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MÓDULO 1

Fundamentos económicos del


financiamiento urbano
IGNACIO KUNZ BOLAÑOS
ENERO-FEBRERO 2021
CONTENIDO

1 2 3 4
Mercado del suelo. Gravámenes al suelo El Papel de la
Valor residual del suelo
Formación del valor y capitalización Normatividad Urbana:
del suelo, plusvalías y Encarecimiento del Suelo
desarrollo urbano y Exclusión Social

5 6 7 8
El uso público del La gestión de la
Funcionamiento Procesos de
interés privado valorización del suelo
del mercado del reestructuración para el financiamiento
suelo urbana del desarrollo urbano
de utilidad pública
1
Mercado del suelo.
Formación del valor
del suelo, plusvalías y
desarrollo urbano
1 ¿Cómo se regula el precio?

Precio
9

6 La curva de la oferta
DEMANDA
es descendente
5

10 20 30 40 50 60 Cantidad
1 ¿Cómo se regula el precio?

Precio
9

6 La curva de la oferta
OFERTA
es ascendente
5

10 20 30 40 50 60 Cantidad
1 ¿Cómo se regula el precio?

Precio
9 D O
8

2 Precio
1

10 20 30 40 50 60 Cantidad
1 ¿Cómo se regula el precio?

Precio
D’
9 D O
8

4 P’
Incremento de la
demanda y oferta 3 P
constante = incremento
2
del precio
1

10 20 30 40 50 60 Cantidad
1 ¿Cómo se regula el precio?

Precio
9 D O
8

3 P
2

10 20 30 40 50 60 Cantidad
1 ¿Cómo se regula el precio?

Precio
9 D
O O’
8

Incremento de la oferta 4
y demanda constante =
disminución del precio
3 P
2
P’
1

10 20 30 40 50 60 Cantidad
1 ¿Cómo se regula el precio?

¿Esto aplica
al suelo?
1 Inelasticidad de la oferta de suelo

Precio
9 D O
8

La inelasticidad se 4
presenta de manera
3
contextual
2

10 20 30 40 50 60 Cantidad
1 Formación de precios

Materia
Prima
1 Formación de costos

Mano de
Obra
Materia
Prima
1 Formación de costos

Mano de Tecnología
Obra

Materia
Prima
1 Formación de costos

Tecnología

Mano de Transporte
Obra

Materia
Prima
1 Formación de costos

Transporte

Tecnología

Mano de
Obra
Suelo
Materia
Prima
1 Formación de costos

Suelo

Transporte

Tecnología

Mano de
Obra
Ganancia
Materia
Prima
1 Formación de costos

Tasa Media
de Ganancia

Suelo
P R E C I O

Transporte

Tecnología

Mano de
Obra

Materia
Prima
1 Formación de costos

Mayor ganancia
Ganancia
Ganancia

Suelo Suelo

¿Por qué
P R E C I O

P R E C I O
Transporte Transporte

Tecnología Tecnología no así?


Mano de Mano de
Obra Obra

Materia Materia
Prima Prima
1 Lógica de los inversionistas

Riesgo

A cada nivel de riesgo


hay una tasa media de
ganancia

Si en cierto sector hay


mayor relación
riesgo/rendimiento los
capitales se moverán
hasta equilibrar la
situación y viceversa

Ganancia
1 Lógica de los inversionistas

Riesgo

Conclusión : La tasa
media de ganancia
también está controlada
por la oferta/ demanda
de capitales

Ganancia
1 Formación de ganancias extraordinarias

Tasa Media Tasa Media


de Ganancia de Ganancia
Ganancia
Suelo extraordinaria

Suelo
P R E C I O

Transporte

Transporte
Tecnología
Inversión en
tecnología
Tecnología
Mano de
Obra
Mano de
Obra
Materia
Prima Materia
Prima
1 Formación de ganancias extraordinarias

Tasa media
Opción A: de ganancia Opción B:
Ganancia Tasa media
Capturar la de ganancia
Bajar el precio y
extraordinaria
ganancia ganar mercado
extraordinaria
P R E C I O
Suelo Suelo

P R E C I O
Transporte Transporte

Tecnología Tecnología

Mano de Mano de
Obra Obra
Materia Materia
Prima Prima
1 Reacciones de la competencia

