de Los Contratos Civiles y Su Paralelo Con Los Comerciales 2

LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES
Y su paralelo con los comerciales.
LIBRO I
DEFINICIÓN DE CONTRATO
CONTRATO DE COMPRAVENTA
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
JOSÉ ALEJANDRO BONIVENTO FERNANDEZ

CESAR GOMEZ ESTRADA
ALBERTO TAMAYO LOMBADA
DEFINICIÓN DE CONTRATO
1
Contrato: es un acto jurídico generador de obligaciones.
Acto Jurídico: Acto humano que produce efectos jurídicos, manifestación

de voluntad tendiente a producir efectos jurídicos. Esta voluntad puede ser
de dos o más personas, busca una relación de causa – efecto. Ejm: El acto
de suscribir un contrato
Hecho material: Es todo acto de la naturaleza que produce efectos

jurídicos y en cual no interviene para nada la voluntad, no hay
manifestación de voluntad Ejm: cualquier fenómeno de la naturaleza es un
hecho material, terremoto, maremotos.
Hecho jurídico: acto humano o de la naturaleza que produce efectos

jurídicos, donde puede existir o no manifestación de voluntad. Es toda
conducta capaz de dar nacimiento, modificar, transmitir o extinguir un
derecho subjetivo, un estado, una situación. Ejm: La muerte de una
persona, la mayoría de edad, el nacimiento de una persona.
Negocio Jurídico: Es una declaración de voluntad que puede ser unilateral

o bilateral tendiente a producir efectos jurídicos Ejm: El testamento, la
donación
•Contrato Especie
•Negocio Jurídico Género
“Todos los actos jurídicos son hechos jurídicos, pero no todo los
hechos jurídicos son actos jurídicos”.
FUENTES DE OBLIGACIONES:
1. Ley
2. Contratos
3. Responsabilidad civil extracontractual
4. Responsabilidad civil contractual
5. Enriquecimiento sin causa
DEFINICIÓN DE CONTRATO EN EL CÓDIGO CIVIL:

Art 1495: contrato o convención es un acto por el cual una de las partes se
obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede
ser de una o de muchas personas.
Comentarios
a) A primera vista podría pensarse que esta definición se refiere a los
contratos que se celebran entre dos partes – que en principio serían
los bilaterales – cuando dice: “Una parte se obliga para con la otra”,
pero en realidad lo que hace la norma es aludir contratos
unilaterales, pues son éstos los que, celebrándose entre dos partes,
solamente generan obligaciones para una de ellas.
b) Las prestaciones que nacen de la obligación surgida del contrato son
prestaciones de dar, hacer o no hacer.
c) Contrato no es lo mismo que convención.
2
•CONVENCIÓN: es el género; genera, modifica, extingue
obligaciones de contenido patrimonial, o no patrimonial.
•CONTRATO es la especie; norma general, produce siempre
obligaciones en el campo patrimonial, admite dos partes, comprador
y vendedor.
DEFINICIÓN DE CONTRATO EN EL CÓDIGO DE COMERCIO:

Art 864 Cód. Comercio: el contrato es un acuerdo de dos o más partes
para constituir, regular, o extinguir entre ellas una relación jurídica
patrimonial, y salvo estipulación en contrario, se entenderá celebrado en el
lugar de residencia del proponente y en el momento en que éste reciba la
aceptación de la propuesta.
Comentarios
a) Esta es una definición más completa que la del CC, pues de entrada
incluye la pluralidad de sujetos
b) Las prestaciones que surgen de la obligación contractual tienen una
connotación que surge desde el inicio del acuerdo ínter partes hasta
su finalización y cobijan al ámbito patrimonial – “Constituir, regular o
extinguir una relación jurídica patrimonial”
ELEMENTOS DEL CONTRATO ART 1501 Cód. Civil “se distinguen en

cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su
naturaleza, y las puramente accidentales…”
1. Esenciales: Aquellos elementos que ha establecido el legislador, si

falta uno de los elementos esenciales, no produce efectos o degenera
en otro contrato.1
El artículo 1849 de la Compraventa son elementos esenciales los
siguientes:
a. Cosa
b. Precio (Dinero)
Si falta alguno de estos elementos no hay contrato, porque son de su
esencia. Si lo hacemos sin la cosa, por ejemplo una persona paga
dinero a cambio de nada, al igual dar una cosa a cambio de nada,
estaríamos frente a la donación, es decir que si se le quita la cosa o el
precio, estaríamos frente a la Donación.2
2. NATURALEZA: Las que no siendo esenciales en él, se entienden
pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial. Esos elementos
van implícitos en el contrato, las partes no necesitan estipularlo, son
los siguientes:
a)Saneamiento: Elemento que va implícito en el contrato. El

vendedor está obligado a permitirle al comprador gozar de una
posesión libre y pacifica libre de vicios.
1 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones
doctrina y ley LTDA.2004 P 20.
doctrina y ley LTDA.2004 P 21.
3
b) Condición Resolutoria: Va implícita en todos los contratos
Bilaterales. Frente al incumplimiento, la otra parte puedo pedir que el
contrato se cumpla o se resuelva.
Todos los elementos de la naturaleza se pueden renunciar siempre y

cuando no exista mala fe.
3. ACCIDENTALES: aquéllas que ni esencial ni naturalmente le

pertenecen, y que se agregan por medio de cláusulas especiales. Es
todo aquello que se agrega a un contrato, que si le quita el contrato
sigue igual.
Ejm: Cláusula Penal: frente al incumplimiento de una obligación la

sanción será $ (xxx), si la cláusula se le quita sigue siendo
Compraventa, porque no es esencial en el contrato.
Para que valgan esos elementos deben ser de carácter expreso.
•Artículo 1850 Cód. Civil se puede pagar el precio así:

 Parte en Dinero
 Parte en otra Cosa
Cuando la cosa vale más que el dinero, estamos frente al contrato de

Permuta.
Ejemplo: Hay un inmueble que vale $50.000.000, hay un cambio con un

inmueble que vale $30.000.000 y el resto en efectivo $20.000.000, aquí
estamos frente al Contrato de Permuta.
Cuando $25.000.000- Cosa y $25.000.000-Efectivo, estamos frente al
Contrato de Compraventa. Al igual cuando $20.000.000- Cosa y
$30.000.000-Dinero.
ELEMENTOS ESENCIALES DE LA VALIDEZ

Son los mismos que trae el Cód. Civil en su art 1502: Capacidad,
consentimiento, objeto y causa lícita.
Capacidad: Se presume. Todas las personas son capaces excepto las que la
ley declara que son incapaces
Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades para la formación de una

negocio jurídico. Debe estar libre de vicios.
Los vicios del consentimiento son: El error, la fuerza y el dolo
Objeto Lícito: Es el que está de acuerdo con la ley, las buenas costumbres
y el orden público.
Causa Lícita: la causa, es el motivo que me lleva a realizar el negocio, es la

razón de ser o el fundamento de determinado acto y también el fin por el
cual se celebra el acto.
4
PUNTOS DE VISTA PARA ANALIZAR EN UN CONTRATO:
1. Según las Obligaciones que Genera:

a. UNILATERALES: aquellos contratos en que una de las partes se
obligan. Ejm: la donación, solo se obliga el donante. Contrato de
mutuo.
b. BILATERALES: Aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones

recíprocas, es decir, hay obligación para ambas partes; una parte se
obliga a dar, prestar y hacer una cosa, en contraprestación la otra se
obliga a pagar un precio.
Ejm: el arrendamiento, uno se obliga a arrendar y otro se obliga a pagar

un canon. La compraventa.
c. MULTILATERALES O PLURILATERALES: aquellos contratos en los

cuales surgen obligaciones para más de dos partes. El número de
partes depende del tipo de sociedad de que se trate. Ejm: contrato de
sociedad.
Si no hay acuerdo de voluntades que conlleve a generar obligaciones, No

hay contrato.
2. Por la Forma como Subsisten los Contratos:

a. PRINCIPALES: Aquellos contratos que son autónomos, independientes,
subsisten por sí mismos, es decir que no dependen de la existencia de
otro contrato, ni de otra obligación. Ejm: compraventa, arrendamiento,
seguro.
b. ACCESORIOS: Aquellos contratos que necesariamente dependen de la

existencia de una obligación o de otro contrato, sin los cuales no pueden
subsistir, por regla general son los contratos de garantía. Ejm: Hipoteca
(Inmuebles), prenda (Muebles), fianza (Garantía Personal) y anticresis
(Bienes Raíces).
Los contratos accesorios no siempre dependen de un contrato principal o

especial.
No puede haber hipoteca, sino hay una obligación u otro contrato,
igualmente funciona con los demás contratos de garantía. No
necesariamente la hipoteca depende del mutuo.
3. Por las Utilidades que Reportan los Contratos:

a. GRATUITOS: O de beneficencia, aquellos contratos en los cuales hay
beneficio para una de las partes, un patrimonio se incrementa y otro se
disminuye, es decir que hay un incremento para una de las partes y para
la otra un detrimento. Es útil para una de las partes, no hay
contraprestación Ejm: donación, mutuo.
b. ONEROSOS: aquellos contratos que son útiles para las partes que
conllevan una prestación. Estos a su vez se subdividen en:
•Onerosos Conmutativos: aquellos contratos en los cuales hay un

equilibrio entre lo que se da y lo que se recibe, sino hay ese
equilibrio es posible que se genere para una de las partes un
desequilibrio y si ese desequilibrio supera la mitad, estamos frente a
5
una Lesión Enorme. Esta se puede dar en los contratos de
Compraventa y Arrendamiento. No se puede recibir por menos de la
mitad de lo que vale, ni se puede vender por más del doble Ejm:
Compraventa.
•Onerosos Aleatorios: aquellos contratos en los cuales la pérdida

o ganancia dependen de una contingencia incierta, es decir, que
básicamente dependen del azar. Ejm: el juego y la apuesta.
4. Por la Forma de Perfeccionamiento de los Contratos:

a. CONSENSUALES: Aquellos que para su perfeccionamiento solo se
requiere de un acuerdo de voluntades, sin ninguna otra formalidad.
Ejm: Compraventa de bienes muebles. No se requiere ningún tipo de
requisito más que del acuerdo de voluntades; la consensualidad es la
regla general, a esta solo se consagran unas pocas excepciones.
b. SOLEMNES: Aquellos contratos que para su perfeccionamiento

requieren el cumplimiento de formalidades, sin las cuales el contrato
no produce ningún efecto civil. Ejm: no puede haber Compraventa de
bienes Inmuebles, si no hay Escritura Pública.
La Escritura Pública no constituye únicamente la solemnidad. El contrato

de Promesa no va a producir efectos, sino se realiza por escrito ya sea
documento privado o Escritura Pública.
c. REALES: Aquellos contratos en los cuales para su perfeccionamiento

se requiere la entrega de la cosa (el bien objeto del contrato), de tal
manera que no hay contrato real, si no hay entrega de la cosa. Ejm:
Prenda (Materia Civil), Mutuo (Prestamos).
No se pueden combinar las categorías, porque una categoría

excluye o descarta la otra.
5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, los

Contrato son:
a. EJECUCIÓN INSTANTÁNEA: Las obligaciones son susceptibles de
ejecutarse en un solo acto, implica que a partir de un acto surgen las
obligaciones o permiten la exigencia de las obligaciones. Ejm:
Compraventa: a partir de su perfeccionamiento surgen las
obligaciones, independientemente de que las obligaciones surjan
paulatinamente.
b. TRACTO SUCESIVO O EJECUCIÓN SUCESIVA: aquellos contratos en

los cuales las obligaciones se van cumpliendo a través del tiempo.
Ejm: Arrendamiento, el tracto sucesivo no depende de la forma del
pago únicamente, sino de la conservación del bien hasta que finalice el
contrato y está a cargo del arrendatario. Además que las obligaciones
se dan en periodos.
c. CUMPLIMIENTO ESCALONADO: En el cual las obligaciones se

cumplen dependiendo de la necesidad de una de las partes. Las
obligaciones no se cumplen en forma permanente, sino cuando una de
las partes lo requiere. Ejm: Contrato de Suministro de cosas: 1.
Suministrante: Acuerdan que entreguen bienes o servicios. 2.
Consumidor o Suministrado: Lo requieren. Servicios Públicos.
6
6. Según la Forma como se Discuten las Condiciones, los Contratos
son:
Según como las partes discuten las condiciones del contrato y el

cumplimento de las obligaciones de: tiempo, modo y lugar.
a. LIBRE DISCUSIÓN: Aquellos contratos que permiten establecer las
condiciones, en el cual se pueden pedir rebaja o acordar dinero, las
partes establecen la forma de cumplimiento de las obligaciones (el
que, el cómo, el cuándo, el donde). Ejm: Compraventa.
b. ADHESIÓN: Aquellos contratos en los cuales una parte fija las

condiciones frente a la otra que simplemente los acepta, no hay
posibilidad de discutir las condiciones. Ejm: 1. Contrato de Seguros: La
compañía de seguros fija las condiciones y la otra parte acepta, no hay
posibilidad de discutir y cambiar las condiciones. 2. Contrato de
Transporte
7. Según Estén o No Reglamentados, los Contratos son:
a. NOMINADOS: Aquellos contratos en los cuales el legislador es

quien los define, los describe. Ejm: Compraventa, Arts. 1849
código civil, Art 905 Cód. Comercio, Arrendamiento Arts. 1973
cód. Civil.
b. TÍPICOS: Aquellos contratos que están enmarcados en un precepto

normativo, encajen en un enunciado normativo, en un tipo. Ejm: No
es posible que se hable de Compraventa, si una parte no da algo y la
otra parte no se compromete a pagar.
c. INNOMINADOS: Aquellos contratos que surgen de la autonomía de

la voluntad, no están estrictamente reglamentados pero no están
prohibidos, es decir las partes le dan la definición al contrato.
Ejm: (X) quiere donar a su hija (Y), un bien inmueble y en el contrato

(X) establece que (Y) tiene que pagarle $100.000 durante 36 meses
y luego (X) le devuelve a (Y) el total de $3.600.000. En últimas por el
contenido del contrato, se puede inferir que es una Donación.
d. ATÍPICOS: Aquellos contratos que no encajan en ningún enunciado

normativo, no están descritos en la legislación, pero que ya la
legislación los ha aceptado. Ejm: Contrato Factoring, Leasing (la ley
795/06 regulo el Leasing y es aceptado por la legislación porque
anteriormente era un contrato innominado).
1. CONTRATO DE COMPRAVENTA
Concepto:
El artículo 1849 del Código Civil define la compraventa como “El

contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. El dinero que el comprador paga por la cosa se denomina
precio”.
7
De lo anterior se deduce que el contrato de compraventa tiene dos
elementos el primero que hace referencia al precio y el segundo que hace
referencia a la cosa.
“Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual, el mero

acuerdo de voluntades acerca de la cosa vendida y de su precio produce el
perfeccionamiento de aquel, y hace nacer las obligaciones correlativas. Se
dice que por regla general, y ello es así, porque:
a. Si lo vendido es un bien raíz, o una servidumbre o los derechos que se

tengan en una sucesión hereditaria, además del acuerdo de
voluntades será necesario el otorgamiento de una Escritura Pública
para que pueda tenerse por perfeccionado el contrato. (Art 1857).
b. Las partes pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al

acuerdo de voluntades en torno a cuestiones distintas a la cosa y al
precio, no únicamente en torno a estas; en tal caso el contrato no se
perfecciona sino cuando se produzca el acuerdo respecto a dichas
cuestiones accidentales”3 **.
Del Art 1849 Cód. Civil se deduce que “la compraventa no genera sino
obligaciones entre las partes, es decir, que apenas es fuente de derechos
personales, al igual que ocurría en el derecho romano. Celebrado el
contrato, el comprador adquiere un derecho personal contra su vendedor,
cuyo contenido es la obligación que este contrae de transferir a aquel el
dominio de la cosa vendida”4
Art 1850 Cód. Civil es necesario que se estipule en dinero, no lo es que

efectivamente se pague en dinero, pues por medio de una convección
posterior las partes pueden acordar datio in solutum (dación en pago) en
virtud de la cual quede facultado el comprador para pagar, no en dinero si
no consta, mutación esta que no priva al contrato de su naturaleza de
compraventa.5.
“No es modo de adquirir el dominio, sino apenas antecedente causal del

modo de la tradición. El contrato de compraventa es bilateral, oneroso y por
regla general conmutativo”.6
“El contrato es oneroso porque tiene por objeto la utilidad de ambos

contratantes”.. (Art 1497), calidad que es esencial ya que es imposible que
sea gratuito. En ocasiones el contrato envuelve una perspectiva incierta de
ganancia o en general un alea, como cuando se compra la suerte en la
3 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 3
4 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 4.
5 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 31
6 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 4 y 5.
8
hipótesis de que trata la parte final del Art 1869 la compraventa también
puede ser un contrato aleatorio”7
Hay que recordar que el contrato de compraventa no es el más antiguo de

los contratos, sino el de permuta, ya que las relaciones comerciales de las
comunidades primitivas se basaban básicamente en el trueque, ósea en el
intercambio de una cosa por otra. Una vez que la moneda fue acogida, el
contrato de compraventa empezó a tener su nacimiento. De lo anterior
deducimos que es el dinero, es el que impone la característica
fundamental de este acto jurídico. 8
En el código de comercio, el contrato de compraventa está regulado en los
artículos 905 al 967.
El artículo 905 del Código de Comercio: “La compraventa es un

contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una
cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio
Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se
entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero, y venta en el caso
contrario”9
Para los efectos de este artículo se equipararán a dinero los títulos valores
de contenido crediticio y los créditos comunes representativos de dinero. “
Alcance de la palabra dar del artículo 1849: ¿qué es dar?

Alrededor de este tema hay dos corrientes igual de importantes como a la
vez opuestas
a. La que sostiene que cuando el código civil habla de dar no significa
tan solo entregar, sino que exige la transferencia del dominio del
bien. Es decir que la obligación del vendedor va más allá de la simple
entrega al considerarse que la esencia de este negocio jurídico es la
obligación y la intención de transferir la propiedad por parte del
vendedor, y de adquirirla por parte del comprador. Si se hace la
entrega pero no se transmite el dominio, no se ha cumplido con la
obligación principal de dar, pudiendo el comprador con fundamento
en el carácter bilateral del acto, pedir la resolución o el cumplimiento,
en ambos casos con indemnización de perjuicios. 10.
doctrina y ley LTDA.2004 P 17. José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su
paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 1.
9 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 3.
y 5.
10 José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 1 y P2
9
(…) Para que el contrato exista basta que haya la intención de
transferir y adquirir el Dominio, en lo que a ella se refiere y es
necesaria su ocurrencia para la formación del contrato. Pero para que
el vendedor cumpla su obligación personal, es indispensable que dé
la cosa vendida. Él contrajo una obligación de dar y debe cumplirla.
Para hacerlo tiene que hacer la tradición de la cosa; si es mueble en
la forma prevista por los artículos 754 y 755 del código civil; si es
inmueble por medio de la inscripción en la oficina de registro
respectiva (artículo 756 y concordantes)11
b. La que sostiene que Dar es sinónimo de entregar o sea que el

vendedor cumple su obligación haciendo entrega de la
cosa y garantizando, luego, la posesión pacifica de la cosa. 12
(….) Nuestro código civil al igual que el chileno, regula la
compraventa como fuente de obligaciones. Vendedor y comprador se
vinculan bajo los efectos de un título que, como tal genera
obligaciones. No ocurre lo mismo en Francia, por cuanto allá se
considera la compraventa como título y modo, esto es, que con la
celebración del contrato, fuera de las obligaciones que impone, se
debe hacer la transferencia del dominio. En Colombia es diferente
pues se exige un modo; la compraventa es el título y la calidad de
dueño se adquiere por cualquiera de los modos establecidos en el
artículo 673 del Código Civil. El contrato, en sí, no transmite la
propiedad; para que ello opere se requiere que el vendedor sea el
dueño de la cosa.13
(….) Esto indica que es el modo el que hace propietario de la cosa

vendida al comprador y en manera alguna el contrato de
compraventa, que acarrea como dijimos, tan solo obligaciones, que
frente a los muebles, se concreta con la entrega de la cosa. El dominio
se adquiere por medio de la tradición o la prescripción. 14
De acuerdo con el artículo 1880 Cód. Civil, las obligaciones del

vendedor se reducen a dos: 15
1. La Entrega o Tradición.
comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 2.
13 Ibídem.
14José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
15 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P
57.
10
2. El Saneamiento de la Cosa Vendida.
(….) Evento, que cuando se trata de inmuebles, se cumple no solo bajo las
condiciones del artículo 756, sino que exige la entrega física para que el
comprador entre en posesión de la cosa.16
No se desconoce que, como contrato bilateral, lleve envuelta la condición
resolutoria de que trata el artículo 1546 del Código Civil, frente al
incumplimiento de las obligaciones del vendedor o sea frente a la no
entrega de la cosa vendida, pero no en relación con la tradición 17
Necesidad de Modificación:
Si consultamos, modernamente, la finalidad jurídica de la compraventa,
tenemos que convenir en que la obligación del vendedor no se debe limitar
a la entrega de la cosa sino que, además, debe transferir el domino al
comprador.18
Definición de la Compraventa Comercial
El Código de Comercio, sin hesitación alguna, superó, completamente, la

discusión que suscita el empleo del vocablo dar que hace el Código Civil.
Preceptúa el Articulo 905 de la materia: “la compraventa es un contrato
en que una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y la
otra a pagarla en dinero”.19
(…) Si bien es cierto que no hace referencia a la entrega de la cosa puesto

que se supone que la entrega es de la naturaleza de la compraventa.
Entonces, resulta incontrastable que el vendedor se obliga a entregar la
cosa y a transferir la propiedad sobre la misma20
CARACTERÍSTICAS:
La compraventa - tanto civil como comercial – tiene sus características que

se desprenden de la naturaleza del acto jurídico. Las principales son:
a. Es Bilateral: Nacen obligaciones reciprocas para las partes

contratantes.21 (…).
17 Ibídem
19 Ibídem
11
Art 1496 Cód. Civil: Aplicación práctica Art 1546 C.C
Art 1496 Cód. Civil: “El contrato es unilateral cuando una de las partes se
obliga para con otra que no contrae obligación alguna; y bilateral, cuando
las partes contratantes se obligan recíprocamente”.
Art 1546 Cód. Civil: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición
resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución
o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.
b. Es Consensual: La compraventa se perfecciona y se refuta perfecta

desde el momento en que las partes han convenido en la cosa y en el
precio – artículo 1857 del código civil -; esto es, el solo
consentimiento de la partes sobre los extremos anotados perfecciona
el contrato.22. Esto es la regla general; sin embargo Cesar Gómez
Estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” manifiesta
que el código civil, en la precitada norma, establece unas
excepciones al carácter consensual, haciendo del contrato de
compraventa un contrato solemne en determinados casos:
 como la venta de bienes inmuebles o servidumbres,
 venta de una sucesión hereditaria
 de derechos de herencia,
 de todos los bienes presentes o futuros de una persona (en
total o en cuotas) debidamente relacionados y,
 La venta solemne de origen convencional
 las ventas hechas por ministerio de la justicia
c. Es Oneroso: En la compraventa ambas partes pretenden una

utilidad gravándose recíprocamente. Dentro del carácter oneroso es,
generalmente, conmutativo, ya que las partes conocen
ordinariamente, el alcance de las prestaciones. Excepcionalmente es
aleatorio, como cuando se compra una cosecha, sin precisar los
efectos de la producción.23
Art 1497 Cód. Civil: “El contrato es gratuito o de beneficencia cuando

sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes, sufriendo la otra el
gravamen; y oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambos
contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro”.
Art 1604 Cód. Civil: “El deudor no es responsable sino de la culpa lata
en los contratos que por su naturaleza solo son útiles al acreedor; es
responsable de la leve en los contratos que se hacen para beneficio
comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P6.
22 Ibídem.
comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 6 y 7.
12
recíproco de las partes; y de la levísima en los contratos en que el
deudor es el único que reporta beneficio.
El deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya
constituido en mora (siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran
dañado a la cosa debida, si hubiese sido entregado al acreedor), o que el
caso fortuito haya sobrevenido por su culpa.
La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido
emplearlo; la prueba del caso fortuito al que lo alega.
Todo lo cual, sin embargo, se entiende sin perjuicio de las disposiciones
especiales de las leyes, y de las estipulaciones expresas de las partes”.
d. Es de Ejecución Instantánea: Cuando las partes expresan su
voluntad sobre la cosa y el precio, salvo las excepciones conocidas, el
contrato se perfecciona y comienza a ejecutarse 24, la prestación es
susceptible de ejecutarse inmediatamente en forma instantánea, en
un solo acto.25
e. Es de Libre Discusión: (…) Esto es evidente. El vendedor señala la

cosa, fija el precio, etc., pero el comprador puede convenir, de otra
manera, mediante el principio de de la libre discusión (…) 26..
f. Es Principal: No requiere de otro acto jurídico para su conformación

y subsistencia.
Art 1499 Cód. Civil: “El contrato es principal cuando subsiste por sí
mismo sin necesidad de otra convención, y accesorio, cuando tiene por
objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera
que no pueda subsistir sin ella”.
g. Es Nominado: El código civil define y regula esta clase de contrato.
Y desde luego el contrato de compraventa queda clasificado como contrato

Individual, porque sólo genera derechos y obligaciones a favor de las partes
que lo celebran. Y es de libre consentimiento, de libre discusión. 27
Elementos del Contrato de Compraventa:
Art 1501 Cód. Civil: “Se distinguen en cada contrato las cosas que son de
su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales. Son
25 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá:

Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 23.
comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 7

13
de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales, o no produce
efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza
de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden
pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a
un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que
se le agregan por medio de cláusulas especiales”.
Los efectos son los derechos y obligaciones que ella genera para los
contratantes.
1. Son Cosas Esenciales: Consentimiento respecto a la cosa y al
precio.
Ejemplo: (A) tiene la obligación de traditar y (B) tiene la obligación de

pagar el precio.
2. Es de la Naturaleza del Contrato: aunque no haya estipulación

expresa, la obligación de saneamiento de la evicción y de los vicios
ocultos por parte del vendedor. La cosa y el precio son los elementos
esenciales.
Art 1898 Cód. Civil: “Es nulo todo pacto en que se exima al
vendedor del saneamiento de evicción, siempre que en ese pacto
haya habido mala fe de parte suya”.
3. Las Obligaciones Accidentales: son las que, sin ser esenciales,

naturalmente NO le pertenecen, se imponen las partes expresamente
como el plazo, la condición, el pacto de reserva de dominio.
FORMAS Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Articulo

1857 CC.
El contrato de Compraventa se perfecciona por el acuerdo de voluntades
respecto de cosa y precio, (Bienes Muebles).
Artículo 1502 Cód. Civil: Requisitos para todo Acto de Voluntad.
- Requisitos
Concepto:
La compraventa está sujeta a los requisitos generales de todo contrato o
acto jurídico (artículo 1502 del Código Civil): capacidad, consentimiento,
objeto y causa lícitos (…)28.
- Capacidad
Generalidades:
Al tenor del concepto que trae el artículo 1502 del Código Civil, la
capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma y
sin el consentimiento o autorización de otra29
14
Capacidad para celebrar la Compraventa:
Articulo 1503 Cód. Civil: “Toda persona es legalmente capaz, excepto

aquellas que la ley declara incapaces”.
Las incapacidades son de interpretaciones estrictas, no hay incapacidades

por analogía la incapacidad proviene de la ley, no pueden haber
incapacidades convencionales.
Concordar con el Articulo 1851 Cód. Civil: Personas Capaces: Son

hábiles para el contrato de ventas todas las personas que la ley no declara
inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.
Las incapacidades para celebrar el contrato de compraventa son dobles o

simples.
a.Dobles: Cuando la persona no puede en absoluto ni vender ni comprar.
b. Simples: Cuando le está vedado comprar o vender.
Si falta de capacidad:
a. Nulidad Relativa: Los actos pueden ser convalidados por una

ratificación o por el paso del tiempo. Por ejemplo: un menor cuando
realiza un acto jurídico, este puede ser convalidado cuando cumpla la
mayoría de edad, disipadores bajo interdicción.
b. Nulidad Absoluta (Dependiendo si la incapacidad es relativa o

absoluto): Impúberes, Dementes, Sordomudos, que no pueden darse
o entender por cualquier medio inteligente.
Hay personas que son capaces: pueden emitir libremente su consentimiento

y la ley se las quita para realizar ciertos actos. Incapacidad Especial:
- Parentesco.
- Vinculo.
- Cargo que Ocupa.
- Función que Desempeña.
Incapacidad Especial.
Son las personas capaces que pueden emitir un consentimiento, pero el

legislador se los quita para evitar problemas. Leer artículos 1852 al 1856
Cód. Civil
Concepto:
El principio de la capacidad, previsto en el ordenamiento civil, para todo

negocio civil, está consignado en el artículo 1851 del código civil, cuando
dice: “son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no
declara inhábiles para celebrarlo”.
(….) Articulo 1504 de nuestro estatuto civil: “Las incapacidades
especiales consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas
15
personas para ejecutar ciertos actos”. (….) El acto en sí mismo no tiene
nada de ilícito, la ley no lo prohíbe, sino que declara que no puede ser
ejecutado por ciertas personas. 30
Clases de Incapacidades Especiales:
El Artículo 1851 Cód. Civil dice; “son hábiles para el contrato de venta
todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para
celebrar todo contrato”.
- Situación normativa actual
La Venta entre Cónyuges:
Todo lo expuesto en el pasado, sobre la prohibición, con efecto de nulidad

absoluta, en razón del vínculo matrimonial que consagraban los artículos
1852 del Código Civil, 906 del Código de Comercio y 3 de la Ley 28
de 1932, desapareció en virtud de la Sentencia de 10 de febrero de 1999,
proferida por la Corte Constitucional, que declaró inexequibles los aportes
de los mencionados preceptos que señalaban la nulidad absoluta en la
venta entre cónyuges. Es decir, no existe en la actualidad incapacidad
alguna, por motivo del nexo matrimonial, para celebrar compraventa tanto
de muebles como de inmuebles (….)31.
Es válida la compraventa sobre bienes propios, no puede ser sobre bienes

sociales.
1. Venta entre Padre e Hijo de Familia:
El artículo 1852 Cód. Civil ha fijado el alcance de la incapacidad para

comprar y vender entre el padre y el hijo de familia, o sea el que todavía se
encuentra bajo la patria potestad y, por ende, no se ha emancipado, cuando
establece que es nulo el contrato de venta entre padre y el hijo de familia.32
De esta manera el referido artículo habla de los hijos de familia, pero en el

sentido que estos se encuentran sometidos a la patria potestad. 33
(….)Esto significa que los hijos emancipados en general, (…) pueden

celebrar valida y libremente contrato de compraventa con sus padres. Es
16
importante resaltar que se trata del hijo emancipado por haber llegado a la
mayoría de edad (…)34
Es nulo, porque no hay acuerdo de voluntad, lo que hizo el legislador fue

proteger el patrimonio del menor (por qué no va hacer equivalente el $ que
se da), pero adicional como el padre es el administrador del usufructo de los
bienes de cada hijo y como es suyo el usufructo no se puede comprar
(Compra de Cosa Propia).
Ampliación de la Incapacidad
(….) Padre y madre están frente al hijo menor en el mismo grado de

prohibición. (….) También se debe extender esta prohibición al padre
adoptante frente al hijo adoptivo menor de edad, (…) puesto que la patria
potestad será ejercida por el adoptante 35.
Menciona Cesar Gómez Estrada en su libro “De Los Principales Contratos

Civiles” el Artículo 288 del código civil era muy claro al referir esta
prohibición únicamente al padre pues por la naturaleza que este tenía en
ese momento histórico, la madre jamás hubiese podido ejercer la patria
potestad; pero dadas las circunstancias actuales, esta prohibición se hace
extensiva a las madres, ya que el día de hoy padre y madre se encuentran
en igualdad de condiciones frente al hijo no emancipado.
Efectos de esta Prohibición
La venta que se celebre entre padre e hijos de familia produce nulidad

absoluta, tanto de bienes muebles como de inmuebles. 36
Si la venta versa sobre bienes inmuebles, deberá ser autorizada por el juez
con conocimiento de causa.
2. Los Administradores de Establecimientos Públicos:
Dice el Artículo 1853 Cód. Civil: “se prohíbe a los administradores de

establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que
administran y cuya enajenación no esté comprometida en sus facultades
administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la
autoridad competente”. Es esta una prohibición para vender, que tiene su
fundamento en la protección que el estado da a sus bienes. Se pretende que
toda venta, por parte de los administradores de establecimientos públicos,
de los bienes que forman parte de lo que administran, está precedida de
34 Ibídem.
17
autorización expresa, bien por mandato directo o bien por autorización de la
autoridad competente.37
En este caso se encuentran: (Alcaldes, Gobernadores, Ministros, Presidente

de la República), no pueden disponer libremente de esos bienes, porque la
ley les ha quitado la capacidad de realizar contrato de Compraventa de los
bienes que administran, requiere autorización, por Ejm: Concejo Municipal,
Asamblea Departamental, sino tiene esa autorización es que se considera
incapaz especial, porque a pesar de ser mayor de edad y tener el pleno uso
de sus facultades, requiere de autorización para hacerla.
Efectos de esta incapacidad:
Si el contrato puede ser saneado, por autorización posterior de la autoridad

competente, el efecto que produce es la nulidad relativa y no la absoluta. 38
3. Los Funcionarios o Empleados Públicos con Jurisdicción:
A los funcionarios públicos, en el artículo 1854 del Código Civil, se les

prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su
ministerio. Esta es la norma general que contempla a todos los funcionarios
públicos (….)39. Es decir se les prohíbe comprar bienes a esos funcionarios
cuando han intervenido en el proceso de la venta de ese bien en pública
subasta.
(….) Sin embargo el artículo 1854 Cód. Civil va más allá en las
incapacidades de los funcionarios públicos, incorporando la prohibición a
Magistrados de la Suprema Corte, jueces, secretarios, para comprar los
bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del
litigio, aunque la venta se haga en pública subasta (…). 40
El numeral 7 del artículo 906 del código de comercio al hablar de las

incapacidades para comprar, en materia comercial, señala entre los que no
pueden comprar directamente ni por interpuesta persona a los abogados
“respecto de los bienes en cuyo litigo hayan intervenido y que se vendan a
consecuencia del litigio” (….).41
40 Ibídem.
18
Y con fundamento en este texto, podemos concluir que si existe incapacidad
para los abogados para adquirir aquellas cosas en cuyo litigio hayan
intervenido y se vendan a consecuencia del mismo. 42
Todo esto con el fin de lograr una “Transparencia”, se requiere que esas
personas sean ajenas a ese proceso, que no tengan ningún interés.
Efectos de esta prohibición.
Indiscutiblemente, esta incapacidad acarrea nulidad absoluta (…). 43
Excepción:
De la parte final del Artículo 1854 del código civil: “Queda exceptuado
de esta disposición el empleado con jurisdicción coactiva que, conociendo
de alguna ejecución y teniendo el doble carácter de juez o de prefecto y
acreedor, hiciere posturas a las cosas puestas en subastas, en su calidad de
acreedor, cuya circunstancia debe expresarse con claridad”.
(….) Siendo el juez representante a la vez del acreedor, o sea de la entidad
de derecho público correspondiente, puede hacer las posturas, pero no por
su cuenta si no con base en el crédito que por jurisdicción coactiva cobra,
expresándolo con claridad en el acto, porque si no lo hace y quedare una
duda sobre la parte compradora estará viciado de nulidad absoluta (…) 44.
Los funcionarios que tiene Jurisdicción Coactiva (Recaudan tributos como

por Ejm: la DIAN), sí pueden adquirir dichos bienes pero no para ellos, sino
para la institución que representan.
- Contralores.
- ICBF.
- Corporaciones Autónomas.
- Jueces de Ejecución.
- SENA.
Extensión de las inhabilidades en razón de Cargo
(….) En el artículo 9 del decreto 222 “son inhábiles para contratar con la
respectiva entidad, por si o por interpuesta persona” (…).45
Efectos de estas Inhabilidades
42 Ibídem.
43 Opt. Cit.
19
Ahora bien, la Ley 80 de 1993, nuevo estatuto de la contratación
administrativa, que derogo el Decreto 222 de 1983, en el artículo 8
establece inhabilidades e incompatibilidades para contratar frente a las
entidades estatales, que, por consiguiente, comprenden la compraventa
(…)46.
(….) Por su parte el artículo 8 ibídem señala que: tampoco podrán

participar en licitaciones o concursos ni celebrar contratos estatales con la
entidad respectiva.47:
a. Quienes fueron miembros de la junta directiva o consejo directivo o
servidores públicos de la entidad contratante (…) 48..
Efectos de estas inhabilidades

Dispone el artículo 44 de la ley 80 de 1993 que son nulos absolutamente
los contratos del estado, en los casos previstos en el derecho civil y en el
comercial (…)49.
(….) Las causales de inhabilidades e incompatibilidades, la celebración de
un contrato de compraventa quedaría afectada de nulidad absoluta, que
puede ser alegado por las partes, por el Agente del Ministerio Publico, por
cualquier persona o declarada de oficio. (….) 50.
4. Los Tutores y Curadores en relación con los bienes del Pupilo:
a. A los guardadores -tutores y curadores- no les es licito comprar

parte alguna de los bienes de sus pupilos. (…).Tratándose de
inmuebles la prohibición es total de suerte que no podrá el
guardador adquirir, ni con autorización, esta clase de bienes del
pupilo.51 Esto es para que haya buen manejo y una buena
administración.
El Artículo 1855 del código civil enfatiza en que el tutor no puede

comprar los bienes raíces de su pupilo en ningún caso, ni tomarlos en
arrendamiento. (Articulo 501 inciso 1° del código civil).
48 Ibídem.
51 Ibidem.
20
Efectos
Cuando la compra se realiza sobre bienes muebles, la nulidad es relativa 52;
resalta Cesar Gómez estrada en su libro “De Los Principales Contratos
Civiles” la nulidad es relativa porque si el negocio se realiza con la
autorización de otros guardadores generales, o del juez en subsidio, este
podrá celebrarse válidamente evitando la nulidad absoluta (…). Si la compra
trata sobre bienes inmuebles la nulidad es absoluta (…). 53.
b. Los Albaceas y los Mandatarios: Administradores de una herencia

(Albacea), Mandatario.
El artículo 1856 del Código Civil señala otra clase de incapacidad: “los
mandatarios los síndicos de los concursos, y los albaceas están sujetos en
cuanto a compra y venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en
virtud de estos encargos, a lo dispuesto en el artículo 2170” (…).
(….) Este Articulo dispone que: “No podrá el mandatario por sí o por
interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado
vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que este le ha ordenado
comprar, sino fuere con aprobación del mandante”(….).54
De acuerdo con lo expresado, tenemos que distinguir: con relación a los

mandatarios y a los síndicos de concurso la nulidad es relativa, sea que la
compra o venta trate sobre muebles o inmuebles, por cuanto se puede
celebrar por autorización de las partes que la ley trata amparar (….). 55
Por eso en este Artículo se establece lo siguiente:

a. No podrá el mandatario, por si ni por interpuesta persona comprar las
cosas que el mandante le ha ordenado vender.
b. No podrá el mandatario vender de lo suyo al mandante lo que le esta

ordenado comprar. Estas prohibiciones son absolutas.
c. A los albaceas le son aplicables las normas de los Artículos 484 y 501
del código civil. (Articulo 1351 del código civil). En ningún caso
podrá el albacea comprar bienes raíces de la sucesión o tomarlos en
arrendamiento. En cuanto a la compra o venta de bienes muebles,
solo podrá realizarlas con autorización de los otros albaceas no
inhabilitados, si los hay, o del juez.
Cesar Gómez Estrada se refiere a este punto de la siguiente forma:
52 Opt. Cit.
53 Opt. Cit.
55 Ibídem.
21
Primera tesis: (sostenida por Álvaro Pérez Vives) consiste en que los
albaceas NO están sometidos tanto a la norma del Art. 2170, según lo
predica el Art. 1856 comentado, como a la del Art 1351, cuyo texto
reza literalmente que los dispuesto en los Arts. 484 y 501 se extenderá
a los albaceas; aclarando así, que la situación del albacea frente a la
herencia está bajo su custodia, será similar a la de los curadores o
guardadores, frente a los bienes de su pupilo; esta tesis pone en
descubierto una contradicción legislativa entre lo Art 1856, en cuanto
hace aplicable a los albaceas la disposición del Art 2170, y el 1351 en
cuanto coloca a dichos albaceas bajo el artículo 501, la importancia
cobra esta contradicción consiste en que según el primer planteamiento,
el albacea podría llegar a adquirir legítimamente un inmueble, lo que
sería absolutamente imposible a la luz del último.
Segunda tesis: Según esta tesis no existe conflicto de incompatibilidad

entre los artículos 1351 y 1856, esta predica que cada uno tiene su
propio campo de aplicación; esta tesis sostiene que el planteamiento del
articulo 1351 al poner a los albaceas bajo el articulo 501 limita su
aplicación al caso específico de que entre los herederos exista algún
incapaz y su efecto sería una nulidad absoluta, mientras que para el resto
de casos o circunstancias más generales aplicamos el articulo 1856
cuyo efecto seria únicamente la nulidad relativa.
5. En razón de las Conveniencias Externas e Internas del Estado

Colombiano.
a. La primera aparece con el mandato del artículo único de la Ley 39
de 1918, que preceptúa: “Los gobiernos extranjeros que mantengan
misión diplomática en la República, pueden adquirir en propiedad o
construir en la capital de ella, el edificio destinado a alojar su
respectiva delegación, siempre que declaren que la República gozara
en la misma materia del derecho de reciprocidad”. Esta es una
prohibición que hay que entenderla a nivel del gobierno y no de
personas (…)56.
El art único de la Ley 2ª de 1886 establecía que “en Colombia no

es transferible la propiedad raíz a gobiernos extranjeros”. Con la Ley
39 de 1918 establece una excepción.57
b. La segunda tiene su respaldo en el artículo 5 del Decreto

Extraordinario 1415 de 1940, que dice: “Los terrenos baldíos
ubicados en las costas nacionales y en las regiones limítrofes con las
naciones vecinas, ya se trate de los lotes intermedios reservados por
el Artículo 52 del Código Fiscal o de los no reservados, podrán ser
adjudicados en delante de conformidad con las disposiciones
vigentes sobre la materia, únicamente a colombianos de nacimiento
(…)”58
c. Incapacidades Especiales en la Compraventa Comercial.
19..
22
El Artículo 906 del Código de Comercio: “No podrán comprar
directamente ni por interpuesta persona, ni aun en pública subasta las
siguientes personas”:
1. “Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pública administran
bienes ajenos como los guardadores, síndicos, secuestres etc.,
respecto de los bienes que administran.
2. Los albaceas o ejecutores testamentarios, respecto de los bienes que

sean objeto de su encargo.
3. Los representantes y mandatarios, respecto de los bienes cuya venta

les haya sido encomendada, salvo que el representado o el
mandante, haya autorizado el contrato.
4. Los administradores de los bienes de cualquier entidad o

establecimiento público, respecto de los que les haya sido confiado a
su cuidado.
5. Los empleados públicos, respecto de los bienes que se vendan por su

ministerio.
6. Los funcionarios que ejerzan jurisdicción y los abogados respecto de

los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a
consecuencia del litigio”. Por eso un funcionario si puede comprar un
bien que se venda en un proceso en que no ha intervenido. El mismo
concepto es aplicable a los abogados59.
Efectos:
Según el inciso final del artículo 906 del código de comercio, las ventas
hechas en los casos contemplados en los ordinales 2, 3 y 4 o sea,
respecto de los que administran bienes ajenos por la ley o por autoridad, de
los albaceas o ejecutores testamentarios, representantes y mandatarios,
son anulables, en cambio los restantes casos producen nulidad absoluta
(….).60
CONSENTIMIENTO
Generalidades: El consentimiento es la expresión de la voluntad de las

partes acorde con el objeto y el precio.61
Restricciones
23
Con todo, esa libertad individual está restringida por conveniencias
generales. Así el gobierno, por medio de su organismo pertinente, señala los
precios de ciertos artículos, modificando, en parte el principio de la
autonomía de la voluntad (…).62
Prueba de la Compraventa. Situación Actual
Hemos dicho que el contrato de compraventa es consensual, por regla

general. El contrato se perfecciona por el acuerdo en la cosa y el precio. 63
La Consensualidad en las ventas de vehículos automotores
(….) La venta de automotores es consensual (….) Acuerdo 034 del 12 de

agosto de 1991 del (INTRA). Entonces, la persona que figure inscrita ante
el organismo de transito competente será reputada como propietaria del
vehículo automotor, siendo oponible esa inscripción ante las autoridades y
ante terceros (…). Pero el acuerdo 034 va más allá. El Articulo 94
preceptúa que: “no se podrá transferir vehículo automotor alguno bajo
ningún título sin que previamente se haya registrado” (…).64
El Código Nacional de Tránsito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la

tradición de los vehículos automotores, siguiendo la estructura de las
disposiciones anteriores, con la exigencia de la entrega material y la
inscripción en el registro terrestre automotor, que la misma ley define en el
artículo 2 como: “Es el conjunto de datos necesarios para determinar la
propiedad, características y situación jurídica de los vehículos automotores
terrestres. En él se inscribirá todo acto o contrato, o providencia judicial,
administrativa o arbitral, adjudicación, modificación, limitación, gravamen,
medida cautelar, translación o extinción del dominio o cualquier otro
derecho real, principal o accesorio sobre vehículos automotores terrestres
para que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros”. 65
Estipula el artículo 47 de la misma ley: “Tradición del dominio. La tradición

del dominio de los vehículos automotores requerirá, además de su entrega
material, su inscripción en el organismo de transito correspondiente, quien
lo reportará en el Registro de Tránsito nacional Automotor en un término no
65 Ibídem
24
superior a (15) días. La inscripción en el transito deberá hacerse dentro de
los (60) días hábiles siguientes a la adquisición del vehículo… (….).66
(….) La reiteración de la forma de tradición de los vehículos automotores:

entrega material e inscripción. (….).67
De lo expuesto se pueden sentar estas conclusiones 68:
- El contrato de compraventa de vehículos automotores es consensual

(…).
- Todo automotor debe inscribirse ante el organismo de tránsito

respectivo, sea importado o de fabricación nacional.
- La transferencia, esto es, la tradición de un vehículo automotor

terrestre se hace mediante el registro o inscripción y con el
cumplimiento del trámite señalado (…).
Venta comercial de vehículos automotores.
(….) “De la misma manera se realizará la tradición de los vehículos

automotores, pero la inscripción del título se efectuará ante el funcionario y
en la forma que determinen las disposiciones legales pertinentes. La
tradición así efectuada será reconocida y bastará ante cualesquiera
autoridades (…).
(….) Que la tradición, o sea el modo de adquirir el dominio de los vehículos

automotores, no se obtenga con la simple entrega de la cosa, sino que se
requiere de la inscripción del título. De esta manera, no bastará el
documento de venta ni la entrega. Deberá hacerse el registro del título para
que el comprador se repute dueño (…).69
Compraventas Solemnes
El Artículo 1857 del código civil se encarga de señalar las excepciones al

principio de la Consensualidad en la compraventa, diciendo que requieren
de escritura pública las ventas de los bienes raíces y servidumbre y la de
una sucesión hereditaria, para que se perfeccione. Mientras no se lleven a
instrumentos públicos se entiende como no perfeccionados (…). 70
66 Opt. Cit.
25
Como se Perfecciona el Contrato de Venta:
Se encuentra reglamentado en el Art 1857 contiene:
a. Regla General: “La venta se reputa perfecta desde que las partes
han convenido la cosa y el precio”, es decir que el contrato de
compraventa es de ordinario un contrato consensual, que se
perfecciona por el solo consentimiento de las partes. 71.
b. La Excepción a la regla general contemplada en el Inc. 2º del Art
1857 Cód. Civil: “La venta de bienes raíces y servidumbres y la
sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no
se ha otorgado Escritura Pública”. En estos casos, pues, la
compraventa es un contrato solemne.. El contrato no existe mientras
no se otorgue la respectiva Escritura Pública. 72
Encontramos otros casos de ventas solemnes, no previstas en los casos de

excepción señalados en el artículo 1857 de código civil73:
a. La venta de todas las especies, géneros y cantidades, aunque se
extienda a cuanto vendedor posea o espere adquirir, con tal que no
comprenda objetos ilícitos (Articulo 1867).
b. Las ventas de pública subasta donde la diligencia de remate debe ser

recogida por escrito, para, luego, servir de título de adquisición.
Los frutos y flores pendientes, por Ejemplo: los árboles cuya madera se
vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que
naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de
toda clase, se rige por el principio de la consensualidad; aunque los árboles,
los materiales de un edificio que va a derribarse y los materiales que
naturalmente adhiere al suelo son considerados, al tenor de lo dispuesto en
el Artículo 656 del código civil, como inmuebles, por expreso mandato
del inciso final del artículo 1857 del código civil, no están incluidos
entre los inmuebles que requieren de Escritura Pública para el
perfeccionamiento de las ventas (….).74
Los inmuebles por destinación se adquieren no por Escritura Pública.
(….) El Artículo 144 del Decreto 222 de 1983: “La compraventa de

inmuebles se efectuara con arreglo al siguiente procedimiento 75:
20
20
74 Ibídem
26
1. Acordadas con el propietario las condiciones de la compraventa, se
celebrará una promesa de contrato que incluya las especificaciones y
detalles del convenio así como el plazo o condición para elevarlo a
escritura pública.
2. Una vez cumplido el trámite anterior en lo pertinente, se otorgara la

escritura pública de compraventa” (…).
“Los contratos del Estado se perfeccionan cuando se logre acuerdo sobre el

objeto y la contraprestación…”, que es la clásica noción de los contratos
consénsuales. Sin embargo, enseguida complementa la frase “y este se
eleve a escrito”, lo que permite considerar que la forma preferencial de la
contratación estatal es la escrita, o sea, solemne, no bajo el supuesto
necesario de la escritura pública pero sí con la consideración sustancial que
se recoja la voluntad de las partes en un escrito. Esto estará corroborado
con la proclamación que hace el Artículo 39 de la Ley 80 de 1993. “Los
contratos que celebren las entidades estatales constarán por escrito y no
requerirán ser elevados a escritura pública, con excepción de aquellos que
impliquen mutación del dominio o imposición de gravámenes y
servidumbres sobre bienes inmuebles y, en general, aquellas que conforme
a las normas legales vigentes deban cumplir con dicha formalidad” (….). 76
Existen otras excepciones, no con el requisito de la escritura pública, sino,
por el contrario, como verdaderas formas abiertas mediante la simple orden
previa y escrita (…).77
Por igual, se prescinde de la suscripción del contrato escrito, y aun del
acuerdo sobre la prestación o remuneración, cuando se declare de urgencia
manifiesta, de conformidad con las causales y la declaración prevista en el
Artículo 42. Sin embargo se deberá dejar la constancia escrita de la
autorización, sin que esto suponga que el contrato revista la forma escrita
(…).78
Con las capitulaciones anteriores, se concluye que la compraventa estatal
de bienes inmuebles es solemne por ser uno de los casos a los que se
refiere el Artículo 39 de la Ley 80 de 1993(…)79.
(….) El avaluó catastral servirá como base para la negociación. En otros
términos: será necesario, para la celebración de la compraventa de
27
inmuebles, el avaluó, el bien del Agustín Codazzi o bien del experto, según
el caso, pero no con el carácter vinculante del máximo o el mínimo para la
adquisición o venta, como lo preveían las normas anteriores. Tal vez, sirva
para establecer la responsabilidad de los funcionarios en la celebración de
los contratos (…).80.
En la compraventa de bienes muebles, las entidades estatales, a partir del
28 de Octubre de 1994, deben hacerlo con las personas naturales o jurídicas
que figuren en el Registro de Proponentes de inscritos que lleve la Cámara
de Comercio de su jurisdicción (Artículo 22 de la Ley 80 de 1993).81
Sin embargo, tratándose de la compraventa de muebles, cuyos valores se
relacionan en el parágrafo del 39 y se determinan en función de los
presupuestos anuales, mencionados en el mismo parágrafo, pueden ser
ordenados previamente y por escrito, por el jefe o representante legal de la
entidad estatal o por el funcionario en que se hubiese delegado la
ordenación del gasto.82
De la misma manera queda excluida de la forma escrita la compraventa de
muebles que tenga motivo de urgencia manifiesta, declarada por
administrativo, en cuyo caso bastaría la constancia escrita de la
autorización impartida por la entidad estatal contratante (….). 83
Venta de Muebles condicionada al Otorgamiento de Escritura

Pública o Privada
El Art 1858 Cód. Civil: “Si los contratantes estipularen que la venta de
otras cosas que enumeradas en el inc. 2 del presente (1857) no se reputa
perfecta hasta el otorgamiento de la Escritura Pública o privada, podrá
cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no
haya principiado la entrega de la cosa vendida”.84
Es decir, que las partes pueden por su propia voluntad convertir en solemne
un contrato de venta que a luz de los principios legales es meramente
consensual.85.
82 Ibídem
83 Opt. Cit.
22.
85 Ibídem
28
Artículo 1880 del Código Civil Entrega: Una obligación del vendedor,
por eso no es una forma de perfeccionamiento del contrato de
Compraventa.
Contrato de Compraventa: Cosa- Precio = Se Perfecciona
Obligaciones del Vendedor: Entregar- Sanear
Diferente (=/=)
Obligaciones del Comprador: Pagar el Precio
No hay contrato de Compraventa de bienes raíces, la constitución de

servidumbres y la sucesión hereditaria, sino se “otorga”, en otras palabras
es protocolizar la Escritura Pública.86.
Prueba del Contrato de Compraventa
Cuando el contrato de compraventa es solemne, su existencia no puede ser

demostrada sino con la exhibición pública en que conste. Ninguna otra
prueba puede suplirse esa escritura. 87
A falta de documento, el interesado no puede demostrar el contrato sino

con prueba de confesión. 88
El Código Procedimiento Civil dejo a un lado el sistema de tarifa legal de

prueba y tiene en cuenta el de la apreciación de la pruebas conforme a las
reglas de la sana crítica. 89
ETAPAS DE PERFECCIONAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA:

1.Recepción: Es la percepción de las declaraciones que se hacen ante el
notorio, en últimas es la manifestación de lo que las partes quieren.
2. Extensión: Imprimir en papel notarial.
3. Otorgamiento: Es la manifestación de los otorgantes en relación con el

contrato celebrado. Es la firma de las partes en relación con el
documento que ha sido extendido, cuando se firma es que está de
acuerdo con lo que está escrito. Aquí todavía no hay Escritura Pública,
porque no se ha protocolizado.

Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 32 y 33
24.
25.
26.
29
4. Autorización: Es la firma del notario en prueba de que se han cumplido
las demás etapas y ordena:
5. Protocolizar: Insertar en el protocolo (Libros que se confirman con los

documentos que firma el notorio), protocolizar es guardar en la notaria el
documento original.
El contrato de Compraventa de bienes raíces, si no hay Escritura Pública no

hay Compraventa, porque es un requisito de formalidad.
DOBLE FUNCIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA:
1. Es un medio de prueba.
2. Es una solemnidad sin la cual no existe el acto.
Escritura Pública: Se demuestra que soy comprador, cuando hay

protocolización de la misma.
Certificado de Tradición: Se demuestra que soy Propietario.
No todos los actos son solemnes, hay actos que son consensuales pero las
partes lo pueden volver solemnes.
Artículo 1858 del Código Civil:
Da la oportunidad de retractarme, mientras una parte no cumpla la

solemnidad, cuando las partes fijan un acto por Escritura Pública, se vuelve
el contrato consensual en formal, por ejemplo: (X) quiere comprar a (Y) un
carro y le pide que sea por Escritura Pública.
Se pueden dar más requisitos de los que exige la ley, pero no se pueden
quitar.
COSTAS DE LA ESCRITURA PÚBLICA:
Artículo 1862 del Código Civil:
Las partes pueden estipular lo que a bien tengan respecto a la proporción

en que habrán de concurrir para el pago de esos gastos, e inclusive pueden
convenir en que dichos gastos corran por cuenta de solo una de ellas. Pero
si nada estipulan al respecto, entonces la ley entiende que deben concurrir
a ese pago por mitad.90
Gastos en que incurren en el otorgamiento y la protocolización de la

Escritura Pública, se establece que salvo acuerdo de las partes, esas costas
se deben pagar por partes iguales entre comprador y vendedor. Se deja
libertad para pactarse lo contrario, pero con un sentido convencional. 91
29.
30
La Ley 39 de 1980, en su Artículo 14: “Los derechos de registro de las
escrituras de venta y otros contratos los pagaran los vendedores u
otorgantes de tales escrituras, a no ser que las partes hayan convenido
expresamente otra cosa”. No obstante, se ha generalizado y aun
consolidado la costumbre de que este impuesto lo paguen las partes, por
mitad.92
De esta manera se estableció que los gastos de registro son por cuenta del
vendedor, esto puede ser modificado por el querer de las partes. 93
Hay disposición legal algunos gastos están a cargo del vendedor:
5. Pago de Impuestos
6. Impuestos de Retención en la Fuente
Ejemplo: Contrato de Compraventa de un inmueble por $60.000.000, el

impuesto de retención en la fuente se paga $600.000, derechos notariales
$250.000+ copias, etc. para un total de $900.000.
El vendedor le dice al comprador 50%, pero el ESTATUTO TRIBUTARIO
dice que los $600.000, debió haberlos pagado el vendedor.
Artículo 14 de la ley 39 de 1890: vigente establece que los gastos de
tradición estarán a cargo del vendedor.
Modalidades de la Compraventa
Reglas Generales: Según el Artículo 1863 del código civil, la venta

puede ser: pura y simple o bajo condición suspensiva o resolutoria; puede
nacer a plazo para la entrega de la cosa o del precio y puede tener por
objeto dos o más cosas alternativas.
Las otras modalidades, como la venta con arras, al peso, cuenta o medida, a
prueba, sobre muestras, se rigen por las normas especiales.
Compraventa con Arras:

(….) Constituían la prueba de su celebración. Inicialmente era un anillo –
annulus- que debía exigir el comprador como manifestación de querer el
contrato y como prueba de su celebración (…) 94
29.
31
Las arras podían servir como medio de garantía de la celebración de un
contrato, pero confiriendo la oportunidad para que las partes se retractaran
o deshicieron su acordado (…)95
Dadas las arras como garantía de la celebración o ejecución del contrato,

podían las partes, durante el tiempo de vigencia del pacto, desistir del
contrato, perdiéndolas quien las dio o entregándolas dobladas quien las
recibió. Todo volvía al estado anterior (…)96
Las arras sirven97:

1. Como prueba de la celebración del contrato.
2. Como garantía de la celebración.
Definición
Consisten en dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la
celebración del contrato, o son parte del precio que se da en señal de
quedar convenidas las partes. (Artículo 1859 del código civil).
En otras palabras no son más que una suma de dinero o cosa que acuerdan
las partes como prueba para:
1. Tener la certeza de que el negocio se va a realizar
2. Posibilidad de retractarse
Clases
Las Arras pueden ser de 2 clases de acuerdo con su finalidad:
1. ARRAS CONFIRMATORIAS: Se encuentran reguladas en el Artículo
1861: “Si expresamente dieran arras como parte del precio o como
señal de quedar convenidos los contratantes, quedara perfecta la
venta”. Constituye un signo ostensible o prueba de la celebración del
contrato de venta. Las partes quieren el negocio jurídico; dan las
arras como parte del precio o como señal de quedar convenido el
contrato. No pueden retractarse o arrepentirse. 98
En otras palabras permiten asegurar el contrato, hacen parte del precio y

por esta razón no se van a perder.
Las Arras que se dan no son garantía del contrato de compraventa, sino
señal inequívoca de que la venta se celebró y por lo tanto ninguna de las
partes tiene facultad para retractarse.
96 Ibídem
97 Opt. Cit.
32
Las que se dan como parte del precio, o como señal de quedar convenidos
los contratantes se encuentra regulado en el Art 1861: “Si expresamente
se dieren las arras como parte del precio, o como señal de quedar
convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicio de lo
prevenido en el Art 1857 inc2”. Estas son las denominadas “arras
confirmatorias”. La salvedad que hace el art en su parte final es explicable,
pues tratándose de compraventa solemne es natural que la simple
estipulación de arras confirmatorias no haga perfecta la venta, sino el
otorgamiento de la Escritura Pública respectiva.99
En este caso, pues el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede

retractarse de él sin incumplir lo pactado y hacerse acreedor a las a
sanciones consiguientes, la indemnización de perjuicios entre ellas. 100
- El Art 1861 inc. 2: “No constando algunas de estas expresiones por

escrito, se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la
facultad de retractarse, según los dos arts. precedentes”. Por
consiguiente, si el contrato se guarda silencio acerca del sentido de
las arras o si no se emplean las expresiones de que trata el inc. 1 del
Art 1861, u otras que tengan la misma significación, la ley presume
de derecho, esto es, sin admitir prueba en contrario, que las partes se
han reservado el derecho de retractarse.101
Efectos
Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento. Cuando se dan como

parte del precio, que es la forma más frecuente en los negocios, o como
señal de quedar convenidos en el contrato, el acto jurídico es perfecto y
debe cumplirse. No puede ninguna de los otorgantes alegar que dio las
arras para permitir el arrepentimiento. Si no quiere cumplir el contrato, la
parte lo puede obligar judicialmente a su cumplimiento. O bien puede pedir
su resolución. No tiene ningún medio de excepción o de defensa con las
arras confirmatorias para pretender dejar sin efecto el contrato celebrado.
No podrá manifestar que las pierde si las dio, o las entrega dobladas. Es
decir no ofrecen la oportunidad de retractación o se cumple o se resuelve
pero por la vía judicial y en ambos casos con indemnización de perjuicios
(….).102
Para que las Arras que se den sean parte del precio se necesita:
28.
100 Ibídem
101 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008.
P 29.
33
- Que las partes lo convengan expresamente
- Que este convenio conste por escrito. Si así no fuere, “se presumirá de
derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse”.
(Artículo 1861 inciso 2° del código civil)
- En conclusión, las Arras en garantía son la regla general. Para que
sean parte del pago del precio es necesario un pacto expreso y
escrito.
2. ARRAS PENITENCIALES: Se encuentra regulado en el Artículo 1859

del código civil: “Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en
prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que
cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las
arras, perdiéndolas y el que las ha recibido, restituyéndolas
dobladas”.
Cuando se dan las Arras como garantía de la celebración o ejecución de la

compraventa, las partes no están ligadas definitivamente porque cualquiera
de ellas podrá retractarse.
Las partes para no realizar el contrato, se imponen arras para forzar a la
otra parte a que cumpla.
Las que se dan como garantía de la celebración o ejecución del contrato: se
encuentran reguladas en el Art 1859 Cód. Civil. “Si se vende con arras
esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del
contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el
que ha dado las arras, perdiéndolas, y el que las ha recibido,
restituyéndolas dobladas”.103
En este caso el contrato no es definitivo. Porque precisamente cada una de

las partes queda con la libertad para retractarse de lo pactado. 104.
¿Hasta cuándo puede tener lugar el ejercicio del derecho de

retractarse?
Esto se resuelve de acuerdo al Art 1860 Cód. Civil: “Si los contratantes no
hubieren fijado plazo dentro del cual puede retractarse, perdiendo las arras,
no habrá lugar a la retractación después de los 2 meses subsiguientes a la
convención, ni después de otorgada la Escritura Pública de venta o de
principiada la entrega”.105
De acuerdo con el art anterior, las partes quedan en libertad para señalar el
plazo dentro del cual pueden retractarse.106
P 26.
104 Ibídem
P 27.
106 Ibídem
34
El derecho a la retractación también se extingue y no puede ejercerse en el
caso de que haya principiado la entrega de la cosa vendida, pues es este
evento la parte vendedora al entregar y la parte compradora al recibir,
están prácticamente ejecutando el contrato, lo que significa una renuncia a
la facultad de retractación.107
Mediante el otorgamiento de la Escritura Pública pertinente, ya no podrán

retractarse porque el cumplimiento de la promesa implica renuncia a la
retractación108.
Con las Arras penitenciales no se puede confundir con la cláusula penal. Las
arras penitenciales no constituyen resarcimiento que una de las partes
abone a la otra por incumplir el contrato, dado que la retractación que las
origina no significa en modo alguno las observancia anti contractual, sino
todo lo contrario, el ejercicio de un derecho contractual legítimo. Tales arras
no son otra cosa que la compensación o precio que se paga como
contraparte del derecho a separarse unilateralmente del contrato. En la
cláusula penal, en cambio, se trata de una indemnización consecuencial a
un auténtico incumplimiento del contrato.109
Plazo de Retractación:
a. La facultad puede ejercitarse dentro del plazo fijado por las partes y a
falta de esta estipulación, el plazo es de 2 meses contados desde la
convención, pueden dejar sin eficacia la venta o la promesa de venta,
volviendo todo al estado anterior; es una resolución extrajudicial de
contrato. 110
b. La facultad de retractarse puede extinguirse antes de dichos plazos

cuando el contrato se reduce a Escritura Pública o ha empezado la
entrega de las cosas. (Artículo 1860 del código civil).
Presunción de Arras de Retractación o Penitenciales
Cuando no cuenta a que título se dan las arras, si como garantía de la

celebración, o si como parte del precio o como señal de quedar convenido el
contrato, al artículo 1861 del código civil, inciso final, consagra una
presunción de derecho en el sentido de que las arras son penitenciales o de
retractación. Dice la norma citada:
“No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de
derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse”. 111
P 27.
108 Ibídem
109 Opt. Cit.
comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P45.
35
Las Arras en la promesa de compraventa.
(…)Tanto las arras penitenciales, o de desistimiento, o retractación se

pueden pactar en la promesa de compraventa (….). 112
“La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo
que concurran las circunstancias siguientes” 113:
a. Que la promesa conste por escrito.
b. Que la promesa contenga un plazo.
c. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo
sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales (…).
Las Arras en Opción de Compra
- En la opción o promesa unilateral de compra no se pueden dar las

arras, porque contrarían la naturaleza misma del acto. En la opción se
confiere la oportunidad al acreedor para admitir libremente si celebra
o no el contrato, es decir, que el negocio queda sometido a una
condición: la decisión del acreedor. Mal podría convenirse que se
pacten arras penitenciales para arrepentirse, cuando la facultad existe
para uno de los otorgantes.114
La promesa unilateral de contrato, el contrato de opción y el derecho de
opción son nociones equivalentes. Es necesario precisar que se trata de un
contrato celebrado entre dos partes, de las cuales una sola se obliga. La
otra queda libre y puede celebrar o no el contrato a que se refiere la
promesa. Tiene la opción de contratar o no, y de ahí el nombre de esta
institución. Si decide contratar debe expresar su voluntad en tal sentido y
su contra parte queda obligada. El Contrato debe celebrarse.
Ejemplo: “A” promete vender su casa a “B” si éste decide comprarla. Al
hacer “B” uso de la opción de compra, “A” está obligado a venderle la
casa.115
Las Arras en la Compraventa Comercial
36
- Dispone el Artículo 866 Código de Comercio: “Cuando los
contratos se celebren con arras, esto es, dando una cosa en prenda
de su celebración o de su ejecución, se entenderá que cada uno de los
contratantes podrá retractarse, perdiendo las arras el que las haya
dado o restituyéndolas dobladas que el que las haya recibido…
Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestación objeto del
mismo, no será posible la retractación y las arras deberá imputarse a
la prestación debida o restituirse, si fuere el caso”.
Tal como se concibieron las arras comerciales, únicamente se desprenden

las de retractación o penitenciales, con prescindencia de las confirmatorias
(…)116
Pero no señala el término para ejercerse el retracto, que hay que
determinarlo convencionalmente, ya que el vacío legal es ostensible (…) 117.
Convenidas las arras, sea cual fuere la expresión que se adopte, tendrá el
carácter de penitenciales, por ser la que admite el código de comercio 118.
PROMESA =/= CONTRATO
- Promesa: En materia civil, no es jurídicamente hablando lo mismo

promesa, que hace mención a poder realizar una acción.
- Contrato: Acuerdo de voluntades generador de obligaciones de Dar,

Hacer, No Hacer.
La Promesa está consagrada como Verdadero Contrato en el Artículo 1611

código civil- Artículo 89 de la Ley 173/87.
Promesa de Compraventa: Es el contrato de promesa, aquí los
contratantes prometen Realizar un Contrato, surge una obligación.
Ofertar o Proponer, no es Promesa. En materia mercantil, el contrato es
consensual ontológicamente simplemente al civil.
Artículo 861 Código de Comercio: La obligación de hacer (de realizar
algo) conlleva a que las formalidades se cumplan al respecto del contrato
convenido, más no de la promesa, pero las promesas no deben constar por
escrito.
En materia civil deben cumplirse ciertas formalidades respecto del contrato
convenido, porque de lo contrario no se perfecciona.
EL CONTRATO DE PROMESA:
118 Ibídem
37
Definición 1: Convenio de 2 o más personas por el cual se obligan
dentro de cierto plazo o en el evento de una condición a celebrar un
contrato.
Definición 2: Contrato preparatorio en virtud del cual 2 o más o partes

se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo
o al acaecimiento de una condición.
La promesa bilateral de contrato es un verdadero contrato. Por medio de

él las partes se obligan a celebrar un contrato posterior, un segundo
contrato. Se ha establecido que la promesa de compraventa genera una
obligación de hacer. Esta obligación consiste en celebrar el contrato
prometido, precisamente. Si se promete vender una casa, por ejemplo, la
obligación de hacer es la de otorgar la correspondiente escritura
pública.119
Cualquiera que sea el contrato prometido, el acto jurídico llamado

promesa de contrato está sometido a precisos requisitos legales. La falta
de ellos o de uno de ellos hace ineficaz la promesa. No podría
confundirse con la oferta de contrato, acto basado en una declaración
unilateral de voluntad, orientada a la conclusión de un contrato, si el
destinatario lo acepta pura y simplemente.120
CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA:

1.Por las Obligaciones que genera:
Bilateral: Las partes se obligan recíprocamente a otorgar un documento

público o privado que perfecciona el contrato.
2. Por la Forma como Subsisten el Contrato es:
Principales: Subsiste por sí mismo, sin la necesidad de la existencia de

otro acuerdo, no obstante es un acuerdo preparatorio porque es un
anticipo de otro contrato, goza de autonomía e independencia.
3. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es:
Oneroso: Es útil a las partes, estas adquieren una obligación de hacer.

