Rectificacion de Raea en El Peru

19Ene
De admin BLOG 3.260 Comentarios
La rectificación y delimitación de áreas y

linderos en el Perú
 Lo que dice la ley sobre la rectificación y delimitación de áreas y linderos
o Que determine legalmente cuales son las reales dimensiones de un
inmueble
o Que fije los límites claros que separan nuestro inmueble de los predios
colindantes
 La rectificación y delimitación de áreas y linderos
o La demanda de rectificación y delimitación de áreas y linderos
 REQUISITOS GENERALES DE LA DEMANDA
 REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA
o Los requisitos para la rectificación y delimitación de áreas y linderos
o Los trámites para la rectificación y delimitación de áreas y linderos
 Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para la rectificación y
delimitación de áreas y linderos
o
 Si necesita Ud. asesoría con un abogado especialista en
inmobiliario…
Lo que dice la ley sobre la rectificación y
La regulación sobre la rectificación y delimitación de áreas y linderos es en extremo
sucinta en nuestra legislación.
No obstante ello, podemos decir que la rectificación de áreas y linderos es el proceso

legal mediante el cual el poseedor o propietario de un inmueble acuden ante un juez
para solicitar cualquiera de las siguientes acciones:
Que determine legalmente cuales son las

reales dimensiones de un inmueble
Ocurre muchas veces que las medidas reales de un predio no se corresponden con las
que se encuentran descritas en el título de propiedad o en los registros públicos. Por
ello, se hace necesario recurrir a esta herramienta legal, a efectos de que el
juez DECLARE mediante una resolución judicial, cuáles son las reales dimensiones del
inmueble para que de esta manera exista plena coincidencia entre las medidas
fácticas del terreno y lo señalado en el título.
Que fije los límites claros que separan

nuestro inmueble de los predios colindantes
Ocurre que muchas veces existen discrepancias con los propietarios de los predios
colindantes relativas a cuál es la auténtica dimensión de cada predio. Por ello, este
caso, cualquiera de los propietarios o poseedores, pueden acudir ante un juez para
que mediante un resolución judicial fije cuales son las medidas que le corresponde a
cada predio.
La rectificación de áreas se puede tramitar por la vía judicial o por la vía notarial. No
existe diferencia sustantiva entre el procedimiento de una vía y la otra. La diferencia
más resaltante radica en que la vía notarial es más ágil que la judicial.
Teniendo presente ello, en el presente artículo nos ocuparemos de la tramitación del

proceso de rectificación de áreas y linderos por la vía judicial.
La rectificación y delimitación de áreas y

linderos
La demanda de rectificación y delimitación
de áreas y linderos
La demanda de rectificación de áreas y linderos debe contar con la siguiente
estructura:
REQUISITOS GENERALES DE LA DEMANDA

1. Indicar el nombre del juez competente que llevará el caso.
2. La identificación del demandante (Documento de identidad, domicilio y
nombre) y de los demandados, quienes deben ser los propietarios o
poseedores de los predios colindantes.
3. Indicar la pretensión, es decir, qué es lo que se le está pidiendo al juez. Para el
caso se debe indicar que lo que se solicita es la rectificación de áreas y linderos.
4. La exposición de los fundamentos de hecho y derecho que sustentan la
pretensión.
5. Los medio probatorios pertinentes.
REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA

Además, el código civil señala que la demanda de rectificación de áreas y linderos
debe contar con los siguientes requisitos especiales:
1. Se debe indicar el tiempo que el demandante haya poseído el predio; la fecha y

forma en la que el poseedor o propietario hayan adquirido el inmueble; así
como, LOS NOMBRES Y EL LUGAR EN QUE SE NOTIFICARÁ A LOS
PROPIETARIOS U OCUPANTES DE LOS BIENES COLINDANTES.
1. Se debe describir el inmueble de la manera más exacta posible. Además, deben

acompañarse: los planos de ubicación perimétrica, la descripción de
edificaciones existentes, suscritas por ingeniero o arquitectos colegiado y
debidamente visados por la municipalidad correspondiente.
1. La declaración testimonial de por lo menos 3 personas mayores de 25 años.
Una vez reunidos todos los requisitos, la demanda debe ser firmada por el
demandante y su respectivo abogado.
Los requisitos para la rectificación y
Los requisitos que deben reunirse para llevar a cabo un proceso de rectificación de
áreas y linderos, son los siguientes:
 Redactar la demanda adecuadamente, cumpliendo con todos los requisitos

exigidos por la ley.( ver apartado anterior)
 Certificación municipal de la persona que figura como poseedora del bien.
 Certificación registral que acredite que el bien inmueble no se encuentra

inscrito.
 La declaración testimonial de no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas

mayores de veinticinco años, sin perjuicio de los demás medios probatorios.
Los trámites para la rectificación y

Los trámites para la rectificación de áreas y linderos inician con la interposición de la
demanda. No olvidemos que dicha demanda se interpone ante el juez competente y
en contra de los propietarios o poseedores de los predios colindantes.
Admitida la demanda, la ley otorgará a los demandados 10 días para la contestación

de la misma. Además de ello, nuestro código señala que aunque se conozca el nombre
de los colindantes, el juez dispondrá la publicación de un extracto de la demanda por
tres veces en un intervalo de 3 días.
Una vez hecha la contestación, el juez evaluará las pruebas pertinentes en una
audiencia de pruebas la cual deberá ser programada en un plazo de 20 días.
Tras escuchar a las partes y habiendo evaluado las pruebas, el juez dictará sentencia
en un plazo de 25 días, contados a partir de la culminación de la audiencia de pruebas.
La sentencia, podrá ser apelada por cualquiera de los demandados y para ello contará
con el plazo de 5 días a partir del día siguiente de la notificación de la sentencia.
Porque es mejor pasar por un experto en
saneamiento y derecho inmobiliario para la
rectificación y delimitación de áreas y
linderos
Para emprender un proceso de rectificación de áreas y linderos es imprescindible
contar con la asesoría permanente de un experto en saneamiento y derecho
inmobiliario por las siguientes razones:
1. Porque se trata de un proceso que exige de experiencia y conocimiento sobre

los tramites a realizar. Como se ha visto, para llevarlo a cabo se requiere reunir
una serie de documentos. Siendo así solamente un experto sabrá dónde y en
qué momento tramitar dichos documentos.
1. Porque, en caso de que se pretenda llevar a cabo este proceso por razones de
índole económico (para enajenar el bien o para gravar una garantía) se
requiere que, este, marche de la manera más ágil posible. Siendo así
solamente un experto en saneamiento y derecho inmobiliario contara con
la experiencia y el conocimiento suficiente para obtener la resolución de
rectificación de áreas lo más rápida posible.
El saneamiento físico legal en Perú

 Qué es el saneamiento físico legal
 En qué consiste el saneamiento físico legal
 Porque hacer un saneamiento físico legal
 Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal en Perú
o La regularización de edificaciones
o La declaratoria de fábrica
o El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común
 El saneamiento físico legal de predios
 El saneamiento físico legal de terrenos
 Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para el saneamiento físico
legal
o
saneamiento físico legal…
Qué es el saneamiento físico legal
Sanear es el acto mediante el cual se repara un defecto. En el mundo del derecho,
sanear legalmente significa perfeccionar el derecho de propiedad que se tiene sobre
un bien, reparar sus defectos con la finalidad de dejarlo “apto” para su inscripción.
Ahora bien, ¿A qué se hacer referencia con perfeccionar el derecho de propiedad?

