Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa

PROGRAMA DE FORTALECIMIENTO Y
DESARROLLO MUNICIPAL
INIFOM - BID NI-1086 / SF
PLAN MAESTRO DE
DESARROLLO URBANO CIUDAD
DE TIPITAPA
2004 - 2024
Agosto 2005
CONSORCIO GPI – DOXA – CICODE

Asistencia Técnica INIFOM-BID –Alcaldía de Tipitapa CONSORCIO GPI-DOXA-CICODE
PRESENTACIÓN
El trabajo a continuación presentado corresponde a la PLAN MAESTRO de DESARROLLO

URBANO, que se estructuró en dos fases: Diagnóstico Urbano y Propuesta de Desarrollo
Urbano realizado en el marco de la Consultoría “Asistencia Técnica para la Formulación
del Plan de Desarrollo Urbano”, realizada por el Consorcio GPI DOXA CICODE.
Tiene como objetivo fundamental ofrecer una descripción y análisis de los problemas
físicos, económicos, sociales y ambientales del ámbito urbano de la Ciudad, siendo
insumos muy importante para el dimensionamiento del problema urbano.
El Plan Maestro de Desarrollo Urbano se formula en el marco de implementación del
Programa de Fortalecimiento del Desarrollo Municipal (PFDM), auspiciado por el Instituto
Nicaragüense de Fomento Municipal (INIFOM) y financiado bajo la modalidad del préstamo
con fondos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), y cuyo resultado contemplará la
elaboración de un Plan con un horizonte de tiempo de veinte años (2024) , este
instrumento es un elemento estratégico dentro de los procesos de modernización
institucional de las Municipalidades en la actualidad.
El "Plan Maestro de Desarrollo Urbano " constituye un instrumento de planificación, gestión

y control urbano que las Autoridades Municipales implementarán para el Ordenamiento
Territorial Urbano de la Ciudad, siendo uno de los objetivos principales la determinación de
un Programa de Inversiones a Corto, Mediano y Largo plazo
Cabe señalar que la formulación de las Fases de Diagnóstico y Propuesta urbana han sido
posible gracias a la participación activa de las principales áreas técnicas de la Alcaldía,
institución encargada de normar y controlar el desarrollo urbano de la Ciudad. También es
importante destacar que en el Diagnostico se ha abordado la problemática del municipio,
como un marco de referencia territorial, así mismo otros actividades y proyectos que tiene
incidencia marcada en el desarrollo de la Ciudad
La Fase de formulación de la PROPUESTA DE DESARROLLO URBANO, se realizo a

partir de las premisas de desarrollo, enmarcadas de en la síntesis de diagnostico, así
mismo la identificación del futuro rol de la ciudad, las perspectivas económicas del
municipio de la ciudad y también los potenciales y limitantes del territorio urbano,
El PMDU se complementa con el Plan Regulador de la Ciudad, instrumento técnico jurídico

del control de edificaciones y ocupación de uso de suelo. Cuya aplicación de las
regulaciones son competencia de la Alcaldía
Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA i

INDICE
CAPITULO I.
ASPECTOS GENRALES
1. Presentación 1
CAPITULO II
MARCO DE REFERENCIA
2.1. Ubicación 2
2.2 Antecedentes Históricos 4
2.3. Contexto Físico Natural 5
2.4. Aspecto Socio Económico 5
2.5. Economía 6
2.6. Vivienda 7
2.7. Equipamiento e Infraestructura 7
2.7.1. Equipamiento 7
2.8. Infraestructura 9
2.9. Aspectos Institucionales 10
2.10. Organización Política y Administrativa 10
CAPITULO III
DIAGNOSTICO – PRONOSTICO: CIUDAD DE
TIPITAPA
3.1. El Contexto Regional y Municipal 12
3.2. Localización de la Ciudad de Tipitapa 16
3.2.1. Limite Urbano Actual de la Ciudad de Tipitapa 16
3.3. Condicionantes Físico Naturales y Ambientales 16
3.3.1. Condiciones Físico Naturales 17
3.3.2. Amenazas Naturales 19
3.3.3. Amenazas Antropogénicas 20
3.3.4. Conclusiones 20
3.4. Condicionantes Ambientales 21
3.4.1. Marco General 21
3.4.2. Contaminación Ambiental 21
3.4.2.1. Industrias potencialmente contaminantes que existen en el 22
Municipio
3.4.2.2. Situación de las áreas de contaminación en el Municipio de 22
Tipitapa.
3.4.3. Vulnerabilidades Ambientales de la Ciudad 24
3.5. Población y Aspectos Socio-económicos 25
3.5.1. Análisis histórico poblacional del Municipio de Tipitapa 25
3.5.2. Grupos Poblacionales de Interés Económico 29
3.5.3. Proyección poblacional 30
3.5.3.1. Hipótesis sobre el crecimiento poblacional del sector urbano 31
del municipio de Tipitapa
3.5.4. Población Económicamente Activa (PEA) 32
3.5.5. Situación del Empleo en el Sector Urbano. 33
3.5.6. Actividad Económica por sectores 34
Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA ii

3.5.7. Proyección de la PEA 42

3.6. La Problemática Urbana de la ciudad de Tipitapa 43
3.6.1. Crecimiento Histórico de la Ciudad 43
3.6.2. Tendencias de crecimiento actuales 44
3.6.3. División Administrativa y densidad poblacional 45
3.6.4. Uso actual de suelo 45
3.7. Estructura Urbana 47
3.7.1 Equidad y Distribución 49
3.7.2. La Tendencia de crecimiento y su impacto en la ciudad 53
(Sostenibilidad de la ciudad)
3.7.3. El Uso actual de suelo, las centralidades urbanas y las 53
conectividades. (Equilibrio Territorial)
3.8. Vivienda 56
3.8.1. Estado Físico de la vivienda 56
3.8.2 Dotación de vivienda 56
3.9. Equipamiento 59
3.9.1. Equipamiento Salud 59
3.9.2. Equipamiento Educativo 60
3.9.2.1. Educación Preescolar 61
3.9.2.2. Educación Primaria 61
3.9.2.3. Educación Secundaria 62
3.9.2.4. Educación Superior 62
3.9.2.5. Educación Especial 62
3.9.3. Cultura, recreación y deportes 63
3.10. Servicios Municipales 64
3.10.1. Vertedero Municipal 65
3.10.2. Servicio de Limpieza de Calles 66
3.10.3. Servicios de Administración de Cementerios 66
3.10.4. Administración del Mercado Municipal 67
3.10.5. Administración de parques y áreas verdes 68
3.10.6. Servicio de reparación de calles 68
3.10.7. Rastro Municipal 68
3.11. Infraestructura 69
3.11.1. Drenaje Pluvial y Alcantarillado 69
3.11.2. Agua Potable 69
3.11.3. Energía Eléctrica 70
3.11.4. Telecomunicaciones y Correos 71
3.11.5. Servicio de Televisión por Cable 71
3.12. Vialidad y Transporte 71
3.12.1. Accesibilidad 71
3.12.2. Jerarquía Vial 72
3.12.3. Tratamiento de las Vías 72
3.12.4. Transporte 73
CAPITULO IV
SÍNTESIS DEL DIAGNOSTICO-PRONOSTICO
URBANO DE LACIUDAD DE TIPITAPA
4.1 Potencialidades y Limitantes 76
Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA iii

4.1.a Potenciales 76
4.1.b Limitantes 77
CAPITULO V
CONCLUSIONES GENERALES DEL DIAGNOSTICO
5.1. La Ciudad de Tipitapa no tiene condiciones que aseguren 80
la sostenibilidad económica y social de la población.
5.2 El crecimiento urbano acelerado y desordenado ha 80
rebasado las capacidades de la infraestructura y los
servicios, llevando a la ciudad a una situación de
insostenibilidad ambiental.
5.3. La estructura urbana de la ciudad de Tipitapa es poco 80
funcional y competitiva.
CAPITULO VI.
ESCENARIOS
6.1. Escenario Tendencial 82
6.2. Escenario Deseable 82
CAPITULO VII. 83
OBJETIVOS ESTRATEGICOS
7.1. Lineamientos Estratégicos 83
CAPITULO VIII.
PROPUESTA DE DESARROLLO URBANO DE TIPITAPA
2005 – 2024.
8.1. Alcances del Plan, Generalidades y Criterios 87
8.2. Conceptualización del Plan de Desarrollo 88
8.3. Principios Guías de la Propuesta. 89
8.4. Componentes del Plan 91
8.5. Imagen Objetivo al Año 2024 91
8.5.1. Rol de la Ciudad en el Sistema de Centros Poblados 91
8.6 Objetivos Estratégicos del Plan de Desarrollo para lograr 92
la Imagen Objetivo.
8.7. Principios Guías para lograr la Imagen Objetivo 93
8.8. Propuesta de Crecimiento Urbano 93
8.8.1. Areas Potenciales para el crecimiento urbano 93
8.8.2. Condicionantes y Alternativas de Desarrollo urbano 94
8.8.3. Propuesta de Crecimiento Urbano 95
8.8.4. Etapas de Crecimiento Urbano 96
8.9. Propuesta de dotación de Infraestructura y Equipamiento 97
por etapas de crecimiento urbano.
8.9.1. Propuesta de Clasificación de Equipamiento Urbano 97
8.9.2. Propuesta de dotación de Equipamiento Urbano 98
8.10. Propuesta de dotación de Infraestructura Urbana 108
8.10.1. Agua Potable 108
8.10.2. Alcantarillado Sanitario 108
8.10.3. Alcantarillado Pluvial 109
8.10.4. Energía Eléctrica 110
8.10.5. Desechos Sólidos 110
8.10.6. Telecomunicaciones y Correo 111
CAPITULO IX.
Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA iv

PROPUESTA DE ESTRUCTURA URBANA

CIUDAD DE TIPITAPA AL 2024.
9.1. Marco General 114
9.2. Definición de Macrozonas 115
9.3. Elementos Componentes de la Estructura Urbana 116
9.4. Límite Urbano Propuesto 118
9.4.1. Plano Base y Límite Urbano actual de la Ciudad de Tipitapa 118
9.4.2. Límite Urbano propuesto al 2024 119
9.5. Zonificación Propuesta 119
9.6. Uso de Suelo Propuesto 124
CAPITULO X.
PROPUESTA DE LA ESTRUCURA
VIAL AL 2024
10.1. Propuesta de la Estructura Vial 180
10.2. Jerarquía Vial 180
10.3. Tratamiento de las Vías propuesto 182
CAPITULO XI.
BASES, PROGRAMAS Y PROYECTOS PARA EL
DESARROLLO SOCIOECONOMICO, AMBIENTAL Y
URBANO DE TIPITAPA.
11.1. Bases para asegurara la sostenibilidad Socioeconómica 183
de Tipitapa.
11.1.1. Programas de Fomento Productivo 183
11.1.2. Programas de mejoramiento de la infraestructura de servicios 183
recreativos turísticos.
11.2. Bases para asegurar una estructura urbana funcional 184
11.3. Bases para asegurar la sostenibilidad Ambiental 185
11.4. Programas y proyectos dirigidos a fortalecer la 185
infraestructura y actividad productiva de la ciudad y el
municipio de Tipitapa.
11.5. Programas de promoción y aprovechamiento de los 186
atractivos turísticos de la ciudad y el municipio de
Tipitapa.
11.6. Programa de fomento para el cultivos de productos no 186
tradicionales y aprovechamiento de los recursos
existentes en los poblados de: san benito, las maderas, las
banderas y los Zambrano.
11.7. Propuesta de acciones de control demografito. 188
CAPITULO XII.
POLÍTICAS DE DESARROLLO E INTERVENCIONES
URBANAS AL AÑO 2024
12.1. Políticas Urbanas 189
12.2. Políticas Urbanas a implementarse en la ciudad de 190
Tipitapa, a la entrada en vigencia del Plan
12.3. Proyectos de Intervención Urbana 191
CAPITULO XIII.
IMAGEN URBANA PROPUESTA
Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA v

13.1. Objetivos y Criterios para la conformación de la Imagen 196

Urbana de la ciudad de Tipitapa
13.2. Imagen Urbana propuesta 197
CAPITULO XIV.
ESTRATEGIA DE IMPLEMENTACIÓN DEL PLAN MAESTRO
DE DESARROLLO URBANO PARA CIUDAD DE TIPITAPA
14.1. Estructura Organizativa 201
14.2. Etapas de Ejecución 202
Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA vi

I. ASPECTOS GENERALES
1. PRESENTACION
El Plan Urbano es la propuesta de un modelo de ciudad que permita el ordenamiento, para

lograr un mejor lugar de convivencia y desarrollo social y económico. Se considera
además que el “Modelo de Ciudad” es producto del “Acuerdo Social”, por lo que se
considera como punto de partida del análisis de la problemática Urbana de Tipitapa, la
propuesta contemplada en “El Plan de Desarrollo Municipal” elaborado en noviembre del
2003. 1
En esta propuesta concertada entre todos los actores sociales, se visualiza a la ciudad de
Tipitapa jugando un rol de “Ciudad Enlace y Turística, con altos niveles de Seguridad,
permitiendo la convergencia comercial y de servicios entre el Norte, Atlántico, Centro y
Pacífico del País.”
Este modelo de ciudad se entiende como el parámetro de referencia de una ciudad

integrada, con condiciones adecuadas para funcionar como “Ciudad Enlace y Ciudad
Turística”, con un acceso lo más equitativo posible a los bienes de equipamiento urbano, y
que cuente con la base económica que permita el desarrollo social de los habitantes de
Tipitapa. 1
En el presente estudio, se valida técnicamente, se justifica metodológicamente e

instrumenta el modelo que ha sido concertado por los actores sociales. 2
Como parte de esta validación e instrumentación técnica, se identifica un Sistema de

Valores orientadores, y se analiza la ciudad desde estos valores (Diagnóstico) y se
identifican los escenarios y Aspectos Normativos que permitan concretar el modelo
(Propuesta).
Como resultado de la identificación y justificación técnica del “Modelo de Ciudad”, se

concreta la Estructura Urbana. Que significa poner en términos del territorio (físico
geográfico) los elementos que conforman el modelo de ciudad a alcanzar (Imagen-
Objetivo). 3
Cabe señalar que se ha tomado como base de Información, el documento “Plan Maestro
de Desarrollo Urbano”, en los aspectos físico natural y datos básicos de población y
dotación de equipamiento. Se ha completado la información referida a los aspectos
ambientales de toda la ciudad, y de equipamiento e infraestructura incluyendo los
subcentros urbanos Ciudadela San Martín y Reparto San Rafael. Documento que fue
elaborado como trabajo Monográfico por un grupo de Arquitectos egresados de la
UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERIA (UNI), en el año 2003.
Toda la información cartográfica fue elaborada a partir del plano Base de la ciudad de
Tipitapa elaborado por el Consorcio GPI DOXA CICODE, y aprobado por el Concejo
Municipal en Sesión Ordinaria el día 16 de Noviembre del 2004 Todos los cuadros y
matrices valorativas fueron elaborados por el Consorcio GPI DOXA CICODE.
1
Propuesta hecha en el Marco del Plan de Desarrollo Municipal, elaborado por la UNI en Noviembre del 2003
2
Planteamiento hecho en taller sobre Centralidades Urbanas, con actores sociales y técnicos de la Alcaldía de Tipitapa
3
Documento Dr. Pedro Pires
Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA 1

II. MARCO DE REFERENCIA
2.1. UBICACIÓN:
El Municipio de Tipitapa según la ley de división Político – Administrativa, publicada en

octubre de 1989, pertenece al departamento de Managua, Región III.
Se ubica al Noreste de la ciudad de Managua, a una distancia de 22 Km. Por su extensión

territorial ocupa el primer lugar entre los demás municipios del departamento.
A su vez se ubica entre las coordenadas 12º11´ latitud Norte y 86º05´ latitud Oeste; con
una altitud sobre el nivel de mar de 50.44 metros.
El municipio posee los siguientes puntos limítrofes:
Norte: Municipio de Ciudad Darío (Departamento de Matagalpa)

Sur: Municipio de Granada (Departamento de Granada) y Municipios de Tisma,
Masaya y Nindirí (Departamento de Masaya)
Este: Municipio de Teustepe y San Lorenzo (Departamento de Boaco)
Oeste: Lago Xolotlán (Municipio de Managua) y Municipio de San Francisco Libre.
- Derroteros del Municipio
Tipitapa – Ciudad Darío.

Este limite inicia al norte de la localidad de Sabana Grande, en un punto con coordenadas
86º07’06”O y 12º35’18”N., continua con dirección este 1.1 Km. Hasta el Cerro El Pilón
(667 mt.) girando luego en dirección Sureste 6.8 Km. Pasando por la localidad el Terreno
hasta interceptar con la carretera panamericana, con coordenadas 86º03’00”O y
12º34’00”N en la localidad de San Agustín, luego toma dirección sur sobre dicha carretera
hasta un punto con coordenadas 86º03’00”O y 12º32’48”N a 0.5 Km. al Oeste de la
localidad El Bejuco (El Bejucal), de este punto toma dirección Sureste 5.6 Km. pasando
por la localidad de La Pita, Cerro La Tronquera (741 mt.) hasta la cabecera de Quebrada
Los Llanos, sobre la que sigue aguas abajo hasta su confluencia con Río Teocintal (El
Guineo) o Las Mesas de Acicaya. Punto final del límite.

Tipitapa – Teustepe (Departamento de Boaco)

Inicia este límite en la confluencia del Río Teocintal (El Guineo) o la Acicaya con quebrada
de Los Llanos, continua aguas debajo de este río tomando más adelante el nombre de El
Barco, hasta llegar a su desembocadura en el embalse Las Canoas, el cual bordea en la
parte Oeste hasta Río Malacatoya, luego sigue abajo 1.5 Km. de dicho río, para tomar
dirección Sureste 14.1 Km. pasando por la cima del Cerro El Pilón (221 mt), una altura de
294 mt Cerro Polo (421 mt), otra altura de 291 mt, la localidad de San Luis hasta loma de
Cerro Pelón (357 mt), luego toma dirección Este 4.1 Km., hasta un punto de Quebrada El
Verde situado en la localidad El Chagüite, con coordenadas 85º47’42”O y 12º16’40”N.
punto final de este límite.
Tipitapa – San Lorenzo (Departamento de Boaco)

El límite se inicia en un punto de Quebrada Los Potreros o El Verde, con coordenadas
85º49’29”O y 12º12’38”N., para dirigirse luego aguas arriba de Quebrada El Verde hasta
llegar a la localidad El Chagüite, punto con coordenadas 85º47’42”O y 12º16’29”N. punto
final de este límite.
Tipitapa – Granada (Departamento de Granada)

Inicia en un punto de Quebrada Los Potreros o El Verde, con coordenadas 85º49’29”O y
12º12’38”N., a partir de este punto gira en dirección Suroeste 3.5 mt hasta la confluencia
del Río Ayoja con Río Malacatoya, sigue aguas arriba de este último hasta Santa María,
continua en dirección Oeste 2 Km, hasta la localidad de Finlandia, en un punto con
coordenadas 85º55’00”O y 12º11’54”N, para luego tomar dirección Suroeste 12 Km,
pasando por las localidades de San Nicolás y La Gloria, hasta llegar a la confluencia de
los esteros La Loma, El Caballo y Chico Pipe con Río Tipitapa. Punto final de este límite.
Tipitapa – Tisma (Departamento de Masaya)

Se origina en un punto del camino que une a la localidad de Zambrano con Tisma con
coordenadas 86º04’12”O y 12º08’12”N., continuando en dirección Noreste hasta la
confluencia del Río Viejo y Río Achotillo, sigue aguas debajo de este último hasta la
confluencia con Río Tipitapa. Prosigue dicho río aguas abajo hasta llegar a la confluencia
de los esteros El Caballo, Loma y Chico Pipe. Punto final del límite.
Tipitapa – Masaya (Departamento de Masaya)

Este límite tiene su origen en el empalme de la carretera Tipitapa – Masaya el camino que
conduce a la localidad El Paraíso, continua en dirección Sureste 2.5 Km., interceptando un
punto del camino que une a la localidad de Zambrano con Tisma, con coordenadas
86º04’12”O y 12º08’12”N, 1 Km, al Sureste de la localidad de Zambrano.
Tipitapa – Nindirí (Departamento de Masaya)

Este límite inicia en el empalme de la carretera Masaya – Tipitapa en el camino que
conduce a la localidad El Paraíso, continuando sobre este camino hasta llegar al costado
Oeste de dicha localidad, en un punto con coordenadas 86º07’35”O y 12º08’27”N. Punto
final del límite.
Tipitapa – Managua (Departamento de Managua)

Se origina en el cruce de caminos en el costado Este de la localidad El Paraíso, en un
punto con coordenadas 86º07’35”O y 12º08’27”N., se dirige luego al Noroeste 1.3 Km.
hasta el nacimiento de Río Lodoso, sobre el que se dirige aguas abajo hasta su
desembocadura en el Lago de Managua (Xolotlán). Punto final de este límite.

Tipitapa – Lago de Managua (Xolotlán)

Este límite comprende desde la desembocadura del Estero San Antonio hasta la
desembocadura de Río Lodoso. Punto final de este límite.
Tipitapa – San Francisco Libre (Departamento de Managua)

Tiene su origen en el norte de la localidad de Sabana Grande, en un punto con
coordenadas 86º07’06”O y 12º35’182N, continúa sobre el camino en dirección Sur
pasando por la localidad La Cañita hasta llegar a un punto con coordenadas 86º07’30”O y
12º34’24”N, para luego dirigirse 9.5 Km. en dirección Sur franco hasta una altura de 346
mt, tomando luego dirección Sureste 4.5 Km. pasando sobre la cima del Cerro Punta, El
Ojoche (394 mt), hasta la cabecera de uno de los afluentes del Río Las Maderas, sigue
aguas debajo de este hasta la confluencia con Estero San Antonio, continuando aguas
debajo de dicho estero hasta su desembocadura en el Lago de Managua (Xolotlán).
2.2. ANTECEDENTES HISTORICOS
Los primeros pobladores del territorio de Tipitapa fueron los Chorotegas, por su ubicación
geográfica eran conocidos con los nombres de Dirianes y Nagrandanos. Los Dirianes
tenían como principales poblaciones: Jalteva, Diriomo, Niquinohomo, Jinotepe, Diriamba,
Masatepe, Masaya, Nindirí, Managua, Tipitapa, y Mateare.
En este territorio, los antiguos pobladores estaban sujetos a la autoridad del Cacique
Tipitapa, que residía en un poblado que tenía el mismo nombre.
La primitiva ciudad de Tipitapa estuvo asentada en un paraje ubicado hacia el sector

Suroeste de la actual población. Tipitapa fue entonces una de las zonas de la antigua
población de Managua.
Existen dos versiones con relación al origen del nombre de Tipitapa, la primera indica que
es de origen mexicano y significa: Telt, piedra; Petlat, estera o petate y pan, adverbio de
lugar, es decir, “lugar de los petates de piedra”.
La segunda versión señala que Tipitapa procede de las voces Tpitzin, que significa corto o
pequeño; Alt, aguas o corrientes; y el adverbio de lugar Apan, es decir “en la
inmediación de un pequeño río o pequeña corriente”.
El actual poblado de Tipitapa fue fundado por el traslado de su antiguo asentamiento, por
el hacendado Juan Bautista Almendárez, en el año 1755. Este construyó con fondos
propios una Ermita y el primer puente de Tipitapa.
El pueblo de esta región fue erigido con el nombre de San José de Tipitapa por iniciativa
del Señor Almendárez. El cual tuvo un crecimiento tan rápido que se solicitó establecer un
nuevo corregimiento con cabecera en el pueblo de Tipitapa.
Por decreto oficial de 1929, se le confirió al Municipio de Tipitapa el título y nombre de

“Villa Stimpsom” como homenaje al Coronel Henry L. Stimpsom, que fue quien firmó el
famoso Pacto del Espino Negro, en 1927. Por distintas razones se abolió este nombre
erigiéndose por nueva ley el antiguo nombre indígena de Tipitapa.
Por decreto legislativo el 10 de Noviembre de 1961, se le confirió a la Villa de Tipitapa el

Título de Ciudad.

2.3. CONTEXTO FISICO - NATURAL
En el municipio de Tipitapa al encontrarse localizado en la faja del pacifico de Nicaragua

tiene la característica de poseer un clima de sabana tropical con temperaturas promedios
de 23ºC en la zona norte o seca. En el día se presentan temperaturas de hasta 35ºC y por
las noches de 20ºC en las mesas de Acicaya.
Las precipitaciones varían entre lo 1000 y 1500 mm anuales, propiciando suelos aptos
para el cultivo de caña de azúcar, ajonjolí, sorgo, maíz y al desarrollo de la ganadería.
El sistema hidrográfico se encuentra representado en su mayoría por las costas orientales

del Lago de Managua o Xolotlán, por el Río Tipitapa que sirve de unión entre el lago de
Managua o Xolotlá y el Lago de Nicaragua o Cocibolca, por una sección del río
Malacatoya y por el río Teocintal de las mesas de Acicaya
Su vegetación es variada, los suelos son profundos con significativo contenido de arcilla
de color rojizo y negra. Presenta una topografía ligeramente ondulada y quebrada con
pendientes del 2% al 35%
En materia orográfica presenta las estribaciones del sureste de la meseta de Estrada y las
históricas lomas de San Jacinto, con una altitud de 50.44 m.s.n.m.
El nivel del manto freático oscila entre 15 a 30 metros, representa un potencial adecuado y
optimo para ser explotado tanto para consumo humano, como para riego y cultivos
El drenaje natural del municipio de Tipitapa está encausado hacia dos vertientes del Lago
de Nicaragua; en el caso de la micro-región en estudio el drenaje natural se encausa
dentro de la vertiente del Lago de Managua, lo cual provoca que todos los poblados
presenten problemas de inundación, dado a pendientes menores del 2% y a la falta de
tratamiento artificial.
2.4. ASPECTOS SOCIOECONOMICOS
La tasa de crecimiento anual para el municipio de Tipitapa ha variado a través de los años
alcanzando valores desde 3.71% (1963) hasta un 9.71% (1995), estos debido a los
múltiples factores de los cuales a dependido su crecimiento, entre ellos destacan los
fenómenos físico naturales, poblacin emigrante, entre otros; quedando actualmente una
tasa de 5.2% aproximadamente en base a estimaciones del estudio
Cuadro N.1
Crecimiento histórico de la población de Tipitapa 1963-1995
AÑO TOTAL URBANA % RURAL %
1963 15,179 3,600 24 % 11,579 76 %
1971 20,315 5,674 28 % 14,641 72 %
1980 47,503 27,116 57 % 20,387 43 %
1995 81,106 47,779 59 % 33,327 41 %
2000 108,690 91,632 84 % 16,825 16 %
2001 108,690 64,028 59 % 44,662 41 %
2003 123,928 69,030 56 % 54,898 44 %
Fuente: Estimaciones de INEC en base al Censo nacional 1995, y levantamiento del DAC 2004.

Actualmente se considera la cantidad total de pobladores en el área urbana 69,030

habitantes y el área rural 54,708 habitantes, con una TAC 5.2%. La densidad poblacional
es considerada baja a nivel municipal en la actualidad es de aproximadamente 126.88
habitantes/Km2.
2.5. ECONOMIA
En el municipio de Tipitapa de las distintas actividades económicas que existen predomina

la actividad agropecuaria y comercial. Estas se caracterizan a través de los sectores
primario y secundario de la economía municipal.
Sector Primario: Agricultura y Ganadería

En el área de tipitapa el sector agropecuario esta dirigido actualmente a la producción de
granos tales como, trigo, arroz, entre otros, así como, pastizales en los que a su vez se
desarrolla la ganadería.
En la agricultura prevalecen los cultivos de exportación tradicional (caña de azúcar) y en

un segundo orden de los cultivos de exportación tradicional (caña de azúcar) y en un
segundo orden los cultivos de autoconsumo: granos básicos, frutales, yuca, melón.
La actividad pecuaria se centra en la crianza de ganado de engorde, en la que se ve

limitada por la baja calidad del pasto y el deterioro e insuficiencia de la infraestructura
(cercos, silos, bebederos, etc.)
El municipio se caracteriza por la alta fertilidad de sus suelos y las fuentes de agua,
potencialidad que sin embargo, no es aprovechada en términos productivos y de
protección del medio ambiente.
Sector Secundario: Industria

El sector industrial se encuentra muy bien distribuido en cuanto a la utilización de muchas
materias primas y sectores de producción: madera, avicultura, agricultura, etc., sin
embargo es necesario introducir en este sector el financiamiento económico por parte del
estado, la banca privada, y el capital extranjero, para la renovación del equipo y
maquinarias industriales, por lo que se requiere de la capacitación técnica y tecnológica
del personal de trabajo de las industrias, con el fin de mejorar el servicio y la producción.
Sector Terciario: Comercio

La actividad comercial se establece por el desarrollo de la artesanía con arcilla y cerámica
en la cual sobresale el sector de San Benito, que reúne las condiciones de calidad para
poder ser explotada en mayor escala.
El sector servicio y comercio del municipio tiene registrados 762 contribuyentes activos,
107 inactivos y unos 300 negocios ilegales, en el mercado municipal Danilo Medina, están
inscritos 165 de los cuales 145 pagan sus impuestos. Este sector a partir de 1990 ha
crecido un 100% por los problemas que enfrenta el sector agrícola e industrial

2.6. VIVIENDA
El municipio de Tipitapa cuenta con 20,917 viviendas, con una densidad habitacional
aproximadamente de 6 habitantes por vivienda, que se encuentran distribuidas de la
siguiente forma:
Cuadro N. 2
Cantidad de viviendas
Fuente
: censo AREA CANTIDAD PORCENTAJE
URBANA 11,329 54.17%
RURAL 9,588 45.83%
TOTAL 20,917 100%
realizado por el DAC en el 2002.
2.7. EQUIPAMENTO E INFRAESTRUCTURA
2.7.1. EQUIPAMENTO
a) EDUCACION
Según la información obtenida por medio del MECD de este municipio, existe un total de
30% de analfabetismo a nivel de todo el municipio, donde el 20% se encuentra dentro del
sector urbano y un 10% en el área rural. El nivel de preparación escolar que existe en el
municipio de Tipitapa oscila entre preescolar, primaria, secundaria, bachillerato y
profesionales técnicos. En las áreas rurales, lo más frecuente es hasta cuarto o sexto
grado, esto debido a la falta de docentes, por la inexistencia de condiciones favorables
para la educación en esos sectores.
b) SALUD
En el sector salud, solo en el casco urbano existe la presencia de un Hospital, el cual
cuenta con un quirófano y una sala para partos con una capacidad para atender a 5
mujeres en labor de parto, es el único sitio donde se atienden a los asegurados y no cubre
las necesidades de todo el municipio. A esto se debe de agregar la falta de accesibilidad
de las zonas rurales al mismo debido a la condición de los caminos, malas condiciones de
las unidades de salud y falta de personal médico debido a los bajos salarios.
c) BIENESTAR SOCIAL
Tipitapa cuenta con 60 comedores comunales los cuales atienden de 20 a 40 niños,
principalmente en el sector urbano del municipio. Entre las principales organizaciones de
la sociedad civil que apoyan al gobierno municipal están:
Asambleas de Dios
Asociación de Ganaderos de Tipitapa
Club de Leones
Cruz Roja
Federación Deportiva
Iglesia Católica
Movimiento Comunal

Movimiento Juvenil
d) CULTURA Y TRADICIONES
El municipio celebra sus fiestas patronales en honor al santo patrono de “Esquípulas” o el

“Cristo Negro”, del 6 al 30 de enero de cada año.
Estas festividades se realizan en el antiguo templo parroquial del municipio, la fiesta tiene
duración de varios días con la afluencia de promesantes locales y romerías de otros
lugares.
El municipio de Tipitapa, cuenta en su jurisdicción la histórica hacienda San Jacinto, sitio

donde se libró la famosa batalla del 14 de septiembre de 1856 entre fuerzas militares
norteamericanas y nicaragüenses comandadas por el Coronel José Dolores Estrada,
catalogado como Héroe Nacional.
La casa y los corrales de la hacienda San Jacinto, son monumentos nacionales visitados
todos los años en la misma fecha por miles de nicaragüenses que celebran la heroica
victoria. En la entrada de la carretera que conduce a la hacienda se encuentra el
monumento al Sargento Andrés Castro, quien derribó de una pedrada a un miembro del
ejército contrario, que pretendía saltar los corrales de la hacienda, haciendo patente de
esta forma el patriotismo y valentía del ejército de la época.
e) RECREACION Y DEPORTE
El sector urbano del municipio cuenta con un solo parque en buenas condiciones,
equipado con algunos juegos infantiles, bancas, cancha de baloncesto, basureros y
kiosco. Seis Canchas de Básquet Ball ubicadas en el casco urbano de la ciudad de
Tipitapa, un estadio de Beis Ball Municipal y un estadio pequeño. En el sector rural
solamente existen dos parques, que carecen de infraestructura adecuada.
Existen alrededor de 116 equipos de categorías libres:
8 equipos de Béisbol infantil

6 equipos de Béisbol juvenil
12 equipos de Béisbol mayor A
1 liga de Basket Ball
12 equipos Femeninos de Kit Ball
Cuenta con 6 canchas de Básquet Ball ubicadas en el los siguientes barrios, Oronte
Centeno, Yuri Ordoñez, La Villa, Colonia Marcos Somarriba, Ana Virginia Robles y
Zambrano, ambas en mal estado.
Cuenta además con tres Balnearios, que son El Trapiche, El Trapichito y los Baños
termales los que no cuentan con la infraestructura necesaria para su aprovechamiento
turístico.
f) MERCADO MUNICIPAL
Existen dos mercados; uno con cobertura Municipal ubicado en el centro de la ciudad de
Tipitapa y otro de carácter local ubicado en el poblado de San Benito.

g) DESECHOS SÓLIDOS
La recolección de los desechos sólidos es un Servicio de brinda la Alcaldía de forma
deficitaria, ya que no cuenta con el equipo y maquinaria necesarios, para colectar y
depositar en el botadero los 107 metros cúbicos de desechos sólidos que se generan al
día.
Por otra parte el botadero vence su vida útil en cuanto a su capacidad en el año 2006.
h) CEMENTERIO
Existen 25 cementerios, dos de ellos ubicados en el área urbana y 23 en el área rural,
solamente los urbanos reciben mantenimiento de la municipalidad, los rurales son
atendidos por las comunidades en las que se encuentran.
i) DEFENSA CIVIL
Existe un Plan de Prevención y Mitigación de Desastres para el Municipio, el que fue
elaborado con la participación de cada Barrio y Comunidad. En este Plan se determinan
las instancias que participan sus competencias y las posibles situaciones o riesgos a
enfrentar.
FIESTAS TRADICIONALES LOCALES

Las celebraciones culturales que destacan los estandartes de la identidad de la sociedad
de Tipitapa son los siguientes:
14 de enero, celebración de la Llegada del Cristo negro de Esquipulas

máxima celebración religiosa de la ciudad y del municipio en general.
17 de febrero, fundación de la ciudad de Tipitapa con en nombre de Villa
San José.
04 de marzo, aniversario del pacto de Espino Negro.
6 de octubre, es la procesión de San Jerónimo que se celebra en Tipitapa.
Infraestructura para actividades culturales
Una casa de cultura que promueva y facilite la práctica de las diferentes

áreas de la cultura (bellas artes, danza, música, etc.).
Una biblioteca municipal para uso de la población.
Un museo donde puedan atesorar su patrimonio histórico.
2.8. INFRAESTRUCTURA
a) VIALIDAD Y TRANSPORTE
En tipitapa el transporte es frecuente y eficaz debido a la presencia de la carretera
panamericana, que se encuentra cercana al casco urbano. Sin embargo, la situación del
sistema vial del municipio tanto de la ciudad como de las zonas rurales, posee muchos
caminos secundarios, de acceso a las comunidades, en mal estado; por lo que en su
mayoría se hacen intransitables durante el invierno.
En total, el municipio cuenta con 72.5 kilómetros lineales de calles asfaltadas en las
afueras de la ciudad y adoquinadas en el casco urbano; sin embargo posee una
deficiencia de 60,000 metros de calles de tierra, pertenecientes a los alrededores.
b) AGUA POTABLE
Este municipio cuenta con un servicio público de agua potable cuya administración esta a
cargo de ENACAL con 1,354 conexiones domiciliares, cantidad que representa al 54% del

total de las viviendas. Los puestos públicos se encuentran divididos de tal forma que 12
puestos públicos quedan en Esquipulas y 5 en Juan Pablo.
c) DRENAJE SANITARIO
Este servicio se encuentra solamente en una parte del casco urbano del municipio. El
resto de la población, tanto urbana como rural, se ve obligada a utilizar letrinas y/o
sumideros.
d) DRENAJE PLUVIAL
Tipitapa carece de un buen sistema de drenaje pluvial, por lo que su topografía casi plana
y ondulada, provoca grandes inundaciones.
e) ENERGIA ELECTRICA
En el casco urbano como en la mayoría de las cabeceras comarcales que componen el
municipio de Tipitapa poseen servicio de energía eléctrica domiciliar deficiente, creando un
déficit de casi 68% a escala municipal. Con relación al alumbrado público, existe,
principalmente en el casco urbano y en tan solo una mínima parte de las demás
comunidades.
f) TELECOMUNICACIONES Y CORREOS
Cuenta con servicio de telecomunicaciones, suministrado por la Empresa Nicaragüense de
Telecomunicaciones (ENITEL). Cabe señalar, sin embargo que no todas las viviendas del
municipio cuentan con este servicio debido a la escasez económica que se encuentran.
2.9. ASPECTOS INSTITUCIONALES
Las instituciones que tienen oficinas en el Municipio son:
Ministerio de Educación Cultura y Deportes (MECD)

Ministerio de Salud (MINSA)
Ministerio de Agricultura – Ganadería y Forestal (MAG – FOR)
Ministerio de Ambiente y los Recursos Naturales (MARENA)
Ministerio de Acción Social (MAS)
Instituto Nicaragüense se Seguridad Social (INSS)
Instituto Nicaragüense de Tecnología Agropecuaria (INTA)
Instituto de Acción Forestal (INAFOR)
Juzgado Local
2.10. ORGANIZACIÓN POLITICA Y ADMINISTRATIVA
El municipio se encuentra organizado en trece distritos, de los cuales siete conforman el

área rural, y seis pertenecen al casco urbano de la cuidad. Cada distrito rural posee una
sede distrital, seleccionada de acuerdo al nivel de importancia que esta representa en el
distrito, como punto de convergencia de los diferentes centros poblados
ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA
La Alcaldía Municipal de Tipitapa

Conformada por el Consejo Municipal (10 concejales propietarios y 10 Suplentes

elegidos), ejerce el gobierno y la administración del municipio con carácter deliberante,
normativo y administrativo que lo preside el Alcalde que cumple todas las funciones y
competencias establecidas en la ley de municipios y su reglamento.
La Sociedad Civil con sus organizaciones

SAS. Secretaría de Acción Social
Asociaciones de Ganaderos
Cruz Roja
Federación deportiva
Club de Leones
HABITAT
INIFOM
Médicos sin Fronteras
H.C. Hermanitas Carmelitas
Iglesias Evangélicas
COPIOSA. Iglesia Católica
Movimiento juvenil
Cooperación Externa
CEPAD
UNICAR
GTZ
CASA DE LA MUJER
MOLISV
CEPRODEL
COMPALCHIHT
POPOL NAH
HANDICAP INTERNACIONAL
HERMANAMIENTOS
DUISBURG (Alemania)
CAMPI BIZENCIO (Italia)
UPPER WESTSIDE (New York)
SPOKENE (WA)
NORTHMANHATTAN. New Cork (Estados Unidos)
ORGANIZACIÓN POLITICA
En Tipitapa existe la representación de cinco partidos políticos, estos son:
Frente Sandinista de Liberación Nacional FSLN

Partido Liberal Constitucionalista PLC
Partido Conservador de Nicaragua PCN
Partido Camino Cristiano Nicaragüense PCCN
Partido de Resistencia Nicaragüense PRN

III. DIAGNOSTICO-PRONOSTICO
CIUDAD DE TIPITAPA
3.1. EL CONTEXTO REGIONAL Y MUNICIPAL
a. Tipitapa en el Sistema de Asentamientos Urbanos del Contexto

Regional.
El análisis del contexto regional, se hace basado en dos aspectos con dinámicas
particulares pero estrechamente vinculadas, como son: la dinámica de la población y de
las actividades económicas. Así mismo se parte del escenario deseable concertado.
Marco general
El Municipio de Tipitapa se ubica al este del Municipio de Managua, ocupa el 28.07% del
territorio departamental, con una población de 134,880 habitantes, para un 9% de la
población total del Departamento de Managua.
Goza de una situación privilegiada por su cercanía con la capital (21 Km.), presta su
territorio para el cruce de importantes vías de comunicación de nivel Nacional y Regional,
como es la carretera Panamericana, que comunica al país con el resto de Centroamérica y
al Municipio de Tipitapa con las regiones Norte y Sur, Centro y Caribe de Nicaragua.
Tipitapa se ubica dentro del eje Managua-Masaya-Granada, que constituye la región con
mayor concentración poblacional de Nicaragua, sede de las actividades socios
económicos de mayor relevancia.
En el contexto histórico, las migraciones hacia el Municipio de Tipitapa han estado

marcadas por dos tipos de condicionantes: las acciones de impacto en el desarrollo de
fuentes de trabajo y los fenómenos naturales.
En un estudio realizado por estudiantes de la UNAN en 1977 se reflejaban la situación

siguiente:
Cuadro N.3
Origen de las migraciones en el municipio
LUGAR DE PROCEDENCIA PORCENTAJE
Managua 37.8%
Granada y Masaya 10.12%
Occidente 7.22%

Carazo Rivas 6%
Norte y Atlántico 8%
Autóctonos 30.86%
Fuente: Plan maestro de Desarrollo Municipal, INETER-POPOLNA 2003.
Como puede observarse se ha dado un movimiento poblacional pendular fuerte de

Managua hacia Tipitapa. En la década de los 60 y 70, marcado por el fenómeno industrial
en el marco de las estrategias del MCCA con el desarrollo de industria ligera, en la
década de los 80 con el desarrollo del Macro proyecto del Ingenio Victoria de Julio.
Situación que se revierte desde la década de los 90, con el desarrollo de proyectos de
zonas francas en Managua y Masaya.
Hipótesis
1. Los desequilibrios en el desarrollo económico del país, han provocado

desequilibrios territoriales. La ubicación de Tipitapa en relación a Managua, representa
ventajas en cuanto a que le permite a sus habitantes, acceder a fuentes de empleo que el
propio Municipio no puede llenar.
2. La ubicación de Tipitapa con respecto a Managua, representa desventajas en

cuanto al débil desarrollo institucional local, y de una infraestructura de servicios y
equipamiento correspondientes a las necesidades de la población que aloja. Como se
observa en el cuadro analizado, Tipitapa a pesar de tener el tercer lugar en cuanto a
población en la región no cuenta con un equipamiento de nivel Municipal. Por otra parte,
ocupa el segundo lugar en cuanto a números de infraestructura industrial, sin embargo no
cuenta con una infraestructura urbana adecuada.
3. La ubicación de Tipitapa como nodo de interconexión con el Centro Norte del país y
además en su cercanía a Managua, forma parte del corredor Masaya-Managua, le
confieren prioridad en el impulso del programa de descentralización y desconcentración
de Managua, que está previsto impulsarse en un corto plazo (cinco años) por parte del
Gobierno Central. (3)
4. Las conectividades en las que se enmarca la Ciudad de Tipitapa, le confieren la

característica de una ciudad enlace, que no cuenta con la infraestructura adecuada para el
desarrollo de este rol.
5. La Ciudad de Tipitapa no aprovecha su potencial turístico, carece de una

infraestructura adecuada que respalde la oferta turística tanto para el turista nacional como
extranjero.
b. Tipitapa en el contexto de Asentamientos Urbanos en el Municipio.
La Ciudad de Tipitapa se encuentra ubicada entre la coordenadas 12º11’ latitud Norte y

86º05’ Latitud Oeste; con una altitud sobre el nivel del mar de 50.44 metros. Se localiza a
una distancia de 22 Km. de la Ciudad de Managua. La ciudad de Tipitapa con 83.582
Habitantes, es la cabecera del Municipio que concentra el 62% de la población total y
cumple la función de Centro Departamental.
El Municipio de Tipitapa está conformado por 38 poblados, que se agrupan, de acuerdo a

la clasificación de los asentamientos humanos que hace INETER en: un (1) Centro

Departamental, doce (12) Centros de Servicios Intermedios, cinco (5) Centros de Servicios
Básicos, siete (7) Centros
Integradores, y trece (13) Poblados Dispersos con menos de 500 habitantes.
Su localización al extremo Sur del municipio, hace gravitar las actividades administrativas
de equipamiento y comercio en la zona limítrofe con los Municipios de Managua, Nindirí,
Masaya y Tisma. Ver Mapa Nº 1
Las actividades comerciales de Tipitapa se desarrollan más con Managua y Masaya, dada
la cercanía y la calidad de oferta de los productos.
CUADRO N. 4
MATRIZ DE EQUIPAMIENTO DE CENTROS POBLADOS
TIPO DE POBLADOS CANTIDAD EQUIPAMIENTO EQUIPAMIENTO

CENTRO DE SEGÚN TIPO EXISTENTE
POBLADO (4) HABITANTES
CENTRO CIUDAD DE 83,292 Se analiza aparte
DEPARTAMENA TIPITAPA
L
9,500 Educación Técnica Mercados locales
CENTRO DE LAS MADERAS Centro de salud con Comercio general
SERVICIOS LAS CANOAS 4,000 camas Escuela primaria
INTERMEDIO Comercio Puesto de salud
Escuela Secundaria
y primaria
Mercado Local
ZAMBRANO 2,250 Centro de Puesto de salud