Pérdida de
competitividad
Tasa media
de ganancia
Ganancia Tasa media
extraordinaria
Dejar el Adoptar el de ganancia
Sector modelo
Suelo Suelo

Transporte Transporte

Tecnología Tecnología

Mano de Mano de
El resultado en un ambiente
Obra Obra
de competitividad es la baja
Materia Materia
Prima de los precios Prima
1 Formación de ganancias extraordinarias
Ventajas de localización
Ahorro en transporte o
mayor eficiencia

Tasa Media Tasa Media


de Ganancia de Ganancia
Ganancia
Suelo
extraordinaria
P R E C I O

Suelo
Transporte
Transporte
Tecnología Tecnología

Mano de Mano de
Obra Obra

Materia Materia
Prima Prima

Localización A Localización B
1 Formación de ganancias extraordinarias
Ventajas de localización, reacciones
Capturar Bajar precios
Ahorro en transporte o ganancia y ganar
mayor eficiencia extraordinaria mercado
Tasa Media Tasa Media Tasa Media
de Ganancia de Ganancia de Ganancia
Ganancia Ganancia Tasa Media
Suelo
extraordinaria extraordinaria
de Ganancia
P R E C I O

P R E C I O
Suelo Suelo Suelo

P R E C I O
Transporte
Transporte Transporte Transporte
Tecnología Tecnología Tecnología Tecnología

Mano de Mano de Mano de Mano de


Obra Obra Obra Obra

Materia Materia Materia Materia


Prima Prima Prima Prima

Localización A Localización B Localización B


1 Formación de ganancias extraordinarias
Competencia por la localización
Ahorro en transporte o
mayor eficiencia

Tasa Media Tasa Media Tasa Media


de Ganancia de Ganancia Margen de de Ganancia Ganancia
la subasta: Renta del capturada
Ganancia
Suelo Pago al
extraordinaria Suelo por el
propietario
propietario
P R E C I O

Suelo Suelo del suelo. No


Transporte
Transporte Transporte se alcanza
eficiencia
Tecnología Tecnología Tecnología económica y
no hay
Mano de Mano de Mano de
disminución
Obra Obra Obra
de precios

Materia Materia Materia


Prima Prima Prima

Localización A Localización B Localización B


RENTA
DEL SUELO
Ganancia extraordinaria que se
obtiene por una superioridad de
situación derivada de un esfuerzo de
terceros.
Renta Diferencial 1
LOCALIZACIÓN

Renta Diferencial 2
INTENSIDAD DE CAPITAL INVERTIDO

Renta Monopólica
POR CONDICIÓN DE MONOPOLIO
El valor del suelo depende de la
eficacia de la actividad para pagarlo
1 Determinación del precio

Precio

Máximo que está


dispuesto a pagar el
comprador
Beneficio esperado
ZONA DE
NEGOCIACIÓN
Mínimo que está
dispuesto a aceptar el
vendedor
Beneficio actual

Tiempo de
negociación
¿DUDAS?
2
Valor residual del suelo
Valor Residual
CONCEPTO
El valor residual del suelo se refiere a la capacidad de una
actividad para pagar por el terreno.

Las distintas actividades interesadas por un predio competirán


y la ganadora será la más eficiente en el aprovechamiento de
esa localización, es decir, la que mayores ganancias
extraordinarias obtenga en ese lugar y la que más pueda
subastar (bid rent).

Es independiente del precio de venta y de los costos.


2 ¿Quién se apropia del terreno?

Tasa media
de
ganancia
Tasa media Tasa media
de de
ganancia ganancia

Costos de
Costos de
Costos de producción
producción
producción

Suelo
Suelo
Suelo
2 ¿Quién se apropia del terreno?