¿Existe – acaso- un derecho de propiedad imperfecto?
Ocurre muchas veces que a pesar de que en el mundo real poseemos un bien como si
fuéramos los propietarios del mismo, no tenemos un documento que acredite nuestro
dominio. En ese caso, contaremos con un derecho de propiedad imperfecto. De ser
así, tenemos el deber de acudir a un notario o juez para que perfeccione nuestro
derecho de propiedad por medio del otorgamiento de un título.
Solamente teniendo un título podremos cumplir con la finalidad última del

saneamiento, la cual es la inscripción de nuestro derecho en los registros públicos.
En qué consiste el saneamiento físico legal

El saneamiento es un procedimiento, y un procedimiento no es más que un conjunto
de pasos orientados a la consecución de un fin practico. Dicho fin para el caso del
saneamiento es, como lo anotamos, la inscripción del bien en el registro.
Ahora bien, debemos saber que para registrar un bien se requiere de un presupuesto,
este es, contar con un documento que acredite que tenemos un derecho de propiedad
sobre el bien que pretendemos registrar. A este documento se le conoce como título
de propiedad
Entonces para sanear completamente un inmueble primero se debe sanear el título de

propiedad. Es decir, tenemos que contar con un título “apto” para el registro.
Evidentemente, si ya contamos con un título apto para el registro, no es necesario
sanearlo y debemos proceder a registrar nuestro bien directamente.
Entonces, resumiendo en el proceso de saneamiento legal de un inmueble podemos

distinguir dos etapas:
1) El saneamiento del título de propiedad. Es decir, el procedimiento orientado la

obtención de un título apto para el registro
2) La inscripción del bien en los registros públicos. La cual se produce después de
haberse obtenido el título de propiedad.
Porque hacer un saneamiento físico legal

Hasta el momento, hemos señalado que el objetivo del saneamiento es inscribir el
derecho de propiedad de los bienes inmuebles. Siendo así, a esta afirmación le sigue
automáticamente la siguiente pregunta:
¿Porque es necesario cumplir con todos

estos requisitos? o mejor dicho ¿Porque es
necesaria la inscripción del inmueble?
Consideramos que existen dos razones para ello.
1. Con la inscripción se proyectan sobre el bien una serie de efectos protectores.

Por ejemplo, la inscripción protege al propietario de terceros que de mala fe
pretendan comprar o vender el inmueble, ya que, nadie puede alegar el
desconocimiento sobre alguna inscripción.
1. Otra razón- por la cual es importante registrar el inmueble- es que este acto
facilita su transferencia. Así por ejemplo, en caso de que se pretenda
enajenarlo, con el registro, se les brinda seguridad a los potenciales
compradores del bien, ya que, es un hecho constatado, que los compradores
prefieren adquirir inmuebles saneados.
Lo que dice la ley sobre el saneamiento

físico legal en Perú
Como lo anotamos, el saneamiento es el procedimiento mediante el cual se repara el
derecho de propiedad defectuoso a efectos de inscribirlo en los registros públicos.
Ahora bien, los procedimiento que se deben seguir para el saneamiento son diversos,
ya que, diversos son –también – los defectos que puede tener el derecho de propiedad
sobre un bien.
A continuación enumeraremos los principales procedimientos o actos de saneamiento

que prevé la ley:
La regularización de edificaciones
Este proceso comprende todos los actos orientados a sanear el derecho de propiedad
de construcciones levantadas sobre un terreno como casas, departamentos en
edificios, quintas, galerías, centros comerciales y otras unidades inmobiliarias.
Comprende los siguientes procedimientos:
 La inscripción de las edificaciones con título de propiedad

 La inscripción de las edificaciones sin título, para la cual se tiene que seguir un
procedimiento de saneamiento del título.
 El saneamiento del título de propiedad, el cual consiste en obtener un
documento, por la vía judicial o notarial, que acredite el derecho de propiedad
sobre el terreno sobre el cual se alza el bien. Contempla a su vez dos
procedimientos: La prescripción adquisitiva de dominio y la formación de
títulos supletoria.
 La rectificación de áreas y linderos.
 La regularización de ampliaciones y modificaciones al predio
 La regularización de demolición.
La declaratoria de fábrica
Se realiza cuando se pretende construir una edificación sobre un terreno. La
declaratoria es el reconocimiento legal de dicha construcción.
Comprende los siguientes actos:
 La licencia de obra
 La declaratoria de fábrica.
El régimen de propiedad exclusiva y

propiedad común
Es el régimen al cual se deben adscribir todas las edificaciones que cuenten con áreas
exclusivas y con áreas comunes, como por ejemplo, los departamentos en edificios, las
quintas, las galerías, etc.

 La inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y
común.
 Los acuerdos de la junta de propietarios.
El saneamiento físico legal de predios

El saneamiento de predios es el acto o conjunto de actos que se realizan con el fin de
reparar los defectos que pueda tener el derecho de propiedad sobre un predio. Todo
ello con la finalidad de lograr su inscripción en los registros públicos
Debemos entender por predio a todo bien inmueble que se encuentre bajo la
posesión de alguna persona. Siendo así, calificarán como predios: Los terrenos, los
edificios, las casas, las quintas, las galerías, etc.
Los actos que se tienen que seguir para sanear un predio se encuentran regulados por
las leyes 27157 y 27333 en caso de que se trate de predios urbanos y por la ley 27161
en caso de que se trate de predios rurales.
El saneamiento físico legal de terrenos

El saneamiento de terrenos es el conjunto de pasos por los cuales se busca reparar los
defectos de los que “adolezca” el derecho de propiedad que se tenga sobre un terreno
con la finalidad de que este sea inscrito en el registro público.
Como se sabrá, el terreno es un concepto más restringido que predio. Por terreno se
entiende aquel espacio físico sobre el cual se levanta una edificación. En nuestro
medio podemos encontrar terrenos urbanos y terrenos rústicos.
El saneamiento de terrenos urbanos se encuentra regulado por el primer título de la

ley 27157 y por su reglamento. En cambio el saneamiento de terrenos rurales se
encuentra en la ley 27161.

saneamiento y derecho inmobiliario para el
saneamiento físico legal
El saneamiento físico legal es uno de los procedimientos más complejos que existen
en nuestro medio legal. Como podrá advertir cualquier lector que haya tenido la
oportunidad de pasar por este proceso o a aquel que haya seguido las líneas
generales de este artículo, podrá dar fe de la inmensa cantidad de documentos y la
complejidad de los trámites.
El expediente de verificación, los informes catastrales, los planos urbanístico son

solamente algunos de los requisitos que se debe reunir para poder inscribir nuestro
derecho en el registro, lo cuales solamente pueden ser conseguidos si se solicita
adecuadamente y ante la autoridad pertinente.
Siendo así, consideramos que solamente un experto en saneamiento y derecho

inmobiliario podrá brindarle las herramientas legales y técnicas que le permitirán
afrontar satisfactoriamente un proceso tan complejo como el saneamiento.
El saneamiento físico legal de propiedades

en Perú
 Qué es el saneamiento físico legal de propiedades
 En qué consiste el saneamiento físico legal de propiedades
 Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de propiedades
o LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
o LA DECLARATORIA DE FÁBRICA
o EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
legal
o
saneamiento físico legal de propiedades…
Qué es el saneamiento físico legal de

propiedades
Sanear es el acto por el cual se repara algo que se encuentra dañado.
En el mundo del derecho, el saneamiento de propiedades es el procedimiento

mediante el cual se regulariza el derecho de propiedad de un predio a efectos de
dejarlo apto para su inscripción en los registros.
Ocurre muchas veces , que el derecho de propiedad que se tiene sobre un bien no se
encuentra perfeccionado, ya sea, por ausencia, pérdida o deterioro del título que
acredita el derecho; o porque teniendo título de propiedad este no se corresponde
con el bien existente en el mundo real ya sea porque se realizaron reparaciones,
ampliaciones o demoliciones del bien.
En esos casos, la ley señala que es indispensable seguir un conjunto de pasos que nos
permitan reparar (sanear) estos defectos con la finalidad de poder inscribir nuestro
bien en los registros.

