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CARTILLA PROCESO CONSTRUCTIVO EN EDIFICACIONES

PRIMERA PARTE DESARROLLO TEORICO

INTRODUCCIN

Este manual ambiciona dar una informacin general sobre el desarrollo del proceso de la construccin, desde el mismo instante en que se concibe la idea que lo origina, hasta el da en que es puesta al servicio de las personas, de acuerdo con los diversos usos a que pueden ser sometidas estas construcciones. En sntesis el tema describe el proceso constructivo llevado a cabo para la ejecucin de edificaciones del cual se aplican en las construcciones civiles algunos de sus pasos, segn la magnitud de la obra. Es por esto que la informacin consignada en las pginas siguientes debe ser conocida por el conjunto de personas que (actualmente o en el futuro) se ocupan del ramo de la construccin, pues le ser muy til a aquellos que se dedican a esta actividad como aquellos que van a iniciarse en la misma. El desarrollo del tema se ha dividido en dos partes: una primera parte abarca lo correspondiente a los estudios necesarios para obtener datos; a los diseos tcnico arquitectnico y a otros estudios necesarios para la ejecucin de la obra como son: presupuesto, programacin de la obra, licitacin y contrato. Todas estas actividades se han agrupado bajo el titulo de Desarrollo terico. La segunda parte se denomina Desarrollo Prctico. Comprende la descripcin de las fases de la ejecucin de la obra, que son las diversas actividades que hay que adelantar y son: actividades preliminares, cimentacin, estructura, acabados e instalaciones, con las cuales se construye la edificacin.

El desarrollo del tema se hace en forma breve, dando la informacin necesaria evitando que este manual se convierta en uno muy extenso y difcil de comprender.

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1. TOMA DE DECISIONES

EL CONSTRUCTOR PIENSA EN QUE TIPO DE EDIFICACIN VA A INVERTIR

En

el

desarrollo de un proyecto de construccin se comienza con la toma de decisiones por parte del propietario, con la asesora de consultores especializados, los cuales le ayudarn a que las decisiones tomadas sean las ms convenientes. Para esta toma de decisiones es preciso tener en cuenta los siguientes puntos: 1.1. FIJACION DE OBJETIVOS Los objetivos del proyecto son la base para el planteamiento de ste. Con los objetivos se determina el tipo de edificacin (casas o construcciones de gran altura), los usos (comercio, oficinas, vivienda) y la magnitud o sea el tamao del proyecto.

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1.2. ESTUDIOS DE PREFACTIBILIDAD PATIO DE ROPAS

ALCOBA

ALCOBA

Con los objetivos se formula un plan y a ste se le hacen estudios de prefactibilidad analizarn y por medio de un sus SALA COMEDOR grupo de profesionales, los cuales lo presentarn COCINA alternativas en lo que se refiere a la inversin de capital y a la parte tcnica. 1.3. PROGRAMA ARQUITECTONICO JARDIN Si el proyecto puede continuar, el paso siguiente es la determinacin de las necesidades y espacios que ste debe tener. Se dan a conocer las reas que forman el proyecto con las caractersticas mnimas que que se se ACCESO requieran, as como tambin las normas cumplir. En esta parte del planeamiento se determinan las reas comunes de la edificacin (patios, jardines, otros), segn las necesidades y los usos para los cuales se emplear la deben ACCESO ZONA VERDE GARAJE SERVICOS SANITARIOS

Circulacin peatonal ORGANIGRAMA GENERAL


Tiene por objeto representar la zonificacin resaltando los factores funcionales en el programa arquitectnico

edificacin y todas las dems reas que hacen parte de la construccin y que deben satisfacer los objetivos fijados de la mejor manera posible.

1.4. SELECCION DEL GRUPO DE TRABAJO En la seleccin del grupo de trabajo se fijan los criterios bsicos para hacer la seleccin del grupo que va a trabajar en el planeamiento del proyecto como son los

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asesores en las diferentes reas: Arquitectos, Ingenieros, Proyectistas, Consultores y Tcnicos.

De: www.igsingenieros.com/inges.gif 2. ESTUDIOS PRELIMINARES

Definido el programa arquitectnico y conformado el equipo de trabajo se hacen los estudios preliminares:

. Estudios de mercado . Estudios del lote . Factores determinantes del diseo 2.1. ESTUDIOS DE MERCADO Tiene como finalidad estudiar la demanda (en cuanto a cantidad y calidad) de las construcciones con mayor certeza que cuando esta demanda es supuesta. Una alternativa para hacer el estudio de mercado es a travs de encuestas a la poblacin.

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Para las empresas medianas o pequeas estos estudios no se realizan por la inversin que representan, pero se basan en los estudios que efectan algunas entidades al respecto.

Es importante conocer la situacin y las tendencias del mercado porque la rpida venta del producto proporciona una mayor rentabilidad del capital invertido. De: www.sondaxe.es/cuerpo_4.htm

2.2. ESTUDIOS DEL LOTE Adquirido ya el lote se realizan estudios de ste que pueden ser preliminares o.

definitivos y stos son: a. Levantamiento Topogrfico Consiste en tomar directamente en el terreno una serie de datos por medio de aparatos diseados para este tipo de actividades como son: el teodolito, el nivel, la mira, la cinta mtrica. el distancimetro o la estacin total, entre otros. Los datos de planimetra y altimetra permiten dibujar sobre un papel el lote en otra escala, la cual debe tener las mismas caractersticas del terreno en su estado real, y conocer el relieve del terreno a travs de la diferencia de altura que tiene un punto con respecto a otro.

