "Edificio Casino Náutico de' Ancón
S.A.", y asi se le considera en el reglamento intérno objeto de calificación,
siendo que la junta de propietarios no puede omitirlo y tampoco puede
independizarlo, por ser un acto que corresponde sólo al propietario. ,
., - _ "1,

'/;.;~\ Nuestra rogatoria implica una reserva del casino sin independización, tal
¿ r.' la ;como se indica en el artículo 3 del reglamento interno general objeto de
~~. ~inscripción, por lo que dicha estipulación deberá in~rporarse en la partida
"~p.'í' '/matriz. Dicha posición se encuentra amparada en el fundamento 8 de la
~ Resolución W 995.201 O.SUNARp. TR-L, en la .cual se señala que no existe
objeción apara aplicar el numeral 5.5. de la Directiva sobre el Régimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.
t
• E[1 ese sentido, a nuestro caso se le debe aplicar el articulo 44 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de' Predios, sobre reserva de
aires.
"

Respecto a la titularidad del Casino, cabe señalar que el área de este se

mantuvo en la partida matriz habiéndose establecido que este corresponde
al Edificio Casino Náutico de Ancón SA, por lo que si se encuentra
identificada su titularidad.

En cuanto al numeral 3 de la observación, se debe indicar que la normativa

vigente no exige la notificación notarial a los ausentes a la junta ni
otorgamiento del plazo de 20 dias hábiles para oposición, cuando se trata
de modificación de porcentajes de participación, estas disposiciones se
aplican para actos de disposición de áreas comune¡, conforme se advierte
de los artículos 43 de la Ley W 27157 y 148 de su Reglamento, normas a
las cuales se remite el numeral 5.3 de la Directiva sobre el Régimen de
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

ANTECEDENTE REGISTRAL

A'fojas 23 del tomo 69, que continúa en la partic;Jaelectrónica N° 07016108,

del Registro de Predios de Lima corre inscrito el edificio situado en el puerto
de Ancón, construido sobre la Mz. 17, Zona Primera, paralela al mar, del
distrito de Ancón.

v. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Samuel Gálvez Troncos,

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

•
j
 "

RESOLUCiÓN No. - 62'{- 2013 - SUNARP-TR-L

- Si resulta procedente que en la partida matriz de un bien sujeto al régimen

de propiedad' exclusiva y común quede registrada un área de propiedad
exclusiva. . .'

VI. ANÁLISIS

1. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común 1 es una

•
modalidad de la propiedad consistente el") la coexistencia, en una
edificación, de.secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad
2
común Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección
determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los

• I
elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está
construido, los muros, las escaleras, ascensores, y demás elementos que
;;'/ I¡ hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas

'C \midades de propiedad exclusiva. "

t: o
;- q. -' .
\~ ~ particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y
'~I'>(je Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio ex.c1usivo
"'o. - -" con bienes coniunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como
sucede con los edificios.

Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no sólo sea
mediante un acto especifico de constitución (acto jurídico) por parte de sus
titulares, sino también con el solo hecho de la ~xistencia deun edificio en la
que existan dos o más propietarios de distintos depéWamentos u oficinas.

2. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades

inmobiliarias en las que coexisten seccioneS de propiedad -exclusiva y
bienes y/o serVicios comunes se encuentra establecido en la Léy N" 27157,
publicada el 20/7/1999, y" su reglamento, el D.S. N° 008:2000-MTC,

• I publicado el 17/2/2000 y sus modificaciones, habiéndose aprobado. el T.U.O

mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

Con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el régimen legal de las

"
edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes de
dominio común y servicios comunes se encontraba contemplado en el
Decreto Ley N° 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada el 14 de
marzo de 1978,-y su reglamento, D.S. N° 019-78-VC, promulgado el 27 de
abril de 1978. Antes de estas normas la propiedad .horizontal estaba
regulada por la Ley N° 10726 Y su reglamento aprobado por Decreto
Supremo N° 25 del 6 de marzo de 1959.
. .
3. La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157, señala que: "Los
reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de publicación
de la presente Ley se adecuan a lo que ella estable&, para lo cual la Junta
de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoría de los propíetaríos
en primera convocatoria y de lo que asistan, en segunda convocatoria. Los
.-
I Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 Y su reglamento aprobado mediante Decreto
Supremo N° 008-2000-MTC. norma última que lo define en su articulo 129 como aquel "(...) régimen jurídico
• que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias
de dominio-exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común".
2 En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como "propiedad
horizontal", en razón a que ha sido ideada para las' titularidades existentes en un edificio. En estos inmuebles,
al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de
los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos "

