Mercado Oficinas Murcia

“Estudio del mercado
de oficinas en edificios
exclusivos de la
Región de Murcia
2
ÍNDICE
1.Introducción 4
1.1.Entorno económico social de la Región de Murcia 4
2.Estudio del mercado de oficinas de la Región de Murcia 12

2.1.Introducción. Situación actual 12
2.2.Promotores de proyectos de edificios exclusivos de oficinas 13
2.3.Oferta 13
2.4.Demanda 21
2.5.Cruce Oferta - Demanda en la Región de Murcia 31
3.Murcia Capital 32
3.1.Oferta Murcia capital 32
3.2.Demanda Murcia capital 46
3.3.Cruce Oferta - Demanda en Murcia capital 47
4.Cartagena 49
4.1.Oferta Cartagena 49
4.2.Demanda Cartagena 50
4.3.Cruce Oferta - Demanda de Cartagena 51
5.Lorca 52
5.1.Oferta Lorca 53
5.2.Demanda Lorca 53
5.3.Cruce Oferta - Demanda de Lorca 55
6.Resto de municipios de la Región 55
7. Análisis de Sensibilidad sobre el cruce oferta - demanda 56

7.1.Sensibilidad de la demanda 56
7.2.Sensibilidad de la Oferta 59
8.El mercado de Oficinas en provincias limítrofes 61

8.1.El mercado de oficinas en la provincia de Alicante 61
9.Conclusiones del estudio 63
3
Mercado de oficinas en edificios
exclusivos de la Región de Murcia
1. Introducción
1.1. Entorno económico social de la Región de Murcia
1.1.1. Principales características
La Región de Murcia ha mostrado en los últimos años una evolución positiva en sus variables demográficas
y económicas, con crecimientos muy superiores a los promedios nacionales respecto al PIB, la población
y el empleo.
Las características o tendencias del entorno de la Región de Murcia son:
• Terciarización de la economía
• Descentralización productiva
• Cambios en los factores de localización empresarial
• Población inmigrante en crecimiento
• Mejora de la calidad de vida
• Fomento de la redes de transporte
1.1.2. Principales sectores de la economía murciana

Como se observa en la Tabla 1, el peso relativo de los principales sectores de la economía es similar
en España y en la Región de Murcia. Destaca la importancia que tiene en ambas economías el sector
servicios. En 2006, la aportación del sector servicios al PIB fue del 64,4% en Murcia, y del 67,2% en
el caso de España.
Tabla 1 - Porcentaje de participación por sectores año 2006
Fuente: INE y Eurostat
La estructura del sector servicios la forman las tradicionales empresas de servicios de la Región, las
empresas que eligen Murcia como sede y se instalan en La Región, y las procedentes de la externalización
de determinadas funciones que las grandes empresas hacían de manera interna. Los servicios a empresas
han crecido en promedio a una tasa de un 4% en el periodo 2001-2006.
1.1.3. Producto Interior Bruto

1.1.3.1. Evolución y crecimientos
El PIB de la Región de Murcia ha crecido un promedio anual de un 3,9% en el periodo 2001-2006,

evolución superior al de la economía española, que en el mismo periodo creció un 3,3%. En consecuencia,
la importancia relativa de Murcia en la economía nacional pasó del 2,41% en 2000 al 2,54% en 2006.
4
Tabla 2 - Crecimiento porcentual PIB (2001-2006)
1.1.3.2. Comparación CCAA de España

En la gráfica siguiente se observa la tasa de crecimiento del PIB en términos reales por
Comunidades Autónomas en 2006. La Región de Murcia muestra una tasa de crecimiento
del PIB 2006 del 3,9%, superando en de un punto la media europea.
Gráfico 1 - Crecimiento del PIB por CCAA año 2006
Fuente: Centro Regional de Estadística de Murcia, INE y elaboración propia.
1.1.3.3. Evolución del PIB de la Región de Murcia

Se estima un crecimiento del PIB para el año 2007 del 3,9%, y del 3,8% para 2008,
ligeramente superiores a las cifras de las previsiones de crecimiento de España.
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Tabla 3 - Estimaciones crecimiento PIB año 2007
En las cifras de PIB desde 2000 hasta 2006 se ha observado que el PIB servicios ha tenido una tasa
de variación anual promedio del 8,6%.
Tabla 4 - Evolución del PIB (2000-2006), en miles de euros
Fuente: INE y elaboración propia
1.1.4. Empresas Región de Murcia
El número de empresas en la Región de Murcia, en el periodo 1996-2006, ha pasado de 59.629 a

90.698, lo que ha supuesto un incremento total del 52%, o un crecimiento medio anual del 5,2%.(Fuente:
INE).
1.1.4.1 Distribución de las empresas de servicios
Las empresas de servicios en la Región de Murcia se concentran en el área de la Huerta de Murcia

(40,36%), zona Campo de Cartagena (15,69%) y Alto Guadalentín (9,12%). Que coinciden con los
tres núcleos de población más importantes de la Región: Murcia, Cartagena y Lorca, respectivamente.
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Tabla 5 - Distribución porcentual de los establecimientos de servicios en la Región de Murcia
año 2004
Fuente: Consejería de Economía, empresa e Innovación de la Región de Murcia
1.1.5. Renta disponible
La renta disponible ha sufrido un progresivo aumento desde el año 2000, hasta situarse
por encima de los 18.000 euros en 2006. La tasa de crecimiento promedio anual durante
el mismo periodo ha sido de 5,46%. La renta es el principal motivo del aumento de
población, por norma general, tan sólo el 20% de las variaciones de población se explican
por circunstancias diferentes a la renta.
Gráfico 2 - Renta disponible per capita en la Región de Murcia (2000-2006)
Fuente: Centro Regional de Estadística de Murcia, INE y elaboración propia
7
1.1.6. Población. Región de Murcia y España
La población de la Región de Murcia ha pasado de 1.149.328 a 1.370.306 habitantes durante el

periodo 2000-2006, con un crecimiento medio anual del 2,88%.
1.1.6.1. Cohortes de población
Según las previsiones del INE, durante el periodo 2005-2012 el segmento de población comprendido
entre los 15 y los 65 años experimentará un importante crecimiento. Esto se explica, en parte, por el
efecto de la inmigración productiva.
La población en edad de trabajar, que el año 2005 era de 922.000 personas, alcanzará en el año 2012
la cifra de 1.191.412. La tasa de crecimiento promedio estimada para el periodo 2005-2012 es del
3,59%.
Gráfico 3 - Evolución de la población de la Región de Murcia según cohortes de población (2005-2012)
Fuente: Anuario Estadístico de la Región de Murcia y elaboración propia
1.1.6.2. Estimaciones de la población en la Región (2005-2012)
Se estima que la población total de la Región de Murcia durante el periodo 2005-2012, pasará de
1.334.371 habitantes a 1.718.662, lo que representa crecimiento promedio del 3,55% anual.
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Gráfico 4 - Estimaciones de población y crecimiento anual en la Región de Murcia (2005-2012)
Fuente: Anuario Estadístico de la Región de Murcia y elaboración propia
Los principales núcleos de población de la Región, son, por orden de importancia, Murcia
capital, Cartagena y Lorca.
La suma de la población de estos tres municipios alcanzará en 2012 los 897.312

habitantes, lo que supondrá el 52,20% del total de población de la Región de Murcia.
Gráfico 5 - Estimaciones población de Lorca, Cartagena y Murcia capital (2005-2012)
Fuente: Centro Regional de Estadística de Murcia. Proyecciones de población
9
1.1.6.3. Características en la distribución territorial de la Región de Murcia
En cuanto a distribución territorial, mientras que en España las seis mayores provincias han aumentado
su peso relativo, en Murcia se ha producido el fenómeno contrario. Los seis mayores municipios de
Murcia han perdido peso en el total regional.
Este crecimiento ha supuesto la ampliación del eje Murcia - Cartagena, hacia un nuevo anillo exterior
muy dinámico y próximo, manteniéndose la tendencia de concentración de la población en el extremo
sureste de la Región.
1.1.7. Mercado de trabajo
1.1.7.1. Población activa y ocupada en la Región de Murcia
En 2006 el número de personas activas en la provincia aumentó ligeramente, así como el número de
ocupados. La tasa de paro se ha mantenido casi constante con respecto al último año.
Gráfico 6 - Población activa Región de Murcia
Fuente: Encuesta población activa-INE y elaboración propia
El empleo en servicios mantuvo crecimientos similares a los experimentados por el total de puestos de
trabajo. El empleo en servicios supone, de media, un 60% del total del empleo de la Región.
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Gráfico 7 - Empleo en servicios/empleo Región de Murcia (2000-2006)
Fuente: Contabilidad Regional - INE y elaboración propia.
1.1.8. Grandes inversiones en la Región
1.1.8.1. Aeropuerto de Corvera
El aeropuerto internacional de Corvera se sumará a los dos existentes que dan servicio
a la Región: el de San Javier en el Mar Menor y el de Altet en Alicante. La nueva
infraestructura triplicará la llegada de viajeros a la Región y potenciará el desarrollo
económico de la zona.
El presupuesto total de las inversiones es de 265.950.000 euros. Una 1ª fase en el año

2010 con una inversión de 202.929.000 euros, una segunda fase en el año 2015 y una
tercera en el año 2030.
Además, entre los importantes beneficios socioeconómicos que generará la apertura de

esta nueva instalación aeroportuaria, en materia de empleo, durante su construcción
supondrá la participación de 20.000 puestos de trabajo. Una vez que esté en marcha,
está previsto que genere 1.300 nuevos empleos.
El Aeropuerto de Corvera parte con una capacidad inicial de 1,5 millones de pasajeros,
una cifra que se incrementará hasta un total de 5,2 millones cuando esté a pleno
rendimiento en el año 2015. En la segunda fase, a partir del año 2015, está prevista
una capacidad de 9 millones de pasajeros. Por último, en la tercera fase de ejecución
del proyecto, en el año 2030, se contempla un tránsito de hasta 14 millones de pasajeros.
Según los primeros estudios, la apertura en el año 2010 del Aeropuerto Internacional
podría llegar a suponer una aportación al Producto Interior Bruto de la economía murciana
del 8%; triplicaría la llegada total de turistas a la Región de Murcia; y podría absorber
un 40% del turismo internacional que en la actualidad viaja a través de los aeropuertos
de otras regiones próximas (Almería y Alicante).
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1.1.8.2. AVE
Fomento tiene previsto iniciar en 2008 las obras de conexión del AVE Murcia-Almería. El ministerio
invertirá 979 millones en la línea ferroviaria de alta velocidad del AVE Madrid-Levante. Está pendiente
de concretar definitivamente las fechas y plazos de ejecución de las obras pero esta nueva infraestructura
impulsará la economía de la Región de Murcia.
Por otro lado, la Unión Europea revisará en 2008 las líneas ferroviarias de mercancías que serán
impulsadas en el futuro gracias a los fondos comunitarios y conseguir que el corredor mediterráneo sea
incluido entre estas redes será crucial para el desarrollo económico de las ciudades ubicadas en el eje
mediterráneo. Existe la necesidad de potenciar el corredor mediterráneo de mercancías a través del eje
Ferrmed, que discurre entre Estocolmo y Algeciras y cuya longitud se aproxima a los 3.500 kilómetros.
2. Estudio del mercado de oficinas de la Región de Murcia

2.1. Introducción. Situación actual
El mercado de oficinas de la Región de Murcia se ha caracterizado por la tradición empresarial de
localizar sus oficinas en las primeras y segundas plantas de las principales avenidas de los municipios.
Así, hasta hace pocos años, el mercado de oficinas de la Región de Murcia se ha localizado en el centro
de las ciudades y en edificios mixtos que comparten el uso de oficinas con el residencial. En los últimos
años, en la ciudad de Murcia se han desarrollado algunos proyectos de oficinas en edificios exclusivos
como son los de Torre Cristal, Torres Azules (edificio Axa), Edificio Nelva, Torre Dimóvil, Torre Godoy...
Debido al éxito de demanda y ocupación que han obtenido estos proyectos de oficinas exclusivos, en
la actualidad varios promotores están desarrollando multitud de proyectos, en distinta fase de desarrollo,
que estudiaremos con rigurosidad más adelante. Este cambio de concepto manifiesta un cambio de
tendencia en la localización del mercado de oficinas, pasando paulatinamente de una localización
tradicional en el centro de los municipios y en edificios mixtos, a una localización en edificios exclusivos
ubicados en las grandes zonas empresariales o de negocios a las afueras de las urbes.
En el resto de la Región, también se están realizando proyectos de oficinas de edificios exclusivos,

empezándose a comercializar en el 2007 aquellos cuyo desarrollo está más avanzado.
2.1.1. Clasificación del suelo en el que se desarrollan

El PGOU de cada municipio condiciona los futuros desarrollos de proyectos de oficinas debido a que
es la figura que marca el uso aplicado a la futura explotación del suelo.
A modo de ejemplo, en Murcia capital los proyectos de oficinas se realizan sobre suelo calificado de
uso terciario en función del Plan Parcial desarrollado:
• ZT: Planes parciales de uso terciario de pequeño tamaño, entre 50.000 m2 y 150.000 m2.
• ZG: Planes parciales de uso mixto industrial - terciario que afecta a grandes superficies. En
los ZG pueden aparecer áreas de negocio.
• ZP: Planes parciales para el desarrollo de actividades económicas, aunque más orientados al
desarrollo de centros comerciales que al de oficinas.
Algunos de los edificios de oficinas actualmente en construcción están ubicados en parcelas de

equipamientos de planes parciales residenciales conviviendo ambos uso.
12
Consecuencia de esta diversidad de usos prevista en los Planes de Ordenación, se producen
áreas económicas con mezcla de inmuebles terciarios en sus distintas tipologías (comercial,
hotelero, oficinas) con industriales de bajo impacto ambiental.
2.2. Promotores de proyectos de edificios exclusivos de oficinas
Se han mantenido reuniones con algunos de los promotores de oficinas más importantes
de la Región de Murcia, y conversaciones telefónicas con la mayoría de las promotoras
de edificios exclusivos de oficinas. De la información recogida y del análisis realizado
se definen las siguientes características comunes:
• Las promotoras de edificios exclusivos de oficinas (EEO) en la Región de Murcia

suelen ser promotoras de ámbito regional o local. No es normal que una promotora
con sede en un municipio realice proyectos de este tipo en otro municipio de
la Región.
• La mayoría de los casos, son promotores sin experiencia en la promoción de
edificios exclusivos de oficinas. Normalmente son promotores con experiencia
en el uso residencial o industrial que han visto oportunidad de negocio en el
uso de oficinas; o promotores que han desarrollado un sector y desarrollan las
parcelas terciarias incluidas en él.
• Existe una fuerte atomización del mercado de la promoción de edificios exclusivos
de oficinas en la Región de Murcia, es decir, existen muchos proyectos de
muchas promotoras diferentes. Dicho lo anterior, se ha localizado algún caso
de promotores con varios proyectos de oficinas, siendo Construcciones y Alquileres
Industriales, S.A. (CAI) la empresa con mayor número de proyectos terminados
y en curso.
• No tenemos constancia de estudios rigurosos de demanda, de oferta y de
competencia previos a la decisión final de realizar los proyectos.
• Las entidades financieras mantienen una buena actitud frente a la financiación
de este tipo de proyectos. Según los promotores entrevistados la financiación
de los proyectos de EEO suele realizarse 50% con recursos propios y 50%
recursos ajenos.
• Son proyectos en los que la imagen, el diseño y la calidad del proyecto se cuidan
de forma muy especial. La tipología dominante son torres en altura.
2.3. Oferta
A continuación se describen el tipo de oferta de oficinas de la Región y sus principales
características, ventajas e inconvenientes así como un pequeño análisis de las grandes
cifras del total de la oferta de la Región.
2.3.1. Tipos de Producto
2.3.1.1. Oferta tradicional - Oficinas en el centro de las ciudades:
• Situado en las primeras y segundas plantas de edificios de uso residencial.