LOS NOVIOS salud con Comercio local
LOS LAURELES camas Escuela primaria
COL. AGRICOLA Comercio
SAN Escuela
BENITO Secundaria y
EL BRASIL primaria
EL MADROÑO Mercado Local
CHILAMATILLO
MESAS DE 1,481
ACICAYA 1,579
1,245
1,129
1,115
1,084
816
SAN JUAN DE LA 2,052
PLYWOOD
EMPALME SAN
BENITO
CERRO PANDO 398 Primaria Comp. Escuela primaria

LOS TREJOS 850 Puesto Medico Comercio local

EL CHIRIMOYO 341 Expendio Popular
CENTROS COLAMA 604
INTEGRADORE LA PALMA 314
S QUEBRADA HONDA 670
LA PITA 591
LAS LAJAS 556
EL TRIUNFO 227
SAN LUIS 222

SANTA BARBARA 205
LA EMPANADA 200
LOS ROBLES Escuela primaria Escuela primaria

POBLADOS Comercio Local Comercio local
DISPERSOS Casa Base de salud
CENTROS
DISPERSOS
Expendio Popular
LAS AVELLANAS 197
CACALOTEPE 195
EL PAPAYAL 190
SAN BLAS 177
EL NANCITAL 158
ALTOS DE LA 145
PALMA
MESAS DE LA 142
FLOR
CUESTA EL COYOL 127
LAS TETILLAS 71
EL POCHOTAL 67
EL NANCITAL
PADRE FABRETO 61
Fuente: GPI DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano con datos DAC en base a Ley
de Ordenamiento Territorial.
(4)Ley de Ordenamiento Territorial.
CUADRO N. 5
DISTRIBUCION DE LA POBLACION EN EL MUNICIPIO
CANTIDADES DE POBLACION
Población en poblados dispersos 4,391 3%
Población en centros integradores 5,304 4%
Población en centros de servicios Básicos 14,756 11%
Población en Centros de servicios Intermedios 26,847 20%
Población en Centro Departamental 83,582 62%
Población Total 134,880 100%

Fuente: GPI DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano con datos DAC en base a Ley de Ordenamiento
Territorial.
Como ser observa la matriz de equipamiento, el cuadro de distribución de población y el

plano N1, el 35% de la población del Municipio se localiza en Centros intermedios, centros
básicos y centros integradores los cuales no cuentan con el nivel de equipamiento
requerido según normas.
Existe un desbalance territorial, por cuanto la población se concentra en el extremo sur del
municipio, cuatro centros básicos y un centro de servicios en la parte media y el 70 % de
los centros dispersos al Norte del territorio municipal.
Esta situación, obliga a la población a desplazarse hacia la ciudad de Tipitapa para
satisfacer sus requerimientos de servicios de salud, y propicia la tendencia a trasladarse
hacia la ciudad de Tipitapa.
3.2. LOCALIZACION DE LA CIUDAD
La ciudad de Tipitapa se localiza a una distancia de 22 Km de la ciudad de Managua, la

Capital. Tiene una extensión territorial de721.50 Hectáreas incluyendo los poblados sub
urbanos de San Rafael y Ciudadela. (Ver plano 2)
3.2.1. LIMITE URBANO ACTUAL DE LA CIUDAD DE TIPITAPA
En sesión ordinaria celebrada el día 16 de noviembre del 2004, el Concejo Municipal

aprobó el Plano Base de la Ciudad de Tipitapa, con los límites siguientes:
Norte: Lindero Norte del Barrio Ciudadela San Martín.
Sur: Costado Sur de industria Zenika, S.A
Este: Limite Este de los Barrios: Colonia San Francisco, Colonia Los Maestros,
Urbanización Lotinica, Reparto Oronte Centeno, La Majada y Costado este del Sistema
Penitenciario de Tipitapa (La Modelo).
Oeste: Lago de Managua o Xolotlán, costado Oeste de los Barrios: La Bocana, Pedro
Joaquín Nº 2, Aleyda Delgado, La Virgen, Rpto. Yuri Ordóñez, San Jorge y Rpto. San
Rafael. (Ver plano 3)
El área que ocupa actualmente la ciudad de Tipitapa dentro de los límites descritos es de
722 Ha.
3.3. CONDICIONANTES FISICO NATURALES Y AMBIENTALES
CUADRO N. 6
FACTORES FISICOS NATURALES
FACTOR VARIABLE CARACTERISTICAS
Clima seco (sabana tropical)
Temperatura Diciembre – febrero 24ºC – 27ºC
Marzo – mayo 26ºC – 37ºC
Precipitación Promedio de 134.5 mm de lluvia
Pluvial Entra julio a septiembre aumenta hasta un 40%
Punto de roció 22ºC
Clima Humedad Promedio anual del 58%
Relativa
Vientos Soplan de noreste a sureste, con un promedio de 1.05 m/s

La calidad del aire es regular por la presencia de zonas

Calidad del aire
industriales dentro del casco urbano, a través de la emisión de
gases.
La principal estructura tectónica conocida que afecta esta área es
Condicionantes el Sistema de Fallas Cofradía considerada como riesgo sísmico
Sísmicas fuerte, también se presenta el riesgo sísmico moderado en la
Geología misma zona.
Los suelos están clasificados principalmente por rocas volcánicas
Suelos cuaternarias, sedimentos pirocláticos y aluviones menores.
El casco urbano está ubicado en lo que se ha denominado llanura
Topografía Relieve del Tipitapa y se puede subdividir en niveles topográficos
distintos. El interior de 39 a 47 m.s.n.m y el superior entre 50 y 69
m.s.n.m.
Hidrología Aguas Son una de las principales fuentes de abastecimiento humano de
Subterráneas las poblaciones asentadas sobre ellas, poseen regular calidad
presentándose las construcciones de pozos artesanales.
Zonas de peligro sísmico y volcánico mayor
Riesgos Zonas de peligro sísmico y volcánico menor – mediano
Naturales Vulnerabilidad Zonas bajas de la ciudad peligro sísmico y volcánico menor y
riesgo de inundaciones
Parte externa de la ciudad presenta por su radio de influencia el
aumento de la erosión debido a las altas velocidades del viento
con llanuras desprovistas de plantas.
Fuente: GPI DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano con datos INETER y Plan de Desarrollo
Municipal, INETER-POPOLNA 2003
3.3.1. Condiciones Físico Naturales
El Municipio de Tipitapa posee un clima de sabana tropical con temperaturas promedios

de 23°C en la Zona Norte o seca. En el día se presentan temperaturas de hasta 35°C y
por las noches hasta de 20°C en las mesas de Acicaya.
Las precipitaciones varían entre los 600 y 1200 mm anuales, presentando tres zonas
diferenciadas que son:
- la zona central oeste, que limita con el Municipio de San Fco Libre, con precipitaciones
que oscilan entre 600 y 800 mm anuales, es conocida como la zona seca.
- la zona que comprendida entre la ciudad de Tipitapa, San Benito extendiéndose hasta
Las Banderas, con precipitaciones que oscilan entre los 800 y 1000 mm.
- La zona limítrofe con los Municipios de Granada, Tisma, Masaya, Nindirí y Managua con
precipitaciones entre 1000 y 1,200 mm anuales.
El Municipio de Tipitapa se encuentra ubicado en la “Cuenca de los Lagos”. Esta se

extiende desde el Golfo de Fonseca hasta la desembocadura del Río San Juan.

El sistema Hidrográfico del Municipio está representado por las costas Orientales del Lago
de Managua y el Río Tipitapa que lo une con el Lago de Nicaragua.
El lago de Managua o Xolotlán, se encuentra ubicado a 10 metros más alto que el Lago de
Nicaragua por lo que cuando crece el nivel del Lago de Managua, sus aguas corren por el
Río Tipitapa provocando inundaciones que afectan severamente la ciudad.
El Municipio de Tipitapa está localizado en el área de descarga de las aguas subterráneas

y superficiales del acuífero “Las Sierras”. Este acuífero esta caracterizado por la falta de
Homogeneidad en sus componentes, combinando materiales finos, arcillosos y gruesos.
Sus aguas se alimentan por la infiltración de lluvias y por un limitado caudal subterráneo
que baja del Norte Montañoso del Municipio, y se drenan hacia el Lago de Managua, el
Río Tipitapa y la laguna de Tisma.
Las profundidades de los niveles de agua se encuentran a más de 30 metros en el Norte,

entre 15 y 10 metros en la parte central del Municipio y entre 2 y 10 metros en la parte Sur
en donde se ubica la ciudad de Tipitapa.
Las aguas subterráneas en la zona sureste del Municipio donde esta ubicada la ciudad de
Tipitapa poseen un alto contenido de calcio y por tanto no son aguas aptas para el
consumo humano.
La vegetación es variada, los suelos son profundos con significativo contenido de arcilla
de color rojizo y negra. Presenta una topografía ligeramente ondulada y quebrada con
pendientes del 2% al 35%.
En materia orográfica presenta las estribaciones del sureste de la meseta de Estrada y las
históricas lomas de San Jacinto, con una altitud de 50.44 m.s.n.m.
El Municipio no cuenta con áreas protegidas, solamente posee áreas de reserva de

carácter privado, como la hacienda el Chanal ubicada en Las banderas con una extensión
de 10 manzanas, la hacienda la Tortuga y El Paraíso localizadas en las Maderas. Entre
todas no suman más de 25 manzanas.
En la ciudad de Tipitapa las pendientes se orientan en dirección suroeste y oeste, con

rasgo que varías ente 0% - 1.5% y de 1.5% - 4% su promedio oscila en un 2% zonas
aptas para el desarrollo del crecimiento urbano. Ver mapa 27
El río Tipitapa, que drena el lago de Managua parece haber sido superpuesto sobre el
paisaje cortando materiales de variable dureza, así como terrenos altos y bajos, la
segunda se caracteriza por colinas suavemente onduladas en las que drenan arroyos
intermitentes generalmente orientada en direcciones este – oeste fluyendo hacia el Lago
de Managua.

Los terrenos que rodean el casco urbano se dedican en su mayoría a la producción de

cultivos y pastizales.
3.3.2. Amenazas Naturales
La principal estructura tectónica que afecta el Municipio de Tipitapa es el sistema de fallas

Cofradía, anteriormente conocido como zona de Fallas Ticuantepe-Cofradía, la que pasa a
2 km al sur del Límite Urbano con una trayectoria hacia el Lago de Managua.
Se han realizado estudios por parte de INETER que indican que existe una relación entre
el sistema de fallas de Cofradía y la Caldera del volcán Masaya, por lo que la actividad
volcánica puede activar la falla.

Existe la hipótesis planteada en varios estudios de que las aguas subterráneas que surgen
a altas temperaturas y altamente mineralizadas en la rivera Sur del Río Tipitapa (Baños
termales) surgen con estas características por contacto con gases volcánicos a grandes
profundidades y en zonas de fracturas tectónicas del Sistema de fallas de Cofradía. 4
Aunque la Ciudad de Tipitapa se encuentra alejada de las fuentes volcánicas principales, a

25 KM del Volcán Masaya, a 30 KM del Volcán Apoyo y a más de 40 Km del Volcán
bombacho, se estima que las amenazas en este orden están relacionadas con la
presencia de manantiales de agua caliente al sur del Río Tipitapa y los flujos de lava a lo
largo de las zonas de fallas del sistema Cofradía.
El estudio geológico del año 1978 y que también es citado en el Plan de Desarrollo
Municipal 5 señala que existen evidencias de un flujo de cenizas volcánicas en la parte
sureste del Municipio, cuyo espesor aumenta acercándose al Lago de Managua.
Este conducto puede estar relacionado con el Sistema de Fallas de Cofradía y ser la
fuente de calor de los Baños termales, ubicados en el área de la ciudad de Tipitapa.
3.3.3. Amenazas Antropogénicas
Las principales amenazas antropogénicas que enfrenta el Municipio son el primer la

Deforestación de los Bosques y riveras de los Ríos, que provoca la inestabilidad de los
suelos y la erosión. En segundo lugar la Contaminación de acuíferos y del aire por
emanaciones de desechos líquidos contaminantes y gases de las industrias.
3.3.4. CONCLUSIONES
La ciudad de tipitapa se encuentra ubicada en la zona que presenta mayores

vulnerabilidades del municipio. Su ubicación en la parte más angosta de la micro cuenca
del lago y el río Tipitapa, hacen que la ciudad sea propensa a inundaciones, y como
consecuencia de esto a la contaminación de su manto acuífero.
4
Estudio geológico de las Ciudades del Sistema metropolitano / Dales & Moorel /Lamsa/1978.
5
Pag ( 49), Plan de Desarrollo Municipal, Alcaldía de Tipitapa INETER POPOL NA.2003.

El crecimiento acelerado de la Ciudad hasta la fecha, ha propiciado la invasión de los

retiros establecidos por las leyes de medio ambiente, que son de 200 metros del límite
histórico de las costas lacustres y de 30 m a ambos lados de las riberas de los ríos.
En el sector del Barrio La Bocana, debido a que en los últimos años el nivel de las aguas a
descendido considerablemente, ampliando el área de playa, los dueños de los terrenos
aledaños al Límite Histórico de las Costas del Lago de Managua, se han tomado gran
parte del territorio costero, los cuales los utilizan para cultivar hortaliza, pastoreo de
ganado y en el peor de los casos lo ofrecen en venta para uso habitacional.
Los fenómenos naturales como el Huracán Mitch en el año 1998, han hecho que el lago
de Managua recupere eventualmente sus niveles de marea provocando movimientos de
población e impactos ambientales en sus riveras.
El nivel del manto freático, en el área del casco Urbano varía de 5 a 15 metros,
representa ventajas de aprovechamiento, para consumo humano y para riego de cultivos.
Según el Mapa de Clases de Capacidades de Uso de la Tierra para el Municipio de

Tipitapa, elaborado en el 2003 por la Universidad Nacional Agraria y la Alcaldía de
Tipitapa, el Casco Urbano esta asentado sobre terrenos aptos para el desarrollo Urbano,
con poco potencial Agrícola.
6
3.4. Condicionantes Ambientales
3.4.1. Marco general:
Durante el año 2001 la Municipalidad de Tipitapa fue seleccionada por la Contraloría

General de la República, para la ejecución de una Auditoria Piloto, de la Gestión Ambiental
Municipal auspiciada por la Cooperación Alemana (GTZ.
Esta Auditoria presentó resultados desfavorables para la municipalidad, en cuanto al

manejo de la política para la protección del medioambiente. Por todo lo anterior las
autoridades municipales resolvieron crear la Unidad Técnica Ambiental Municipal (UTAM)
de Tipitapa, la cual se encuentra integrada por un Técnico Ambiental y depende
jerárquicamente de la gerencia general de la Alcaldía.
El Municipio de Tipitapa cuenta con un Plan de Gestión Ambiental, que contiene acciones
y competencias de los actores municipales, dirigidas a mitigar los siguientes problemas
ambientales:
Contaminación por manejo inadecuado de desechos sólidos y aguas servidas

Deforestación indiscriminada
Contaminación del Río Tipitapa y el Lago de Managua.
Incendios forestales
Educación ambiental
6
Este capítulo fue elaborado, a partir del documento “Plan de Gestión Ambiental” elaborado por el consultor Arq Javier Parés, como
parte de la asistencia técnica brindada a la Alcaldía en el marco del Programa de Fortalecimiento y Desarrollo Municipal.

Turismo creciente y desordenado

Uso inadecuado de los suelos
Las evaluaciones de impacto ambiental, para el establecimiento de nuevas empresas o

sobre empresas ya establecidas, se realizan en el caso de las
primeras, durante el proceso de solicitud de constancia de uso de suelo y permiso de
construcción, en el caso de las segundas como inspecciones puntuales sobre situaciones
especificas que se presenten. En última instancia siempre es el MARENA quien tiene la
última palabra.
La Alcaldía de Tipitapa no ha participado en la exploración o explotación del recurso agua,

ni tampoco en el manejo de las cuencas acuíferas debido a que el manejo de recurso
hídrico se encuentra centralizado por ENACAL.
3.4.2. Contaminación ambiental.
En el año 2003, se elaboró un diagnóstico participativo en el que la población por Barrio y

comunidad identificó los principales riesgos físicos naturales y ambientales en su territorio.
A partir de lo aquí indicado, se confirmó In Situ, la problemática y se elaboró el Plano de

Vulnerabilidad Ambiental de la ciudad.
3.4.2.1. Industrias potencialmente contaminantes que existen en el Municipio.
No existe un listado oficial de las industrias que se encuentran en el Municipio que son
potencialmente contaminantes. Sin embargo se puede mencionar que hay un buen
número de industrias, que por el tipo de actividades que realizan en sus procesos de
producción, significan un riesgo para el medioambiente, si no toman en consideración las
medidas de mitigación pertinente.
1. Dentro de estas industrias se pueden mencionar:

2. Química Borden
3. INDUMETASA. Metal Mecánica.
4. Los Aserríos.
5. Mataderos PROINCASA. Vierte los desechos producto de la matanza de
reses, en el Lago de Managua.
6. Avícola Estrella. Mal manejo de las aguas residuales y vertido de estas al
Lago de Managua.
7. EVOMENSA. Empresa Metal Mecánica. Contaminación gaseosa, térmica y
acústica.
8. Plywood de Nicaragua
9. INDAVINSA. Empresa avícola.
10. El Ingenio en su momento, por el fuerte tratamiento con insecticidas.
3.4.2.2. Situación de las áreas de Contaminación en el Municipio de Tipitapa.

Debido a la gran contaminación producto de las actividades industriales, agrícolas y de la

población en general, el Municipio de Tipitapa presenta problemas de contaminación
ambiental que pueden ser abordados de la siguiente forma:
a. Recurso Aire.
Los vertederos y algunas pilas sépticas se encuentran ubicados en la zona este del casco
urbano del Municipio, es decir, en la zona más alta del mismo. Esto ha provocado
problemas de contaminación del aire, ya que el viento transporta humo y malos olores
hacia la ciudad proveniente de estos sitios.
En el caso de las pilas sépticas, se ubicaron en este lugar con el objeto que no dañara el
manto acuífero.
b. Recurso Agua.
Las empresas avícolas y los mataderos vierten sus aguas en pilas sépticas que están
ubicadas a escasos metros del Lago de Managua. La Alcaldía solicitó al MARENA se le
facilite todos los estudios realizados sobre contaminación de las aguas del lago por las
empresas del sector.
c. Drenaje Sanitario y Aguas Subterráneas.
El alcantarillado sanitario tiene apenas 5 años de haber sido construido y se tiene

conocimiento que no cumple con las necesidades de la ciudad, ya que las tuberías que
fueron instaladas son de un diámetro inferior al requerido para satisfacer la demanda.

Debido a esto no se ha promovido que la ciudadanía se conecte al sistema de

alcantarillado sanitario del casco urbano, que dicho sea de paso no abarca a toda la
ciudad. Anteriormente todas las casas vertían sus desechos en letrinas y muy pocas
contaban con sumideros. Un estudio realizado por la UCA determinó que el manto acuífero
de la ciudad está contaminado en cierto nivel y si no se le da tratamiento en un tiempo, la
población consumirá agua contaminada con coliformes fecales. En algunos lugares se ha
determinado que, los niveles de acidez de las aguas son mucho más elevados que los
parámetros permisibles para el consumo humano.
d. Suelo.
El vertedero Municipal esta ubicado relativamente lejos del municipio a 4 o 5 Km, del
casco urbano. Se encuentra a cielo abierto, no cuenta con un sistema de tratamiento para
lixiviados. Se ha construido una fosa, pero no está no está impermeabilizada y a la basura
no se le da ningún tratamiento. Por lo anterior, la comuna se encuentra realizando
ingentes esfuerzos para garantizar un basurero municipal, que cuente con todas las
especificaciones de rigor.
e. Desechos sólidos.
Debido a la gran cantidad de habitantes del Municipio de Tipitapa, existen grandes

problemas con los desechos sólidos de municipio. No existe un procedimiento para la
eliminación de los desechos sólidos del hospital primario de Tipitapa. No existe el habito
de depositar la basura en su lugar, por lo que los pobladores la botan en cualquier lugar,
La municipalidad ha impulsado encuentros con líderes de las comunidades urbanas y
rurales, para tratar de enfrentar el problema, priorizando los problemas ambientales.
Cuadro N. 7
Problemática ambiental
ORDEN DE PROBLEMAS AMBIENTALES DE ACUERDO A PERSEPCION DE
PRIORIDAD LIDERES COMUNITARIOS
1 Despale indiscriminado
2 Manejo inadecuado de los desechos sólidos
3 Falta de educación ambiental
4 Poca coordinación interinstitucional
5 Contaminación y envenenamiento de las aguas
6 Fecalismo al aire libre
7 Uso inapropiado de los suelos
8 Desarrollo Urbano deFalta
Plan Maestro de de conciencia ambiental de los empresarios
Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA 24
Fuente: GPI DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano,2004
3.4.3. Vulnerabilidades Ambientales de la ciudad de Tipitapa
La ciudad de Tipitapa se encuentra afectada y sometida a riesgos ambientales, por

múltiples factores entre los más importantes se puede señalar:
1. Contaminación por hidrocarburos
2. Contaminación por ruidos.
3. Botaderos ilegales en varios puntos de la ciudad.
4. Mal manejo de los desechos líquidos.
5. Inadecuado diseño de drenaje pluvial de la ciudad.
6. Emanaciones de gases de fabricas
7. Emanaciones de gases de pilas de tratamiento, que tienen su capacidad
vencida y su ubicación ya es incompatible por el crecimiento cercano a la
ciudad.
Ver plano No. 24
3.5. POBLACION Y ASPECTOS SOCIO ECONOMICOS
3.5.1. Análisis Histórico Poblacional del Municipio de Tipitapa
El Municipio de Tipitapa ha presentado una tasa anual de crecimiento variada a través de

los años. A partir de la década de los sesenta la población incremento a un ritmo del 3.7%.
Las actividades económicas, principalmente, agrícolas que se desarrollaron en el
Municipio en el área comercial y productiva, fueron los factores que incentivaron la
migración de pobladores de pueblos vecinos como Granada, Masaya, Managua y pueblos
del Norte y Atlántico de Nicaragua.
Para la década de los setenta el Municipio presenta una tasa anual de crecimiento del
5.8%, porcentaje alto en relación a la década anterior, la población se incrementa
producto de movimientos migratorios ocasionados por factores sociales, económicos y el
desastre natural (terremoto) ocurrido en el año de 1972, que afecto principalmente la
capital Managua. Mientras esta ciudad pasaba por un periodo de reconstrucción, sus
pobladores emigraron hacia Tipitapa y otros pueblos vecinos, por la cercanía a sus tierras
natales.
En la década de los años ochenta, la población Municipal de Tipitapa llega a duplicarse,

debido a la situación bélica que vive el país en ese periodo, pobladores del norte del país,
emigran hacia la región del pacifico y por ende a este Municipio en busca de un medio de
vida que encuentran con el auge de la caña de azúcar en este territorio.

En los años noventa y 2000, el país se encuentra en un proceso de pacificación, lo que

permite una estabilidad en la forma de vida de los pobladores de Tipitapa, creando las
condiciones económicas, sociales para iniciar un proceso de reconstrucción del país. A
esto se suma la creación de nuevos asentamientos como producto de las afectaciones del
huracán Mitch en 1998. Un aspecto importante que sirvió como un indicador demográfico
fue la fuerte migración de la población rural del Municipio de Tipitapa hacia la zona
urbana, en busca de fuentes de trabajo, debido a la cercanía con la Capital Managua y la
creación de zonas Francas industriales.
Cuadro N. 8
Crecimiento Histórico Poblacional
Sector Urbano de Tipitapa
Año Población TAC

1960 8,454
1970 11,315 5.85%
1980 26,459 13.3%
1990 45,176 9.17%
2000 60,540 3.4%
Fuente: Estimaciones de PMDU Febrero/2005 en base a Censos Nacionales
1963,1971 y 1975 INEC y PDU/FODMU/2003
Cuadro N. 10
Tendencias de concentración y Urbanización del Municipio de Tipitapa

Antes de 1775 1775 1929 1961

Población indígena Fundación del Fue elevada a Por decreto
ubicada en antigua Municipio con un “Villa” llamada legislativo recibe el
jurisdicción de aproximado de “Villa Tipsom” titulo de “Ciudad”
Tipitapa, sector 1211 habitantes. posteriormente fue
suroeste de la abolida por
actual ciudad. decreto.
Fuente: Datos Estadísticos abordados en el Plan de Desarrollo Urbano de Tipitapa/FODMU/2003
Cuadro N. 11
Población Actual del Municipio de Tipitapa
2005
Sector Total % Hombres % Mujeres %

Urbano 83,582 61.9 42,126 31 41,456 49.6
Rural 51,298 38.1 25,854 19 25,444 18.8
Total 134,880 100 67,980 50 66,900 68.4
Fuente: Estimaciones PMDU Febrero/2005 en base a Proyecciones INEC/1995
La población total del Municipio de Tipitapa es de 134,880 habitantes, de los cuales el

38.1% se concentra en el sector rural y el 61.9% corresponde al sector urbano, %
relativamente alto en relación con el % de urbanismo que se presenta a nivel nacional que
es del 57%, en este sector las mujeres ocupan el 49.6% de la población (41,456) los
hombres ocupan el 50.4% (42,126). Ante estos datos se puede afirmar que Tipitapa es un
Municipio urbano, esto se debe a la gran actividad comercial que se desarrolla en esta
zona y mejores alternativas para encontrar un puesto de trabajo.
De la población total del Municipio de Tipitapa, el 49.6% son mujeres y el 50.4% lo

constituyen hombres, encontrándose un índice de masculinidad del 1.01 hombres por
mujer, es decir que la cantidad de hombres es mayor que la de mujeres.
Cuadro N. 12
Distribución de la Población por barrios
Sector Urbano Municipio de Tipitapa
Distrito Barrio # Habitantes Hombres Mujeres

Total
1 Lomas de Esquipulas 1,191 578 613
Ciudadela 9,637 4,410 5,227
2 Noel Morales 4,035 2,032 2,003
Antonio Mendoza 3,248 2,978 270
Ana Virginia 1 1,341 690 651
Rubén Ulloa 1,439 1,074 365
Roberto Vargas 7,395 3,760 3,635
Villa Victoria 2,500 1,117 1,383
Anexo a la Villa 2,296 1,062 1,234
Marcos Somarriba 477 259 218
El Chaparral 753 496 257
Omar Torrijos 191 111 80
Colonia San Francisco 1,118 475 643
Colonia Los Maestros 653 495 158

México 877 424 453

3 OronteCenteno 7,600 3,708 3,892
Ana Virginia II 855 415 440
Jorge Navarro 1,650 767 883
4 La Majada 2,173 1,120 1,053
La Virgen 904 417 487
Loma Verde 2,488 862 1,626
Yuri Ordóñez 6,891 3,180 3,711
San Jorge 3,090 1,493 1,597
5 Tangará 2,374 1,260 1,114
San Rafael 175 89 86
Francisco Rojas 1,828 871 957
Aleyda Delgado 675 221 454
6 Noel Morales IV 10,052 4,931 5,121
Pedro Joaquín 412 218 194
Chamorro I
Pedro Joaquín 781 384 397
Chamorro II
Total Teofilo Rivas 630 386 244
Juan Castro 1,784 837 947
La Bocana 2,069 1,006 1,063
36 Barrios 83,582 42,126 41,456
Fuente: Datos contenidos en PDU Tipitapa/FODMU/2003 Y actualizados por Dep. Urbanismo y SISCAT Alcaldía de
Tipitapa/Febrero/2005.
La población urbana del Municipio de Tipitapa es de 83,582 personas, las que se

encuentran distribuidas en 36 barrios, agrupados en 6 distritos.
Los Barrios con mayor cantidad de habitantes son:

1. Barrio Noel Morales IV con 10,052 habitantes.
2. Ciudadela San Martín con 9,637 habitantes.
3. Barrio Oronte Centeno con 7,600 habitantes.
Los barrios que concentran menor cantidad de habitantes:

1. Barro San Rafael con 175 habitantes
2. Barrio Omar Torrijos con 191 habitantes
3. Barrio Pedro Joaquín Chamorro I con 412 habitantes.
Cuadro N. 13
Estructura Poblacional por sexo y edad en el Sector Urbano del Municipio de
Tipitapa
Rango Población % Mujeres %

0–1 5,424 6.48 2,690 3.2
2–4 10,907 13.04 5,410 6.4
5-9 10,531 12.59 5,223 6.2
10 – 14 11,283 13.49 5,596 6.6
15 y mas 45,437 54.36 22,536 26.9

Total 83,582 100 41,455 49.5

Fuente: Estimaciones de PMDU en base a Población Urbana estimada por MINSA/2005
En cuanto a los grupos de edad, la estructura del cuadro refleja que estamos en presencia
de una población relativamente joven y según perfiles generales de población, esta es
constrictiva, ya que los mayores porcentajes se ubican en los grupos mayores de 16 años,
representando estos el 54.3% de la población urbana, la pirámide de edades nos permite
observar que esta población tiene los mayores % en las edades de 4 a 44 años,
comenzando a decaer los % a partir de los 50 años, hasta llegar al índice menor que
representa a personas mayores de 85 años.
El grupo de edad formado por personas de 0 – 1 años, estructuran el 6.48% de la

población total urbana (5,424), este segmento constituye lo que es el potencial humano
que paulatinamente se convertirá en la población estudiantil del Municipio de Tipitapa, en
un tiempo aproximado de 1 – 3 años, actualmente son los demandantes de programas de
salud en; crecimiento del niño y la niña, programas de nutrición y vacunación.
El segmento que agrupa a personas de 2 – 4 años, representan el 13.04% de la población

total urbana (10,907), es el grupo que constituye la población estudiantil actual en la
modalidad de preescolar (I y II nivel) además de ser demandantes de los programas de
sanidad, control de niño sano y programas de vacunación.
El grupo que concentra a personas de 5 – 9 años (10,531) representa un 12.5% de la

población total urbana y es el segmento que demanda actualmente la educación en la
modalidad de educación primaria.
Las personas que se agrupan en las edades de 10 - 14 años (11,283), son las que
actualmente demandan educación en la modalidad de educación Secundaria y
representan el 13.4% del total de población urbana.
Cuadro N. 14
Población por grupos de Interés Económico
Rango Población %
0–4 14,310 17.1
5 – 10 15,527 18.5
11 - 15 16,432 19.6
16 – 60 32,228 38.5
60 y mas 5,085 6.0
Fuente: Estimaciones de PMDU/Febrero 2005 en base a Población Actual
3.5.2. Grupos poblacionales de interés económico
Es de suma importancia tener conocimiento de los recursos humanos con que cuenta la
ciudad con el propósito de realizar acciones de cara a responder a sus necesidades, así
como al aprovechamiento planificado de este potencial humano en pro del desarrollo
social y del territorio.

El grupo que concentra a personas de 5 -15 años, agrupa el 38.22% de la población

urbana, estos son los demandantes de la educación en los niveles de preescolar, primaria
y secundaria, ante lo cual, el equipamiento educativo existente en la ciudad, debe
corresponder con la demanda actual y futura de la población.
El grupo correspondiente a personas de 10 - 64 años, conforman la PET (Población en

edad de trabajar, según la realidad del país) los cuales representan la demanda de
puestos de trabajo existentes en el Municipio de Tipitapa.
El grupo etario que comprende a personas con edades mayores a los 60 años, esta
representado por el 6.0% de la población urbana (5,085 habitantes) es el grupo que
concentra a la menor cantidad de habitantes y son los demandantes de programas de
atención especial al adulto mayor, Atención a jubilados, pensionados y otros.
Estos grupos de interés económico, deben ser considerados por los diferentes sujetos y
actores que participan del desarrollo, gestión y administración del territorio Municipal, con
el fin de planificar las inversiones socioeconómicas que contribuyan a su atención y
desarrollo.
Cuadro N. 15
Proyección Poblacional Sector Urbano Municipio de Tipitapa
2005 – 2024
Año Población TAC/Base Incremento/Hab

.
2010 102,669 4.2% 19,087
2015 126,116 23,447
2020 154,918 28,802
2024 182,628 27,710
Fuente: Estimaciones de PMDU/Febrero/2005 en base a últimas TAC del Municipio y Proyecciones INEC 1995.

3.5.3. Proyección Poblacional
Según estimaciones de la consultora y en base a proyecciones realizadas por el INEC/

1995 y tomando en consideración los dos últimos datos de tasa anual de crecimiento
(TAC) que presenta el Municipio de Tipitapa, para los años 2003 y 2004, se estima que
para el año 2010, la población habrá incrementado en 19,087 habitantes, de los que
actualmente tiene. Para el año 2015, se estima un aumento de 23,447 habitantes y para el
año 2020, se espera que el incremento sea de 28,802 habitantes, lo que significa que para
este año el sector urbano del Municipio, contara con una población total de 112,434
habitantes.
3.5.3.1. Hipótesis sobre el crecimiento Poblacional del sector urbano del

Municipio de Tipitapa
1. Tipitapa asume una proyección alta de población, asumiendo que esta,

continuara creciendo a un ritmo moderado, como se ha mostrado en la TAC de los
últimos dos años (5.1 y 3.4%) resultando una tasa base promedio del 4.2%.
2. La segunda hipótesis asume una proyección media de población, donde la tasa

anual de crecimiento sufrirá un descenso moderado, tomando en consideración el
descenso que se dio entre el año 2003 y 2004, resultando una tasa base de 3.35%,
en este escenario, se estima la población de la siguiente forma: para el año: 2010
(98,548 habitantes), para el año 2015 (112,430 habitantes) y para el año 2020
(132,563 habitantes)
3. La tercera y ultima hipótesis asume una proyección baja de población, donde la

tasa anual de crecimiento comienza a decrecer, haciendo un análisis comparativo
de la TAC de los dos últimos años, resulta un descenso del 1.7%, quedando una
tasa base promedio del 2.5%, en este escenario la población proyectada resulta de

la siguiente forma: Para el año 2010: (94,563 habitantes) para el año 2015 (104,378
habitantes) y para el año 2020 (115,507 habitantes)
En cualquiera de las tres hipótesis se presume que la fecundidad descenderá desde un

nivel de 4/5 hijos por mujer a un nivel de 2/3 hijos por mujer en el primer quinquenio
(2010). Ante lo antes descrito se toma como valido el escenario de la hipótesis mas
acertada (proyección alta) con una trayectoria de urbanización moderada en cuanto a su
ritmo, con desconcentración progresiva del centro urbano, con el fin de retener los flujos
migratorios y retener a la población en su lugar de origen y sumado a esto, una reducción
lenta de fecundidad, donde, al concluir el tercer quinquenio (2020) la población comienza a
decrecer.
Para lograr la estabilización en el crecimiento de la población las instituciones sociales

como el Ministerio de educación cultura y deportes, así como el Ministerio de salud juegan
un importante papel.
3.5.4. Población Económicamente Activa
Cuadro N. 16
PEA Sector Urbano del Municipio de Tipitapa
Concepto Hombres Mujeres Total

Cantidad % Cantidad % Cantidad %
PET 25,926 31 22,734 27.2 48,660 58.218 % de
pob. Urbana
PEA 15,197 31.2 17,031 35 32,228 66.2 % de la
PET
PEI 8,710 17.8 16,885 34.6 25,595 52.4 % de la
PET
Población 8,759 27 8,276 25.7 17,035 53 % de la
Ocupada PEA

Población 7,025 21.7 8,168 25 15,193 47 % de la

desocupad PEA
a
Empleos 5,883 18.2 5,513 17 11,396 36 % de la
dentro del PEA
sector
urbano
Empleos 2,876 8.9 2,763 8.5 5,639 17 % de la
fuera del PEA
sector
urbano
Fuente: PMDU Febrero/2005 en base a diagnostico FODMU/2003 PDU Tipitapa.
La Población Económicamente Activa esta constituida por:
La población en edad de trabajar PET (población en edad de 10 – 64 años según

la realidad de nuestro país) este grupo representa el 58.2% de la población total
urbana del Municipio de Tipitapa (48,660) donde las mujeres ocupan el 27.2%.
La población Económicamente Activa esta representada por personas con edades

de 16 – 60 años (según código del trabajo vigente en Nicaragua) estas personas
agrupan el 66.2% de la población en edad de trabajar en el sector urbano del
Municipio de Tipitapa, ocupando las mujeres el 16.1%. Este índice (66.2) es
considerado alto con relación a la media que se registra a nivel de la Republica
siendo este del 57.5% (según encuesta nacional, medición del nivel de vida,
INEC/2001)
La población económicamente inactiva agrupa a personas con edades de 16 – 60

años, que no realizan ninguna actividad económica por ser: estudiantes, amas de
casa, pensionados, jubilados, discapacitados, en el sector urbano del Municipio de
Tipitapa este grupo representa el 52.6% de la población económicamente activa,
ocupando las mujeres el 34.7%.
La población ocupada esta representada por personas que realizan una actividad
económica en cualquiera de los sectores económicos, en este caso, en el sector
urbano existe un 53% de población ocupada en relación con la PEA,
representando las mujeres el 25.7% de la misma.
La población desocupada, que agrupa a personas económicamente activas que

no ocupan un puesto de trabajo, están en busca de un puesto de trabajo o están
cesantes, en el sector urbano, este grupo representa el 47% de la PEA,
representando las mujeres el 27%.
Analizando la población económicamente activa del sector urbano refleja que

existe un 35.5% de población ocupada que tienen un puesto de trabajo dentro del
sector urbano y un 17.4% de personas que tienen un puesto de trabajo fuera del
sector urbano de Municipio, valorando la cantidad de personas ocupadas dentro y
fuera del sector urbano, ya sea en el sector rural o en otros Municipios, nos
permitirá determinar el índice aproximado de desempleo que registra el sector
urbano. El alto índice de personas que trabajan fuera del sector urbano obedece a
diversos factores, entre los que se mencionan:

1. Cercanía de la ciudad y accesibilidad a la capital Managua.
2. Mayores oportunidades de trabajo que ofrece la capital Managua y

acordes a su nivel académico.
3. Accesibilidad hacia puntos fuertes de generación de empleos, como: industrias

textileras en Managua, Masaya, actividades agropecuarias en el sector rural,
actividad comercial en empalme de San Benito.
4. Comunicación y comercialización con Municipios vecinos como: Masaya,

Granada, Ciudad Darío y otros.
3.5.5. Situación del empleo en el sector urbano
Tomando como referencia los datos de Población económicamente activa del sector
urbano del Municipio de Tipitapa, existe un 53% de personas ocupadas y un 47% de
desocupadas, estas personas ocupan puestos de trabajo dentro y fuera del sector urbano,
el índice de desempleo se considera relativamente alto en comparación con la media de
desempleo que registra el país, que es del 24% mas subempleo considerable (según
Resumen Anual publico del Gobierno de Nicaragua/2003).
Es importante señalar que existe un alto nivel de subempleo en el sector comercial que
obstaculiza el desarrollo integral de las familias y por ende el desarrollo de la ciudad, al
obtener ingresos económicos relativamente bajos en comparación con el costo de la
canasta básica que actualmente tiene un promedio de C$ 2,545.08 la de 23 productos
para cubrir el gasto de 6 personas y C$ 3,822.82 la de 53 productos (Informe económico
mensual del BCN zona del pacifico, enero 2005) lo que significa que solamente son
actividades que realizan como un medio de sobrevivencia.
Otro elemento de importancia en la situación del empleo de las familias urbanas, son los
puestos de trabajo que generan las zonas francas de industria textil ubicadas en este
mismo sector, las que ofrecen una cantidad de 2,696 puestos de trabajo, de los cuales
(2,043) son ocupados por la población urbana de Tipitapa (76%) y en menores % por
personas del sector rural del Municipio y sectores aledaños. Sin embargo, son puestos de
trabajo que no permiten el desarrollo profesional de las persona por desempeñarse como
obreros.
De un total de 2 zonas de industria textil que funcionan en la localidad (según visita de

campo realizada por la consultora) se constata que el salario mínimo de estos
trabajadores/as es de C$ 1,128.57 c. mas el pago por premios por meta, viáticos e
incentivos, mas producción, llegando a un promedio de C$ 2,000 catorcenal, salario que
cubre el 100% de la canasta básica de 53 productos. Actualmente esta industria (SAE –
ATECNOTEX) solamente ofrece 2,503 empleos, esperan garantizar una cantidad de
20,000 empleos en un periodo corto de 5 años mas, una vez concluido el proyecto, ya que
se encuentran en construcción. Sin embargo, otra zona franca de industria textil
(ROCEDES.SA) a diferencia de la anterior, ofrece un salario promedio mensual es de C$
1,000, este solamente cubre el 39% de la canasta básica de 23 productos.
Cuadro N. 17
Matriz de total de Empleo por Sector Económico

Sector # de Empleos Hombres Mujeres

Primario - - -
Secundario 4,756 2,977 1,779
Terciario 5,478 2,452 3,026
Comercio
Servicio 1,162 533 629
Total 11,396 5,962 5,434
Fuente: Estimaciones de PMDU basadas en actividad económica por sectores del
PMDU/Tipitapa/Abril/2005.
Como se observa en el cuadro de matriz de empleos en el sector urbano del Municipio de

Tipitapa, el sector primario es insignificante en la generación de empleos, el sector
secundario aporta una cantidad de 4,796 empleos de los cuales las mujeres solamente
ocupan el 37% y los hombres el 63%. Este sector ocupa el 42% del total de puestos de
trabajo que ofrece en el área urbana. (Ver grafica)
El sector terciario se caracteriza por la actividad comercial y de servicios, es el sector mas

representativo en la economía del sector urbano con la generación de 6,640 empleos, de
los cuales 1,162 son aportados por el sector servicio, en esta actividad hombres y mujeres
están ocupados en porcentajes similares. Este sector ocupa el 58% del total de puestos de
trabajo. (Ver grafica)
3.5.6. Actividad Económica por sectores:
Sector Primario: En este sector es insignificante el número de trabajadores, estas

actividades se desarrollan en el sector norte y central del Municipio, principalmente en las
comunidades rurales y periferia de la Ciudad, así mismo en la parte costera del Lago
Xolotlán, siendo estas, actividades de pesca y lavandería domestica que no tienen
relevancia en la economía. Sin embargo, la producción agrícola y hortalizas, tiene
incidencia en la economía del sector urbano, al ofrecer estos productos en el mercado
Cuadro N. 18
Actividades Económicas
Sector Secundario
# # Hombre
Rama Actividad Mujeres
Establec Empleos s
Alimento Panaderías 5 30 15 15
Matadero 1 30 28 2
Molinos 14 42 21 21

Industria de pollo 1 785 400 385
Taller de costura y
3 12 3 9
sastrería
Vestuario
Industria Textil 2 2,696 1,375 1,321
Taller de mecánica 8 197 197 -
Taller Est. Metálica 1 10 10 -
Taller alineación y
1 4 4 -
balanceo
Joyerías y relojerías 9 27 27 -
Fab. Material metálico 2 60 52 8

Metalúrgica y
electricidad
Taller rep. Bicicletas 1 4 4 -
Vulcanizaciones 2 8 8 -
Taller debanado de
2 10 10 -
motor
Taller eléctrico 3 9 9 -
Taller carpintería 3 15 15 -
336
Madera Transporte 538 538 -
unidades
Act. De la Construcción - 106 106 -
Fab. Materiales de
Construcción 2 30 25 5
construcción
y Transporte
Fab. Productos
1 48 39 9
químicos
Industria energética 1 83 79 4
Química y
energía
Fab. De colchones 1 12 12 -
Otros 63 4,756 2,977 1,779
Total 462 9422 5956 3552

Fuente: Diagnostico FODMU/PDU/2003, Levantamiento de campo PMDU Abril/2005, Base de datos

SISCAT/Alcaldía de Tipitapa.
Sector Secundario:
En el sector urbano del Municipio de Tipitapa se localiza un total de 63 establecimientos

de pequeña industria, representando el 6.2 del total de establecimientos económicos
existentes. Los distritos #1 y 5 son los que concentran la mayor cantidad de actividad
industrial. Entre las principales actividades que se realizan y las mas significativas en la
generación de empleos son: En la rama de vestuario; la industria textil, que ofrece una
cantidad de 2,696 puestos de trabajo (8.3% de la PEA), en la rama de alimentos; la
industria de pollo “Estrella” que genera una cantidad de 785 puestos de trabajo (2.4% de la
PEA) y en tercer lugar; la actividad de transporte que genera una cantidad de 538 puestos
de trabajo.
Es importante mencionar que los puestos de trabajo que ofrece este sector, en su mayoría
son ocupados por hombres, debido a las características particulares de la actividad, de un
total de 4,756 puestos de trabajo, 2,977 son ocupados por hombres en el área de
producción y solamente 1,779 son ocupados por mujeres, principalmente en el área
administrativa de los establecimientos.
Cuadro N. 19
Actividades Económicas
Sector Terciario
Área Actividad # Establec. # Empleos Hombres Mujeres
Comercio Supermercado 1 30 15 15
Especializa
do Librerías 3 6 4 2

Ferreterías 4 20 11 9
Rest. Y cafeterías 20 200 102 98
Comiderias y 23 105 21 84
refresquerías
Agencias 4 40 35 5
Funerarias 2 16 12 4
Gasolineras 2 20 15 5
Farmacias 13 52 26 26
Bodegas y 43 430 422 8

almacenes
Vta de 4 12 7 5
electrodomésticos
Comercio Pulperías 348 1,044 532 512

Diario
Centro Comercial 11 116 59 57
Dist. Productos 19 190 97 93

alimenticios
Dist. Productos 8 80 41 39
varios
Vta de 1 5 3 2
agroquímicos
Vta de camas 1 5 2 3
Vta de carnes 2 8 6 2
Vta de frutas 20 40 7 33
Vta de ropa usada 5 10 6 4
Vta de prod. 2 6 3 3
Botánicos y
ornamentales

