Apuntes del Curso (online) de la Asociación de Abogados de Chile (ABOCH).

ESTUDIO DE TÍTULOS
Fecha: 11 al 15 de enero, 2020.
Profesor: Abogado don Juan Carlos Rodríguez Pavez.

Kevin I. Seals Alfaro.

I.- PRESENTACIÓN

 ¿Qué es el Estudio de Títulos? o ¿en qué consiste?: Es el estudio de los antecedentes que permiten a los
clientes resguardar sus derechos tanto en el momento de la compra como en la venta.
- La información requerida, no sólo se encuentran en las inscripciones de los Conservadores
respectivos, sino que, además, en los antecedentes que han generado tales inscripciones.

II.- TEMAS FUNDAMENTALES

Unidad I.
Antecedentes.

Cuerpos Normativos:
- Ley nro. 16.392 (Sobre Construcción, Urbanizaciones y Otorgamiento de Títulos de Dominio).
- Reglamento sobre Conservador de Bines Raíces (D/S de 24 de junio de 1857)

A] Introducción.
 Como se dijo al comienzo, el Estudio de Títulos es el estudio del antecedente que genera la inscripción
en el Conservador de Bienes Raíces.
- Respecto al Conservador de Bienes Raíces, en él:
a) Se inscriben todas aquellas transferencias o transmisiones de dominio (sea a traves de un Cto.
Traslaticio de dominio, títulos por sucesión a causa de muerte o por resolución judicial que resuelve un
conflicto sobre titularidad de dominio respecto de un bien raíz, entre otros ).
(i) La inscripción es relevante, pues, conserva la historia fidedigna del bien raíz, publicita la
posesión del bien raíz (da cuenta de quién tiene el bien), y transparenta y permite acceder
a dicha información.
(ii) El contenido de la inscripción:
a. El Conservador de Bienes Raíces competente . Si el bien raíz está en distintas
competencias administrativas del conservador, la inscripción debe hacerse en los distintos
conservadores competentes.
b. La individualización del inmueble. (ubicación, superficie y deslindes).
c. El Antecedente que motiva dicha inscripción.
d. Señalamiento de la inscripción anterior, sea en del mismo conservador o, en el caso
excepcional, cuando los territorios jurisdiccionales se han dividido y surge un nuevo
conservador, debe inscribirse el certificado del conservador anterior que genera esa
inscripción.

B] Problemas de la Inscripción.
 Es respecto de problemas en los antecedentes que motivaron la inscripción que surge el estudio de los
títulos, propiamente tal.
- Al individualizar al sujeto poseedor del bien raíz, quien realiza la inscripción, debe señalarse al
detalle sus particularidades, principalmente, patrimoniales, para evitar contratiempos y confusiones
de titularidad.
Así, los errores serian:
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(I.-) Falta de Detalle del régimen patrimonial adyacente al estado civil del poseedor:
(Determinar el Estado Civil de las personas que participan en la inscripción del bien raíz)
(ej.)
“
REGISTRO DE INSCRIPCIÓN DE PROPIEAD RAIZ.
A 24 de agosto de 2020, en la comuna de Santiago Centro (RM), comparece ante este Conservador: Doña
Paula Salinas A., chilena, trabajadora, casada, número de cedula de identidad X.XX.XXX-A …”

En este ejemplo, el problema de la individualización patrimonial del poseedor radica en su estado civil:
“casada”, pues, no se precisa bajo qué régimen patrimonial (¿ Soc. Conyugal, Separación de Bienes,
Participación en los Gananciales ?). Así, ¿Qué ocurre con el bien o propiedad raíz si la poseedora decide
separarse o divorciarse de su cónyuge?¿quien posee la titularidad sobre el bien después de la liquidación de
los bienes?.