(Best and high use)


Tasa media
de
ganancia
Tasa media Tasa media
de de
ganancia ganancia

Costos de
Costos de
Costos de producción
producción
producción

Suelo
Suelo
Suelo
2 Comparación de Tasas de Ganancia Finales

Colima, Colima
Uso H4-V Costo del Suelo 1,500 pesos/ m2 Terreno de 2,160 m2

60.0%
55.0%

50.0%

40.0%
Tasa de 35.1%
Ganancia TMG
30.0% esperada
Final 25%
TMG
20.2% TMG esperada
20.0% esperada 18%
TMG 15%
esperada
10.0% 9.0% 10%

0.0%

Económica Interés social + Media - Residencial


40m2 55m2 90m2 180m2
2 Comparación de Tasas de Ganancia Finales

Colima, Colima
Uso H4-V Costo del Suelo 1,500 pesos/ m2 Terreno de 2,160 m2

60.0%
Residuales 55.0%

50.0%

40.0% 30%
Tasa de 35.1%
Ganancia TMG
30.0% esperada
Final 17% 25%
TMG
20.2% TMG esperada
20.0% esperada 18%
TMG
5% 15%
esperada
10.0% 9.0% 10%

0.0%

Económica Interés social + Media - Residencial


40m2 55m2 90m2 180m2
3
Gravámenes del suelo y
capitalización
Discusión
¿Qué pasará con el precio de un
terreno si se grava con un nuevo
impuesto o se aumentan los
impuestos existentes?
3 Impacto de los subsidios en los precios del
suelo

¿Los subsidios a la vivienda realmente


fortalecen la capacidad de demanda?

Analizar los subsidios en torno a la lógica de la


formación de renta del suelo y del valor residual.
3 Impacto de los subsidios en los precios del
suelo

¿Dónde se inserta el subsidio


a la vivienda? Tasa Media
de Ganancia

Suelo

Transporte

Tecnología

Mano de
Obra

Materia
Prima
3 Impacto de los subsidios en los precios del
suelo

Sin subsidio

Precio
TM Ganancia

Suelo

Costos
3 Impacto de los subsidios en los precios del
suelo

El subsidio
permite afrontar
Sin subsidio
costos de
producción y
favorece la baja
Precio de precios
TM Ganancia
Precio
Suelo TM Ganancia

Subsidio Suelo

Costos
Costos
3 Impacto de los subsidios en los precios del
suelo

El subsidio
permite afrontar El subsidio es
Sin subsidio costos de capturado por
producción y
favorece la baja los propietarios
de precios del suelo
Precio Precio
TM Ganancia TM Ganancia
Precio

Subsidio
Suelo TM Ganancia
Suelo
Suelo

Costos
Costos Costos
3 Conclusiones

Los impuestos no pueden ser capitalizados en el


valor de los inmuebles porque quedarían fuera del
alcance de la demanda; por lo que impactan el valor
residual del suelo.

Los subsidios a los promotores suelen ser capturados


por los propietarios del suelo en forma del un
aumento del precio de éste. Por lo que la vivienda
mantiene su precio final.
4
El Papel de la
Normatividad Urbana:
Encarecimiento del Suelo
y Exclusión Social
1 Normatividad
Regulador de derechos y valor

CONDICIONES CONDICIONES
INSTITUCIONALES
DEL MERCADO

Ventajas de
localización
Normatividad
Escasez Urbana
(monopolio)

Capital invertido
1 Normatividad
Regulador de derechos y valor

CONDICIONES CONDICIONES
DEL MERCADO INSTITUCIONALES

Ventajas de
localización Normatividad
Urbana
Escasez
(monopolio)

Capital invertido
por otros
6 Encarecimiento y exclusión

Hay 3 efectos de la planeación sobre el


encarecimiento del suelo y la exclusión:

1. Paradoja en la asignación de derechos de desarrollo


Pocos derechos inversión en vivienda no viable
Muchos derechos, se encarece el suelo, y la inversión no es viable
6 Encarecimiento y exclusión

Hay 3 efectos de la planeación sobre el


encarecimiento del suelo y la exclusión:

1. Paradoja en la asignación de derechos de desarrollo

Pocos derechos inversión en vivienda no viable


Muchos derechos, se encarece el suelo, y la inversión no es viable

2. Parámetros de asignación de intensidad Excluyentes.


La norma basada en densidades (relación viviendas / superficie) hace más cara
la amortización del suelo entre menor es el tamaño de la vivienda.
6 Encarecimiento y exclusión

Hay 3 efectos de la planeación sobre el


encarecimiento del suelo y la exclusión:

1. Paradoja en la asignación de derechos de desarrollo

Pocos derechos inversión en vivienda no viable


Muchos derechos, se encarece el suelo, y la inversión no es viable

2. Parámetros de asignación de intensidad Excluyentes.


La norma basada en densidades (relación viviendas / superficie) hace más cara
la amortización del suelo entre menor es el tamaño de la vivienda.