Ventas Nocturnas 38 152 14 138

(fritangas)
Vendedores 197 197 172 25

ambulantes/linieros
Vta de productos 1,203 12 1,191

varios (tortillas,
helados, refrescos,
etc)
Servicios Servicios de 1 30 30 -
Personales vigilancia
y
profesional Entidades 5 60 32 28
es Financieras
Oficinas Varias 21 147 75 72
Salas de belleza 4 24 22 2
Rep. Varias 5 30 30 -
Alquiler de videos y 3 12 6 6
computadoras
Barberías 5 15 15 -
Clínicas 5 40 20 20
Foto estudio 2 6 5 1
Lustradores 12 12 12 -
Fotocopias 2 10 5 5
Laboratorios 3 21 16 5
Servicio de 1 10 10 -
fumigación
Hospedaje Hospedajes 12 120 61 59

s
Mercado Mercado 1 800 408 392
Recreación Bares 12 120 61 59

Cine 1 8 4 4
Billares 3 18 12 6
Discotecas 1 8 4 4
Total 870 5,478 2,452 3,026
Fuente: Diagnostico FODMU/PDU/Tipitapa/2003, Levantamiento de campo PMDU/Abril/2005, Base de datos

SISCAT/Alcaldía de Tipitapa
Cuadro N. 20
Actividad Económica Sector Institucional
Institución # # Hombres Mujeres

Establec. Empleos
MECD 1 576 144 432
MINSA 5 93 47 46
MAG-FOR 1 24 19 5
MAS 1 22 12 10
INSS 1 23 11 12
INTA 1 13 8 5
INAFOR 1 14 8 6
CRUZ ROJA 1 20 10 10
JUZGADO LOCAL 1 10 5 5
ALCALDIA MUNICIPAL 1 161 131 30
ENACAL 1 26 17 9
UNION FENOSA 1 35 24 11
ENITEL 1 16 12 4
PROFAMILIA 1 30 15 15
IXCHEN 1 15 12 3
POLICIA 1 55 42 13
ALPHAVISION 1 29 16 13
TOTAL 22 1162 533 629
Fuente: Diagnostico FODMU/PDU/2003, Levantamiento de campo PMDU/Abril/2005, Base de

datos SISCAT/Alcaldía de Tipitapa.
Sector Terciario
La base económica del sector urbano del Municipio de Tipitapa se concentra en el Sector
terciario en el área de comercio y servicios. Este sector representa el 92 % del total de
establecimientos económicos, siendo la actividad comercial de gran relevancia para la
economía, al generar una cantidad de 5,478 puestos de trabajo, dentro de estos se
destaca el comercio formal e informal. En este sector, las actividades más relevantes en la

generación de empleos, son: pulperías, comiderias y refresquerías, seguido de

restaurantes y cafeterías.
El sector servicio es de gran importancia en la actividad económica, al encontrarse la

presencia de 17 instituciones de carácter Gubernamental y no Gubernamental en el sector
urbano de la ciudad y generando una cantidad de 1,162 puestos de trabajo, son
instituciones y Ministerios descentralizados que atienden a población del Municipio, donde
las mujeres ocupan el 54% de los empleos en este sector.
Cuadro N. 21
Actividades Económicas y empleos por Centralidades Urbanas.
# Centralidad Localización Act. Económica # Aprox. De

Predominante empleos que
genera
1 Zona Comercial y Centro Urbano Comercio y 3,901
de Admón. ó Área (Zona Norte) Servicios
Central Administrativos.
2 Zona Industrial Sector Sur de la Act. Industrial 3,289
Ciudad (zona Franca)
3 Zona de Reserva Este y Noreste Pesca, balneario, -
natural y Turística de la Ciudad, lavandería.
parte costera
del lago.
4 Zona Central Centro de la Comercio 821
Este ó de Ciudad
intersección de
vías
5 Corredor de Noroeste de la Comercio y 1,918
Acceso Oeste ó Ciudad servicios varios
Zona Comercial
Fuente: Estimaciones de consultora GPI basadas en información de actividad económica por
sectores y mapa de centralidades PMDU/Tipitapa. Abril/2005.
En la Ciudad de Tipitapa existen 5 centralidades o sectores de mayor importancia urbana

dentro de la ciudad, las mismas reúnen desde el punto de vista económica las
características siguientes:

Zona comercial y de admón. ó Área central, se caracteriza por la predominancia de

actividades económicas de comercio y servicios administrativos, generando una cantidad
aproximada de 3,901 empleos.
Zona industrial se localiza en la parte sur de la ciudad y concentra la actividad industrial

en el área textil, siendo las zonas francas los establecimientos más significativos en el
sector secundario a través de la generación de 3,289 empleos.
Zona de reserva Natural y turística y que se localiza al este y noreste de la ciudad, en la

parte costera del lago de Managua, es un potencial utilizado para la pesca, como balneario
y actividades de lavandería domestica, sin embargo, estas actividades son insignificativas
para la economía del sector urbano de la ciudad, debido a que este recurso no esta siendo
aprovechado.
Zona Central Este o de Intersección de vías de comunicación, esta determinada por

la actividad económica comercial, principalmente en el área de comercio informal y
genera 821 empleos aproximadamente.
Corredor de acceso Oeste o Zona Comercial que se localiza en la parte noroeste de la

ciudad, es una zona significativa para la economía urbana, generando una cantidad de
1,918 empleos en el área de comercio y servicios varios.
3.5.7. Proyección de la PEA
Cuadro N. 22
Proyección de la PEA
2005 - 2020

Año PET PEA Índice de Nuevos

(Población (Población desempleo puestos de
en edad de Económicamente trabajo
Trabajar) Activa ocupada) Anualmente
2005 25,926 17,035 47%
2010 67,761 33,202 47% 6,911
2015 83,236 62,844 23.5% 7,233
2020 102,245 89,772 11.5% 2,494
Fuente: Estimaciones de PMDU Abril/2005 basadas en índice desempleo actual, levantamiento de campo y datos
SISCAT/alcaldía de Tipitapa.
Ante las tendencias de crecimiento poblacional se consideran implicaciones sociales y

económicas, por lo que se estima la proyección de la población económicamente activa.
En el ámbito del empleo, al considerar el primer escenario que asume una proyección alta
de población, la PEA seguirá creciendo rápidamente incrementando en alrededor de
35,533 personas en el primer quinquenio (2010) lo que implica que solo para mantener los
actuales niveles de empleo será necesario crear, 34,559 puestos de trabajo, o sea 6,911
empleos anualmente.
Si se quisiera reducir los actuales niveles de desempleo que se estima en un 47% y

reducir ese indicador a la mitad de su valor (23.5%) en los próximos 10 años (2015) habría
que crear 36,169 nuevos empleos mas, para un total de 7,233 empleos anualmente.
En el ultimo y tercer escenario se considera la reducción del desempleo a la mitad de los

valores adoptados en el quinquenio anterior, por lo que para el 2020 habrá que crear una
cantidad de 12,473 nuevos puestos de trabajo para quedar en un índice del 11.5% de
desempleo, para un total de 2,494 empleos anuales.

3.6. LA PROBLEMÁTICA URBANA DE LA CIUDAD DE TIPITAPA.
3.6.1. CRECIMIENTO HISTORICO DE LA CIUDAD. (Ver Mapa Nº 4)
Tipitapa fue antiguamente una población aborigen, perteneciente a la “alargada” ciudad de

Managua, ocupando el extremo norte de esta, donde residía el cacique que llevaba su
nombre. Muchos historiadores opinan que esta población indígena se ubicaba desde donde
hoy es la garita, en el Km. 15 de la carretera panamericana norte hasta el barrio la Bocana
La villa de San José de Tipitapa, como se le llamaba en la época de la conquista, mantenía
una plena dominación por parte de los españoles, debido a su ubicación, bordeado por el
Lago de Managua y el río Tipitapa, que es esos días era navegable y comunicaba a los dos
lagos por la vía del Paso de Panaloya hacia el Lago Cocibolca o de Nicaragua hasta llegar a
la orilla de Granada.
Una crónica de los españoles recogida por los historiadores Gratus Helftermeyer y Julián
Guerrero indica que el encomendero Juan Bautista Almendárez fundó el poblado de Tipitapa
en el año de 1755, ubicado donde hoy es el Parque Central Buenaventura Navarro,
conformado por la iglesia, el edificio del cabildo, algunos ranchos de paja y una calle o
camino de tierra entre la iglesia y el caserío, además el primer puente de tablas para cruzar
el río Tipitapa el cual media 208 mts de largo.
En tipitapa se escenificaron batallas significativas una de ellas a poca distancia de su

pueblo en la Hacienda San Jacinto. En este sitio se dio comienzo a la liberación del territorio
nacional al derrotar a Walter en el año 1854.
El acontecimiento más importante de la ciudad de Tipitapa es el Pacto del Espino Negro,

celebrado el 4 de mayo de 1927, entre las facciones liberales y conservadoras, que sen
encontraban en abierta guerra civil por el poder político del país, el sitio donde se dio este
acontecimiento, es el terreno que se ubica frente a la actual Alcaldía Municipal. En ese
mismo año (1927) existían en el municipio de Tipitapa unas 500 casas. La cuidad poseía
una forma alargada como de escalera con dos calles largas (de norte a sur), y numerosas
vías o calles cortas, de este a oeste, desde el empalmen sur hasta la orilla del río. Este
alargamiento lo conservó hasta 1956 y 1961. Además en esta años se produjo una
inundación, específicamente en el sector de la Bocana (Noel Morales 4), que causo daños
similares a los del posterior huracán Mitch.
En 1929 por decreto oficial Tipitapa recibió el nombre de Villa Stimpsom, debido a hechos
políticos ocurridos en este lugar (firma del pacto del Espino Negro).
En 1933 se produjo otra inundación producto de una crecida del río Tipitapa, la que
ocasiono desordenes demográficos y marcó el crecimiento de la ciudad de Tipitapa, al igual
que las demás inundaciones.
En 1956 se dio una inundación más grande que la de 1998, los pobladores de la Bocana,
hoy Noel Morales 4, tuvieron que trasladarse hacia el sur del parque central de Tipitapa.
Para este año la ciudad estaba conformada por cuatro calles con dirección de
norte a sur: calle central, calle Indenicsa hacia la Alcaldía, una calle más al este de esta
última situada al oeste del parque central.

En 1961 el 10 de noviembre la Villa de Tipitapa fue ascendida a ciudad.
En 1972 después del terremoto ocurrido en la ciudad de Managua, se produjo una fuerte
migración de los pobladores de dicha ciudad hacia Tipitapa, lo que ocasionó la aparición de
nuevos barrios.
En 1980 es otra fecha fundamental en el crecimiento de la cuidad de Tipitapa, generada a

raíz de la Revolución Sandinista.
En 1998 fecha en la que se dio el fenómeno natural del Huracán Mitch, se produjo otra
alteración en el crecimiento demográfico y físico de la cuidad de Tipitapa, producto de
nuevos asentamientos creados por pobladores procedentes de otras regiones del país en
búsqueda de mejores oportunidades de vida.
En la tabla siguiente se resume el crecimiento físico desde 1970 de la ciudad de Tipitapa, la

que contiene la fecha de creación de cada barrio. 7
Cuadro N. 23
Crecimiento histórico de la ciudad de Tipitapa
AÑO DE
CREACION BARRIOS
La Bocana (Actualmente Noel Morales 4), Teofilo Rivas, Roberto
Antes de1970 Vargas, Noel Morales 5, Juan Castro
Oronte Centeno, Juan Castro, Francisco Rojas, Reparto Antonio
1972 Mendoza y Yuri Ordoñez
Villa Victoria de Julio, Anexo a La Villa, Marcos somarraba, Pedro
1980 Joaquín 1, Pedro Joaquín 2, Aleyda Delgado, Loma Verde.
1990 San Sebastián

El Chaparral, Colonia Los Maestros, La Majada, Tangará, San
1998 Jorge, entre otros.
Fuente: PDMU 2003.
3.6.2. TENDENCIAS DE CRECIMIENTOS ACTUALES.
El análisis de este aspecto comprende la clasificación de la tendencia de crecimiento, en

tres intensidades: intensidad alta, intensidad media e intensidad baja, mostradas en el plano
14-33 /Ver Mapa Nº 5)
De Intensidad Alta se clasifica toda la zona suroeste de la ciudad, debido a que las
condiciones para el crecimiento habitacional son adecuadas. Esta clasificación está
dada por las características tipográficas de la zona con pendientes bajas, sin embargo
existen algunas limitantes físicas (naturales y artificiales) para el desarrollo urbano, como
cables de alta tensión, río, entre otros. Por otro lado, esta zona genera un desarrollo
económico para los pobladores, por encontrarse cercana a la capital y por ende a las
fuentes de trabajo de esta.
7
Estas notas fueron tomadas del documento “Plan Maestro de Desarrollo Urbano” elaborado por estudiantes de la UNI

La zona de desarrollo urbano con Intensidad Media, es la zona noreste y no posee

limitantes físicas ni naturales, para el crecimiento; sin embargo, no ofrece las oportunidades
de la primera zona.
Otra barrera que limita el crecimiento urbano es la carretera panamericana nueva, la cual es
fuente de contaminación ambiental y de alta peligrosidad a causa del creciente flujo
vehicular.
El lago Xolotlán, forma parte de estas limitantes para el desarrollo urbano esta dirección, ya
que al igual que el río es una amenaza. Además de estas limitantes esta también la
existencia de un tendido eléctrico de alta tensión a lo largo de toda la zona.
3.6.3. DIVISION ADMINISTRATIVA Y DENSIDAD POBLACIONAL

(Ver Mapas N° 6 y Nº 6 a)
El casco urbano de Tipitapa se encuentra subdividido en cinco distritos denominados,

DU001, DU002, DU003, DU004, DU005 y DU006, los cuales se encuentran compuestos por
numerosos barrios que se clasifican según su densidad poblacional, en base al siguiente
criterio:
Densidad Alta: mayor de 150 hab./ha

Densidad Media: de 75 a 150 hab./ha
Densidad Baja: menor de 75 hab./ha
Cada uno de los distritos con sus respectivos barrios poseen densidad de población
diferente según sus características particulares.
Los barrio cuya densidad poblacional es alta, presentan la característica que su área es
muy pequeña para la cantidad de pobladores que lo habitan y en algunos casos no tiene
posibilidades de crecimiento debido a que se encuentran dentro de la trama urbana.
Se deduce también que lo barrios con densidad poblacional media poseen áreas libres para
su futuro crecimiento, sin embargo, en algunos casos estos poseen limitantes.
Los barrios identificados con densidad poblacional baja, son los que se encuentran con
mayor porcentaje de áreas baldías, posiblemente aptas para su crecimiento físico. Por otra
parte, en términos generales la ciudad de Tipitapa no cuenta con suficiente área baldía para
su futuro desarrollo físico dado a su alta densidad poblacional.
3.6.4. USO DE SUELO
La información de Uso del suelo Urbano que sirve de base para el análisis se sistematizó a
partir del levantamiento realizado por la oficina de Catastro de la Alcaldía. Esta información
se completó con nuevo levantamiento de campo en el caso del poblado San Rafael y
Ciudadela. Ver Mapa Nº 7
Cuadro N. 23
Balance de Uso actual de Suelo
USOS de suelo HA %
VIVIENDA 519 72%
COMERCIO 72.15 10%
MIXTO 36 5%
INSTITUCIONAL 65 9%
INDUSTRIA 14.4 2%

RECREACION Y DEPORTE 7.22 1%

BALDIOS 7.73 1%
TOTAL 721.5 100%
Fuente: GPI Mayo 2005.
Para el análisis se categorizan los siguientes tipos de usos:
- Habitacional
- Mixto, Vivienda –comercio
- Institucional
- Recreación y deporte
- Industrial
- Talleres
- Baldío
El análisis se enfoca a ubicar por una parte las incompatibilidades que existen en cuanto al
uso del suelo urbano, y por otra parte los posibles desequilibrios existentes a nivel de
ciudad y de cada Distrito. Se pretende hacer una “lectura” de la ciudad de Tipitapa a partir
de los usos actuales y su proceso de cambio.
Aunque no se cuenta con información registrada sobre los cambios en el uso del suelo
urbano que ha venido sufriendo la ciudad en los últimos años, si se tiene registro de su
crecimiento histórico, y de la conformación de nuevas centralidades.
Cuadro N. 24
ACACTIVIDAD ECONOMICA DISTRITOS TOTAL
1 2 3 4 5 6
ACTIVIDAD PRIMARIA (PRODUCCION AGROPEC) 1 1 2 3 1 8
ACTIVIDAD SECUNDARIA ( INDUSTRIA) 1 1 2
ACTIVIDAD SECUNDARIA (CONSTRUCCION) 1 1 9 4 4 19
ACTIVIDAD SECUNDARIA (TALLERES) 1 20 4 8 4 6 43
ACTIVIDAD TERCIARIA (SERVICIOS A LA 1 19 1 12 2 8 43
PRODUCCION)
ACTIVIDAD TERCIARIA (GASTRONOMIA) 1 2 6 3 5 17
ACTIVIDAD TERCIARIA (SERVICIOS DE DIVERSION) 1 2 5 3 1 12
ACTIVIDAD TERCIARIA (SERVICIOS DE 7 2 2 10 21
ALOJAMIENTO)
ACTIVIDAD TERCIARIA (OFICINAS) 1 2 3
ACTIVIDAD TERCIARIA(SERVICIOS FINANCIEROS) 2 28 2 8 3 6 49
ACTIVIDAD TERCIARIA (COMERCIO) 9 81 13 47 24 43 217
TOTAL DE USOS POR SECTOR DE LA ECONOMIA 4.15% 37.33% 5.99% 21.66% 11.06% 19.82% 100.00%
Porcentaje de Uso por Actividad Económica
Fuente: GPI Febrero 2005
El uso de comercio, mixto, institucional e industrial significan el 26% del suelo urbano.
En el cuadro anterior se detalla como se distribuye ese 26 % en cada distrito y las
actividades económicas que lo conforman. Ver Mapa Nº 8
Los usos actuales que se registran en la ciudad reflejan las características siguientes:
1. Alto uso del suelo por actividades comerciales, de talleres, industria.
2. Bajo uso por actividades recreativas, de esparcimiento y áreas libres.

3. Fuerte presencia de actividad comercial en el centro

4. Formación de nuevos centros de actividad comercial e industrial.
Cuadro N. 25
Uso de Suelo por Distritos:
PORCENTAJE DE USO DE SUELO

DISTRITOS VIVIENDA OTROS USOS VIALIDAD BALDIO
1 73% 9% 13% 5%
2 61% 17% 20% 2%
3 71% 11% 14% 4%
4 76% 12% 11% 1%
5 76% 10% 12% 2%
6 72% 7% 19% 2%
TOTAL CIUDAD 72% 11% 15% 3%
NORMA mínimo 60% 14-21% 13-22%
Fuente: GPI Febrero 2005
Ver Mapa Nº 7
A nivel de Distritos el uso de suelo, como se observa en el cuadro anterior, reúne las
características siguientes:
1. Proporciones adecuadas en relación a normas de dimensionamiento 8.

2. Fuerte presencia de otros usos en relación al uso Habitacional en el Distrito 2
(Centro urbano)
3. Mayor presencia de usos Baldíos en el distrito 1 y 3.
4. Mayor proporción del uso Habitacional en los distritos 4 y 5.
Incompatibilidades de Uso de Suelo
1. Localización del Mercado en el Centro de la ciudad.

2. cercanía de la Policía al Parque Central,
3. Ubicación del Hospital en las cercanías de la Industria Indenicsa.
4. Ubicación de edificios industriales en la cercanía de núcleos habitacionales.
5. Ubicación de Pilas de tratamiento de aguas residuales en cercanía de zonas
habitacionales.
6. Ubicación de zonas habitacionales en cercanía a vías primarias.
7. Zonas de parqueo de buses en diferentes puntos del centro de la ciudad.
Ver Mapa Nº 9
3.7. ESTRUCTURA URBANA:
La Estructura Urbana es la concreción urbanístico – territorial de la dinámica económica

social y urbana de la ciudad.
8
Normas definidas por el MINVAH en el documento Normas de dimensionamiento de Desarrollos Habitacionales elaborado
en el año 1982.

Para analizar, la estructura urbana actual de la ciudad de Tipitapa se toman en cuenta los
aspectos que se analizan en el contexto regional en los capítulos precedentes, como son;
las afectaciones físico naturales, y las condicionantes físico urbanísticas de la ciudad, como
son las tendencias de crecimiento, el uso de suelo y las conectividades.
Se maneja un enfoque territorial integral y no sectorial (por aspectos componentes de un

Diagnóstico urbano), para que se puedan identificar desde la fase de diagnóstico aquellas
zonas especiales, sobre las cuales las acciones de intervención urbana que se propongan,
produzcan cambios desencadenantes de un desarrollo urbano orientado a fortalecer el
modelo de ciudad identificado por los actores sociales en Tipitapa.
Se han identificado, de forma consensuada con autoridades locales las centralidades

urbanas (o núcleos estratégicos) de la ciudad sobre las que deberá gravitar el desarrollo
urbano.
Se identificaron los conceptos valorativos generales y normativos, bajo los cuales se hace el
análisis de la estructura urbana, que son:
Equidad-Distribución
Este concepto se refiere al papel que juega la ciudad en la distribución de los Bienes
sociales y urbanos, tanto privados (suelo, vivienda) como públicos (infraestructura,
equipamiento, servicios).
Se valora el papel que juega la ciudad paralela al papel que juega el mercado en cuanto a la
distribución del ingreso (fuentes de empleo, políticas de desarrollo nacional).
Como aspectos relevantes se analizan:
-la situación de las vulnerabilidades ambiéntales y vivienda para la población con menos
ingreso.
-la proyección de inversiones urbanas.
-la situación de los valores de la propiedad urbana.
Sostenibilidad
Este concepto apunta a la construcción de una ciudad que contribuya a garantizar la
calidad ambiental, conformada en sus dimensiones socio económica, y cultural. Una ciudad
equilibrada en el manejo de sus recursos naturales, como en el control del deterioro del
medio en general.
Equilibrio Territorial
Una ciudad que asegure la orientación de las inversiones al fomento del desarrollo de las
áreas deterioradas, que mejore las conectividades, que fortalezca la identidad de la ciudad,
que promueva nuevas centralidades, y que permita el acceso a los servicios y el
equipamiento.
Productividad-Competitividad
En primer lugar este concepto valorativo se refiere a la capacidad de la ciudad de propiciar

condiciones de productividad de las actividades económicas que permitan la reproducción
social. Y por otra parte la competitividad se refiere a las condiciones que permitan a las
empresas obtener mayores niveles de rentabilidad.
En fin es la capacidad que tiene la ciudad de sostener procesos de desarrollo económico

local articulados con las estrategias regionales y nacionales de desarrollo.

Los conceptos valorativos normativos son:
a. Normas de equipamiento definidas en el decreto: “Normas pautas y criterios para

el Ordenamiento Territorial”. (Decreto No. 78-2002, del poder ejecutivo)
b. Normas de Equipamiento Urbano y de vivienda vigentes de la ciudad de
Managua.
c. En este capítulo se abordan los temas siguientes:
d. Las tendencias actuales del mercado inmobiliario y su impacto en la ciudad de

Tipitapa (Equidad-Distribución)
e. La tendencia de crecimiento y su impacto en la ciudad (Sostenibilidad de la
Ciudad)
f. El uso actual de suelo, las centralidades urbanas y las conectividades.(Equilibrio
Territorial)
g. Las zonas especiales dentro de la ciudad. (Productividad-Competitividad)
3.7.1. Equidad-Distribución
La dinámica económica y su impacto en la ciudad de Tipitapa:

La dinámica económica de Tipitapa está marcada por el desarrollo acelerado del sector
terciario (comercio y servicios, 646 establecimientos), el sector primario se ubica en un
segundo orden con industrias ligeras en la rama metalúrgica, construcción y alimentos, y la
instalación en los últimos dos años de varias industrias de maquila.
Cuadro N. 26
Valores catastrales por distritos de la ciudad de tipitapa
DISTRITO VALORES PORCENTAJE VALORES
CATASTRALES RECAUDADOS
1 151,920.96 3.49
2 850,181.57 19.55
3 247,694.13 5.70
4 465,751.50 10.71
6 494,517.13 11.37
TOTAL 4,348,755.11 100.00
Fuente: GPI DOXA CICODE, Datos del Dpto. de Catastro.
Cuadro N. 27
Cuadro de inversiones ejecutadas 2001 2004
DISTRITO AÑO 2001

tamaño de la inversión TOTAL
20.000- 50.000-100.000 mas de
50.000 100.000
1 2 2
2 2 2 1 5
3 1 1
4 3 3
5 0
6 1 1 1 3

TOTAL 7 5 2 14
AÑO 2002 0
1 1 1
2 2 1 3
3 3 1 4
4 0
5 1 1 2
6 2 2 2 6
TOTAL 9 2 5 16
AÑO 2003 0
1 1 3 4
2 2 2 4 8
3 2 2
4 1 2 1 4
5 0
6 2 1 3
TOTAL 6 4 11 21
AÑO 2004 0
1 1 1
2 1 2 3
3 0
4 2 2
5 0
6 3 3
TOTAL 0 1 8 9
GRAN 22 12 26 60
TOTAL
Fuente: Dirección de Obras publicas Alcaldía de Tipitapa.
Nota: el indicador numérico indica la cantidad de proyectos por rango de montos impulsados.
Ver Mapa Nº 10
Las inversión privada en nuevos desarrollos habitacionales (distritos 1 2 y 4), aunque viene
a significar el aumento de valor en distritos con los mayores valores catastrales (caso del
distrito 2), viene a significar el tensionamiento de la carente oferta de servicios y
equipamientos con que cuenta la ciudad, lo que a la postre (de no resolverse estos déficit)
provocará un desmejoramiento de la calidad de vida urbana. A la vez son inversiones que
no apuntan a resolver la situación de precariedad que se concentra en los distritos 4 y 5, por
cuanto se orientan a un segmento de mercado emergente y que se desarrolla a la par de las
nuevas inversiones industriales.

Cuadro N. 28
Proyectos Urbanos contemplados en el PIMM 2004 – 2008
Proyectos por Distrito COSTO ESTIMADO

DISTRITO 1
Construcción de Terminal de Buses 1,250,840.00
Construcción de Hospital 3,850,460.00
Reemplazo C/E Alfonso Cortés 1,875,460.00
Construcción de Centro Escolar 840,725.00
Adoquinado de Calle (Long. = 848.32 ml) 1,598,480.00
Entechado de Cancha de Básquetbol en el Parque Municipal 325,840.00
Construcción de Mercado Nuevo 1,450,840.00
11,192,645.00
DISTRITO 2
Construcción de Palacio Municipal 1,785,460.00
Remodelación de Centro Turístico Baños Termales 2,500,000.00
Enmallado y Engramado de Cuadro de Fútbol 185,420.00
4,470,880.00
DISTRITO 3
Construcción de Pista Olímpica de Atletismo 1,450,000.00
Construcción de Estadio de Fútbol 3,850,000.00
5,300,000.00
DISTRITO 5
Conclusión de Estadio Municipal 528,460.00
Revestimiento de Cauce 530ml 620,860.30
1,149,320.30
DISTRITO 6
1,216,700.90
GRAN TOTAL 23,329,546.20
Fuente: Dirección de Obras publicas Alcaldía de Tipitapa.
La proyección de inversiones en la ciudad de Tipitapa por parte de la Alcaldía es

inversamente proporcional a los valores que representa en propiedades, o sea que existe
una clara definición de priorizar los sectores poblacionales menos favorecidos ubicados en
zonas con propiedades de menor valor catastral. Esto se observa claramente en el distrito
1, que representa en valor catastral el 3.49% del valor total de propiedades en la ciudad, y
que recibirá el 25.61% de los montos de inversión proyectados. Así se puede analizar el

caso del distrito 5 que representa el 49.18 de los valores catastrales urbanos y recibirá sólo
el 1.12% de los. Montos proyectados de inversiones
Puede observarse también que los distritos con mayores afectaciones ambientales y que
cuentan con mayores valores catastrales, como es el caso del distrito 5, no están siendo
priorizados con las inversiones ejecutadas y pendientes por la Alcaldía.
Cuadro N. 29
. Afectaciones por vulnerabilidades ambientales por distrito
PORCENTAJE DE AFECTACION SOBRE EL
AREA TOTAL
1 2 3 4 5 6 TOTAL
TENDIDO DE ALTA 2 4 8 12 18 7 51
TENSION
PROTECCION AL 0
DERECHO DE VIA
INCOMPATIBILIDAD DE 0
USO DE SUELO
DESECHOS SÓLIDOS EN 8 9 11 7 10 15 60
BOTADEROS ILEGALES
DESECHOS LIQUIDOS NO 10 12 21 22 7 2 74
ENCAUZADOS
RUIDO Y GASES 15 16 15 15 20 12 93
AUTOMOTORES
CERCANIA A CUERPO DE 8 10 3 5 8 19 53
AGUA CONTAMINADO
EMISION DE GASES 12 17 18 18 17 17 99
GASOLINERAS 2 10 12 24
57 78 76 79 80 84
Fuente: GPI, Unidad de Medio Ambiente, Catastro, Unidad de Desarrollo Urbano, Nov. 2004.
CONCLUSIONES:
1. No existe correspondencia, entre los procesos de inversión privada (ya sea en
urbanizaciones como en industrias) y las condicionantes de dotación de
infraestructura y condiciones medio ambientales, que permitan potenciar las áreas de
valor estratégico en la ciudad. Las nuevas urbanizaciones se vienen desarrollando en
zonas periféricas, de poco valor catastral y baja dotación de infraestructura.
2. La inversión Pública en infraestructura se centra en la construcción y mantenimiento
de calles, en los distritos con menos desarrollo, lo cual permite mejorar las
condiciones de accesibilidad, equilibrar el acceso de la población menos favorecida a
mejores condiciones urbanas
3. La inversión pública no se ha orientado a resolver los problemas ambientales y
potenciar las áreas de valor estratégico de la ciudad.
4. La ciudad de Tipitapa es una ciudad, como la mayoría de las ciudades de Nicaragua,

sometida a los impactos de procesos inversionistas divorciados de los intereses y
potencialidades locales.
5. La cercanía con la capital, las carreteras que unen Tipitapa con el centro Norte, el
pacífico y resto de Centroamérica, a través de la carretera Panamericana, han

ubicado a lo largo de su historia a la ciudad de Tipitapa en una situación de

vulnerabilidad de cara a los factores externos.
6. Esta vulnerabilidad se refleja, en el débil desarrollo de la infraestructura y el

equipamiento urbano, el incipiente desarrollo de las instituciones locales, y los altos
costos sociales por afectaciones ambientales.
7. Todo lo cual deja como consecuencia lógica, una ciudad sin una clara identidad,
afectada ambientalmente, con un crecimiento desordenado, y con débiles
conectividades. Una ciudad en que la precariedad y el alto índice de crecimiento de
actividades económicas informales de subsistencia, definen su imagen urbana.
3.7.2. La tendencia de crecimiento y su impacto en la ciudad (Sostenibilidad de la
Ciudad)
La tendencia de crecimiento de la ciudad es alta en dirección este y noreste especialmente

en el distrito 2, 3 y 4 y es baja en dirección suroeste y noroeste en los distritos 4 y 5. el
crecimiento en el distrito 1, que es el menos afectado ambientalmente, es bajo.
Este crecimiento como se señala anteriormente, no se basa en criterios de sostenibilidad

por cuanto las inversiones tanto privadas como públicas no apuntan a darle una base de
desarrollo; dotación de infraestructura, mejoramiento ambiental, densificación urbana.
La tendencia del crecimiento apunta a hacer de Tipitapa una ciudad, atomizada, más cara,
con más afectaciones ambientales y con menos dotación de infraestructura. (Ver plano N.5
Tendencias de crecimiento)
El crecimiento histórico de la ciudad, influenciado por las vías de comunicación, cedió paso
a una ciudad marcada por amplios corredores, una ciudad que se dispersa,
desconcentra y desagrega, y hace necesaria la creación de condiciones de desarrollo
de centralidades secundarias. Ver Mapas Nº 4 N° 6 y Nº 14
Además se vienen presentando presiones de demanda de suelo urbano con el surgimiento

reciente (2001 a la fecha) de tres asentamientos precarios, ubicados en la periferia norte y
sur de la ciudad, y un asentamiento ubicado en las inmediaciones del cementerio nuevo de
la ciudad.
Este asentamiento ha surgido producto de la especulación con el suelo urbano unido a
pala demanda de vivienda por parte de personas de escasos recursos económicos. Ver
Mapa N 26
CONCLUSIONES:
1. El crecimiento desordenado de Tipitapa está propiciando las condiciones de una
mayor dispersión, y hacen que la ciudad no sea sostenible en términos
económico sociales.
2. La dotación de servicios e infraestructura se concentra en los distritos 2 y 4,
existiendo desequilibrio en relación a los otros distritos
3.7.3. El uso actual de suelo, las centralidades urbanas y las conectividades.

(Equilibrio Territorial)
El análisis del equilibrio territorial se considera como aspectos a valorar:
La oferta de funciones centrales, equipamiento de centro o subcentro

La accesibilidad desde las vías primarias o secundarias de la ciudad y el transporte
público

La densificación
El valor turístico
La imagen Urbana
La calidad Ambiental
La competitividad.
Para el puntaje de valoración se parte de los criterios siguientes:
Cuadro N. 30
Indicadores de valoración de centralidades urbanas
TABLA DE 1 2 3
VALORES
OFERTA DE no cuenta con centros relación directa a cuenta con centros
FUNCIONES de función zona central de función
CENTRALES administrativa administrativa
ACCESIBILIDA no cuenta con ejes cuenta con un 20% cuenta con un 50
D viales primarios ni de ejes viales % de ejes viales
secundarios secundarios secundarios y un
20% primarios
VALOR no cuenta con sitios de cuenta con relación cuenta con sitios
TURISTICO valor turístico directa a sitios con de valor turístico
valor turístico
IMAGEN imagen urbana de imagen urbana de imagen urbana de
URBANA deterioro, viviendas deterioro, por usos fácil renovación
precarias inadecuados
CALIDAD alta contaminación media Baja
AMBIENTAL ambiental contaminación contaminación
ambiental ambiental
DENSIDAD alta densidad media densidad Baja densidad
HABITACIONA
L
INFRAESTRU Inexistencia de Infraestructura Buena
CTURA Y infraestructura insuficiente infraestructura y
SERVICIOS potencial de
crecimiento
ESPACIOS no cuenta con espacios cuenta con pocos cuenta con
ABIERTOS abiertos públicos espacios abiertos espacios abiertos
públicos públicos
COMPETITIVI baja capacidad de Mediana capacidad Alta capacidad de
DAD alojar actividades de de alojar alojar actividades
desarrollo actividades de de desarrollo
desarrollo
Fuente: GPI, Unidad de Desarrollo Urbano, Octubre del 2004.

Cuadro N. 31
Valoración de centralidades urbanas de la ciudad de Tipitapa
NUCLEOS ESTRATEGICOS
VALORES ZONA CORRED ZONA RESERV ZONA
COMERCIA OR DE CENTR A INDUST
L Y DE ACCESO AL NATURA RIAL
ADMON OESTE ESTE LY SUR
TURISTI
CA
NUCLEO 1 NUCLEO NUCLE NUCLEO NUCLEO
2 O3 4 5
(parte del (parte de (parte (parte de (Sector
distrito 2) distritos 5 de los distritos sub
y 6) distritos 1,5 y 6) urbano
3 y 4) distrito 4)
OFERTA DE FUNCIONES 3 2 2 2 1
CENTRALES
ACCESIBILIDAD 3 3 2 1 3
VALOR TURISTICO 2 1 1 3 1
IMAGEN URBANA 3 1 1 2 2
CALIDAD AMBIENTAL 1 2 2 2 2
DENSIDAD 2 2 2 1 1
HABITACIONAL
INFRAESTRUCTURA Y 3 3 2 2 2
SERVICIOS
ESPACIOS ABIERTOS 1 2 2 3 3
COMPETITIVIDAD 2 3 1 1 3
VALORES TOTALES 21 19 15 17 18
Matriz elaborada por GPI DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano, con datos de Oficina de catastro de Alcaldía de
Tipitapa
Ver Mapas Nº 11
La zona Comercial y administrativa central, que se ha definido como el núcleo estratégico

N1,es la zona que reúne el mayor puntaje de valoración (21 puntos), sin embargo tiene un
alto nivel de contaminación ambiental por ruidos, gases emanados por vehículos, desechos
líquidos no encauzados y desechos sólidos producidos por el Mercado.

La competitividad de esta zona tiene una valoración media, por cuanto a pesar de prestar
condiciones de accesibilidad y de servicios de infraestructura tiene altas afectaciones
ambientales.
El acceso oeste, definido como el núcleo estratégico 2, y que abarca parte de los distritos 5
y 6, reúne un puntaje de valoración de 19 puntos con similares condiciones para el
desarrollo de actividades económicas que la zona comercial central. Cuenta con una menor
oferta de funciones centrales, menos valor en cuanto a imagen urbana y valor turístico. En
relación a la ciudad tiene un gran potencial en espacios abiertos que pueden ser
aprovechados como áreas de esparcimiento urbano.
La zona industrial Sur definida como el núcleo estratégico N. 5 ocupa un tercer lugar en
cuanto a puntaje de valoración (18 puntos). Su potencial reside especialmente en su
accesibilidad y competitividad por la localización de las industrias maquiladoras. Cuenta con
una baja oferta de funciones administrativas centrales, pero con un alto potencial de
espacios abiertos y capacidad para alojar actividades productivas y de desarrollo.
3.8. VIVIENDA.
3.8.1. Estado Físico de la Vivienda
La información para analizar el estado físico de la vivienda en toda el área urbana, se

obtiene de la oficina de Catastro. Se establecen tres categorías de estado físico; Bueno,
todas aquellas viviendas construidas con materiales durables en sus paredes y techos,
Regular, las viviendas que parcialmente están construidas con materiales adecuados, o que
han sufrido un proceso de deterioro por el uso, malas, las viviendas construidas con
materiales precarios en más de un 50% en su paredes y techos.
El 74% del total de las viviendas de la ciudad de Tipitapa se encuentran en regular y buen
estado físico.
Como puede observarse en el cuadro anterior del total de las viviendas existentes un 26 %
se contabilizan en mal estado, son viviendas con paredes o techos de material precario
según criterios definidos por el Catastro. El Distrito que reúne la mayor cantidad de
viviendas en mal estado es el distrito 5 con un 46%, seguido del distrito 6 con un 33%. A su
vez es el distrito 5 el que reúne el mayor porcentaje de viviendas en buen estado con un
38% del total.
3.8.2. Dotación de Vivienda:
En la ciudad de Tipitapa se contabilizan, a partir de la base de información de Catastro,

12,606 viviendas ubicadas dentro del límite urbano aprobado por el Concejo Municipal. El
área Bruta Urbana es de 721.50 hectáreas para un total de 17 viviendas por hectárea.
Cuadro N. 32
Estado físico de la vivienda
DISTRITO DISTRIT DISTRITO DISTRITO DISTRIT DISTRITO TOTAL

O O

1 2 3 4 5 6 CIUDAD
AREA 52 176 142 195 53. 103 721.
TOTAL 5 5
HABITANT 10,8 25,3 12,2 15,74 5,7 13,65 83,5
ES 28 23 78 7 47 9 82
VIVIENDAS 1,62 3,61 1,83 2,931 627 1,981 12,6
3 3 1 06
paredes de 134 307 143 454 150 500 1,68
ripios 8
techos 223 554 111 422 138 155 1,60
precarios 3
% de
viviendas 8% 8% 8% 15 24 25 13%
con % % %
paredes
precarias
% de
viviendas 14 15 6% 14 22 8% 13%
con techos % % % %
precarios
ESTADO FÍSICO DE LA
VIVIENDA
Malo 357 22 861 24 273 15 876 30 288 46 655 33 3,31 26%

% % % % % % 0
Regular 804 50 2,31 64 1,42 78 1,660 57 99 16 896 45 7,19 57%
% 9 % 0 % % % % 8
Bueno 462 28 433 12 138 8% 395 13 240 38 430 22 2,09 17%
% % % % % 8
Tipitapa Febrero 2005.
Cuadro N. 33
Densidad habitacional y poblacional por distritos
CONCEPTO DISTRITO DISTRITO DISTRITO DISTRITO DISTRITO DISTRITO TOTAL

1 2 3 4 5 6
AREA TOTAL 52 176 142 195 54 103 722

HABITANTES 10,828 25,323 12,278 15,747 5,747 13,659 83,582
VIVIENDAS 1,623 3,613 1,831 2,931 627 1,981 12,606
DENSIDAD HAB (VIV/HA)) 31 21 13 15 12 19 111
MEDIA BAJA BAJA BAJA BAJA BAJA 18
DENSIDAD 208 144 86 81 107 133

poblacional (hab./HA))
ALTA MEDIA MEDIA MEDIA MEDIA MEDIA
norma: INETER densidad poblacional norma: INETER densidad habitacional
densidad alta mayor 150 hab./ha densidad alta Mayor 155 Viv. /ha
densidad media de 75 a 150 hab./ha densidad media de 30 a 55 Viv./ha

densidad baja Menor de 75 hab./ha densidad menor de 30 Viv. ha

baja
Como puede observarse en el cuadro anterior la densidad habitacional en Tipitapa es baja,

con un total aproximado de 18 viviendas por Ha. Muy por debajo de la norma de INETER
que establece 30 viviendas por Ha. El distrito 1 que refleja una densidad habitacional Media
con 31 viviendas por Ha, y el resto de distritos reflejan una densidad que varía entre 12 y 21
viviendas por Ha.
La densidad Poblacional en todos los distritos se ubica en un rango mayor que la densidad
Habitacional, de lo que puede inferirse que existe un déficit de viviendas por Hacinamiento.
Si se parte del índice de ocupación de 6 habitantes por vivienda, tenemos que en Tipitapa
existe un déficit de 1324 viviendas. El distrito que presenta mayor déficit es el distrito 2
seguido del distrito 5 y el distrito 6. El distrito 4 tiene un promedio de ocupación de 5
habitantes por vivienda, por lo que no presenta déficit según norma de ocupación.
Cuadro N. 34
Déficit de viviendas por hacinamiento
1 2 3 4 5 6
VIVIENDAS 1,623 3,613 1,831 2,931 627 1,981 12,606
HABITANTES 10,828 25,323.00 12,278 15,747 5,747 13,659 83,582
PROMEDIO DE 7 7 7 6 9 7 7
OCUPACION
1 ambiente 762 1465 479 862 132 811 4,511/37
%
2 ambientes 422 743 723 803 215 505 3,411/28
%
Mas de 2 ambientes 423 1304 605 1206 251 616 4,405/35
%
DEFICIT DE VIVIENDAS 182 608 215 307 330 296
POR HACINAMIENTO 1324
Cuadro elaborado por GPI DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano, con datos de Oficina de catastro de Alcaldía de
Tipitapa
El 65% de las viviendas tienen dos ambientes o menos, lo que indica que 8,194 viviendas
presentan condiciones de hacinamiento por distribución del espacio físico.
Cuadro N. 35
Déficit de viviendas por mal estado físico

1 2 3 4 5 6
VIVIENDAS 1,623 3,613 1,831 2,931 627 1,981 12,606
HABITANTES 10,828 25,323 12,278 15,747 5,747 13,659 83,582

VIVIENDAS EN MAL ESTADO 357 861 273 876 288 655 3,310
Cuadro elaborada por GPI DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano, con datos de Oficina de catastro de
Alcaldía de Tipitapa Febrero 2005.
Cuadro N. 36
Cuadro síntesis de déficit de viviendas

1 2 3 4 5 6
VIVIENDAS 1,623 3,613 1,831 2,931 627 1,981 12,606
HABITANTES 10,828 25,323.00 12,278 15,747 5,747 13,659 83,582
DEFICIT POR HACINAMIENTO 2004 182 608 215 307 330 296 1,324
DEFICIT POR MAL ESTADO FISICO 357 861 273 876 288 655 3,310
DEFICIT POR UBICACIÓN EN 162 361 183 293 63 198 1,260
ZONAS DE RIESGO
TOTAL
Cuadro elaborada por GPI DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano, con datos de Oficina de catastro de Alcaldía de
3.9. EQUIPAMIENTO
3.9.1. Equipamiento en Salud.
La ciudad de Tipitapa cuenta con un Hospital Primario con 19 camas (Área 4,791.87
metros2), que funciona desde 1960, y con cuatro centros de salud ubicados en los
distritos 1,2,3,4 y 6.
El Hospital fue remodelado en 1985 sobre los mismos cimientos, sin haberse renovado su
infraestructura hidrosanitaria y eléctrica. Actualmente la situación de sus instalaciones
físicas es precaria.
La atención en salud esta distribuida territorialmente, con un puesto de salud por distrito,
exceptuando el distrito 5 Ver Mapa Nº 14
Cuadro N. 37
Puestos de salud y área construida por distrito
DISTRITO BARRIO CANTIDAD AREA
1 CIUDADELA 1 1,585.74

2 OMAR TORRIJO 1 4,791.87

3 ORONTE CENTENO 1 468.86
4 SAN RAFAEL 1 1,753.83
6 JUAN CASTRO 1 470.52
6 NOEL MORALES 2 1 451.43
6 9,522.25
Fuente: G.P.I,, DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano Alcaldía de Tipitapa, Marzo 2005.
El personal con que cuentan las unidades de salud es el siguiente:
Cuadro N. 38
Personal de atención en salud
Personal Médico
MEDICOS GENERALES 17
GINECOLOGOS 2
PEDIATRAS 1
MEDICOS EN CARGOS ADMINISTRATIVOS 3
ODONTOLOGOS 4
MEDICOS EN PUESTOS DE SALUD 5
ENFERMERAS EN EL HOSPITAL 20
ENFERMERAS EN PUESTOS DE SALUD 4
ENFERMERAS EN CARGOS ADMINISTRATIVOS 1
OPERADOR DE CONTROL EQUIPOS 1
NUTRICIONISTAS 2
FISIOTERAPEUTA 2
LABORATORISTA 4
Fuente Delegación MINSA Tipitapa.
De la información reflejada en los cuadros anteriores, puede verse con claridad que la
atención en Salud es altamente deficitaria en la ciudad de Tipitapa, tanto en lo que se refiere
a la cantidad de personal existente como en cuanto a las instalaciones físicas necesarias.
Como se observa en el plano de localización de los Puestos de Salud, el Distrito 5 no esta

siendo atendido, y por otra parte los puestos de salud existentes no reunen las condiciones
de infraestructura adecuadas. Esto obliga a la población a buscar atención en el Hospital
Primario, que no cuenta con la capacidad necesaria para abastecer la demanda que recibe.
3.9.2. Equipamiento Educativo.
Cuadro N. 39
Normas de dotación de equipamiento y requerimiento
TIPO DE EQUIPAMIENTO REQUERIMIENTO SEGUN NORMA REQUERIMIENTO 2005
EDUCATIV EN TIPITAPA
O
CENTRO DE EDUC 10% POBLACION ENTRE 12 Y 19 AÑOS 10% población en edad entre 12 y 19 años
SECUNDAR 4.5 M2 DE CONSTRUCCION ALUMNO 1,337 hab.

