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Promesa de compraventa y su problemtica en la transmisin de la propiedad

Mara del Carmen Valds Martnez


Planteamiento
Actualmente, la praxis muestra con cierta frecuencia que los particulares dicen
convenir sobre una de promesa de compraventa, cuando en realidad se han
producido parcialmente o totalmente los efectos del contrato definitivo; ya sea que el
promitente comprador pague una parte del precio o bien, que el promitente vendedor
entregue la cosa, desnaturalizando as modelo contractual y configurando el contrato
de compraventa informal, al que hacen alusin diversas tesis jurisprudenciales.
Hoy por hoy, es vlido sealar que el contrato preparatorio de compraventa,
socialmente ha experimentado una transformacin. Tal cambio radica en el acuerdo
de cumplir con las prestaciones del contrato convirtindolo en definitivo.
En contra de esta prctica, se puede argumentar que la naturaleza jurdica de un
contrato resulta de lo pactado, y la denominacin que las partes le den no
puede alterar su carcter jurdico ni el de lo estipulado
1
; sin embargo no existen

Catedrtica de derecho civil. Facultad de Derecho, Universidad Veracruzana. Xalapa, Veracruz-


Mxico
1
Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta, Novena poca, T. VIII, Julio de 1998, Tesis:
II.2o.C.98 C, p. 347



2
suficientes argumentos para afirmar que una promesa de compraventa se tiene por
compraventa, y en consecuencia transmitida la propiedad, slo porque las partes
han ejecutado total o parcialmente el contrato; En el modelo de transmisin de la
propiedad que regula el cdigo civil, por efecto del consenso hay una renuncia
expresa a la entrega de las prestaciones. Pero adems, la entrega y pago del precio
no son requisitos indispensables para el perfeccionamiento del contrato de
compraventa.
La problemtica que representa y las caractersticas de este contrato, permite revisar
una doble construccin terica: por una parte la conocida expresin del Code Civil de
Francia "La promesse de vente vaut vente" prevista en el artculo 1589 para el
caso de la promesa bilateral de compraventa; y que responde al sistema transmisivo
consensualista, adoptado por el Cdigo Civil vigente; y por la otra, el contrato de
compraventa: "Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes
cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido
entregada, ni el segundo satisfecho."
La promesa de compraventa, ms all de su transformacin o desnaturalizacin,
representa un problema prctico con implicaciones tericas de cara al modelo de
transmisin de la propiedad adoptado por el ordenamiento jurdico mexicano, que,
adems, obscurece la distincin entre la promesa de compraventa y la compraventa,
la praxis judicial as lo revela.
Antecedentes.


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El marco normativo de la transmisin de la propiedad en el naciente derecho civil
mexicano, que pervive al da de hoy, se construy sobre dos principios que ya se
haban consolidado, por lo menos tericamente en el derecho francs: Primero, no
es necesaria la entrega de la cosa para la translacin de la propiedad; sta se da por
efecto del contrato; y segundo, el contrato, se perfecciona por el acuerdo de
voluntades. Sealaba Calva, (Instituciones de derecho civil), que el que adquiere en
virtud de un contrato, adquiere el riesgo de la cosa pues por disposicin de la ley
l es el dueo.
Iniciado el movimiento codificador en Mxico, el Proyecto de un cdigo civil
mexicano se considera como uno de los primeros intentos. En este proyecto, que
fue preparado en 1860 por Justo Sierra, se observa la marcada influencia del
Proyecto de Garca Goyena, quien a su vez, como se sabe, se haba inspirado en el
Code Civil.
Acorde a esta influencia, la transmisin de la propiedad, inter vivos viene
concebida en un solo momento, esto es, contrato y transmisin de la propiedad son
dos conceptos que se unen indisolublemente en la explicacin del fenmeno
transmisivo. El Proyecto Sierra al adoptar este modelo de transmisin de a
propiedad, reconoca, entre otros principios, la fuerza transmisiva de la voluntad.
La marcada influencia de Garca Goyena, en el Proyecto de un cdigo civil
mexicano se confirma con la reproduccin casi literal de una disposicin, de aquel
proyecto, relevante en la explicacin de este tema, aquella por la que hace una
renuncia expresa de la entrega para la transmisin de la propiedad, bastando el


