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Proceso Constructivo en Edificaciones PDF
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PRIMERA PARTE
DESARROLLO TEORICO
INTRODUCCIÓN
Este manual ambiciona dar una información general sobre el desarrollo del proceso de
la construcción, desde el mismo instante en que se concibe la idea que lo origina,
hasta el día en que es puesta al servicio de las personas, de acuerdo con los diversos
usos a que pueden ser sometidas estas construcciones.
Es por esto que la información consignada en las páginas siguientes debe ser conocida
por el conjunto de personas que (actualmente o en el futuro) se ocupan del ramo de
la construcción, pues le será muy útil a aquellos que se dedican a esta actividad como
aquellos que van a iniciarse en la misma.
El desarrollo del tema se ha dividido en dos partes: una primera parte abarca lo
correspondiente a los estudios necesarios para obtener datos; a los diseños, técnico,
arquitectónico y a otros estudios necesarios para la ejecución de la obra como son:
presupuesto, programación de la obra, licitación y contrato. Todas estas actividades
se han agrupado bajo el titulo de “Desarrollo teórico”.
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1. TOMA DE DECISIONES
EL CONSTRUCTOR
PIENSA EN QUE
TIPO DE
EDIFICACIÓN VA A
INVERTIR
En el
desarrollo de un proyecto de construcción se comienza
con la toma de decisiones por parte del propietario,
con la asesoría de consultores especializados, los
cuales le ayudarán a que las decisiones tomadas sean
las más convenientes. Para esta toma de decisiones es
preciso tener en cuenta los siguientes puntos:
Los objetivos del proyecto son la base para el planteamiento de éste. Con los
objetivos se determina el tipo de edificación (casas o construcciones de gran altura),
los usos (comercio, oficinas, vivienda) y la magnitud o sea el tamaño del proyecto.
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1.2. ESTUDIOS DE
PREFACTIBILIDAD PATIO DE ALCOBA ALCOBA
ROPAS
GARAJE
1.3. PROGRAMA
ARQUITECTONICO
JARDIN ZONA VERDE
Si el proyecto puede continuar, el
paso siguiente es la determinación
de las necesidades y espacios que
ACCESO
éste debe tener. Se dan a conocer
las áreas que forman el proyecto
con las características que se ACCESO
En la selección del grupo de trabajo se fijan los criterios básicos para hacer la
selección del grupo que va a trabajar en el planeamiento del proyecto como son los
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asesores en las diferentes áreas: Arquitectos, Ingenieros, Proyectistas, Consultores y
Técnicos.
De: www.igsingenieros.com/inges.gif
2. ESTUDIOS PRELIMINARES
. Estudios de mercado
. Estudios del lote
. Factores determinantes del diseño
Tiene como finalidad estudiar la demanda (en cuanto a cantidad y calidad) de las
construcciones con mayor certeza que cuando esta demanda es supuesta.
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Para las empresas medianas o pequeñas estos estudios no se realizan por la inversión
que representan, pero se basan en los estudios que efectúan algunas entidades al
respecto.
De: www.sondaxe.es/cuerpo_4.htm
a. Levantamiento Topográfico
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Una vez determinado el
levantamiento, es.
preciso realizar
consultas con entidades
oficiales como el
Departamento
Administrativo de
Planeación (DAP), y la
Curaduría Municipal;
con el objeto de
determinar si existen
afectaciones por futuros
proyectos o si no está
incluido en los planos
de la ciudad.
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El suelo restante está formado por partículas
sólidas, agua. y aire. Entre las partículas sólidas
las gravas, arenas, limos y arcillas que dependen
del grado de desintegración de la roca y de la
presencia de diferentes tipos de sustancias de
origen orgánico.
De: www.bajamar.com/vivahomes/currproj/
La parte más superficial del suelo está formada, por materia orgánica, la cual resulta
de la descomposición de residuos vegetales y animales. Esta capa como es de
suponer es inapropiada para recibir las grandes cargas que las obras transmiten al
terreno mediante la cimentación.
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de acuerdo a la profundidad que se
desee, las barras son empujadas dentro
del terreno por una máquina que al
mismo tiempo mide la fuerza ejercida
para la penetración de cierta longitud de
barra. Estos datos nos indican la
resistencia o capacidad portante del
terreno.