de propiedades
Consiste en reparar todos los defectos legales que impiden la inscripción de nuestro
bien en los registros públicos. Tenemos que tener muy claro que la finalidad del
saneamiento es lograr la inscripción.
Ahora bien, estos “defectos” pueden ser de múltiple naturaleza: obtención del título de
propiedad del terreno sobre el cual se ha levantado una edificación, ya sea, una casa,
un edificio, una quinta, etc.; también puede ser la declaratoria de fábrica, la
rectificación de áreas y linderos, la prescripción adquisitiva, la inscripción de un edificio
o condominio en el régimen de propiedad exclusiva y común. ENTRE OTROS.
Al margen de ciertas particularidades que puede tener cada procedimiento, el

proceso general de saneamiento consiste presentar ante un notario por medio
de un verificador el EXPEDIENTE DE REGULARIZACIÓN el cual se encuentra
conformado por el formulario registral (FOR) acompañado de otros documentos
exigidos por la ley.
Los documentos que se acompañan al FOR son:
1. Los planos de localización y ubicación, debiéndose indicar de forma precisa los

linderos y medidas perimétricas del terreno.
2. Los planos de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala que permita
su perfecta lectura.
3. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, expedido por la
municipalidad respectiva.
4. Copia literal de dominio o documento público o privado de fecha cierta, donde
conste el derecho de propiedad del solicitante.
5. Informe técnico de verificación.
El notario comprobará que se hayan cumplido con los requisitos legales, de ser
así procederá con la inscripción del bien en el registro correspondiente.
Vale decir, que estos requisitos variaran en función del estado de legal de nuestro
inmueble y del tipo de “defecto” que se quiera reparar.

Hasta ahora, hemos insistido bastante en que la finalidad del saneamiento es la
inscripción del bien en el registro público. No obstante, no hemos señalado cuáles son
las razones por las cuales es importante inscribir un inmueble.
A nuestro entender, las razones en las cuales se sustenta la importancia de la

inscripción son las siguientes:
 La inscripción de un bien proyecta un efecto protector sobre el mismo. Protege

al propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien -por
ejemplo-mediante una compraventa, ya que, en ningún caso, este, puede
alegar desconocimiento de lo registrado.
 La inscripción ofrece mayor seguridad para el tráfico. De hecho los

compradores de inmuebles prefieren adquirir bienes inscritos antes que los
que no lo están. Es un hecho, que la inscripción les da la garantía de que el bien
le pertenece al vendedor.

físico legal de propiedades
El saneamiento de propiedades urbanas se encuentra regulado por la ley 27157 y su
reglamento respectivo y la ley complementaria 27333.
El contenido de estas normas se caracteriza por ser complejo y esencialmente técnico.

A continuación expondremos sus aspectos más resaltantes:
La ley regula tres procedimientos generales, lo cuales cuentan como formas de

saneamiento: la regularización de edificaciones, la declaratoria de fábrica y los
requisitos para adscribirse al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Ahora bien cada procedimiento cuenta con actos más pequeños o sub-
procedimientos, los cuales también pueden ser considerados como actos de
saneamiento en tanto que están orientados a “reparar” defectos legales.
LA REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Este procedimiento contempla el conjunto de pasos que deben darse para obtener un
título apto para la inscripción de departamentos en edificios, quintas, casas en
copropiedad, centros y galerías comerciales, y construcciones de propiedad exclusiva.
Contiene los siguientes actos:
 La regularización de edificios, galerías, centros comerciales, quintos, etc.

 El saneamiento del título de propiedad, es decir, la obtención del título de
propiedad del terreno sobre el cual se levanta una edificación. Este su
procedimiento comprende al proceso de prescripción adquisitiva y la
adquisición de títulos supletorios
 La rectificación de áreas y linderos
 La regularización de demolición
LA DECLARATORIA DE FÁBRICA
Se realiza cuando se pretende construir una edificación sobre un terreno. La
declaratoria es el reconocimiento legal de dicha construcción.
 La licencia de obra
 La declaratoria de fábrica.
EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y

PROPIEDAD COMÚN
Es el régimen al cual se deben adscribir todas las edificaciones que cuenten con áreas
exclusivas y con áreas comunes, como por ejemplo, los departamentos en edificios, las
quintas, las galerías, etc.

 La inscripción del reglamento interno del régimen de propiedad exclusiva y
común.
 Los acuerdos de la junta de propietarios.

saneamiento físico legal de propiedades
Como podrá notarse son muchos los actos que pueden ser considerados como actos
de saneamiento. Todo ello en virtud, de que “sanear” significa simplemente reparar u
solucionar un daño o defecto.
Ahora bien, el común denominador de todos estos es –sin duda alguna – su

complejidad. Todos sin excepción se caracterizan por ser complicados y esencialmente
técnicos. Por ello, solamente podrán ser llevados a cabo con la asesoría PERMANENTE
de un experto en saneamiento y derecho inmobiliario.
Solo un experto en saneamiento y derecho inmobiliario podrá proveerle de las

herramientas técnicas y teóricas indispensables para el cumplimiento de los diversos
requisitos y trámites (llenado de formularios, la reunión de títulos, planos
arquitectónicos, informes catastrales, etc.) que exige la ley para sanear el derecho de
propiedad sobre el bien.
De lo contrario, teniendo en cuenta la meticulosidad de los notarios al momento de

verificar el cumplimiento de los requisitos legales, podríamos perder mucho tiempo y
dinero en el intento de hacerlo por nuestra propia cuenta.
El saneamiento físico legal de terrenos en

Perú
 Qué es el saneamiento físico legal de terrenos
 En qué consiste el saneamiento físico legal de terrenos
 Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de terrenos
 El saneamiento físico legal de terrenos urbanos
o SITUACION 1: “Poseo el terreno por más de 10 años como si fuera el
propietario. No obstante, este se encuentra inscrito a nombre de otra
persona”
o SITUACION 2: “Me han transferido el terreno y lo poseo por más de 5
años. No obstante no cuento con título de propiedad que acredite mi
derecho sobre el bien”
o SITUACION 3: “Tengo mi terreno inscrito pero su área real no se
corresponde con lo previsto en el título”
 El saneamiento físico legal de terrenos rurales
o SITUACION 1:“Poseo un terreno rural por más de 1 año como si fuera el
propietario. No obstante, su propietario originario es el Estado”
o SITUACION 2: “Poseo un terreno rural por más de 5 años como si fuera
propietario. NO obstante, se encuentra inscrito a nombre de otra
persona”
legal
o
saneamiento físico legal de terrenos…

terrenos
Se le denomina saneamiento legal al conjunto de actos por medio de los cuales se
busca regularizar , formalizar o –si se quiere utilizar un término más coloquial- reparar
el derecho de propiedad que pueda tener una determinada persona sobre un bien
con la finalidad de lograr su inscripción en el registro.
Aplicando este concepto al caso concreto de un terreno, el saneamiento es el conjunto

de pasos por los cuales se busca obtener reparar los defectos que puedan tener el
derecho de propiedad que se tenga sobre un terreno con la finalidad de que este sea
inscrito en el registro público.

de terrenos
Como lo anotamos, el saneamiento legal de terrenos consiste en curar los defectos
que tenga nuestro derecho de propiedad sobre un terreno con la finalidad de poderlo
inscribir en los registros, asegurando de esta manera nuestro dominio sobre el mismo.
Ahora bien, en relación a los posibles “defectos” que pueda tener nuestro derecho de
propiedad sobre el terreno podemos destacar lo siguiente:
1. Que el bien le pertenezca originariamente a otra persona. No obstante lo
hayamos poseído por más de 10 años –como si fuéramos los propietarios- de
manera continua, pública y pacífica. En ese caso, el proceso de saneamiento
que debemos seguir es la prescripción adquisitiva de dominio.
2. Que hayamos adquirido el bien por una transferencia. No obstante ello, que no
tengamos un documento que acredite nuestra propiedad. En ese caso
debemos optar por el proceso de formación de títulos supletorios.
3. Que no sepamos con certeza cuál es el área de nuestro terreno o que el área
real ya no coincida con el área que figura en el titulo o en el registro. En ese
caso debemos seguir el proceso de rectificación de áreas y linderos.

