CARTILLA PROCESO CONSTRUCTIVO EN EDIFICACIONES

PRIMERA PARTE DESARROLLO TEORICO

INTRODUCCIÓN

Este manual ambiciona dar una información general sobre el desarrollo del proceso de la construcción, desde el mismo instante en que se concibe la idea que lo origina, hasta el día en que es puesta al servicio de las personas, de acuerdo con los diversos usos a que pueden ser sometidas estas construcciones. En síntesis el tema describe el proceso constructivo llevado a cabo para la ejecución de edificaciones del cual se aplican en las construcciones civiles algunos de sus pasos, según la magnitud de la obra. Es por esto que la información consignada en las páginas siguientes debe ser conocida por el conjunto de personas que (actualmente o en el futuro) se ocupan del ramo de la construcción, pues le será muy útil a aquellos que se dedican a esta actividad como aquellos que van a iniciarse en la misma. El desarrollo del tema se ha dividido en dos partes: una primera parte abarca lo correspondiente a los estudios necesarios para obtener datos; a los diseños técnico arquitectónico y a otros estudios necesarios para la ejecución de la obra como son: presupuesto, programación de la obra, licitación y contrato. Todas estas actividades se han agrupado bajo el titulo de “Desarrollo teórico”. La segunda parte se denomina “Desarrollo Práctico”. Comprende la descripción de las fases de la ejecución de la obra, que son las diversas actividades que hay que adelantar y son: actividades preliminares, cimentación, estructura, acabados e instalaciones, con las cuales se construye la edificación.

El desarrollo del tema se hace en forma breve, dando la información necesaria evitando que este manual se convierta en uno muy extenso y difícil de comprender.

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1. TOMA DE DECISIONES

EL CONSTRUCTOR PIENSA EN QUE TIPO DE EDIFICACIÓN VA A INVERTIR

En

el

desarrollo de un proyecto de construcción se comienza con la toma de decisiones por parte del propietario, con la asesoría de consultores especializados, los cuales le ayudarán a que las decisiones tomadas sean las más convenientes. Para esta toma de decisiones es preciso tener en cuenta los siguientes puntos: 1.1. FIJACION DE OBJETIVOS Los objetivos del proyecto son la base para el planteamiento de éste. Con los objetivos se determina el tipo de edificación (casas o construcciones de gran altura), los usos (comercio, oficinas, vivienda) y la magnitud o sea el tamaño del proyecto.

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según las necesidades y los usos para los cuales se empleará la deben ACCESO ZONA VERDE GARAJE SERVICOS SANITARIOS Circulación peatonal ORGANIGRAMA GENERAL Tiene por objeto representar la zonificación resaltando los factores funcionales en el programa arquitectónico edificación y todas las demás áreas que hacen parte de la construcción y que deben satisfacer los objetivos fijados de la mejor manera posible.1. En esta parte del planeamiento se determinan las áreas comunes de la edificación (patios.4. PROGRAMA ARQUITECTONICO JARDIN Si el proyecto puede continuar. así como también las normas cumplir. 1.2. los cuales lo presentarán COCINA alternativas en lo que se refiere a la inversión de capital y a la parte técnica. SELECCION DEL GRUPO DE TRABAJO En la selección del grupo de trabajo se fijan los criterios básicos para hacer la selección del grupo que va a trabajar en el planeamiento del proyecto como son los Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 4 . Se dan a conocer las áreas que forman el proyecto con las características mínimas que que se se ACCESO requieran. el paso siguiente es la determinación de las necesidades y espacios que éste debe tener. otros).3. jardines. 1. ESTUDIOS DE PREFACTIBILIDAD PATIO DE ROPAS ALCOBA ALCOBA Con los objetivos se formula un plan y a éste se le hacen estudios de prefactibilidad analizarán y por medio de un sus SALA COMEDOR grupo de profesionales.

ESTUDIOS DE MERCADO Tiene como finalidad estudiar la demanda (en cuanto a cantidad y calidad) de las construcciones con mayor certeza que cuando esta demanda es supuesta.1. Factores determinantes del diseño 2. Consultores y Técnicos. Proyectistas. De: www. Ingenieros.com/inges. Estudios del lote . Una alternativa para hacer el estudio de mercado es a través de encuestas a la población. Estudios de mercado .igsingenieros.asesores en las diferentes áreas: Arquitectos. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 5 .gif 2. ESTUDIOS PRELIMINARES Definido el programa arquitectónico y conformado el equipo de trabajo se hacen los estudios preliminares: .

htm 2. el distanciómetro o la estación total.sondaxe. la cual debe tener las mismas características del terreno en su estado real.2. el nivel. Los datos de planimetría y altimetría permiten dibujar sobre un papel el lote en otra escala. Es importante conocer la situación y las tendencias del mercado porque la rápida venta del producto proporciona una mayor rentabilidad del capital invertido. y conocer el relieve del terreno a través de la diferencia de altura que tiene un punto con respecto a otro. la mira. ESTUDIOS DEL LOTE Adquirido ya el lote se realizan estudios de éste que pueden ser preliminares o. pero se basan en los estudios que efectúan algunas entidades al respecto. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 6 . Levantamiento Topográfico Consiste en tomar directamente en el terreno una serie de datos por medio de aparatos diseñados para este tipo de actividades como son: el teodolito. la cinta métrica.es/cuerpo_4. definitivos y éstos son: a. De: www.Para las empresas medianas o pequeñas estos estudios no se realizan por la inversión que representan. entre otros.