La primeras diligencias es ir al origen de dicha inscripción, lo que se traduce en el proceso de compilación de

datos. Así:
a) Se debe buscar dicho antecedente o en la Notaria o en El Archivero Judicial las escrituras públicas
relevantes. En otras palabras, se debe ir a la búsqueda del título de dominio.
(i) Si en dichas escrituras públicas, no se precisa el régimen patrimonial del estado civil de casado
del poseedor, habremos de remitirnos a la regla general del Código Civil: arts.135 y 1718 CC,
esto es, para todos los efectos se entenderá casado bajo el Régimen de Soc. Conyugal, salvo
prueba al respecto.
a. En este caso, si una persona está casada(o) en régimen de Soc. Conyugal y realiza un acto
de traslado de dominio, solo transferirá el 50% del dominio que tiene sobre dicho bien raíz.
(ii) Por los motivos anteriores, es sano/adecuado que en las inscripciones de registro de bienes se
acompañen los documentos emitidos por el Reg. Civil e Identificación, en que se da cuenta de
él tipo de régimen patrimonial respectivo, en razón de una determinado estado civil.
b) En línea con lo anterior, de existir una sentencia que declara el Divorcio del poseedor, debe revisarse si
se efectuó la Liquidación de la Soc. Conyugal; mismo indagación debe realizarse en las escrituras
publicas en las que consta el Régimen de Separación de Bienes (p. ej., las Capitulaciones
Matrimoniales: Titulo XXII del Libro IV, CC. ).
(i) Por cierto, tales documentos deberán sub inscribirse en los registros del Conservador del Bienes
Raíces.

Recapitulando:
 Esta información no se encuentra en el Conservador de Bienes Raíces sino que en el Titulo que da origen
a dicha inscripción. Situación que nos lleva a compilar antecedentes del estado civil del poseedor tanto
en la Notaria como en el Archivero Judicial.

(II.-) En los casos de Trasmisión del derecho de dominio a título de Sucesión por Causa de Muerte.
Preámbulo:
 En Chile, existen dos tipos de suceder a otro por causa de muerte: (a) sucesión intestada y (b) sucesión
testada.
- Cuando la sucesión es intestada, la tramitación de la Posesión Efectiva, que tiene por objeto (a)
determinar los herederos del causante y (b) cuáles son sus bienes, se realiza ante el Registro Civil.
- Cuando la sucesión es testada o comienza siendo testada, el testamento se acompaña ante el
tribunal con competencia en lo civil del ultimo domicilio del causante.
 La resolución que emite este tribunal de primera instancia o el que emite el Servicio de
Registro Civil, debe ser inscrito en el Conservador de Bienes Raíces, en la medida que existan
bienes, de propiedad del causante, inscritos en dicha entidad.

La Ley nro. 19.585 (“Ley de Filiación”), en su artículo primero transitorio establece que las sucesiones
se regirán por la Ley vigente al momento de la apertura de la sucesión.
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 Momentos sucesorios: (a) la apertura y (b) delación de la herencia.

- La apertura, que coincide con la muerte del causante, determina la Ley aplicable – dada su
vigencia – y cuáles son los bienes que tenia el causante con la formación de los acervos.
 No obstante lo anterior, en el mismo artículo transitorio, para aquellas Posesiones Efectivas que no se
han efectuado y que ocurrieron con anterioridad a noviembre de 1999, se aplica una legislación distinta:
- Se aplica la distinción entre los hijos nacidos y concebidos dentro y fuera del matrimonio: Hijos
Legítimos / Hijos Naturales.
- La figura de la Porción Conyugal:
 Hasta antes de la entrada en vigencia de la Ley nro. 19.585, la forma de repartir los bienes por
causa del muerte era: “la mitad del marido es de la viuda”, si es que se encontraban casados en
Soc. Conyugal.
 En caso de encontrarse casados bajo el Régimen de Separación de Bienes, dicha proporción
había que calcularla: le corresponde a la viuda (a) el doble de lo que a los hijos legítimos a de
corresponder por legitima rigoroso u efectiva: legitima rigoroso + la cuarta de mejoras.

Con la entrada en vigencia de la Ley nro. 19.585, hay que distinguir el tipo de régimen patrimonial al que se
hallaban sujetos:
 Soc. Conyugal: el cónyuge sobreviviente, por el hecho de la muerte de su par, se hace dueño del 50%
de los derechos de la sociedad, pues la muerte del otro conyugue constituye la disolución automática de
dicha sociedad; de igual modo, le corresponderá, del 50% restante, la porción que establezca la Ley o
según la voluntad contenida en el Testamento.