Hemos señalado que la finalidad de todos los actos que pueden calificar como
saneamiento del terreno tiene por finalidad lograr la inscripción del derecho de
propiedad sobre el bien. Ahora debemos explicar, cuáles son las razones por las que
resulta importante el saneamiento de un terreno.
Consideramos que existen 2 razones fundamentales por la cuales resulta vital inscribir
nuestro terreno:
1. Un terreno inscrito protege de mejor manera el derecho de propiedad. Por

ejemplo, en caso de discrepancia entre dos personas que tengan un título de
propiedad sobre el mismo bien, la ley preferirá a quien tenga el título con
derecho inscrito.
Así también, la inscripción protege al terreno de terceros de mala que hayan adquirido
el terreno por medio de una compraventa, ya que, en ningún caso el adquirente podrá
alegar que desconocía que el bien tenía propietario.
1. Un terreno inscrito ofrece mayores ventajas económicas. De hecho, si en algún

momento de decide vender el terreno, la inscripción del terreno representa ser
una ventaja, ya que, los compradores prefieren los terrenos inscritos antes que
los que no lo están.
Así también, contar con un terreno inscrito ofrece mejores condiciones para poder
realizar hipotecas u otro tipo de garantías.
físico legal de terrenos
El saneamiento de terrenos se encuentra regulado por normativas que varían en
función de su naturaleza.
Siendo así, el saneamiento de terrenos urbanos se encuentra regulado por la ley

27157, su reglamento y la ley 27333. Y el saneamiento de los terrenos rurales se
encuentras regulado por la ley 27161. A continuación veamos los aspectos más
importantes de cada una de ellas:
La normas sobre saneamiento de terrenos

urbanos (ley 27157, ley 27333).
Estas normas regulan los actos que buscan sanear la titulación de la propiedad del
terreno. Para lograrlo, otorga las siguientes herramientas:
 El proceso de prescripción adquisitiva de dominio

 La rectificación de áreas y linderos
 La formación de títulos supletorios.
Las normas sobre el saneamiento de terrenos rurales:
Estas normas buscan sanear el título de propiedad sobre terrenos rurales. Contempla
fundamentalmente el procedimiento para la prescripción adquisitiva de domino.
Sobre este marco, en las líneas que siguen desarrollaremos los aspectos más
resaltantes de cada procedimiento.

urbanos
Desarrollaremos los principales procedimiento del saneamiento de titulación de
terrenos urbanos en base a tres situaciones:
SITUACION 1: “Poseo el terreno por más de 10 años como si fuera el propietario.

No obstante, este se encuentra inscrito a nombre de otra persona”
En este caso , para obtener el título de propiedad sobre el terreno podremos servirnos
de una herramienta denominada “prescripción adquisitiva de dominio” , la cual
consiste en el reconocimiento judicial o notarial del derecho de propiedad por razón
de haber poseído un bien por más de 10 años de manera pública ,continua , pacífica y
en concepto de propietario.
Este proceso se realiza enviando una solicitud ante el notario o juez competente, en la
cual se tiene que acreditar con pruebas que la persona ha poseído el bien por el
tiempo mencionado y de manera pública continua y pacífica.
En caso de que el proceso resulte favorable el juez o notario, emitirán un resolución

judicial o acta notarial -según sea el caso -la cuales servirán como títulos de propiedad
válidos para el registro.
SITUACION 2: “Me han transferido el terreno

y lo poseo por más de 5 años. No obstante
no cuento con título de propiedad que
acredite mi derecho sobre el bien”
En este caso, para obtener el título de propiedad sobre el terreno podremos servirnos
de una herramienta legal denominada “Formación de títulos supletorios”, la cual
consiste en el OTORGAMIENTO del título de propiedad a una persona que pese a ser
propietaria –al no tener título – cuenta con un derecho de propiedad imperfecto.
A diferencia del proceso de prescripción adquisitiva de dominio, en este caso no se

busca “declarar” la propiedad sino que se busca otorgarle un título a alguien que ya
tiene el derecho.
Al igual que el caso anterior, la resolución judicial o el acta notarial que declarara
fundada la demanda o solicitud de formación de título supletorio vale como título
inscribible en los registros públicos.
SITUACION 3: “Tengo mi terreno inscrito

pero su área real no se corresponde con lo
previsto en el título”
En este caso para reparar el defecto de nuestro título de propiedad, podremos
servirnos de una herramienta legal denominada “rectificación de áreas y linderos”
Por medio de este proceso un propietario que cuente con un terreno cuyas áreas o
medidas perimétricas no se encuentren determinadas o no se correspondan con el
establecido en el título, ya sea por error o por alguna otra razón, puede solicitar la
rectificación de las mismas ante un notario o juez.

rurales
El saneamiento de terrenos rurales está regulado – como lo anotamos- por el decreto
Legislativo 667 y la ley 27 161. Estas normas establecen los procedimientos que
buscan perfeccionar los derechos de propiedad que se tengan sobre terrenos rurales
a efectos de garantizar su inscripción. Al igual que el caso anterior, el fin que se
persigue con la realización de los pasos propios del saneamiento es la inscripción.
La herramienta más importante por medio de la cual se puede sanear el derecho de

propiedad sobre un terreno rural es la prescripción adquisitiva de dominio.
Esta herramienta opera en base a dos situaciones:
SITUACION 1:“Poseo un terreno rural por

más de 1 año como si fuera el propietario.
No obstante, su propietario originario es el
Estado”
Para obtener el título de propiedad- mediante la prescripción adquisitiva de dominio-
sobre terrenos rurales que se encuentran en propiedad del Estado, se requiere
acreditar que se ha poseído directa, publica, continua y pacíficamente el terreno por
un periodo mayor a un año.
SITUACION 2: “Poseo un terreno rural por

más de 5 años como si fuera propietario. NO
obstante, se encuentra inscrito a nombre de
otra persona”
Para obtener el título de propiedad- mediante la prescripción adquisitiva de dominio-
sobre terrenos rurales que se encuentran inscritos en favor de particulares se requiere
acreditar que se ha poseído directa, publica, continua y pacíficamente el terreno por
un periodo mayor a 5 años

saneamiento físico legal de terrenos
A nuestro entender la razón fundamental por la cual resulta indispensable contar con
la asesoría de un experto en saneamiento y derecho inmobiliario es que el
saneamiento se caracteriza por ser un procedimiento esencialmente técnico.
Desde esa óptica, consideramos que solamente un profesional experto en

saneamiento y derecho inmobiliario del staff de INCALPA se encontrará en la
capacidad de orientarlo adecuadamente en esa “jungla” de trámites y requisitos que
implica el proceso de saneamiento de un terreno. De hecho, no debemos perder de
vista, la meticulosidad con la que la mayoría de notarios examina el cumplimiento de
dichos requisitos. Por ello, no debemos arriesgarnos a emprender esta labor sin
asesoría ,ya que el resultado inevitable será la pérdida de tiempo y dinero.
El saneamiento físico legal de predios en