Planeación (DAP). térmicos por como el calor y la baja temperatura. Estudios de Suelos y Cimentación El suelo está formado por materiales de diferente composición. objeto si de existen afectaciones por futuros si no está incluido en los planos b. presiones o la por efectos acción producidos por la desintegración de las rocas. y la Municipal. preciso oficiales es. efectos químicos como la acción de ácidos y otros productos. realizar como el de consultas con entidades Departamento Administrativo Curaduría con el determinar proyectos o de la ciudad. y por el trabajo de microorganismos. la cual es causada por efectos mecánicos tales como altas del agua y del viento. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 7 .Una vez determinado el levantamiento.

Después de esta capa encontramos el sub-suelo el cual puede contener o no materia orgánica. El conocimiento del suelo se logra mediante procedimientos dentro de los cuales se pueden citar: inspección del terreno. Entre las partículas sólidas las gravas. y aire. agua. Esta capa como es de suponer es inapropiada para recibir las grandes cargas que las obras transmiten al terreno mediante la cimentación. En el estudio de suelos se investigan las características de estos estratos con el fin de diseñar y calcular una estructura que transmita en forma adecuada el peso de la edificación al terreno. las características generales del subsuelo y con estos datos determinar si el terreno. es apropiado o no para el proyecto y sus implicaciones económicas cuando el proyecto está a un nivel de esquemas o anteproyectos. las cuales se extraen cuidadosamente con el fin de no alterarlas y que luego son analizadas en el laboratorio de suelos para determinar sus características. análisis de los estudios y obras realizados en terrenos vecinos y con los resultados de sondeos de muestreo y ensayos de penetración. por materia orgánica. arenas. limos y arcillas que dependen del grado de desintegración de la roca y de la presencia de diferentes tipos de sustancias de origen orgánico.bajamar. Los sondeos consiguen muestras del terreno a las profundidades que se deseen. El subsuelo está formado por estratos de diferente composición.com/vivahomes/currproj/ La parte más superficial del suelo está formada.El suelo restante está formado por partículas sólidas. Los ensayos de penetración consisten en clavar en el terreno una barra que tiene en su extremo un cono. De: www. Consiste entonces el estudio del suelo en determinar con anticipación a las excavaciones. está barra puede alargarse agregando otras en su extremo superior Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 8 . la cual resulta de la descomposición de residuos vegetales y animales.

limitándolo en su desarrollo. Dentro de estos reglamentos se dictan normas sobre los siguientes aspectos: Índices: de ocupación: Es el valor que se obtiene al dividir el área cubierta por la edificación. terreno. entre el área del lote. el especialista indica las recomendaciones que se deben tener en cuenta en el diseño de la cimentación y el proceso constructivo más adecuado para ejecutar las excavaciones. las barras son empujadas dentro del terreno por una máquina que al mismo tiempo mide la fuerza ejercida para la penetración de cierta longitud de barra. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 9 . Acuerdo 23/2000 que contempla las normas de aprovechamiento del espacio y el Acuerdo 30/90 o Estatuto Municipal en el cual se contemplan las normas genéricas de construcción. Estos factores se clasifican en: a) Factores legales y reglamentarios Están conformados por el conjunto de normas municipales que rigen el diseño y la construcción y regulan el desarrollo urbano. así por ejemplo para el municipio de Medellín son: el Acuerdo 62 Plan de Ordenamiento Territorial 30/99. usos del suelo y áreas especiales. Estos datos nos indican la resistencia o capacidad portante del Con el informe del estudio de suelos. en el cual se identifican los polígonos. 2. FACTORES DETERMINANTES DEL DISEÑO Son factores que de una forma u otra y en mayor o menor magnitud. inciden en la concepción de un proyecto.3.de acuerdo a la profundidad que se desee. De construcción: Es el valor que resulta de dividir el área total construida por el área del lote.

. . Área bruta: Es el área total del terreno antes de urbanizar.Densidad Indica la ocupación de un terreno y la cantidad de personas que usan la construcción levantada sobre éste. sin que se hayan quitado las áreas exteriores a la demarcación de acuerdo a la reglamentación urbana correspondiente. Aislamientos Son espacios libres que se deben dejar entre linderos y líneas de demarcación. .De Zona: Resulta de dividir el área total que se puede construir por el área bruta de dicha manzana. Área cubierta: Es la proyección sobre un plano horizontal del área transversal de la edificación sin tener en cuenta las áreas pertenecientes a aleros. . cornisas y sobresalgan de la línea de construcción. que pueden ser: balcones que Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 10 . Área libre: Es el área que queda al estar del área bruta el área cubierta. Alineamientos Son los parámetros anterior y posterior y cuya función es la de servir como referencia para el trazado del edificio. Áreas Área del lote: Es la medida de la superficie comprendida entre sus linderos demarcados por las autoridades municipales competentes.