verticales del perimetro superficial del inmueble :1 hasta- que sea útil al propietario el ejercicio de su derecho -
como se señala en el articulo 954 del Código Civil-, como sucede en el caso de la propiedad común; sino que
se va a restringir al piso o parte del piso que "ocupa el departamento u oficina.
 acuerdos se adoptarán por la mayoria de los concurrentes a la Junta de
Propietarios". '.
Asimismo, la Duodécima Disposición Transitoria del D.S. N° 008-2000-
MTC, Reglamento de la Ley N" 27157, dispone que: "La adecuación del
Reglamento Interno a que se refiere la tercera (lisposición final de la ley,
podrá efectuarse mediante escrítura pública o documento. privado con firma
legalizada qu.econtenga el otorgado por la. Junta de Propietaríos o el
Modelo de Reglamento Interno, que aprobará el Viceministerío de Vivienda
y Construcción en un plazo no mayor de 30 dias hábiles desde la
publicación del presente Reglamento".

4. Mediante el presente título se solicita la inscripci~n de la adecuación del

.~. reglamento interno general, elección del presidente de la junta de'
',,_ propietarios y aprobación de reglamento interno especial respecto del
. ~ edificio situado en el Puerto de Ancón, construido sobre la Mz. 17, Zona
-\ J.' Sala : Primera, paralela al mar, dél distrito de Ancón, registrado en la partida N°
'ó'>-l~." 07016108 del Registro de Predios de Lima. .
i.¿/\,"'" 'ti 'i( ,:Y .
~
El Registrador denegó la inscripción argumentando, principalmente, que el
casino al que se le ha asignado porcentaje de participación sobre las áreas
comunes, no forma parte de las zonas de propiedad exclusiva establecidas '.
en el reglamento interno primigeniamente inscrito, por lo que en todo caso
deberá acordarse no solamente la adecuación del reglamento interno sino
también la modificación del mismo, en el sentido de incorporar el'casino
como ul"'idad inmobiliaria, debiendo adjuntarse los planos y memoria
descriptiva pa.rala respectiva independización ..

En este sentido, corresponde a esta instancia determinar si en este caso

resulta procedente inscribir la modificación de los porcentajes de
participación sobre. las áreas comunes sin requerir la independización del
casino. -

5, Para determinar si primigenia mente el casino fue considerado como zona

de propiedad -exclusiva o de propiedad común, es necesario revisar la
escritura pública del 31/12/1953, donde se estableció el I'égimen de
propiedad horizontal del edificio submatería, y la partida N° 07016108.

•
t

En la escritura pública del 31/12/1953, obrante en el título archivado N°

2825 del 11/2/1954, se estableció lo siguiente:

1) "(. ..)
SEXTO:
(. . .)
Para los efectos de la inscripción en los Registros Públicos se solicita al
"

señor Registrador que se conserve en la partida oríginaría el área v la

fábrica del primer piso que pertenece a la Compañia y que permanecerá de
su absoluta propiedad y dominio como también en las zonas comunes
edificadas y no edificadas en dicho prímer piso; y que se inscriba en
partidas nuevas e independizadas, la propiedad de cada uno de los
departamentos materia de adjudicación y las del ~rreno que también se
adjudica (. . .)
Se deja expresamente aclarado que las zonas comunes están constituidas
por los pasadizos v corredores, por las escaleras, por el ascensor v por la
terraza y aires del edificio.
 RESOLUCiÓN No. - ~ FI,~ 2013 - SUNARP-TR-L "