Este punto es importante, pues, al momento de celebrar contratos traslaticios de dominio – recordar que
los contratos son cesiones de derechos – debe tenerse cuidado con el titulo en que la otra parte cede sus
derechos. Pues, puede suceder que, en el contrato al no establecerse el detalle del titulo bajo el cual realiza la
transmisión de derechos (en este caso: a titulo de “conyugue sobreviviente, dueño del 50% de los derechos”)
el Cto. no está bien hecho, pues, solo se transfieren los derechos hereditarios y no los derechos de la sociedad
conyugal.
(p. ej.)
“ Los Srs. Juan A. Vidaurre Coloma, Miguel J. Vidaurre Coloma y don Fabian A.
Vidaurre Coloma, venden, ceden y transfieren su cuota de participación en los
derechos hereditarios respecto de la comunidad quedada al fallecimiento de don
Humberto Vidaurre Sepúlveda, a don Christian Mauricio Vidaurre Coloma, quien los
compra para sí según el precio establecido en la cláusula tercera del presente
contrato […]”

(III.-) Problemas respecto a los Deslindes del Bien Raíz,

 Este es un problema que dice relación con la descripción espacial (descritos en unidad de medida de
metros, centímetros, superficie, etc.) del bien raíz, sea por error de tipeo del conservador. Este problema
es, típicamente, de predios rurales en que los deslindes no están claramente diferenciados.
- La venta de los predios rurales, puede hacerse tanto por la cabida o como especie y cuerpo cierto.
 Cuando es venta por cabida, el precio del bien inmueble se fija en razón de la unidad del área
de dicho bien (p.ej.: 1 millón de pesos por metro cuadrado. Si el predio es de 100 metros cuadrados,
el precio es de 100 millones de pesos).
- Cualquier diferencia que se produzca en la superficie del bien raíz, existe una accion, para el
comprador, para recuperar lo pagado en exceso o, para el vendedor que se le pague lo que resta por
pagar.

 Los limites que se inscriben en el Conservador deben ser exactamente los mismos que se establecen en el
certificado de dominio vigente.

(IV.-) Detalles a considerar en las Escrituras Públicas.

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 Fijarse en los cambios de número en las cédulas de identidad1.

 Correcta individualización de las poseedores , tanto en el nombre como en el apellido (debe coincidir con
los datos prescritos en la cédula de identidad y en la escritura de dominio ).

 Considerar lo establecido en el art. 55 del Reglamento del Conservador de Bienes raíces . Respecto de
los herederos del causante que venden un bien que es parte de una sucesión.
- Puede ocurrir que el causante tenga varios bienes raíces y los herederos deciden vender uno de esos
inmuebles (se vende “uno de muchos”). En estos casos, es probable que el Conservador rechace la
inscripción, pues, deben realizarse todas las inscripciones del art. 688 CC. (son 3 las inscripciones):
debe estar realizada la resolución que concede la posesión efectiva: (a) sea administrativa (del
Servicio del Registro Civil cuando la sucesión en intestada ) o judicial (cuando la sucesión es testada); (b) la
inscripción especial de herencia, en que todos los herederos aparecen como dueños de un
determinado bien raíz; (c) adjudicación a un heredero de un bien raíz2.
 Situación Especial de la mujer que adquiere una vivienda por medio del Servicio de Vivienda y
Urbanismo (SERVIU).
- La Ley nro. 16.392 establece que solo para efectos de la adquisición la mujer se entiende
separada de bienes. Cuestión distinta ocurre en la transferencia de dominio, vuelve a tener
presencia el marido.
- La solución: la mujer casada antes de realizar la venta del bien raíz adquirido por el SERVIU,
renuncie a los gananciales. En otras palabras, la solución es que la mujer que ha estado casada bajo
sociedad conyugal, al momento de liquidar dicha sociedad, de manera unilateral renuncie de las
ganancias derivadas de los bienes adquiridos por la sociedad. Así, los bienes adquiridos por la
sociedad conyugal se radican definitivamente en el patrimonio del varón y los bienes que ella ha
adquirido bajo su patrimonio reservado se radiquen definitivamente en su patrimonio sin participar
en las ganancias de los bienes que adquirió el matrimonio.