. pudiendo ser favorables o desfavorables. . características climatológicas del lugar como humedad. b) Factores económicos y financieros Son elementos que afectan el diseño y se relacionan con la inversión que hay que realizar para la ejecución de la obra. Equipamiento Comunal Son pautas que se refieren a las áreas de servicio comunes en una edificación con relación al tipo y la magnitud de estas áreas. de la facilidad o dificultad que se encuentra en la adquisición de créditos.Laterales (zonas verdes) Posterior (vías peatonales) Anterior (antejardín) . Estos parámetros originan limitantes. bien sea ésta para la prestación de servicios de vivienda. . c) Factores físico-ambientales Dentro de estos factores se incluyen todos los correspondientes a la localización geográfica del lote como son la altura sobre el nivel del mar. las condiciones que presenta la comer cializacion de las unidades construidas. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 11 . topografía. educación. Como es fácil de advertir. Usos Es la designación que se da a un terreno para la construcción de una edificación con una finalidad específica. las cuales deben ser de pleno conocimiento del Arquitecto para no olvidarlas al hacer el diseño. Alturas Son las distancias verticales de las construcciones y pueden ser: altura total de la edificación o de los pisos. las anteriores condiciones influyen bastante en el diseño. comercio. y otros. vientos. lluvias. administración y otros servicios.. salud.

confort. Al respecto se han elaborado pautas a las cuales debe someterse el Arquitecto al elaborar el proyecto.). 3. al final de un proceso que se inicia con la elaboración de un programa o plan Arquitectónico seguido de una serie de estudios con los cuales ya se puede dibujar un esquema preliminar de toda la construcción. las cuales se establecen al elaborar el programa arquitectónico y es así como establecen el grupo inicial de factores que de. conocimientos y herramientas de trabajo. Están formados los factores tecnológicos por los siguientes: • Sistemas constructivos (esto es la manera de ejecutar determinada actividad) • • Los materiales (con relación a la calidad.d) Factores psico-sociales Son condiciones de diseño originadas por el usuario y son la comodidad. de las cuales puede echar mano el hombre para poder cambiar lo que le ofrece la naturaleza en elementos necesarios para la vida del mismo." La mano de obra (con relación a la calidad. belleza. A los esquemas preliminares es necesario coordinarlos en la totalidad de los proyectos para lo cual se hace una asesoría por parte de cada especialista y las recomendaciones que se dan deben ser tenidas en cuenta para los pasos posteriores. disponibilidad y costos). e) Factores funcionales Están dados por la lista de áreas necesarias en la construcción. f) Factores tecnológicos Los factores tecnológicos están formados por el grupo de procedimientos. disponibilidad y costos.terminan el diseño. y que no se deben dejar a un lado en el diseño puesto que satisfacer al usuario es lo primordial. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 12 . PROYECTOS PARA CONSTRUCCIONES El proyecto es el producto obtenido.

Realiza. Además juegan un papel muy importante los otros factores expuestos anteriormente y denominados factores de. El proyecto arquitectónico de la edificación debe cumplir la reglamentación urbana vigente e indicar los usos de la edificación. que representa en forma total el conjunto del proyecto. 3. la cual es realizada por el Arquitecto basado en los datos suministrados por el propietario y que en síntesis son los objetivos fijados. b) Anteproyecto Arquitectónico Está constituido en esencia por un conjunto de Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 13 . En la elaboración de un proyecto arquitectónico transcurren las siguientes fases: a) Esquema Básico Consiste en un bosquejo (dibujo) general.dos y coordinados los distintos proyectos se va a la elaboración del proyecto definitivo el cual está integrado por los siguientes documentos: planos. resaltando los aspectos más importantes.Avanzando en el proceso se llega al anteproyecto en el cual ya se dibujan planos y se redacta la memoria descriptiva en la cual se expone la decisión del Arquitecto y además las especificaciones técnicas de construcción (tipo de mate.terminantes del diseño. De este esquema fundamental parte el proyectista para elaborar el proyecto arquitectónico.1 PROYECTO ARQUITECTONICO Es la imagen de la obra concebida.das estas correcciones lo mismo que compara.riales y procesos constructivos). Al anteproyecto se le hacen las correcciones necesarias con el fin de optimizar el diseño y que todos los proyectos sean compatibles. debe ser firmado por un arquitecto con matricula profesional vigente. memoria descriptiva y especificaciones técnicas de construcción. lo-mismo que los resultados del estudio de suelos y el programa de necesidades.

planos que dan a conocer en forma precisa los elementos y los matices más importantes y esenciales de la solución ofrecida. lo mismo que la información de todos los criterios utilizados en el diseño. Planos Generales Es la representación en forma gráfica (dibujo) y a escala de las diferentes imágenes visuales de una obra como plantas. escaleras. origen. calidad.com/ contacte Plantas Es la imagen que se ve al cortar con un plano una edificación. privadas y otros elementos en cada piso o nivel. Forman el anteproyecto arquitectónico los siguientes documentos: Memoria Descriptiva Es un documento en el cual se ofrece la información necesaria para poder comprender el anteproyecto. los datos iniciales. cortes y fachadas. estos planos indican la forma como están distribuidos los muros. A los planos se les agrega una indicación de los mate. En éste se expone el proceso de su desarrollo. ventanas. riales que deben ser usados para la construcción incluyendo nombre. Forman los planos generales los siguientes: • • • • Planos de localización general Planos de Plantas Planos de Fachadas Planos de Cortes Localización General: Indica la ubicación de la construcción en el terreno con respecto a las construcciones y de más elementos que le son vecinos (vías. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 14 . ascensores. zonas verdes). la investigación realizada con relación a los factores determinantes del diseño y otros agentes. tipo.clinicatambre. Debe colocarse la orientación señalando con una flecha el norte en el plano Imagen de: www. áreas comunes. puertas.

ar/ cabanas Fachadas Es la representación por medio de un dibujo de la imagen de la edificación. Cortes: Si por medio de un plano vertical se corta un edificio por una sección cualquiera. Perspectivas Son la representación en una superficie de los objetos con la imagen Y semejanza de sus tres dimensiones tal y como las vemos. ya sea en su mayor o menor dimensión y luego se separan las partes. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 15 . vista desde un punto cualquiera ubicado exteriormente.la imagen que aparece es a lo que llamamos "corte".De: www.com. ..elmanantial.