3. Uso más eficiente e intensivo (Best and high use)


El valor del suelo se fija por el uso más eficiente es cada zona de uso,
por lo que los pobres siempre quedarán excluidos, sin importar la
densidad.
6 Inviabilidad de la inversión por restricción
normativa

Colonia Las Campanas,


Vivienda
Querétaro Hab/ha COS CUS Niveles
Superficie del
Permitida por
Predio (m2)
Densidad
2007
500 2
200 0.6 1.8 3
H2s 250 1

Colonia El Laurel, Vivienda


Superficie del
Querétaro Hab/ha COS CUS Niveles Permitida por
Predio (m2)
Densidad
2007 500 3
300 0.6 2.4 4
250 1.5
H3
6 Inviabilidad de la inversión por uso de
densidades
Densidad Densidad
San Juan del Río, Querétaro PDUCP 2006
(hab/ha) (viv/ha) *
Habitacional hasta
H0.5 50 14
Tipo de Posible tamaño de 50 hab/ha
Proyecto vivienda (m2) Habitacional hasta
H1 100 27
Económica 40 100 hab/ha
Interés Social - 55 Habitacional hasta
H2 200 54
Interés Social + 70 200 hab/ha
Media - 90 Habitacional hasta
H3 300 81
Media + 120 300 hab/ha
Residencial 180 Habitacional hasta
H4 400 108
Residencial Plus 240 400 hab/ha

CUS por tamaño de vivienda (supuesto 2)


H0.5 H1 H2 H3 H4
Económica 0.05 0.11 0.22 0.32 0.43
Interés Social - 0.07 0.15 0.3 0.45 0.59
Interés Social + 0.09 0.19 0.38 0.57 0.76
Media - 0.12 0.24 0.49 0.73 0.97
Media + 0.16 0.32 0.65 0.97 1.30
Residencial 0.24 0.49 0.97 1.46 1.95
Residencial Plus 0.32 0.65 1.30 1.95 2.59
6 Número de Departamentos Posibles por
Normatividad

Colima, Colima
Uso H4-V Terreno de 2,160 m2 Costo del Suelo 1,500 pesos/ m2
80
72.0 72.0 72.0 72.0
70
Departamentos
Número de

60

50

40
32.4 32.4 32.4 32.4
30

20

10

0
Económica Interés social + Media - Residencial
40m2 55m2 90m2 180m2

Densidad Índice de edificación


6 Comparación de Tasas de Ganancia Finales

Colima, Colima
Uso H4-V Costo del Suelo 1,500 pesos/ m2 Terreno de 2,160 m2

60.0%
55.0%

50.0%

40.0%
Tasa de 35.1%
Ganancia
30.0%
Final
20.2%
20.0%

10.0% 9.0%

0.0%

Económica Interés social + Media - Residencial


40m2 55m2 90m2 180m2
6 Comparación de Tasas de Ganancia Finales

Precio Uso del Suelo Económica Interés social - Interés social + Media - Media + Residencial Residencial +
H4 SI SI SI SI SI SI SI
$ 820 H3 SI SI SI SI SI SI SI
H2 SI SI SI SI SI SI SI
H4 SI SI SI SI SI SI SI
$ 860 H3 SI SI SI SI SI SI SI
H2 SI SI SI SI SI SI SI
H4 SI SI SI SI SI SI SI
$ 1,000 H3 SI SI SI SI SI SI SI
H2 SI SI SI SI SI SI SI
H4 SI SI SI SI SI SI SI
$ 1,200 H3 SI SI SI SI SI SI SI
H2 SI SI SI SI SI SI SI
1550 SI 1410 SI SI SI SI
H4 NO SI NO SI SI SI SI
$ 1,600 H3 NO SI NO SI SI SI SI
H2 NO SI NO SI SI SI SI
NO 1770 NO SI SI SI SI
H4 NO NO NO SI SI SI SI
$ 1,800 H3 NO NO NO SI SI SI SI
H2 NO NO NO SI SI SI SI
H4 NO NO NO SI SI SI SI
$ 2,200 H3 NO NO NO SI SI SI SI
H2 NO NO NO SI SI SI SI
H4 NO NO NO SI SI SI SI
$ 2,400 H3 NO NO NO SI SI SI SI
H2 NO NO NO SI SI SI SI
NO NO NO 2500 SI SI SI
H4 NO NO NO NO SI SI SI
$ 2,800 H3 NO NO NO NO SI SI SI
H2 NO NO NO NO SI SI SI
NO NO NO NO 2980 3000 SI
H4 NO NO NO NO NO SI SI
$ 3,200 H3 NO NO NO NO NO NO SI
H2 NO NO NO NO NO NO SI
H4 NO NO NO NO NO 3710 SI
$ 3,600 H3 NO NO NO NO NO NO SI
H2 NO NO NO NO NO NO SI
5
El funcionamiento del
mercado inmobiliario
Mercado
CONCEPTO
“Mecanismo por medio del cual los compradores y
vendedores de un bien determinan conjuntamente su
precio y su calidad”