• Oficinas pequeñas, con necesidad de reformas y con problemas de flexibilidad
en la modificación de la distribución interna.
• Edificios antiguos, con importantes costes de mantenimiento y altos costes de
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reforma.
• Son oficinas con una gran importancia a nivel comercial, especialmente con el cliente persona
física, habituado a satisfacer sus necesidades en el centro urbano.
• Tener una oficina en el centro de la ciudad se asocia a la buena imagen de la empresa.
2.3.1.2. Nuevos edificios exclusivos de oficinas (EEO)
• Situados en las nuevas áreas de negocios y comerciales de la ciudad, ubicadas a las afuera
de las mismas
• Estas áreas se caracterizan por las buenas comunicaciones consecuencia de las grandes
inversiones en infraestructuras
• Los problemas de tráfico son considerablemente menores que en el centro de las ciudades
• Todos los proyectos incluyen amplias zonas de parking, facilitando el aparcamiento tanto de
los trabajadores como de los clientes que visitan las empresas
• Diseñados por arquitectos de prestigio nacional e internacional, respondiendo a la importancia
de la imagen en el mundo de las empresas y oficinas
• Edificios nuevos con todos los adelantos técnicos y tecnológicos
• Edificios singulares con características diferenciadas: fachadas de colores, acristaladas, número
de plantas...
• Materiales de excelente calidad:
- Máxima resistencia
- Materiales de diseño
- Aislantes térmicos y acústicos
- Flexibilidad de distribución
• Últimas tecnologías en comunicaciones
• Domótica
• Dotados de servicios complementarios
2.3.1.2.1. Servicios complementarios de los EEO
Los nuevos EEO se ubican en áreas de negocios con una amplia oferta de servicios complementarios
tanto para las empresas como para los trabajadores y clientes:
• Hoteles, en algunos casos, parte de la edificabilidad de los desarrollos de los suelos terciarios
en los que se establecen los proyectos de oficinas se están destinando a la construcción de
futuros hoteles, lo que complementa y mejora la oferta.
• Zonas comerciales, muchos de los nuevos proyectos de oficinas se implantan en zonas donde
existen o se proyectan nuevos centros comerciales de grandes dimensiones y fuerte demanda.
• Zonas de restauración, en los locales comerciales de los edificios de oficinas así como en los
centros comerciales adyacentes se encuentra una gran variedad de bares y restaurantes.
• Servicios financieros, el establecimiento de las entidades financieras en los locales comerciales
que incorporan los edificios exclusivos de oficinas es muy importante para el éxito de los
proyectos de oficinas, actuando de dinamizador de la demanda.
• Servicio de seguridad y vigilancia 24 horas / 365 días al año.
• Salas de conferencias, reuniones y salones de actos de distinta capacidad a disposición de las
empresas localizadas en el edificio.
• Guarderías, con servicio durante el horario laboral, facilitando la conciliación familia - empresa.
• Archivos y almacenes particulares para cada oficina.
• Gimnasio/Spa
• Helipuerto
• Zonas deportivas
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• Peluquerías y estética
2.3.1.3. Oficinas en polígonos industriales
Los edificios de oficinas localizados en polígonos industriales tienen algunas particularidades:
• Menor oferta de servicios complementarios que las nuevas zonas de negocios

o comerciales.
• Generalmente se realizan proyectos más pequeños y de menos altura.
• Diseño más discreto que los grandes proyectos o torres de oficinas de las centros
de negocios.
• Precios más baratos que los EEO de las principales áreas de negocios de las
ciudades.
• Excelente relación calidad precio.
• Ubicados en polígonos industriales muy bien comunicados, alejados de los
centros urbanos.
• Dirigidos a un sector de la demanda cuya toma de decisiones se realiza en
función del precio/m2 y/o la cercanía a sus clientes.
• Disponen de amplias zonas de parking.
2.3.1.4. Centros de negocios
Los centros de negocios ofrecen el arrendamiento de pequeñas oficinas o despachos

profesionales y se caracterizan por:
• Ofrecen multitud de servicios complementarios compartidos a los que muchas

pequeñas empresas no podrían acceder por sí mismas: servicio de secretaría,
salas de reuniones y de conferencias, servicios de traducción, seguridad y
vigilancia...
• Capacidad de ofrecer oficinas de reducido tamaño (despachos).
• Se ubican en la principales zonas de negocio de la ciudad aprovechándose de
las ventajas anteriormente explicadas.
• Disponen de las últimas tecnologías.
• Son edificios con una imagen exterior muy cuidada.
• El precio de alquiler de los centros de negocios es muy superior al de una oficina
en un EEO normal, aunque varían en función de los servicios que incluyen.
2.3.2. Centro ciudad Vs Deslocalización

2.3.2.1. Ventajas de la deslocalización frente al centro ciudad
• Sinergias; creación de sinergias entre las empresas que se localizan en un mismo

edificio o zona de edificios exclusivos.
• Parking; frente a los graves problemas de aparcamiento público que presenta
el centro de la ciudad, los nuevos edificios exclusivos integran grandes superficies
destinadas a aparcamientos, tanto privados para las oficinas como públicos para
las visitas. En la ciudad, el problema del parking es especialmente grave para
los clientes que tienen que visitar las oficinas.
• Servicios complementarios; los nuevos edificios exclusivos de oficinas ofrecen
gran cantidad de servicios complementarios debido a la fuerte competencia del
mercado. Los nuevos proyectos han de luchar contra el fuerte desarrollo de
nuevos proyectos de EEO en otras áreas de negocios y contra la competencia
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de oficinas en el centro de los núcleos urbanos.

• Accesos y comunicaciones; frente a los problemas de tráfico del centro de las principales
ciudades, los edificios exclusivos de oficinas se localizan generalmente en áreas muy bien
comunicadas tanto para el acceso desde otros municipios como para el acceso de los propios
trabajadores de la ciudad mediante transporte público y/o privado.
• Flexibilidad; los nuevos materiales y técnicas de construcción de los nuevos edificios de oficinas
ofrecen la posibilidad de diseñar la distribución de la oficina casi a medida de cada empresa,
permitiendo futuros cambios de distribución a un coste muy inferior al de la reforma de una
oficina tradicional. Es importante destacar que el comprador de dicha oficina percibirá mayores
garantías siempre que la flexibilidad de la misma le permita abrir el abanico de futuros
compradores.
• Ambiente de trabajo, el diseño y los materiales permiten ofrecer un ambiente óptimo de trabajo
en el que predominen los amplios espacios y la luz natural.
• El desarrollo económico de la Región implica un crecimiento de las empresas que difícilmente
podrán ubicarse en el centro por la necesidad de grandes espacios. La misma limitación
encontrarán las grandes empresas del exterior que quieran aprovechar las ventajas de la Región.
• Posibles ventajas económicas fundamentadas en:
- Menor precio de las nuevas oficinas dependiendo de la localización. Como se estudiará
más adelante, la horquilla de precios es muy amplia teniendo posibilidad de materializar
plusvalías por la venta de la actual oficina con posible uso residencial (oficinas en edificios
mixtos), y compra de la nueva oficina especialmente en las zonas de bajos precios como
polígonos.
- Mayor recorrido en precio de los nuevos inmuebles especialmente en las zonas de bajos
precios.
2.3.2.2. Inconvenientes de la deslocalización frente al centro ciudad
• Tradición empresarial; luchar contra las costumbres y los hábitos establecidos en una cultura
también en el mundo empresarial es una tarea muy complicada.
• Imagen; muchos empresarios vinculan tener su oficina en el centro de la ciudad con la buena
imagen de la empresa.
• Costumbres de los trabajadores; los trabajadores están habituados a ir a trabajar al centro de
la ciudad y no es fácil conseguir una buena actitud respecto al cambio a las nuevas zonas de
negocios.
• Pérdida de identidad; miedo de los empresarios a perder clientes por el cambio de localización.
• Actividad comercial; todas aquellas empresas que necesitan una labor comercial con el cliente
final persona física necesitarán mantener su oficina en el centro de las ciudades.
2.3.3. Origen de datos del análisis de la oferta

El origen de los datos que se presentan a lo largo del todo el informe, han sido obtenidos por GLADIUS
Real Estate con la colaboración del Instituto de Fomento de la Región de Murcia, la Asociación de
Promotores Inmobiliarios de la Región de Murcia, y de los propios promotores a los que el mismo hace
referencia.
La información obtenida ha sido recogida de múltiples fuentes fiables, siendo contrastadas por los
propios promotores de los proyectos:
• Intercambio de fichas de información por correo electrónico de cada uno de los proyectos
identificados con los propios promotores, siendo completadas por los mismos.
• Trabajo de campo; se han mantenido entrevistas personales con los principales promotores de
proyectos de edificios exclusivos de oficinas y las Gerencias de urbanismo de Murcia y Cartagena.
16
• Conversaciones telefónicas con promotores.
• Búsqueda de información por Internet.
• Artículos de prensa.
Se han detectado un total de 69 proyectos de EEO en la Región de Murcia, de los cuales

5 no se incluyen en el análisis por no haber sido facilitada la información necesaria por
parte de las promotoras.
Remarcar de forma especial que los datos de cada uno de los proyectos recogidos en el
informe han sido proporcionados por los propios promotores.
2.3.4. Análisis de la oferta de oficinas de la Región de Murcia

Los proyectos analizados se muestran en la siguiente tabla clasificados por promotor,
estado del proyecto, régimen de explotación, municipio y superficie:
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En la Región de Murcia se han analizado 64 EEO, repartidos en un total de 10 municipios. La oferta

total acumulada esperada en el año 2012 es de 354.655 m2.
2.3.4.1. Análisis de la oferta de la Región por estado del proyecto
Se define como edificio "Construido" aquel que con fecha 31 de diciembre de 2007 está en funcionamiento;
como EEO "En Construcción" aquel que tiene la licencia de obras concedida y EEO "Proyecto" aquellos
que todavía no tienen licencia de obras. De los 64 EEO de la Región de Murcia, 24 son edificios ya
construidos, 17 son edificios en construcción y 23 son proyectos de EEO.
Tabla 6 - Oferta total Región de Murcia por Estado de Proyecto
La oferta total en la Región a 31 de diciembre de 2007 es de 81.497 m2 de EEO, con una disponibilidad
del 13%. Se espera una oferta de 273.158 m2 en los próximos 5 años de los cuales 9.637 pertenecen
a edificios ya construidos y que empezarán su actividad en los primeros meses del 2008; 95.924 m2
corresponden a los 17 EEO que están en construcción y 167.596 a los que están en proyectos.
2.3.4.2. Análisis de la oferta de la Región por municipios
A 31 de diciembre de 2007 sólo cuatro municipios cuentan con edificios exclusivos de oficinas: Murcia,
Molina de Segura, Fuente Álamo y Cartagena.
Tabla 7 - Oferta total Región de Murcia por Municipio
De los 64 EEO de la Región, 48 se localizan en Murcia capital, representando el 82,9% de la superficie

total. El resto de EEO se ubican en otros nueve municipios, destacando Cartagena y Lorca con el 4,5%
y el 2,2% del total de la superficie respectivamente.
El precio medio de venta al público en la Región es de 2.559 €/m2 y el de alquiler es de 13,2 € /m2.
Murcia es el municipio con los precios más altos de la Región, con un precio de venta medio de venta
de 2.725 €/m2 de PVP y con 13,2 €/m2 mes medio de alquiler. Abarán es el municipio con el precio
medio de venta más bajo, 1.400 €/m2.
18
2.3.4.3. Análisis de la oferta de la Región por régimen de explotación
Si se analiza la oferta actual en función del régimen de explotación, el 39% de los EEO
se explotan en régimen de venta, el 31% en alquiler y el 30% de los promotores admiten
ambos tipos de clientes al no tener una preferencia respecto a alquilar o a vender las
oficinas.
Tabla 8 - Oferta total Región de Murcia por régimen de explotación
En cuanto a la superficie, se estima que en 2012, 163.766 m2 se habrán vendido y

serán propiedad de los empresarios mientras que 101.962 m2 estarán en alquiler bien
en el patrimonio de los promotores o de inversores.
19
A continuación se presenta la oferta anual de la Región de Murcia por proyecto y año de inauguración.
Tabla 9 - Oferta anual EEO Región de Murcia

Es importante destacar el cambio tan importante que se espera a partir de 2008 con la salida al mercado
de 273.158 m2 en tan sólo cinco años. Hasta ahora la oferta de EEO ha sido poco constante y con una
oferta máxima anual de 20.348 m2 en el año 2006. En el periodo 2008-2012 se espera una oferta
media anual de 52.700 m2, estimándose una oferta máxima en el año 2010 de 73.736 m2.
En el siguiente cuadro se presenta la oferta disponible anual de la Región de Murcia por proyecto y año
Se considera disponible toda la superficie de aquellos proyectos queos EEO que se inauguran a partir
de 2008 ya tienen parte de su superficie ocupada (según datos de los promotores), para el análisis del
cruce oferta-demanda, se utiliza la oferta total 2008-2012 más la disponible 2007 y se cruza con la
demanda estimada total 2008-2012.
20
2.4. Demanda
2.4.1. Cliente tipo
El cliente tipo o estándar, demandante de superficie de oficina en la Región de Murcia,

es una empresa pequeña, de 4 ó 5 trabajadores y normalmente relacionada con el sector
servicios que adquiere la oficina en propiedad.
2.4.2. Oficina tipo
El cliente demanda una oficina con las siguientes características:

• Superficie bruta media de 60 m2
• Buena relación calidad - precio.
• Diseño del edificio vanguardista y atractivo que proporcione una imagen exclusiva
a la empresa.
• Localizadas en una zonas bien comunicadas y de fácil acceso, valorándose la
existencia de transporte público (autobús, tranvía...).
• Facilidades de aparcamiento para los empresarios y clientes.
• Ubicadas en áreas de negocios, donde se creen sinergias con otras empresas.
• Importancia de que las entidades financieras se ubiquen en la propia área de
negocios.
• Materiales y tecnologías de última generación.
• Flexible en su distribución y tamaño.
• Servicios complementarios.
2.4.3. Demanda por tipo de localización
2.4.3.1. Oficinas centro ciudad
Las oficinas en el centro de las ciudades, en edificios mixtos (primeras y segundas plantas
de edificios residenciales) sigue siendo el producto demandado por la mayoría de empresas.
Las empresas en el centro de los municipios buscan:
• Ubicación estratégica para las empresas con clientes personas físicas.

