Evaluación Interna

En el presente capítulo se describen las fortalezas y debilidades de Ciudaris Inmobiliaria con la

finalidad de identificar los factores claves de éxito de la empresa

Análisis AMOFHIT

La información del Análisis Interno se ha obtenido mediante diversos sitios web los
cuales nos brindan información de la inmobiliaria Ciudaris
1) Administración (A)

CIUDARIS con RUC 20432280056, declara que es una empresa del rubro inmobiliario fundada
en el año 1999, debidamente representado por su Gerente General Ricardo Javier Arbulú Soto, e
inscrita en la Partida Registral N° 11129973 del Registro de Personas Jurídicas de Lima, que
cuenta con más de 18 años de experiencia en el sector, habiendo realizado y entregado a
completa satisfacción de sus clientes en todo este tiempo, más de 20 proyectos inmobiliarios en
diversos distritos de la capital y 1 en la ciudad de Chiclayo.
Nuestros proyectos inmobiliarios son desarrollados cumpliendo con toda la normativa
establecida en el Reglamento Nacional de Edificaciones y cuentan además con todas las
condiciones sismo resistentes establecidas en la norma E.030.
 2) Marketing y Ventas (M)
El mercado al que se dirige Ciudaris, y en el que están ubicados la mayor parte de sus proyectos
vigentes (Like, Shine y Serk II), así como los ya entregados, es el denominado mercado
habitacional de Lima Moderna1 , el mismo que está conformada por los distritos de Jesús
María, Lince, Magdalena del Mar, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo, lo cual guarda
relación con el Nivel Socio Económico B al que se dirige la Compañía. En este sentido, los
proyectos en desarrollo de Ciudaris están localizados en Jesús María, San Miguel ubicados en
Lima Moderna y en Barranco. Durante el ejercicio 2017, según el Informe de Situación
Inmobiliaria 2017 del BBVA Research Perú, el mayor número de unidades vendidas se dio en el
segmento de precios medios y en los distritos de la zona norte de Lima, Jesús María, Callao,
Chorrillos y Barranco. Asimismo, cabe destacar que Jesús María es el distrito que tuvo una
mayor variación, pasando el metro cuadrado de costar US$1,517 a US$1,615, lo cual representa
un aumento de 6.5%. Por el lado de los proyectos más destacados en el mercado de vivienda en
el Distrito de Jesús María, se encuentran Nesta, Level, Like, Edificio Parque Alameda,
Emotions, Casa Blanca, Zentro, Centris, entre otros.

3) Operaciones y Logística (O)

El Gerente de Logística cuenta con la experiencia necesaria para desempeñarse en el cargo. Su
labor permite que los materiales y equipos lleguen a tiempo y en óptimas condiciones a la obra.
La empresa a pesar de no contar con un planeamiento estratégico formal, prioriza la
programación de actividades de sus obras siguiendo el Manual de Logística, el cual establece
los procedimientos y estructuras de tiempo para las compras de los diferentes materiales y
alquiler de equipos. Este manual está vinculado con la elaboración de un Programa de Semanas
2 Adelantadas (P2SA) (2 Weeks Ahead Program [2WAP]) que contiene proyección de labores e
insumos necesarios para las dos semanas siguientes, teniendo en cuenta que la semana actual
debe estar contenido en un P2SA anterior. En el mismo sentido, en gestión logística es una
política de la empresa que todo el material en obrase pida con un mínimo de dos días de
anticipación, lo que permite reducir costos en tiempo y dinero. Para CIUDARIS los costos
dependen directamente del tiempo y monto de ejecución de la obra a ejecutar. Estos precios
están determinados previamente de acuerdo al costo unitario y a los materiales que se emplearán
en las actividades que conducen a la finalización de la obra, además los costos de la empresa
varían antes y durante la ejecución de la obra. En el costo unitario de cada actividad intervienen
tres clases de recursos: la mano de obra (calificada y no calificada), los materiales y los equipos.
Los costos de los materiales varían de acuerdo al tiempo de traslado y la zona de ejecución de
obra. La empresa cuenta con una adecuada implementación de equipos básicos (compactadoras,
vibradoras, winche plataforma, motobombas y herramientas eléctricas menores), se encuentra
integrada verticalmente trabajos de metalmecánica.
En conclusión, las fortalezas son: (a) Capacidad y experiencia logística, (b) Programación de
actividades con P2SA y , (c) Calidad del servicio y en la puntualidad en la entrega de la obra.
 4) Finanzas y Contabilidad (F)