4
consentimiento para el perfeccionamiento del contrato; as el artculo 1013 del
textualmente sealaba: La tradicin de la cosa no es necesaria para la traslacin de
la propiedad; lo cual se entiende sin perjuicio de la preferencia de un tercero que se
haya anticipado inscribir su ttulo en el registro pblico.
El Proyecto de un cdigo civil mexicano, que no alcanz a ver la luz como el
primer cdigo civil, sirvi de base para la construccin de los cdigos civiles, que se
dieron no slo para el Distrito Federal sino tambin para las entidades federativas.
Veracruz por ejemplo, tiene su primero cdigo civil en 1868, a ese le sigui en
Cdigo Civil de 1896. Para el Distrito Federal y Territorio de la Baja California, el
primer cdigo se dar con posterioridad, en 1870, mismo que es modificado en 1884.
El primer Cdigo Civil para el Estado de Veracruz, conocido como Cdigo Civil
Corona que entr en vigor en mayo de 1869 y del cual, el proyecto Justo Sierra
fue algo ms que la base, no regula la promesa de compraventa, fiel al modelo de
traslativo, reproduce la disposicin que equipara la promesa con el contrato de
compraventa; as el artculo 1,800 expresamente sealaba: "La promesa de vender
comprar, si hay conformidad en cosa y precio, equivale a un contrato perfecto de
compra o venta; pero para ser vlida deber estar hecha en escritura pblica, si la
venta es de bienes inmuebles."
Sin embargo, en los Cdigos Civiles para el Distrito Federal y la Baja California de
1870 y 1884, no ocurri lo mismo. La promesa de compraventa, aunque
escasamente regulada, aparece sistemticamente ubicada en las disposiciones
generales para la compraventa.


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As, estos ordenamientos, por una parte, se reconoce la fuerza transmisiva del
contrato y la venta es perfecta y obligatoria por el slo convenio en la cosa y en
el precio sin necesidad de la entrega; pero por la otra, se regula la eficacia de la
simple la promesa de compraventa, con elementos comunes: el acuerdo sobre la
cosa y el precio.
Al regular el sistema de transmisin de la propiedad por el mero consenso, la
Comisin redactora del Cdigo Civil de 1870 argumentaba que:
La adopcin de este sistema pondr fin a las complicadas cuestiones sobre
pertenencia de los frutos de la cosa, producidos y percibidos antes de la
tradicin. La sencilla aplicacin del axioma de que la cosa fructifica para su
dueo, reducir en lo futuro las cuestiones a averiguar la fecha del contrato;
pues que desde all se transfiere el dominio, y como consecuencia el derecho
de hacer suyos los frutos el que adquiere la cosa
2

En congruencia con lo anterior, ambos cdigos se disponan que "la venta es
perfecta y obligatoria para las partes por el slo convenio de ellas en la cosa y en el
precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho",
transmitiendo desde ese momento la propiedad de la cosa; Marco jurdico de la
transmisin de la propiedad que se ve alterado cuando se regula, aunque de modo
escaso la simple promesa de compraventa.
La expresin simple promesa de compraventa, llevaba consigo la intencin de
poner fin al principio francs la promesse de vente vaut vente; sin embargo, y
slo por la ubicacin de la disposicin, pudiera interpretarse como una verdadera


6
excepcin a la eficacia transmisiva de la compraventa, es decir, reconocer
tcitamente dos tipos de compraventa, aquella de eficacia real y sta, la que
derivara del contrato de promesa de compraventa, exclusivamente obligatoria.
Tanto el Cdigo Civil de 1870 como el de 1884, disponan como requisitos de
eficacia del la simple promesa de compra-venta que se designe la cosa vendida,
si es raz mueble no fungible. En las cosas fungibles bastar que se designe el
gnero y la cantidad. En todo caso debe fijarse el precio" (arts. 2947 y 2819
respectivamente)
Sin afirmar que de manera autnoma se reconoca esta nueva figura contractual, lo
cierto es que se observa el fenmeno de su adopcin en nuevos cdigos, y fue lo
que ocurri en el Cdigo Civil para el Estado de Veracruz que entr en vigor en abril
de 1897, en l aparece regulada la promesa de compra-venta sin modificarse los
elementos estructurales; adems del la cosa y el precio se hace mencin a la forma,
que debe ser la misma que est prevista para el contrato de compraventa.
As el artculo 2600 prevena: "Para que sea vlida la promesa de compra-venta,
debe constar de la misma forma prevista para la venta, designarse la cosa vendida,
si fuere raz mueble no fungible, y si fuere cosa fungible, bastar designar la clase
y cantidad. En todo caso se fijar el precio y condiciones de venta."
Sin embargo, al disponer que: en todo caso se fijar condiciones de venta", hay
una adaptacin, en el que se perfila un contrato preparatorioque contiene las

