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Pfgmap407 PDF
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1 INTRODUCCIÓN 1
1.1 ANTECEDENTES 1
1.2 PROBLEMÁTICA 3
1.3 JUSTIFICACIÓN 3
1.4 OBJETIVOS 4
1.4.1 OBJETIVO GENERAL 4
1.4.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS. 4
2 - MARCO TEÓRICO 5
3 MARCO METODOLÓGICO 19
4 DESARROLLO 23
I
4.4.1 PLANIFICACIÓN DE LA CALIDAD 57
4.4.2 REALIZAR ASEGURAMIENTO DE CALIDAD 61
4.4.3 REALIZAR CONTROL DE CALIDAD 62
4.4.4 INFORMES DE RENDIMIENTO DEL TRABAJO 72
4.5 GESTIÓN INTEGRACIÓN 73
1.2 73
4.6 CIERRE 79
4.7 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 80
4.7.2 CONCLUSIONES 80
4.7.2 RECOMENDACIONES 85
5 BIBLIOGRAFÍA 89
6 ANEXOS 91
1. CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN 91
2. PLANTAS Y FACHADAS APARTAMENTOS ROGANA 94
3 ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO 96
4 ENUNCIADO DEL ALCANCE 97
5 EDT APARTAMENTOS ROGANA 100
6 DICCIONARIO EDT 101
7. CONTROL DE CAMBIOS 110
8. DIAGRAMA DE GANTT 111
9 TABLAS DE RENDIMIENTO MANO DE OBRA 112
10 TABLAS DE RENDIMIENTO DE MATERIALES 117
11 HOJA DE CÁLCULO PARA LA ESTIMACIÓN DE, COSTO, TIEMPO, Y MATERIALES 120
12 DIAGRAMA DE GANTT DE SEGUIMIENTO 127
13 PRESUPUESTO DEL PROYECTO 128
16 REPORTE DE COSTO /TABLA DE PAGOS 130
17 CONTROL PRESUPUESTAL 131
19 TABLA RESUMEN VALOR GANADO 133
20 REQUISICIÓN DE MATERIALES 134
II
Indice de Cuadros
Cuadro Nº 1 Mtr2 de construcción Ejemplar 222 revista CFIA septie-oct 2006 ........ 6
Cuadro Nº 2 Datos estadísticos Volumen #104 CCC 2006 pg36.................................. 7
Cuadro Nº 3 Enunciado del trabajo ............................................................................. 25
Cuadro Nº 4 Restricciones del proyecto ....................................................................... 28
Cuadro Nº 5 Involucrados en el proyecto..................................................................... 28
Cuadro Nº 6 Diccionario EDT ...................................................................................... 32
Cuadro Nº 7 Matriz de responsabilidades.................................................................... 35
Cuadro Nº 8 Matriz de Comunicaciones ...................................................................... 39
Cuadro Nº 9 Características de las actividades............................................................ 43
Cuadro Nº 10 Cálculo de cantidades ............................................................................ 43
Cuadro Nº 11 Rendimiento de materiales para el concreto (Ortiz, 2004)................... 44
Cuadro Nº 12 Calculo de cantidades ............................................................................ 44
Cuadro Nº 13 Rendimiento de mano de obra............................................................... 45
Cuadro Nº 14 Hoja de calculo duración de las actividades ......................................... 46
Cuadro Nº 15 Indicadores para el Valor Ganado ........................................................ 53
Cuadro Nº 16 Variación de Costo y Tiempo ............................................................... 54
Cuadro Nº 17 Análisis de Resultados VC y VT........................................................... 54
Cuadro Nº 18 Índices de Rendimiento ......................................................................... 55
Cuadro Nº 19 Proceso y herramientas para el control de calidad............................... 62
Cuadro Nº 20 Evaluación de cierre del proyecto ......................................................... 79
Índice de Figuras
Figura Nº 1 Ciclo de vida de un proyecto..................................................................... 10
Figura Nº 2 Los Grupos de Procesos interactúan en un proyecto.............................. 16
Figura Nº 3 EDT del proyecto ...................................................................................... 31
Figura Nº 4 Flujo Para la solicitud de cambios............................................................ 76
Indice de Plantillas
Plantilla Nº 1 Control de Calidad Inicio del Proyecto ................................................. 63
Plantilla Nº 2 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autori.de arranque) .......... 64
Plantilla Nº 3 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (cimentación, autorización de
chorrea pega de bloques) ........................................................................................ 65
Plantilla Nº 4 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorización de chorrea
vigas y columnas) .................................................................................................... 66
Plantilla Nº 5 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalación Mecánica) ...... 67
Plantilla Nº 6 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (Instalación Eléctrica)........ 68
Plantilla Nº 7 Veri ficción y control de Acabados ........................................................ 69
Plantilla Nº 8 Verificación y Control Enchapes ........................................................... 70
Plantilla Nº 9 Verificacion y Control Carpinteria......................................................... 71
Plantilla Nº 10 Repote Semanal ..................................................................................... 72
III
Índice de Abreviaciones
IV
Resumen Ejecutivo
V
subcontratistas involucrados, se desarrolló una hoja de calculo en Excel que
permite la interacción con MS Project para la definición de tiempos de duración por
actividad y la cantidad de materiales requeridos, estos procesos facilitarán la
confección del presupuesto y cronograma del proyecto.
Como complemento y con el fin de garantizar con exactitud el éxito del proyecto se
definirán las políticas de calidad de la empresa, y el como dar seguimiento a este
proceso mediante listas de verificación, informes de rendimiento y la definición de
una plantilla para el control de cambios y el criterio de aceptación, se describe la
importancia de el análisis de la Ruta Crítica y técnicas como la del Valor Ganado.
Es importante rescatar que la técnica del Valor Ganado es considerada una
herramienta de suma importancia, que utilizada apropiadamente y con la frecuencia
adecuada, facilita la labor del equipo de trabajo, por tal motivo se definen con
minuciosidad el significado y uso de todos los indicadores y el como interpretar sus
resultados.
Esta guía para la administración ayudará a disminuir o eliminar inclusive, todos los
mal entendidos, pérdida de tiempo en actividades innecesarias o cálculos erróneos
en la cantidad de materiales o estimación de tiempos de duración, y facilitará el
proceso para obtener una mejor calidad del producto final.
Como aporte adicional a este documento se hace una recopilación de plantillas e
información, unificándolas en un solo documento denominado “Guía de Campo”.
Se pretende mediante esta Guía de Campo, narrar de manera resumida el paso a
paso de la administración de la construcción residencial, utilizando recordatorios,
puntos claves y plantillas derivadas de este documento, con el afán único de
facilitar, motivar y guiar al personal en la introducción de la metodología como una
herramienta más en el campo de trabajo.
VI
1 Introducción
1.1 Antecedentes
1
Con este propósito la identificación de diferentes herramientas y metodologías para
una administración eficiente que mejore las posibilidades de éxito en los proyectos
se ha convertido en una meta mas para la empresa. Para el cumplimiento de esta
meta se implementarán las técnicas y herramientas sugeridas por la “La guía de
los Fundamentos de la Dirección de Proyectos “PMBOK (PMI 2004).
Los estándares del PMBOK, facilitan los procesos para las gestiones, Alcance,
Costo, Tiempo, Calidad, Recursos Humanos, Comunicación, Riesgos,
Adquisiciones e Integración del proyecto.
Para efectos de este documento se desarrollaran solo las Gestiones de Alcance
Costo, Tiempo y Calidad.
Ciertamente la administración de la construcción requiere del desarrollo apropiado
de las nueve áreas de conocimiento y según la extensión para la construcción del
PMBOK (PMI 2000), las áreas de seguridad ocupacional, seguridad ambiental y la
Gestión financiera son importantes para el desarrollo del Plan de Proyecto
Sin embargo la intención del autor es el satisfacer la necesidad inmediata de la
empresa constructora, que requiere identificar y definir con claridad estos cuatro
procesos.
Se considera que todas las Gestiones tienen igual importancia, aún y cuando no se
desarrollen en este documento, se deberán considerar a corto plazo.
Para la validación y comprobación del objetivo general “Definir una Guía para la
administración de proyectos de construcción residencial”, la información
obtenida y procesada durante esta investigación, se implementara a la
construcción de los Apartamentos Rogana, diseñados por el Arquitecto Carlos
Umaña Yánez, y actualmente en construcción por G.A Arquitectos Constructores.
2
Este proceso de seguimiento, en conjunto con la realización de esta tesina
permitirá la confección de un documento tipo plantilla, que se podrá utilizar en
otros diferentes proyectos de construcción, suministrando una mayor información
en las áreas de Costo y Tiempo, y Calidad, además se facilitara
1.2 Problemática
La constante dedicación de la constructora en esta actividad, le ha permitido
identificar el problema #1, La ausencia total de una metodología o guía que
facilite la administración de las diferentes etapas o fases de la construcción de una
manera eficiente.
1.3 Justificación
En virtud de que el sector construcción requiere implementar o modernizarse en los
aspectos administrativos, que sean tan fáciles de aplicar a cualquier proyecto como
de fácil comprensión para los involucrados, este documento debe facilitar al
constructor o administrador de proyectos y muy particularmente a G.A Arquitectos
Constructores los siguientes aspectos.
3
• El desarrollo de las Áreas de conocimiento ALCANCE, COSTO, TIEMPO
y CALIDAD utilizando los fundamentos de la administración de proyectos del
PMBOK (PMI,2004)
1.4 Objetivos
1.4.1 Objetivo general
Definir una guía de administración de proyectos de construcción residencial.
4
2 - Marco Teórico
2.1.1 Misión
Satisfacer las necesidades de nuestros clientes, bajo la política de Calidad, Tiempo
y Costo que llenen las expectativas establecidas.
2.1.2 Visión
Darnos a conocer como una empresa, 100% responsable, comprometida con
nuestros clientes y brindar el mejor de los servicios, para así generar el trabajo a
través de nuestras referencias laborales.
5
2.2 Marco Temático
6
turísticas del país, Guanacaste y Pacifico Central el crecimiento en los metros
cuadrados de construcción asciende a 75.73% con respecto al mismo período del
ano anterior “
Cuadro Nº 2 Datos estadísticos Volumen #104 CCC 2006 pg36
7
• Administración: este tipo de contratación requiere de una organización
extrema y de mucho cuidado de parte del contratista, ya que sus ingresos o
utilidades se basan en un porcentaje, que generalmente se encuentra entre el 10%
y 15% del costo total de mano de obra y materiales.
Otras definiciones:
Según el (PMI 2004) un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para
crear un producto, servicio o resultado único.
8
Por definición se deduce que todo proyecto tiene un ciclo de vida, y se encuentra
dividido por tres fases (inicial, intermedia y final), estas fases del ciclo de vida
ayudaran a definir el
La definición del ciclo de vida de un proyecto puede ser tan extensa como sea
necesaria, el nivel de detalle que se requiere para los proyectos de construcción los
podemos ilustrar en el siguiente gráfico.