Resulta importante señalar que, en el ejercicio 2016, Ciudaris aplicó por primera vez las
Normas NIIF, generando un ajuste en los Estados Financieros correspondiente al ejercicio 2015.
De esta manera, el patrimonio se ajustó de S/4.72 millones a S/2.56 millones, los activos de
S/72.91 millones a S/70.99 millones, mientras que, por el lado de resultados, la pérdida neta
aumentó al pasar de S/4.26 millones desde S/4.52 millones registrados anteriormente. Activos y
Liquidez Al 31 de diciembre de 2017, los activos de Ciudaris ascienden a S/92.39 millones,
exhibiendo una disminución a lo largo del ejercicio 2017 de 12.46%. El activo corriente
concentra el 77.91% del total al cierre de 2017, registrando una contracción de 15.26% producto
principalmente del menor saldo de Existencias (-13.18%), así como los menores Fondos
Restringidos (-27.94%) y en Caja y Bancos (-65.06%). Las Existencias representan la partida
más importante dentro del activo (65.91% del total), ascendiendo a S/60.89 millones al 31 de
diciembre de 2017, la misma que comprende terrenos, proyectos en desarrollo, inmuebles
terminados, suministros y anticipos a proveedores. En ese sentido, se reduce proyectos en
desarrollo, al culminarse Liberpark y ante la proximidad de la culminación de Santa Elvira
Segunda Etapa, que concluyó en enero de 2018, a pesar del incremento en obras de los
Proyectos Like gastos preoperativos en Shine. Asimismo, se reduce inmuebles terminados
principalmente por el registro en ventas del Proyecto Ser K – Etapa I, a pesar del mayor saldo
en Liberpark y en Santa Elvira. Cabe mencionar que se consideran terrenos a aquellos que serán
utilizados en el curso corriente de las operaciones, los proyectos en desarrollo son aquellos que
se espera concluir en los próximos 12 meses, mientras que los inmuebles terminados
corresponden a aquellos con habilitación urbana disponibles para la venta y entrega.

El saldo de Caja disminuye en 65.06% a lo largo del ejercicio 2017 al situarse en S/860 mil, tras
utilizar parte de la misma en inversiones inmobiliarias. Por otro lado, forman igualmente parte
del saldo de Efectivo y Equivalente, los fondos restringidos (S/6.46 millones) que corresponden
a cuentas donde se depositan los flujos de efectivo recibidos de clientes a través del
financiamiento bancario, los mismos que se van liberando a medida que avanza la obra, así
como los fondos provenientes de fideicomisos de garantía y administración. En este sentido, los
mismos se ajustan en el periodo de análisis en 27.94%, en razón de la culminación de obras en
Liberpark, lo que permitió liberar recursos del Banco. Cabe destacar que, al primer trimestre del
presente ejercicio, el efectivo y equivalente se incrementa hasta S/16.0 millones, de los cuales
S/15.4 millones corresponden a fondos restringidos por preventas en Like, Shine y Serk II.
Según lo indicado por la Gerencia, durante el presente ejercicio se ha cancelado la totalidad de
la deuda bancaria que mantenían por el Proyecto Liberpark -culminado en diciembre de 2017-
por un monto de S/5.09 millones y la totalidad de la deuda del terreno de Santa Elvira por un
saldo de S/1.2 millones. Lo anterior ha permitido bajar la deuda bancaria que al 30 de abril de
2018 se sitúa en S/18.19 millones (S/26.50 millones en el 2017), mientras que los préstamos
Friends & Family ascienden a S/10.53 millones. En esta línea, las obligaciones financieras (por
financiamientos bancarios, leasing y bonos) se sitúan en S/26.11 millones al mes de abril del
presente ejercicio (S/35.19 millones al cierre del ejercicio 2017).

5) Recursos Humanos (H)

