¿QUE ES UNA CARGA TÉCNICA REGISTRAL?

La carga técnica registral es una anotación(*) que se hace en virtud a las

observaciones realizadas por el Verificador Responsable en su Informe Técnico
de Verificación. El Registrador no puede formular observaciones a los aspectos
técnicos de dicho informe pues la declaración del Verificador Responsable "es
ley" pero bajo responsabilidad. A continuación todos los aspectos de las Cargas
Registrales.
Las Cargas Técnicas surgen con la ley 27157 en los procesos de regularización
de edificaciones construidas antes del 31 de diciembre del 2016 (antes
21/07/199 y ampliada el 2018 mediante ley 30830 y obedece a la observación
que hace el verificador y que el registrador de acuerdo a ley la convierte en carga
registral.
¿Como se levanta una CARGA TÉCNICA 2019?
(*) La anotación se hace en el rubro D "Cargas y Gravámenes" y la realiza el
registrador público al calificar e inscribir un titulo de Regularización de
Declaratoria de Edificaciones (antes Fabrica) según la ley 27157.

1. OBSERVACIONES QUE DAN LUGAR A CARGA TÉCNICA

El Verificador Responsable hará constar en su Informe como observaciones

cuando encuentre lo siguiente:
1.1 DISCREPANCIAS ENTRE EL 1.1.1 Que pasa cuando el área
ÁREA REAL DEL TERRENO, SUS real de terreno es mayor al área
LINDEROS Y/O MEDIDAS registrada
PERIMÉTRICAS Si bien la carga técnica permite la
Cuando el Verificador Responsable inscripción de la Declaratoria de
encuentre discrepancias entre el área Edificación pese a la observación,
real del terreno, sus linderos y/o en caso de discrepancia con el
medidas perimétricas, con los que área de terreno donde el área real
figuran en la partida registral del predio, sea superior al área registrada en la
la registrara como observación en su partida registral y no existe
informe técnico de verificación y el superposición de áreas, podrá
registrador inscribirá la declaratoria de solicitarse la anotación preventiva
edificación y como carga la discrepancia de la fábrica, la misma que tendrá
existente. Siempre que el área real del una vigencia de un año prorrogable
terreno no sea mayor de la que figura en por un año más.
el Registro.
1.2 TRANSGRESIONES A LOS PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y/O DE
EDIFICACIÓN
Cuando el Verificador Responsable constate transgresiones a la normativa
urbanística o de edificación (densidad neta, coeficiente de edificación,
estacionamientos, área libre, etc.). El Certificado de Parámetros Urbanísticos es
útil para este efecto.
1.2.1 Margen de tolerancia 1.2.2 Margen de tolerancia del
densidad neta y de coeficiente de área libre en el informe técnico
edificación en el informe técnico de verificación
de verificación Si el área libre es menor al exigido
(reglamentario), se permitirá una
 Si la densidad neta y coeficiente de tolerancia de 25% (osea si el
edificación es mayor al área esta por debajo del
reglamentario, se permitirá una reglamentario en 25%) por lo que el
tolerancia de 25% (osea si el exceso Verificador Responsable no
es hasta 25%) por lo que el formulara observación en su
Verificador Responsable no informe técnico. Áreas menores por
formulará observación en su informe debajo del 25% respecto al
técnico. Excesos mayores al 25% reglamentario, dará lugar a
dará lugar a observación y por tanto observación y por tanto a la
a la inscripción de una carga técnica. inscripción de una carga técnica.
1.2.3 ¿Los cambios en la
zonificación pueden afectar
retroactivamente la declaración
regularizada con parámetros
anteriores
No. La posterior modificación de los
Instrumentos de Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo
Urbano no pueden afectar el
derecho de propiedad, salvo
necesidad publica en cuyo caso se
aplica el D.L. 1192.
1.3 OBSERVACIONES POR EL VERIFICADOR AD HOC
Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las
normas de protección de bienes inmuebles que constituyan parte integrante del
Patrimonio Cultural de la Nación, natural y/o de seguridad, entre otras, las hará
constar como observaciones en su Informe, precisando su naturaleza y efectos.

2. ¿QUE PASA SI EL INFORME TÉCNICO DE VERIFICACIÓN CONTIENE

OBSERVACIONES?

En los casos en que el Informe Técnico de Verificación contenga observaciones,

dichas observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria de fábrica en
vía de regularización; pero podrán ser inscritas por el registrador como una carga
del inmueble en la partida registral del predio. PERO el propietario del inmueble
inscrito con observaciones, estará obligado a subsanarlas antes de ejecutar
cualquier tipo de obra en la edificación, excepto lo siguiente:
2.1 SEGUNDA REGULARIZACIÓN EXCEPCIONAL
Por única vez los predios que ya hubieran sido materia de regularización de
edificaciones por cualquier modalidad, podrán acogerse a una nueva
regularización de aquellas edificaciones construidas o demolidas hasta el 31 de
diciembre de 2016.

3. REGLAS APLICADAS A LAS CARGAS TÉCNICAS EN LA SUNARP

Las cargas técnicas son tratas asi en la SUNARP:

3.1 INSCRIPCIÓN DE CARGA 3.2 TRASLADO DE CARGA
TÉCNICA TÉCNICA
 Con la regularización de la Al independizar las distintas
declaratoria de fábrica se inscribirán unidades inmobiliarias en partidas
simultáneamente, en el rubro de individuales, se trasladarán las
cargas y gravámenes, las cargas cargas técnicas que afecten a la
constituidas por transgresiones a totalidad de la edificación.
los parámetros urbanísticos y Cuando se acredite que la carga
edificatorios aplicables al predio y afecta sólo algunas de las unidades
otras cargas reguladas en la que se independizan, ésta se
normativa vigente, en virtud al trasladará a la partida independizada
mismo instrumento que da mérito a que corresponda.
la inscripción de la declaratoria de En el caso de la regularización de la
fábrica. declaratoria de fábrica de secciones
Sólo se inscribirán como carga las de propiedad exclusiva construidas
observaciones contenidas en el con posterioridad a la declaratoria de
Informe Técnico de Verificación. No fábrica inscrita, la carga que afecte a
corresponde al Registrador formular la totalidad de la edificación se
observaciones a los aspectos registrará sólo en la partida
técnicos de dicho informe. correspondiente a la unidad
Las observaciones contenidas en el inmobiliaria materia de
Informe de Verificación Ad hoc regularización.
remitido al Registro de conformidad (Reglamento de Inscripciones del
con el artículo 10 del Reglamento Registro de Predios de la
de la Ley Nº 27157, aprobado por SUNARP Artículo 81 Resolución
Decreto Supremo Nº 008-2000- SUNARP 097-2013-SUNARP-SN).
MTC, se inscribirán de oficio.
(Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios de la SUNARP
Artículo 80 Resolución SUNARP
097-2013-SUNARP-SN).

En el tramite de inscripción de la declaratoria de fábrica, cuando se

encuentre pendiente la emisión del informe de verificación ad hoc se
extenderá, en el rubro de cargas y gravámenes, una anotación en la que se
deje constancia de tal circunstancia, la que se cancelará con la
presentación de dicho informe al Registro. (Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios de la SUNARP Artículo 79 Resolución SUNARP 097-2013-
SUNARP-SN).