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Exposicin de los cuatro libros del Cdigo Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California,
Cdigo Civil del Distrito y Territorio de la Baja California, Mxico, Tipografa De Aguilar e hijos, 1879, p


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clusulas o condiciones que habrn de insertarse en el contrato definitivo, o bien que
se habrn de cumplir.
Esto, por una parte pone en crisis el principio de autonoma de la voluntad que ha
significado de las crticas ms frecuentes en esta materia, por la otra, pone en la
mesa de discusin la naturaleza del contrato del contrato definitivo cumplimento o
acto de naturaleza contractual?
El contrato de promesa en el derecho civil vigente
El actual Cdigo Civil Federal3, publicado y promulgado en 1928 en vigor desde
octubre de 1932, introduce la promesa, que pertenece a la categora de los contratos
preparatorios y que; segn la exposicin de motivos: "se reglament lo ms
completamente posible el contrato de promesa de venta con el fin de evitar que
muchas de las ventasse disfracen de contratos de arrendamiento".
Deca Macedo (Evolucin del Derecho Mexicano):
la reglamentacin de los contratos preparatoriosque la doctrina haba
estudiado, requerida por las necesidades prcticas, a todas luces exiga ya
que la institucin fuera reconocida y aceptada por nuestro derecho positivo.
Por esta circunstancia y porque el articulado relativo se ajusta a las directivas
doctrinales entonces imperantes, merece elogiarse al legislador de 1928
La promesa, constituye uno de los contratos con el menor nmero de normas que lo
regulan, slo cinco artculos integran el Titulo Primero de la Segunda Parte del

111 s
3
La denominacin actual fue aprobada segn Decreto por el que se reformaron y adicionaron,
diversas disposiciones del Cdigo Civil para el Distrito Federal en Materia Comn y para toda la
Repblica en Materia Federal, del Cdigo Federal de Procedimientos Civiles, del Cdigo de Comercio
y de la Ley Federal de Proteccin al Consumidor, publicado en el Diario Oficial de la Federacin el 29
de mayo de 2000.


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Cdigo Civil Federal. La doctrina, si bien en ocasiones se ha manifestado de manera
crtica, en general, se puede decir que este contrato no ha sido objeto de posiciones
encontradas.
En esta sede, no pretendo hacer un anlisis de la regulacin de este contrato, me
referir slo a aquellos aspectos que considero torales en el planteamiento de la
ponencia, particularmente a los requisitos especiales para que ste contrato sea
vlido.
El reconocimiento, no se si necesario a la libertad de asumir, mediante contrato, la
obligacin de celebrar un contrato futuro, significa, en mi opinin, la disposicin ms
importante y que va a marcar la diferencia con los cdigos anteriores.
De la interpretacin de esta disposicin resulta incontrovertible que se puede
vlidamente asumir la obligacin de celebrar a futuro un contrato de cualquier
naturaleza y caractersticas, siempre, que como afirma la doctrina, no se trate de la
promesa misma.
Como contrato en particular, sus reglas especiales son mnimas y se advierte alguna
confusin en cuanto a sus elementos esenciales y de validez de manera que
pareciera que rompe con el esquema general y no se alcanza a distinguir con nitidez
entre elementos estructurales y los requisitos de esos elementos para que el contrato
sea plenamente eficaz; as el artculo 2246 previene: Para que la promesa de
contratar sea vlida debe constar por escrito, contener los elementos caractersticos
del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.