1
Nota histórica: antiguamente el número de registro e identidad se otorgaba en el Registro Civil respectivo del nacimiento del individuo,
por lo que no exista un fichaje único de los números de las cedulas de identidad.
2

La actividad normal es que la cesión, mediante la venta de los derechos hereditarios, sea personal, es decir, la compra de los derechos es
uno por uno, respecto de cada heredero. En cambio, en la adjudicación todos los herederos concurren para ceder, mediante escritura
pública, sus derechos hereditarios al comprador. Si el Conservador se rehúsa a dicha inscripción, el art. 18 del Reglamento del
Conservador de Bienes Raíces, establece un procedimiento especial en que el juez puede ordenar al conservador que realice sin más
tramites la inscripción.
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Unidad II
¿Para qué adquirir el Bien Raíz?

Cuerpos normativos relevantes:

- Decreto Ley (DL) 2695 de 1979 (sobre Regularización de la Posesión de la Pequeña Propiedad Raíz y
para la Constitución del Dominio sobre ella).
- Decreto con Fuerza de Ley (DFL) 458 de 1976 (sobre Ley General de Urbanismo y Construcciones).

 La primera pregunta que debe hacerse todo abogado diligente cuando un cliente le encarga un estudio de
títulos es ¿para qué quiere ud. el bien raíz? ¿qué hará con él?.
- El primero de los objetivos que tiene el cliente para adquirir el bien raíz es regular la pequeña propiedad
raíz, por lo medio establecidos en el DL 2695/79.
 Este decreto regulariza aquellas situaciones en que ha habido una posesión material por mas de 5
años y dicha propiedad no supera el avalúo fiscal establecido en este decreto.
 Se trata de un procedimiento administrativo, realizado ante la Secretaria Regional Ministerial de
Bienes Nacional (Seremi de Bienes Nacionales).
 Al no señalarse cuál es la inscripción anterior, se produce un paralelismo entre (a) la
inscripción que consta en el Conservador de Bienes Raíces y (b) la resolución administrativa
que concede esta regularización, quedando ambas vigentes3.
 Este decreto era popular hasta hace poco tiempo.
 En las regiones del sur, en sectores aledaños a los ríos o lagos, grandes extensiones de terrenos
se comenzaron a vender en partes, pero los dueños al no tener la autorización del SAG o la
Dirección de Obras Municipales para la subdivisión del terreno, la gente comenzó a vender
porcentajes de los derechos que correspondían a ese bien raíz. Cuestión que burla la norma
administrativa de la previa autorización para subdividir.
 Así, con e antecedente de la compra de esos derechos (materialmente comprobable en el
contado de sesión de derechos) y acreditando una posesión material por mas de 5 años de este,
la gente acudía a la Seremi de Bienes Nacionales para regularizar la adquisición de este bien
raíz.
 Esta situación llego hasta la Contraloría General de la Republica (CGR), la cual se pronuncio
de manera negativa respecto de esta técnica, pues, no es posible mal utilizar dos normas
administrativas. En este sentido, la sugerencia de la comprar derechos que recaen sobre esos
bienes raíces, es una propuesta desfavorable, pues, al momento de inscribir se hace imposible.

 Otro detalle que da respecto al Estudio de Títulos, es respecto a la Dirección de Obras Municipales es la
encargada de conceder y recepcionar los permisos para la construcción y autorización que reconoce bienes
raíces ya construidos. Esto importa, pues, para inscribir en el Conservador es necesario contar con todos los
permisos de edificación.
- De igual modo, esta Dirección es relevante para los casos de los condominio, pues entrega el permiso de
subdivisión de dicho condominio.
- Se trata de un órgano administrativo que está a cargo de un arquitecto u otro similar, por lo que su
regulación es distinta a las que un abogado esta habituado. En este sentido, sus normas dicen relación con
construcción y urbanización.
A este respecto, cabe repetirnos la preguntas sobre para qué quiere adquirir el cliente el bien raíz. En este caso, si es
para invertir en el a modo de negocio inmobiliario u otro similar, la primera diligencia es ir a la Dirección de Obra
Municipal, para analizar el plano regulador de la comuna.
 Así, un permiso de construcción en altura puede significar un cambio en el precio del suelo. A este Respecto
es relevante el DFL 458.