Conmutativo: Cada uno se obliga a lo convenido como equivalente a la
obligación del otro.
4. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato en civil:
Solemne: Sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales, de

manera que sin ellas no produce ningún efecto civil. Si la promesa no se
hace por escrito no produce ningún efecto.
5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, el
Contrato es:
38
De Tracto Sucesivo: La promesa está sujeta a un plazo o a una
condición.
6. Según la Forma como se Discuten las Condiciones, el Contrato es:
Libre Discusión: Las partes estipulan las cláusulas de la promesa, miran

su alcance en las circunstancias de: Tiempo. Modo y Lugar.
7. Según Estén o No Reglamentados, el Contrato es:
Nominados-Típico: Según la Ley 153/89 Artículo 1611, no produce

efectos sino cumplen los siguientes requisitos:
REQUISITOS GENERALES: Artículo 1502 del Código Civil
Se requiere una persona legalmente capaz y que su consentimiento este

exento de vicio (Error-fuerza-dolo), que recaiga sobre objeto y causa licita.
1. Capacidad: Hay mayor amplitud en el contrato de Promesa, porque una

persona relativamente incapaz puede prometer realizar un contrato.
Ejemplo: una persona que tiene 17 años puede comprometerse a

realizar un contrato una vez obtenga la Cédula de Ciudadanía, la norma le
permite una mayor amplitud en su capacidad.
2. Objeto: Debe ser licito, el objeto es la obligación de Hacer (Van hacer un
contrato). Si el objeto es un hecho, se requiere que sea física y
moralmente posible.
3. Causa: Es el motivo por el cual realizamos el contrato, en materia civil

generalmente no se expresa porque no es necesario, pero en materia
mercantil es necesario expresar el motivo que tuvo para realizar ese
contrato, me da un valor económico frente al incumplimiento.
REQUISITOS ESPECIALES121:
1. Que conste por Escrito Artículo 89 de la Ley 153/87: Es
solemne, porque para producir efectos el contrato, se debe realizar
por documento privado o público. Artículo 1611 código civil.
2. Que el Contrato al que se refiere no sea de aquellos que las leyes

declaran Ineficaces por no concurrir los requisitos del Artículo 1502
del Código Civil: No del Artículo 1611 del Código Civil que hace
referencia a errores, que no hayan vicios de consentimiento.
3. Que la Promesa tenga un Plazo o Condición: En esta se fija la

época en que se ha de celebrarse el contrato. Genera Nulidad
Absoluta, el contrato de Promesa, si en este contrato no se indica
Hora, Día y Notaria, si es inmueble, en que ha de celebrarse el
contrato, por la razón de que no se puede dejar al criterio de la o las
partes.
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 44
39
Para la precisión de la promesa de venta de un inmueble se requiere
también que se indique la notaría en la que ha de otorgarse la
correspondiente escritura pública. Indicación que debe hacerse cuando
en el lugar funcione más de una notaría. 122
4. Los Términos del Contrato Prometido solo se aplican: A la

materia sobre lo cual se ha contratado. El contrato debe ser claro y
preciso, debe especificarse en el contrato que se va a realizar, para
saber que normas específicas aplicar. Entonces este requisito hace
referencia a la especificación, es decir que el contrato se determine
que tal suerte, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la
cosa o las formalidades legales.
SI SE INCUMPLE UN CONTRATO DE PROMESA: Art. 1546 Cód. Civil

El promitente cumplidor, o que está presto a cumplir y es a su vez víctima
del incumplimiento de su contraparte, tiene protección legal.
En primer lugar, cuenta con la acción resolutoria con fundamento en el
artículo 1546 Cód. Civil. Así lo ha expresado la Corte Suprema de
Justicia.
La ley también ha establecido un procedimiento de ejecución forzada en
favor del prominente cumplidor y víctima del incumplimiento de la otra
parte123
Artículo 1610 del Código Civil: Efectos del Incumplimiento
1. La parte que cumple puede solicitar que se apremie al deudor para la
ejecución del hecho convenido. Si hay incumplimiento de ese
contrato en el Artículo 1610 del código civil, expresa los Efectos
del Incumpliendo, la parte cumplido frente a la parte incumplida
puede pedir al Juez y se apremia al deudor para ejecución del hecho
convenido. Sr. juez oblíguelo a que se realice el contrato.
2. Que se autorice para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del

deudor (que incumple). Sr. Juez si él no quiere o no puede realizar la
Escritura Pública, autorice a que un tercero lo realice y los pagos que
genere será por parte del incumplido.
3. Que el deudor (Incumplido) indemnice los perjuicios que resulten de

la infracción del contrato. Sr. Juez deje un negocio por esperarlo a él y
eso me significa $ 10.000.000 (Se pide lo que se quiera, pero se
reconoce lo que se prueba).
El Contrato de Promesa en si no es un acto de Enajenación, lo que pasa es

que es concurrente con otros contratos ya sean consensuales o solemnes,
porque lo que estoy haciendo es comprometerme a realizar un contrato. 124
¿Se puede realizar un contrato de Promesa de un bien que esta
embargado?
40
Si se puede realizar porque nosotros estamos prometiendo y podemos
prometer que lo vamos a desembargar y así poder venderlo.
Las Arras en la Promesa de Compraventa
Tanto las arras penitenciales o de desistimiento o de retractación se pueden
pactar en la promesa de compraventa.
El Artículo 89 de la Ley 153 de 1887: “La promesa de celebrar un
contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las
circunstancias siguientes:
1. Que la promesa conste por escrito
2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que

las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que
establece el Artículo 1511 del código civil.
3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en

que ha de celebrarse el contrato.
4. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo

solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”.
Si esto es así no hay razón alguna que sirva para respaldar la posición de la
Corte de estimar incompatibles las arras con la promesa de contrato de
compraventa.125
¿En un contrato de Promesa, se pueden estipular arras?
Si: Se pueden fijar unas Arras Penitenciales
No: Se pueden fijar unas Arras Confirmatorias, porque todavía no se ha
realizado el contrato.
Arras Confirmatorias Penales: Cuando las partes establecen por

ejemplo: Vale $ 1.000.000 le doy $100.000, si el contrato se realiza ya di
parte del precio, sino el que recibe otras se los quede.
Diversas Formas de Expresión de la Voluntad.
Clases de Venta.
El Artículo 1863 del código civil establece: “La venta puede ser pura y
simple, o bajo la condición suspensiva o resolutoria… Puede hacerse a plazo
para la entrega de las cosas o del precio (….).”
GASTOS EN LA COMPRAVENTA
A cargo de quién corren los gastos
124 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Régimen Civil y Comercial, Págs. 54-55-
56 Ediciones Doctrina y Ley Ltda... Bogotá D.C. 2004.
41
Salvo estipulación expresa, en contrario los gastos de la escritura serán
divididos entre el vendedor y el comprador. Art 1862 Cód. Civil. Pero se
deja libertad para pactarse lo contrario, pero con un sentido convencional
La ley 39 de 1890 artículo 14, establece que los gastos de registro son
por cuenta del vendedor, pero este artículo puede ser modificado por el
querer de las partes.
OBJETO
El objeto es uno de los requisitos esenciales para que el contrato de

compraventa sea válido. El objeto tiende a confundirse con la cosa
vendida.
Si falta la cosa, el contrato es inexistente. Art. 1857 Cód. Civil hace

referencia a la perfección del contrato sobre el acuerdo en la cosa y en el
precio.
Tanto el precio como la cosa se requieren como elementos esenciales, para

que el contrato de compraventa tenga vida jurídica, si no se dan estos
elementos entonces no hay contrato de compraventa, y podría degenerar
en otro acto jurídico, de acuerdo a la intención de las partes.
Definición y requisitos de la cosa vendida
Cosa, en la compraventa, es todo aquello que es susceptible de ser vendido,

un derecho real, un derecho de crédito, o un derecho intelectual.
Entonces los requisitos de la cosa vendida son:
a) Que la cosa pueda ser vendida
b) Que exista o se espere que llegue a existir.
c) Que la cosa sea determinada o singularizada.
Que la cosa pueda ser vendida
Art 1866 Cód. Civil que puedan venderse todas las cosas corporales, o
incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por la ley, Es decir,
todas las cosas comerciales se pueden vender, y las que estén por fuera
del comercio no son susceptibles de venta válida.
Entonces el principio general será, que las ventas de cosas están

permitidas, y la excepción: los casos de prohibición legal.
Venta de cosas embargadas
La venta de cosas que se encuentran embargadas por decreto judicial, se

debe observar si se encuadra en aquellos casos de ilicitud en el objeto o
por el contrario está asistida de plena validez. Art. 1866 Cód. Civil
“pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales, cuya
enajenación no esté prohibida por la ley”. Entonces existiendo
prohibición legal de enajenar “ las cosas embargadas por decreto judicial,
a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello”
42
Entonces no pueden venderse tales cosas dispuestas en el Art. 1523
Cód. Civil, “hay asimismo objeto ilícito en todo contrato prohibido por las
leyes” llegando a la conclusión que la venta de cosa embargada por
decreto judicial tiene objeto ilícito y es absolutamente nula, a más de
serlo el pago de la obligación del vendedor.
Que la cosa exista o se espera que exista
La cosa vendida, se parte del supuesto, que debe existir o se debe tener la
certeza de que va a existir, porque se admite la posibilidad de que la cosa
, al momento de celebrarse el contrato, no exista, pero llegue a existir.
Art. 1869 Cód. Civil.
Pero si lo que se está comprando, es la suerte, el contrato será válido. Ejm:

(A) compra un billete de lotería con el interés de ganarse algunos de los
premios o sea que llegue a existir, pero no bajo esa condición, porque es
posible que este hecho suceda o no. Entonces la compra es el billete y no
el premio mayor aún así si el vendedor anuncie la efectividad del
resultado. Cuando se compra la suerte, el contrato está determinado por
sus elementos esenciales y no por su resultado.
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone que

existe, y no existe, no produce efecto alguno, ya que no hay objeto y por
lo tanto no hay contrato de compraventa. Aun así cuando se base en
principios de buena fe de la existencia de la cosa, esta no hace que el
contrato se perfeccione.
Art. 1870 Cód. Civil presenta tres situaciones:
a) Que ambas partes conocieran que la cosa no existía. Simplemente la

celebración del contrato no produce ningún efecto.
b) Que solamente el vendedor sabía de la inexistencia de la cosa.
Que solamente el comprador sabía de la no existencia de la cosa.
1.PRECIO:
El precio es otro de los elementos esenciales del contrato de compraventa.

Por consiguiente si falta, el contrato no existe o degenera en otra clase de
acto jurídico.126
(….) El comprador se obliga a pagar por la cosa, dinero y éste se llama
precio.127
No basta que indiquemos en el contrato una suma determinada, para decir
que se trata de una Compraventa, el precio debe cumplir unos requisitos:
43
Artículo 1864 del código civil: “el precio debe ser determinado por las
partes y que se puede determinar por cualquier medio o indicaciones que
digan las mismas”.
Requisitos
Puede ser:
1. Cierto: Que sea determinado o determinable.
a.Determinado: Que se exprese una cifra inequívoca, no hay duda.
Las partes pueden determinarlo, “por cualesquiera medios o indicaciones

que lo fijen”. (Artículo 1864 inciso 2° del código civil). Los medios
deben ser acordados por las partes y se tiene en cuenta lo siguiente: 128
1. El precio se acuerda en cantidad precisa ejemplo $20 millones.
2. Se acuerda que el precio será “el corriente de la plaza. Se entenderá
el día de la entrega de la cosa, si esta es fungible”. (Artículo 1864
inciso 3 del código civil)
3. Si las partes expresamente se remiten al precio que tenga la cosa en
ferias, mercados públicos de valores y otros establecimientos
análogos, o estipulen como precio “el corriente de la plaza”, se
tomara el precio medio que la cosa tenga en la fecha y lugar de la
celebración del contrato si este es mercantil. (Artículo 921 del
código de comercio).
Artículo 1865 del código civil”. Las partes pueden acordar que el precio
sea fijado por un tercero.129 El precio debe estar señalado en el contrato.
(….) “Por ningún concepto se acepta que la fijación quede al arbitrio de uno
de los contratantes.
En relación con la determinación del precio, por regla general es que sean
los contratantes mismos quienes lo hagan. Ellos pueden hacer esa
determinación de 2 maneras130:
a. O señalando exactamente su valor, como cuando se vende un
objeto en $1.000, $10.000, o cualquier otra suma fija, en cuyo
caso el precio es determinado;131
b. O indicando las bases con arreglo a las cuales haya de hacerse
esa determinación es decir, precisando los medios o
procedimientos para indicar la suma que debe pagar el
comprador, en cuyo caso el precio es determinable. 132
128 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Régimen Civil y Comercial, Ediciones
Doctrina y Ley Ltda.. Bogotá D.C. 2004. Págs. 92-93
131 Ibídem
44
Las partes pueden abstenerse de fijar ellas mismas el precio. El tercero a
quien se encomienda la fijación del precio es un mandatario común del
vendedor y del comprador.133.
Precio que se Deja al Arbitrio de uno de los Contratantes
El Inc. 2 del Art 1865 Cód. Civil que “No podrá dejarse el precio al
arbitrio de uno de los contratantes”.
Consideremos que el tercero obra como mandatario de los contratantes
(…).134
- El artículo 920 del código de comercio prevé que las partes no
acuerden un precio ni señalen los medios para fijarlo. En este caso
habrá compraventa siempre y cuando el comprador reciba la cosa y
no la rechace por calidad o cantidad dentro de los cuatro días
siguientes. (Artículo 931 del código de comercio). Se presumen
que las partes aceptan el precio medio que tenga la cosa en el día y
lugar de la entrega. Esta norma establece una excepción a la regla del
Artículo 1864 del código civil, según la cual el precio debe
determinarse en el contrato.
Determinación del Precio por un tercero:
Podrán las partes dejar la fijación del precio al arbitrio de un tercero

expresándolo así en el contrato. En definitiva la existencia del contrato de
venta está sujeta a la condición de que el tercero fije el precio, por eso se
considera que el tercero obra como mandatario de los contratantes, de esta
manera este tercero no puede tener como perito ni como árbitro. En otras
palabras el peritaje no es obligatorio, sino facultativo para las partes o para
el juez. En cambio, la fijación del precio por el tercero es obligatoria para los
contratantes por el querer suyo. 135
b.Determinable:
El precio puede resultar fácilmente determinable sin necesidad de expreso

convenio entre los contratantes. Inciso final del Artículo 1864 del
código civil: “Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de
plaza, se entenderá el del día de la entrega, a menos de expresarse otra
cosa”. De suerte que cuando entran en juego las condiciones 136:
132 Opt. Cit.
133 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 32 y
33
136 Ibídem
45
a. Que la cosa vendida sea fungible
b. Que se venda al corriente de la plaza
c. Que no se haya expresado el precio
En general, se debe tener como precio determinable aquel que se

desprende del contrato (…).137
Por ejemplo: US 1.000 para ser pagados el 20 de Mayo/08, hay que
establecer la tasa de cambio del dólar en esa fecha y multiplicamos por
1.000.
Que el precio debe constar en dinero o parte en dinero y parte en

otra cosa: por eso el dinero se tiene como patrón para señalar el precio y
se tiene como tal la moneda corriente de curso legal del país. 138.
No es necesario que el precio necesariamente consista en dinero. Basta

solamente que la ½ de el consista en dinero, aunque la otra ½ se pague en
cosa distinta. Por eso se preceptúa el Art 1850 Cód. Civil que “Cuando el
precio consista parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta
si la cosa vale más que el dinero y venta en el caso contrario”.
Cuando se da una cosa por otra el contrato que se perfecciona es el de

permuta.139
2.Justo: El justo precio no como requisito esencial sino como elemento para
lograr el verdadero equilibrio en las prestaciones de los contratantes. 140
El precio debe ser establecido mediante peritos de tal suerte que como el
legislador ha establecido que es un contrato de Compraventa es
Conmutativo debe haber un equilibrio en lo que se da y lo que se recibe.
a.La suma de dinero que establecieron los peritos.
b. Se compara con el valor convencional (La que pactan las partes).
- Por debajo de la mitad o más del doble para bienes inmuebles, hay una
Lesión Enorme y se puede rescindir el contrato.
Por eso cuando el precio, no es justo, es lesivo o bien para 141.
137 Opt. Cit.
139 Ibídem
141 Ibídem
46
a) Comprador: cuando paga más del doble del valor real de un
inmueble.142
b) Vendedor: cuando recibe, como precio, menos de la mitad del

valor real, tratándose de inmuebles. 143
Lo justo es subjetivo por eso hay que establecer lo que dice el legislador.
3.Serio: Es decir que no sea irrisorio, porque se debe adecuar al valor del
bien. El precio puede existir pero ser tan vilmente que no alcanza a
imponer consideración frente a la cosa vendida. 144
4.Real: Es decir no Simulado, esto significa que efectivamente se pague.

Si el dinero no es real va a ser simulado.
Si no se cumplen estos requisitos no hay precio, que si no hay precio no va a

ver Compraventa.
Las partes pueden acordar un precio, que se declara recibido por el
vendedor, de manos del comprador, sin que en realidad se haya pagado ese
precio. O acuerdan en otro escrito, que no se debe el precio pactado.
Estamos frente a un precio simulado o aparente; que desnaturaliza el
elemento, por cuanto no hay precio. De presentarse, se daría una donación
disfrazada de compraventa que puede ser impugnada por el tercero en el
evento de que, de ese acto, aparezca un fraude o perjuicio a acreedores. 145
El Artículo 1934 del código civil que a su tenor dice: “Si en la escritura
de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba
alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en
virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”.
¿Qué efectos produce la simulación del precio frente a terceros? Cuando la
venta se hace para perjudicar a estos, nos encontramos con un fraude, que
la ley trata de evitar concediéndole, la acción paulina, para dejar sin efectos
el contrato, mediante la prueba del fraude y de la divergencia entre la
declaración y la intención o querer de las parte. 146
Por lo tanto no habrá acción sino en virtud de la nulidad o falsificación de la
escritura.147
142 Opt. Cit.
143 Opt. Cit.
147 Ibídem
47
Precio en Moneda Extranjera
(….) Se puede afirmar que el pacto del precio en moneda extranjera, como
en la compraventa, extensivo a todos los contratos privados, es válido,
solamente que no está el comprador obligado a pagar en divisa extranjera
sino en moneda colombiana (…).148
En conclusión, se puede convenir el precio de la compraventa en divisa

extranjera, pero el comprador no está obligado a pagar la moneda acordada
sino moneda colombiana esto se llama clausula valutaria.149
El Precio en la Compraventa Comercial

Sigue la trayectoria de la regulación civil. Participa de los mismos requisitos
de la determinación, realidad y seriedad. 150
El Artículo 920 código de comercio: “el precio irrisorio se tendrá por no
pactado”.
El Artículo 905 inc. 3 código de comercio: que se equiparan a dinero los

títulos- valores de contenido crediticio y los créditos comunes
representativos de dinero, es decir, imprime los efectos como si fueran
contraprestaciones de valoración dineraria.151
2. COSA:
Generalidades
Otro de los requisitos esenciales para la existencia del contrato de

compraventa, es el objeto, que recae o se confunde con la cosa vendida. Si
falta la cosa, el contrato es inexistente. Por eso el artículo 1857 habla de la
perfección del contrato sobre el acuerdo en la cosa y el precio. Tanto el
precio como la cosa, se requieren, como elementos esenciales, para que el
contrato de compraventa tenga vida jurídica.152
Menciona Cesar Gómez Estrada en su libro “De Los Principales Contratos

Civiles” que existen cosas que sin necesidad de que la ley prohíba su venta,
149 Ibídem
48
no pueden venderse ya que por su naturaleza no son bienes en el sentido
jurídico de la palabra, aunque sean útiles para satisfacer necesidades, son
inapropiables.
El bien sobre el cual va a recaer todo lo manifestamos en el

contrato, ¿qué es? ¿Cuánto vale?
El negocio jurídico está centrado en la cosa.
Definición.
Cosa, en el sentido de la compraventa, es todo aquello que es susceptible

de ser vendido (…)153.
Requisitos:
a. Que la cosa pueda ser vendida.154
b. Que exista o se espere que llegue a existir. 152
c. Que la cosa sea determinada o singularizada.152
d. Que la compra no sea de cosa propia
A) Que la Cosa pueda ser Vendida
Articulo 1866 código civil: “Pueden venderse todas las cosas corporales,
o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por la ley”.
El legislador establece que son susceptibles de Compraventa cosas

Corporales e Incorporales con la limitación que no están prohibidas por la
ley, es decir se pueden vender todas las cosas comerciales.
a.Corporales: Son cosas tangibles que se pueden palpar, pero deben tener
un contenido patrimonial, para poder ser objeto de venta.
b. Incorporales: Todo lo que proviene del intelecto humano, pero deben

tener contenido patrimonial, todo lo relacionado con Derechos de Autor,
surge este derecho por la creatividad del ser humano. Creaciones, por
ejemplo: Software.
Excepto: LAS VENTAS PROHIBIDAS

Las cosas que no se pueden vender155
 El derecho de suceder por causa de muerte a una persona que está viva
(art 1520 CC)
 Los derechos de uso y habitación (art 878 CC)
 El derecho a pedir alimentos (Art 424 CC)
153 Ibídem
154 Opt. Cit.
36.
49
 Las cosas indeterminadas e indeterminables (art 1518 CC)
 Una universalidad patrimonial en abstracto (art 1867 CC),
 Los bienes de uso público y los fiscales (art 674 CC);
 Los bienes comunes a todos por su naturaleza, como la luz, el aire, el
sol156
 La compra de cosa propia (art 1872 CC)154
 Los derechos que nacen del pacto de retroventa (art 1942 CC)
 Las que tienen objeto ilícito (art 1521 CC);
Tampoco pueden venderse las cosas embargadas (están fuera del

comercio), salvo cuando el acreedor autorice la venta y el juez lo autorice.
1. El Derecho de Suceder por Causa de Muerte a una Persona que

está Viva: Art 1520 Cód. Civil
Si se habla de causante se dice que surgen unos derechos para los

herederos o legatarios, por eso mientras no haya una persona que muere
no puede nacer el derecho como tal.
2.Los Derechos de Uso y Habitación: Art 878 Cód. Civil
Estos derechos son intuito persona, le permiten usar y habitar a alguien

por afecto, agradecimiento, por eso no es posible que a quien se le
transfiere ese derecho lo pueda enajenar.
3. El Derecho a Pedir Alimentos: Art 424 Cód. Civil
Este derecho nace exclusivamente para la persona (Hijo en relación con

sus padres), es la obligación que nace entre padre e hijo por eso no se
puede trasmitir por razón al parentesco surge este derecho.
4. Del usufructo legal de los padres sobre los bienes del hijo de familia:
Decreto 2820 de 1974 Art 26.
5. Las cosas indeterminadas e indeterminables: Art 1518 CC

6. La de una universalidad patrimonial en abstracto. Art 1867 CC
7. Los bienes de uso público y los bienes fiscales: Art 674 Cód. Civil entre
otros.
8.Los bienes comunes a todos por naturaleza: la luz, el aire, el sol;
9. La compra de cosa propia.157
Artículo 1521 código civil: Establece Otras Prohibiciones
10. No se pueden Enajenar las Cosas que no están en el Comercio, por eso
los Bienes Embargados no se pueden Enajenar salvo:
156 . José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
50
a. Autorización Judicial
b.Que el Acreedor lo Autorice
Enajenar un bien embargado constituye un ilícito y está prohibido.

El Ordinal 3º del Artículo 1521 del código civil se establece la nulidad
de la enajenación del bien embargado, no la del contrato por el cual alguna
de las partes se obligo a enajenarlo. 158
“La obligación de Dar tiene por objeto hacer la tradición de un derecho real,
esto es, Enajenar”.159
Como dispone el Artículo anterior hay objeto ilícito en la enajenación de las
cosas que no están en el comercio; de los derechos o privilegios que no
pueden transferirse, de las cosas embargadas, a no ser en determinados
casos específicos y de aquellas sobre cuya propiedad se litiga. 160
“Por el derrotero que traza la doctrina que se rectifica, se llega a
conclusiones aún más graves. El contrato celebrado directamente por un
incapaz seria valido, con tal de que al momento del pago de su obligación,
ya fuere capaz; y la causa ilícita no generaría nulidad absoluta de la
convención, la cual servirá de valido título a la tradición que un contratante
debiera hacer a favor del otro si para entonces la ilicitud del motivo
determinante hubiera desaparecido”.Et sic de coeteris. 161(….) Nadie
puede ocultar que entre la venta y la enajenación hay diferencias. (….) En
pocas palabras no se puede separar el acto de la venta, generador de las
obligaciones, de la enajenación en sí. 162
11. Los Bienes cuya Propiedad se Litiga, mientras un Juez no defina de quien
es la Cosa no se puede Enajenar:
Excepción: Autorización Judicial, porque es posible que mientras se

adelante el proceso se deteriore o desaparezca el bien. El que gana el
proceso recibe el dinero.
12. Artículo 1942 del código civil: No se puede Transmitir el Derecho que
Nace en la Compraventa con Pacto de Retroventa
51
Pacto de Retroventa: Es el contrato que la gente confunde con la
prenda o empeño, pero en otras palabras es el vendedor el que se
reserva la facultad de recuperar el bien, dando un 10% mensual,
equivalente a un 120% anual, es lo que sucede en las Compraventas. El
derecho surge entre comprador y vendedor, no se puede transmitir es un
pacto entre vivos. Es un derecho personalísimo.
13. Normas Especiales que Prohíben Ventas:
- Bienes de Uso Público
- Armas
- Municiones
- Precursores Químicos
- Medicamentos
14. Gobiernos Extranjeros no pueden adquirir Bienes Raíces:
Porque solo se permiten que adquieran para sedes diplomáticas y solo si en

el país extranjero hay reciprocidad para Colombia.
1. Ventas Universales:
Se suele acudir a la relación inseparable que se predica por la teoría jurídica

respecto de los conceptos de patrimonio y personalidad, relación que se
expresa diciendo que toda persona tiene su patrimonio es inseparable de la
personalidad. Pues bien, se dice que en virtud de tal inseparabilidad que
una persona venda en abstracto todos sus bienes presentes, o los futuros, o
conjuntamente unos y otros.163
Cosas Futuras: Universalidades - una forma de transmisión es por causa

de muerte. Una vez fallece se transmiten los bienes pero de contenido
patrimonial.
Artículo 1867 código civil: “Es nula la venta de todos los bienes
presentes o futuros o de unos y de otros, ya se venda el total o una cuota;
pero será válida la venta de todas las especies, género y cantidades que se
designen por Escritura Pública, aunque se extienda a cuanto el vendedor
posee o espere adquirir, con tal que no comprenda objetos ilícitos”.
No se pueden vender todos los bienes presentes o futuros, en abstracto, ya

se venda el total o una cuota.164 Es Nula este tipo de venta y no es posible
transmitir a título de compraventa las universalidades, porque estos se
transmiten por únicamente por causa de muerte.
El legislador exige que la cosa se determine al menos su Género o la

Especie, si se determina esto se puede hacer la venta de bienes presentes o
52
futuros, se puede vender las cosas singularizándolas y la venta es válida,
aunque se extienda a todo lo que tenga o posea él vendedor, pero el
legislador exige un requisito que es que se haga por escritura pública, para
efectos probatorios.165
En el fondo lo que quiere decir es que no se puede vender, sino cosas
singulares. Las universalidades no pueden venderse, sino solo trasmitirse
por causa de muerte. Siendo posible la venta de las cosas singulares tan
solo, es perfectamente posible que una persona venda todos sus bienes
presentes; pero, eso sí, la venta no valdrá sino consta en Escritura Pública,
se haga una relación detallada de todas las cosas vendidas y solo las que se
relacionen quedarán comprendidas en la venta, restricción esta última que
se explica por si sola.166
La Cosa en el contrato de Compraventa debe estar Determinada.

No puede emitir un concepto para el perfeccionamiento del acto, si no se
dice de que cosa se trata.
2.Artículo 1868 del código civil: Se pueden Vender las Cosas Proindiviso.
- El derecho de cada comunero sobre la cosa que pertenece en

proindiviso a él y a los restantes comuneros, es autónomo e
independiente de los derechos de estos otros comuneros, y por lo
mismo puede ser vendido por su titular libremente, sin necesidad de
que obtengan el consentimiento de sus con dómines 167, es decir si la
cosa es común de dos o más personas pro indiviso, entre las cuales
no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender
su cuota, aun sin el consentimiento de las otras. Aquí se trata de de
unos derechos que son comunes a varias personas, 168. puede ser
vendido por su titular libremente, sin el consentimiento de sus con
dómines o proindivisarios.
Ejemplo: dos personas compran un lote de terreno, sin ánimo de asociarse.

Los derechos que tienen cada una de ellas son sobre la mitad de los
derechos de propiedad sobre el lote, y no sobre la mitad material. Si vende,
dispone de su cuota, o sea la mitad de sus derechos. Si se vende una mitad
determinada del lote, está vendiendo cosa ajena, por cuanto cualquier
parte, mientras no se haga la partición material, es de la comunidad y no de
ninguno de los comuneros en concreto. “En la comunidad cada comunero es
dueño de un derecho pro indiviso en el bien común, del cual puede disponer
165 Ibídem
53
como tal el dueño, pero no lo es de toda la finca, común ni de una parte
determinada de ella”.169
Pero si se produce la división material y la parte de la cosa vendida recae
sobre la de otro comunero tendrá la acción reivindicatoria contra el
comprador para el cumplimiento de la división decretada por autoridad
competente o sea, su restitución.170
Ejemplos:
1. Se habla de una comunidad, de unos copropietarios y se dice que el

bien es de (A), (B) y (C). Se puede enajenar un Derecho de Cuota, que
es lo que ocurre en la Copropiedad, las cosas comunes, todos son
dueños de todo y cada uno puede hacer con su derecho lo que quiera
sin pedirles autorización a los demás, porque los derechos de cada
uno son independientes.
2. (A), (B) y (C) hacen un aporte y compran un bien, cualquiera de ellos

puede vender su derecho. Esa comunidad se puede disolver y liquidar
de varias maneras como por ejemplo: todos venderle a una sola
persona y dividirse el pago entre los tres.
Cada uno es autónomo, es como si fueran dueños de una cosa, diferente es

cuando existe Sociedad entre ellos.
3.Venta de Cosa Futura:
Art 1869 Cód. Civil: “La venta de cosas que no existen, pero se esperan
que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se
exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se
compró la suerte”.
B) Que la cosa exista o se espere que exista.
Son dos aspectos:

Primero: “Que la cosa Exista”
Segunda: “Que la cosa no exista pero se espere que llegue a existir”
Primer aspecto: Que la cosa exista. Si falta la cosa el contrato no
existe.
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se creía
que existía pero en realidad no existe, el contrato no produce efecto
alguno, porque no hay objeto
Pueden presentarse básicamente dos situaciones

a) Que solamente el vendedor sabía de la no existencia de la cosa
vendida: Aquí no hay contrato, pero el vendedor debe indemnizar al
comprador de buena fe, en los perjuicios que pudo haberle
ocasionado.
169 Ibídem
170Opt. Cit.
54
b) Que solamente el comprador sabía que estaba comprando algo que
no existía; evidentemente el contrato no existe. Pero en este caso el
comprador no puede pedir indemnización de perjuicios.
Segundo aspecto: Que la cosa no exista pero se espere que

llegue a existir: Sucede cuando se compran por ejemplo cosecha
futuras; obras que todavía se encuentran en proceso de creación,
apartamentos sobre planos en edificaciones que apenas inician……
De acuerdo con el código estos contratos quedan sometidos “a la
condición de existir”, salvo que se exprese lo contrario o que – como
agrega el articulo – “Por la naturaleza del contrato aparezca que se
compró la suerte” (art 1869 CC)
Cuando se compra suerte del contrato válido. Quien compra un billete de

lotería está comprando eso: un billete que le ofrece la opción de ganar.
Pero no está comprando el premio.
En cuanto al contrato de renta vitalicia precisemos que el art 2287 CC
nos dice que “La construcción de renta vitalicia es un contrato aleatorio
en que una persona se obliga, a titulo oneroso, a pagar a otra renta o
pensión periódica, durante la vida cualquiera de estas dos personas o de
un tercero”.
Este contrato deberá constituirse por escritura pública. . 171
Pero si lo que se compra es la suerte, el contrato es válido (…). 172
Artículo 1869 código civil: Plantea 2 situaciones
a.Venta de Cosa Esperada: Ese contrato va a producir efectos si la

cosa llega a existir, de no existir la cosa, no se perfecciona, en
consecuencia no se ejecuta al no tener ninguno de los contratantes la
acción para exigir el cumplimiento, es decir en la venta de la cosa
esperada el contrato queda subordinado en su existencia a la condición
de que llegue a existir.173
Ejemplo: Le vendo un ternero que va a nacer, cuando ese ternero

nazca, el contrato produce efectos, si no nace el contrato no va a
producir efectos.
b.Compraventa de la Suerte o de la venta de la Esperanza: Haya o

no haya cosa el contrato produce efectos, es decir el contrato es
válido. El ganar o perder está sujeta a una contingencia, por esta razón
es un contrato Aleatorio. El contrato es condicional, es puro y simple. 174
171 Jesús Ángel Linares Vesga. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del
profesional 2009. P. 87, 88, 89.
174 Ibídem
55
Ejemplos:
 Le vendo la cosecha que salga en Febrero por $10.000.000, el clima

estuvo muy malo y no se sacan ni $2.000.000, pero si hubiera estado
muy buena la cosecha, podría haber sacado 2 o 3 veces su inversión.
 A le vende a B la próxima cosecha de su finca de café por

determinada suma, sea cual fuere la producción que resulte, en este
caso es indiferente para la existencia del contrato que la cosecha sea
muy abundante, o que, por el contrario, se pierda totalmente. 175
En ambos casos el contrato tiene por objeto una cosa actualmente
inexistente, pero los efectos son muy distintos.
2. Venta de Cosa Inexistente:
Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone

existente, y no existe, no produce efecto alguno. No hay objeto, por lo tanto
no hay contrato de compraventa (…).176
El Artículo 1870 código civil: “La venta de una cosa que al tiempo de
perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no produce
efecto alguno”.
Este art dispone tres situaciones:
1. Que ambas partes conocieran que la cosa no existía. Simplemente la
celebración del contrato no produce ningún efecto (…). 177
2. Que solamente el vendedor sabia de la inexistencia de la cosa (…). 178
Se hace bajo la condición errada de las partes de que la cosa existe. La cosa
se vende con la convicción de que existe, pero puede suceder que el
vendedor sabía que esa cosa no existía y el legislador lo sanciona por su
Mala Fe, debe indemnizar perjuicios que le cause con el acto al comprador
(Buena Fe). Es la aplicación del Artículo 1616 del código civil.
No hay contrato, y la compraventa más que nula es inexistente, pues falta
uno de los elementos esenciales a ella cual es la cosa vendida. 179
177 Ibídem
178 Opt. Cit..
56
Inc. 2 del Art 1870: “Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de
perfeccionarse el contrato, podrá el comprador, a su arbitrio, desistir o
darlo por subsistente abonando el precio a justa tasación”.
Inc. final del Art 1870 Cód. Civil: “El que vendió a sabiendas lo que en el
todo, o en una parte considerable no existía, resarcirá los perjuicios al
comprador de Buena fe”.
Ejemplo: (x) le vende una vaca lechera a (y), la vio el domingo, el jueves
van a perfeccionar el contrato y acordaron por el valor de $3.000.000, aquí
hay perfeccionamiento, pero lo que no sabían era que la vaca se la llevó el
martes la guerrilla y ya no hay cosa, de esta manera el contrato no produce
efectos.
3. Que solamente el comprador sabia de la no existencia de la cosa. El
comprador no puede pedir que se le indemnice de unos perjuicios que él
con su mala fe ha podido evitar. El vendedor, por su parte, tampoco
puede exigir una indemnización, ya que él debía conocer de la existencia
de la cosa vendida. 180
Falta Parcial de la Cosa Vendida
a. Si falta, al momento de celebrarse el contrato, una parte que no
incide realmente en la cosa, el contrato es perfecto y se mantiene
(….).181
b. No tiene el mismo tratamiento cuando la parte que falta es

considerable. Inciso 2 Artículo 1870 del código civil: “Si faltaba
una parte considerable de ella, al tiempo de perfeccionarse el
contrato, podrá el comprador, a su arbitrio, Desistir del contrato, o
darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasación” 182
Efectos
(….)De suerte que al desistir el comprador no requiere promover las
acciones tendientes a la resolución del contrato por falta de parte
considerable de la cosa. (….)183 Dejar sin efecto el contrato.184
182 Ibídem
57
(….) El desistimiento es extrajudicial, pero con efectos propios: dejar sin
validez el contrato celebrado.185
Y si la cosa no sirve para su uso normal, por faltarle parte considerable, el
mismo Código Civil se encarga de consagrar una acción rescisoria, mediante
los trámites procesales respectivos (…).186
Sin embargo, la jurisprudencia nacional es uniforme en sostener que el

desistimiento es la resolución.187
C) Que la cosa sea determinada y singularizada
No basta que la cosa exista o se espere que exista; se necesita de algo

más: su determinación (….).188
El objeto debe estar determinado en cuanto a la especie o género y
cantidad. Pero no hay que confundir la determinación con la
individualización. Lo que se exige es que la cosa esté determinada, aun
cuando no se haya individualizado (….). Entonces, la determinación hay que
hacerla en cuanto al género y especie y en cuanto a la cantidad. 189
(….) Empero la cosa puede ser determinable (…).
4. Venta de Cosa Ajena:
La venta de cosa ajena es válida, sin perjuicio de los derechos del dueño de
la cosa vendida, mientras no se extingan por el tiempo. 190
El contrato por sí solo no transmite la propiedad por cuanto se requiere la
entrega.
El contrato como tal es válido pero la tradición es nula.
Artículo 1871 del código civil: Que la venta de cosa ajena es válida, sin
perjuicios de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se
extingan por el lapso del tiempo.
187 Ibídem
188 Opt. Cit.
189 Opt. Cit.
58
Es indiferente que el vendedor sea o no dueño en el momento de
perfeccionarse dicho contrato; y eso precisamente es lo que en el anterior
artículo aparece tácitamente afirmado.191
Es válida en Colombia, pero sin perjuicio de los derechos que tiene el
propietario de la cosa (Titular- Dueño).
Ejm: A compra una cosa de la cual B que se la vendió, no era el titular
(venta de cosa ajena), y el titular no hace nada al respecto de la cosa, se da
la prescripción a favor del comprador.
(….) Este contrato en nuestro país, solo genera obligaciones entre el
vendedor y comprador. Para el primero, principalmente entregar la cosa y
salir al saneamiento en los casos de ley, por evicción o por vicios ocultos, y
para el segundo, esencialmente, pagar el precio. 192
El contrato en sí, no trasmite el dominio de la cosa. Si el vendedor no es
dueño, no habrá transferencia del dominio. Para que esta se realice requiere
del modo, es decir, la tradición. Al tenor del Artículo 740 del código civil,
la tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la
entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la
facultad e intención de transferir el dominio y por la otra la capacidad e
intención de adquirirlo.193
Es válida la venta porque una cosa es el Titulo y otra cosa es el Modo,
cualquiera puede entregar un título, pero el modo solo lo puede trasmitir el
Dueño-Titular. Se puede hacer comprador a cualquier persona, pero no
dueño.
Es decir; nadie puede transferir más derechos de los que tiene. Si el
vendedor no es dueño no puede transferir un derecho que no tiene sobre la
cosa. Por eso hay que entender este aspecto frente a la tradición, que es el
modo, y no sobre la validez del contrato, que es el título. El vendedor que
entrega la cosa, a pesar de ser ajena, celebra un contrato válido y cumple,
inicialmente, con su principal obligación. Eso sí: no trasmite el dominio. 194
Comprador: Tiene el Titulo y se lo puede otorgar cualquier persona.
=/=
Propietario: Tiene el Modo y lo transmite quien tiene el Dominio.

Por eso es válida la venta de cosa ajena en Colombia. Si alguien quiere
vender un bien ajeno tiene que decir en la escritura pública que ese bien es
ajeno, diferente es que se quiera hacer pasar como dueño.
Situaciones por la Venta de Cosa Ajena
1. El verdadero dueño puede reivindicar la cosa vendida. Interponiendo

la Acción de dominio o reivindicatoria, mediante la cual busca
recuperar la posesión del bien que le pertenece. O, si es imposible la
193 Ibídem
194Opt.Cit.
59
recuperación del bien, interpone esta acción para que el vendedor
restituya la que ha recibido por la cosa.
2. El comprador, a su vez, puede ejercer la Acción de saneamiento por

evicción contra el vendedor y en dicho proceso puede denunciar el
pleito haciendo comparecer al vendedor a que defienda la cosa evicta
y responda.
3. El comprador puede también ganar la cosa por prescripción, instaura

para ello la acción de pertenencia, invocando: a) El titulo (contrato) y
b) La posesión
4. Si la cosa vendida es mueble y el poseedor la ha comprado en una

feria, tienda, almacén o similar, no puede ser reivindicada por el
dueño,195 salvo si reembolsa al comprador lo que pago por ella.
5. Si comprador y vendedor celebran un contrato a sabiendas de que la

cosa es ajena, hay mala fe y el comprador no puede exigir la
restitución de lo que pago por la cosa ni procede el saneamiento por
evicción.
6. Si la cosa vendida es sustraída por hurto y vendedor y comprador

sabían que era robada, el contrato adolece de nulidad absoluta pues
su objeto es ilícito. El comprador no podrá exigir saneamiento ni
indemnización de perjuicios.
Consentimiento Del Dueño En La Venta De Cosa Ajena

Si el verdadero dueño consiente la venta de la cosa, confiere al comprador
todos sus derechos como tal, desde la fecha de la celebración del contrato.
Acciones
La acción de Dominio, la acción posesoria y la acción publiciana
a) Acción de dominio o acción reivindicatoria:
Art 946 CC Señala que “La reivindicación o acción de dominio es la que
tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para
que el poseedor de ella sea condenado a restituirla”
Que puede reivindicarse?: Pueden reivindicarse las cosas
corporales, raíces y muebles (excepto las cosas muebles compradas
en feria, almacén o similar)
Quien puede reivindicar?: El que tiene la propiedad plena o nuda,
absoluta o fiduciaria de la cosa, es decir el dueño.
Contra quien se dirige la acción?: Se dirige contra el poseedor
actual. Sobre este particular la corte ha precisado que esta acción no
puede dirigirse contra el tenedor
60
Prescripción de la acción? 10 años (Art 1 ley 791/02)
b) La acción posesoria
“Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la
posesión de bienes raíces o de derechos reales constituidos sobre
ellos” Art. 972 CC
Procedencia
1. Solo procede de bienes raíces
2. Solo procede sobre cosas que pueden ganarse por prescripción
Prescripción:
El art 962.2, - al hablar de la acción posesoria – señala que la
prescripción de las acciones que tienen por objeto recuperar la
posesión de bienes raíces, prescriben “al cabo de un año completo
contado desde que el poseedor anterior la ha perdido”
c) La acción publiciana
La acción reivindicatoria se llama Publiciana cuando se concede al
que ha perdido la posesión regular de la cosa y estaba a punto de
ganarla por prescripción. No se requiere probar el dominio si no la
posesión que tenia y dominio.
La acción publiciana se concede:
a) Al que no prueba dominio (propiedad) de la cosa
b) Al que ha perdido la posesión regular de la cosa, y
c) Al que se halla a punto de ganarla por prescripción (art 951 CC).
Pero no vale contra el verdadero dueño ni contra quien alega igual o
mejor derecho.
Venta de Cosa Ajena en Materia Comercial

Artículo 907 del código comercio: “La venta de cosa ajena es válida e
impone al vendedor la obligación de adquirirla y entregarla al comprador, so
pena de indemnizar los perjuicios” (…).
(….) Para imprimirle efecto de tradición desde el momento de la entrega de
la cosa y no desde el momento en que el vendedor se hace al dominio de
ella (…).196
6.Compraventa de Cosa Propia: Artículo 1872 del código civil

(….) El Artículo 1872 código civil: “La compra de cosa propia no vale; el
comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por
ella”. El contrato más que nulo es inexistente.197
197 Jesús Ángel Linares Vesga . Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del
profesional 2009. P. 97.
61
No vale la compra de cosa propia, no se puede hablar de Compraventa
porque no hay contrato, no es posible que se dé el acto como tal. El bien ya
está dentro del patrimonio de la persona.
(….) En ningún momento pueden las partes modificar los efectos de la
compra de cosa propia, que no vale (…).198
Frutos de la Cosa Vendida:
Art. 1872 código civil: “Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la

venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que después produzca
la cosa, pertenecerán al comprador, a menos que se haya estipulado
entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condición;
en estos casos no pertenecerán los frutos al comprador, sino vencido el
plazo, o cumplida la condición.
Todo lo dicho en este artículo puede ser modificado por estipulaciones
expresas de los contratantes”.
Inciso 2° del Artículo 1872 código civil: Norma independiente al 1°

inciso.
Pertenecen al comprador los siguientes:
a) Los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato.
b) Los frutos naturales y civiles que la cosa vendida produzca después

de celebrado el contrato.
Los frutos son:
a. Naturales
b. Civiles
Siempre son del comprador excepto que haya un efecto suspensivo (plazo o
condición), porque mientras no se cumpla este efecto, los frutos son del
comprador.
Estas reglas tienes tres excepciones:
1. Cuando las partes han acordado un plazo para la entrega de la cosa,
los frutos pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo
(Artículo 1872 inciso 2° código civil).
2. Cuando la entrega de la cosa esta sujeta a una condición los frutos

pertenecerán al vendedor hasta que la condición se cumpla (Artículo
1872 inciso 2código civil).
3. Cuando las partes, en relación con los frutos han estipulado cláusulas
especiales en cuyo caso los frutos pertenecerán al comprador o
vendedor, según lo estipulado por ellos.
7.Efectos de la Venta de una Cosa Simultanea a dos personas: Artículo

1873 código civil
62
Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas, el
comprador que haya entrado en posesión será preferido al otro; si ha hecho
la entrega a los dos, aquel a quien se le haya hecho primero será preferido;
si no se ha entregado a ninguno, el titulo más antiguo prevalecerá. 199
De los Efectos del Contrato de Venta:

Puede ocurrir que una persona venda varias veces, a distintos compradores,
una misma cosa, y entonces es necesario determinar cuál de los
compradores deberá ser preferido. 200
En este caso, aquel de los compradores a quien primero se haya hecho la
entrega será que se prefiere.201
El Artículo 1873 código civil, se encarga de señalar la preferencia,
dándole importancia al poseedor, que cuando es un bien mueble se tiene
mediante la posesión material y recayendo sobre bienes inmuebles por
medio de registro.202
Por su parte, si se trata de un inmueble y a un comprador se le hizo entrega
material primero, pero al otro se le hizo la tradición por medio del registro,
este puede demandar la reivindicación de la cosa, por cuanto el primero no
se reputa dueño sino el segundo comprador. 203
El legislador establece una escala de valores en bienes muebles:
1.Posesión.
2. Persona a la que se le hizo la Entrega.
3. Titulo más Antiguo.
Se sigue este orden para determinar la Compraventa. Titulo + Antiguo el

contrato que se realizo primero.
Bien Inmueble: Es posible que la persona que tiene el titulo + antiguo, no lo
registra y lo registra el que tiene el titulo + nuevo. ¿Qué pasa?.
Venta de Cosa Ajena Ratificada por el Dueño:
Artículo 1874 código civil: “La venta de cosa ajena, ratificada después
por el dueño, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de La
venta”.
201 Ibídem
203 Ibídem
63
La Ratificación, si no hay ratificación del contrato de Compra-venta de Cosa
Ajena, es válida (por parte del verdadero propietario). Se dice que no se
debe decir ratificación, sino Convalidación.
La eficacia retroactiva de la ratificación, no puede remontarse en modo
alguno a la fecha de la venta, como esa disposición expresa, sino a la fecha
de la tradición o entrega si es mueble. 204
El presente artículo hay que relacionarlo con el Art 742, que en aquel se
reproduce el mismo principio sentado en este, y que en consecuencia lo que
dicho artículo quiere significar es que la tradición hecha por el vendedor de
cosa ajena produce el efecto de transferirle el dominio al comprador desde
el momento en que aquella se verificó, cuando el verdadero dueño ratifica la
venta no celebrada por él.205
El Art 1874, el efecto retroactivo de la ratificación hecha por el verdadero
dueño tiene importante efecto de hacer eficaces las enajenaciones
gravámenes realizados por el comprador antes de producirse la
ratificación.206
Venta de Cosa Ajena: Hay ausencia de consentimiento del propietario.
Ejemplo: Él le vendió porque yo autorice, no hay Venta de Cosa Ajena.

(A)le vende a (B) el 10 de Mayo/08
5 de Junio (C) Convalida esa compraventa (Acepta).

Entonces se tiene a (B) como propietario desde el 10 de Mayo fecha de la
venta, esto quiere decir que la Convalidación tiene efectos Retroactivos.
Venta de Cosa Ajena, cuyo Dominio adquiere después el Vendedor:
Artículo 1875 código civil: “vendida y entregada a otro una cosa ajena, si
el vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirará al comprador
como verdadero dueño desde la fecha de la tradición o entrega.
Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona después de

adquirido el dominio, subsistirá el dominio de ella en el primer comprador”.
El Art 1874 prácticamente sobra, porque no hace otra cosa que estatuir
expresamente para la compraventa lo que la regla general del Art 742
permita deducir.207
El Inc. 2° también sobra, porque ya en el Art 1873 se había dicho que si se

vende una cosa a dos personas, separadamente, el comprador que haya
entrado en posesión será preferido al otro. En el inc. 2° que se considera se
206 Ibídem
64
trata también de dos ventas, y se repite que la segunda venta en nada
perjudica al comprador que por razón de la primera venta había recibido la
vendida.208
Adquisición Posterior del Dominio por el Vendedor de Cosa Ajena:
Si el vendedor adquiere, con posterioridad al contrato, el dominio de la cosa,

se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la
tradición. Y si el vendedor le vendiere otra persona después de adquirido el
dominio, subsistirá el dominio de ella en el primer comprador. 209
Hace que el comprador se tenga como dueño desde la fecha de la tradición.
Pero hay que entender que desde la fecha de la entrega de la cosa, por
cuanto hemos visto que en la venta de cosa ajena no hay tradición porque
el vendedor no es dueño y no puede transferirse más derechos del que se
tiene.210
Lo importante del artículo es fijar que al comprador se le tiene como dueño
desde la fecha de la entrega de la cosa vendida, para producirle los efectos
pertinentes.211
Ejemplo: 5 Febrero/2012 Juan le vende a Teresa un bien de Julia

15 Febrero/2012 Julia vende a Juan el bien
20 Febrero/2012 Juan le vende a Felipe
Hay una consolidación del dominio (la propiedad) de ese comprador de cosa
ajena (Teresa) a partir del 15 Febrero/2012 porque quien lo había vendido
como ajeno, adquiere el dominio que ya había transmitido el derecho sobre
la cosa que esta adquirida.
El contrato de Juan y Felipe, es válido, pero no es oponible a Teresa porque
ya se ha Consolidado la propiedad en ella.
Conservación de la cosa
Artículo 1605 del Código Civil: “la obligación de dar contiene la de
entregar la cosa; y si esta es una especie o cuerpo cierto, contiene, además,
la de conservarla hasta la entrega, so pena de pagar los perjuicios al
acreedor que no se ha constituido en mora de recibir”.
No debe el vendedor emplear la diligencia ordinaria en su conservación;
responde, en consecuencia, de la culpa leve y el dolo. (Artículos 63 y
1604 código).212
210 Ibídem
211 Opt. Cit.