Perú
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 Qué es el saneamiento físico legal de predios

 En qué consiste el saneamiento físico legal de predios
 Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de predios urbanos
o 1) El procedimiento para la regularización de edificaciones
o 2) El procedimiento para la declaratoria de fábrica
o 3) El procedimiento para el régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común
 El saneamiento físico legal de predios urbanos
o 1) La regularización del derecho de propiedad en los departamentos en
edificio
 Situación 1: el terreno está registrado
 Situación 2: el terreno no está registrado
o 2) La regularización de las propiedades de dominio exclusiva
 El saneamiento físico legal de predios rurales
o La inscripción del derecho de posesión de predios rurales en propiedad
del Estado
o La inscripción del derecho de posesión de predios rurales en propiedad
de particulares
legal
o
saneamiento físico legal de predios…
Qué es el saneamiento físico legal de predios

El saneamiento es el conjunto de pasos orientados a la regularización y formalización
del derecho de propiedad u otros derechos reales. Es decir, con el saneamiento se
busca “perfeccionar” el derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que este
quede “apto” para su inscripción en el registro.
Entonces podemos decir que la finalidad última del saneamiento de predios es la

inscripción de los derechos que existan sobre los mismos en los registros públicos.

de predios
El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin
determinado: la inscripción. Entonces el saneamiento como actividad consiste en
reunir una serie de requisitos (planos, informes, títulos) y seguir meticulosamente una
serie de trámites (llenado de formularios, elevación de documentos a escritura
pública) que nos conducen a la inscripción del predio.
Ahora bien, la cantidad y las características de los actos estarán determinados por el
estado físico y legal del predio. De hecho, mientras menos perfectos sean los derechos
que se tengan sobre este, mayor será también la cantidad y complejidad de los actos
que tendrán que realizarse.
Así por ejemplo, será más complejo el proceso de saneamiento de un predio
construido que no cuenta con título del terreno sobre el cual se erige en comparación
de uno que si lo tiene.

Hasta el momento hemos dejado claro que la finalidad del saneamiento dejar los
derechos “aptos” para su inscripción. Sin embargo no hemos anotado las razones por
las cuales es -a la vez- importante inscribir el derecho de propiedad.
A nuestro criterio son dos las razones fundamentales por las cuales se explica la
importancia del registro de un predio:
La primera está relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el bien
cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el registro protege al
propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien -por ejemplo-
mediante unacompraventa, ya que, en ningúncaso, este, puede alegar
desconocimiento de lo registrado
La segunda está relacionada con un fin práctico y esto es que la inscripción del predio
en el registro facilita – en el mundo real- su transferencia, ya que, los interesados en la
compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes
inscritos sobre los bienes que no lo están.

físico legal de predios urbanos
Las normas que regulan el procedimiento por medio del cual se realiza el saneamiento
es la ley 27 157, su reglamento y la ley complementaria 27 333.
En líneasgenerales, podemos decir, que esta ley regula 3 procedimientos:
1) El procedimiento para la regularización de

edificaciones
Es decir, contempla el conjunto de pasos que deben darse para obtener un título apto
para la inscripción de departamentos en edificios,quintas, casas en copropiedad,
centros y galeríascomerciales, y construcciones de propiedad exclusiva.
Los procedimientos variarán según el tipo de predio que pretenda sanearse. Así,
por ejemplo, el procedimiento que debe seguir para el saneamiento de
departamentos en edificios será distinto al que debe seguirse para una quinta o para
un edificio de uso comercial.
Asítambién variarán según el estado legal del bien. Por ejemplo, serán distintos los
requisitos y el procedimiento para el saneamiento de un departamento en edificio que
cuenta con el terreno registrado en comparación de uno que no cuenta con él.
2) El procedimiento para la declaratoria de

fábrica
Este procedimiento se realiza cuando se pretende construir una edificación sobre un
terreno.
La declaratoria de fábrica es el reconocimiento legal de la edificación. El procedimiento

para obtenerla está divido en dos sus procedimientos: i) La obtención de la licencia de
obra y ii) la declaratoria de fábrica propiamente dicha.
3) El procedimiento para el régimen de

propiedad exclusiva y propiedad común
La ley señala que aquellos predios en los que existan áreas exclusivas y áreas
comunes deben regirse por un tipo especial de propiedad, el régimen de propiedad
exclusiva y propiedad común.
En este régimen los que tengan dominio sobre algúnárea del edificio son -por decirlo
de alguna manera- doblemente propietarios, ya que son propietarios exclusivos de
una determinada área ( la cual puede ser una vivienda) y a la vez son propietarios
comunes de algunas otras áreas , como por ejemplo , pasadizos ,escaleras ,
azoteas,etc.
Siendoasí, la ley regula el procedimiento que tiene que seguirse para adscribirse a este
tipo de propiedad, el cual consiste en- además de presentar los documentos
pertinentes- como títulos, planos e informes, en elaborar un reglamento de junta de
propietarios en el cual se regulen los derechos y obligaciones más importantes de los
propietarios con la finalidad de lograr un ejercicio armonioso del derecho de
propiedad.
urbanos
El saneamiento de predios urbanos es regulado por la ley 27157, su reglamento y la
ley 27 333.
Ahora bien, el saneamiento de predios urbanos comprende una serie de

procedimientos muy complejos. De hecho, los pasos que se deben seguir para sanear
legalmente un predio dependerán, en gran medida, de cual sea su estado legal.
Por ejemplo, no será lo mismo sanear un departamento en edificio que cuenta con
terreno inscrito que hacer lo propio con otro que no se encuentra registrado.
Entonces, siendo así, insistimos en que el procedimiento a seguir para el saneamiento

dependerá de la situación legal del predio.
A efectos de ilustrar un poco lo mencionado, desarrollaremos cómo se realiza el

saneamiento de propiedad en 2 situaciones concretas: i) En los departamentos en
edificios y ii) En las propiedades de dominio exclusivo.
1) La regularización del derecho de

propiedad en los departamentos en edificio
Esta situación supone la existencia de una edificación. Ahora bien, para que pueda
emprenderse la labor de regularización es imprescindible contar con la aprobación de
la mayoría simple de los propietarios. Una vez adoptado el acuerdo, recién se podrán
iniciar los trámites.
Ahora, los tramites siguientes dependerán de si el terreno sobre el cual se erige el

edificio está registrado o no.
Situación 1: el terreno está registrado

Si el terreno está registrado se deberá llenar el formulario registral (FOR) junto con
todos sus requisitos, además del título que acredite la propiedad sobre el bien.
Los documentos que deben acompañar al FOR son:

3. b) Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, expedido por la
municipalidad respectiva
4. c) Copia literal de dominio o documento público o privado de fecha cierta,
donde conste el derecho de propiedad del solicitante.
5. d) Informe técnico de verificación.
Situación 2: el terreno no está registrado