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Una vez determinado el levantamiento, preciso oficiales es. realizar como el de

consultas con entidades Departamento Administrativo Curadura con el determinar proyectos o de la ciudad. Planeacin (DAP), y la Municipal; objeto si de existen

afectaciones por futuros si no est incluido en los planos

b. Estudios de Suelos y Cimentacin El suelo est formado por materiales de diferente composicin, presiones o la por efectos accin producidos por la

desintegracin de las rocas, la cual es causada por efectos mecnicos tales como altas del agua y del viento; trmicos por como el calor y la baja temperatura; efectos qumicos como la accin de cidos y otros productos; y por el trabajo de microorganismos.

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El suelo restante est formado por

partculas

slidas, agua. y aire. Entre las partculas slidas las gravas, arenas, limos y arcillas que dependen del grado de desintegracin de la roca y de la presencia de diferentes tipos de sustancias de origen orgnico.

De: www.bajamar.com/vivahomes/currproj/ La parte ms superficial del suelo est formada, por materia orgnica, la cual resulta de la descomposicin de residuos vegetales y animales. Esta capa como es de suponer es inapropiada para recibir las grandes cargas que las obras transmiten al terreno mediante la cimentacin. Despus de esta capa encontramos el sub-suelo el cual puede contener o no materia orgnica. El subsuelo est formado por estratos de diferente composicin. En el estudio de suelos se investigan las caractersticas de estos estratos con el fin de disear y calcular una estructura que transmita en forma adecuada el peso de la edificacin al terreno.

Consiste entonces el estudio del suelo en determinar con anticipacin a las excavaciones, las caractersticas generales del subsuelo y con estos datos determinar si el terreno, es apropiado o no para el proyecto y sus implicaciones econmicas cuando el proyecto est a un nivel de esquemas o anteproyectos. El conocimiento del suelo se logra mediante procedimientos dentro de los cuales se pueden citar: inspeccin del terreno, anlisis de los estudios y obras realizados en terrenos vecinos y con los resultados de sondeos de muestreo y ensayos de penetracin. Los sondeos consiguen muestras del terreno a las profundidades que se deseen, las cuales se extraen cuidadosamente con el fin de no alterarlas y que luego son analizadas en el laboratorio de suelos para determinar sus caractersticas. Los ensayos de penetracin consisten en clavar en el terreno una barra que tiene en su extremo un cono, est barra puede alargarse agregando otras en su extremo superior
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de acuerdo a la profundidad que se desee, las barras son empujadas dentro del terreno por una mquina que al mismo tiempo mide la fuerza ejercida para la penetracin de cierta longitud de barra. terreno. Estos datos nos indican la resistencia o capacidad portante del

Con el informe del estudio de suelos, el especialista indica las recomendaciones que se deben tener en cuenta en el diseo de la cimentacin y el proceso constructivo ms adecuado para ejecutar las excavaciones. 2.3. FACTORES DETERMINANTES DEL DISEO Son factores que de una forma u otra y en mayor o menor magnitud, inciden en la concepcin de un proyecto, limitndolo en su desarrollo. Estos factores se clasifican en: a) Factores legales y reglamentarios Estn conformados por el conjunto de normas municipales que rigen el diseo y la construccin y regulan el desarrollo urbano, as por ejemplo para el municipio de Medelln son: el Acuerdo 62 Plan de Ordenamiento Territorial 30/99, en el cual se identifican los polgonos, usos del suelo y reas especiales, Acuerdo 23/2000 que contempla las normas de aprovechamiento del espacio y el Acuerdo 30/90 o Estatuto Municipal en el cual se contemplan las normas genricas de construccin. Dentro de estos reglamentos se dictan normas sobre los siguientes aspectos: ndices: de ocupacin: Es el valor que se obtiene al dividir el rea cubierta por la edificacin, entre el rea del lote. De construccin: Es el valor que resulta de dividir el rea total construida por el rea del lote.

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De Zona: Resulta de dividir el rea total que se puede construir por el rea bruta de dicha manzana.

. reas rea del lote: Es la medida de la superficie comprendida entre sus linderos demarcados por las autoridades municipales competentes. rea bruta: Es el rea total del terreno antes de urbanizar, sin que se hayan quitado las reas exteriores a la demarcacin de acuerdo a la reglamentacin urbana correspondiente. rea cubierta: Es la proyeccin sobre un plano horizontal del rea transversal de la edificacin sin tener en cuenta las reas pertenecientes a aleros, cornisas y sobresalgan de la lnea de construccin. rea libre: Es el rea que queda al estar del rea bruta el rea cubierta. .Densidad Indica la ocupacin de un terreno y la cantidad de personas que usan la construccin levantada sobre ste. . Alineamientos Son los parmetros anterior y posterior y cuya funcin es la de servir como referencia para el trazado del edificio. . Aislamientos Son espacios libres que se deben dejar entre linderos y lneas de demarcacin, que pueden ser: balcones que

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Laterales (zonas verdes) Posterior (vas peatonales) Anterior (antejardn) . Alturas Son las distancias verticales de las construcciones y pueden ser: altura total de la edificacin o de los pisos. . Usos Es la designacin que se da a un terreno para la construccin de una edificacin con una finalidad especfica, bien sea sta para la prestacin de servicios de vivienda, salud, educacin, comercio, administracin y otros servicios. .. . Equipamiento Comunal Son pautas que se refieren a las reas de servicio comunes en una edificacin con relacin al tipo y la magnitud de estas reas. b) Factores econmicos y financieros Son elementos que afectan el diseo y se relacionan con la inversin que hay que realizar para la ejecucin de la obra, de la facilidad o dificultad que se encuentra en la adquisicin de crditos, las condiciones que presenta la comer cializacion de las unidades construidas; pudiendo ser favorables o desfavorables. Estos parmetros originan limitantes, las cuales deben ser de pleno conocimiento del Arquitecto para no olvidarlas al hacer el diseo. c) Factores fsico-ambientales Dentro de estos factores se incluyen todos los correspondientes a la localizacin geogrfica del lote como son la altura sobre el nivel del mar, topografa, caractersticas climatolgicas del lugar como humedad, vientos, lluvias, y otros. Como es fcil de advertir, las anteriores condiciones influyen bastante en el diseo.