• Buenas comunicaciones.
• Comodidad para los trabajadores, especialmente en los municipios menos
grandes.
• Sinergias entre las empresas ubicadas.
• Imagen y reconocimiento, implantar tu empresa en las calles más populares del
municipio es un medio rápido de dar a conocer tu empresa.
2.4.3.2. Oficinas en las principales zonas de negocios
La demanda de oficinas situadas en las principales zonas de negocios, a las afueras de

la ciudad se alimenta de:
• Empresas que buscan aprovechar las posibles sinergias creadas con el resto de
empresas que se encuentran en la misma zona o centro de negocios.
• Empresas que buscan ubicarse en edificios emblemáticos de la ciudad con
diseños vanguardistas que den una imagen exclusiva a la empresa.
21
• Empresas que buscan la deslocalización del centro por los problemas de tráfico y de aparcamiento.
• Empresas que necesitan grandes superficies, cuyas dimensiones no son ofertadas en el mercado
de oficinas del centro.
• Nuevas empresas que se implantan directamente en edificios exclusivos de oficinas convencidas
de sus ventajas.
• Empresas que buscan una mejor relación calidad - precio.
• Empresas que buscan unos medios laborales mejores, que se adapten a sus necesidades.
• Empresas atraídas por los servicios complementarios.
2.4.3.3. Oficinas en polígonos industriales
La demanda de oficinas en edificios exclusivos localizados en polígonos industriales estará constituida

por los siguientes tipos de empresas:
• Empresas que buscan aprovechar las posibles sinergias creadas con el resto de empresas que
se encuentran en dicho polígono industrial.
• Empresas constituidas por nuevos empresarios jóvenes que busquen oficinas de buena calidad
a bajo precio.
• Localización de oficinas de las propias industrias del polígono; muchas de estas actualmente
se ubican en las propias naves industriales con los inconvenientes que ello acarrea.
• Empresas que buscan la deslocalización del centro por los problemas de tráfico y de aparcamiento.
2.4.4. Tipo de cliente
El cliente demandante de oficinas puede ser bien cliente final o bien cliente inversor:
2.4.4.1. Cliente final
El cliente final será aquella empresa que se va a instalar y a realizar su actividad en dichas oficinas:
• Alquiler: una parte muy importante del total de la demanda de EEO es consecuencia de
empresas que demandan oficinas en régimen de alquiler. El 30% de la superficie estimada
en 2012 se explotarán exclusivamente en régimen de alquiler.
• Compra: el mercado de oficinas en la Región de Murcia está dominado por el usuario propietario
privado.
2.4.4.2. Cliente inversor (alquiler y venta)
El cliente inversor es aquel que adquiere en propiedad oficinas con el fin de explotarlas en régimen de
arrendamiento y, transcurrido un periodo de tiempo, venderlas a un precio mayor. Aproximadamente
el 30% de las ventas de nuevas oficinas se realizan a inversores.
2.4.5. Demanda potencial de edificios exclusivos de oficinas (EEO)

La demanda potencial de los nuevos EEO localizados en nuevas áreas de negocio se compone de:
• Descentralización de empresas, todas aquellas empresas que estando localizadas en el centro

de las ciudades decidan deslocalizarse debido a las ventajas que les ofrece la nueva oferta de
EEO.
Las empresas con tendencia a la deslocalización serán principalmente aquellas cuyos clientes
22
sean personas jurídicas, y que por tanto no necesiten realizar una labor comercial
directa con el cliente persona física (tiendas, agencias inmobiliarias,
asesorías/gestorías...).
Las empresas cuyos clientes son sociedades jurídicas maximizan las ventajas
y minimizan los inconvenientes de la deslocalización frente a la centralización.
Los EEO no suelen disponer de superficies inferiores a los 45 m2, por tanto las
empresas que demanden oficinas muy pequeñas, pueden tener dificultades en
las nuevas áreas de negocio.
Sí existen, sin embargo, oferta de pequeñas superficies en lo que se denomina

centros de negocios.
• Nuevas empresas, la mayoría de las nuevas empresas que se constituyan en la

Región que tengan como clientes a personas jurídicas y necesiten un tamaño
mínimo de oficina para sus empleados, tenderán a localizarse en los nuevos
EEO.
2.4.6. Modelo de proyección de demanda
Uno de los objetivos principales de este estudio es la estimación de la demanda potencial

de superficie de oficinas en edificios exclusivos que anualmente serán absorbidos, es
decir, los metros cuadrados de oficinas que se contratarán en la Región de Murcia durante
el periodo 2008-2012.
Para alcanzar este objetivo se plantea un modelo de cálculo con una variable principal:
el empleo en oficinas.
Este modelo estimará la demanda de oficinas a partir del empleo total, sobre el que se
aplicarán diferentes hipótesis para estimar la cifra de empleo demandante de espacio
de oficinas y, por tanto, la demanda de superficie de oficinas en edificios exclusivos.
A continuación se argumenta la metodología y resultados del modelo planteado:
• El Modelo estima la demanda de EEO, en función del comportamiento del

mercado de trabajo en oficinas de las principales ciudades de España y de los
datos de población y empleo total de la Región de Murcia.
• A partir de los datos de empleo, se aplicarán una serie de hipótesis que permitirán
llegar a una cifra de trabajadores en oficinas. De acuerdo con el ratio de superficie
media ocupada por trabajador, se calcula la superficie de oficina necesaria para
estos trabajadores.
• La demanda final de EEO es la suma de las nuevas empresas potenciales clientes
de EEO (las cuales se supone se instalarán en este tipo de edificios) más la
deslocalización de empresas potenciales clientes de EEO. Es importante aclarar
que en el modelo se realiza un filtro de empresas demandantes de EEO en
función de la definición de cliente tipo anteriormente explicada.
23
Tabla 11 - Modelo demanda: metodología
El Modelo se basa en la relación directa que existe entre el empleo total y la demanda de oficinas.
2.4.6.1. Variables fundamentales que determinan el Modelo
• Población total de la Región de Murcia; proyecciones de población publicadas en el Anuario

Estadístico de la Región de Murcia para el periodo 2005-2012 y en el INE.
• Empleo total de la Región de Murcia; A partir de los datos de empleo total en el periodo 2000-
07 recogidos en el INE, se calcula el porcentaje promedio de empleo respecto a la población
de la Región durante este periodo resultando un porcentaje del 40,79%.
Para estimar el empleo total durante el periodo 2008-2012, se proyecta dicho porcentaje
promedio sobre los datos oficiales de población hasta 2012 arrojando los siguientes resultados.
Tabla 12 - Modelo demanda: Proyecciones población y empleo de la Región de Murcia (2008-2012)
Fuente: Centro Estadístico Regional de Murcia y elaboración propia.
Se prevé un crecimiento positivo tanto de la población como del empleo durante todo el periodo 2008-
2012, para el año 2012 se estima que la Región de Murcia tenga una población de 1,72 millones de
habitantes, con un empleo total de 701.023 trabajadores.
24
2.4.6.2. Hipótesis de cálculo de demanda
En el siguiente cuadro se reflejan las hipótesis que se han tenido en cuenta para el
cálculo de la demanda anual de superficie de EEO.
Tabla 13 - Modelo demanda: Hipótesis del modelo
Fuente: Estudios sectoriales mercado de oficinas y elaboración propia.
• Porcentaje de trabajadores en edificios exclusivos de oficinas; para estimar el

número de trabajadores demandantes de EEO en la Región de Murcia, se
multiplica el número de trabajadores total de la Región por un porcentaje medio
de trabajadores en EEO en España, extraído del estudio de mercado de las
principales capitales de provincia españolas. Asimismo se incluye un coeficiente
reductor del 3% a toda la Región excepto en el análisis de Murcia capital, (como
se explicará en este mismo punto).
El estudio realizado sobre los datos del mercado de oficinas en las principales ciudades
de España (Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia y Málaga), refleja que el 13,80% del
total de los empleados trabajan en oficinas.
Cabe destacar que la Región de Murcia, al igual que Madrid, es uniprovincial, por lo que
la centralidad de sedes autonómicas, sanidad, etc., recaen fundamentalmente en la
capital. Consecuentemente es perfectamente compresible que el porcentaje de trabajadores
en oficinas sea mayor en Murcia, que en ciudades como Valencia o Sevilla.
Para obtener resultados más conservadores y por tanto, cuya probabilidad real de
materializarse es muy elevada, el promedio ha sido calculado eliminando los extremos
de la muestra, en este caso Madrid y Málaga.
Tabla 14 - Modelo demanda: Porcentaje

promedio trabajadores en oficinas
principales plazas de oficinas españolas
Fuente: Elaboración propia
25
• Superficie de oficinas; el ratio de superficie de oficina por empleado en EEO considerado es

de 11 m2 por trabajador. La ocupación media en España ronda los 11 m2 por persona y puede
llegar a los 20 m2 por persona en áreas de dirección. Según el estudio de propietarios e
inquilinos a nivel europeo la superficie de oficina ocupada por trabajador es de 13 m2, si bien
el estudio apunta a una mayor densidad, ya que este ratio disminuye en las oficinas construidas
a partir del año 2000.
• Ratio superficie útil sobre superficie incluyendo zonas comunes; la oferta ha sido expresada
en m2 construidos con zonas comunes y la demanda estimada por el modelo se refiere a m2
útiles. Para realizar el cruce final de la oferta y la demanda en las mismas unidades se aplica
este ratio, mediante el cual la superficie útil de demanda es aumentada en un 20% para
convertirla en superficie con zonas comunes.
• Coeficiente reductor Región de Murcia; teniendo en cuenta que el porcentaje de trabajadores

en oficinas es una media de las principales ciudades españolas, se aplica un coeficiente reductor
del 3% para la Región de Murcia, Lorca y Cartagena.
En el caso de la capital no se aplica ningún coeficiente reductor para calcular los trabajadores
en oficinas, al tratarse de una ciudad que centraliza la actividad económica, política y
administrativa de la Región, capital autonómica y provincial.
El coeficiente reductor utilizado es una media de la Región de Murcia, si el porcentaje aplicado

a Murcia capital es cero y de un 3% para Lorca y Cartagena, se supone que el coeficiente
reductor que afecta al resto de municipios es mayor.
• Número de empresas potencialmente demandantes de edificios exclusivos de oficinas de la

Región de Murcia; para el cálculo del número de empresas potencialmente demandante de
edificios exclusivos de oficinas, se extrae la clasificación CNAE93 del INE sobre empresas de
la Región de Murcia del año 2006; se eliminan aquellas empresas que no tienen empleados;
y tampoco se consideran aquellas empresas que realizan actividades comerciales con clientes
personas físicas (empresas ubicadas en locales comerciales o a píe de calle) u otros grupos
CNAE que consideramos no demandantes de edificios exclusivos de oficinas (educación,
hostelería, comercio, asociaciones, etc.).
• Cálculo del número medio de empleados de las empresas de Murcia; el número medio de
trabajadores de las empresas potencialmente demandantes de EEO es de 4,59.
Para el cálculo de esta cifra, se parte de la metodología aplicada en el punto anterior. Una vez
se ha estimado el número de empresas potencialmente demandantes de EEO, consideramos
que no todos los empleados de las empresas de grupos CNAE seleccionados desarrollarán su
actividad en una oficina. La localización física de su trabajo dependerá del tipo de actividad
que desarrollan dichas empresas de manera que se estima un porcentaje de trabajadores que
estarán en una oficina en función del sector en el que se encuentra la empresa empleadora:
- 30% de los empleados de extracción, industria, metalurgia, construcción, reciclaje, etc.