Este ciclo de vida asume el hecho de que los planos constructivos y las
especificaciones, que son parte importante de la definición del Alcance, ya están
dados, por tanto la primera etapa o Inicial es la presupuestación y el contrato.
9
INICIAL INTERMEDIA FINAL
10
2.3.2.1 Presupuestación
• Insumos importados
• Decisiones políticas
• Crecimiento demográfico
• Globalización
11
Una contratación basada en un presupuesto mal realizado, también conocida en el
sector publico como” Presupuesto Ruinoso” podría ser causante del abandono por
parte del contratista o simplemente recurrirá a la pobre ejecución de las
actividades.
Para efectos de estimación de precios de un proyecto de construcción se debe
identificar los siguientes costos.
Costos directos:
Todos aquellos gastos que se deben realizar para la ejecución del proyecto. Costo
de materiales incluyendo costo por almacenamiento si fuera necesario, impuestos,
y transporte Costos mano de obra, herramienta y equipo, todas las cargas sociales
y pólizas de seguros, feriados, vacaciones, aguinaldo, preavisos, cesantías,
viáticos, bonificaciones.
Costos indirectos:
Se deberá considerar desde la estructura de la organización, hasta todos los
gastos que se generan a nivel administrativo, gastos de oficina, teléfono, alquiler de
todo aquello que se tenga que gastar aun y así no existiera un proyecto.
Costo de la utilidad del contratista:
En todo contrato existe el monto de utilidad, que esta entre un 12% y un 15%
sobre el monto de costos total.
12
Rendimiento de mano de obra y materiales por actividad:
2.3.2.2 El contrato
Para esta fase del proyecto se propone la redacción de un documento contractual
que indique, todos los puntos definidos y aceptados en el acta de constitución del
proyecto además de los aspectos legales que permitan la tranquilidad de ambas
partes (Contratista y Contratante).
El contrato debe ser claro y expedito sin la mayor complicación y que abarque la
descripción total del proyecto, costo total, sistema de pagos, cláusulas de
cumplimiento y deberes de ambas partes. (Anexo 1)
13
2.3.2.3 Ejecución
2.3.2.1
La fase de ejecución de los proyectos de construcción se divide para efectos de
esta guía en cuatro entregables.
• Obra Gris
• Instalaciones
• Acabados
2.3.2.2
2.3.2.4 Seguimiento y Control
Este proceso se realiza a través del todo el proyecto, recopilando información del
avance del trabajo, con el fin de enfrentarlo a una comparación con lo pactado en
el acta de constitución, cronogramas o al método de evaluación definido.
2.3.2.5 Cierre
En proyectos de construcción este proceso bajo una administración eficiente, es
prácticamente una entrega y una aceptación por parte del solicitante, de otra
manera puede ser tan complicada como la ejecución del proyecto.
14
Por lo que con el fin de obtener un cierre eficaz del proyecto, se diseñaran para
cada proceso plantillas para el control de calidad, control de avance, y aceptación
que permitan la fluidez de proceso de cierre del proyecto.
15
“Los Grupos de Procesos de Dirección de Proyectos están relacionados por los
resultados que producen. La salida de un proceso, por lo general, se convierte en
la entrada a otro proceso o es un producto entregable del proyecto” PMI (2004).
Procesos de
Ejecución
Procesos de
Nivel de
Planeación
Activida Procesos de Procesos Procesos de
ddd Controladores
Iniciación Cierre
Inicio Finalización
Tiempo
16
Áreas del Conocimiento
Según el PMBOK (PMI 2004) Las nueve áreas del conocimiento que se relacionan
directamente con los grupos de procesos se definen de la siguiente forma.
• Riesgo: Este proceso tiene como objetivo general el reducir los aspectos
negativos, identificar las oportunidades y amenazas, y prever posibles problemas y
el cómo controlarlos y enfrentarlos eficazmente.
17
• En vista que en la mayoría de los proyectos de construcción las
expectativas, giran alrededor de tres grandes interrogantes, ¿qué es lo que abarca
el proyecto?, ¿cuánto costará? y ¿en qué tiempo se realizará?
18
3 Marco Metodológico
19
refieren a la definición de parámetros o estándares de medición de tiempo y costo
de materiales de la construcción.
Para lo que se deberá diseñar un plantilla que abarque todos los aspectos técnicos
y especificaciones constructivas, sin pasar por alto tipo de material y acabados
que se utilizaran en la construcción de la obra.
Con el fin de diseñar una plantilla que exprese el mejor enfoque de lo requerido se
tomaran plantillas existentes o preestablecidas como base inicial y de referencia,
así se adoptarán aportes importantes y ajustes que faciliten el máximo de claridad
en el alcance del proyecto.
20
3.2.2 Gestión del Tiempo del proyecto:
21
3.2.3 Gestión Costo del proyecto.
La estimación precisa de los costos de un proyecto de construcción, por lo general
es casi imposible acertar con un 100% de exactitud.
Esta hoja de cálculo estará diseñada para facilitar el cálculo de costos, tiempo de
duración por actividad del proyecto, además servirá como referencia para el control
de compras y suministro de materiales.
22
4 Desarrollo
Mediante esta Gestión se identifican todas las tareas y subtareas necesarias para
la ejecución del proyecto. Para la definición preliminar de estas actividades es
indispensable definir el “Acta de Constitución o Charter del proyecto” (entrada para
planificación), en conjunto con la utilización de herramientas como el EDT (WBS), y
la Definición del Alcance.
23
El diseño de esta herramienta, esta directamente relacionado con el proceso de
Iniciación, definido en el capítulo dos de este documento, como la etapa que da
inicio al proyecto. Para obtener un mejor entendimiento de su contenido es
necesario extender esta definición.
Inicio: Establecer la visión del proyecto, el que; la misión por cumplir y sus
objetivos, la justificación del mismo, las restricciones y supuestos. A.P.P. (Y.
Chamoun, 2000).
Estos principios en conjunto con una clara identificación de los involucrados y sus
funciones, nos genera la herramienta definida como “Acta de Constitución“ o
“Charter del Proyecto”.
24
La práctica común de la constructora no es recomendable para una administración
profesional de proyectos por lo que recomienda, para obtener una definición clara,
aplicable y acorde con lo requerido por el Acta de Constitución, se consideren los
siguientes aspectos.
25
Ubicación 400 N, 200 E. Y 75 N de Bar Shot, Curridabat
Fecha 14 de julio 2006
Objetivo: Definición preliminar del proyecto
Se solicita la presupuestación para la construcción de los apartamentos Rogana, ubicados Urbanización Pinares de
Curridabat.
Según declaraciones del arquitecto, que fungirá como responsable del proyecto, los apartamentos constan de 240 m2 cada
uno y deberán construir de acuerdo a las especificaciones técnicas suministradas en los planos constructivos.
Las expectativas tanto del Arquitecto como del patrocinador del proyecto, la calidad de los acabados finales debe ser calificada
como la mejor. Esto significa que debe cumplir con todas las normas de la construcción y con los aspectos de calidad
definidos tanto en los planos constructivos como en las especificaciones resumidas a continuación.
Los materiales a utilizar serán de máxima calidad así como el concreto que se mezcla en sitio debe cumplir con todas las
normas establecidas, y deberán cumplir con los siguientes requisitos.
2
Concreto de sello con una resistencia no menor a 175 Kg./cm
2
Concreto para placas y todos los elementos estructurales deben ser de 210kg/cm
Bloques de concreto para el primer nivel 15*20*40cm de Productos de Concreto
Toda la varilla para estructuras es de grado 40 excepto para las varilla #5, #6, #8 deberán ser de grado 60
Se utilizaran piso pretensazo para los entrepisos de Productos de Concreto
En las paredes del segundo nivel se utilizar bloques de concreto de 12*20*40 cm
Todos los repellos deben ser maestreados y utilizando fibra y aditivos para su mayor adherencia
La cubierta es de perlin y lamina esmaltada , soldadura de 3/32 Hilco
Las paredes deberán ser empastadas antes de pintar, para mantener uniformidad en las texturas.
Los pisos del primer nivel en “ Pizarra gris” en el segundo nivel de madera marca “Pergo“
Las puertas y rodapié en Cedro laqueadas y con acabados tonalidad Mate
Ventanearía de aluminio color negro
Cielos de Gypsum
2
Los apartamentos constan de 225 m cada uno, distribuidos de la siguiente forma
Sala
Comedor
Cocina
Dos habitaciones
Sala TV
Dos y medio Baños
Cuarto de pilas
Cuarto de servicio con baño completo
Los entregables del proyecto se definen de la siguiente forma
1 CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS
1.1 Obra Gris
1.1.1 Trabajos Preliminares
1.1.2 Cimientos
1.1.3 Paredes planta baja
1.1.4 Entrepisos
1.1.5 Paredes segundo piso
1.1.6 Techo (Subcontrato)
1.1.7 Contrapiso
1.1.8 Cochera
1.1.9 Contrapiso cochera
1.1.10 Escaleras accesos
1.2 Acabados
1.2.1 Escaleras metálicas
1.2.2 Instalaciones
1.2.3 Cielos(subcontrato)
1.2.4 Pintura(Subcontrato)
1.2.5 Enchapes (Subcontrato )
26
1.2.6 Carpintería
1.3 Entrega
1.4 Fin
Existe un presupuesto de ¢80000000 para la construcción total del proyecto y se estima una duración de treinta y ocho
semanas para su ejecución.
El proyecto será inspeccionado por señor Arquitecto (profesional responsable), y deberá ser entregado en un plazo de 38
semanas, de no ser así se aplicara una multa a la empresa constructora de ¢10000 por día de atraso.
Elaborado por
Versión # Fecha
Aquí se debe incluir todas las restricciones específicas del proyecto que se le
apliquen al administrador o al equipo de trabajo, además de los supuestos con el fin
de considerarlos a la hora de iniciar la implementación del alcance del proyecto.
(Ver cuadro Nº 4)
27
Cuadro Nº 4 Restricciones del proyecto
Restricciones del proyecto
Para la construcción de los apartamentos el contratista general (G.A Arquitectos Constructores) no esta
autorizado para hacer ningún cambio en el alcance del proyecto, sin antes ser autorizado debidamente por el arquitecto
responsable.
La constructora deberá solicitar los materiales requeridos para la ejecución de las diferentes actividades con 48
horas de anticipación a su uso.
El proyecto deberá ser entregado en el plazo de treinta y ocho semanas, a partir de la firma del contrato.
El presupuesto aprobado es de ¢80000000.00 ochenta millones de colones
Se suponen suelos de buena calidad a 1 metro de profundidad (Según estudios realizados)
Todos los materiales deberán ser solicitados con 48 horas de anticipación para evitar atrasos, se supone que con
este plazo deberán ser entregados en la obra en plazo no mayor a este.