65
TEORIA DEL RIESGO: Artículo 1876 Código Civil.
NOCION GENERAL DE LOS RIESGOS. LOS RIESGOS EN LA
COMPRAVENTA.
El enfoque del problema de los riesgos, básicamente en relación con la
responsabilidad civil contractual. Esto es, la responsabilidad de aquel
contratante a quien, acontecimientos fortuitos no atribuibles a su culpa, le
impidieron cumplir su obligación. La conclusión a que se llegó consistió en
que su responsabilidad no se ve comprometida en razón del principio según
el cual nadie está obligado a lo imposible (Ad imposibilida nemo tenetur)213
Los riesgos de la cosa214:

Asunto resuelto por un principio que es más obvio y veraz que el derecho
romano: Res perit domino o sea la cosa perece para su dueño.
Ejemplo: Juan es dueño de caballo “Gitano” y lo tiene en su finca.
Sobreviene una gran inundación y el animal perece. Lo pierde su dueño
Los riesgos del contrato215:
Ejemplo: Juan ha dado en arrendamiento a José una casa de habitación. Un
terremoto la destruye en su totalidad. Juan, deudor de la obligación de
procurar el goce de la cosa, no puede ya hacerlo. Nadie está obligado a lo
imposible. Los riesgos pesan sobre al arrendador, puesto que pierde la casa
y el derecho de cobrar el precio del arrendamiento (art 2008, 1 CC). Se
aplica el principio res perit debitori, la cosa perece para el deudor (el deudor
debe procurar el goce, según se ha dicho).
El contrato es resiliado de pleno derecho, se ha expresado; el arrendatario
queda dispensado de su obligación y el arrendador liberado de toda
responsabilidad.
Se analizo también el problema de los riesgos en el contrato unilateral, el
depósito, por ejemplo. La cosa depositada perece por caso fortuito. La
obligación del depositario (restituir la cosa) se extingue.
La cosa pereció para el acreedor (depositante), que es a su vez dueño de la
cosa.
LOS RIESGOS DE LA COSA VENDIDA CUYA TRADICION Y ENTREGA SE

DEBEN216:
214 Ibídem
66
Perfeccionado el contrato de compraventa, pero estando pendientes la
tradición y entrega de la cosa vendida. El vendedor no puede cumplir su
principal obligación porque antes de la tradición y entrega sobreviene un
acontecimiento de fuerza mayor o caso fortuito que ocasiona la perdida de
la cosa.
Ejemplo: Juan vende el día domingo a José el caballo “Gitano” en 50
millones. Hay acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, lo cual
perfecciona le contrato de compraventa (arts. 1849, 1602, y 1500 CC).
Se conviene que José irá el día lunes a las once de la mañana a la finca de
Juan para que se le haga la tradición y la entrega material del caballo (art
740 CC), y para pagar el precio convenido.
Pero la noche del domingo sobreviene una gran inundación que ocasiona la
muerte del caballo “Gitano”.
La cosa perece para el acreedor. Y mucha atención: el acreedor, en este
caso, es José. Acreedor de la Tradición y entrega de la cosa vendida, o sea
el caballo “gitano”, ciertamente. Pero la noche en que pereció el animal José
no era su dueño. Era tan solo el acreedor de la tradición y de la entrega.
El dueño del caballo era Juan, obviamente. Se ha insistido que en el derecho
colombiano el contrato de compraventa no trasfiere por si solo el dominio
sino que requiere emplear el modo de la tradición para hacer al comprador
dueño de la cosa vendida.
La solución en este caso planteado es sorprendente: Juan, el vendedor, no
está obligado a hacer tradición y entrega del caballo puesto que pereció por
caso fortuito y nadie está obligado a lo imposible. Su obligación se extingue.
¿Qué ocurre con la obligación del comprador José? Esa no se extingue, los
riesgos pesan sobre él. El deberá pagar el precio, así no reciba el caballo
“Gitano”. Es la voluntad legal, contenida en los artículos 1876 y 1607 del
Código civil.
Se entendió sin dificultad el principio según el cual la cosa perece para su
dueño. Pero la solución legal que se acaba de comentar es incomprensible.
LOS ANTECEDENTES EN EL DERECHO ROMANO. EL FALSEAMIENTO

DEL PRINCIPIO “LA COSA PERECE PARA EL DUEÑO217
El romanista RUBEN DE COUDER afirma que la regla res perit domino (La
cosa perece para el dueño), es absolutamente falsa en el derecho romano
porque la cosa perece par el acreedor y no para el dueño, que se
encuentra liberado en la obligación de entregarla. En el momento en que la
cosa perece, agrega el autor, el comprador no se ha convertido todavía en
propietario.
Y es indudable que después de haber formulado el principio res perit
domino, de absoluta lógica se lo falseo al atribuir los riesgos de la cosa
vendida al comprador.
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 137, 138 y 139.
67
EL CONTRATO DE VENTA EN EL CODIGO DE NAPOLEON LA SOLUCION
QUE ANDRES BELLO TOMO DE ESE CÓDIGO, EN FORMA
EQUIVOCADA.218
1. Si la cosa vendida, de acuerdo con el derecho francés, perece
fortuitamente luego de perfeccionado el contrato y antes de su
entrega material, es lógico que los riesgos pesen sobre el comprador.
Él era el dueño. El solo contrato, por cuanto le hizo la tradición, lo
constituyo en dueño de la cosa. Se aplica el principio res perit
domino. La solución es lógica.
2. Si en Colombia (o en chile) se ha perfeccionado un contrato de
compraventa pero faltan la tradición y la entrega de la cosa vendida
(porque el contrato no cumple esa función), el perecimiento fortuito
de la cosa con anterioridad a las mencionadas tradición y entrega,
trae como consecuencia que el comprador asuma los riesgos.
Se aplica la misma solución francesa, la cosa perece para el acreedor.
En Colombia el comprador, para el caso examinado, no era dueño de
la cosa que pereció.
A partir de tales preceptos legales ha sido fácil para la doctrina francesa
explicar el motivo por el cual el comprador debe soportar los riesgos de la
cosa que compró y que pereció fortuitamente antes de que se le entregara.
También se le ha encontrado una explicación obvia para la aplicación de
principio res perit creditori, la cosa perece para el acreedor.
En síntesis se ha precisado: Perfeccionado el contrato de venta por el solo
acuerdo de voluntades, el compromiso de transferir un bien de un
patrimonio al otro queda ejecutado automáticamente. Francia
Como en virtud de un solo contrato el vendedor cumplió automáticamente
su obligación, el comprador debe también cumplir la suya, pagar el precio.
EL PROBLEMA DE LOS RIESGOS DEL CUERPO CIERTO DEBIDO EN
COLOMBIA Y EN CHILE. INCOHERENCIA DE LAS NORMAS.219
Constituye un error evidente de ANDRÉS BELLO el haber acogido la solución
del código civil francés en lo relativo a la atribución al comprador de los
riesgos de la cosa vendida.
En Francia el contrato de venta es traslaticio; una vez perfeccionado, por el
solo acuerdo de voluntades, traspasa al comprador la propiedad de la cosa
comprada. Es titulo y modo a la vez.
En Colombia y Chile el contrato de compraventa es solamente generador de
obligaciones: la obligación de dar, a cargo del vendedor, y de pagar el
precio, a cargo del comprador. Es titulo no más. El solo contrato no hace
dueño al comprador (Art. 1849 CC). Él es solamente acreedor de la tradición
y entrega de la cosa que compró.
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 139,140.
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 141, 142 y 143.
68
1. Los efectos del contrato de compraventa. Las obligaciones que
impone. Manera de traspasar la cosa vendida al comprador. Del Art
1849 CC se deduce que el contrato de compraventa impone al
vendedor la obligación de dar. O sea, la obligación de transferir el
dominio de la cosa vendida; y al comprador le impone la obligación
de pagar el precio. El solo contrato no ejecuta la obligación de dar. El
contrato es titulo únicamente.
2. Las normas que se refieren a los riesgos de la cosa vendida
cuando perece fortuitamente, antes de la tradición y la
entrega.
a) El art 1876 CC establece que: “La pérdida, deterioro o mejora de la
especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador,
desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se
haya entregado la cosa….”
b) El art 1607 CC dispone “El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se
deba, es siempre a cargo del acreedor…(el comprador es el
acreedor de la tradición y la entrega)”
Sin esfuerzo se advierte la incoherencia de las normas del primer grupo con
las del segundo grupo.
De lo cual se infiere que el legislador atribuyo los riesgos de la cosa vendida
al comprador, en forma absolutamente ilógica. Y hay que agregar, en forma
que contradice la técnica del contrato de compraventa, estructurada por el
mismo código civil.
El supuesto de los riesgos de la cosa vendida es el siguiente: se perfecciono
el contrato por medio del cual se vendió la cosa. Su tradición y entrega
están pendientes. En el intervalo, ocurre un caso fortuito que ocasiona el
perecimiento de la cosa vendida. Lo absolutamente cierto, en tal hipótesis,
es que ella no estaba todavía en el patrimonio del comprador en el
momento de su destrucción. Y no lo estaba, por la falta de la tradición y la
entrega. El vendedor, continuaba siendo el dueño. Seria de lógica que la
cosa pereciera para el dueño. Sin embargo la solución legal no es esa,
según se acaba de ver.
MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ART 1876, EN EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA220
1. Cuando la cosa vendida es de Género. Impera en este caso el
aforismo romano, los géneros no perecen (genera nont pereunt).
Ejemplo: Un cultivador ha vendido a uno de sus clientes 100 cargas de
café de la clase “A”. Se convino el precio. En consecuencia, se
perfecciono el contrato. Antes de realizar la tradición y entrega del
producto se presenta un incendio que destruye todo el café que tiene el
vendedor en sus bodegas. Los riesgos de la cosa de género pesan sobre
el vendedor hasta el momento de la tradición y entrega de la cosa. Hay
más café en el mundo lo cual le permitirá cumplir su obligación.
El vendedor de las cosas de género, se ha dicho, continua siendo
propietario hasta que las entregue. Si un siniestro las destruye, la pérdida es
para él.
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 144, 145, 146 y 147.
69
En relación con este tipo de las cosas de género que suelen venderse al
peso, cuenta o medida, es necesario tener presente las siguientes hipótesis
que se deducen del art 1877 CC
1º Se vende solamente una parte indeterminada de la cosa de género. Por
ejemplo, 10 cargas de café del contenido en la bodega 2 del vendedor. Si la
bodega 2 se incendia fortuitamente, se aplica el principio genera nont
pereunt del que se viene hablando. Los riesgos los sufre el vendedor (res
perit debitori)
2º Las 10 cargas de café se han pesado o medido ya, y además se han
ajustado al precio. Pero antes de hacer la tradición y la entrega al
comprador, sobreviene el incendio mencionado. Los riesgos los sufre el
comprador se aplica el art 1876 CC (res perit creditori). La razón: ya la cosa
estaba individualizada.
3º El objeto de la venta es todo el café que está en la bodega 2. Esto
equivale a que la cosa se ha señalado de modo inconfundible. Es una cosa
determinada prácticamente, individualizada. EL perecimiento fortuito del
producto que se encontraba en la bodega 2 traslada los riesgos al
comprador aunque el café no se haya pesado o medido, pero con la
condición de que se haya ajustado al precio. Se aplica el art 1876 CC (res
perit creditori)
Ha previsto el legislador una sanción por el incumplimiento en esta clase de
ventas; si se ha convenido el precio y se ha fijado el día para contar, pesar o
medir la cosa de género, pero se presenta el incumplimiento de una de las
partes, la otra puede demandar perjuicios y también desistir del contrato Art
1878 CC
2. Si una cosa se vende a prueba, los riesgos los soporta el vendedor
mientras el comprador no manifieste que le agrada tal cosa. Antes de
esto se entiende no haber contratado art 1879 CC.- art 911 Código de
Comercio es mas preciso.
3. La venta debe recaer sobre un género limitado (genus
limitatum) Ejemplo: un toro de los 30 toros de casta que están en la
ganadería “los cerros”. Se sostiene en la doctrina que los riesgos pesan
sobre el vendedor mientras la cosa no se haya individualizado.
4. La obligación de dar depende de una condición suspensiva. (Le
compro el caballo “Gitano” si gana el concurso) y el caballo perece
estando pendiente la condición, (porque la fecha del concurso no ha
llegado o se aplazó) los riesgos pesan sobre el vendedor
5. Si la condición es resolutoria (Le compro el caballo “Gitano” pero la
venta se resolverá si pierde el concurso), los riesgos los sufre el
comprador, pues ya se le había trasferido el caballo “Gitano”. Él era el
dueño. Sólo que el contrato estaba amenazado de resolverse.
6. Si la venta es a término; Juan vende a José el caballo “Gitano” y se
conviene que su tradición y entrega se hará el último día del mes. Antes
de esta fecha el animal perece fortuitamente. Se aplica sin modificación
el art 1876 CC (res perit creditori)
7. Si la obligación es alternativa; Juan se obliga a transferir a José a
titulo de venta el caballo “Gitano” o un camión que se determina. Si
perece el caballo, Juan debe el camión. Los riesgos son a su cargo.
Porque queda una de las cosas alternativamente debidas. Las dos eran
70
objeto de la obligación, se debía in obligatione. Pero si perecen las dos
cosas, los riesgos son para José. Se aplica la solución del art 1876 CC la
cosa perece para el acreedor de la tradición y entrega (res perit
creditori)
8. Si la obligación es Facultativa; Juan se obliga a transferir a José a
titulo de venta el caballo “Gitano” pero se reserva la facultad de cumplir
su obligación transfiriendo el camión “X”.
Si perece el caballo “Gitano” los riesgos los soporta el comprador
José. Se aplica sin modificación el art 1876 CC: La cosa perece para
el acreedor de la tradición y entrega: La razón y objeto de la
obligación era solamente el caballo “Gitano”; se debía in obligatione.
Juan no debe el camión. El pago con este era simplemente una
facultad que tenía el deudor pero no era el objeto debido. Era un
objeto in facúltate solutionis. Arts. 1562 y 1563 Cód. Civil.
MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ARTÍCULO 1876 EN LOS CASOS DE
MORA Y CULPA.221
Si el deudor está en mora de ejecutar su obligación, los riesgos de la cosa
debida quedan a cargo suyo: res perit debitori, esto es, la cosa perece para
el deudor. Deberá el precio de la cosa y la indemnización de perjuicios.
Aplicando lo anterior al contrato de compraventa, si el vendedor, deudor de
la tradición y entrega de la cosa vendida, está en mora de realizarlas, ha de
sufrir las mismas sanciones.
Cuando la cosa perece por culpa del deudor (el vendedor, en el ejemplo),
entra en la aplicación del principio res preit debitori, esto es, la cosa que
perece para el deudor (el vendedor deudor de la tradición y entrega). Los
riesgos son a su cargo. Sanción por la culpa.
Si hay culpa no hay fuerza mayor. Son dos cosas que se excluyen.
NOCION DE LA PÉRDIDA DE LA COSA222
Es conveniente tener claro el concepto de lo que debe considerarse
pérdida de la cosa debida art 1729 CC es una acepción amplia que
comprende la destrucción de la cosa, su exclusión del comercio su extravío.
Lo que significa que no se trata solo de la pérdida física material sino
también de la moral: objeto y causa ilícitos, lo que iría contra el orden
público y las buenas costumbres.
LA SOLUCION DE LOS RIESGOS DE LA COSA EN EL CÓDIGO DEL

COMERCIO223
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 149 – 151.
71
Si el objeto vendido es un cuerpo cierto (cosa determinada) “el riesgo de la
pérdida por fuerza mayor o caso fortuito ocurrido antes de su entrega
corresponde al vendedor” (art 929 Cód. Com)
Al no haberse hecho la tradición y la entrega de la cosa al comprador, ella
está todavía en el patrimonio del vendedor en el momento que perece
fortuitamente. La pierde él. Res perit domino la cosa perece para el dueño.
El comprador no tendrá que pagar el precio. Como si tiene que pagarlo en
materia civil, según se ha visto.
Se modificará lo dicho si el comprador incurre en mora de recibir y es
posible comprobar que, sin esa mora la cosa no hubiera perecido. En tal
hipótesis el comprador deberá “el precio integro de la cosa,” Art 920 Co
Co.
Si la cosa pereció fortuitamente antes de su tradición y entrega, se reitera,
los riesgos debe soportarlos el comprador. Art 1876 CC.
1) La obligación del vendedor, de hacer tradición y entrega de la cosa
vendida, es una obligación de resultado.
2) El perecimiento de la cosa vendida (fortuito o no), cuando todavía
estaba en manos del vendedor, hace presumir su culpa.
3) El incumplimiento de esa obligación de resultado del vendedor sólo
puede justificarse mediante la prueba de la fuerza mayor o caso fortuito.
4) La prueba de la fuerza mayor o caso fortuito corresponde al
vendedor.
En pocas palabras, si el comprador no recibe la cosa comprada porque
pereció, así haya sido fortuitamente, no está obligado a pagar el precio.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
Art 1880 Cód. Civil: “Las obligaciones del vendedor se reducen en general
a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”.
1.La Entrega o Tradición de la cosa vendida224
2.El Saneamiento de la cosa vendida: - Evicción 225
- Vicios Ocultos
Estas son las obligaciones reglamentadas en la ley, lo que no quiere decir

que sean ellas las que por ministerio de la ley contrae el vendedor, pues
existen adicionalmente otras como son, por ejemplo, la de atender el pago
de la mitad de las costas (Art 1862) y la de velar por la conservación de la
cosa hasta su entrega (Art 1605).226
225 Ibídem
72
Las dos obligaciones principales, la primera es de la esencia del Contrato de
Compraventa y la segunda es apenas de su naturaleza. 227
En el sistema alemán la compraventa es apenas fuente de derechos o

relaciones de derecho personal entre los contratantes, de modo que el
comprador no se hace dueño de la cosa por la sola circunstancia de que se
perfeccione el contrato.228
La Corte adoptó definitivamente la tesis de que el contrato de compraventa

impone al vendedor la obligación de transferir el dominio, y que por lo tanto
la venta de cosa ajena le permite al comprador demandar la resolución del
contrato por incumplimiento.229
Los términos de tradición y entrega tal como están empleados en el Art

1880 son equivalentes y tienen el mismo significado. 230
Es por lo tanto que la tradición de que habla el Art 1880 es la que define el
Art 740, esto es, la que tiene la función de trasferir el dominio, luego la
obligación de hacer la tradición, a que se refiere la primera de estas
disposiciones, solo se puede satisfacer y cumplir a cabalidad cuando
efectivamente, por ser verdadero dueño. 231
En virtud de la teoría del título y modo, acogida por nuestro Código Civil,
son actos distintos la venta (titulo) y la tradición (modo), cada uno de los
cuales tiene sus propios presupuestos de validez y eficacia, independientes
de los del otro.232
1.La Entrega o Tradición: Art 754 Cód. Civil
En sentencia de Casación, de fecha de 2 de septiembre de 1970, la Corte

Suprema de Justicia insistió en que la obligación es de transferir el dominio,
P 57.
227 Ibídem
P 59.
P 60.
P 61.
P 61.
P 63.
73
adaptando el criterio de que no basta la entrega y la posesión útil y pacifica
sino que es indispensable la tradición.
Si la venta es de un bien mueble, el vendedor hace la tradición por
cualquiera de las formas indicadas en el precedente artículo y si se trata de
un bien inmueble, la entrega o tradición se hace mediante la inscripción del
título en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente (Art
756 CC).233
Debe advertirse, si, que tratándose de bienes inmuebles la obligación de

entregar se desdobla en dos actos: mediante un primer acto, que es el
registro de la escritura en la oficina de registro, se cumple la tradición del
derecho mismo; pero como es mera tradición, que se pueda llamar legal, no
coloca al comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente de la
cosa comprada, es necesario otro acto que consiste en la entrega
material234, según una parte de la doctrina.
La obligación del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto

de la venta, complementaria de la de hacer la tradición pero distinta de ella,
está sancionada con la acción de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos
dos primeros incisos rezan: “Entrega de la cosa por el tradente al
adquirente”. El adquirente de un bien cuya tradición se haya efectuado por
inscripción del título en el registro, podrá demandar a su tradente para que
le haga la entrega material correspondiente. 235
La Obligación de Entregar en Materia Comercial

El artículo 905 del Código de Comercio, al definir “la compraventa como
es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a transmitir la
propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero”. Como se ve, la
definición es la misma del Art 1849 CC, pero en lugar de la palabra DAR
utilizada en este artículo, se expresa el significado jurídico de esa misma
palabra236. Además el articulo 922 ibídem, al decir que la tradición del
dominio de bienes raíces requerirá, además de la inscripción del título en la
correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos, la entrega
material de la cosa están señalando los alcances de la obligación de
entregar a cargo del vendedor.237 Si el vendedor se obliga a transferir el
P 64.
234 Ibídem
P 65.
P 64.
74
dominio de la cosa, la entrega no implica la Tradición. Ejemplo: Juan vende
a José un inmueble. El contrato se celebra por Escritura Pública, Juan cumple
su obligación cuando registra la escritura en la matricula inmobiliaria. Por el
contrario si Juan vende una nevera a José se la entrega y aquí está
cumpliendo su obligación.
Pero si Juan vende expresamente a José las mejoras que tiene en predio
ajeno, cumple la obligación con la entrega física de las mejoras, porque este
hecho convierte a José en poseedor material de ellas. La venta de la
posesión debe ser expresa, porque es regla general que el comprador
siempre desee adquirir el dominio y la posesión de la cosa. El Art 1849
Cód. Civil establece que el vendedor se obliga a DAR una cosa y DAR
significa trasferir el dominio.
Para que el comprador se convierta en dueño de la cosa en virtud de la
tradición, es necesario que el vendedor sea dueño de ella. En caso contrario
la venta no seguida de la tradición no hará dueño al comprador (artículo
752 código civil). Este quedara convertido en poseedor y podrá ganar el
dominio por la prescripción en el tiempo señalado en la ley (artículo 753
código civil), Ley 791 de 2002.
Basta señalar la cosa al comprador o señalarle la dirección donde recoger la
cosa.
Si el comprador es arrendador o usufructuario del bien, con la realización
del contrato se entiende entregada la cosa.
Como ese bien es Inmueble, se debe inscribir el Titulo en la Oficina
correspondiente. Ese título no es solo la Escritura Pública, puede ser una
sentencia Judicial, un acto administrativo de bienes inmuebles, si no hay
inscripción en el registro inmobiliario.
Forma de la Entrega:
a) La tradición de los bienes Muebles se verifica con la entrega física de
la cosa o mediante las otras formas establecidas en el Art 754 CC.
b) La tradición de los bienes Inmuebles se efectúa por el registro o

inscripción del contrato de compraventa en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos (Art 756 Cód. Civil). También se efectúa,
mediante el registro de la compraventa, la tradición de los vehículos,
automotores, naves, establecimiento de comercio, marcas y otros
bienes muebles señalados en leyes especiales, es decir si se trata de
bienes inmuebles la obligación de entregar se desdobla en dos actos:
1. Registro de la Escritura Pública en la oficina de registro, se cumple

la tradición del derecho mismo, pero como esa mera tradición que
llamaremos legal, no coloca al comprador en condiciones de
entrar a disfrutar directamente de la cosa comprada.
2. Entrega material y efectiva de la cosa comprada.
c) El vendedor debe entregar materialmente el bien inmueble para

convertir en poseedor al comprador.
La obligación del vendedor de hacer la entrega material del inmueble

objeto de venta, complementaría de la de hacer la tradición pero
distinta de ella, esta sancionada con la acción de entrega regulada
en el Art 417 CPC cuyos 2º inc. rezan: “Entrega de la cosa por el
tradente al adquirente”. El adquirente de un bien cuya tradición se
ha efectuado por la inscripción del título en el registro, podrá
75
demandar a su tradente para que le haga la entrega material
correspondiente238
d) En las ventas mercantiles, la entrega de la cosa se entenderá

verificada:
1. Por la trasmisión del conocimiento de embarque, carta de

porte o factura durante el trasporte de las mercaderías por
tierra, mar o aire.
2. Por la fijación que haga el comprador de su marca en las

mercaderías compradas, con conocimiento y aquiescencia del
vendedor,
3. La expedición no implicara entrega cuando se efectúa sin

ánimo de trasferir la propiedad, cuando el vendedor ha
remitido las mercaderías a un consignatario, con el orden de
no entregarlas hasta que el comprador pague el precio o de
garantías suficientes. (Art 915- 923 Cód. Civil).
e) Termino para la entrega: Si la venta es civil el vendedor debe

entregar la cosa dentro del plazo estipulado, y a falta de este debe
entregarla inmediatamente después de celebrado el contrato (Art
1882 Cód. Civil). Si la venta es mercantil el vendedor debe entregar
la cosa dentro del plazo acordado, y a falta de estipulación debe
entregarla dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del
contrato. Salvo que de la naturaleza del mismo o de la forma como
deba hacerse la entrega se desprenda que para verificarla se
requiere un plazo mayor (Art 924 Cód. Comercio), como sería la
entrega de una cosecha cuya siembra apenas comienza.
Tradición: Percepción de las Cosas- Art 754, 756 Cód. Civil
La cosa se debe entregar inmediatamente a la realización del contrato.
Dentro de las 24 horas siguientes a la realización del contrato, Art 924

Cód. Comercio y establece que el vendedor se puede constituir en mora
legalmente cuando no hay garantía de que va a recibir el dinero.
La Obligación de Recibir: Todo lo que le ocurra al bien lo va a sufrir el

comprador.
Lugar de la Entrega:
Es otra aplicación fundamental del principio de la autonomía de la voluntad
en los contratos.239
La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido. A falta
de convenio y si la cosa vendida es cuerpo cierto, la entrega se hará en el
P 65
76
lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato; pero si se trata
de otra cosa la entrega se hará en el domicilio del deudor, o sea el del
vendedor. (Arts. 1645- 1646 Cód. Civil).
a.Obligaciones antes o después de la Entrega: Art 1881 Cód. Civil
- Hasta la tradición va la obligación del vendedor
- Todos los costos que impliquen poner a disposición del comprador la

cosa va por cuenta del vendedor.
- A partir de la entrega todos los gastos van por cuenta del comprador.
Gastos de la Entrega:
“Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la
cosa en disposición de entregarla, y al comprador los que se hicieren para
transportarla después de entregada”. (Art 1881 Cód. Civil)
Los gastos de la entrega de la cosa vendida corresponden al vendedor, y al

comprador los de recibo de la misma y los que se hicieren para trasportarla
después de entregada, salvo pacto en contrario.
Donde debe ser Entregada la Cosa
La entrega de la cosa debe hacerse, pues, en el lugar designado por el

contrato; no habiéndose fijado convencionalmente ese lugar, entonces la
entrega deberá hacerse, tratándose de una especie o cuerpo cierto, en el
lugar en donde se encontraba dicha cosa en el momento de perfeccionarse
el contrato; tratándose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto la
entrega se hace en el domicilio del deudor- vendedor. 240
Art 922 Cód. Com La Tradición de Bienes Raíces requiere:
“La tradición del dominio de los objetos raíces requerirá, además de la

inscripción del título en la correspondiente oficina de registro de
instrumentos públicos, la entrega material de la cosa”.
1. Inscripción del Título
2. Entrega Material de la Cosa
No basta la formalidad.
El comprador adquiere el dominio de la cosa comprada por el solo registro

de la Escritura Pública, cuando con el registro concurra la entrega material
del inmueble, es obligación del vendedor
La Corte Suprema de Justicia en Sala Plena sostiene que la tradición de

bienes raíces, en materia comercial, se cumple no solo con la inscripción del
título en la oficina de registro correspondiente sino requiere de la entrega
material del bien, pero considera que la segunda parte es una obligación del
vendedor.241
P 68
77
Estimo que la regulación que hace el artículo 922 del Código de
Comercio atañe en concreto a las obligaciones del vendedor de bienes
raíces y no a la tradición.242
Con la inscripción, entrega jurídica, se hace la tradición, pero no se cumple

con el contrato a plenitud si no hay entrega material. 243
“Para abundar en razones sobre las conclusiones anteriores basta citar

otros aspectos del Código de Comercio, que sirven para precisar los
alcances del Articulo 922. Así por ejemplo: ‘la venta de cosa ajena es
válida e impone al ‘vendedor la obligación de adquirirla y entregarla
al comprador…’ (Art. 907). ‘Vendida y entregada a otro una cosa ajena,
si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirara al comprador
como verdadero dueño desde la fecha de la entrega’, (Art. 908). ‘El
vendedor deberá hacerle entrega de la cosa dentro del plazo
estipulado. A falta de estipulación deberá entregarla dentro de las
veinticuatro horas siguientes al perfeccionamiento del contrato…’ (Art.
924). El vendedor estará obligado a entregar lo que reza el contrato
con todos sus accesorios, en las mismas condiciones que tenía al momento
de perfeccionarse…” (Art. 928). Como puede verse, siempre se habla de
obligación de entrega. Y cuando se refiere a tradición dice que es válida, es
decir, que provenga del titular del dominio. 244
La consensualidad en las Ventas de Vehículos Automotores
El Código Nacional de Transito, regulado en la Ley 769 de 2002, trata la

tradición de los vehículos automotores siguiendo la estructura de las
disposiciones anteriores, con la exigencia de la entrega y la inscripción en
el registro terrestre automotor, que la misma ley define en el artículo 2
como: “Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad,
características y situación jurídica de los vehículos automotores terrestres.
En el se inscribirá todo acto o contrato o providencia judicial, administrativa
o arbitral, adjudicación, modificación, limitación, gravamen, medida
cautelar, traslación o extinción del dominio o cualquier otro derecho real,
principal o accesorio sobre vehículos automotores terrestres para que
surtan efectos ante las autoridades y ante terceros”.
Estipula el artículo 47 de la misma ley “Tradición del dominio. La tradición

del dominio de vehículos automotores requerirá, además de su entrega
material, su inscripción en el organismo de transito correspondiente, quien
lo reportara en el Registro de Tránsito Automotor en un término no superior
a (15) días, la inscripción en el transito deberá hacerse dentro de los (60)
días hábiles siguientes a la adquisición del vehículo…”
242Ibídem
244 Ibídem
78
La reiteración de la forma de tradición de los vehículos automotores 245:
1. Entrega material
2. Inscripción
De lo anterior se puede concluir:
El contrato de compraventa de vehículos automotores es consensual. Todo

automotor debe inscribirse ante el organismo de tránsito respectivo, sea
importado o de fabricación nacional.
La trasferencia, esto es, la tradición de un vehículo automotor terrestre se

hace mediante el registro o inscripción y con el cumplimiento del trámite
señalado. En otras palabras, mientras no se haga la inscripción no hay
trasferencia del bien vendido.
Venta Comercial de Vehículos Automotores
“De la misma manera se realizara la tradición de los vehículos automotores,

pero la inscripción del título se efectuara ante el funcionario y en la forma
que determinen las disposiciones legales pertinentes. La tradición así
efectuada será reconocida y bastara ante cualesquiera autoridades”
La tradición, o sea el modo de adquirir el dominio de los vehículos

automotores, no se obtiene con la simple entrega de la cosa, sino que se
requiere de la inscripción del título. De esta manera, no bastara el
documento de venta ni la entrega. Deberá hacerse el registro del título para
que el comprador se repute dueño.
Ley 769/02 Art 47: El titular del dominio es el que aparezca inscrito en la
Oficina de Transito, es lo que se aplica hoy, esto es para Vehículos
Automotores.
El Art 928 co.co no se refiere a los inmuebles sino a toda la clase de

bienes, pues “el vendedor está obligado a entregar lo que reza el contrato
con todos sus accesorios”
 Todo lo que le ocurrió al bien hasta el momento de la entrega va

por cuenta del Vendedor.
 Todo lo que le ocurrió al bien desde el momento de la entrega va

por cuenta del Comprador.
b.Mora en la Entrega- Acción Resolutoria: Art 1882 Cód. Civil
Inc. 1° del Art 1882 Cód. Civil: “El vendedor es obligado a entregar la
cosa vendida inmediatamente después del contrato, o a la época
prefijada en el”. En general, y combinando este inciso con el artículo
1929, cuando no haya plazo ni para la entrega de la cosa ni para el pago
del precio, el contrato se cumple por ambas partes inmediatamente
después de celebrado”.
79
La jurisprudencia ha considerado, sin embargo, que rigurosamente el
vendedor es quien primero debe cumplir la obligación de entrega. 246
El Inc. 2 del Art 1882 Cód. Civil: “Si el vendedor por hecho o culpa
suya ha retardado la entrega, podrá el comprador, a su arbitrio
perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho
para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales”.
La Corte Suprema ha planteado en sentencia 9 de junio de 1971:“Existe

notable diferencia entre la acción resolutoria prevista por el articulo
1546 Cód. Civil y el desistimiento de que tratan los arts. 1882 y 1878.
Aquella requiere sentencia judicial en que se decrete la resolución del
contrato, en tanto que el derecho de desistir de la compraventa, en caso
de que el vendedor por el hecho o culpa suya haya retardado la entrega
de la cosa vendida, es un derecho potestativo del comprador que no
requiere pronunciamiento alguno del juez.” 247
De conformidad con el Art 1609 Cód. Civil, en los contratos bilaterales

ninguna de las partes esta en mora de cumplir lo pactado, mientras la
otra parte no cumpla o se allane al cumplimiento de sus obligaciones. 248
Cuando se conceda un plazo al comprador para el pago del precio, no

podrá este ejercitar ninguna acción fundado en no haberle sido entregada
la cosa por el vendedor, si su fortuna hubiere menguado
considerablemente después de celebrado el contrato. 249
El Código protege en esta forma al vendedor que está en peligro de

perder el precio, por insolvencia sobreviniente del comprador y lo
autoriza para conservar la cosa vendida en su poder y no hacer entrega
de ella al comprador hasta tanto se le pague o se le asegure el pago del
precio.250
Algunos tratadistas estiman que en el caso que se considera el vendedor

ejerce un derecho de retención. No es cierto que el vendedor facultado
para abstenerse de entregar la cosa este ejercitando un derecho de
P 68.
247 Ibídem69. José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
P 69.
P 70.
P 70.
80
retención. Que este derecho no versa sobre cosa propia, sino ajena, lo
demuestra el Art 2417 CC.251
 Entrega Código Civil: El vendedor debe entregar la cosa vendida

inmediatamente después del contrato, o en la época prefijada en él.
Si el vendedor no entrega la cosa vendida, en el tiempo estipulado o
inmediatamente después de celebrado, incumple el contrato.252
 Entrega Código de Comercio: El vendedor debe hacer la entrega

de la cosa dentro del plazo estipulado. A falta de estipulación deberá
entregar dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del
contrato.
Cuando la venta es mercantil, el comprador tendrá derecho a exigir el pago

de perjuicios por el incumplimiento del vendedor a su obligación de hacerle
la tradición valida, sin necesidad de instaurar cualquiera de las acciones
consagradas en los artículos 1546 código civil y 870 Código de
comercio (Artículo 925 código civil).
En caso de que se instaure la acción resolutoria consagrada en el artículo
870 Código de comercio, podrá pedir en la demanda que el vendedor le
pague el interés legal comercial sobre la parte pagada del precio o que se le
otorgue derecho de retención sobre los frutos de la cosa en proporción a
dicha parte, sin menoscabo de la correspondiente indemnización de
prejuicios (artículo 942 Código civil). En este caso deberá tramitarse la
demanda en proceso ordinario.
El constituirse en mora de entregar ya va a constituir un perjuicio para el
comprador.
El Comprador tiene 2 opciones:
1.Persistir en el Contrato (Realizarlo)
2. Desistir en el Contrato (No realizarlo)
En ambos casos con Indemnización de Perjuicios.

Derecho de Retención a Favor del Vendedor:
a) Cuando la cosa no ha sido entregada al comprador
b) Cuando el comprador no ha pagado el precio, salvo que esté “pronto”

a pagarlo íntegramente (artículo 1882 inc. 3° código civil).
c) Cuando no se haya fijado plazo para el pago del precio.
“Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el

comprador, a su arbitrio, perseverar en el contrato o desistir de él, y en
ambos casos con derecho a ser indemnizado de los perjuicios” (artículo
1882 inc. 2° código civil).
Para ejercer la acción resolutoria (artículo 1546 código civil) que es
alternativa se deben cumplir los siguientes requisitos:
251 Ibídem
81
a. El vendedor debe estar en mora de cumplir (artículo 1608 código
civil). Si la obligación es a plazo no es necesario requerirlo. En los
demás casos es preciso requerirlo judicialmente. La mora debe ser
imputable al vendedor, esto es, por hecho o culpa suyos.
b. El comprador debe haber pagado el precio, o estar pronto a

pagarlo o haya estipulado pagarlo a plazo (artículo 1882 inc. 3°
código civil). En caso contrario, el vendedor podrá oponerle la
excepción de contrato no cumplido establecida en el artículo
1609 código civil.
Sostiene los doctrinantes y la jurisprudencia que el desistimiento, de que

habla el artículo cuestionado, es la misma condición resolutoria de que se
trata el artículo 1546 del Código Civil, que va envuelta en todo contrato
bilateral. En otras palabras, desistir o resolver es la misma figura
sustancial.253
No se comparte ese criterio y se considera que el desistimiento es una
figura separada o distinta de la resolución, aun cuando conduzca a los
mismos resultados: dejar sin efectos el contrato de compraventa, volviendo
todo al estado precontractual. Con la resolución se requiere,
fundamentalmente, de la declaratoria judicial en tal sentido y para ello, es
indispensable promover la acción judicial ordinaria del caso. En cambio, con
el desistimiento no hay necesidad de impulsar el aparato jurisdiccional del
Estado para procurar dejar sin efecto el contrato. 254
González Valencia dice: “Que no es necesario que el comprador ejercite la
acción resolutoria, sino que la ley lo autoriza para tomar por si, y ante sí, la
determinación de desistir del contrato, y tal determinación, y si es fundada
disuelve el vínculo jurídico proveniente del contrato”. 255
La Corte plantea diferencias entre estas dos figuras, el desistimiento y la
acción resolutoria esta requiere sentencia judicial, en tanto que el derecho
de desistir de la compraventa en caso de que el vendedor por hecho o culpa
suya haya retardado la entrega de la cosa vendida, es un derecho
potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez.
Como Opera el Desistimiento
Naturalmente que, para disolver el vínculo contractual, se requiere la
expresión de voluntad del comprador, quien debe transmitir al vendedor su
intención de desistir del contrato, pidiendo ante el juez se le notifique al
vendedor la disolución del contrato. 256
254 Ibídem
82
El Desistimiento en la Compraventa Comercial
“La venta de una cosa futura solo quedara perfecta en el momento en que
exista, salvo que se exprese lo contrario o que de la naturaleza del contrato
aparezca que se compra el alea… si la cosa llegare a tener únicamente
existencia parcial, podrá el comprador desistir del contrato o perseverar en
él a justa tasación” (artículo 917). “La compra de un ‘cuerpo cierto’ que al
tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe, no
producirá efecto alguno, salvo que las partes tomen como objeto del
contrato el alea de su existencia y el vendedor ignore su pérdida… si falta
una parte considerable de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato,
podrá el comprador desistir del mismo o darlo por subsistente abonando el
precio se ajusta tasación de expertos o peritos” (artículo 918).
La manera de reglamentar el desistimiento lleva a la conclusión de que su
operancia se logra sin necesidad de ningún mecanismo procedimental. 257
Indemnización de Perjuicios
Tanto en la resolución, como el desistimiento, producen, como efecto
importante, el pago de los perjuicios por el incumplimiento del contrato. 258
Especial Protección al Vendedor
Está regulado en el Inc. final del artículo 1882: “Pero si después del
contrato hubiere menguado consideradamente la fortuna del comprador, de
modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no
se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del
precio, sino pagando o asegurando el pago”.
-------Si después del contrato se disminuye el patrimonio del comprador
considerablemente, de tal modo que el vendedor piense que va a perder el
precio de la cosa. El vendedor va estar autorizado legalmente para
constituirse en mora, hasta que el Comprador respalde el pago con otra
garantía, esto es igual a no entregar la cosa.
Si se acordó un plazo para el pago del precio, el vendedor debe respetar
dicho plazo y no puede retener la cosa vendida, salvo que “después” del
contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador de
modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio”
(Art 1882 inc. 4° Cód. Civil).desaparece el derecho de retención del
vendedor si, a pesar de esas circunstancias el comprador paga o asegura el
pago mediante una garantía aceptada por el vendedor (Art 926 Cód.
Civil).
Por tanto, permite que el vendedor no entregue la cosa o que el comprador
pague el precio o lo asegure.
Una vez perfeccionada la compraventa, de acuerdo con los presupuestos
comentados, surgen las obligaciones a cargo de los contratantes. El
vendedor deberá entregar la cosa y el comprador pagar el precio. Mientras
258 Ibídem
83
no se haga la entrega, el vendedor sigue siendo el dueño. Si eso es así; mal
puede retener lo que siempre ha tenido. 259
Pero, tal como lo hemos precisado, la cosa vendida, hasta tanto no se
entregue y haya la capacidad suficiente para la tradición, pertenece al
vendedor. Este, como dueño, poseedor y tenedor, en sentido material, no
puede retener lo que le pertenece y siempre ha tenido.
3.Mora del Comprador: Art 1883 Cód. Civil: “si el comprador se
constituye en mora de recibir, abonará al vendedor el alquiler de los
almacenes, graneros, vasijas en que se contenga lo vendido, y el
vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la
cosa, y solo será ya responsable del dolo o de la culpa grave”
Cuando el comprador se constituye en mora de recibir, todos los gastos que

implique esa mora corren por cuenta de él (hay que demostrar que la mora
no fue culpa del vendedor).
Por parte del vendedor cesa la obligación de conservar la cosa y de

responder de ella hasta por la culpa leve (Art 1605 y 1606), para en
adelante responder solamente del dolo o de la culpa grave. 260
4.Objeto de la Entrega:
El Art 1884 Cód. Civil establece que “el vendedor es obligado a

entregar lo que reza el contrato”. Cumplo cuando entrego la cosa que me
comprometí a vender, el vendedor está obligado a cumplir con lo que
dice el contrato, por eso es importante definir la cosa vendida.
5. Venta de Semovientes: Art 1885 Cód. Civil “La venta de una vaca,
una yegua, u otra hembra, comprende naturalmente la del hijo que se
lleva en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y
alimentarse por si solo”.
Cuando se compra un inmueble, se compra con los muebles que hacen

parte integrante de este. Por ejemplo: el ternero hace parte integrante
de la vaca, porque depende de esta.
6. Venta de Inmuebles: Art 1886 Cód. Civil
El Art 1886 Cód. Civil dispone que “en la venta de una finca o bien
rustico se comprende naturalmente todos los accesorios que según los
Arts. 658 y ss. se reputan inmuebles, se refiere a los inmuebles por
adhesión y por destinación existentes en aquel”. Si el vendedor quiere
excluirlos de la venta debe hacerlo expresamente.
Se puede vender:
1. Cuerpo Cierto
2. En razón a su Cabida
P 70 y 71.
84
Estos dos son denominados Bienes Rústicos.
1. Cuerpo Cierto: Lo que digo es que estoy comprando el inmueble. Por
ejemplo: Compro una finca que cuesta $25.000.000, estoy comprando la
finca.
2. En razón a su Cabida: El precio depende de la extensión, aquí se tiene

que medir las hectáreas que voy a comprar.
7. Venta por Cabida: Art 1887 Cód. Civil
La venta por cabida, no tienen aplicación sino en relación con los predios
rústicos. La calidad de rustico o urbano de un predio no depende de su
ubicación, sino de su destinación. 261
Según el Art 1887 Cód. Civil, “un predio rustico puede venderse con
relación a su cabida o como una especie o cuerpo cierto”.
Se vende con relación a su cabida cuando esta se expresa en el contrato (85
hectáreas). En todos los demás casos se entenderá vender el predio como
un cuerpo cierto (Art 1887 inc. final Cód. Civil).
Se entiende que el predio rustico se vende con relación a su cabida:
a) Cuando la cabida se exprese en el contrato
b) Cuando el precio se fija con relación a ella
c) Cuando las partes no renuncian a las acciones derivadas de que la

cabida real sea distinta de la que aparece en el contrato.
Un predio se entiende vendido como un cuerpo cierto:

a) Cuando la cabida no se expresa en el contrato
b) Cuando las partes mencionan la cabida pero declaran que no habrá

diferencia en el precio aunque la cabida real resulte mayor o menor
que la cabida que reza en el contrato (Art 1887 inc. 2° Cód. Civil).
Inc. 4 del Art 1887 Cód. Civil establece que la cabida total de predio
vendido, o descomponer esa cabida total en varias cabidas parciales
relativas a porciones de distintas calidades y precios. Así por ejemplo: se
puede vender una finca diciendo que consta de 50 cuadras de tierra de
primera con determinado cultivo, a un determinado precio, y de 40 cuadras
de tierra de segunda a un precio inferior. Lo esencial es que, como lo dice en
su parte final de este inc. 4, de los datos que se den resulten la cabida total
y precio total.262
Hay posibilidad de pedir aumento o rebaja? No hay nada que hacer, salvo
Lesión Enorme. =/=
8.Cabida Real y Cabida Declarada: Art 1888 Cód. Civil
P 72.
P 73.
85
Efectos de la Venta en Relación con su Cabida:
Vendido un predio con relación a su cabida, puede ocurrir que la cabida
convencional, esto es fijada en el contrato, sea inferior o superior a la real,
esto es, a la que efectivamente tiene el predio vendido. Como en estos
casos el precio de la venta se ajusta a la cabida real, es necesario
reajustarlo en provecho del comprador, si la cabida real es menor que la
declarada, o en provecho del vendedor, si la cabida real es superior a la
declarada.263
a) La cabida real (CR) es mayor que la cabida declarada (CD). Deberá el
comprador aumentar proporcionalmente el precio.
La venta por cabidas264:

Generalmente los inmuebles, tanto los urbanos como los rurales o rústicos,
se venden como cuerpo cierto (cosa determinada, especificada). En tal caso
se describen por sus linderos.
El predio urbano es el que está edificado o destinado a hacer una

construcción. El precio rústico es el que está destinado a producir frutos
naturales.
La ley prevé que “un predio rústico puede venderse con relación a su
cabida, o como una especie o cuerpo cierto” (Art. 1887 Cód. Civil).
La venta de un inmueble por cabidas podrá traer dificultades por

presentarse discordancia o disconformidad entre la cabida real del predio y
la estipulada. La que “reza en el contrato”.
265
1) La cabida real es mayor: CR>CD :
Cuando se vende un predio en relación con su cabida y la cabida real

resultare mayor a la cabida declarada (estipulada), el comprador está
obligado a aumentar proporcionalmente el precio.
“Salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance en más de una décima
parte del precio de la cabida real” (Art. 1888 del CC.).
En tal caso, el comprador tiene estas opciones: a) Aumentar

proporcionalmente el precio. b) Desistir del contrato con indemnización de
perjuicios. Ejemplo: Se vende por cabidas el predio “La Pradera”. Se dice
que tiene 10 Hectáreas y que el precio de cada Hectárea es de 10 millones.
Se otorga la escritura pública de venta y se registra. Pero al medir el predio
para su entrega material se encuentra que tiene 12 Hectáreas
Se impone el siguiente análisis numérico:
263 Ibídem
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 131 y 132.
86
Diez Hectáreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones.
CD
El predio tiene 12 Hectáreas, lo que fija el precio en 120 millones. CR
El valor total de la cabida real es de 120 millones.
El valor de la cabida sobrante es de 20 millones.
La décima parte del valor de la cabida real es de 12 millones.
Como el valor de la cabida sobrante es de 20 millones, excede a la décima

parte mencionada, que es de 12 millones.
El comprador tiene en consecuencia la opción: o aumenta el precio o desiste

del contrato con indemnización de perjuicios.
1) La cabida real es menor: CR < CD266:
Si la cabida real resulta menor que la estipulada, el vendedor está obligado

a completarla. Si no se le exige esto o si no le fuere posible completarla por
no tener más terreno, deberá sufrir una disminución proporcional del precio.
“Pero si el precio de la cabida que falte, alcanza a más de una décima parte
del precio de la cabida completa”, el comprador tiene una opción: a) Acepta
la disminución del precio, o b) Puede desistir del contrato con indemnización
de perjuicios.
Siguiendo el mismo ejemplo anterior, se encuentra que el predio no tiene 10

Hectáreas sino 8.
El análisis numérico que procede sería el siguiente:
Diez Hectáreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones.
El predio tiene 8 Hectáreas, lo que fija el precio en 80 millones.
El valor de la cabida completa, es de 80 millones.
El valor de la cabida que falta es de 20 millones
La décima parte del valor de la cabida completa es de 8 millones.
El precio de la cabida faltante, que es de 20 millones, excede en más de una

décima parte el precio de la cabida completa. (Esta décima parte es de 8
millones, según se vio).
En consecuencia, el comprador tiene la acción antedicha.
En este caso, el comprador tendrá derecho a que se le aumente

proporcionalmente el precio (Art 1888 Cód. Civil).
Si CR > CD “Salvo que el precio de la cabida que sobre alcance en más de
una décima parte del precio de la cabida real pues en este caso podría el
comprador aumentar proporcionalmente el precio o desistir”.
87
El comprador tiene derecho a esta elección cuando el precio de la cabida
que sobre represente un valor superior a la décima parte del de la cabida
real. Así se vende un predio a razón de $ 1.000 la cuadra y se declara en el
contrato que tiene una cabida de 20 cuadras; posteriormente resulta que el
predio tiene 22 cuadras, y como dos mil es cantidad inferior a la décima
parte de $22.000, que es el valor de la cabida real, el comprador tendrá que
pagar los 2.000 pesos de diferencia y no podrá desistir del contrato. Si en el
mismo ejemplo la cabida real del predio resulta ser de 25 cuadras, como el
valor de las 5 cuadras de exceso es superior a la décima parte de $25.000,
que sería en ese caso el valor de la cabida real, el comprador real, el
comprador puede perseverar en el contrato pagando los $5.000 de
diferencia o puede también desistir en él con indemnización de perjuicios 267.
Cuando se vende por cabida se puede dar varios inconvenientes en cuanto
a lo que se piensa se mide el bien, por ejemplo: Hectáreas.
Pueden darse dos situaciones principales:
1. Cabida real mayor que la declarada CR>CD 268:
a. Que el precio, de la cabida que sobre, no sea mayor del 10%
del precio de la cabida real. En este caso debe el comprador
aumentar proporcionalmente el precio. Es obligante este
efecto.
b. Que el precio, de la cabida que sobre sea mayor del diez por
ciento del precio de la cabida real. Aquí, puede el comprador, a
su arbitrio, aumentar proporcionalmente el precio, con el fin de
satisfacer la obligación acorde con la extensión superficiaria
del predio o desistir del contrato, en cuyo evento podrá exigir
la indemnización de perjuicios. Ejemplo 1: Cuando la Cabida
Real es mayor que la Declarada, el comprador debe aumentar
proporcionalmente el precio.
Salvo: Si el precio de la Cabida Real que sobra es mayor que la 1/10 parte
del valor real, entonces el comprador puede:
- Aumentar proporcionalmente el precio
- Desistir del Contrato: El vendedor debe indemnizar al comprador

por no haber sabido lo que tenía, se le impone esta Sanción.
2. Cabida real menor de la declarada 269:

a. Que el precio de la cabida que falte alcance a más de una
decima parte del precio de la cabida completa; podrá el
comprador, a su arbitrio, o pedir la disminución del precio, o
desistir del contrato con indemnización de perjuicios. Y para
este caso se repite lo dicho anteriormente.
P 74.
.comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 130
.comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 130 y 131
88
b. Que el precio de la cabida que falte no exceda en más de una
decima parte: el vendedor deberá completarla.
c. Que no se pueda completar por imposibilidad o porque no se le
exigiere al vendedor; deberá este sufrir una disminución
proporcional del precio.
En este evento el vendedor en primer término podrá completar la cabida

declarada; pero como esto puede no serle posible, porque por ejemplo, no
sea dueño de tierras que colinden con la finca vendida, o como el
comprador puede no exigirle que le complete la cabida, entonces el
vendedor será obligado a sufrir una disminución del precio, en proporción a
la cabida faltante. Esto como regla general, porque si el precio de la cabida
faltante excede al valor de la décima parte de la cabida declarada, entonces
el comprador tiene un doble camino: o perseverar en el contrato,
aceptando la disminución del precio en la proporción que corresponda, o
puede desistir de el con indemnización de perjuicios, según las reglas
generales. Si en el ejemplo anterior la cabida real del predio es de 18
cuadras, como valor de la cabida faltante, que es de $ 2.000, podrá el
comprador desistir del contrato.270
Ejemplo 2: Cuando se da la situación contraria- La Cabida Real es menor a
la Cabida Declarada, entonces el comprador puede:
 Elegir que se le complete la cabida
 Desistir del Contrato
9.Venta de Predio como Cuerpo Cierto: Art 1889 Cód. Civil
“Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte
del comprador ni del vendedor para pedir o aumento del precio, sea cual
fuere la cabida del predio”. Se aplica, pues estrictamente, el principio de
que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato, y nada más. 271
Si se menciona la cabida del predio, pero en forma de que margen de para
pensar de que pueda ser mayor o menor, como si se dice que la cabida es
“aproximada”, o que la cabida es “más o menos”, de tanto, la venta se
tendrá también como cuerpo cierto.
Si el predio se vende como cuerpo cierto, no hay derecho por parte del
comprador ni del vendedor a pedir rebaja o aumento del precio. 272
Efectos de la Venta de un Predio como Cuerpo Cierto
Aunque no puede haber debate por la cabida del predio, “si se vende con
señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo lo
comprendido en ellos, y si no pudiere o no se lo exigiere, se observara lo
prevenido en el inc. 2° del Art 1888 CC.
P 74 y 75.
P 75.
272 Ibídem
89
Las acciones que otorgan el Art 1888 y 1889 Cód. Civil expiran al cabo
de un año contando desde la entrega” (Art 1890 Cód. Civil).
Las acciones son las siguientes:
a. La del vendedor para exigir aumento del precio cuando la cabida
real es mayor que la declarada
b. La del comprador para pedir rebaja del precio cuando la cabida

declarada es menor que la cabida real.
c. La del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en

el mismo caso.
d. La del comprador para desistir del contrato
Ejemplo: Se vende 20 hectáreas de terreno que habrán de ser

tomadas de un globo mayor que mide 50 hectáreas. En este caso, las
20 hectáreas objeto de la venta no podrán ser determinadas con la
relación a linderos, puesto que vendidas en esa forma no se sabe aún
sobre que parte cierta del globo mayor van a recaer. Se advierte que el
globo mayor, de donde habrá de tomarse la cantidad vendida, si debe
necesariamente quedar determinado por su ubicación y linderos en la
escritura de venta, o por lo menos ser determinable en razón de tales
circunstancias.273
10.Caducidad de Acciones en las Ventas: Art 1890 Cód. Civil
 Expresa el término que tiene las acciones para el comprador por la

compra por cabida, ese término es de 1 año a partir de la entrega.
Este plazo de corto tiempo de caducidad tiene su fundamento en la
estabilidad que la ley quiere en las relaciones contractuales. 274
Desde el momento que nos entregan la cosa es que nos podemos dar
cuenta como compradores si es o no el predio que nos han prometido,
recorre los linderos y vamos actuar con ánimo de Señor y dueño.
Las acciones concebidas en los arts. 1888 y 1889 caducan al cabo de 1
año contado desde la entrega. 275
Este tiempo se cuenta a partir de la entrega, porque solo desde ese
momento esta el comprador en condiciones de hacer la mensura y
verificar las comparaciones del caso. Tratándose de inmuebles para
empezar a contarse el tiempo de caducidad a partir de la entrega, esta
no es simplemente jurídica, esto es la que se realiza mediante el registro
de la escritura, sino la material.276
P 77.
.comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 131.
P 77.
276 Ibídem
90
Señalamiento de Linderos
Sea que se trate de la venta de un predio como cuerpo cierto o por cabida,
es indispensable que se recojan en el instrumento respectivo los linderos del
inmueble, porque si estos faltan no hay determinación del objeto. 277
11. Art 1891 Cód. Civil: las reglas de los Arts. 1887 a 1890 “Se aplican
a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías” 278
Esta normatividad anterior se aplica a cualquier conjunto de bienes muebles

(Venta por Cabida- Venta por Cuerpo Cierto) mercancías.
Ejemplo: “Le vendo por $10.000.000 lo que hay en la bodega”. Cuerpo

Cierto
“Le vendo lo que hay en la bodega a razón de $1.000 juguetes a 1.000 c/d
por venta por cabida.
Art 1886 Cód. Civil: Predios Rústicos Son irregulares, es decir no se
pueden definir exactamente.
La Lesión Enorme
De las acciones antes mencionadas, compete a los contratantes la lesión
enorme, cuando la diferencia en la cabida sea tan grande que constituya
una lesión de la naturaleza (Art 1892 Cód. Civil).
“Además de las acciones en dichos artículos los, compete a los contratantes
de la lesión enorme en su caso”. Es decir que la diferencia entre cabida real
y declarada determina una modificación en el precio señalado en el contrato
tan considerable que su diferencia con el precio real alcanza la proporción
indicada en el Art 1947, entonces el contratante lesionado tiene derecho a
ejercitar no solamente las acciones propias de la venta por cabida, sino
también la de la lesión enorme. De esta suerte, si han caducado aquellas
acciones, cuya caducidad es de un año, también se puede adelantar la
acción rescisoria de la lesión enorme, si se dan sus elementos constitutivos,
pues la acción de lesión enorme expira en 4 años (Art 1954 Cód. Civil). Es
de advertir que lo anterior puede ocurrir solo en la venta de bienes
inmuebles, pues en los bienes muebles no cabe la lesión, según el Art 32
de la Ley 57 de 1887.279
2.Saneamiento:
Además de transferirle el dominio, el vendedor está obligado a

proporcionarle al comprador una posesión pacífica y útil de la cosa
vendida.280
Pues bien, la obligación del vendedor de garantizarle al comprador una
posesión pacífica, corresponde a la obligación de saneamiento por evicción
P 77.
P 78.
91
y a la obligación del mismo vendedor de garantizarle al comprador una
posesión útil, corresponde la obligación de saneamiento por vicios ocultos.
281
El derecho que surge para el comprador de exigirle al vendedor que la cosa

que compra no tenga defectos y que al tercero le respete la posesión de la
misma.
Al tenor del Art 1893 Cód. Civil, la obligación de saneamiento a cargo del
vendedor comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y
posesión pacifica de la cosa vendida, o sea el saneamiento por evicción y
responder de los defectos ocultos.
Art 1893 Cód. Civil: Establece que son 2 los objetos de saneamiento:
1.Saneamiento por Evicción:
El saneamiento por evicción se descompone en dos obligaciones

distintas, que se suceden la una a la otra. En primer lugar, el vendedor
está obligado a defender judicialmente al comprador contra las acciones
que promueven terceros contra el comprador de la cosa vendida.
Cumplida esta obligación sin que el vendedor haya logrado impedir la
evicción, es decir, si la sentencia judicial priva al comprador del todo o
parte de la cosa vendida, entonces aquella obligación, que es una
obligación de hacer, sucede una obligación nueva de naturaleza distinta
porque ya no es de hacer sino de dar: la obligación de indemnizar al
comprador en los términos del ART 1904 CC282.
Estamos frente a la posibilidad de que la cosa comprada la pierda el
comprador en forma total o parcial.
Requisitos del Saneamiento por Evicción:
1.Pérdida total o parcial
2. Que la causa de la perdida sea anterior al Contrato de Compraventa
3. Que la perdida se dé por una Sentencia Judicial.
La pretensión del tercero provenga de un vicio de derecho. Los ataques

de hecho deben ser repelidos directamente por el comprador.
Si se cumplen los 3 requisitos hay saneamiento por evicción.
Ejemplo: Compro una finca “El Paraíso” por $200.000.000, el vendedor me
dice que la finca tiene linderos perfectamente delimitados y que vive una
persona ahí cuidando la finca. Lo que me ocultó el vendedor es que esa
persona lleva 20 años de posesión de la finca. La finca estaba ubicada en
zona roja y por eso nunca tome posesión de ella. Con el tiempo voy a la
finca y está en muy buenas condiciones, pero me notifican que hay un
proceso de Declaración de Pertenencia de la finca “El Paraíso”. Ya notificado
se adelanta el proceso y un juez decide que (Y) es el nuevo propietario de la
finca por Prescripción Adquisitiva de Dominio.
P 79.
281 Ibídem
282 Opt. Cit.