3
Buscar: C-1615-2016. Segundo Juzgado de Letras de San Antonio en que constan dos inscripciones paralelas.
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Unidad III
Las Aguas: un factor a tener en cuenta

Cuerpo Normativo Relevante:

- Código de Aguas.

Si el cliente quiere adquirir una propiedad raíz para destinarlo a una plantación, evidentemente, que se
requiere de las aguas como el principal recurso natural que favorecerá tal fin.
 Si bien, el agua es un bien mueble, en nuestra legislación el Código de Aguas le da el tratamiento, para
los efectos de su trasmisión o transferencias, de bien inmueble, lo que supone que su transmisión o
transferencia debe realizarse por escritura publica e inscribirse en el registro de propiedad del
Conservador de Aguas.
- La competencia del Conservador de Aguas es el lugar en que nace la afluente.
- Ocurre que muchas veces se vende el bien raíz sin que se señalen los derechos de aguas
correspondientes a ese bien raíz.
 Los derechos sobre las aguas son un bien inmueble y su regulación se encuentra en el Cod. de
Ag., los cuales se constituyen ( bajo el nombre de: “derecho de aprovechamiento de aguas” que es un
derecho real respecto de las aguas, la cual puede constituirse por mililitros por segundos (ml/seg.) o por
turnos en relación a un determinado canal ) por una resolución administrativa [Dirección General de
Aguas (DGA), que es dependiente del Mins. de Obras Públicas].
 Esta resolución que concede el derecho de aprovechamiento de aguas es la primera inscripción
que debe practicarse en el Conservador de Aguas.
 ¿Qué ocurre cuando en la escritura pública de transmisión o trasferencia no se señalan los
derechos de aguas correspondientes al bien raíz, pero en la práctica, materialmente el dueño del
inmueble hace uso de dichos derechos sobres las aguas?: la información sobre esos derechos
debe estar en el Conservador de Aguas o en la Asociación de Canalistas de cada comuna o
región.
 El procedimiento para regularizar la situación sobre las aguas se encuentra en los artículos
transitorios del Cod. de Ag., y supone la intervención del tribunal civil con competencia en
la comuna en que se encuentra el predio.
 Se trata de procedimientos no contenciosos que requieren del pronunciamiento del tribunal
sobre su regularización.

Recomendación:
 Deben incluirse, dentro del estudio de títulos, los antecedentes que justifiquen estos derechos de aguas.
En caso de no tenerlos, se acude a la justicia ordinaria para su regularización.
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Unidad IV
La Conadí

Cuerpo normativo relevante:

- Ley nro. 19.253 (sobre Protección, Fomento y Desarrollo de los Indígenas y que crea la Corporación
Nacional de Desarrollo Indígena).

Esta es otra área relevante para el estudio de títulos, que se encuentra fuera del Conservador de Bienes
raíces. Y dice relación con la ubicación geográfica del predio que se quiere comprar o vender que están
afectos a la Ley de la Conadi.
 De conformidad a esta Ley se establecen limitaciones a las trasferencias de dominios: no se pueden
vender o comprar a alguien que no tenga un antecedente del grupo étnico con asentamiento en un
determinado territorio.
- Una persona que no posee lazos sanguíneos con algún grupo étnico no puede comprar ni vender
bienes raíces que, por su ubicación geográfica, se hayan afectos a esta Ley.
- La información sobre los suelos afectos a estas limitaciones se encuentra en la CONADI, entidad
que cuenta con un catastro de los terrenos sujetos a dicha Ley.

Unidad VI
La Minas en el Estudio de Títulos: Las Concesiones Mineras

Cuerpos normativos relevantes:

- Código de Minería
- DL 600 de 1974
- Ley nro. 20.848 (sobre Inversión Extranjera)
- Capitulo XIV del Compendio de Normas sobre Cambios Internacionales del Banco Central.