arquitecto. Para la obtención de la licencia de construcción se presentan estos planos junto con los demás documentos necesarios' ante las autoridades municipales. Esta evaluación nos dará un valor más aproximado al valor real porque ya se cuenta para esto con unos planos cuyas modificaciones posteriores serán mínimas. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 16 . c) Proyecto Arquitectónico Una vez concluidas las modificaciones sobre el anteproyecto se procede a elaborar los planos definitivos. El proyecto arquitectónico consiste en un grupo de planos: . asesores. Una vez que se ha precisado en forma definitiva el anteproyecto se hace indispensable hacer una evaluación de la inversión de capital que hay que hacer para ejecutar la obra. Al anteproyecto se le analiza en sus diversos aspectos. pero no se muestran en ellos detalles de los elementos. las cuales consideran necesarias y deben ser incluidas en los planos definitivos. proyectistas.Maquetas Es una reproducción a escala reducida aunque conservando sus proporciones y aspectos de una obra de arquitectura. tanto . Planos Generales Estos planos muestran el proyecto en toda su extensión en forma general.técnicos como funcionales y se le hacen las modificaciones correspondientes a las recomendaciones dadas por el propietario.

Planos de cortes '" .Plano de cubierta .Planos de fachadas .Planos de ejes-cimientos y desagües.Departamento de Planeación Distrital.Planos de localización general * . Secretaría de Obras Públicas Dentro de los planos generales se tienen: .Planos de detalles Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 17 . Planos de plantas de los diferentes niveles .

Área del lote . PROYECTO ESTRUCTURAL Con la finalidad de garantizar su estabilidad.2.Área total construida. el edificio necesita de una estructura para transmitir las cargas al suelo.. 3. Cuadro de Áreas Es una síntesis de los datos correspondientes a las diferentes áreas que se tienen en una edificación y que se relacionan con los siguientes: . pisos) . La elaboración del proyecto estructural debe hacerse ejecutando una constante comparación y adecuación con el proyecto arquitectónico y con las demás condiciones técnicas que éste requiere. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 18 .Área libre Especificaciones de Construcción Estas especificaciones contienen toda la información sobre las características de los diversos materiales que serán usados.Área construida en cada piso (sótanos. .

según la ley 400 de 1997. ofrecen la oportunidad deobtener unos planos constructivos que coinciden en todos los aspectos sin presentar incompatibilidades.das cuar1do se hagan los cálculos definitivos posteriormente. En la elaboración del proyecto estructural se adelantan las siguientes actividades: a) Asesoría Previa Esta asesoría está constituida por las recomendaciones y cálculos de estructuras realizados por el Arquitecto en el momento de iniciar el anteproyecto en lo que se refiere a las diferentes opciones que se presentan para diseñar la estructura en cuanto a factores técnicos del diseño como son la volumetría.El diseño estructural debe ser ejecutado por un ingeniero civil facultado para ello. teniendo que ser ajusta. esto se hace mediante análisis y cálculos simples y que aunque son bastante aproximados no indican las dimensiones definitivas de los elementos. altura. b) Anteproyecto Estructural Se establece en esta fase las dimensiones aproximadas de los elementos que forman la estructura (secciones de las columnas. espesor de las vigas y losas). iniciándose desde la etapa de anteproyectos hasta la de los planos definitivos y el chequeo de sus dimensiones. cargas otros. Las dimensiones fijadas para los elementos hasta este momento son importantes para hacer las variaciones pertinentes y necesarias al anteproyecto arquitectónico y así desarrollar los planos generales del mismo. La compaginación entre los proyectos estructural y arquitectónico. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 19 .

98. . Planos Representan gráficamente las dimensiones de los elementos de la estructura. el diseño estructural debe cumplir todas las disposiciones contempladas en la norma sismorresistente – NSR. Estos planos se clasifican en: Planos de Formaletería Muestran las dimensiones en planta y elevación de los elementos de concreto de la estructura! y las dimensiones de la formaleta sobre la cual han de fundirse. que brindan todos los datos e información necesaria correspondiente a cada uno de los elementos de la estructura para su futura ejecución en la obra. la manera como se deben colocar en el elemento estructural.ron los cálculos requeridos en el diseño de la estructura y de los métodos y códigos usados. planos y especificaciones. su longitud. Memoria de Cálculos Es la explicación de la forma como se realiza. diámetro y en general todas las características de hierros estructurales y flejes. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 20 .c) Proyecto Estructural Está constituido por el conjunto de documentos: memoria de cálculos. su forma y la indicación de los materiales adicionales necesarios para su construcción (formaletas) y de la misma manera la colocación el hierro. Planos de refuerzo Señalan el tipo de hierros.

40 88 1. (ver tabla 1). que debe cumplir la estructura como también los materiales.Longitud total .80 46. Localización O Esquema 7451 V-2 7/8” 5582 V-2 5/8” 310 V.80 Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 21 . Estos detalles se hacen a una escala mayor o sea un tamaño que facilite mostrar en detalle las características constructivas.50 54. Especificaciones Técnicas de Construcción Expresa los requisitos de carácter técnico.Planos de Detalles Son el complemento de los planos de formaletería y refuerzo. indican la forma y dimensiones de algunos elementos que no es posible indicarlos con claridad en los otros planos.2 3/8” Cantidad Longitud corte Longitud total 12 4.10 96. .Peso unitario y total TABLA No.Lista de Refuerzos Son planillas donde se consigna la totalidad de los datos correspondientes a los refuerzos de acero de la estructura y en ellas se describen las características.00 8 5. 1 No. . elementos y procedimientos que se utilizan en su ejecución.Forma del refuerzo .Diámetro del refuerzo .Resistencia del acero .