IA
36 M2 AULA AULAS DE 30 ALUMNOS
10 AULAS 300 ALUMNOS
6,017 M2 DE CONSTRUCCION
PRIMARIA 17% población entre 5 y 14 años 17% población entre 5 y 14 años
8 M2 ALUMNO DE TERRENO 3,695 hab.
RADIO DE INFLUENCIA 4.5 M2 DE CONSTRUCCION
500-700 DE 6 A 10 AULAS existen 266 aulas urbano y rural
MTS
POBLACION A SERVIR TOTAL PARA 9,517 alumnos urbano rural
3,300 A 12,000 10 AULAS 300 ALUMNOS no hay déficit

PRE ESCOLAR 14% población entre 3 y 6 años 14% población entre 3 y 6 años
2,574 hab.
RADIO DE INFLUENCIA 15 M2 DE TERRENO existen 55 aulas urbano rural
300-500 4.5 M2 DE CONSTRUCCION 1,617 alumnos urbano rural
MTS
DE 2 A 6 AULAS 957 niños desatendidos
POBLACION A SERVIR TOTAL PARA
2,500-4,700 2 AULAS DE 25 ALUMNOS Existe un déficit de 30
aulas
750 M2 DE TERRENO
225 M2 DE CONSTRUCCION 4,307 M2 DE CONSTRUCCION
Fuente: G.P.I,, DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano Alcaldía de Tipitapa, ,En base a Normas de Equipamiento
MINVAH 1982, Marzo 2005.
3.9.2.1. Educación Pre escolar

La ciudad de Tipitapa cuenta con el equipamiento siguiente:
Cuadro N. 40
Equipamiento existente educación pre-escolar
Cantidad de Centros Escolares
CENTROS CON TRES AULAS 2
CENTROS CON DOS AULAS 5
CENTROS CON UN AULA 48
TOTAL CENTROS 46
TOTAL AULAS 55
TOTAL ESTUDIANTES 1,617
Fuente Delegación MECD Tipitapa, Dato Matricula 2005.
La norma de equipamiento en centros de educación preescolar indica que debe atenderse

el 14% de la población en edades entre 3 y 6 años que en el caso de Tipitapa, son 2,574
niños en el año 2005, y están siendo atendidos 1,617 . Existe un déficit de atención a 957
niños, que considerando 30 alumnos por aula significa un déficit de 32 aulas.
Considerando la distribución territorial de los centros que, según norma debe servirse a la
población en un radio de 300 a 500 metros, quedan desatendidos los distritos, 5 y 6.
3.9.2.2. Educación Primaria

Cuadro N. 41
Equipamiento existente educación primaria
INFRAESTRUCTURA DE EDUCACIÓN PRIMARIA
CENTROS CON 3 O MENOS AULAS 6

CENTROS CON RANGO ENTRE 4 Y 15 AULAS 23

CENTROS CON MAS DE 15 AULAS 5
TOTAL CENTROS 34
TOTAL AULAS 266
CENTROS ESTATALES 1
CENTROS AUTONOMOS 10
CENTROS COMUNITARIOS 14
CENTROS PRIVADOS SUBVENSIONADOS 2
CENTROS PRIVADOS NO SUBVENCIONADOS 7
Fuente MECD Tipitapa, En base a Matricula 2005
Según norma de equipamiento se debe asegurar la atención del 17 % la población en

edades entre 5 y 14 años que es la cantidad de 3,695 habitantes en Tipitapa, y la matricula
del 2005 refleja el dato de 9,517 lo que indica que no existe déficit actualmente, y la
distribución territorial de los centros es adecuada.. Ver Mapa N 15
3.9.2.3. Educación Secundaria
Según norma de equipamiento se debe asegurar la atención del 10 % de la población en

edades entre 12 y 19 años de secundaria, que en el caso de Tipitapa es de 1,337 personas,
y la matricula del 2005 refleja el dato de 6,087 estudiantes. Esto indica que no existe
actualmente déficit.
Por otra parte la distribución territorial de los centros de secundaria es balanceada, existen
colegios en todos los distritos, como puede observarse en el Mapa 15.
Cuadro N. 42
Equipamiento existente educación secundaria
INFRAESTRUCTURA DE SECUNDARIA
CENTROS CON 3 O MENOS AULAS 6
CENTROS CON RANGO ENTRE 4 Y 15 AULAS 16
CENTROS CON MAS DE 15 AULAS 1
TOTAL CENTROS 23
TOTAL AULAS 131
CENTROS ESTATALES 1
CENTROS AUTONOMOS 6
CENTROS COMUNITARIOS 0
CENTROS PRIVADOS SUBVENSIONADOS 4
CENTROS PRIVADOS NO SUBVENCIONADOS 12
Fuente MECD Tipitapa, En base a Matricula 2005
Cuadro N. 43
Resumen de equipamiento existente en educación
CANTIDAD DE CENTROS DE CANTIDAD DE CENTROS CANTIDAD DE CENTROS DE
EDUCACION PRE ESCOLAR DE EDUCACION PRIMARIA EDUCACION SECUNDARIA
46 34 23
45% 33% 22%
55%
Fuente MECD Tipitapa, En base a Matricula 2005.
3.9.2.4. Educación Superior

No existe ningún centro que brinde este tipo de atención. Los jóvenes que culminan sus
estudios de bachillerato no tienen la opción de estudiar en Tipitapa teniendo que
desplazarse hacia Managua. Según norma de equipamiento para una ciudad como Tipitapa
que tienen más de 50,000 habitantes debe existir un Centro de educación Superior.
3.9.2.5. Educación Especial

No existe en la ciudad ningún centro especializado que atienda a jóvenes que presenten
algún tipo de discapacidad.
Existen sin embargo programas que desarrolla PROFAMILIA que atienden a sectores de la
población juvenil en situación de riesgo, siendo estos los siguientes:
PROGRAMA OBJETIVO NINOS O ADULTOS

ATENDIDOS
NINOS TRABAJADORES Y Formación laboral para el 100
NINOS DE LA CALLE mejoramiento de la autoestima y
condiciones de vida
HOGARES SUSTITUTOS Ambiente familiar de brinde 26
protección, salud, educación y
nutrición
REHABILITACION Educación especial a niños 140
discapacitados
NINOS EN RIESGO Educación, recreación, salud y 55
nutrición
CENTROS DE Ayuda terapéutica y educacional a 60
PROTECCION jóvenes maltratados o con
problemas de interrelación social
3.9.3. Cultura recreación y Deportes
La alcaldía de Tipitapa cuenta con las instalaciones siguientes:

Un parque central con glorieta y Juegos infantiles
Un Campo de Beis Ball (villa Victoria de Julio).
Un estadio Municipal, con tres cuadros.
Seis canchas de Basket Ball
Un Centro recreativo con aguas termales, “Los termales”
Un centro recreativo con piscinas represadas del río Tipitapa “El Trapiche”.
Un centro recreativo privado con piscina “Los Cuevas”.
Cuadro N. 44
Déficit de área de equipamiento por distrito
DISTRITO 1
Equipamiento NORMA Distrito 1 Equip. Exist. área requerida Deficit
Centro de Salud 0.06 m2 /Hab. 1,585.73 649.68 (936.05)
Canchas Deportivas 0.40 m2 /Hab. 7,545.63 4,331.20 (3,214.43)

Parques y Áreas Verdes 0.43 m2/Hab. 4,301.30 4,656.04 354.74

Total 13,432.66 9,636.92 (3,795.74)
DISTRITO 2
Equipamiento NORMA Distrito 2 Equip. Exist. área requerida Déficit
Centro de Salud 0.06 m2 /Hab. 4,791.86 1,519.38 (3,272.48)
Parques y Áreas Verdes 0.43 m2/Hab. 11,556.46 10,888.89 (667.57)
Total 31,775.64 22,537.47 (9,238.17)
DISTRITO 3
Centro de Salud 0.06 m2 /Hab. 468.86 736.68 267.82
Parques y Áreas Verdes 0.43 m2/Hab. - 5,279.54 5,279.54
Total 24,621.92 10,927.42 (13,694.50)
DISTRITO 4
Centro de Salud 0.06 m2 /Hab. 1,753.83 944.82 (809.01)
Canchas Deportivas 0.40 m2 /Hab. 6,315.81 6,298.80 (17.01)
Parques y Áreas Verdes 0.43 m2/Hab. 12,775.53 6,771.21 (6,004.32)
Total 20,845.17 14,014.83 (6,830.34)
DISTRITO 5
Centro de Salud 0.06 m2 /Hab. - 327.42 327.42
Canchas Deportivas 0.40 m2 /Hab. - 2,182.80 2,182.80
Parques y Áreas Verdes 0.43 m2/Hab. 2,114.88 2,346.51 231.63
Total 2,114.88 4,856.73 2,741.85
DISTRITO 6
Centro de Salud 0.06 m2 /Hab. 921.95 327.42 (594.53)
Canchas Deportivas 0.40 m2 /Hab. - 2,182.80 2,182.80
Parques y Áreas Verdes 0.43 m2/Hab. 10,061.05 5,873.37 (4,187.68)
Total 10,983.00 8,383.59 (2,599.41)
Cuadro elaborado por GPI DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano, con datos de Oficina de catastro de
Alcaldía de Tipitapa Mayo 2005
Ver Mapa Nº 16
Cuadro N. 45
Cuadro resumen de déficit de equipamiento
DISTRITO DEFICIT (M2)

Parques y
Centro de Salud Canchas Deportivas Áreas Verdes Total
1 355.00 355.00

2
3 268.00 5,279.54 5,547.54
4
5 327.00 2,183.00 232.00 2,742.00
6 2,181.00 2,181.00
Cuadro elaborado por GPI DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano Alcaldía de Tipitapa
Mayo 2005.
3.10. SERVICIOS MUNICIPALES

La Alcaldía de Tipitapa presta a la Población los siguientes servicios Municipales:
Recolección de Desechos sólidos
Limpieza de Calles
Administración del Mercado
Administración de cementerios
Administración de Parques
Reparación de calles.
Rastro Municipal
Camion recolector de 2.5 ton
Servicio de Recolección de desechos

Sólidos:
El Servicio de recolección de desechos

sólidos se presta, a través de Seis (6 )
Rutas de Trabajo en las cuales se da una
cobertura a 10,500 viviendas de las 12,
606 que tiene la ciudad, lo que significa el
83% de cobertura.
El volumen de basura recolectada en

Tipitapa es de 91 m³ por día, equivalente a
36.5 toneladas métricas mensual.
Para brindar este servicio la Alcaldía cuenta con 3 camiones de 2.5 toneladas cada uno, dos
tractores, dos traileres. (Ver Mapa de ruteo N )
El vertedero de la ciudad se encuentra ubicado a 2,5 kilómetros en dirección Noreste, y
tiene capacidad de 16,000 metros3
Actualmente este vertedero solo cuenta con una fosa en la que se realizan las quemas de
basura, sin embargo no tiene ningún tipo de manejo y tratamiento de los lixiviados, con las
consecuentes secuelas de impacto ambiental en los alrededores.
Vertedero de la ciudad ubicado a 2.5

km en dirección Noreste.
3.10.1. Vertedero Municipal
En cuanto a la disposición final y tratamiento de los

residuos sólidos, la municipalidad, cuenta con un

9
nuevo terreno de 6.8 Mz. Que está a 3.5 Km de la Alcaldía. Ubicado a la altura del
Kilómetro 25 de la Carretera Norte, 1.6 Km al Este y 800 m. al Sur, con una vida útil de 4
años.
Actualmente es manejado bajo el sistema de fosas de relleno sanitario que funcionan sin
ningún control de los gases y sustancias tóxicas que genera el proceso de descomposición
de los desechos sólidos.
El terreno donde está ubicado el vertedero no pertenece a la Alcaldía, se cuenta con

permiso otorgado por el propietario.
Cuenta con trinchera de aproximadamente 40mts. De largo X 15 de acho y 3 mts. De

profundidad.
El área de vertedero municipal no cuenta con cerca perimetral, y no hay árboles que sirvan
de cortinas rompe vientos para que no se afecte a las viviendas más próximas.
3.10.2. Servicio de Limpieza de Calles:
La limpieza de Calles se realiza con 12 operadores distribuidos en nueve (9) rutas de

trabajo (7,200 metros lineales) que sólo cubren parte de las calles que cuentan con
revestimiento y son ver Mapa N. 25
Calle Central
Calle de la Torre
Calle del Centro de Salud
Calle de la Gallera
Sector Parque Central
Farmacia Tipitapa hacia el este
Juzgado hacia el este
Calle de la Gallera
Cada trabajador cuenta con las herramientas necesarias; una Pala Cuadrada Mango
Largo, un Cepillo Tipo Industrial, una Escoba de Cerda Plástica y un Carretón. Además
cuentan con uniformes con emblemas de la Municipalidad.
Se cuenta con 25 Barriles de Basura ubicados en lugares céntricos como son: el parque
central, el Mercado, calle central. Cabe señalar que la dotación de contenedores de basura
es insuficiente tomando en cuenta que deben existir depósitos cada 50 metros como
mínimo.
3.10.3. Servicio de Administración de Cementerios

La ciudad de Tipitapa cuenta con dos cementerios; uno (Cementerio Viejo) ubicado en el
Centro este de la ciudad aledaño a la industria INDENICSA, y el otro (Cementerio nuevo) ,
ubicado sobre la carretera a Masaya.
9
Este vertedero fue aprobado el día mediante resolución conjunta de INIFOM, MINSA, ALCALDIA.

Cementerio Viejo, ubicado junto a

INDENICSA en el Centro Este de la
ciudad
Cementerio Nuevo, ubicado en el

Km Carretera Tipitapa Masaya.
Los cementerios tienen la capacidad siguiente:
Cuadro N. 46
Capacidad de cementerios
Cementerios Existentes hasta el 2005

AREA M2 CANTIDAD DE LOTES
CEMENTERIO NUEVO 59,291 10,551
CEMENTERIO VIEJO 34,870 6,204
Fuente Dirección de Servicios Municipales Alcaldía de Tipitapa,2005.
3.10.4. Administración del Mercado Municipal

Interior del Mercado

Municipal de Tipitapa.
El Mercado Municipal tiene una capacidad

actual para 264 tramos distribuidos en un
área de 2,900 M2, distribuidos tanto en
su interior como en el exterior cubriendo
las aceras que lo rodean en sus cuatro
costados.
La infraestructura con que cuenta

actualmente se encuentra en regulares
condiciones.
Se han hecho reparaciones importantes en el techo, drenajes pluviales y se ha mejorado el

servicio de recolección de basura y limpieza. Sin embargo es un Mercado que no llena los
requisitos requeridos para un funcionamiento adecuado:
Falta área de carga y descarga.

Falta local para oficinas administrativas
Adecuado espacio de Servicios sanitarios.
Falta iluminación.
Faltan extractores de humo.
              
      
 
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 
           
                   
     
Plano de distribución interna del

     
             
 
        
              
Mercado de Tipitapa.
                    
     
     
         
    
                 
          
   
 
    
     
 
 
  
Plano elaborado por Dirección de Obras Públicas, Alcaldía de Tipitap,2005.
3.10.5. Administración de Parques y Áreas verdes.
En la ciudad de Tipitapa existen 4 parques. El mejor equipado es el parque Central que

cuenta con una manzana de superficie, está ubicado en el distrito dos.
Este parque está equipado con juegos infantiles, Tarima para actividades publicas, Servicios
sanitarios, área de jardines, Bancas de concreto, cestas de basura, glorieta de refrescos,
alumbrado eléctrico y Kiosco para Biblioteca Municipal (actualmente rentado a una venta de
hamburguesas)
La municipalidad dispone de 2 guarda parques, los que están destinados a cuidar el parque
del centro urbano

3.10.6. Servicio de Reparación de Calles.
La dirección de Proyectos dispone de 9 personas que desarrollan labores de reparación y

mantenimiento de caminos. Esta dirección se coordina con el Director de Servicios
Municipales, para la ejecución de inversiones en mantenimiento de caminos rurales y otras
obras municipales.
La municipalidad dispone de un módulo incompleto para este tipo de actividades

constructivas, que consiste en una moto niveladora, una retroexcavadora, 2 MTZ 80, 2
Bladimir pequeños.
Se cuenta con un taller que tiene un mecánico automotriz y uno eléctrico, se dispone de una
bodega, con los mínimos elementos para mantenimiento y reparaciones menores.
3.10.7. Rastro Municipal.
La Ciudad cuenta con un rastro privado, que ocupa un área de ¼ de manzana y se

encuentra ubicado fuera del perímetro urbano.
Según las normas de equipamiento el rastro debe tener, en relación a la cantidad de

habitantes que tienen la ciudad, un área de 1,380 metros 2 aproximadamente y sólo se
cuentan con 50 metros2 de área techada.
La existencia del matadero PROINCASA, compensa este déficit por cuanto también ofrece
el servicio de matanza de reses y cerdos.
3.11. INFRAESTRUCTURA
3.11.1. Drenaje Pluvial y Alcantarillado
Drenaje Pluvial
La ciudad no cuenta con un sistema de drenaje pluvial adecuado, no existe tubería
subterránea para el drenaje pluvial, el 15% 10 de las calles del casco urbano cuentan con
canales pluviales superficiales, sistema que es utilizado como desembocadero de aguas
servidas domiciliares. Esta situación provoca charcas y contaminación y pone en riesgo la
salud de los pobladores.
Ver Mapas Nº 17 y N° 18.
Alcantarillado Sanitario
La red de Alcantarillado sanitario cuya reconstrucción inició en 1999 y no finalizó, no llena
los requerimientos técnicos de capacidad para el caudal que drenan las conexiones
domiciliares que existen actualmente. La tubería madre es de 4” de diámetro y se requiere
que sea de al menos 6”.
3.11.2. Agua Potable.

Este servicio lo suple la empresa aguadora ENACAL, a través de 3 pozos ubicados dentro
del casco urbano y en las cercanías. Actualmente poseen con un número de 7,309
abonados, sin tomar en cuenta los ilegales o que la empresa denomina “en mora”. Según la
sucursal de ENACAL presente en la ciudad, esta posee la capacidad de abastecimiento
suficiente para brindar un servicio efectivo a toda la población, ya que el galonaje de sus
10
información actualizada con datos de oficina de Catastro y obras Públicas de la Alcaldía.

tanques de abastecimiento es de aproximadamente 500,000 galones por tanque siendo

esta cantidad mayor a la requerida por los pobladores. Ver Mapa N 2
Cuadro N. 47
Ubicación y capacidad de los pozos en el casco urbano
NOMBRE DEL POZO CAPACIDAD PRODUCION

UBICACIÓN GLN/MIN DIARIA M3
Jorge Salazar No. 5 Tipitapa 879.78 4,800
La Majada No. 4 Tipitapa 351.38 1,920
Ciudadela Tipitapa - -
TOTAL 1,231.16 6,720
Fuente ENACAL Tipitapa 2003
Como se puede apreciar la capacidad de abastecimiento de los pozos, aún sin agregar los
datos del pozo de Ciudadela, es suficiente para satisfacer a la demanda actual, incluso a
corto y mediano plazo.
Cuadro N. 48
Capacidad de almacenamiento y ubicación de los tanques
NOMBRE DEL POZO CAPACIDAD PRODUCCION DIARIO M3

UBICACION (GALONES)
La Villa Tipitapa 550,000 Metálico
La Majada Tipitapa 528,000 Metálico
Ciudadela Tipitapa 500,000 Metálico
Ciudadela Tipitapa 500,000 Metálico
TOTAL 2,078,400 -
Fuente ENACAL Tipitapa 2003
De igual manera, la capacidad de almacenaje de los tanques, y el estado de estos, es

satisfactorio.
Cuadro N. 49
Proyección de requerimiento de agua potable
AÑO POBLACION REQUERIMIENTO CAPACIDA DE LA FUENTE BALANCE

(GAL/MIN) (GAL/MIN) (GAL/MIN)
2010 102,669 2,07 1,123.16 +1,203.00
2015 126,116 2,40 1,123.16 +1,394.78
2020 154,918 2,73 1,123.16 +1,586.00
2024 182,628 3,06 1,123.16 +1,777.00
Proyección GPI, Marzo 2005 a partir de datos ENACAL.
3.11.3. Energía Eléctrica
Este es brindado a la comunidad a través de la empresa distribuidora de energía UNION

FENOSA. Cuenta hoy en día con una cantidad de 8,500 abonados dentro del casco urbano.
Esta es tan solo una distribuidora de energía a la planta generadora, por lo que el déficit de
energía en cuanto a la capacidad de la fuente no presenta problema alguno al momento de
suplir la demanda, sin embargo se debe de tomar en cuenta la capacidad instalada en este
momento para realizar una proyección a futuro como se expresa en la siguiente tabla:

Cuadro N. 50
Proyección de demanda de energía eléctrica
AÑOS POBLACION DEMANDA CAPACIDAD DEFICIT

2010 102,669 143,358.5 977,597.50 + 834,239 KVAH
KVAH KVAH
2015 126,116 174,418.4 977,597.50 + 803,179 KVAH
KVAH KVAH
2020 154,918 202,222.0 KVAH 977,597.50 KVAH + 775,374.9 KVAH
Proyección GPI, Marzo 2005 a partir de datos ENACAL.
La demanda requerida, incluye el consumo de abonados ilegales, que a pesar de ser

bastante alto, no presenta déficit actual ni a mediano plazo, sin embargo la toma ilegal del
servicio eléctrico, es un problema bastante serio presente dentro de la ciudad, la cual pone
en riesgo a los mismos pobladores, al tener que manipular cables de alto voltaje.
Otro de los problemas que atañen a la ciudad de Tipitapa es la falta de alumbrado público,
el cual solo esta instalado sobre la calle principal de la ciudad (calle de INDENICSA).
La ciudad de Tipitapa es alimentada por la energía generada por la subestación de Tipitapa,

que tiene capacidad de generar. 977,597.50 KVAH.
Ver mapa Nº 19
Actualmente la empresa UNION FENOSA cuenta con _12,286_abonados.

Proyectando la demanda a partir del supuesto de que todas las viviendas están conectadas
a la red de servicio se tiene una demanda total de 143358.5 Kvh, la que puede ser
abastecida totalmente.

3.11.4. Telecomunicaciones y Correos
Existe una sucursal de ENITEL, la que ofrece los servicios telefónicos de abonados y
telefonía pública, dándole este tipo de servicios a la zona urbana de la ciudad y, también
ofrece el servicio de telégrafos.
Cuadro N. 51
Requerimiento de telecomunicaciones
AÑO POBLACION DEMANDA CAPACIDAD BALANCE
2010 102,669 799 992 + 193

2015 126,116 840 992 + 152
2020 154,918 974 992 + 18
Proyección GPI DOXA CICODE, Marzo 2005 a partir de datos ENITEL.
Como se puede observar según la tabla la demanda telefónica será suplida en su totalidad
hasta el mediano plazo, no obstante si es notoria la necesidad de telefonía pública en todo
el casco urbano.
3.11.5. Servicio de Cable

El número de abonados de este servicio, al igual que en el caso de telecomunicaciones,
depende también de la capacidad económica de los habitantes del sector, actualmente
este número anda aproximadamente entre los 1600 y 1800 abonados, equivalente a
menos del 15% de la población a nivel urbano. Su servicio ofrece entretenimiento, a través
de una red de cables que cubren el 90% de la ciudad y cuentan con un personal de 25
trabajadores, tanto técnicos como administrativos.
3.12. VIALIDAD Y TRANSPORTE. Ver Mapas Nº 21 y N° 22.
Al analizar el desarrollo urbano de la ciudad de Tipitapa es importante identificar la vialidad

y el transporte como un aspecto básico que define la estructura urbana con sus diferentes
articulaciones, representadas por la red vial, clasificada según su jerarquía, sus principales
intersecciones, su estado físico, tipo de revestimiento, etc. También se realizará un estudio
de las facilidades del transporte y su cobertura en la ciudad.
3.12.1. Accesibilidad.
La ciudad de Tipitapa se considera una ciudad nodal por localizarse en el extremo este del
departamento de Managua, posee una accesibilidad amplia tanto a nivel externo como a
nivel interno en su centro urbano. En la parte externa se caracterizan tres accesos bien
definidos, como son la carretera panamericana vieja a Tipitapa, la carretera nueva a
Tipitapa que se interceptan de forma directa con la panamericana nueva hacia los
departamentos de la región central, por el lado sureste la carretera que lleva a los
departamentos del pacífico como son; Masaya, Granada, Rivas, León, llegando a tener
1.20 Km. En sus vías regionales y en la parte interna 7.98 Km. Como vías principales,
sumando un total de 9.18 km.
Estos accesos se comunican en forma directa al centro de la ciudad, creando diferentes

intersecciones con el resto de la trama urbana, haciendo que al desarrollarse la economía
su ubicación conforme un punto estratégico de relaciones productivas y comerciales con el
resto del país.
Plan Maestro de Desarrollo Urbano Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA 71

3.12.2. Jerarquía vial

Ver Mapa N. 23
El Sistema vial está conformado por:
 Vías Regionales: Son las vías externas que se comunican de forma directa con los
principales accesos al casco urbano, en Tipitapa este tipo de vías son: la carretera norte
paralela a la ciudad de Tipitapa, que comunica la ciudad con los departamentos de la
región central y la carretera hacia Masaya y se intercepta con la panamericana hacia los
departamentos de Masaya, Granada, Rivas y León.
 Vías Primarias: Son aquellas vías que comunican las Vías Regionales con las vías
secundarias. En el caso de Tipitapa estas vías son la calle que recorre todo el centro de la
ciudad en dirección norte-sur abarcando la zona comercial y los diversos centros de
servicio e instituciones, y la calle que parte del mercado municipal hasta su intercepción
con la carretera Panamericana.
 Vías Secundarias y Terciarias: Son las vías que conectan las vías primarias
formando la trama vial de la ciudad. Estas vías constituyen el 88.74 % del Sistema vial de
la ciudad en su mayoría no poseen revestimiento alguno, son de suelo natural y la
distribución de su trama con respecto a las manzanas y las viviendas es regular de forma
dispersa hacia el este de la ciudad.
Cuadro N. 52
Longitudes de Calles
JERARQUIA VIAL EXTENSION %

Vías Regionales 1,200 ml 1.47%
Vías Primarias 7.980 ml 9.78%
Vías Secundarias y Terciarias 72,390 ml 88.74%
TOTAL 81,570 ml 100%
Fuente: Tomado del PMDU UNI, 2003.
3.12.3. Tratamiento de las vías
La red vial de la ciudad esta conformada por un total de 81,570 metros lineales (81.57 km).
Las vías externas o regionales se encuentran en buen estado, en cambio las vías internas
tienen un estado de regular a malo y el tratamiento dado es por medio del servicio de
limpieza sectorizado organizado por la Alcaldía de Tipitapa, el revestimiento de las vías de
la ciudad es de un 19.48%, el resto se organiza de acuerdo con las necesidades más
urgentes de la población, por barrios, todo esto limitado por el corto presupuesto que tiene
la municipalidad. Ver Mapa N 24
El estado físico de las diferentes vías esta dado siguiendo la clasificación de las mismas,
observando así que las regionales tienen un revestimiento asfáltico en su totalidad y están
en buen estado con mantenimiento constante, en las vías internas en el casco urbano
podemos observar que sus vías principales poseen un revestimiento variado desde calles
asfaltadas y adoquinadas compactadas y hasta en estado natural en el caso de las vías
secundarias.

Es determinante hacer la observación que apenas un 19.48% de las vías tienen algún tipo
de revestimiento en el que predominan el asfalto en un 11.16% después en menor escala
calles adoquinadas en un 8.32% el 1.86% son vías compactadas y el 78.66% la
constituyen varias calles sin revestimiento, todas las vías tiene un estado de conservación
regular a malo organizado por la municipalidad como se detalla a continuación:
Cuadro N. 53
Estado físico de las vías
SISTEMA VIAL REVESTIMIENTO LONGITUD % ESTADO FISICO

(ML) BUENO REGULAR MALO
Asfalto 9,110 ML 11.16 X
Calles Adoquín 9,790 ML 8.32 X
Y Compactación 1,520 ML 1.86 X
Avenidas Sin Revestimiento 64,150 ML 78.66 X
TOTAL 81,570 ML 100%
Fuente: G.P.I DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano, en base a datos de Oficina de Obras
Públicas Alcaldía Tipitapa, Marzo 2005
De esta manera las calles y avenidas que conforman la estructura urbana de los distritos
de la ciudad reflejan que en su mayoría se encuentran sin revestimiento siendo el caso
más grave en el D002 como se muestra en la siguiente tabla:
Cuadro N. 54
Tipo de revestimiento de las vías
TIPOS DE REVESTIMIENTO (ml)

Calles y Asfalto Adoquín Compactación Sin % Vial TOTAL
Avenidas Revestimiento
D001 1,250 2,250 900 8,380 15.66 12,780
D002 1,730 4,540 620 23,576 37.34 30,460
D003 - 1,300 4,590 7.23 5,890
D004 - 2,930 11,140 17.24 14,070
D005 - 1,900 16,470 22.53 18,370
D006
TOTAL 100.00 81,570
Fuente: G.P.I DOXA CICODE, Unidad de Desarrollo Urbano, en base a datos de Oficina de Obras Públicas
Alcaldía Tipitapa, Marzo 2005
3.12.4. Transporte:
La ciudad de Tipitapa ofrece tres tipos de servicios:

a) Transporte Colectivo
b) Transporte Selectivo
c) Transporte de Carga
a) Transporte Colectivo: se realiza de dos maneras: el transporte interurbano y el

transporte intramunicipal.
El Transporte Interurbano: esta compuesto por tres cooperativas:
1. Esfuerzo Democrático, con 53 socios realiza recorrido mercado Roberto

Huembes – La Villa – La Gallera, cuyas terminales no fueron autorizadas por el
consejo municipal.
2. Cotravipa, con 59 socios cuyo recorrido corresponde Mercado Iván –
Tipitapa.
3. La cooperativa que realiza el recorrido Mercado Oriental – Tipitapa y
Ciudadela – Tipitapa.
El Transporte Intramunicipal: compuesto por 17 unidades de competencia de la localidad

regulada por la municipalidad y con pasaje autorizado por la misma, su recorrido se realiza
desde el casco urbano hacia las zonas rurales, San Benito, Las Banderas, Las Lajas, y
San Juan La Plywood.
En general en la ciudad no existe una Terminal definida para el servicio de transporte

colectivo y los espacios que sirven como terminales carecen de coordinación y condiciones
como en el caso de la villa y el mercadito, las paradas principales dentro del casco urbano
carecen de infraestructura urbana y no existen aceras ni ordenes en un 95% para el
peatón lo que constituye una peligrosidad tanto en las paradas como en la circulación por
la ciudad.
Dentro de las principales paradas podemos considerar las siguientes:
Proincasa
El Trapiche
San Jorge
El Parqueo
El Empalme
Ferretería Cristian
ESSO 1½ cuadra el este
Brenda Cano
Frente a Sociedad
Antigua Chevron
Iglesia Católica
Indumetasa
La Policía
El Mercado
El Mercadito
La Villa
La Gallera
La Modelo
El Transporte colectivo posee unidades de regular o mal estado y la frecuencia entre una
unidad y otra es de 6 minutos y por las tardes hasta de 23 minutos en donde una unidad
de transporte no puede permanecer más de 5 minutos en cualquier parada.
Al interceptarse las vías principales con las vías regionales surge en el interior del casco
urbano una intercepción llamada Punta de Plancha que conforma un Hito, elemento de
importancia referencial para la población y posible punto conflictivo de circulación en las
horas importantes. Las vías poseen una longitud total de 81,570 ml y un ancho promedio
de 8 ml-12 ml.
b) Transporte Selectivo: el servicio lo realiza dos grupos, el primero formado por taxi
con 133 socios y el segundo por 21 triciclos, tipo caponera regulado por la alcaldía, el
servicio de triciclos hace un recorrido máximo de 2km en tanto el servicios de taxi es más
amplia su cobertura se puede realizar hacia las afueras del casco urbano a Managua,
Masaya, etc.
c) El Transporte de Carga: esta constituido por una cooperativa llamada Bernardino

Díaz Ochoa con 11 socios y 5 individuales legalizados, este transporte ofrece el servicio de
acarreo por camionetas de cargas.
La señalización vial en la ciudad de Tipitapa es limitada y deficiente presentándose

solamente en las vías principales, por lo tanto los usuarios desconocen la dirección de las
vías y la ubicación de las paradas dentro del casco urbano.

IV. SINTESIS DEL DIAGNOSTICO – PRONÓSTICO CIUDAD DE

TIPITAPA
4.1. POTENCIALIDADES Y LIMITANTES
A. POTENCIALIDADES
La ciudad de Tipitapa y su entorno, tienen potencialidades en el orden físico natural, que

permiten proyectar el desarrollo de una ciudad que cumpla con un rol de enlace y de
servicios de nivel regional y que además sea un punto de interés lúdico-recreativo a nivel
nacional. Sus potencialidades han sido identificadas a partir de un análisis sectorial, que
enfocado de forma integral permiten concluir lo señalado anteriormente:
ASPECTOS FISICO NATURALES
1. Riqueza en Recursos Naturales, abundante recurso agua con una topografía con
pendientes promedio del 2 %.. El 53 % de todo el territorio municipal y el 90 % del territorio
urbano de la ciudad de Tipitapa son aptos para actividades agrícolas, urbanas e
industriales.
2. Abundantes suelos con vocación agrícola, aprovechables para la Horticultura, que

permiten sustentar el desarrollo de actividades locales de procesamiento intermedio para
el consumo local y Nacional.
3. El Lago de Managua y el Río Tipitapa en la cercanía a la ciudad representan

espacios de belleza escénica con potencial de aprovechamiento recreativo.
4. Las emanaciones de gases volcánicos en el lecho del río Tipitapa, que bordea a la
ciudad por el Norte, representan un potencial de aprovechamiento turístico de interés
medicinal y científico.
ASPECTOS SOCIO ECONOMICOS
1. Fuerte tendencia de crecimiento del sector secundario con las industrias de Zonas
Francas, que tienen un impacto positivo en la población por la generación de empleo y el
desarrollo de actividades económicas de servicios colaterales. El 71% de la población
económicamente activa tiene un empleo en la ciudad de Tipitapa y el 19 % tiene empleo
fuera de la ciudad.
2. Población joven, y con un nivel de escolaridad relativamente alto en comparación
con el promedio nacional. El 12 % de la población total tiene nivel de secundaria, y el 40%
de la población en edades entre los 16 y 24 años estudian bachillerato actualmente.
3. El crecimiento del sector terciario, con actividades de comercio y servicios,
representan junto con el crecimiento de la actividad industrial un potencial de recursos a
captar vía impuestos por parte de la Alcaldía que es de esperarse tengan un impacto
positivo en el desarrollo urbano.
4. Altos niveles de organización social y participación ciudadana.

ESTRUCTURA URBANA
1. Conformación de centralidades urbanas, con dinámica económica y urbana propias,

que hacen posible su potenciación para el impacto en el resto de la ciudad.
2. Predominio de densidades habitacionales medias y Bajas que hacen posible su
aprovechamiento vía reordenamiento y densificación
3. Ciudad con altos niveles de accesibilidad tanto hacia el interior como a los centros
Urbanos cercanos por las vías de interconexión que atraviesan la ciudad.
4. Potencial de espacios abiertos con calidad paisajística.
INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO
1. Buena capacidad de Fuentes de abastecimiento de Agua Potable y Energía

eléctrica
2. Buen nivel de equipamiento en servicios comerciales e institucionales, que
presentan potencial para fortalecer la competitividad de la ciudad.
B. LIMITANTES
La ciudad de Tipitapa está ubicada en la micro cuenca entre el lago Xolotlán y el

Lago Cocibolca, con el rio Tipitapa en su extremo norte, lo que le confiere una alta
fragilidad ambiental por las condicionantes que los factores fisico naturales le
confieren al uso urbano.
La ciudad se ve condicionada por factores derivados de este contexto global que
de no ser enfrentadas con una perspectiva global y estratégica, pueden convertirse
en obstáculos que impidan el desarrollo de sus potencialidades para el
mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes.
ASPECTOS FISICO NATURALES
1. La ciudad de Tipitapa presenta una geomorfología plana con pendientes que varían
entre 0% y 1.5%, lo que hace propensos a todos los sectores de la ciudad a inundaciones
en la época lluviosa.
2. Los suelos sobre los que está asentada la ciudad de Tipitapa fueron formados a
partir de materiales volcánicos recientes depositados sobre antiguos suelos sedimentarios,
con un drenaje natural que corre hacia el lago Xolotlán. Su ubicación en la parte más
angosta de la micro cuenca del lago y del río Tipitapa, hacen que la ciudad sea propensa,
dado el tipo de suelo y topografía plana, a inundaciones y en consecuencia a la
contaminación del manto acuífero.
3. La existencia del Sistema de Fallas Ticuantepe Cofradía que atraviesa la ciudad en

dirección Sureste Noroeste, someten a la ciudad a riesgos relacionados con actividades
volcánicas por presencia de flujos de Lava subterráneas a lo largo de este sistema de
fallas.
4. El despale a que fueron sometidos los campos aledaños a la ciudad, por la

agricultura intensiva, las débiles prácticas de conservación, la inexistencia de barreras
rompevientos, hacen que la ciudad de Tipitapa esté sometida a la erosión eolica e hídrica.

ASPECTOS AMBIENTALES
1. La ciudad de Tipitapa se encuentra ubicada en la zona del Municipio, donde el

manto freático presenta sus niveles más cercanos a la superficie, lo que establece una
limitación severa al crecimiento urbano y a la vez demanda múltiples acciones de
mitigación para evitar la contaminación del mismo.
2. Existe una alta vulnerabilidad ambiental y de riesgo de inundación propiciados por
el establecimiento de viviendas sobre los retiros establecidos por la Ley General de Medio
ambiente y el decreto 78 “Normas y Pautas para el Ordenamiento Territorial”.
3. Presencia de industrias contaminantes dentro del perímetro urbano actual, y débil
incidencia de control ambiental por parte de la Alcaldía e instituciones involucradas (MINSA
MARENA).
4. Sistema de desechos líquidos de la ciudad caduco y sobrepasado en su capacidad.
5. Ciudades cruzadas por vías intermunicipales e ínter departamentales, que provocan
un alto grado de contaminación por emanación de gases automotores y ruidos.
ASPECTOS SOCIO ECONOMICOS
1. Niveles de crecimiento poblacional altos y que no se corresponden con el

crecimiento de la oferta de servicios urbanos, de equipamiento e infraestructura
2. Falta de correspondencia entre el desarrollo Local y el crecimiento de industrias de
zonas francas.
3. Crecimiento del índice de migración de comunidades rurales hacia el sector urbano
4. Inestabilidad social provocados por altos niveles de consumo de alcohol
ESTRUCTURA URBANA
1. Desequilibrios en la funcionalidad urbana por accesibilidad a las zonas de

equipamiento de nivel de ciudad o distrital, y por interferencias provocadas por vías de
nivel interregional.
2. Fuerte presión por espacios urbanizables por parte de sectores de bajos ingresos
( y población migrante), con problemas de vivienda..
3. Zonas de la ciudad con alto nivel de deterioro fisco y ambiental.
4. Crecimiento urbano limitado por las características físico naturales de la ciudad
5. Imagen Urbana deteriorada por presencia de viviendas precarias, desorden en el
uso de los espacios urbanos y falta de ornato en la ciudad.
6. Débil desarrollo de capacidades institucionales para el Control del crecimiento
Urbano desordenado.
INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO
1. Redes de servicio de Agua Potable, energía eléctrica domiciliar, alumbrado publico

y Alcantarillado sanitario caducas e insuficientes para cubrir la demanda actual.
2. Deterioro físico acelerado de las calles.
3. Equipamiento en Salud deficitario para el nivel de población que tiene la ciudad, no
se cuenta con un Hospital y hacen falta Puestos de Salud.
4. Equipamiento educativo, no se corresponde con las demandas en el sector
secundaria y educación media superior.
5. Falta de andenes y aceras, en un 95%.
6. Ausencia de mobiliario urbano y casetas en paradas de Buses y taxis

VIALIDAD Y TRANSPORTE
1. Ausencia de terminales de Transporte colectivo apropiadas.
2. Sistema vial no se corresponde con la funcionalidad urbana

V. CONCLUSIONES GENERALES DEL DIAGNOSTICO

5.1. La Ciudad de Tipitapa no tienen condiciones que aseguren la
sostenibilidad económica y social de la población.
La ubicación de la ciudad de Tipitapa, como nodo de interconexión entre el pacífico, y
específicamente de la capital Managua y el resto del país, lejos de permitir su desarrollo,
ha propiciado, su crecimiento desordenado y su vulnerabilidad ante factores externos. No
existe correspondencia entre los procesos inversionistas y el desarrollo local. Los recursos
Físico Naturales con que cuenta la ciudad, no son potenciados y se encuentran en una
situación de deterioro ambiental.
Las fuentes de trabajo se ubican en primer lugar en las industrias de maquila, en segundo
orden en la mediana industria local y en tercer lugar en el sector servicio y comercio.
Los niveles salariales son bajos y existe una tendencia al crecimiento de actividades de
comercio informal, que no aseguran la estabilidad económica de las familias.
5.2. El crecimiento urbano acelerado y desordenado ha rebasado las

capacidades de la infraestructura y los servicios, llevado a la ciudad a
una situación de insostenibilidad ambiental
La creciente pobreza de las zonas rurales ha desencadenado procesos migratorios hacia
la ciudad, que rebasan las capacidades de la infraestructura y los servicios. Por otra parte
el débil desarrollo de las capacidades institucionales, la inexistencia de políticas
ambientales y de desarrollo urbano, programas y proyectos orientados a aumentar estas
capacidades y a proteger los recursos por encima de intereses económicos particulares,
han llevado a una situación de insostenibilidad ambiental que demanda respuestas de
orden prioritario y estratégico.
La inversión publica por parte de la Alcaldía se ha centrado en dar respuestas a las

demandas de la población sin una clara visión estratégica, llegando en algunos casos a
agravar los problemas ambientales. No se han potenciado las zonas de valor estratégico
de la ciudad.
La inversión privada ya sea en actividades industriales de maquila o de urbanizaciones

para sectores de bajos ingresos ha obedecido a la lógica de la disponibilidad de terrenos
urbanos y no a la lógica del desarrollo urbano y ambiental planificado y equilibrado.
5.3. La estructura Urbana de la ciudad de Tipitapa es poco funcional y

competitiva.
El crecimiento urbano histórico de Tipitapa, marcado por la lógica de las actividades
comerciales y la cercanía a las vías de comunicación conformo una trama urbana de
“corredor”, primero siguiendo el curso de la primera carretera Panamericana y luego la
nueva carretera.
No existe correspondencia, entre los procesos de inversión privada (ya sea en

urbanizaciones como en industrias) y las condicionantes de dotación de infraestructura y
condiciones medio ambientales, que permitan potenciar las áreas de valor estratégico en
la ciudad. Las nuevas urbanizaciones se vienen desarrollando en zonas periféricas, de
poco valor catastral y baja dotación de infraestructura.

La inversión pública no se ha orientado a resolver los problemas ambientales y potenciar

las áreas de valor estratégico de la ciudad.
Todo lo cual deja como consecuencia lógica, una ciudad sin una clara identidad, y en la
que la precariedad y el alto índice de crecimiento de actividades económicas informales de
subsistencia, definen su imagen urbana.