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Como todo contrato, en su estructura se dan los dos elementos: por una parte el
consentimiento y por la otra el objeto. Respecto al primero es el acuerdo de
voluntades encaminado a generar una obligacin de hacer hacer qu?
El cdigo civil, no deja espacio a la duda, las partes se obligan a celebrar un
contrato, as lo previene el artculo 2245 La promesa de contrato slo da origen a
obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo
con lo ofrecido.
Sin embargo, de la forma en que est regulado, la obligacin de hacer que se
genera, se puede calificar como sui generis. Se trata de un hecho positivo que no
coincide con la concepcin clsica de objeto de la obligacin; pero adems, ante el
incumplimiento, las reglas generales que prev el cdigo civil, no ofrecen una
aplicacin y explicacin satisfactoria, as el artculo 2027, establece: Si el obligado a
prestar un hecho, no lo hiciere, el acreedor tiene derecho de pedir que a costa de
aqul se ejecute por otro, cuando la substitucin sea posible.; y del artculo 2104
que se refiere a la responsabilidad por incumplimiento de una obligacin de hacer:
El que estuviere obligado a prestar un hecho y dejare de prestarlo o no lo
prestare conforme a lo convenido, ser responsable de los daos y perjuicios
en los trminos siguientes:
I. Si la obligacin fuere a plazo, comenzar la responsabilidad desde el
vencimiento de ste;
II. Si la obligacin no dependiere de plazo cierto, se observar lo dispuesto en
la parte final del artculo 2080.
Si de la promesa nace la obligacin de celebrar un contrato determinado, significa
que las partes para cumplir debern convenir el contenido, un contrato cuya


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naturaleza y caractersticas se han determinado en un acto jur dico previo; por lo
tanto la obligacin de hacer no podra ser ejecutada por otro. La hiptesis anterior no
se actualiza con la firma del juez en el supuesto de rebelda del promitente
incumplido.
El juez no celebra el contrato, la disposicin, en ese sentido es clara, el juez dar
forma legal al contrato, en el entendido que la forma legal es la que exige la ley como
requisito de validez del contrato, es obvio que no se refiere a la forma convencional o
probatoria.
Respecto al contenido del contrato de promesa y a la necesidad, obvia, de
distinguirlo del contrato definitivo, se ha llegado al extremo de afirmar que el precio
no es un elemento esencial de la promesa de compraventa
4
:
sin embargo, los elementos esenciales de que trata el artculo en consulta, son los
relativos al consentimiento, el objeto material del contrato y el plazo estipulado, pero tal
regulacin en realidad no puede referirse al precio de la compraventa, lo que se excluye
por el hecho de que la compraventa misma, es un contrato consensual que se
perfecciona y es obligatorio para las partes, por el solo convenio de ellas respecto al
bien vendido y el precio
5

En otras, la interpretacin ha sido en el sentido de no reconocer las condiciones de
contratacin, como elementos caractersticos de la promesa de compraventa La
promesa de venta no puede contener ninguna clusula referente a la entrega de la

4
La tesis se refiere al Cdigo Civil del Estado de Puebla, que previene en el artculo 2111.- Son
elementos esenciales de la promesa bilateral de contratar:
I.- El consentimiento;
II.- Que se expresen los elementos esenciales y las clusulas que segn la voluntad de los
promitentes, contendr el contrato, que se obligan a celebrar o contrato definitivo;
III.- Que se determine el plazo en que habr de otorgarse el contrato definitivo.


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cosa, ni el pago del precio o a la forma en que ser pagado
6
. Si esto fuera exacto,
para el caso de incumplimiento la firma del juez en rebelda del promitente
vendedor, en que trminos y condiciones se hace?
Respecto a los elementos, bases o clusulas que se pueden insertar en la promesa,
la interpretacin del articulo 2246 es definitiva, ste seala como requisito de validez,
entre otros, que la promesa debe: contener los elementos caractersticos del
contrato definitivo
El legislador al proponer un modelo de contrato preparatorio, opt por la expresin
elementos caractersticos, trmino, que no ha sido afortunado, Carece de arraigo en
la doctrina, salvo en esta materia, no lo utiliz el legislador en el texto del cdigo. Se
trata de un a expresin que se presta a confusin que los tribunales, no siempre han
interpretado en el mismo sentido.
Por cuanto hace al derecho positivo, el CC en sus artculos 1794 y 2224 se refriere a
elementos de existencia consentimiento y objeto esenciales tratndose de las
clusulas que debe contener el contrato (artculo 1839); pero no refiere el termino
elementos caractersticos.
Concluir que el legislador se refiere a los elementos esenciales; los indispensables
para que exista el acto jurdico, me parece que no podra ser de otra forma, por el
esquema normativo que sobre contratos regula el cdigo; sin embargo esta
afirmacin no es compartida unnimemente por la doctrina.