También le corresponde a este proyecto el diseño y cálculo de las instalaciones y equipos para prestar los servicios ya expuestos y en algunos casos para suministrar gases. el número 745 indica varilla de diámetro (7/8”) y longitud (4. PROYECTO DE INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS Le pertenece a este proyecto hacer un estudio de las necesidades de la edificación correspondientes al suministro de agua potable y desalojo de aguas negras y lluvias. concreto en metros cúbicos (m3) y acero de refuerzo en kilogramos (Kgrs) y la determinación de estos consumos por partes de la estructura (Items) ejemplo: Item: Cimentación Concreto: 380 m3 Acero: 3.Peso varilla Peso total 3.21 1 Se refiere al diámetro de la varilla y a la longitud. y debe Código logro cumplir Nacional del con de las disposiciones para la contempladas en la norma NTC1500 o fontanería.04 164.56 54. Indica el elemento al cual pertenece el refuerzo.55 71.16 1. 2.50) m.000 Kgr 3. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 22 . V-2.3. esperado alcanzar el óptimo funcionamiento y el resultado para edificación. vapor o líquidos combustibles. El diseño y cálculo de estas instalaciones es hecho por personal especializado. indica viga No.92 0. Cantidad de obra Indica el total de los materiales que se consumen en el total de la estructura. 2 .

proyecto para que no resulten proyectos encontrados. y adecuarlo con los en demás c) Proyecto Después de hacer las modificaciones correspondientes sobre el anteproyecto se realiza el proyecto hidráulico y sanitario.El proyecto comprende: a) Asesoría Previa Como toda asesoría. esta información es ofrecida por el especialista. También se indica en este esquema la localización de cuartos de motobombas. b)Anteproyecto Es un esquema inicial en el cual se muestran las redes de suministro y las redes de evacuación. Los cálculos se realizan con fundamento en el estudio de las necesidades de suministro de agua potable. Sobre el anteproyecto se hacen las observaciones y modificaciones necesarias para optimizarlo concordancia proyectos. tanques subterráneos y elevados. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 23 . como por ejemplo las conducciones para suministro de agua y para la red eléctrica. almacenamiento y evacuación de aguas negras y aguas lluvias. con las recomendaciones al propietario y al equipo de diseño. Ocupando el mismo espacio en el momento de realizar los trabajos. para el desarrollo de la mejor alternativa. Los esquemas se coordinan con los demás diseños en la fase de ante.

En casos no muy frecuentes debe determinarse la localización de otros equipos que sean alimentados por gas.Con este fin se busca toda la in. intercomunicación Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 24 .Especificaciones técnicas de construcción . Instalaciones telefónicas e instalaciones sonido. El proyecto está integrado por: . realizar el diseño y cálculo de las obras eléctricas del edificio y dentro de las cuales están: instalaciones y equipos de iluminación.Presupuesto Básico 3.Memoria de Cálculos . El diseño y construcción de este tipo de instalaciones está regulado por la norma NTC 2050 (NFPA 70) o Código eléctrico nacional . cantidades de aparatos que requieren suministro de agua y de éstos se deben conocer sus datos de fabricación para localizar exactamente sus conexiones y desagües.Planos . instalaciones de fuerza motriz (para hacer funcionar de motores.formación concerniente al tipo. Esta localización se hace teniendo como normas las existentes para ello tanto reglamentarias como técnicas.4 PROYECTO DE INSTALACIONES ELECTRICAS Y A FINES Dentro de este proyecto se hace un estudio de las necesidades para con base en estas. combustibles y otros. máquinas y industriales). vapor. localización y características del consumo de agua potable.

y una previa coordinación con los demás diseños tanto técnicos como estructural y arquitectónico. establecer las dimensiones de los equipos como: plantas de emergencia. Recopilados los datos correspondientes a los anteriores elementos se podrán conocer las áreas y los volúmenes necesarios para su colocación. contadores. se han ejecutado todos los cambios que resulten necesarios.otorgan todas las indicaciones y recomendaciones por parte del Ingeniero eléctrico. salidas de alumbrado y de toma de corriente. respetando en todo momento las normas pertenecientes a la Empresa de Energía. subestaciones. parámetros que no deben ser olvidados sino que al contrario aplicados eléctrico en los diseños arquitectónico y estructural. también se deben incluir las especificaciones más generales de los materiales fundamentales (tuberías. c) Proyecto Se hace con base en el anteproyecto. cables). Estas indicaciones y recomendaciones versan sobre ideas que son de la especialidad del Ir1geniero b) Anteproyecto Es un bosquejo que muestra en forma preliminar la ubicación de los equipos eléctricos como: tableros. al cual ya se le han hecho las correcciones necesarias. distribuidores telefónicos.Las fases que se desarrollan en el proyecto son: a) Asesoría Previa En esta fase se . A este nivel de desarrollo del proyecto es de primordial importancia enterarse de una forma aproximada del valor de las cargas eléctricas que se van a necesitar para los diferentes usos en la edificación y de esta forma fijar las fuentes de las cuales se van a abastecer los sistemas que se utilizarán para su distribución en toda la edificación. Dentro del proyecto. ductos. subestaciones. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 25 .