92
- Evicción: Es la perdida de la cosa comprada, pero por Sentencia
Judicial, no por descuido.
Saneamiento por Evicción y la Acción Resolutoria
Cuando se produce la evicción de la cosa comprada, se hace manifiesto que
el vendedor ha incumplido obligaciones por él contraídas en virtud del
contrato y por lo mismo, según las reglas generales, a ese incumplimiento
debiera corresponder, como consecuencia natural, una acción resolutoria
con indemnización de los perjuicios totales a favor del comprador. 283
Alcances del Saneamiento
En tales condiciones, se hace necesario que el comprador sea molestado en
su derecho, posible o real, de dominio, por la intervención de un tercero,
mientras no sea inquietado no tiene cabida la acción de saneamiento. 284
Extensión del Saneamiento.
El saneamiento comprende285.:
a. Una acción de defensa
b. Una acción de restitución del precio y de reparación de perjuicios
a. Acción de Defensa:
Hay evicción, dice el artículo 1894 del Código Civil, de la cosa comprada
cuando el comprador es privado de todo o parte de ella, por sentencia
judicial.286
El vendedor, antes de todo, tiene que enterarse del proceso que promueve
el tercero. Y llega a su conocimiento, esa situación, mediante la citación que
hace el comprador para su comparecencia al proceso. 287
Cómo funciona la Obligación de Hacer en el Saneamiento
La primera obligación que implica el saneamiento consiste en la defensa del
comprador. Esa defensa judicial se refiere a las demandas promovidas por
terceros que pretenden un derecho sobre la cosa vendida, a condición, eso
sí, de que la demanda se funde en causa existente con anterioridad al
perfeccionamiento del contrato de venta288.
P 80.
285 Ibídem
287 Ibídem
93
El articulo 1895 C.C dispone: “El vendedor es obligado a sanear al
comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta”.
Debe insistirse también en el hecho de que el saneamiento solo procede en
razón de demandas judiciales promovidas por terceros que pretenden un
derecho sobre la cosa. Si se trata de perturbaciones a la posesión del
comprador, producidas por vías de hecho por quienes no pretenden derecho
a la cosa, no habrá lugar a saneamiento y el comprador deberá afrontar por
si solo las circunstancias mediante el ejercicio de las acciones posesorias
pertinentes289.
Art 1896 Cód. Civil: Indivisibilidad de la Acción de Saneamiento. Si
ese vendedor muere se adelanta la acción contra los herederos, quienes
responden dependiendo de la cuota que les corresponda en la herencia.
La acción de saneamiento que se refiere a la obligación general de sanear,
esto es, en cuanto a la obligación de hacer, es indivisible, porque no es
susceptible de división el hecho consistente en defender a otro en juicio.
Siendo indivisible esa obligación, su cumplimiento puede ser exigido de
cualquiera de los vendedores, si han sido varios, o cualquiera de los
herederos, en caso de que este haya fallecido290.
Pero en cuanto a la obligación de hacer que implica el saneamiento sucede
la de indemnizar perjuicios y restituir el precio, por no haber tenido éxito la
defensa judicial del comprador, como el objeto de esta nueva obligación es
divisible su cumplimiento no podrá exigirse totalmente de cada uno de los
vendedores, o de cada uno de los herederos del vendedor; por el contrario,
cada vendedor o cada heredero será responsable solamente a prorrata de
su interés en el contrato, si se trata de varios vendedores, o de su interés en
la sucesión del vendedor que ha fallecido , si se trata de los herederos de
este (Art 1583 y 1590).291
En definitiva, la obligación de saneamiento por evicción, que es indivisible
en su origen, se convierte en divisible al producirse la evicción, en el caso
de que los vendedores hayan sido dos o más, como también en el caso en
que los herederos del vendedor sean dos o más. En cualquiera de esas
hipótesis debe tenerse en cuenta que si se aspira a que todas esas
personas respondan por la indemnización, será necesario citarlas a todas al
proceso respectivo.292
P 81.
289 Ibídem
P 80.
P 80 y 81.
94
Art 1897 Cód. Civil: Acción de Saneamiento contra terceros: Si se da
una cadena de ventas, por ejemplo: (A) le vende a (B) y este le vende a
(C), y la causa del contrato de Compraventa es entre (A) y (B), si (B) no
acciona contra (A), entonces (C) lo puede hacer porque es quien va a
perder la cosa.
Art 1898 Cód. Civil: Es Nulo todo pacto en que se exima al vendedor del
saneamiento, siempre y cuando este haya actuado de Mala Fe.
Consecuencias en Caso de Evicción
Lo que tiene que hacer el comprador cuando alguien pretende la cosa que
ha comprado es Denunciar el Pleito, es decir poner en conocimiento del
vendedor que alguien pone en duda mi titularidad sobre el bien.
Propuesta la demanda judicial contra el comprador por un tercero que
pretenda un derecho sobre la cosa. 293
Art 1899 Cód. Civil: “El comprador a quien se demanda la cosa vendida
por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que
comparezca a defenderla… Esta citación se hará en el término señalado por
las leyes de procedimiento… Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta
la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento; y si el vendedor
citado no compareciera a defender la cosa vendida, será responsable de la
evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa
o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa”.
Esta citación está reglamentada en el Código de Procedimiento Civil, bajo la
figura de la denuncia de pleito en los artículos 54, 55 y 56 CPC.294
El comprador que ve amenazado su derecho sobre la cosa comprada, en
razón de que un tercero lo demanda y alega tener derecho sobre tal cosa,
por cualquier causa anterior a la venta, debe citar a su vendedor. 295
Al vendedor que es una obligación suya con el comprador, ese vendedor
puede:
- No asumir mi defensa como comprador, entonces en caso de
evicción, responde el vendedor.
- Allanarse (Aceptar las peticiones del demandante)
El comprador puede No Denunciar y si la cosa es evicta, es decir que se

pierde para mí como comprador, entonces el vendedor no responde.
Art 1903 Cód. Civil: El Vendedor Cesa la Obligación de Saneamiento
por Evicción:
P 82.
95
1.Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten a un
juicio de Árbitros Sin el Consentimiento del Vendedor y los árbitros fallan
en contra del comprador, el vendedor no responde por evicción.
2. Si el comprador perdió la posesión por culpa suya y de ello se siguió la

evicción.
b. Acción de restitución del precio y de reparación de perjuicios.
Es en puridad, el verdadero saneamiento por evicción ya que persigue que

el vendedor restituya el precio de la cosa vendida y la indemnización de los
perjuicios.296
El vendedor de una cosa queda obligado al saneamiento no solo respecto a
su inmediato comprador, sino también respecto a todos los que en el futuro
adquieran la cosa vendida297.
Por eso el artículo 1904 Código Civil encierra todo lo que comprende el
saneamiento por evicción propiamente dicho, a saber 298:
1. La restitución del precio, se entiende esta obligación por el carácter
conmutativo de la compraventa. Perdida la cosa para el comprador,
se le debe el precio dado por ella.
2. Las costas legales del contrato de venta que hubieren sido

satisfechas por el comprador. Gastos que impliquen Escritura Pública
+ Registro (para bienes inmuebles)
3. El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a

restituir, es decir el valor de los frutos que hay producido la cosa y el
comprador hay sido obligado a restituirle al verdadero propietario.
4. Las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por

efecto de la demanda.
5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del

comprador aun por causas naturales, y por el mero transcurso del
tiempo.
El artículo 1906 del Código civil trae las siguientes reglas respecto a las
mejoras: el vendedor debe reembolsar al comprador las mejoras necesarias
y útiles. Salvo si el vencedor, en el proceso de evicción fue condenado a
pagarlas. Si el vendedor es de mala fe, deberá reembolsar inclusive las
mejoras voluptuarias.299
Art 1908 Cód. Civil: Ventas Forzadas
P 88.
.comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 135 y 136
96
Cuando se hace en pública subasta. En estos casos el vendedor solo estaría
obligado a restituir el precio que haya producido la venta.
Si las partes acuerdan que el vendedor se exima de la obligación de
saneamiento, solo obliga al vendedor a restituir el precio (independiente de
las cosas que hayan ocurrido con el bien).
Art 1909 Cód. Civil: Eximen de la Obligación de Sanear
Inc. 2°: Salvo que el comprador haya sacado provecho del deterioro
Inc. 4°: Cuando la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, el
comprador puede pedir:
a.Que se rescinde el contrato y se restituya el dinero. El texto legal incurre
en error al decir que el comprador podrá pedir rescisión de la venta. Es
evidente que quiso decir resolución. Recuérdese que rescisión es
sinónimo de nulidad relativa (por vicios del consentimiento, por lesión
enorme, por incapacidad relativa)300
b.Continuar el contrato y pedir al vendedor que rebaje el precio.
Habrá Indemnización de Perjuicios solo cuando podemos atribuir al

vendedor Mala Fe al momento de vender la cosa.
Art 1912 Cód. Civil: Efectos de la Sentencia que Niega la Evicción
Si la evicción no se da, es decir que el comprador no pierde la cosa,
entonces el comprador puede obligar al vendedor a pagar los perjuicios que
la demanda le causo.
Art 1913 Cód. Civil: Prescripción de la Acción de Saneamiento por
Evicción:
“La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; más por
lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas
generales.
Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción, o si esta no
hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa”.
Prescripción es de 4 años desde la sentencia de evicción, si esta no ha
llegado a pronunciarse, entonces será desde el momento de la restitución
de la cosa.
- Restituir el dinero
- Indemnizar al comprador
La obligación de sanear se descompone en dos obligaciones distintas 301:
d. Una de hacer (asistir a la defensa del comprador)
97
e. De dar (restituir el precio e indemnizarle los perjuicios en caso
de producirse la evicción)
Es necesario advertir que la disposición del Art 1913 Cód. Civil sobre la
prescripción de la acción de saneamiento solo se refiere a la segunda de
dichas obligaciones.302
Es, pues la obligación de dar la que prescribe. Pero el término de la

prescripción es distinto según se trate de la restitución del precio, o de las
indemnizaciones contempladas en el numeral 2 y siguientes del Art
1904. Respecto a la restitución del precio, el término de prescripción es
de 10 años, según las reglas generales (Art 2536, Ley 791 de 2002).
Respecto de las indemnizaciones aludidas, el término de prescripción es
de 4 años.303
Hay que dejar claro que la obligación de acudir en defensa del comprador
ante una amenaza de evicción, no prescribe.
Se ha visto anteriormente que la evicción puede darse mediante una

sentencia judicial o sin el pronunciamiento de ella. Esto habrá que
tenerlo en cuenta para averiguar el punto de partida para contar el
término de la prescripción.304
Pero si hay sentencia que declare la evicción, la situación va a cambiar. El

actual código de procedimiento civil, dispone que en la sentencia debe
proveerse acerca de las indemnizaciones y restituciones. Una sentencia
en firme que hace condenas, constituye título ejecutivo, como bien se
sabe. La acción ejecutiva prescribe en cinco años, según el artículo 8º de
la Ley 791 de 2002. Ese será el término para hacer efectivas esas
condenas contenidas en la sentencia, por concepto de la restitución del
precio y de las indemnizaciones mencionadas. 305
El término de la prescripción comienza a correr desde el momento en que

queda ejecutoriada la sentencia judicial que ocasionó la evicción. 306
P 95.
302 Ibídem
P 96.
304 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Régimen Civil y Comercial, Pág. 172-
Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogotá D.C. 2004
305 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Régimen Civil y Comercial, Pág. 173-
Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogotá D.C. 2004
P 96.
98
En el segundo evento en el inc. final del Art 1913 sirve de manifiesto
que para que haya evicción no es esencial que se pronuncie sentencia
judicial que prive al comprador de todo o parte de la cosa, como aparece
en el Art 1894; puede haber evicción sin necesidad de sentencia, como
sería el caso en que ni el vendedor ni el comprador discutieron el derecho
del tercero, se lo reconocieron espontáneamente y en consecuencia de
ello se le restituyera a esta la cosa (Art 1902).307
Renuncia al Saneamiento
La renuncia puede revestir 2 formas:
a. La renuncia general del saneamiento por cualquier evicción, se refiere

al Art 1898 diciendo: “Es nulo todo pacto en que se exima al
vendedor del saneamiento de evicción, siempre que ese pacto haya
habido mala fe de parte suya”. De suerte, pues la renuncia en este
caso es válida y eficaz; pero si el vendedor ha obrado de mala fe,
entonces la renuncia es nula y no produce ningún efecto. 308
Cuando la renuncia general del saneamiento es válida, por no estar

afectado por una mala fe del vendedor, su efecto no es otro que el de
eximir al vendedor de la obligación de pagar al comprador, en caso de
evicción, la indemnización de perjuicios contemplada en los numerales
2 y siguientes del Art 1904. Pues en lo que dice relación con la
obligación de restituir el precio, esta subiste a pesar de la renuncia. 309
b. A la segunda forma de renuncia, esto es a la que se contrae a una

determinada causa de evicción, se refiere el inc. 3° del Art 1909 en los
siguientes términos: “Cesará la obligación de restituir el precio si el que
compro lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomo
sobre si el peligro de la evicción especificándolo”. 310
Cuando el comprador compra sabiendo que la cosa es ajena, o en general

que es de un tercero tiene en relación con ella un derecho real que en
cualquier momento puede hacer valer, la ley le niega la acción de
saneamiento, tanto respecto a la restitución del precio como a la
indemnización de perjuicios, en caso de que ese tercero reclame su
derecho y a consecuencia de ello se produzca la evicción. 311
307 Ibídem
308 Opt. Cit.
P 97.
P 98.
P 98.
99
Otra causal que hace cesar la obligación de saneamiento: si el comprador
contrató a sabiendas de que la cosa que el vendedor se obligó a
transferir era ajena. (Mala fe del comprador). Art. 1909; inciso 3º. 312.
También no hay obligación de sanear si el comprador tomó expresamente el

riesgo de la evicción sobre sí, especificándolo 313.
Tampoco hay obligación de saneamiento “Si el comprador y el que

demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin
consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren contra el comprador”
(CC art. 1903, inciso 1).314
Tampoco hay obligación de saneamiento: “ Si el comprador perdió la

posesión por culpa suya y de ello se siguió la evicción”. (CC, art. 1903,
inciso 2).315.
Finalmente, tampoco hay obligación de saneamiento si el vendedor no fue

citado al proceso de evicción Código Civil, artículo 1899, inciso 3º.). 316
2.Saneamiento por Vicios Ocultos: Estamos hablando de subsanar los

defectos que presenta la cosa, daños e imperfecciones. Le exijo al
vendedor que me lo entregue en buenas condiciones, es decir que el
vendedor debe garantizarle no solamente la posesión pacifica de la cosa
vendida, sino también una posesión útil de ella.
Una cosa puede adolecer de vicios o defectos materiales que la inhabiliten

para prestar la utilidad que de acuerdo con su naturaleza le corresponde, o
que apenas le permiten prestar imperfectamente esa utilidad. Cuando así
ocurre y además se presenten determinadas condiciones subjetivas en el
comprador, este tiene a su disposición la llamada Acción resolutoria por
vicios ocultos de la cosa vendida.317
En armonía con las consideraciones arriba hechas el Art 1914 dice que la
acción redhibitoria “es la que tiene el comprador para que se rescinda la
venta o se rebaje el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o
mueble, llamados redhibitorios”.318
313 Ibídem
315 Ibídem
316Opt. Cit.
100
En sentido lato la acción redhibitoria es tanto la resolutoria como la rebaja
del precio por vicios ocultos y que en un sentido restringido o estricto,
acción redhibitoria es únicamente la resolutoria por vicios ocultos 319.
Condiciones para que existan Vicios ocultos.
Art 1915: “Son vicios ocultos los que reúnen las condiciones siguientes: 320
1. Haber existido al tiempo de la venta:.
En efecto si el Art 1876 dice que los riesgos de la cosa vendida son de
cargo del comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato,
atrás del Art 1876 hace referencia a la venta de géneros, por
aplicación del Art 1567 los riesgos hasta la entrega son del vendedor
y es solo a partir de ese momento cuando el comprador los asume.
Lo anterior ha de entenderse dicho respecto a la venta civil, pues es

sabido que en lo mercantil los riesgos a cargo del vendedor hasta la
entrega, aunque se trate de venta de especie o cuerpo cierto. (art 929
Cód. Com.)
2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para uso natural, o
solo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que
conociéndolos el comprador no lo hubiera comprado o lo hubiera
comprado a mucho menos del precio.
El vicio debe ser grave, en el sentido de que sea causa para que la
cosa no sirva para el uso al que naturalmente está destinado, aunque
solo sirva imperfectamente.
3. No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador

haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que
el comprador no haya podido fácilmente conocerlos, en razón de su
profesión u oficio”
Mientras los dos primeros requisitos tienen un aspecto

eminentemente objetivo, éste tercero ya es de naturaleza subjetiva,
como que versa sobre carácter oculto que el vicio debe tener para el
comprador
Cuándo digo que tengo Acción de Saneamiento?

Puedo ir donde el juez a solicitarle que obligue a esta persona a que cumpla
con su obligación.
Art 1919 Cód. Civil: Perdida de la Cosa
100.
319 Ibídem
320Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 100,
101 y 102.
101
La pérdida de la cosa no exime de responsabilidad al vendedor, el problema
va a ser del propietario por la prueba.
Ar 1920 Cód. Civil: Vicios ocultos Convencionales:
A la luz de la ley, un vicio que no reúna los requisitos indicados en el Art
1915 no es redhibitorio.321.
“Las partes pueden por el contrato hacer ocultos los vicios que
naturalmente no lo son”.322
Las partes pueden en el contrato estipular los vicios redhibitorios, vicios que
naturalmente no lo son.
Ejemplo: el comprador ve los vicios que tiene la cosa, pero el vendedor
queda obligado a reparar esos vicios. (X) compra una casa pero le dice al
vendedor que le compra siempre y cuando le ponga la chapa de seguridad.
Es un Vicio No Oculto, pero que las partes lo vuelven ocultos, si el vendedor
no cumple (poner la chapa) (X) puede accionar por vicios ocultos.
Acciones a que da lugar el Vicio oculto
El vicio oculto es el que reúne los requisitos del Art 1915 o el que sin
tenerlas ha sido elevado a la categoría de tal por la convención de las
partes (Art 1920), le permite al comprador ejercitar las acciones distintas, a
su elección; puede pedir la resolución del contrato con arreglo a las reglas
generales, aunque con la limitación, respecto a la indemnización de
perjuicios, contemplada en al Art 1918; realmente el vendedor ha
incumplido el contrato y por lo mismo la procedencia de la acción
resolutoria es plenamente explicable. O puede perseverar en el contrato y
pedir simplemente el reajuste del precio, la reducción de este a lo que
realmente vale la cosa en vista del vicio que la afecta, acción de rebaja del
precio, como ya se dijo, se conoce con el nombre de acción estimatoria y
también con el de acción quanti minoris323.
Cuando puede pedirse, además de la Resolución o la Rebaja del
Precio, la Indemnización de Perjuicios324
Pudiendo el comprador pedir la resolución del contrato, debiera por ese solo
hecho pedir también la indemnización de perjuicios, máxime cuando la
resolución se funda, en que el vendedor incumple el contrato cuando
entrega una cosa afectada con un vicio oculto.
No obstante, el ejercicio de la acción resolutoria en cualquiera de sus dos
formas, es decir, como la resolutoria o estimatoria, no puede acumularse la
de la indemnización de perjuicios sino en el caso de que el vendedor haya
contratado a sabiendas de la existencia del vicio y sin declararlo al
comprador, o en el caso de que el vendedor, sin saber propiamente la
322 Ibídem
y 105
102
existencia del vicio; porque si al vendedor no le es imputable culpa alguna
mal puede ser llamado a indemnizar.
Qué pasa cuando perece la Cosa325
Si después de perfeccionado el contrato perece la cosa vendida, lo que
comúnmente no puede suceder en materia de bienes muebles, ya no puede
el comprador ejercitar las acción resolutoria. La razón de esto es clara: la
acción resolutoria implica que las cosas vuelven al estado anterior, lo que
significa que en virtud de ella el comprador debe restituir la cosa vendida al
vendedor; pero si esta ha perecido, dicha restitución se hace imposible y por
lo mismo la resolución no puede tener lugar. Al comprador, en este evento,
solo le queda la acción estimatoria o quantin minoris, para efectos de pedir
la rebaja del precio.
Art 1921 Cód. Civil: Venta de Cosas Conjuntas
Ejemplo 1: Le vendo una vaca y un caballo y dan las características de
cada uno, pero al final el caballo no sirve para nada, entonces como es una
venta conjunta habrá lugar a la acción resolutoria sobre la cosa y no sobre
el conjunto.
Ejemplo 2: Compro una vaca y un toro para sacar crías, pero el toro sale
perezoso, entonces aunque la vaca no tenga problema se puede adelantar
la acción resolutoria por el Conjunto, porque además le había dado a
conocer al vendedor la intención de sacar crías.
Ejemplo 3: Si se compra un lote de ganado, la circunstancia de que uno de
los animales sufra una enfermedad no permite que la acción resolutoria del
contrato pueda entablarse en relación con todos los animales comprados,
sino solo en relación con el enfermo. 326
Habrá indemnización de perjuicios: Si el vendedor actúa de Mala Fe.
Art 1922 Cód. Civil: Acción Redhibitoria en Ventas Forzadas
Ventas Forzadas: “La acción resolutoria no tiene lugar en las ventas
forzadas hechas por la autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no
pudiendo o no debiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida,
no lo hubiera declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción
redhibitoria y a la indemnización de perjuicios”.
Las que se hacen por autorización de la ley. Hay lugar a saneamiento
cuando el comprador interroga al vendedor sobre las condiciones de la cosa
y el vendedor no declara los vicios sobre la cosa vendida habrá lugar a:
- Acción Resolutoria
- Indemnización de Perjuicios
Renuncia a la Acción de Saneamiento por Vicios Redhibitorios

El Art 1916: “Si se ha estipulado que el vendedor no estuviere obligado al
saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estará sin embargo obligado
a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que dio noticia el
comprador”.
103
Art 1923 Cód. Civil: Prescripción de la Acción Resolutoria.327
- Bienes Muebles: 6 meses

- Bienes Inmuebles: 12 meses
El tiempo se cuenta desde la entrega real.

Art 1924 Cód. Civil: Rebaja del Precio e Indemnización de Perjuicios
Que alternativas tiene el comprador frente a la Acción Resolutoria?
1.Acción Estimatoria: Acción en la cual se pide la rebaja del precio por
vicios redhibitorios.328
 Bienes Muebles: 12 meses
 Bienes Inmuebles: 18 meses
Cuando hay lugar a adelantar la Acción Estimatoria y no la Acción

Resolutoria?
Cuando los vicios me permiten un Uso Parcial de la cosa (usar
defectuosamente) y me interesa tener y seguir teniendo la cosa.
Cuando compra un bien digo que lo acepta en el estado que esta, estoy
renunciando al saneamiento por vicios ocultos.
Es lógico que prescrita la resolutoria, pueda todavía ejercitarse la de rebaja
del precio. Es superfluo el Art 1924 en cuanto dice que “Habiendo prescrito
la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para pedir la
rebaja del precio y la indemnización de perjuicios, según las reglas
precedentes”. 329
No dice el Art que regula la prescripción de la acción de rebaja del precio,

cual es el momento a partir del cual se inicia dicha prescripción. El vacío se
ha resuelto diciendo que ese momento es el mismo indicado para la
prescripción de la acción resolutoria, es decir, el de la entrega real de la
cosa vendida, pues donde hay la misma razón debe aplicarse la misma
disposición.330
En caso de que la cosa vendida haya de ser remitida a un lugar distante lo

que pone de manifiesto que solo puede tratarse de cosas muebles dice el
Art 1927 que la acción de rebaja del precio prescribe en 1 año contado
desde la entrega al consignatario, “con más el término de emplazamiento
que corresponda a la distancia”. Consignatario es según el inc. final del
329 Ibídem
330 Opt. Cit.

104
Art 2070, relativo al contrato de trasporte la persona a la que se envía o se
remite algo.331
No se trata de Prescripción, sino de Caducidad
El mejor argumento para sostener que se trata de una caducidad, deriva del
texto de Art 1923, en el cual se expresa con claridad que “la acción
redhibitoria durará…”, es decir, que expira o se extingue en el transcurso
del tiempo indicado en esa misma disposición, pues tratándose de ésta no
es el simple transcurso del tiempo lo que aniquila la acción, sino eso y
además su expresa invocación por el demandado. 332
Si en realidad el Código estuviera haciendo referencia en los Arts. aludidos a

un fenómeno de prescripción, no habría podido decir en el art 1923 que los
contratantes están facultados para ampliar o restringir los términos legales
de duración de las acciones redhibitorias y quanti minoris. En efecto, la
prescripción es institución de orden público, como tal de derecho estricto, y
por consiguiente sustraída en su régimen a las estipulaciones de las
partes.333
Vicios Ocultos que no tienen la gravedad indicada N° 2 del Art 1915
A ellos se refiere el Art 1925: “Si los vicios ocultos no son de la importancia
que se expresa en N° 2 del Art 1915, no tendrá derecho el comprador
para la rescisión de la venta, sino solo para la rebaja del precio”.
Los vicios ocultos son de dos clases: unos, los de mayor gravedad, que
permiten al comprador pedir la resolución del contrato o la rebaja del precio,
a su elección (Art 1917); y otros que revisten menor gravedad, que no
sirven de fundamento para pedir la resolución del contrato y que solamente
autorizan la acción de rebaja del precio (Art 1925).334
Casos en que el Vendedor Garantiza las Condiciones del Bien:
Art 932 Cód. Com: Garantía del Buen Funcionamiento – art. 928 Cód.
Com.
Art 933 Cód. Com Presunción: Todos los bienes comprados en un
establecimiento de comercio se presumen vendidos con garantía.
Excepcionalmente nos van a garantizar un bien usado, diferente es que nos
engañen porque hay Mala Fe del vendedor.
Si no conoce los Defectos: Obligado a reparar.
Indemnización de Perjuicios.
333 Ibídem
105
Acción de Saneamiento por Vicios Resolutorios: Cuando exijo que me
Reparen el Bien. =/=
Acción Estimatoria: Cuando pido que me Rebajen el Precio.
Cuales No son Redhibitorios?
1.Los que surgen después de realizado el contrato
2. Los vicios que no son ocultos
El daño puede ser tal que no me sirva el bien, no se puede reparar, ni pedir
rebaja. El hecho de que el bien no sirva me permite Desistir del Contrato, lo
mismo por acción de saneamiento por evicción.
Art 1910 Cód. Civil: Resolución del Contrato por Evicción
- Más daño que servicio: Se resuelve el contrato
- Mas servicio que daño: Reparar
Rescindir = Vicios del consentimiento =/= Resolución = Vicios ocultos

Resolución: Se retrotraen los efectos que se han producido (Devuelvo la
cosa y me devuelven el dinero). Vicio Oculto y vicio el Consentimiento.
Se habla de dos posibilidades 1) Que un vicio oculto prive a la cosa de una
Cualidad sustancial. 2) Que para disimular ese vicio el vendedor haya
empleado el dolo. 335
Vicios del consentimiento Supuestos336:
1) Un coleccionista de obras de grandes pintores va al negocio de un
vendedor, especializado en la materia, y solicita un cuadro de
determinado pintor famoso. El vendedor le vende una copia. Hay un
vicio del consentimiento por error sobre la sustancia. Porque la calidad
esencial de la cosa (autenticidad de la pintura) fue el móvil determinante
del consentimiento del comprador.
La acción procedente en este caso sería la rescisoria (acción de nulidad
relativa), basada en el vicio del consentimiento.
2) Un ejemplo de ALESSANDRI también ofrece claridad; una persona quiere
comprar un reloj de oro y se lo venden de otro metal. En este caso
habría también error sustancial que permitiría la nulidad del contrato.
Más se puede pensar en otra hipótesis: el reloj que le venden a este
comprador sí es de oro. Pero tiene defectos que le impiden cumplir su
función natural. Existen vicios ocultos y el comprador cuenta con las
acciones correspondientes, si se dan los requisitos relativos a los vicios
ocultos (acción resolutoria y acción estimatoria o quantiminoris).
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:
La principal es: Pagar el Precio Art 1928 Cód. Civil
Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 188, 189.
106
El Artículo 1928 dispone: “obligación del comprador es la de pagar el
precio convenido".
Además de esa le incumbe otras, como es la de recibir la cosa y la de pagar
el alquiler del lugar en donde está guardada la cosa a partir del momento en
que se ponga en mora de recibirla (Art. 1883); también la de pagar lo que
valga el transporte de la cosa después de entregada. (Art. 1881).337.
Cuándo y dónde debe el comprador pagar el precio
El artículo 1929 "El deberá pagarse en el lugar y en el tiempo estipulados,
o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulaciones
contrario".
En este caso el contrato se ejecutará "dando y dando". 338
El artículo 1646 Cód. Civil en cuanto no se haya indicado otro distinto,

regla general conforme a la cual cuando lo que se debe no es una especie o
cuerpo cierto, el pago se hace en el domicilio del deudor, o sea en el caso
considerado el del comprador, que como deudor de dinero lo es de
género.339
El código de Comercio trae la siguiente regla en su artículo 876: si lo debido

es dinero. El pago se hará en el domicilio que tenga el acreedor al tiempo
del vencimiento de la obligación. Salvo estipulación en contrario. 340
Si el acreedor (el vendedor en este caso) cambió de domicilio, el deudor (el

comprador) podrá hacer el pago en su propio domicilio. Previo aviso al
acreedor. 341
Un ejemplo de
Lugar y Tiempo para el Pago del Precio: El pago debe realizarse según
lo estipulado en el contrato. Si no hay acuerdo se debe pagar
inmediatamente a la realización del contrato.
El comprador se puede constituir en mora de pagar si hay una perturbación
de la posesión de la cosa o existe una Acción Real sobre la cosa. Ejemplo: El
bien está hipotecado.
No se le paga directamente al vendedor y el comprador se puede constituir
en mora por ejemplo: realiza el Pago por Consignación, se deposita en el
Despacho Judicial el dinero, para que cuando el vendedor realice la Entrega
338 Ibídem
340 Ibídem
107
del bien se le entregue el dinero, independientemente del tiempo que se
demore, con ello el comprador cumplió con pagar y puede exigir la Entrega.
Haciendo el Pago por Consignación puedo tomar posesión del bien, porque
lo que garantizo es que mientras no me libren de la Perturbación el juez no
le entregue el dinero al vendedor.
El inciso segundo del Art. 1929, dispone: "con todo, si el comprador fuere
turbado en la posesión de la cosa, o probare que existe contra ella una
acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de
perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad de la
justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación
o afiance de la resultas del juicio".
Tratándose de acciones reales, al comprador le basta probar que ellas

existen, aunque no se hayan deducido en un juicio todavía. 342
Es claro que el depósito del precio debe cesar, y este ser entregado al
deudor, cuando termina la perturbación de la posesión sufrida por el
comprador, o cuando el vendedor preste caución para responder de las
obligaciones que en caso de una evicción habrán de surgir a cargo suyo. 343
Acción Resolutoria en Caso de Incumplimiento del Comprador
Siendo la compraventa un contrato bilateral, es claro que el incumplimiento

por el comprador de la obligación de pagar el precio genera para el
vendedor las dos acciones: resolutoria y cumplimiento, a su elección, con
indemnización de perjuicios, señaladas generalmente por el Artículo 1546
se dispone lo siguiente: "Si él comprador estuviera constituido en mora de
pagar el precio en el lugar y tiempos dichos, el vendedor tendrá derecho
para exigir el precio o la resolución de la venta con resarcimiento de
perjuicios".344
Cuando el Comprador se constituye en Mora de Pagar el Precio surge para el

vendedor 2 Acciones: Art 193 Cód. Civil
1.Acción Resolutoria: Pido que me devuelvan el bien
2. Acción Cumplimento: Exijo el precio
En ambos casos con Indemnización de Perjuicios.

Art 1546 Cód. Civil: Norma General, acción para las partes en todos los
Contratos Bilaterales. =/=
- Art 1930 Cód. Civil: Norma Especial, acción para el vendedor, solo
en el Contrato de Compraventa.
Si, en vez de la de cumplimiento, el vendedor ejercita la acción resolutoria,
entonces el proceso respectivo se adelanta por los trámites del ordinario o
343 Ibídem
344 Opt. Cit.

108
declarativo. Por eso se suele decir que en un caso como éste la acción
resolutoria, que es la son la personal, va unida a una acción reivindicatoria o
real, pero con la peculiaridad de que el derecho sustancial o de propiedad,
amparado con esta última, no existe en cabeza del actor al momento de
demandar de la reivindicación, sino que apenas irá a regresar a ella cuando
se dicte sentencia resolutoria.345
Efectos entre las Partes de la Resolución por No Pago del Precio
Las partes deben ser colocadas en la situación en que se encontraban antes

de contratar, esto es, deben hacerse entre sí la restituciones mutuas
correspondientes: Al comprador restituirá la cosa, lo mismo que los frutos
producidos por esta, si ninguna parte del precio ha pagado, o la porción de
ellos que corresponda a la parte del precio no pagada, si es que ha pagado
parcialmente. El vendedor, por su lado, restituirá al comprador la parte del
precio que hubiere recibido de éste, sin intereses ya que ellos se compensan
con la parte de los frutos que el comprador queda exonerado de restituir. 346
La resolución pronunciada por la jurisdicción y con decisión ejecutoriada,

destruye el contrato.347
En forma ilustrativa se expresan VOIRIN y GOBEAUX al decir que si se trata
de la resolución de un contrato de ejecución instantánea como la venta, la
resolución aniquila el contrato aun en el pasado, exactamente como lo haría
la anulación. La resolución hace que el vendedor recupere su cosa a título
de propietario.
De todo lo cual, en pocas palabras, se sigue que la resolución aniquila el
contrato retroactivamente.348
Se dice que los efectos de la resolución se producen ex nunc (desde

entonces), o sea, desde la fecha de celebración del contrato. Y que además
se producen ex tunc (desde ahora), es decir, desde el momento en que la
sentencia queda firme. Esto equivale a sostener que los efectos de la
resolución operan no sólo en relación con el pasado sino también hacia el
futuro, pues el contrato no producirá ya efectos. 349
Es preciso distinguir: Si el contrato es instantáneo como el de compraventa,

sino sucesivo (o de tracto sucesivo con el de arrendamiento), el
incumplimiento tiene su sanción pero en este caso no se habla ya de
resolución sino de terminación o cesación o expiración.
349 Ibídem
109
Su nombre técnico es resiliación, término que ANDRÉS BELLO no tomó del
derecho francés.350
Por lo tanto en el contrato sucesivo la resiliación pone fin al contrato para el

futuro solamente. Precisemos, ahora si, cuáles son los efectos retroactivos
de la resolución.
En primer lugar, la resolución impone la restitución de la prestación o
prestaciones que se hubieren pagado o cumplido. La sentencia debe
ordenar igualmente el pago de los frutos de la cosa que ha de restituirse 351.
Dispone el artículo 1932, de otro lado, que la resolución da derecho al

vendedor para retener las arras, si es él quien ha recibido del comprador, o
para exigirlas dobladas si es quien las ha dado. Mandato éste que revisten
no poca complejidad, no sólo por su vaguedad, si no por su incongruencia
con las normas propias del pacto de arras en el contrato de venta. Lo vago
de la norma está en que no se sabe a cuál de las modalidades de que son
susceptibles las arras, según se debió a su tiempo, hace referencia; aunque
más parece que alude es a la modalidad de las penitenciales, no sólo
porque las confirmatoria serían aquí impertinentes, dada su intrascendencia
evolución, sino porque aquella modalidad de las arras es la más próxima a
la cláusula penal que aparentemente inspira el párrafo comentado, y
porque, además, la presunción de derecho en favor de las penitenciales que
consagra el artículo 1861 para el caso en que se pacten sin calificarlas,
aconsejan la solución sustentada. 352
Si resuelve el contrato por no pagarse el precio tiene derecho la parte

cumplida a exigir:
- Arras si se habían pactado: Perderlas o exigirlas dobladas
- Restituir los Frutos
Derecho a que se restituya parte de lo que se pago del precio.

Art 1933 Cód. Civil: La Resolución de un Contrato produce efectos
frente a 3°
Efectos de la resolución respecto a terceros
Para conocer el alcance de este artículo es necesario distinguir si el contrato

resuelto ha girado sobre bienes muebles o sobre bienes inmuebles. 353
Si el contrato ha versado sobre bienes inmuebles, su resolución no dará

derecho al vendedor contra terceros que hayan adquirido la misma cosa, o
110
en cuyo favor se haya constituido por el comprador cualquiera de los
derechos reales, sino cuando en él titulo o escritura pública respectiva
conste que el comprador adquirió el bien con plazo para pagar su precio. El
tercero tiene oportunidad de conocerla, dado los fines de publicidad de las
instituciones de notariado y registro de la propiedad inmueble; y
conociéndola debe saber, ya que la ignorancia de la ley no sirve de
excusa.354
Renuncia la condición resolutoria
Por supuesto que no tratándose de derecho irrenunciable en los términos

del artículo 15 Cód. Civil, nada impide que el vendedor renuncia en
cualquier momento a la condición resolutoria resultante a su favor de la
forma estipulada para el pago del precio por el comprador. Cuando así
ocurra, el título de compraventa se hace firme y definitivo entre las
partes.355
(A)le vende a (B) y (B) le vende a (C). (B) no paga el precio. El contrato se
resuelve y produce efectos para (C), que debe devolver el bien a (A).
Si el 3° es el que se ve afectado Art 1547 Cód. Civil: Porque el juez

ordena que (C) le devuelva el bien a (A).
(B) se obliga a pagar el precio bajo un plazo o condición y antes de
Cumplirse lo vendió, todavía no era propietario.
Muebles:
 (C) se ve afectado cuando es por Muebles si conoció que el precio no
se había pagado.
 Si (C) no conocía la situación, no hay nada que hacer, porque se

Presume Dueño.
Art 1548 Cód. Civil: Enajenación de Inmueble debidos bajo

Condición
Se requiere existencia de Escritura Pública.
(A) realiza una compraventa con (B), por Escritura Pública existía un
plazo o condición sobre el precio. (B) realiza una compraventa con (C).
Es obligación del comprador conocer el Titulo antecedente porque el

Registro sirve:
- Tradición
- Publicidad
Debe constar en la Escritura Pública que el precio estaba sujeto a un plazo o

condición y que la venta se realizo antes de cumplirse con aquel.
La resolución del contrato entre (A) y (B) produce efectos para (C) porque
debe devolver a (A). Art 1933 Cód. Civil
354 Ibídem
111
Art 1934 Cód. Civil Efectos de la Constancia de Pago:
“Si en la escritura de ventas se expresa haberse pagado el precio, no se
admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la
escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros
poseedores”.
Contra esta clausula, dice aparentemente el artículo, no se admite mas

prueba que la nulidad o falsificación de la escritura, tanto en relación con las
partes como respecto terceros.356.
Art 1766 Cód. Civil: “Las escrituras privadas, hechas por los contratantes
para alterar lo pactado en escritura pública, no producirán efecto contra
terceros.
Tampoco lo producirán las contraescrituras públicas, cuando no se ha

tomado razón de su contenido al margen de la escritura matriz, cuyas
disposiciones se alteran en la contraescritura, y del traslado en cuya virtud
ha obrado el tercero”.357
El artículo que a contrario sensu está indicando que las escrituras privadas,
si no producen efecto contra terceros, si los producen entre las partes
contratantes.
Cuando firmo las escrituras, estoy diciendo que lo que dice es cierto.
Los documentos privados hechos entre las partes, no producen efectos

frente a terceros, solo producen efectos Inter-Partes. La Escritura Pública
tiene efectos prevalentes sobre el documento privado.
Si (A) le vende a (B) y en la EP dice que se pago el precio, pero hacen un
documento privado y en él dice que no se pago el precio, para (C) no le va a
producir efectos, ese documento privado, porque él no tenía por qué
conocerlo.
En síntesis, pues, el real y verdadero sentido del Art 1934 Cód. Civil
consiste en que la declaración hecha en Escritura Pública de una venta, de
haberse pagado por el comprador el precio integro, no puede ser
desconocido en perjuicio de terceros, sino mediante demostración de
falsificación o nulidad de escritura. 358
357 Ibídem
112
LA NECESIDAD DE DISTINGUIR LA RESOLUCIÓN, DE OTRAS
INSTITUCIONES
Es necesario precisar359:
1) La resolución, se ha visto, es la destrucción o aniquilamiento
retroactivo de un negocio jurídico bilateral. Al ocurrir la resolución,
todo pasará como si ese negocio no se hubiera celebrado.
La resolución puede tener lugar en tres casos:
a) Cuando las partes pactaron una condición resolutoria ordinaria y el
acontecimiento futuro e incierto previsto por ellas, se cumple. (El
caballo pierde el concurso, en el ejemplo que se ha empleado
anteriormente. El contrato se resuelve (Art. 1536 C.C.).
b) Cuando el contratante cumplidor de un contrato bilateral que es
víctima del incumplimiento de su contraparte, pide al juez la
resolución del negocio jurídico, con fundamento en el artículo 1546
del C.C. y el juez la decreta.
c) Cuando existe un pacto comisorio y en virtud de él y del
incumplimiento, el contratante legitimado ejerce la acción resolutoria
y el juez declara la resolución (art. 1935 y 1937 del C.C.).
2) La rescisión es la nulidad relativa: Son términos sinónimos. Los
motivos o causales de rescisión son: el error, la fuerza o el dolo
sufridos por un contratante, su incapacidad relativa y la lesión
enorme que afecte a una de las partes. (Arts. 1740, 1741 y 1946
CC)
3) La nulidad absoluta tiene otros dos motivos: El objeto ilícito, la causa
ilícita, la falta de solemnidades, la incapacidad absoluta (arts. 1740
y 1741 CC)
La nulidad jurídicamente pronunciada, tanto la relativa como la
absoluta, destruye el contrato retroactivamente. Si los efectos de la
nulidad son similares a los de la resolución a este respecto, en razón
de que operan retroactivamente, los motivos de la una y la otra son
diferentes.
Los de la nulidad son mencionados antes. Los de la resolución son, se
reitera, el cumplimiento de la condición resolutoria ordinaria o el
incumplimiento de una de las partes (arts. 1536, 1546, 1935 y
1937 CC)
4) La resiliación y la revocación son también nociones que difieren de la
resolución y de la nulidad.
EL mutuo disenso que las partes pueden expresar en una convención
para deshacer un contrato que han celebrado, como lo autoriza el art
1625 CC.; se denomina resiliación en el derecho francés.
Andrés Bello no acogió este término y en consecuencia no figura en el
código Colombiano ni el chileno.
113
Si la voluntad de deshacer un negocio jurídico se refiere a un
contrato instantáneo, como la compraventa, se denomina revocación
en la doctrina.
Cuando se trata de un contrato de tracto sucesivo, como el
arrendamiento, está convención da mutuo disenso se llama
resiliación. Los efectos son diferentes: en la revocación se retrotraen;
en la resiliación los efectos son futuros.
En la compraventa por ejemplo que es un contrato instantáneo la
revocación hace que las cosas vuelvan al estado anterior a su
celebración (efectos ex nunc)
En el arrendamiento, por ejemplo, que es un contrato sucesivo, la
disolución del negocio jurídico tiene efectos para el futuro únicamente
(efectos ex tunc). La razón: hay prestaciones ya ejecutadas, que son
hechos cumplidos. El arrendador ha procurado el goce, el arrendatario
ha pagado la renta. Esto no podría afectarse.
Además de la resiliacion convencional o amigable comentada, y
como algo diferente, que puede darse la resiliacion unilateral. Es
excepcional, pues bien se sabe que el principio general y muy
importante es el de la no ruptura unilateral del contrato.
Hay ocasiones en que la ley o la convención hacen posible la ruptura
unilateral del negocio jurídico.
Actos susceptibles de esta ruptura unilateral son:
a) El contrato de trabajo a término indefinido (Arts. 61 y stes de CST;Art
9 de la ley 50 de 1990)
b) El mandato (Arts. 2189 Y 2191 CC; Arts. 1279 Y 1283 C del Co)
c) El depósito, por voluntad del depositante (Arts. 2251 y 2252 CC)
d) La sociedad de personas (Arts. 218 núm. 5y 6, 319, 333 y 370 C del
Co)
e) El arrendamiento en los casos previstos en los artículos 23 y 24 de la
ley 820 de 2003
5) Finalmente, otra figura diferente de la resolución es la Cesación o
terminación (resiliacion en el derecho francés). Se dan en contratos
sucesivos, como el arrendamiento.
La terminación y también la nulidad pronunciada judicialmente en
relación con uno de esos contratos, tiene efectos futuros únicamente
(ex tunc) sin afectar las relaciones jurídicas anteriores
PACTOS:
Son acuerdos relativos al contrato realizado entre las partes. Son elementos
Accidentales porque existan o no existan, la Compraventa va existir, la
ausencia o presencia de este no le va a quitar nada al contrato de
Compraventa.
En relación con la tradición del dominio bajo la condición suspensiva, la
regla general contenida en el titulo “De la tradición” Art 750 Cód. Civil, es
del siguiente tenor: “La tradición puede transferir el dominio bajo condición
suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese.
114
Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa
vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se
haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una
condición”.360
Como la disposición del Art 1931 era aplicable tanto en relación con la
venta de bienes muebles o bienes inmuebles, pues no hacia distinción al
respecto, la Ley 45 de 1930 resolvió parcialmente el conflicto, así: en el
inc. 1º del Art de dicha ley, se reprodujo el texto del Art 1931, pero
modificándolo en el sentido de restringir su aplicación a los contratos de
venta de bienes raíces. En cuanto a la venta de bienes muebles, el inc. 2º
de dicho Art 1º, con el evidente propósito de proteger a ciertos
comerciantes vendedores de determinados artículos entregados a los
compradores para ser pagados a plazo por estos (maquinas de coser, por
ejemplo), dijo: “La clausula de no transferirse el dominio de los bienes
muebles sino en virtud de la paga del precio, en las condiciones que el
vendedor y el comprador tengan a bien estipular, será válida sin perjuicio de
los derechos de los terceros poseedores de buena fe”. 361
Es de observar, sin embargo, que al menos por lo que respecta a la
compraventa mercantil, la subsistencia de la contradicción a que acaba de
aludirse desapareció con el nuevo Código de Comercio, pues de acuerdo con
el Art 952 Cód. Com el pacto de reserva de dominio fue expresamente
admitido para la compraventa mercantil de bienes inmuebles. En efecto, la
citada disposición reza en su inc. 1º: “El vendedor podrá reservarse el
dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador
haya pagado la totalidad del precio” 362.
- Conforme al inc. 2º del Art 1 de la Ley 45 de 1930, el comprador
recibe la cosa en mera tenencia. Por lo mismo, si dispone de ella
enajenándola a un tercero, incurre en el ilícito penal de abuso de
confianza¸ pero, eso si, si el tercero adquirente de la cosa ha obrado
de buena fe, en nada lo perjudica el no pago del precio por su
vendedor, ni el delito cometido por este al enajenarse la cosa, y por lo
mismo puede ser demandado en reivindicación a esta. 363
Art 1931 Cód. Civil: Únicamente opera la Reserva de Dominio para bienes
Muebles. Art 1 de la Ley 45 de 1930
Establece el Pacto de Reserva de Dominio, ha sido superado por las
disposiciones del Coco.
Art 952 Coco: Se establece lo que es el Pacto de Reserva de Dominio,
opera tanto para bienes Muebles como para Inmuebles.
1. Pacto de Reserva de Dominio:
362 Ibídem
363 Opt. Cit.

115
El llamado pacto de reserva de dominio (pactum reservati dominii) trae
como consecuencia que el comprador va a adquirir la propiedad de la
cosa comprada, únicamente cuando haya pagado la totalidad del
precio.364
La venta con reserva de dominio envuelve también una ventaja para los
compradores, pues les permite adquirir cosas que no hubieran podido
comprar de contado.365.
El pacto de reserva de dominio puede versar sobre bienes muebles (en

civil Art. 750 CC) y sobre bienes inmuebles (en comercial arts. 952 y ss.
Cód. Com) y debe expresarse de manera clara en el contrato.
Se basa en que el vendedor no trasfiere la propiedad o el dominio de la

cosa vendida sino hasta su pago total.366
Art 952 Co.co: “El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa

vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la
totalidad del precio.
El comprador sólo adquirirá la propiedad de la cosa con el pago de la última

cuota del precio, cuando éste deba pagarse por instalamentos; pero tendrá
derecho al reembolso de la parte pagada, como se dispone en los artículos
948 y 949 en el caso de que el vendedor obtenga la restitución de la cosa.
Los riesgos de ésta pesarán sobre el comprador a partir de su entrega

material”.
La persona que compra a plazo no es el Dueño. Sino un Tenedor, porque el

dominio sobre la cosa no se adquiere sino hasta que pague la última cuota.
En el momento que adquirimos un bien sin cuota inicial actuamos como
propietarios, cuando en realidad somos meros Tenedores porque el bien se
debe y es de propiedad del Vendedor.
El dueño se reserva la facultad de transferirle al comprador porque él
espera que el Comprador pague la totalidad del precio.
Efectos ante terceros a nivel mercantil
Señala el Art 953 Cód. Com, Que la reserva de dominio de bienes
inmuebles solo producirá efectos en relación con terceros “A partir de la
fecha de inscripción del referido contrato en la oficina de registro de
instrumentos públicos”
Que le otorga Publicidad, frente a terceros, es inoponible frente a

terceros sino hay inscripción.
365 Ibídem
366 Tomado de Jesús Ángel Linares Vesga, Introducción al estudio de los contratos. Contratos civiles y
comerciales parte general y parte especial. Bogotá: Librería ediciones del profesional Ltda. 2009 P.99
116
En Registros Mobiliarios a parte de la Publicidad nos da la Tradición. La
publicidad nos sirve para que esos terceros conozcan es la situación del
bien.
Art 960 Coco: Compra de un bien con Reserva de Dominio
Quien compra un bien con Reserva de Dominio se entiende que lo hace de
Buena Fe exenta de culpa, por ejemplo cuando lo adquiere en una feria o en
remate.
Como se demuestra la Propiedad?
Recibo: Comprobante de que pagué el precio
Factura: Comprobante de que efectivamente somos Propietarios.
Frente a terceros adquirentes de Buena Fe exentos de culpa no va a producir

efectos.
Art 953 Coco: El comprador no puede enajenar el bien porque el Art 957
Coco lo prohíbe expresamente.
El comprador cuando enajena un bien por ser Tenedor está actuando de
Mala Fe por vender algo que no es suyo.
Art 959 Coco: Establece la prueba de la adquisición de la propiedad de un
bien adquirida con Pacto de Reserva de Dominio.
Cuando el comprador pague la última cuota tiene el derecho de exigirle al
vendedor la factura que lo acredita como Propietario.
El último recibo de pago: Es el comprobante de la propiedad para el
comprador, cuando no le dan la factura.
Que puede pasar entre el lapso de realizar la Compraventa y Pagar
el Precio?
El bien puede llegar a desaparecer por culpa del Comprador, debe seguirlo
pagando, porque ese fue el compromiso, él es responsable desde el
momento que lo tenga, pierde el Comprador no el Vendedor.
Si el bien se pierde y el vendedor tiene la custodia del bien hasta el pago
total,
Realmente el que pierde es el vendedor, el bien tiene garantía, el vendedor
garantiza que el bien tiene repuestos. Ejemplo: En bienes como
electrodomésticos, hay garantía de funcionamiento del bien, 2 años a partir
de la compra.
Nos permite tener garantía del funcionamiento del bien. En caso de que
vayan a embargar el bien que se compro con Pacto de Reserva de Dominio,
el vendedor se puede oponer porque es el verdadero Propietario ya que el
Comprador quien es Tenedor no ha acabado de pagar la totalidad del precio.
El Pacto de Reserva y la Teoría de los Riesgos
El legislador comercial se contradice en la venta con reserva de dominio.
Porque mientras que el art 929 Cód. Com, atribuye los riesgos al vendedor
117
en razón de ser todavía el dueño de la cosa vendida, el art 952 del mismo
código hace pesar los riesgos sobre el comprador, que no es dueño. 367
Se puede concluir: El vendedor con pacto de reserva de dominio, a pesar de
que haga entrega material de la cosa (entrega que no es tradición), sigue
siendo su dueño hasta el pago total del precio. Por su parte el comprador es
mero tenedor de la cosa, hasta que haga ese pago total del precio. 368.
2. Pacto Comisorio: Art 1935 Cód. Civil
Por este pacto se estipula expresamente que “Si el comprador no paga

el precio en el tiempo convenido, se resuelve el contrato de venta” 369
Se parece a la condición resolutoria Tácita. Pero el pacto comisorio

siempre se expresa, por lo que algunos lo denominan “Condición
resolutoria expresa”.
Y difiere de la condición resolutoria tácita porque, además de que es

expreso, se refiere solamente al incumplimiento del comprador.
Acciones del vendedor
Como quiera que el pacto comisorio solo se refiere al incumplimiento del

comprador en pagar el precio acordado, cuando ello sucede el vendedor
tiene unas acciones frente a dicho incumplimiento. Tales acciones son
1. Exigir el pago del precio, o
2. Pedir la resolución del contrato
En ambos casos con indemnización de perjuicios.
Clases de pactos comisorios
a) Simple: Se aplica de acuerdo a los términos del contrato
b) Calificado: Se le dan 24 horas al deudor – a partir de la notificación de

la demanda – para pagar la obligación y “revivir” el contrato (Arts. 1935
– 1937 CC)
Prescripción del pacto comisorio Es de 4 años a partir del contrato.
a) Efectos en el Pacto Comisorio Simple: Necesariamente hay una

decisión judicial, a partir de la Sentencia que declara resuelto el
contrato, una vez esta decisión está en firme, produce efectos.
b) Efectos en el Pacto Comisorio Calificado: Produce efectos a partir

de la Sentencia con efectos Retroactivo, es decir que los efectos se
368 Ibídem
118
producen a partir del Incumplimiento del Comprador. Entre la decisión
judicial y el momento de la resolución pueden pasar muchas cosas.
¿De quien son los frutos si las partes realizaron el Pacto Calificado y
el contrato se resolvió?
Los frutos pertenecen al vendedor porque los efectos se empiezan a
producir desde el momento del Incumplimiento y no desde el momento de
la Sentencia.
- El vendedor tiene 4 años a partir del momento que realice el contrato,
para ejercer las acciones y solicitar al juez que resuelve el contrato
(Facultad del Vendedor). Art 1938 Cód. Civil
Prescripción de la Acción Resolutoria emanada del Pacto Comisorio
Art 1938 Cód. Civil: “El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las
partes si no pasare de cuatro años, contados desde la fecha del contrato.
Transcurridos estos cuatro años, prescribe necesariamente, sea que se haya
estipulado un plazo más largo o ninguno”.
Este artículo tiene otro mandato inexplicable, en cuanto dispone que el
término de la prescripción se cuenta a partir de la fecha del contrato. Como
el pacto comisorio no tiene aplicación práctica sino cuando se ha concedido
plazo al comprador para pagar el precio, seguido del Art 1938 que él
carece de objeto cuando el plazo dado al comprador es superior a 4 años. El
Art 1938 debió haber seguido en este particular de la regla del inc. 2º del
Art 2535, conforme al cual el tiempo de la prescripción de las acciones y
derechos ajenos se cuenta “desde que la obligación se haya hecho
exigible”.370
Incumplimiento No pago el precio
Acción del Vendedor Por parte del comprador
Prescripción: 4 años desde la fecha del contrato
Comparación entre la Acción Resolutoria Tácita y la Expresa371

En torno a la acción resolutoria expresa o pacto comisorio, cabe observar las
siguientes diferencias entre esta y la condición resolutoria tácita:
a) La acción que emana de la condición resolutoria tácita prescribe
según las reglas generales, esto es, en 10 años; la acción resolutoria
que emana del pacto comisorio prescribe en 4 años. 372
y 125.
119
b) El termino prescriptivo empieza correr a partir del momento en que
se hace exigible la obligación de pagar el precio, si se trata de la
acción resolutoria tácita; al paso que tratándose de la acción
resolutoria expresa, el termino prescriptivo empieza a correr desde el
momento de la celebración del contrato. 373
c) Ejercitada la acción resolutoria tácita, el comprador queda sujeto a
ella, sin posibilidad alguna para sustraerse a sus efectos, ni evitar que
la resolución se decrete; no puede él presentarse al juicio a
manifestar que está dispuesto a pagar el precio, para en esa forma
hacerle perder operancia a la acción resolutoria promovida en contra
suya.374
De esta breve comparación entre la acción resolutoria resultante de la
condición resolutoria tácita, y la resultante de la condición resolutoria
expresa, se saca la conclusión obvia de que esta segunda deja la primera.
En otros términos, que el celo del vendedor por afirmar su posición de
contratante, manifestando al estipular el pacto comisorio expreso, le es
absolutamente contra producente; más le vale a él que en el contrato se
omita toda alusión a la condición resolutoria expresa por el no pago del
precio, y dejar mejor sometida aquel a los principios generales relativos a
la condición resolutoria tácita. 375
3.Pacto de Retroventa: Art 1939 Cód. Civil
“Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la

cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la
compra”.
El pacto de retroventa es un “retracto convencional” en el sentido de que el
vendedor se reserva el derecho de resolver el contrato y
consecuencialmente de readquirir la cosa vendida, devolviendo al
comprador el precio recibido de este o lo suma estipulada expresamente al
efecto. Ejercitada esta facultad de readquisición por el vendedor, el contrato
de venta queda resuelto retroactivamente desde la fecha de su celebración,
en forma tal que se supone que el vendedor ha tenido siempre la propiedad
sobre la cosa, y que el comprador no ha sido en ningún momento
propietario de ella.376
El vendedor se reserva la facultad de volver a readquirir la cosa y por ello
tiene que devolver la suma del precio que ha recibido por el bien, pagando
un 10% adicional por mes o por fracción de mes, este es un acuerdo entre
Comprador y Vendedor, este no son intereses. La Compraventa con Pacto de
Retroventa no implica doble venta.
Impropiedad de la Terminología
373 Ibídem
374 Opt. Cit.
120
Otros sistemas legislativos, fieles a la tradición romana, como por ejemplo:
el Cód. Italiano de 1942 distingue entre los pactos de 377:
a. Rescate: Corresponde al que aquí denominamos Pacto de
Retroventa, en efecto el vendedor se reserva el derecho de recuperar
o rescatar la cosa, devolviendo el precio en que la vendió o la suma
que se estipule.
b. Retroventa: Es en el Código Italiano un pacto en virtud del cual el
comprador se obliga a vender la misma cosa comprada a su
vendedor, o sea que se constituye el principio de una nueva venta.
Función práctica del Pacto de Retroventa
La venta con pacto de retroventa es muy utilizada en la práctica como

medio para garantizar el cumplimiento de obligaciones en dinero, y
evidentemente su empleo en tal sentido es muy ventajoso para el
acreedor, a la vez que en la misma medida perjudicial para el deudor. 378
Es ventajoso para el acreedor, porque este queda cubierto de todo riesgo,

sin que ni siquiera en caso de incumplimiento del deudor se vea la
necesidad de acudir a la justicia para obtener la satisfacción de su
derecho. En efecto, si en lugar de un contrato de mutuo con garantía
prendaria o hipotecaria, entre las partes se celebra uno de venta con
pacto de retroventa del bien ofrecido en garantía, en el cual el precio que
pague el comprador representa para el vendedor lo que aspiraba a
obtener en mutuo de aquel y el plazo para que el vendedor haga uso del
pacto de retroventa equivalga al que daría a este como mutuario para el
préstamo, es evidente que el comprador, mirado como acreedor
mutuante, queda colocado en una posición inmejorable, porque una de
los dos: vendedor (deudor o mutuario) hace uso del derecho de retracto
que el pacto le proporciona y entonces restituye la suma que al efecto se
haya estipulado, y con eso el comprador (acreedor o mutuante) ve
satisfecho su crédito a cabalidad; o no hace uso del derecho de retracto,
y entonces la calidad de dueño del bien objeto de compraventa queda
afirmada definitivamente en el comprador, al desaparecer la condición
resolutoria que la afectaba, con lo cual también queda satisfecho
íntegramente su interés de acreedor.379
El Art 2422 Cód. Civil relativo a la prenda, es también aplicable a la

hipoteca según el Art 2448 Cód. Civil, en estos contratos esta prohibida
toda estipulación que le permita al acreedor apropiársela garantía por
otros medios que los consistentes en su intervención como licitante
victorioso en el remate (Art 2422 Cód. Civil), o en la adjudicación que
de ella se le haga ya sea en el caso de quedar desierta la licitación por
378 Ibídem
y 128.
121
falta de postores (Art 2442 Cód. Civil), ya en el de que por su exiguo
valor se le adjudique directamente sin necesidad de previa subasta. 380
En el pacto de retroventa, se utiliza fines de garantía, sea perjudicial para

el vendedor, es cosa que obviamente se advierte de lo antes dicho, pues
la misma proporción en que él fortalece los poderes del acreedor,
disminuye, por no decir que elimina, las posibilidades defensivas del
deudor. Pero también en otro sentido diverso a este: en el que dicho
pacto es medio cómodo y propicio para ocultar estipulaciones sobre
intereses usurarios, lo que se logra con solo refundir el monto de ellos
dentro del precio que el vendedor deba restituir para poder conseguir la
recuperación del bien vendido.381
Efectos del Pacto de Retroventa contra Terceros
El pacto de retroventa no puede pactarse sino dentro del mismo contrato de

venta.
Efectos del Pacto de Retroventa entre las Partes
Debe observarse, en primer lugar que el vendedor hace efectivo lo

estipulado en el pacto retroventa desde el momento en que reembolsa al
comprador el precio de la venta, o la suma especialmente estipulada en el
pacto.382
El Art 1941 Cód. Civil: “El vendedor tendrá derecho a que el comprador le
restituya la cosa vendida con sus acciones naturales.
Tendrá, asimismo, derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables
a hecho o culpa del comprador.
Será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas
en mejoras útiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su
consentimiento”.
El Derecho de Retroventa no puede Cederse
Art 1942 Cód. Civil: “El derecho que nace del pacto de retroventa no
puede cederse”.
Este artículo ha sido interpretado en el sentido de que lo que él prohíbe es
la cesión por acto entre vivos, no su trasmisión por causa de muerte. De
suerte, muerto el vendedor antes de ejercitar el derecho, lo trasmite a sus
herederos y por eso es menos personalísimo que los otros antes
mencionados.383
Retroventa: - Bienes Muebles
- Bienes Inmuebles o Raíces
381 Ibídem
122
La hipoteca sobre bienes inmuebles no constituye una garantía porque
ahora se presta el dinero con pacto de Retroventa.
Se puede Enajenar un Bien condicionado con Pacto de Retroventa?
No está prohibida la venta, pero quien lo adquiere está condicionado a que
se cumpla el pacto pendiente, porque el derecho está en suspenso.
Cuando el vendedor no cumple con el pacto pierde el dominio, perdiendo la
facultad de poder recobrar.
Art 1943 Cód. Civil: “El tiempo en que se podrá intentar la acción de
retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del
contrato”.
Acción de Retroventa la puede ejerce máximo en 4 años y debe darle noticia
anticipada al comprador:
 Bienes Inmuebles: 6 meses
 Bienes Muebles: 15 días
Aviso al Comprador de que se va a Ejercitar el Derecho

Inc. 2º del Art 1943 Cód. Civil: “Pero en todo caso tendrá derecho el
comprador a que se le de noticia anticipada, que no bajará de seis meses
para los bienes raíces, ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa
fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia
de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la restitución
demandada sino después de la próxima percepción de frutos”.
4. Pacto de Retracto o Mejor Opción (Additio In Diem):
El Art 1944 Cód. Civil: “Si se pacta que presentándose dentro de cierto
tiempo (que no podrá pasar de un año) persona que mejore la compra se
resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el comprador o la
persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los
mismos términos la compra.
La disposición del artículo 1940 se aplica al presente contrato.
Resuelto el contrato tendrá lugar las prestaciones mutuas, como en el caso
del pacto de retroventa”.
Se establece que se pacta que dentro de cierto tiempo (a partir del
momento de la venta) alguien ofrece un mejor precio, el contrato se
resuelve a menos que el comprador inicial iguale o mejore la oferta.
(A)le vende a (B) un bien mueble o inmueble y realizan un Pacto de
Retracto.
Si alguien dentro del año le dice a (A) que le ofrece más, (B) para poderse
quedar
con el bien tendrá que dar el excedente.
(D) tiene 35.000.000 y (B) tiene que dar el excedente que son 5.000.000.
(B) puede vender a otra persona, por ejemplo (F), y para que este se quede
con el bien tiene que mejorar la oferta que le están haciendo a (A), es decir
darle el excedente.
El Plazo Máximo es de: 1 año.
Ejemplo: Juan vende a María por $10.000.000 un bien establecen que si
dentro de del año siguiente alguien ofrece mas de esos $10.000.000, María
123
debe igualar o mejorar la oferta. El termino para hacerlo efectivo no podrá
pasar de 1 año.
Si María no iguala o supera la oferta, Juan puede resolver el contrato y
vender el bien a quien le ofrezca más.
Ese Bien puede ser Objeto de Garantía?
Va a depender del acreedor, si le recibe ese bien como garantía (Bien
Inmueble- Hipotecado), porque ese contrato está sujeto a una condición (El
bien puede volver a su titular inicial). Ejemplo: (X) le vende a (Y), y (Y)
hipoteca a (A).
Art 1547 Cód. Civil: Si se resuelve el contrato pierde la garantía del bien
hipotecado. Si el bien se pierde por culpa de (B), (A) puede cobrar los
perjuicios que sufrió. Si (A) le vende a (C) y este se lo entrega en malas
condiciones, la acción que puede ejercer (C) es la Acción de Saneamiento
por Vicios Redhibitorios.
Los pactos deben estar expresados en la EP, siempre y cuando sean Bienes
Inmuebles. Además no se puede alegar efectos contra 3° si no está expreso.
Otros Pactos Accesorios a la Compraventa
5. Pacto de Recompra:
El Comprador se reserva el derecho de resolver el contrato restituyendo la

cosa comprada para recuperar en consecuencia el precio. No hay término
establecido.384.
=/=
Pacto de Retroventa: El Vendedor se reserva la facultad de recuperar el
bien, devolviendo el precio.
6.Pacto Displicentiae:
Tanto el comprador como el vendedor se reservan la facultad de resolver el

contrato si dentro de cierto tiempo hallan que este no les conviene. 385
Es el pacto de desistimiento, pacto accesorio a la compraventa, conocido
desde el derecho romano, por el cual el vendedor se reservaba la facultad
de desistir de la venta en un tiempo determinado, si dejaba de agradarle. 386
Es un ejemplo de Inseguridad Jurídica, porque los contratantes pactan que si
no le conviene a uno de ellos el contrato se resuelve.
7.Pacto de Preferencia:
385 Ibídem
124
El comprador se compromete a que, en caso de ir a enajenar la cosa,
preferirá a su vendedor frente a cualquier otro posible adquirente 387, es
decir se lo ofrece en forma preferente.
 En las Sociedades de Responsabilidad Limitada: Las acciones
no se pueden ofrecer a terceros, esas acciones se deben vender
preferentemente a los socios.
Incumplimiento: Autoriza cobrar perjuicios a terceros

Necesariamente se establece un plazo- Voluntad y Autonomía. El pacto debe
ser expresado en el contrato. Cuando se realiza ese pacto se puede
devolver el dinero que se pago mas otros frutos y esto se puede pagar.
(A), (B) y (C) una venta de $50.000.000 y los perjuicios con (A) son de
$2.000.000 y (C) va a ganar $5.000.000 y no cumple con el pacto paga los
2.000.000 y gana 3.000.000.
LA VENTA ELECTIO AMICIE388
Es el pacto de “elección de amigo”. El nombre lo indica todo. Es una venta
en la cual interviene un comprador aparente, por una parte, y por la otra el
vendedor, pero el primero manifiesta que hay un comprador desconocido
cuyo nombre se reserva y que sólo manifestará posteriormente..
Cuando tal manifestación se haga, la cosa comprada pasará directamente y
desde la fecha del contrato, al patrimonio del verdadero comprador. Esto
evitará hacer una segunda venta del comprador aparente al verdadero
comprador.
Un ejemplo aclara aún más esta operación: si`
Supóngase que esté en venta, en excelentes condiciones, un terreno apto
para la agricultura. Pedro, un agricultor en la zona, piensa en su amigo
Juan, también agricultor en la misma región, quien está ausente por varios
meses. Está casi seguro de que él aceptará de buen grado esa compra. Y
piensa a un mismo tiempo que si Juan no tiene interés en el terreno, lo
dejará para él. Celebra entonces el contrato en los términos descritos. En
tal caso podría decirse que Pedro ha actuado como agente oficioso de Juan.
Pero también podría presentarse: Juan, quien desea adquirir el terreno,
pidió a Pedro que realizara la operación descrita, por cuanto el vendedor del
inmueble es su enemigo y teme que no se lo venda a él. En este caso
Pedro habría actuado por orden de Juan, como su testaferro.
Como resulta muy claro, debe haberse estipulado un plazo para hacer la
revelación del verdadero comprador.
De todas maneras, el comprador aparente se obligó en forma personal. S i
hace de manera oportuna la revelación del comprador verdadero, Juan y
este acepta, la propiedad de la cosa se consolida en su patrimonio. Su
aceptación, advierte la doctrina, deberá hacerse con las mismas
solemnidades del contrato. En el ejemplo, por medio de escritura pública.
125
LA LESIÓN ENORME
La lesión enorme existe cuando opera una desproporción en el justo precio
de la cosa que se vende o se compra.
“La lesión enorme es el perjuicio que se ocasiona en las normas y en las
ventas por efectuarlas en más (comprador) o menos (vendedor) de la mitad
de su justo precio” (C.S.J, sent julio, 5 /77)
Ocurrencia de la lesión Enorme
El art 1947 CC señala que el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio
que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y que
el comprador sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que
compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El vendedor: Sufre Lesión enorme cuando vende por menos de la mitad del
justo precio389. Ejemplo: La cosa vendida vale 1 millón de pesos y recibe
499.000 pesos.
El comprador: Sufre Lesión enorme cuando paga por la cosa un valor
superior de mas del doble del que justamente vale la cosa 390. Ejemplo. La
cosa comprada vale 1 millón de pesos y paga 2 millones y un peso.
Artículo 1947 del código civil
El tratadista Cesar Gómez Estrada anota lo siguiente: “Comparando los
términos en que el art 1947 precisa cuándo hay lesión para el vendedor y
cuándo para el comprador, se llega a la conclusión de que el legislador es
mas exigente para admitir la lesión en perjuicio del comprador; en otros
términos que exige una lesión cuantitativamente mayor para el comprador
que para el vendedor”, ya que ésta – según concluye el tratadista – “Es
prácticamente el doble de la exigida respecto del vendedor” 391.
Y continúa diciendo “Un ejemplo aclara este punto: Un inmueble que vale $
300.000 es vendido por su dueño en $ 140.000; el vendedor ha sufrido una
lesión por valor de $ 160.000, que le da acción rescisoria. Pero si ese mismo
inmueble ha sido vendido por $ 460.000, es decir, sufriendo el comprador
una lesión de $ 160.000; igual a la sufrida por el vendedor en el ejemplo
anterior, allí no hay acción de rescisión por lesión enorme, pues ésta no se
le da al comprador si no cuando el justo precio de la cosa es inferior a la
mitad del precio que pago por ella. Para que la venta del inmueble de que
se trata genere acción rescisoria para el comprador por lesión. Sería
necesario que él fuere vendido por más del doble de su precio justo, esto es,
en más de $ 600.000. Sufriendo aquel una lesión de más de $ 300.000” 392.
390 Ibídem
392 Ibídem.
126
“Se deduce de estos ejemplos, pues, que la lesión para el comprador ha
de ser prácticamente el doble de la exigida respecto del vendedor, para
que pueda ampararla la acción rescisoria”393.
Naturaleza jurídica de la lesión enorme
El criterio que prevalece en nuestra legislación frente a la lesión enorme

es esencialmente objetivo.
Criterios:
a) El criterio objetivo: Este criterio mira solamente la desproporción

que puede existir en el contrato desde el punto de vista del precio y
la cosa vendida.
b) El criterio subjetivo: - que se refiere a la intención de las partes –

no cuenta entre nosotros Por ello la lesión enorme no es considerada
como un vicio del consentimiento, sino como un vicio presunto. 394
c) La corte ha dicho al respecto mediante providencia del 23 de febrero

de 1981:
“….la lesión enorme ésta estructurada en nuestro régimen civil sobre un

factor puramente objetivo (el justo precio), con toda independencia del
móvil subjetivo y de la manera como éste haya influido en el
consentimiento”.
REQUISITOS DE LA EXISTENCIA DE LA LESIÓN ENORME395
1. Que se trate de inmuebles
2. Que no se trate de ventas hechas por ministerio de la justicia o en

pública subasta
3. Que el engaño sea enorme
4. Que no se trate de contratos aleatorios (el contrato debe ser

conmutativo)
5. Que la acción no haya prescrito (4 años desde la fecha del contrato,

es decir desde la fecha de la escritura de venta. No desde el registro:
Corte.)
6. Que el bien objeto del contrato no se haya perdido en poder del

comprador (art 1951 CC), es decir que la cosa esté en poder del
comprador.
393 Jesús Ángel Linares Vesga, Introducción al estudio de los contratos. Contratos civiles y comerciales
parte general y parte especial. Bogotá: Librería ediciones del profesional Ltda. 2009 P. 112
127
La acción rescisoria por lesión enorme
Al presentarse la lesión enorme, la parte perjudicada – vendedor o

comprador- puede impetrar la Acción rescisoria por lesión enorme para
lograr el restablecimiento del equilibrio en las prestaciones.
Es un proceso ordinario.
Art 1946 CC “El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión

enorme”
Características de la acción rescisoria por lesión enorme
1. Es personal. Solo puede impetrarla la parte interesada o sus

herederos. No se transmite con la venta posterior
2. Es de orden público. Es obligatoria y general. Las clausulas contrarias

no valdrán
3. No es renunciable (Art 1950 CC)
Prueba de la lesión enorme
Se aplica la prueba pericial. Pero el juzgador puede valorar dicha prueba.
Efectos de la acción rescisoria por lesión enorme
1. La parte lesionada busca que se declare judicialmente la rescisión del

contrato. Al suceder esto las cosas vuelven a su estado original y el
contrato queda sin efectos.
2. Si prospera la acción, el vendedor debe restituir el precio recibido con

los intereses legales desde la fecha de la demanda.
3. El comprador por su parte debe restituir a cosa vendida
4. La sentencia judicial que declara la rescisión del contrato produce

plenos efectos frente a los gravámenes que afecten el inmueble (ej
hipoteca)
5. Una vez dictada la sentencia, las partes pueden atacar la sentencia

(restituyendo el precio el vendedor; o devolviendo la cosa el
comprador) o pueden también completar el justo precio con
deducción de una décima parte (comprador) o restituir el exceso de
precio recibido, aumentado en una décima parte (vendedor) (art 1948
CC). Es decir que las partes - si lo desean – pueden hacer subsistir la
compraventa, no obstante la sentencia.
Extinción de la acción rescisoria por lesión enorme396:
1. Por pérdida o enajenación del inmueble
2. Por renuncia, hecha con posterioridad a la celebración del contrato.
3. Por prescripción: cuatro años desde la fecha del contrato.
128
La lesión enorme en materia mercantil
En los términos de los arts. 1, 2 y 822 si es posible la lesión enorme en

materia comercial.
Lesión enorme y promesa de contrato
En la promesa de contrato no existe lesión enorme:
1. Porque la ley señala taxativamente los contratos a que puede

aplicarse y la promesa de contrato no figura ahí
2. Porque la promesa de contrato no produce obligación de dar si no de

hacer.
La lesión enorme en otros contratos
1. En la hipoteca (Art 2455 C.C.))
2. En la permuta con inmuebles (Art 1955 y 1958 C.C.)
3. En la cláusula penal (Art 1601 C.C.))
4. En el mutuo con intereses (Art 2231 C.C.))
5. En la aceptación y partición de la herencia (Arts. 1291 y 1401 C.C.))
6. En la anticresis (Art 2466 C.C.))
7. En la dación en pago (Sentencias de mayo 31/61 y julio 9/79)
1. La lesión enorme en la hipoteca:
Es decir, hay lesión enorme cuando el gravamen que sufre el inmueble,

es superior al doble de la obligación principal. Ejemplo. Debo un millón de
pesos y para pagar esa obligación hipoteco la casa al acreedor por dos
millones y un peso.
2. La lesión enorme en la permuta:
Solo procede cuando se trata de permuta de inmuebles.
3. La lesión enorme en la cláusula penal:
Cuando la pena pactada excede el duplo de la obligación principal. 397
4. La lesión enorme en los intereses de mutuo:
Cuando se pagan intereses que exceden en más de la mitad la tasa del

interés corriente 398esta es fijada por la Superbancaria
5. La lesión enorme en la aceptación de una herencia:
129
Cuando al heredero se le asigna una porción inferior a la mitad del justo
precio que realmente le correspondía a su hijuela, o cuando el heredero
ha sido perjudicado en más de la mitad de su cuota.(Art. 1291 C.C) 399
La lesión enorme en la anticresis:
Cuando opera una desproporción igual a la contemplada para los

intereses de mutuo400.
6. La lesión enorme en la dación en pago:
Si es posible partiendo de la teoría que la dación en pago es una figura

análoga a la compraventa.
LA PERMUTACIÓN: Art 1955 Cód. Civil
Es el contrato más antiguo, es el trueque el cambio de una cosa por otra.