En cuanto al pago, se giraran semanalmente los cheques a nombre del contratista por el monto ya establecido en
el contrato.
Se considera una demora no mayor a los quince días hábiles por mal clima
28
4.1.3 Planificación del Alcance del proyecto
29
4.1.4 Definición del Alcance del proyecto.
En este proceso se debe describir con amplitud todos los pormenores de los
entregables del proyecto, se recomienda la subdivisión de las actividades en sub.-
actividades o paquetes más pequeños, de manera que sean fáciles de controlar y
que a su vez proporcionen una mayor explicación y mayor entendimiento de su
contenido para el cliente y para todos los involucrados. Entre más se logre
desglosar este enunciado, mejor será la definición del Alcance y mejores serán los
resultados obtenidos, desde la presupuestación misma hasta la conclusión o cierre
también se revisaran los supuestos y restricciones, de manera que se actualiza la
información general del proyecto. Esto se hace mediante el análisis del producto,
análisis de los interesados y juicio de expertos.
La integración de los documentos, descritos en los apartados anteriores, las
especificaciones técnicas y los planos constructivos que se suministraron como
insumo del proyecto son de gran importancia, los resultados obtenidos de esta
integración y la utilización de herramientas como el EDT (WBS) definen con
exactitud el alcance del proyecto.
Como consecuencia de este proceso se obtiene la actualización del Enunciado del
Alcance. Anexo 4. de la obra.
Se deberá identificar los requisitos del cliente y de otros involucrados, así como
30
“Una apropiada definición del Alcance es crítica para el éxito del proyecto “cuando
existe una pobre definición del alcance, el costo final del proyecto puede esperarse
que sea mas elevado por todos los cambios inevitables que afectan el ritmo del
proyecto, por que re hacer incrementa el tiempo del proyecto, y baja la
productividad y fuerza del trabajo” Construcción Extensión to PMBOK Guide 2000
(PMI, 2003).
Ciertamente todos los proyectos de construcción residencial son parecidos y
podrían inclusive tener los mismos entregables, igualmente el desarrollo del EDT
para los apartamentos Rogana podría ser utilizado en varios proyectos similares, y
tomarse como plantilla para futuros proyectos.
En este caso es importante recordar la definición de “Proyecto” y tener presente
que todo proyecto es único y que cada EDT lo es también, la plantilla desarrollada
para los apartamentos Rogana se puede utilizar como insumo en el próximo
proyecto, pero debe actualizarse y ajustarse al mismo.
El siguiente gráfico ilustra el EDT del proyecto, definido mediante la técnica
conocida como “Tormenta de ideas” en combinación con el “Juicio de expertos”, el
conocimiento y experiencia del Director del Proyecto (autor de esta tesina), en este
tipo de proyectos y el resultado de los apartados definidos anteriormente.
31
La definición de estas actividades y subactividades, se toma como base para el
planeamiento, presupuestación, determinación de los tiempos de duración,
asignación de recursos y la elaboración del cronograma del trabajo.
Descripción:
Entradas:
Salidas:
Puntos de control:
Responsable (s):
Recursos Materiales:
Sub-contrataciones:
Estimaciones de la actividad
32
4.1.6 Verificación del Alcance
La edición PMBOK (PMI, 2004) dice, “La verificación del alcance es el proceso de
obtener la aceptación formal por parte de los interesados del alcance del proyecto
completado y los productos entregables relacionados”
Para lograr esta aceptación, y asegurarse que hayan cumplido los requerimientos
se deberá de inspeccionar los entregables, sometiéndolos a una comparación con
los criterios de aceptación establecidos. De ser necesario se utilizaran pruebas de
laboratorio y de calidad para cumplir con el objetivo final.
33
• Para la debida documentación de todos los cambios o correcciones,
sugeridas se utilizara la bitácora del proyecto suministrada por el Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
Según las expectativas definidas por el juicio de expertos los cambios en este y la
mayoría de los proyectos de construcción es de aproximadamente un 15% de
34
diseño original. Sin embargo se supone como resultado de la aplicación de la
administración de proyectos un menor porcentaje de solicitudes de cambio.
Para suministrar el debido Control en el Alcance del proyecto se define la plantilla
para el control de avance semanal (Reportes de Rendimiento), además se
identifican los pasos a seguir para la solicitud de Cambios en el Alcance en el
capítulo 4.5 Gestión Integración, 4.5.1 Control Integrado de Cambios.
Matriz de responsabilidades
35
E=Ejecuta P=Participa C=Coordina I= Inspeciona
A= Autoriza R= Revisa
Patrocinador Arquitecto Constructor M.Obras Subcontratos
1 CONSTRUCCION DE
APARTAMENTOS
1.1 Obra Gris A A/ I C/R E
1.1.1 Trabajos Preliminares A A/ I C/R E
1.1.1.1 Movimiento de tierra A A/ I C/R P E
1.1.1.2 Trazado A A/ I C/R E
1.1.1.3 Construcción de bodega A A/ I C/R E
1.1.2 Cimientos A A/ I C/R E
1.1.2.1 Excavación A A/ I C/R E
1.1.2.2 Confeccionar armadura A A/ I C/R E
1.1.2.3 Chorrear sello A A/ I C/R E
1.1.2.4 Confeccionar y colocar armadura A A/ I C/R E
/columnas
1.1.2.5 Chorrear cimientos A A/ I C/R E
1.1.3 Paredes planta baja A A/ I C/R E
1.1.3.1 Pega de block A A/ I C/R E
1.1.3.2 Confeccionar y colocar armadura A A/ I C/R E
/vigas
1.1.3.3 Colocación de formaletas A A/ I C/R E
/columnas
1.1.3.4 Colocación de formaleta /vigas A A/ I C/R E
1.1.3.5 Chorrear columnas A A/ I C/R E
1.1.3.6 Repellos A A/ I C/R E
1.1.4 Entrepisos A A/ I C/R E
1.1.4.1 Colocación de viguetas/block A A/ I C/R E
1.1.4.2 Colocación malla electro soldada A A/ I C/R E
1.1.4.3 Instalación Fontanería A A/ I C/R P E
1.1.4.4 Instalación Eléctrica A A/ I C/R P E
1.1.4.5 Chorrear losa y viga corona A A/ I C/R E
1.1.4.6 Repello de Entrepiso A A/ I C/R E
1.1.5 Escaleras A A/ I C/R E
1.1.5.1 Confección e instalación de A A/ I C/R E
armadura
1.1.5.2 Colocación de formaleta A A/ I C/R E
1.1.5.3 Chorrear escaleras A A/ I C/R E
1.1.5.4 Repellar escaleras A A/ I C/R E
1.1.6 Paredes segundo piso A A/ I C/R E
1.1.6.1 Pega de block A A/ I C/R E
1.1.6.2 Confeccionar y colocar armadura A A/ I C/R E
/columnas
1.1.6.3 Confeccionar y colocar armadura A A/ I C/R E
/vigas
1.1.6.4 Colocación de formaletas A A/ I C/R E
/columnas
1.1.6.5 Colocación de formaleta /vigas A A/ I C/R E
1.1.6.6 Chorrear columnas A A/ I C/R E
1.1.6.7 Chorrear vigas A A/ I C/R E
1.1.6.8 Repellos A A/ I C/R E
36
1.1.7 Contrapiso planta baja A A/ I C/R E
1.1.7.1 Instalación de Fontanería y A A/ I C/R P E
pluviales
1.1.7.2 Confección cajas registro A A/ I C/R E
1.1.7.3 Instalación eléctrica A A/ I C/R P E
1.1.7.4 Conformación y compactación de A A/ I C/R E
terreno
1.1.7.5 Instalación malla electro soldada A A/ I C/R E
1.1.7.6 Chorrear contrapiso A A/ I C/R E
1.1.7.7 Repellar contrapiso A A/ I C/R E
1.1.8 Cochera A A/ I C/R E
1.1.8.1 Excavación A A/ I C/R E
1.1.8.2 Confeccionar armadura A A/ I C/R E
1.1.8.3 Chorrear sello A A/ I C/R E
1.1.8.4 Confeccionar y colocar armadura A A/ I C/R E
/columnas
1.1.8.5 Chorrear cimientos A A/ I C/R E
1.1.8.6 Pega de block A A/ I C/R E
1.1.8.7 Colocación de formaletas A A/ I C/R E
/columnas
1.1.8.8 Confeccionar y colocar armadura A A/ I C/R E
/vigas
1.1.8.9 Colocación de formaleta /vigas A A/ I C/R E
1.1.8.10 Chorrear columnas A A/ I C/R E
1.1.8.11 Chorrear vigas A A/ I C/R E
1.1.8.12 Repellos A A/ I C/R E
1.1.9 Contrapiso cochera A A/ I C/R E
1.1.9.1 Conformación y compactación de A A/ I C/R E
terreno
1.1.9.2 Instalación de Fontanería y
pluviales
1.1.9.3 Instalación eléctrica
1.1.9.4 Construcción de tanque captación A A/ I C/R E
1.1.9.5 Chorrear contrapiso A A/ I C/R E
1.1.9.6 Repellar contrapiso A A/ I C/R E
1.1.10 Escaleras accesos A A/ I C/R E
1.1.10.1 Confección e instalación de A A/ I C/R E
armadura
1.1.10.2 Colocación de formaleta A A/ I C/R E
1.1.10.3 Chorrear escaleras A A/ I C/R E
1.1.10.4 Repellar escaleras A A/ I C/R E
1.1.11 Tapias A A/ I C/R E
1.1.11.1 Excavación A A/ I C/R E
1.1.11.2 Confeccionar armadura A A/ I C/R E
1.1.11.3 Chorrear sello A A/ I C/R E
1.1.11.4 Confeccionar y colocar armadura A A/ I C/R E
/columnas
1.1.11.5 Chorrear cimientos A A/ I C/R E
1.1.11.6 Pega de block A A/ I C/R E
1.1.11.7 Colocación de formaletas A A/ I C/R E
1.1.11.8 Chorrear columnas A A/ I C/R E
1.1.11.9 Confeccionar y colocar armadura A A/ I C/R E
/vigas
37
/vigas
1.1.11.10 Colocación de formaleta /vigas A A/ I C/R E
1.1.11.11 Chorrear viga A A/ I C/R E
1.2 Techo
1.2.1 Soldadura A A/ I C/R P E
1.2.1.1 Limpieza y pintura de material A A/ I C/R P E
para techo
1.2.1.2 Colocar cerchas A A/ I C/R P E
1.2.1.3 Colocar clavadores A A/ I C/R P E
1.2.1.4 Colocar cubierta A A/ I C/R P E
1.3 Acabados
1.3.1.1 Instalaciones Eléctrica A A/ I C/R P E
1.3.1.1.1 Instalación de lámparas A A/ I C/R P E
1.3.1.1.2 Instalación placas y pastillas A A/ I C/R P E
tomas y apagadores
1.3.1.1.3 Conexión caja breker A A/ I C/R P E
1.3.1.1.4 Conexión Acometida A A/ I C/R P E
1.3.1.1.5 Conexión bomba de agua A A/ I C/R P E
1.3.1.2 Instalaciones Mecánica A A/ I C/R P E
1.3.1.2.1 Instalación losa sanitaria A A/ I C/R P E
1.3.1.2.2 Instalación Herrajes duchas A A/ I C/R P E
1.3.1.2.3 Instalación bomba A A/ I C/R P E
1.3.1.2.4 Conexión tanque captación A A/ I C/R P E
1.3.2 Cielos A A/ I C/R P E
1.3.2.1 Colocación de Gypsum A A/ I C/R P E
1.3.2.2 Empastado Gypsum A A/ I C/R P E
1.3.3 Enchapes A A/ I C/R P E
1.3.3.1 Piso A A/ I C/R P E
1.3.3.2 Baños A A/ I C/R P E
1.3.3.3 Escaleras A A/ I C/R P E
1.3.4 Pintura A A/ I C/R P E
1.3.5 Carpintería
38
4.1.9 Matriz de comunicaciones
La Gestión de las Comunicaciones del proyecto es otra área del conocimiento que
debe desarrollarse dentro de todo plan de proyecto, en este documento realizado
con fines académicos no se desarrolla con amplitud, pero aún así se considera
importante e indispensable el desarrollo de al menos una matriz de
comunicaciones.