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d) Factores psico-sociales Son condiciones de diseo originadas por el usuario y son la comodidad, confort, belleza; y que no se deben dejar a un lado en el diseo puesto que satisfacer al usuario es lo primordial. e) Factores funcionales Estn dados por la lista de reas necesarias en la construccin, las cuales se establecen al elaborar el programa arquitectnico y es as como establecen el grupo inicial de factores que de- terminan el diseo. Al respecto se han elaborado pautas a las cuales debe someterse el Arquitecto al elaborar el proyecto. f) Factores tecnolgicos Los factores tecnolgicos estn formados por el grupo de procedimientos,

conocimientos y herramientas de trabajo, de las cuales puede echar mano el hombre para poder cambiar lo que le ofrece la naturaleza en elementos necesarios para la vida del mismo. Estn formados los factores tecnolgicos por los siguientes: Sistemas constructivos (esto es la manera de ejecutar determinada actividad)

Los materiales (con relacin a la calidad, disponibilidad y costos.)." La mano de obra (con relacin a la calidad, disponibilidad y costos).

3. PROYECTOS PARA CONSTRUCCIONES El proyecto es el producto obtenido. al final de un proceso que se inicia con la elaboracin de un programa o plan Arquitectnico seguido de una serie de estudios con los cuales ya se puede dibujar un esquema preliminar de toda la construccin. A los esquemas preliminares es necesario coordinarlos en la totalidad de los proyectos para lo cual se hace una asesora por parte de cada especialista y las recomendaciones que se dan deben ser tenidas en cuenta para los pasos posteriores.

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Avanzando en el proceso se llega al anteproyecto en el cual ya se dibujan planos y se redacta la memoria descriptiva en la cual se expone la decisin del Arquitecto y adems las especificaciones tcnicas de construccin (tipo de mate- riales y procesos constructivos). Al anteproyecto se le hacen las correcciones necesarias con el fin de optimizar el diseo y que todos los proyectos sean compatibles. Realiza- das estas correcciones lo mismo que compara- dos y coordinados los distintos proyectos se va a la elaboracin del proyecto definitivo el cual est integrado por los siguientes documentos: planos, memoria descriptiva y especificaciones tcnicas de construccin.

3.1 PROYECTO ARQUITECTONICO Es la imagen de la obra concebida, la cual es realizada por el Arquitecto basado en los datos suministrados por el propietario y que en sntesis son los objetivos fijados. Adems juegan un papel muy importante los otros factores expuestos anteriormente y denominados factores de- terminantes del diseo; lo-mismo que los resultados del estudio de suelos y el programa de necesidades. El proyecto arquitectnico de la edificacin debe cumplir la reglamentacin urbana vigente e indicar los usos de la edificacin; debe ser firmado por un arquitecto con matricula profesional vigente. En la elaboracin de un proyecto arquitectnico transcurren las siguientes fases: a) Esquema Bsico Consiste en un bosquejo (dibujo) general, que representa en forma total el conjunto del proyecto, resaltando los aspectos ms importantes. De este esquema fundamental parte el proyectista para elaborar el proyecto arquitectnico. b) Anteproyecto Arquitectnico Est constituido en esencia por un conjunto de
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planos que dan a conocer en forma precisa los elementos y los matices ms importantes y esenciales de la solucin ofrecida. Forman el anteproyecto arquitectnico los siguientes documentos:

Memoria Descriptiva Es un documento en el cual se ofrece la informacin necesaria para poder comprender el anteproyecto. En ste se expone el proceso de su desarrollo, los datos iniciales, la investigacin realizada con relacin a los factores determinantes del diseo y otros agentes; lo mismo que la informacin de todos los criterios utilizados en el diseo. Planos Generales Es la representacin en forma grfica (dibujo) y a escala de las diferentes imgenes visuales de una obra como plantas, cortes y fachadas. A los planos se les agrega una indicacin de los mate. riales que deben ser usados para la construccin incluyendo nombre, tipo, calidad, origen. Forman los planos generales los siguientes: Planos de localizacin general Planos de Plantas Planos de Fachadas Planos de Cortes

Localizacin General: Indica la ubicacin de la construccin en el terreno con respecto a las construcciones y de ms elementos que le son vecinos (vas, zonas verdes). Debe colocarse la orientacin sealando con una flecha el norte en el plano Imagen de: www.clinicatambre.com/ contacte

Plantas

Es la imagen que se ve al cortar con un plano una edificacin, estos planos indican la forma como estn distribuidos los muros, ventanas, puertas, escaleras, ascensores, reas comunes, privadas y otros elementos en cada piso o nivel.
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De: www.elmanantial.com.ar/ cabanas

Fachadas

Es la representacin por medio de un dibujo de la imagen de la edificacin, vista desde un punto cualquiera ubicado exteriormente.