VI. ESCENARIOS
El futuro de la ciudad de Tipitapa puede visualizarse en varios escenarios posibles, de los
cuales y para efectos de identificar los objetivos estratégicos, se seleccionan dos: EL
ESCENARIO TENDENCIAL y el ESCENARIO DESEABLE:
Los factores que se toman como base para la identificación de los escenarios son:
 Factores de orden Demográfico y Económico-Social.

 Factores de orden Político- Administrativos.
Los escenarios posibles no pueden verse de forma estática, sino en un proceso de cambio
continuo que dependerá de las acciones y decisiones que los actores sociales tomen. En
la medida en que puedan visualizarse de la forma mas realista posible estos escenarios,
se pueden identificar los objetivos estratégicos que conlleven a alcanzar el fin ultimo que
es tener una ciudad sostenible ambiental, social y económicamente.
6.1. ESCENARIO TENDENCIAL
SE MANTIENE UN CRECIMIENTO POBLACIONAL ALTO, COMO PRODUCTO DE LAS

MIGRACIONES DE POBLACION RURAL DEL MUNICIPIO Y DEL CENTRO NORTE DEL
PAIS.
SE ESTABLECEN INDUSTRIAS EN EL REGIMEN DE ZONA FRANCA EN DIFERENTES
PUNTOS DE LA CIUDAD SIN CORRESPONDENCIA CON LOS PLANES URBANOS
CONTINUA EL CRECIMIENTO DESORDENADO DE LA CIUDAD, CON LA OCUPACION
DE LOS TERRENOS DE USO COMUNAL Y AREAS VERDES.
AUMENTA LA DEMANDA SOBRE LAS REDES DE INFRAESTRUCTURA Y
EQUIPAMIENTO.
CONTINUAN Y SE INCREMENTAN LOS NIVELES DE CONTAMINACION AMBIENTAL
6.2. ESCENARIO DESEABLE
SE MANTIENE EL CRECIMIENTO POBLACIONAL POR MIGRACION, QUE ES

ABSORBIDO EN LAS DEMANDAS SOCIALES POR EL CRECIMIENTO DE FUENTES DE
EMPLEO Y DE LA OFERTA DE SERVICIOS Y EQUIPAMIENTO PUBLICOS.
ESTABLECIMIENTO DE INDUSTRIAS EN LAS ZONAS DE LA CIUDAD DESTINADAS
PARA ESTO SEGÚN EL PLAN URBANO.
EN MARCHA PROGRAMAS Y PROYECTOS URBANOS QUE FORTALECEN EL

FUNCIONAMIENTO ADECUADO DE LA CIUDAD Y SU DOTACION DE EQUIPAMIENTO
E INFRAESTRUCTURA.
DISMINUYEN LOS NIVELES DE CONTAMINACION AMBIENTAL.

VII. OBJETIVOS ESTRATEGICOS
OBJETIVO 1
ASEGURAR LA SOSTENIBLIDAD SOCIO ECONOMICA, DE LA CIUDAD POTENCIANDO

LAS VENTAJAS DE SU UBICACIÓN TERRITORIAL COMO NODO DE INTERCONEXION
DEL PACIFICO CON EL CENTRO NORTE DEL PAIS, Y EL POTENCIAL FISICO
NATURAL, A PARTIR DE LAS PREMISAS DEL PLAN NACIONAL DE DESARROLLO.
OBJETIVO 2
ASEGURAR UNA ESTRUCTURA URBANA FUNCIONAL, COMPETITIVA Y EQUITATIVA

DE LA CIUDAD DE Tipitapa QUE PERMITA SOSTENER LOS PROCESOS DE
DESARROLLO ECONOMICO LOCAL A LA VEZ QUE SE ASEGURA LA CALIDAD DE
VIDA URBANA.
OBJETIVO 3
LOGRAR LA SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL DE LA CIUDAD ASEGURANDO LA

SOLUCION DE LOS PROBLEMAS DE INFRAESTRUCTURA; DEL DRENAJE PLUVIAL Y
DE DESECHOS LIQUIDOS, Y EL ESTABLECIMIENTO DE UN SISTEMA EFICIENTE DE
MANEJO DE LOS DESECHOS SÓLIDOS CON LA PARTICIPACION DE TODOS LOS
ACTORES SOCIALES.
7.1. LINEAMIENTOS ESTRATEGICOS:
Para lograr el cumplimiento de cada uno de los Objetivos señalados se proponen los
siguientes lineamientos Estratégicos:
OBJETIVO 1
ASEGURAR LA SOSTENIBLIDAD SOCIO ECONOMICA, DE LA CIUDAD

POTENCIANDO LAS VENTAJAS DE SU UBICACIÓN TERRITORIAL COMO NODO DE
INTERCONEXION DEL PACIFICO CON EL CENTRO NORTE DEL PAIS, Y EL
POTENCIAL FISICO NATURAL, A PARTIR DE LAS PREMISAS DEL PLAN NACIONAL
DE DESARROLLO.
1. IMPULSAR PROGRAMAS DE INVERSION PRODUCTIVA EN PEQUEÑA ESCALA

EN ACTIVIDADES AGRICOLAS DE PRODUCTOS NO TRADICIONALES
APROVECHANDO LAS TIERRAS CON VOCACION AGRICOLA EN LA PERIFERIA
URBANA.
2. PROMOVER MEDIANTE EL DISEÑO DE UN PROGRAMA DE FOMENTO, LA
INVERSION EN ESTABLECIMIENTOS DE SERVICIO AUTOMOTRIZ EN LAS ZONAS
DEFINIDAS PARA ESTE FIN.
3. PROMOVER MEDIANTE EL DISEÑO E IMPULSO DE UN PROGRAMA DE
FOMENTO, LAS INVERSIONES EN EL MEJORAMIENTO DE LAS EDIFICACIONES DE
NEGOCIOS DE RESTAURANTES, CAFETERIAS Y BARES.

4. PROMOVER LAS ACTIVIDADES DE PEQUEÑAS EMPRESAS PRODUCTORAS

DE MATERIALES DE CONSTRUCCION, APROVECHANDO LOS RECURSOS
EXISTENTES EN EL MUNICIPIO.
OBJETIVO 2
ASEGURAR UNA ESTRUCTURA URBANA FUNCIONAL, COMPETITIVA Y

EQUITATIVA DE LA CIUDAD DE Tipitapa QUE PERMITA SOSTENER LOS PROCESOS
DE DESARROLLO ECONOMICO LOCAL A LA VEZ QUE SE ASEGURA LA CALIDAD
DE VIVIENDA Y DE VIDA URBANA.
1. ASEGURAR LA PUESTA EN MARCHA DEL PLAN REGULADOR DE LA

CIUDAD, FORTALECER LAS CAPACIDADES INSTITUCIONALES DE DESARROLLO Y
CONTROL URBANO E IMPULSAR MECANISMOS QUE ASEGUREN LA PARTICIPACION
CIUDADANA EN LA GESTION Y CONTROL URBANOS.
2. PROMOVER LA INVERSION PÚBLICA Y PRIVADA PARA DOTAR DEL
EQUIPAMIENTO DE NIVEL DE CIUDAD; TERMINAL DE TRANSPORTE, MERCADO,
HOSPITAL, BIBLIOTECA.
3. PROMOVER PROGRAMA PARA LA RECUPERACION URBANISTICA DEL RIO
TIPITAPA Y LOS CENTROS RECREATIVOS EXISTENTES.
4. IMPULSAR PROGRAMA DE REDISEÑO Y MEJORAMIENTO VIAL DE LA
CIUDAD.
5. IMPULSAR PROGRAMA DE ORDENAMIENTO, REGULACION Y CONTROL
DEL TRANSPORTE PÚBLICO Y PRIVADO.
6. IMPULSAR UN PROGRAMA DE RENOVACION URBANA DE LA CIUDAD,
PARA LA RECUPERACION DEL CENTRO HISTORICO Y EL MEJORAMIENTO DE LAS
CENTRALIDADES URBANAS IDENTIFICADAS EN EL DIAGNOSTICO.
7. PROMOVER LA INVERSION PÚBLICA Y PRIVADA EN LA DOTACION DE
NUCLEOS DE EQUIPAMIENTO EN CADA DISTRITO URBANO.
8. PROMOVER LA INVERSION PÚBLICA Y PRIVADA EN URBANIZACIONES DE
INTERES SOCIAL EN LAS ZONAS DEFINIDAS.
9. IMPULSAR PROGRAMA DE MEJORAMIENTO DE VIVIENDAS, PRIORIZANDO
LAS ZONAS DONDE SE PRESENTA UN MAYOR DETERIORO.

OBJETIVO 3
LOGRAR LA SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL DE LA CIUDAD ASEGURANDO LA

SOLUCION DE LOS PROBLEMAS DE INFRAESTRUCTURA; DEL DRENAJE PLUVIAL
Y DE DESECHOS LIQUIDOS, Y EL ESTABLECIMIENTO DE UN SISTEMA EFICIENTE
DE MANEJO DE LOS DESECHOS SÓLIDOS CON LA PARTICIPACION DE TODOS
LOS ACTORES SOCIALES.
1. ASEGURAR EL IMPULSO DEL SISTEMA DE GESTION AMBIENTAL, QUE

ASEGURE LA PARTICIPACION DE LOS ACTORES SOCIALES EN EL MEJORAMIENTO
AMBIENTAL DE LA CIUDAD.
2. PROMOVER UN PROGRAMA PARA EL MEJORAMIENTO Y AMPLIACION DE
CAPACIDADES Y COBERTURA DEL DRENAJE SANITARIO DE LA CIUDAD.
3. PROMOVER UN PROGRAMA DE RENOVACION Y AMPLIACION DE
CAPACIDADES Y COBERTURA DEL DRENAJE PLUVIAL DE LA CIUDAD.
4. ASEGURAR EL PROCESO DE REUBICACION DEL BOTADERO Y LA
CONSTRUCCION DEL RELLENO SANITARIO.
5. ESTABLECER LEGALMENTE Y ASEGURAR LA NORMACION Y CONTROL DE
LAS ZONAS DE PROTECCION AMBIENTAL DE LA CIUDAD.
6. IMPULSAR PROGRAMA DE RECUPERACION AMBIENTAL DEL RIO TIPITAPA,
EN CORRESPONDENCIA CON SU RECUPERACION URBANISTICA.

PRESENTACION
Este capitulo (Propuesta), constituye la segunda parte del documento “Plan Maestro de
Desarrollo Urbano de la ciudad de Tipitapa” desarrollado en el marco de la Asistencia
Técnica 1086/SF-NI, que el Instituto Nicaragüense de Fomento Municipal (INIFOM) está
otorgando a diferentes municipalidades de Nicaragua ejecutado con fondos provenientes
del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
Contempla los lineamientos estratégicos de desarrollo y la identificación de los principales

proyectos de intervención urbana proyectados en un horizonte de corto (2010, mediano
(2015) y largo plazo (2024)
La propuesta está basada en la concepción de un modelo de ciudad construido en un

proceso de consultas, que implicó la realización de tres talleres: Análisis de las
centralidades urbanas, presentación del Diagnostico y la Construcción de los lineamientos
estratégicos, realizados entre Septiembre del 2004 a Mayo del 2005.
Se partió de una interpretación técnico- social y de un acuerdo de proyecto sustentado en

la voluntad política de los actores principales en la ciudad (autoridades políticas, técnicas
y representantes populares).
La fundamentación técnica se basa en la elaboración de un Diagnóstico, que ha permitido

ubicar las limitantes y potencialidades a partir de un sistema de valores y aspectos técnico-
normativos. Los que a su vez se han aplicado en el contexto Municipal y Departamental,
en el contexto de la ciudad y su entorno inmediato.
El sistema de valores está construido por los aspectos siguientes: Equidad y distribución
de los bienes sociales y urbanos, la Sostenibilidad Ambiental concebida en su dimensión
socio economica y cultural, el Equilibrio territorial (accesibilidad a los bienes urbanos), y
la Competitividad (capacidad de generar condiciones de productividad económica en la
ciudad).

VIII. PROPUESTA DE DESARROLLO URBANO DE TIPITAPA

2005 - 2024
8.1. ALCANCES DEL PLAN, GENERALIDADES Y CRITERIOS.
El Plan tiene un horizonte de tiempo de 19 años (2005-2024) para su cumplimiento y

vigencia, y tiene como alcances:
1. Los lineamientos estratégicos de desarrollo.
2. La definición de una imagen objetivo
3. Propuesta de estructura Urbana
4. Propuesta de dotación de equipamiento e infraestructura
5. Propuesta de Sistema vial
6. Conceptos definitorios de la Imagen Urbana.
7. Estrategia de implementación.
8. Proyectos de Intervención urbana en el corto mediano y largo plazo
Partiendo de éstos elementos se han definido los siguientes Criterios guías para el
desarrollo de la propuesta urbana de la Ciudad de Tipitapa:
A. Se considera el Desarrollo Económico-social como un componente fundamental de la

propuesta, en el entendido de que el desarrollo Urbano de la ciudad y su regulación, deben
tener una base de sostenibilidad económica y ambiental. Se tiene por tanto, como punto de
partida el Plan de Desarrollo Municipal (PDM), puesto en marcha por las autoridades
municipales desde el año 2003.
B. Se parte del entorno Municipal, y de las conexiones de la ciudad con Managua y

Masaya, que constituyen los Centros poblacionales sobre los cuales gravitan con mas
fuerza, las tendencias de desarrollo actual de la ciudad de Tipitapa.
C. Se considera el potencial de crecimiento y desarrollo de la ciudad ubicada en la micro

cuenca de los grandes lagos, por las condicionantes de vulnerabilidad que esto implica.
D. Se parte de la connotación de ciudad Nodo y enlace, que el sistema vial interregional le

confiere a la ciudad y le consolida el potencial del lago de Managua y Río Tipitapa, de
ofrecer rutas de transporte acuático.

8.2. CONCEPTUALIZACION DEL PLAN DE DESARROLLO.
Dentro del sistema de centros poblados del municipio de Tipitapa, el casco urbano juega
un rol de Centro departamental, el que ve rebasada su oferta de infraestructura y
equipamiento, por la sostenida migración de la población rural a los centros urbanos más
cercanos y en especial a la Ciudad de Tipitapa.
Se toma en cuenta el hecho de que la ciudad de Tipitapa se ubica como parte del eje
Managua, Masaya, Granada, ciudades concentradoras de las actividades económicas de
mayor importancia dentro de la región Metropolitana. (Ver Mapa Nº 29. Mapa de Interconexiones
Nacionales).
El desarrollo de la ciudad a lo largo de su historia ha estado jalonado o en muchos casos

“interferido” por procesos de inmigración y cambios de actividades económicas relevantes
a partir de procesos económicos de orden nacional, macro regional y Departamental. Y
además limitado, por las condicionantes físico naturales.
Para la definición de los lineamientos estratégicos de desarrollo urbano, que rigen la

propuesta de implementación, se parte del hecho que la Ciudad de Tipitapa por su
cercanía a la ciudad capital Managua, cuenta con importantes potencialidades y a la vez
limitantes en el rol que a su vez le corresponde jugar en el Sistema de Centros Poblados
del Municipio. (Ver Mapa Nº 28. Distribución y Clasificación de Centros Poblados del Municipio de
Tipitapa).
Los lineamientos de desarrollo estratégicos de desarrollo urbano, parten por tanto, del
análisis de la ciudad en un contexto territorial municipal, en un contexto socio
económico, y en un contexto físico natural y ambiental.
Se concibe el Plan como un instrumento que permite enfocar las intervenciones sectoriales
(infraestructura, servicios, equipamiento, vivienda) como parte de las transformaciones
económico, social y ambiental de la Ciudad de Tipitapa.

8.3. PRINCIPIOS GUIAS DE LA PROPUESTA.
a. Principios guías de la propuesta
La propuesta está basada en la concepción de un modelo de ciudad construido en un

proceso de consultas, que implicó la realización de tres talleres: Análisis de las
centralidades urbanas, presentación del Diagnostico y la Construcción de los lineamientos
estratégicos, realizados entre Septiembre del 2004 a Mayo del 2005.
Se partió de una interpretación técnico- social y de un acuerdo de proyecto sustentado en

la voluntad política de los actores principales en la ciudad (autoridades políticas, técnicas
y representantes populares).
La fundamentación técnica se basa en la elaboración de un Diagnóstico, que ha permitido

ubicar las limitantes y potencialidades a partir de un sistema de valores y aspectos técnico-
normativos.
El sistema de valores está construido por los aspectos siguientes: Equidad y distribución
de los bienes sociales y urbanos, la Sostenibilidad Ambiental concebida en su dimensión
socio económico y cultural, el Equilibrio territorial (accesibilidad a los bienes urbanos), y
la Competitividad (capacidad de generar condiciones de productividad económica en la
ciudad). Los que a su vez se han aplicado en el contexto Municipal y Departamental. (Ver
Mapa Nº 30. Mapa de propuesta Económica).
Grafico Nº 1 - Proyectos y Potencialidades del Departamento de Managua.

b. EJES DE DESARROLLO DEL PLAN.
Los Ejes de Desarrollo del Plan son:
1- Consolidar las áreas urbanizadas dentro del perímetro urbano actual y proyectar
una reestructuración del uso del suelo en las Áreas Urbanas consolidadas donde
existan incompatibilidades de usos.
2- Saturar las áreas baldías existentes, integrando las áreas baldías sin utilización
ubicadas dentro del perímetro urbano actual, dentro del Área a Consolidar.
3- Expansión del Casco Urbano sobre las áreas localizadas en el extremo norte del
límite urbano actual.
El desarrollo urbano de las tres áreas estará acompañado de una política de densificación
del suelo urbano y zonificación del uso del suelo; al igual de propuestas de dotación de
infraestructura de servicios y equipamiento social agrupados por subcentros urbanos para
la descentralización de servicios; lineamientos para el desarrollo económico y productivo; y
el tratamiento de áreas verdes y reservas naturales para su protección y conservación.
Grafico Nº 2. Zonificación, Vías Principales y Estructura Urbana

8.4. COMPONENTES DEL PLAN.
a) Alcances y conceptualización del plan de desarrollo para la Ciudad de Tipitapa,

definiendo el rol a partir del análisis de sus limitantes, potencialidades físico-naturales y
socioeconómicos del casco urbano.
b) Principios guías e imagen objetivo al 2024.
c) Propuestas de áreas para el crecimiento y ordenamiento urbano.
d) Propuesta de estructura urbana, definiendo la zonificación y el uso del suelo aplicable a
cada zona.
e) Propuesta de dotación de equipamiento e infraestructura por etapa de crecimiento
urbano.
f) Propuesta de estructura vial y tipo de revestimiento por tipo de vía.
g) Propuesta de programas y proyectos para el desarrollo urbano, socioeconómico y
ambiental de la Ciudad de Tipitapa.
h) Políticas y programas de desarrollo urbano para asegurar la correcta ejecución del plan
en la Ciudad de Tipitapa.
i) Imagen urbana propuesta.
j) Estrategia de implementación: etapas de ejecución y estructura organizativa del plan de
desarrollo urbano.
8.5. IMAGEN OBJETIVO AL AÑO 2024.
La imagen Objetivo presenta la configuración de futuro de la ciudad, ubica su rol en el

contexto de Sistemas poblados del Municipio, establece las relaciones en el marco
regional, define los criterios rectores de su desarrollo y conceptualiza las condiciones de su
estructura urbana para el logro del mejoramiento de la calidad de vida de sus habitantes.
8.5.1. ROL DE LA CIUDAD EN EL SISTEMA DE CENTROS POBLADOS.
La Imagen Objetivo de la ciudad de Tipitapa se proyecta al año 2024, en función del

cumplimiento del rol de ciudad Nodo y Enlace, con una infraestructura comercial y de
servicios de nivel interregional, con una industria diversificada de mediana y gran
escala, y con un amplio aprovechamiento turístico recreativo del lago de Managua y
del río Tipitapa. (Ver Mapa Nº 7. Mapa de Imagen Objetivo).
El rol de ciudad Nodo y Enlace está determinado por los factores siguientes:
La Ciudad de Tipitapa por su ubicación en la micro cuenca de los lagos, es la

puerta de entrada principal del Centro, Norte y Atlántico del país a la
Región del Pacífico. Es además la puerta de acceso más cercana a la ciudad
capital a través de la carretera Panamericana.
Por su concentración de población, dotación de equipamiento e infraestructura
cumple en el Sistema de Centros Poblados del Municipio las funciones de
Centro Departamental.
Es una ciudad enclavada en el Municipio con mayor extensión territorial y
diversidad geomorfológica y físico natural del departamento de Managua.

Es una ciudad concentradora de población, con el porcentaje poblacional más

alto del departamento después de Managua.
Es una ciudad concentradora de actividades de industria ligera y de alto
tráfico vehicular.
Posee la característica de tener el río Tipitapa adentro de la ciudad, y además
contar con Hitos de valor Histórico, Turístico y Cultural (el museo a Los Héroes y
Mártires, La esquina en donde se firmó el Pacto del Espino Negro y La parroquia
San José).
Grafico Nº 3- Rutas Turísticas Potenciales del Departamento de Managua.
8.6. OBJETIVOS ESTRATEGICOS DEL PLAN DE DESARROLLO PARA LOGRAR LA

IMAGEN OBJETIVO.
A) Asegurar la sosteniblidad socio económica, de la ciudad potenciando las ventajas de

su ubicación territorial como nodo de interconexión del pacifico con el centro norte del
país, y el potencial físico natural, a partir de los lineamientos del plan nacional de
desarrollo.
B) Asegurar una estructura urbana funcional, competitiva y equitativa de la ciudad de

tipitapa que permita sostener los procesos de desarrollo económico local a la vez que
se asegura la calidad de vida urbana y la habitabilidad de sus barrios.
C) Lograr la sostenibilidad ambiental de la ciudad asegurando la solución de los

problemas de infraestructura de drenaje pluvial y aguas residuales, y el
establecimiento de un sistema eficiente de manejo de los desechos sólidos con la
participación de todos los actores sociales.

8.7. PRINCIPIOS GUIAS PARA LOGRAR LA IMAGEN OBJETIVO AL AÑO 2024
A) Considerar como punto de partida, las limitaciones que las condicionantes

físico naturales de la micro cuenca de los lagos le confieren a la ciudad.
B) Asegurar que Tipitapa consolide el rol de ciudad Nodo y Enlace,
resolviendo la vulnerabilidad que el sistema vial le provoca a la ciudad.
C) Consolidar la ciudad propiciando su crecimiento en dirección Norte.
D) Fortalecer la identidad urbana y asegurar su sostenibilidad económica, en
su rol de ciudad Nodo y enlace.
E) Considerar de forma integral las acciones de orden urbanístico y de orden
ambiental para Integrar el río Tipitapa a la ciudad, desarrollando el potencial turístico
recreativo de la ciudad y a la vez dando solución de los problemas ambientales que
actualmente presenta el río. La descontaminación del río tendrá un efecto directo en
la ciudad y viceversa.
F) Integrar el Lago de Managua como un recurso natural de gran potencial de
aprovechamiento socioeconómico y turístico para la Ciudad de Tipitapa.
Grafico Nº 4 Potencial de Rutas de Transporte Lacustre de Tipitapa.
8.8. PROPUESTA DE CRECIMIENTO URBANO.
8.8.1. AREAS POTENCIALES PARA EL CRECIMIENTO URBANO.
Luego de identificar las zonas vulnerables de la Ciudad y su entorno y reflejado en un

mapa de vulnerabilidades ambientales, la ubicación territorial de estas zonas serán los
delineadores de las áreas con mayor potencial para el crecimiento urbano.
Las áreas potenciales para el crecimiento urbano se ubican principalmente en el norte del
área urbana ocupada, en los costados norte, noreste y este de Ciudadela San Martín, al
igual se identican pequeñas zonas aptas para el crecimiento urbano en el costado oeste de
la urbanización Lotinica y sur del Barrio Aleyda Delgado.

Desde el punto de vista del tipo de condicionante que presenta el medio físico, este se
traduce en condicionantes de bajo, mediano y alto costo para el desarrollo urbano:
Bajo Costo: Cuando el área a urbanizar solamente requiera de la infraestructura interna,

sin que se produzcan afectaciones a zonas de cultivo, instalaciones, etc.
Mediano Costo: Cuando el área a urbanizar requiera de obras adicionales, para
conectarla al resto de la estructura urbana, por ejemplo la construcción de un canal,
puente, vías principales de la ciudad, afectaciones de cultivos o instalaciones.
Alto Costo: Cuando el área a urbanizar se realiza sobre un territorio con limitaciones,
relieve, obras de infraestructura muy costosa, etc.
Grafico Nº 5. Clasificación de Zonas Urbanizables según Condicionantes Físico-

Naturales.
8.8.2. CONDICIONANTES Y ALTERNATIVAS DEL DESARROLLO URBANO.
Las principales condicionantes naturales para el crecimiento de la Ciudad de Tipitapa

identificadas en el diagnostico son:
Ubicación de la Ciudad sobre la Micro cuenca del Río Tipitapa.
El sistema de fallas de Cofradía.
Zonas de permanente inundación por estar ubicadas dentro de la zona de
inundación por crecida del lago de Managua.
Zonas con avanzado proceso de erosión eólica e hídrica, producto de la escasa
vegetación de la zona.
Zonas en donde el nivel freático se encuentra somero lo que provoca que el suelo
tenga poca capacidad de absorción de las aguas pluviales
Zonas de Inundación por el drenaje pluvial, esto se agrava por la poca pendiente
con que cuenta la ciudad.

De acuerdo a lo anterior, se ha determinado la Alternativa de Crecimiento Urbano a

Corto, Mediano y Largo Plazo hacia el sector norte del actual emplazamiento urbano,
integrando las áreas propuestas para la consolidación urbana, localizadas en la periferia
este y oeste de la Ciudad.
8.8.3. PROPUESTA DE CRECIMIENTO URBANO
La propuesta de crecimiento urbano se define en base a la demanda de área urbana,

producto de la proyección de crecimiento poblacional. El área urbana requerida se debe de
distribuir de la siguiente manera: 60% para viviendas, 20% para vialidad, 13% para
Equipamiento y 7% para Áreas Verdes. (Ver Mapa Nº 31. Mapa de Áreas Aptas para el Desarrollo
Urbano.)
Cuadro Nº 55
Requerimiento de área urbana al 2024
AREA URBANA REQUERIDA (Hectáreas)

VIVIENDA EQUIPAMIENTO 13 AREAS VERDES 7
PERIODO VIALIDAD 20 % TOTAL 100 %
60 % % %
2005-2010 96 32 20.8 11.2 160

2010-2015 118 39.33 25.56 13.76 196.65
2015-2020 145 48.33 31.41 16.91 241.65
2020-2024 139 46.33 30.11 16.21 231.65
TOTAL 498 165.99 107.88 58.08 829.95
Fuente: Estimaciones GPI/Abril/2005, basadas en proyecciones INEC/1995.
Cuadro Nº 56
Propuesta de área urbana al 2024
AREA URBANA PROYECTADA (Hectáreas)

VIVIENDA VIALIDAD 20 EQUIPAMIENTO 13 AREAS VERDES 7
PERIODO 60 % % % % TOTAL 100 %
2005-2010 99.252 33.08 21.5 11.57 165.402

2010-2015 128.04 42.68 27.7 14.93 213.35
2015-2020 145.75 48.58 31.57 17 242.9
2020-2024 141.89 47.29 30.74 16.55 236.47
TOTAL 514.932 171.63 111.51 60.05 858.122
Fuente: Estimaciones GPI/Abril/2005, basadas en proyecciones INEC/1995.

8.8.4. ETAPAS DEL CRECIMIENTO URBANO.
En base a la proyección de crecimiento de población y el cálculo del área urbana requerida

se divide en cuatro etapas el crecimiento poblacional:
(Ver Mapa Nº 34, Mapa de Imagen Objetivo).
Etapa de Consolidación (2005-2010)
Se propone un total de 165.402 hectáreas para la consolidación del casco urbano

(2005-2010) esta área total se divide en tres zonas para uso habitacional, la que cubrirá
la demanda de viviendas al 2010 así como la demanda actual. En esta etapa se
dispondrá de 4,504 viviendas de densidad media, para lo cual se establece un rango de
30 a 35 lotes por hectárea, con tamaños promedios entre 180 y 325 m2.
Etapa de Crecimiento Urbano Nº 1 (2010-2015)
Se propone un total de 213.35 hectáreas para el crecimiento urbano de una unidad de

uso habitacional la que cubrirá la demanda al 2015 de 3,908 viviendas de densidad
media, con una distribución de lotes por hectárea de 30 a 35 lotes, con tamaños
promedios entre 180 y 325 m2.



Grafico No 6. Etapas del Crecimiento Urbano.
8.9. PROPUESTA DE DOTACION DE INFRAESTRUCTURA Y EQUIPAMIENTO POR

ETAPAS DE CRECIMIENTO URBANO.
8.9.1. PROPUESTA DE CLASIFICACION DEL EQUIPAMIENTO URBANO:
EL equipamiento urbano se clasifica en tres niveles:

Regional, Centro Urbano, Centro Vecinal y Sub-Centro Distrital, contemplándose los
requerimientos de: educación, salud, bienestar social, recreación, deportes, abasto,
comunicación, transporte, administración, justicia, seguridad y servicios municipales,
además del equipamiento de apoyo a la producción con que contara la ciudad de Tipitapa.
También se presenta en la propuesta los valores de ocupación del suelo por tipo de
equipamiento, según los criterios de diseño, las normas de equipamiento urbano y las
acciones a desarrollar para asegurar la más adecuada dotación de equipamiento e
infraestructura urbana para el casco urbano.
a. Equipamiento Regional:
Este tipo de equipamiento corresponde al equipamiento con que debe de contar una
ciudad con un rango promedio de población urbana de 20,00 a 100,00 habitantes y una
zona de influencia máxima de 550,000 habitantes.
b. Equipamiento Central:
Este equipamiento deberá ubicarse preferentemente en el centro urbano, a no ser que por
sus características propias deba ubicarse en otro sitio; o que ya esté localizado en otro
lugar. En el Mapa de Uso de Suelo se puede observar la ubicación, límites y extensión de
la zona de centro Urbano (Z-CU).
c. Equipamiento Vecinal:
En la zona de expansión este tipo de equipamiento se ubica en el centro de las nuevas
unidades vecinales proyectadas, con el fin de garantizar una distribución mas equitativa y
equidistante para los pobladores de dichas unidades vecinales, en la zona ocupada se
plantea consolidar equipamiento en los sitios en que actualmente se encuentran.
d. Equipamiento de Sub-Centro Distrital:

En la propuesta se mantiene la distribución de unidades distritales con que actualmente
cuenta el casco urbano, asegurando que cada una cuente el equipamiento necesario
ubicado en una zona de sub-centro Distrital.
(Ver Mapa Nº 36. Uso de Suelo Propuesto).
8.9.2. PROPUESTA DE DOTACION DE EQUIPAMIENTO URBANO.
El déficit de equipamiento urbano, las proyecciones de equipamiento Urbano, demanda de

área por población a atender y niveles de dotaciones de equipamiento, se han realizado en
base al documento:” Normas de Equipamiento Urbano” que el extinto Ministerio de la
Vivienda y Asentamientos Humanos (MINVAH), elaboro en el año 1981.
a. Equipamiento Educativo
Según el déficit de equipamiento actual y la proyección de crecimiento poblacional para

corto, mediano y largo plazo el requerimiento de centros escolares será de:
Centros de Educación Preescolar:
Al 2005:
No existe déficit de aulas para preescolar, por el contrario el excedente es de 14aulas.
Al 2010:
No existe déficit de aulas para educación preescolar, por el contrario el excedente es de 4
aulas.
Al 2015:
 Se requerirá de 8 aulas de clases.
 área de construcción requerida: 1,080 m2
 área de terreno total 3,600 m2
Al 2020:
 15 aulas de clases
 área de construcción requerida: 1,908m2
Al 2024:
 área de terreno total 6120 m2
Centros de educación Primaria:
Al 2005:
No existe déficit de aulas para preescolar, por el contrario el excedente es de 29 aulas.
Al 2010:
Al 2015:
Al 2020:
 área de construcción requerida: 5,877.6 m2
Al 2024:
 área de construcción requerida: 5,654.4 m2
Centros de educación Secundaria:
El casco urbano cuenta en la actualidad con 131 aulas de educación Secundaria, las
cuales representan una capacidad para atender a 15,720 estudiantes de secundaria, muy
por encima del requerimiento al año 2024 el cual será de 9,862 estudiantes atendidos en
84 aulas, por lo tanto no existe déficit de aulas para educación secundaria.

Es necesario considerar la construcción de:

 Centros de Educación Técnica
 Centros de Educación Especial.
 Una Universidad.
b. Equipamiento de Salud
Puestos de salud
Al 2005:
No existe déficit de puestos de salud, pero los existentes requieren de mejoras de
infraestructura.
Al 2010:
 3 Puestos de Salud
 área de construcción mínima requerida: 70 m2 c/u.
 área de terreno mínimo 318.11 m2 c/u.
Al 2015:
Al 2020:
Al 2024:
Centros de salud (Sin Camas)
Al 2005:
No existe déficit de centros de salud, pero el existente, el Centro de Salud Yolanda
Mayorga requiere de mejoras de su infraestructura.
Al 2010:
 1 Centro de Salud
 área de construcción mínima requerida: 400.82 m2 c/u.
 área de terreno mínimo 1,202.48 m2 c/u.
Al 2015:

 1 Centro de Salud de Salud

Al 2020:
Al 2024:
 área de terreno mínimo 1,745.73 m2 c/u.
Hospital General
Se requiere la construcción de:

 un Hospital General de 366 camas a corto plazo, el cual se ubicara en el costado norte
del barrio Lomas de Esquípulas. El área construida requerida es de 12,810 m2 y el área
del terreno mínimo requerido es de 25,620 m2.
c. Bienestar Social
Centros de Desarrollo Infantil.
Al 2005:
 73 aulas.
 área de construcción: 6,793.4 m2
 área de terreno: 11,304.8 m2
Al 2010:
 17 aulas.
Al 2015:
 21 aulas.
 área de construcción: 1,891 m2
 área de terreno: 3,172 m2
Al 2020:
 25 aulas.

Al 2024:
 24 aulas.
Se hace necesaria la construcción de centros de atención ciudadana:
 1 Centro de Atención a Discapacitados.

 1 Hogar de Ancianos.
 1 Centro de Rehabilitación Social.
 1 Comedor Infantil por Distrito.
Se necesita además mejorar y ampliar la Infraestructura de las construcciones que existen

en la actualidad como es el caso de la Casa del Adolescente, el cual brindara atención a
las jóvenes con problemas de drogadicción y maltrato.
d. Cultura
Biblioteca Regional.
Al 2005:
 1 Biblioteca.
 área de construcción mínima de: 366 m2
 área de terreno: 608.66 m2
Al 2015:
 1 Biblioteca.
Al 2024:
 1 Biblioteca.
Centro Popular de Cultura.
Al 2005:
 1 Centro Popular de Cultura.
 área de terreno mínimo de: 913.25 m2
Al 2010:


Al 2015:
Al 2020:
Al 2024:
Casa Comunal.
Al 2005:
 5 Casas Comunales.
 área de construcción mínima de: 406 m2 c/4
 área de terreno mínimo de: 1014.55 m2 c/4
Al 2010:
 1 Casa Comunal.
Al 2015:
 1 Casa Comunal.
Al 2020:
 1 Casa Comunal.
Al 2024:
 1 Casa Comunal.
e. Equipamiento Especializado
Mercado Municipal: se propone la construcción de un nuevo Mercado Municipal, que se

ubique en el sector Norte de la ciudad, el cual contara con una área mínima de terreno de
18262.8 m2 aproximadamente de 1.9 Hectáreas, para cubrir la demanda de mercado a
corto, medio y largo plazo.
Rastro Municipal: A mediano plazo se propone la construcción del rastro municipal el

cual se ubicara en la periferia norte de la Ciudad, a una distancia de 1.5 Km. del nuevo
limite urbano. El terreno tendrá un área mínima de 10,958 m², necesaria para cubrir la
demanda a corto, medio y largo plazo.
Ocupación del Suelo:

Las normas para la ocupación del suelo están sujetas a los requerimientos propios del
diseño de Rastros Municipales. Cuando el rastro sirve a una población mayor de 50,000
hab:
el área del terreno se calcula en base a 0.015 m2 x hab.
el área de la construcción se calcula en base a 0.002 m2 x hab.
el rastro debe de ubicarse a una distancia mínima de 1 Km. del limite del poblado
mas cerca.
Cementerio:
Al 2005:
Se plantea mejorar las instalaciones del Cementerio Nuevo el que se ubica al Sur de la
Ciudad.
Al 2024:
Se propone construir un nuevo cementerio en el extremo norte de la zona de crecimiento o
expansión, dicho cementerio tendrá la capacidad de funcionar hasta el 2030, el terreno
propuesto tiene un área de 193,455 m2

Las normas para la ocupación del suelo están sujetas a los requerimientos propios
de cada uso (cementerios, Iglesias, crematorios, etc.).
El área del terreno para el cementerio se calcula en base a 0.85 m2 x hab.
f. Equipamiento Recreativo:
Parque Infantil.
Al 2005:
 5 Parques infantiles.
 área de terreno mínimo de: 577 m2 c/4
Al 2010:
 1 Parque Infantil.
 área de terreno mínimo de: 577 m2

Al 2015:
Al 2020:
Al 2024:
Parque Residencial:
El área del terreno para parques urbanos se calcula en base 1 m2 x hab. Del área total del
parque, se debe de destinar el 20% para juegos infantiles y el 30% para plaza comunal.
Al 2005:
 24 Parques.
 área de terreno mínimo de: 5065 m2 c/u.
Al 2010:
 6 Parques.
Al 2015:
 6 Parques.
Al 2020:
 6 Parques.
Al 2024:
 6 Parques.
g. Deportes
Canchas Deportivas:
Al 2005:
 2 Canchas Deportivas de (18 m x 32 m) c/u.

Al 2010:
 1 Cancha Deportiva de (18 m x 32 m)
Al 2015:
Al 2020:
Al 2024:
Campo Deportivo:
Según la normativa de equipamiento urbano se debe de dotar a la ciudad de 1 campo

deportivo por cada 1000 habitantes.
Un campo deportivo abarca campos de béisbol y de fútbol. Un campo de béisbol es de
7,225 m2 (85 m x 85 m); un campo de fútbol es de 6,000 m2 (60m x 100m).
Al 2005:
 7 Campos de béisbol
 6 canchas de fútbol.
Al 2010:
 1 Campo de béisbol
 1 cancha de fútbol.
Al 2015:
Al 2020:
Al 2024:

Complejo Deportivo:
Se requiere la construcción de un complejo Deportivo de 91,314 m2 mínimo de terreno, el

complejo deportivo propuesto contara con las siguientes instalaciones:
Pista de Atletismo con graderías techadas.
Estadio de fútbol con medidas oficiales, graderías techadas e instalaciones
complementarias.
Estadio de Béisbol con medidas oficiales, graderías techadas e instalaciones
complementarias.
Estadio de Baloncesto con medidas oficiales, graderías techadas e instalaciones
complementarias.
Gimnasio de Boxeo, Físico culturismo y Halterofilia.
Piscina Olímpica, con medidas reglamentarias, graderías techadas e instalaciones
complementarias.
Al 2010:
Se propone la construcción de la primera etapa de lo que será el Complejo deportivo
Municipal, ubicado en la zona Noreste de la ciudad, con un área de terreno total de
922,140.16 m2, en dicha etapa se plantea la construcción de la pista de atletismo con su
zona de graderías y muro perimetral.
Al 2015:
Se propone la construcción de la segunda etapa del Complejo Deportivo Municipal, en esta
etapa se construirá el estadio de fútbol, el de béisbol y el de baloncesto.
Al 2020:
Se propone la construcción de la tercera y ultima etapa del complejo deportivo Municipal,
en esta etapa se construirá el Gimnasio de Boxeo, Físico culturismo y Halterofilia y la
piscina olímpica.
Otros.
-Se requiere la rehabilitación del estadio deportivo municipal, el cual cuenta con un campo
de uso mixto para béisbol y fútbol.
- Se propone la construcción de la pista de ¼ de milla, a través de la inversión privada, en
el extremo norte del casco urbano en un terreno de 310,000 m2.
- Se propone la construcción de una pista de MotoCross, en el costado sur del la zona de
crecimiento o expansión, el terreno propuesto tiene un área de 329,177m2.
h. Otros
Transporte Público Propuesto:
El transporte público urbano es un sistema que permite el traslado de los ciudadanos de un

punto a otro, dentro y fuera del perímetro urbano actual, y esta compuesto por: servicio de
buses, terminal de buses interurbano y transporte urbano, destinando para este fin un
sistema de bahías de buses a lo largo de la Carretera Panamericana Nueva, Carretera
Vieja a Managua o Antigua Panamericana y vías colectoras primarias y secundarias
internas. El transporte urbano contempla las siguientes instalaciones:
Terminal de Transporte Público: Es un espacio destinado al estacionamiento de buses

de transporte colectivo interurbano e intra-urbano. Actualmente el Casco Urbano no cuenta
con una terminal adecuada, ubicándose de manera dispersa pequeñas terminales por
cooperativas por toda la ciudad.
Para garantizar la dotación de una terminal de transporte a largo plazo, se propone la

construcción de la Terminal de transporte, en la zona de expansión de la ciudad, contiguo a
donde se ubicara el Mercado Municipal. La Terminal de transporte requiere de un área
según norma de: terreno mínimo: 5,640 m2, área construida: 1,128 m2. Necesarios para
cubrir la demanda de corto, medio y largo plazo.
Transporte Público Urbano: Se propone la construcción de bahías de paradas de buses

cada 500m en las Vías Regionales Primarias y en las Vías Urbanas Primarias y
Secundarias; y cada 200m en el sistema de calles o según requerimiento.
Estacionamientos: Son espacios de parqueo vehicular para uso público. Estos estarán
localizados próximos a los paseos y senderos peatonales, vías principales y plazas. No se
permitirá el parqueo de vehículos de transporte pesado.
8.10. PROPUESTA DE DOTACION DE INFRAESTRUCTURA URBANA
8.10.1. Agua Potable:
Se propone la ampliación de la red de distribución de agua potable hacia los barrios

que carecen de este servicio y hacia las zonas de expansión urbana, al igual que el
mejoramiento de la infraestructura de los tanques de almacenamiento y los pozos de
agua potable existentes.
Se propone la realización de estudios de factibilidad para la construcción de nuevos

pozos que cubran la demanda del servicio hasta el año 2024.
Se propone la colocación de hidrantes para incendios, los cuales cumplirán con las
normas de ENACAL, El Benemérito Cuerpo de Bomberos y la Unidad de Defensa Civil
de la Alcaldía de Tipitapa.
Cuadro Nº 57.
Proyección de requerimiento de agua potable
REQUERIMIENTO
15 % DE CAPACIDAD DEFICIT
AÑO POBLACION REQUERIMIENTO* TOTAL
PERDIDA DE (GAL/DIA)
(GAL/HAB/DIA)) (GAL/HAB/DIA) + 15
LA FUENTE
%
(GAL/DIA)
2005 83,582 2,925,370 438,805.50 3,364,175.50 1,775,217.60 -1,588,957.90
2010 102,669 3,593,415 539,012.25 4,132,427.20 1,775,217.60 -2,357,209.60
2015 126,116 4,414,060 662,109.00 5,076,169.00 1,775,217.60 -3,300,951.40
2020 154,918 5,422,130 813,319.50 6,235,449.50 1,775,217.60 -4,460,231.90

2024 182,628 6,391,980 958,797.00 7,350,777.00 1,775,217.60 -5,575,559.40
Proyección GPI DOXA CICODE, Mayo 2005 a partir de datos ENACAL.