El siguiente cuadro identifica las diferentes opciones de comunicación y el como
se puede distribuir la información del proyecto a cada uno de los involucrados.
Es importante recordar que el diseño de esta matriz se realiza durante el proceso
de planeación del proyecto y que debe ser actualizada durante todo el proceso de
construcción.
Cuadro Nº 8 Matriz de Comunicaciones
Matriz de Comunicaciones
@ = Correo © = Copia Impresa
electrónico
® Responsable
de generar la
información
Ordenes Control Ordenes del
Reporte presupuestal compras
Involucrado Rol de
Semanal
Cambio (Bisemanal) (semanales)
Familia. Soto Patrocinador @ @ @ @ fasoto@yahoo.com
Carlos Umaña Y Arquitecto @ @ @ @ carluma@ice.com
Carlos Umaña. G Arquitecto @ @ @ @ carlumag@ice.com
Gilberto Alvarado Adm. Proyecto ®@© @ @® @ gilalvaradoa@yahoo
.com
Gilberto Alvarado Constructor @© © @ ©
gilalvaradoa@yahoo
.com
Oscar Rodríguez Arq Residente @ @® @ @® oro@yahoo.com
Fernando Torres M. Obras ®© © © © 829 1111
Varios Subcontratos © © @ x
39
4.2 Gestión Tiempo del Proyecto
40
4.2.1 Definición de las actividades:
41
Para los casos en que las actividades, puedan realizarse en paralelo con otra
actividad, se establecen las fechas de inicio creando así una relación entre las
actividades, reflejándose en la disminución de la holgura y tiempos de duración
del proyecto.
42
De esta manera se diseña la hoja de cálculo de Excel, primeramente para la
estimación de recursos materiales de la siguiente forma: Por ejemplo:
Menú
Medidas (cm) 12 X 30
Longitud
(m) 22.4
Resistencia del concreto
(kg/cm2) 210 Desperdicios
# de columnas 7 Varilla Concreto
Altura 3.2 5% 10%
Una vez definidas las características, cantidades y tipos de materiales (alcance del
trabajo y recursos materiales) se calculan las cantidades requeridas de recurso
Cálculo de materiales:
CONCRETO
Dosificación Volumen Cemento
Resistencia a la compresión
de (sacos de Arena Piedra a los 28 días
3 3
concreto 50Kg) m m
3
Cemento Arena Piedra m Kg/cm
2
Lb/in
2
y se obtiene
Cuadro Nº 12 Cálculo de cantidades
Concreto Cemento Arena Piedra
Viga 6.8 0.4 0.8
Totales 6.8 0.4 0.8
Costo 27516.65 2751.74 6242.06 36510.45
• Arquitecto Residente
44
• Un Maestro de Obras
• Cuatro Operarios
• Dos Ayudantes
• Cuatro Peones
• Un Bodeguero
• Un guarda
45
Cuadro Nº 14 Hoja de calculo duración de las actividades
Mano de obra
Mano de obra
Actividad Horas requeridas Costo
De igual manera este procedimiento se aplica para cada uno de las actividades
para obtener una estimación del tiempo de duración del proyecto, en el Anexo 11
se puede ver las hojas de calculo completas.
Para dar inicio a este proceso es indispensable conocer con exactitud la definición
de cronograma, y que exactamente lo compone.
46
Para el desarrollo efectivo del cronograma del proyecto, se debe tener
conocimiento de todas las actividades involucradas (Actividades, Subactividades,
Sub -Subactividades), en síntesis el WBS es la herramienta Nº 1 para este
proceso, que aunado al apartado anterior 4.2.4 Estimación de la duración de las
actividades, y la herramienta MS Project 2002 para la definición de las
dependencias (CC = Comienzo – Comienzo, FF= Fin – Fin, FC= Fin – Comienzo,
CF = Comienzo Fin) definen con claridad el Cronograma del proyecto.
Esta integración de proceso y herramientas, generan un diagrama de Gantt, con el
cual podemos visualizar con detalle la congruencia y lógica del inicio y fin de las
diferentes tareas, además se puede apreciar la Ruta Crítica del proyecto. (definida
y desarrollada en el apartado 4.2.8 de este capítulo).
Una vez elaborado el cronograma mediante el uso de los diferentes Software de
computación, permiten observar cuales actividades son críticas, o que pasa si me
atraso o adelanto en una actividad “x”, lo que facilita la toma de decisiones
preventivas y correctivas antes de iniciar el trabajo, y durante la realización del
mismo.
El cronograma para el proyecto “Apartamentos Rogana” ha sido depurado de
forma tal que sea lo más completo y lógico posible, para así alcanzar el objetivo
principal.
47
4.2.6 Control del Cronograma
Para establecer criterios para el control de cronograma es necesario contar con la
aprobación de la línea base de cronograma, la que para el proyecto de
construcción de los Apartamentos Rogana, se definió en el apartado 4.1 Gestión
del Alcance del proyecto. En ese apartado se definió la línea base del Alcance, la
del cronograma se define en el apartado anterior.
Esta se debe de tomar como punto de partida para el control de cronograma, debe
respetarse en todo momento sin hacer ninguna alteración que no sea bien
justificada y aprobada a través del Control Integrado de Cambios.
El proceso de control del tiempo del proyecto incluye recopilar cada determinado
tiempo información sobre su desempeño, comparando el real con el planeado y
llevando a cabo acciones correctivas si el desempeño real esta retrasado con
relación al planeado (Gido, Clements, 2003).
Para lograr un control efectivo se debe de hacer un seguimiento y valoración del
avance de cada actividad, mediante las inspecciones diarias y reportes
bisemanales, especificando con exactitud el estado de las actividades en proceso.
En el apartado 4.5 Gestión integración se detalla con exactitud esta plantilla para
los reportes de rendimiento y avance.
48
4.2.8 Análisis de la Ruta Crítica
Para cumplir una fecha de fin específica, es importante estar atento a la ruta crítica
Por lo tanto es importante determinar cuales son las actividades que se encuentran
en esta ruta, este proceso requiere del cálculo de los tiempos de inicio más
temprano y tiempos más tardíos, los tiempos de terminación mas temprano y los
tiempos de terminación mas tardíos, con el fin de encontrar cuales tienen la menor
Holgura (Holgura de una actividad es el margen suplementario de tiempo que
tenemos para terminar esa actividad) o cuales se encuentran en la ruta crítica
( todas las actividades que se encuentren en la ruta crítica no tienen holgura).
49
4.3 Gestión Costo del proyecto
El objetivo principal de esta Gestión es el determinar los costos de cada actividad,
para así asegurarse de que el proyecto concluya dentro del costo presupuestado.
50
Es importante destacar que la estimación de los costos es solamente una
aproximación a lo real, existan o no cambios en el alcance del proyecto.
El control de costos, debe enfocar su atención a los cambios, cuales y por qué han
ocurrido sin importar si implican un cambio positivo o negativo para el proyecto y
deberá ser integrado con los otros procesos de control de cambios (Alcance,
Cronograma, Calidad). El control de cambios busca ejercer influencia sobre
aquellas factores que generan el cambio y controlarlos de manera que los
resultados obtenidos sean cercanos a la línea base del proyecto.
El Control de costos debe de incluir:
• Monitorear el desempeño de los costos para detectar variaciones con
respecto al plan.
• Asegurar que todos los cambios aprobados sean grabados de manera
precisa en la línea de base de costos.
• Prevenir que los cambios incorrectos, inapropiados, o no autorizados no se
incluyan en la línea de base de costos.
51
• Informar a los partidos interesados de los cambios autorizado
Construcción Extensión al PMBOK Guide 2000(PMI, 2003).
La Gestión del valor ganado es una técnica integrada de medición del desempeño
del proyecto, que relaciona la planificación del recurso en cronogramas, con los
requisitos de costos.
En los capítulos anteriores se definió el alcance del proyecto, se planifico el trabajo
a realizar, se presupuesto y se programo un cronograma para la duración del
proyecto, definiendo con la mayor claridad posible la línea base del proyecto para
las Gestiones de Alcance, Costo y Tiempo. Esta planificación se convierte en el
elemento número uno para la definición del Valor Ganado (VG).
El análisis del Valor Ganado es una técnica que se enfoca en el cumplimiento real
de las actividades, comparándolo con lo planeado. Esta comparación nos permite
actualizar toda la información descrita y planificada en las Gestiones de Alcance,
Tiempo, Costo, además de que nos permite considerar los cambios en el
presupuesto, los avances que existen y si están o no dentro de lo planeado.
El análisis del Valor Ganado nos facilita la proyección en términos del costo y
tiempo y cual seria el pronóstico para la conclusión del proyecto, permitiéndonos
tomar acciones correctivas en el momento mismo del corte.
El uso de la herramienta “Valor Ganado” en los proyectos, fomenta el uso de los
sistemas de control de tiempo y costo, además incita al administrador a planificar el
trabajo, medir el cumplimiento de las actividades, analizar el estado actual del
proyecto, tomar acciones correctivas y proyectar y pronosticar costos y fechas de
terminación.
52
4.3.5 Cálculo del Valor Ganado
Es el % de Avance (al
CA Costo Actual corte)multiplicado por Costo total %Avance x Costo total
actualizado Actualizado
Es el % de Avance (al
VG Valor Ganado %A* VP
corte)multiplicado por VP
Una vez que se obtienen estos indicadores se podrán combinar para obtener
información del estado actual del proyecto y sus variaciones.