Cortes: Si por medio de un plano vertical se corta un edificio por una seccin cualquiera, ya sea en su mayor o menor dimensin y luego se separan las partes;.la imagen que aparece es a lo que llamamos "corte". . Perspectivas Son la representacin en una superficie de los objetos con la imagen Y semejanza de sus tres dimensiones tal y como las vemos.
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Maquetas Es una reproduccin a escala reducida aunque conservando sus proporciones y aspectos de una obra de arquitectura.

Una vez que se ha precisado en forma definitiva el anteproyecto se hace indispensable hacer una evaluacin de la inversin de capital que hay que hacer para ejecutar la obra. Esta evaluacin nos dar un valor ms aproximado al valor real porque ya se cuenta para esto con unos planos cuyas modificaciones posteriores sern mnimas.

Al anteproyecto se le analiza en sus diversos aspectos, tanto .tcnicos como funcionales y se le hacen las modificaciones correspondientes a las recomendaciones dadas por el propietario, asesores, arquitecto, proyectistas, las cuales consideran necesarias y deben ser incluidas en los planos definitivos.

c) Proyecto Arquitectnico Una vez concluidas las modificaciones sobre el anteproyecto se procede a elaborar los planos definitivos. El proyecto arquitectnico consiste en un grupo de planos: . Planos Generales Estos planos muestran el proyecto en toda su extensin en forma general; pero no se muestran en ellos detalles de los elementos. Para la obtencin de la licencia de construccin se presentan estos planos junto con los dems documentos necesarios' ante las autoridades municipales.

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Departamento de Planeacin Distrital. Secretara de Obras Pblicas Dentro de los planos generales se tienen: - Planos de localizacin general * - Planos de ejes-cimientos y desages. Planos de plantas de los diferentes niveles - Plano de cubierta - Planos de cortes '" - Planos de fachadas - Planos de detalles

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. Cuadro de reas Es una sntesis de los datos correspondientes a las diferentes reas que se tienen en una edificacin y que se relacionan con los siguientes: - rea del lote - rea construida en cada piso (stanos, pisos) - rea total construida. - rea libre Especificaciones de Construccin Estas especificaciones contienen toda la informacin sobre las caractersticas de los diversos materiales que sern usados. 3.2. PROYECTO ESTRUCTURAL Con la finalidad de garantizar su estabilidad, el edificio necesita de una estructura para transmitir las cargas al suelo. La elaboracin del proyecto estructural debe hacerse ejecutando una constante comparacin y adecuacin con el proyecto arquitectnico y con las dems condiciones tcnicas que ste requiere.

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El diseo estructural debe ser ejecutado por un ingeniero civil facultado para ello, segn la ley 400 de 1997. En la elaboracin del proyecto estructural se adelantan las siguientes actividades: a) Asesora Previa Esta asesora est constituida por las recomendaciones y clculos de estructuras realizados por el Arquitecto en el momento de iniciar el anteproyecto en lo que se refiere a las diferentes opciones que se presentan para disear la estructura en cuanto a factores tcnicos del diseo como son la volumetra, altura, cargas otros.

b) Anteproyecto Estructural Se establece en esta fase las dimensiones aproximadas de los elementos que forman la estructura (secciones de las columnas, espesor de las vigas y losas), esto se hace mediante anlisis y clculos simples y que aunque son bastante aproximados no indican las dimensiones definitivas de los elementos; teniendo que ser ajusta- das cuar1do se hagan los clculos definitivos posteriormente.

Las dimensiones fijadas para los elementos hasta este momento son importantes para hacer las variaciones pertinentes y necesarias al anteproyecto arquitectnico y as desarrollar los planos generales del mismo. La compaginacin entre los proyectos estructural y arquitectnico, inicindose desde la etapa de anteproyectos hasta la de los planos definitivos y el chequeo de sus dimensiones, ofrecen la oportunidad deobtener unos planos constructivos que coinciden en todos los aspectos sin presentar incompatibilidades.

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c) Proyecto Estructural Est constituido por el conjunto de documentos: memoria de clculos, planos y especificaciones; que brindan todos los datos e informacin necesaria correspondiente a cada uno de los elementos de la estructura para su futura ejecucin en la obra, el diseo estructural debe cumplir todas las disposiciones contempladas en la norma sismorresistente NSR- 98.

. Memoria de Clculos Es la explicacin de la forma como se realiza- ron los clculos requeridos en el diseo de la estructura y de los mtodos y cdigos usados. Planos Representan grficamente las dimensiones de los elementos de la estructura, su forma y la indicacin de los materiales adicionales necesarios para su construccin (formaletas) y de la misma manera la colocacin el hierro. Estos planos se clasifican en: Planos de Formaletera Muestran las dimensiones en planta y elevacin de los elementos de concreto de la estructura! y las dimensiones de la formaleta sobre la cual han de fundirse.

Planos de refuerzo Sealan el tipo de hierros, la manera como se deben colocar en el elemento estructural, su longitud, dimetro y en general todas las caractersticas de hierros estructurales y flejes.