Las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por
otro.
Art 1850 Permuta: En el precio hay dinero y el dinero debe ser menor que
la cosa. =/=
Art 1955 Cód. Civil Permutación: No hay dinero de por medio, es una
cosa por otra, es una Obligación de Dar.
Art 1956 Cód. Civil Perfeccionamiento: Por el simple consentimiento de
los contratantes, salvo para bienes raíces el perfeccionamiento se debe
realizar por Escritura Pública.
Art 1957 Cód. Civil: Se pueden dar todas aquellas cosas que se pueden
vender.
Quienes? Toda persona Capaz
Normas? Todas las normas de la Compraventa que no sean incompatibles
con las normas del contrato.
CESIÓN DE DERECHOS
1.Derechos Personales: Relación jurídica entre 2 personas (Acreedor-
Deudor)
 Uno tiene el Derecho: Acreedor
 Uno tiene la Obligación: Deudor
Son los derechos que se ejercen frente a otra persona que es la

directamente obligado, hay una persona Determinada.
Todas las relaciones jurídicas que se establecen entre un deudor y un
acreedor solo se puede cobrar al deudor.
Ejemplo: El hijo solo le pide alimentos a su padre
399 Ibídem
130
El Acreedor solo puede cobrarle al Deudor.
2. Derechos Reales: Se establece una orbita alrededor de la cosa. Es un
derecho Erga Omnes frente a todos los demás. En otras palabras es una
relación jurídica entre una persona frente a otros individuos en relación
con una cosa.
CESIÓN: Mecanismo a través del cual se transfiere un derecho personal. No

es un contrato.
En el código se encuentra la Cesión, pero no porque sea un contrato sino
porque el legislador regula los efectos de esa cesión.
Art 1959 Cód. Civil: Requisitos
1. Título: - No existe hay que crearlo
 Documento que no es un Titulo valor
 Titulo Valor (Cheque, letra o pagare)
Si el título no existe hay que crearlo, porque no podemos transmitir el

derecho si no creamos el título. Art 1959 Coco.
Ejemplo: (X) le presta a (Y) $ 100.000 y (Y) no firma nada, (X) debe cobrar
y este le cede el derecho a (Z), (X) era acreedor y es el Cedente y ahora el
acreedor es (Z) que es el Cesionario. El legislador establece que no se
puede trasmitir si no hay título.
Que puede hacer (X) para trasmitir ese derecho?
(X) dice por medio del presente escrito trasfiero el derecho que tengo para
cobrar $100.000
La cesión de ese derecho personal puede ser a título Oneroso o Gratuito, es
decir se lo vendo o se lo regalo.
(Z) va con el documento y se lo muestra a (Y) y le dice que ahora le tiene
que pagar a él.
Lo importante es que el derecho existe y el problema es probatorio, probar
el derecho, no el documento.
Aunque no hay documento entre (X) y (Y), si se puede hacer la Cesión a (Z),
pero se debe crear el título entre (X) y (Z).
Titulo: No es un Titulo Valor, sino un documento escrito, un instrumento
para ceder el derecho por ½ del cual se hace la trasferencia del derecho y
debe notificarse a (Y).
La transmisión no produce efectos hasta que el cesionario (Y) no acepte, no
cree que se transmitió ese derecho queda la vía Judicial para probar que (Z)
es el cesionario del derecho.
Una vez notificado le debe pagar a (Z) porque si le paga a (X) está mal
pagado y paga doble.
Para Cobrar una Obligación debe ser: 1. Clara 2. Expresa 3.
Actualmente Exigible
La cesión no produce efectos hasta que no se notifique y la obligación la
tiene el cesionario. Mientras no aparezca la transmisión de ese derecho, el
derecho sigue en cabeza del acreedor.
131
Los acreedores de (X) pueden embargar el crédito que tiene con (Y)?
Si no se ha notificado a (Y) de la Cesión del Derecho, entonces si pueden
embargar.
Con la notificación de ese crédito, sale del patrimonio de (X) e ingresa al
patrimonio de (Z).
Si el deudor (Y) no quiere notificarse, entonces se debe notificar por vía
Judicial (petición del cesionario (Z) al juez).
Es posible que hecha la cesión (Y) (Deudor) le pague a (X), pero si ya se ha
hecho la notificación y (Y) le pago a (X), entonces si estaría haciendo mal
pago.
Art 1960 Cód. Civil: Notificación
La cesión no produce efectos contra el deudor ni contra 3°, mientras no hay
sido notificada por el cesionario o aceptada por el deudor.
2. Documento que no es un Título Valor:
La EP nos puede servir de documento y no es un título valor, se hace ante

un notario.
Ejemplo: yo (A) me reconozco deudor de (B) por la suma de $10.000.000
para garantizarle esta obligación hipoteco un bien inmueble de mi
propiedad.
No hay necesidad de crear el título porque el derecho consta en un
documento.
Como se hace la Cesión?
Será con una nota marginal al final de la EP que diga que yo cedo el derecho
a Y firmo y si quiero lo auténtico ante el notorio.
Art 1962 Cód. Civil: Aceptación Tácita
La aceptación consistirá en un derecho que la suponga, como la Litis
Contestación con el cesionario. Ejemplo: El cesionario demanda al deudor y
entonces hay una notificación tacita.
Art 1964 Cód. Civil: La cesión del derecho comprende todos las garantías
que se hayan dado por el crédito (hipoteca- permuta), es decir los
accesorios del crédito.
 Lo principal: Permuta o el Mutuo
 Lo Accesorio: Prenda o la Hipoteca.
Si cedo el derecho, lo accesorio va comprendido en esa cesión (lo que se

hay dado por el crédito).
De que responde el que cede el derecho?
Se hace responsable de la existencia del derecho al momento de la cesión,
no se hace responsable de que el deudor sea solvente o no. Art 1965 Cód.
Civil: Responsabilidad del Cedente.
Si el derecho consta en documento Si el derecho consta en un título valor,
que no es título valor, por ejemplo: EP el cedente responde por el pago si no
quien transmite el derecho, no se expresa lo contrario.
hace responsable del pago.
Los títulos valores se transmiten por

Endoso + Entrega. Este requiere:
El derecho que consta en documento
132
que no es título valor requiere:  Firmarlo como Acreedor
 Entregar el titulo
 Notificación por parte del El derecho en el titulo valor es

cesionario oponible al deudor y a terceros.
Endoso: Lo suscribe el titular. El

endosatario puede hacer efectivo el
 Aceptación del Deudor cobro de ese derecho. La forma de
trasmitir derechos que constan en
título valor se regula por el Co Co.
La firma puesta en un documento que La firma puesta en un título valor se

no es un titulo valor requiere presume auténtica.
reconocimiento.
Quien cede el derecho no se hace Quien cede el derecho, se hace

responsable responsable del pago del derecho.
Frente a derechos personales se Frente a derechos personales solo se

puede proponer cualquier excepción. puede proponer las excepciones que
consagra en forma tacita la ley,
ninguna otra.
Art 1966 Cód. Civil Inaplicación Normativa:

Lo dispuesto en los arts. Anteriores no se aplican a letras de cambio,
pagares o acciones al portador etc., porque se rige por el Coco, la trasmisión
se da por el simple endosa + entrega.
Cesión Derechos de Herencia:
Cesión de Derechos: - Sucesorales
Hereditarios
Herenciales
Si no hay Causante no puede haber cesión de derechos, también se requiere

que esa persona hay dejado algo.
Causante + Patrimonio: Susceptible de trasmisión a su herederos, si no hay
patrimonio no se puede hablar de Sucesión.
Ese patrimonio es susceptible de trasmisión por disposición legal:
a. Herederos: Aquellos que tienen un vínculo con el causante de:
 Consanguinidad
 Civil
Pueden ser: Ascendientes. Descendientes, Colaterales.

b. Legatarios: El causante en vida los designa. Reciben algo que dispuso
en vida el causante. A través del testamento en vida se dispone de los
bienes.
133
Los autorizados para realizar la Cesión son: Los Herederos y Legatarios.
Desde que momento surge efectos la Cesión?
Desde: El momento de la muerte de la persona
Hasta: El momento que se apruebe la Partición y la Adjudicación en la

Sucesión.
La Sucesión se puede realizar por trámite:

 Notarial: Hasta que se protocolice la EP (que contiene la Sucesión),
se concluye con la Sucesión.
 Judicial: Hasta que quede en firme el auto aprobatorio de partición y

la adjudicación de la Sucesión.
Cuando se Adjudica la Sucesión, dejan de ser derechos Sucesorales (porque

cesa la prohibición de enajenar). Tenemos:
1. Cuerpo Cierto
2. Derecho de Cuota
3. Acciones
Los derechos Sucesorales se trasforman en esos bienes (1, 2 y 3). Ya no se

habla de derechos Sucesorales, sino por ejemplo: “La venta del cuerpo
cierto adquirido en la Sucesión de (X) persona.
Solo se sigue hablando de derechos Sucesorales cuando el causante ha
trasmitido derechos sucesorales. Ejemplo: Padre (Causante) tenía derechos
sucesorales del abuelo y por lo tanto lo transmite en su herencia.
3. Acciones: cuando el valor del bien se divide entre los herederos y el
legatario. Ejemplo: (X) adquiere una casa- Cuerpo Cierto
(X) adquiere el 25% del bien- Derecho de Cuota

Art 1967 Cód. Civil: Responsabilidad del Cedente
El que cede (Cedente) a título oneroso un derecho de herencia, solo se hace
cargo o es responsable de su calidad de heredero legatario.
Quien cede un derecho hereditario, cede el derecho para que lo representen
dentro de la sucesión, no le está vendiendo los bienes de la herencia.
Porque no responde el cedente de que el cesionario llegue a tener
la cosa?
Porque es posible que aparezcan:
- Hijos Extramatrimoniales
- Acreedores
No sabemos cuánto le va a corresponder.

Beneficio de Inventario: ver el pasivo y activo de la herencia y tomarlo si
le conviene.
Cada heredero o legatario será responsable únicamente por la calidad
según lo que corresponda, nada más. Por ello heredero-cedente o legatario-
134
cedente no responde porque efectivamente la persona reciba una casa, un
lote, etc.
Únicamente responden por su derecho porque es posible que aparezcan

otras personas de mejor derecho o más acreedores.
El cedente no puede hacerse responsable por lo que le toque al cesionario

porque puede que le arrebaten lo que le corresponda o tenga que pagar
deudas.
La cesión puede ser a título: - Oneroso

Gratuito
El cónyuge no es ni heredero, ni legatario, porque no hay relación de

parentesco del causante y el cónyuge, salvo: que el causante deje a su
cónyuge como legatarios.
El cónyuge tiene un Derecho que se llama Gananciales, es el 50% de la
Sociedad Conyugal. Su derecho no es sucesoral ni de herencial porque su
Derecho es propio.
Cónyuge: Transmite sus derechos Gananciales. Proviene de la Sociedad
Conyugal, cede un derecho que es Incierto porque es posible que le hayan
ocultado más hijos.
Le toca: Activo menos Pasivo, de la diferencia es lo que le corresponde su
Derecho Ganancial.
El beneficio de inventario del cedente también debe transferirse al
cesionario para que el vea si le conviene o no.
Para poder ceder un derecho se debe tener certeza que es heredero o

legatario
La Lesión Enorme:
- Partición
- Mutuo a Interés
- Compraventa de Bienes Raíces
- Anticresis
- Permuta
- Permutación de Bienes Raíces
Adjudicación - Aceptación de un Herencia: Porque es más el pasivo que

me toca que el activo.
Art. 1968 Cód. Civil: Prestaciones Mutuas

Cedente Tramite sucesión
Heredero o Legatario Entrega bienes
135
Si hubieren aprovechado de los frutos, o percibido créditos, o vendido
afectos hereditarios – seré obligado a Reembolsar su valor al cesionario.
Si el cesionario es el dueño de los frutos, es decir que el cedente no se
beneficia de esos bienes, entonces el cesionario debe correr con los gastos
de la sucesión.
El cesionario será obligado a indemnizar al cedente de las costas que haya
hecho el cedente en razón de la herencia.
Cesión de Derechos Litigiosos
Una cosa es la Cosa Litigiosa y otra diferente al Derecho Litigioso.
Cosa Litigiosa
B A
Derecho Litigioso Derecho

Litigioso
Diferencia
Cosa Litigiosa Derecho Litigioso
No se sabe quién es el propietario- Lo puede ceder tanto el demandante

Dueño, el bien está en disputa y por como el demandado.
eso no se puede enajenar.
Da origen al derecho litigioso, es decir Se habla de la posibilidad de generar

que es Anterior. o perder un litigio.
Motivo de nacimiento del derecho. Se necesita de la existencia de un

proceso. Notificación de la demanda,
uno pretende y otro excepcional.
(B): Pretende la Cosa Litigiosa, tiene el Título.
(A): Pretende la Cosa Litigiosa la Cosa Litigiosa, tiene la Posesión.
Juez: Decide de quien es la Cosa.
Art 1969 Cód. Civil: Definición y Procedencia
Derecho Personal: Relación jurídica que se establece entre dos personas:

Lo que se va a transmitir es el Evento Incierto de la Litis, la posibilidad
de ganar o perder, por lo tanto:
(A) y (B): Pueden ceder su Derecho Litigioso, mientras no se dirime de
quien es la cosa.
No podemos hablar de Derechos Litigioso, sino desde que se Traba la Litis.

Desde: La notificación de la Demanda
Hasta: Cuando se Pronuncia la Sentencia y esta queda ejecutoriada, es
decir en firme (el juez dice de quien es la cosa que está en litigio).
136
Ni (A) y (B) están enajenando la cosa, no pueden enajenarla porque si el
derecho esta en litigio, entonces no se ha determinado quien es el
propietario.
Solo se puede enajenar una Cosa Litigiosa cuando el Juez la ordena dentro
de un proceso porque la cosa va a desaparecer y entrega al ganador del
litigio la suma de dinero resultado de la enajenación.
Que se hace para que produzca efectos la Cesión de ese Derecho?
Se hace un escrito dirigido al Despacho Judicial, diciéndole al Juez que cedí
ese derecho. Si la sentencia ya está en firme, no hay Derecho Litigioso.
Art 1970 Cód. Civil: Indiferencia del Origen de la Cesión y de Quien
Persigue el Derecho
Es indiferente que la cesión hay sido a título Oneroso o Gratuito. Lo que no
se puede permitir es la dilatación indeterminable del proceso.
Art 1971 Cód. Civil: Derecho o Beneficio de Retracto Litigioso
El legislador desestimula este tipo de transacciones y establece lo que se
denomina Derecho o Beneficio de Retracto, diferente al Pacto de Retracto.
Es una forma de desestimar la trasferencia de derechos litigiosos.
Es la posibilidad que tiene la otra parte de devolver al Cesionario lo que le
paga al Cedente con el fin de dar por terminado el proceso.
Ejemplo: Si e quiere dar por terminado el proceso y uno de las partes
quiere quedarse con el derecho.
(A) le transmite el derecho por $3.000.000 a (C), el proceso termina si: (B) le
paga los $3.000.000 a (C). (B) se queda solo en el proceso y este termina,
pero debe proponer este beneficio al juez. El derecho que era (C) pasa a
ser de (B).
Esto lo hizo el legislador porque la cadena de cesión se puede hacer

interminable.
Por disposición legal el derecho lo tiene la otra parte, además es quien lo
proponga 1°.
Si hay un Proceso Ejecutivo hay un Derecho Cierto, Exigible y por lo tanto
con este tipo de proceso no hay Cesión de Derecho Litigioso porque se parte
de un derecho cierto, lo que voy a ejecutar no se está en disputa.
Si se cede su derecho es un Derecho Personal o de Crédito y el único que
puede cederlo es el Acreedor.
Condiciones para el Acceder al Beneficio:
Solo opera para las cesiones a Título Oneroso, para donaciones no opera por
regla general.
(C) tiene la obligación de recibir, porque (B) tiene un derecho por
disposición legal.
(A) dona el derecho a (C) y (B) no puede ejercer el Derecho de Retracto.
Pero (C) si lo puede vender y esto es diferente al Derecho de Retracto.

Este Art 1971 Cód. Civil establece unas Excepciones al Derecho de
Retracto:
1. Las cesiones enteramente Gratuitas
2. Las cesiones que se hagan por Ministerio de Justicia

137
3. No se puede proponer beneficio de Retracto a un copropietario o a un
heredero, cuando el derecho se transmite a un coheredero o a un
copropietario de un coheredero o copropietario.
Ejemplo 1°: Para Copropietarios

(A), (B) y (C): Son copropietarios de un bien, el derecho de A esta en litigio y
no quiere disputarlo, entonces trasmite ese derecho a (C) (Copropietario),
como ya tiene un derecho sobre ese bien, (C) no se le puede proponer el
Beneficio de Retracto porque ya (C) tenía un derecho cierto y consolidado
sobre el bien.
Ejemplo 2°: Para Coherederos
Fallece (M) y deja un bien a (A), (X) y (Y) resulta que (B) dice que (Y) no
tiene ese derecho sino (B), pero (Y) no quiere disputarlo y cede su derecho
litigioso a (A) por $1.000.000, pero en relación con ese bien (A) ya tenía un
derecho y el hecho que le den un derecho litigioso sobre el mismo bien no
opera el beneficio de Retracto. El derecho de propiedad de (A) no está en
disputa.
4. A un Acreedor en pago de lo que le debe el Cedente:
(A) Cosa (B) Carácter Jurídico
(Y) El Derecho Litigioso es equivalente a lo que (A) le debe a (Y).
Ejemplo: (A) y (B) se disputan una cosa (X), pero (A) le debe a (Y) y le dice
que no tiene con qué pagarle y que le paga con ese derecho litigioso. No
puede decirle (B) que propone el Benéfica de Retracto a (Y) porque no se
puede establecer realmente cual fue el valor de la cesión.
5. No se puede proponer el Beneficio al que goza de un inmueble como
poseedor de Buena F e, Usufructuario o Arrendatario, cuando el derecho
cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble.
Si se tiene un derecho sobre la cosa y la cesión del derecho litigioso lo que

se hace es consolidar la propiedad.
Ejemplo 1°: (A) y (B) se disputa la nuda propiedad de una cosa, (C) es
usufructuario de la cosa y (A) le cede el derecho litigioso, si (C) llegare a
ganar se consolidaría la propiedad en (C), ya tenía un derecho sobre el bien
en disputa y por lo tanto no se puede formular el Beneficio de Retracto.
Ejemplo 2°: Soy tenedor me ceden la
posesión
Reconozco dominio ajeno Actúa con ánimo de

Sr Y Dueño
(A) es mero tenedor y (B) le cede la posesión, en este caso no se puede

proponer Beneficio de Retracto porque me complementan otro
derecho (Propiedad).
138
2. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Tal como fue acordada en la legislación privada chilena se incorporó en
nuestra organización jurídica. De ahí que el Código Civil hable, todavía, de
arrendamiento de cosas, arrendamiento de criados domésticos, de
confección de obra material, de servicios inmateriales y de transporte. 401
Artículo 1973 cc: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes
se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este uso, obra
o servicio un precio determinado.”
En dicha definición están involucrados, como si se tratara de fenómenos
sustancialmente iguales, el contrato de arrendamiento de cosas, el contrato
de obra, contrato de trabajo. Establece el arrendamiento de Cosas y el
arrendamiento de Servicios, pero el arrendamiento de la fuerza de trabajo
ya no existe, ahora se denomina contrato de trabajo 402 y lo regula el
Código Sustantivo del Trabajo.
139
“Ejercer una obra” tiene un capítulo especial dentro del Código Civil, no es
objeto de control de arrendamiento.
Definición del Arrendamiento de Cosas:
El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se
obliga a prestarle a la otra el uso de una cosa, durante cierto tiempo, y esta
a pagar, como contraprestación, un precio determinado. La parte que
proporciona el uso se denomina arrendador y la parte que paga el precio
arrendatario.403
En cuanto al carácter consensual del contrato, debe observarse que dicha
consensualidad es la característica suya sea cual fuere la naturaleza mueble
o inmueble del bien arrendado.404
Ese Contrato de Arrendamiento es únicamente el uso de una cosa a cambio
de un precio.
Son objeto de este contrato todas las cosas Corporales o Incorporales que
no están prohibidas por la ley. Artículo 1974 código civil.
Además la cosa debe existir al momento del perfeccionamiento del contrato.
Prohibido: Arrendamiento de Cosa Futura
Permitido: Arrendamiento de Cosa Ajena.
Distinción entre el Arrendamiento y Otras Figuras Afines

Como lo son venta, el usufructo y el comodato. Al igual que en el contrato
de venta, en el arrendamiento se dan dos elementos esenciales iguales, que
son una cosa y un precio.405.
Pero, desde luego, se trata de contratos esencialmente diferentes. La
diferencia radical que los distingue consiste en que la compraventa es un
título traslaticio de dominio, es decir, un título destinado a que el derecho
de dominio sobre el bien objeto del contrato se traslade del patrimonio del
vendedor al patrimonio del comprador, mediante el mecanismo de la
tradición, con la advertencia de que si, por no ser el vendedor no es dueño
de la cosa, el comprador no adquiere el dominio sobre ella, la tradición que
se realice sirve por lo menos para que el comprador adquiera la posesión
del bien y se coloque así en vía de adquirir el dominio por prescripción. El
contrato de arrendamiento, no es un titulo traslaticio de dominio, es titulo
de mera tenencia. De lo cual de deriva que el arrendatario no sea nunca
poseedor de un bien arrendado, apenas es un mero tenedor del mismo. 406
Existe una diferencia fundamental entre los derechos del arrendatario y del
usufructuario. Este es titular de un derecho real sobre la cosa fructuaria, su
406 Ibídem
140
derecho existe Erga Omnes y no con respecto a determinada persona; el
arrendatario, en cambio, hace uso de la cosa porque el arrendador esta
contractualmente obligado a proporcionarle ese uso, lo que quiere decir que
aquel solo tiene un derecho personal.407
También se asemejan al arrendamiento el comodato, pues tanto el
arrendatario como el comodatario usan de la cosa arrendada o dada en
comodato. La diferencia fundamental entre los dos contratos radica en que
el comodato es por la esencia un contrato a título gratuito, al paso que el
arrendamiento es por esencia un contrato a titulo oneroso. 408
Entonces Distinción entre el Arrendamiento y Otros Actos Jurídicos
a. Con el Comodato: El arrendamiento es oneroso, el comodato es
gratuito. Por otra parte, el comodato es real y el arrendamiento
consensual.409
b. Con el Usufructo: El usufructo es real, el arrendamiento es personal.

El usufructo puede ser gratuito u oneroso; el arrendamiento siempre
es oneroso. El usufructo es solemne, esto es, se constituye por medio
de escritura pública. El arrendamiento es consensual cuando se trata
de arrendamiento privado, porque es sabido que los arrendamientos
administrativos son solemnes.410
c. Con la Anticresis Civil: La anticresis, según la definición que trae el

artículo 2458 del Código Civil, es un contrato en que se entrega un
bien raíz para que se pague con sus frutos 411 el valor de un crédito
d. Con el Uso y la Habitación: El derecho de uso es la facultad de

usar de parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. Pero
el derecho de uso es real, el arrendamiento personal. Aquel, como el
usufructo, se constituye solemnemente; el arrendamiento es
consensual.412
El Contrato de Arrendamiento es de Tracto Sucesivo
408 Ibídem
141
Como se sabe, son contratos de ejecución instantánea aquellos cuyas
obligaciones son susceptibles de ser cumplidas de una vez, en un solo acto,
como sucede con la entrega y el pago del precio en la compraventa. Son
contratos de ejecución sucesiva, o de tracto sucesivo, aquellos que generan
obligaciones de cumplimiento intermitente o continuo cuya propia
naturaleza impide que puedan ser satisfechas de manera instantánea. 413
El contrato de arrendamiento encaja precisamente en esta segunda
categoría, porque la obligación del arrendador de proporcionarle al
arrendatario el uso de la cosa arrendada es continua. Se cumple y desarrolla
instante a instante, siendo imposible de cumplir en un solo acto. 414
En los contratos de tracto o ejecución sucesiva no se puede hablar de
resolución. El efecto normal de la resolución de un contrato es el de volver
las cosas al estado anterior a la celebración del mismo; en otros términos, la
resolución opera retroactivamente, efecto que la naturaleza de los hechos
impide que se produzca cuando el contrato no es de ejecución instantánea
sino sucesiva. ¿Cómo sería posible resolverlo en forma en que
desapareciese el uso que el arrendatario ha tenido de la cosa arrendada?
Esa imposibilidad hace que en los contratos sucesivos no pueda hablarse de
resolución sino de terminación: El contrato se extinguirá, dejara de producir
efectos para el futuro, pero quedara subsistentes los producidos
anteriormente.415
El contrato de arrendamiento es de los llamados de tracto sucesivo o de
ejecución continuada los cuales se caracterizan porque el cumplimento de
las obligaciones de las partes es susceptible de realizarse mediante la
reiteración de un mismo acto, o en otras palabras, por la observancia
permanente en el tiempo de una determinada conducta. 416
El arrendamiento es acto de administración
Por oposición, el arrendamiento es acto de administración en el sentido de
que quien arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa arrendada, no la
enajena.417
REQUISITOS DE VALIDEZ:
Los elementos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo
contrato: capacidad, consentimiento, objeto y causa lícita tal como lo
establece el artículo. 1502 del Código de Civil.418
y 199.
414 Ibídem
415 Opt. Cit.
142
1. CAPACIDAD
Se rige por las reglas generales enunciadas en los artículos 1502, 1503 y
1504 del Código Civil. Con la fijación de la mayoría de edad a los dieciocho
años, como lo dispuso la Ley 27 de 1977, la figura de la habilitación de
edad de que trataban los artículos 339 a 345, desapareció por
consiguiente, la aptitud para celebrar contratos de arrendamiento es a partir
de los dieciocho años.419
El artículo 3 de la Ley 28 de 1932 establecía una prohibición general a
los cónyuges para celebrar contratos relativos a inmuebles; por eso se
afirmaba que en el contrato de arrendamiento de inmuebles surgía la
incapacidad entre cónyuges para celebrarlo. Pues bien, la Corte
Constitucional, en Sentencia de 10 de febrero de 1999, declaro
inexequible la parte del citado artículo. 3 que mantenía aquella
prohibición. Entonces, los cónyuges pueden celebrar válidamente contrato
de arrendamiento de inmuebles.420
2. CONSENTIMIENTO
El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo
de voluntades sobre la cosa y el precio. No se exige solemnidad alguna para
que esa expresión de voluntad se acople plenamente, requiere que no
adolezca de vicios como los que atacan de manera general el
consentimiento: error, fuerza y dolo (artículo 1508 del Código Civil) 421.
El arrendamiento es eminente consensual. Claro está que se
acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito, por eso se debe
tener en cuenta que es un instrumento de prueba y no de solemnidad. 422
Es indubitable la importancia que tiene recoger el consentimiento en
documento privado, bien que se autentiquen las firmas de los otorgantes,
ora que se extienda ante dos testigos. Sirve como manifestación
probatoria.423
419 Ibídem
423 Ibídem
143
Solemnidades convencionales. Las partes pueden pactar que el
arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura; es
decir, pueden hacer q convencionalmente el contrato revista solemnidad.
Eso es viable en consideración al principio de libertad individual que impera
en los contratos, sin que se altere el carácter consensual del arriendo. Es el
querer de las partes el que impone esa ritualidad. Con todo, como dice el
articulo 1979 CC :“podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así
se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si
intervinieren arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en
el contrato de compraventa. ”
3. OBJETO
Se confunde con la cosa arrendada. El art. 1974 del Código Civil

consagra; “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o
incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley
prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de
habitación y uso”.424
Inexistencia de la Cosa.
En el caso en que falte el objeto, el contrato es inexistente.
Prohibido: Arrendamiento de cosa futura.
Permitido: Arrendamiento de cosa ajena.
Requisitos Especiales de la Cosa Arrendada:
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que

exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que éste lo
disfrute.425
a. Que la cosa este Determinada: es decir que la cosa sea corporal o

incorporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la
naturaleza del contrato426
b. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato 427
c. Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada. Un bien
embargado o secuestrado puede ser arrendado con autorización del
427 Ibídem
144
juez o del acreedor, pero no puede ser vendido por tener objeto
ilícito, al tenor de lo dispuesto en el Art 1521 del Código Civil.428
No se puede arrendar429:
 El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo

beneficio se ha constituido
 El derecho alimentario
 Los derechos estrictamente personales como el uso y
habitación
 Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso público, etc.
Se puede entregar en arrendamiento cosa ajena, lo único que puede exigir

el arrendatario es el Saneamiento, porque el único con capacidad para
disponer es el propietario.
Art 1973 cc: Normas Generales de Arrendamiento de cosas.
Ley 820/03: Normas Especiales sobre Arrendamiento de Vivienda Urbana
Art 518- 524 Código de comercio: Normas Especiales sobre

Arrendamiento de Locales Comerciales.
Arrendatario: El que recibe el bien para el Uso. Siempre va hacer el que
recibe.
Cosa Arrendada
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que

exista un bien que el arrendador entregue al arrendatario para que este
lo disfrute.
Características:
El contrato de arrendamiento participa de casi todas las características del

contrato de compraventa, salvo los casos de solemnidad y por la forma de
cumplirse las obligaciones, es:
1. Por las Obligaciones que genera:
Bilateral: Surgen obligaciones recíprocas para las partes, el arrendador

se obliga a proporcionar o prestar el uso de una cosa, y el arrendatario
se obliga a pagar un precio o renta determinado.
2. Por la Forma como Subsisten el Contrato es:
Principal: No depende de la existencia de otro contrato u obligación, es

decir no requiere de otro negocio jurídico para adquirir forma
contractual.
3. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es:
429 Ibídem
145
Oneroso-Conmutativo: Hay equivalencia entre Precio y Cosa.
Oneroso: Tanto el arrendador como arrendatario persiguen utilidades,

gravándose recíprocamente; el primero con la renta o precio y el segundo
con el disfrute de la cosa.
A la vez es generalmente conmutativo, por cuanto de antemano se
precisan los alcances de las prestaciones, pero, por excepción, es aleatorio
como en el arrendamiento a manera de aparcería de que habla el artículo
1975 del Código Civil, cuando el precio consiste en una cuota de los frutos
de cada cosecha de la cosa arrendada.430
4. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato:
Consensual: Se perfecciona solo con el acuerdo de las partes sobre la

cosa y sobre el precio. No requiere formalidades. 431
5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, el Contrato

es:
De ejecución Sucesiva: El contrato se realiza periódicamente, y

consiguientemente, las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y
pesan durante todo el transcurso del arrendamiento y de esta
característica se deriva que no se hable de resolución del contrato sino
de terminación o resiliaciòn cuando ha comenzado a ejecutarse.432
De esta manera se puede inferir que el tracto sucesivo no lo da la forma

como se paga el canon sino porque desde que se entrega la cosa, la
tiene en disposición el arrendatario y queda obligado a conservarla hasta
el momento que la restituya. Salvo: Deterioro natural de la cosa.
6. Según la Forma como se Discuten las Condiciones, el Contrato es:
Libre Discusión: Nadie nos obliga a realizar el contrato, además de

pactar el tiempo, servicios, etc.
7. Según Estén o No Reglamentados, el Contrato es:
Nominados-Típico: El código civil se encarga de calificarlo y

desarrollarlo, se encuentra regulado en el Código Civil a partir del
artículo 1973.
Implica Actos de la Administración

Por oposición al acto de disposición, el arrendamiento es acto de
administración en el sentido de que quien arrienda no sustrae la cosa
arrendada, no la enajena.
146
Indiscutiblemente, el contrato de arrendamiento conlleva simplemente,
actos de administración, por cuanto la parte que arrienda no sustrae de su
patrimonio la cosa objeto del uso. Subsiste por tanto, en cabeza del
propietario el carácter de dueño. Se confiere tan solo, la tenencia de la cosa.
No hay por parte del arrendador, la intención de traspasar el derecho del
dominio. Concede o permite el disfrute temporal del bien. No se puede, por
tal motivo, pensar que el arrendamiento encierra actos de disposición. Es la
tenencia lo que caracteriza el contrato. 433
Qué cosa se pueden Arrendar434
Art 1974 cc: “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas

corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse excepto las
que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales como
los de habitación y uso”.
Por razón de su misma naturaleza una cosa consumible no es susceptible de

ser arrendada.
Por la voluntad de las partes se consigue que las cosas fungibles y

consumibles por su propia naturaleza, para efectos contractuales hayan de
tenerse como no fungibles y no consumibles.
Así, por ejemplo el usufructuario puede dar en arriendo su derecho de

usufructo (Art 852 Cód. Civil).
El Art. 1974 dice que no pueden arrendarse los derechos personalísimos,

como los de habitación y uso. En general, puede decirse que son
susceptibles de arrendarse todas las cosas que pueden venderse excepto
las consumibles, por lo tanto, no pueden arrendarse las que no pueden
venderse. ). .
Hay cosas que pueden arrendarse pero no venderse, como las que soportan
un embargo, tales cosas no se pueden enajenar (Art 1521 cc), pero si
pueden arrendarse porque no hay disposición que lo prohíba y razón
justifique semejante prohibición.
Arrendamiento de Cosa Ajena.

Si la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasión de
explicarlo, con mucha mayor razón ha de ser válido el arrendamiento de
cosa ajena.435
El inciso final del art. 1974 cc hace válido el arrendamiento de cosa
ajena pero facultando al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento
contra el arrendador, en caso de evicción. 436.
Arrendamiento de Cosa Propia.
y 203.
147
Cuando nos referimos a la compraventa se estableció en el artículo 1872
del Código Civil establece que: “La compra de cosa propia no vale”, pero
el arrendamiento si vale, es decir, que el usufructuario dé en arriendo la
cosa al propietario durante el término del usufructo. También puede ocurrir
en los contratos de administración fiduciaria. Si el dueño por el contrario es
poseedor de la cosa, no es válido el arrendamiento, por cuanto el uso que
se pretende conceder va incorporado esencialmente en el hecho de la
posesión.
Arrendamiento de Bienes de Entidades de Derecho Público.
En primer lugar confiere la oportunidad para que se pudieran celebrarse
contratos de arrendamiento directamente o con licitación, si el objeto de la
prestación era inmueble. Cuando se trataba de muebles, si el valor era
superior a trescientos mil pesos a doce meses, su cuantía total requería la
licitación pública. Hoy para todos los casos debe constar por escrito. LEY 80
DE 1993 derogo el DEC 222 de 1983, Ya no se fijan criterios restrictivos
de duración y cuantía para la forma de celebración. Con todo, deben
celebrarse por escrito, no necesariamente por instrumento público, sea cual
fuere la naturaleza de la cosa arrendada. 437
PRECIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
ART 1975 CC: “el precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos
naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una
cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llámese
renta cuando se paga periódicamente.”
Es otro de los elementos esenciales del arrendamiento. Sin precio no se
puede hablar de arrendamiento. Si falta se convierte el acto jurídico en
comodato.438
El precio (se denomina canon o renta) lo fijan por lo general los
contratantes, pero lo puede fijar un tercero (Perito) siempre y cuando lo
hayan determinado o seleccionado por los contratantes, lo que no se
permite es que se deje el precio al arbitrio de una de las partes.
REQUISITOS DEL PRECIO439:

a. Que consista en dinero
b. Que el precio sea determinado o determinable: El precio no puede ser
fijado por una sola de las partes.
comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 410. Y 411
148
El art. 2001 estatuye lo siguiente: “Si entregada la cosa al arrendatario
hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se
reprodujere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estará al
justiprecio de peritos y los costos de esta operación se dividirán entre el
arrendador y el arrendatario por partes iguales”. 440
c. Que el precio sea real: La contraprestación a cargo del arrendatario

debe existir y ser real.
d. Que el precio sea serio: En este caso si se paga un precio, pero este
no guarda relación con el disfrute que se proporciona, es decir, es
irrisorio.
El Precio puede pagarse en:

- Dinero
- Frutos de la misma cosa (Especie)
Si hay Contraprestación por el uso de la cosa hay Arrendamiento.
Si hay uso de la cosa en forma Gratuita hay Comodato.
Lesión Enorme en el Arrendamiento. (Ley 153 de 1887)
No es viable la acción rescisoria por lesión enorme. 441
Denominación del Precio:
De acuerdo con el art. 1975 del Código Civil, cuando el precio se paga
periódicamente se llama renta. El pago periódico del precio del
arrendamiento también es denominado canon, que, en verdad,
actualmente está más generalizado. 442
Art 1976 cc: Determinación del Precio:
El precio puede determinarse, igual como se determina en el Contrato de

Compraventa.
El Contrato de Arrendamiento está sujeto a Plazo o Condición o Modo.
Art 1977 cc: Partes Contractuales
1.Arrendador: Parte que concede del uso de la cosa o prestar la cosa para
el uso.
2. Arrendatario: Parte que paga del precio o el que la recibe para el uso.
Art 1978 cc: Entrega de la Cosa. La cosa se presta
441 Ibídem
149
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:
De conformidad con el art. 1982 del Código Civil, las obligaciones básicas
del arrendador son443:
1.Prestar al Arrendatario la cosa arrendada.
2. Mantenerla en estado de servicio para el fin que ha sido arrendada.
3. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el uso de la cosa

arrendada Se desprende, esta obligación, del interés que persigue el
arrendatario de usar normal y eficazmente de la cosa arrendada 444.
Obligación de Entregar la Cosa Arrendada o Prestar la Cosa

Arrendada
Indiscutiblemente, esta es la obligación principal del arrendador. Con ella se
atiende el interés contractual del arrendatario. La entrega debe entenderse
en sentido material, y no de tradición, porque lo que se transfiere es el uso
de la cosa. Por eso hablamos de la obligación de prestar las cosas. 445
Esa entrega material o física, que se puede hacer por cualquiera de las
formas señaladas en el artículo 754 del Código Civil, que es de
conformidad con las “formas de tradición” que establece el legislador en el
Art 1978 del Código Civil, pero no se refiere a la trasferencia del dominio,
sino a las formas de Entrega de la Cosa, porque, como ya se dijo, el contrato
de arrendamiento encierra un acto de administración y no de disposición. 446
Art 754 cc: Tradición para Bienes Muebles e Inmuebles
El arrendatario es un mero Tenedor porque reconoce que la cosa es de
dominio ajeno.
Entrega de la Cosa Arrendada:
a. Momento: La entrega debe hacerse siguiendo lo establecido en el
art. 1882 del Código Civil, inmediatamente después de celebrado
el contrato, salvo que las partes estipulen otro momento. 447
José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales,
Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 412
446 Ibídem
447 Opt. Cit.

150
b. Lugar: El lugar de la entrega es el que convengan las partes, y a
falta de estipulación donde se encuentra la cosa al momento de
celebrarse el contrato, o en el lugar donde debe hacerse el pago,
según el art. 1646 del Código Civil.448
Art 1979 Cód. civil: Estipulaciones y Arras

Solemnidades Convencionales
Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta
tanto no se firme escritura; es decir, pueden hacer que convencionalmente
el contrato revista solemnidad. Eso es viable en consideración al principio
de la libertad individual que impera en los contratos, sin que se altere el
carácter consensual del arrendo. Es el querer de las partes el que impone
esa ritualidad. Con todo, como dice el art. 1979 del Código Civil: “Podrá
cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que o se
haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervinieren arras, se
seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de
compraventa”.449
Es decir que las partes pueden pactar que se haga el contrato por Escritura
Pública y cualquiera de las partes pueda arrepentirse hasta antes de firmar
la Escritura Pública, las partes lo convierten en solemne.
Si la ley no exige formalidad, esa solemnidad no le da mayor importancia al
contrato.
Art 1980 cc: Arrendamiento a Varias Personas de la misma Cosa
En este Artículo se dispone que: “Si se ha arrendado separadamente una
cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será
preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a
ninguno el titulo anterior prevalecerá”.450
Establece las prioridades en caso que se presente esta situación.
Para quien produce efectos ese contrato?
No se conserva la escala de la Compraventa porque en el arrendamiento no
se puede hablar de posesión, sino la siguiente escala:
1.Aprehensión material de la Cosa
2. A quien se lo entregue primero
3. El Título más Antiguo
450 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del
151
Estado en que se debe Prestar la Cosa Arrendada.
Tampoco dice nada el código civil sobre el estado en que el arrendador debe
entregar la cosa arrendada. Pero hay que entender que la obligación es de
hacer la entrega en buen estado que permita al arrendatario obtener un uso
normal. Esto se establece en virtud del principio de que el contrato es una
Ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa aceptado por las
partes no tienen carácter de exigencia de orden público. Así lo consagra el
art. 2033 del Código Civil, en su inciso final, cuando dice: “será
especialmente responsable el arrendador del mal estado del edificio; salvo
que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario”. 451
Efectos del incumplimiento del Arrendador de Entregar la Cosa
Arrendada.
El artículo 1983 dispone: "El arrendatario tendrá derecho para desistir del
contrato, con indemnización de perjuicios. Habrá lugar a esta indemnización
aún cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que
podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del
arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito”.
Nótese que aunque la situación aquí prevista configura el incumplimiento de
un contrato bilateral, la sanción no es la resolución de este, sino una más
enérgica y expedita: el desistimiento del contrato por parte del
arrendatario.452
Cabe distinguir dos situaciones453:
a. Incumplimiento por la imposibilidad de Entregar la Cosa Art
1983 cc: Si la primera obligación es la Entrega, implica poner en
disposición del arrendatario la cosa acordada al tiempo y lugar
acordado, hasta el punto que si el arrendador no puede o no tiene la
disposición de entregar la cosa, puede el arrendatario:
- Desistir del Contrato
- Indemnización Perjuicios
Esa posibilidad del arrendador de entregar la cosa ajena, genera

perjuicios al arrendatario siempre y cuando no provenga de Fuerza Mayor
o Caso Fortuito.
El arrendatario está facultado para desistir del contrato. Este
desistimiento opera, a nuestro juicio de plano. No se requiere interponer
acción resolutoria alguna, por cuanto se entiende que el incumplimiento
en entregar la cosa, por imposibilidad absoluta, es una manifestación
presunta de que el arrendador también quiera dejar sin efectos el
contrato.454
451José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del
152
b. Mora en Entregar la Cosa Arrendada. El art 1984 cc, precisa si la
mora o retardo no afecta el interés contractual del arrendatario o por
el contrario la mora o el retardo “disminuye notablemente para el
arrendatario la utilidad del contrato”. Al registrarse lo primero el
arrendatario tendrá solamente, el derecho a exigir la indemnización
de perjuicios respectiva, pero manteniendo, en firme, el contrato. Si
ocurre lo segundo, el arrendatario este podrá desistir del contrato y
exigir el pago de los perjuicios. 455
Sin embargo, al arrendatario sólo se les da la acción para reclamar los

perjuicios resultantes de la mora, es decir, no se le da la posibilidad
de ponerle fin al contrato456. No se puede ponerle fin a algo que no ha
empezado.
De igual forma el arrendatario tiene derecho que lo indemnice porque

la obligación era entregar en el lugar y la fecha indicada.
Es posible que la mora se disminuya para el arrendatario la utilidad

del contrato y podrá desistir del contrato de arrendamiento y además
habrá indemnización de perjuicios, Salvo que la mora se haya dado
por Fuerza Mayor o Caso Fortuito.
2.Mantener la Cosa en Estado de Servicio:
Esta es la segunda obligación del arrendador. Como mientras dure el

arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute
de la cosa arrendada, de ahí se desprende que está en la obligación de
mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 457
Art 1985 cc: Mantenimiento de la Cosa Reparaciones Necesarias y

Locativas
Obligación del arrendador de mantener en estado de servir la cosa
arrendada.
El artículo 1985 inciso primero: "la obligación de mantener la cosa
arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo todas las
reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales
corresponden generalmente al arrendatario”.
Esta es la segunda obligación, es la obligación de conservación. Este Art.
1985 Código civil establece que: “la obligación de mantener la cosa
arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las
reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales
corresponden generalmente al arrendatario”. “Las estipulaciones de los
contratantes podrán modificar estas obligaciones”.
454 Ibídem
153
La Ley impone al arrendador la obligación de hacer las reparaciones
necesarias, o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye,
o no sirve para el uso a que se destina. 458
Corresponde al Acreedor el realizar Reparaciones Necesarias que son las
que tienen que ver con la estructura y sin las cuales el bien puede llegar a
deteriorarse o a perderse.
Efectos de las Reparaciones Necesarias realizadas por el

Arrendatario
Las reparaciones necesarias son a cargo del arrendador, por su obligación
de mantener la cosa en buen estado. Y en el caso en el que las reparaciones
necesarias sean hechas por el arrendatario, este solo puede exigir el
reembolso del costo de las reparaciones indispensables o necesarias cuando
se presenten459:
a. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del
arrendatario.
b. Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador, para que
proceda a repararlas, lo más pronto posible o que no haya sido
posible darle la noticia.
c. Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo
sido posible darse en tiempo, no fueron hechas por este. Art 1993
CC.
d. Que sea aprobada por el arrendador la necesidad de las
reparaciones.460
Sí se requiere hacer reparaciones necesarias, el arrendador debe lograr que

el bien este en condiciones, tales que no interrumpa el uso del bien por
parte del arrendatario.
Si se interrumpe el uso del bien al arrendatario, este tiene el derecho a que
se le rebaje el precio.
Si el arrendador no realiza esas reparaciones necesarias, las puede realizar
el arrendatario a Costas del Arrendador.
3.Librar al arrendatario de Toda Perturbación:
Art 1986 cc: Reparaciones Restricciones del Arrendador

El arrendador es responsable de las perturbaciones provenientes de las
personas que estén bajo su autoridad, entre ellos están los dependientes,
sus familiares o sus trabajadores. El arrendador debe garantizar el uso
pacífico de la cosa, sin ningún tipo de perturbación.
Si la perturbación es de terceros que no pretendan el derecho sobre la
cosa arrendada, entonces las acciones las debe adelantar directamente el
arrendatario. Ejemplo: Ruido de los Vecinos.
Pero si esos terceros pretenden algún derecho sobre la cosa arrendada,
entonces el arrendador si debe defender al arrendatario. Ejemplo: El
459 Ibídem
460 Opt. Cit.

154
vecino empieza a recortar el patío con una construcción. No me atacan el
Uso sobre la cosa. Atacan el derecho sobre la cosa.
Art 2024 cc: Reparaciones de Fondo de la Cosa Arrendada
Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la
cosa arrendada necesite de reparaciones que para realizarlas impidan el
arrendatario en toda o en parte de su uso. El Arrendatario tendrá todos los
derechos del Art 1986 cc.
1. Si el arreglo, es parte, el arrendamiento cesa con respecto a esa parte
rebajándosele el precio renta con respecto a esa.
2. Si el arreglo es en todo, se procede de igual forma no cobrando el

precio Termina el contrato.
En las anteriores posibilidades el arrendatario puede dar por terminado el

contrato si:
- En el primer caso de reparación recae sobre gran parte de la cosa que
el resto no sea suficiente para el objeto con que se tornó.
- En el segundo caso si las reparaciones duran demasiado tiempo.
Obligación de saneamiento del arrendador

3. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el uso
de la cosa arrendada
Art 1987 cc: Perjuicios por Perturbación
Si se dan los casos anteriormente mencionados, el arrendatario es
perturbado en su Uso por el arrendador o por cualquier persona, tendrá
derecho a Indemnización de Perjuicios.
El Arrendatario: No se hace responsable del deterioro natural de la
cosa.
Extensión del Saneamiento.
La obligación de saneamiento, en el arrendamiento, se refiere:
1. A los Actos de Perturbación Provenientes del mismo
Arrendador: Artículo 1986: "El arrendador, en virtud de la
obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no
podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma en la
cosa arrendada, ni hacer en ellas obras o trabajos algunos que
puedan turbarle o embarazarle el goce de ella”.
En el caso en el que el arrendatario sea privado del uso de gran parte
de la cosa arrendada, tendrá derecho a que se le rebaje el precio o
renta proporcionalmente a la parte afectada con las reparaciones. Y si
las reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa arrendada,
podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. 461
De la misma forma, si el arrendador ejecuta otros actos

perturbatorios, tendrá que indemnizar los perjuicios que le causen al
arrendatario, así lo precisa el artículo 1986 del Código Civil. 462
462 Ibídem
155
2. Art 1988 cc: Perturbación por terceras personas:
Si el arrendatario es perturbado en su uso por vías de hecho de

terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el
arrendatario debe adelantar directamente las acciones.
a. Perturbaciones por Vías de Hecho: "Si el arrendatario es turbado

en su uso por vías de hecho de terceros, que no pretenden derecho a
la cosa arrendada como lo dispone el inciso primero del artículo en
mención, el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación
del daño”.
En estos casos el mismo arrendatario quien debe promover la defensa, por

cuanto esos actos son ajenos, completamente al contrato. 463
Si es perturbado en su Uso por terceros que justifiquen algún derecho sobre

la cosa arrendada y la causa de este hubiere sido anterior al contrato, podrá
el arrendatario exigir una Indemnización proporcionada en el Precio o renta
del arriendo por el tiempo restante.
Si el arrendatario por consecuencia de los derechos que ha justificado un
tercero se halle privado de parte de la cosa arrendada, que sea de presumir
que sin esa parte no habría contratado, podrá exigir el Cese del
Arrendamiento.
b. Perturbaciones por Pretensiones de Derecho: Estamos frente a
casos de saneamiento por evicción. En uno o en otro caso el
arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la acción de
terceros sobre la cosa arrendada, para lo cual debe notificarle de la
turbación o embarazo de derecho que aparezca, denunciándole el
pleito.464
Cuando la perturbación o molestia proviene de terceros que justifican

algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho
ejercido es anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la
responsabilidad del arrendador porque se trata de una verdadera
evicción.465
1) Perturbación Parcial de Derecho: Si en el desarrollo de la

pretensión de un tercero, que alega un derecho sobre la cosa
arrendada, por causa anterior al contrato, el arrendatario es turbado
o molestado en el uso, podrá exigir, proporcionalmente, una
disminución del precio o renta del tiempo restante, manteniéndose
en firme el contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato
no es de consideración ni quebranta el interés contractual del
arrendatario.466
464 Ibídem
156
En cambio, si la afectación, por la pretensión de derecho
comprobado, es sobre gran parte de la cosa arrendada, el
arrendatario podrá pedir la terminación del contrato y el pago de los
perjuicio, cuando la causa haya sido o debía ser conocida por el
arrendador.467
2) Perturbación Total: en este caso el arrendatario podrá dar por

terminado el contrato, por pérdida total de uso de la cosa. 468
Art 1989 cc: Perturbación del Derecho Actuación del Arrendatario

La acción de terceros que pretenden derecho sobre la cosa arrendada, se
dirige contra el arrendador.
El arrendatario solo es obligado a notificarle la perturbación o molestia que
reciba de esos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si
los omite culpablemente, abonara los perjuicios que de ellos si siguen al
arrendador.
3. A los Vicios Redhibitorios u Ocultos de la Cosa Arrendada.
Corresponde distinguir si el vicio afecta total o parcialmente el uso o

goce de la cosa arrendada, entendiendo, previamente, que para que
los vicios sean ocultos se requiere469:
a. Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan

posteriormente. En este orden nos apartamos de la noción o
calidades del vicio oculto de que trata el artículo 1915 del
Código Civil, porque se puede dar el caso de que el vicio
aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a
la entrega de la cosa y afecte el interés del arrendatario de usar y
gozar la cosa, que siempre debe ser protegido o garantizado por el
arrendador. Los Vicios ocultos que afectan parte de la cosa
arrendada: Cuando el vicio es parcial corresponde al juez, previa
demanda, considerar si puede dar por terminado el contrato o
concederse una rebaja proporcional en el precio o renta. 470
b. Que afecten el uso de la cosa: El art. 1990, confiere el

derecho al arrendatario, para pedir, judicialmente, la terminación
del arrendamiento.
468 Ibídem
469 Opt. Cit.
157
c. No haberlos manifestado el arrendador, y ser tales que el
arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o
no los haya podido conocer en razón de su profesión u oficio. 471
Art 1990 cc: Terminación del Contrato por el Mal Estado o Calidad
de la Cosa
Arrendatario: - Terminación del Contrato
No se hace responsable del deterioro natural de la cosa.

