LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

La finalidad es la inscripción del título en el Registro, en

consecuencia, el procedimiento registral se sustenta solo en
el documento público, y si el mismo llega a inscribirse,
entonces el título es el fundamento de la inscripción.
Para llegar a la inscripción:
i. documento
ii. presentación
iii. calificación registral
iv. asiento de inscripción
¿Qué es la inscripción registral?
Acción y efecto de inscribir o inscribirse; tomar razón, en
algún registro, de los documentos o las declaraciones que han
de asentarse en él según las leyes. Con relación a algunos
actos, la inscripción es obligatoria, ya que sin ella carecen de
efecto, por lo menos frente a terceros. Los actos necesitados
de inscripción en registro público son muchos, pues, aparte
los determinados en los códigos, hay otros de índole
administrativa que requieren esa misma formalidad. Entre
ellos cabe señalar los que afecta al estado civil de las
personas (nacimientos, matrimonios y defunciones), así como
también, en el Registro de la Propiedad, los contratos sobre
transmisión de bienes inmuebles, constitución de derechos
reales o su cancelación y con relación al Registro Mercantil, la
constitución, modificación y disolución de sociedades, y los
poderes de sus representantes, entre otros.
La inscripción, como constancia de un registro, es un medio
de conceder una protección jurídica específica al titular
inscrito, mediante la publicidad registral. Esta especial
protección se deja a la voluntad de los adquirentes los cuales
pueden decidir si inscribir o no.
¿Cuáles son las funciones de la inscripción
registral?
A pesar de que es una facultad voluntaria, la inscripción
registral ofrece las siguientes funciones:
a. Se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los
derechos reales sobre bienes inmuebles. Puede también
inscribirse determinadas concesiones administrativas y
bienes de dominio público.
b. El Registro de la Propiedad hace públicos los hechos,
actos y derechos inscritos para quienes tengan legítimo
interés en conocerlos.
Efectos que produce la inscripción:
A. Legitimación registral: Los derechos reales inscritos
existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo. De igual modo se
presumirá que quien tenga inscrito el dominio o los
derechos reales tiene la posesión de los mismos.
B. Inoponibilidad: Los títulos de dominio o de otros
derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad no perjudican a terceros.
C. Fe pública registral: La persona que de buena fe
adquiera a título oneroso algún derecho de alguien que
en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo,
será mantenido en su adquisición.
D. Presunción de veracidad: Los asientos producen todos
sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Lo
inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde
con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.
E. Salvaguarda judicial: Los asientos del Registro están
bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos
sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los
términos establecidos por la Ley. 
F. Protección judicial de los derechos inscritos: Las
acciones reales procedentes de derechos inscritos
pueden ejercitarse a través de un proceso legal contra
quienes sin título inscrito se opongan a tales derechos o
perturben su ejercicio.
Inscripción y asiento registral
En un sentido más estricto, el término inscripción puede ser
utilizado en una acepción genérica (como equivalente a
asiento registral, y comprensivo de toda clase de asientos que
se practican en el registro) y en una acepción más limitada
(como un tipo concreto de asiento registral: el asiento de
inscripción).
A) En sentido amplio o genérico, de inscripción como
asiento registral, se puede definir como la constatación o
expresión formal y solemne, hecha en los libros del Registro,
de los hechos, actos y contratos que por su naturaleza pueden
tener acceso al mismo, para que surtan los efectos previstos
por la Ley.
 Existen, por lo tanto, distintos tipos de inscripciones
registrales:
• Las inscripciones, propiamente dichas, se refiere a la
primera de dominio.
• Los asientos de rechazo
• Anotaciones preventivas.
• Cancelaciones.
• Notas marginales.
B) En su sentido más restringido, la inscripción es un tipo
concreto de asiento registral: el llamado asiento de
inscripción, que se practica en los libros y constata o publica
la constitución o modificación de un derecho real.
En nuestro sistema, el propio asiento de inscripción consiste
en hacer constar en el Registro un extracto o resumen del
contenido del documento (el título que tiene acceso al mismo)
comprensivo de los pactos del mismo que tengan eficacia real
erga omnes (trascendencia real).
Por lo tanto, la inscripción no tiene un contenido propio, sino
aquél que le “presta” el negocio que refleja o contiene.
Clases de inscripción:
Inscripción constitutiva: Requisito indispensable para que
la transferencia o constitución de un derecho real tenga lugar.
Con esta, queda perfeccionada la transmisión o constituido el
derecho real. Ejemplo: Hipoteca, pues si ésta no es inscrita en
el registro correspondiente, aunque haya sido elevada
a Escritura pública, no existe la garantía real.
Inscripción declarativa: Consiste en publicar un cambio ya
ocurrido, independientemente del registro. Para esta clase de
inscripción, basta la existencia del título para la transmisión
del derecho real. Reconoce la preexistencia de los derechos
reales, de los que se toma nota para su oportuna publicidad y
demás efectos que establezca la ley.

