LA CONVOCATORIA, LA PUBLICIDAD Y EL AVISO DEL REMATE, EL ACTO

DEL REMATE Y LA TRANSFERENCIA DEL BIEN, Y EL DESTINO DEL

DINERO OBTENIDO DEL REMATE

A continuación se da a conocer acerca del remate, llamado también subasta. Esta

acción se enfoca como una oportunidad judicial de bienes inmuebles, la cual aspira a tener

en cuenta una propuesta sumamente interesante para de alguna forma comprar bienes

muebles e inmuebles, encontrándolo a precios bajos en referencia a los expuestos en el

mercado habitual.

Según Moreno (2009) describe:

La subasta es aquella realización de los bienes a través de una enajenación

pública, a la que puede asistir cualquier persona, comunicándose a nivel

judicial el bien subastado a quien ofrezca y pague por él una suma mayor de

dinero, siempre que éste supere los mínimos establecidos en cada situación

(p. 297).

Esta acción de compra hace uso de sus propias particularidades y caracterizaciones

como por ejemplo en cuanto a los tiempos de sus operaciones, cabe decir que no se pueden

determinar con la misma precisión que en una acción común de compraventa; no obstante,

esto no deja de verse como una alternativa tentadora para invertir.

Según Arellano (1981) expresa:

El remate en forma extensa, se despliega a través de todo un procedimiento

que se extiende a la venta judicial de los bienes que han sido embargados
 hasta alcanzar a la adjudicación de los mismos y la consiguiente aplicación

del producto de la venta y; en sentido riguroso, comprende la venta

propiamente dicho a una persona determinada por haber sido considerada

mejor su postura. (p. 554)

Si lo observamos desde un criterio legal es considerado como una de las ejecuciones

más auténticas, ya que durante todo su curso un juez correspondiente interfiere en todas sus

medidas predispuestos a proteger el bien y avalar el correcto estado documentario del

inmueble.

1.1 Convocatoria para el remate

Frente a la convocatoria realizada ante un remate, se debe tener presente, que éste lo

hace un juez, así como la orden existente de la tasación del bien meramente oportuno. Una

vez aceptada la tasación pericial del bien que se va a rematar o siendo insignificante tal

tasación (por cuanto las partes han acordado el valor del bien o su valor específico para el

caso de ejecución forzada, o por establecer el bien afectado en un monto de dinero o

mostrar una cotización en el mercado de valores o un semejante: art. 729 del CPC, el juez

llevará a cabo la convocatoria a dicho remate, para tal caso elegirá al martillero público

correspondiente (que debe mostrarse capaz y encontrarse debidamente inscrito en el

Registro de Martilleros Judiciales de la Corte Superior, y también se le dejará en claro el

lugar indicado, día y hora del remate. Como indica el artículo 731 del CPC, el remate de

bienes inmuebles deberá desarrollarse en el local del Juzgado que lo notifica, mientras tanto

el remate de bienes muebles deberá suceder en el sitio en que estos se encuentren.

Según Ledesma (2008) refiere:

 Si los bienes afectados se hallan depositados en un almacén establecido,

entonces la acción del remate se desarrollará en el espacio de dicho almacén,

no obstante, de forma impresionante y en atención a la naturaleza del caso, el

juez podrá designar otro lugar para su ejecución, en cuyo caso, si dicho lugar

se ubicara fuera de su alcance territorial, corresponderá comisionar al juez

del lugar a través de exhorto para tal fin.

La convocatoria de remate es estimada como una invitación a brindar, admitiendo las

posturas el rol de las ofertas y la buena pro la aceptación.

1.2 Publicidad

De Espanés (1972) refiere: "La publicidad es una actividad enfocada a hacer notorio

un acontecimiento, una circunstancia o una relación jurídica".

Al respecto la publicidad desarrollada en un remate judicial, según se menciona en el

Código Procesal Civil, se concibe como el componente clave del remate, por lo tanto, debe

fundamentarse con precisión la información del bien ofertado para que ella sea distinguida

en toda su amplitud, con el propósito de no comenzar el remate, con información falsa que

pueda incitar a error a los postores ni al adjudicatario; así mismo el remate se ejecuta de

tres maneras. Esto es, a través de la ubicación de un aviso publicitario en el  mismo

inmueble o en el sitio donde se halla los bienes muebles; asimismo, la ubicación de un

aviso en el local del juzgado y, además, avisos publicitarios en el diario responsable de los

avisos judiciales del  lugar del remate.