Los contratos de Tracto Sucesivo: Se Terminan no se resuelven.
Estas dos facultades del arrendatario cuando el mal estado o calidad de la
cosa impide hacer uso de ella para lo que ha sido arrendada. Si el
arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del
contrato y en caso de haber empezado existir el vicio de la cosa después del
contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el Uso de la cosa es Parcial, o si la cosa se destruye
en parte el juez decidirá:
- Si debe tener lugar a la terminación del contrato
- Concede una rebaja del precio o renta.
Art 1991 cc: Indemnización por el Mal Estado de la Cosa

Tendrá derecho el arrendatario además para el caso anterior que se le
indemnice el Daño Emergente si el vicio de la cosa ha tenido causa
anterior al contrato.
Si el vicio era conocido por el arrendador debía preverlo se incluirá la
Indemnización por el Lucro Cesante.
Art 1992 cc: Improcedencia de la Indemnización
El arrendatario no tiene derecho a la indemnización de perjuicios que se le
concede en el caso anterior si contrató sabiendo del vicio y el arrendador no
se obliga a sanearlo, o si el vicio era tal que no podía ignorarlo o si renuncio
a la Acción de Saneamiento.
Art 1993 cc: Reembolso del Costo de las Reparaciones
Indispensables
El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las
reparaciones Necesarias no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa
arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su
culpa y que ha dado noticia al arrendador para que este las hiciera por su
cuenta.
- Si la noticia no puede darse a tiempo
- Si el arrendador no trata de hacer oportuna las reparaciones
profesional 2008. P.419, 420.
158
Se hace responsable del costo o se abona ese dinero al
arrendamiento a favor del arrendatario?
Se abonará a su arrendatario su costo.
Art 1994 cc: Prestaciones por Mejora Útiles.
Conforme al artículo 1994 para que el arrendatario pueda reclamar del
arrendador el reembolso de mejoras útiles, es indispensable que éste haya
consentido en que el arrendatario las considera, manifestando
expresamente su voluntad de abonarlas. 472 Las mejoras útiles no tienen
como objetivo la conservación de la cosa, sino aumentar el valor comercial
de la misma (art. 966 del Código Civil). Cuando el arrendatario hace
mejoras sobre la cosa arrendada, el arrendador no está obligado a
reembolsar el costo de esas mejoras, salvo que este hubiere consentido en
ellas, con la expresa condición de abonarlas (art. 1994 del Código
Civil).473
Mejoras voluptuarias realizadas por el arrendatario
Están reguladas en el Art 967 cc: Son aquellas que solo consisten en
objetos de lujo y recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas
artificiales y generalmente las que no aumentan el valor venal de la cosa o
solo la aumentan en proporción insignificante. 474
Art 1995 cc: Derecho de Retención por parte del Arrendatario
Terminado el contrato de arrendamiento, el arrendatario está obligado a
restituir al arrendador la cosa arrendada; pero sí a la terminación del
contrato resulta que el arrendador endeudó del arrendatario o perjuicios que
durante el desarrollo del mismo contrato éste haya sufrido, o con el
reembolso de las mejoras útiles en que haya consentido con la expresa
condición de abonarlas, o reparaciones indispensables en el caso del
artículo 1993, el arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder
y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos les
sean pagados o se les asegure su pago. 475
El derecho de retención es a favor del arrendatario. No podrá ser expelido o
privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le
asegure el importe por el arrendador, en todos los casos en que se deba
indemnización.476
159
En los casos en que se debe indemnizar al arrendatario, no podrá ser este
privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le
asegure el importe por el arrendador. Existe para el arrendatario la
posibilidad de que ejerza el derecho de Retención sobre la cosa.
Si el bien está en mal estado y el arrendatario lo acepta, está renunciando a
la indemnización de perjuicios.
El arrendatario, pues, no puede ejercitar el derecho de retención cuando,
como en el caso de extinción de un fideicomiso, o de un usufructo, el
derecho del arrendador sobre la cosa arrendada se extingue por causa
independiente de su voluntad, y a consecuencia de ello termina el contrato
de arrendamiento y la cosa debe serle restituida a quien ha pasado a ser
dueño de ella (artículos 2016 y 2017).477
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

No sistematiza el Código Civil, las obligaciones del arrendatario, como lo
hace con las obligaciones del arrendador. Se pueden señalar las
siguientes478:
1.Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato
2. Velar por la conservación de la cosa arrendada
3. Pagar el precio o renta convenido
4. Restituir o entregar la cosa a la terminación del contrato
Obligación de usar la cosa arrendada según los términos o espíritu

del contrato.
De esta manera, el arrendatario está obligado a usar de la cosa 479:
a. De acuerdo con lo que expresamente hubiere estipulado en el
contrato o resultare del espíritu del mismo.
b. Por la naturaleza de la cosa arrendada.
c. A falta de estipulación expresa, o por no poderse deducir de la

naturaleza de la cosa.
En resumen, el arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines

señalados en el contrato o de acuerdo con los criterios puntualizados
478Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 220.
Y José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales,
Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 421.
y 221. José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los
160
anteriormente; si viola esos principios; se coloca frente a un caso de
incumplimiento del contrato.480
Art 1996 cc: La principal obligación del arrendatario es el Pago del
Precio.
El arrendatario es obligado a usar la cosa según los términos del contrato y
no podrá hacérsela servir a otros usos de los convenidos, o la falta de
convención expresa, o aquellos a que la cosa es naturalmente destinada o
que deben presumirse de las circunstancias del contrato.
Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa
Como consecuencia de ello el arrendador tendrá derecho 481:
a. Para pedir la terminación del contrato con indemnización de perjuicios
b. Limitarse a exigir el pago de la indemnización de perjuicios,
manteniendo en firme el contrato (Art 1996, inc. 3 cc)
Facultad de usar la cosa por el arrendatario

Facultad de usar la cosa, que tiene el arrendatario, es personal, esto es de
darle un goce para sí, para las personas señaladas en el contrato y no para
terceras personas ajenas a la convención. El Art 2004 cc, están prohibidos:
“El arrendatario no tiene facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a
menos que se le haya expresamente concedido”. 482.
Art 1997 cc: Responsabilidad del Arrendatario en la Conservación
de la Cosa
El Art 1997 del Código Civil consagra específicamente el alcance de la
responsabilidad del arrendatario deudor prescribiendo que: “El arrendatario
empleara en la conservación de la cosa, el cuidado en un buen padre de
familia”, o sea, se repite el mandato del 1604 cc, debe responder por culpa
leve.
En cumplimiento de esta obligación, el arrendatario debe hacer las mejoras
locativas sobre la cosa arrendada.483
Si falta esta obligación: - Responderá de los Perjuicios
- Tiene Derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento en caso
de culpa y grave deterioro.
Se hace responsable el arrendatario del deterior de la cosa:

- Por su culpa
161
- Por culpa de sus Dependiente
Art 1998 cc: Reparaciones Locativas

Son las reparaciones menores, por daños ocasionados por el arrendatario o
sus dependientes. Ejemplo: Ruptura de paredes.
Art 1999cc: Responsabilidad Extensiva del Arrendatario

El arrendatario es responsable no solo de su propia culpa, sino de las de su
familia, huéspedes y dependientes.
Obligación de Pagar el Precio o Renta

Art 2000 cc: Pago del Canon y Derecho de Retención del Arrendador
El arrendador puede tener como garantía el cumplimento de la obligación, el
Derecho de Retención sobre los objetos que sean de propiedad del
arrendatario, con el fin de garantizar el pago del canon de arrendamiento o
las indemnizaciones.
A quien debe hacerse el Pago.
Nuestro estatuto civil no fija ninguna norma expresa sobre el particular,
entendiendo que debe hacerse directamente a la persona contratante o la
persona que ésta designe para tal efecto, siguiendo lo establecido en el art.
1634 del Código Civil.484
Comentarios del Art 2020 cc:
Muchos son los autores, inclusive la Corte Suprema de Justicia, que han
sostenido que el inciso segundo del art. 2000 del Código Civil consagra
un derecho de retención en favor del arrendador sobre los frutos existentes
de la cosa arrendada y sobre todos los objetos con que el arrendatario la
haya amoblado, guarnecido o provisto y que le pertenecieren en atención a
que el artículo habla de poder retener, con base en lo establecido en el
inciso final del art. 2417.485
En verdad, no compartimos esta apreciación, pues para que el derecho de
retención tenga ocurrencia se requiere, de acuerdo con el propio sentido y
extensión de la palabra, que el retenedor tenga en su poder la cosa ajena. 486
Derecho de Retención para el Arrendador
Para garantizarle al arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier

indemnización que el arrendatario llegue a deberle por razón del contrato, el
inciso segundo del artículo 2000 consagra en su favor un derecho de
162
retención en los siguientes términos:487 "podrá el arrendador, para seguridad
de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos
los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el
arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le
pertenecieren; y se entenderá que le pertenece, a menos de prueba
contrario".
Art 2001 cc: Controversias sobre el Precio
Si se ha realizado la entrega de la cosa y no hay acuerdo en el precio de la
cosa, entonces se debe declarar por un perito que pagaran ambas partes.
Esto se aplica porque es posible que se presente una disputa en la fijación
del precio, el perito lo que hace es fijar el Canon de Arrendamiento mirando
las condiciones del contrato.
Perito: Fija el valor del canon de arrendamiento teniendo en cuenta las
condiciones del mercado
Art 2002 cc: Pago del Precio o Renta – Periodicidad488
a. El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el término
convenido con el arrendador y en la forma estipulada.
b. Si las partes no han estipulado la forma de pago, se hará conforme a

la costumbre del lugar.
Inc. 1: Los pagos se deben hacer en los periodos en los que se hayan
estipulado. A falta de estipulación se debe tener en cuenta la costumbre del
país. Según la costumbre se ha establecido que el canon de arrendamiento
se pagara los primeros 5 días de cada periodo de ejecución del contrato.
(Mensual, quincenal, diario).
Si no hay ninguna de las anteriores situaciones, se fijara teniendo en cuenta
las reglas siguientes:
c. Inc. 2: La renta de predios urbanos se deberá pagar por meses y
por mensualidad vencida.
d. Los predios rústicos (venta por cabida o cuerpo cierto): se deberá
pagar por años y por anualidades vencidas.
e. Si la cosa es mueble o semovientes (ventas de animales) y se
arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una las pagos
periódicos de la renta se pagara inmediatamente después de la
terminación del contrato, ya sea el año, mes o día.
Inc. 3: La renta no es periódica, es decir se arrienda por una solo suma,

tendrá igual tratamiento que lo anterior y el pago se deberá realizar una vez
que termine el arrendamiento.
El arrendatario no debe la renta, sino al vencimiento del periodo

correspondiente, nada impide que contractualmente se estipule lo contrario,
es decir que el precio o renta se pague anticipadamente.
comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 425.(a,b,c)
163
Pago del Precio fuera del Término Convencional del Contrato o
Plazo de la Ley, aceptado por el Arrendador
Nos inclinamos por considerar que si en un principio se da la mora, luego,
con la conducta del arrendador, al recibir las rentas atrasadas, libera al
arrendatario de la mora en la que se había colocado. 489
Modificación del precio.
La novación es, como la define el art. 1687 del Código civil, “la
sustitución de una nueva obligación a otra anterior, la cual queda por tanto
extinguida”. Supone que con un acto que nace se extingue una obligación
existente.490
Indemnización de Perjuicios y Pago de Precio o Renta Pendiente
Art 2003: Pago de Precio o Renta Pendiente
Este Art instituye que: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término
al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de
perjuicios, y específicamente al pago de la renta por el tiempo que falte
hasta el día en que el desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo,
o en que el arriendo hubiera terminado por desahucio”. Obliga al
arrendatario al pago de las rentas por el tiempo que falte según el contrato,
o al tiempo de la notificación anticipada de la terminación. Por ejemplo: al
mes de celebrado un contrato de arrendamiento sobre una cosa, de
duración de un año, no quiere, por su gusto, continuar usando la cosa
deberá pagar al arrendador, no solo los periodos vencidos, sino también los
restantes once meses del contrato, en virtud de la aplicación de esa norma
491
Remitirse al 2009 c.c.
No obstante, permite el artículo 2003, en cierta forma, una especie de

cesión legal, al autorizar la sustitución por otra persona idónea por el
tiempo que falte. Este mismo exige la prestación de una fianza y otra
seguridad competente, bajo la responsabilidad del arrendatario; pero en el
caso de la Ley 820 de 2003 ahora vigente, suprimió, como lo hacía la Ley
56 de 1985, toda la clase de cauciones en los contratos de arrendamiento
de predios urbanos, lo que determina que el arrendatario no este obligado a
caucionar con la entrega del predio urbano a un tercero, en la circunstancia
prevista en la parte final del art. 2003 del Código Civil.492
Art 2004: Prohibición de Cesión y Subarriendo
164
El artículo 2004 del código civil: "el arrendatario no tiene la facultad de
ceder el arrendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente
concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar
la cosa en otros términos que en los estipuladas con el arrendatario
directo".
Se desprende de la disposición transcrita que es de naturaleza del contrato

de arrendamiento que el arrendatario use por sí mismo de la cosa
arrendada, que no puede disponer de sus derechos de tal ya sea cediendo a
un tercero el contrato, ya subarrendando la cosa. Pero por ser ello de la
naturaleza del contrato, bien puede estipularse en este lo contrario, esto es,
que le dé al arrendatario la facultad de ceder el contrato, con la facultad de
subarrendar, o ambas simultáneamente.493
Diferencia entre:
 Cesión: Cambia una de las partes por otra, es decir desaparece

completamente el primer arrendatario y tenemos una tercera persona
o un nuevo arrendatario (el cesionario) entra a reemplazar en todo la
relación contractual al arrendatario (derechos y obligaciones que
tenía en el contrato) y se sigue rigiendo el contrato entre el
arrendador y la tercera persona o cesionaria, se le permite el uso
total del bien. El arrendatario cedente no tiene vinculación jurídica
con el arrendador.
 Subarriendo: Consiste en que el arrendatario parcial o totalmente

concede el uso de la cosa arrendada, a otra persona, con las
condiciones a él concedida o con las circunstancias especiales que
convenga con la tercera persona, pero manteniendo en firme las
relaciones contractuales con el arrendador, de tal suerte que se
origina un segundo contrato de .arrendamiento entre el arrendatario
y la tercera persona494, es decir que el contrato continua entre las
mismas partes.
Hay dos contratos de arrendamientos relativos sobre la misma cosa:
el celebrado entre el arrendador y el arrendatario y el celebrado entre
este y el subarrendatario.495
Esta conclusión se ve corroborada de subarrendar por el artículo 2021 C.C,

que claramente pone de presente como el subarrendatario, en el caso allí
contemplado, carece de acción contractual contra el arrendador principal,
pues de manera expresa dispone entre los perjuicios del arrendatario se
contarán los sufridos por el subarrendatario; que dicho arrendatario
reclamará en su propio nombre, pero en interés del subarrendatario, debe
entenderse, o sea como sustituto procesal de este, los perjuicios del
subarrendatario; y hace ver como el subarrendatario sólo puede reclamar
493Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 233
y 234.
165
del arrendador principal sus propios perjuicios cuando es subarrendatario,
único legitimado para demandarlos, le cede la acción. 496
El subarriendo puede ser:
a. Parcial: El arrendatario permite una parte del uso de cosa arrendada,

es decir se le permite a un tercero el uso parcial del bien, el
arrendatario comparte la cosa que arrendo, por ejemplo: una pieza,
garaje de una casa etc.
b. Total: El arrendatario entrega todo el bien arrendado, pero
manteniendo todas las relaciones contractuales con el antiguo
arrendador y por su parte vinculándose directamente con la persona
o subarrendatario, el arrendador inicial no conoce de esta relación
contractual.
Tanto el subarriendo total como el parcial producen un

incumplimiento del contrato, cuando no se ha consentido
expresamente, confiriendo al arrendador la oportunidad de pedir la
terminación del contrato y el resarcimiento de los perjuicios. 497
Ambos casos están prohibidos por la ley, a menos que haya una
autorización expresa en el contrato por parte del arrendador. El cesionario o
subarrendatario solo puede usar de la cosa en los términos que haya
pactado con el arrendatario directo.
Consecuencia de ceder o subarrendar sin autorización
Cuando el arrendatario no autorizado para ceder el arriendo o para

subarrendar viola la prohibición que ello implica, incumple el contrato y por
lo mismo da pie para que el arrendador pida su terminación con
indemnización de perjuicios.
Lanzamiento en caso de subarriendo
El subarriendo supone la coexistencia de dos relaciones contractuales de

locación, que jurídicamente conservan su independencia y autonomía no
obstante la presencia de elementos comunes en la interrelacionan. Por
consiguiente, sólo entre los sujetos de cada relación puede haber lugar al
ejercicio de acciones contractuales, de modo que el arrendador principal
carece de acciones contra el subarrendatario, al igual que éste carece de
ellas contra aquel.498
¿Cómo hace efectiva el arrendador la acción del lanzamiento contra el

arrendatario, estando el bien arrendado en poder del subarrendatario?
Desde luego, el arrendador tiene la acción contra el arrendatario, haya este
497 José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo co Cesar Gómez
Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 235.n los comerciales,
Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 423.
166
subarrendado sin autorización o con ella, cuando incurra en el
incumplimiento de obligaciones cuya satisfacción dependa directa y
exclusivamente de él, verbigracia, la relativa al pago de la renta o canon a
que se comprometió; o cuando el contrato de arrendamiento principal
resulte violado a consecuencia de comportamientos indebidos del
subarrendatario que la ley sancione con la terminación del contrato.
Naturalmente, mediando autorización para subarrendar, un incumplimiento
del sub arrendatario que no repercuta en el incumplimiento del primer
contrato de arriendo, si no apenas se da la violación del de subarriendo, no
dará lugar a acción del lanzamiento a favor del arrendador, si no sólo a
favor del único afectado, que es el arrendatario o subarrendador. 499
Art 2005: Obligación del arrendatario – Restitución de la cosa
Inc. 1: Restituir la cosa objeto del arrendamiento, es decir debe restituir la

cosa al final del arrendamiento.
Inc. 2: Debe restituir la cosa en las mismas condiciones en que la recibió,

salvo el deterioro por el uso natural de la cosa. (Art 1997 cc: En cuanto al
arrendamiento de las cosas, la parte que concede el uso es el arrendador y
la que paga el precio es el arrendatario).
Inc. 3: “Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá

haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo
contrario”. Se debe dejar constancia expresa, en qué condiciones se recibió
el bien inicialmente, si no se establecieron las condiciones se entenderá que
el arrendatario lo recibió en medianas condiciones de servicio, a menos que
pruebe lo contrario.
Inc. 4: Los daños y pérdidas que se ocasionen al bien durante el uso, el

arrendatario tiene la carga de la prueba y debe comprobar que no fueron
producidos por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o
subarrendatarios, es decir acreditar que empleó la diligencia y cuidado
ordinario y mediano en la conservación de la cosa y si no lo prueba será
responsable el arrendatario, porque él tiene la presunción de culpabilidad.
Destrucción, pérdida o deterioro de la cosa durante el arriendo
El arrendatario, en cuanto sobre él pesa la obligación de restituir la cosa

arrendada, el deudor de una especie o cuerpo cierto, y le es aplicable en
consecuencia el artículo 1730 según el cual "siempre que la cosa perece
en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o culpa suya".
Igualmente insinúa que el arrendatario no le impone forzosamente la prueba

la fuerza mayor o caso fortuito causantes del daño, como única manera de
eximirlo de responsabilidad, sino que también se le admite la prueba de
ausencia de culpa en amplio sentido. 500
Art 2006: Forma de Restitución de Bienes Raíces
167
La regla que sobre el particular da el artículo 2006: "la restitución de la
cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a
disposición del arrendador y entregándole la llave, si las tuviere la cosa".
La restitución debe hacerse cumpliendo los siguientes requisitos 501:
 Desocupándola enteramente
 Poniéndola a disposición del arrendador
 Entregar las llaves al arrendador, si el inmueble las tuviere (no se
puede entregar a terceros: ni vecinos, ni amigos etc.) o a la persona
que este designe.
Por eso no se limita la restitución a la desocupación del inmueble, sino que,

además, es preciso hacer la entrega al arrendador. Con la simple
desocupación no se realiza a satisfacción la restitución. 502
El bien inmueble debe quedar totalmente desocupado, mientras haya un
espacio ocupado, por mínimo que sea, no se puede disponer del bien y
sigue generando canon de arrendamiento. La restitución no solo se limita a
la desocupación del inmueble, sino que se debe realizar la entrega al
arrendador.
Art 2007: Requerimiento para constituir en Mora
La terminación del contrato no genera automáticamente la mora del

arrendatario503., debiendo el deudor cumplir la obligación en cierto día, la
mera llegada de este no lo constituya en mora, sino que es necesario
requerimiento.
Para que el arrendatario se haya constituido en mora de restituir la cosa, no

basta que haya terminado el contrato, si no es necesario que el arrendador
lo requiera para que restituya, y así lo determinante en el artículo 2007.504
El artículo 2007 dispone lo siguiente: "para que el arrendatario sea

constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario el
requerimiento del arrendador, aún cuando haya procedido desahucio; y si
requerido no lo restituyere, será condenado al pleno resarcimiento de todos
los perjuicios de la mora, y a los demás que contra él competa como injusto
detentador".
Entre nosotros no están autorizadas para ese caso medidas de hecho que
admiten otras legislaciones, como desentejar la casa, hacerle suspender los
servicios públicos de acueducto, energía eléctrica, teléfono, etc. 505
502 Ibídem
504 Ibídem
168
Según se desprende del artículo 2007, el desahucio, que es el
procedimiento que se emplea para ponerle fin a un contrato de
arrendamiento celebrado a término indefinido, y que consiste en la noticia
que una de las partes da a la otra de su intención de ponerle fin al arrendo,
apenas sirve para ponerle fin al contrato, pero no para constituir al
arrendatario en mora de restituir. Para este efecto sigue siendo todavía
necesario el requerimiento. 506
Como se constituye el arrendatario en mora de restituir
Conforme al artículo 2007 comentado, la constitución en mora del

arrendatario a que él se refiere, queda condicionada simplemente a la
circunstancia de que el arrendador requiera al arrendatario a que cumpla la
obligación de restituir. Es decir, que la norma no exige un determinado tipo
de requerimiento, específicamente el requerimiento judicial. Por
consiguiente, de ahí puede deducirse que el requerimiento en referencia
puede ser judicial o extrajudicial, a elección del arrendador. 507
En otras palabras, el proceso de lanzamiento sólo es apto para el ejercicio

de acciones contractuales, y de esa especie son todas las que estén
dirigidas a obtener la restitución del bien arrendado, como resultado de
haber operado alguna de las causales de expiración natural del contrato de
arriendo.
El Requerimiento: Es una diligencia que no necesariamente debe ser

judicial puede ser extrajudicial, esta última no implica controversia, ni
oposición de la parte, es una sencilla notificación de exigirle la entrega de la
cosa (arrendada) a la persona designada (arrendatario), es decir puede ser
una comunicación del arrendador al arrendatario, con el conocimiento que
tenga este del pedimento de aquel.
No basta el vencimiento del término convenido para que el arrendatario se
constituya en mora de restituir la cosa arrendada sino que el art. 2007
exige que el arrendador requiera al arrendatario, a pesar de haberse
pactado anticipadamente la terminación del contrato por cuanto este es uno
de los casos en que, de acuerdo al art. 1608 del Código Civil, para que se
constituya en mora al deudor arrendatario, es necesario constituirlo como
tal, mediante el requerimiento correspondiente. 508
El arrendatario se constituye en mora de restituir la cosa arrendada, con el
solo requerimiento del arrendador, aunque exista desahucio, es decir si el
arrendatario no restituye el bien una vez requerido, está obligado a pagar
los perjuicios por mora y por todos los demás que se produzca por injusta
506 Ibídem
507 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 230,
231 y 233.
169
detentación. Por ejemplo hubo desahucio, pero no hubo entrega, no es que
se llegue el día del desahucio y automáticamente ya se constituyó en mora,
hay que requerirlo.
Si el arrendatario renuncia al requerimiento, no es necesario realizarlo,
porque la renuncia es de orden privado y se rige por las relaciones
contractuales, no atenta contra el orden público, es decir el arrendatario ha
consentido la restitución en el tiempo pactado, sin la procedencia del
requerimiento.509
Efecto de la Mora de Restituir la Cosa Arrendada
Si el arrendatario se constituye en mora, el arrendador, como dijimos
anteriormente, podrá exigir el pago de los perjuicios provenientes no solo de
la mora sino de los que se originen por la ilegal detentación. 510
FORMA DE EXPIRACIÓN O TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE
COSAS
Siempre que el contrato se interrumpa o termine abruptamente se debe
indemnizar. Si el contrato es a término definido, la expiración se da al
vencimiento del plazo convenido por las partes. Cuando se interrumpe el
contrato antes de que se cumpla el tiempo, se debe pagar los cánones de
arrendamiento que hagan falta para la terminación del contrato.
El arrendamiento, como cualquier contrato, expira por cualquiera de los
modos establecidos en el art. 1625 del Código Civil, que sean
compatibles con la naturaleza de este acto jurídico.
511
Art 2008: Causales de Terminación
“El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros
contratos, y especialmente:
1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más
adelante se expresarán.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto”.
Las generales son las comunes a todos, y no son otras que los modos de
extinguirse las obligaciones indicadas en el Art 1625, en cuanto sean
compatibles, claro está, el contrato el arrendamiento, pues algunos de ellos,
como la remisión y la resolución, no son aplicables a este. Así pues, un
contrato de arrendamiento puede terminar por novación, confusión,
transacción, nulidad, mutuo acuerdo de las partes (forma esta conocida
técnicamente con el nombre de resiliación), etc. 512
510 Ibídem
170
El contrato de arrendamiento expira de la misma manera que los demás
contratos y especialmente por:
1. Por destrucción total de la cosa arrendada, si no hay cosa para hacer
uso, no hay contrato de arrendamiento, porque faltaría un elemento
esencial.
Desde el momento en que se destruye la cosa, pues, cesan en sus efectos

tanto las obligaciones y derechos del arrendador, como los del
arrendatario.513
La Destrucción total: Se refiere a que la cosa no sirva para el uso que el
arrendatario se propuso, no se exige que la cosa desaparezca totalmente,
en sentido material, solo basta que no sirva para lo cual fue arrendada. 514
Efectos de la destrucción:
La destrucción total de la cosa arrendada confiere la oportunidad, de dar por
terminado, de plano, el contrato. 515.
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendo,
el contrato de arrendamiento expira al vencimiento del tiempo que
hayan estipulado las partes, es decir son las partes las que
consagran el término extinción del contrato, salvo que haya
prorroga.
El contrato de arrendamiento es de duración temporal. El plazo de su

duración debe ser determinado o indeterminado. 516
Art 2012 cc: “Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del
arriendo, o si la duración es determinada por el servicio especial a que se
destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no será necesario
desahucio”, es decir, que la terminación del contrato se produce
automáticamente.517
Terminación por expiración del tiempo estipulado por las partes
para la duración del contrato o por desahucio
a. Contratos de Duración Determinada: Cuando las partes han
señalado tiempo de duración del arrendo, se entiende que el contrato
expira al vencimiento del plazo convenido. 518.
515 Ibídem
517 Ibídem
171
b. Contratos de Duración Indeterminados: Pero puede darse el caso
que las partes no hayan estipulado expresamente el tiempo de
duración del contrato.519
La indeterminación del plazo, no puede significar que arrendador y

arrendatario queden perpetuamente vinculados. Es indispensable,
entonces, proveer a las partes de un instrumento jurídico que les
permita en cualquier momento ponerle fin a su relación, darle termino
a la duración del contrato. Ese instrumento es el desahucio, figura
propia del arrendamiento pactado a termino indefinido, dispuesta
tanto para el arrendador como para el arrendatario. 520
3. Por la extinción del derecho del arrendador, el arrendador pierde el

derecho sobre la cosa, y expira el contrato de arrendamiento, como
cuando vende la cosa arrendada, o por una causa independiente a su
voluntad, como cuando es usufructuario y llega el día en que cesa el
usufructo. De tal manera, sea cual fuere la causa de extinción del
derecho del arrendador, trae como consecuencia la terminación del
contrato.521
a. Extinción del Derecho del Arrendador por Culpa de este: Como

cuando vende la cosa arrendada de que es propietario, o pierde la
propiedad por no haber pagado el precio de la venta, ya que el nuevo
adquirente o la persona que le suceda en los derechos sobre la cosa,
no está obligado, salvo las excepciones señaladas en el art. 2020
del Código Civil, a respetar el arriendo. Cuando en esas
circunstancias se extingue el derecho, surgen, para el arrendador,
obligaciones522:
1. De restituir las rentas pagadas anticipadamente por el

arrendatario, cuando ello hubiere ocurrido.
2. De pagar los perjuicios que le cause al arrendatario por esa
extinción voluntaria de su derecho.
Tiene que darse Reivindicatorio sobre el bien, se ha procedido de una

acción ilegal.
4. Evicción: Con una Sentencia Judicial o de prefecto en los casos que la
ley ha señalado, no se refiere a la pérdida del derecho sobre la cosa,
sino que es un juez a través de una sentencia que le pone fin al
519 Ibídem
522 Ibídem
172
contrato de arrendamiento de forma directa, en donde quien figura
como propietario (arrendador), es el que pierde la cosa, es decir pierde
el derecho sobre la cosa y por esta razón termina el contrato de
arrendamiento.
Por Ejemplo: En una sentencia se decide que la relación contractual no

era arrendamiento, sino comodato, porque el bien es del arrendatario,
siempre que haya uso y contraprestación hay contrato de arrendamiento,
si no estamos frente a otro contrato.
b. Extinción del Derecho del Arrendador por Causa
Independiente de su Voluntad: En este caso el arrendador pierde
su derecho por motivos ajenos a su voluntad. En consecuencia, el
arrendatario debe restituir la cosa arrendada al titular del derecho,
pero pudiendo exigir el pago de los perjuicios cuando el arrendador
actuó como propietario absoluto, siendo tan solo usufructuario o
propietario fiduciario.523
c. Expropiación.
Art 2009 C.C: Desahucio

Desahucio: Notificación o aviso anticipado que se da por una de las partes,
para dar por terminado el contrato de arrendamiento en forma unilateral,
por el período o medida de tiempo que regula los pagos 524, solo es necesario
para los contratos a término indefinido. Su efecto es determinar el tiempo
de duración del arriendo, ante la indeterminación contractual.
El desahucio puede realizarse judicial (prueba irrefutable) o extrajudicial,
este último se puede hacer por medio de una carta o verbalmente,
produciendo los mismos efectos que el desahucio judicial
Inc. 1: Si no se fijo el tiempo de duración del: a. Arrendo o b. Servicio
Especial para la cual fue destinada la cosa arrendada o por costumbre del
lugar, ninguna de las dos partes puede terminar el contrato, sino hasta que
desahucie, es decir que notifique anticipadamente a la otra parte. Remite al
2012 cc
El desahucio, conforme al inc. 1º del Art 2009 C.C, consiste en la forma
anticipada que una de las partes contratantes da a la otra de su voluntad de
ponerle fin al contrato de arrendamiento celebrado a término indefinido. 525
El artículo no exige que el aviso de desahucio se dé judicialmente, y por lo

mismo puede darse en forma privada, verbal o escrita. 526
173
Inc. 2: Se debe hacer con anticipación al período o medida de tiempo que
regula los pagos, por Ejemplo: por día, el pago se realiza diariamente e
igualmente si es por semana, mes, trimestral o anual. Si se arrienda por un
día, semana o mes, el desahucio se hará por igual término en el que se
viene realizando los pagos.
Como se ha dicho, el desahucio es una noticia anticipada. ¿Con qué
anticipación debe darse? Lo dice toda claridad el inc. 2º del Art 2009 C.C:
“La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los
pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será
respectivamente de un día, de una semana, de un mes”. 527
Pero el plazo de desahucio no empieza a correr inmediatamente que este se

produce, sino apenas cuando comience a correr el próximo periodo o
medida del tiempo que regula los pagos.528
Inc. 3. El desahucio se inicia al mismo tiempo que el próximo periodo, es

decir entra a producir efectos el próximo periodo.
El desahucio debe ajustarse a los períodos que regulan el pago, esto es, por
días, si el pago se hace diariamente; por mes si el pago es mensual;
trimestral, anual, etc., entrando a producir efectos en el próximo período.
Por Ejemplo: si en un contrato de arrendamiento el pago del precio se hace
mensualmente, o sea, el primero de cada mes, al hacerse el desahucio, si se
notifica el quince de agosto, éste empezará a regir el primero de octubre,
por cuanto hay que dejar el período siguiente como término del
desahucio.529
“El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período”.

Supongamos un arrendamiento de períodos mensuales que vencen el 25 de
cada mes: si el desahucio se produce con fecha 25 de un mes cualquiera, su
término empezara a correr con el período que se inicia el día siguiente. Si el
desahucio se produce el día 26, su término no empezara a correr sino el día
26 del mes siguiente, en que se inicia el próximo periodo esta es otra
interpretación.
Este artículo no opera para el arrendamiento de inmuebles del Capítulo IV

Y V.
Art 2010 C.C: Firmeza del Desahucio
Producido el desahucio, no puede revocarlo la parte que lo ha dado, a
menos que la otra consienta en ello. En otras palabras, el desahucio coloca
a la otra parte en una situación jurídica especial, de la cual no puede ser
sustraída por la mera voluntad del desahuciante, sino con el concurso de la
de la del desahuciado.530
527 Ibídem
528 Opt. Cit.
174
Si el desahucio se da para poner fin al contrato de arrendamiento (por una
de las partes), la que dio lugar al desahucio no puede retractarse sin
consentimiento de la otra parte, es decir no puede revocar el desahucio. Lo
que se busca es evitar revocatorias en detrimento de la otra parte, porque
con base en el desahucio la persona que lo provoca, se ve motivada a
realizar gestiones para obtener otras cosas en arriendo (arrendatario) o
darla a otra persona (arrendador).
Caso en que el término es fijo para una de las partes o Incierto
para la Otra
Es perfectamente admisible que el contrato de arrendamiento se celebre
señalando un término fijo de duración para una de las partes. 531.
Art 2011 C.C: Aviso Anticipado – Obligatoriedad
Si en el contrato se establece un plazo forzoso o un término fijo para una de
las partes y voluntario o facultativo (termino) para la otra parte, se tiene en
cuenta lo convenido. El desahucio es obligatorio para la parte voluntaria,
por Ejemplo: le arriendo este inmueble por este semestre (6 meses) y si lo
necesita el arrendador antes, se termina el contrato de arrendamiento. Es
forzoso para el arrendatario y facultativo para el arrendador, debe
desahuciar (avisar) para darlo por terminado.
Pero en lo que se relaciona con la indeterminación se debe dar la noticia
anticipada o desahucio; esto es, el contratante que quedó en libertad para
hacer cesar el arriendo, en cualquier momento, deberá dar el aviso. 532.
Art 2012 C.C: Desahucio Innecesario

No es necesario el desahucio en los siguientes casos:
 Los contratos a término definido: Desde el momento en que se
perfecciona el contrato, se sabe cuándo termina, además cuando
debo entregar la cosa, contado a partir del momento en que se inicia
la ejecución del contrato, por esta razón no se requiere desahucio.
 La duración determinada por el servicio al que se destina la cosa.
 El termino definido por la costumbre.
Art 2013 C.C: Pago de la Renta Pendiente

El Arrendatario debe pagar el precio durante el término del
desahucio
Siendo ello así, es claro que el arrendatario no queda redimido de sus

obligaciones mientras tal término no venza, porque hasta entonces el
contrato subsistirá, y por lo mismo debe pagar la renta correspondiente al
periodo del desahucio, aún en el caso de que restituya antes la cosa
531 Ibídem
175
arrendada, hecho este que no tiene porque modificar sus relaciones con el
arrendador.533
Durante el tiempo que corre el desahucio, siguen normalmente las

relaciones entre las partes. De tal suerte, que las obligaciones se mantienen
en firme. De ahí que el art. 2013 del Código Civil establezca: “cuando el
arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las
partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será
obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese,
aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día”. 534
Es una disposición expresa, para el arrendatario que está obligado a pagar

los días que falten para la terminación del contrato, ya sea:
A Término Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del termino
A Término Indefinido: Aun cuando haya desahucio, se debe pagar

hasta el último día de renta, así se restituya antes la cosa
arrendada.
Hay que comprender, a pesar de esta expresa disposición, que todas las
obligaciones se mantienen válidamente durante el tiempo del desahucio, ya
que la relación contractual rige hasta el momento de la restitución de la
cosa arrendada.535 Por eso el arrendatario esta forzado u obligado, para que
se lleve a cabo el contrato hasta el último día, todas las obligaciones se
mantienen durante el tiempo del desahucio, es decir están en firme y hay
que pagarlas, porque la relación contractual rige hasta el momento de la
restitución de la cosa arrendada.
Art 2014 C.C: Tacita Renovación o Reconducción

La aprobación del arrendador a la retención de la cosa por parte del
arrendatario, no es una renovación del contrato, es decir termina el contrato
de arrendamiento por cualquier causa, no podrá entenderse renovado sino
mediante la formalización expresa del nuevo contrato. 536
Art 2014 cc: “Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier

otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente adquiescencia
del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una
renovación del contrato”.
 Reconducir: Es prorrogar tácita o expresamente un arrendamiento.
 Renovación: Implica una manifestación expresa del consentimiento

que le ha dado el arrendador por un tiempo más.
535 Ibídem
176
Inc. 1: El contrato no se renueva tácitamente, por el hecho de que el
arrendador no se haya pronunciado para dar por terminado el contrato.
Inc. 2: Se exige una expresa renovación con el propósito de admitir que el
arrendatario pueda oponerse a la restitución de la cosa arrendada. De esta
manera, permanecer en el uso y goce de la cosa no quiere significar, por
ese hecho de la continuidad, que el contrato se ha renovado y va a producir
todos sus efectos por el período siguiente, igual al inicialmente convenido. 537
De esta manera la renovación de un contrato no se supone, sino que debe
ser un pronunciamiento expreso y si no se cumple con lo anterior, el
arrendador tiene derecho a exigir la cosa arrendada cuando él quiera,
porque el termino se venció y el hecho de que no haya requerido para la
entrega no implica que se haya renovado el contrato, es decir que el
arrendatario queda supeditado a la voluntad del arrendador.
Es por eso que el arrendador en cualquier momento posterior, a la
terminación del contrato puede exigir la restitución de la cosa arrendada.
Así lo consagra el inc. 2º del art. 2014 del Código Civil: “Si llegado el día
de la restitución no se renueva expresamente el contrato tendrá derecho el
arrendador para exigirla cuando quiera”.
La regla general a que se alude es absoluta tratándose de arrendamiento de
cosas inmuebles. En ningún caso cabe la renovación tácita de un contrato
de arrendamiento de bienes muebles como regla general. 538
Pero tratándose de bienes raíces caben excepciones a dicha regla general, y

es así como el inciso final del artículo 2014 Cód. Civil determinan las
condiciones en que se admite la renovación tácita de un contrato de
arrendamiento relativo a esa clase de bienes. La renovación tácita en este
caso constituye un nuevo contrato arrendamiento, pero sujeto a los mismos
términos de la anterior, salvo en cuanto al plazo de duración, que en el
nuevo contrato no puede exceder de tres meses, si se trata de predios
urbanos.539
El Código Civil establece una excepción, la renovación tacita, consiste en la

prórroga del contrato de arrendamiento por un periodo no mayor de tres
meses en los predios urbanos. 540
Inc. 3: La Renovación tácita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes
requisitos:
a.Que la cosa arrendada sea un bien raíz, rústico o urbano. 541
b.Que el arrendatario conserve la tenencia.
177
c. Que el arrendatario haya pagado con el consentimiento del arrendador, la
renta correspondiente a un periodo posterior a la terminación del contrato
o las partes hayan manifestado con otros hechos demostrativos su
propósito de perseverar el arrendo. Cumplidos estos requisitos, se
entiende renovado el contrato bajo las mismas circunstancias anteriores,
pero no puede ser superior a 3 meses en los predios urbanos, y hasta que
pueda recoger los frutos pendientes, cuando se trata de predios rústicos.
Vencido el término de 3 meses, no implica que se vuelva a considerar

renovado el contrato por otro término igual al inicial y el arrendatario
pierde todos los derechos sobre el bien. Si pasan los 3 meses y
arrendador no pide la restitución del bien, el arrendatario puede seguir
ocupándolo, pero el arrendador puede pedir el bien en cualquier
momento, sin requisito alguno, ni indemnización, porque no hubo
renovación expresa.
d. Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado, la renta de
cualquier período subsiguiente a la terminación del contrato, o ambas
partes hubieren manifestado, la intención de perseverar en el contrato. 542
e. Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de la
terminación del contrato.543
Efectos de la tácita renovación.
Indiscutiblemente, ocurridos los presupuestos enunciados anteriormente, el

contrato se entiende renovado por períodos sucesivos no mayores de tres
meses, en los inmuebles urbanos. 544
Art 2015 Cód. Civil : Intransmisibilidad de la Fianzas frente a la

Renovación
La renovación tácita o tácita reconductio constituye un nuevo contrato, las
cauciones constituidas por terceros para asegurar el cumplimiento de las
obligaciones de cualquiera de las partes no se extienden a las obligaciones
resultantes de la renovación. Esos terceros sólo se obligaron en relación con
el primer contrato, y mal puede vinculárseles al segundo sin su expreso
consentimiento.545
Pero con la renovación tácita del contrato no se prorrogan las fianzas

constituidas en la convención, porque la renovación no es conocida por el
fiador, a quien no se le puede vincular por más tiempo al negocio. Así lo
542 Ibídem
543 Opt. Cit.
544 Opt.Cit.
178
contempla el artículo 2015 del Código Civil; “Renovado el arrendo, las
fianzas, como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se
extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación”. 546
Las garantías constituidas por las partes en el contrato inicial siguen
vigentes, pero las constituidas por los terceros se extinguen. Las fianzas u
otras garantías (hipoteca, prenda) se hacen por el termino pactado en el
contrato, no se extienden en casos de renovación del contrato, si este se
renueva debe haber un nuevo pronunciamiento del fiador para que siga
garantizando las nuevas obligaciones, de lo contrario el arrendador queda
sin garantía, el contrato es a término definido.
Duración del arrendamiento con entidades de derecho público
Puede pactarse el plazo que las partes convengan.
Tercera Expiración del contrato por extinción de los derechos del

arrendador
Se tiene en consecuencia el derecho personal que tenía el arrendatario para
gozar de la cosa. 547
A. El derecho del arrendador se extingue aunque sin culpa de su

parte:
Es el caso del arrendador propietario fiduciario, y llega el momento de

restituir la cosa arrendada al fideicomisario; o el caso del usufructuario que,
luego de arrendar la cosa, ve extinguido su derecho por cumplirse el
término hasta el cual fue constituido este, y tiene que restituir; o más
generalmente, el caso de cualquier arrendador que arrendó en ejercicio de
un derecho sujeto a condición resolutoria y ésta se verifica. 548
Acción de perjuicios en este caso
¿En qué situación queda el arrendatario al extinguirse el derecho del

arrendador sin su culpa? ¿Tendrá acción de perjuicios contra este? El asunto
lo resuelve con toda claridad el artículo 2017: por regla general, el
arrendatario no podrá pedir indemnización de perjuicios contra el
arrendador; pero si este, titular apenas de un derecho resoluble sobre la
cosa, oculta esta circunstancia al arrendatario y como si se tratara de un
propietario absoluto, entonces si será obligado a indemnizar, a menos que
el arrendatario haya tenido conocimiento de que el arrendador no era
propietario absoluto.549
548 Ibídem
179
Que Ocurre cuando el Derecho del Arrendador se Extingue por
Expropiación550
Los artículos 2016 Cód. Civil y 2017 Cód. Civil se refieren al caso de
que el derecho del arrendador se extingue por terminación del mismo. El
artículo 2018 Cód. Civil se refiere a un caso distinto: a la extinción del
derecho del arrendador por expropiarse la cosa por una entidad de derecho
público, y por causa de utilidad pública.
Pero se procura amparar los derechos del arrendatario en estas formas:
1. Dándole el tiempo necesario para utilizar las labores comenzadas

y coger los frutos pendientes
2. No siendo posible lo anterior, porque la urgencia de la
expropiación no lo permita, se le indemnizará por la entidad
expropiante el perjuicio que sufra al no poder aprovechar las
labores comenzadas ni percibir los frutos pendientes.
3. Si el contrato se celebró con un plazo determinado de años, plazo
no vencido a la fecha de la expropiación, y si además, esa
celebración se hizo constar por medio de escritura pública,
entonces la entidad expropiante también deberá indemnizar los
perjuicios que de la expropiación se le sigan al arrendatario (art
2018 CC reglas 1 y 2)
Art 2016 Cód. Civil : Extinción del Derecho del Arrendador sobre la
cosa
Inc. 1: Si se extingue el derecho del arrendador sobre la cosa por causa

independiente a su voluntad, el contrato de arrendamiento se extingue,
aunque el tiempo estipulado en el contrato no esté vencido, si se pierde el
derecho se termina el contrato, porque el arrendador no puede facilitar el
uso y goce tranquilo de la cosa al arrendatario, además el tercero que gana
la cosa no está obligado a respetar el arrendo.
Inc. 2: Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario y se vence
el término del usufructo o pasa la propiedad al fideicomisario, se extingue el
contrato de arrendamiento, el arrendador debe dar un tiempo al
arrendatario para que consiga otro lugar. (Art 853 Inc. 2 c.c.: Todo
propietario concede al arrendatario el tiempo que necesite para la próxima
percepción de frutos).
Art 2017 Cód. Civil : Derecho Incierto sobre la Cosa Arrendada
Si el arrendador es usufructuario, propietario fiduciario o su derecho está
sujeto a una condición resolutoria, se entiende realizado el contrato de
arrendamiento hasta la extinción del derecho por parte del arrendador, no
puede durar más que el derecho que tiene el arrendador sobre la cosa
(usufructo) ni más allá del término estipulado para propiedad fiduciaria,
aunque hayan pactado más tiempo no hay indemnización.
 Hay indemnización: Cuando el arrendador actuó de mala fe, no
informa al arrendatario su condición sobre el bien, por ejemplo: el
arrendador se hace pasar como propietario absoluto de la cosa y solo
era usufructuario.
y 245.
180
 No hay indemnización: Si el arrendatario sabia de la calidad del
arrendador al momento del contrato.
Art 2018 Cód. Civil : Extinción del Derecho del Arrendador por
Expropiación
Este artículo consagra el principio de que el interés público prevalece sobre
el interés privado o particular.551 La expropiación por causa de utilidad
pública, extingue el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada y pone
fin al contrato de arrendamiento, por causa no atribuible al arrendador.
El legislador precisa el procedimiento establecido en relación con la entrega
de un bien que ha sido expropiado, teniendo en cuenta las siguientes reglas:
1. Si no es urgente la obra, le da la posibilidad al arrendatario de
recoger los frutos pendientes, tratándose de un bien productivo.
2. Si es urgente la obra, tendrá derecho el arrendatario a que se lo

indemnice por los perjuicios ocasionados, si el arrendamiento se
estipulo en relación con el tiempo que debía permanecer en el bien y
este conste en escritura pública. La indemnización la hará la Nación o
quien haga la expropiación.
3. Si es parcial la expropiación, la indemnización será igual (Art 1988

Inc. 3 c.c.: el arrendatario puede pedir la terminación del contrato,
cuando la parte expropiada sea tanta que se presuma que sin esa
parte no habría contratado)
Deberá promoverse la acción tendiente al pago de los perjuicios, siempre

que el contrato no se encontrare vencido, no necesariamente para que haya
indemnización se tiene que hacer por escritura pública 552, en el contrato de
arrendamiento cuando no hay escritura pública se da por periodos y la
indemnización será por tiempo que falte del periodo. La escritura pública es
para efectos probatorios.
Extinción de la Cosa por Culpa o Hecho del Arrendador
B. El derecho del arrendador se extingue por culpa suya
El artículo 2019 Cód. Civil trae varios ejemplos: el arrendador vende la

cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario enajena al nudo
propietario su derecho de usufructo, o ha adquirido la cosa con plazo para el
pago del precio, y deja vencer el plazo sin cumplir esa obligación, a
consecuencia de lo cual se resuelve el contrato de venta. 553
En nuestro derecho, de acuerdo con los artículos 2019 Cód. Civil y 2020
Cód. Civil, la regla general es la de que el adquirente no queda obligado a
181
respetar el arrendo, es decir que el contrato termina por la enajenación que
el arrendador haga de sus derechos sobre la cosa arrendada, salvo ciertas
excepciones que el artículo 2020 Cód. Civil enumera taxativamente.554
Cuando ha de aplicarse la regla general que rige en nuestro derecho, es

decir, cuando la persona que sucede en los derechos del arrendador no está
obligada a respetar el arrendo, este termina; y como tal terminación implica
que el arrendador se ha puesto culpablemente en imposibilidad de cumplir
el contrato, es lógico y natural entonces que, conforme a las reglas
generales en materia de incumplimiento de obligaciones contractuales, el
arrendatario tenga derecho a reclamar de aquel la indemnización de todos
los perjuicios que por tal causa haya sufrido. 555
El arrendador pierde su derecho sobre la cosa arrendada, porque otra

persona adquiere ese derecho.
La extinción del derecho del arrendador, sobre el bien por hecho o culpa
suya se da cuando:
 El arrendador vende la cosa arrendada.
 El arrendador es usufructuario y hace cesión del usufructo al

propietario
 Pierde la propiedad por no pagar la totalidad del precio de la venta y

se declara resuelto el contrato de compraventa.
Hay indemnización del arrendador al arrendatario, cuando quien reciba la

propiedad de la cosa (terceros), no estén obligados a continuar o respetar el
contrato de arrendamiento, es decir que el contrato se extingue.
Art 2020 Cód. Civil : Terceros Obligados a respetar el Arrendo
Se aprecia que el nuevo adquirente de la cosa arrendada no está obligado a
respetar el arriendo pudiendo exigir la restitución del bien antes del
vencimiento del contrato. Este principio de aceptación preferencial de
nuestro cuerpo legal tiene varias excepciones 556, es por eso que están
obligados a respetar el contrato de arrendamiento los siguientes:
1. El tercero a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador
por un Titulo Lucrativo: Lo que motivó al arrendador a vender el
bien fue ganarse una suma de dinero, pero quien compra el bien tiene
que continuar con el contrato de arrendamiento, por el término que
falte exclusivamente, no está obligado a renovarlo.
En este caso no puede el nuevo adquirente exigir la restitución de la
cosa arrendada, en atención a que la transferencia es a título
y 246.
182
gratuito557. Esta primera excepción comprende a los sucesores del
arrendador a título lucrativo, es decir, gratuito. Se refiere, pues, a los
herederos, a los legatarios, y a los donatarios, todos los cuales deben
respetar el arrendo, sea cual fuere la forma en que se haya celebrado,
esto es, háyase celebrado por escritura pública o privada, o
verbalmente.558
2. El 3° a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un
Titulo Oneroso: Si el arrendamiento ha sido contraído por escritura
pública, la persona que compra el inmueble tiene la obligación de
conocer la tradición del bien, en el cual figura que el inmueble estaba
arrendado, por esta razón tiene que respetar el contrato de
arrendamiento, exceptuando los acreedores hipotecarios.
3. Los Acreedores Hipotecarios: Al nuevo adquirente le ampara el
pleno derecho para exigir la restitución del inmueble arrendado por el
vendedor, con excepción de los elevados a escrituras públicas y que
no se encuentren vencidos559. Si el arrendamiento ha sido otorgado
por escritura pública inscrita en la oficina de instrumentos públicos,
antes de la inscripción de la hipoteca, se tiene que respetar el
contrato de arrendamiento, mientras el crédito garantizado con la
hipoteca este vigente, el acreedor hipotecario debe respetar el
arrendamiento, porque el dueño del bien puede venderlo y darlo en
arrendo. El acreedor hipotecario no está obligado a respetar el
contrato de arrendamiento. cuando es posteriormente a la hipoteca y
se puede rematar el bien en manos de quien se encuentre.
Pues bien, este acreedor hipotecario, que ha pasado a ser dueño del
bien, sólo estará obligado a respetar el contrato de arrendamiento en
el caso de que se reúnan dos requisitos560:
a. Que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por escritura
pública y
b. Que esta escritura se haya registrado en la oficina de
instrumentos antes de haber sido registrada la escritura por medio
de la cual fue constituida la hipoteca.
“El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por si solo la inscripción de
dicha escritura”.
Art 2021 cc: Indemnizaciones al Subarrendatario
Las indemnizaciones al Subarrendatario Autorizado también las debe pagar
el Arrendador.
La indemnización la puede reclamar al arrendatario o cederle la Acción al
Subarrendatario.
557 Ibídem
183
El Arrendatario debe reembolsar al Subarrendatario los cánones anticipados.
Cuando al Arrendador se le extingue su derecho (Ejemplo: Si era
usufructuario y arrendo llego el término del Usufructo, si era Propietario
Fiduciario, Arrienda y llega el tiempo en que la Propiedad deba pasar al
Fideicomisario) y por ello el Arrendatario sufre algún perjuicio, deberá entre
estos los que sufra el Subarrendatario por su parte (El Arrendatario no
puede Subarrendar a menos de autorización expresa Art 2004 c.c.).
Art 2022 cc: Pacto de Enajenación de la Cosa Arrendada
Sea de recordar que la doctrina ha concluido por sentar la tesis general de
que las cláusulas de no enajenación son nulas. 561
De ahí que la parte final del artículo 2022 Cód. Civil, en tanto concede
al arrendatario el derecho "para permanecer en el arriendo hasta su
terminación natural”. En síntesis, dicha cláusula es ineficaz. 562
Si en el Contrato de Arrendamiento (arrendador y arrendatario) se estipula
la clausula en la que se pacte no enajenar la cosa arrendada, mientras dura
el plazo para el uso y goce, la estipulación no concede otra prerrogativa
distinta a la de permanecer en el arriendo hasta la terminación natural. 563
(Recuérdese que debe haber prorroga).
Efecto del Pacto de No Enajenación: El Arrendador puede vender el
bien, pero quien lo compre deberá dejar al Arrendatario hasta que finalice el
Contrato de Arrendamiento.
Art 2023 cc: Embargo de la Cosa Arrendada
En el artículo 2023 Cód. Civil se considera la hipótesis de que los
acreedores del arrendador, en ejercicio del derecho de prenda general que
tiene sobre todo los bienes de su deudor (artículo 2488 Cód. Civil),
persigan ejecutivamente y embarguen la cosa arrendada. Pues bien, en
dicha hipótesis el contrato arrendamiento no termina sino que continúa
durante el proceso pero ocupando los acreedores, con la intermediación del
secuestre, la posición contractual del deudor, esto es, la de los
arrendadores.564
El hecho de sacarse del comercio la cosa arrendada por medio del embargo
o del secuestro, no constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento;
éste subsistirá, operándose, solamente, una sustitución legal de los
derechos y obligaciones del arrendador.565.
184
Él o los acreedores del Arrendador en caso de ejecutar embargo de la cosa
arrendada sustituirán al arrendador en sus derechos y obligaciones. (De
esta manera el arrendo subsiste).
Un bien generalmente se Secuestra y ese Secuestre (Persona a quien se le
encarga el bien) haces las veces de Arrendador.
Por Sentencia del Juez en los Caso Previstos en la Ley
El contrato de arrendamiento es de ejecución sucesiva, esto es, que las
relaciones contractuales se verifican periódicamente y no en un solo
momento. Pues bien, un contrato de arrendamiento puede expirar cuando al
juez, bien por incumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las
partes o por alguna causal de nulidad, se le pide declare la terminación del
contrato. De ahí que el arrendamiento que ha empezado a ejecutarse no se
resuelva sino termine; terminación que es declarada por el juez competente,
mediante los trámites del proceso correspondiente. 566
Art 2025 cc: Prevalencia del Arrendamiento
Este Art establece que: “El arrendador no podrá en caso alguno, a menos
de estipulación contrario, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de
necesitar la cosa arrendada para sí”. 567
El Arrendador no puede cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la
cosa para si (Uso personal). Excepto: a menos que se de estipulación
contrario o se haya pactado en el Contrato de Arrendamiento.
En lo demás: los contratos de arrendamiento celebrados por los tutores o
curadores sobre los bienes del pupilo o el padre en relación a los bienes del
hijo se entiende restringido, en el tiempo, a los términos del artículo 496
Cód. Civil.568.
Art 2026 cc: Insolvencia del Arrendatario
Ni la insolvencia ni la muerte del arrendatario ponen necesariamente fin al
contrato de arrendamiento. Sobre el primer aspecto el Código Civil, en el
art. 2026, dice; “La insolvencia declarada del arrendatario no pone fin
necesariamente al arriendo… El acreedor o acreedores podrán sustituirse al
arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador…No siendo así,
el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le
competerá acción de perjuicios contra el arrendatario, según las reglas
generales”.569
profesional 2008. P. 449, 450.
185
La insolvencia no le pone fin al Contrato de arrendamiento. Otra persona se
puede hacer cargo de las obligaciones del arrendatario es decir subrogarse
en el Contrato.
Si el Arrendatario es declarado insolvente, sus acreedores podrán sustituirlo
en la fianza a satisfacción del Arrendador. No siendo así el arrendador
tendrá derecho a dar por terminado el arrendamiento.
Art 2027 cc: Arrendamiento de Bienes de Incapaces
El incapaz actúa por medio de su representante legal y por lo tanto el
representante legal solo podrá arrendar el bien del incapaz por el tiempo
que dure su facultad de representante, es decir que los arrendamientos
hechos por tutores o curadores, por el padre de familia como administrador
de los bienes del hijo no pueden otorgarse por más del tiempo que exceda
los límites legalmente señalados.
Ejemplo: El Representante de un menor de 17 años no puede realizar el
Contrato de Arrendamiento por más de 1 año que es lo que le faltas para
que cumpla los 18 años.
Quien tenga la calidad de Representante debe manifestar al Arrendatario su
condición y por lo tanto no se requiere de Desahucio para terminar el
Contrato, porque el arrendamiento será por el tiempo que tenga la facultad
de representante.
Si el Representante actúa de Mala Fe no comunica su calidad de
representante al darse la finalización de sus facultades el Contrato de
Arrendamiento finaliza, pero con Indemnización.
Reglas Particulares Relativas al Arrendamiento de Casas,

Almacenes u Otros Edificios
Normas del código civil:
En el artículo 2028 se prescribe, que las reparaciones locativas a que es

obligado el inquilino " se reducen a mantener el edificio en el estado que lo
recibió”, pero aclarando en seguida a que tal obligación no le es deducible
cuando los deterioros “provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza
mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez,
por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción”. 570
Antecedentes de la Congelación de los Precios

El Dcto 1070/56, del 31 de diciembre de 1955.
De acuerdo al Decreto 1070 no amparaba situaciones diferentes a las
previstas y articuladas en dicho articulado. Entonces: si el arrendatario
cumplía con el pago de la renta y con las restantes obligaciones, podía
permanecer en el disfrute del bien arrendado. Si se colocaba en mora
habilitaba la acción judicial de tenencia, hoy de restitución. 571.
Articulo 417 (antes 431) del Código de Procedimiento Civil
186
Trae una situación que conduce, básicamente, a la permanencia, por parte
del arrendatario en el uso de una cosa inmueble a pesar que se extinga el
derecho del arrendador sobre ella. Al tratar sobre: “la entrega de la cosa
por el tradente”. “Al practicarse la entrega no podrá privarse de la tenencia
al arrendatario que pruebe siquiera sumariamente, título emanado del
tradente, siempre que sea anterior a la tradición del bien a la demandante…
En este caso, la entrega se hará mediante la notificación al arrendatario
para que en lo sucesivo tenga el demandante como su arrendador,
conforme al respectivo contrato: a falta de documento, el acta servirá de
prueba del contrato”.572
Ciertamente; que la norma citada, conviniendo en la expiración del
arrendamiento, impone al adquirente la obligación de aceptar, de plano, la
relación contractual existente entre el tradente-arrendador y el arrendatario,
mediante el cumplimiento de los siguientes requisitos 573:
a. La existencia del contrato de arrendamiento. Para lo cual bastará la
prueba si quiera sumaria del contrato.
b. Un contrato de arrendamiento anterior a la tradición del bien.
Serias críticas puede hacerse a ese precepto574:
1. Incuestionablemente modifica, en el fondo, la causal tercera del

artículo 2008 del Código Civil.
2. Abusa de la prueba que se puede aportar para establecer el vínculo
contractual.
3. No le permite al adquirente discutir los términos del contrato con el
arrendatario.
4. El acta de entrega puede servir de título para establecer el contrato,
que por ese solo hecho se convierte de término indefinido.
Sin embargo la Corte Suprema de Justicia, en providencia de 3 de

septiembre de 1971, declaró exequible el inciso final del artículo 431,
(hoy 417).
Aplicación del artículo 426 (antes 435) del Código de Procedimiento
Civil
Impide la entrega de la cosa al nuevo adquirente, si se cumplen todos los
supuestos allí enunciados, para evitar sorpresas al arrendatario, quien no
tiene posibilidad de defenderse en el proceso que promueva el adquirente
contra su vendedor, también lo es aquél puede concurrir a demandar al
573 Ibídem
187
arrendatario, en forma directa, de conformidad con lo establecido en el Art
426 CPC, que dice, “Otros procesos de restitución de tenencia. Lo
dispuesto en el articulo precedente se aplicará a la restitución de bienes
subarrendados, a la de muebles dados en arrendamiento y a la de cualquier
clase de bienes dados en tenencia a título distinto de arrendamiento, lo
mismo que a la solicitada por el adquirente que no esté obligado a respetar
el arriendo”.575
La defensa del arrendatario será, pírrica, puesto que éste se verá compelido
judicialmente a hacer la entrega de la cosa al nuevo adquirente, quien como
tal, no está obligado a respetar el arriendo.
Para no desconocer, pues, los alcances sustanciales enunciados de
expiración del arriendo por extinción del derecho del arrendador, debemos
acoger el criterio de aplicabilidad del art. 426 para aquella situación
derivada de la venta de un inmueble que se encuentra bajo la tenencia de
un tercero como arrendatario, con todas las consecuencias 576 ya expuestas.
LEY 820 DE 2003
ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES URBANOS DESTINADOS A

VIVIENDA.
La ley 56 de 1985 rigió hasta la promulgación de la ley 820 de 2003. No

obstante, de acuerdo con el Art. 42 de la ley 820 los contratos que se
hubieren encontrado en ejecución en el momento de su promulgación
continuaran rigiéndose por las disposiciones sustanciales vigentes en el de
su celebración.577
CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY 820 DE 2003
No tiene aplicación si no en materia de contratos de arrendamiento e

inmuebles urbanos destinados a vivienda; sin embargo, en algunos artículos
de la ley como el 35 y siguientes hasta el 40 inclusive, están destinados a
regir todos los procesos de restitución de tenencia, cualesquiera que sea el
destino del bien arrendado.578
La Ley 820 de 2003, rige a partir del 10 de julio del mismo año y derogo la
Ley 56 de 1985.
Presupuestos:
y 276.
188
1. Bien Inmueble
2. Sector Urbano
3. Destinado a Vivienda
Si no cumple con alguno de los anteriores presupuestos ya no podemos

aplicar la Ley 820/03, en la que se protege a los Arrendadores sin
desproteger a los Arrendatarios.
Ley 820/03: Presentada por Inmobiliarias, por eso se protege al Arrendador.
ART 1 OBJETO Fijar los criterios que van de servir de base para regular los
contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. La
propiedad debe cumplir una función Social.
Las normas generales del Contrato de arrendamiento en el Código Civil, se
aplica a todo lo que no sea: *Ni vivienda, *ni locales Comerciales.
ART 2 DEFINICION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA
Uno de estos ordinales:
1. Determina lo que se entiende por servicios, cosas u otros conexos: Se

entienden como servicios, cosas, u otros conexos, los servicios
públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del
inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la
habitación del mismo.
2. Lo que se entiende por servicios cosas o usos adicionales: Al paso que
respecto de los segundos no se da una relación de necesidad tan
intensa, de suerte que ellos pueden faltar sin que el uso cosa del
inmueble como vivienda deba considerarse afectado.
La Ley 820, pues, parte del supuesto de que los inmuebles urbanos
destinados a vivienda, cuyo arrendamiento regula, deban estar dotados de
los servicios, cosas y usos inherentes al uso de ellos y por lo tanto
indispensables para la satisfacción de las necesidades propias de quienes
los ocupan para vivienda suya y de sus familias. 579.
Este Art define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como:

“Aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder
el uso total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda urbana y
la otra a pagar por este uso un precio determinado”. 580
Es aquel por el cual las dos partes se obligan recíprocamente a:
 Una a conceder el uso de un inmueble urbano destinado a vivienda,
total o parcialmente.
 La otra a pagar por ese uso un determinado precio.
ART. 3 FORMA DEL CONTRATO
189
El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser:
 Verbal
 Escrita
Es un contrato CONSENSUAL, pero por voluntad de las partes puede

hacerse por escrito para efectos probatorios, porque es la palabra del
arrendador frente a la del arrendatario, pues si no se pacta por escrito no se
afecta el contrato en su validez o existencia; solo que se carece
anticipadamente de la prueba del mismo.
Cláusulas del contrato
El objeto necesario del contrato es el acuerdo entre las partes, hay unos que
efectivamente son de la esencia del contrato, como por ejemplo la
singularización de los contratantes, la identificación del bien arrendado y el
precio. Pero nunca tiene esa trascendencia los demás aquí relacionados, en
general porque se trata de cosas que son de la naturaleza del contrato y
como tales se entienden pactados aunque se guarde silencio respecto
(artículo 1501 Cód. Civil), lo cual ocurre aquí581:
a. Con la forma de pago

b. Con la indicación de los servicios
c. Con el término de duración del contrato: en tal evento el contrato se
entenderá celebrado por el término de un año.
d. El pago de los servicios públicos: si se entran en la categoría de los
accesorios conexos del inmueble (artículo 2, ordinal a), son
inherentes al uso de este y han de considerarse por ende como
comprendidos en el inmueble arrendado, es apenas natural entender
que su pago corresponde al arrendatario.
Debe entenderse como cosa de la naturaleza del contrato que el

arrendatario pague los servicios públicos del bien arrendado, como usuario y
beneficiario que es de ellos, precisamente por tratarse de cosa de la
naturaleza del contrato es perfectamente factible estipular en contrario, de
modo que el pago de tales servicios corra a cargo del arrendador. 582
Servicios, Cosas y Usos Adicionales
Se entiende por servicios, cosas o usos adicionales los suministrados con

carácter eventual por el arrendador y que no son inherentes al goce del
inmueble, como sería el caso de integrar el arrendamiento de una cama,
una estufa, muebles de sala, etc. En el contrato de arrendamiento de
vivienda urbana las partes pueden pactar la inclusión o exclusión de
servicios, cosas o usos adicionales.
Si en el arrendamiento se incluyen los servicios, cosas o usos adicionales, se

puede pactar por ellos un valor adicional al arrendamiento del inmueble,
tomando en cuenta que en ningún caso el precio del arrendamiento por
y 284
190
esos servicios, cosas, o usos adicionales puede exceder de un 50% del
precio del arrendamiento del inmueble.583
Ese Contrato de A.I.U.D.V puede tener:

 COSAS O USOS CONEXOS: Son los servicios públicos domiciliarios y
todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción
de las necesidades propias 584de la habitación en el mismo, es decir
Todo aquello que es inherente al uso y goce de la cosa. No
puede haber vivienda digna sin Servicios Públicos ejemplo: Agua
Potable.
 COSAS O USOS ADICIONALES: Elementos suntuarios sin los cuales

se podría hacer uso de la casa pero que van a permitir un mayor
disfrute de la misma. Son los que eventualmente suministra el
arrendador y por lo tanto no son inherentes al uso y goce del bien.
Ej. Tv por cable, gas domiciliario, línea telefónica. Las partes podrán
pactar la inclusión o no de estos servicios.
La autonomía de las partes para convenir sobre los servicios, cosas o usos
adicionales tiene plena aplicación cuando se incluyen en un contrato de
arrendamiento estos elementos, solo que el inciso final del art. 2 impone
un límite o un recorte a la soberanía privada al consagrar que “En ningún
caso, el precio del arrendamiento de los servicios, cosas o usos adicionales
podrá exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo
inmueble”.585
REQUISITOS MINIMOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:
1.Nombre e identificación de las partes (Cedula de Ciudadanía).
2. Identificación del inmueble objeto del contrato.
Ejemplo: Encontramos un inmueble que en la ventana tiene un letrero

que dice: “Se arrenda pieza a persona sola” la persona vio por la ventana
un cuarto que estaba desocupado en donde estaba el letrero y ve que
está en muy buenas condiciones, cuando la persona llega con el trasteo
lo ubican en otro cuarto diferente con menos ventajas.
Por eso aunque sea una habitación, se debe aclarar o delimitar los
linderos de la habitación, identificar que es un inmueble y que esa
habitación tiene los siguientes linderos: Norte, sur, oriente u occidente.
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrenda cuando sea el
caso, zonas y servicios compartidos con los demás ocupantes del
inmueble.
583 Tomado de José Ignacio Castaño García. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
proceso de restitución. Bogotá. Editorial Temis S.A P. 21
191
4. El precio y la forma de pago: Siempre que se entrega una cosa o cambio
de una contraprestación siempre va a ser arrendamiento aunque sea
periódico.
5. La relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
Ejemplo: Identificar que el inmueble se entrega con: gas domiciliario, tv

cable- usos, servicios adicionales.
6. Término de duración del contrato. A falta de estipulación de término por
las partes, se entenderá que se realiza por 1 AÑO.
El Contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda

es a término fijo.
7. Designar a cargo de cuál de las partes (arrendador o arrendatario) queda
el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato. Se
debe dejar claro si queda a cargo del arrendador o del arrendatario.
Lo que, en verdad, atenta contra la validez del contrato es la falta de

acuerdo sobre el precio, esto es, que no se haga una manifestación en tal
sentido. 586
ART. 4 CLASIFICACION
Las distintas modalidades de arrendamiento que son frecuentes en las
zonas urbanas como 587
1. INDIVIDUAL: "Siempre que una o varias personas naturales reciban
para su albergue o el de su familia, o el tercero cuando se trata de
personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos
adicionales".
Toman en arrendamiento una vivienda urbana para destinarla a su

habitación con la de su familia o familias. 588
Cuando se entrega a una o más personas naturales para su albergue

o el de su familia o el de terceros un inmueble con servicios o sin
servicios, cosas o usos adicionales. (Totalidad del Inmueble) 589
Es importante advertir que en esta modalidad de contrato de

arrendamiento individual de vivienda urbana quedan incorporados los
servicios, cosas o usos conexos, pues los adicionales pueden NO ser
parte de él.590
588 Ibídem
192
2. MANCOMUNADO: "Cuando dos o más personas reciben la cosa un
inmueble o parte de él, y se comprometen solidariamente al pago de
su precio".
Cuando se entrega a dos o más personas naturales que reciben el uso

de un inmueble o parte de él y que se OBLIGAN SOLIDARIAMENTE
AL PAGO DEL PRECIO. (Totalidad o Parte del inmueble)591
3. COMPARTIDO: Al lado de los elementos propios del contrato

arrendamiento de vivienda urbana, dan otros especiales, como son el
de que el inmueble arrendado no constituye por sí solo una unidad de
vivienda, con todos los servicios que ella supone, sino que consiste
apenas en un sector de una unidad de vivienda, de la que hace
naturalmente parte integrante.592
Este contrato versa sobre una parte del inmueble: pieza, habitación
piso o apartamento que no sean independientes y cuya utilización se
comparte con el arrendador o con otros arrendatarios. 593
Cuando el contrato versa sobre una parte NO INDEPENDIENTE DEL

INMUEBLE el cual se comparte con el arrendador u otros
arrendatarios. (Necesariamente parte del inmueble). Ej. Inquilinatos,
casas de Familias donde arriendan cuartos. 594
4. PENSION: “En este caso, el contrato podrá darse por terminado

antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo
aviso de diez días, sin indemnización alguna".
Características esenciales595:
 Que lo arrendado sea una parte del inmueble, no independiente de

este
 Que necesariamente se incluyan servicios, cosas o usos

adicionales y que su duración sea por término inferior a un año.
590 Tomado de José Ignacio Castaño García, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
proceso de restitución. Bogotá. Editorial Temis S.A 2004 P. 25
593 Tomado de José Ignacio Castaño García, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
595 Ibidem
193
Ejm. Lavado de ropas, alimentación. Las porciones de un inmueble
que sean independientes y que por sí solas no constituyan una
unidad de vivienda no podrán ser reputados ni como compartido ni
como de pensión.
Ventaja: Se puede dar por terminado este contrato pre avisando con 10
días de antelación por cualquiera de las partes sin lugar a indemnizar.
Respecto al arrendamiento compartido, debe entenderse, que es aquel en
el que el arrendatario tiene el uso sobre la parte arrendada y las comunes
pero no sobre las áreas o zonas ocupadas por terceros. 596
La diferencia entre las dos figuras está en que en 597:
a) En el contrato de pensión es esencial que se incluya, junto con la

parte del inmueble objeto del contrato, "servicios, cosas o usos
adicionales", esto es, accesorios de los que define el ordinal b del
artículo 2 de la ley.
b) En el contrato de pensión del término de su duración tiene que ser
inferior a un año, limitación esta última cuya razón de ser no se
adivina, máxime si tal término ni siquiera obligan las partes, visto lo
que reza la parte final de la regla d.
Siendo observar el suministro de la alimentación comporta la consecuencia,

preocupante para el arrendador, a que hace referencia en el inciso final del
parágrafo que se acaba de citar, en cuanto allí se limita de manera
terminante, a un 50% del canon de arrendamiento del inmueble, el canon
particular de los servicios, cosas o usos adicionales. 598
1. INDIVIDUAL: TOTALIDAD
2. MANCOMUNADO: TOTALIDAD O PARTE
3. COMPARTIDO: NECESARIAMENTE PARTE
4. PENSION: GENERALMENTE PARTE
*UNIDAD JURÍDICA: Cuando efectivamente se puede identificar un

inmueble de otro, se habla de tal cuando jurídicamente se ha independizado
con una ESCRITURA PÚBLICA DE DIVISION MATERIAL.
Ejemplo 1: Servicios Públicos Acueducto y Energía Eléctrica
=/= 7.15 =/= 7.17

División Física solamente.
598 Ibidem
194
Parte no independiente por ejemplo en el caso anterior el apartamento tiene
servicios, ingresos a parte, es un Contrato compartido y si el término es
inferior a 1 año pero me dan alimentación es un contrato de pensión.
Ejemplo 2:
Se organiza como Unidad Jurídica asignándoles un número de matrícula

inmobiliaria a cada apartamento.
ART. 5 TÉRMINO DEL CONTRATO
"El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes.
A falta estipulación expresa, se entenderá por el término de un (1) año”.
Lo ordenado respecto a arrendamiento de vivienda urbana en éste artículo

5, pone de presente que en este tipo de contrato no se da el arrendamiento
a término indefinido, ni el mecanismo del desahucio como medio para
hacerlo cesar en ese evento (artículo 2009).599
Si las partes no lo establecen entonces se entenderá de 1 AÑO, contado a

partir del perfeccionamiento del contrato (van a ser siempre contratos a
término definido).
*** Que pasa si no se fija un término y el contrato es de PENSION?
R/ La ley establece que será de 1 año el termino, entonces deja de ser un
contrato de pensión y se convierte en COMPARTIDO.
1 año contado a partir del perfeccionamiento del contrato.
ART. 6: PRORROGA
El artículo 6 consagra la prórroga automática del término de duración del
contrato, una vez vencido en la siguiente forma:
"El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado

en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una
de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y que el
arrendatario se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley".
Conviene insistir en que se trata de una prolongación en el tiempo, por

ministerio de la ley, del mismo contrato inicial. 600
Las partes contratantes tienen plena autonomía para acordar la duración del
contrato, y pueden ejercerla respecto de los contratos de arrendamiento
195
individual, mancomunado, y compartido, porque el contrato pensión
únicamente se puede pactar por menos de un año.601
Las partes pueden acordar el término que a bien tengan. Sin embargo, este
Art consagra, que a falta de estipulación expresa, se entenderá celebrado
por el término de un año.602
En las normas generales vimos que el Contrato, se entiende prorrogado por
el mero consentimiento del arrendador para que el arrendatario continúe
con el bien, el mero hecho de de aceptar a recibir un canon de
arrendamiento no significa que el Contrato, se prorroga.
El contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo
término inicial cuando:
 Cada una de las partes ha cumplido con sus obligaciones, y;
 El arrendatario acepte los reajustes de la renta autorizados por la ley.
Si vencido el término del contrato no se manifiesta la intención de

terminarlo, se entiende prorrogado y en este caso habrá lugar al incremento
que establece la ley y deberá ser pagado por el arrendatario.
EXCEPCION: Que antes del vencimiento del contrato estipulado, haya
preaviso: en el cual las partes manifiestan que el contrato no va a continuar.
No obstante el plazo convencional o legal, se entenderá prorrogado el
contrato de arrendamiento en iguales condiciones y por el mismo término
inicial, “siempre que el arrendatario haya cumplido con las obligaciones a
su cargo y se avenga a los reajustes del canon autorizado por las normas
legales”.603
Para que se prorrogue el contrato es importante que las partes hayan sido
cumplidas con sus obligaciones.
Como tuvimos ocasión de estudiar, el art. 2014 del Código Civil admite la
tácita reconducción de los contratos de arrendamiento, por período hasta de
tres meses en los predios urbanos cuando, al vencimiento del plazo, el
arrendatario continúa con el uso del bien arrendado y paga la renta o precio
en la forma convenida y el arrendador recibe dicho pago, que se entenderá
en las mismas condiciones de las vigentes al momento de la renovación.
Aquí se cambia o altera la regla de la renovación porque basta que el
arrendatario de la vivienda urbana haya cumplido hasta ese momento sus
obligaciones, o mejor, que para esa época se encuentre, en su relación con
el arrendador, sin ningún factor de desatención del contrato y se haya
601Tomado de José Ignacio Castaño García, El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo

196
avenido, es decir, aceptado o dispuesto los reajustes que las normas legales
señalan.604
OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento
son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios
ART. 7: SOLIDARIDAD
Se presume: Los derechos y obligaciones en el contrato de arrendamiento
son solidarios, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. La
Restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del
contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los
arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa a todos
o a uno o a voluntad de la otra parte.
El Mancomunado supone una Solidaridad pero en relación con el Pago y
cuando es explícitamente se obligan.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ART 8 LEY 820 DE 2003
A ella se refiere el artículo 8 de la ley, que contempla en primer término la

obligación más obvia del arrendador, cual es prestar el I.U.D.V al
arrendatario de la cosa arrendada.605
A) El número el 1º del artículo 8 el gran interés consistente en que no

se limita simplemente a enunciar, obligación del arrendador la de
prestar la cosa arrendada, sino que complementariamente tratados
aspectos de ellas sobre los cuales calla el código civil, por lo menos al
regular la materia del arrendamiento:
1. Al momento en que esa obligación es exigible: la norma prescribe que la

cosa debe ser prestada "en la fecha convenida o en el momento de la
celebración del contrato". “El momento de la celebración del contrato”
implica el plazo tácito prevista la parte final del inciso 1º del artículo
1551 Cód. Civil, o sea el indispensable para hacer el préstamo objeto de la
obligación606, es decir el préstamo del inmueble al arrendatario en la fecha
convenida o en el momento de la celebración del contrato.
Se habla de acordar fecha y no lugar porque sería imposible el cumplimiento

de esa obligación por ser un inmueble. Prestar el inmueble dado en
arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su
disposición los servicios, cosas u usos conexos y adicionales convenidos.
Este aspecto hace referencia al Objeto de la ley: prestar una vivienda
digna.
197
2. Al estado en que la cosa deba encontrarse al ser entregada en buen
estado de servicio, seguridad y sanidad. 607
El mismo ordinal 1º remata diciendo que el arrendador, además de la

entrega propiamente dicha del bien arrendado, debe poner a disposición del
arrendatario "los servicios, cosas o usos conexos y adicionales
convenidos".608
Mantenimiento del inmueble, las cosas y usos conexos y adicionales en

buen estado con el fin que se ha contratado.
El arrendador es obligado a realizar las Reparaciones Necesarias.

C) El numeral 3 del artículo 8º consagra como obligación del arrendador
la de entregar al arrendatario de vivienda urbana una copia del texto del
contrato arrendamiento, con firmas originales cuando el contrato se hubiere
hecho constar por escrito. Si ha sido suscrito por un codeudor, a este
también debe ir a hacerle entrega de copia de las mismas características. El
ordinal en mención dispone que el término para cumplir esta obligación será
de diez (10) días a partir de la celebración del contrato.609
El parágrafo del artículo 8 establece que el incumplimiento de la

obligación de entregar copia del contrato al arrendatario o al codeudor,
dentro del término oportuno, será sancionado por la autoridad competente,
multas equivalentes a tres meses de arrendamiento. Esta sanción
solamente podrá ser impuesta a petición de parte, es decir, del arrendatario
o de su codeudor.610
Cuando el contrato de arrendamiento sea escrito el arrendador tiene la

obligación de entregar al arrendatario y al codeudor copia del contrato con
firmas originales. Esto con el fin de que el arrendatario y el codeudor
puedan ejercer sus derechos y el arrendador cumpla sus obligaciones:
- El cumplimiento de esta obligación debe hacerse dentro de los

10 días desde la fecha de celebración del contrato.
- El incumplimiento genera al arrendador una sanción

equivalente a 3 cánones de arrendamiento.
Con la Ley 56/85: Existía un problema respecto de las firmas porque

generalmente el arrendador se quedaba con el contrato.
D) El numeral 4 del artículo 8 establece como obligación especial del
arrendador la de entregar al arrendatario una copia de la parte normativa
del reglamento de propiedad horizontal, cuando se trate de vivienda en
608 Ibidem
610 Ibidem
198
edificaciones sometidas a este régimen 611, es decir cuando se trate de
bienes inmuebles sometidos a regulación de propiedad horizontal es
indispensable que se entregue al arrendatario copia de dicho reglamento.
Esto es necesario para que el arrendatario conozca: Sus derechos y

obligaciones en esa Copropiedad, porque va a vivir en comunidad, en estos
lugares hay unas zonas privadas y comunes.
En caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además la obligación
de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y
sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las
reparaciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y
de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda.
Como se demuestra que no le dieron copia a la fecha del contrato?
El problema está en las pruebas, se invierte la carga de la prueba, pues le
toca entrar a probar al arrendador que si entrego las copias.
E) Las demás obligaciones consagradas en el Código Civil. Nos remitiremos
a las normas generales para completar estas obligaciones del arrendador.
Parágrafo: El incumplimiento del numeral tercero del presente art. Será
sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas
equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento.
Lo mismo ha de ocurrir si el arrendador se obliga a poner los servicios, cosas

o usos adicionales y no lo hace al entregar el inmueble o no los mantiene en
buen estado para el fin convenido en el contrato. 612
Entonces las obligaciones particulares señaladas en los numerales 1, 2, 4,
y 5 del art. 8 de la ley 820 que incumpla el arrendador, dejan abierta la
puerta para que el arrendatario pueda pedir la terminación del contrato. 613.
OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO DE VIVIENDA URBANA
El art 9 de la ley 820 relaciona varias obligaciones del arrendatario de
vivienda Urbana.
1. La función primordial del arrendatario es pagar el precio o renta
“Pagar el precio dentro de lo estipulado dentro del plazo estipulado en
el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido”
2. “Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento”
3. “Pagar a tiempo los servicios, cosas, o usos conexos y adicionales y
las expensas comunes”
4. “Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad
horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos
de todos los vecinos”
613 Ibidem
199
ART. 9 LEY 820 DE 2003
Relaciona las varias obligaciones del arrendatario de vivienda urbana, son
las siguientes:
Se refiere al numeral 1 del artículo 9 a la obligación primordial del

arrendatario, o sea la de pagar el precio o renta, diciendo: "pagar el precio,
del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el
inmueble arrendado o en el lugar convenido" 614Es decir se debe tener en
cuenta:
1. Principal: pagar el precio dentro del plazo estipulado:
 En el lugar indicado.
 En el inmueble arrendado, no en el inmueble del arrendador

SALVO que las partes lo expresen en el contrato.
Si las partes no indican el lugar entonces el arrendador tendrá que ir a

recibir el pago.
Esto para evitar lo que sucedía antes, en donde el pago era obligatorio
para el arrendatario y tenía que llevarlo al lugar de residencia del
arrendador, pero el arrendador puede cambiar la vivienda, por eso hay
mayor certeza la ubicación del bien arrendado, un lugar que mientras el
contrato subsista no se va a poder modificar.
2. El numeral 2 del artículo 9, la segunda obligación del arrendatario
consiste en "cuidar el inmueble y las cosas recibidas en
arrendamiento", es decir la conservación:
Otra obligación es la de “efectuar oportunamente y por su cuenta las

reparaciones y sustituciones necesarias”. 615
- El arrendatario también tiene que cuidar el inmueble y las cosas
recibidas en arrendamiento.
- En caso de daños o deterioros provenientes del uso normal de las

cosas debe repararlos el arrendador, daños no atribuibles a culpa del
arrendatario. Ciertamente, los daños y deterioros cuya reparación
pone el ordinal encabeza el arrendatario, no son los que conforme ha
dicho ordinal, sufre la cosa arrendada por causa de su goce normal o
por la acción del tiempo, daños y deterioros que ya desde la
legislación común del código civil no corrían por cuenta del
arrendatario, según se deduce de los artículos 2005, inciso 2, y
2028.616
y 308..
200
El inciso 2 del numeral 4 del artículo 9 figura la consagración de
una obligación de cuidado a cargo del arrendatario, que habría
quedado mejor ubicada como inciso 2 del numeral que se viene
estudiando. "En el caso de vivienda compartida y detención, el
arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de
uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o
sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o
a la de sus dependientes".
- Si son daños menores atribuidos al arrendatario o sus dependientes en

ese caso el arrendatario debe responder.
La reparaciones a cargo del arrendatario, en lo atinente a zonas y

servicios de uso común, son las llamadas locativas en el código civil;
las que el mismo código llama reparaciones necesarias, son de cargo
del arrendador, salvo cuando se deban a culpa probada del
arrendatario.617
3. Se refiere el ordinal 3 del artículo 9 del la ley 820 a la obligación

que tiene el arrendatario de pagar a tiempo los servicios, cosas o
usos conexos y adicionales y las expensas comunes. 618Este Art se
incorpora las causales de la Ley 56, sólo que adiciona el deber de
pagar a tiempo los servicios, usos y cosas conexas y adicionales 619, al
igual que las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de
conformidad con lo establecido en el contrato y a tiempo
oportunamente.620
Los servicios, cosas o usos conexos son de cargo del arrendatario

cuando así se haya estipulado en el contrato o cuando las partes
guarden silencio al respecto621. En virtud todo de estipulación en
contrario la obligación será del arrendatario.
En los casos en que el inmueble arrendado a la parte de un edificio

sometido al régimen de propiedad horizontal, estas expensas
comunes están constituidas por las erogaciones que sean necesarias
para "la administración y la prestación de los servicios comunes
presenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación
de los bienes comunes del edificio".622
y 310.
201
En principio, el pago de estas expensas corresponde al arrendador
como parte de la obligación a que se refiere el numeral 2 del
artículo 8 de la ley 820 y el 2 del artículo 1982 del código
civil. No obstante, las partes pueden estipular que la obligación de
pagar tales expensas corresponde al arrendatario. 623
Ejemplo: - Lo relativo a la administración en conjuntos cerrados.

-Lo relativo a la vigilancia.
4. Como cuarta obligación del arrendatario consagra el numeral 4 del

artículo 9 la de "cumplir las normas consagradas en los reglamentos
de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de
los derechos de todos los vecinos",624 es decir cumplir con el
reglamento de propiedad horizontal establecido si el inmueble está
sujeto a dicho régimen.
Es una causal para dar por terminado el contrato porque el arrendatario

no esta cumpliendo con los reglamentos de Propiedad Horizontal,
básicamente son normas de convivencia, en las cuales se establecen
cuáles son los derechos en la relación con las cosas comunes de una
edificación.
En caso de vivienda compartida y de pensión se establecen unas
obligaciones adicionales para el arrendatario:
 Cuidado de las zonas Comunes
 Efectuar las reparaciones necesarias cuando este o sus

dependientes causen daños.
5. "Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el

capítulo III, título XXVI, libro cuarto, el código civil", es decir
las demás obligaciones consagradas en el Código Civil. Todo lo no
previsto aquí se va a regir por las normas generales del Código Civil.
ART. 10: PAGO POR CONSIGNACION EXTRAJUDICIAL DEL CANON:

En consecuencia, en la hipótesis de que el arrendador rehúse recibir el pago
de los cánones de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a
vivienda o a otros usos, se rige actualmente por el artículo 10 de la ley
820 de 2003.625
Pues bien, la Ley 820 con prudente criterio incluyó el procedimiento para el
pago por consignación bancario en el caso de que el arrendador rehúse
recibir el pago de la renta o precio en las condiciones y lugar acordados. 626
623 Ibidem
624 Opt. Cit.
202
- Cuando No es posible ubicar al arrendador para pagarle.
- Cuando el arrendador se rehúsa a recibir el pago.
Régimen Actual del Pago por Consignación
La institución pago por medio de consignación en entidades bancarias tiene

por fin prevenir las consecuencias del ardid de algunos arrendadores,
consistente en negarse a recibir el canon con el fin de aducir después de su
facultad de dar por terminado el contrato de arrendamiento por la mora en
que habría incurrido el arrendatario.627
Procedimiento:
1. “El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las
respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades
autorizadas por el Gobierno Nacional, del lugar de ubicación del
inmueble, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al
vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de
arrendamiento”. Art. 10 Numeral 1.
La Consignación se debe hacer a favor del arrendador 628, en una entidad

bancaria autorizada por el Gobierno nacional (Banco Agrario) del lugar de
ubicación del inmueble, dentro de los 5 días hábiles siguientes al
vencimiento del plazo o periodo pactado.
Si en la región donde se tiene que hacer el pago no hay una entidad
bancaria se hace en el municipio más cercano donde haya.
2. La consignación debe hacerse a nombre del arrendador o de la
persona que legalmente lo representa y la entidad que reciba el pago
conservara el original del título, cuyo valor quedará a disposición del
arrendador.629
3. La entidad bancaria debe entregar un formato de consignación que

consta de:
 Una original: se queda en la entidad bancaria.
 La primera copia: para el arrendador.
 La segunda copia: para el arrendatario.
Contenido de la consignación:
628 Ibidem
203
1. Causa de la consignación.
2. Nombre del arrendatario.
3. Dirección del inmueble que se ocupa.
4. Nombre y dirección del arrendador o su representante
5. Valor de la consignación
6. Período al cual corresponde
Con la copia que le dan al arrendatario, se hace un oficio remisorio, el

cual se envía al arrendador indicando la fecha en que se hizo el pago.
En la empresa de correo, hoy en “472”, hay que hacer sellar el oficio
remisorio de la consignación y dejar copia como prueba de:
- Que consignamos
- Que enviamos la copia al arrendador
Costos: Por parte del arrendatario

Como en el Contrato, se incluyen las direcciones de las partes, entonces
se toma esa dirección del arrendador, si este no ha notificado el cambio
de residencia.
4. El arrendatario debe enviar por correo postal autorizado la copia de la
consignación destinada al arrendador o a su representante y una
comunicación (un oficio- corto).
Una vez realizada la consignación en tiempo, el arrendatario deberá dar

aviso sobre el particular al arrendador en la dirección de este o de su
representante, mediante comunicación remitida por medio del servicio
postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado
del título, es decir que a esa consignación y a ese oficio se le debe sacar
una copia porque la empresa de correo le ponga los sellos (cotejada) y le
quede de prueba al arrendatario que efectivamente cumplió. Debe
comunicarle el arrendatario al arrendador dentro de los 5 días siguientes a
la fecha de consignación630.
El legislador en esta Ley trata de preconstituir pruebas para posibles
pleitos. La copia de la comunicación y del duplicado del título debe ser
sellada por la empresa de servicio postal, y si la empresa incumple con
esto, dará lugar a sanciones a las que esta misma se encuentre sometida.
5. Si no se cumple con todo lo anterior, el arrendatario incurrirá en mora
del pago del canon de arrendamiento.
Ejemplo: “Le deje la consignación con el vecino” – Mora.

Por tanto, el arrendatario prueba la validez del pago cuando presente el
recibo de consignación realizado en el tiempo y forma indicados; “El
incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en
el pago del canon de arrendamiento”.631
204
La entidad que haya recibido el pago entregara al arrendador o a quien lo
represente, el valor consignado, siempre que éste presente la respectiva
copia de las consignaciones.
6. El hecho que se haga una vez un pago por consignación no
deshabilita al arrendatario para que los demás los haga directamente
al arrendador, lo puede hacer de cualquiera de las dos formas.
Con el fin de que el arrendatario pueda probar que ha dado aviso y remitido
el título de consignación mediante el cumplimiento de los requisitos
previstos en el artículo 10 de la ley 820, la empresa de servicio postal
autorizado por el Ministerio de Comunicaciones debe cotejar y sellar copias
simples de las comunicaciones que envíe el arrendatario y el duplicado del
título, las cuales quedarán en poder de este. 632
"El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora

en el pago del canon de arrendamiento”.
Art. 11: COMPROBACION DEL PAGO

El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento
estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha, la
cuantía y el periodo al cual corresponde el pago.
El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago está obligada a
expedir un comprobante escrito que contenga:
- Fecha.
- Cuantía.
- Período que corresponde al pago.
- Firma del arrendador
En caso de que el arrendador se rehúse a expedir esa constancia, el

arrendatario puede:
- Acudir a la autoridad competente o informar.
- Realizar el pago por consignación.
Si el arrendatario hace el pago a otra persona no está haciendo bien el pago

y se pierde el valor del canon, debe volver a pagar.
La obligación impuesta en este art 11 no cambia la regla general de prueba
de las obligaciones cuando en un momento dado se discuta el pago, ya que
no sólo procede la prueba mediante comprobante escrito, sino por cualquier
otro medio idóneo.633
Hecho un pago por vía de consignación, se le puede volver a hacer el pago
al arrendador directamente o por consignación, no hay problema.
205
ART. 12: LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES
Se debe indicar en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana en
donde se recibirán las notificaciones relacionadas directas o indirectamente
con el contrato, y mientras no se cambie, mediante información por aviso
por el servicio postal, conservara plena validez. 634
Las partes (arrendadores, arrendatarios, fiadores, codeudores) deben de
indicar en el contrato las respectivas direcciones donde serán notificados
para todos los efectos de ese contrato.
Las partes tienen la obligación de informarle a la otra parte cuando cambien
de lugar de residencia, debe hacerse por CORREO CERTIFICADO:
- Si el arrendador cambia de dirección debe informarle a:
- Arrendatario
- Codeudores
- Fiadores
Si el arrendatario cambia de dirección debe informarle solamente a:
- Arrendador
Mediante la Sentencia C- 670/04 la Corte declara inexequible el Inc. 3°
que indicaba que para todos los efectos, esa era la dirección y que no había
otra diferente, esto significa que mientras estuviera en ejecución del
contrato, no podían cambiar el lugar de residencia porque se tenía por
hecho la notificación en la dirección del contrato y se violaba el debido
proceso.
Art. 13: OBLIGACION GENERAL
Se establece en este Art que en el arrendamiento de vivienda compartida y
de pensiones, será necesario para sus habitantes, cumplir el reglamento
que sobre mantenimiento conservación, uso y orden interno expedida por el
Gobierno Nacional y aquellas complementarias que adopte la respectiva
asociación de vecinos, coarrendatarios o copropietarios, así como los
Códigos de Policía.635
De esta manera se debe tener en cuenta que en los contratos de vivienda
compartida y de pensión:
Obligación: “Que exista un reglamento interno sobre mantenimiento,
conservación y uso de las cosas comunes”
206
Si NO hay reglamento tiene que recurrir a las autoridades de policía,
CODIGO NACIONAL DE POLICIA. Ejemplo: Cosas que perturban la
convivencia pacífica.
Art. 14: EXIGIBILIDAD
"Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las
partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato
arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de
Procedimientos Civiles. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por
concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejados
de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la
vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o
recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la
manifestación que haga el demandante bajo la gravedad de juramento de
que dichas facturas fueron canceladas por él, el cual se entenderá prestado
con la presentación de la demanda".
La importancia de realizar el contrato escrito de arrendamiento con todos

los requisitos nos permite darle la posibilidad de exigibilidad.
El contrato debe ser suficiente para que se puedan hacer exigibles la
obligaciones, es decir que PRESTE MERITO EJECUTIVO.
No se necesitan títulos valores adicionales (El legislador en esta ley Prohíbe
constituir Garantías por fuera del contrato de arrendamiento), queda
descartada esta posibilidad para hacer efectivo el cumplimiento de las
obligaciones pecuniarias.
El legislador en la Ley 820/03: Prohíbe las garantías por fuera del contrato.
Es decir que cualquier tipo de garantía debe ser inserta en el contrato.
Antes 12 letras y 1 contrato = 13 Obligaciones que se hacían ejecutar por
aparte. Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de
las partes serán exigibles ejecutivamente en el contrato de arrendamiento.
Sin embargo, incluye este precepto un punto que persigue superar
controversias frecuentes sobre las deudas a cargo del arrendatario
derivadas de los servicios públicos domiciliarios que presten las empresas
respectivas o las expensas comunes dejadas de pagar, como serían los
gastos de administración de la propiedad horizontal cuando sea por cuenta
de aquél.636
Si se trata de cobro de servicios públicos que no se ha pagado el
arrendatario u otras expensas dejadas de pagar, entonces el arrendador
puede repetir lo pagado por el arrendatario por la vía ejecutiva:
- Presentando facturas, recibos o comprobantes de pago de la empresa
correspondiente.
- Manifestando bajo la gravedad de juramento que dichas sumas fueron

pagadas por él.
Con la sola presentación de la demanda se entenderá prestado ese

juramento, es decir que la carga de la prueba la tiene el arrendatario.
EXIGIBILIDAD POR VIA EJECUTIVA: Se necesita de una obligación:
207
- Clara.
- Expresa.
- Exigible
ART. 15: REGLAS - SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS Y OTROS

Este Art 15 complementa el aspecto de pago de los servicios públicos
domiciliarios de un inmueble entregado en arrendo para vivienda, es decir
cuando el arrendatario le corresponda el pago de este tipo de servicio:
(Salvo en los contratos de PENSION donde generalmente quien paga los
servicios públicos es el arrendador), se debe tener en cuenta que al señalar
las siguientes reglas, con la finalidad de que el inmueble no quede afecto al
pago de los servicios públicos domiciliarios: 637
Respecto de las obligaciones que se originan por razón de los servicios
públicos domiciliarios, son responsables solidariamente el propietario del
inmueble en que se recibe el servicio, el suscriptor del contrato de servicios
de ésta naturaleza y el usuario en cuyo favor se presten. 638
1. Arrendador puede exigir que el arrendatario constituya una garantía

(Real o Personal) o deposito a cada empresa prestadora de servicios
públicos domiciliarios, cuyo valor no puede exceder el valor del cargo
fijo, cargo por aportes de conexión y cargo por unidad de consumo de los
servicios en 3 periodos consecutivos de facturación. (solo son 2 periodos
porque al tercer periodo de no pago la empresa puede suspenderle el
servicio.)639
CARGO FIJO POR UNIDAD DE CONSUMO: Será el promedio de los 3

últimos períodos facturados más un 50%.
Ventaja: Con la constitución de las garantías, si el arrendatario incumple

la empresa de servicios públicos le perseguirá su patrimonio y no el del
arrendador.
2. El Arrendador informará a la empresa, que se ha arrendado el inmueble y

remitirá las garantías constituidas. A partir del vencimiento del periodo
de facturación en el cual se denuncia haberse realizado el contrato y
prestado las garantías, el arrendador deja de ser responsable por el pago
de los servicios. (El arrendador puede despreocuparse por el pago de los
servicios públicos únicamente después de que el arrendatario haya
constituido las garantías y se le informe a la empresa; porque de lo
contrario la deuda de los servicios seguirá siendo del arrendador y este
deberá responder; puesto que la empresa no tiene porqué saber del
acuerdo al que ha llegado con el arrendatario).
3. El arrendatario debe prestar las garantías en los 15 días hábiles

siguientes a la fecha de celebración del contrato, si cumplido el término
637 Ibidem
639 Ley 142 de 1994
208
no lo hace, el arrendador está facultado para desistir el contrato de
arrendamiento de pleno de derecho. Durante el término de los 15 días el
arrendador puede NO hacer la entrega del inmueble hasta que se
constituyan las garantías.
4. Una vez la empresa este notificada y con el vencimiento del periodo de

facturación, el arrendatario es responsable del pago de los servicios; de
no hacerlo la empresa podrá hacer efectivas las garantías prestadas y
emprender todas las acciones a que haya lugar contra el arrendatario.
5. En caso de suspensión del servicio quien haga la solicitud de reconexión

asumirá la obligación de pagar el servicio. Sin importar que sea
arrendador, arrendatario, poseedor o propietario. Aunque existan
facturas no canceladas la empresa no puede negarse a la reconexión
siempre que la persona asuma la obligación de pagar. (Ejemplo: Si el
arrendador da por terminado el contrato, puede pedir la reconexión del
servicio porque la empresa seguirá persiguiendo el patrimonio del
antiguo arrendatario quien constituyó la deuda, y nuevamente el
arrendador será quien pague a partir de ahí el servicio, a menos que un
nuevo arrendatario preste garantías y se comprometa a ello.)
6. Si se solicitan nuevos servicios para un inmueble quien haga la solicitud

asumirá exclusivamente la obligación de pagar, si es arrendatario deberá
prestar garantías de acuerdo a la forma y cuantía establecidas por la
empresa y si es el propietario o poseedor del inmueble simplemente
pagara por el servicio.
7. Superintendencia de Servicios Públicos domiciliarios velará por el

cumplimiento de lo anterior.
En consecuencia, en el caso en que se dé en arrendamiento un inmueble,

ante las empresas de servicios públicos el arrendatario responde
solidariamente junto con el propietario o poseedor del inmueble y el
suscriptor del contrato de servicios públicos. 640
El incumplimiento en el pago de las obligaciones por parte del arrendatario

o arrendador, de acuerdo con lo que se haya estipulado acerca de quién sea
el obligado, originará en la otra parte contratante la facultad de pedir
unilateralmente la terminación del contrato. 641
Uno de esos casos en que deja de existir solidaridad se presenta cuando la

empresa correspondiente no suspende el servicio público al arrendatario
que incurra en mora de pagar por lo menos dos períodos consecutivos de
facturación.642
Si la garantía es suficiente de acuerdo con la ley, es obligatoria su

aceptación.643
641 Ibidem
642 Opt. Cit.

209
Pese a que el arrendatario es quien debe pagar los servicios públicos
domiciliarios, corresponde, entonces, a una obligación que pueda pactar
libremente los contratantes (artículo 9 numeral 3 ley 820). Si esto es lo
que estipulan, pueden acordar, además que el arrendatario estará obligado
a constituir la garantía.644
Las partes quedan facultadas para convenir una cláusula del mismo la
relativa la obligación del arrendatario de pagar los servicios y constituir
garantía. El acuerdo sobre éste y los demás puntos, será el que rija las
relaciones de las partes.645
El plazo dentro del cual debe constituirse la garantía es de 15 días hábiles

contados a partir de la fecha de la celebración del contrato o del pacto
adicional en que se acuerde (artículo 15 numeral 3 de la ley 820). Si el
arrendatario se pone en mora de cumplir esta obligación, el arrendador, sin
incurrir en mora, podrá dejar de cumplir las suyas (artículo 1609 cc y
artículo 15 numeral 3 de la ley 820). También podrá optar, ante la mora
del arrendatario en cumplir esta obligación, por desistir el contrato
arrendamiento.646
Para que las empresas de servicios públicos manifiesten si aceptan o no las

garantías que para cada una se constituyan, el arrendador, o el
arrendatario, o ambos conjuntamente, deben remitírselas y hacer la
denuncia del contrato.647
La denuncia del contrato de arrendamiento a que alude el artículo 15

numeral 2 de la ley 820, se debe hacer en el formato que las entidades
empresas de servicios públicos domiciliarios deban elaborar y entregar a los
usuarios que lo requieran. En estos formatos se hará también la denuncia de
la terminación del contrato. Las empresas servicios públicos domiciliarios
tienen un término de diez (10) días hábiles, contados a partir de la
radicación de la denuncia del contrato arrendamiento y de la remisión de la
garantía correspondiente, para manifestar si la aceptan o no. Las garantías
expedidas por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera, con el
cumplimiento de los requisitos legales, serán de obligatoria aceptación. 648
Aceptada la garantía por la empresa de servicios públicos correspondiente,

"el arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al
pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del periodo de
644 Ibidem
648 Ibidem
210
facturación correspondiente a aquel en que se efectúa la denuncia del
contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos". 649
La ley limita el valor de las garantías que puedan exigir las empresas de
servicio público para que los arrendadores, sean propietarios o poseedores,
queden exonerados de la solidaridad característica, en principio, de las
obligaciones que se originan como contraprestación por razón de los
servicios públicos que se suministra a los arrendatarios. De acuerdo con el
artículo 6 del decreto 3130 de 2003, para determinar cuál es el límite se
debe tener en cuenta, en primer lugar, para cada servicio, el promedio del
consumo de los tres (3) últimos períodos de facturación de los inmuebles
que correspondan al estrato al cual pertenece el bien o esto del contrato
respecto del cual se haya otorgado la garantía. 650
Promedio de consumo así obtenidos se le suma el 50% de su valor y, la cifra

que resulta de sumar al promedio referido el 50% de su valor más el cargo
fijo, se multiplica por dos y el resultado de esa multiplicación es el valor
máximo que pueda exigir la empresa de servicios públicos correspondiente.
Esto es lo que dispone el artículo 6 del decreto 3130 de 2003.651
El aparte 2 de este numeral 4 del artículo 15 dispone lo siguiente: "que

hacer en caso de no pago, la empresa de servicios públicos domiciliarios
podrá ser exigible las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no
fueren suficientes, podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el
arrendatario".
El arrendatario de un inmueble, independientemente de la intervención del

propietario o arrendador, puede solicitar la instalación de servicios nuevos,
es decir, distintos a aquellos con los cuales fue arrendado el bien objeto del
contrato. De las obligaciones que en ellos se originan es responsable única y
exclusivamente el solicitante. Para garantizar su pago las empresas pueden
exigir las garantías predijo en el artículo 15 de la ley 820 y en el decreto
3130 de 2003. Cualquier servicio nuevo también puede ser solicitado por
el arrendador. En este caso de las obligaciones que se originan a favor de
las empresas públicas, será este solidariamente responsable con el
arrendatario.652
En cualquier evento en que durante la ejecución de un contrato de

arrendamiento se suspenda la prestación de servicios públicos al inmueble
objeto del mismo, el arrendador, el arrendatario, el poseedor o el
propietario, podrán solicitar su reconexión. Quien formule la solicitud
649 Opt. Cit.
651 Ibidem
211
quedará obligado a hacer el pago de las facturas que se causen en el
futuro.653
La exigencia de las garantías o fianzas al arrendatario, cuando lo exigiere el

arrendador al momento de la celebración del contrato, persigue que el
inmueble no quede afecto al pago pues es el locatario el obligado para con
las empresas. Esas garantías o depósitos no se pueden confundir con las
que expresamente prohíbe el Art 16 de la misma ley.654
ART. 16: PROHIBICIÓN DE GARANTIAS Y DEPÓSITOS
Consecuencia práctica de esta disposición es que el contrato de

arrendamiento de inmuebles urbanos no puede pactarse en cauciones
reales sino en cauciones personales, para garantía del cumplimiento de las
obligaciones del arrendatario.655
El artículo 16 de la ley 820 en referencia es del siguiente tenor: "En los

contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrá exigir
depósito en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar
el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya
asumido el arrendatario. Tales garantías tampoco podrán estipularse
indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos
distintos de aquel en que se haya consignado el contrato arrendamiento, o
sustituyese por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el
inciso anterior".
Se prohíbe todo tipo de caución real o depósito, bien en dinero efectivo o en

otra clase de cauciones reales, para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones del contrato de arrendamiento (por parte del arrendatario) y
evitar, así, que se haga más gravosa la situación prestacional de este 656.
Estas garantías no pueden estipularse ni directa, ni indirectamente, ni por
interpuesta persona.
En caso de que se fijen garantías deben estar contenidas en el propio
contrato. Ejemplo: Se suelen constituir como garantía del contrato de
arrendamiento 12 letras de cambio, por lo tanto, únicamente serán
permitidas siempre que estén incluidas en el contrato y no como títulos
individuales; porque sino serían 13 obligaciones: 12 cheques + 1 contrato
de arrendamiento y esas letras se podrán cobrar mediante proceso
ejecutivo individualmente.
653 Ibidem
212
Si el arrendador exige depósito o garantía, puede ser sancionado con multa
hasta por veinte veces el salario mínimo legal mensual vigente al momento
de su imposición.657
ART. 17: SUBARRIENDO Y CESION
Subarriendo y cesión del arriendo
La Ley ha dicho que reitera la regla general señalada por el código civil en
su artículo 2004, o sea la de que el arrendatario le está vedado ceder el
contrato o subarrendar, salvo que haya sido expresamente facultado para
ello por el arrendador.658
Artículo 17 de la ley 820: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el

arrendo ni subarrendar, a menos que medie autorización expresa del
arrendador".
Si el arrendatario sin autorización cede o subarrienda, el arrendador podrá

dar por terminado el contrato y puede exigir la entrega del inmueble o
también puede celebrar un nuevo contrato con las personas que
subarrendaron o a quienes se les hizo la cesión.
En efecto, el parágrafo el artículo 17 de la ley 820 prescribe: "en caso

de proceso judicial cuando media autorización expresa del arrendador para
subarrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como
interviniente litisconsorcial del arrendatario en los términos del inciso 3 de
la artículo 52 CPC".
En caso de subarriendo, si hay autorización del arrendador y se presenta un

proceso se debe citar también al subarrendatario, como interviniente
litisconsorcial.
Si es un caso de cesión autorizada por el arrendador, de ahí en adelante

este deberá exigir cumplimiento de obligaciones o ejercer acciones
derivadas del contrato de arrendamiento al cesionario, el antiguo
arrendatario ya no responde.
Cuando se realice una cesión sin informar al arrendador, el cesionario no

hará parte en el proceso, ni como parte ni como interviniente litisconsorcial,
sigue siendo responsable el arrendatario.
Algo más, el Decreto 1816, en el artículo 5, consagraba la forma de

hacer efectiva la terminación del contrato de arrendamiento cuando el
arrendatario cedía el contrato o subarrendaba el inmueble sin autorización
expresa del arrendador.659
Subarriendo y cesión no autorizados
657 Ibidem
213
Se pone de manifiesto un incumplimiento del contrato por el arrendatario,
que le permite al arrendador pedir la terminación de este y la consiguiente
restitución de la cosa arrendada. 660
ART. 18: RENTA DE ARRENDAMIENTO
Este Art 18 dispone que: “El precio mensual del arrendamiento será fijado
por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento
(1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en
arrendo… La estimación comercial para efectos del presente artículo no
podrá exceder el equivalente a dos veces el avaluó catastral vigente”. 661
No obstante, que las partes estipulen la renta de arrendamiento en moneda
extranjera, no significa que en esta haya de hacerse el pago tanto en
efectivo, el mismo artículo 19, después de permitir la estipulación en divisa
extranjera, agrega que se pagará en moneda legal colombiana. 662
El canon lo fijarán las partes (Contrato de libre discusión y consensual) en

moneda legal con una limitación: No puede exceder el 1 % del valor
comercial del inmueble o de la parte que este en arrendo. El valor
comercial del inmueble no podrá exceder a 2 veces el avalúo
catastral vigente.
EJEMPLO:
Vlr. Avaluó Catastral = 15´000.000
Vlr. Comercial = 2 x Vlr. A.C = 30´000.000
Vlr. Canon = 1 % de Vlr. Comercial = 300.000
Por Ejemplo663:
a.Si el valor comercial del inmueble es de $50.000.000 y el avaluó catastral
es de $25.000.000, el canon mensual de arrendamiento será hasta
$500.000.
b. Si el valor comercial del inmueble es de $50.000.000 y el avaluó catastral

es de $40.000.00, el canon de arrendamiento será hasta $500.000; para
ello cuenta el (1%) del valor comercial.
c. Si el valor comercial del inmuebles es de $70.000.000 y el avaluó

catastral es de $25.000.000, el canon de arrendamiento será hasta
661José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del
214
$500.000, o sea, el 1% del doble del avaluó catastral y no del valor
comercial. 664
El avaluó catastral: Lo hace el Instituto de Agustín Codazzi.
Formación Catastral (Forma de Ubicación geográfica).

Inobservancia del Artículo 18 de la Ley 820
Como puede observarse con facilidad, el artículo 5 del decreto 1919 de

1986 parte de la hipótesis de que para determinar el canon de
arrendamiento las partes haya estipulado el valor comercial del inmueble
correspondiente.665
ART. 19: FIJACION DEL CANON
El precio mensual del canon estipulado por la partes, puede ser fijado en
cualquier moneda o divisa extranjera, pagándose en moneda legal
colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en
que fue contraída la obligación, salvo que las partes hayan convenido una
fecha o tasa de referencia diferente.
ART. 20: REAJUSTE DEL CANON
Cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el

arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea
superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el
índice de precios al consumidor (I.P.C) en el año calendario inmediatamente
anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon, siempre y
cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el articulo 18 de la presente
ley.
Inciso 1º del Artículo 20:
En todo caso haciendo obligatorio en reajuste para el arrendatario, por la

sola declaración unilateral de voluntad del arrendador en tal sentido. 666
El canon de arrendamiento se puede incrementar cada 12 meses de

ejecución del contrato de arrendamiento (no cada año) el arrendador puede
(no opera de manera automática, es optativo) incrementar el canon hasta
en una proporción que no supere el 100 % del incremento que haya tenido
el índice de precios al consumidor (IPC establecido por el DANE) en el año
664 Ibidem
215
inmediatamente anterior a aquél en que ha de hacerse el reajuste del
canon, siempre y cuando el nuevo canon no supere el 1% del avalúo
comercial del inmueble.
EJEMPLO 1:
IPC del Año 2007 = 5.5 % Canon vigente = 300.000
Reajuste del Canon = Canon vigente x IPC = 16.500
Nuevo Canon = Canon Vigente + Reajuste = 316.500
Si se realiza el incremento, el arrendador deberá informar al arrendatario:

monto del incremento y fecha a partir de la cual se hará efectivo el mismo,
todo esto por medio del servicio de correo autorizado o por el mecanismo de
notificación personal indicado en el contrato. Si no se informa del
incremento le será inoponible al arrendatario.
EJEMPLO 2:
Contrato de arrendamiento inicia: 04 de enero de 2006
Arrendador decide hacer el incremento: 30 de marzo de 2007
El arrendador pierde esos 3 primeros meses de incremento (enero, febrero y

marzo) El Incremento NO es retroactivo. El incremento solo será
efectivo de marzo de 2007 a marzo de 2008.
Según el art. 7 del Decreto 1816 señala que el aviso o comunicación de

reajuste del canon de arrendamiento debía darse antes del vencimiento del
término inicial del contrato o el de sus prorrogas. 667
Arrendatario que paga incremento no puede repetir lo pagado, ni
aun alegando que no se le informo. Si el arrendador no cumple con estos
requisitos, no puede hacer exigible el incremento.
TERMINACIÓN DEL CONTRATO
Refiriéndose por separado a la terminación por mutuo (modo), a la

terminación a la solicitud del arrendador, a la terminación a solicitud del
arrendatario.668
ART. 21: TERMINACION DEL CONTRATO - MUTUO ACUERDO
Las partes pueden en cualquier tiempo y de común acuerdo dar por

terminado el contrato. (Principal forma de terminación del contrato por ser
consensual y no hay lugar a indemnización).
ART. 22: CAUSALES DE TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO

POR EL ARRENDADOR:
216
En este Art 22 se señala las causales para que el arrendador pueda pedir la
terminación especial del contrato de arrendamiento, a saber:
1. El numeral 1 del artículo 22, consiste la primera de las causales en
referencia en "La no cancelación por parte del arrendatario de las
rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato".
En consecuencia, no puede existir ninguna duda acerca de que el

incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta, lo coloca
automáticamente en estado de ser lanzado, sin que sea necesario,
por lo tanto, requerimiento alguno al respecto. 669
El no pago por parte del arrendatario de la renta y reajustes legales

en el término estipulado en el contrato. (Esto implica un
incumplimiento de las obligaciones del arrendatario)
2. El numeral 2 del artículo 22 de la ley 820: "La no cancelación de

los servicios públicos, que causen la desconexión o pérdida del
servicio... cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario".
El costo de los servicios públicos domiciliarios del inmueble arrendado

corre ordinariamente a cargo del arrendatario, y que sólo correrá por
cuenta del arrendador cuando así aparezca expresamente estipulado
en el contrato. 670
El no pago de servicios públicos, que genere su desconexión o

pérdida del servicio (esta indicando que ya son 2 periodos
consecutivos en que el arrendatario no ha pagado, no es una causal
para que las empresas vayan a ejecutar al arrendador), o por no pago
de las expensas comunes (Régimen de propiedad horizontal:
vigilancia, mantenimiento, administración), siempre que estén a
cargo del arrendatario.
3. La regla tercera consiste en: "El subarriendo total o parcial del

inmueble, la cesión del contrato o del uso del inmueble, o el cambio
de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa
autorización del arrendador".
El Subarriendo total o parcial del inmueble, cesión del contrato o goce

del inmueble, cambio de destinación del mismo por parte del
arrendatario, sin expresa autorización del arrendador. 671
4. En la regla cuarta del artículo 22 de la ley 820, La incursión reiterada

del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de
los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que
impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad
de policía.
217
5. La regla quinta de terminación a favor del arrendador (artículo 22
de la ley 820), en "La realización de mejoras, cambios o
ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o
la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte
del arrendatario".
Aunque la regla 5ª del artículo 22 no lo expresa, habrá que

entender que las mejoras a que alude son las útiles, no las mejoras o
reparaciones necesarias o indispensables. 672
La realización de mejoras (mejoras útiles), cambios o ampliaciones

del inmueble sin expresa autorización del arrendador, o por
destrucción total o parcial del inmueble atribuida al arrendatario.
673
(Porque el arrendatario debe entregar el inmueble en las mismas
condiciones en que lo recibe)
6. Conforme al numeral 4 del artículo 9 de la ley 820, es obligación

del arrendatario cumplir las normas de los reglamentos de propiedad
horizontal a que esté sometida la vivienda. 674
Violación de las normas del respectivo reglamento interno o del

reglamento de propiedad horizontal cuando se trate vivienda
sometida a ese régimen por parte del arrendatario. (Estas normas son
de convivencia, por ello quien usa el inmueble es quien debe
cumplirlas)
7. Terminación del Contrato por el Arrendador durante las

Prorrogas: (Durante el termino inicial no puede dar por terminado
unilateralmente el contrato ni siquiera con indemnización)
El ordinal 7 del artículo 22 de la ley 820 contempla una

naturaleza especial, porque ella depende de la sola voluntad del
arrendador el hacerla valer. En efecto, reza así el ordinal en mención:
"El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato

arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al
arrendatario a través del servicio postal autorizada, con una
antelación no menor de tres meses y el pago de una indemnización
equivalente al precio del tres meses de arrendamiento. Cumplidas
estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el
inmueble".
A. Previo aviso escrito al arrendatario por servicio de correo,
B. Con antelación no menor a 3 meses (se requiere Preaviso ya no

Desahucio).
218
C. Mas una indemnización equivalente a 3 meses de
arrendamiento.
Esta terminación sólo procede durante las prórrogas del contrato, esto es,
no puede el arrendador ejercer la prerrogativa concedida en el plazo inicial
del contrato, bien sea contractual o el legal de un año. 675
Cumplidas estas condiciones estará el arrendatario obligado a restituir
el inmueble.
Si el arrendatario es cumplido no puede el arrendador dar por

terminado el contrato, ni siquiera con indemnización en el término
inicial
8. Causales Especiales para Terminar el Contrato

Unilateralmente por el Arrendador a la Fecha del Vencimiento
del Termino Inicial o de sus Prorrogas: Teniendo en cuenta que
debe informarse por escrito con una antelación no menor a 3 meses
a la fecha de vencimiento al arrendador a través del servicio postal.
(No hay lugar a indemnización pues no se interrumpe el término del
contrato porque este ya finalizó; únicamente podría haber
indemnización en caso de que no haya preaviso). Las circunstancias
relacionadas en el numeral 8 del artículo 22, ordinal a) a d)
como suficientes para que al arrendador este facultado para dar a
conocer el arrendatario su oposición a que la prórroga prevista en la
ley se produzca, son las siguientes:
a) “Cuando el propietario o poseedor del bien necesite ocuparlo para su

propia habitación por un termino no menor de 1 año.
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una

construcción, o cuando requiera desocuparlo con el fin de ejecutar
obras independientes para su reparación.
c) Cuando se deba entregar el bien en cumplimiento de obligaciones

originadas en un contrato de compraventa. Si el inmueble es vendido,
se puede también exigir la restitución, o sea que no se respetará el
arriendo, cuando se dispone del bien a título de compraventa como
obligación del vendedor debe entregarlo. Empero, no todo caso de
enajenación legitima demandar la entrega, por los trámites de un
proceso de tenencia, sino cuando es por una compraventa. 676 La causal
no aplica para otro tipo de contratos únicamente para la compraventa,
tener en cuenta art. 2020 Cód. Civil).
d) Por plena voluntad de terminar el contrato por el arrendador siempre

que lleve como mínimo 4 años de ejecución; indemnizando al
arrendatario por el valor de 1.5 meses de arrendamiento (1 canon y
medio).
219
Avisando para tal efecto su decisión con una antelación no menor a
tres meses a través del servicio postal autorizado. 677
Como se deduce del texto, la terminación unilateral de que aquí se trata no

puede ser impuesta por el arrendador sino con ocasión de la expiración del
plazo inicial, o de la última prórroga que se hubiere producido como
consecuencia de aplicar lo dispuesto en el artículo 6. Estando en curso el
plazo inicial o el de una prórroga, la terminación, aún cuando se presente
una de aquellas causas, es improcedente. 678
En los casos previstos en el numeral 8 del artículo 22, el contrato

terminará en la fecha del vencimiento del término inicial o de una de sus
prórrogas.
Al entenderse que la expiración del contrato y la consiguiente obligación del

arrendatario de restituir el inmueble, en los casos previstos en el numeral 8
del artículo 22 de la ley 820, exigen que con anterioridad al vencimiento
del término inicial estipulado para la duración del contrato, o al vencimiento
de la prórroga que se halle en curso, el arrendatario haya sido requerido por
el arrendador en tal sentido.679
Las Causales del Numeral 8 del Artículo 22
En los literales a), b), c), el arrendador debe acompañar al aviso escrito
de terminación del contrato la constancia de haber constituido una caución
en dinero, en un banco o póliza de seguro, constituida a favor del
arrendatario por valor equivalente a 6 cánones de arrendamiento vigente,
para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los 6
meses siguientes a la fecha de restitución del inmueble.680 (No basta
indicar al arrendatario una de las causales; porque es posible que el
arrendador este mintiendo; por ello se constituye la caución.)
En lo que respecta a la causal a), que como quien está legitimado para
exigir la restitución del bien arrendado es única y exclusivamente el
arrendador, la operancia de esta causal no puede tener lugar sino cuando
en la persona del arrendador recae también la calidad de dueño o
poseedor.681
La causal del ordinal d), es nueva respecto de las que había establecido
el artículo 18 de la ley 56 de 1985 derogada. Esta causal se diferencia
de las otras tres en que conforme a ella es suficiente la voluntad del
677 Ibidem
679 Ibidem
220
arrendador para impedir que se produzca la prórroga y lograr la terminación
del contrato. Se diferencia, también, de las primeras, porque en ella se
puede dar por terminado el contrato al vencimiento del término inicial o de
cualquiera de sus prórrogas.682
También se diferencia esta causal de las tres anteriores, en que en este caso
el arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente
al precio de 1.5 meses de arrendamiento. El legislador justifica esta
diferencia apoyada en que en las otras hipótesis, además de la voluntad del
arrendador, debe ocurrir alguno de los hechos ya analizadas. En ese evento
es la ley suficiente la decisión del arrendador luego de los 4 años de
ejecución del contrato.683
Debe hacer la consignación e indicar que es a título de canon para el

cumplimento de la causal invocada dentro de los 6 meses siguientes a la
restitución del inmueble.
Ahora bien, si el arrendatario no restituye el inmueble y el arrendador ha

cumplido cabalmente con los requisitos para la restitución especial, puede
éste demandar por la vía judicial la terminación del contrato y la
consiguiente restitución por el trámite previsto en el Código de
Procedimiento Civil, para esos efectos.684
Antes se podía solicitar el inmueble para negocio, ahora no. El carácter es,
pues, taxativo. 685
Ejemplo: - Canon $400.000
-Caución $2.400.000
La causal del literal d) seguirá el procedimiento del Art. 23 de esta ley.
Si no hay preaviso escrito de terminación del contrato se entenderá

automáticamente renovado por un término igual al inicial.
Requisitos que Debe Satisfacer el Arrendador para que No se

Produzca la Prórroga
Numeral 8 del Art 22 de la Ley 820, objeto de estos comentarios686:
683 Ibidem
221
1. Que hubiere ocurrido alguna de las enumeradas en los ordinales a) a
d).
2. Que el arrendador de al arrendatario aviso previo y escrito por medio
de servicio postal autorizados.
3. Se debe hacer con una antelación no inferior a tres meses a la fecha
en que haya de terminar el contrato, fecha que será la del
vencimiento inicial o las del de una de sus prórrogas.
4. El arrendador adjunta al escrito de aviso de terminación del contrato,
constancia haber constituido una caución a favor del arrendatario por
un valor equivalente a seis meses del precio del arrendamiento
vigente en ese momento. Esta caución tiene por objeto garantizar
que dentro de los seis meses siguientes a la fecha restitución del
inmueble, el arrendador cumplirá las obligaciones que para él han de
surgir como consecuencia de haber manifestado su voluntad de
terminar el contrato y de haber obtenido su entrega por razón de su
decisión, de acuerdo con la causal aducida.
ART. 23 REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR EL

ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN.
Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato

por sola voluntad del arrendador en los términos del ordinal 7 del artículo
22, deben cumplirse los siguientes requisitos:
a) Avisar al arrendatario o a su representante legal la fecha en que,

según su decisión, ha de terminar el contrato arrendamiento. 687
Informar al arrendatario o a su representante legal por medio del

servicio de correo o servicio postal (antes correos de Colombia ahora
es correos 472), con una antelación prevista en el artículo 22- no
menor de 3 meses, indicando la fecha en que ha de darse por
terminado el contrato y que se le pagará la indemnización que por ley
le corresponde.
b) Consignar a favor del arrendatario el valor de la indemnización

prevista en el ordinal 7 del artículo 22 "dentro de los tres meses
anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del
contrato" 688
El valor de la indemnización dependerá del canon vigente a la fecha

del preaviso.
Se deberá consignar en las entidades autorizadas por el gobierno

nacional, dicha entidad remitirá copia del título de consignación al
arrendatario o le enviara comunicación sobre el particular
inmediatamente conozca de la misma.
688 Ibidem
222
c) Manifestar a la entidad bancaria correspondiente, en el momento de
efectuar la consignación, la causa de la terminación anticipada y el
nombre y la dirección precisa del arrendatario o su representante. La
entidad que reciba la consignación dejará estas constancias en los
títulos respectivos. 689
Al consignarse se dejará constancia en los respectivos títulos de las

causas de la misma hay que indicar: nombre de las partes, concepto
por el que se hace la consignación y nombre y dirección precisa del
arrendatario o su representante legal.690
d) Avisar a la autoridad competente señalada por el artículo 32 de la

ley 820, la verificación de la consignación. De acuerdo con el lugar
de ubicación del inmueble las autoridades competente señalada por
los artículos 32 y 33-2 de la ley 820 de 2003 son "la Alcaldía
Mayor de Bogotá, D.C, la gobernación de San Andrés, Providencia y
Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del
país".691
Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en

la fecha señalada tendrá derecho a recibir la indemnización, de
conformidad con la autorización que expida la autoridad
competente.692
Después de que el arrendador haya dado aviso al arrendatario de su

decisión de dar por terminado el contrato, puede desistir de ella, pero
su desistimiento sólo será eficaz y el arrendatario la acepta. 693
PARAGRAFO 1: Si el arrendatario no entrega el inmueble en la fecha

señalada, el arrendador tiene derecho a que se le devuelva la
indemnización consignada y podrá emprender el respectivo proceso de
restitución del inmueble arrendado.
Esto es lo que la gente confunde cuando piensan que tiene derecho a

determinado tiempo gratis, que mientras no consiga puede seguir
viviendo ahí. Esto no es cierto porque mientras hay uso a cambio de un
y 328.
223
dinero, hay arrendamiento y en consecuencia hasta el último día debe
pagarla, de lo contrario generaría otro contrato el de Comodato.
PARÁGRAFO 2: Si el arrendador con autorización del arrendatario

desiste de dar por terminado el contrato podrá pedir a la autoridad
competente la autorización para la devolución de la suma consignada.
Una forma de pagar la indemnización es que el arrendador no cobre esos
meses.
Es posible entablar un preaviso de una vez en el Contrato?
Si es posible pero para que voy a establecer un preaviso si es a término

fijo.
Si se paga la indemnización no cobrándole el canon de arrendamiento y

el arrendatario no restituye el bien, no hay manera de que el arrendador
recupere el dinero pagado como indemnización y además se expone a
todos los resultados del proceso como pago de costas, proceso de
restitución de inmueble.
ART. 24 TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO.