“Arena en la que se da el intercambio de un bien y se fija la


relación precio cantidad a partir de un cierto marco
institucional”
4 Importancia del estudio del mercado
inmobiliario

El buen funcionamiento del mercado es clave


para el funcionamiento de las actividades
económicas y de habitación en una ciudad
4 Importancia del estudio del mercado
inmobiliario

El buen funcionamiento del mercado es clave


para el funcionamiento de las actividades
económicas y de habitación en una ciudad

Una ciudad más


competitiva y
equitativa
4 Importancia del estudio del mercado
inmobiliario

El buen funcionamiento del mercado es clave


para el funcionamiento de las actividades
económicas y de habitación en una ciudad

Una ciudad más


competitiva y
equitativa
Se estudia la estructura y dinámica
del mercado. Y se hace pública la
información.
4 Importancia del estudio del mercado
inmobiliario

El buen funcionamiento del mercado es clave


para el funcionamiento de las actividades
económicas y de habitación en una ciudad

Una ciudad más Se diseñan políticas


competitiva y públicas y reglas
equitativa inteligentes
Se estudia la estructura y dinámica
del mercado. Y se hace pública la
información.
4 Importancia del estudio del mercado
inmobiliario

El buen funcionamiento del mercado es clave


para el funcionamiento de las actividades
económicas y de habitación en una ciudad

Una ciudad más Se diseñan políticas


competitiva y públicas y reglas
equitativa inteligentes
Se estudia la estructura y dinámica
del mercado. Y se hace pública la
información.
4 Significado de estudios de mercado para
diferentes actores

Inversionistas del Corredores


Gobierno inmobiliarios
sector inmobiliario

El monitoreo del mercado Los estudios les dan Los estudios les brindan
puede detonar alarmas de información para ser más ventajas para posicionar los
fenómenos indeseables competitivos productos de manera eficiente
4 Significado de estudios de mercado para
diferentes actores

Sector financiero La ciudadanía que se La ciudadanía fuera


integra al mercado del mercado

Minimizar riesgos en la Al reducir la incertidumbre


Seguridad, mayor información,
asignación de hipotecas mejora las condiciones de
mejores tratos
otros mercados
4 Significado de estudios de mercado para
diferentes actores

Existe gran diversidad de abordajes

Estudios Estudios
académicos de utilitarios con
naturaleza teórico visión
estructuralista descriptiva
4 Componentes

Oferta
Cantidad producida de un
bien
4 Componentes

Demanda
Cantidad que los individuos
compran de un bien
4 Componentes

Precio
Monto monetario en que se
compra un bien y es producto
de la relación oferta-demanda
4 Componentes

Marco jurídico institucional


Conjunto de normas formales
e informales que regulan la
operación del mercado
4 Especificidades del mercado Inmobiliario

Multidimensional
Inamovible Durable
(heterogéneo)

Capital significativo
Cambio de propiedad
(influido por costo del
costosos
dinero)
4 Segmentación del mercado por precio

Volumen de
compradores

Precio

Precio en
1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 2.0 2.1 2.2 MDP
4 Segmentación del mercado por precio