Son factores que de una forma u otra y en mayor o menor magnitud, inciden en la
concepción de un proyecto, limitándolo en su desarrollo.
Índices:
de ocupación:
Es el valor que se obtiene al dividir el área cubierta por la edificación, entre el área
del lote.
De construcción:
Es el valor que resulta de dividir el área total construida por el área del lote.
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De Zona:
Resulta de dividir el área total que se puede construir por el área bruta de dicha
manzana.
. Áreas
Área bruta:
Es el área total del terreno antes de urbanizar, sin que se hayan quitado las áreas
exteriores a la demarcación de acuerdo a la reglamentación urbana correspondiente.
Área cubierta:
Área libre:
Es el área que queda al estar del área bruta el área cubierta.
.Densidad
. Alineamientos
Son los parámetros anterior y posterior y cuya función es la de servir como referencia
para el trazado del edificio.
. Aislamientos
Son espacios libres que se deben dejar entre linderos y líneas de demarcación, que
pueden ser:
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Laterales (zonas verdes)
. Alturas
Son las distancias verticales de las construcciones y pueden ser: altura total de la
edificación o de los pisos.
. Usos
Son pautas que se refieren a las áreas de servicio comunes en una edificación con
relación al tipo y la magnitud de estas áreas.
Son elementos que afectan el diseño y se relacionan con la inversión que hay que
realizar para la ejecución de la obra, de la facilidad o dificultad que se encuentra en la
adquisición de créditos, las condiciones que presenta la comer- cializaci6n de las
unidades construidas; pudiendo ser favorables o desfavorables. Estos parámetros
originan limitantes, las cuales deben ser de pleno conocimiento del Arquitecto para no
olvidarlas al hacer el diseño.
c) Factores físico-ambientales
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d) Factores psico-sociales
e) Factores funcionales
f) Factores tecnológicos
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Avanzando en el proceso se llega al anteproyecto en el cual ya se dibujan planos y se
redacta la memoria descriptiva en la cual se expone la decisión del Arquitecto y
además las especificaciones técnicas de construcción (tipo de mate- riales y procesos
constructivos).
a) Esquema Básico
b) Anteproyecto Arquitectónico
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planos que dan a conocer en forma precisa los elementos y los matices más
importantes y esenciales de la solución ofrecida. Forman el anteproyecto
arquitectónico los siguientes documentos:
Memoria Descriptiva
Planos Generales
Localización General:
Indica la ubicación de la construcción en el terreno
con respecto a las construcciones y de más
elementos que le son vecinos (vías, zonas verdes).
Debe colocarse la orientación señalando con una
flecha el norte en el plano
Imagen de: www.clinicatambre.com/ contacte
Plantas
Es la imagen que se ve al cortar con un plano una edificación, estos planos indican la
forma como están distribuidos los muros, ventanas, puertas, escaleras, ascensores,
áreas comunes, privadas y otros elementos en cada piso o nivel.
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De: www.elmanantial.com.ar/ cabanas
Fachadas
Cortes:
Si por medio de un plano vertical se corta un edificio por una sección cualquiera, ya
sea en su mayor o menor dimensión y luego se separan las partes;.la imagen que
aparece es a lo que llamamos "corte".
. Perspectivas
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Maquetas
c) Proyecto Arquitectónico
Una vez concluidas las modificaciones sobre el anteproyecto se procede a elaborar los
planos definitivos.
. Planos Generales
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Departamento de Planeación Distrital.
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. Cuadro de Áreas
Es una síntesis de los datos correspondientes a las diferentes áreas que se tienen en
una edificación y que se relacionan con los siguientes:
Especificaciones de Construcción
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El diseño estructural debe ser ejecutado por un ingeniero civil facultado para ello,
según la ley 400 de 1997.
a) Asesoría Previa
b) Anteproyecto Estructural
Se establece en esta fase las dimensiones aproximadas de los elementos que forman
la estructura (secciones de las columnas, espesor de las vigas y losas), esto se hace
mediante análisis y cálculos simples y que aunque son bastante aproximados no
indican las dimensiones definitivas de los elementos; teniendo que ser ajusta- das
cuar1do se hagan los cálculos definitivos posteriormente.