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Planos de Detalles Son el complemento de los planos de formaletera y refuerzo, indican la forma y dimensiones de algunos elementos que no es posible indicarlos con claridad en los otros planos. Estos detalles se hacen a una escala mayor o sea un tamao que facilite mostrar en detalle las caractersticas constructivas. Especificaciones Tcnicas de Construccin Expresa los requisitos de carcter tcnico, que debe cumplir la estructura como tambin los materiales, elementos y procedimientos que se utilizan en su ejecucin. .Lista de Refuerzos Son planillas donde se consigna la totalidad de los datos correspondientes a los refuerzos de acero de la estructura y en ellas se describen las caractersticas. (ver tabla 1). - Resistencia del acero - Dimetro del refuerzo - Forma del refuerzo - Longitud total - Peso unitario y total TABLA No. 1 No. Localizacin O Esquema 7451 V-2 7/8 5582 V-2 5/8 310 V- 2 3/8

Cantidad Longitud corte Longitud total

12 4.50 54.00

8 5.80 46.40

88 1.10 96.80

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Peso varilla Peso total

3.04 164.16

1.55 71.92

0.56 54.21

1 Se refiere al dimetro de la varilla y a la longitud, el nmero 745 indica varilla de dimetro (7/8) y longitud (4.50) m. 2. Indica el elemento al cual pertenece el refuerzo. V-2, indica viga No. 2 . Cantidad de obra Indica el total de los materiales que se consumen en el total de la estructura; concreto en metros cbicos (m3) y acero de refuerzo en kilogramos (Kgrs) y la determinacin de estos consumos por partes de la estructura (Items) ejemplo: Item: Cimentacin Concreto: 380 m3 Acero: 3.000 Kgr

3.3. PROYECTO DE INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS Le pertenece a este proyecto hacer un estudio de las necesidades de la edificacin correspondientes al suministro de agua potable y desalojo de aguas negras y lluvias. Tambin le corresponde a este proyecto el diseo y clculo de las instalaciones y equipos para prestar los servicios ya expuestos y en algunos casos para suministrar gases, vapor o lquidos combustibles.

El diseo y clculo de estas instalaciones es hecho por personal especializado, y debe Cdigo logro cumplir Nacional del con de las disposiciones para la contempladas en la norma NTC1500 o fontanera, esperado alcanzar el ptimo funcionamiento y el resultado para edificacin.

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El proyecto comprende:

a) Asesora Previa Como toda asesora, esta informacin es ofrecida por el especialista, con las recomendaciones al propietario y al equipo de diseo, para el desarrollo de la mejor alternativa.

b)Anteproyecto Es un esquema inicial en el cual se muestran las redes de suministro y las redes de evacuacin. Tambin se indica en este esquema la localizacin de cuartos de motobombas, tanques subterrneos y elevados. Los esquemas se coordinan con los dems diseos en la fase de ante- proyecto para que no resulten proyectos encontrados, como por ejemplo las conducciones para suministro de agua y para la red elctrica. Ocupando el mismo espacio en el momento de realizar los trabajos. Sobre el anteproyecto se hacen las observaciones y modificaciones necesarias para optimizarlo concordancia proyectos. y adecuarlo con los en dems

c) Proyecto Despus de hacer las modificaciones correspondientes sobre el anteproyecto se realiza el proyecto hidrulico y sanitario. Los clculos se realizan con fundamento en el estudio de las necesidades de suministro de agua potable, almacenamiento y evacuacin de aguas negras y aguas lluvias.

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Con este fin se busca toda la in- formacin concerniente al tipo, localizacin y caractersticas del consumo de agua potable, cantidades de aparatos que requieren suministro de agua y de stos se deben conocer sus datos de fabricacin para localizar exactamente sus conexiones y desages.

En casos no muy frecuentes debe determinarse la localizacin de otros equipos que sean alimentados por gas, vapor, combustibles y otros. Esta localizacin se hace teniendo como normas las existentes para ello tanto reglamentarias como tcnicas. El proyecto est integrado por: - Memoria de Clculos - Planos - Especificaciones tcnicas de construccin - Presupuesto Bsico

3.4 PROYECTO DE INSTALACIONES ELECTRICAS Y A FINES Dentro de este proyecto se hace un estudio de las necesidades para con base en estas, realizar el diseo y clculo de las obras elctricas del edificio y dentro de las cuales estn: instalaciones y equipos de iluminacin, instalaciones de fuerza motriz (para hacer funcionar de motores, mquinas y industriales), Instalaciones telefnicas e instalaciones sonido. El diseo y construccin de este tipo de instalaciones est regulado por la norma NTC 2050 (NFPA 70) o Cdigo elctrico nacional . intercomunicacin

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Las fases que se desarrollan en el proyecto son:

a) Asesora Previa

En esta fase se .otorgan todas las indicaciones y recomendaciones por parte del Ingeniero elctrico, parmetros que no deben ser olvidados sino que al contrario aplicados elctrico en los diseos arquitectnico y estructural. Estas indicaciones y recomendaciones versan sobre ideas que son de la especialidad del Ir1geniero

b) Anteproyecto Es un bosquejo que muestra en forma preliminar la ubicacin de los equipos elctricos como: tableros, subestaciones, contadores, ductos, salidas de alumbrado y de toma de corriente. Dentro del proyecto, tambin se deben incluir las especificaciones ms generales de los materiales fundamentales (tuberas, cables); respetando en todo momento las normas pertenecientes a la Empresa de Energa.

