Extinción de la hipoteca

La forma normal de la extinción de la hipoteca –como derecho accesorio es cuando la

obligación principal ha sido extinguida con la cancelación total del crédito a plena satisfacción
del acreedor, de esta manera quedara extinguida la misma hipoteca como tal, con la
destrucción total del bien, sin afectar la obligación principal.

1.- Causas de la hipoteca

De acuerdo a nuestro sistema jurídico en sede de los derechos reales , las causales de la
extinción de la hipoteca se hallan previstas en el artículo 1122 del código civil ,las cuales son
tratadas colmo causales directas e indirectas .

1.1.- causales indirectas:

Extinción de la obligación que garantiza la hipoteca.-la manera normal como debe

extinguirse toda obligación, es con el pago. El pago en materia de hipoteca se entiende
realizado solo cuando se ha cancelado íntegramente la prestación (artículo 1220 del código
civil).esta afirmación nos indica que solo cuando el deudor ha cancelado de manera total la
obligación se producirá la efectiva extinción de ella, y desde luego del derecho real accesorio,
la hipoteca.

La anulación, rescisión o resolución del contrato de mutuo con garantía de hipoteca.- la ley
civil nos habla de anulación como causal de la de la hipoteca , la expresión “anulación
”consignada en el artículo 1122 ,inciso 2, del código civil ,se debe entender como aquella en la
que está implícita la nulidad y la anulabilidad .desde luego se declara la nulidad del contrato de
mutuo con hipoteca por causales previstas en la ley (artículos 219,220 y 1109 del código civil )y
la anulabilidad (artículos 221,222 del código civil ) y la hipoteca como derecho real accesorio se
extingue .

-Como causal de extinción de la hipoteca de acuerdo al artículo 1122, inciso 2, del código civil,
se tiene la rescisión del contrato, que tiene por objeto dejar sin efecto un contrato por causal
existente al momento de celebrarlo (artículo 1370 código civil) la rescisión afecta
esencialmente la obligación principal, haciéndola desaparecer, y como consecuencia se
extingue la hipoteca, que no puede sobrevivir por ser accesoria.

-La resolución deja opera cuando el acto contractual de crédito o préstamo de dinero con
garantía hipotecaria, plenamente valido, deja de tener efecto por causal sobreviviente a su
celebración (artículo 1371 código civil).declara resuelto el contrato que tiene la prestación y la
obligación principal, desaparece también la hipoteca (artículo 1122, inciso2, código civil).

1.2. Causales directas:

Renuncia escrita del acreedor .así como el acreedor decide en acto voluntario otorgarle un
crédito o préstamo de dinero al deudor que también recibe de manera voluntaria y libremente
acepta dicho crédito y garantiza el cumplimiento, otorgándole hipoteca con el inmueble de su
propiedad. Así también consecuente mente el acreedor puede renunciar a la hipoteca,
sencillamente prefiere no exigir al deudor la garantía hipotecaria. La renuncia implica decisión
libre y voluntaria del acreedor al no exigir el cumplimiento de la obligación del pago de la
deuda, lógicamente acarrea la extinción de la obligación principal (generalmente por la
prescripción extintiva)

Del artículo 1122, inciso 3, condigo civil, nos dice que no existe renuncia verbal ni tacita, si no
expresa o por escrito, también debe adoptar la misma forma que el contrato, por escritura
pública con inscripción registral.

Destrucción total del inmueble .para que haya extinción de la hipoteca fundada en esta causal
debe tratarse de la destrucción total de la edificación (fábrica o casa);pero si el bien
hipotecario se destruiría parcialmente se mantendría la hipoteca sobre la parte no destruida.

Consolidación .en la hipoteca la consolidación debe entenderse como una de las causales de la
extinción que se produce cuando en una sola persona se reúne las situaciones jurídicas de
propietario del bien inmueble objeto de hipoteca y de acreedor .en la consolidación no se trata
de ningún apoderamiento del bien en pago de deuda, sino, se trata de un acuerdo libre y
voluntario para la transmisión del derecho de propiedad de parte del deudor y la aceptación
del acreedor.

Prescripción. La obligación de pagar una deuda que no ha sido exigida por el acreedor dentro
del lapso indicado por el artículo 2001, inciso 1, del código civil.

Cancelación de la hipoteca

Frente a esta extinción por cualquiera de las causales de inmediato se debe pensar en la
cancelación de la inscripción registral. La cancelación de inscripción registral debe hacerse
observando de la misma forma como se constituye el contrato, es decir, mediante escritura
pública, cursándose los partes a los registros públicos.