Causales:
En interés y beneficio del arrendatario.
1. La primera causa está concebida así: "la suspensión de la prestación

o de los servicios públicos al inmueble, por acción premeditado del
arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su
cargo”.
Por suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble, ya sea

por acción premeditada de arrendador o porque incurra en mora de pagos
que estuvieren a su cargo. En cualquier caso el arrendatario podrá asumir, si
lo desea, los costos de restablecimiento del servicio y podrá descontarlos
del pago que deba hacerle al arrendador.
Se trata de una causal paralela a la que el numeral 2 del artículo 22

consagra en favor del arrendador, cuando el pago de los servicios públicos
de que sirve el inmueble corre a cargo del arrendatario. Aquí ya se
considera el caso opuesto, o sea cuando el pago de dicho servicios es por
cuenta del arrendador, lo que, como oportunamente se advirtió, no puede
ocurrir sino en virtud de estipulación expresa al efecto entre las partes. 694
Este caso basta la mera suspensión en la prestación del servicio, al paso en

el del artículo 22 no es la suspensión del servicio lo que entra en juego,
sino la desconexión o pérdida del mismo.695
2. La causal 2 es paralela a la 4ª del artículo 22. Consiste en "la

incursión reiterada del arrendador en procederes que afectan
gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble
arrendado, debidamente comprobada ante la autoridad policiva".
224
Procederes reiterados del arrendador o sus dependientes que afecten
gravemente el disfrute del inmueble arrendado. Debidamente comprobado
ante la policía. (Ejemplo: arrendador que llega borracho y hace
escándalos), (Es obligación del arrendador mantener la cosa en estado de
servir para el fin señalado en el contrato y librar al arrendatario de toda
perturbación en el uso de la cosa arrendada. Art. 1982 cc)
3. La causal 3 está constituida por "el desconocimiento por parte del

arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o
contractualmente".
Desconocimiento del arrendador de derechos legales o contractuales del

arrendatario.
4. Terminación unilateral del arrendatario durante el término

inicial o durante las Prorrogas: (A diferencia del arrendador,
el arrendatario si puede dar por terminado el contrato en
cualquier tiempo).
Le da al arrendatario la facultad de ponerle fin al contrato en virtud de su

mera voluntad.
"El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato

arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas, previo
aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado,
con una antelación no menor de tres meses y el pago de una indemnización
equivalente al precio de tres meses de arrendamiento”.
Se requiere lo siguiente:
- Previo aviso escrito al arrendador por servicio de correo.
- Con antelación no menor de 3 meses
- Indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento si hay

interrupción hay indemnización.
Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el

inmueble, de no hacerlo, el arrendatario podrá entregar el bien
provisionalmente a una autoridad competente funcionario municipal, alcalde
y ejercer todas las acciones a que haya lugar.
El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de

arrendamiento a la fecha de vencimiento inicial o de sus prorrogas, siempre
y cuando dé previo aviso al arrendador a través del servicio postal
autorizado, con una a antelación no menor de tres meses a la referida fecha
de vencimiento.696
Requisitos para la Terminación por Mera Voluntad del Arrendatario
Para que el arrendatario pueda dar por terminado el contrato arrendamiento

y las condiciones previstas en el ordinal 4 del artículo 24 de la ley 820
de 2003, debe cumplir lo siguiente requisitos 697:
225
a. Comunicar al arrendador con una antelación no menor de tres meses,
su decisión de dar por terminado unilateralmente el contrato.
b. Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad
competente señalada en el artículo 32 de la ley 820, la
mencionada indemnización.
c. Informar a la entidad que recibe la consignación las causas por las
cuales se verifica y el nombre y dirección precisa del arrendatario, del
arrendador o de su representante.
Entrega provisional del inmueble en el caso contemplado por el ordinal 4

del artículo 24
Si el arrendador no acude a recibir el inmueble el día de la diligencia, el

funcionario competente deberá entregar o a un secuestre escogido de la
lista de auxiliares de justicia.698
5. Terminación unilateral del arrendatario a la fecha de vencimiento

del término inicial o de las prórrogas: Requiere:
 Preaviso por escrito al arrendador por servicio de correo
 Con antelación no menor de 3 meses a la fecha de vencimiento

del término inicial o de las prórrogas.
 No tiene que invocar ninguna causal solo será por su propia

voluntad de no continuar con el uso, esto es de no prorrogar el
contrato.
 No debe pagar indemnización alguna. Porque no hay interrupción

del término.
No obstante haber cumplido ambas partes todas sus obligaciones y tener

ambas el derecho a la prórroga establecido por el artículo 6 de la ley
820.699
En estos eventos la ley hace prevalecer el interés del arrendador sobre el

arrendatario.700
El numeral 5 del artículo 24 la ley, por el contrario, hace prevalecer los

intereses del arrendatario.701
701 Ibidem
226
Los casos especiales a que se ha hecho alusión son 702:
a. El de terminación unilateral del contrato por decisión de una de las

partes a causa del incumplimiento en que ha incurrido la otra.
b. El de terminación del contrato durante el término inicial o el de una
de sus prórrogas, por simple decisión unilateral de uno de los
contratantes, mediante indemnización de perjuicios.
En cuanto a ésta determinación la ley es más benévola con el arrendatario,

quien puede poner fin al contrato, mediante indemnización, aún dentro de
su término inicial; en cambio el arrendador, por su simple voluntad, sólo
puede ponerle término, mediante indemnización, durante alguna de las
prórrogas previstas en el artículo 6. 703
De no mediar preaviso escrito, el contrato de arrendamiento se entenderá

renovado por un término igual al inicial. (El código confunde Prorroga con
Renovación; renovación implica realizar un nuevo contrato, por ello lo que
en realidad se presenta es una prorroga automática; porque no se hace un
nuevo contrato sino que se extiende en el tiempo el mismo contrato)
PARAGRAFO: En caso de entrega provisional del inmueble por no recepción

del arrendador; la autoridad competente señalara fecha y hora para la
entrega del inmueble. Después se citará a arrendador y arrendatario para
que comparezcan en el día y hora señalada al lugar de ubicación del
inmueble para la diligencia de entrega.
Si el arrendador no acude a la diligencia, el bien será entregado a un

secuestre designado de la lista de auxiliares de la justicia hasta que el
arrendador lo reciba y todos los gastos que ello implique correrán por
cuenta del arrendador.
De todo lo anterior se levanta un Acta que será suscrita por las personas
que intervinieron en la diligencia.
Terminación por Mera Voluntad del Arrendatario, Sin Indemnización
El ordinal 5 del artículo 24 de la ley 820 de 2003: el arrendatario podrá

decidir unilateralmente el contrato arrendamiento termine en la fecha de
vencimiento del término inicial, o de una de sus prórrogas.
Bastara que se dé aviso escrito al arrendador a través del servicio postal

autorizado, con una antelación o menor de tres meses a la fecha del
vencimiento.704
El arrendatario también puede poner fin al contrato por su sola voluntad

durante el término inicial o el de una de sus prórrogas, mediante el pago de
702 Opt. Cit.
703 Opt. Cit.
227
indemnización según lo prescrito por el ordinal 4 del artículo 22 de la
ley 820.705
ART. 25 REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL DEL

CONTRATO POR EL ARRENDATARIO MEDIANTE PREAVISO CON
INDEMNIZACIÓN (art.24 núm. 4):
Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente con el

contrato de arrendamiento. Deberá cumplir los siguientes requisitos.
a) Comunicar a través del servicio de correo al arrendador o a su

representante, con 3 meses de antelación, indicando fecha de
terminación del contrato y que se pagará la respectiva indemnización
b) Consignar a favor del arrendador la indemnización correspondiente con

la antelación de los 3 meses de arriendo dentro de los 3 meses
anteriores a la fecha de terminación del contrato. La consignación se
realizará en la entidad bancaria autorizada por el gobierno, la cual
allegará copia del título de consignación al arrendador.
El valor de la indemnización se hará de acuerdo al canon vigente a la

fecha del preaviso.
c) En la consignación se dejará constancia del concepto por el cual se

recibe, nombre del arrendador, nombre y dirección del arrendatario.
d) Si el arrendador cumple con la obligación de recibir el bien en el día

señalado, tendrá derecho o se le entregará la indemnización
consignada.
PARAGRAFO 1: Si el arrendador no recibe el inmueble, el arrendatario

podrá pedir que se le devuelva lo pagado como indemnización y podrá
hacer la entrega provisional a una autoridad competente (Art 24 núm.
4)
PARAGRAFO 2: Si el arrendatario con autorización del arrendador

desiste de dar por terminado el contrato, podrá solicitar a la autoridad
competente la autorización para que se le devuelva la suma consignada.
No puede haber pago sin este procedimiento. Mientras se derive

incumplimiento por parte de una de las partes se configura la causal de
terminación del contrato.
ART. 26 DERECHO DE RETENCIÓN PARA EL ARRENDATARIO
El Artículo 26 de la ley 820 dispone que: "en todos los casos en los cuales
el arrendador debe indemnizar al arrendatario, este no podrá ser privado
del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la
indemnización correspondiente o sin que se le hubiera asegurado
debidamente el importe de ella por parte del arrendador".
Hay aquí, si, una novedad importante, cuál es la de que tratándose de

arrendamiento de vivienda urbana de los que regula la ley 820, no hay lugar
705 Ibidem
228
a la inoponibilidad del derecho de retención a terceros que hayan adquirido
el dominio de la cosa arrendada, como consecuencia de extinción
involuntaria del derecho del arrendador sobre dicha cosa. 706
En los casos en que el arrendador deba indemnizar al arrendatario, esto

quiere decir, que el arrendatario no podrá ser privado del inmueble
arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización o se le
asegure el respectivo importe.707
Obligación del Contrato =/= Obligaciones que surgen del incumplimiento.
La retención es una medida que permite garantizar el pago de la obligación

y se ejerce presión.
Ejemplo: la indemnización que me debe 3 meses y estoy reteniendo el bien

5 meses, se comparan y quedo debiendo 2 meses.
ART. 27 DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO

LOCATIVAS
Ya se ha visto que el arrendador está obligado a hacer las reparaciones

indispensables no locativas en las condiciones estudiadas, salvo que el
arrendatario las haya hecho indispensables por su culpa. 708
Pues bien, el Artículo 27 de la ley 820 de 2003 faculta al arrendatario

para descontar del valor de la renta de arrendamiento el costo de tales
reparaciones. Si el costo total de esta es superior al 30% de la renta que
periódicamente se debe pagar, el descuento se debe hacer en diferentes
períodos. Ninguno de los distintos descuentos puede superar ese
porcentaje.709
Las reparaciones necesarias o indispensables no locativas están a cargo del

arrendador; salvo pacto en contrario, el arrendatario tendrá derecho a que
se le descuente por estas reparaciones del valor de la renta (Art. 1993 cc).
Esos descuentos NO pueden exceder el 30% del canon; en caso de que el
valor de dichas reparaciones exceda este porcentaje, podrá al arrendatario
hacer descuentos periódicos hasta el 30% del valor del canon, hasta
completar el costo total de las reparaciones 710. Con esto se busca
desestimular al arrendatario de realizar reparaciones sin autorización del
arrendador.
709 Ibidemv
229
En lo previsto en el Art 1994 del Cód. Civil (prestaciones por mejoras
útiles) las partes tienen la posibilidad de pactar descuentos en la renta.
En el caso de que se de por terminado el contrato de arrendamiento y no se

haya terminado de pagar las reparaciones indispensables mediante los
descuentos periódicos, el arrendatario puede ejercer el derecho de
retención sobre el inmueble hasta que el arrendador le devuelva lo que falta
para cubrir el total de lo invertido en tales reparaciones. No se descuentan
las reparaciones locativas únicamente las indispensables.
ART. 28 MATRICULA DE ARRENDADORES
Con la finalidad inspeccionar y vigilar la actividad de las empresas privadas

dedicadas principalmente a dar en arrendo bienes raíces destinadas a
vivienda urbana, o a la intermediación comercial entre arrendadores y
arrendatarios. Se consagra la presunción legal de que todo el que en un
mismo municipio aparezca arrendando más de diez (10) inmuebles, es
empresario de arrendamiento y es a por lo tanto sometido al régimen
especial en referencia. El inciso 3 prescribe también que: "igualmente
deberán matricular todas las personas naturales o jurídicas que en su
calidad de propietarios o subarrendatarios celebren más de cinco contratos
de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles, en las modalidades
descritas en el artículo cuatro de la presente ley". 711
Se deben matricular ante autoridad competente:
 Persona natural o jurídica que esté dedicada al arrendamiento de bienes

inmuebles para vivienda urbana, sean de su propiedad o de terceros, en
municipios con más de 15000 habitantes.
 Persona natural o jurídica que ejerza labores de intermediación entre

arrendadores y arrendatarios (inmobiliarias).
 Personas naturales o jurídicas que como propietarios o subarrendadores

celebren más de 5 contratos de arrendamiento sobre uno o varios
inmuebles.
Las personas matriculadas quedaran sujetas a la inspección, vigilancia y

control de la autoridad competente.
Presunción: Quien aparezca arrendando en un mismo municipio más de 10

inmuebles de su propiedad o de los 3°s, ejerce las actividades señaladas.
ART. 29 REQUISITOS PARA OBTENER LA MATRÍCULA DE

ARRENDADOR
Para obtener la matricula de arrendador, el interesado deberá cumplir los
siguientes requisitos:
a) Persona jurídica: Presentación del documento que acredite la
existencia y representación legal.
Persona natural: Registro mercantil.
230
b) Presentación del modelo (s) del (los) contrato (s) de arrendamiento y
los de administración que utilizará en desarrollo de su actividad.
c) Los demás requisitos que determine la autoridad competente, normas

dependiendo de cada municipio.
ART. 30 TÉRMINO PARA SOLICITAR LA MATRÍCULA

Refiriéndose a las personas del Art 28 que no están registradas ante
autoridad competente, deben hacerlo a más tardar dentro de 3 meses
siguientes contados a partir de la vigencia de la presente ley; los que ya
están registrados deben actualizar los datos según indica el Art 29 dentro
del mismo término.
Las personas naturales o jurídicas que se dediquen al arrendamiento de
bienes raíces ajenos con posterioridad a la ley deben registrarse dentro de
los 10 días siguientes a la iniciación de sus actividades.
Art. 31 CONDICION PARA ANUNCIARSE COMO ARRENDADOR
Las personas enunciadas en el Art 28 deben indicar el número de su
matrícula vigente, esto es exigible a partir del vencimiento de los términos
señalados en el artículo anterior.
Ejemplo: El legislador lo que establece es que si como arrendador
manifiesta en su anunció o letrero que “Se arrienda una casa o
habitación…” se exige que ese aviso se acompañe con el número de
matrícula.
Se debe cumplir para aquellos que han realizado más de 5 contratos de
arrendamiento.
La obligatoriedad no es para el dueño del inmueble, sino para el arrendador,
entonces es él quien debe registrarse en la inmobiliaria.
Art. 32 INSPECCIÓN, CONTROL Y VIGILANCIA DE ARRENDAMIENTO
Están a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá D. C., a la Gobernación de San
Andrés Providencia y Santa Catalina, y a las alcaldías municipales de los
municipios del país, la inspección, control y vigilancia en materia de
arrendamiento de vivienda urbana. 712
PARÁGRAFO: la alcaldía mayor de Bogotá establecerá la distribución
funcional que considere necesario entre la subsecretaria de control y
vivienda, la secretaria general y las alcaldías locales.
Art. 33 FUNCIONES
Las entidades territoriales anunciadas en el Art. 32 tienen las siguientes
funciones:
A) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO713:
1. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del

contrato de arrendamiento a los arrendatarios, fiadores y codeudores.
comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 522 y 523
231
2. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente
en los artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral
del contrato.
3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y

de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos.
4. Conocer de las controversias dadas por la no expedición de los

comprobantes de pago al arrendatario, cuando no se haya acordado
la consignación como comprobante de pago.
5. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación

de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a
vivienda urbana (Avalúo del canon) o de los incrementos
6. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento,

conservación, uso y orden interno de los contratos de arrendamiento
de vivienda compartida sometidos a vigilancia y control.
B) FUNCIÓN DE CONTROL, INSPECCIÓN Y VIGILANCIA714:
1. Investigar, sancionar, e imponerlas demás medidas correctivas a que

haya lugar, a las personas a q se refiere el Art 28 de esta ley o a
cualquier otra persona q tenga la calidad de arrendador o
subarrendador.
2. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y

demás normas concordantes.
3. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana,

especialmente lo referente al contrato de administración.
4. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el

anuncio al público y con el ejercicio de actividades sin la obtención de
la matrícula cuando a ello hubiere lugar. 715
 Sanciones a quienes no cumplan los contratos de arrendamiento.
 Sanciones a quienes establecen un canon superior al permitido por la

ley.
PARAGRAFO: Para las funciones a que se refiere este artículo las entidades
territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección, vigilancia y control
profesional 2008. P. 522, 523.
232
acorde a lo q establezca el Gobierno Nacional en un periodo de 6 meses
siguientes a la expedición de esta ley. Si el Gobierno no lo hace, la
competencia será de los alcaldes.
Art. 34 SANCIONES
La autoridad competente podrá colocar sanciones hasta por 100 salarios
mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV) mediante resolución, por las
siguientes razones:
1. Cuando cualquier persona a la que se refiere el artículo 28 no
cumpla con la obligación de obtener la matrícula dentro del término
señalado.
2. Cuando las personas del artículo 28 incumplan cualquiera de las

obligaciones surgidas en el contrato de administración suscrito con el
propietario del inmueble.
3. Cuando las personas referidas en el artículo 28 se anuncien al

público sin presentar el número de matrícula vigente que se la haya
asignado.
4. Por incumplimiento a cualquier norma legal a que deban sujetarse y

por inobservancia a las órdenes.
5. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 en razón a su

actividad inmobiliaria o como arrendador o subarrendatario de
vivienda compartida incumpla las normas a que están obligados.
6. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de

inmuebles destinados a vivienda urbana, estén o no sometidos, a la
obtención de matrícula de arrendador, incumplan los numerales 1 y
3 del artículo anterior.
PARAGRAFO 1°: Se puede suspender o cancelar la matrícula por el

incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en este artículo.
PARAGRAFO 2°: Contra las providencias que se ordenan el pago de multas,
suspensión o cancelación de la matrícula procede únicamente recurso de
reposición.
Art. 35 MEDIDAS CAUTELARES EN PROCESOS DE RESTITUCION DE
TENENCIA
En estos procesos cualquiera sea la causal, el demandante podrá pedir
desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la
práctica de embargos y secuestros sobre los bienes del demandado con
el fin de asegurar el pago sobre los cánones de arrendamiento adeudados o
que se lleguen a adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada
del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar
y las costas procesales.
Los embargos y secuestros se pueden decretar y practicar previos a la
notificación del auto admisorio de la demanda al demandado.
En todos los casos el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en
la oportunidad que el juez le señale para responder por los perjuicios que se
causen con la práctica de las medidas.
233
El demandado podrá impedir la prácticas de medidas cautelares o la
cancelación y el levantamiento de las practicadas mediante la prestación de
caución en la forma y en la cuantía que el juez señale para garantizar el
cumplimiento de la sentencia.
Las medidas cautelares practicadas se levantarán si se absuelve al
demandado o si el demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo
expediente dentro de los 60 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia
para obtener el pago de los cánones adeudados o costas o perjuicios o
cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia, si en esta se
condena en costas, el término se contará desde la ejecutoria del auto que
las apruebe y si hubiere sido apelada desde la notificación del auto que
ordene obedecer lo dispuesto por el superior.
Art. 36 RESTITUCIÓN PROVISIONAL
Cualquiera que sea la causal de restitución invocada, el demandante, podrá
solicitar que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier
estado del proceso se practique una diligencia de inspección judicial al
inmueble con el fin de verificar el estado del bien.
Si durante la práctica se estableciera que el bien se encuentra en estado de
grave deterioro o pudiere llegar a sufrirlo desocupado o abandonado, el juez
a solicitud del demandante puede ordenar en la misma diligencia LA
RESTITUCION PROVISIONAL DEL BIEN el cual se le entregará
físicamente a un secuestre, el con previa autorización de juez podrá
entregar el inmueble en depósito a la parte demandante quien se abstendrá
de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia q ordene la
restitución del bien.
La orden de restitución provisional NO ES APELABLE
Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda o
dentro de los 5 días siguientes a la práctica de la diligencia según sea el
caso, solicita al juez q le fije caución a la parte demandante para garantizar
los daños y perjuicios q con la restitución provisional pueda causarle, el juez
si lo considera conveniente ordenará la prestación de caución en la cuantía
y oportunidad q para tales efectos señale so pena del levantamiento de la
medida.
Durante la vigencia de la restitución provisional se suspenderán los
derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento a cargo de
las partes.
Art. 37 PAGO DE SERVICIOS
Este artículo establece que cualquiera que sea la causal de restitución que
invoque el arrendador, el demandado cuando ha asumido la obligación de
pagar, deberá presentar la prueba de que se encuentra al día en el pago de
los servicios, cosas o usos conexos o adicionales, siempre que, en el
contrato haya asumido la obligación de pagarlos, hasta tal punto de que
para poder ser oído deberá presentar los documentos de pago
correspondiente, dentro de los treinta días calendario contado a partir de la
fecha en que el pago debía efectuarse oportunamente. 716
Art. 38 LA CONSULTA
234
NO procede en sentencias proferidas en procesos de restitución de
inmueble arrendado.
Art. 39 TRAMITE PREFERENTE Y UNICA INSTANCIA
Todos los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite
preferente después de los procesos de Tutela. Su inobservancia hará incurrir
al juez o funcionario en causal de mala conducta sancionable con
destitución de cargo. El Consejo Superior de la Judicatura adoptará las
normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto dentro de los 6
meses siguientes a la vigencia de la presente ley.
Cuando el proceso de restitución sea por mora en el pago se tramitará en
única instancia.
Art. 40 El numeral 7 del Art. 20 del C.P.C. Quedará así:
“7: En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la
renta durante el término pactado inicialmente en el contrato, y si fuere a
plazo indefinido, por el valor de la renta del último año. Cuando la renta
deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado, por el valor de
aquellos en el último año. En los demás procesos de tenencia la cuantía se
determinará por el valor de los bienes.”
Art. 41 FOMENTO A LA INVERSIÓN
En realidad NO se cumple porque es muy costoso construir una vivienda y
destinarla para fines de arrendarla.
Art. 42 REGIMEN APLICABLE A LOS CONTRATOS DE EJECUCION
Los contratos que se encuentran en ejecución con la Ley 56/85 se regirán
por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración; a
partir del 10 de julio de 2003 todos los contratos se regirán por Ley 820/03;
en el aspecto procesal se extiende a todos los contratos incluidos
ejecutados con la Ley 56/85.
PARAGRAFO: Para todos los efectos legales, las normas relacionada con las
causales de terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las
previstas para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador
son de carácter sustancial.
Art. 43 TRANSITO DE LEGISLACION La presente ley en cuanto a sus
disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con
posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales
contenidas en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata
para los procesos de restitución sin importar la fecha en q se celebró el
contrato.
REFORMAS PROCESALES
Los Artículos 7,12 y 35 a 40 de la ley 820 de 2003 introdujeron

algunas modificaciones al régimen del proceso especial de restitución de
tenencia de inmueble arrendado contenido en el artículo 424 del Código
de Procedimiento Civil, reformado a su vez por el artículo 44 de la ley
794 de 2003. De estas modificaciones algunas son generales para todo
proceso de restitución de tenencia y otras particulares, es decir, aplicable
235
sólo el proceso de restitución de tenencia del inmueble arrendado para
vivienda urbana.717
A las modificaciones se hace referencia en los siguientes numerales 718:
1. La facultad que se le concedió al arrendador de solicitar el embargo y

secuestro de cualquier bien de propiedad del demandado para
asegurar el pago de toda obligación de contenido económico a cargo
del arrendatario, derivada del contrato arrendamiento. (Artículo 35,
inciso 1º, Ley 820).
El término de que dispone el demandante para formular la demanda

ejecutiva, también fue reformado por el inciso último del artículo 35
de la ley 820 que el amplio a 60 días contados a partir del día
siguiente a la ejecutoria de la sentencia, o a partir de la ejecutoria del
auto aprobatorio de la liquidación de costas, o de la notificación del
auto que ordene cumplir lo dispuesto por el superior, si fuere el caso.
2. La facultad que se le concedió al arrendador de solicitar en cualquier

estado del proceso la restitución provisional del bien arrendador, si
este se encuentra en grave estado de deterioro o en riesgo de sufrirlo
o está desocupado o abandonado. (Artículo 36).
Otra reforma importante al proceso restitución de tenencia de

inmueble arrendado, consiste en la autorización que se confiere al
juez para ordenar la restitución provisional del bien objeto del
contrato, cuando éste se encuentra en grave estado de deterioro, en
riesgo de sufrirlo, o éste desocupado o abandonado.
3. La carga del arrendatario de presentar dentro del proceso de

restitución de tenencia la prueba de que se encuentra al día en el
pago de los servicios, cosas o usos adicionales o conexos, si ha
contraído la obligación correspondiente, so pena de ser oído.
(Artículo 37).
4. La eliminación del grado consulta en las sentencias proferidas en los

procesos de restitución de inmueble arrendado. (Artículo 38).
5. El establecimiento de única instancia para los procesos de restitución

de tenencia, cuando la causal aducida sea exclusivamente la mora en
el pago del canal de arrendamiento (Artículo 39, inciso 2).
6. El trámite preferente que corresponda a los procesos de restitución

de tenencia de inmuebles arrendados. (Artículo 39, inciso 1º)
y 336.
718 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P
336,337, 341, 342 y 344.
236
El trámite preferente que corresponde a los procesos de restitución de
tenencia de inmueble arrendado. Esta norma dispuso la preferencia
en el trámite, salvo respecto del proceso de tutela.
7. La relativa a la determinación de la cuenta para establecer la

competencia en los procesos de restitución de tenencia. (Artículo
40)
Son de mayor cuantía los procesos que versan sobre pretensiones

patrimoniales cuyo valor sea superior a 90 salarios mínimos legales
mensuales. Son de menor cuantía aquellos cuyas pretensiones
tengan valor que sea igual o inferior a 90 pero no inferior a 15
salarios mínimos legales mensuales y de mínima cuantía los demás.
Así, entonces, con un canon mensual actual de $ 5.000.000

($60.000.000 al año), el proceso será de mayor cuantía y no de
mínima como sucedía antes de la reforma, si el canon inicial había
sido de $100.000.
8. El señalamiento en el contrato arrendamiento de vivienda urbana de

la dirección donde los arrendadores, arrendatarios, o deudores y
fiadores recibirán notificaciones judiciales y extrajudiciales. (Artículo
12)
El inciso 2º del artículo 12 que se comenta prescribe lo siguiente:

"la dirección suministrada conservará plena validez para todos los
efectos legales, hasta tanto no sea informado a la otra parte el
contrato, el cambio de la misma, para lo cual se deberá utilizar el
servicio postal autorizado, siendo aplicable en lo pertinente, lo
dispuesto en el artículo que regula el procedimiento de pago por
consignación extrajudicial. Los arrendadores deberán informar el
cambio de dirección a todo los arrendatarios, o deudores o fiadores,
mientras que estos solo están obligados a reportar el cambio los
arrendadores".
Conforme al artículo transcrito, pues quien no informe el cambio de

dirección no podrá alegar invalidez de la notificación que se haya
hecho en el sitio que él mismo haya señalado.
Pueden cometerse múltiples irregularidades al efectuar una

notificación que no se relacionen con la dirección misma en que ha
debido realizarse.
ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES
La destinación de un inmueble para un establecimiento de comercio

representa la posibilidad de generar riqueza, así, y por expresa voluntad del
ejecutivo, los locales comerciales no están sometidos a ningún control en la
determinación del precio de su canon, exclusión motivada por específicas
razones de estricto sentido económico.
Régimen Vigente del arrendamiento de locales comerciales

237
El arrendamiento de locales para establecimientos de comercio se dejo a
las partes total libertad para pactar las clausulas contractuales y en cuanto
a la determinación del canon, este quedo atado al giro de la oferta y la
demanda.
La libertad contractual se entenderá solo para el contrato inicial por cuanto,
en adelante, la duración del vínculo será determinante. Así, al cumplirse dos
años de ejecución del arrendamiento surgen para el arrendatario los
derechos de renovación o de prorroga y estos a su vez, originan la
constitución, de pleno derecho, de una hipoteca de carácter legal sobre el
inmueble arrendado con la que se garantiza el pago de las indemnizaciones
y perjuicios que se le causaren cuando por acción del arrendador se le
desconozcan cualquiera de los derechos antes mencionados.
En cuanto al canon, el curso de tiempo significa que este se mantenga en el
mismo valor, que consensualmente se modifique o que unilateralmente,
mediante procesos regulatorio, el arrendador logre incrementarlo al valor
que pericialmente se determine.719
El contrato especial de arrendamiento de locales comerciales está sujeto, en

cuanto a su régimen legal720:
a) A las normas generales sobre el contrato arrendamiento establecidas

en el Código Civil.
b) A las particulares relativas al arrendamiento de almacenes contenidos
en ese mismo Código.
c) Complementariamente, con preferencia inclusive sobre las anteriores
en cuanto les sean opuestas, a las consagradas en los artículos 518 a
524 del Código de Comercio.
En verdad, conforme a la regla 4ª del artículo 20 del Código de

Comercio, el arrendamiento de un establecimiento de comercio es un acto
mercantil. El contrato arrendamiento del local en que funcione un
establecimiento de comercio es elemento componente de los bienes que
integran el establecimiento mismo. 721
Art 518 Cód. Com: Derecho de Renovación del Contrato para el

Arrendatario
El artículo 518 del Código de Comercio, inciso 1º, al atribuir al
propietario o empresario de un establecimiento de comercio el derecho a
renovar el contrato arrendamiento del respectivo local, en los términos y
condiciones que dicho expresa, es a saber 722:
719 Tomado de José Ignacio Castaño García. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo
proceso de restitución. Bogotá. Editorial Temis S.A 2004 P. 171, 172
721 Ibidem
238
"El empresario que a título arrendamiento haya ocupado no menos de dos
años consecutivos un inmueble con un misma establecimiento de comercio,
tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo...".
"Porque es indudable que quien ha acreditado un establecimiento de

comercio y ha creado en torno a él una clientela que se orienta más por el
local ocupado que por cualquier otra circunstancia, ha creado uno de esos
elementos inmateriales que incrementan el rendimiento y la productividad
de toda empresa".
Dar por terminado un Contrato de Arrendamiento de un Local Comercial

cuando el Arrendatario lleva:
 2 años consecutivos
 Con el mismo establecimiento de comercio
Este artículo lo que hace es reconocerle a ese empresario un Derecho

Adquirido.
El término de los 2 años que señala el primer inciso del artículo 518 Co
Co, se refiere a la duración del arrendamiento del local comercio, es decir,
al tiempo de ocupación que a ese título lo haya tenido el arrendatario, pero
en manera alguna a su calidad de propietario del establecimiento mercantil.
Condiciones del Derecho a la Renovación del Arriendo
Las condiciones para que el arrendatario de local ocupado por

establecimiento de comercio suyo, adquiera el derecho a la renovación del
respectivo contrato, están nítidamente establecidas en el inciso 1º del
artículo 518 del Código de Comercio, arriba transcrito y son:
a. Ocupación del inmueble por un término no inferior a 2 años y de

manera consecutiva.723
b. Los dos años de ocupación deben referirse al mismo establecimiento,

exigencia esta enteramente conforme con la idea de que el derecho a
la renovación nace de la consolidación de una labor del arrendatario,
que se supone desempeñada y desarrollada en torno a una actividad
concentrada en un mismo objeto 724, es decir el uso y goce del bien
para fines de la empresa, esto es, en un establecimiento de
comercio.725
c. En consecuencia, si los dos años de duración del contrato

arrendamiento se cumplen cuando el establecimiento es de
propiedad de un nuevo dueño, esta tendrá perfecto derecho a la
renovación reconocido por el artículo 518, cualquiera que sea el
239
tiempo transcurrido desde el momento en que lo adquirió 726. No
ofrecerse ninguna de los tres casos de excepción consagrados en este
artículo.727
Razón: Es el buen nombre del establecimiento con una actividad bien

llevada adquiere una buena acreditación. (Presunción). Ese buen nombre,
esa acreditación hace que en muchos casos por si solo el establecimiento de
comercio sea el que atrae al público.
El legislador garantiza que siga siendo arrendatario, es decir, lo que quiso es
evitar que el arrendador se aprovechara de esa acreditación que había
logrado el arrendatario.
Entonces: El Empresario que ocupe por no menos de 2 años consecutivos
con un mismo establecimiento comercio, un local comercial tiene derecho a
que se le Renueve el Contrato, porque este es un Derecho Adquirido.
El derecho de renovación que “en su sentido jurídico es una variación del
contrato en condiciones de plazo y precio”.
“En conclusión, la congelación de arrendamientos a bienes inmuebles para
establecimientos comerciales, suplió en el Código de Comercio por el
derecho de renovación del comerciante-arrendatario, sin que en ningún
momento se permita la absoluta libertad de contratación”.
Si el arrendador no cumple esas formalidades, el contrato se renovará
automáticamente en las mismas condiciones y por el mismo lapso del
contrato inicial.728
Cuándo Pierde el Arrendatario el Derecho a la Renovación
1. El arrendatario pierde el derecho a la renovación o, mejor será decir, no

adquiere el derecho a la renovación, cuando haya incurrido en
incumplimiento del contrato.729
Cuándo puede el Arrendador Impedir la Renovación
El derecho la renovación del contrato arrendamiento desaparece para el

arrendatario, por disposición de la misma ley, en los casos 2 y 3 de la
excepción consagradas en el artículo 518, es a saber:
2º. "Cuando el propietario necesita el inmueble para su propia habitación o

para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente
distinta de la que tuviera el arrendatario
240
3º Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras
necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o
demolido por su estado de ruina y para la construcción de una obra nueva".
Excepciones a la Renovación:
1.Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o

para un establecimiento de comercio sustancialmente diferente al que
tenía el arrendatario.
Ejemplo: Arrendatario: Vendía zapatos

Arrendador: Puede colocar una farmacia
Esto para es para que el arrendador no se aproveche del buen nombre que
le dio a ese lugar el arrendatario, no puede ejercer la misma actividad.
3. Cuando el arrendador necesite el inmueble para: Demolerlo o
Reconstruirlo, obras que no pueden realizarse sin la entrega o se
encuentre desocupado el inmueble.
Para que el arrendatario se constituya en mora de restituir el inmueble

destinado a un establecimiento de comercio se requiere, si se trata de los
casos señalados en los numerales 2 y 3, que el arrendador dé aviso al
arrendatario con un plazo no menor de 6 meses a la fecha de terminación
del contrato, so pena de que se entienda renovado en las mismas
condiciones y por el mismo término del contrato inicial. 730
En materia comercial no hay un mínimo ni un máximo para el Canon de
arrendamiento.
Pero ¿Qué sucede si la restitución habrá de demandarse por incumplimiento
del arrendatario de sus obligaciones, concretamente en el pago del precio o
renta?
La Ley 820/03 de manera expresa derogó el artículo 2035, sobre
requerimientos para la constitución en mora en el arrendatario que no
pagaba la renta en el plazo convenido o de ley, lo que sirve para sostener
que no hay necesidad ahora de los avisos en materia de arrendamiento de
locales comerciales para la constitución en mora, de suerte que el
vencimiento del plazo convencional es suficiente para tener al locatario en
mora.731
Cómo debe Obrar el Arrendador para Impedir la Renovación
La conducta que debe observar el arrendador cuando pretenda beneficiarse

de las posibilidades que los numerales 2 y 3 del artículo 518 le ofrecen
para impedir la renovación del arrendamiento, está señalada en el artículo
520 del código de comercio. Según este, “En los casos previstos en los
ordinales 2º y 3º del Art 518, el propietario desahuciará al arrendatario
con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de la terminación del
contrato, so pena de que este se considere renovado o prórroga en las
mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Se
731 Ibidem
241
exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea
ocupado o demolido por orden de autoridad competente".
Y si el contrato no ha sido celebrado a término definido, sino indefinido,

quiere decir entonces que la terminación del contrato por desahucio,
reglamentada en el artículo 2009 del Código Civil, se sujeta en cuanto a
la antelación con que deba darse el aviso, no al período o medida del
tiempo que regula los pagos, como lo dispone dicho artículo, si no a un
término preciso de 6 meses.732
Ciertamente como se ha dicho, la renovación es inevitable en este caso

para el arrendador, pero la renovación no será distinta a como permite que
los sea, en circunstancias ordinarias, el artículo 519, cuya recta
interpretación admite que con ocasión de la renovación se reajusta el precio
que como renta habrá de pagar durante ella el arrendatario. 733
Diferencias Entre las Partes con Ocasión de la Renovación
El artículo 519 dispone: “Las diferencias que ocurran entre las partes en el
momento de la renovación del contrato arrendamiento se decidirán por el
procedimiento verbal con intervención de peritos".
Es posible que se dé la renovación, pero que haya discrepancia en las

Condiciones del Contrato, entonces se debe acudir a una Vía Judicial:
Proceso Verbal + intervención de Peritos, para que establezcan las
condiciones.
La renta o precio que declare el juez, previo dictamen pericial, debe producir
plenos efectos desde la fecha en que ha de renovarse el contrato, esto es, al
momento de la expiración del plazo y comienzo del otro y no contado a
partir de la sentencia, que tiene, para este propósito, efecto retroactivo. 734
Art 520 Cód. Com: Desahucio con 6 meses de Anticipación
Normas Generales: El Desahucio es para contratos a término Indefinido.
=/=
En Materia Comercial Arrendamiento de Locales Comerciales: El Desahucio

es con 6 meses de anticipación.
Cuando hay Obligación de Desahuciar?
Cuando se va aplicar el Art 518 Nº 2 y 3 Cód. Com:
Cuando el Arrendador no vaya a Renovar el Contrato, tiene que desahuciar
a ese empresario que lleva más de 2 años con el mismo establecimiento.
Se requiere: Desahuciarlo con 6 meses de anticipación a la fecha de
terminación del contrato.
Si no lo hace en ese término el contrato se entiende:
242
 Renovado: lo ubica bajo el concepto de nuevo contrato, y con
fundamento en el Art 518 Co Co, en la que las partes han tenido la
oportunidad de discutir los alcances para la continuidad en el goce
del bien735, es decir que se pueden cambiar las condiciones.
 Prorrogado: tiene una proyección sustancial diferente que es

mantener el contrato existente, con todas sus consecuencias y
efectos, bajo las mismas condiciones de tiempo y precio del contrato
prorrogado736, es decir que se mantienen las mismas condiciones.
Las diferencias son las siguientes:

En la renovación: Hay un nuevo contrato
En la prorroga: Es el mismo el que regirá las relaciones de los contratantes,
por mandato de la ley. Esta erigida la continuidad en el goce de la cosa en
las mismas condiciones contractuales iníciales.737
En las mismas condiciones y por el mismo tiempo inicial.
Excepción: El inmueble sea ocupado o demolido por autoridad competente,
prima el Interés público sobre el particular y de esta manera no es necesario
el Desahucio.
Si el Arrendador no va a Renovar el Contrato invocando que lo necesita
para:
- Vivienda Propia
- Establecimiento de Comercio diferente al que tenía el arrendatario
- Reconstruirlo
- Demolerlo
Es necesario el Desahucio de 6 meses antes del vencimiento.

Ejemplo 1: Si no se ha cumplido los 2 años, faltan 6 meses, no se debe
desahuciar porque es un Contrato a Término Definido, era un contrato de
2 años.
Ejemplo 2: Si las partes no han establecido el término, se entiende que es
a Término Indefinido y para darlo por terminado se necesita
desahuciarlo, el término se regula como se regulan los pagos.
Ejemplo 3: Si el contrato ya ha superado los 2 años, para darlo por
terminado se requiere Desahucio de 6 meses y se debe de Invocar una de
las causales (Art 518 Cód. Com).
Si no tiene causales para invocar, entonces el contrato se entiende
renovado, porque lleva más de 2 años, ya que hay un derecho adquirido.
736 Ibidem
243
Art 521 Cód. Com: Derecho de Preferencia
Conforme al artículo 521, una vez hecha la reparación necesarias que
ocasionó la restitución del inmueble al arrendador, o la reconstrucción del
edificio, o construido la nueva edificación, el arrendatario que para esos
efectos fue desahuciado "tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad
de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los
locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación".
"Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor

que las anteriores, los arrendatarios más antiguas ejerciten el derecho de
preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad".
Frente a otros posibles arrendatarios, se van a tener en cuenta los

arrendatarios que estaban en los locales que iban a demolerse o a
modificarse o reconstruirse.
Ejemplo: Inicialmente eran 4 locales, el arrendador decide reconstruirlos y
a los 4 arrendatarios les toca seguir.
El arrendador saca de ese mismo lote 3 locales grandes, según el ejemplo:
los más antiguos arrendatarios tienen derecho de preferencia para ocupar
los nuevos locales.
Como eran 4, los 3 más antiguos arrendatarios tienen derecho a ocupar los
3 locales reconstruidos.
En igualdad de circunstancias frente a otros posibles Arrendatarios:
Ejemplo: Los anteriores arrendatarios pagaban $1.000.000
Llega alguien que paga $1.500.000
Así el arrendatario sea antiguo tendrá que pagar $1.500.000, si acepta

pagar eso, entre los 2 se debe arrendar al más antiguo arrendatario. A los
más antiguos arrendatarios no se les puede pedir primas o sumas
adicionales para garantizarles esa preferencia.
Parágrafo:
El arrendador debe informar al arrendatario con no menos de 60 días de
anticipación, la fecha en que va hacer entrega de los nuevos locales.
El arrendatario tiene 30 días (antes de la fecha de entrega que fija el
arrendador) para informarle al arrendador si ejerce o no el Derecho de
Preferencia (o lo tomo o lo dejó).
El Derecho de Preferencia es Relativo. Sacar a un arrendatario para meter a
otro, habrá indemnización frente al arrendador inicial, para el arrendatario
que fue sacado con mentiras.
Art 522 Cód. Com: Indemnización de Perjuicios
Indemnización de Perjuicios Sufridos por el Arrendatario
El artículo 522 contempla en favor de arrendatario una acción especial de

indemnización de perjuicios, en los siguientes términos:
"Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio las

obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá
indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de
244
peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos
arrienda los locales, o los utiliza para establecimiento de comercio en que
se desarrollan actividades similares a las que tenía el arrendatario".
Si el Propietario dentro de los 3 meses siguientes a esa entrega (por parte

del Arrendatario) no da a los locales el destino indicado:
- No lo ocupa para vivienda
- No lo ocupa con un establecimiento sustancialmente diferente al

que tenía el arrendatario
- No da inicio a las obras de reconstrucción, demolición, etc.
El inciso transcrito es en cierto modo superfluo, pues naturalmente el abuso

del derecho cometido por el arrendador, por la violación de las obligaciones
y prohibiciones legales que las disposiciones comentadas instituyen para el
amparo de los derechos del arrendatario, eran suficientes por sí solos,
conforme las reglas generales en materia de responsabilidad civil, para
estructurar una acción de perjuicios en contra del arrendador, sin necesidad
del texto expresa transcrito.738
El arrendador debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados

según estimación de un Perito.
De igual forma debe indemnizar al arrendatario Si: a. arrienda lo locales b.
Los utiliza para un establecimiento de comercio similar al que tenía el
arrendatario
El inciso 2º del artículo 522: "El estimación de los perjuicios se incluirán,
además de lucro cesante sufrido por el comerciante, los gastos
indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los
trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del
establecimiento y el valor actual de las mejores necesarias y útiles que
hubiere hecho en los locales entregados".
Que Comprende la Indemnización?

En la estimación de perjuicios se incluye:
- Lucro Cesante sufrido por el comerciante
- Gastos indispensables para una nueva instalación
- Indemnización de los trabajadores despedidos con ocasión de la

clausura o traslado del establecimiento.
- El valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere

hecho en los locales entregados.
Además ese inmueble queda en Garantía para el cumplimiento del pago de

esa indemnización. El arrendatario puede pedir como medidas cautelares, el
embargo de ese local hasta tanto se pague todo.
El arrendador tiene 3 meses para darle cumplimiento a la causal invocada,
sino tiene que indemnizar.
245
Garantía Especial de la Obligación Indemnizatorio
Esta garantía es a todas luces ilusoria. Ciertamente, la afectación del

inmueble al pago de la indemnización se refiere ante todo al proceso
declarativo en que ha de ser reconocida la respectiva obligación a cargo del
propietario demandado, y por eso el inciso habla de que "la correspondiente
demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el
dominio de inmuebles".739
No tratándose en el caso del inciso final del artículo 522 de la

constitución de un derecho real de garantía, una hipoteca legal, por
ejemplo, no parece remitir a la menor duda de que si, en su caso, el
propietario demandado con acción de perjuicios ven del inmueble, éste no
pasa al subadquirente con afectación al pago de la indemnización que se
decrete en favor del arrendamiento.740
En efecto, dentro del sistema de inscripción de la demanda regulada por

dichos preceptos, ocurría que el bien inmueble objeto de ella quedaba fuera
del comercio y se consideraba como cosa litigiosa, y para que los efectos
del artículo 1521 del Código Civil, en relación con el artículo 1741,
cualquier acto de enajenación de él quedaba afectado de objeto ilícito y por
ende viciado de nulidad absoluta; y como si eso fuera poco, tal sistema
implicaba para el respectivo registrador instrumentos públicos la prohibición
de registrar cualquier acto de enajenación que se celebrase con
posterioridad a la inscripción de la demanda. 741
Pero habiendo sido aquel sustituido por otro que, como el del actual Código
de Procedimiento Civil, no saca el bien del comercio y antes deja libres o
enajenabilidad, la pretendida afectación del inmueble al cumplimiento de la
obligación de indemnizar es inocuo y por lo mismo inútil. 742
Calidades de los Contratantes

La calidad de dueño deberá acreditarse por cualesquiera medios aceptados
por la ley: escritura pública registrada y certificado de tradición vigente,
expedido por el Registrador de Instrumentos Públicos.
Los Art 521 y 522 Cód. Com, son los que tratan del aviso de entrega de
los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación y la
indemnización de perjuicios a cargo del propietario que incumple las
especiales obligaciones allí establecidas, por cuanto todo radica en cabeza
de éste, mas no del arrendador. 743
740 Ibidem
246
Lo mismo se dirá cuando se pretenden exigir perjuicios por el
incumplimiento de las obligaciones expresadas, porque el único responsable
de ellos será el propietario, que es el directamente comprometido con el
arrendatario.744
Art 523 Co Co: Subarrendo y Cesión
Normas Generales: Subarrendar y Ceder – Prohibido
Ley 820/03: Prohibido sin expresa Autorización
Comercial: Está Prohibido Subarrendar Totalmente
Art 523 Cód. Com: “El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o
tácita del arrendador, subarrendar totalmente locales comerciales o
inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una
destinación distinta a la prevista en el contrato”. 745
Si se puede Subarrendar hasta el 50% del inmueble, no requiere
autorización expresa o tácita del arrendador, por mandato de la ley, siempre
y cuando se haga para la misma actividad, no puede tener una destinación
diferente a la que le dio el arrendatario inicial. Ese subarrendó no debe
lesionar los Derechos del arrendador.
El Artículo 523 del Código de Comercio le permite al subarrendamiento
y a la cesión del arrendamiento, en materia locales comerciales. Respecto
del subarrendamiento de la totalidad del bien, dice el artículo que el
arrendatario le está vedado hacerlo si no cuenta con autorización expresa o
tácita del arrendador, en lo cual hay la novedad, respecto del precepto
paralelo del Código Civil (Art. 2004), de que el paso que en este la
autorización tiene que ser expresa, en punto a locales comerciales puede
ser tácita, esto es, reducirse inclusive de comportamientos pasivos del
arrendador frente al hecho manifiesto de que el arrendatario ha
subarrendado todo el inmueble.746.
En cuanto al subarrendamiento parcial, el inciso 2 del artículo 523

dispone que: "el arrendatario podrá subarrendar hasta la mitad de los
inmuebles". Es decir, pues, un derecho que corresponde a la naturaleza del
contrato, es decir, que no requiere estipulación expresa que lo consagre. 747
Ejemplo: En un local venden zapatos

Lo dividen y empiezan a vender celulares
y 359
247
Sigue siendo un Establecimiento Comercial, aunque con una actividad
diferente, pero SI ESTA PERMITIDO porque igual están vendiendo un
producto.
Cesión del Contrato Arrendamiento
El régimen mercantil es igual al régimen del Código Civil prescrito en el

artículo 2004, y fiel consiguientemente a los principios clásicos de materia
de cesión de contratos bilaterales
Contempla el mismo inciso final del artículo 523 otra hipótesis de validez
de la cesión del contrato arrendamiento de un local comercial, y es aquella
en que tal cesión se produce como consecuencia automática de la
enajenación del establecimiento mercantil organizado en el local
arrendado.748.
Cesión: Implica el cambio de una de las partes (Arrendatario).

- Si es autorizada por el Arrendador no hay problema
- La Cesión es VALIDA cuando sea como consecuencia de la

enajenación del Establecimiento de Comercio
En cuanto a lo primero, es una norma opuesta al principio general que

consagra la ley mercantil para cesión de contratos, porque el Art 887 Cód.
Com impuso un criterio amplio para la transferencia de los derechos que
emanan de un contrato, estableciendo su validez “sin necesidad de
aceptación expresa del contratante cedido”. Empero, el mismo artículo
887 conviene en la sustitución negocial “si por la ley o por estipulación de
las mismas partes no se ha prohibido o limitado dicha sustitución”.
Constituye, en consecuencia, la exigencia del artículo 523 Cód. Com, una
limitación o prohibición a la regla general sobre la cesión de los contratos,
desde el momento mismo que para la validez de la operación requiere la
autorización del arrendador.
Se puede hacer Cesión sin autorización del arrendador cuando enajena el
establecimiento de comercio que no es el Local, sino lo que conlleva al
desarrollo de la actividad comercial, es decir que se esta patentizando
un sistema de cesión mediante la disposición de la empresa. 749Cuando el
contrato dice Exclusivamente para determinada actividad, está cerrando
la posibilidad de Subarrendar.
La Cesión del Contrato es Válida Si:
1.Es autorizada por el arrendador
2. Es consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de

comercio
Uno de los supuestos de vinculación jurídica es el de la notificación o

aceptación expresa o tácita de la cesión. Debe, en consecuencia, producirse
248
cualquiera de esos eventos sustanciales para que el arrendador adquiera el
nexo con el comprador del establecimiento de comercio. 750
Es decir corre por cuenta del adquirente-cesionario notificar al arrendador
del traspaso, que en su favor se ha hecho, del contrato, en virtud de la
enajenación del establecimiento de comercio, o lograr la aceptación expresa
o tácita, ya que por mandato de la ley comercial no podrá discutir o
rechazar, el arrendador, los términos de la cesión, por estar aceptada en los
Art 887 y siguientes del Código de Comercio, en concordancia con el Art
523 Cód. Com.751
Mientras sea actividades comerciales, cabe el subarrendo.
Cuando el arrendatario toma el local y le da una destinación diferente (para
vivienda) hay Incumplimiento, pero en realidad no afecta al arrendador,
pero a este lo que le va a convenir es alegar esta causal para dar por
terminado el Contrato de arrendamiento.
Por el contrario si se lo entregan para vivienda y lo utiliza como
establecimiento de comercio, hay una causal de incumplimiento sin
importar el tiempo que lleve.
Art 524 Cód. Com:
Las normas contenidas en los artículos 518 a 523 Cód. Com, son normas
de Imperativo Cumplimiento, es decir que son normas de Orden Público.
No producirán efecto las estipulaciones que hagan las partes. Las partes
pueden aclararlas, complementarlas, pero No Modificarlas, las partes
deben adecuarse a esas normas, no pueden ir en contra de lo dispuesto ahí.
EJEMPLOS:
1.Se toma en arrendamiento un inmueble en sector urbano para vivienda y
el arrendatario coloca en el garaje una tienda. El contrato de
arrendamiento se sigue rigiendo con la Ley 820/03 porque se tiene en el
contrato que se hizo para Vivienda, se tiene en cuenta el Propósito
Inicial.
2. El arrendatario de un inmueble de sector urbano que lo tiene para

vivienda, le manifiesta al arrendador que necesita el inmueble para un
restaurante y lo desocupa, es decir que se acaba la vivienda. Hay
renovación del contrato porque va a pasar a ser local comercial.
3. Si el arrendatario tiene un inmueble para vivienda y coloca un

restaurante y no sigue viviendo ahí, y además no tiene autorización
expresa del arrendador. Hay cambio de destinación del inmueble, por lo
tanto el arrendador puede dar por terminado el contrato de
arrendamiento en cualquier momento.
4. En sectores residenciales se presenta el caso que el primer nivel del

inmueble hay locales Comerciales y en el segundo nivel es para vivienda.
751 Ibidem
249
Se aplica: Ley 820/03 al segundo nivel y Cód. Com al primer nivel. Son
Unidades Jurídicamente independientes.
5. El arrendatario recibe el inmueble y luego alguien le solicita que le

subarrendé el garaje para un establecimiento de comercio.
- La relación entre el arrendatario y el propietario del inmueble se rige

por la Ley 820/03.
- La relación entre arrendatario y subarrendatario se rige por Co.co.
- El propietario del inmueble autoriza el subarrendo
El dueño Establecimiento de Comercio (Subarrendatario) puede

alegar que lleva más de 2 años y que no le pueden dar por
terminado el contrato?
Supuestos: - El Arrendatario lleva 3 años y medio
El Subarrendatario lleva 3 años
El Propietario quiere dar por terminado el contrato de arrendamiento de

todo el inmueble.
El contrato de arrendamiento del local comercial (garaje) necesariamente

está supeditado al contrato del inmueble para vivienda.
-En las Normas Generales: Cuando el derecho del arrendador está
supeditado, es un derecho eventual, ese subarrendatario está
supeditado a lo que pase con el contrato del inmueble para
vivienda.
- Ese contrato de Subarrendo no podría tener un término mayor al del

contrato del inmueble para vivienda
-El Subarrendatario sabía que el Arrendador (Arrendatario inicial) era

un mero Tenedor del Inmueble.
“Hay que tener en cuenta la Destinación del inmueble para saber

que normas aplicamos”.
Reglas para la Efectividad de la Cesión
El Art 528 Cód. Com: Señala los efectos de la disposición de una empresa
o establecimiento comercial, lo siguiente: “el enajenante y el adquirente del
establecimiento responderán solidariamente de todas las obligaciones que
se hayan contraído hasta el momento de la enajenación, en desarrollo de las
actividades a que se encuentre destinado el establecimiento, y que consten
en los libros obligatorios de contabilidad… La responsabilidad del
enajenante cesará trascurridos 2 meses desde la fecha de la inscripción de
la enajenación en el registro mercantil, siempre que se hayan cumplido los
siguientes requisitos:
1. Que se haya dado aviso de la enajenación a los acreedores por
medio de radiograma o cualquier otra prueba escrita.
2. Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los

acreedores, en un diario de la Capital de la República y en uno
local, si lo hubiere, ambos de amplia circulación.
250
3. Que dentro del término indicado en el inciso 1º no se hayan
opuesto los acreedores a aceptar al adquirente como su deudor.
Parágrafo: El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente como

su deudor, deberá inscribir la oposición en el registro mercantil dentro del
término que se le concede a este en este artículo”.
Arrendamiento de Entidades Públicas de Locales Comerciales
Las entidades públicas no pueden ser sujetos de actos de comercio, por eso
cuando son arrendatarias no se podrán aplicar las reglas de los Art 518 a
524 Cód. Com. 752
251

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LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES

Y su paralelo con los comerciales.

JOSÉ ALEJANDRO BONIVENTO FERNANDEZ

Acto Jurídico: Acto humano que produce efectos jurídicos, manifestación

Hecho material: Es todo acto de la naturaleza que produce efectos

Hecho jurídico: acto humano o de la naturaleza que produce efectos

Negocio Jurídico: Es una declaración de voluntad que puede ser unilateral

•Negocio Jurídico Género

3. Responsabilidad civil extracontractual

4. Responsabilidad civil contractual

5. Enriquecimiento sin causa

DEFINICIÓN DE CONTRATO EN EL CÓDIGO CIVIL:

DEFINICIÓN DE CONTRATO EN EL CÓDIGO DE COMERCIO:

ELEMENTOS DEL CONTRATO ART 1501 Cód. Civil “se distinguen en

1. Esenciales: Aquellos elementos que ha establecido el legislador, si

a)Saneamiento: Elemento que va implícito en el contrato. El

Todos los elementos de la naturaleza se pueden renunciar siempre y

3. ACCIDENTALES: aquéllas que ni esencial ni naturalmente le

Ejm: Cláusula Penal: frente al incumplimiento de una obligación la

Para que valgan esos elementos deben ser de carácter expreso.

•Artículo 1850 Cód. Civil se puede pagar el precio así:

Cuando la cosa vale más que el dinero, estamos frente al contrato de

Ejemplo: Hay un inmueble que vale $50.000.000, hay un cambio con un

ELEMENTOS ESENCIALES DE LA VALIDEZ

Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades para la formación de una

Los vicios del consentimiento son: El error, la fuerza y el dolo

Causa Lícita: la causa, es el motivo que me lleva a realizar el negocio, es la

1. Según las Obligaciones que Genera:

b. BILATERALES: Aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones

Ejm: el arrendamiento, uno se obliga a arrendar y otro se obliga a pagar

c. MULTILATERALES O PLURILATERALES: aquellos contratos en los

Si no hay acuerdo de voluntades que conlleve a generar obligaciones, No

2. Por la Forma como Subsisten los Contratos:

b. ACCESORIOS: Aquellos contratos que necesariamente dependen de la

Los contratos accesorios no siempre dependen de un contrato principal o

3. Por las Utilidades que Reportan los Contratos:

•Onerosos Conmutativos: aquellos contratos en los cuales hay un

•Onerosos Aleatorios: aquellos contratos en los cuales la pérdida

4. Por la Forma de Perfeccionamiento de los Contratos:

b. SOLEMNES: Aquellos contratos que para su perfeccionamiento

La Escritura Pública no constituye únicamente la solemnidad. El contrato

c. REALES: Aquellos contratos en los cuales para su perfeccionamiento

No se pueden combinar las categorías, porque una categoría

5. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones, los

b. TRACTO SUCESIVO O EJECUCIÓN SUCESIVA: aquellos contratos en

c. CUMPLIMIENTO ESCALONADO: En el cual las obligaciones se

Según como las partes discuten las condiciones del contrato y el

b. ADHESIÓN: Aquellos contratos en los cuales una parte fija las

7. Según Estén o No Reglamentados, los Contratos son:

a. NOMINADOS: Aquellos contratos en los cuales el legislador es

b. TÍPICOS: Aquellos contratos que están enmarcados en un precepto

c. INNOMINADOS: Aquellos contratos que surgen de la autonomía de

Ejm: (X) quiere donar a su hija (Y), un bien inmueble y en el contrato

d. ATÍPICOS: Aquellos contratos que no encajan en ningún enunciado

El artículo 1849 del Código Civil define la compraventa como “El

“Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual, el mero

a. Si lo vendido es un bien raíz, o una servidumbre o los derechos que se

b. Las partes pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al

Art 1850 Cód. Civil es necesario que se estipule en dinero, no lo es que

“No es modo de adquirir el dominio, sino apenas antecedente causal del

“El contrato es oneroso porque tiene por objeto la utilidad de ambos

Hay que recordar que el contrato de compraventa no es el más antiguo de

El artículo 905 del Código de Comercio: “La compraventa es un