Volumen de
compradores

Tamaño

Menor Mayor
tamaño tamaño
4 Segmentación del mercado por precio

Volumen de
compradores

Localización

Peor Mejor
localización localización
4 Segmentación del mercado por precio

Volumen de
compradores

Localización

Tamaño

Precio
4 Especificidades del mercado Inmobiliario
Diferencia con otros mercados

Conocimiento del
Aceptación de Experiencia
producto y del
producto
mercado

Intención de compra Segmentación


4 Estructura del Mercado Inmobiliario

Mercado y
Segmentación y Métodos de análisis
submercados:
sustituibilidad del mercado
enfoque estructural
• Oferta
• Absorción
• Rotación
• Precios
• Movilidad
• Preferencias
• Actores
Parámetros del • Otros aspectos del mercado
mercado:
4 Estructura del Mercado Inmobiliario

Mercado y
Segmentación y Métodos de análisis
submercados:
sustituibilidad del mercado
enfoque estructural

Parámetros del Las fuentes de información:


mercado: valoración, uso y corrección.
4 Problema de registro de ventas

Información imprecisa

En grandes desarrollos
Solución A: submuestreo para absorción
Solución B: cálculo sobre toda la historia
del desarrollo.

En preventas: considerar lo que se


puede comprar y habitar en un periodo
razonable.
4 El Estudio de Mercado

Definición de de
Recolección Depuración y
Interpretación
objetivos
información Cálculos
Segmentos
Fuentes de
Tipos
Información
de Producto
Alcance
Equipos de
Trabajo
4 El Estudio de Mercado

Definición de Recolección
Depuración
de y
Interpretación
objetivos información
Cálculos
Segmentos Fuentes de
Tipos de Producto Información
Alcance Equipos de
Trabajo
4 El Estudio de Mercado

Definición de Recolección de Depuración y


Interpretación
objetivos información Cálculos
Segmentos Fuentes de
Tipos de Producto Información
Alcance Equipos de
Trabajo
4 El Estudio de Mercado

Definición de Recolección de Depuración y


Interpretación
objetivos información Cálculos
Segmentos Fuentes de
Tipos de Producto Información
Alcance Equipos de
Trabajo
4 Análisis de la Oferta, Absorción y Precios

Precios: comportamiento del los precios de venta


deflacionados a lo largo del tiempo considerando
condiciones de comparabilidad
calidad/tamaño/tipo.

Absorción: proporción de unidades


realizadas respecto al total de unidades
ofertadas en un determinado periodo de
tiempo.

Oferta: volumen de inmuebles disponibles


en el mercado respecto al stock existente.
Analizar por segmento y según variables.
4 Procesos urbano y mercado inmobiliario

Oferta Absorción Precios Proceso


Valorización y filtrado
+ + + hacia arriba
Desvalorización y
+ + - filtrado hacia abajo
Desvalorización y
+ - - posible abandono

+ - + Especulación

Valorización con
- + + fuerte expectativa

Desvalorización con
- + - filtrado rápido hacia
abajo

- - + Estabilidad

Declinación,
- - - Desvalorización,
Deterioro
5
Procesos de
reestructuración
urbana
5 Problemas de las áreas centrales

1 Migración de las actividades terciarias (servicios)

2 La falsa declinación demográfica del centro y la


declinación de la ciudad histórica

3 La sucesión social y la proletarización de la actividad


terciaria

4 Desvalorización – Deterioro - Degradación

5 La especulación y la insostenibilidad de nuevas


actividades
Redesarrollo
Crecimiento hacia el interior
“…proceso en el cual las viejas estructuras inmobiliarias
desvalorizadas son demolidas y sustituidas por nuevas
estructuras capaces de reaprovechar la renta del suelo”
El redesarrollo en condiciones normales es viable cuando hay
mejoras en el entorno que ofrecen un aumento en la renta del
suelo o cuando la desvalorización de los edificios es
pronunciada.
Los cambios en el entorno pueden aumentar las expectativas
de beneficio en ciertas localizaciones (se genera renta) y se hace
viable la inversión.
5 Economía del Redesarrollo

Ingreso
Neto

Tiempo
5 Economía del Redesarrollo

Ingreso
Neto

Valor del
suelo
Tiempo
5 Economía del Redesarrollo

Ingreso Valor del


Neto edificio

Valor del
suelo
Tiempo
5 Economía del Redesarrollo

Ingreso Valor del


Neto edificio

Valor del
Vida Económica del Edificio
suelo
Tiempo
Redesarrollo
5 Economía del Redesarrollo