El procedimiento para regularizar departamentos en edificio que no cuenta con
terreno inscrito será distinta.
Aquí se deberá presentar el FOR acompañado de los requisitos mencionados en los

párrafos precedentes, además de la declaración notarial que certifique el derecho de
propiedad del solicitante.
Una vez acreditados estos requisitos, el registrado procederá a inmatricular el terreno

a nombre de los propietarios en calidad de bien común y, posteriormente, la
propiedad de cada una de las unidades inmobiliarias.
2) La regularización de las propiedades de

dominio exclusiva
Al igual que el caso anterior, pueden presentarse dos situaciones: i) Si el bien cuenta
con el terreno registrado y ii) Si el terreno no está registrado.
Si el terreno está registrado, cualquier propietario o poseedor pleno deberá presentar

el FOR adjuntando los requisitos exigidos por la ley.
Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el FOR más la declaración

notarial que acredite el título del interesado.

rurales
Debido a su naturaleza y su uso distinto, el saneamiento de predios rurales se regula
por medio de una normatividad distinta a la comentada hasta el momento.
Siendo así, el saneamiento de predios rurales está regulado por el decreto Legislativo
667 y la ley 27 161. Estas normas establecen los procedimientos que buscan
perfeccionar los derechos posesorios a efectos de garantizar su inscripción. Como se
ve, al igual que el caso anterior, el fin que se persigue con la realización de los pasos
propios del saneamiento es la inscripción.
Esta ley, estable dos procedimiento para la realización del saneamiento:
La inscripción del derecho de posesión de

predios rurales en propiedad del Estado
Para sanear la posesión sobre predios rurales que se encuentran en propiedad del
Estado, se requiere llenar el formulario registral, además de acreditar que se ha
poseído directa, publica, continua y pacíficamente el predio por un periodo mayor a un
año.
En otras palabras de lo que se requiere es cumplir con todos los requisitos que exige
la ley para la prescripción adquisitiva.
La inscripción del derecho de posesión de

predios rurales en propiedad de particulares
Para sanear la posesión sobre predios rurales que se encuentran en propiedad de
particulares se requiere –también- llenar los formularios registrales, además de,
acreditar la explotación económica y posesión directa, continua, pacifica publica y
como propietario del predio por un periodo mayor a 5 años.

saneamiento físico legal de predios
No solamente es mejor, sino que, es imprescindible acudir a un experto en
saneamiento y derecho inmobiliario para realizar el saneamiento del predio.
El saneamiento de un predio es uno de los procedimientos más complejos que existe
en nuestro medio legal. Por lo tanto, emprenderlo correctamente pasa,
fundamentalmente, por contar con un conocimiento cabal y minucioso de los
requisitos y procedimientos técnico-legales que deben seguirse. Se tiene que saber
por ejemplo si los informes técnicos, planos, licencias no tienen ningún defecto o si las
medidas perimétricas del terreno coinciden con lo que está registrado, etc.
Desde esta óptica-insistimos- en que solamente un profesional experto en

saneamiento y derecho inmobiliario del staff de INCALPA y no un simple ingeniero
o abogado, sino uno experto en saneamiento y derecho inmobiliario se encontrará
en la capacidad de orientarnos para afrontar satisfactoriamente el proceso.
El saneamiento físico legal de inmuebles en

Perú
 El saneamiento físico legal de inmuebles
 Qué es el saneamiento físico legal de inmuebles
 En qué consiste el saneamiento físico legal de inmuebles
o ¿Que se entiende por saneamiento del título de propiedad?
o No obstante ello,puede ocurrir que si se cuente con un título de
propiedad sobre el terreno
 Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de inmuebles
legal
o
saneamiento físico legal…
El saneamiento físico legal de inmuebles

La demolición de viejas estructuras mobiliarias, la renovación y construcción de
nuevas, la expansión de la urbe y el denominado boom inmobiliario, están generando
que – desde hace ya varios años – se ponga sobre la mesa en el mundo legal y en la
vida de un sinnúmero de propietarios el problema del saneamiento legal de
inmuebles.
Siendo consciente de esa realidad, en el presente artículo desarrollaremos el aspecto
más resaltante de este procedimiento que día a día va adquiriendo más importancia:
el saneamiento de inmuebles.
Empezaremos por la definición y terminaremos realizando un análisis del contenido

de las normas más importantes que regulan el saneamiento, el decreto legislativo
27157, su reglamento y la ley 27 333.
Sin más preámbulos , empecemos a desarrollar el tema en cuestión.

inmuebles
El saneamiento es el procedimiento mediante el cual los propietarios regularizan o
formalizan su derecho de propiedad u otros derechos reales con la finalidad de que
estos se encuentren “aptos” para su inscripción.
Entonces, debe quedar claro, que la finalidad del saneamiento no es otra que la
inscripción de la propiedad de los bienes en el registro. Para lograr ello, la ley prevé
una serie de pasos los cuales deben ser seguidos por los interesados.

de inmuebles
El saneamiento es un procedimiento, es decir, es un conjunto de actos prácticos
orientados a un fin. En este caso, como lo anotamos, el fin que se persigue es la
inscripción de los bienes en el registro.
Ahora bien, para inscribir los derechos sobre un bien, es indispensable contar con un
título que cristalice el derecho que recae sobre el mismo. Por ello, uno de los actos
más importantes y comunes para sanear un inmueble es – a la vez- sanear el título de
propiedad, ya que, por lo general, quienes buscan sanear un inmueble no cuentan
título apto.
Ahora bien,
¿Que se entiende por saneamiento del título

de propiedad?
El saneamiento del título de propiedad es el tramite destinado a obtener la titulación o
acreditación del terreno sobre el cual se levanta la edificación a regularizar, a fin de
hacerla idónea para su acceso al registro.
Entonces, podemos decir, que para registrar un bien es indispensable que, antes,
hayamos saneado el título de propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad
del terreno sobre el cual se levanta nuestra edificación.
No obstante ello,puede ocurrir que si se

cuente con un título de propiedad sobre el
terreno
En ese caso, el saneamiento se restringirá a llenar un formulario registral (FOR),
adjunto a todos los requisitos exigidos por la ley. Sobre este asunto volveremos
posteriormente, cuando desarrollemos los aspectos más resaltantes de la base legal
para el saneamiento de inmuebles, esto es, la ley 27157.

Hasta el momento hemos señalado que el objetivo de seguir todos los pasos que
comprende el saneamiento es conseguir la inscripción del derecho de propiedad de
los bienes inmuebles. Siendo así, la pregunta que se desprende es ¿Porque es
necesario cumplir con todos estos requisitos? o mejor dicho ¿Porque es necesaria la
inscripción del inmueble?
Con la inscripción se proyectan sobre el bien una serie de efectos protectores. Por
ejemplo, la inscripción protege al propietario de terceros que de mala fe pretendan
comprar o vender el inmueble, ya que, nadie puede alegar el desconocimiento sobre
alguna inscripción.
Otra razón- por la cual es importante registrar el inmueble- es que este acto facilita su
transferencia. Así por ejemplo, en caso de que se pretenda enajenarlo, con el registro,
se les brinda seguridad a los potenciales compradores del bien, ya que, es un hecho
constatado, que los compradores prefieren adquirir inmuebles saneados.

físico legal de inmuebles
El saneamiento de inmuebles está regulado por la ley regularización de
edificaciones, del procedimiento de declaratoria de fábrica y del régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comúnmás conocida
como la ley 27157.
Como se podrá observar está ley regula tres procedimientos:
1. El procedimiento para la regularización de edificaciones.