- 50% de los empleados de producción y distribución de energía, captación, depuración
y distribución de agua.
- 90% de los empleados de actividades inmobiliarias, intermediación financiera, seguros,
actividades informáticas y otras actividades empresariales.
26
Multiplicando dichos porcentajes por el número total de trabajadores se obtiene
el número de trabajadores por sector demandantes de oficinas.
Una vez determinados los trabajadores de oficinas, dividiendo por el número

total de empresas calculado anteriormente, se obtiene el número medio de
empleados de oficinas por empresa de EEO en la Región de Murcia.
• Porcentaje deslocalización anual de empresas; para el municipio de Murcia, se

estima que el 20% del total de las empresas potencialmente demandantes de
EEO y localizadas en la oferta tradicional (edificio de uso mixto residencial-
oficinas), se deslocalizarán del centro de las ciudades a los nuevos centros de
negocios en los próximos cinco años atraídos por las ventajas, servicios y menores
costes. Esto supone una tasa de deslocalización anual aproximada del 4%.
Para el análisis de Cartagena y Lorca y como media para toda la Región el

porcentaje de demanda por deslocalización aplicado será el 1,5% anual, por
considerar que los empresarios serán más reticentes a su traslado por no ser tan
evidentes las ventajas de los EEO en municipios distintos de la capital.
• Número de empresas; se calcula dividiendo el número total de trabajadores en

EEO entre el número medio de empleados en las empresas que desarrollan su
actividad en oficinas en EEO.
2.4.6.3. Cálculo de la demanda anual de EEO en la Región de Murcia
La demanda anual de edificios exclusivos de oficinas se estima como la suma de la

demanda por creación de nuevas empresas demandantes de EEO y la demanda por
deslocalización. Como ya se ha comentado con anterioridad, se aplica la hipótesis de
que las empresas de nueva creación ocuparán EEO.
Tanto la demanda por creación de nuevas empresas como por deslocalización de las
empresas ya establecidas, parten del cálculo de los trabajadores totales en EEO, superficie
en m2 de EEO y el total de empresas que se instalan en EEO. El cálculo de cada una
de estas variables se desarrolla a continuación.
2.4.6.3.1. Cálculo demanda nueva anual por creación de empresas
La demanda nueva anual se calcula como la diferencia entre los metros cuadrados de
oficinas totales del año X menos los del año anterior X-1. Se estima que el 100% de esta
demanda se localizará en los nuevos edificios exclusivos de oficinas, ya que las hipótesis
previas se aplican únicamente sobre las empresas y empleados potencialmente demandantes
de EEO.
2.4.6.3.2. Cálculo demanda nueva anual por deslocalización de empresas
Se obtiene multiplicando el coeficiente de deslocalización anual por el número de m2

total de oficinas demandantes de EEO del año 2007. Se considera un coeficiente de
deslocalización para el municipio de Murcia del 4%, por tratarse de la capital en la que
se localizan la mayor parte de las empresas de la Región. Por otro lado, el coeficiente
de deslocalización para la Región de Murcia se ha reducido al 1,5% por diferenciar el
comportamiento entre la capital y los demás municipios de la Región.
27
2.4.6.4. Resultados del modelo para la Región de Murcia
De acuerdo a las proyecciones del Modelo, se estima que la Región de Murcia demande 238.483 m2
de EEO durante el periodo 2008-2012, de los cuales 174.442, se estima que los ocupen nuevas
empresas y 64.041, que las demanden empresas localizadas actualmente en el centro de la ciudad.
Tabla 15 - Modelo demanda: Proyecciones demanda superficie de oficinas (2008-2012)
Fuente: Centro Regional Estadístico de Murcia y elaboración propia.
El año de mayor absorción de demanda estimada de EEO es 2010 con 51.789 m2, lo que equivale a
que se instalen 855 nuevas empresas con 3.923 empleados.
El número estimado de nuevos trabajadores en EEO es de 18.067 durante el periodo 2008-2012, lo

que representa el 2,58% sobre el total de los trabajadores de la Región y el 23,86% sobre el total de
los trabajadores estimados en EEO.
Si se expresa la demanda en número de empresas, se prevé que 3.938 empresas demanden instalarse
en los EEO durante el periodo 2008-2012, lo que equivale a una media de 788 empresas.
La cifra de creación de empresas en la Región de Murcia en el año 2007 está en torno a las 7.000.
De acuerdo con las cifras estimadas por el modelo, anualmente la media de empresas de nueva creación
demandante de EEO es de 576, lo que supone un 8,22% sobre el total de las empresas creadas.
28
Gráfico 8 - Modelo demanda: Composición demanda anual superficie de EEO de la
Región de Murcia (2008-2012)
Se prevé un incremento progresivo en la contratación anual de superficie de oficinas,

pasando de una demanda estimada de 41.895 m2 en 2008 a una demanda estimada
de 49.004 m2 en 2012.
Gráfico 9 - Modelo demanda: Demanda anual superficie EEO de la Región de Murcia.

Trabajadores y empresas que la constituyen (2008-2012)
29
Recapitulando, del modelo realizado se estima durante el periodo 2008-2012 una cifra media de la
demanda anual en EEO de 47.697 m2, correspondiente a 788 empresas y 3.613 trabajadores de media
anual durante el periodo analizado.
2.4.6.5. Metodología del cálculo de la demanda en determinados municipios
Una vez el modelo ha estimado la demanda anual de EEO para el periodo 2008-2012 en la Región de
Murcia, los resultados se extrapolan para el cálculo de la demanda de los principales núcleos de población
y actividad económica de la Región de Murcia: Murcia capital, Cartagena y Lorca.
A partir de las proyecciones de población por municipios, se calcula el porcentaje de población de cada
uno de los municipios objetivo sobre el total de población, y a continuación se aplicarán sobre los
resultados obtenidos para el conjunto de la Región de Murcia, obteniendo de esta forma la demanda
anual de superficie de oficinas para los municipios de Murcia, Cartagena y Lorca.
Tabla 16 - Modelo demanda: Proyecciones de población de Murcia capital, Cartagena y Lorca (2008-2012)
Fuente: Centro Estadístico Regional de Murcia y elaboración propia
La escalada de precios en la vivienda de la capital murciana ha provocado desplazamientos de la

población a zonas limítrofes a la capital, especialmente de la población más joven que no puede acceder
a una vivienda en la capital. Por esta razón, en el caso del municipio de Murcia, se ha considerado que
de la población ubicada en un radio de 20 km., el 50% puede ser potencial demandante de EEO. Este
área de influencia abarca los siguientes municipios; Alcantarilla, Alguazas, Beniel, Ceutí, Lorquí, Molina
de Segura, Santomera y Las Torres de Cotillas.
La población de los municipios anteriores más la de la capital representarán aproximadamente un 57%

del total de la población de la Región de Murcia durante el periodo 2008-2012.
En el mapa siguiente pude verse el área de influencia escogida y su situación respecto al municipio de
Murcia.
30
Gráfico 10 - Modelo demanda: vista área de influencia municipio de Murcia
Fuente: Google Maps.
Este flujo migratorio a las afueras es consecuencia del ciclo de expansión económico de
la capital murciana, que se ha repetido en la mayoría de las grandes urbes pero agravado
especialmente en las comunidades autonómicas uniprovinciales, que concentran la
actividad económica en la capital.
2.5.Cruce Oferta - Demanda en la Región de Murcia

Cuando se realiza el análisis del cruce de la oferta y la demanda en el periodo 2007-
2012 el resultado es el siguiente:
Tabla 17 - Cruce Oferta - Demanda Región de Murcia
31
A 31 de diciembre de 2007, existe una oferta de EEO de 81.497 m2 y una ocupación de 70.756 m2,
lo que supone el 86,8%. La disponibilidad, por tanto, del mercado de EEO es del 13,2%.
En el periodo 2008-2012 se espera una nueva oferta de 273.158 m2 y una demanda de 238.483, lo
que dará como resultado una tasa de disponibilidad o vacancy rate del 12,8% en el año 2012.
Suponiendo que entre el 3% y el 6% de disponibilidad se considera plena ocupación, la situación

analizada desde esta perspectiva no es grave, el mercado absorbería la disponibilidad de EEO en menos
de un año si no se incrementase la oferta total.
Pero no es exactamente cierto que los municipios de la Región de Murcia tengan una tasa de disponibilidad
del 12,8%, sino que hay un Municipio (Murcia capital) en el que se concentra casi el 83% de la oferta
total, con un futuro exceso de oferta estimado importante que es moderado por los excesos de demanda
de otros municipios hasta reflejar una situación relativamente normal.
Es un dato relevante conocer la oferta total de EEO de toda la Región de Murcia y lo es también conocer
la demanda estimada, pero el análisis del cruce de la oferta y la demanda del mercado de oficinas no
debe de realizarse en zonas geográficas tan extensas porque pierde rigurosidad.
Como analizaremos a continuación la situación del mercado resultante es una situación intermedia entre
el exceso de oferta de Murcia y el exceso de demanda de Lorca, Cartagena y del resto de los municipios.
3. Murcia capital
3.1. Oferta Murcia capital
Murcia es la capital política y económica de la Región, y por tanto, donde se encuentran las principales
áreas de negocios en las cuales se implantan la mayoría de las empresas, especialmente las de servicios.
El mercado de oficinas de Murcia está sufriendo en los últimos años una tendencia a la descentralización
hacia distintas áreas de negocios. Este modelo de oficinas en edificios exclusivos y descentralizados
ha soportado una fuerte demanda provocando un enorme crecimiento de la oferta en curso y de futuros
proyectos.
Muchos de estos proyectos están a la espera de licencias o aprobación en distintas fases de su ejecución.
Los plazos en el desarrollo de los proyectos se han dilatado en los últimos años como consecuencia de
la gran cantidad de proyectos tanto de uso terciario como residencial que se han generado durante el
ciclo expansivo inmobiliario vivido.
3.1.1. Análisis de la oferta de oficinas por estado de proyectos
En Murcia capital se localiza el 75% de los EEO de la Región y el 82,9% de su superficie estimada
en 2012.
32
De los 48 EEO localizados en el estudio, 20 se encuentran construidos, 11 en construcción
y 17 en proyecto. En términos de superficie, el 26,2% de la superficie estimada en 2012
se encuentra ya construida, el 24,4% en construcción y el 49,4% en proyecto.
A 31 de diciembre de 2007 el 94,3% de la superficie total está ocupada, lo que supone

un vacancy rate o tasa de disponibilidad del 5,7%, por tanto se puede considerar que
existe plena ocupación de EEO en Murcia.
El precio medio de venta del m2 de EEO en Murcia es de 2.725 €, mientras que el precio
de alquiler medio es de 13,2 €/mes.
3.1.2. Análisis de la oferta de oficinas por zonas

Los EEO se ubican en cuatro áreas de negocio claramente diferenciadas: Juan Carlos I,
Atalayas-Ronda Sur, Juan de Borbón y Polígono Oeste:
Tabla 18 - Oferta EEO Murcia por áreas de negocio
Actualmente sólo existen EEO en tres de ellas, la zona de Juan de Borbón no presenta
al día de hoy oferta disponible. A modo de introducción indicar que según los datos
recogidos las zonas de Atalayas-Ronda Sur y Juan Carlos I presentan plena ocupación
en la actualidad, mientras que el Polígono Oeste presenta una ocupación del 80% por
33
su más reciente salida al mercado y por las particularidades de su demanda. A continuación se realizará
un análisis detallado de cada una de las zonas:
3.1.2.1. Atalayas-Ronda Sur
La zona de las Atalayas-Ronda Sur está situada en

el Noreste de la ciudad de Murcia, de las zonas
localizadas y diferenciadas de edificios exclusivos de
oficinas es la que más cerca se encuentra del centro
de la ciudad.
Los edificios ubicados en la zona de Atalayas se sitúan

en torno al Centro Comercial Las Atalayas, entre las
calles de Miguel Indurain, Avenida Primero de Mayo
y la prolongación de ésta (la zona de la Ciudad de la
Justicia) y la Ronda Sur hasta el nudo de la A-30.
Zona muy bien comunicada, con rápidos accesos a

las autopistas que unen Murcia con las principales
ciudades de España, gracias a la proximidad de la
Ronda Sur, Carretera de Alicante, acceso a Juan de
Borbón y Juan Carlos I mediante la Ronda de Levante.
Asimismo, dispone de un rápido acceso al centro

ciudad por la Avenida de la Fama y Ronda de Levante.
Tabla 19 - Datos generales promociones EEO Atalayas Ronda Sur
Entre los EEO localizados en la zona de Atalayas Ronda Sur destacan Juana Jugán, Torres JMC, Torre
Proconsa y Edificio Gran Nelva. La superficie agregada de los cuatro son 62.307 m2 representa el 60%
de la superficie total ofertada en esta zona (103.314 m2). De ellos, Edificio Gran Nelva es el único que
se encuentra finalizado y los otros tres pasarán a formar parte de la oferta del mercado en el futuro, en
2008 Torres JMC (en construcción), en 2009 Torre Proconsa (en construcción) y en 2011 Juana Jugán
(en proyecto).
34
En cuanto al régimen de explotación la mayoría de las promociones de esta zona, siete,
se ofertan en alquiler, cuatro de ellas en venta y alquiler y tan sólo tres se destinarán a
la venta. De las promociones concluidas ninguna se ofrece en venta y la opción del
alquiler es la preferida.
Tabla 20 - Estado del Proyecto Atalayas-Ronda Sur
Según el estado de avance de los proyectos se encuentra que 7 de los 14 proyectos de

la zona se encuentran finalizados (50%), 3 de ellos en construcción (21%) y 4 en proyecto
(29%). Si se agregan las superficies de estas promociones por estado del proyecto se
observa que los proyectos construidos suponen 31.830 m2 (el Edificio Mapfre, a pesar
de estar concluida la promoción, no se sumará a la oferta actual hasta marzo de 2008,
por esta razón, existen 5.137 m2 de diferencia entre este dato (31.830 m2) y la oferta
actual total (26.199 m2), los que se encuentran en construcción son 37.320 m2, y los
que todavía están en proyecto 34.164 m2.
Tabla 21 - Oferta actual EEO hasta 2007. Atalayas-Ronda Sur
A 31 de diciembre de 2007 la oferta de EEO en la zona denominada Atalayas-Ronda

Sur es de 26.693 m2, de los que se ha ocupado el 98,1% de su superficie. Es muy
destacable el nivel de absorción de los proyectos terminados, superando en todos los
casos el 95%. Por tanto, en esta zona, hasta 2007 la ocupación de la oferta en EEO es
plena.
Tabla 22 - Oferta EEO 2008-2012. Atalayas-Ronda Sur
35
Si el análisis se centra en el periodo 2008-2012 se observa que 76.621 m2 se agregarán a la oferta

de oficinas en esta zona. Superficie que en la actualidad se encuentra en construcción o en proyecto.
Se observa que la superficie disponible en 2008-2012 supera la oferta estimada en 2008-2012, lo

que se explica por la superficie que quedó disponible de 2007 (la que no fue absorbida), que pasa a
formar parte de la oferta disponible en 2008-2012.
Cuando se analiza la oferta futura (2008-