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c) Proyecto Estructural
. Memoria de Cálculos
Planos
Planos de Formaletería
Planos de refuerzo
Señalan el tipo de hierros, la manera como se deben colocar en el elemento
estructural, su longitud, diámetro y en general todas las características de hierros
estructurales y flejes.
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Planos de Detalles
Expresa los requisitos de carácter técnico, que debe cumplir la estructura como
también los materiales, elementos y procedimientos que se utilizan en su ejecución.
.Lista de Refuerzos
TABLA No. 1
Esquema
Cantidad 12 8 88
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Peso varilla 3.04 1.55 0.56
. Cantidad de obra
Item: Cimentación
Concreto: 380 m3
Acero: 3.000 Kgr
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El proyecto comprende:
a) Asesoría Previa
Como toda asesoría, esta información es ofrecida por el especialista, con las
recomendaciones al propietario y al equipo de diseño, para el desarrollo de la mejor
alternativa.
b)Anteproyecto
c) Proyecto
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Con este fin se busca toda la in- formación concerniente al tipo, localización y
características del consumo de agua potable, cantidades de aparatos que requieren
suministro de agua y de éstos se deben conocer sus datos de fabricación para
localizar exactamente sus conexiones y desagües.
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Las fases que se desarrollan en el proyecto son:
a) Asesoría Previa
En esta fase se .otorgan todas las indicaciones y recomendaciones por parte del
Ingeniero eléctrico, parámetros que no deben ser olvidados sino que al contrario
aplicados en los diseños arquitectónico y estructural. Estas indicaciones y
recomendaciones versan sobre ideas que son de la especialidad del Ir1geniero
eléctrico
b) Anteproyecto
Dentro del proyecto, también se deben incluir las especificaciones más generales de
los materiales fundamentales (tuberías, cables); respetando en todo momento las
normas pertenecientes a la Empresa de Energía.
c) Proyecto
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De otro lado es necesario conocer para elaborar el proyecto definitivo, los siguientes
parámetros:
El proyecto de instalaciones eléctricas y afines, al igual que los demás proyectos está
compuesto por los siguientes documentos:
- Memoria de cálculos
- Planos
- Pliego de especificaciones técnicas de construcción
- Presupuesto
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a) Asesoría Previa
b) Anteproyecto
c) Proyecto
• Memoria de cálculos
• Planos
• Pliego de especificaciones técnicas de construcción
• Presupuesto
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Para el diseño y construcción de redes a gas de uso residencial debe consultarse la
norma NTC 2505 “Instalaciones para suministro de Gas destinadas a usos
residenciales y comerciales”
4. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS
Tiene por objeto calcular con aproximación el costo que exigirá la ejecución de la
obra.
Tabla 2
CAP
1 OBRAS PRELIMINARES
Localización y replanteo
ITEMS Campamento
Excavaciones mecánicas
Instalaciones provisionales
2. CIMENTACION
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Pilotes
ITEMS Cabezales
Muros de contención
3. ESTRUCTURA
Acero de refuerzo
ITEMS Losa de entrepiso
Columnas
Vigas
Escaleras
4. MAMPOSTERIA
Muros de Carga E: .25
ITEMS Muros Divisorios E:.25
8. PISOS Y PAÑETES
9. CUBIERTAS
12. ENCHAPES
14. VIDRIOS
15. CERRADURAS
16. IMPERMEABILIZACIÓN
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El desarrollo del presupuesto consiste en elaborar el análisis de precios unitarios de
los diversos items, establecer los valores parciales de los capítulos y con la suma de
los valores parciales obtener el costo total directo de la obra. A este costo hay que
agregarle el de los costos indirectos, que son causados por administración (honorarios
a profesionales, alquiler de oficinas, transporte de maquinaria, papelería, otros), los
costos estimados por posibles imprevistos en la realización de los trabajos (mal
tiempo, accidentes), y la utilidad que va a obtener el contratista general.