La Gerencia de Capital Humano se gestiona en dos niveles, el primero está orientado a la plana
administrativa (personal técnico y/o profesional) y el segundo, al personal obrero. En el caso de
la plana administrativa, en la que se incluyen a los gerentes, profesionales y técnicos, los
sueldos y salarios no se administran de forma efectiva, pues se asignan como 75 una
aproximación o estimado de la realidad del mercado sin considerar la experiencia o capacidad
del profesional contratado. Además, la empresa no ofrece línea de carrera a sus profesionales ya
que ésta es de tamaño intermedio y joven. Se cuenta con una política de contrataciones y
despidos, al momento de contratar profesionales se realiza una entrevista .Respecto del segundo
nivel, la mano de obra con la que dispone CIUDARIS son trabajadores calificados y aplica una
política de reclutamiento de mano de obra no calificada compuesta por personal local de
acuerdo a la ubicación de la obra que ejecuta. Los obreros en general obtienen una
remuneración de acuerdo a lo establecido en el Régimen Especial de Construcción Civil
(RECC), el cual establece los derechos y beneficios de los obreros y es respetado por
CIUDARIS . El obrero del RECC se inicia en la categoría de peón, siendo esta la primera de
cuatro, conforme a sus habilidades puede ascender a oficial, luego a operario y finalmente a
maestro de obra. Se realiza una inducción en seguridad, pagos y sanciones más no de la misión
y visión de la empresa.
CIUDARIS posee un Reglamento Interno, sin embargo es teórico, redundante, no se aplica a la
realidad y tampoco es conocido por los trabajadores; solo se utiliza cuando algún cliente lo
solicita como requisito documentario, es importante destacar que las políticas de seguridad
definidas permiten ahorrar tiempo y dinero previniendo accidentes en obra y que la empresa no
cuenta con presupuesto para implementar capacitaciones.
En conclusión, las fortalezas son: (a) Políticas de seguridad definidas, (b) Trabajadores
calificados y mano de obra disponible para la empresa, (c) Mayoría de obreros no son
sindicalizados. Las debilidades son: (a) No se establecen políticas salariales a nivel
administrativo y (b) No se implementan capacitaciones posterior a la inducción

6) Sistemas de Información y Comunicaciones (I)

No se cuenta con un Gerente del rubro de Información y Comunicaciones, sin embargo tampoco
se considera una necesidad actual para la empresa debido a su envergadura y al sector al que
pertenece. La comunicación interna se realiza mediante el correo electrónico corporativo del
grupo empresarial y comunicación móvil. CIUDARIS no posee un sistema que permita mejorar
la toma de decisiones gerenciales ocasionando que los datos no estén actualizados
permanentemente
Los archivos y carpetas digitales se generan respetando una estructura basada en fechas de
creación, facilitando el acceso a la información de la empresa. Producto de ello se ha proyectado
un Sistema de Gestión de Calidad consistente en Manuales de Administración, de Marketing y
Ventas, de Operaciones, de Finanzas y Contabilidad, de Capital Humano, de Información y de
Tecnología. La finalidad del Sistema de Gestión de Calidad, es básicamente permitir que en
ausencia de una persona no se afecten loa procedimientos. Sin embargo estos no son
necesariamente conocidos por todo el personal administrativo. En obra el flujo de
comunicaciones se canaliza a través del Maestro de Obra, quién recoge información oportuna
acerca de los problemas que se suscitan y comunica al Residente de Obra. La comunicación
entre los obreros y el Maestro se basa en un clima de confianza y de respeto. Sin embargo, no
sucede lo mismo en las áreas administrativas ya que no existe un flujo de comunicaciones
definido ni se crean las condiciones necesarias para mejorar las comunicaciones internas.
En conclusión, las fortalezas son: (a) Poseen un resguardo virtual de la documentación de obra.
Las debilidades son: (a) No se cuenta con un sistema de información que mejore la toma de
decisiones y (b) No existe un flujo de comunicaciones que permita mejoras en el área
administrativa

7) Tecnología e investigación y desarrollo (T)

A pesar de no contar con una Gerencia en esta área, la tecnología en CIUDARIS se gestiona en
dos niveles, el primero está orientado a los procesos constructivos y el segundo, a los software
(programas). A nivel de proceso constructivo, la empresa posee las siguientes ventajas
competitivas: (a) Cuenta con equipos de metalmecánica, que brinda la facilidad de poder
realizar breves trabajos que disminuyen pequeños costos (encofrados metálicos); (b) Cuenta con
maquinaria que permite desarrollar trabajos en un mejor tiempo, sobre todo al vencer la altura
(winche plataforma) y (c) Existe apertura para buscar nuevos métodos más eficientes para llevar
a cabo las actividades de operación. Además, CIUDARIS utiliza programas que le permiten
mejorar la eficiencia administrativa, tal es el caso de que la elaboración de las planillas para el
RECC, se realiza un procedimiento automatizado basado en macroinstrucciones de Microsoft
Excel para procesar información de pago del personal obrero tales como el cálculo de
Beneficios Sociales, Liquidaciones, Compensación de Tiempo de Servicios, Gratificaciones,
etc. Igualmente existe un proyecto de macroinstrucción de Microsoft Excel para elaborar
presupuestos de acuerdo a la normatividad vigente y comercializarlo en el mercado peruano
como alternativa a los existentes. En conclusión, las fortalezas son: (a) Posee equipos y
maquinaria básica además de una macroinstrucción para proceso de pagos.