A este nivel de desarrollo del proyecto es de primordial importancia enterarse de una forma aproximada del valor de las cargas elctricas que se van a necesitar para los diferentes usos en la edificacin y de esta forma fijar las fuentes de las cuales se van a abastecer los sistemas que se utilizarn para su distribucin en toda la edificacin; establecer las dimensiones de los equipos como: plantas de emergencia, subestaciones, distribuidores telefnicos. Recopilados los datos correspondientes a los anteriores elementos se podrn conocer las reas y los volmenes necesarios para su colocacin.

c) Proyecto Se hace con base en el anteproyecto, al cual ya se le han hecho las correcciones necesarias, se han ejecutado todos los cambios que resulten necesarios, y una previa coordinacin con los dems diseos tanto tcnicos como estructural y arquitectnico.
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De otro lado es necesario conocer para elaborar el proyecto definitivo, los siguientes parmetros: Especificaciones y localizacin de los equipos que han de operarse con energa elctrica (electrodomsticos, motobombas, ascensores) y la previsin de futuras obras de ampliacin. Indicaciones de la localizacin de aparatos en cocinas, baos, .zonas de ropas y otros espacios que requieran de un estudio en cuanto a alumbrado, tomas de corriente y otros. Caractersticas de la corriente elctrica. El proyecto de instalaciones elctricas y afines, al igual que los dems proyectos est compuesto por los siguientes documentos: - Memoria de clculos - Planos - Pliego de especificaciones tcnicas de construccin - Presupuesto

3.5 PROYECTO DE INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES Este proyecto tiene como finalidad disear y calcular un grupo de instalaciones mecnicas y especiales de acuerdo a las necesidades que se presenten y que son conocidos por medio de estudios. Dentro de las instalaciones podemos nombrar: Ascensores, escaleras elctricas y sistemas de acondicionamiento del ambiente. Para avanzar hasta el proyecto definitivo se tienen que desarrollar los siguientes pasos:

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a) Asesora Previa Consiste esta asesora en la informacin y las recomendaciones que el especialista formula con la finalidad de que sean cumplidas. Toda esta informacin debe ser clara y sencilla y de fcil interpretacin. b) Anteproyecto Es un esquema general el cual tiene como objeto mostrar en forma preliminar la localizacin de las cajas de los ascensores, cuartos de mquinas, calderas; localizacin de los equipos de calefaccin y refrigeracin; ventiladores y los recorridos y dimensiones comparacin y ajuste con los dems diseos. c) Proyecto Con base en la coordinacin hecha al anteproyecto con los dems diseos correspondientes a los restantes proyectos y ejecutadas las modificaciones pertinentes, resultantes de! anlisis de las variadas opciones para el diseo de cierto aspecto y de las cuales siempre habr una que ofrezca las mejores condiciones; se procede a la elaboracin del proyecto definitivo en el cual ser un factor determinante las necesidades que se tienen que satisfacer. El proyecto consta de los siguientes documentos: Memoria de clculos Planos Pliego de especificaciones tcnicas de construccin Presupuesto aproximadas de las conducciones. Sobre el anteproyecto se hacen las modificaciones resultantes del anlisis y de la

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Para el diseo y construccin de redes a gas de uso residencial debe consultarse la norma NTC 2505 Instalaciones para suministro de Gas destinadas a usos residenciales y comerciales 4. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS A este nivel de desarrollo del proyecto se hace necesario conocer la inversin, la programacin de la obra y resolver lo relacionado con la parte legal; dejando de esta manera todo definido para la realizacin de la licitacin y contrato de ejecucin de la obra o en caso de no ser necesarios estos pasos, empezar directamente la construccin e igualmente definir las normas para su posterior funcionamiento.

4.1. PRESUPUESTO DE CONSTRUCCION Tiene por objeto calcular con aproximacin el costo que exigir la ejecucin de la obra. El presupuesto se hace con base en los planos y especificaciones de construccin que prevee cada uno de los diferentes proyectos. Con estos planos y especificaciones de construccin se puede sacar el cmputo de las cantidades de obra que se tiene que realizar, agrupndose de acuerdo a su naturaleza; por ejemplo: acero de refuerzo, panetes, puertas; estas agrupaciones se denominan "Items"; los cuales a su vez se agrupan en unidades llamadas captulos. (ver tabla 2).

Tabla 2 ILUSTRACION DE ITEMS Y CAPITULOS CAP 1 OBRAS PRELIMINARES ITEMS Localizacin y replanteo Campamento Excavaciones mecnicas Instalaciones provisionales

2. CIMENTACION
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ITEMS 3. ESTRUCTURA ITEMS

Pilotes Cabezales Muros de contencin

Acero de refuerzo Losa de entrepiso Columnas Vigas Escaleras

4. MAMPOSTERIA ITEMS Muros de Carga E: .25 Muros Divisorios E:.25

5. INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS ITEMS Redes de suministro Redes de evacuacin Aparatos sanitarios