El tercero ante la inscripción registral

Tercero: Persona que no es ninguna de las dos o más que
intervienen en trato o negocio de cualquier clase.
La protección otorgada al tercer adquirente es lo que se
conoce como fe pública registral y su consecuencia jurídica es
el mantenimiento del tercero en su adquisición, haciendo
inatacable su título adquisitivo frente a cualquier acción
ejercitada. Es un hecho que quien adquiere confiando en la
veracidad y exactitud del Registro de la Propiedad es
protegido en su adquisición.
En consecuencia, los títulos de dominio o de otros derechos
reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente
inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no
perjudican a terceros, y la persona que de buena fe adquiera
a título oneroso algún derecho de quien en el Registro
aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en
su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
después el derecho del transmitente resulte no ser válido por
razones que no consten en el Registro. 

Propiedad del subsuelo

Subsuelo: Parte profunda del terreno a la cual no llegan los
aprovechamientos superficiales de los predios y en donde las
leyes consideran estatuido el dominio público, facultando a la
autoridad gubernativa para otorgar concesiones mineras.
Artículo 121 Constitución Política de la República: Bienes del
Estado. Son bienes del Estado: …
e. El subsuelo, los yacimientos de hidrocarburos y los
minerales, así como cualesquiera otras substancias orgánicas
o inorgánicas del subsuelo.

Si encuentra petróleo lo que fuere en un inmueble de su

propiedad, no es suyo, es del Gobierno. El Estado puede
asignarlo a través de determinados procedimientos, más o
menos parecidos en los países de América latina.
En Guatemala la legislación en materia minera es bastante
parecida a la de América Latina, en cuanto que la propiedad
del subsuelo le pertenece al Estado, la propiedad de los
recursos naturales le pertenece al Estado.
Esto es así en todo el derecho civil latinoamericano y plantea
una excepción al régimen general de la propiedad privada.
La regla en el derecho civil latinoamericano es que la
propiedad se extiende del suelo hacia arriba, el sobresuelo, y
hacia abajo, el subsuelo, en la medida que sea útil para el
propietario. Ese es el principio general, esto es verdad
siempre que no encontremos mineral, gas o petróleo en el
subsuelo, en ese caso se produce una excepción.
El derecho de propiedad incluye el sobresuelo, el suelo y el
subsuelo a menos que se encuentre algún recurso natural en
cuyo caso el subsuelo le pertenece al Estado.
Esta regla del Derecho latinoamericano es una reminiscencia
del Derecho indiano. El Derecho indiano era aquella parte del
derecho castellano aplicable a América, a Las Indias. El
derecho castellano aparentemente, tiene normas discrepantes
o por lo menos no unánimes respecto a la propiedad del
subsuelo.
No obstante, el derecho indiano en materia de minería recoge
una reserva absoluta de la propiedad del subsuelo: la
propiedad del subsuelo es del Rey y el Rey de España era el
dueño del subsuelo en las Américas.

Constitución Política de la República, Artículo 125.

Explotación de recursos naturales no renovables. Se
declara de utilidad y necesidad públicas, la explotación
técnica y racional de hidrocarburos, minerales y demás
recursos naturales no renovables.
Acuerdo gubernativo 382-2006, Artículo 34. Ministerio de
Energía y Minas. Le corresponde atender lo relativo al
régimen jurídico aplicable a la producción, distribución y
comercialización de la energía y de los hidrocarburos, y a la
explotación de los recursos mineros.