En el primer caso, la ubicación de avisos en el inmueble o en el sitio donde se hallan

los bienes muebles en la actualidad no presenta ninguna utilidad, incluso se pierde más
tiempo en su colocación, ya que dicho aviso publicitario llega a retirado casi siempre por el

ejecutado o también por terceros de forma tan rápida como es colocado, donde lo único que

es de gran interés es el "acta de pegado del aviso", que comúnmente es motivo de

nulidades, pues es habitual que no se determine bien la ubicación donde se colocó dicha

publicidad. Por tal razón, se considera que esta exigencia de colocar tales anuncios debería

de ser eliminados.

El segundo punto de vista, acerca de la ubicación de los avisos en el local del

juzgado, tampoco muestra una utilidad específica, ya que estos son ubicados

sin ningún orden de por medio. Así como el caso antes mencionado, lo que atrae a esta

situación es el "acta de pegado del aviso", que también es un motivo de nulidades. Por tal

razón, se considera que la colocación del aviso publicitario sobre la situación de remate en

el juzgado debería ser sustituido por su publicación en la página web del mismo Poder

Judicial, donde a su vez se encuentren los avisos ordenados por fechas. Esta publicación

será simplemente informativa y su omisión no causará nulidad del remate, pero si

conllevará a una sanción administrativa al juez respectivo.

Así mismo, como tercer punto, se considera que el aviso publicitario respectivo del

remate debe estar centrado exclusivamente en la publicación de avisos en los diarios,

específicamente en el Diario Oficial El Peruano y en forma adicional en un diario nacional

o a falta de ello, puede ser en uno que circule en la ubicación del remate.

El eje esencial sobre el cual gira el remate de los bienes, ya sean estos muebles o

inmuebles, es la publicidad, tal es así que el artículo 733 del CPC se consagra a regular tal
acción y precisa que no hay posibilidad de renuncia del ejecutado a ella, bajo sanción de

nulidad. Esta publicidad se enmienda en la obligación de buscar no solo los postores, sino

además a los mejores postores, que de alguna manera logren ofertar el mejor precio para la

adquisición del bien. Lo que se desea con la publicidad es elevar el precio del inmueble

pero no es un acto de notificación.

Con respecto al número de convocatoria, esto involucra que comenzando de la

segunda convocatoria se comunicará por tres días si éste se refiere a un bien inmueble y por

uno si es mueble (artículo 742 del CPC). El modo del anuncio lleva consigo a acudir a la

figura de los edictos para difundir el remate. Otro punto importante a señalar es que, los

edictos no solo se pueden efectuar mediante publicaciones periodísticas. Es decir una razón

de ello es que quizá en el lugar no exista algún diario responsable de los avisos judiciales,

situación que consienta se publique la convocatoria al remate mediante otro medio de

notificación edictal, por igual tiempo. En concordancia a la publicidad, según el artículo 24

de la Ley de Martilleros Públicos se dice: “Cuando se refiera a remates en la Ciudad de

Lima, el martillero publico exigirá la publicación del remate en el Diario Oficial el Peruano

o también podría ser en un diario de mayor circulación, en forma anticipada”. Caso

contrario, si estos se dieran fuera de la Ciudad de Lima, dicha publicación se realizará en

las mismas condiciones.

Según Falconi, E. (2005, p. 253) describe que el origen de la palabra martillero,

proviene de la persona que era dueña del martillo, o quien estaba al frente de él, siendo el

martillo el establecimiento donde se vendían los objetos en subasta pública. Asimismo el

autor menciona que el Martillero es un auxiliar del Juez, sometido a sus órdenes, éste es
quien en conclusión aprobará o no la subasta; se considera además como un simple

intermediario entre la voluntad judicial y la ejecución de esa voluntad.

1.3 Acto de remate

En referencia al acto de remate, éste comienza a la hora indicada, es decir con el

inicio de la lectura de la lista de bienes y naturaleza del remate, continuando con el anuncio

respectivo de funcionarios de las disposiciones a medidas que se desarrollen. El funcionario

encargado concederá el bien respectivo, de acuerdo al que haya efectuado la postura más

elevada, luego de un doble aviso del precio logrado sin que sea efectuada una mejor, con lo

que el remate del bien queda finalizado. De acuerdo al artículo 737 del CPC el acto de

remate se efectúa de la siguiente manera: Se da por inicio el acto de remate (según hora

designada en la convocatoria correspondiente) con la lectura de la lista de bienes a ser

rematados y de las actitudes del remate.