6. INSTALACIONES ELECTRICAS Y AFINES Red de alta tensin ITEMS Redes de evacuacin Aparatos sanitarios 7. INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES Aire acondicionado ITEMS Calefaccin 8. PISOS Y PAETES 9. CUBIERTAS 10. CARPEINTERIA METALICA 11. CARPINTERIA MADERA 12. ENCHAPES 13. CIELOS RASOS 14. VIDRIOS 15. CERRADURAS 16. IMPERMEABILIZACIN 17. DOTACION Y EQUIPOS ITEMS a. Generales b. De cocina c. De lavandera
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El desarrollo del presupuesto consiste en elaborar el anlisis de precios unitarios de los diversos items, establecer los valores parciales de los captulos y con la suma de los valores parciales obtener el costo total directo de la obra. A este costo hay que agregarle el de los costos indirectos, que son causados por administracin (honorarios a profesionales, alquiler de oficinas, transporte de maquinaria, papelera, otros), los costos estimados por posibles imprevistos en la realizacin de los trabajos (mal tiempo, accidentes), y la utilidad que va a obtener el contratista general. Como los costos de los materiales e insumos as como de la mano de obra, cambian con el tiempo, es necesario proyectar estos valores en el tiempo para que en cualquier momento futuro pueda conocerse el costo que tendr un producto determinado o la ejecucin de una actividad. Todo esto requiere de anlisis econmicos que son propios de especialistas, por tanto el presupuesto debe poseer mecanismos que permitan transformar el costo total en un costo que representa las condiciones presentes en ese momento es decir que pueda actualizarse peridicamente de manera fcil y rpida. Las actividades que se desarrollan en la elaboracin del presupuesto de construccin son: a) Asesora Previa Una vez elaborado el anteproyecto arquitectnico con base a ste, se hace un anlisis para estimar en forma general el costo total de la obra con la finalidad de conocer con anticipacin este dato y saber si es posible seguir adelante con el proyecto. b) Presupuesto Preliminar Sobre los planos arquitectnicos generales se elabora un presupuesto que tiene carcter provisional, porque en esta fase an no se tienen los planos detallados y las especificaciones de construccin para calcular las cantidades de obra referentes a cada tem y analizar sus cos- tos unitarios. c) Presupuesto Al presupuesto preliminar se le hace una revisin y se perfecciona haciendo un. estudio de los planos de detalle y de las especificaciones incluyendo todos los
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elementos que van a necesitar- se para la ejecucin de la obra; pero el presupuesto definitivo no se podr obtener, si no hasta concluir la obra, debido a las variaciones permanentes tanto en materiales, cantidades de obra, y costo de alquiler de equipo y mano de obra. 4.2 PROGRAMACION DE OBRA Tiene por objeto determinar el proceso de ejecucin de una obra en el transcurso del tiempo. La programacin se presenta en forma de grficos donde se puede apreciar el encadenamiento y sucesin de los trabajos en el transcurso del tiempo y detectar con facilidad los efectos que causara el fallo en fa ejecucin de determinada actividad. En trabajos de menor importancia pueden obtenerse buenos resultados, redactando una lista de los trabajos por realizar con el fin de evitar maniobras equivocadas y el derroche de tiempo y materiales. Existen varios sistemas de representacin grfica de la programacin de obra, diagrama de Gantt, mtodo de la ruta crtica (CPM) y evaluacin de programas y tcnicas de revisin (PERT); siendo los anteriores los ms utilizados. Las actividades desarrolladas en la elaboracin del programa de ejecucin de una obra son: a) Asesora Previa Tiene como finalidad proporcionar al propietario las instrucciones relativas a las actividades preliminares del planeamiento de una construccin y dentro de las cuales estn: Estudios previos, proyectos, estudios complementarios y otros. El programa ofrece recomendaciones con el fin de optimizar la. relacin entre la parte tcnica y econmica para la cual se hacen sugerencias respecto a los sistemas constructivos que se pueden usar, las diferentes maneras de hacer con. tratos y las tcnicas que se van a usar en la programacin. Todo esto con miras a lograr una mayor eficiencia en la ejecucin de los trabajos analizando tiempos y costos.

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b) Programa Preliminar Es la elaboracin de un calendario previo para la ejecucin de los trabajos hecho con base en estudio global de cada uno de los captulos del proceso constructivo; por ejemplo cimentaciones, estructuras. c) Programa Constituye la concepcin definitiva del programa de trabajo en el cual se incluyen y correlacionan en el transcurso del tiempo todas las actividades que genera la construccin de una obra, ordenadas de tal manera que se logren los mayores rendimientos as mismo que la inversin sea correspondiente a la tenencia del capital, es decir que los gastos generados puedan ser suplidos con el dinero disponible. Esto ltimo se logra distribuyendo la inversin necesaria a lo largo del tiempo de ejecucin evitando desembolsos grandes difciles de cubrir en poco tiempo. 4.3. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ESCRITURAS Cuando la obra ejecutada es un edificio con destino a vivienda, oficinas o locales comercia- les, una persona es propietaria de alguna o algunas unidades privadas, y a la vez copropietaria con las dems personas de las restantes unida- des, de bienes comunes del edificio cuyo uso se rige por reglamento. El reglamento es llamado de propiedad horizontal, el cual para su validez requiere ser aprobado por las autoridades, protocolizado por escritura pblica y registrado.

Este reglamento determina legalmente las condiciones, derechos, obligaciones y limitaciones a las cuales deben someterse las personas que habiten el edificio. Los reglamentos son elaborados por personas conocedoras de estos aspectos, basados en la legislacin vigente que a este respecto existe.

En el proceso de elaboracin de un reglamento de copropiedad se tiene: a) Asesora Previa Es la consulta que se hace al asesor de propiedad horizontal en el momento de comenzar el planeamiento sobre ciertos conocimientos que modifican el proyecto
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arquitectnico y que en resumen son normas que tienen que ver con la localizacin y dimensiones mnimas de los espacios, posicin de los accesos, asignacin de reas comunes que presentan diferentes alternativas de diseo cumpliendo las normas de copropiedad. b) Proyecto El proyecto del reglamento de propiedad horizontal est formado por un grupo de documentos en los cuales se expresan los bienes comunes y privados, las reas, coeficientes y las normas que regulan estos bienes. Los documentos que integran el proyecto son: Reglamento de Propiedad Horizontal Planos de propiedad horizontal (mostrando reas comunes y privadas, delimitadas). El proyecto de divisin (es la indicacin de los pisos y unidades en que se divide el edificio). Memoria descriptiva del inmueble (descripcin referente a la localizacin, linderos, nomenclatura, especificaciones tcnicas de construccin y condiciones de seguridad e higiene) Cuadro de reas y coeficientes para el avalo catastral.