Ingreso Valor del


Neto edificio

Valor del
Vida Económica del Edificio
suelo
Tiempo
Mejora en el Redesarrollo
entorno
5 Economía del Redesarrollo

Ingreso Valor del


Neto edificio

Nueva
renta del
suelo

Valor del
Vida Económica del Edificio
suelo
Tiempo
Mejora en el Redesarrollo
entorno
5 Economía del Redesarrollo

Ingreso
Neto

Nueva
renta del
suelo

Valor del
Vida Económica del Edificio
suelo
Tiempo
Mejora en el Redesarrollo
entorno
5 Economía del Redesarrollo

Ingreso
Neto
Nuevo valor
del edificio

Nueva
renta del
suelo

Valor del
Vida Económica del Edificio
suelo
Tiempo
Mejora en el Redesarrollo
entorno
5 Economía del Redesarrollo

Ingreso
Neto
Nuevo valor
del edificio

Nueva
renta del
suelo

Valor del
Vida Económica del Edificio
suelo
Tiempo
Mejora en el Redesarrollo Redesarrollo
entorno
5 Cambios previos al Redesarrollo

Aumento de rentas Intensificación

Renovación Cambio de uso


5 Ciclo de barrios

Valor Redesarrollo

Consolidación

Declinación
Valor del
suelo
Desvalorización
Deterioro

Proceso

Posible degradación

Tiempo
5 Ciclo de barrios

Edificio y Barrio
“… las posibilidades del beneficio provienen de la
localización del entorno, no del inmueble, el cual es sólo
un instrumento o vehículo para extraer los beneficios
esperados”

Interdependencia entre edificios:


efecto barrio vía economía del suelo

Proceso análogo entre el edificio y el barrio


5 Reestructuración

Reestructuración de la ciudad interior

Formación Ambulantaje
de
Subcentros Servicios Proletarización
Terciarización

Crecimiento Declinación de
Actividades

Migración Abandono Desvalorización


Población
Deterioro
Envejecimiento Sucesión
La expansión urbana y la
reestructuración de la
centralidad es la principal
causa de la pérdida de
competitividad de las áreas
centrales e interiores
5 El Problema de la Sostenibilidad de
Actividades

Ingreso
Neto Valor del
edificio

Valor del
suelo
Tiempo
Desvalorización y Fin de la vida
adelanto del fin económica
5 El Problema de la Sostenibilidad de
Actividades

Ingreso
Neto Valor del
edificio

Nuevo valor
del suelo
Tiempo
Desvalorización y Fin de la vida
adelanto del fin económica
5 El Problema de la Sostenibilidad de
Actividades

Ingreso
Neto

Nuevo valor Sobreestimación


del edificio del valor del suelo

Nuevo valor
del suelo
Tiempo
Desvalorización y Fin de la vida
adelanto del fin económica
5 Ciclo de Sucesión

Pérdida de
competitividad
5 Ciclo de Sucesión

Pérdida de
competitividad
5 Ciclo de Sucesión

Pérdida de
competitividad

Menor
demanda

Condición
económica
5 Ciclo de Sucesión

Pérdida de
competitividad

Menor
inversión

Condición Condición
económica física
5 Ciclo de Sucesión

Pérdida de
competitividad

Residentes

Menor
calidad

Condición Condición
económica física
5 Ciclo de Sucesión

Pérdida de
competitividad

Residentes

Condición Condición
económica física
5 Ciclo de Sucesión

Pérdida de
competitividad

Residentes

Condición Condición
económica física
5 Ciclo positivo

Ciclo
positivo
5 Ciclo positivo

Mayor
demanda

Condición
económica
5 Ciclo positivo

Mayor
inversión

Condición Condición
económica física
5 Ciclo positivo

Posible
gentrificación

Incremento de la Residentes
valorización
Mayor
calidad

Condición Condición
económica física
5 Reestructuración Urbana

Cambios en los patrones de


ocupación de las áreas de la ciudad

Declinación
Incorporación
Consolidación
Redesarrollo
5 Reestructuración Urbana

Simbología
Incorporación
Expansión
Consolidación
Inicio Declinación
Declinación
Abandono
Dato no representativo
Sin dato
5 Crecimiento Disperso y Declinación de
la Ciudad Interior