Para avanzar hasta el proyecto definitivo se tienen que desarrollar los siguientes pasos: Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 26 . los siguientes parámetros: Especificaciones y localización de los equipos que han de operarse con energía eléctrica (electrodomésticos. Indicaciones de la localización de aparatos en cocinas.Presupuesto 3.Pliego de especificaciones técnicas de construcción . escaleras eléctricas y sistemas de acondicionamiento del ambiente.5 PROYECTO DE INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES Este proyecto tiene como finalidad diseñar y calcular un grupo de instalaciones mecánicas y especiales de acuerdo a las necesidades que se presenten y que son conocidos por medio de estudios. El proyecto de instalaciones eléctricas y afines. tomas de corriente y otros.Planos . Características de la corriente eléctrica. . al igual que los demás proyectos está compuesto por los siguientes documentos: . baños. Dentro de las instalaciones podemos nombrar: Ascensores. ascensores) y la previsión de futuras obras de ampliación.De otro lado es necesario conocer para elaborar el proyecto definitivo.Memoria de cálculos . motobombas.zonas de ropas y otros espacios que requieran de un estudio en cuanto a alumbrado.

Toda esta información debe ser clara y sencilla y de fácil interpretación. Sobre el anteproyecto se hacen las modificaciones resultantes del análisis y de la Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 27 . localización de los equipos de calefacción y refrigeración. cuartos de máquinas. El proyecto consta de los siguientes documentos: • • • • Memoria de cálculos Planos Pliego de especificaciones técnicas de construcción Presupuesto aproximadas de las conducciones. calderas. ventiladores y los recorridos y dimensiones comparación y ajuste con los demás diseños.a) Asesoría Previa Consiste esta asesoría en la información y las recomendaciones que el especialista formula con la finalidad de que sean cumplidas. se procede a la elaboración del proyecto definitivo en el cual será un factor determinante las necesidades que se tienen que satisfacer. b) Anteproyecto Es un esquema general el cual tiene como objeto mostrar en forma preliminar la localización de las cajas de los ascensores. c) Proyecto Con base en la coordinación hecha al anteproyecto con los demás diseños correspondientes a los restantes proyectos y ejecutadas las modificaciones pertinentes. resultantes de! análisis de las variadas opciones para el diseño de cierto aspecto y de las cuales siempre habrá una que ofrezca las mejores condiciones.

empezar directamente la construcción e igualmente definir las normas para su posterior funcionamiento. la programación de la obra y resolver lo relacionado con la parte legal. CIMENTACION Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 28 . Tabla 2 ILUSTRACION DE ITEMS Y CAPITULOS CAP 1 OBRAS PRELIMINARES ITEMS Localización y replanteo Campamento Excavaciones mecánicas Instalaciones provisionales 2. los cuales a su vez se agrupan en unidades llamadas capítulos. 4. Con estos planos y especificaciones de construcción se puede sacar el cómputo de las cantidades de obra que se tiene que realizar. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS A este nivel de desarrollo del proyecto se hace necesario conocer la inversión. El presupuesto se hace con base en los planos y especificaciones de construcción que prevee cada uno de los diferentes proyectos.1. agrupándose de acuerdo a su naturaleza. (ver tabla 2). por ejemplo: acero de refuerzo. dejando de esta manera todo definido para la realización de la licitación y contrato de ejecución de la obra o en caso de no ser necesarios estos pasos. estas agrupaciones se denominan "Items".Para el diseño y construcción de redes a gas de uso residencial debe consultarse la norma NTC 2505 “Instalaciones para suministro de Gas destinadas a usos residenciales y comerciales” 4. PRESUPUESTO DE CONSTRUCCION Tiene por objeto calcular con aproximación el costo que exigirá la ejecución de la obra. panetes. puertas.

De cocina c. ENCHAPES 13. INSTALACIONES ELECTRICAS Y AFINES Red de alta tensión ITEMS Redes de evacuación Aparatos sanitarios 7. DOTACION Y EQUIPOS ITEMS a. IMPERMEABILIZACIÓN 17.25 Muros Divisorios E:. CARPINTERIA MADERA 12.ITEMS 3. MAMPOSTERIA ITEMS Muros de Carga E: . PISOS Y PAÑETES 9. Generales b. INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES Aire acondicionado ITEMS Calefacción 8. INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS ITEMS Redes de suministro Redes de evacuación Aparatos sanitarios 6. CARPEINTERIA METALICA 11. CUBIERTAS 10. De lavandería Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 29 . CIELOS RASOS 14. ESTRUCTURA ITEMS Pilotes Cabezales Muros de contención Acero de refuerzo Losa de entrepiso Columnas Vigas Escaleras 4. VIDRIOS 15.25 5. CERRADURAS 16.