2. El procedimiento de declaratoria de fabrica
3. El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.
Nosotros en este apartado nos ocuparemos del primero de estos, es decir, el

procedimiento para la regularización de edificaciones. Este procedimiento, supone
la existencia real de un terreno y una edificación; y busca regularizar el derecho de
propiedad que existe sobre estos con la finalidad –como lo hemos anotado- de dejarlo
“apto” para la inscripción.
Someramente, podemos señalar que la presente ley regula los procedimientos de

saneamiento para los siguientes casos:
 Saneamiento de departamentos en edificios. Para iniciar el saneamiento de

edificios en lo que existen departamentos, los cuales son utilizados para
viviendas, se requiere de que la mayoría simple de los propietarios haya
decidido realizarla.
Y el procedimiento dependerá de, si el terreno sobre el cual se levanta la edificación,

está o no registrado. Si está registrado solo requerirá llenar el FOR junto con todos sus
requisitos más el título de propiedad del terreno y el informe técnico verificador.
En cambio, si el terreno no está registrado se deberá presentar una declaración

notarial que acredite el título del otorgante, además, claro está, del FOR junto con
todos sus requisitos.
 Saneamiento de quintas, casas en copropiedad y otras unidades

inmobiliarias.
Al igual que el caso anterior, el procedimiento variará en función de si el terreno se

encuentra o no inscrito en el registro. Si está registrado se requerirá llenar el FOR
junto con todos los demás requisitos exigidos por la ley.
En cambio, si el terreno no está registrado se deberá presentar una declaración
notarial que acredite el título del otorgante, además, claro está, del FOR junto con
todos sus requisitos. Una vez acreditada la posesión el registrador procederá a
matricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el área de propiedad común y
el área de bienes de propiedad exclusiva.
 Saneamiento de construcciones de propiedad exclusiva.
Si el terreno está registrado, cualquier propietario o poseedor pleno deberá presentar

el FOR adjuntando los requisitos exigidos por la ley.
Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el FOR más la declaración

notarial que acredite el título del interesado.

saneamiento físico legal de inmuebles
En el presente artículo, hemos dado alcances muy generales sobre lo que implica
realizar el saneamiento de un bien inmueble. Hemos tratado de ser los más sencillos y
didácticos posibles.
No obstante ello, el saneamiento físico legal de un inmueble es uno de los

procedimientos más complejos que contempla nuestro medio legal, ya que, su
realización requiere de un alto grado de capacitación en la materia. El saneamiento
físico legal requiere necesariamente de la concurrencia de profesionales en la
vivienda, ya que, aquí, se tocan asuntos como planos, medidas, informes catastrales,
informes técnicos, etc. Los cuales deben ser realizados no solamente por abogados
sino también por arquitectos e ingenieros.
En virtud de ello, consideramos que la participación de un experto en saneamiento y

derecho inmobiliario del staff de INCALPA es imprescindible para emprender esta
difícil tarea que es el saneamiento
La regularización de edificaciones en el Perú

 La regularización de construcción
 Lo que dice la ley de regularización de edificaciones
 Cómo hacer una regularización de vivienda
o Los requisitos para la regularización de edificaciones
o REQUISITOS GENERALES (Para cualquier edificación)
 Si se cuenta con terreno registrado:
 Si NO se cuenta con el terreno registrado los requisitos serán los
siguientes:
o REQUISITOS ESPECIALES:
o Los trámites para la regularización de edificaciones
 1) Tomar la decisión de regularizar la propiedad del inmueble
 2) El llenado del Formulario Registral (FOR) y la presentación del
expediente de regularización
 3) La inscripción
o Porque es mejor pasar por un abogado inmobiliario para la
regularización de edificaciones

regularización de edificaciones…
La regularización de construcción
La regularización de construcción es un acto de saneamiento legal. Siendo así,
podemos decir que se trata de un procedimiento que se encarga de “perfeccionar” el
derecho de propiedad sobre una edificación, es decir, sobre un bien ya construido, con
la finalidad de dejarlo “apto” para su inscripción en los registros públicos.
Entonces, podemos decir, que la finalidad de la regularización es obtener los títulos

necesarios con la finalidad garantizar la inscripción de un bien inmueble construido en
los registros correspondientes
Lo que dice la ley de regularización de

edificaciones
Las normas que determinan cual es el procedimiento que debe seguirse para la
regularización de edificaciones las podemos encontrar en el primer título de la ley
27157 y su reglamento.
Estas normas nos indican con relativa precisión cuales son los procedimientos que
deben seguirse para regularizar el derecho de propiedad sobre una edificación. Así, la
ley 27 157, nos da luces sobre los siguientes procedimientos:
1. Sobre la regularización de departamentos en edificios.
2. Sobre la regularización de quintas , casas en copropiedad y otras unidades
inmobiliarias
3. Sobre la regularización de centros comerciales, galerías y campos feriales.
Cómo hacer una regularización de vivienda

Cuando se busca regularizar una vivienda, evidentemente, lo que se hace no es
solicitar un permiso para realizar una construccion o alguna otra modificación. Por el
contrario, lo que se busca es “normalizar” o “legalizar” una construcción o modificación
ya realizada.
Por tanto, el procedimiento de regularzacion busca reconocer legalmente a una

edificación que ya existe en el mundo fisico.
Al margen de que la ley distingue “tipos” de edificaciones, el procedimiento o trámites

que deben seguirse para realizar el saneamiento son muy similares. No obstante ello,
dicha distinción si es importante tenerla en cuenta en relacion a los requisitos
exigidos.
Los requisitos para la regularización de

edificaciones
Los requisitos, como lo anotamos, variarán en función del tipo de edificacion que se
prenteda realizar. Siendo así, podemos clasificarlos en requisitos generales y
requisitos especiales:
REQUISITOS GENERALES (Para cualquier

edificación)
Si se cuenta con terreno registrado:
– Título de propiedad del terreno que puede ser una minuta, una escritura pública o
cualquier otro documento con fecha cierta que certifique la existencia.
– Llenar el Formulario registral (FOR), el cual debe estar acompañado de los siguientes
documentos:
3. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, expedido por la
municipalidad respectiva o, de ser el caso, el informe del verificador
responsable en el que se indique lo propio.
4. Copia literal de dominio o documento público o privado de fecha cierta, donde
conste el derecho de propiedad del solicitante.
5. Informe técnico de verificación.
Si NO se cuenta con el terreno registrado los requisitos

serán los siguientes:
– Llenar el Formulario registral acompañado de todos lo documentos mencionados en
el apartado anterior.
– La declaración notarial en la que se acredite la titularidad del terreno por parte del
solicitante.
REQUISITOS ESPECIALES:
Son documentos adicionales que deben presentarse para regularizar legalmente
edificaciones que cuenten con áreas comunes como QUINTAS, DEPARTAMENTOS EN
EDIFICIOS, CASAS EN COPROPIEDAD, CENTROS COMERCIALES O CAMPOS FERIALES U
OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS.
 Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularización.