Análisis del Entorno PESTE

1) Políticas (P)
Las políticas del gobierno están orientadas a facilitar la adquisición de vivienda. El Ministerio
de Vivienda, Construcción y Saneamiento a través del Fondo Mi Vivienda promueve el acceso a
la vivienda única y adecuada (con servicios básicos de luz, agua, desagüe), principalmente, de
las familias con menores ingresos. Esto se logra a través de la articulación entre el Estado y los
Sectores Inmobiliario (promotor/constructor) y Financiero y sus principales productos son
Nuevo Crédito Mivivienda, Crédito MiConstrucción, Financiamiento Complementario Techo
Propio, Crédito MiCasa Más y Crédito MiTerreno (Fondo MiVivienda, s.f.)
Corrupción y obras públicas son dos conceptos que van de la mano para ocho de cada diez
personas que fueron encuestadas a inicios de este mes por Datum . El sondeo reveló que el 78%
cree que “en la ejecución de obras públicas siempre hay corrupción”.
Esto fue acompañado por una pronunciada percepción respecto al inadecuado uso de los
recursos, pues el 84% de participantes opinó que los impuestos que pagan los peruanos no son
bien invertidos en este tipo de obras.

2) Economía (E)

A pesar de la crisis económica mundial registrada en el año 2009, el Perú mostró una muy
buena recuperación en el desempeño de su Producto Bruto Interno (PBI)
El crecimiento del Producto Bruto Interno (PBI) se habría acelerado en el segundo trimestre
del año al alcanzar una tasa cerca al 6%, una variación superior al 3.2% registrado en el primer
trimestre, estimó este viernes el Banco Central de Reserva (BCR). Con esto, se mantiene un
"sesgo al alza" sobre la evolución de la actividad económica.
La autoridad monetaria reiteró que ajustará al alza su proyección del crecimiento del PBI para
este 2018, que actualmente se encuentra en 4%. La nueva previsión se dará a conocer cuando
emita su reporte de inflación en setiembre.
La actividad económica reportó un crecimiento de 7.8% en abril y de 6.4% en mayo. El dato de
junio lo dará a conocer el INEI este 15 de agosto.
En el segundo trimestre del 2018, la población ocupada en el Perú se incrementó en
2.9% con respecto al mismo período de 2017, lo que significó que 467,200 personas
consiguieron un puesto de trabajo en dicho período, informó el Instituto Nacional de
Estadística e Informática (INEI).
Según el reporte del ente estadístico, la población ocupada aumentó en el área urbana en 3.4%
(411,700 personas) en el segundo trimestre de este año; mientras que en el área rural lo hizo en
1.5% (55 mil 600 personas).
De otro lado, en el año móvil de julio 2017-junio 2018, la población ocupada a nivel nacional
aumentó en 2.4%, que equivale a 382,200 personas más con empleo en comparación con el
mismo período del año anterior.
Según área de residencia, en las zonas urbanas la población ocupada se incrementó en 3.1%
(392,000 personas). En tanto, en el área rural la ocupación disminuyó en 0,3%, que equivale a
9,800 personas. 
Durante el año móvil julio 2017-junio 2018, el informe del INEI indicó que el empleo formal
ha disminuido en 0.5% en todo el país con respecto al año móvil julio 2016-junio 2017.
Actualmente, el 33.6% de trabajadores cuenta con trabajo formal.
Según dominios geográficos, el empleo formal descendió con mayor intensidad en la costa en
1%. Así, disminuyó en la costa centro un 2.0%; mientras que en la costa norte y la costa sur
aumentó en 3.2% y 1.8%, respectivamente.
En la sierra aumentó en 0.9%, principalmente en la sierra norte (8.6%) y en la sierra centro
(0.6%); en tanto que disminuyó en la sierra sur en 0.4%. De otro lado, el empleo formal creció
1.1% en la selva.
 3) Fuerzas sociales, culturales, y demográficas (S)

Un paso necesario para salir de la pobreza es posicionar al Perú como un país de clases
medias y es precisamente ese sector el que viene creciendo continuamente. Entre 2011 y 2017,
la clase media pasó de 9’847,000 personas a la cifra de 13’405,000, suponiendo un crecimiento
acumulado de 36.1% en menos de 10 años.
Es un término económico que se refiere al conjunto de la población cuyo ingreso está por
encima de los US$10 y por debajo de los US$50 diarios. Es importante diferenciarlo de la
porción vulnerable de ciudadanos que perciben ingresos menores a US$10 pero mayores a

US$4 por día, que no son parte de la población pobre.

Lo que caracteriza a la clase media, según el Instituto de Economía y Desarrollo Empresarial
(Iedep), es que, debido a sus ingresos, está a salvo de caer en situación de pobreza de forma
sostenida en el tiempo.