b) Presupuesto Preliminar Sobre los planos arquitectónicos generales se elabora un presupuesto que tiene carácter provisional. alquiler de oficinas. accidentes). otros). estudio de los planos de detalle y de las especificaciones incluyendo todos los Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 30 .El desarrollo del presupuesto consiste en elaborar el análisis de precios unitarios de los diversos items. Como los costos de los materiales e insumos así como de la mano de obra. A este costo hay que agregarle el de los costos indirectos. los costos estimados por posibles imprevistos en la realización de los trabajos (mal tiempo. Todo esto requiere de análisis económicos que son propios de especialistas. se hace un análisis para estimar en forma general el costo total de la obra con la finalidad de conocer con anticipación este dato y saber si es posible seguir adelante con el proyecto. es necesario proyectar estos valores en el tiempo para que en cualquier momento futuro pueda conocerse el costo que tendrá un producto determinado o la ejecución de una actividad. c) Presupuesto Al presupuesto preliminar se le hace una revisión y se perfecciona haciendo un. porque en esta fase aún no se tienen los planos detallados y las especificaciones de construcción para calcular las cantidades de obra referentes a cada ítem y analizar sus cos. papelería. por tanto el presupuesto debe poseer mecanismos que permitan transformar el costo total en un costo que representa las condiciones presentes en ese momento es decir que pueda actualizarse periódicamente de manera fácil y rápida. cambian con el tiempo. transporte de maquinaria. que son causados por administración (honorarios a profesionales.tos unitarios. Las actividades que se desarrollan en la elaboración del presupuesto de construcción son: a) Asesoría Previa Una vez elaborado el anteproyecto arquitectónico con base a éste. establecer los valores parciales de los capítulos y con la suma de los valores parciales obtener el costo total directo de la obra. y la utilidad que va a obtener el contratista general.

se para la ejecución de la obra. En trabajos de menor importancia pueden obtenerse buenos resultados. proyectos. tratos y las técnicas que se van a usar en la programación. pero el presupuesto definitivo no se podrá obtener. El programa ofrece recomendaciones con el fin de optimizar la.elementos que van a necesitar. 4. si no hasta concluir la obra. debido a las variaciones permanentes tanto en materiales. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 31 . Todo esto con miras a lograr una mayor eficiencia en la ejecución de los trabajos analizando tiempos y costos. relación entre la parte técnica y económica para la cual se hacen sugerencias respecto a los sistemas constructivos que se pueden usar. cantidades de obra. siendo los anteriores los más utilizados. redactando una lista de los trabajos por realizar con el fin de evitar maniobras equivocadas y el derroche de tiempo y materiales. diagrama de Gantt. estudios complementarios y otros.2 PROGRAMACION DE OBRA Tiene por objeto determinar el proceso de ejecución de una obra en el transcurso del tiempo. y costo de alquiler de equipo y mano de obra. Existen varios sistemas de representación gráfica de la programación de obra. La programación se presenta en forma de gráficos donde se puede apreciar el encadenamiento y sucesión de los trabajos en el transcurso del tiempo y detectar con facilidad los efectos que causaría el fallo en fa ejecución de determinada actividad. Las actividades desarrolladas en la elaboración del programa de ejecución de una obra son: a) Asesoría Previa Tiene como finalidad proporcionar al propietario las instrucciones relativas a las actividades preliminares del planeamiento de una construcción y dentro de las cuales están: Estudios previos. las diferentes maneras de hacer con. método de la ruta crítica (CPM) y evaluación de programas y técnicas de revisión (PERT).

protocolizado por escritura pública y registrado. c) Programa Constituye la concepción definitiva del programa de trabajo en el cual se incluyen y correlacionan en el transcurso del tiempo todas las actividades que genera la construcción de una obra. oficinas o locales comercia. de bienes comunes del edificio cuyo uso se rige por reglamento. El reglamento es llamado de propiedad horizontal. ordenadas de tal manera que se logren los mayores rendimientos así mismo que la inversión sea correspondiente a la tenencia del capital. y a la vez copropietaria con las demás personas de las restantes unida. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ESCRITURAS Cuando la obra ejecutada es un edificio con destino a vivienda. Esto último se logra distribuyendo la inversión necesaria a lo largo del tiempo de ejecución evitando desembolsos grandes difíciles de cubrir en poco tiempo. basados en la legislación vigente que a este respecto existe. estructuras. por ejemplo cimentaciones.3.b) Programa Preliminar Es la elaboración de un calendario previo para la ejecución de los trabajos hecho con base en estudio global de cada uno de los capítulos del proceso constructivo. obligaciones y limitaciones a las cuales deben someterse las personas que habiten el edificio. Este reglamento determina legalmente las condiciones. derechos. 4. En el proceso de elaboración de un reglamento de copropiedad se tiene: a) Asesoría Previa Es la consulta que se hace al asesor de propiedad horizontal en el momento de comenzar el planeamiento sobre ciertos conocimientos que modifican el proyecto Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 32 . es decir que los gastos generados puedan ser suplidos con el dinero disponible.des. el cual para su validez requiere ser aprobado por las autoridades. una persona es propietaria de alguna o algunas unidades privadas. Los reglamentos son elaborados por personas conocedoras de estos aspectos.les.

c) Reglamento de Propiedad Horizontal Una vez aprobado por las autoridades. asignación de áreas comunes que presentan diferentes alternativas de diseño cumpliendo las normas de copropiedad. Registrada la escritura y establecidos por las autoridades los números de matrículas inmobiliarias.arquitectónico y que en resumen son normas que tienen que ver con la localización y dimensiones mínimas de los espacios. b) Proyecto El proyecto del reglamento de propiedad horizontal está formado por un grupo de documentos en los cuales se expresan los bienes comunes y privados. Los documentos que integran el proyecto son: • • Reglamento de Propiedad Horizontal Planos de propiedad horizontal (mostrando áreas comunes y privadas. coeficientes y las normas que regulan estos bienes. nomenclatura. • Memoria descriptiva del inmueble (descripción referente a la localización. linderos. posición de los accesos. • El proyecto de división (es la indicación de los pisos y unidades en que se divide el edificio). especificaciones técnicas de construcción y condiciones de seguridad e higiene) • Cuadro de áreas y coeficientes para el avalúo catastral. se inicia ante la oficina del catastro el trámite para el avalúo catastral de cada unidad privada con lo cual se tramita la correspondiente escritura de compra venta. Para lo cual se deben elaborar los documentos que Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 33 . así cada unidad privada queda independiente desde el punto de vista legal. el proyecto se debe protocolizar por escritura pública junto con los demás documentos y se debe inscribir en la oficina de registros de la localidad. en la mayoría de los casos se recurre a procesos de licitación y contrato. LICITACIÓN Y CONTRATO Para la ejecución de los trabajos de la obra. las áreas. delimitadas). catastral y fiscal. 5.