 Plano de independización con indicación de las áreas, linderos y medidas
perimétricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de
propiedad común, a la menor escala que permita su perfecta lectura.
 El reglamento interno, adecuado al régimen de propiedad exclusiva y común.
Los trámites para la regularización de

edificaciones
Los trámites para la regularización de edificaciones los podemos resumir en 3etapas
1) Tomar la decisión de regularizar la propiedad del
inmueble
Esta decisión debe ser tomada por el propietario del inmueble.
En caso de que se trate de una edificación que se encuentre compuesta por áreas
exclusivas y áreas comunes como departamentos en edificios, galerías, quintas, etc. Se
requerirá de la aprobación de la mayoría simple de los propietarios. Es decir, la
mayoría de estos deberá estar de acuerdo con iniciar los trámites de saneamiento.
Esta decisión deberá constar en un acta de junta de propietarios y sus efectos se

proyectarán sobre todos los propietarios, incluso, sobre aquellos que no hayan
participado de la asamblea.
2) El llenado del Formulario Registral (FOR) y la

presentación del expediente de regularización
La ley señala que para efectos registrales se considera como título al FOR (Formulario
registral). El FOR cuando está acompañado de los demás documentos exigidos por ley
se denomina expediente de regularización.
El FOR debe ser presentado ante el notario competente por medio del verificador
responsable, que es quien organiza la documentación que se acompaña al FOR,
certificando que el expediente de regularización cumpla con todos los requisitos
exigidos por ley. En caso de haber encontrado defectos, el verificador estará en la
obligación de hacerlos constar bajo la forma de observación al interior del expediente,
ya que, si no procede de esta manera podrá ser sancionado por la ley.
Una vez presentado el expediente, el notario examinará la documentación y verificará

su conformidad. De ser así, declarará que los títulos presentados reúnen las
condiciones legales necesarias para dar merito a la inscripción correspondiente,
firmando y sellando el FOR. En caso contrario, simplemente rechazará el trámite.
3) La inscripción
Una vez declarada la conformidad del expediente el notario presentará el original del
mismo, más 2 copias a los registros públicos a efectos de realizar la inscripción.
Una vez realizada la inscripción, las dos copias del expediente, con la constancia de su
inscripción respectiva serán devueltas al notario, quien entregará al solicitante una de
estas y la otra la enviará a la municipalidad respectiva.
Con este acto habrán finalizado los trámites de regularización.

saneamiento e inmobiliario para la
regularización de edificaciones
Pasar por un experto en saneamiento y derecho inmobiliario es indispensable.
Como se ha visto, la regularización de una propiedad es un proceso de carácter
esencialmente técnico. Afrontarlo satisfactoriamente requiere de un grado de
conocimiento y experiencias especiales, los cuales solamente poseen los expertos en
saneamiento y derecho inmobiliario.
Por todos es conocida la especial meticulosidad de los notarios y registradores

públicos al momento de evaluar los requisitos pertinentes para la inscripción. En el
mundo real, muchos expedientes que pueden cumplir con el 90% de los requisitos son
rechazados por la falta de una firma o por la presentación de algún documento
defectuoso. Esta circunstancia puede generar impactos negativos de carácter
económico y de tiempo.
Debido a ello, sostenemos, que solamente un profesional experto en saneamiento y

derecho inmobiliario del staff de INCALPA podrá orientarlo correctamente en este
procedimiento dando “pasos firmes” en el camino a la inscripción del inmueble en los
registros.
REQUISITOS PARA SUBDIVIDIR UN TERRENO URBANO

¿Deseas vender una parte de un terreno?
Para que sea posible debes dividir el bien en dos o más predios independientes de
manera que cada inmueble cuente con su propia partida registral. El trámite se
denomina Sub-división y se inscribe en el Registro de Predios de la SUNARP.
Antes de solicitar la subdivisión debes pedir a la Municipalidad Distrital donde se

encuentra ubicado el inmueble que será materia de división: los parámetros
urbanísticos, que es el documento que indicará cuál es el mínimo metraje que puedes
independizar.
Con esta información y con los requisitos que te señalamos a continuación podrás
solicitar la sub-división ante la Municipalidad Distrital donde se encuentra ubicada la
propiedad.
Los requisitos son los siguientes:
1. Planos y código de referencia catastral de los predios resultantes emitido por la

municipalidad respectiva. Si la municipalidad no contara con catastro
implementado presentar constancia negativa de catastro.
2. Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el
consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de
subdivisión, en caso de copropiedad.
3. Formulario único de habilitación urbana (FUHU)
4. Plano municipal de subdivisión y memoria descriptiva debidamente sellado y
visado, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada
uno de los predios resultantes.
5. Resolución municipal
6. Pago de derechos registrales ante SUNARP.
Recuerda que los trámites de independización para el caso de terrenos, son

inicialmente de incidencia municipal y deben estar aprobados bajo los parámetros de
una autorización y posterior certificación. Posteriormente, deberán ser ingresados a
Registros Públicos para que cada inmueble tenga su propia partida y correspondiente
numeración y nomenclatura.

Rectificacion de Raea en El Peru

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19Ene

La rectificación y delimitación de áreas y

No obstante ello, podemos decir que la rectificación de áreas y linderos es el proceso

Que determine legalmente cuales son las

Que fije los límites claros que separan

Teniendo presente ello, en el presente artículo nos ocuparemos de la tramitación del

La rectificación y delimitación de áreas y

REQUISITOS GENERALES DE LA DEMANDA

REQUISITOS ESPECIALES DE LA DEMANDA

1. Se debe indicar el tiempo que el demandante haya poseído el predio; la fecha y

1. Se debe describir el inmueble de la manera más exacta posible. Además, deben

1. La declaración testimonial de por lo menos 3 personas mayores de 25 años.

 Redactar la demanda adecuadamente, cumpliendo con todos los requisitos

 Certificación municipal de la persona que figura como poseedora del bien.

 Certificación registral que acredite que el bien inmueble no se encuentra

 La declaración testimonial de no menos de 3 (tres) ni más de 6 (seis) personas

Los trámites para la rectificación y

Admitida la demanda, la ley otorgará a los demandados 10 días para la contestación

1. Porque se trata de un proceso que exige de experiencia y conocimiento sobre

El saneamiento físico legal en Perú

Ahora bien, ¿A qué se hacer referencia con perfeccionar el derecho de propiedad?

Solamente teniendo un título podremos cumplir con la finalidad última del

En qué consiste el saneamiento físico legal

Entonces para sanear completamente un inmueble primero se debe sanear el título de

Entonces, resumiendo en el proceso de saneamiento legal de un inmueble podemos

1) El saneamiento del título de propiedad. Es decir, el procedimiento orientado la

Porque hacer un saneamiento físico legal

¿Porque es necesario cumplir con todos

1. Con la inscripción se proyectan sobre el bien una serie de efectos protectores.

Lo que dice la ley sobre el saneamiento

A continuación enumeraremos los principales procedimientos o actos de saneamiento

Comprende los siguientes procedimientos:

 La inscripción de las edificaciones con título de propiedad

Comprende los siguientes actos:

El régimen de propiedad exclusiva y

Comprende los siguientes actos:

El saneamiento físico legal de predios

El saneamiento físico legal de terrenos

El saneamiento de terrenos urbanos se encuentra regulado por el primer título de la

Porque es mejor pasar por un experto en

El expediente de verificación, los informes catastrales, los planos urbanístico son

Siendo así, consideramos que solamente un experto en saneamiento y derecho

El saneamiento físico legal de propiedades

Qué es el saneamiento físico legal de

En el mundo del derecho, el saneamiento de propiedades es el procedimiento

En qué consiste el saneamiento físico legal

Al margen de ciertas particularidades que puede tener cada procedimiento, el

Los documentos que se acompañan al FOR son:

1. Los planos de localización y ubicación, debiéndose indicar de forma precisa los

Porque hacer un saneamiento físico legal

A nuestro entender, las razones en las cuales se sustenta la importancia de la

 La inscripción de un bien proyecta un efecto protector sobre el mismo. Protege

 La inscripción ofrece mayor seguridad para el tráfico. De hecho los

Lo que dice la ley sobre el saneamiento

El contenido de estas normas se caracteriza por ser complejo y esencialmente técnico.

La ley regula tres procedimientos generales, lo cuales cuentan como formas de

Contiene los siguientes actos:

 La regularización de edificios, galerías, centros comerciales, quintos, etc.

Comprende los siguientes actos:

EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y

Comprende los siguientes actos:

Porque es mejor pasar por un experto en

Ahora bien, el común denominador de todos estos es –sin duda alguna – su