2012) (Tabla 22), es decir, las
promociones en construcción o en
proyecto, hay que destacar que mientras
que la oferta total acumulada hasta
2007 suponía 26.693 m2 (25,8% de
la oferta total estimada en 2012), la
oferta creada entre 2008 y 2012 son
76.121 m2 (el 74,2% de la oferta total
estimada 2012), por tanto se observa
claramente el salto cuantitativo que
tiene lugar a partir de 2008. Se prevé
un crecimiento de la oferta de EEO del
277% en cinco años.
El precio medio de las promociones de la muestra localizadas en Atalayas-Ronda Sur es de 3.075 €/m2,
mientras que el precio del alquiler es de 12,9 €/m2 mes.
• Características resumen:
- Cerca del Centro Comercial Las Atalayas, Centro Comercial Eroski y zona comercial Ronda
Sur donde se ofrecen multitud de servicios complementarios.
- Zona hotelera próxima y en proyecto (el proyecto Torres JMC incluye un hotel).
- Cerca del centro ciudad.
- Es una zona consolidada, con siete proyectos en funcionamiento y con otros siete en
construcción o proyecto.
- Transporte público: autobuses, no tranvía.
3.1.2.2. Juan de Borbón
Situada en el Norte de la ciudad en una de las zonas más modernas de Murcia capital, muy bien
comunicada, con multitud de servicios y amplias zonas verdes.
La avenida Juan de Borbón, es una de las principales arterias de la ciudad, y el principal eje de
comunicación entre el centro urbano y los nuevos complejos comerciales del Thader y Nueva Condomina.
Este tramo completa toda la avenida Juan de Borbón, con tres carriles por sentido, lo que incrementará
la capacidad total de la vía en un 50%, pudiendo alcanzar una intensidad media de 125.000 vehículos/día.
Además, la construcción de la Costera Norte, permitirá acceder a Juan de Borbón desde la avenida Juan
Carlos I.
La avenida es la entrada natural a Murcia para todas aquellas personas que provengan de Albacete y
Madrid, lo que destaca la importancia de los edificios de oficinas y de las empresas que allí se ubiquen,
ya que será lo primero que vean de la ciudad estos visitantes.
36
Dentro de la planificación de la expansión de la red de tranvías en Murcia, está prevista
la comunicación del centro ciudad con el área de negocios Juan de Borbón mediante
una nueva parada en el Nuevo Estadio La Condomina.
Los proyectos identificados y analizados son los siguientes:
Tabla 23 - Datos generales promociones EEO Juan de Borbón
En la zona de Juan de Borbón, por tanto, han sido localizados tres proyectos entre los
cuales destaca el Metrópolis Empire Business Center tanto por su superficie como por
su singularidad. De la superficie total que se ofertará en esta zona en 2012, 32.598 m2,
este proyecto desarrollado por López y Valiente representa el 71%.
El régimen de tenencia para estos proyectos es de venta excepto para la Torre Masa que
comercializará su superficie en un régimen mixto de venta y alquiler.
Tabla 24 - Estado del Proyecto Juan de Borbón
Todos estas promociones se encuentran en fase de proyecto y, por tanto, su fase de

comercialización no se ha iniciado, así la superficie disponible en 2012, en la actualidad,
coincide con la oferta total, es decir, el grado de absorción es cero.
37
El salto cuantitativo que se ha visto que tiene lugar en Atalayas-Ronda Sur también se produce en esta
zona, donde se pasa de una oferta inexistente en 2007, a una oferta de más de 32.000 m2 a finales
de 2012.
Tabla 25 - Oferta EEO 2008-20012. Juan de Borbón
El precio medio de las promociones de la muestra localizadas en Juan de Borbón es de 3.209 €/m2,
mientras que el precio del alquiler no se han obtenido datos ya que no se ofrece ningún edificio en este
régimen.
- Zona Norte de la ciudad.
- Eje de comunicación entre el centro urbano y los nuevos complejos comerciales del Thader
y Nueva Condomina.
- Promociones que proyectan la construcción de edificios representativos.
- Zona comercial consolidada.
- Es la entrada natural para los viajeros procedentes de Madrid y Albacete.
3.1.2.3. Juan Carlos I
La avenida de Juan Carlos I se ha convertido en uno de los ejes más importantes del municipio de
Murcia, tanto desde el punto de vista de los negocios como el residencial. Este hecho se explica por
su buena comunicación con el centro de la urbe, así como con los campus universitarios y los nuevos
centros comerciales proyectados.
Las promociones analizadas en esta área de negocio son las siguientes:
Tabla 26 - Datos generales promociones EEO Juan Carlos I
38
La avenida de Juan Carlos I, que se localiza en la zona Norte de la ciudad, está siendo
considerada como la zona Prime, en especial la zona adyacente al complejo de ocio Zig-Zag.
El atractivo de la zona ha aumentado como consecuencia de la inauguración del tranvía

que supondrá no sólo una mejora en la movilidad de las personas que vivan, trabajen o
visiten la zona, sino también, la creación de cinco glorietas y la reestructuración de todo
el vial, lo que mejorará de manera sustancial el tráfico en la zona, se pretende aumentar
en un 50% la capacidad de la vía.
El tramo 0 de la línea 1 ya está construido y une la Plaza Circular con Espinardo. El resto
de la línea 1 se encuentra en fase de licitación y unirá dicho tramo con la Universidad
de Murcia, La Ñora, Guadalupe, Universidad Católica, Estadio Municipal Nueva Condomina
y Cabezo de Torres.
Esta zona incluye la propia avenida Juan Carlos I, con el área de oficinas CI1- Polígono
2 de Espinardo, la zona de oficinas del Ranero y las actuaciones en Cabezo Cortado.
La avenida tendrá tres carriles por cada sentido desde el cruce de la avenida de los Pinos
con Abenarabi hasta Espinardo donde se cruzará con la futura carretera de la Costera
Norte. Estos son factores que incidirán en la revalorización de los inmuebles así como
en su ritmo de comercialización.
Como consecuencia de todo ello, no es extraño que de las zonas determinadas para el
estudio en el municipio de Murcia, sea ésta la que aglutine el mayor número de proyectos
de oficinas exclusivos.
En la zona de Juan Carlos I no existe un uso único establecido, así se puede encontrar
junto al uso de oficinas, comercial, industrial de bajo impacto ambiental y hotelero.
39
Leyenda proyectos y edificios del los que no ha sido posible acceder a su información:
• A: Torre Invercom
• B: Edificio Entorno 97
• C: Edificio Puertas de Europa
• D: Edificio Expomurcia
Tabla 27 - Oferta actual EEO hasta 2007. Juan Carlos I
De los proyectos localizados en esta área los más destacados por su tamaño son Torre Norte, Torre Godoy
y Torres Inti.
El régimen mayoritario de explotación de los proyectos localizados en esta zona es el alquiler (7 proyectos
40
de un total de 14, 50%), a continuación en régimen mixto de venta y alquiler 4 proyectos,
el 29%, y tan sólo tres serán comercializados en venta (21%).
Al igual que ocurría en Atalayas-Ronda Sur el grado de absorción de los proyectos

construidos si se exceptúa la Torre Godoy (absorción de más del 87%) es superior al
98% en todos los casos, por lo que se puede considerar plena ocupación (una media del
95%).
Nótese que la Torre Medi a pesar de tener concluida su fase de edificación no entrará a
formar parte de la oferta efectiva hasta principios de 2008.
Según el estado de avance de los de los 20 proyectos localizados en Juan Carlos I, 9 de

ellos, el 45%, se encuentran construidos; 5 se encuentran en construcción, el 25% y,
por último, son 6 los que se encuentran en fase de proyecto, un 30%.
Tabla 28 - Estado de los proyectos Juan Carlos I
Si analizamos el estado de los proyectos considerando su superficie se observa que los

proyectos construidos representan 33.992 m2, el 37% de la oferta total al final del
periodo de análisis, 2012. Por tanto de la superficie total que formará parte de la oferta
en 2012 el 63%, es decir 55.747 m2, se encuentran en fase de construcción o proyecto.
Se estima un crecimiento de la oferta de EEO del 164% en cinco años. Así, la oferta
total al final del periodo de análisis en esta zona son 89.739 m2.
Tabla 29 - Oferta EEO 2008-2012. Juan Carlos I
Como ocurría en las zonas analizadas anteriormente, Atalayas-Ronda Sur y Juan de

Borbón, en Juan Carlos I existe un importante salto en la oferta en el año 2008, así la
oferta acumulada hasta 2007 es de 33.992 m2, y la oferta que se creará entre 2008-
2012 son 55.747 m2, estos valores en porcentaje se corresponden con un 38 y 62%
41
respectivamente. A la luz de estos datos podemos concluir que en esta zona el salto cuantitativo en
2008 también se produce pero es de menor intensidad. Lo que también nos sugiere un mayor grado
de consolidación en esta zona que en las anteriores. Adicionalmente otra conclusión es la mayor igualdad
entre los tamaños relativos de los diferentes proyectos en esta zona.
El precio medio de las promociones localizadas en la zona de Juan Carlos I es de 3.568 €/m2, mientras
que el precio del alquiler es de 13,9 €/m2 mes.
- Zona prime de la ciudad, y por tanto la que presenta un precio del metro cuadrado más
alto.
- Zona consolidada: usos residencial, oficinas, comercial, hotelero e industrial entremezclados
en este área.
- Muy bien comunicado por transporte público: tranvía y autobús y facilidades para el
transporte privado (ampliación del viario).
- Junto con la zona de Atalayas quizás la zona más próxima al centro.
- Donde se localizan el mayor número de proyectos de la muestra.
3.1.2.4. Polígono Industrial Oeste
El Polígono Industrial Oeste está concebido como un gran distrito de actividad empresarial y dotacional
con una extensión de 1.800 hectáreas, uno de los lugares con mayor actividad económica e industrial
de toda la región de Murcia.
La zona comprende el propio Polígono Industrial Oeste, el Parque Empresarial Oeste y la zona de la
Venta de la Paloma.
Los proyectos identificados y analizados en esta zona son los siguientes:
Tabla 30 - Datos generales promociones EEO. Polígono Industrial Oeste
Entorno estratégico con buenas infraestructuras, zonas ajardinadas, comunicaciones y buenos accesos
por carretera: desde la autovía de Andalucía, la del Mediterráneo y la que une Cartagena con Madrid.
Situado a 4 Km. de la ciudad de Murcia, lo que suponen diez minutos por la MU-30, circunvalación
con la que linda el parque por el Sur. Se trata del parque más extenso de toda la Región, se encuentra
frente al Centro Integrado del Transporte, un ambicioso proyecto logístico de carácter público en el
municipio de Murcia.
42
La mejora en las infraestructuras y servicios, la construcción de la autovía entre el Palmar
y Alcantarilla, la instalación de gas y fibra óptica, etc., su conexión con las principales
áreas de actividad económica a nivel regional y nacional, lo convierten en foco estratégico
de inversiones. No es de extrañar que la concentración de empresas que presenta la
hayan convertido en una de las zonas industriales de mayor importancia de España.
Además, en un radio de 80 Km., se encuentran los aeropuertos de Alicante y San Javier,
unido al proyectado de Corvera a menos de 15 Km., un importante Puerto Comercial a
50 Km. (Cartagena) y la proyectada conexión de alta velocidad con el centro de la
Península y el Arco Mediterráneo.
Está planificado que Tranvimur, el tranvía de la capital, de servicio a esta zona.
Tabla 31 - Oferta actual EEO hasta 2007. Polígono Oeste
De los proyectos localizados destacan, por su tamaño, el Parque de Oficinas Oeste de

Pronamur y el Parque Empresarial Oeste de GHV (Gran Habitat de Valladolid).
El Parque Empresarial Oeste se encuentra ubicado junto al Centro Integrado del Transporte
y frente al Polígono Industrial Oeste. Tiene unas dimensiones de más de 52 Has. y tendrá
desarrollos comerciales, un hotel, edificios de oficinas, una estación de servicios, naves
industriales e instalaciones deportivas. Nace con el objetivo de dotar de servicios a las
más de 1.000 empresas ubicadas en el polígono, a las empresas que se instalen en el
CAEDI Oeste y a las poblaciones colindantes. Plaza Oeste, que se encuentra en este
parque, es un complejo de tres torres de entre 10 y 15 plantas dedicadas exclusivamente
a oficinas, que supondrán la puesta en el mercado de 25.500 m2 en el año 2010.
43
El Parque de Oficinas Oeste desarrollado por Pronamur cuenta con 7.000 m2 construidos en la actualidad
y esa oferta se verá completada en 2009 con la finalización de Torre Taibilla (7.000 m2 de superficie),
en 2010 con Torre Benamor (7.000 m2) y en 2012 con la Torre Segura (7.000 m2), en total 28.000
m2 en edificios exclusivos de oficinas.
Si se analiza el régimen de explotación con el que los promotores desarrollarán la comercialización la

opción mayoritaria es la venta: 7 de los 11 proyectos localizados en esta zona eligen esta opción (el
63%); de los cuatro proyectos restantes dos eligen el alquiler y dos el régimen mixto de venta y alquiler.
En términos de superficie serían los siguientes: 60.480 m2 en venta; 1.885 m2 en alquiler y 5.897 m2
en venta y alquiler.
Cuando se analiza el nivel de absorción (proporción de la superficie total que se encuentra alquilada o
vendida) se encuentran valores menores que lo obtenidos en Atalayas-Ronda Sur, Juan de Borbón o
Juan Carlos I, lo que sugiere un menor grado de consolidación de esta zona frente a las analizadas
anteriormente. De cualquier forma, a parte de los proyectos que se han comenzado a comercializar
recientemente, el resto presenta niveles de absorción próximos o superiores al 70%. Si se analiza la
absorción ponderando según los metros de cada proyecto ésta alcanza el 82% lo que se explica por la
importancia relativa del Parque de Oficinas Oeste (Argos, Quipar y Mundo) (Tabla 32 - ).
Según el estado de avance de los proyectos se encuentran cuatro construidos (uno de ellos la primera
fase del Parque de Oficinas Oeste de Pronamur compuesta por tres edificios); tres en construcción y
cuatro en proyecto.
Si se analiza el estado de avance de las superficies de los diferentes proyectos, en la actualidad, se

encuentran 9.665 m2 construidos; 12.897 se encuentran en construcción y pasarán a formar parte de
la oferta a partir del 2008 y, 45.700 m2 se encuentran en proyecto.
Tabla 32 - Estado proyectos zona Polígono Oeste hasta 2007
44
Tabla 33 - Estado proyectos zona Polígono Oeste 2008-2012
Cuando se analiza la oferta futura de EEO se observa, como en el resto de las zonas
analizadas, un importante salto cuantitativo a partir de 2008. Hasta fin de 2007 la oferta
es de 9.665 m2, en el periodo 2008-2012 la oferta creada será de 58.597 m2. Por tanto,
de la oferta total que existirá en 2012 en la zona del Polígono Oeste (68.262 m2), el
16% se encuentra actualmente finalizada y el 84% en fase de construcción o proyecto.
Se estima un crecimiento de la oferta de EEO del 606% en cinco años.
El precio medio de las promociones localizadas en la zona del Polígono Oeste es de 1.882
€/m2, mientras que el precio del alquiler es de 10,2 €/m2 mes.
- Dotación de servicios complementarios.