lo tratado se convierte en un documento de Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 34 . El objetivo de la licitación es que se presenten varias propuestas de diferentes personas sobre la prestación de un servicio determinado. la licitación proporciona un procedimiento limpio. pero no de forma obligatoria porque no existen leyes que la reglamenten.se relacionan con éstos como son: Los pliegos de condiciones y los formularios para la presentación de la propuesta: 5. con el fin de seleccionar la propuesta más conveniente desde el punto de venta económico y técnico.2. con el cual nacen o se terminan obligaciones y derechos para las partes que lo constituyen. Con base en estos parámetros se llega a escoger la propuesta más conveniente desde todo punto de vista en beneficio de todos. 5. puesto que ésta selecciona entre varias propuestas las cuales concursan en igualdad de condiciones y su selección se hace con la mayor objetividad posible. Debido a que el contrato es una acción que se hace a voluntad y las decisiones y obligaciones se establecen libremente. existiendo casos especiales en que no es necesaria. suministro de materiales o suministro de servicios. LICITACIONES La licitación es un procedimiento por medio del cual se selecciona a una persona o firma para encargarle la ejecución de una actividad ya sea la construcción de una obra. La licitación se aplica de forma obligatoria en los contratos del sector público. La propuesta constituye un negocio. La licitación pone al alcance un sistema con al cual se persigue alcanzar el objetivo final en las mejores condiciones y con buenas garantías para el contratante en lo que se refiere al manejo de los dineros públicos. por medio de un contrato.1. el negocio que el oferente propone al contratante sobre el motivo de la licitación. CONTRATOS Es un convenio realizado a voluntad y libremente entre dos personas. En el sector privado también se aplica.

Las personas jurídicas que representan un grupo de personas las cuales están asociadas con un-objeto común como son: Las sociedades y firmas.carácter obligatorio pues existe la legislación al respecto que hace que se tenga que cumplir lo pactado. Los contratos pueden realizarlos dos clases de personas: Las personas naturales que son aquellas que actúan en su propio nombre no representando a nadie más y comprometiéndose s610 ellas. Objeto: Es la intención por la cual se firma el contrato. Para la legalización de un contrato se deben cumplir ciertas condiciones que son considera. Las obligaciones y derechos de las dos partes se consignan en un documento llamado "minuta de! contrato". La Capacidad: Se refiere a que la persona esté habilitada legalmente para poder suscribir un contrato. Dentro de estos requisitos se tienen: . Libertad o Consentimiento: Quiere decir que las obligaciones a que se sometan las personas involucradas en el contrato deben ser voluntarias y no sean por obligación.das básicas para que el contrato tenga validez y esté respaldado legalmente. . Los contratos dependiendo de las personas entre las cuales se realicen se clasifican en: Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 35 . la prestación de un servicio. . por ejemplo: La ejecución de una obra. El objeto del contrato debe ser algo que no esté en contra de la ley ni de las buenas costumbres. error o engaño. esto se cumple cuando la persona es mayor de 18 años y no esté incapacitada por ley.

en el cual el estado siempre es el que contrata. la celebración de subcontratos y la adquisición de materiales. b) Contrato a precio global2 Los contratos a precio global son aquellos en los que el contratista. 2 Ibid Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 36 . El contratista es el único responsable por la vinculación de personal. 89.3 SISTEMAS DE CONTRATACIÓN Existen varios sistemas de contratación siendo los más utilizados en proyectos de construcción los siguientes: a) Contrato a precio unitario1 Los contratos a precio unitario son aquellos en los cuales se pacta el precio por unidades o cantidades de obra y su valor total es la suma de los productos que resulten de multiplicar las cantidades de obras ejecutadas por el precio de cada una de ellas. Guía LEC de la construcción. artículos 88. a cambio de las prestaciones a que se compromete. obtiene como remuneración una suma global fija en la cual están incluidos sus honorarios y es el único responsable de la vinculación de personal. dentro de los límites que el mismo convenio fije. A estos contratos también se les llama "de obras públicas". todo lo cual realiza en su propio nombre y por cuenta y riesgo.90. de la elaboración de subcontratos y de la obtención de materiales todo lo 1 Decreto 222 de 1983.a) Contratos Civiles Son contratos acordados entre particulares y en este caso están regidos por las normas del Código Civil y la manera de adjudicación se puede establecer libremente. 5. Estos contratos se pueden desarrollar en base a normas del derecho público o civil. sin que el dueño de la obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos. b) Contratos administrativos Son aquellos realizados entre el estado y personas o firmas particulares.

c) Contrato de administración delegada Contratos de administración delegada son aquellos en que el contratista. se encarga de la ejecución del objeto del convenio. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 37 . El contratista es el único responsable de los contratos que celebre. por cuenta y riesgo del contratante.cual realiza en su propio nombre y por su cuenta y riesgo y sin que el dueño de la obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos.

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