5
Semanario Judicial de la Federacin y su Gaceta, Novena poca, Tomo: I, Mayo de 1995, Tesis:
VI.2o.6 C, p. 393.
6
Semanario Judicial de la Federacin, Sptima poca, 83 Cuarta, p. 17, vid. www.scjn.gob.mx/


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Que el trmino caractersticas no debe entenderse elementos esenciales, sino
particularidades, rasgos que distinguen a cada contrato, me parece una verdad
incompleta y entonces no es verdad. El concepto es complejo, incluye algo ms que
el consentimiento, esto es el acuerdo del contrato sobre la naturaleza y
caractersticas del contrato.
En este sentido se ha regulado recientemente esta materia, as por ejemplo, el
artculo 2129 del CC para el estado de Chihuahua, previene que para que la
promesa sea vlida: deben precisarse en ella los elementos esenciales del
contrato futuro.; por su parte el artculo 2496 del CC del estado de Tabasco, seala:
Son elementos esenciales de la promesa de contrato, adems del consentimiento y
el objeto, los siguientes: I. Que se expresen los elementos esenciales y las clusulas
del contrato definitivo; en e mismo sentido el CC de Zacatecas; por su parte el CC
de Quintana Roo, dispone que se deben precisar las bases sobre las que deben
desarrollarse sus clusulas principales
7

La explicacin dogmtica de este contrato no es fcil; se trata de una categora
contractual compleja que rompe esquemas y estructuras no slo de la teora general
de las obligaciones, lo mismo ocurre con el modelo de transmisin de la propiedad
por efecto del contrato y del contrato de compraventa.
Actualmente, cuando en la praxis se habla del contrato de promesa de compraventa,
realmente se est en presencia de un contrato socialmente transformado, para

7
Fraccin III del artculo 2545


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convertirse en una compraventa informal particularmente si tiene por objeto bienes
inmuebles.
Sera pertinente resear otros criterios expresados en diversas tesis aisladas,
igualmente sera enriquecedor el anlisis de la regulacin de este contrato en los
cdigos civiles de otras entidades federativas, mas para los fines de este trabajo,
considero sean suficientes y de gran apoyo las referencias sealadas para perfilar la
idea central.
Para responder al hecho social por el que se ha transformado o desnaturalizado este
contrato, de escasas y ambiguas disposiciones sea en el Cdigo Civil Federal que en
el ordenamiento veracruzano, es necesario construir una propuesta doctrinaria en
esta materia, que permita funcionalizar una institucin del derecho civil, al tiempo que
sea coherente y no rompa con el modelo de transmisin de la propiedad mediante
contrato, y mantenga su caractersticas que la distingan de otros modelos
contractuales, particularmente de la compraventa traslativa.
Es conveniente definir la terminologa, no puede interpretarse como equivalentes,
promesa de contrato, contrato preparatorio, ante contrato, etc. ni utilizar trminos que
no tengan cierto arraigo en la civilstica, y si es necesario contruir nuevos conceptos,
entonces habr que definirlos.
La propuesta es en el sentido de crear las bases para regular el contrato preliminar
de compraventa, la propuesta sigue muy de cerca los diversos criterios
jurisprudenciales, La Suprema Corte ha establecido que la promesa de venta no es
otra cosa que un contrato preparatorio del de compraventa; esto es, la celebracin de