53
Cuadro Nº 16 Variación de Costo y Tiempo
Significa que el proyecto esta por debajo de Significa que el proyecto esta por encima de
VC = VG-CA
lo presupuestado lo presupuestado
Significa que el proyecto esta adelantado Significa que el proyecto esta Atrasado con
VT = VG-VP
con relación al cronograma relación al cronograma
Este análisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el desarrollo del proyecto para así
tomar las medidas correctivas o preventivas necesarias
54
Cuadro Nº 18 Índices de Rendimiento
Índices de Desempeño
Símbolo Significado Formula
Es el indicador de como se
esta desarrollando el
Índice del Desempeño del
IDT proyecto y que tan efectivo IDT =VG/VP
Tiempo
es el equipo de trabajo en
mantener el tiempo planeado
Este análisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el proyecto para así tomar las
medidas correctivas o preventivas necesarias
Estos indicadores y su combinación también nos permiten pronosticar el final del proyecto
Este análisis se recomienda realizarlo al menos una vez por cada dos semanas durante el proyecto para así tomar las
medidas correctivas o preventivas necesarias
55
La Técnica del Valor Ganado, es de mucha utilidad si se aplica con la debida
información y con la frecuencia requerida. No todos los proyectos son iguales a
pesar de tener una gran similitud en su estructura de trabajo, es recomendable
definir la frecuencia con la que debe realizar el análisis, para los proyectos de
construcción residencial que generalmente oscilan entre diez y doce meses de
duración se recomienda utilizarlo al menos 1 vez cada dos semanas, y para
proyectos de menor duración con una mayor frecuencia.
En el Anexo 19. Se puede encontrar la tabla que resume la información descrita en
los párrafos anteriores para su fácil aplicación
56
4.4 Gestión Calidad del proyecto
Los objetivos de la Administración de la Calidad son: asegurar que el proyecto
satisfaga las necesidades para las cuales inicio, identificar los estándares de
calidad relevantes al proyecto y determinar como satisfacer dichos estándares.
(Chamoun, 2002).
Para la empresa G.A. Arquitectos Constructores, su Misión ha sido “Satisfacer las
necesidades de nuestros clientes, bajo la política de Calidad, tiempo y costo que
llenen las expectativas establecidas.”
Para la identificación de las políticas de calidad, que faciliten el cumplimiento de
este proceso es necesario la congregación de los expertos que aporten el
conocimiento concerniente a la construcción residencial.
Para las construcciones realizadas por G.A Arquitectos Constructores, la pauta la
marca el arquitecto o patrocinador del proyecto esto para lo referente a los
acabados ya que en lo concerniente a los aspectos constructivos la calidad no
debe variar.
57
• Código de Instalaciones Electromecánicas(C.F.I.A)
• Código de cimentaciones
58
• Tipo de prueba: Pruebas de filtración con al menos cuatro perforaciones en
un lote de 250 m2. (Según Norma ASTM D-1586) Los suelos deben contener
las características mecánicas que el Laboratorio certifique como
satisfactorias.
Calidad de Concreto Estructural:
• Tipo de Prueba: Se realizaran pruebas de resistencia en laboratorio, por
cada colada de concreto de 8m3 con muestreos para pruebas a 7, 14, y 28
días.
• Periodicidad: Se tomaran las muestras el día de la chorrea y cada vez que
se chorree 8 m3.
• Rango de aceptación: solo se permitirán resistencia de concreto tal y como
se especifica en los planos constructivos.
o Tolerancia: En concreto se aceptaran diferencias de + - 5% ya que
se asume que con el tiempo se llega al valor esperado
Calidad de materiales de confinamiento (paredes perimetrales e internas).
• Rango de aceptación: solo se permitirán bloques de Productos de Concreto
Clase A en las medidas siguientes
o Bloques de 20 * 20 * 40 para muros de retención
o Bloques de 15 * 20 * 40 para las paredes del primer nivel
o Bloques de12 * 20 * 40 para el segundo nivel
Calidad del Sistema Eléctrico:
• Tipo de prueba: Se realizarán inspecciones rutinarias para comprobar que
el material utilizado es tal y como lo índico el ingeniero responsable en los
planos constructivos. Pruebas de funcionamiento en cada circuito.
• Rango de aceptación: No se aceptaran materiales de segunda calidad,
tubería en mal estado o juntas sin pegamento, o cables unidos fuera de cajas
de registro.
59
Calidad del Sistema Mecánico:
• Las pruebas se deberán de realizar cada vez que se instale una tubería
adicional y al menos una vez a toda la red. Antes y después de las chorreas
del contrapiso, entrepiso, enchapes.
Tiempo y Costo:
60
• El director de proyecto es el único responsable de realizar este control, y
suministrando al equipo de proyecto las sugerencias correspondientes indicando las
acciones correctivas o preventivas que se deben de tomar.
61
4.4.3 Realizar control de calidad
G. A Arquitectos Constructores es una empresa muy joven en el mercado, carece
de una metodología para efectuar el debido control de calidad por lo que se
propone iniciar a nivel administrativo utilizando este documento como línea base
de calidad y el siguiente cuadro de procesos y herramientas.
Cuadro Nº 19 Proceso y herramientas para el control de calidad
62
Arquitectos Constructores
Inicio de obra
Lista de verificación
Descripción SI NO
Identificación de lote
Solicitud de medidor eléctrico provisional
Solicitud de medidor A y A provisional
Ubicación de bodega y presencia delictiva que pueda afectar el rendimiento del proyecto
Póliza del INS
Permisos de construcción al día
Planos constructivos actualizados y terminados
Autorización de movimiento de tierra y trazados
Firma del inspector o profesional responsable__________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
63
Arquitectos Constructores
Profesional Residente
Lista de verificación
Descripción SI NO
Apertura de Bitácora ( Fecha de inicio y Profesionales a cargo , Maestro de obras)
Verificación de puntos principales
Verificación de Ejes principales y secundarios
Revisión de retiros posterior, frontal y lateral
Acciones Correctivas
Verificación de niveles
Se autoriza el arranque
Firma del inspector o profesional responsable __________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
64
Arquitectos Constructores
Confinamiento
Mortero de pega , Dosificación = 3 medidas (30*30) de Arena y de Cemento
Relleno de celdas , Dosificación = 1 cemento, 2 Arena, 3 de Piedra (medidas 30*30)
Varilla #3Vertical @ 60cm , varilla #2 Horizontal cada dos Hiladas (Según Planos )
Segunda verificación de ejes principales y secundarios
Observaciones :
Profesional Responsable:
Plantilla Nº 3 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (cimentación, autorización de chorrea pega de bloques)
65
Arquitectos Constructores
Desarrollo de Obra Gris
Estructura
Estructura de columnas ( según código Sísmico y normas ASTM , especificaciones en planos
constructivos)
Estructura de vigas ( según código Sísmico y normas ASTM , especificaciones en planos
constructivos)
Traslapes en varillas #2 =20cm ,#3 =30cm,#4 =45cm, #5 y mas =55cm
Grado de oxidación permitido = LEVE
Verificación de niveles establecidos
Autorización de chorrear concreto de columnas y vigas
Firma del inspector o profesional responsable _________________________________
Concreto Vigas y Columnas
Inspección de calidad de los agregados
Resistencia de concreto 105 Kg. /cm2 sello
Resistencia de concreto para cimientos 210 Kg. / cm2
Autorización inicio de estructura de cubierta
Firma del inspector o profesional responsable _________________________________
Limpieza y pintura de estructura antes de instalar
Soldadura cordón corrido (Según especificaciones )
Cubierta ( Calidad según planos )
Observaciones :
Profesional Responsable:
Plantilla Nº 4 Control de Calidad Desarrollo Obra Gris (autorización de chorrea vigas y columnas)
66
El control de calidad para las instalaciones electromecánicas, se realizarán bajo
las normas y códigos del C.F.I.A y especificaciones técnicas en los planos
constructivos.
Arquitectos Constructores
Lista de verificación
Descripción SI NO
Revisión entrada de acometida agua potable
Verificación de Diámetros e instalación de tubería potable
Pruebas de presión a 100lbs de presión durante 48 horas
Verificación tubería sanitaria acoples , pendientes y columnas de ventilación
Ubicación de salidas o previstas
Revisión de cajas de registro sanitario y pluvial
Autorización de chorrear concreto Entrepisos y contrapisos
Firma del inspector o profesional responsable _________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
67
Arquitectos Constructores
Lista de verificación
Descripción SI NO
Verificar ubicación y existencia de todas las cajas eléctricas definidas en planos
Revisión ubicación y existencia de tubería diámetros y numero de curvas por línea( máx. 2)
Inspección de panel recontrol y broker
Inspección de conexiones para cableado estructurado
Revisión de acometida
Revisión de instalación de placas ,pastillas y lámparas
Autorización:
Firma del inspector o profesional responsable _________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
68
4.4.3.2 Listas de verificaron y control (Acabados
La etapa de acabados del proyecto se maneja por medio de los subcontratos, cada
subcontratista debe de conocer los términos de calidad que su trabajo demanda.
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Profesional Responsable:
69
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Profesional Responsable:
70
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Profesional Responsable:
71
4.4.2 Informes de rendimiento del trabajo
Según Chamount 2002, estos informes “Permite confirmar prioridades
semanalmente, presentando un indicador de tiempo, costo, riesgo, abastecimiento,
cambios y avances generales “
Este tipo de reporte no se utilizo para los Apartamentos Rogana, pero para los
siguientes proyectos con el fin de mejorar en el proceso constructivo se recomienda
la siguiente plantilla.
Arquitectos Constructores
Reporte semanal
Plan de acción
Plan de acción
Requerimientos
Autorización de TRABAJO
Firma del inspector o profesional responsable__________________________________
Observaciones :
72
Este reporte semanal será complementado con los análisis del valor ganado, el
control de costos y la documentación de lecciones aprendidas.
Arquitectos Constructores
Avance Monto/A Pago */ Saldo
% vance %
Unidad Canti. Cost/u Total
73
4.5.1 Control Integrado de cambios
Anteriormente en el apartado 4.1.6 se definieron las expectativas, en este
apartado se identifican las siguientes políticas de aprobación o rechazo a los
cambios según el grado de impacto en el proyecto.
• Se entiende como cambio todo proceso que altere, modifique, aumente o
disminuyan lo planeado y aceptado en el anteproyecto y planos originales,
así como se definido en el Enunciado del Alcance y plan del proyecto.
• Todos los cambios solicitados por el cliente serán aprobados o rechazados
por el profesional responsable antes de su ejecución.
• El profesional responsable firma y suministrara la orden de cambio al
administrador o director de proyecto para su pronta ejecución e integración al
cronograma y presupuesto del proyecto.
• Será necesario entregar impreso todos los detalles arquitectónicos y
estructurales del cambio solicitado, para ser registrados y documentados.
• Los costos generados por el cambio se contabilizarán todas las semanas y
se sumaran o restaran del costo total según sea el caso.