Simbología
Tasa de Crecimiento Medio Anual
Menos de -5.00
De -5.00 a -0.50
De -0.51 a 3.00
De 3.01 a 20.00
Más de 20.01
Dato no representativo
Sin dato
5 Transformación demográfica

Simbología
Población de 0 a 14 (2010)
% de población
0.00 - 18.00
18.01 - 25.00
25.01 - 32.00
32.01 - 40.00
40.01 - 100.00
Dato no representativo
Sin dato
5 Reducción de densidad

Simbología
Cambio en densidad
Disminución
Estable
Incremento
Sin dato
7
El uso público del
interés privado
7 El Uso Público del Interés Privado
La lógica de los actores en la ciudad

Todos los actores sociales

buscan maximizar el
beneficio - satisfacción

buscan minimizar los


costos (externalidades
negativas)
7 El Uso Público del Interés Privado
La lógica de los actores en la ciudad

maximizar el beneficio minimizar los costos


satisfacción

Diferencia de Configuración de Modelo de


poder instituciones (reglas) desarrollo urbano
7 Posibles consecuencias de las decisiones
que se toman

Estimular o cancelar la Favorecer la Crear conflictos de interés


formación de riqueza y de apropiación privada entre grupos y entre
renta de las rentas particulares y el interés
colectivo

Crear una
Perder Reducir la competitividad
ambiente de
oportunidades de del municipio o de la zona
especulación y
financiamiento metropolitana
corrupción
7 Ideas rectoras para el diseño de
instrumentos

El problema de la
acción colectiva
(Gordon Tullock)
7 Ideas rectoras para el diseño de
instrumentos

El problema de la
acción colectiva
(Gordon Tullock)

El costo social
(Ronald Coase)
7 Ideas rectoras para el diseño de
instrumentos

El problema de la
acción colectiva El costo social
(Gordon Tullock) (Ronald Coase)

La importancia de las
instituciones
(Douglas North, James
Buchanan)
7 Ideas rectoras para el diseño de
instrumentos

El problema de la
acción colectiva El costo social
(Gordon Tullock) (Ronald Coase)
La lógica del uso
público del interés
privado (Charles
Schultze)
La importancia de las
instituciones
(Douglas North, James
Buchanan)
7 Ideas rectoras para el diseño de
instrumentos

El problema de la
acción colectiva El costo social
(Gordon Tullock) (Ronald Coase)

La importancia de las La lógica del uso


instituciones público del interés
(Douglas North, James privado (Charles
Buchanan) Schultze)
8
Gestión de la
valorización del suelo
8 Gestión de la valorización del suelo

Se trata de una política legítima por


1
2
el origen social de la renta. Se captura una proporción de la valorización,
una fuente importante de recursos.

3
4
Se compensan los costos de las
externalidades producidas por el desarrollo. Se crean condiciones de equidad.

Se evita la especulación.
5
6 Se evita la corrupción.
Se tiene una herramienta poderosa para
conducir los procesos urbanos. 7 Con un buen diseño no impacta a la

8 población, los propietarios compartirán una


parte de una renta que no les costó formar
Presiona los valores del suelo a la baja,
haciendo más competitiva la ciudad o 9
10
zona metropolitana. Tiene un impacto político bajo
implementando un buen esquema de
comunicación para su socialización
8 Gestión de la valorización del suelo

Sirve para la conducción de los procesos urbanos:.

Conjunto de instrumentos Ofrece incentivos a los actores cuyas decisiones


que favorecen el bienestar colectivo
para la recuperación de una
parte de la valorización social Asigna costos a los actores responsables de
generar externalidades.
del suelo

De la prescripción a la gestión de las ciudades

De esquemas rígidos a mecanismos flexibles y


Se trata de un nuevo transparentes
paradigma para la Orientada a valores fundamentales de
intervención en el desarrollo
• Justicia social
urbano • Equidad de género y por edad
• Protección del medio ambiente
• Eficiencia económica
• Salud y seguridad
MEJORAS EN LOS
BARRIOS
INVERSIÓN EN TRANSPORTE
PÚBLICO: METROBÚS
INVERSIÓN EN ESPACIO
PÚBLICO: BOSQUE DE ARAGÓN
GRACIAS POR SU ATENCIÓN

IGNACIO KUNZ BOLAÑOS


FEBRERO 2022

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