*Se calculan los requerimientos en base a la norma de dotación de 35 gal/hab./día, mas el 15% de este total para perdidas
(GAL/MIN)
8.10.2. Alcantarillado Sanitario:
Debido a que la red que existe actualmente solo cubre el 15 % del casco urbano y el
diseño de la red y las pilas de tratamiento ya caduco se propone la realización de un
estudio para el rediseño de la red tomando en cuenta la demanda actual y previendo el
crecimiento de la ciudad que a su vez generara mayores volúmenes de aguas residuales.
De forma inmediata (año 2005-2006), deben rehabilitarse las pilas de tratamiento

existentes ubicadas al norte del barrio Anexo a La Villa Victoria de Julio, para la
conexión de las tuberías de los barrios aledaños.
Deben rehabilitarse a mediano plazo (2007-2008), la pilas de tratamiento ubicadas
en el sector oeste del barrio La Bocana, las que colectan las aguas residuales del
centro de la ciudad.
Para el crecimiento futuro, al 2024, se requiere la dotación de nuevas pilas de
tratamiento de aguas residuales, las que deberán de tener una capacidad mínima para
captar el 80% de la dotación de agua potable, conectándose al sistema de la ciudad;
en caso de sistemas de recolección privados, deberá asegurarse un adecuado
tratamiento y disposición final por parte de la Unidad de Medio Ambiente de la Alcaldía
de Tipitapa.
Para la dotación de nuevas pilas de tratamiento, se propone un área total de terreno de

171.30 Hectáreas, el que incluye zonas de amortiguamiento por malos olores.
Ocupación del Suelo, para las pilas de oxidación:

Una laguna de oxidación debe de ubicarse cerca de un río como destino final de las aguas
tratadas y de tal manera que los vientos predominantes no arrastren malos olores hacia la
ciudad.
8.10.3. Alcantarillado pluvial:
La dotación de una adecuada infraestructura para drenaje pluvial, en el caso de la ciudad

de Tipitapa, es de extrema urgencia, debido a su ubicación dentro de las cuencas del lago
de Managua y del río Tipitapa, de la poca pendiente natural, la escasa vegetación del
sector este de la misma y la poca capacidad de absorción de agua de los suelos, y el nivel
del manto freático.
-Se propone, por tanto, la realización de un estudio que identifique el sistema más
adecuado para la problemática que presenta la ciudad actualmente. Este estudio
deberá contemplar de forma específica, el diagnostico de los puentes-alcantarillas que
se ubican en las vías primarias urbanas e intermunicipales, con el fin de establecer los

diámetros de tuberías mas adecuado, y proceder al reemplazo de las que no cumplan

con los requerimientos técnicos
En la zona de futuro crecimiento, se propone la construcción a mediano plazo

(2010) de canales de drenaje de 50 metros de ancho, con sentido este oeste.
En el Mapa de Uso de Suelo se especifica la ubicación de dichos canales.
8.10.4. Energía eléctrica:
La capacidad de generar energía de la subestación de Tipitapa, satisface el requerimiento

de este servicio a largo plazo, sin embargo existe un elevado porcentaje de conexiones
ilegales en los barrios periféricos de la ciudad, al igual que la ciudad carece del servicio de
alumbrado publico en un 80% del área ocupada actualmente.
Se propone fomentar la conexión legal a la red de energía eléctrica en los barrios

periféricos de la ciudad.
Se propone realizar la evaluación y reemplazo de los postes y cableado cuya vida
útil haya expirado o represente signos evidentes de serio desgaste.
El crecimiento de la ciudad exigirá la ampliación de las redes de energía, por lo que
se necesitara de un adecuado diseño de conexiones primarias.
Cuadro Nº 58
Proyección de demanda de energía eléctrica
SUPERAVIT
AÑOS POBLACION VIVIENDAS DEMANDA*K.V/VIV/DIA CAPACIDADK.V/VIV/DIA
K.V/VIV/DIA
2005 83,582 13,931 5,572.13 162,932.90 157,360.77

2010 102,669 17,112 6,844.80 162,932.90 156,088.02
2015 126,116 21,020 8,408.00 162,932.90 154,524.90
2020 154,918 25,820 10,328.00 162,932.90 152,604.90
2024 182,628 30,438 12,175.20 162,932.90 150,757.70
Proyección GPI DOXA CICODE, Mayo 2005 a partir de datos UNION FENOSA
*Se calcula el requerimiento en base a la norma de dotación de 0.4 K.V/Viv/Dia.
8.10.5. Desechos Sólidos:
Es fundamental la reubicación del Botadero Municipal, debido a que se ubica en la zona

de alto valor urbano, donde se proyecta el crecimiento a largo plazo de la ciudad.
Se propone la ubicación del Botadero Municipal en el sector norte del límite urbano
propuesto, a 500 metros de la carretera Panamericana nueva, los que facilita su
aprovechamiento en el marco de un proyecto de reciclaje.
La cantidad de terreno requerida para un botadero con vida útil hasta el 2024 es de
104,098 m2, mínimo, equivalentes a 10.40 hectáreas.

El terreno propuesto tiene un área de 55.34 hectáreas, incluye zonas de amortiguamiento y

áreas para reciclaje.
El botadero se propone en un sector que permitirá además de abastecer la

demanda futura de la ciudad, será viable ofertar sus servicios a los poblados cercanos
(San Benito, Las Canoas, Los Laureles) y a la zona de uso industrial proyectada
(Triangulo entre San Benito, Los Laureles, Las Banderas).
Se propone de dotar a la Unidad de Servicios Municipales de la Alcaldía de Tipitapa

de personal y los medios de transporte de desechos sólidos, para cumplir con el
servicio de recolección de desechos sólidos y limpieza de calles a corto, medio y largo
plazo.
Ocupación del Suelo para el Botadero:

El calculo para el área del terreno para el botadero de basura se hace en base 0.57 m2 x
hab. El botadero de desechos sólidos debe de ubicarse a una distancia mínima de 1 Km.
(preferiblemente a 3 Km.) del límite urbano y cumplir con las siguientes consideraciones:
protegerlo con un cerco y arborización alrededor, evitando el acceso de particulares

y animales.
mantener en buen estado la vía de acceso todo el año.
garantizar el mantenimiento del basurero de tal manera que los desechos
orgánicos no permanezcan más de dos días al aire libre (deben de quemarse o
cubrirse con tierra).
facilitar la aplicación de una técnica, aunque rustica, de relleno sanitario.
evitar que el botadero tenga contacto y contamine cualquier río o cauce.
el cumplimiento de estas condiciones por parte de la alcaldía debe de contar con la
aprobación del MINSA y del MARENA.
Cuadro Nº 59.
DEFICIT EN EL SERVICIO DE RECOLECCION DE BASURA
CAPACIDAD
BASURA SIN BASURA SIN
PRODUCCION* ACTUAL DE
AÑO HABITANTES RECOLECTAR RECOLECTAR
Kg x Dia RECOLECCION
Kg x Dia M3 x Dia
Kg x Dia
2,005 83,582 41,791 30,303.03 11,487.97 37.91
2,010 102,669 51,334 30,303.03 21,031.47 69.4
2,015 126,116 63,058 30,303.03 32,754.97 108.09
2,020 154,918 77,459 30,303.03 47,155.97 155.61
2,024 182,628 91,314 30,303.03 61,010.97 201.33
Proyección GPI DOXA CICODE, Mayo 2005 a partir de datos Dir. Servicios Municipales Alcaldia de
Tipitapa
*Se estima la producción per capita de: 0.5 Kg/ día, densidad de basura: 350 Kg/m3
8.10.6. Telecomunicaciones:
En la actualidad se esta ejecutando un proyecto de ampliación de la red telefónica de

Tipitapa, la cual prevé dotar a la ciudad con 4,000 nuevas líneas telefónicas, esto vendrá a

satisfacer la demanda a corto, medio y largo plazo, de líneas de teléfonos, teléfonos

públicos y servicios de Internet.

Cuadro Nº 60.
Requerimientos de servicios de telecomunicación
DEMANDA
LINEA TELEFONO
HABITANTES BUZON DE
AÑO TELEFONICA PUBLICO 1/1000
CORRESPONDENCIA
1/100 HAB HAB
2,005 83,582 836 84 42
2,010 102,669 1,027 103 52
2,015 126,116 1,262 127 64
2,020 154,918 1,550 155 78
2,024 182,628 1,827 183 92
*Se estima en base a la norma de dotación: 1 línea telefónica/100 hab.,
1 teléfono publico por cada 1000 hab., 1 buzón de correo por cada 2000 hab.
Fuente: Introducción a la Planificación Territorial- Regional y Urbana.

SINTESIS DEL EQUIPAMIENTO REQUERIDO AL 2024

Acciones a Realizar
Equipamiento
Área Área de
Mejoramiento
Construcción
Tipo de Unidades
Reubicación
Ampliación
Construida Terreno
Equipamiento Adicionales Observaciones
Nueva
Necesaria Requerida
Requerido Requeridas
(m2) (m2)
Preescolar 4,667 15,615 37 X Unidades Adicionales

Educación
Primaria 18,111 60,368 254 X Requeridas en el

Secundaria 0 0 0 X Equipamiento de Educación,
Educación se refiere al numero de
16,244 31,076 124 X aulas.
Especial
27 Unidades de 70 m2
Puestos de
1,890 7,705 27 X X X mínimo de construcción. 3
Salud
por cada Unidad Distrital.
Salud
Centro de salud 2,080 6,240 4 X X X mínimo de construcción en el

Casco Urbano.
12810 m2 mínimo de
Hospital 12,810 25,620 1 X construcción, 366 camas, 35
m2 por cama.
CDI 14,728 27,705 160 X 160 Aulas

Bienestar Social
Centro de
Rehabilitación 1 X
Social
Depende de las necesidades
Hogares de
1 X locales
Ancianos
Comedores
9 X
Infantiles
Biblioteca 1,096 1,826 3 X mínimo de construcción en el
Casco Urbano.
Centro popular
Cultura
2,557 3,653 4 X mínimo de construcción en el

de Cultura
Casco Urbano.
mínimo de construcción en el
Casa Comunal 3,653 9,131 9 X
Casco Urbano. 1 por cada
Unidad Distrital.
577 m2 por cada Unidad

Recreación
Parque infantil 577 9 X

Distrital.
Parque 28 Unidades de 5065 m2 c/u,

141,819 28 X X
Residencial 4 por cada Unidad Distrital.
Canchas 5 Unidades de 576 m2 c/u. 1

Deportes
2,880 5 X
Deportivas por cada Unidad Distrital.
Complejo 1 Unidad para el Casco
2,557 1 X
Deportivo Urbano.
15406 m2 adicionales al área

Mercado 15,406 1 X X X X existente. Se requiere la
reubicación del Mercado.
1 Unidad de 1,128 m2 de
Terminal de
1,128 5,640 1 X construcción para el Casco
Transporte
Urbano.
1 Unidad de 32,207 m2
Otros
Cementerio 32,207 1 X X mínimo de terreno para el

Casco Urbano.
1 unidad de 4566 m2 mínimo
Rastro
4,566 10,958 1 X de construcción para el
Municipal
Casco Urbano.
1 unidad de 104,098 m2
Botadero de
mínimo terreno para el
Desechos 104,098 1 X X
Casco Urbano. A ubicarse a
Sólidos
3 Km. de la Ciudad.

Cuadro Nº 61.
Proyección GPI DOXA CICODE, Mayo 2005.

*Se calculan los requerimientos en base a la normas de equipamiento urbano, elaborado por el Ministerio de la Vivienda y
Asentamientos Humanos (MINVAH)

IX. PROPUESTA DE ESTRUCTURA URBANA

CIUDAD DE TIPITAPA AL AÑO 2024.
9.1. MARCO GENERAL
Estructura urbana propuesta al año 2024
En función de los lineamientos estratégicos de desarrollo urbano, y tomando como base la

Imagen Objetivo de la ciudad, se propone una estructura urbana, que asegure el rol de
ciudad Nodo, la sostenibilidad socioeconómica de la ciudad (estructura concentradora de
infraestructura de servicios de nivel interregional), con dotación de equipamiento turístico,
que permita integrar el río a la ciudad, y la funcionalidad urbana descentralizada para
mejorar la calidad de vida urbana.
Los elementos básicos que inciden en la concreción de la estructura urbana

propuesta, son:
1. El crecimiento de la ciudad hacia el Norte, en dirección a Ciudadela. Con un área

de ocupación proyectada al año 2024 de 1,714 Ha.
2. La vialidad y el Sistema de espacios públicos abiertos, como un componente

rector de la estructura urbana futura de la ciudad.
3. El río Tipitapa como el espacio abierto más importante de la ciudad, además

jugando un papel articulador central entre la ciudad y sus áreas de ocupación
futuras. (en dirección Norte)
4. El reconocimiento y renovación del centro histórico de la ciudad como la

centralidad urbana de mayor valor. (“núcleo 1” en el análisis de núcleos estratégicos
ó centralidades urbanas).
5. Ciudad concentradora de servicios a la industria, sector transporte, comercio,

turismo de nivel interregional
6. El reconocimiento de los Núcleos estratégicos o centralidades Urbanas

existentes en la ciudad como las zonas de impacto estratégico en la ciudad.
7. El reconocimiento de los actuales distritos de la ciudad como unidades base

de descentralización del equipamiento. Aunque la Normativa de equipamiento
Urbano del MINVAH, señala que las divisiones distritales deben tener un promedio
de 50.000-75.000 habitantes, en el caso de Tipitapa se reconocen divisiones
distritales constituidas por un promedio de 13,800 habitantes y la agrupación de un
promedio de 6 barrios.

Se parte de reconocer que la identidad barrial conglomera a una cantidad menor de

habitantes, lo que es producto del desarrollo histórico de la ciudad, y su crecimiento a
partir de asentamientos poblacionales producto de fenómenos naturales que han afectado
Managua, Tipitapa y otras zonas del país.
Cuadro Nº 62.
Clasificación de Unidades Habitacionales
UNIDAD
1.200 A 5.000 HAB
RESIDENCIAL
UNIDAD VECINAL 12.500 A 20.000 HAB
UNIDAD DISTRITAL 50,000 A 75,000 HAB
UNIDAD CENTRAL 150.000 A 225.000 HAB

Normativa MINVAH1982
Cuadro Nº 63.
Actual organización Barrial y Distrital de la Ciudad de Tipitapa 2005.
36 Barrios 6 barrios x distrito promedio
6 distritos 2,300 hab x barrio 13,800 hab x distrito
9.2. DEFINICION DE MACRO ZONAS.
Estos componentes tienen una expresión territorial en el marco de grandes zonas con
características específicas, por su vocación en relación al uso urbano, de acuerdo a los
condicionantes físicos naturales y ambientales. (Ver Mapa Nº 33. Mapa de Macro zonas).
Estas grandes zonas regirán la zonificación del espacio urbano, el sistema vial y la imagen
urbana de la ciudad, y son:
Zona Urbana Ocupada: Es el área que ocupa todo el casco urbano de la Ciudad de
Tipitapa, con su particular trazado de calles, lotificación y ubicación de centralidades
urbanas, en donde se concentran las actividades sociales y económicas de la Ciudad.
Zona urbana de expansión: es la zona constituida por la porción del territorio municipal
destinada al crecimiento urbano, mas allá del limite de la zona ocupada, que se habilitara
para el uso urbano durante la vigencia y implementación del Plan Maestro de Desarrollo
Urbano (PMDU). hasta el año 2024.

Zona de Protección Natural: Son las áreas inmediatas al área urbana o dentro de esta,
relacionadas con la protección natural de sitios de interés, ambiental, científico, turístico y
escénico. Esta zona comprende las áreas que requieren conservación y rehabilitación para
ser aprovechadas bajo manejo racional e incorporado a los parques naturales dentro y
fuera de la ciudad.
Zona Urbana de Consolidación: Es la zona constituida por las áreas baldías dentro del
limite e inmediatas a la zona urbana ocupada, las que se habilitara para desarrollo urbano
a corto plazo. Estas áreas se encuentran ubicadas en el costado este de la ciudad y
extremo norte de Ciudadela San Martín.
Grafico No 7. Delimitación de las Macro zonas.
9.3. ELEMENTOS QUE COMPONEN LA ESTRUCTURA URBANA
Centro Urbano: referido al Casco Urbano Central, el cual mantendrá su función y sus usos
del suelo: habitacional, comercial, de servicios e institucional, procurando concentrar
estos últimos en la calle principal, con sus respectivas restricciones de ocupación.
Áreas Intermedias y Periféricas: definen el límite de las áreas urbanas sin consolidación
que requieren saturación de las áreas baldías, localizadas al, este y oeste de la ciudad.
Se han destinado estas áreas para uso exclusivo habitacional de densidad media.

Áreas de Expansión urbanas: son las áreas baldías con uso actual agrícola y que se
integran al nuevo límite urbano propuesto, para garantizar las áreas requeridas para el
crecimiento urbano.
Espacios de Esparcimiento Público y Privado: localizados el costado norte y sector de

los Termales del río Tipitapa, la zonas de afluentes del El Trapiche y Trapichito y las
costas del lago de Managua; en ellas se propone el establecimiento de miradores,
senderos, balnearios, restaurantes y servicios varios, que atraigan al visitante nacional
y extranjero, aprovechando al máximo su gran potencial paisajístico y recreativo.
Corredores Comerciales: en estos se concentrará la actividad comercial y de servicios,

ubicados en las vías principales. Estos corredores son independientes de los usos
comerciales individuales existentes, que se encuentran distribuidos en forma diversa en
toda la ciudad.
Centros Distritales o de Barrios: son áreas que se localizan en diversos puntos de la

ciudad, para dotar de forma equilibrada, del equipamiento y servicios básicos
necesarios, en los barrios intermedios y periféricos.
Conectores o Enlaces: conformados por el sistema vial de la ciudad, como elemento

articulador de la misma con los municipios vecinos, estableciendo la jerarquía de las
vías, en dependencia de su función y volumen de tráfico que permite, desde las áreas
urbanas hasta las suburbanas.
Red de Calles: son vías que permiten la integración entre los barrios, proponiendo el
mejoramiento en las calles de las zonas urbanas que presentan deterioro, ubicadas en
los barrios intermedios y periféricos, dentro del área urbana existente.
Aceras y Andenes: vías exclusivamente para uso del peatón, para lo cual se propone
eliminar los obstáculos existentes en las aceras del centro urbano, y la construcción de
andenes en los barrios intermedios y periféricos.
Bulevares: Se propone la construcción del Portal y Boulevard de acceso principal a la

Ciudad, en el acceso oeste. este tipo de vía presenta un amplio tratamiento ornamental,
que dispondrán de andenes para la articulación peatonal.
Miradores: son áreas de esparcimiento ubicadas en las riberas del río Tipitapa en el sector
de la Bocana y las costas del lago de Managua, estarán dotadas de áreas de
descanso, observación, circulación peatonal, ciclismo y servicios gastronómicos de
comida típica nacional.
Plazas y Parques: constituyen espacios de recreación y esparcimiento, proyectados

dentro del perímetro urbano actual y fuera de este, a nivel de subcentros de barrios.

Senderos: son caminos con vistas paisajísticas, dotadas de tratamiento adecuado para la
recreación, como mobiliario urbano y arborización, barreras protectoras para seguridad
del peatón, entre otros. Estos estarán ubicados:
a) Vía que une el cruce con el parque central, y el parque central con el Nodo de
salida hacia Ciudadela
b) Desde el Puente de la Carretera Panamericana Nueva al Malecón del Río Tipitapa.
c) Vía que une la rotonda de acceso principal de la ciudad con la Plaza - parque de
ferias.
Áreas Deportivas: comprenden los espacios donde se concentrarán instalaciones o

condiciones para la práctica del deporte tales como Baseball, Volleyball, Basketball,
entre otros, aprovechando la infraestructura deportiva existente.
9.4. LÍMITE URBANO PROPUESTO.
9.4.1. PLANO BASE Y LIMITE URBANO ACTUAL DE LA CIUDAD DE TIPITAPA
En sesión ordinaria celebrada el día 16 de noviembre del 2004, el Concejo Municipal

aprobó el Plano Base de la Ciudad de Tipitapa, con los límites siguientes:
Norte: Lindero Norte del Barrio Ciudadela San Martín.
Sur: Costado Sur de industria Zenika, S.A
Este: Limite Este de los Barrios: Colonia San Francisco, Colonia Los Maestros,
Urbanización Lotinica, Reparto Oronte Centeno, La Majada y Costado este del Sistema
Penitenciario de Tipitapa (La Modelo).
Oeste: Lago de Managua o Xolotlán, costado Oeste de los Barrios: La Bocana, Pedro
Joaquín Nº 2, Aleyda Delgado, La Virgen, Rpto. Yuri Ordóñez, San Jorge y Rpto. San
Rafael.
El área que ocupa actualmente la ciudad de Tipitapa dentro de los límites descritos es de
920.86 Hectáreas.

9.4.2. LIMITE URBANO PROPUESTO AL 2024
Se propone la ampliación del perímetro urbano principalmente hacia el norte y sur, los
nuevos límites cardinales son:
Norte: Carretera hacia el extinto Ingenio Victoria de Julio, lindero norte de las parcelas
00101 y 00103.
Sur: lindero sur de la finca Santa Rosa, las parcelas 00700, 00802, 01500, 01700 y la
Hacienda La Tigra Nº 1.
Este: lindero este de las parcela 06300. En la propuesta se plantea la construcción de una
vía de carácter regional la cual servirá como limite este del nuevo limite urbano, dicha vía
atraviesa las parcelas: 03803, 02803, 00201, 00202, 00203,00300 y La Hacienda santa Fe
La Uvita.
Oeste: Costas orientales del Lago de Managua o Xolotlán.
El área que cubre el límite urbano propuesto es de 6,794 Hectáreas, con un perímetro de
41,666.823 m2.
9.5. ZONIFICACION PROPUESTA.
De acuerdo a las cuatro macro-zonas, antes descritas la zonificación de uso de suelo para
la ciudad de Tipitapa es la siguiente:
(Ver Mapa Nº 36. Mapa de Uso de Suelo Propuesto).
1. Zona de Centro Urbano (Z-CU): Se localiza en el Casco Urbano Central, destinado a

atender las necesidades de más de 10,000 mil habitantes, en equipamiento público y
privado, a nivel de ciudad, albergando usos institucionales, culturales, de comercio:
Mercado de Artesanías y Calle de Verbenas (antiguo mercado), más usos
comerciales dispersos, de venta minorista. Alberga también equipamiento de
servicios, cultura, recreación, transporte y vivienda tradicional con densidades altas y
medias. Esta zona concentra los edificios de mayor relevancia a nivel municipal
como lo son: el edificio de la Alcaldía de Tipitapa, La Iglesia Parroquial San José, el
Parque Central, la Delegación Policial, la Filial de la Cruz Roja Nacional, Los
Juzgados y sitios de interés histórico como la esquina en donde se firmo “El pacto
del Espino Negro” y el restaurante Silva muy visitado por los presidentes de los
últimos periodos. Se propone establecer en la calle central, combinado con el uso
comercial, un corredor o pasaje peatonal el que inicie desde las casa antiguas que
se ubican frente al edificio que ocupa la Alcaldía Municipal, que tenga como punto de
partida la esquina donde se firmo el Pacto del Espino Negro, pase por el Restaurante
Silva, las tiendas comerciales a ambos lados de la calle central, El Mercado de
artesanía Municipal y termine en la calle de Verbenas frente entre el Parque Central
y La Parroquia San José. Este pasaje peatonal se establece con el objetivo de
rescatar el valor histórico cultural del antiguo centro de la Ciudad, dotar de una
identidad del origen de ciudad y el rol que ha desempeñado esta en la historia del
país, preservar esta identidad para las futuras generaciones, y dotar a la ciudadanía
en general y visitantes extranjeros de una zona de esparcimiento cuya circulación
sea exclusivamente peatonal.

2. Zona de Sub-Centros Distritales (Z-SCD): Corresponde a jerarquía de centros de

equipamiento institucional, social (educativo, salud, bienestar social) e infraestructura
de servicios (segundo orden), que puedan dar asistencia a una cantidad de
población a nivel distrital (5,000 personas), o barrial (1,500 personas), según los
requerimientos de dotación, por el volumen de población concentrado en cada
territorio.
3. Zona de Vivienda de Densidad alta (Z-V1): Corresponde a zonas de viviendas que

permiten un rango de 56 a 80 lotes por hectárea, con tamaños promedios entre 125
y 180 m2 y reservas de áreas de circulación mínimas del 13 %del área en total.
Debido a las limitantes físico-naturales que presenta la ciudad de Tipitapa
únicamente se plantea este tipo de densidad en los barrios: Noel Morales Nº 2, Ana
Virginia Robles Nº 1, Anexo a la Villa Victoria de Julio, Roberto Vargas, anexo al Juan
Castro y La Virgen.
4. Zona de Vivienda de Densidad Media (Z-V2): Corresponde a zonas de viviendas

que permiten un rango de 30 a 35 lotes por hectárea, con tamaños promedios entre
180 y 325 m2 con reservas de áreas de circulación mínimas del 18 % del área total.
En la propuesta de estructura urbana se plantea que sea este tipo de densidad
habitacional el que predomine en la Ciudad.
5. Zona de Vivienda de Uso Mixto (Z-VM): Corresponde a zonas de viviendas que

permiten un rango de 30 a 55 lotes por hectárea, con tamaños promedios de lotes
entre 180 a 325 m2 con circulación interna mínima de 18 % del área total. En este
tipo de vivienda se permite el comercio minorista, el cual representa actualmente en
la Ciudad de Tipitapa una importante fuente de ingreso a la economía familiar de un
buen sector de la población.
6. Zona de corredores Comerciales (Z-CC): Constituyen usos establecidos por un

patrón de configuración lineal, conformando corredores comerciales ubicados
principalmente sobre la Nueva Carretera Panamericana, La Antigua Carretera
Panamericana, la Carretera hacia Masaya, avenidas primarias de acceso a la ciudad.
7. Zona de Mercado Municipal (Z-MM): Comercio concentrado en el área definida

para el establecimiento del mercado municipal, esta zona está conformada por usos
predominantes de comercio mayorista y minorista, combinada con usos de servicios
varios.
8. Zona de Servicios Turístico-Comercial (Z-SCTC): Esta conformado por

establecimientos de comida rápida (comida típica nicaragüense), kioscos de
artesanías y souvenir, los cuales se ubicaran en el muelle del Lago de Managua y el
malecón de la Bocana del Río Tipitapa. el objetivo de esta zona es la de ofertar al
turista nacional o extranjero de platos de comida típica nicaragüense y
principalmente del plato típico de Tipitapa el cual es el delicioso pescado preparado
sin espinas.

9. Zona de Recreación Turística (Z-RT): Le corresponde a las áreas abiertas o libres,

que abarcan los espacios de uso publico o privado provistas de una amplia gama de
oferta de actividades recreativas al aire libre y turismo de salud, relacionado al uso
de los recursos naturales con que cuenta el casco urbano como lo son las zonas de
termales, afluentes de agua subterránea, y costas del lago de Managua y el Río
Tipitapa.
10. Zona de Patrimonio Cultural (Z-PC): Comprende las áreas que contienen los sitios
históricos y culturales de la ciudad las cuales configuran la identidad de la misma.
11. Zona de Áreas Deportivas (Z-AD): Corresponde a las áreas destinadas a

actividades deportivas y recreativas como: complejo deportivo, canchas de fútbol,
cancha de básquetbol, pista de ciclocross, pista de MotoCross, pista para
competencia de ¼ de milla.
12.Zona de Equipamiento Institucional Especializado (Z-EIE): Esta área contiene el

tipo de equipamiento institucional y de servicio como: El edificio de Gobierno Local o
Alcaldía, oficinas publicas, los juzgados, institutos especializados, Bibliotecas,
universidades, escuelas de secundaria y primaria, preescolares, escuelas técnicas, y
otros.
13.Zona de Equipamiento Institucional de Salud (Z-EIS): Es el área en donde se

dotará de infraestructura de salud a la ciudad de Tipitapa como lo son: el Nuevo
Hospital General, clínicas, farmacias especializadas y centros de salud.
14.Zona de Equipamiento Institucional para Terminal de Transporte terrestre (Z-

EITTT): La componen esta área la nueva Terminal de transporte de pasajeros, las
zonas de parqueos para taxis, la estaciones de transporte de pasajeros y la Terminal
de transporte de carga.
15.Zona de Equipamiento Institucional para Terminal de Transporte Acuático (Z-

EITTA): La componen esta el muelle, el área de talleres, bodegas, el área para la
Terminal de transporte de pasajeros, las zonas de parqueos para taxis y las
estaciones de transporte de pasajeros.
16.Zona de Equipamiento para Cementerio (Z-EC): Componen esta área los actuales
cementerios y el área requerida para el año 2024 la cual será de 7.10 Hectáreas en
base a norma de 0.85 m2 por Habitante.
17.Zona de Equipamiento para Rastro Municipal (Z-ERM): Es el área necesaria para

dotar de un rastro municipal a la ciudad de Tipitapa ya que esta actualmente carece
del mismo, el área mínima según norma para el establecimiento será de 300 m2 para
la edificación y de 2,500 m2 para el área del terreno, para una relación entre
superficie construida y terreno libre de 15% y 85% respectivamente.

18. Zona de Equipamiento para Botaderos de Desechos Sólidos (Z-EB): Le

corresponden las áreas destinadas al depósito y tratamiento de desechos sólidos a
nivel de ciudad, la propuesta contempla los terrenos propuestos para este fin y que
deberán ser aprobados mediante acuerdo del Concejo Municipal. Cabe mencionar
de que el actual Botadero de desechos sólidos ya caducó en cuanto a su capacidad
y sistema de tratamiento de los desechos sólidos, por lo que se hace necesario
trabajar el la adquisición del terreno para ubicar las nuevas instalaciones para este
fin. Al igual la propuesta de estructura urbana ubica un área para el establecimiento
de un centro de acopio de desechos sólidos reciclables a mayor escala como lo son:
el papel, Aluminio, Hierro y plástico en general con el fin de que una vez clasificados
y pesados se venda a las empresas dedicadas a este tipo de negocio. Todo dentro
de la campaña de “ La basura es un tesoro” que ha venido impulsando desde hace
un par de años La Asociación de Municipios de Nicaragua ( AMUNIC) en el municipio
de Tipitapa.
19.Zona de Equipamiento para Drenaje Pluvial (Z-EDP): Son las áreas destinadas,
para dotar a la Ciudad de las obras de equipamiento necesarias para drenar las
aguas pluviales que baja de las zonas mas altas ubicadas al este de la ciudad hacia
el lago de Managua. Este equipamiento esta compuesto en la propuesta
básicamente por Canales de drenaje pluvial.
20.Zona de Equipamiento para Pilas de Oxidación (Z-EPO): Son las áreas

destinadas, para la deposición de aguas residuales de uso domestico para su debido
tratamiento.
21.Zona de Producción de Hortalizas (Z-PH): Corresponde a usos donde se

concentran actividades de producción de hortalizas, se concentra en áreas fuera del
perímetro urbano actual, al noroeste de la ciudad.
22.Zona de Industria Liviana (Z-IL): Corresponde al área donde prevalecerá la

actividad industrial, de ensamblado o procesamiento íntegro de un producto
comercial, destinado a consumo o producción de otros bienes y servicios. Se
concentra en el costado sur de la ciudad. Debido al enorme riesgo de contaminación
de las reservas de agua con que se cuenta en este lugar, tiene un área bien
delimitada de 215 Hectáreas, en la propuesta se establece que una vez agotada el
área industrial propuesta dentro del perímetro urbano la nueva demanda de área
industrial se traslade al triangulo entre San Benito, Las canoas, las Banderas y Los
Laureles.
23. Zona de Parques Residenciales (Z-PR): Son zonas localizadas dentro de las
cuencas hidrográficas del Río Tipitapa y el Lago de Managua que requieren
conservación, cuentan con un gran potencial de aprovechamiento para actividades
relacionadas con el esparcimiento de la población. En esta zona se plantea instalar
el Arboretum Municipal y el pulmón verde de la zona de expansión de la ciudad.

24. Zona de Plantación Maderable y Protección por Erosión Eólica e Hídrica (Z-RN
1): Es la zona inmediata al costado este del emplazamiento urbano actual, el cual
acusa de una escasa vegetación producto de la falta de un plan de manejo de la
actividad agrícola de la zona y del proceso de erosión que causan las corrientes que
bajan en dirección este-oeste, adentrándose en la ciudad llevando consigo una gran
cantidad de sedimentos, los cuales saturan las pocas alcantarillas y canales de
drenaje pluvial con que cuenta la ciudad. en esta zona se propone como actividad
predomínate la plantación de árboles de uso maderable, basado en un plan de
planificación y renovación continua de los mismos. dichas plantaciones de árboles
servirán a la vez como cortinas de vientos y para evitar que continúe la erosión de
los suelos.
25. Zona de Protección por Erosión Eólica y Producción de Energía Eólica (Z-RN
2): Son las zonas que presentan avanzados procesos de erosión causada por las
corrientes de drenaje natural hacia el lago de Managua y los vientos del noreste
procedentes de la cordillera chontaleña y de la cuenca del lago de Nicaragua o
Cocibolca. esta zona presenta un elevado potencial para la producción de energía
eólica.
26. Zona de Protección Sísmica y Reserva Acuífera (Z-RN 3): Son las zonas
afectadas por la ubicación de fallas sísmicas comprobadas y/o probables, además
por la ubicación de reservas acuíferas importantes.
27. Zona de Protección por inundación y Reserva para Parque Acuático (Z-RN 4):
Son zonas que se ubican por debajo de la cota de máxima crecida del lago de
Managua por lo que permanecen en condiciones húmedas la mayor parte del año. el
uso potencial que presenta esta zona, por sus características físico-naturales y su
accesibilidad es la de un complejo de juegos acuáticos o Parque Acuático.
28.Zona de Corredor Vial (Z-CV): Son las zonas destinadas a vías de transporte
terrestre, en la propuesta se define una vía de carácter regional con un derecho de
vía de 200 metros la cual servirá de enlace entre el norte, centro y pacifico sur del
país.
29.Zona de Servicio Automotor (Z-SA): Es la zona destinada a satisfacer la demanda

de reparación y mantenimiento de vehículos automotores y adquisición de repuestos
de los mismos. Esta zona es de gran importancia debido al rol de Ciudad de enlace
entre el norte, centro y pacifico sur del país. la cantidad de transito vehicular que
pasa dentro del casco urbano y su periferia genera la demanda de este tipo de
servicio que de forma ordenada y regulada, generaría importantes fuentes de ingreso
a la economía de la ciudad y fortalecería su rol como ciudad puerto porque se
fomentaría el establecer una parada obligatoria del trafico de carga de mercadería
que atraviesa el municipio con miras a potenciar la disponibilidad de producción
económica, recursos humanos, cercanía al aeropuerto internacional y a la ciudad
capital con que cuenta el municipio.

30.Zona Agropecuaria (Z-AG): Es la zona destinada al desarrollo de actividades

agrícolas y ganaderas, implementado el sistema de rotación de cultivos para evitar
que continúe el deterioro mineral de los suelos.
9.6. USO DE SUELO PROPUESTO
A continuación se describen por cada una de las zonas, los usos del suelo propuestos con
sus respectivos indicadores y valores de ocupación:
1. Zona de Centro Urbano (Z-CU):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes: Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico.

Gobierno local y administración pública, juzgados locales, policía, bomberos,
telecomunicaciones y correo, sucursales de servicios públicos, sedes políticas, sociales y
literarias, sedes de asociaciones comerciales, profesionales y laborales, organizaciones
internacionales, centros de desarrollo infantil, centros de educación preescolar, primaria y
secundaria, escuela técnica y vocacional, universidades, escuelas especializadas,
institutos de investigación
Usos Secundarios: Vivienda Individual y Colectiva, Viviendas que combinadas con:

comercio al por menor, ferreterías, venta de repuestos y accesorios para vehículos
automotores, alimentos, carnicerías, panaderías, establecimientos de comida rápida,
restaurantes, pulperías, misceláneas, centros de alquiler de computadoras y servicios
profesionales. Puestos de salud, centros de salud, hospitales, clínicas privadas,
consultorios privados, farmacias, laboratorios, asilos, orfanato, cruz roja. Parques
infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos.
Usos Complementarios: Canales de drenaje pluvial, alcantarillas para drenaje pluvial,

pilas de amortiguamiento y absorción. Museo, galería de arte, hoteles, jardín zoológico,
escuelas de baile, salón de baile, discoteca, club nocturno, bar, salón cervecero,
restaurantes, sala de atracciones, pista de patinaje, parque, feria. Souvenir, artesanías y
establecimientos de comida típica. Complejo deportivo, canchas deportivas multiuso,
polideportivo, estadio de béisbol, estadio de fútbol, canchas de tenis, pistas de atletismo,
pistas de boliche, pistas de patinaje, pista de ciclocross, pista de motocross, pista de ¼ de
milla, club deportivo, gimnasio, centros de billar. . comercio al por menor, farmacias,
joyerías, librerías, souvenir, centro de venta de productos fotográficos y de filmación,
floristerías, jugueterías, artículos deportivos, venta de música, artesanías, cristalería,
vajillas, adornos, artículos eléctricos, artículos de oficina, muebles y útiles para el hogar,
muebles de oficina, librerías, ropa, calzado, telas, artículos para la construcción,
ferreterías, venta de repuestos y accesorios para vehículos automotores, alimentos,
carnicerías, panaderías, rosticerías, establecimientos de comida rápida, restaurantes,
pulperías y misceláneas, veterinarias, centros de alquiler de computadoras,

establecimientos financieros y de seguros, bancos, servicios prestados a las empresas,

oficinas y servicios profesionales.
Uso Condicionado: Mercado Municipal. Cementerio, Capillas velatorias, crematorios.
Usos Incompatibles: Terminal de transporte terrestre, áreas de servicios relacionados al

transporte, parqueos, talleres de reparación. Corrales de espera y encierro del ganado,
matadero y pilas de tratamiento de desechos líquidos. Botadero, bodega de maquinaria,
centro de acopio de desechos orgánicos, centro de proceso de abono orgánico, bodega y
distribuidora de abono orgánico, centro de acopio para reciclaje, centro de reciclaje,
bodega de material de reciclaje. Canales de drenaje y pilas de tratamiento de aguas
residuales. Actividades y Usos propuestos para las zonas de reservas naturales. Cultivos
de Hortalizas, almacén de semillas, abono y maquinaria de producción, centro de acopio y
embalaje de los productos. Industria manufacturera. Taller de reparación de vehículos
automotores de carga, venta de repuestos y accesorios para vehículos automotores de
carga, parqueos para vehículos de carga. Muelle, áreas de servicios relacionados al
transporte Acuático. Actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería intensiva.
Talleres de reparación, parqueos de camiones, auto hoteles, gasolineras.
3. Zona de Sub-Centro Distrital (Z-SCD):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes: Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico.

Usos Secundarios: Vivienda Individual y Colectiva, Viviendas que combinadas con:

infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos.

restaurantes, sala de atracciones, pista de patinaje, parque, feria. Souvenir, artesanías y
establecimientos de comida típica. Complejo deportivo, canchas deportivas multiuso,


milla, club deportivo, gimnasio, centros de billar. . comercio al por menor, farmacias,
carnicerías, panaderías, rosticerías, establecimientos de comida rápida, restaurantes,
pulperías y misceláneas, veterinarias, centros de alquiler de computadoras,
oficinas y servicios profesionales.
Uso Condicionado: Mercado Municipal.

transporte, parqueos, talleres de reparación. Cementerio, Capillas velatorias, crematorios.
Corrales de espera y encierro del ganado, matadero y pilas de tratamiento de desechos
líquidos. Botadero, bodega de maquinaria, centro de acopio de desechos orgánicos,
centro de proceso de abono orgánico, bodega y distribuidora de abono orgánico, centro de
acopio para reciclaje, centro de reciclaje, bodega de material de reciclaje. Canales de
drenaje y pilas de tratamiento de aguas residuales. Actividades y Usos propuestos para
las zonas de reservas naturales. Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y
maquinaria de producción, centro de acopio y embalaje de los productos. Industria
manufacturera. Taller de reparación de vehículos automotores de carga, venta de
repuestos y accesorios para vehículos automotores de carga, parqueos para vehículos de
carga. Muelle, áreas de servicios relacionados al transporte Acuático. Actividades
relacionadas con la agricultura y la ganadería intensiva. Talleres de reparación, parqueos
de camiones, auto hoteles, gasolineras.
3. Zona de Vivienda de Densidad Alta (Z-V1):
Uso del Suelo:
Uso predominante:
Vivienda individual y Colectiva.
Uso Secundario: Vivienda individual combinada con: Comercio al por menor, ferreterías,
venta de repuestos y accesorios para vehículos automotores, alimentos, carnicerías,
panaderías, establecimientos de comida rápida, restaurantes, pulperías, misceláneas,
centros de alquiler de computadoras y servicios profesionales.
Uso Complementario:

institutos de investigación. Puestos de salud, centros de salud, hospitales, clínicas

privadas, consultorios privados, farmacias, laboratorios, asilos, orfanato, cruz roja. Canales
de drenaje pluvial, alcantarillas para drenaje pluvial, pilas de amortiguamiento y absorción.
Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos. comercio
al por menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro de venta de productos
fotográficos y de filmación, floristerías, jugueterías, artículos deportivos, venta de música,
artesanías, cristalería, vajillas, adornos, artículos eléctricos, artículos de oficina, muebles y
útiles para el hogar, muebles de oficina, librerías, ropa, calzado, telas, artículos para la
construcción, ferreterías, venta de repuestos y accesorios para vehículos automotores,
gasolineras, alimentos, carnicerías, panaderías, rosticerías, establecimientos de comida
rápida, restaurantes, pulperías y misceláneas, veterinarias, centros de alquiler de
computadoras, establecimientos financieros y de seguros, bancos, servicios prestados a
las empresas, oficinas y servicios profesionales. Complejo deportivo, canchas deportivas
multiuso, polideportivo, estadio de béisbol, estadio de fútbol, canchas de tenis, pistas de
atletismo, pistas de boliche, pistas de patinaje, pista de ciclocross, pista de motocross,
pista de ¼ de milla, club deportivo, gimnasio, centros de billar.
Uso Condicionado: Vivienda Colectiva. Cementerio, Capillas velatorias, crematorios.

Mercado Municipal. Museo, galería de arte, hoteles, jardín zoológico, escuelas de baile,
salón de baile, discoteca, club nocturno, bar, salón cervecero, restaurantes, sala de
atracciones, pista de patinaje, parque, feria. Sitios históricos y culturales, edificios de
interés arquitectónico.
Uso Incompatible: Terminal de transporte terrestre, áreas de servicios relacionados al

matadero y pilas de tratamiento de desechos líquidos. Pilas de tratamiento de aguas
residuales. Actividades para las Zonas de Reservas Naturales. Cultivos de Hortalizas,
almacén de semillas, abono y maquinaria de producción, centro de acopio y embalaje de
los productos. Industria manufacturera. Taller de reparación de vehículos automotores de
carga, venta de repuestos y accesorios para vehículos automotores de carga, parqueos
para vehículos de carga. Muelle, áreas de servicios relacionados al transporte, bodegas,
talleres de reparación. Actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería intensiva.
Botadero, bodega de maquinaria, centro de acopio de desechos orgánicos, centro de
proceso de abono orgánico, bodega y distribuidora de abono orgánico, centro de acopio
para reciclaje, centro de reciclaje, bodega de material de reciclaje. Talleres de reparación,
parqueos de camiones, auto hoteles, gasolineras, vivero de plantas y cultivos anuales.
Ocupación del Suelo.

Se establecen regulaciones diferenciadas de acuerdo al tamaño del lote.
Vivienda Individual: Lote de 125 – 180m

Retiro Frontal : 3.00 m.
Retiro de Fondo : 3.00 m.
Retiro Lateral: Retiro mínimo del Código de la Construcción vigente
Frente Mínimo : 6.50 metros (*)
(*) De acuerdo al lote mínimo establecido en las Normas Mínimas de Dimensionamiento de
Desarrollo Habitacionales. MINVAH, 1982.

4. Zona de Vivienda de Densidad Media (Z-V2):
Uso del Suelo:
Uso predominante:
Vivienda individual.
Uso Secundario: Vivienda individual combinada con: Comercio al por menor, ferreterías,
venta de repuestos y accesorios para vehículos automotores, alimentos, carnicerías,
panaderías, establecimientos de comida rápida, restaurantes, pulperías, misceláneas,
centros de alquiler de computadoras y servicios profesionales.
Uso Complementario:
Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos. comercio
las empresas, oficinas y servicios profesionales. Complejo deportivo, canchas deportivas






Se establecen regulaciones diferenciadas de acuerdo al tamaño de los lotes.
Vivienda Individual : Lote 180 - 325m².
Retiro Lateral : Retiro mínimo del Código de la Construcción vigente.
Frente Mínimo : 10.00 m.
5. Zona de Vivienda de Uso Mixto (Z-VM):
Uso del Suelo:
Uso predominante:
Vivienda individual combinado con comercio al por menor, ferreterías, venta de repuestos y
accesorios para vehículos automotores, alimentos, carnicerías, panaderías,
establecimientos de comida rápida, restaurantes, pulperías, misceláneas, centros de
alquiler de computadoras y servicios profesionales.
Uso Secundario: Vivienda Individual.
Uso Complementario: Gobierno local y administración pública, juzgados locales, policía,

bomberos, telecomunicaciones y correo, sucursales de servicios públicos, sedes políticas,
sociales y literarias, sedes de asociaciones comerciales, profesionales y laborales,
organizaciones internacionales, centros de desarrollo infantil, centros de educación
preescolar, primaria y secundaria, escuela técnica y vocacional, universidades, escuelas
especializadas, institutos de investigación. Puestos de salud, centros de salud, hospitales,
clínicas privadas, consultorios privados, farmacias, laboratorios, asilos, orfanato, cruz roja.
Canales de drenaje pluvial, alcantarillas para drenaje pluvial, pilas de amortiguamiento y
absorción. Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas
rompevientos. comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro de
venta de productos fotográficos y de filmación, floristerías, jugueterías, artículos deportivos,
venta de música, artesanías, cristalería, vajillas, adornos, artículos eléctricos, artículos de
oficina, muebles y útiles para el hogar, muebles de oficina, librerías, ropa, calzado, telas,
artículos para la construcción, ferreterías, venta de repuestos y accesorios para vehículos
automotores, gasolineras, alimentos, carnicerías, panaderías, rosticerías, establecimientos
de comida rápida, restaurantes, pulperías y misceláneas, veterinarias, centros de alquiler
de computadoras, establecimientos financieros y de seguros, bancos, servicios prestados
a las empresas, oficinas y servicios profesionales. Complejo deportivo, canchas deportivas





Se establecen regulaciones diferenciadas de acuerdo al tamaño del lote.
Vivienda Individual: Lote de 180 – 325m

Retiro Lateral: Retiro mínimo del Código de la Construcción vigente
Frente Mínimo : 6.50 metros (*)
(*) De acuerdo al lote mínimo establecido en las Normas Mínimas de Dimensionamiento de

Desarrollo Habitacionales. MINVAH, 1982.
6. Zona de Mercado Municipal (Z-MM):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
comercio mayorista y minorista, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro de venta de
productos fotográficos y de filmación, floristerías, jugueterías, artículos deportivos, venta de
música, artesanías, cristalería, vajillas, adornos, artículos eléctricos, artículos de oficina,
muebles y útiles para el hogar, muebles de oficina, ropa, calzado, telas, artículos para la
artículos veterinarios, alimentos, carnicerías, panaderías, almacenes de abarrotes,
rosticerías, establecimientos de comida rápida, expendio de bebidas alcohólicas(no
servidas).
Usos Secundarios: Gasolineras, restaurantes, pulperías y misceláneas, veterinarias,

centros de alquiler de computadoras, establecimientos financieros y de seguros, bancos,
servicios prestados a las empresas, oficinas y servicios profesionales.