• Se utilizará la plantilla (Solicitud de Cambios, Anexo 7) para cada uno de
los cambios solicitados.
• El administrador o director de proyecto será el responsable de suministrar,
gestionar, tramitar la orden o plantilla para el control de cambios, en el
momento indicado.
• El cliente será responsable de informar al diseñador o Arquitecto de los
cambios solicitados.
• Como único representante del dueño el Arquitecto será responsable de
evaluar los cambios, aprobarlos o rechazarlos según lo considere
conveniente.
• El director de proyectos firmara el recibido de cambio y solicitara al maestro
de obras la ejecución.
74
• Los requerimientos de materiales y diseño serán inspeccionados por el
profesional responsable quien en unión con el administrador velaran por que
se cumpla lo acordado.
75
Diagrama de flujo control integrado de cambios
Control Integrado
de cambios
Se llena la
solicitud de
cambio por el
interesado
El arquitecto responsable
evalúa la solicitud
Se rechaza y
exponen las
razones, se guarda NO SE JUSTIFICA
copia en archivo
Si
El administrador de
proyecto evalúa el impacto
en el proyecto
El administrador de proyecto
informa al gerente de proyecto
SE AUTORIZA O
No RECHAZA
Si
Se actualiza el
cronograma y
presupuesto
Se notifica al Maestro de
obras
Se ejecuta
Figura Nº 4 Flujo Para la solicitud de cambios
76
4.5.2 Control de cambios en el Tiempo (Cronograma)
En el apartado anterior 4.2.6 Control del Cronograma, se explican los criterios, que
van desde identificar la línea base del cronograma hasta la recopilación de
información cada cierto tiempo.
En este apartado se identifican las acciones a considerar para un control efectivo
del cronograma.
• Recopilación de información que contenga al menos.
Tiempo de inicio
Tiempo restante de la duración de la actividad en proceso
Cambios en los tiempos estimados
• Comparar la información con la línea base.
• Aplicar los índices de rendimiento
• Preparar reportes de los resultados sugiriendo cuales acciones se deben de
tomar. Project Management Step by Step (Richman,2002)
El control del tiempo es el proceso que se utiliza para comparar lo planeado con lo
existente, tomando en cuenta las recomendaciones anteriores se puede definir el
curso del proyecto, es importante recalcar que si se determina que se deben de
tomar acciones correctivas o preventivas también se debe de indicar cuales serian
esas acciones y no ocasionar mas atrasos por falta información.
77
De igual forma que el apartado anterior este proceso requiere la comparación de lo
planeado con lo real y determinar las variaciones, evaluarlas y tomar las acciones
correctivas o preventivas que se requieran.
78
4.6 Cierre
Por lo general para G.A. Arquitectos Constructores el cerrar o dar por concluido el
proyecto de construcción, ha sido un proceso considerado sencillo o poco
relevante.
Aspecto que constantemente ocasiona atrasos innecesarios, para mejorar en este
proceso se representan los entregables del proyecto en la siguiente plantilla, para
su debida evaluación.
Para el diseño de esta plantilla se considera únicamente la evaluación de aspectos
relativos al alcance, calidad y conclusión al 100% de lo contratado.
79
4.7 Conclusiones y recomendaciones
4.7.2 Conclusiones
Evidentemente la administración de proyectos es el elemento más importante en
cualquier empresa constructora, si se quiere ser exitoso y mantener las utilidades
estables y constantes en todos sus proyectos,
80
empresa que son recuperables únicamente con la constancia y dedicación del
equipo de trabajo.
Al inicio de este trabajo se definieron los documentos que dan el cuerpo y forma al
proyecto, el cuándo y cómo se deben realizar las tareas y se autoriza formalmente
su ejecución.
De aquí se rescata la importancia del Acta de Constitución, por ser la parte que
constituye el inicio formal del proyecto y delimita a su vez el ámbito de acción. La
constructora generalmente recibe los planos constructivos y basados en un cuadro
de Especificaciones Técnicas implícito, se llegaba a un acuerdo con el cliente,
autorizando de manera informal la ejecución del proyecto, aspecto que muy
regularmente tomaba otros rumbos, causando malos entendidos, que
ocasionalmente finalizaban incluso en la revocación del proyecto, esto ha
mejorado al utilizar y firmar formalmente el Acta de Constitución.
El EDT debe ser acompañado por el diccionario EDT, ya que es importante definir
con claridad los componentes y criterios de aceptación de cada una de las tareas
81
estableciendo el grado de importancia de cada tarea y que tan necesarias son para
el lograr los objetivos.
Para los aspectos relacionados a costo y tiempo del proyecto, en este documento
se hace mención a el uso de la hoja de calculo (Excel), para la determinación de los
82
costos por actividad, tiempos de duración y un presupuesto total del proyecto. La
información recopilada para la elaboración de esta hoja de cálculo, se obtuvo de un
documento que a pesar de su confiabilidad debe estar en constante actualización,
para evitar cálculos erróneos. Esta hoja de Cálculo responde claramente a
uno de los objetivos específicos planteados en la elaboración de este documento.
”Actualizar los parámetros de estimación de costos y cantidad de materiales por
metro cuadrado…..”
Las herramientas Excel, WBS, MS Project, aunados a un análisis del Valor Ganado
permiten un obtener una radiografía clara y precisa del proyecto, nuevamente esta
integración corresponde al segundo objetivo especifico “Definir las herramientas
(plantillas, machotes, etc.). Necesarias para una clara identificación del Alcance
del proyecto así como para su seguimiento y control.“
Otra Técnica implementada es la del Valor Ganado, esta técnica muestra valores
que combinándolos entre si podemos obtener una clara idea del rendimiento que se
esta obteniendo el equipo en el curso del proyecto, además de pronosticar el rumbo
que lleva y como podría terminar.
Esta técnica se debe utilizar con frecuencia para asegurar un mejor desarrollo de
las actividades y para tomar las medidas correctivas o preventivas para encausar el
proyecto en la dirección planeada.
83
seguridad de que el producto final cumple con la calidad deseada, satisfaciendo las
necesidades del cliente y las exigencias de la constructora
84
4.7.2 Recomendaciones
85
o Se deberá exponer a todos los miembros del equipo de trabajo las
expectativas de desempeño esperado, definiéndoles con claridad los roles y
responsabilidades, los procedimientos y la importancia de mantenerse
constante en la aplicación en general de la metodología.
La constructora, en cuanto a recurso humano se refiere es o debería de ser todo un
conjunto que se extiende desde el director o gerente de proyectos hasta el peón de
la construcción, no obstante se recomienda establecer dos grupos de personas
con el fin de facilitar la tarea de reorganizar y culturizar a la empresa. Lo lógico es
un grupo administrativo y el grupo de trabajadores de campo incluyendo los
subcontratistas.
El grupo administrativo, debe de actuar como el capacitador principal del personal
de campo. Esta capacitación es más de exigencia y sometimiento a las normas y
políticas empresariales a todo el personal de campo. En cuanto al personal
administrativo, la capacitación es de índole académico y de retroalimentación
mediante reuniones periódicas.
o El implementar esta metodología es solo el inicio, de un largo camino
hacia la Mejora Continua por lo que se recomienda documentar todas las
lecciones aprendidas. ( ver anexo 21)
La documentación de todos los diferentes aspectos en la construcción, que
faciliten el orden y control de las actividades tales como plantillas de control de
tiempo y plantillas de control de costos, alcance etc., son importantes para un
adecuado desarrollo del proyecto y de igual forma es el documentar todos
aquellos aspectos que aprendimos durante el proceso de construcción, para
evitar cometer los mismos errores además de mejorar en presupuestación y
planificación de tiempos y en la dirección del trabajo en general.
86
o Complementar este trabajo con las demás áreas de conocimiento.
87
o Enfocarse directamente en las necesidades del cliente, para poder
satisfacerlo en un 100%, y mantener la filosofía de que un cliente satisfecho
es un proyecto exitoso.
88
5 Bibliografía
89
Paniagua, Eduardo; Fallas, Erick. Rendimiento de mano de Obra, Recopilación,
Cartago 2005.
90
6 Anexos
Anexo 1. Contrato de Construcción
Entre nosotros Carlos Umaña Yánez mayor de edad, casado, Arquitecto, portadora de la
cédula de identidad número 1111111, domiciliado en Alto de las palomas, en adelante
denominado El Propietario y Gilberto Alvarado Arrieta, mayor de edad, casado, portador
de la cédula de identidad número uno quinientos ochenta y cinco siete veinte y cinco ,
22222222 vecino de San José, en adelante denominado El Contratista, acordamos
celebrar el presente CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN, el cual se regirá por las siguientes
cláusulas:
PRIMERA: LA OBRA.
SEGUNDA: EL ALCANCE.
TERCERA: EL PRECIO.
En el precio está incluido el suministro de mano de obra, el pago de las cargas sociales,
todos los gastos relacionados con equipos, herramientas, gastos generales, auxiliares,
imprevistos, de administración y utilidad del Contratista y todos los requerimientos
necesarios para cumplir con el trabajo encomendado a satisfacción.
CUARTA: FORMA DE PAGO.
91
La forma de pago será la siguiente
El monto total se dividirá en el numero de semanas establecidas para la conclusión del
proyecto se define como ¢750000.00 equivalente a la28 semanas de trabajo.
QUINTA: PLAZO.
La fecha de inicio es 19 de julio de 2006 por lo que se fija como fecha de entrega el día 19
de Marzo de 2006.
SEXTA: LA BITÁCORA.
En relación con la mano de obra, El Contratista fungirá como único patrono de todos sus
empleados y operarios de la Obra.
Todos los ajustes o cambios que se lleguen a acordar formarán parte de este contrato.
92
DECIMA: RESOLUCION CONTRACTUAL POR INCUMPLIMIENTO.
Cada una de las partes podrá dar por resuelto el presente contrato, en caso de que la otra
incumpla gravemente sus obligaciones lo anterior es, sin perjuicio de las facultades de
ambas parles de acudir a la vía correspondiente a hacer valer sus derechos por los daños
y perjuicios ocasionados por el incumplimiento contractual.
Para efectos de este contrato, las partes fijan como domicilio convencional el sitio en que
se encuentra ubicada la Obra.
Para constancia ambas partes de común acuerdo firman este contrato y cada uno de los
documentos que forman parte del mismo, a un mismo tenor y efecto en la ciudad de San
José, el día 14 de Marzo de 2006.
93
Anexo 2. Plantas y Fachadas Apartamentos Rogana
94
95
Anexo 3. Acta de Constitución del proyecto
ACTA DE CONSTITUCION DEL PROYECTO
Proyecto tipo Fecha
Restricciones
Para la construcción de los apartamentos el contratista general (G.A Arquitectos Constructores) no esta
autorizado para hacer ningún cambio en el alcance del proyecto, sin antes ser autorizado debidamente por el arquitecto
responsable.