Como los costos de los materiales e insumos así como de la mano de obra, cambian
con el tiempo, es necesario proyectar estos valores en el tiempo para que en
cualquier momento futuro pueda conocerse el costo que tendrá un producto
determinado o la ejecución de una actividad. Todo esto requiere de análisis
económicos que son propios de especialistas, por tanto el presupuesto debe poseer
mecanismos que permitan transformar el costo total en un costo que representa las
condiciones presentes en ese momento es decir que pueda actualizarse
periódicamente de manera fácil y rápida.
a) Asesoría Previa
Una vez elaborado el anteproyecto arquitectónico con base a éste, se hace un análisis
para estimar en forma general el costo total de la obra con la finalidad de conocer con
anticipación este dato y saber si es posible seguir adelante con el proyecto.
b) Presupuesto Preliminar
c) Presupuesto
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elementos que van a necesitar- se para la ejecución de la obra; pero el presupuesto
definitivo no se podrá obtener, si no hasta concluir la obra, debido a las variaciones
permanentes tanto en materiales, cantidades de obra, y costo de alquiler de equipo y
mano de obra.
Tiene por objeto determinar el proceso de ejecución de una obra en el transcurso del
tiempo.
a) Asesoría Previa
El programa ofrece recomendaciones con el fin de optimizar la. relación entre la parte
técnica y económica para la cual se hacen sugerencias respecto a los sistemas
constructivos que se pueden usar, las diferentes maneras de hacer con. tratos y las
técnicas que se van a usar en la programación.
Todo esto con miras a lograr una mayor eficiencia en la ejecución de los trabajos
analizando tiempos y costos.
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b) Programa Preliminar
c) Programa
a) Asesoría Previa
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arquitectónico y que en resumen son normas que tienen que ver con la localización y
dimensiones mínimas de los espacios, posición de los accesos, asignación de áreas
comunes que presentan diferentes alternativas de diseño cumpliendo las normas de
copropiedad.
b) Proyecto
Una vez aprobado por las autoridades, el proyecto se debe protocolizar por escritura
pública junto con los demás documentos y se debe inscribir en la oficina de registros
de la localidad. Registrada la escritura y establecidos por las autoridades los números
de matrículas inmobiliarias, se inicia ante la oficina del catastro el trámite para el
avalúo catastral de cada unidad privada con lo cual se tramita la correspondiente
escritura de compra venta, así cada unidad privada queda independiente desde el
punto de vista legal, catastral y fiscal.
5. LICITACIÓN Y CONTRATO
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se relacionan con éstos como son: Los pliegos de condiciones y los formularios para la
presentación de la propuesta:
5.1. LICITACIONES
Con base en estos parámetros se llega a escoger la propuesta más conveniente desde
todo punto de vista en beneficio de todos.
5.2. CONTRATOS
Debido a que el contrato es una acción que se hace a voluntad y las decisiones y
obligaciones se establecen libremente, lo tratado se convierte en un documento de
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carácter obligatorio pues existe la legislación al respecto que hace que se tenga que
cumplir lo pactado.
. La Capacidad:
. Libertad o Consentimiento:
Quiere decir que las obligaciones a que se sometan las personas involucradas en el
contrato deben ser voluntarias y no sean por obligación, error o engaño.
. Objeto:
Es la intención por la cual se firma el contrato, por ejemplo: La ejecución de una obra,
la prestación de un servicio. El objeto del contrato debe ser algo que no esté en
contra de la ley ni de las buenas costumbres.
Las personas naturales que son aquellas que actúan en su propio nombre no
representando a nadie más y comprometiéndose s610 ellas. Las personas jurídicas
que representan un grupo de personas las cuales están asociadas con un-objeto
común como son: Las sociedades y firmas.
Los contratos dependiendo de las personas entre las cuales se realicen se clasifican
en:
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a) Contratos Civiles
Son contratos acordados entre particulares y en este caso están regidos por las
normas del Código Civil y la manera de adjudicación se puede establecer libremente.
b) Contratos administrativos
Los contratos a precio unitario son aquellos en los cuales se pacta el precio por
unidades o cantidades de obra y su valor total es la suma de los productos que
resulten de multiplicar las cantidades de obras ejecutadas por el precio de cada una
de ellas, dentro de los límites que el mismo convenio fije.
Los contratos a precio global son aquellos en los que el contratista, a cambio de las
prestaciones a que se compromete, obtiene como remuneración una suma global fija
en la cual están incluidos sus honorarios y es el único responsable de la vinculación de
personal, de la elaboración de subcontratos y de la obtención de materiales todo lo
1
Decreto 222 de 1983; artículos 88, 89,90, Guía LEC de la construcción.
2
Ibid
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cual realiza en su propio nombre y por su cuenta y riesgo y sin que el dueño de la
obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos.
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