SÉTIMA: El edi(icio consta de cuatros pisos y de dieciséis departamentos,

los mismos que quedan al régimen de propiedad horizontal establecido en
los articulas, ochocientos cincuenticinco, ochocientos cincuentiseis y
ochocientos cincuentisiete del Código Civil y' en la Ley número diez mil
setecientos veintiseis (.,.). . ,
(.,.) Tratándose del local para el Casino, solo podrá utilizarse para Club o
para Casa Habitación y en cuanto a los demás departamentos, sólo para
casa-habitación, ' •
Queda expresamente convenido que la Compañía pagará de su exclusiva
cuenta los gastos de 90nservación de las zonas comunes de la planta baja,
incluyendo limpieza, píntura, luz yagua, con excepción del pasatJizo situado
detrás de los departamentos A y B de la planta baja y del ascensor; y que
los propietarios de todos los demás departamentos de los otros písos,
~,~1". "<,pagarán, de su exclusiva cuenta y según el porcentaje que se determine en
¡¡'Jr, 'cláusula noventa [debe decir novena] de esta escritura, todos los gastos
.~~ 'I q de conservación de las zonas comunes de todos los demás pisos, con
\~vllt ,1Jxcepción de lo que motive el ascensor, cuyo mantenimíento, conservación
"
"-:' R!,/' Y reposición será de cuenta de todas los propietarios de los departamentos, ..

OCTAVO: De conformidad con lo previsto en la ley diez mil sete9ientos

veintiseis (o..), , queda constituida una junta .integrada por todos los
propietarios de los departamentos del inmueble (o..).
La Compañía estará representada en esta Junta por un personero
debidamente acredítado (o..).

NOVENO: Edificio Yacht y Casino de Ancón S.A. (o..) procede a efectuar

las siguientes adjudicaciones:
•
PRIMERA PLANTA:
Terrenos sin construir, - Queda adjudicado en' condominio y proindiviso, el
terreno que mas adelante se describe a favor de las siguientes personas y
en la proporción que se indica: señor Jorge Gallos Porras seis, tres decimos
por ciento; Doctor Renzo Riva, seis, tres décimos por ciento; señor
Fernando Wiese catorce por ciento, señora María Garland de Miro Quesada
siete, nueve décimos por ciento; señor Manuel Gabaldoni diez, dos décimos
por ciento, señor Felipe Barreda Soria seis, tres décimos por ciento; señora
OIga Petrini vda, de Sbotto y señor Antonio Ernesto Sbotto seis, seis "

décimos, por iguales partes; señor Guillermo Payetseis, tres décimos por
ciento; señor Pedro Curioni seis, tres décimos por cientos; Señor Ernesto
Sbotto nueve, nueve décimos por ciento; señora OIga Raffo de Dasso,
señor Carlos y Señorita Doris Dasso Raffo siete, 'cuatro dlf¡cimos por ciento,
por iguales partes; señor Jesús Alberto Asín seis, cinco décimos por ciento
y Doctor Ernesto Raffo seis, tres décimos por ciento,
(.,.)
DEPARTAMENTO "A" Y "B",- antes de proceder a la adjudicación de los
departamentos "A", y "B" de la Primera Planta, se aclara que el área
construida de un mil ochocientos treintidos metro~ treíntitres decímetros
cuadrados, Consignado en la declaración de fábrica de diecinueve de junio
de mis novecientos ,Cincuenta (o..), representa sólo lo edificado en la
primera planta por haberse omitido agregar el área construida e1Jlos demás
pisos,
Salvando la mencionada omisión se expresa que el área construida del
•t
primer piso es de un mil quinientos cincuentiún metros, cincuentitrés
decímetros cuadrados que corresponde al local del Club y doscientos
ochenta metros, ochenta decímetros cuadrados a los departamentos "A" y
"B"; que el área construida de la segunda planta (.,.). "
 • .,

!
• DEPARTAMENTO "A".- Se adjudica a favor del señor Jorge Gallo Po,Tas,
el deparlamento signado con la letra "A", que tiene un área de ciento
cuarenta metros, cuarenta decímetros cuadrados (. ..)
'.
DEPARTAMENTO "8".- Ero favor del señor Doctor Renzo Riva, el
deparlamento signado con la letra "B", que tiene un area de ciento cuarenta
metros, cuarentE! decímetros cuadrados (. ..)

UNDÉCIMA: Como resultado de la independización del áiea construida que '

ocupan los departamentos "A" y "B", el área edificada registrada de la
primera planta se disminuye a un mil quinientos' cincuentiún metros,
cincuentitrés decímetros cuadrados, de los que novecientos noventicinco
"'< metros cuadrados., corresponden a la zona propia de la' Compañía que
"'<integra el local del Club v quinientos cincuenti9 metros, cincuentitrés
" . Sala pecímetros cuadrados. a las zonas comunes del Edificio.
~
'? ;/ "- (. .. )
ZONAS PROPIAS,- Tienen un área de novecientos noventicinco metros
•• cuadrados (.. .).