La constructora deberá solicitar los materiales requeridos para la ejecución de las diferentes actividades con 24
horas de anticipación a su uso.
El proyecto deberá ser entregado en el plazo fe treinta semanas, a partir de la firma del contrato.
El presupuesto aprobado es de ¢80000000.00 ochenta millones de colones
Supuestos
La presupuestación de la obra se realizara basada en los planos contractivos suministrados por el señor Arquitecto, en el
supuesto de ser copia fiel y completa en un 100% del trabajo requerido. Condiciones del suelo
Involucrados
Familia Soto Cliente
Arquitectos Diseño e inspección
Carlos Umaña Yánez
Carlos Umaña Ganbassi
Arq. Gilberto Alvarado Arrieta Contratista general
Arq. Oscar Rodríguez Mejias Arquitecto residente
Fernando Torres Maestro de obras
Proveedores Distribuidores de materiales varios
96
Anexo 4 Enunciado del Alcance
Objetivo general del proyecto: Construcción e los apartamentos para la familia Soto
Descripción del alcance del Proyecto:
2
El proyecto consiste en la construcción de dos apartamentos idénticos con un área de 240 m , sala comedor cocina cuarto
de pilas, patio de luz, dos habitaciones, sala de T.V, dos y medio baños, habitación de servicio con baño, cochera para dos
vehículos para cada apartamento.
Se deberán utilizar los materiales tal y como se especifica en los planos constructivos, los acabados de primera calidad, con
paredes interiores empastadas y pintadas, hasta cumplir con esta calidad, pisos del segundo nivel en madera y el primer
nivel en cerámica, puertas y rodapiés de madera (para interior de la vivienda) laqueados, ventanearía en aluminio, las
paredes exteriores con repello fino y pintura, cubiertas en perlin de 6¨ y laminas estructural esmaltada
Requisitos del proyecto:
La construcción deberá dar inicio como máximo el 17 de Abril del 2006
Se establece un plazo de 38 semanas para su conclusión (19 de Marzo 2007)
El contratista deberá asumir todos costos de mano de obra y materiales
Así como las cargas sociales, y pólizas correspondientes.
La construcción se deberá realizar tal y como lo especifican los planos constructivos
Deben cumplirse las normas y especificaciones en código de la construcción
El seguimiento y control del diseño estructural y arquitectónico deberá ser avalado por el profesional
responsable.
Entregables
1 CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS
1.1 Obra Gris
1.1.1 Trabajos Preliminares
1.1.1.1 Movimiento de tierra
1.1.1.2 Trazado
1.1.1.3 Construcción de bodega
1.1.2 Cimientos
1.1.2.1 Excavación
1.1.2.2 Confeccionar armadura
1.1.2.3 Chorrear sello
1.1.2.4 Confeccionar y colocar armadura /columnas
1.1.2.5 Chorrear cimientos
1.1.3 Paredes planta baja
1.1.3.1 Pega de block
1.1.3.2 Confeccionar y colocar armadura /vigas
1.1.3.3 Colocación de formaletas /columnas
1.1.3.4 Colocación de formaleta /vigas
1.1.3.5 Chorrear columnas
1.1.3.6 Repellos
1.1.4 Entrepisos
1.1.4.1 Colocación de viguetas/block
1.1.4.2 Colocación malla electro soldada
1.1.4.3 Instalación Fontanería
1.1.4.4 Instalación Eléctrica
1.1.4.5 Chorrear losa y viga corona
1.1.4.6 Repello de Entrepiso
1.1.5 Escaleras
1.1.5.1 Confección e instalación de armadura
1.1.5.2 Colocación de formaleta
1.1.5.3 Chorrear escaleras
1.1.5.4 Repellar escaleras
97
1.1.6 Paredes segundo piso
1.1.6.1 Pega de block
1.1.6.2 Confeccionar y colocar armadura /columnas
1.1.6.3 Confeccionar y colocar armadura /vigas
1.1.6.4 Colocación de formaletas /columnas
1.1.6.5 Colocación de formaleta /vigas
1.1.6.6 Chorrear columnas
1.1.6.7 Chorrear vigas
1.1.6.8 Repellos
1.1.7 Contrapiso planta baja
1.1.7.1 Instalación de Fontanería y pluviales
1.1.7.2 Confección cajas registro
1.1.7.3 Instalación eléctrica
1.1.7.4 Conformación y compactación de terreno
1.1.7.5 Instalación malla electro soldada
1.1.7.6 Chorrear contrapiso
1.1.7.7 Repellar contrapiso
1.1.8 Cochera
1.1.8.1 Excavación
1.1.8.2 Confeccionar armadura
1.1.8.3 Chorrear sello
1.1.8.4 Confeccionar y colocar armadura /columnas
1.1.8.5 Chorrear cimientos
1.1.8.6 Pega de block
1.1.8.7 Colocación de formaletas /columnas
1.1.8.8 Confeccionar y colocar armadura /vigas
1.1.8.9 Colocación de formaleta /vigas
1.1.8.10 Chorrear columnas
1.1.8.11 Chorrear vigas
1.1.8.12 Repellos
1.1.9 Contrapiso cochera
1.1.9.1 Conformación y compactación de terreno
1.1.9.2 Instalación de Fontanería y pluviales
1.1.9.3 Instalación eléctrica
1.1.9.4 Construcción de tanque captación
1.1.9.5 Chorrear contrapiso
1.1.9.6 Repellar contrapiso
1.1.10 Escaleras accesos
1.1.10.1 Confección e instalación de armadura
1.1.10.2 Colocación de formaleta
1.1.10.3 Chorrear escaleras
1.1.10.4 Repellar escaleras
1.1.11 Tapias
1.1.11.1 Excavación
1.1.11.2 Confeccionar armadura
1.1.11.3 Chorrear sello
1.1.11.4 Confeccionar y colocar armadura /columnas
1.1.11.5 Chorrear cimientos
1.1.11.6 Pega de block
1.1.11.7 Colocación de formaletas /columnas
1.1.11.8 Chorrear columnas
1.1.11.9 Confeccionar y colocar armadura /vigas
1.1.11.10 Colocación de formaleta /vigas
1.1.11.11 Chorrear viga
1.2 Techo
1.2.1 Soldadura
1.2.1.1 Limpieza y pintura de material para techo
1.2.1.2 Colocar cerchas
1.2.1.3 Colocar clavadores
1.2.1.4 Colocar cubierta
1.3 Acabados
1.3.1 instalaciones
1.3.1.1 Instalaciones Eléctrica
1.3.1.1.1 Instalación de lámparas
1.3.1.1.2 Instalación placas y pastillas tomas y apagadores
98
1.3.1.1.3 Conexión caja breker
1.3.1.1.4 Conexión Acometida
1.3.1.1.5 Conexión bomba de agua
1.3.1.2 Instalaciones Mecánica
1.3.1.2.1 Instalación losa sanitaria
1.3.1.2.2 Instalación Herrajes duchas
1.3.1.2.3 Instalación bomba
1.3.1.2.4 Conexión tanque captación
1.3.2 Cielos
1.3.2.1 Colocación de Gypsum
1.3.2.2 Empastado gypsum
1.3.3 Enchapes
1.3.3.1 Piso
1.3.3.2 Baños
1.3.3.3 Escaleras
1.3.4 Pintura
1.3.4.1 Empastado
1.3.4.2 Pintura
1.3.5 Carpintería
1.3.5.1 Instalación de marcos y puertas
1.3.5.2 Instalación de rodapié
1.3.5.3 Instalación de guarniciones
1.3.5.4 Limpieza general
1.4 Entrega
1.4.1 Entrega de apartamentos terminados
1.5 Fin
1.5.1 Firma del acta de finalización
Restricciones
Para la construcción de los apartamentos el contratista general (G.A Arquitectos Constructores) no esta
autorizado para hacer ningún cambio en el alcance del proyecto, sin antes ser autorizado debidamente por el arquitecto
responsable.
La constructora deberá solicitar los materiales requeridos para la ejecución de las diferentes actividades con 24
horas de anticipación a su uso.
El proyecto deberá ser entregado en el plazo fe treinta semanas, a partir de la firma del contrato.
El presupuesto aprobado es de ¢80000000.00 ochenta millones de colones
Requisitos de aprobación:
El Arquitecto responsable de la obra realizara las inspecciones rutinarias en los tiempos establecidos o
solicitados por el contratista, aprobando cada etapa o proceso mediante la firma de la bitácora.
La aprobación total del producto estará liga al cumplimiento de los estándares de calidad establecidos.
Elaborado por Firma
99
Anexo 5 EDT Apartamentos Rogana
100
Anexo 6 Diccionario EDT
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.1 Trabajos preliminares
Descripción:
7. El trabajo consiste en realizar todos los trabajos previos al inicio de la
construcción de la obra, tales como construir la bodega de materiales, ubicación de
los apartamentos en el terreno, y movimientos de tierra para la nivelación del lugar
de trabajo.
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.2 Cimientos
Descripción:
Requiere de la excavación a la prefundida requerida por el ingeniero encargado
del diseño estructural y de la confección y colocación de las estructuras de
hierro, que servirán de base para la edificación.
101
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.3 Paredes Planta
Baja
Descripción:
Colación de block en las ubicaciones definidas como paredes en el plano
constructivo, su conclusión requiere de repellos y chorrea de las columnas
y vigas respectivas.