Finalizado el acto del remate, el llamado Secretario de Juzgado o también

denominado martillero, difundirá el acta, la que comprenderá: 1. Lugar específico, fecha y

hora exacta del acto; 2. Nombre del ejecutante, del tercero legitimado y del ejecutado; 3.

Nombre del postor y las posturas realizadas; 4. Nombre del adjudicatario; y 5. La cantidad

obtenida. Asimismo, el acta tendrá que ser firmada por el Juez, o, en su caso, por el

martillero, por el Secretario de Juzgado, por el adjudicatario y por las partes, si están

debidamente presentes. El acta de remate se agregará al expediente. Un factor

imprescindible que debe abarcar el acta es la orden, tratándose de bienes inmuebles, para

que el adjudicatario de alguna manera pueda depositar el saldo del precio dentro del tercer
día. El acta también es esencial porque se necesita para concretar la transferencia de bien

inscrito en Registros Públicos.

1.4 Dinero obtenido del remate

Es importante, señalar que el destino del dinero obtenido del remate judicial es para

cubrir la deuda por la cual se está rematando el bien; y además para hacer los pagos

respectivos de los gastos de la subasta, así como del juez; y, finalmente, la parte que resta

(si en caso lo hubiere) es destinada al propietario del bien. Es elemental tomar en cuenta

todos los modos señalados con el propósito de eludir una mala decisión a la hora de querer

rematar un bien en particular.

Cabe señalar según el artículo 739° del CPC ajusta lo referido al traspaso del bien

inmueble que ha sido motivo de remate. Por tanto, teniendo el numeral, es importante

fundamentar lo siguiente: Previos al cierre del acta de remate de bien inmueble, el juez

mandará una orden al adjudicatario (quien realizó la postura más elevada), indicándole que

éste haga el depósito del saldo del precio (tal es así que a dicho precio se hará un descuento

del depósito que hubiere realizado aquél en el remate dado como postor en un término legal

correspondiente a 3 días de efectuado el remate). Si el adjudicatario hace cumplimiento de

dicha orden de depositar el saldo correspondiente del precio del bien inmueble rematado, el

juez actuará a derivarle la propiedad de dicho bien, para lo cual hará entrega también de la

respectiva resolución (auto de adjudicación del inmueble), la misma que especifica los

siguientes puntos: 1) La representación del bien inmueble rematado (particularmente su

localización e información de datos registrales, esto último si se refiere al bien inscrito).

 Con respecto a la medida cautelar, éste busca garantizar el fiel cumplimiento de la

decisión adoptada por el Señor Juez en forma definitiva. Del trabajo en mención podemos

señalar que toda acción que proviene de alguna medida denominada cautelar, se

constituyen en medios que con la participación del afectado, puede solicitarse a pedido de

esta parte con el propósito ineludible de garantizar la protección del bien objeto de la

exigencia pecuniaria o de propiedad, o para respaldar la viabilidad de la sentencia y así

permitir que se establezca la seguridad ante la ley de la parte demandante, con lo que se

llevaría una verdadera protección.

El propósito específico de las medidas cautelares es impedir que los propiedades se

separen del patrimonio del demandado o deudor y el proceso que demande se convierta en

ilusoria por la obligación reclamada en el proceso judicial, cumpliendo así desde el

principio de que ellos constituyen la prenda o garantía general de los demandantes o

acreedores.

Por tanto con respecto a la medida cautelar de anotación de demanda, la orden que el

juez deja sin efecto todo gravamen que pese sobre éste, pues se cancelarán las cargas o

derechos de uso y/o disfrute , que se hayan inscrito con posterioridad al embargo o hipoteca

materia de ejecución.
 Bibliografía

Arellano C. (1981) Derecho Procesal Civil. Porrua, México, p. 554.

Moreno V. (2009) La Ejecución Forzosa. Palestra, 1ª ed., Lima. p. 297

Ledesma, M. (2008) Comentarios al Código Procesal Civil (Análisis Artículo por

Artículo), T. I y T. III, 1° ed., Gaceta Jurídica, Lima.

Falconi, E. (2005) Manual de Derecho Procesal, T. II, Astrea, Buenos Aires, p. 253.

De Espanés L. (1972) La Publicidad de los Derechos Reales en el Derecho Argentino

antes y después de la Ley 17801. Editorial de la Facultad de Derecho y Ciencias

Sociales de Córdova, Argentina. p.215.