- Área que integra varios parques industriales y empresariales incluyendo
el polígono con mayor concentración de empresas.
- Gran concentración de potenciales clientes de empresas de oficinas.
- Polígono de grandes dimensiones.
- Enclave estratégico con una muy buena dotación de infraestructuras. Se
encuentra a pie de la autovía El Palmar-Murcia. Se prevé la futura
instalación del tranvía.
- Se integran tres importantes áreas de ubicación empresarial: Polígono
Oeste, Centro Intermodal de Transportes y Parque Empresarial Oeste.
- Distrito industrial consolidado de la Región.
- Versatilidad de la oferta: usos de oficinas, logístico, comercial, e industrial.
3.1.2.5. Centro ciudad
Actualmente, el centro de la ciudad de Murcia se caracteriza por albergar la mayor parte

de la oferta de oficinas de Murcia, en entreplantas, bajos y primeras plantas, en edificios
mixtos, que comparten usos residencial y terciario, en las principales calles de la ciudad.
El comportamiento del mercado de oficinas del municipio de Murcia esta siendo similar
al de otras ciudades españolas con un mercado consolidado y maduro. Una ciudad con
una economía en plena expansión provoca que las oficinas tradicionales situadas en
45
edificios residenciales se queden obsoletas, no satisfaciendo las necesidades de la empresa que en ellas
se ubican.
Tradicionalmente el mercado de oficinas de Murcia se ha localizado en el centro por razones de prestigio

para las empresas y por comodidad para los trabajadores que hasta ahora esa ubicación proporcionaba.
Pero el crecimiento de la ciudad y de sus empresas ha dejado al descubierto carencias que no son
acordes con el dinamismo y la flexibilidad que el mercado actual y futuro requieren.
La rigidez de la oferta disponible en el centro unida a la falta de producto con las calidades y características
demandadas por ciertos sectores y empresas, crean importantes barreras de entrada, que difícilmente
pueden ser superadas.
3.2. Demanda Murcia capital

Para estimar el número de trabajadores demandantes de EEO en Murcia capital, se multiplica el número
de trabajadores total de la Región de Murcia por el porcentaje de población que Murcia capital supone
sobre el total de población de la Región, obteniendo de esta forma la el número de trabajadores de EEO
para el municipio de Murcia y la superficie demandada de EEO.
Tabla 34 - Modelo demanda: Proyecciones absorción superficie de oficinas en Murcia capital (2008-2012)
Fuente: Centro Regional Estadístico de Murcia y elaboración propia
Murcia será capaz de absorber 143.681 m2. Esta demanda está compuesta por la proveniente de la
creación anual de empresas nuevas demandantes de EEO, que generará una absorción de 76.951 m2,
más la demanda por la deslocalización de empresas, la cual supondrá una demanda de 66.730 m2.
Estas cifras ponen de manifiesto la importancia del proceso de deslocalización que sufrirá la capital
murciana durante este periodo, que aumentará conforme entre producto terminado de EEO en el mercado,
se ha previsto que se deslocalice un 4% anual de las empresas radicadas en el año 2007 en edificios
de uso mixto.
46
Gráfico 11 - Modelo demanda anual superficie oficinas de Murcia capital: trabajadores y
empresas que la constituyen (2008-2012)
La contratación anual de superficie de oficinas en Murcia capital, variará entre los 27.550
m2 de 2008 y los 29.621 m2 en 2010.
Los trabajadores de oficinas que albergará el total de superficie de oficina demandada

para el periodo 2008-2012 serán 11.896 personas, de los que 5.830 trabajadores
provendrán de la creación de nuevas empresas y 6.066 de la deslocalización de superficie
de oficinas.
Las empresas potenciales demandantes de esa superficie de oficinas estarán en torno

a las 2.593, 1.271 nuevas empresas y 1.322 empresas que se deslocalizarán.
Recapitulando, del modelo realizado se estima durante el periodo 2008-2012 una cifra
media de la demanda anual en EEO en la capital murciana de 28.736 m2, correspondiente
a 519 empresas y 2.379 trabajadores de media anual durante el periodo analizado.
3.3. Cruce Oferta - Demanda en Murcia capital

Para el análisis final del mercado de oficinas de la ciudad de Murcia se realiza el cruce
entre la oferta estudiada y de la demanda estimada. Con el objetivo de destacar el cambio
estimado en el periodo 2008-2012 se resumirá primero el comportamiento del mercado
hasta el 31 de diciembre de 2007 y su evolución, para compararla con el posterior
análisis del periodo 2008-2012.
47
Tabla 35 - Cruce Oferta - Demanda Murcia
• Situación actual del mercado de oficinas de edificios exclusivos en la ciudad de Murcia:
Murcia capital cuenta actualmente con una oferta total de EEO de 70.350 m2, de los cuales
66.317 están ocupados y tan sólo 4.033 están disponibles. Con una tasa de disponibilidad o
vacancy rate del 5,7% se considera plena ocupación.
El cambio de tendencia hacia la descentralización se está consolidando y las ventajas de las

nuevas zonas de negocios y buena relación calidad / precio de los EEO están siendo percibidas
por los empresarios de la ciudad.
• Estimación mercado de EEO periodo 2008-2012
Consecuencia del buen comportamiento de la demanda durante el periodo anterior, los promotores
están respondiendo de manera muy agresiva estimándose una oferta para el periodo de 223.564
m2.
Si se consolidan todos los proyectos estudiados y en función de los resultados del estudio de
demanda realizado, se produciría un cambio brusco en el mercado de EEO en la ciudad de
Murcia pasando de la situación actual de "plena ocupación" a un exceso de oferta.
La demanda estimada para Murcia es de 143.681 m2 de EEO, lo que supone una absorción
media anual de 28.736 m2, representando un importante ritmo de ocupación para una ciudad
de las características demográficas, económicas y políticas de Murcia.
Se esperan tres años de excesiva oferta 2008, 2010 y 2012 con salidas al mercado de hasta
72.000 m2 en el año 2010.
Los datos resultantes del cruce de la oferta y la demanda estimados prevén para el año 2012
una tasa de disponibilidad o vacancy rate del 28,6% lo que se consideraría un exceso de oferta
de 83.916 m2, tardando en ser absorbido por una demanda constante aproximadamente tres
años.
48
4. Cartagena
Cartagena se sitúa en la zona sur occidental de la península, ciudad perteneciente a la
Comunidad Autónoma de la Región de Murcia de la cual es capital legislativa.
Los 558,3 km2 de su término municipal se estructuran en diversas localidades y caseríos

dispersos que se administran bajo las figura de las diputaciones. Además el casco urbano
cuenta con numerosos barrios.
El municipio de Cartagena tiene una población de 215.973 habitantes (Anuario Estadístico

de la Región de Murcia, 2007) de los cuales 176.021 residen en la ciudad.
Cartagena cuenta con una importante dotación de carreteras entre las que se incluyen
la A-30, Autovía de Murcia, discurre entre Cartagena y Albacete; la A-7 que comunica
Murcia con toda Andalucía y con la Comunidad Valenciana; y la autovía de Cartagena-
Vera.
4.1. Oferta Cartagena

Tabla 36 - Datos generales promociones EEO. Cartagena
En el presente informe se han localizado un total de 3 proyectos de EEO, de los cuales

dos están construidos, Parque Mediterráneo ya inaugurado y Cartagena Plaza que se
inaugurará en enero de 2008; y otro está en construcción.
Tabla 37 - Oferta actual EEO hasta 2007. Cartagena
Destaca Parque Mediterráneo, el único en actividad, cuenta con 8.000 m2 de los cuales
se han ocupado 2.364, lo que supone una ocupación del 29,6%.
En cuanto al régimen de tenencia todos los proyectos se comercializan tanto en venta

como en alquiler.
49
Tabla 38 - Oferta EEO 2008-2012. Cartagena
Se estima la entrada de 7.971 m2 de EEO en el año 2008 y no se han localizado más proyectos de
oficinas en Cartagena hasta el año 2012.
El precio medio de las promociones localizadas en la zona Cartagena es de 1.974 €/m2, mientras que
el precio del alquiler es de 10 €/m2 mes.
4.2. Demanda Cartagena

Para estimar el número de trabajadores demandantes de EEO en Cartagena, se multiplica el número
de trabajadores total de la Región de Murcia por el porcentaje de población que Cartagena supone sobre
el total de población de la Región, obteniendo de esta forma la el número de trabajadores de EEO para
el municipio de Cartagena y la superficie demandada de EEO.
Modelo demanda: Proyecciones absorción superficie de oficinas en Cartagena (2008-2012)
Cartagena para el periodo 2008-2012 será capaz de absorber 30.606 m2. Esta demanda está compuesta
por la proveniente de la creación anual de empresas nuevas potencialmente demandantes de EEO, que
generará una absorción de 20.151 m2, más la demanda por la deslocalización de empresas, la cual
supondrá una demanda de 10.454 m2.
50
Gráfico 12 - Modelo demanda: Demanda anual superficie oficinas de Cartagena. Trabajadores
y empresas que la constituyen (2008-2012)
En términos de superficie, la contratación anual estimada de EEO en Cartagena estará

entre los 5.974 m2 de 2008 y los 6.279 m2 en 2012.
El número de trabajadores previstos, empleados en los nuevos EEO durante el periodo

2008-2012, son 2.319, de los que 1.527 trabajadores provendrán de la creación de
nuevas empresas y 792 de la deslocalización de superficie de oficinas.
Las empresas que forman esa demanda de superficie de oficinas estarán en torno a las
505, de las cuales 333 serán nuevas empresas y 173 empresas que se deslocalizarán.
media de la demanda anual en EEO en el municipio de Cartagena de 6.121 m2,
correspondiente a 101 empresas y 464 trabajadores de media anual durante el periodo
analizado.
4.3. Cruce Oferta - Demanda de Cartagena

Como ya se ha explicado el mercado de oficinas de Cartagena es muy especial pues es
una ciudad de importancia a nivel nacional, con una población aproximadamente la mitad
que Murcia, pero cuyo comportamiento hasta la fecha en el mercado de EEO ha sido
muy distinto.
51
Tabla 39 - Cruce Oferta - Demanda Cartagena
En 2006 se inauguró el primer edificio de EEO de Cartagena en el

Polígono Industrial Cabezo Beaza, con una superficie de oficinas
de 8.000 m2, estando en la actualidad ocupado al 29,5%.
La estimación de demanda de EEO recoge que el comportamiento

de las empresas demandantes de EEO no es igual al de Murcia porque
no están sufriendo de una forma tan grave los problemas de la
concentración de las oficinas en el centro de la ciudad.
Cartagena tiene similares problemas que la capital en lo que se refiere al tráfico en el centro y los
problemas de aparcamiento, cuenta con empresas generalmente más pequeñas y, hasta ahora, no existían
zonas de negocios de EEO a parte del centro de la ciudad, por tanto no existen sinergias entre las
empresas de las zonas de negocios...
Para el periodo 2008-2012, se está empezando a formar una zona de negocios y comercial en el Polígono
industrial de Cabezo Beaza, donde se espera una nueva oferta de 7.971 m2.
No se conocen otros proyectos de EEO en Cartagena, aunque sí se espera que la demanda de EEO
empiece en este próximo periodo a interesarse por las ventajas de los EEO, lo que impulsará la oferta
de EEO.
Según los ritmos de absorción explicados en el estudio de la demanda, se estima que las empresas
demandantes de EEO en Cartagena serían capaces de absorber un total de 30.606 m2, lo que supone
tres veces más de la oferta estimada para este periodo por tanto, se prevé un exceso de demanda de
16.999 m2.
5. Lorca
Lorca se encuentra en el sureste de la península ibérica, en la comarca del Alto Guadalentín, en la
Comunidad Autónoma de la Región de Murcia a 71 Km. de la capital de la provincia y a 462 Km. de
Madrid.
El municipio de Lorca tiene una población de de 92.744 habitantes (Anuario Estadístico de la Región
de Murcia, 2007), y en su casco urbano cuenta con una población de más de 51.000 habitantes. Lorca
es el segundo municipio más extenso de España (1.676 km2), después de Cáceres.
Lorca se comunica por la A-7 con toda Andalucía y con Murcia.
En cuanto al ferrocarril dispone de una red de cercanías. La C-2 une Lorca con Murcia y con Águilas
atravesando a su paso una parte de la provincia de Almería.
52
5.1. Oferta Lorca
En Lorca se han localizado tres proyectos todos ellos de dimensiones similares, en todos
los casos menos de 3.000 m2 de superficie.
Tabla 40 - Oferta actual EEO Lorca
De las tres promociones dos se encuentran en proyecto y uno en construcción.
En cuanto al régimen de explotación dos de ellos se decantan por la venta (Torre Avante
y Torre Oeste), y el otro por el alquiler (Iris, Centro de Negocios). Por tanto, cuando estos
proyectos se inauguren habrá una oferta de EEO en venta de 5.302 m2 y 2.400 m2 en
alquiler.
La promoción de Iris entrará en el mercado en 2008 mientras que Torre Avante y Torre
Oeste lo harán en 2009. Actualmente se desconoc el rimo de ventas previo a la finalización
de la construcción.
Cuando se analiza la oferta futura se observa, al igual que ocurre en el resto de la Región,
un fuerte contraste entre la oferta total antes de 2008 (en el caso de Lorca cero) y la
oferta futura a partir de 2008 (7.702 m2 de superficie en EEO en Lorca).
El precio de venta medio de los proyectos analizados en esta zona es de 1.513 €/m2,
mientras que el precio de alquiler es de 12 €/m2 mes.
5.2. Demanda Lorca

Para estimar el número de trabajadores demandantes de EEO en Lorca, se multiplica el
número de trabajadores total de la Región de Murcia por el porcentaje de población que
Lorca supone sobre el total de población de la Región, obteniendo de esta forma la el
número de trabajadores de EEO para el municipio de Lorca y la superficie demandada
de EEO.
El modelo estima que Lorca para el periodo 2008-2012 será capaz de absorber 15.886
m2. Esta demanda esta compuesta por la proveniente de la creación anual de empresas
nuevas, que generará una absorción de 12.337 m2, más la demanda por la deslocalización
de empresas, la cual supondrá una demanda de 3.549 m2.
53
Tabla 41 - Modelo demanda: Proyecciones absorción superficie de oficinas en Lorca (2008-2012)
Gráfico 13 - Modelo: Demanda anual superficie oficinas de Lorca: Trabajadores y empresas que la constituyen
(2008-2012)
La contratación anual de superficie de oficinas en Lorca, estará entre los 3.093 m2 de 2008 hasta los
3.180 m2 en 2012.
Los trabajadores de oficinas que ocuparán la superficie total demandada para el periodo 2008-2012
serán 1.444 personas, de los que 1.122 trabajadores provendrán de la creación de nuevas empresas y
323 de la deslocalización de superficie de oficinas.
Las empresas que forman esa demanda de superficie de oficinas estarán en torno a las 315, 244 nuevas
empresas y 70 empresas que se deslocalizarán.
54
media de la demanda anual en EEO para el municipio de Lorca de 3.177 m2, correspondiente
a 63 empresas y 289 trabajadores de media anual durante el periodo analizado.
5.3. Cruce Oferta - Demanda de Lorca