Este es un tema que cobra relevancia para la zona norte del país y que dice relación con los yacimientos mineros.
 El Cod. de Minería establece un nuevo derecho real: la concesión minera, la que se constituye por medio
de dos fases judiciales: (a) pedimiento y (b) manifestación.
- Aparece un nuevo conservador: el Conservador de Minas. Este nuevo servicio registral supone una
superposición entre el derecho de dominio sobre el bien raíz, propiamente tal, y el derecho de
dominio sobre la concesión minera: superposición de los derecho de dominio. En este sentido es
relevante acudir a SERNAGEOMIN, institución publica que cuenta con todo el catastro de
territorios mineros de la zona norte del país.
 Para estos efectos, vuelve a ser relevante la pregunta sobre para qué se quiere comprar el predio,
pues, si no se cuenta con la información adecuada sobre el terreno puede ocurrir inconvenientes
como que “X, quien posee un derecho de dominio sobre la concesión minera irrumpa con
maquinarias en la propiedad de A, para hacer una excavación en el jardín de A, quien posee un
derecho de dominio sobre el bien raíz”.
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III.- GUIA PARA LA CONFECCIÓN DEL ESTUDIO DE TITULOS: ¿Cómo hacer un estudio de títulos?
La forma de materializar un estudio de títulos es
1ero) consignar la individuación del cliente que solicita el estudio de títulos y determinar el fin de la
compra o venta que se quiere realizar.
2do) consignar el certificado de dominio vigente de la propiedad en cuestión
a. Debe copiarse del mismo modo que se realizará en la escritura, pero se consignara como
primera inscripción a considerar.
b. Si existe algún reparo sobre esa inscripción, atendido los títulos que se acompañaran en un
dosier en este estudio, debe señalarse inmediatamente. Ello, para evitar responsabilidades
en cuanto a la frustración de los fines que el cliente espera.
3ero) se deben consignar cronológicamente (desde la más antigua posible hasta la inmediatamente
anterior, lo recomendable es de 20 o 30 años) las inscripciones de manera tal que se plasme en el
estudio de títulos que: (a) se trata del mismo bien raíz y (b) que no existan vicios respectos de las
transferencias o trasmisiones de dominio que puedan poner en riesgo la inversión de los clientes.
a. Si las inscripciones están consignadas en distintos conservadores, deben realizarse de todas
ellas.
b. Si existe alguna inscripción en que existe un cambio de conservador, debe acompañarse el
certificado que dio inicio a la inscripción actualmente vigente.
4to) consignar el registro de hipotecas y gravámenes.
a. Esto es importante, pues las hipotecas, habitualmente, pueden estar asociado a un crédito
determinado. Es importante ir a la escritura en que se constituye la hipoteca.
b. Puede ocurrir que en la escritura en que se constituye la hipoteca sea una cláusula hipoteca
de garantía general, es decir, el bien raíz es garantía, para el posterior cumplimiento de una
determinada obligación, no solo respecto de un determinado crédito sino que para cualquier
deuda que pueda contra el titular del dominio con su acreedor (sea una institución financiera
o cualquier otro).
5to) Luego de haber consignado toda esta información, en el Conservador de Bienes Raíces, debe
ponerse atención a toda información contenida en las otras instituciones ya anteriormente señaladas.
Así:
a. La primera diligencia es consignar la toda la información contenida en la Dirección de
Obras Municipales respecto a la dirección y ubicación del inmueble; la información
contenida en el Servicio de Impuestos Internos (SII) respecto de los avalúos fiscales.
i. Esto para evitar que el inspector municipal ordene la demolición o desalojo por la
falta de recepción de “la obra final”.
ii. De igual modo, si el cliente quiere comprar el inmueble para su pronta reventa, es
necesario consignar el plano regulador del inmueble que se haya en la misma
Dirección de Obras Municipales.
iii. Toda esta información se va ordenando en la carpeta de estudios de títulos,
mediante un dosier de documentos (anexo, aparatado o cualquier otro nombre).
6to) consignar toda la información referente al uso del inmueble. Así, si el cliente quiere comprar el
inmueble para una plantación debe recompilarse toda la información respecto al Conservador de
Aguas y determinar si se haya o no en regla los derechos de aprovechamiento de aguas, para
recomendar el procedimiento contemplado en el Cod. de aguas; lo mismo respecto sobre la
información de si existe una concesión minera; y si se haya en territorios indígenas.

Toda esta información compilada permite que la escritura del titulo de dominio valga por sí mismo, pues, a
mayor información mayor es la claridad del estado legal del inmueble, cuestión que es relevante para el
cliente al momento de invertir.
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