ZONAS COMUNES.- Las zonas comunes de la Primera Planta, con un área

de quinientos cincuentiseis decímetros cuadrados (.. .)". (El subrayado es "

nuestro).

Como puede apreciarse, en la cláusula novena de la citada escritura pública

del 31/12/1953,"no se le asignó al casino un porcentaje de participación
sobre las zonas comunes; sin embargo, en otras cláusulas de la escritura '
pública se deja claramente establecido que el área de 995 m2,
correspondiente al casino, no constituye zona de propiedad común, sino
que se trata de una zona de propiedad exclusiva, pues por ejemplo en la
cláusula undécima se consigna a dicha área en el apartado correspondiente
a las "zonas propias" de la primera planta, y en la ~áusula sexta se indica
expresamente que se conserve en la partida originaria el área y la fábrica
del primer piso que pertenece a la Compañia y que permanecerá de su
absoluta propiedad y dominio, área que corresponde al casino"c1áusula en
la que además se menciona a las zonas comunes, dentro de las que no se
encuentra el Casino. Asimismo, en la cláusula octava se estableció que la
Compañia iba a ser representada en la junta de propietarios por un
personero debidamente acreditado, lo que implica que dicha Compañia,
que es la propietaria del casino, era considerada como una propietaria de
una zona exclusiva del edificio,
"

Entonces, podría señalarse que luego de las independizaciones de los 15

departamentos, la partida matriz N° 07016108 quedó reducida a las zonas
comunes y al casino, tal como se desprende del asiento 9 de dicha partida,
que fue extendido en mérito a la escritura pública del 31,/12/1953, obrante ,
en el título archivado N° 2825 del 11/2/1954,

Así, en dicho asiento se señala que "El inmueble inscrito en esta partida,
después de las desmembraciones efectuadas en la fecha ha quedado
reducido a un área de un mil quinientos cincuentiún metros cuadrados
cincuentitrés decímetros, de los que novecient~ noventicinco metros
corresponden a la zona de propiedad de la Compañía e integra el local del
• t

RESOLUCIÓN No. - eg 1- 2013 - SUNARP-TR-L

"

Club y quinientos cincuentisels metros cuadrados cincuentitrés decímetros

corresponden a las zonas comunes del edificio".

Por tanto, debe considerarse al área de 995 m2, 'correspondiente al casino,

como un área de propiedad exclusiva aunque no se le haya asignado un
porcentaje de participación en las zonas comunes y no haya sido
independizada, siendo admisible que en el nuevo reglamento que se
pretende inscribir se le asigne un porcentaje de participación sobre las
áreas comunes.
•
6. Ahora bien, con relación a la permanencia de un área de propiedad
exclusiva en la partida matriz, esta instancia ya ha emitido pronllnciamiento
en la Resolución N° 995-2010-SUNARP-TR-L del 6/7/2010, citada por el
,.;~Jecurrente, en cuyo fundamento séptimo se ha establecido lo siguiente:
t "\
•..:: .. "Debe considerarse que actualmente es posible que en la partida matriz
\ '\ \ ..~ ,j/jen inscritos bienes de propiedad exclusiva hasta que posteriormente,
rG-W ,hdo así lo deseen los propietarios soliciten su independización;
''4<''!B!'-fJ/anteadacomo excepción al principio de especialidad. "

El artículo 5.5 de la directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y

Propiedad Com.ún dispone que el reglamento interno puede establecer
reserva de aires sin independización, en cuyo caso esta circunstancia
consta en asiento específico correspondiente a la partida registral del predio
matriz, o de otra partida vinculada. .

Consideramos que no existe objeción para aplicar dicha norma a otros

bienes como los garages, por lo que no obstante no se independicen estos
deben ser considerados como bienes de propif¡dad exclusiva en el
reglamento interno".
. .
Siguiendo el mismo criterio, esta instancia debe admitir que,'el área de
propiedad exclusiva de 995. m2, correspondiente al casino, permanezca en
la partida matriz N° 07016108 hasta que el propietario solicite su
independización, tal como se ha señalado en el artículo 3 del reglamento
interno que se pretende inscribir.

7. Con relación a la titularidad del casino, el Registrador ha indicado que

"
esta no puede acreditarse fehacientemente, por cuanto al no estar
independizado en un ficha o partida registral, no 'hay forma de que se
publicite su titularidad.