En el municipio de Lorca no existe ningún EEO en funcionamiento en la actualidad
aunque en el año 2008 se espera que se inaugure el primero con una superficie de 2.400
m2. En el año 2009 se estima que se incremente dicha superficie en 5.302 m2 más.
Tabla 42 - Cruce Oferta - Demanda Lorca
La estimación de la demanda de Lorca se ha realizado

con las mismas hipótesis que la de Cartagena aunque en
función de su menor población, con un resultado total de
15.886 m2, un 106,3% superior a la oferta esperada.
6. Resto de municipios de la Región

La demanda total estimada para la Región de Murcia para el periodo 2008-2012 es de
238.483 m2. De los que Murcia capital absorberá 143.681, a Cartagena le corresponden
30.606 m2 y 15.886 a Lorca.
La diferencia entre la superficie de la Región de Murcia y la de los municipios analizados

es de 48.311 m2, esta demanda latente será absorbida por el resto de municipios de la
Región de Murcia. Esto supone un 20% del total de la demanda.
La oferta analizada, excluida Murcia capital, Cartagena y Lorca, para el periodo 2008-
2012 es de 37.068 m2, concentrada en Totana, Mula, Molina de Segura, Librilla, Fuente
Álamo, Ceutí y Abarán.
Estos municipios absorberán la demanda latente que existe en sus áreas de influencia
provocando, según el modelo definido, una falta de oferta de EEO cuantificable en unos
11.000 m2.
55
7. Análisis de sensibilidad sobre el cruce Oferta - Demanda

A continuación se realiza un análisis de sensibilidad de demanda y oferta, mediante la modificación
de variables con el objetivo de ver cómo varía el resultado final del cruce oferta-demanda.
7.1. Sensibilidad de la demanda

De cara a analizar el impacto en la cuantificación de la demanda se han planteado diferentes escenarios
de sensibilidad, modificando las principales hipótesis de cálculo del modelo; área de influencia de
población, porcentaje de deslocalización y coeficiente reductor.
En ninguno de los casos la oferta calculada se ve afectada, por lo que este análisis permite ver las
desviaciones que la demanda estimada por el modelo sufriría con la modificación de las hipótesis
planteadas.
Las modificaciones sobre las hipótesis que se han considerado son el área de influencia en Murcia
capital, el porcentaje de deslocalización y la aplicación del coeficiente reductor en el caso de Murcia
capital.
7.1.1. Escenario área de influencia población optimista (escenario 1)

En este escenario el porcentaje de personas, potenciales demandantes de EEO, en el área de influencia
de la ciudad de Murcia, aumenta del 50 al 75%.
Tabla 43 - Cruce oferta demanda: Escenario área de influencia optimista
La demanda estimada para Murcia es de 155.810 m2 contra los 143.681 m2 del modelo de estimación
de EEO para el periodo 2008-2012, lo que supone una absorción media anual de 31.162 m2, frente
a los 28.736 m2 del modelo planteado.
Los datos resultantes del cruce de la oferta y la demanda estimados para este análisis de sensibilidad
prevén para el año 2012 una tasa de disponibilidad o vacancy rate en Murcia capital del 24,4% lo que
se traduce en un exceso de oferta de 71.787 m2, contra los 83.916 m2 del modelo.
7.1.2. Escenario área de influencia población pesimista (escenario 2)

Este escenario solo afecta a la demanda de Murcia capital, para el que el porcentaje de población de
los municipios que forman el radio de influencia planteado es disminuido de un 50% a un 25%.
56
Tabla 44 - Cruce oferta demanda: Escenario área de influencia pesimista
La demanda estimada para Murcia es de 131.552 m2 contra los 143.681 m2 del modelo
de estimación de EEO para el periodo 2008-2012, lo que supone una absorción media
anual de 26.310 m2, frente a los 28.736 m2 del modelo planteado.
Los datos resultantes del cruce de la oferta y la demanda estimados para este análisis
de sensibilidad prevén para el año 2012 una tasa de disponibilidad o vacancy rate en
Murcia capital del 32,7% lo que se traduce en un exceso de oferta de 96.045 m2, contra
los 83.916 m2 del modelo.
7.1.3. Escenario deslocalización optimista (escenario 3)

Este escenario muestra las desviaciones que la demanda sufre con la variación del
porcentaje de deslocalización, si se incrementa en un punto porcentual, por lo que dicho
porcentaje anual se situaría en un 5% para Murcia capital y de un 2,5% para Lorca y
Cartagena.
Tabla 45 - Cruce oferta demanda: Escenario deslocalización optimista
anual de 32.073 m2, frente a los 28.736 m2 del modelo planteado. En el caso de
Cartagena la demanda se incrementa hasta los 37.575 m2 desde los 30.606 m2 y hasta
los 18.252 m2 desde los 15.886 m2 en Lorca.
57
se traduce en un exceso de oferta de 67.234 m2, contra los 83.916 m2 del modelo. Para el caso de
Cartagena y Lorca, como ya estima el modelo existe un exceso de de demanda, situándose en 23.968
m2 y 10.550 m2 respectivamente.
7.1.4. Escenario deslocalización pesimista (escenario 4)
La sensibilidad de la demanda sufre con la variación del porcentaje de deslocalización, que para este
escenario se reduce a la mitad con respecto a las estimaciones en el modelo base, considerando un 2%
para Murcia capital frente al 4%, y de un 0,75% para Lorca y Cartagena versus 1,50% del modelo base.
Tabla 46 - Cruce oferta demanda: Escenario deslocalización pesimista
La demanda estimada para Murcia es de 110.316 m2 contra los 143.681 m2 del modelo de estimación
de EEO para el periodo 2008-2012, lo que supone una absorción media anual de 22.063 m2, frente
a los 28.736 m2 del modelo planteado. En el caso de Cartagena la demanda desciende hasta los 25.379
m2 desde los 30.606 m2 y hasta los 14.111 m2 desde los 15.886 m2 en Lorca.
se traduce en un exceso de oferta de 117.281 m2, contra los 83.916 m2 del modelo. Si la demanda y
la oferta se comportasen de de este modo, durante el periodo 2008-2012 se construirían más del doble
de m2 de EEO de los que se ocuparían, tardándose en ocupara aproximadamente seis años a un ritmo
de absorción de la demanda constante.
Para el caso de Cartagena y Lorca, disminuye el exceso de demanda del modelo base situándose en
11.772 m2 y 6.409 m2 respectivamente.
7.1.5. Escenario coeficiente reductor pesimista (escenario 5)

Al igual que sucede con el escenario de sensibilidad del área de influencia de población, en este
planteamiento sólo se ve afectada la demanda del municipio de Murcia, al que se le aplica un coeficiente
reductor de un 3%, suponiendo que no tiene el mismo comportamiento que los mercados de oficinas
estudiados, su porcentaje de trabajadores en oficinas es menor que el de estas ciudades.
58
Tabla 47 - Cruce oferta demanda: Escenario coeficiente reductor pesimista
anual de 22.489 m2, frente a los 28.736 m2 del modelo planteado.
Los datos resultantes del cruce de la oferta y la demanda estimados para este análisis
de sensibilidad prevén para el año 2012 una tasa de disponibilidad o vacancy rate en
Murcia capital del 39,2% lo que se traduce en un exceso de oferta de 115.154 m2,
contra los 83.916 m2 del modelo.
7.1.6. Resumen de resultados
Tabla 48 - Cruce oferta demanda: Resumen escenarios análisis sensibilidad 2008-2012
7.2. Sensibilidad de la Oferta

Para el análisis de sensibilidad de la oferta las modificaciones se realizan sobre el
porcentaje de realización de aquellos EEO que actualmente son "Proyectos".
En ninguno de los casos la demanda calculada se ve afectada, por lo que este análisis
permite ver las desviaciones que la oferta estimada por el modelo sufriría con la modificación
de las hipótesis planteadas.
No se realiza esta hipótesis para Cartagena y Lorca porque se entiende que existiendo
un potencial exceso de demanda los proyectos actuales se realizarán.
59
7.2.1. Escenario realización oferta EEO en proyecto al 75%

Estimando una realización del 75% de los EEO que actualmente están en proyecto, la oferta en el
periodo 2008-2012 disminuiría en 36.307 quedando finalmente en 187.257 m2.
El cruce oferta-demanda resultante en el año 2012 proporcionaría una situación de exceso de oferta
en Murcia pero con una vacancy rate del 18,5%. Con una demanda anual media de 28.000 m2 el exceso
de oferta sería absorbido en un año y medio aproximadamente.
7.2.2. Escenario realización oferta EEO en proyecto al 50%
Estimando una realización del 50% de los EEO que actualmente están en proyecto, la oferta en el
periodo 2008-2012 disminuiría en 72.614 m2 quedando finalmente en 150.949 m2.
La disponibilidad de resultante es de 11.302 m2, lo que significa el 5,1% del total de la oferta a 2012.
Como se ha comentado anteriormente, si se produjeran estas condiciones de oferta se produciría "plena
ocupación".
60
8. El mercado de oficinas en provincias limítrofes
Para analizar la posible competencia del producto inmobiliario de oficinas en edificios
exclusivos en las provincias limítrofes a la Región de Murcia, Alicante, Albacete y Almería,
se realizó un trabajo de campo consistente en la búsqueda de desarrollos similares a
través de Internet y se mantuvieron conversaciones telefónicas con las asociaciones de
promotores inmobiliarios de las respectivas provincias.
Del conjunto de provincias, únicamente Alicante dispone de un producto similar aunque

en términos generales se encuentra en un estado muy inicial al proceso vivido en Murcia.
Albacete y Almería no disponen de este producto y las oficinas se localizan en los edificios
mixtos tradicionales en el centro de las ciudades que no es competencia de los edificios
de oficinas exclusivos.
8.1. El mercado de oficinas en la provincia de Alicante

Tras el análisis realizado a partir de las conversaciones mantenidas con varios promotores
de la provincia de Alicante, se puede concluir que la evolución del mercado de edificios
exclusivos de oficinas en esta provincia se encuentra en un estadio anterior al de Murcia.
Ni el número de proyectos (finalizados o proyectados) ni la importancia relativa de los
mismos, son comparables a los de la Región de Murcia.
En la provincia de Alicante, debemos diferenciar el comportamiento de la ciudad de

Alicante y la de Elche. Alicante es una ciudad tradicionalmente de servicios y turística
mientras que Elche ha concentrado gran parte de la actividad industrial y económica de
la región.
Esta última ha girado en su mayor parte en torno a la manufactura del calzado, en Elche
se fabrica alrededor de un 42% del calzado producido en España y es uno de los
principales productores de Europa, el resto del sector industrial es diverso: metal, química,
construcción, etc. Además de las necesidades directas que genera una actividad de este
tipo, la necesidad de establecer relaciones comerciales, tanto a nivel nacional como
internacional, ha provocado una mayor movilidad de las personas y de las ideas, que han
permitido conocer con anterioridad las tendencias económicas de otras regiones, entre
otras la del mercado de oficinas. Consecuencia de lo anterior es, a pesar de la escasa
oferta de esta tipología en la región, el mayor dinamismo de la actividad promotora de
edificios de oficinas exclusivos en Elche frente a la capital de la provincia.
A pesar de que los problemas que se derivan de la ubicación de los centros de trabajo
en el centro de la ciudad son similares en Murcia y Alicante (problemas de tráfico, escasa
funcionalidad de los locales de oficinas adaptados del uso residencial, falta de espacio
para empresas grandes que requieren mucha superficie de oficinas), y que en ambos
casos el sector inmobiliario atraviesa por coyunturas similares (fuerte crisis en el mercado
de segunda residencia y fuerte ralentización en el dinamismo de la primera residencia),
la respuesta de los promotores alicantinos ha sido hasta el momento tímida y, como
consecuencia, la oferta de superficie de oficinas en edificios exclusivos es escasa e
incipiente.
De los datos obtenidos en la provincia de Alicante se han podido extraer varias conclusiones.
Por un lado, la superficie media total de estos edificios es de 3.881 m2, superficie
61
sensiblemente inferior a la media de las promociones analizadas en Murcia. De las promociones analizadas
en la provincia, sólo el Complejo Vía Parque en Elche, desarrollada por Distrito Moda, puede ser
considerada de grandes dimensiones.
Las menores dimensiones de las promociones alicantinas explica, como es lógico, la menor cantidad
de recursos absorbida por ellas. No se ha conocido la existencia de desarrollos de torres en altura
destinadas al uso de oficinas en exclusiva en el municipio de Alicante.
Todas estas promociones destinan un porcentaje de su edificabilidad al uso de comercial, en general

la planta baja. Igualmente, todas ellas incorporan un parking bajo rasante que constituye una de las
características diferenciadoras, y una de las ventajas de este tipo de edificios frente a la oficina tradicional.
Hasta el año 2003, fecha que se pone en mercado casi 2.500 m2 al comercializarse el Edificio CBC
en la Avenida de Joan Sanchiz Candela, la única oferta de oficinas en edificio exclusivo, era el Edificio
de Representantes en la zona de la Plaza de España.
CBC en 2006 pone en el mercado otro edificio de oficinas en la calle de Doctor Sopena con casi 1.100
m2 de oficinas, pero su uso es compartido con el residencial. También en el año 2006 la promotora
Santa Ana desarrolla un proyecto exclusivo donde se ubican las oficinas centrales del grupo que ocupan
la totalidad del edificio.
Promociones y Propiedades Espacio S.L. próximamente iniciará la construcción de un edificio exclusivo