Usos Complementarios: Terminal de transporte terrestre, áreas de servicios relacionados

al transporte, parqueos, talleres de reparación. Canales de drenaje pluvial, alcantarillas
para drenaje pluvial. Museo, galería de arte, hoteles, jardín zoológico, escuelas de baile,
atracciones, pista de patinaje, parque, feria.
Usos Condicionados: Vivienda Individual y Colectiva, Vivienda de uso Mixto, Gobierno

local y administración pública, juzgados locales, policía, bomberos, telecomunicaciones y
correo, sucursales de servicios públicos, sedes políticas, sociales y literarias, sedes de
asociaciones comerciales, profesionales y laborales, organizaciones internacionales,
centros de desarrollo infantil, centros de educación preescolar, primaria y secundaria,
escuela técnica y vocacional, universidades, escuelas especializadas, institutos de
investigación.
Uso Incompatible: Puestos de salud, centros de salud, hospitales, clínicas privadas,

consultorios privados, farmacias, laboratorios, asilos, orfanato, cruz roja.
Cementerio, Capillas velatorias, crematorios. Corrales de espera y encierro del ganado,
bodega de material de reciclaje. Pilas de tratamiento de aguas residuales. Parques
infantiles, Jardín botánico, viveros. Actividades para las Zonas de Reservas Naturales.
Complejo deportivo, canchas deportivas multiuso, polideportivo, estadio de béisbol, estadio
de fútbol, canchas de tenis, pistas de atletismo, pistas de boliche, pistas de patinaje, pista
de ciclocross, pista de motocross, pista de ¼ de milla, club deportivo, gimnasio, centros de
billar. Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico. Cultivos de
Hortalizas, almacén de semillas, abono y maquinaria de producción, centro de acopio y
embalaje de los productos. Industria manufacturera. Taller de reparación de vehículos
carga, parqueos para vehículos de carga. Muelle, áreas de servicios relacionados al
transporte, bodegas, talleres de reparación, zona de parqueos. Actividades relacionadas
con la agricultura y la ganadería intensiva. Talleres de reparación, venta de repuestos y
accesorios para vehículos, parqueos de camiones, auto hoteles, gasolineras, cafeterías
vivero de plantas y cultivos anuales.
7. Zona de Corredores Comerciales (Z-CC):
Uso de Suelo:
Usos Predominantes:
comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro de venta de
muebles y útiles para el hogar, muebles de oficina, librerías, ropa, calzado, telas, artículos
para la construcción, ferreterías, venta de repuestos y accesorios para vehículos


a las empresas, oficinas y servicios profesionales.
Usos Secundarios: Mercado Municipal.
Usos Complementarios: Vivienda Individual y Colectiva, Viviendas que combinadas con:

profesionales. Canales de drenaje pluvial, alcantarillas para drenaje pluvial, pilas de
amortiguamiento y absorción. Museo, galería de arte, hoteles, jardín zoológico, escuelas
de baile, salón de baile, discoteca, club nocturno, bar, salón cervecero, restaurantes, sala
de atracciones, pista de patinaje, parque, feria.

transporte, talleres de reparación de autobuses. Corrales de espera y encierro del ganado,
centro de acopio de desechos orgánicos, centro de proceso de abono orgánico, centro de
acopio para reciclaje, centro de reciclaje, bodega de material de reciclaje. Pilas de
tratamiento de aguas residuales. Actividades para las Zonas de Reservas Naturales.
Cultivos de Hortalizas, centro de acopio de Hortalizas y embalaje de los mismos. Industria
carga.
Usos Condicionados: Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas
rompevientos. Complejo deportivo, canchas deportivas multiuso, polideportivo, estadio de
béisbol, estadio de fútbol, canchas de tenis, pistas de atletismo, pistas de boliche, pistas de
patinaje, pista de ciclocross, pista de motocross, pista de ¼ de milla, club deportivo,
gimnasio, centros de billar. Gobierno local y administración pública, juzgados locales,
policía, bomberos, telecomunicaciones y correo, sucursales de servicios públicos, sedes
políticas, sociales y literarias, sedes de asociaciones comerciales, profesionales y
laborales, organizaciones internacionales, centros de desarrollo infantil, centros de
educación preescolar, primaria y secundaria, escuela técnica y vocacional, universidades,
escuelas especializadas, institutos de investigación. Puestos de salud, centros de salud,
hospitales, clínicas privadas, consultorios privados, farmacias, laboratorios, asilos,
orfanato, cruz roja. Capillas velatorias, cementerios.
8. Zona de Patrimonio Cultural (Z-PC):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico.
Usos Secundarios: Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas
rompevientos.

Usos Complementarios: Puestos de salud, centros de salud, hospitales, clínicas

privadas, consultorios privados, farmacias, laboratorios, asilos, orfanato, cruz roja.
Cementerio, Capillas velatorias, crematorios. Canales de drenaje pluvial, alcantarillas para
drenaje pluvial. Museo, galería de arte, hoteles, jardín zoológico, escuelas de baile, salón
de baile, discoteca, club nocturno, bar, salón cervecero, restaurantes, sala de atracciones,
pista de patinaje, parque, feria.

bodega de material de reciclaje. Pilas de tratamiento de aguas residuales. Actividades y
Usos para las Zonas de Reservas Naturales. Mercado Municipal.
Usos Condicionados: Vivienda Individual y Colectiva. Vivienda individual combinada con:

Comercio al por menor, alimentos, carnicerías, panaderías, establecimientos de comida
rápida, restaurantes, pulperías, misceláneas, centros de alquiler de computadoras y
servicios profesionales. comercio minorista, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro
de venta de productos fotográficos y de filmación, floristerías, jugueterías, artículos
deportivos, venta de música, artesanías, cristalería, vajillas, adornos, artículos eléctricos,
artículos de oficina, muebles y útiles para el hogar, muebles de oficina, librerías, ropa,
calzado, telas, artículos para la construcción, ferreterías, venta de repuestos y accesorios
para vehículos automotores, gasolineras, alimentos, carnicerías, panaderías, rosticerías,
establecimientos de comida rápida, restaurantes, pulperías y misceláneas, veterinarias,
servicios prestados a las empresas, oficinas y servicios profesionales. Canchas deportivas
multiuso, polideportivo, pistas de boliche, pistas de patinaje, pista de ciclocross, club
deportivo, gimnasio, centros de billar.
9. Zona de Recreación Turística (Z-RT):
Uso del Suelo:
Uso Predominantes:
Museo, galería de arte, hoteles, jardín zoológico, escuelas de baile, salón de baile,
discoteca, club nocturno, bar, salón cervecero, restaurantes, sala de atracciones, pista de
patinaje, parque, área de picnic, mirador, feria.
Usos Secundarios: Ninguno.

pilas de amortiguamiento y absorción. Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes,
viveros, cortinas rompevientos, Mercado Municipal. comercio al por menor, farmacias,


ferreterías, venta de repuestos y accesorios para vehículos automotores, gasolineras,
alimentos, carnicerías, panaderías, rosticerías, establecimientos de comida rápida,
restaurantes, pulperías y misceláneas, veterinarias, centros de alquiler de computadoras,
oficinas y servicios profesionales. Complejo deportivo, canchas deportivas multiuso,
milla, club deportivo, gimnasio, centros de billar. Sitios históricos y culturales, edificios de
interés arquitectónico. Souvenir, artesanías y establecimientos de comida típica.
Uso Condicionado: Vivienda Individual, Vivienda Colectiva, Vivienda de uso mixto,

privadas, consultorios privados, farmacias, laboratorios, asilos, orfanato, cruz roja. Terminal
de transporte terrestre, áreas de servicios relacionados al transporte, parqueos, talleres de
reparación. Cementerio, Capillas velatorias, crematorios. Actividades para las Zonas de
Reservas Naturales. Industria manufacturera, Muelle, áreas de servicios relacionados al
transporte, bodegas, talleres de reparación, zona de parqueos. Actividades relacionadas
con la agricultura y la ganadería intensiva
Uso Incompatible: Corrales de espera y encierro del ganado, matadero y pilas de

tratamiento de desechos líquidos. Botadero, bodega de maquinaria, centro de acopio de
desechos orgánicos, centro de proceso de abono orgánico, bodega y distribuidora de
abono orgánico, centro de acopio para reciclaje, centro de reciclaje, bodega de material de
reciclaje. Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y maquinaria de producción,
centro de acopio y embalaje de los productos. Taller de reparación de vehículos
carga, parqueos para vehículos de carga. Talleres de reparación, venta de repuestos y
10. Zona de Áreas Deportivas (Z-AD):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
billar.

Usos Complementarios: Vivienda Individual, Vivienda Colectiva, Vivienda de uso mixto,

institutos de investigación. Canales de drenaje pluvial, alcantarillas para drenaje pluvial,
restaurantes, sala de atracciones, pista de patinaje, parque, feria.
Usos Condicionados: Terminal de transporte terrestre, áreas de servicios relacionados al

Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos,
Actividades para las Zonas de Reservas Naturales. comercio al por menor, farmacias,
floristerías, jugueterías, artículos deportivos, venta de música, cristalería, vajillas, adornos,
artículos eléctricos, artículos de oficina, muebles y útiles para el hogar, muebles de oficina,
librerías, ropa, calzado, telas, artículos para la construcción, ferreterías, venta de repuestos
y accesorios para vehículos automotores, gasolineras, alimentos, carnicerías, panaderías,
rosticerías, establecimientos de comida rápida, restaurantes, pulperías y misceláneas,
veterinarias, centros de alquiler de computadoras, establecimientos financieros y de
seguros, bancos, servicios prestados a las empresas, oficinas y servicios profesionales.
Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico. Actividades relacionadas
con la agricultura y la ganadería intensiva. Souvenir, artesanías y establecimientos de
comida típica.
Usos Incompatibles: Puestos de salud, centros de salud, hospitales, clínicas privadas,

tratamiento de aguas residuales. Mercado Municipal. Cultivos de Hortalizas, almacén de
semillas, abono y maquinaria de producción, centro de acopio y embalaje de los productos.
Industria manufacturera. Taller de reparación de vehículos automotores de carga, venta de
carga. Terminal de transporte terrestre, áreas de servicios relacionados al transporte,
parqueos, talleres de reparación. Talleres de reparación, venta de repuestos y accesorios
para vehículos, parqueos de camiones, auto hoteles, gasolineras, cafeterías vivero de
plantas y cultivos anuales.

11. Zona de Equipamiento Institucional especializado(Z-EIE):
Uso del Suelo:
Uso Predominante:
institutos de investigación. Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico.
Usos Secundarios: Puestos de salud, centros de salud, hospitales, clínicas privadas,

Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos
Usos Complementarios: Vivienda Individual y Colectiva. Comercio al por menor,

carnicerías, panaderías, establecimientos de comida rápida, restaurantes, pulperías,
misceláneas, centros de alquiler de computadoras y servicios profesionales. Canales de
drenaje pluvial, alcantarillas para drenaje pluvial, Complejo deportivo, canchas deportivas
multiuso, polideportivo, canchas de tenis, pistas de atletismo, pistas de boliche, pistas de
patinaje, pista de ciclocross, club deportivo, gimnasio, centros de billar.

Talleres de reparación, parqueos de camiones, auto hoteles, gasolineras, vivero de plantas
y cultivos anuales.
Usos Condicionados: comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir,

centro de venta de productos fotográficos y de filmación, floristerías, jugueterías, artículos


servicios prestados a las empresas, oficinas y servicios profesionales. Mercado Municipal.
patinaje, parque, feria. Souvenir, artesanías y establecimientos de comida típica.
12. Zona de Equipamiento Institucional de Salud (Z-EIS):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Puestos de salud, centros de salud, hospitales, clínicas privadas, consultorios privados,
farmacias, laboratorios, asilos, orfanato, cruz roja.
Usos Secundarios: Gobierno local y administración pública, juzgados locales, policía,

especializadas, institutos de investigación.

profesionales. Cementerio, Capillas velatorias, crematorios. Canales de drenaje pluvial,
alcantarillas para drenaje pluvial, Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros,
cortinas rompevientos. Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico.
Usos Condicionados: comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir,

centro de venta de productos fotográficos y de filmación, floristerías, jugueterías, artículos
servicios prestados a las empresas, oficinas y servicios profesionales. Museo, galería de
arte, hoteles, jardín zoológico, escuelas de baile, salón de baile, discoteca, club nocturno,
bar, salón cervecero, restaurantes, sala de atracciones, pista de patinaje, parque, feria.
Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y maquinaria de producción, centro de
acopio y embalaje de los productos.


matadero y pilas de tratamiento de desechos líquidos. Canales de drenaje y pilas de

tratamiento de aguas residuales. Uso y Actividades destinadas para las Zonas de
Reservas Naturales. Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y maquinaria de
producción, centro de acopio y embalaje de los productos. Industria manufacturera. Taller
de reparación de vehículos automotores de carga, venta de repuestos y accesorios para
vehículos automotores de carga, parqueos para vehículos de carga. Muelle, áreas de
servicios relacionados al transporte, bodegas, talleres de reparación, zona de parqueos.
Actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería intensiva.
Talleres de reparación, venta de repuestos y accesorios para vehículos, parqueos de
camiones, auto hoteles, gasolineras, cafeterías vivero de plantas y cultivos anuales.
13. Zona de Equipamiento Institucional para Terminal de Transporte Terrestre

(E-IT):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Terminal de transporte terrestre, áreas de servicios relacionados al transporte, parqueos,
talleres de reparación.

pilas de amortiguamiento y absorción. Mercado Municipal.
Usos Condicionados: Cementerio, Capillas velatorias, crematorios. Parques infantiles,

Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos. Museo, galería de arte,
hoteles, jardín zoológico, escuelas de baile, salón de baile, discoteca, club nocturno, bar,
salón cervecero, restaurantes, sala de atracciones, pista de patinaje, parque, feria.
billar. Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y maquinaria de producción,
centro de acopio y embalaje de los productos. Industria manufacturera. Taller de reparación
de vehículos automotores de carga, venta de repuestos y accesorios para vehículos
automotores de carga, parqueos para vehículos de carga. Muelle, áreas de servicios
relacionados al transporte, bodegas, talleres de reparación, zona de parqueos. Actividades
relacionadas con la agricultura y la ganadería intensiva.
Souvenir, artesanías y establecimientos de comida típica.
Usos Incompatibles: Vivienda Individual y Colectiva, Viviendas que combinadas con:

profesionales. Gobierno local y administración pública, juzgados locales, policía,


Reservas Naturales. comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro
servicios prestados a las empresas, oficinas y servicios profesionales. Sitios históricos y
culturales, edificios de interés arquitectónico. Talleres de reparación, venta de repuestos y
14. Zona de Equipamiento para Cementerio (Z-EC):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Cementerio, Capillas velatorias, crematorios
Usos Complementarios: Puestos de salud, centros de salud, hospitales, clínicas

Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico.
Usos Condicionados: Vivienda Individual y Colectiva, Viviendas que combinadas con:

especializadas, institutos de investigación. Terminal de transporte terrestre, áreas de
servicios relacionados al transporte, parqueos, talleres de reparación. Corrales de espera y

encierro del ganado, matadero y pilas de tratamiento de desechos líquidos. Parques

infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos. comercio al por
menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro de venta de productos fotográficos y
de filmación, floristerías, jugueterías, artículos deportivos, venta de música, artesanías,
cristalería, vajillas, adornos, artículos eléctricos, artículos de oficina, muebles y útiles para
el hogar, muebles de oficina, librerías, ropa, calzado, telas, artículos para la construcción,
oficinas y servicios profesionales. Museo, galería de arte, hoteles, jardín zoológico,
restaurantes, sala de atracciones, pista de patinaje, parque, feria. Complejo deportivo,
canchas deportivas multiuso, polideportivo, pistas de boliche, pistas de patinaje, club
deportivo, gimnasio, centros de billar. Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y
maquinaria de producción, centro de acopio y embalaje de los productos. Industria
carga.
Usos Incompatibles: Botadero, bodega de maquinaria, centro de acopio de desechos

orgánicos, centro de proceso de abono orgánico, bodega y distribuidora de abono
orgánico, centro de acopio para reciclaje, centro de reciclaje, bodega de material de
reciclaje. Canales de drenaje y pilas de tratamiento de aguas residuales. Uso y
Actividades destinadas para las Zonas de Reservas Naturales. Comercio mayorista,
almacenes de abarrotes, rosticerías, establecimientos de comida rápida, expendio de
bebidas alcohólicas (no servidas). Muelle, áreas de servicios relacionados al transporte,
bodegas, talleres de reparación, zona de parqueos. Talleres de reparación, venta de
repuestos y accesorios para vehículos, parqueos de camiones, auto hoteles, gasolineras,
cafeterías vivero de plantas y cultivos anuales.
15. Zona de Equipamiento para Rastro Municipal (Z-ERM):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
líquidos.
Usos Secundarios: Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y maquinaria de

producción, centro de acopio y embalaje de los productos.
Usos Complementarios: Ninguno.
Usos Condicionados: Canales de drenaje pluvial, alcantarillas para drenaje pluvial, pilas
de amortiguamiento y absorción. Actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería
intensiva.


profesionales. Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico. Gobierno
investigación. Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas
rompevientos. Puestos de salud, centros de salud, hospitales, clínicas privadas,
consultorios privados, farmacias, laboratorios, asilos, orfanato, cruz roja. Terminal de
transporte terrestre, áreas de servicios relacionados al transporte, parqueos, talleres de
reparación. Cementerio, Capillas velatorias, crematorios. Botadero, bodega de maquinaria,
residuales. Uso y Actividades destinadas para las Zonas de Reservas Naturales. comercio
las empresas, oficinas y servicios profesionales. Mercado Municipal. Museo, galería de
de fútbol, canchas de tenis, pistas de atletismo, pistas de boliche, pistas de patinaje, club
deportivo, gimnasio, centros de billar. Industria manufacturera. Taller de reparación de
vehículos automotores de carga, venta de repuestos y accesorios para vehículos
relacionados al transporte. Parqueos de camiones.
16. Zona de Equipamiento para Botaderos de Desechos Sólidos (Z-EB):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes: Botadero, bodega de maquinaria, centro de acopio de desechos

reciclaje.

Usos Condicionados: Canales de drenaje y pilas de tratamiento de aguas residuales.

acopio y embalaje de los productos. Actividades relacionadas con la agricultura y la
ganadería intensiva.


consultorios privados, farmacias, laboratorios, asilos, orfanato, cruz roja Terminal de
reparación. Cementerio, Capillas velatorias, crematorios. Corrales de espera y encierro del
ganado, matadero y pilas de tratamiento de desechos líquidos. Canales de drenaje pluvial,
alcantarillas para drenaje pluvial, pilas de amortiguamiento y absorción. Uso y Actividades
destinadas para las Zonas de Reservas Naturales. comercio al por menor, farmacias,
oficinas y servicios profesionales. Mercado Municipal. Museo, galería de arte, hoteles,
jardín zoológico, escuelas de baile, salón de baile, discoteca, club nocturno, bar, salón
cervecero, restaurantes, sala de atracciones, pista de patinaje, parque, feria. Complejo
deportivo, canchas deportivas multiuso, polideportivo, estadio de béisbol, estadio de fútbol,
canchas de tenis, pistas de atletismo, pistas de boliche, pistas de patinaje, pista de
ciclocross, pista de motocross, pista de ¼ de milla, club deportivo, gimnasio, centros de
billar. Industria manufacturera. Taller de reparación de vehículos automotores de carga,
venta de repuestos y accesorios para vehículos automotores de carga, parqueos para
vehículos de carga. Muelle, áreas de servicios relacionados al transporte, bodegas.
camiones, auto hoteles, gasolineras, cafeterías vivero de plantas y cultivos anuales.
17. Zona de Equipamiento para Drenaje Pluvial (Z-EDP):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
absorción.


reparación. Cementerio, Capillas velatorias, crematorios. Canales de drenaje y pilas de
tratamiento de aguas residuales. Uso y actividades destinadas para las Zonas de Reservas
Naturales. comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro de venta
de productos fotográficos y de filmación, floristerías, jugueterías, artículos deportivos, venta
de música, artesanías, cristalería, vajillas, adornos, artículos eléctricos, artículos de oficina,
a las empresas, oficinas y servicios profesionales. Mercado Municipal. Museo, galería de
de fútbol, canchas de tenis, pistas de atletismo, pistas de boliche, pistas de patinaje, club
deportivo, gimnasio, centros de billar. Industria manufacturera. Taller de reparación de
relacionados al transporte. Parqueos de camiones.
Usos Condicionados: Corrales de espera y encierro del ganado, matadero y pilas de

tratamiento de desechos líquidos. Canales de drenaje y pilas de tratamiento de aguas
residuales.
Usos Incompatibles: Botadero, bodega de maquinaria, centro de acopio de desechos

reciclaje.

18. Zona de Equipamiento para Pilas de Oxidación (Z-EPO):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Tubería de drenaje de aguas residuales, pilas de oxidación, maquinaria para tratamiento
de las aguas, centro de control, supervisión y tratamiento.
Usos Condicionados: Botadero, bodega de maquinaria, centro de acopio de desechos

reciclaje. Uso y actividades destinadas para las Zonas de Reservas Naturales. Cultivos de
embalaje de los productos. Actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería
intensiva.

profesionales. Establecimientos de comida típica. Gobierno local y administración pública,
juzgados locales, policía, bomberos, telecomunicaciones y correo, sucursales de servicios
públicos, sedes políticas, sociales y literarias, sedes de asociaciones comerciales,
profesionales y laborales, organizaciones internacionales, centros de desarrollo infantil,
centros de educación preescolar, primaria y secundaria, escuela técnica y vocacional,
universidades, escuelas especializadas, institutos de investigación. Parques infantiles,
Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos. Puestos de salud, centros
de salud, hospitales, clínicas privadas, consultorios privados, farmacias, laboratorios,
asilos, orfanato, cruz roja. Terminal de transporte terrestre, áreas de servicios relacionados
al transporte, parqueos, talleres de reparación. Cementerio, Capillas velatorias,
crematorios. Corrales de espera y encierro del ganado, matadero y pilas de tratamiento de
desechos líquidos. Canales de drenaje pluvial, alcantarillas para drenaje pluvial, pilas de
amortiguamiento y absorción. comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías,
souvenir, centro de venta de productos fotográficos y de filmación, floristerías, jugueterías,
artículos deportivos, venta de música, artesanías, cristalería, vajillas, adornos, artículos
eléctricos, artículos de oficina, muebles y útiles para el hogar, muebles de oficina, librerías,
ropa, calzado, telas, artículos para la construcción, ferreterías, venta de repuestos y
accesorios para vehículos automotores, gasolineras, alimentos, carnicerías, panaderías,

atracciones, pista de patinaje, parque, feria. Complejo deportivo, canchas deportivas
pista de ¼ de milla, club deportivo, gimnasio, centros de billar. Sitios históricos y culturales,
edificios de interés arquitectónico. Industria manufacturera. Taller de reparación de
relacionados al transporte, zona de parqueos. Talleres de reparación, venta de repuestos y
accesorios para vehículos, parqueos de camiones, auto hoteles, cafeterías.
19. Zona de Producción de Hortalizas (Z-PH):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
acopio y embalaje de los productos.
Usos Secundarios: Corrales de espera y encierro del ganado, matadero y pilas de

tratamiento de desechos líquidos.

pilas de amortiguamiento y absorción. Actividades relacionadas con la agricultura y la
ganadería intensiva.
Usos Condicionados: Puestos de salud, centros de salud, hospitales, clínicas privadas,

talleres de reparación. Cementerio, Capillas velatorias, crematorios. Botadero, bodega de
maquinaria, centro de acopio de desechos orgánicos, centro de proceso de abono
orgánico, bodega y distribuidora de abono orgánico, centro de acopio para reciclaje, centro
de reciclaje, bodega de material de reciclaje. Canales de drenaje y pilas de tratamiento de
aguas residuales. Uso y actividades destinadas para las Zonas de Reservas Naturales.
Industria manufacturera. Muelle, áreas de servicios relacionados al transporte, bodegas,
talleres de reparación, zona de parqueos. Talleres de reparación, venta de repuestos y
accesorios para vehículos, parqueos de camiones, auto hoteles, gasolineras (con tanques
superficiales), cafeterías vivero de plantas y cultivos anuales. (Con plan de manejo de la
zona)


profesionales. Establecimientos de comida típica. Gobierno local y administración pública,
juzgados locales, policía, bomberos, telecomunicaciones y correo, sucursales de servicios
públicos, sedes políticas, sociales y literarias, sedes de asociaciones comerciales,
profesionales y laborales, organizaciones internacionales, centros de desarrollo infantil,
centros de educación preescolar, primaria y secundaria, escuela técnica y vocacional,
universidades, escuelas especializadas, institutos de investigación. Parques infantiles,
Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos. comercio al por menor,
farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro de venta de productos fotográficos y de
filmación, floristerías, jugueterías, artículos deportivos, venta de música, artesanías,
cristalería, vajillas, adornos, artículos eléctricos, artículos de oficina, muebles y útiles para
el hogar, muebles de oficina, librerías, ropa, calzado, telas, artículos para la construcción,
oficinas y servicios profesionales. Mercado Municipal. Museo, galería de arte, hoteles,
jardín zoológico, escuelas de baile, salón de baile, discoteca, club nocturno, bar, salón
cervecero, restaurantes, sala de atracciones, pista de patinaje, parque, feria. Complejo
canchas de tenis, pistas de atletismo, pistas de boliche, pistas de patinaje, pista de
ciclocross, pista de motocross, pista de ¼ de milla, club deportivo, gimnasio, centros de
billar. Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico. Taller de reparación
de vehículos automotores de carga, venta de repuestos y accesorios para vehículos
automotores de carga, parqueos para vehículos de carga. Artesanías y establecimientos
de comida típica.

Los usos indicados para esta zona se permitirán siempre y cuando no produzcan
modificaciones considerables o notorias al paisaje. Para tales efectos será necesario un
estudio ecológico y ambiental previo. El lote tendrá un área mínima de 30,000 m.
20. Zona de Industria Liviana (Z-IL):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Industria manufacturera (a excepción de la textil)

pilas de amortiguamiento y absorción. Taller de reparación de vehículos automotores de


para vehículos de carga.

Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos. Museo,
galería de arte, hoteles, jardín zoológico, escuelas de baile, salón de baile, discoteca, club
nocturno, bar, salón cervecero, restaurantes, sala de atracciones, pista de patinaje, parque,
feria. Actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería intensiva. Cultivos de
embalaje de los productos. Souvenir, artesanías y establecimientos de comida típica.

billar. Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico. Muelle, áreas de
servicios relacionados al transporte Acuático. Talleres de reparación, venta de repuestos y
accesorios para vehículos, parqueos de camiones, auto hoteles, gasolineras.

Los usos indicados para esta zona se permitirán siempre y cuando los interesados en
establecer cualquier tipo de industria liviana, cuenten con el Permiso Ambiental (PEA)

emitido por el MARENA y cumpla con las recomendaciones para el manejo de desechos
sólidos, líquidos y las evaluaciones periódicas que realiza dicho Ministerio en conjunto con
la Unidad de Medio Ambiente de la alcaldía de Tipitapa.
Sus lotes tendrán un área mínima de 1,750 m. Se localizan al sur de la ciudad.
21. Zona de Parques Residenciales (Z-PR):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, cortinas rompevientos y viveros.
Usos Secundarios: Gobierno local y administración pública, juzgados locales, policía,

especializadas, institutos de investigación. Sitios históricos y culturales, edificios de interés
arquitectónico.

consultorios privados, farmacias, laboratorios, asilos, orfanato, cruz roja. Canales de
drenaje pluvial, alcantarillas para drenaje pluvial, pilas de amortiguamiento y absorción.
Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos.
Uso Condicionado: Terminal de transporte terrestre, áreas de servicios relacionados al

Artesanías y establecimientos de comida típica.
comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro de venta de
pista de ¼ de milla, club deportivo, gimnasio, centros de billar. Industria manufacturera.
Taller de reparación de vehículos automotores de carga, venta de repuestos y accesorios
para vehículos automotores de carga, parqueos para vehículos de carga.

Uso Incompatible: Corrales de espera y encierro del ganado, matadero y pilas de

tratamiento de desechos líquidos. Botadero, bodega de maquinaria, centro de acopio de
desechos orgánicos, centro de proceso de abono orgánico, bodega y distribuidora de
abono orgánico, centro de acopio para reciclaje, centro de reciclaje, bodega de material de
reciclaje. Canales de drenaje y pilas de tratamiento de aguas residuales. Uso y
Actividades destinadas para las Zonas de Reservas Naturales. Mercado Municipal.
acopio y embalaje de los productos. Muelle, áreas de servicios relacionados al transporte
acuático, bodegas. Actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería intensiva.
camiones, auto hoteles, vivero de plantas y cultivos anuales.
22. Zona de Plantación Maderable y Protección por Erosión Eólica e Hídrica (Z-
RN 1):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Parques naturales, Viveros, clubes campestres, estaciones científicas, ganadería
intensiva*.

pilas de amortiguamiento y absorción. Plantaciones forestales, cultivos anuales. Parque
Acuático, parques naturales, estaciones científicas, ganadería intensiva*.

Jardín zoológico, parque. Complejo deportivo, canchas deportivas multiuso, polideportivo,
estadio de béisbol, estadio de fútbol, canchas de tenis, pistas de atletismo, pistas de
patinaje, pista de ciclocross, pista de motocross, pista de ¼ de milla. Cultivos de Hortalizas,
los productos. Actividades relacionadas con la agricultura*. Talleres de reparación, venta de
repuestos y accesorios para vehículos, parqueos de camiones, auto hoteles, gasolineras
(con tanques superficiales), cafeterías.

profesionales. artesanías y establecimientos de comida típica.Gobierno local y
administración pública, juzgados locales, policía, bomberos, telecomunicaciones y correo,
sucursales de servicios públicos, sedes políticas, sociales y literarias, sedes de


investigación. Puestos de salud, centros de salud, hospitales, clínicas privadas,
ganado, matadero y pilas de tratamiento de desechos líquidos. Botadero, bodega de
de reciclaje, bodega de material de reciclaje. Parques infantiles, Jardín botánico, áreas
verdes, viveros, cortinas rompevientos. comercio al por menor, farmacias, joyerías,
librerías, souvenir, centro de venta de productos fotográficos y de filmación, floristerías,
jugueterías, artículos deportivos, venta de música, artesanías, cristalería, vajillas, adornos,
y accesorios para vehículos automotores, alimentos, carnicerías, panaderías, rosticerías,
Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico. Industria Manufacturera.
para vehículos automotores de carga, parqueos para vehículos de carga. Muelle, áreas de
servicios relacionados al transporte acuático.

Se ha definido un retiro de protección mínima de 30 metros a ambos lados, en los casos
de los cauces, 35 metros a partir de la cota máxima de crecida a ambos lados del río
Tipitapa y de 200 metros a partir de la cota de inundación del lago de Managua.
*El desarrollo de actividades recreativas, científicas, turísticas, ganaderas y/o agrícolas se
ejecutará sobre la base de un plan de manejo de la zona.
23. Zona de Protección por Erosión Eólica y Producción de Energía

Eólica (Z- RN 2):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Infraestructura generadora de energía eólica, Vivero de plantas, cultivos anuales,
ganadería intensiva*.

pilas de amortiguamiento y absorción. Cultivos anuales*. Parques naturales, clubes
campestres, estaciones científicas. Parque Acuático, plantaciones forestales*.


patinaje, parque, feria. Complejo deportivo, canchas deportivas multiuso, polideportivo,
patinaje, pista de ciclocross, pista de motocross, pista de ¼ de milla. Cultivos de Hortalizas,
los productos. Muelle, áreas de servicios relacionados al transporte Acuático, bodegas,
talleres de reparación, zona de parqueos. Actividades relacionadas con la agricultura y la
ganadería intensiva*. Souvenir, artesanías y establecimientos de comida típica. Talleres
de reparación, venta de repuestos y accesorios para vehículos, parqueos de camiones,
auto hoteles, gasolineras (con tanques superficiales), cafeterías.

talleres de reparación. Cementerio, Capillas velatorias, crematorios. Corrales de espera y
encierro del ganado, matadero y pilas de tratamiento de desechos líquidos. Botadero,
bodega de maquinaria, centro de acopio de desechos orgánicos, centro de proceso de
abono orgánico, bodega y distribuidora de abono orgánico, centro de acopio para reciclaje,
centro de reciclaje, bodega de material de reciclaje. Parques infantiles, Jardín botánico,
áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos. comercio al por menor, farmacias, joyerías,

de los cauces, 35 metros a partir de la cota máxima de crecida de los ríos.

24. Zona de Protección Sísmica y Reserva Acuífera (Z-RN 3):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Vivero de plantas, cultivos anuales, ganadería intensiva.

pilas de amortiguamiento y absorción. Infraestructura generadora de energía eólica.
Parque Acuático, Parques naturales, plantaciones forestales*, estaciones científicas.

Hoteles, jardín zoológico, restaurantes, pista de patinaje, parque. Complejo deportivo,
canchas deportivas multiuso, polideportivo, estadio de béisbol, estadio de fútbol, canchas
de tenis, pistas de atletismo, pistas de patinaje, pista de ciclocross, pista de motocross,
pista de ¼ de milla. Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y maquinaria de
producción, centro de acopio y embalaje de los productos. Actividades relacionadas con la
agricultura y la ganadería intensiva*. Talleres de reparación, venta de repuestos y
superficiales), cafeterías.

profesionales. Artesanías y establecimientos de comida típica. Gobierno local y
de reciclaje, bodega de material de reciclaje. Parques infantiles, Jardín botánico, áreas
verdes, viveros, cortinas rompevientos. comercio al por menor, farmacias, joyerías,


para vehículos automotores de carga, parqueos para vehículos de carga. Muelle, áreas de
servicios relacionados al transporte Acuático.

25. Zona de Protección por Inundación y Reserva para Parque Acuático

(Z-RN 4):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Parque Acuático, Parques naturales, plantaciones forestales, viveros, estaciones
científicas, ganadería intensiva*.

pilas de amortiguamiento y absorción. Plantaciones forestales. Infraestructura generadora
de energía eólica, cultivos anuales*. Muelle, áreas de servicios relacionados al transporte
Acuático. Souvenir, artesanías y establecimientos de comida típica.

Hoteles, jardín zoológico, restaurantes, pista de patinaje, parque. Complejo deportivo,
de tenis, pistas de atletismo, pistas de patinaje, pista de ciclocross, pista de motocross,
pista de ¼ de milla. Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y maquinaria de
producción, centro de acopio y embalaje de los productos. Actividades relacionadas con la
agricultura y la ganadería intensiva*. Talleres de reparación, venta de repuestos y
superficiales), cafeterías.



talleres de reparación. Cementerio, Capillas velatorias, crematorios. Corrales de espera y
encierro del ganado, matadero y pilas de tratamiento de desechos líquidos. Botadero,
bodega de maquinaria, centro de acopio de desechos orgánicos, centro de proceso de
abono orgánico, bodega y distribuidora de abono orgánico, centro de acopio para reciclaje,
centro de reciclaje, bodega de material de reciclaje. Parques infantiles, Jardín botánico,
áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos. comercio al por menor, farmacias, joyerías,

26. Zona de Corredor Vial (Z-CV):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:
Infraestructura para vía de tipo regional, Talleres de reparación, venta de repuestos y
superficiales), cafeterías vivero de plantas y cultivos anuales. (Con plan de manejo de la
zona)


pilas de amortiguamiento y absorción.
Usos Condicionados: Taller de reparación de vehículos automotores de carga, venta de

carga. Plantaciones forestales, Viveros, ganadería intensiva. Infraestructura generadora de
energía eólica, cultivos anuales, Parque Acuático, Parques naturales, plantaciones
forestales, estaciones científicas. Actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería
intensiva*.

profesionales. Souvenir, artesanías y establecimientos de comida típica. Gobierno local y
de reciclaje, bodega de material de reciclaje. Canales de drenaje y pilas de tratamiento de
aguas residuales. Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas
rompevientos. comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro de
venta de productos fotográficos y de filmación, floristerías, jugueterías, artículos deportivos,
venta de música, artesanías, cristalería, vajillas, adornos, artículos eléctricos, artículos de
oficina, muebles y útiles para el hogar, muebles de oficina, librerías, ropa, calzado, telas,
artículos para la construcción, ferreterías, venta de repuestos y accesorios para vehículos
automotores, alimentos, carnicerías, panaderías, rosticerías, establecimientos de comida
las empresas, oficinas y servicios profesionales. Mercado Municipal. Museo, galería de
billar. Industria Manufacturera. Muelle, áreas de servicios relacionados al transporte
Acuático.

Para la vía regional se ha definido un derecho de vía de 100 metros a ambos lados.
*El desarrollo de actividades ganaderas y/o agrícolas se ejecutará sobre la base de un plan
de manejo de la zona.
27. Zona de Servicio Automotor (Z-SA):
Uso del Suelo:
Usos Predominantes:

pilas de amortiguamiento y absorción. Industria Manufacturera.

camiones, auto hoteles, gasolineras (con tanques superficiales), cafeterías vivero de
plantas y cultivos anuales. Actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería
intensiva*.

consultorios privados, farmacias, laboratorios, asilos, orfanato, cruz roja. Corrales de
espera y encierro del ganado, matadero y pilas de tratamiento de desechos líquidos.
para reciclaje, centro de reciclaje, bodega de material de reciclaje. Canales de drenaje y

pilas de tratamiento de aguas residuales. Usos y Actividades propuestos para las Zonas de
para vehículos automotores, alimentos, carnicerías, panaderías, rosticerías,
patinaje, parque, feria. Complejo deportivo, canchas deportivas multiuso, polideportivo,
boliche, pistas de patinaje, pista de ciclocross, pista de motocross, pista de ¼ de milla, club
deportivo, gimnasio, centros de billar. Sitios históricos y culturales, edificios de interés
arquitectónico. Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y maquinaria de
producción, centro de acopio y embalaje de los productos. Muelle, áreas de servicios
relacionados al transporte Acuático.

-Todo centro de servicio debe de contar previo a su establecimiento con el Permiso
Ambiental (PEA) emitido por el MARENA y cumplir con las recomendaciones para el
manejo de desechos sólidos, líquidos y las evaluaciones periódicas que realiza dicho
Ministerio en conjunto con la Unidad de Medio Ambiente de la alcaldía de Tipitapa.
-En la propuesta de uso de suelo se establece un área verde de amortiguamiento mínimo
de 50 metros a las zonas de viviendas más cercanas.
28. Zona Agropecuaria (Z-AG):
Uso del Suelo:
Uso Predominante: Actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería intensiva*.
Uso Secundario: Ninguno.
Uso Complementario: Canales de drenaje pluvial, alcantarillas para drenaje pluvial, pilas
de amortiguamiento y absorción. Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y
maquinaria de producción, centro de acopio y embalaje de los productos.

acopio para reciclaje, centro de reciclaje, bodega de material de reciclaje. Canales de
drenaje y pilas de tratamiento de aguas residuales. Infraestructura generadora de energía

eólica, Vivero de plantas, Parque Acuático, Parques naturales, plantaciones forestales,
estaciones científicas. Hoteles, jardín zoológico, restaurantes, parque, feria. Complejo
canchas de tenis, pistas de atletismo, pistas de patinaje, pista de ciclocross, pista de
motocross, pista de ¼ de milla, club deportivo.
camiones, auto hoteles, cafeterías. Taller de reparación de vehículos automotores de
para vehículos de carga. Industria manufacturera. Muelle, áreas de servicios relacionados
al transporte Acuático.

infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas rompevientos. Infraestructura
generadora de energía eólica. comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías,
souvenir, centro de venta de productos fotográficos y de filmación, floristerías, jugueterías,
artículos deportivos, venta de música, artesanías, cristalería, vajillas, adornos, artículos
eléctricos, artículos de oficina, muebles y útiles para el hogar, muebles de oficina, librerías,
ropa, calzado, telas, artículos para la construcción, ferreterías, venta de repuestos y
accesorios para vehículos automotores, gasolineras, alimentos, carnicerías, panaderías,
Mercado Municipal. Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico.
29. Zona de Equipamiento Institucional Para Terminal de Transporte Acuático

(Z- EITTA):
Uso del Suelo:
Uso Predominante: Muelle, áreas de servicios relacionados al transporte Acuático,

bodegas, talleres de reparación, zona de parqueos.

Uso Complementario: Canales de drenaje pluvial, alcantarillas para drenaje pluvial, pilas
de amortiguamiento y absorción. Parque Acuático, Parques naturales, plantaciones
forestales, viveros, estaciones científicas, ganadería intensiva*. Souvenir, artesanías y
establecimientos de comida típica.

transporte, parqueos, talleres de reparación. Plantaciones forestales, Viveros,
Infraestructura generadora de energía eólica, cultivos anuales*. Hoteles, jardín zoológico,
restaurantes, parque, feria. Cultivos de Hortalizas, almacén de semillas, abono y
maquinaria de producción, centro de acopio y embalaje de los productos. Parques
infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, cortinas rompevientos. Plantaciones forestales.
Actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería intensiva*.

residuales. comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro de venta
a las empresas, oficinas y servicios profesionales. Mercado Municipal. Complejo deportivo,
de tenis, pistas de atletismo, pistas de boliche, pistas de patinaje, pista de ciclocross, pista
de motocross, pista de ¼ de milla, club deportivo, gimnasio, centros de billar. Sitios
históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico.
Industria Manufacturera. Taller de reparación de vehículos automotores de carga, venta de
carga. Talleres de reparación, venta de repuestos y accesorios para vehículos, parqueos
de camiones, auto hoteles.


30. Zona de Servicios Turísticos (Z-SCTC):
Uso del Suelo:
Uso Predominante: Tiendas de artesanías, Souvenir, y establecimientos de comida

típica.
Uso Complementario: hoteles, jardín zoológico, restaurantes, parque, feria.

absorción. Muelle, áreas de servicios relacionados al transporte Acuático, bodegas, talleres
de reparación, zona de parqueos.

transporte. Parques infantiles, Jardín botánico, áreas verdes, viveros, cortinas
rompevientos. Infraestructura generadora de energía eólica, Vivero de plantas, cultivos
anuales, ganadería intensiva, actividades relacionadas con la agricultura y la ganadería
intensiva*. comercio al por menor, farmacias, joyerías, librerías, souvenir, centro de venta
atletismo, pistas de patinaje, pista de ciclocross, pista de motocross, pista de ¼ de milla.
residuales. Usos y Actividades propuestos para las Zonas de Reservas Naturales. Mercado

Municipal. Sitios históricos y culturales, edificios de interés arquitectónico. Industria

carga.

Cuadro Nº 64.
MATRIZ DE ZONIFICACION URBANA
ZONA NOMENCLATURA USO PREDOMINANTE USO SECUNDARIO USO COMPLEMENTARIO USO CONDICIONADO USO INCOMPATIBLE
 E-EITTT
 Z-ERM
 Z-EB
 Z-EPO
 Z-EIE  Z-V2  Z-RN 1
 Z-EIS  Z-EC  Z-RN 2
 Z-VM,
Zona de Vivienda de  Z-EDP  Z-MM  Z-RN 3
Z-V1  Vivienda Individual y Colectiva.  Z-SCD
Densidad Alta  Z-PR  Z-RT  Z-RN 4
 Z-CU
 Z-CC  Z-PC  Z-PH
 Z-AD  Z-SCTC.  Z-IL
 Z-SA
 Z-EITTA
 Z-AG
 Z-CV
 E-EITTT
 Z-ERM
 Z-EB
 Z-EPO
 Z-EIE  Z-V2  Z-RN 1
 Z-EIS  Z-EC  Z-RN 2
 Z-VM
Zona de Vivienda de  Z-EDP  Z-MM  Z-RN 3
Z-V2  Vivienda Individual.  Z-SCD
Densidad Media  Z-PR  Z-RT  Z-RN 4
 Z-CU
 Z-CC  Z-PC  Z-PH
 Z-AD  Z-SCTC  Z-IL
 Z-SA
 Z-EITTA
 Z-AG
 Z-CV

 Vivienda individual combinado  E-EITTT

con comercio al por menor  Z-ERM
 ferreterías  Z-EB
 venta de repuestos y accesorios  Z-EPO
para vehículos automotores  Z-RN 1
 alimentos  Z-EIE  Z-RN 2
 Z-V2
 carnicerías  Z-EIS  Z-RN 3
 Z-SCD  Z-EC
Zona de Vivienda de  panaderías  Z-EDP  Z-RN 4
Z-VM  Z-CU  Z-MM
Uso Mixto  establecimientos de comida  Z-PR  Z-PH
 Z-V1  Z-RT
rápida  Z-CC  Z-IL
 Z-PC
 restaurantes  Z-AD  Z-SA
 pulperías  Z-EITTA
 misceláneas  Z-AG
 centros de alquiler de  Z-SCTC
computadoras  Z-CV
 servicios profesionales.
 Gobierno local y administración
pública
 juzgados locales
 policía  Z-EITTT
 bomberos  Z-ERM
 telecomunicaciones y correo  Z-EPO
 sucursales de servicios públicos  Z-RN 1
 sedes políticas, sociales y  Z-RN 2
 Z-EC
Zona de literarias  Z-EIS  Z-RN 3
 Z-CC
Equipamiento  sedes de asociaciones  Z-PR  Z-EDP  Z-RN 4
Z-EIE  Z-MM
Institucional comerciales, profesionales y  Z-SCD  Z-AD  Z-PH
Especializado  Z-RT
laborales,  Z-CU  Z-IL
 Z-SCTC
 organizaciones internacionales  Z-SA
 centros de desarrollo infantil  Z-EITTA
 centros de educación preescolar,  Z-AG
primaria y secundaria  Z-CV
 escuela técnica y vocacional  Z-EB
 universidades
 escuelas especializadas
 institutos de investigación.