Al respecto, se debe precisar que en el asiento 9 de la partida matriz se '

señaló expresamente que el área de 995 m2que quedó inscrita en dicha
partida corresponde a la zona de propiedad de la Compañía, entendiéndose
como tal al "Edificio Yacht Club y Casino de Ancón Sociedad Anónima", que
a dicha fecha era la titular registral del predio inscrito en la partida matriz, tal
como se advierte del asiento 7 de la citada partida.
• •
Conforme se advierte.del asiento 10 de la misma partida N° 07016108, la
citada persona jurídiéa cambió de nombre a '''Edificio Casino,Náutico de
Ancón SA", por lo que este colegiado considera que si existen elementos
para atribuir la titularidad del mencionado casino a dicha persona juridica,

•
t
que es la misma a la cual se le ha cursado la notificación para la junta de
propietarios del 2617/2012, como propietaria de la sección club casino.

"
 •
Por lo expuesto en los numerales que anteceden, resulta admisible la
asignación y modificación de los porcentajes de participación a'probada en
t la junta de propietarios del 26/7/2012, sin que para su inscripción se
• requiera la independización del casino, por lo que corresponde revocar el
numeral 1 de la observación,
.,
8. En el numeral 3 de la observación el Registrador indica que debido a que
se ha modificado la totalidao de los porcentajes de participación de los
departamentos, se debe acreditar que se ha cumplido con notificar
notarialmente a Jos propietarios inasistentes de los acuerdos tomadas en la
asamblea del 26/4/2012, debiendo transcurrir un 'mínimo de . 20 dias hábiles ,
desde su recepción por dicha persona, sin que se haya formulado oposición
,. ....-~
e .",
.......• \"
a los acuerdos para que le sean vinculantes.
/
, "';. ;,lJ

-~( .~a.Sala ; Sobre el tema, el artículo 5.3 de la Directiva sobre el régimen de propiedad
:- ~ ~ exclusiva y común, aprobada por Resolución del Superintendente Nacional
~I'~_/ de los Registros Públicos N° 340-2008-SUNARP-S~(publicada en el diario
~ oficial "El Peruano" el 23/12/2008) establece:

"Artículo 5.3. Modifícación de Reglamento Intemo.

El reglamento interno se modifica por acuerdo de la junta que. cuente con
más del 50% de la participación de los propietarios.

• I
DI? conformidad con el artículo 135 del Decreto Supremo N° 035-2006-
VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje de participación,
desafectación de los bienes cOmunes, venta, gravamen, cesión en uso o
afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por .,

mayoría calificada de 2/3 partes de.las participaciones.

En estos casos, la comunicación notarial a los propietarios que no asistieron
a la Junta así como el transcurso del plazo de veinte días útíles contados a
partir de dicha ñotificación, a que se refiere el artículo 43 de la Ley 27157,
podrá ser acreditado mediante declaración jurada otorgada por el '
presidente de. la Junta."

Teniendo en cuenta que entre los temas objeto de la sesión de junta de

propietarios del 26/4/2012, encontramos la modificación del porcentaje de
participaciones, este es un acto que importa limitaciin de uso de los bienes
comunes, de conformidad con el artículo 135 del Reglamento de la Ley
0

27157; sin embargo, el tercer párrafo del articulo 5.3 de la directiva remite al
articulo 43 de la Ley'27157 que solo se refiere al acto de trangferencia de
0

los bienes comunes y no a la modificación de porcentajes, p~r lo que la

Al
exigencia ahí contenida, no resulta aplicable, por lo que se modifica el
criterio en el que se sustenta el Registrador.

Por lo tanto, se deja sin efecto el numeral 3 de la observación formulada por

el Registrador. .,

9. Conforme se aprecia del recurso de apelación, el numeral 2 de la

observación no fue objeto de impugnación, por lo que se declara
subsistente.

Estando a lo qcordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

REVOCAR el numeral 1 de la observación formulada por el Registrador

Público del Regístro de Predios de Lima al ~tulo señalado en el
 •
RESOLUCIÓN'No. - bXI- 2013-SUNARP-TR-l

encabezamiento, DEJAR SIN EFECTO el numeral 3 y DEJAR

SUBSISTENTE el numeral 2, por los fundamentos expuestos en la'presente
Resolución.

Regístrese y comun' "

• •

A VASQUEZ TORRES SAMUEL~~NCOS

ca del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral

TribunaI/Resoluciones2013/977847 -2012. "

"

•
I