en la zona de San Juan de Alicante, actualmente, sin embargo, no está definida la tipología de la
promoción ni la superficie que será ofertada.
En las proximidades de Elche el mercado muestra un mayor dinamismo. La creación de Elche Parque
Industrial permite a las empresas ubicarse en una localización estratégica, de fácil acceso, con una
buena dotación de infraestructuras y servicios empresariales de manera que, todo ello, favorezca su
proyección, competitividad y capacidad innovadora.
La promoción Bulevar Parque, desarrollado por PIMESA en este parque, supondrá la construcción de
cinco edificios independientes diseño de Agustín Soler y Diego Serrano que han logrado combinar en
este centro de negocios estética y funcionalidad. Las dimensiones de las oficinas ofertadas son variadas,
cuentan con plazas de garaje vinculadas a las oficinas y una infraestructura de telecomunicaciones
común a las empresas que allí se ubiquen. En la actualidad, dos de los cinco edificios con los que
cuenta la promoción se encuentran finalizados y los otros tres en construcción. Con la finalización del
proyecto se pondrán en el mercado más de 7.500 m2 de oficinas con un precio de venta del m2 entre
965 y 1.188 euros. Se localiza en la primera línea del Bulevar Severo Ochoa, una de las vías que soporta
mayor intensidad de tráfico de la región. Este modelo se puede asimilar a la existencia de EEO en el
polígono Oeste y por lo tanto no comparable con distritos urbanos.
En la misma calle, la promotora Distrito Moda S.A. ha desarrollado otro de los grandes proyectos de la
provincia, el Complejo Vía Parque, que incluye cinco edificios que suponen 14.000 m2 de oficinas,
ofertados en el mercado en régimen de alquiler o venta, 4.000 m2 de locales comerciales y alrededor
de 450 plazas de garaje. Dependiendo de la ubicación dentro del complejo el precio de venta del m2
varía entre los 3.500 y los 4.500€ y, el precio de alquiler se fija en torno a los 16 €/m2 mes.
Otras promociones de menor tamaño se ubican en el mismo parque como el Centro de Negocios Herrera
Cinco que pone en el mercado 1.200 m2 de oficinas en régimen de alquiler a un precio superior a la
renta media de la zona, lo que se explica por los servicios añadidos ofrecidos a los inquilinos en este
tipo de complejos.
62
De la información obtenida del estudio inicial de la provincia se puede concluir, por tanto,
que el desarrollo del mercado de oficinas en la provincia de Alicante se encuentra, frente
a Murcia, en un estado más incipiente según las tendencias marcadas por las ciudades
con mercados más consolidados. La brecha existente entre la provincia de Alicante y la
Región de Murcia no parece que vaya a reducirse en el periodo 2008-2012.
9. Conclusiones del estudio

El mercado de oficinas de la Región de Murcia se ha caracterizado por la tradición
empresarial de localizar sus oficinas en las primeras y segundas plantas de edificios
mixtos (residencial y de oficinas) de las principales avenidas del centro de los municipios.
En los últimos años, como consecuencia del fuerte y rápido desarrollo de la Región, y
de los inconvenientes derivados de la ubicación tradicional del mercado de oficinas, se
está produciendo un cambio de tendencia en este mercado, desarrollándose multitud de
edificios exclusivos de oficinas ubicados en las nuevas áreas de negocios y comerciales
a las afueras de las ciudades.
Los impulsores de este cambio han sido las promotoras locales o regionales confiadas
por la plena ocupación que presenta la actual oferta de EEO en Murcia. La mayoría de
las promotoras de EEO se caracterizan por desarrollar principalmente promociones
residenciales sin tener experiencia en la promoción de edificios exclusivos de oficinas,
no realizar rigurosos estudios de demanda, de oferta y de competencia previos a la decisión
final de realizar los proyectos y hasta ahora han contado con un importante apoyo por
parte de las entidades financieras.
Se consideran potenciales clientes de EEO, las empresas cuyos clientes son sociedades
jurídicas y que no necesitan realizar una labor comercial directa con el cliente persona
física, maximizando las ventajas y minimizando los inconvenientes de la deslocalización
frente a la centralización.
Las principales ventajas de los EEO frente a la oferta tradicional de oficinas son:
• Sinergias entre las empresas que se localizan en una misma área de negocios.
• Grandes zonas de Parking; frente a los graves problemas de aparcamiento público

que presenta el centro de la ciudad.
• Servicios complementarios que les permiten diferenciarse de la competencia

tradicional: hoteles, zonas comerciales, zonas de restauración, servicios financieros,
servicio de seguridad y vigilancia, salas de conferencias y reuniones, guarderías
con servicio durante el horario laboral, archivos y almacenes particulares para
cada oficina, gimnasio/Spa, helipuerto, zonas deportivas, peluquerías y estética...
• Buenos accesos y comunicaciones; frente a los problemas de tráfico del centro

de las principales ciudades, los edificios exclusivos de oficinas se localizan
generalmente en áreas muy bien comunicadas tanto para el acceso desde otros
municipios como para el acceso de los propios trabajadores de la ciudad mediante
transporte público y/o privado.
63
• Flexibilidad; los nuevos materiales y técnicas de construcción de los EEO ofrecen la posibilidad
de diseñar la distribución de la oficina casi a medida de cada empresa.
• Fabricados con excelentes materiales e implantación de las últimas tecnologías permitiendo

ofrecer un ambiente óptimo de trabajo.
• Oferta de grandes espacios, permiten implantarse a las grandes empresas.
• Menor precio de las nuevas oficinas dependiendo de la localización, especialmente en las zonas
de bajos precios como polígonos.
• Mayor recorrido en precio de los nuevos inmuebles especialmente en las zonas de bajos precios.
El cambio de tendencia se produjo inicialmente en Murcia capital, que actualmente cuenta con 20 EEO
construidos, y debido al éxito de demanda obtenido por este nuevo modelo de oficinas, con una tasa
de ocupación actual del 94,3%, dicho modelo está siendo potenciado en Murcia y replicado en otros
nueve importantes municipios destacando Cartagena y Lorca.
Una característica fundamental del cambio de tendencia es la velocidad y el volumen de oferta que se
estima se desarrolle en los próximos cinco años, durante el periodo 2008-2012. Se prevé que la oferta
actual de EEO en la Región se incremente un 335% en dicho periodo, con un crecimiento medio anual
de 52.700 m2, aunque será en los años 2008, 2010 y 2012 cuando se inyecten cifras superiores de
hasta 73.000 m2 en el año 2010. En Murcia capital el incremento de la oferta prevista en el periodo
es del 318%, con un crecimiento medio anual de 44.700 m2.
La demanda estimada en el análisis realizado se calcula a través de dos fuentes principales. Por un
lado, se considera que el 13,8% del total de los trabajadores de Murcia capital, trabajan en empresas
potenciales demandantes de EEO ya que maximizan las ventajas del modelo EEO frente al modelo
tradicional. Por tanto suponemos que 13,8% de los nuevos trabajadores estimados a partir de los datos
de población del INE se ubicarán en los nuevos EEO. Este porcentaje disminuye al 10,8% en el resto
de la Región incluyendo Cartagena y Lorca.
Por otro, se estima que el 20% de las actuales empresas potenciales demandantes de EEO que en el
año 2007 están ubicadas en el centro de la ciudad de Murcia, se descentralizarán y se reubicarán en
EEO durante el periodo 2008-2012 a un ritmo anual de 4%. Éste porcentaje disminuye al 1,5% anual
en el resto de la Región, incluyendo Cartagena y Lorca.
Con estas hipótesis, la demanda estimada para Murcia capital en el periodo 2008-2012 es de 143.681
m2 de EEO, lo que supone una absorción media anual de 28.736 m2.
Si se cruzan todos los proyectos estudiados con los resultados del estudio de demanda realizado, se
produciría un cambio brusco en el mercado de EEO en la ciudad de Murcia pasando de la situación
actual de "plena ocupación" a un exceso de oferta.
Los datos resultantes del cruce de la oferta y la demanda estimados prevén para el año 2012 una tasa
de disponibilidad o vacancy rate del 28,6% lo que se consideraría un exceso de oferta de 83.916 m2,
tardando en ser absorbido por una demanda constante aproximadamente tres años.
Al analizar el conjunto de la oferta prevista para los próximos años consideramos que no todos los EEO
que están actualmente en proyecto y que suponen el 49,4% de la oferta estimada de Murcia capital
en 2012 se realicen, pues según las estimaciones del modelo ya en el 2008 existirá un exceso de oferta
64
del 22%, que a partir de 2010 será importante, no tanto en porcentaje como en valor
absoluto. A este exceso de oferta detectado, hay que añadir el efecto de la situación
actual del sector inmobiliario que también afectará a la menor realización de los EEO
en proyecto ya que, como se dijo en el inicio del punto, la mayoría de las empresas
promotoras de EEO son locales, principalmente residenciales y cuando concibieron el
proyecto no esperaban la situación actual del sector.
Adicionalmente, otro aspecto clave en la realización final de los proyectos son las fuertes
inversiones que conllevan, en muchos casos por encima de los 15 millones de euros. La
crisis financiera y el fuerte endeudamiento de algunas de estas promotoras, marcado por
su origen residencial, complicarán la financiación tanto con recursos propios como con
recursos ajenos de dichos proyectos.
Para evaluar cómo afectará una reducción de los proyectos previstos, se ha optado por
estimar dos escenarios donde sólo se realicen el 75% y el 50% de los EEO en proyecto
en Murcia capital. En el escenario en el que sólo se realizan el 75% de los EEO en
proyecto, el exceso de oferta se reduce de manera significativa en un 47,3% estimándose
en 47.000 m2. En el escenario en el que sólo se realizan el 50% de los EEO en proyecto,
el exceso de oferta se reduce un 86%, hasta los 11.000 m2 lo que significa una vacancy
rate del 5,1% y, por tanto, plena ocupación.
En Cartagena, Lorca y en el resto de municipios de la Región se estima un exceso de

demanda de EEO, como consecuencia de que actualmente casi no existen EEO construidos.
La hipótesis de demanda estimada para estos municipios son menores debido a los
menores problemas que presenta el modelo tradicional consecuencia de que las distancias
son menores, menores problemas de parking y tráfico, la creación de oficinas demandantes
de EEO no es tan alta, no existe tradición a descentralizarse y no existen muchas sinergias
en el inicio de la descentralización.
En resumen, la Región de Murcia en general y especialmente Murcia capital, están

experimentando una modernización de los espacios destinados a oficinas, orientándose
hacia el modelo de otras grandes ciudades europeas que concentran en determinadas
zonas del municipio auténticos distritos de negocio. Aunque inicialmente puede que se
origine un exceso de oferta por la salida al mercado de un elevado número de proyectos
de EEO en un espacio temporal reducido, el ritmo de crecimiento de la Región absorberá
en un plazo relativamente corto los desfases entre la oferta y la demanda.
65
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“Estudio del mercado

2.Estudio del mercado de oficinas de la Región de Murcia 12

6.Resto de municipios de la Región 55

7. Análisis de Sensibilidad sobre el cruce oferta - demanda 56

8.El mercado de Oficinas en provincias limítrofes 61

9.Conclusiones del estudio 63

Las características o tendencias del entorno de la Región de Murcia son:

1.1.2. Principales sectores de la economía murciana

Tabla 1 - Porcentaje de participación por sectores año 2006

Fuente: INE y Eurostat

1.1.3. Producto Interior Bruto

El PIB de la Región de Murcia ha crecido un promedio anual de un 3,9% en el periodo 2001-2006,

Fuente: INE y Eurostat

1.1.3.2. Comparación CCAA de España

Gráfico 1 - Crecimiento del PIB por CCAA año 2006

Fuente: Centro Regional de Estadística de Murcia, INE y elaboración propia.

1.1.3.3. Evolución del PIB de la Región de Murcia

Tabla 3 - Estimaciones crecimiento PIB año 2007

Fuente: INE y Eurostat

Tabla 4 - Evolución del PIB (2000-2006), en miles de euros

Fuente: INE y elaboración propia

1.1.4. Empresas Región de Murcia

El número de empresas en la Región de Murcia, en el periodo 1996-2006, ha pasado de 59.629 a

1.1.4.1 Distribución de las empresas de servicios

Las empresas de servicios en la Región de Murcia se concentran en el área de la Huerta de Murcia

Fuente: Consejería de Economía, empresa e Innovación de la Región de Murcia

1.1.5. Renta disponible

Gráfico 2 - Renta disponible per capita en la Región de Murcia (2000-2006)

Fuente: Centro Regional de Estadística de Murcia, INE y elaboración propia

1.1.6. Población. Región de Murcia y España

La población de la Región de Murcia ha pasado de 1.149.328 a 1.370.306 habitantes durante el

1.1.6.1. Cohortes de población

Gráfico 3 - Evolución de la población de la Región de Murcia según cohortes de población (2005-2012)

Fuente: Anuario Estadístico de la Región de Murcia y elaboración propia

1.1.6.2. Estimaciones de la población en la Región (2005-2012)

Fuente: Anuario Estadístico de la Región de Murcia y elaboración propia

La suma de la población de estos tres municipios alcanzará en 2012 los 897.312

Gráfico 5 - Estimaciones población de Lorca, Cartagena y Murcia capital (2005-2012)

Fuente: Centro Regional de Estadística de Murcia. Proyecciones de población

1.1.6.3. Características en la distribución territorial de la Región de Murcia

1.1.7. Mercado de trabajo

1.1.7.1. Población activa y ocupada en la Región de Murcia

Gráfico 6 - Población activa Región de Murcia

Fuente: Encuesta población activa-INE y elaboración propia

Fuente: Contabilidad Regional - INE y elaboración propia.

1.1.8. Grandes inversiones en la Región

1.1.8.1. Aeropuerto de Corvera

El presupuesto total de las inversiones es de 265.950.000 euros. Una 1ª fase en el año

Además, entre los importantes beneficios socioeconómicos que generará la apertura de

2. Estudio del mercado de oficinas de la Región de Murcia

En el resto de la Región, también se están realizando proyectos de oficinas de edificios exclusivos,

2.1.1. Clasificación del suelo en el que se desarrollan

Algunos de los edificios de oficinas actualmente en construcción están ubicados en parcelas de

2.2. Promotores de proyectos de edificios exclusivos de oficinas

• Las promotoras de edificios exclusivos de oficinas (EEO) en la Región de Murcia

2.3.1. Tipos de Producto

2.3.1.1. Oferta tradicional - Oficinas en el centro de las ciudades:

• Situado en las primeras y segundas plantas de edificios de uso residencial.

2.3.1.2. Nuevos edificios exclusivos de oficinas (EEO)

2.3.1.2.1. Servicios complementarios de los EEO

Los edificios de oficinas localizados en polígonos industriales tienen algunas particularidades:

• Menor oferta de servicios complementarios que las nuevas zonas de negocios