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aqul, no es ms que un acto jurdico cuya evolucin tiende al perfeccionamiento del
contrato de compraventa
8
; si bien tambin se ha manifestado en el sentido de que
el contrato de compraventa es esencialmente distinto a la promesa:
Se debe distinguir netamente de la compraventa, la promesa bilateral de
venta, cuyo objeto es la futura estipulacin de un contrato de compraventa,
cuyos efectos no pueden nunca coincidir con los de la venta. De dicha
promesa no deriva, en efecto, ni transmisin de la propiedad ni obligacin del
vendedor de entregar la cosa, ni del comprador de pagar el precio; uno y otro
estn obligados nicamente a prestar en el futuro, su consentimiento para
concluir la venta
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, cuyos restantes elementos, la cosa y el precio, se hallan ya
determinados; o sea, que la distincin entre la promesa bilateral de
compraventa y la compraventa debe establecerse atendiendo al contenido de
la obligacin asumida; ser promesa cuando el contrato tiene por objeto el
contrahere futuro, esto es, cuando los promitentes se obligan a la prestacin
de un consentimiento sucesivo, aunque estn de acuerdo perfecto sobre todos
los elementos esenciales del contrato de compraventa. Por tanto, el simple
hecho de que en el contrato aparezcan temporalmente separadas las fases de
conclusin y ejecucin (o de perfeccin y consumacin) no basta para
sostener la existencia de un contrato de promesa de venta. La fase ejecutoria
del contrato de promesa de venta se caracteriza precisamente por requerir la
existencia de un nuevo consentimiento -esto es, no emitido anteriormente-
dirigido a la conclusin de un contrato de compraventa. Este contrato fue
previsto en el contrato inicial, pero no fue querido o concluido ya entonces; es
preciso celebrarlo. Cuando dicho consentimiento no existe como tal o es solo
renovacin o reiteracin del ya prestado anteriormente, se est ante un
contrato de compraventa. En ste, la fase ejecutoria viene caracterizada por la
realizacin de las prestaciones, no por el acuerdo sobre la realizacin
misma.
10


8
Semanario Judicial de la Federacin, Sptima poca, 55 Cuarta Parte, p. 48.
9
El nfasis es personal.
10
Semanario Judicial de la Federacin, Sptima poca, 47 Cuarta Parte, p. 71.


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No obstante que parece haber una discrepancia, coincide en dos aspectos
fundamentales: las partes se obligan a prestar su consentimiento para concluir la
venta, y segundo, las consecuencias.
Este contrato preliminar de compraventa, tendra por objeto un hacer, esto es las
partes se obligan a concluir el contrato de compraventa, en consecuencia, tal y como
previene el cdigo civil del estado de Quintana Roo, en el contrato preliminar se
debern sentar las bases sobre las que deben pactar sus clusulas principales, slo
as se puede concebir que el juez en rebelda tenga a su alcance los elementos que
le permitan emitir una resolucin que sustituya la causa de la transmisin.
En la doctrina existe una corriente que identifica al contrato definitivo ms como un
acto de ejecucin o cumplimiento, negando as la naturaleza contractual del contrato
definitivo; opinin que comparto, en el caso de la promesa de compraventa, el
definitivo no es substancialmente distinto; quien promete vender o comprar tiene la
intencin de transmitir y adquirir, voluntad que se confirma con la exteriorizacin del
consentimiento al concluir el proceso de formacin.
Actualmente se logra identificar una nueva corriente que legislativa sensible al
problema de interpretacin y alcance de la norma que exige la determinacin de los
elementos caractersticos del contrato definitivo como requisito de validez del
contrato; previniendo como requisito de este tipo de contratos, sealar los elementos
esenciales del contrato definitivo, e incluso expresar las clusulas del contrato
definitivo.


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No es difcil hallar algunos fallos que reconocen el la promesa de compraventa un
contrato preparatorio, as:
se han pronunciado en el sentido de que la promesa de venta no es otra
cosa que un contrato preparativo del contrato de compraventa, esto es, que la
celebracin de la promesa de venta no es ms que un acto jurdico cuya
evolucin tiende a la perfeccin del contrato de compraventa
S bien no existe una manifestacin explcita y en ocasiones se consideran
expresiones de igual o similar significado contrato preparatorio y contrato de
promesa; considero vlido pero adems til, clasificar la promesa de compraventa
como un contrato preparatorio y la diferencia substancial radicara en el objeto de la
promesa, esto es, la prestacin sera esencialmente un hacer que se traducira, en la
conclusin del contrato de compraventa y una excepcin al sistema transmisivo del
mero consenso.