El aumento de ingresos permite que las personas puedan ganar más de US$10 por día e
inviertan más en educación y salud.

El rápido crecimiento del PBI en los últimos años dio el impulso necesario para lograr estos
resultados.
César Peñaranda, director ejecutivo del Iedep, indicó que al dinamizarse la economía, aumenta
la demanda por empleo a nivel nacional, lo que aumenta la posibilidad de conseguir mejor
trabajo y, consecuentemente, ingresos más altos.
Por lo tanto, una economía activa ayudaría a reducir la pobreza haciendo que personas de este
grupo pasen al sector vulnerable y que estos últimos pasen a ser parte de la clase media. Y son
esos trabajadores mejor pagados los que pueden mejorar su productividad a través de inversión
en educación y salud.

4) Tecnológicas (T)

El Perú es un país con un nivel de gasto en investigación y desarrollo como porcentaje del PBI
por debajo del promedio de América Latina y el Caribe, esta inversión viene representando el
0.15% de su PBI (Red de Indicadores de Ciencia y Tecnología [RICYT], 2010). Sin embargo,
se han adoptado soluciones tecnológicas en el sector construcción que han permitido reducir
tiempos para la ejecución de proyectos de infraestructura. En donde, “las soluciones
tecnológicas influyen en los costos de construcción a lo largo de las fases de un proyecto”
(Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas [UPC], 2013). Las soluciones tecnológicas son las
diferentes formas de construcción y a la simplificación de sus procesos cuando son soportadas
con herramientas tecnológicas y automatizadas. En el mundo, las empresas constructoras que
cuentan con tecnología de información han encontrado la manera de reducir los costos
operativos en todos los sectores y alcanzar mayor eficiencia. Es por ello que diversas
constructoras invierten millones de dólares para la incorporación de nuevas tecnologías, y en la
investigación y desarrollo sobre sus proyectos y operaciones pues estos pueden ayudar a las
empresas del rubro a lograr un mejoramiento de sus procesos, una reducción de costos y el
incremento de ganancias
El modo convencional de construcción origina a) siniestralidad elevada, b) baja especialización,
c) precariedad de las condiciones de trabajo, d) altos costes por el elevado impacto de la mano
de obra y e) reiterados defectos en la ejecución (Escrig, 2014). El segundo avance es el uso de
maquinaria moderna en la construcción tal como las grúas, que agilizan el tamizaje de
materiales, herramientas y equipos y con las cuales se pueden alcanzar alturas considerables.
Además, se tiene como opción los camiones con tolvas para pre mezclado (mixer), estos
cumplen la función de mezclar cemento, arena, piedra y agua; y su principal ventaja es el
tiempo y el ahorro en mano de obra, pues se requiere solo de una persona para operar el camión.
(Jaime J. , 2015). Por último, existen mejoras e innovaciones tecnológicas a nivel mundial que
han dado con la aparición de nuevos materiales de construcción, con mejor calidad y con mayor
resistencia para la construcción de edificaciones contra movimientos sísmicos (Universidad
Peruana de Ciencias Aplicadas [UPC], 2013).

5) Fuerzas ecológicas y ambientales (E)

Una oportunidad para el sector construcción es la tendencia hacia los edificios verdes y las
construcciones eco-eficientes. En el mundo, la tendencia es hacer edificios e instalaciones
verdes, la misma que se estima que se consolidará en los próximos cinco años generando
construcciones más responsables, flexibles, eficientes y conectadas
Teóricamente, una edificación sostenible o “verde” se define a aquella que aplica procesos
eficientes en el uso de recursos y con el menor impacto ambiental posible durante todo su
ciclo de vida, desde su planificación hasta la demolición (de aplicarse). De acuerdo al
sistema de calificación LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), las
estructuras sostenibles dependen de: ubicación, eficiencia en el uso de recursos, uso de
energías renovables, tipo de materiales empleados en la construcción, calidad de los espacios
(ventilación e iluminación), y la innovación en los procesos empleados durante el diseño y la
construcción.
UTEC es un ejemplo de edificación sostenible, porque tiene la certificación “Silver”, y
además constantemente está adecuando su infraestructura con el desarrollo urbano de
Barranco. Hace poco, se inauguró un ambiente externo, donde existe un isotipo de UTEC y
zonas de descanso, para que los estudiantes, la población cercana a la universidad puedan
convivir en torno a la quebrada de Armendariz, es un ambiente de lectura, de conversación y
que invita a la pausa, es decir, la edificación también sirve para temas relacionados a la
comunidad.