c) Reglamento de Propiedad Horizontal Una vez aprobado por las autoridades, el proyecto se debe protocolizar por escritura pblica junto con los dems documentos y se debe inscribir en la oficina de registros de la localidad. Registrada la escritura y establecidos por las autoridades los nmeros de matrculas inmobiliarias, se inicia ante la oficina del catastro el trmite para el avalo catastral de cada unidad privada con lo cual se tramita la correspondiente escritura de compra venta, as cada unidad privada queda independiente desde el punto de vista legal, catastral y fiscal. 5. LICITACIN Y CONTRATO Para la ejecucin de los trabajos de la obra, en la mayora de los casos se recurre a procesos de licitacin y contrato. Para lo cual se deben elaborar los documentos que

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se relacionan con stos como son: Los pliegos de condiciones y los formularios para la presentacin de la propuesta: 5.1. LICITACIONES La licitacin es un procedimiento por medio del cual se selecciona a una persona o firma para encargarle la ejecucin de una actividad ya sea la construccin de una obra, suministro de materiales o suministro de servicios, por medio de un contrato. El objetivo de la licitacin es que se presenten varias propuestas de diferentes personas sobre la prestacin de un servicio determinado, con el fin de seleccionar la propuesta ms conveniente desde el punto de venta econmico y tcnico. La licitacin se aplica de forma obligatoria en los contratos del sector pblico, existiendo casos especiales en que no es necesaria. En el sector privado tambin se aplica, pero no de forma obligatoria porque no existen leyes que la reglamenten. La propuesta constituye un negocio, el negocio que el oferente propone al contratante sobre el motivo de la licitacin.

La licitacin pone al alcance un sistema con al cual se persigue alcanzar el objetivo final en las mejores condiciones y con buenas garantas para el contratante en lo que se refiere al manejo de los dineros pblicos, la licitacin proporciona un procedimiento limpio, puesto que sta selecciona entre varias propuestas las cuales concursan en igualdad de condiciones y su seleccin se hace con la mayor objetividad posible. Con base en estos parmetros se llega a escoger la propuesta ms conveniente desde todo punto de vista en beneficio de todos.

5.2. CONTRATOS Es un convenio realizado a voluntad y libremente entre dos personas, con el cual nacen o se terminan obligaciones y derechos para las partes que lo constituyen. Debido a que el contrato es una accin que se hace a voluntad y las decisiones y obligaciones se establecen libremente, lo tratado se convierte en un documento de

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carcter obligatorio pues existe la legislacin al respecto que hace que se tenga que cumplir lo pactado. Las obligaciones y derechos de las dos partes se consignan en un documento llamado "minuta de! contrato". Para la legalizacin de un contrato se deben cumplir ciertas condiciones que son considera- das bsicas para que el contrato tenga validez y est respaldado legalmente. Dentro de estos requisitos se tienen: . La Capacidad: Se refiere a que la persona est habilitada legalmente para poder suscribir un contrato, esto se cumple cuando la persona es mayor de 18 aos y no est incapacitada por ley. . Libertad o Consentimiento: Quiere decir que las obligaciones a que se sometan las personas involucradas en el contrato deben ser voluntarias y no sean por obligacin, error o engao. . Objeto: Es la intencin por la cual se firma el contrato, por ejemplo: La ejecucin de una obra, la prestacin de un servicio. El objeto del contrato debe ser algo que no est en contra de la ley ni de las buenas costumbres.

Los contratos pueden realizarlos dos clases de personas: Las personas naturales que son aquellas que actan en su propio nombre no representando a nadie ms y comprometindose s610 ellas. Las personas jurdicas que representan un grupo de personas las cuales estn asociadas con un-objeto comn como son: Las sociedades y firmas. Los contratos dependiendo de las personas entre las cuales se realicen se clasifican en:

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a) Contratos Civiles Son contratos acordados entre particulares y en este caso estn regidos por las normas del Cdigo Civil y la manera de adjudicacin se puede establecer libremente. b) Contratos administrativos Son aquellos realizados entre el estado y personas o firmas particulares, en el cual el estado siempre es el que contrata. A estos contratos tambin se les llama "de obras pblicas". Estos contratos se pueden desarrollar en base a normas del derecho pblico o civil.

5.3 SISTEMAS DE CONTRATACIN Existen varios sistemas de contratacin siendo los ms utilizados en proyectos de construccin los siguientes: a) Contrato a precio unitario1 Los contratos a precio unitario son aquellos en los cuales se pacta el precio por unidades o cantidades de obra y su valor total es la suma de los productos que resulten de multiplicar las cantidades de obras ejecutadas por el precio de cada una de ellas, dentro de los lmites que el mismo convenio fije. El contratista es el nico responsable por la vinculacin de personal, la celebracin de subcontratos y la adquisicin de materiales, todo lo cual realiza en su propio nombre y por cuenta y riesgo, sin que el dueo de la obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos. b) Contrato a precio global2 Los contratos a precio global son aquellos en los que el contratista, a cambio de las prestaciones a que se compromete, obtiene como remuneracin una suma global fija en la cual estn incluidos sus honorarios y es el nico responsable de la vinculacin de personal, de la elaboracin de subcontratos y de la obtencin de materiales todo lo
1 Decreto 222 de 1983; artculos 88, 89,90, Gua LEC de la construccin.

Ibid
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cual realiza en su propio nombre y por su cuenta y riesgo y sin que el dueo de la obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos. c) Contrato de administracin delegada Contratos de administracin delegada son aquellos en que el contratista, por cuenta y riesgo del contratante, se encarga de la ejecucin del objeto del convenio. El contratista es el nico responsable de los contratos que celebre.

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