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.4 Entrepiso
Descripción:
Colocación de las vigas y bloques prefabricados, que constituirán la estructura
principal del piso para el segundo nivel, además se instalara la maya electro
soldada y se chorreara el concreto correspondiente, repellos y afinados para la
instalación de acabados (madera, cerámicas, etc.) para su debida conclusión
102
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.5 Paredes
segundo piso
Descripción:
Colación de block en las ubicaciones definidas como paredes en el plano
constructivo, su conclusión requiere de repellos y chorrea de las columnas
y vigas respectivas
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.6 Techo
Descripción:
Colocación estructura metálica, clavadores y cubierta
Fecha de inicio
Responsables Constructor
Recursos Tiempo Estimado 29
Subcontrato , perlin y laminas esmaltadas ,
tornillos
103
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.7 Contrapiso
Descripción:
Compactación de terreno en el perímetro interno de los apartamentos, colocación de
malla electro soldada, y chorrea de contrapiso concreto 210 Kg./cm2
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.8 Contrapiso
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
104
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.9 Contrapiso
cochera
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.10 Escalera de
acceso
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
105
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.1 Obra Gris Nivel 1.1.11 Tapias
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
Información
Nombre del proyecto
Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.2 Techo Nivel 1.2.1 Soldadura
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
106
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.1 Instalaciones
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.2 Cielo Raso
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
107
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.3 Enchapes
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.4 Pintura
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
108
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.3 Acabados Nivel 1.3.5 Carpintería
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
Información
Nombre del proyecto Apartamentos Rogana
Actividad Nivel 1.5 Fin Nivel 1.5.1 Firma de acta
de finalización
Descripción:
Fecha de inicio
Responsables
Recursos Tiempo Estimado
109
7.Anexo 7. Control de Cambios
SOLICITUD DE CAMBIOS
Reporte del Cambio Fecha
Nombre del Proyecto
Requerimientos
Tiempo de Ejecución Costo
Solicitud del Cambio Aprobada Rechazada
Solicitante : Firma:
Autorización del Cambio
Patrocinador Firma:
Arquitecto Firma:
Director del P r o y e c t o Firma:
(Contratista)
Fecha
110
Anexo 8. Diagrama de Gantt
111
Anexo 9. Tablas de rendimiento mano de obra
112
113
114
115
116
Anexo 10. Tablas de rendimiento de materiales
117
118
119
Anexo 11. Hoja de cálculo para la estimación de, Costo, Tiempo, y Materiales
120
Anexo
121
122
123
124
125
126
12 Diagrama de Gantt de seguimiento
127
Anexo 13. Presupuesto del proyecto
128
129
Anexo 16 Reporte de costo /Tabla de pagos
Arquitectos Constructores
% Avance Monto/Avance Pago * % Saldo
CONSTRUCCION DE APARTAMENTOS Unidad Canti. Cost/u Total
Obra Gris
Trabajos Preliminares
Movimiento de tierra
Trazado
Construcción de bodega
Cimientos
Excavación
Confeccionar y Colocar armadura
Chorrear sello
Confeccionar y colocar armadura /columnas
Chorrear cimientos
Paredes planta baja
Pega de block
Colocación de formaletas /columnas
Chorrear columnas
Confeccionar y colocar armadura /vigas
Colocación de formaleta /vigas
Chorrear vigas
Entrepisos
Colocación de viguetas/block
Instalación Fontanería
Instalación Eléctrica
Confeccionar y colocar armadura /columnas
Colocación malla electro soldada
Chorrear losa y viga corona
Paredes segundo piso
Pega de block
Colocación de formaletas /columnas
Chorrear columnas
Confeccionar y colocar armadura /vigas
Colocación de formaleta /vigas
Chorrear vigas
Repellos
Repello de Entrepiso
Techo(Subcontrato)
Soldadura
Contrapiso
Chorrear contrapiso
Repellar contrapiso
Cochera
Excavación
Chorrear sello
Confeccionar armad. y colo.armadura cimientos
Confeccionar y colocar armadura /columnas
Chorrear cimientos
Pega de block
Confeccionar y colocar armadura /vigas
Colocación de formaleta /vigas
Chorrear vigas
Construcción de tanque captación
Repellos
Contrapiso cochera
Conformación y compactación de terreno
Instalación de Fontanería y pluviales
Instalación eléctrica
Chorrear contrapiso
Repellar contrapiso
Escaleras accesos
Colocación bloques y formaleta
Confección e instalación de armadura
Chorrear escaleras
Repellar escaleras
Acabados
Escaleras metalicas
Confeccion de escaleras (Subcontrato)
Instalaciones
Instalaciones Electrica(Subcontrato)
130
Anexo 17. Control Presupuestal
Control Presupuestal
Corte al fecha: Administrador del Proyecto Fecha
Semana # Monto total ¢
Facturas Planilla Monto total al CCSS Otros Saldo disponible
corte
Observaciones :
131
Anexo 18. Orden de compra
Ordenes de Compra
Dirección: 300 Norte y 100 Este de Mazda en la Uruca , San José Costa Rica
Orden Nº 9181
ORDEN DE COMPRA
Fecha
Proveedor
Atención :
Tel
Proyecto
Recibe
Direccion
Aprobado por
Observaciones
132
Anexo 19. Tabla resumen Valor Ganado
VP Valor Planeado
%A Porcentaje de Avance
positivo negativo
Índices de Desempeño
Análisis de resultados
<1 >1
IDC Índice de desempeño del IDC = VG/VP Costo mayor que lo Costo menor
Costo planeado(tomar que lo
medidas planeado
preventivas)
PFT Pronostico de la Fecha PFT = DURACION DEL Nos permite saber si el proyecto se
de Terminación PROYECTO/ IDT inclina a terminar después de lo
planeado
133
Anexo. 20 Requisición de Materiales
REQUISICION DE MATERIALES
Dirección: 300 Norte y 100 Este de Mazda en la Uruca , San José Costa Rica
Orden Nº 9181
Requisición de Materiales
Fecha
Proveedor
Atención :
TEL
Proyecto
Recibe
Dirección
Descripción Cantidad
Solicita
Observaciones
134
Anexo. 21 Guía de Campo
Enunciado del trabajo (Preliminar)
Proyecto :
Ubicación
Fecha
Objetivo: Definición preliminar del proyecto
Elaborado por
Se deben llenar los espacios correspondientes, y dar una narración amplia del trabajo a realizar
(m2, materiales, costo, tiempos de duración, monto del presupuesto, responsables, multas por
atraso.
135
Restricciones del proyecto
Esta Plantilla debe de incluir todos los aspectos que restringen el proyecto de una manera u otra,
desde las lluvias esperadas, hasta las limitaciones presupuestales
136
Involucrados en el proyecto
Nombre Clasificación # Teléfono Correo electrónico
Cliente
Diseño e inspección
Contratista general
Arquitecto residente
Maestro de obras
Distribuidores de materiales
varios
137
Arquitectos Constructores
Inicio de obra
Lista de verificación
Descripción SI NO
Identificación de lote
Solicitud de medidor eléctrico provisional
Solicitud de medidor A y A provisional
Ubicación de bodega y presencia delictiva que pueda afectar el rendimiento del proyecto
Póliza del INS
Permisos de construcción al día
Planos constructivos actualizados y terminados
Autorización de movimiento de tierra y trazados
Firma del inspector o profesional responsable__________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
138
Arquitectos Constructores
Reporte semanal
Plan de acción
Plan de acción
139
Lista de cosas que hacer para próxima semana
Requerimientos
Autorización de TRABAJO
Firma del inspector o profesional responsable__________________________________
Observaciones :
NOTA: Se deberá planificar el trabajo que hacer para la próxima semana con el fin de poder
suministrar materiales, diseños, etc. etc. requeridos para complementar las actividades, como
complemento se debe suministrar la lista de materiales requeridos utilizando la hoja de requisición
de materiales.
140
Arquitectos Constructores
Lista de verificación
Descripción SI NO
Apertura de Bitácora ( Fecha de inicio y Profesionales a cargo , Maestro de obras)
Verificación de puntos principales
Verificación de Ejes principales y secundarios
Revisión de retiros posterior, frontal y lateral
Acciones Correctivas
Se autoriza el arranque
Firma del inspector o profesional responsable __________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
141
Arquitectos Constructores
Confinamiento
Mortero de pega , Dosificación = 3 medidas (30*30) de Arena y de Cemento
Relleno de celdas , Dosificación = 1 cemento, 2 Arena, 3 de Piedra (medidas 30*30)
Varilla #3Vertical @ 60cm , varilla #2 Horizontal cada dos Hiladas (Según Planos )
Segunda verificación de ejes principales y secundarios
Observaciones :
142
Profesional Responsable:
Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones,
suministrar copia al personal administrativo.
143
Arquitectos Constructores
Lista de verificación
Descripción SI NO
Revisión entrada de acometida agua potable
Verificación de Diámetros e instalación de tubería potable
Pruebas de presión a 100lbs de presión durante 48 horas
Verificación tubería sanitaria acoples , pendientes y columnas de ventilación
Ubicación de salidas o previstas
Revisión de cajas de registro sanitario y pluvial
Autorización de chorrear concreto Entrepisos y contrapisos
Firma del inspector o profesional responsable _________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
144
Arquitectos Constructores
Desarrollo de Obra Gris (Instalación Eléctrica)
Nombre del
Proyecto
Fecha
Ubicación
Profesional
responsable
Profesional
Residente
Lista de verificación
Descripción SI NO
Verificar ubicación y existencia de todas las cajas eléctricas definidas en planos
Revisión ubicación y existencia de tubería diámetros y numero de curvas por línea(
máx. 2)
Inspección de panel recontrol y breker
Inspección de conexiones para cableado estructurado
Revisión de acometida
Revisión de instalación de placas ,pastillas y lámparas
Autorización:
Firma del inspector o profesional responsable
_________________________________
Observaciones :
Profesional Responsable:
Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
145
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Profesional Responsable:
Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
146
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Profesional Responsable:
Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
147
Arquitectos Constructores
ACABADOS
Profesional Responsable:
Información del inicio del trabajo de campo llenar espacios y hacer recomendaciones, suministrar
copia al personal administrativo.
148
Control Integrado
de cambios
Control Integrado de cambios
Se llena la
solicitud de
cambio por el
interesado
El arquitecto responsable o
evalúa la solicitud
Se rechaza y
exponen las
razones, se guarda NO SE JUSTIFICA
copia en archivo
Si
El administrador de
proyecto evalúa el impacto
en el proyecto
El administrador de proyecto
informa al gerente de proyecto
SE AUTORIZA O
No RECHAZA
Si
Se actualiza el
cronograma y
presupuesto
Se notifica al Maestro de
obras
Se ejecuta
149
SOLICITUD DE CAMBIOS
Reporte del Cambio Fecha
Nombre del Proyecto
Requerimientos
Tiempo de Ejecución Costo
Solicitud del Cambio Aprobada Rechazada
Solicitante : Firma:
Autorización del Cambio
Patrocinador Firma:
Arquitecto Firma:
Director del P r o y e c t o Firma:
(Contratista)
Fecha
150
Control Presupuestal
Corte al fecha: Administrador del Proyecto Fecha
Semana # Monto total ¢
Monto total al
Facturas Planilla CCSS Otros Saldo disponible
corte
Observaciones :
Esta plantilla es para el control presupuestal del proyecto es mas de interés administrativo, pero
debe permanecer en la obra, para anotar el numero de factura y características de la misma que
sirva como doble chequeo
151
Indicadores para el Valor Ganado
Símbolo Significado Formula 0bserbaciones
Presupuesto Actual al
PAT
Termino
VP Valor Planeado
%A Porcentaje de Avance
Análisis de resultados
positivo negativo
X de encima
X de bajo del
VC Variación del Costo VC = VG-CA del
presupuesto
presupuesto
Índices de Desempeño
Análisis de resultados
<1 >1
Índice de desempeño
IDT IDT = VG/CA Atrasado Adelantado
del Tiempo
152
REQUESICION DE MATERIALES
Dirección: 300 Norte y 100 Este de Mazda en la Uruca , San José Costa Rica
Requesicion Nº 9181
REQUESICION DE MATERIALES Fecha
Proveedor
Atención :
Tel
Proyecto
Recibe
Direccion
Descripción Cantidad
Solicita
Observaciones
153
CRONOGRAMA
Ejemplo
154