 Puestos de salud  Z-EITTT

 centros de salud  Z-ERM
 hospitales  Z-EB
 clínicas privadas  Z-EPO
 consultorios privados, farmacias  Z-V1  Z-RN 1
 laboratorios  Z-V2  Z-RN 2
Zona de  Z-CC
 asilos  Z-SCD  Z-VM  Z-RN 3
Equipamiento  Z-RT
Z-EIS  orfanatos  Z-CU  Z-EC  Z-RN 4
Institucional de  Z-PH
Salud  cruz roja.  Z-EIE  Z-EDP  Z-MM
 Z-SCTC
 Z-PR  Z-AD
 Z-PC  Z-IL
 Z-SA
 Z-EITTA
 Z-AG
 Z-CV
 Z-V1
 Z-V2
 Z-VM
 Z-EIE
 Z-EC
 Z-EIS
 Z-PR
 Z-ERM
 Z-RT
Zona de  Terminal de transporte terrestre  Z-EB
 Z-AD
Equipamiento  áreas de servicios relacionados  Z-EPO
 Z-EDP  Z-PH
Institucional para Z-EITTT al transporte Ninguno.  Z-RN 1
 Z-MM  Z-IL
Terminal de  parqueos  Z-RN 2
Transporte Terrestre  Z-SA
 talleres de reparación.  Z-RN 3
 Z-EITTA
 Z-RN 4
 Z-AG
 Z-CC
 Z-SCTC
 Z-SCD
 Z-PC
 Z-CU
 Z-CV

 Z-V1
 Z-V2
 Z-VM
 Z-EB
 Z-EIE
 Z-EPO
 Z-EITTT
 Z-RN 1
 Z-ERM
 Z-RN 2
Zona de  Z-EIS  Z-PR
 Capillas velatorias  Z-RN 3
Equipamiento para Z-EC Ninguno.  Z-EDP  Z-CC
 crematorios.  Z-RN 4
Cementerio  Z-PC  Z-RT
 Z-MM
 Z-AD
 Z-SCD
 Z-PH
 Z-EITTA
 Z-IL
 Z-CV
 Z-SA
 Z-CU
 Z-AG
Zona de Z-EB  Botadero Ninguno. Ninguno.  Z-EPO  Z-V1
Equipamiento para  bodega de maquinaria  Z-PH  Z-V2
Botadero de  centro de acopio de desechos  Z-AG  Z-VM
Desechos Sólidos orgánicos  Z-EIE
 centro de proceso de abono  Z-EIS
orgánico  Z-EITTT
 bodega y distribuidora de abono  Z-EC
orgánico  Z-ERM
 centro de acopio para reciclaje  Z-EDP
 centro de reciclaje  Z-RN 1
 bodega de material de reciclaje.  Z-RN 2
 Z-RN 3
 Z-RN 4
 Z-CC
 Z-MM
 Z-SCD
 Z-RT
 Z-AD
 Z-IL
 Z-SA
 Z-CU

 Z-EITTA
 Z-SCTC
 Z-CV
 Z-PR
 Z-PC
 Z-V1,
 Z-V2,
 Z-VM,
 Z-EIE,
 Z-EIS,
 Z-EITTT,
 Z-EC,
 Z-EB,
 Z-EPO,
 Z-PR,
 Z-RN 1
 Z-RN 2
 Corrales de espera y encierro  Z-RN 3
Zona de del ganado  Z-RN 4
 Z-EDP
Equipamiento para Z-ERM  matadero  Z-PH Ninguno.  Z-CC
 Z-AG
Rastro Municipal  pilas de tratamiento de desechos  Z-MM
líquidos.  Z-SCD
 Z-RT
 Z-AD
 Z-PC
 Z-IL
 Z-SA
 Z-CU
 Z-EITTA
 Z-SCTC
 Z-CV

 Z-V1
 Z-V2
 Z-VM
 Z-EIE
 Z-EIS
 Z-EITTT
 Z-EC
 Z-PR
 Z-RN 1
 Z-RN 2
 Z-RN 3
 Canales de drenaje pluvial  Z-RN 4
Zona de
 alcantarillas para drenaje pluvial  Z-CC  Z-EB
Equipamiento para Z-EDP Ninguno.  Z-ERM
 pilas de amortiguamiento y  Z -MM  Z-EPO
Drenaje Pluvial
absorción.  Z-SCD
 Z-RT
 Z-AD
 Z-PC
 Z-PH
 Z-IL
 Z-SA
 Z-CU
 Z-EITTA
 Z-SCTC
 Z-AG
 Z-CV
Zona de Z-EPO  Canales de drenaje y pilas de Ninguno. Ninguno.  Z-EB  Z-V1
Equipamiento para tratamiento  Z-RN 1  Z-V2
Pilas de Oxidación  Z-RN 2  Z-VM
 Z-RN 3  Z-EIE
 Z-RN 4  Z-EIS
 Z-PH  Z-EITTT
 Z-AG  Z-EC
 Z-ERM
 Z- EDP
 Z-PR
 Z-CC

 Z-MM
 Z-SCD
 Z-RT
 Z-AD
 Z-PC
 Z-IL
 Z-SA
 Z-CU
 Z-EITTA
 Z-SCTC
 Z-CV
 Z-V1
 Z-V2
 Z-VM
 Z-EIE
 Z-EITTT  Z-EIS
 Z-RN 2  Z-EC
 Muelle  Z-RT  Z-ERM
Zona de  
 áreas de servicios relacionados Z-PH Z-EB
Equipamiento  Z-EDP
al transporte  Z-PR  Z-EPO
Institucional para Z-EITTA Ninguno.  Z-RN 4
 bodegas  Z-RN 1  Z-CC
Terminal de  Z-SCTC
Transporte Acuático  talleres de reparación  Z-RN 2  Z-MM
 zona de parqueos.  Z-RN 3  Z-SCD
 Z-RN 4  Z-AD
 Z-AG  Z-PC
 Z-IL
 Z-SA
 Z-CU
 Z-CV
Zona de Parques Z-PR  Parques infantiles  Z-EIE  Z-V1  Z-EITTT  Z-ERM
Residenciales  Jardín botánico  Z-SCD  Z-V2  Z-EC  Z-EB
 áreas verdes  Z-PC  Z-VM  Z-CC  Z-EPO
 viveros  Z-CU  Z-EIS  Z-AD  Z-RN 1
 cortinas rompevientos  Z-EDP  Z-IL  Z-RN 2
 Z-RT  Z-SA  Z-RN 3
 Z-SCTC  Z-RN 4
 Z-MM

 Z-PH
 Z-EITTA
 Z-AG
 Z-CV
 Z-V1
 Z-V2
 Z-VM
 Z-EIE
 Z-EIS
 Z-EITTT
 Z-EC
 Z-EPO
Zona de Plantación  Z-ERM
 Plantaciones forestales  Z-EDP  Z-RT
Maderable y  Z-EB
 Viveros  Z-RN 2  Z-AD
Protección por Z-RN 1 Ninguno.  Z-PR
 ganadería intensiva.  Z-RN 3  Z-PH
Erosión Eolica e  Z-CC
Hídrica (Con plan de manejo de la zona)  ZRN 4  Z-CV
 Z-MM
 Z-AG
 Z-SCD
 Z-PC
 Z-IL
 Z-SA
 Z-CU
 Z-EITTZ
 Z-SCTC
Zona de Protección Z-RN 2  Infraestructura generadora de Ninguno.  Z-EDP  Z-EPO  Z-V1
por erosión Eolica y energía eólica  Z-RN 1  Z-RT  Z-V2
Producción de  Vivero de plantas  Z-RN 3  Z-AD  Z-VM
Energía Eolica  cultivos anuales  ZRN 4  Z-PH  Z-EIE
 ganadería intensiva.  Z-EITTA  Z-EIS
(Con plan de manejo de la zona),  Z-AG  Z-EITTT
 Z-SCTC  Z-EC
 Z-CV  Z-ERM
 Z-EB
 Z-PR
 Z-CC
 Z-MM
 Z-SCD
 Z-PC

 Z-IL
 Z-SA
 Z-CU
 Z-V1
 Z-V2
 Z-VM
 Z-EIE
 Z-EIS
 Z-EITTT
 Z-EC
 Z-EPO
 Z-ERM
 Vivero de plantas  Z-EDP  Z-RT
Zona de Protección  Z-EB
 cultivos anuales  Z-RN 1  Z-AD
Sísmica y Reserva Z-RN 3 Ninguno.  Z-PR
 ganadería intensiva.  Z-RN 2  Z-PH
Acuífera  Z-CC
(Con plan de manejo de la zona)  Z-RN 4  Z-AG
 Z-MM
 Z-CV
 Z-SCD
 Z-PC
 Z-IL
 Z-SA
 Z-CU
 Z-EITTA
 Z-SCTC
Zona de Protección Z-RN 4  Parque Acuático Ninguno.  Z-EDP  Z-EPO  Z-V1
por Inundación y  Parques naturales  Z-RN 1  Z-RT  Z-V2
Reserva para Parque  plantaciones forestales  Z-RN 2  Z-AD  Z-VM
Acuático  viveros  ZRN 3  Z-PH  Z-EIE
 estaciones científicas  Z-EITTA  Z-AG  Z-EIS
 ganadería intensiva.  Z-SCTC  Z-CV  Z-EITTT
(Con plan de manejo de la zona)  Z-EC
 Z-ERM
 Z-EB
 Z-PR
 Z-CC
 Z-MM
 Z-SCD

 Z-PC
 Z-IL
 Z-SA
 Z-CU
Zona de Corredores Z-CC  comercio al por menor,  Z-MM.  Z-V1  Z- EIE  Z-EITTT
Comerciales  farmacias  Z-V2  Z-EIS  Z-ERM
 joyerías  Z-VM  Z-EC  Z-EB
 librerías  Z-EDP  Z-PR  Z-EPO
 souvenir  Z-RT  Z-SCD  Z-RN 1
 centro de venta de productos  Z-AD  Z-RN 2
fotográficos y de filmación  Z-PC  Z-RN 3
 floristerías  Z-CU  Z-RN 4
 jugueterías  Z-SCTC  Z-PH
 artículos deportivos  Z-IL
 venta de música  Z-SA
 artesanías  Z-EITTA
 cristalería  Z-AG
 vajillas  Z-CV
 adornos
 artículos eléctricos
 artículos de oficina
 muebles y útiles para el hogar
 muebles de oficina
 librerías
 Venta de ropa
 calzado
 telas
 artículos para la construcción
 ferreterías
 venta de repuestos y accesorios
para vehículos automotores
 gasolineras
 alimentos
 carnicerías
 panaderías

 rosticerías
 establecimientos de comida
rápida
 restaurantes
 pulperías y misceláneas
 veterinarias
 centros de alquiler de
computadoras
 establecimientos financieros y
de seguros
 bancos,
 servicios prestados a las
empresas
 oficinas y servicios profesionales
 Sitios históricos y culturales
 edificios de interés
arquitectónico.
 Z-V1
 Z-V2
 Z-VM
 Z-EITTT
 Z-EIE
 Z-PR
 Z-EIS
 Z-RN 2
 Z-EC
 Souvenir  Z-RN 4
 Z-EDP  Z-ERM
Zona de Servicios  artesanías  Z-MM
Z-SCTC Ninguno.  Z-RT  Z-EB
Turístico Comercial  establecimientos de comida  Z-IL
 Z-EITTA  Z-EPO
rápida.  Z-CC
 Z-RN 1
 Z-AD
 Z-RN 3
 Z-AG
 Z-SCD
 Z-PC
 Z-SA
 Z-CU

 comercio mayorista y minorista

 farmacias
 joyerías
 librerías,
 centro de venta de productos
fotográficos y de filmación
 floristerías
 jugueterías
 artículos deportivos
 Z-EIS
 venta de música
 Z-EC
 artesanías
 Z-ERM
 cristalería
 Z-EB
 vajillas
 Z-EPO
 adornos
 Z-PR
 artículos eléctricos  Z-V1
 Z-RN 1
 artículos de oficina  ZV2
 Z-RN 2
 muebles y útiles para el hogar  Z-EITTT  Z-VM
Zona de Mercado  Z-RN 3
Z-MM  muebles de oficina  Z-CC  Z-EDP  Z-EIE
Municipal  Z-RN 4
 Venta de ropa  Z-RT  Z-SCD
 Z-AD
 calzado  Z-CU
 Z-PC
 telas  Z-SCTC
 Z-PH
 artículos para la construcción
 Z-IL
 ferreterías
 Z-SA
 venta de repuestos y accesorios
 Z-EITTA
para vehículos automotores
 Z-AG
 artículos veterinarios
 Z-CV
 alimentos
 carnicerías
 panaderías
 almacenes de abarrotes
 rosticerías
 establecimientos de comida
rápida
 expendio de bebidas alcohólicas
(no servidas).

 Museo
 Z-V1
 galería de arte
 Z-V2
 hoteles
 Z-VM
 Jardín zoológico  Z-EDP
 Z-EIE
 escuelas de baile  Z-PR
 Z-EIS  Z-ERM
 salón de baile  Z-CC
 Z-EITTT  Z-EB
 discoteca  Z-MM
Zona de Recreación  Z-EC  Z-EPO
Z-RT  club nocturno Ninguno.  Z-SCD
Turística  Z-RN 1  Z-PH
 bar.  Z-AD
 Z-RN 2  Z-SA
 salón cervecero  Z-PC
 Z-RN 3  Z-CV
 restaurantes  Z-CU
 Z-RN 4
 sala de atracciones  z-SCTC
 Z-IL
 pista de patinaje
 Z-EITTA
 parque
 Z-AG
 feria
 Complejo deportivo
 canchas deportivas multiuso
 polideportivo  Z-EITTT
 Z-EIS
 estadio de béisbol  Z-EC
 Z-V1  Z-ERM
 estadio de fútbol  Z-PR
 Z-V2  Z-EB
 canchas de tenis  Z-RN 1
 Z-VM  Z-EPO
 pistas de atletismo  Z-RN 2
Zona de Áreas  Z-EIE  Z-MM
Z-AD  pistas de boliche Ninguno.  Z-RN 3
Deportivas  Z-EDP  Z-PH
 pistas de patinaje  Z-RN 4
 Z-RT  Z-IL
 pista de ciclocros  Z-CC
 Z-CU  Z-SA
 pista de MotoCross  Z-PC
 Z-SCD  Z-EITTA
 pista de ¼ de milla  Z-AG
 Z-CV
 club deportivo  Z-SCTC
 gimnasio
 centros de billar.
Zona de Patrimonio Z-PC  Sitios históricos y culturales  Z-PR  Z-EIS  Z-V1  Z-EITTT
Cultural  edificios de interés  Z-EC  Z-V2  Z-ERM
arquitectónico.  Z-EDP  Z-VM  Z-EB
 Z-RT  Z-CC  Z-EPO
 Z-AD  Z-RN 1
 Z-RN 2
 Z-RN 3

 Z-RN 4
 Z-MM
 Z-PH
 Z-IL
 Z-SA
 Z-EITTA
 Z-AG
 Z-SCTC
 Z-CV
 Sitios históricos y culturales
 edificios de interés
arquitectónico.
 Gobierno local y administración
pública
 juzgados locales  Z-EITTT
 policía  Z-ERM
 bomberos,  Z-EB
 telecomunicaciones y correo  Z-EPO
 sucursales de servicios públicos  Z-RN 1
 Z-V1  Z-EDP
 Z-V2  Z-CC  Z-EC
Zona de Centro literarias  Z-RN 3
Z- CU  Z-VM  Z-RT  Z-MM
urbano  sedes de asociaciones  Z-RN 4
 Z-EIS  Z-AD  Z-SCTC
comerciales, profesionales y  Z-PH
 Z-PR
laborales  Z-IL
 organizaciones internacionales  Z-SA
 centros de desarrollo infantil  Z-EITTA
 centros de educación  Z-AG
preescolar, primaria y  Z-CV
secundaria
 escuela técnica y vocacional
 universidades
Zona de sub.- Z-SCD  Sitios históricos y culturales  Z-V1  Z-EDP  Z-MM  Z-EITTT
Centros Distritales  edificios de interés  Z-V2  Z-CC  Z-SCTC  Z-EC
arquitectónico.  Z-VM  Z-RT  Z-EPO
 Gobierno local y administración  Z-EIS  Z-AD  Z-RN 1
pública  Z-PR  Z-RN 2

 juzgados locales
 policía
 bomberos,
 telecomunicaciones y correo
 sucursales de servicios públicos
literarias  Z-RN 4
 sedes de asociaciones  Z-PH
comerciales, profesionales y
 Z-IL
laborales
 Z-SA
 organizaciones internacionales
 Z-EITTA
 centros de desarrollo infantil
 Z-AG
 centros de educación
 Z-CV
preescolar, primaria y
secundaria
 escuela técnica y vocacional
 universidades
 institutos de investigación.
 Z-V1
 Z-EIS  Z-V2
 Z-EITTT  Z-VM
 Z-EC  Z-EIE
 Cultivos de Hortalizas  Z-EB  Z-PR
 almacén de semillas  Z-EPO  Z-CC
Zona de Producción  abono y maquinaria de  Z-EDP  Z-RN 1  Z-MM
Z-PH  Z-ERM.
de Hortalizas producción  Z-AG  Z-RN 2  Z-SCD
 centro de acopio y embalaje de  Z-RN 3  Z-RT
los productos.  Z-RN 4  Z-AD
 Z-IL  Z-PC
 Z-EITTA  Z-SA
 Z-CV  Z-CU
 Z-SCTC
Zona Agropecuaria Z-AG  Actividades relacionadas con la Ninguno.  Z-EDP  Z-EITTT  Z-V1
agricultura y la ganadería  Z-PH  Z-EC  Z-V2
intensiva.  Z-ERM  Z-VM
 Z-EB  Z-EIE
 Z-EPO  Z- EIS

 Z-RN 1
 Z-RN 2
 Z-PR
 Z-RN 3
 Z-CC
 Z-RN 4
 Z-MM
 Z-RT
 Z-SCD
 Z-AD
 Z-PC
 Z-IL
 Z-CU
 Z-SA
 Z-SCTC
 Z-EITTA
 Z-CV
 Z-V1
 Z-V2
 Z-VM
 Z-EIE
 Z- EIS
 Z-ERM
 Z-EB
 Z-EITTT
 Z-EPO
 Z-EC
 Z-RN 1
 Z-PR
Zona de Industria  Industria manufacturera (a  Z-EDP  Z-RN 2
Z-IL Ninguno.  Z-RT
Liviana excepción de la textil)  Z-SA  Z-RN 3
 Z-PH
 Z-RN 4
 Z-AG
 Z-CC
 Z-SCTC
 Z-MM
 Z-SCD
 Z-AD
 Z-PC
 Z-CU
 Z-EITTA
 Z-CV
Zona de Servicio Z-SA  Taller de reparación de vehículos Ninguno.  Z-EDP  Z-EITTT  Z-V1
Automotor automotores de carga.  Z-IL  Z-EC  Z-V2
 venta de repuestos y accesorios  Z-PR  Z-VM
para vehículos automotores de  C-CV  Z-EIE
carga.  Z-AG  Z- EIS
 parqueos para vehículos de  Z-ERM
carga.  Z-EB

 Z-EPO
 Z-RN 1
 Z-RN 2
 Z-RN 3
 Z-RN 4
 Z-CC
 Z-MM
 Z-SCD
 Z-RT
 Z-AD
 Z-PC
 Z-PH
 Z-CU
 Z-EITTA
 Z-SCTC
 Z-V1
 Z-V2
 Z-VM
 Z-EIE
 Z- EIS
 Talleres de reparación  Z-EITTT
 venta de repuestos y accesorios  Z-EC
para vehículos  Z-RN 1
 Z-ERM
 parqueos de camiones  Z-RN 2
 Z-EB
 auto hoteles  Z-RN 3
Zona de Corredor  Z-EDP  Z-EPO
Z-CV  gasolineras (con tanques Ninguno.  Z-RN 4
Vial  Z-PR
superficiales)  Z-PH
 Z-CC
 cafeterías  Z-AG
 Z-MM
 vivero de plantas  Z-SA
 Z-SCD
 cultivos anuales. (Con plan de
 Z-RT
manejo de la zona)
 Z-AD
 Z-IL
 Z-CU
 Z-EITTA
 Z-SCTC


Asistencia Técnica INIFOM-BID-Alcaldía de Tipitapa CONSORCIO GPI-DOXA-CICODE
C O M P A T I B I L I D A D E N T R E Z O N A S
Z-V1 P
Z-V2 D P Z-V1: Zona de Vivienda de Densidad alta Z-CC: Zona de Corredores Comerciales Z-EIE: Zona de Equ
Z-VM S D P Z-V2: Zona de Vivienda de Densidad Media Z-MM: Zona de Mercado Municipal Z-EIS: Equipamient
Z-EIE C C C P Z-VM: Zona de Vivienda de Uso Mixto Z-SCD: Zona de Sub-Centros Distritales Z-EITTT: Zona de Eq
Z-EIS C C C S P Z-RT: Zona de Recreación Turística Z-EC: Zona de Equi
Z-EITTT X X X X X P Z-AD: Zona de Áreas Deportivas Z-ERM: Zona de Eq
Z-EC D D D D C D P Z-PC: Zona de Patrimonio Cultural Z-EB: Zona de Equi
Z-ERM X X X X X X D P Z-PH: Zona de Producción de Hortalizas Z-EDP: Zona de Equ
Z-EB X X X X X X X X P Z-IL: Zona de Industria Liviana Z-EPO: Zona de Equ
Z-EDP C C C C C C C D X P Z-SA: Zona de Servicio Automotor Z-PR: Zona de Parq
Z-EPO X X X X X X X X D X P Z-RN 1: Zona de Pla

Z-PR C C C S C D D X X C X P Z-RN 2: Zona de Pro
Z-RN 3 X X X X X X X X X C D X P Z-RN 3: Zona de Pro
Z-RN 1 X X X X X X X X X C D X C P Z-RN 4: Zona de Pro
Z-RN 2 X X X X X X X X X C D X C C P Z
Z-RN 4 X X X X X X X X X C D X C C C P Z
Z-CC C C C D D X D X X C X D X X X X P
Z-MM D D D D X C X X X C X X X X X X S P
Z-SCD S S S S S X X X X C X S X X X X D D P
Z-RT D D D D D D D X X C X C D D D D C C C P
Z-AD C C C C X D D X X C X D D D D D D X C C
Z-PC D D D P C X C X X C X S X X X X D X S C
Z-PH X X X X D D D S D C D X D D D D X X X X
Z-IL X X X X X D D X X C X D X X X X X X X D
Z-SA X X X X X D D X X C X D X X X X X X X X
Z-CU S S S S S X D X X C X S X X X X D D P C
Z-EITTA X X X X X D X X X C X D D D D C X X X D
Z-AG X X X X X D D D D C D X D D D D X X X D
Z-SCTC D D X D X D X X X C X D X X D D D D X C
Z-CV X X X X X X X X X C X X D D D D X X X X
Z-V1 Z-V2 Z-VM Z-EIE Z-EIS Z-EITTT Z-EC Z-ERM Z-EB Z-EDP Z-EPO Z-PR Z-RN 3 Z-RN 1 Z-RN 2 Z-RN 4 Z-CC Z-MM Z-SCD Z-RT Z
P: PREDOMINANTE S: SECUNDARIO C: COMPLEMENTARIO D: CONDICIONADO X : INCO
X. PROPUESTA DE LA ESTRUCTURA VIAL.
10.1. ESTRUCTURA VIAL PROPUESTA.
La organización del sistema vial es un factor determinante en la distribución territorial de la

población, dando la pauta para estructurar y controlar el crecimiento del área urbana. Para
el área urbana actual, a corto plazo, la propuestase limita al mejoramiento y revestimiento
de las vías existentes, considerando los siguientes factores: la actual disposición de redes
viales, el equipamiento existente, los destinos, derechos de vías, para mediano y largo
plazo la estructura vial propuesta será la que proyecte las nuevas áreas de crecimiento
habitacional, la circulación vehicular interregional y regional y la consolidación del límite
urbano, a través del impulso de proyectos como la construcción de puentes vehiculares,
ampliación y construcción de nuevas carreteras. (Ver Mapa Nº 38. Mapa de Propuesta Vial).

10.2. JERARGUIA VIAL
Clasificando las redes viales según su operatividad y distintas funciones, se obtuvo la

siguiente jerarquía: Vía Regional Primaria, Vía Regional Secundaria, Vía Urbana Primaria,
Vía Urbana Secundaria, Vía Urbana Terciaria, Calle, Callejón y Paseo Peatonal.
Vía Regional Primaria:

El objetivo de estas vías es conducir el tráfico externo nacional e internacional, que no
necesariamente tenga su punto de destino en Tipitapa. Está constituida por:
- La Carretera Panamericana Norte, cuyo recorrido hacia el Norte comunica con la Región
Central del país y por la parte Sur con la Región del Pacífico.
- La Carretera Alterna Sur, se proyecta esta vía de carácter regional para conducir el
tráfico proveniente del sur del país hacia el norte, centro, y la costa atlántica del país, con
el objetivo de que este tráfico no siga atravesando la ciudad como lo hace en la actualidad.
Se plantea que esta vía inicie en el poblado los Zambranos, comunique a la ciudad de
Tipitapa a través de un vía regional secundaria ubicada al sur de la ciudad (precisamente
entre la zona industrial y la zona de servicio automotor), pase por el centro poblado de Los
Laureles el cual es un nodo del triangulo industrial propuesto y concluya en las Banderas.
Vía Urbana Primaria:

La vialidad Primaria Urbana no será en su totalidad de doble sentido, estando
condicionada en algunos casos por los derechos de vías existentes. En las nuevas áreas
de crecimiento se propone una sección de 30 metros, la cual incluye andenes y áreas
verdes.
Para aprovechar al máximo la sección de calles, en los angostos derechos de vías
existentes en los tramos, cuya dirección se orientará en un sentido, además se
recomienda la prohibición del estacionamiento sobre estas vías.
La función primordial de esta vía es distribuir el tráfico externo e interno hacia los
principales destinos dentro y fuera de la ciudad. Se proponen tres vías que cumplirán este
rol:
-La Carretera Panamericana Norte Vieja, que atraviesa toda la ciudad en sentido Norte
– Sur con una extensión aproximada de 11.20 Km. dentro del nuevo limite urbano
propuesto.
-la Carretera hacia Masaya, con sentido Sur – Oeste con una extensión de 4.7 Km.
Todas las vías Primarias serán dotadas de andenes peatonales en ambos lados, franjas
verdes y de mobiliario urbano.
Vía Regional Secundaria:

Se proyecta este tipo de vía con el fin de disminuir el flujo del transporte con carácter
regional por el centro de la ciudad, para este fin a vía propuesta servirá de enlace entre las
vías regionales la Panamericana Norte a la Vía con la Alterna Sur, atravesando el sector
sur de la ciudad, la vía propuesta tiene una distancia de 3.7 Km., además se propone
paralela a esta una vía marginal cuya función es evitar el cruce directo con las vías
principales urbanas.

A ambos lados de esta vía se propone colocar franjas verdes de 30 metros a ambos lado
que sirva para filtrar la contaminación por emisión de gases de origen vehicular, y que sirva
de retiro entre las zonas habitacionales (Z- V 1, Z-V 2 Y Z-VM) y la zona de servicio
automotor (Z-SA) y la zona de industria liviana (Z-IL).
Vía Urbana Secundaria:

Este tipo de vía tiene como función la distribución del tráfico interno hacia los diferentes
barrios, buscando mantener la integridad de las Unidades Vecinales propuestas.
La sección propuesta es de 18 metros la cual incluye andenes, y fajas verde, La Estructura
Vial Secundaria Urbana, se formará de vías que van en sentido Norte–Sur y Este-Oeste
para comunicar las áreas que se desarrollarán en las zonas del casco urbano en las
diferentes Unidades Vecinales.
Calles:
Este tipo de vía tiene como función la distribución del tráfico en el interior de los barrios, la
sección propuesta es de 14 metros la cual incluye andenes y fajas de áreas verdes.
Sistema de Callejones:
El derecho de vía propuesto para este tipo de vía es de 12 metros (según norma del
Reglamento del Sistema Vial para Managua 1992), dejando aceras con un ancho de 2
metros en ambos lados, con franjas verdes de 2 metros a ambos lados quedando un
espacio de 6 metros de ancho para circulación vehicular en un sentido. En este tipo de vía
se plantea la restricción de circulación de vehículos de transporte y de carga, dejando la
circulación exclusiva para vehículos de tipo turismo, camionetas y microbuses.
Paseo Peatonal:
El derecho de vía para los paseos peatonales es de 10 metros con andenes de 3 metros
de ancho y una franja verde central de 4 metros de ancho la cual contendrá cajas de
árboles ornamentales.
Se proponen dos paseos peatonales:

1- paseo peatonal de carácter lúdico-turístico paralelo a la rivera norte del Río
Tipitapa iniciando en la Bocana y concluyendo en el puente e Diablo. Este paseo tendrá
una extensión aproximada de 2 Km. estará dotado de mobiliario urbano y al atravesar la
Carretera Panamericana Norte se plantea la ubicación de un puente peatonal al igual que
en el cruce entre la antigua carretera panamericana con el río tipitapa esto con el objetivo
de brindar seguridad al peatón.
2- paseo peatonal dentro del centro histórico de la ciudad de Tipitapa, este recorrido
iniciara en la calle de verbenas frente al parque central y la parroquia San José, pasara por
el Mercado de Artesanías, Restaurante el Silva y terminara su recorrido en el museo y el
sitio histórico en donde se firmo El pacto del Espino Negro.
10.3. TRATAMIENTO DE VIAS PROPUESTO.
Los Tipos de revestimiento propuesto para las vías, responde a la clasificación de esta
establecida en la propuesta vial, los tipos de revestimientos según tipo de vía se muestran
en el siguiente cuadro:

Cuadro Nº 65.
Tratamiento de Vías Propuesto
Derechos
Tipos de
Clasificación: de Vía
Revestimiento
Mínimo
Vía Regional Primaria 30 m Asfalto
Vía Urbana primaria 27 m Asfalto y Adoquín
Vía Regional Secundaria 18 m Adoquín
Sistema de Calles 14 m Adoquín
Sistema de Callejones 12 m Adoquín
Sistema de Paseos Concreto, Pisos Diversos
10 m
Peatonales y área verde
XI. BASES, PROGRAMAS Y PROYECTOS PARA EL

DESARROLLO SOCIOECONOMICO, AMBIENTAL Y URBANO DE
TIPITAPA.
11.1. BASES PARA SEGURAR LA SOSTENIBILIDAD SOCIOECONOMICA.
Para asegurar la sostenibilidad socio económica se proponen dos grandes tipos de

programas y proyectos:
1. Programas de fomento productivo e infraestructura para la producción.

2. Programas de mejoramiento de infraestructura de servicio recreativo turístico.
11.1.1. Programas de fomento productivo:

La inversión productiva y de dotación de infraestructura de la producción deberá ser

orientada en dos direcciones principales: a) Asegurar que los Centros poblados del
Municipio cuenten con fuentes locales de trabajo, y de esta forma se contribuya a mejorar
las condiciones de vida de la población en estas localidades evitando los flujos migratorios
hacia la ciudad de Tipitapa., b) El mejoramiento de las condiciones socio económicas de la
población de la ciudad de Tipitapa. c) El Fortalecimiento del rol de ciudad enlace que
tienen la ciudad de Tipitapa.
11.1.2. Programas de mejoramiento de la infraestructura de servicios recreativo

turísticos:
a. Promover un programa de inversiones para el mejoramiento de la infraestructura de

negocios recreativo turístico y comercial, priorizando los sectores siguientes:
Centro Turístico Baños Termales, El Trapiche y El Trapichito

cafeterías y restaurantes de la zona central de la ciudad
cafeterías y restaurantes aledaños a vías principales de la ciudad.
senderos a orillas del río y costas del lago de Managua.
A. Proyecto de construcción de parque de ferias en zona del actual mercadito.

B. Proyecto de construcción de muelle y terminal de transporte acuático en el lago de
Managua.
C. Proyecto de construcción de muelle, parajes y zona de paseo del río Tipitapa.
D. Impulsar proyecto de inversión para la recuperación del puente El Diablo, que permita
la integración de la zona norte del río al centro los termales.
E. Impulsar proyecto de micro-presa del río, para asegurar su navegabilidad en todo el
trecho comprendido entre el extremo oeste de la ciudad y el lago Xolotlán.
11.2. BASES PARA ASEGURAR UNA ESTRUCTURA URBANA FUNCIONAL.
1. Puesta en marcha del Reglamento de Uso de suelo y reglamentos urbanos, como

componente instrumental de un Sistema de gestión urbana, en el que participan
tanto los ciudadanos como los funcionarios y técnicos de la Alcaldía y las
instituciones del estado a nivel local.
2. Fortalecer las capacidades institucionales de desarrollo y control urbano e impulsar

mecanismos que aseguren la participación ciudadana en la gestión y control
urbano.
3. Programa para la adquisición de terrenos y el impulso de inversión en la zona de

crecimiento urbano (ocupación futura) en el norte de la ciudad.

4. Programa de saneamiento urbano, que contemple:

el impulso de proyecto de renovación de las redes de infraestructura de drenaje
pluvial de la ciudad priorizando los distritos 3 y 4.
proyecto de reparación y dotación de nuevos ramales para ampliación de
cobertura del drenaje sanitario de la ciudad.
proyecto de construcción de relleno sanitario y centro de acopio para el manejo
de los desechos sólidos de la ciudad.
5. Programa para la dotación y mejoramiento del equipamiento urbano de nivel distrital

y de ciudad:
proyecto de construcción de Terminal de transporte de pasajeros y de carga,
mercado, hospital, biblioteca.
6. Programa de renovación vial, que contempla:

Proyecto de construcción de rotonda en el nodo de cruce de vías en el centro
de la ciudad.
Proyecto de construcción de rotonda, boulevard y portal de acceso a la ciudad
en la intercepción con la carretera panamericana al oeste de la ciudad de
tipitapa.
Proyecto para la ampliación del derecho de vía de calles y rediseño de jerarquía
vial de la ciudad.
Proyecto diseño y puesta en marcha de ordenamiento, regulación y control del
servicio de transporte publico.
7. Programa de remodelación y renovación urbana de la ciudad, para la renovación

del centro histórico y el mejoramiento de las centralidades urbanas identificadas en
el diagnostico.
8. Programa de mejoramiento de viviendas, priorizando las zonas donde se
presenta un mayor deterioro.
11.3. BASES PARA ASEGURAR LA SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL.
A. Asegurar el impulso del sistema de gestión ambiental, que asegure la participación

de los actores sociales en el mejoramiento ambiental de la ciudad.
B. Implementar un programa de promoción de conexiones domiciliares al sistema de

drenaje sanitario de la ciudad.
C. Impulso de programa para asegurar la participación ciudadana en proceso de

reciclaje y manejo de los desechos sólidos.
D. Delimitar y establecer legalmente las zonas de protección Natural y ambiental de la

ciudad.

E. Impulsar programa de sensibilización y participación ciudadana en la recuperación

ambiental del río Tipitapa.
11.4. PROGRAMAS Y PROYECTOS DIRIGIDOS A FORTALECER LA

INFRAESTRUCTURA Y ACTIVIDAD PRODUCTIVA DE LA CIUDAD Y EL
MUNICIPIO DE TIPITAPA.
1) Programa de promoción de inversiones para el Establecimiento de un Parque

Industrial en el triangulo de San Benito, Las canoas, Los Laureles.
(Ver Mapa Nº 37. Mapa de Propuesta de Ubicación de Zona Industrial).
2) Programa para promover inversiones para la explotación de minería No metálica y

el establecimiento de fábricas de materiales de construcción (bloque, madera, arena
lacustre, piedrin, otros) utilizando materia prima extraída de los centros poblados, en la
zona de Las Banderas, San Benito y las Canoas.
(Ver Mapa Nº 30. Mapa de propuesta Económica).
3) Programa de promoción de inversiones en industrias de procesamiento de materia

prima para la industria de alimentos y empacadoras de frutas y hortalizas cultivadas
en los centros poblados, para abastecer el mercado Municipal y el Mercado Nacional.
4) Programa de promoción de inversiones en centros de asistencia automotriz,

orientados a atender la demanda del transporte local, de carga y de pasajeros que trafican
por la vía regional, en el centro poblado: Zambrano (parqueo, abastecimiento de
repuestos, talleres de reparación)
5) Proyecto de fortalecimiento del sector transporte en los centros poblados de San

Benito, Las Maderas, las Banderas y Los Zambranos desde la ubicación de los proyectos
económicos a ejecutar hasta áreas urbanas.
6) Construcción, mantenimiento y reparación de caminos o vías principales de

acceso a los centros poblados de San Benito, Las Maderas, Las Banderas y
Zambranos.
7) Desarrollo de la ganadería extensiva en los centros poblados de Las Banderas,

Las Maderas San Benito, con expectativas de fortalecer la actividad económica de
comercio y destace generada por la subasta de ganado y matadero PROINCASA.
11.5. PROGRAMAS DE PROMOCION Y APROVECHAMIENTO DE LOS ATRACTIVOS

TURISTICOS DE LA CIUDAD Y EL MUNICIPIO DE TIPITAPA.
1) Programa de promoción de inversiones en turismo, de salud, aventuras y ecológico.

(Ver Mapa Nº 39. Mapa de Propuesta de Rutas Turísticas).
2) Proyectos de rehabilitación de centros turísticos: Malecón, muelles, bocana. Piscinas,

fuentes termales, río Tipitapa, el trapiche.

3) Programas de promoción del mejoramiento de infraestructura gastronómica cadena de

restaurantes/cafeterías, sitios de comida rápida, sobre la vía regional de la ciudad,
principalmente contiguo al centro automotriz, centros comerciales y turísticos.
4) Programa de promoción de la pesca artesanal y recreativa en el lago Xolotlán para el

autoconsumo y abastecimiento local.
5) Construir una ruta turística iniciando desde el centro poblado el Madroño pasando por
las Maderas, Las Banderas, San Benito, Centro urbano, Los Laureles, hasta concluir en
Los Tercios, aprovechando las áreas forestales, de protección de vida silvestre y
paisajismo escénico que ofrece este sector.
6) Construcción de restaurantes campestres en los centros poblados de: las Maderas, Las
Banderas, San Benito y Zambranos.
11.6. PROGRAMA DE FOMENTO PARA EL CULTIVOS DE PRODUCTOS NO

TRADICIONALES Y APROVECHAMIENTO DE LOS RECURSOS EXISTENTES EN
LOS POBLADOS DE: SAN BENITO, LAS MADERAS, LAS BANDERAS Y LOS
ZAMBRANOS.
1) Proyecto de producción, asistencia técnica y expansión del cultivo de granos básicos

(maíz, frijoles, sorgo y arroz en los centros poblados: Las Maderas, Las Banderas y San
Benito, Los Zambranos.
(Ver Mapa Nº 30. Mapa de propuesta Económica).
2) Instalación de un centro de acopio y empaque de granos básicos (maíz, frijoles,

sorgo y arroz) en el triangulo de san Benito, como un centro abastecedor de carácter local
e intermunicipal.
3) Proyecto de producción, asistencia técnica para desarrollo de la horticultura (tomate,

repollo, zanahoria, cebolla, chiltoma, otros) y fruticultura (cítricos, mango, aguacate, otros)
en los centros poblados: Las banderas y las Maderas, Los Tercios.
4) Desarrollo del cultivo de productos no tradicionales como: piña, pitahaya, papaya, ocra,
noni, otros, en el centro poblado de San Benito y Los Tercios.
5) Establecimiento de un centro de acopio, planta procesadora y empaque de productos

no tradicionales, para consumo local, nacional y exportación, en el centro poblado de San
Benito.
6) Expansión del cultivo del arroz en el centro poblado de Las Banderas y Los Laureles.
7) Establecimiento de un centro de abastecimiento de materiales y equipos de utilidad

industrial y agroforestal en el centro poblado: Zambranos.

8) Desarrollo de la actividad de artesanía en cemento y madera en el centro poblado: El

Madroño.
9) Creación de viveros en los centros poblados: Los Tercios, Los Zambranos y Los
Laureles.
10) Desarrollo de la actividad de crianza de aves de corral, pelibuey, como proyecto de las
mujeres de los poblados de: Los Tercios, Los Zambranos y El Madroño para
abastecimiento de restaurantes campestres.
11) Creación de un local para destace y venta de carne de aves de corral y pelibuey en el
centro poblado: Los Zambranos.
12) Proyecto de desarrollo del cultivo de las cucurbitáceas (melón, sandia, pipian, ayote)
en los centros poblados de: Los Laureles, los Zambranos y Los Tercios, para
abastecimiento del mercado local e intermunicipal.
13) Proyecto de estudio especifico de la reserva acuífera de los poblados de: Los
Laureles, Los Tercios y Los Zambranos, para posterior venta del recurso a la Ciudad
Capital Managua.
Cuadro Nº 66.
PROYECTOS DE INVERSION PARA FOMENTAR EL DESARROLLO SOCIO
ECONOMICO DEL MUNICIPIO DE TIPITAPA, A CORTO MEDIANO Y LARGO
PLAZO
ETAPA DE EJECUCION
PROYECTOS
2005-2008 2010-2015 2015-2024
CONSTRUCCION DE CARRETERA
DE CIRCUNVALACION
SUR Y CARRETERA INTERREGIONAL

PROMOCION DE POLO DE
DESARROLLO INDUSTRIAL
EN TRIANGULO SAN BENITO, LAS CANOAS,
LOS LAURELES
PROGRAMA DE FOMENTO PRODUCTIVO DE

PRODUCTOS NO TRADICIONALES
PROGRAMA PARA EL MEJORAMIENTO DE

ESTABLECIMIENTOS DE
ZONA DE SERVICIO AUTOMOTRIZ
PROGRAMA DE FOMENTO DE LA MINERIA NO

METALICA
11.7. PROPUESTA DE ACCIONES DE CONTROL DEMOGRAFICO.
Si bien es cierto que la fecundidad es factor determinante en el crecimiento poblacional, no

se pueden adoptar metas demográficas, pero si, acciones relacionadas con el
comportamiento reproductivo, en donde diferentes instituciones desempeñan un papel
fundamental.
Por lo que se recomiendan las siguientes acciones:

1. Impulsar y apoyar los programas de promoción social y educación sexual, orientados a
reducir la incidencia de embarazos en adolescentes y embarazos no deseados.
2. Implementar programas de promoción social dirigidos a fomentar la participación de

hombres en la toma de decisiones en la planificación familiar.
3. Impulsar campañas educativas en coordinación con: MINSA, MRCD, MIFAMILIA,

Iglesias y otras instituciones sociales con miras a:
Fortalecer las anteriores acciones.

Fortalecer las acciones con atención a salud reproductiva de mujeres en edad
fértil, propiciando el uso de métodos anticonceptivos.
Incentivar a adolescentes a obtener un desarrollo integral tanto físico,
psicológico, profesional y laboral para dar inicio a la etapa de reproducción.
XII. POLITICAS DE DESARROLLO E INTERVENSIONES URBANAS AL AÑO 2024.
12.1. POLITICAS URBANAS.
Se consideran políticas urbanas el conjunto de medidas y criterios dirigidos a contribuir a la

solución de problemas urbanos de la ciudad de Tipitapa, en cuanto a la utilización
adecuada del suelo urbano, el cuido del medio ambiente y la planificación de los
procesos de inversión urbana de acuerdo a los lineamientos estratégicos de desarrollo
urbano.
Son criterios que rigen las políticas urbanas:

1. La voluntad política expresa de las autoridades Municipales e instituciones del estado

alrededor del modelo de ciudad concertado, para el logro de los objetivos estratégicos,
contemplados en el Plan.
2. El acuerdo social alrededor de la propuesta de zonificación y las acciones a

impulsarse.
3. El acuerdo social sobre la estrategia de implementación, entre todos los actores

por sector y territorio, que intervienen en el desarrollo urbano Esto implica el impulso de
acciones de divulgación y promoción permanentes.
4. La integración intersectorial, de las instituciones que intervienen en la ejecución de

las acciones propuestas en el Plan. La Alcaldía está llamada a jugar un papel rector en el
impulso de las acciones contempladas en el plan, de tal forma que
Será necesario impulsar acciones y procesos de concertación, siendo las más importantes
las siguientes:
La incorporación de los proyectos urbanos de corto y mediano plazo

contemplados en el Plan de desarrollo, en el PIM 2004-2008.
La promoción de inversiones en modalidades asociativas del sector privado con
la Alcaldía Municipal.
Las acciones de mejoramiento urbano, con el modelo de compensación con los
pobladores organizados.
La negociación con el gobierno central; MIFIC y MARENA de los criterios para la
disposición del uso del suelo urbano y sus alrededores.
La concertación social de los planes de sostenibilidad ambiental contemplados
en el Plan y de priorización local de los proyectos de nivel distrital y barrial.
12.2. POLÍTICAS URBANAS A IMPLEMENTARSE EN LA CIUDAD DE TIPITAPA, A LA

ENTRADA EN VIGENCIA DEL PLAN:
1. El crecimiento urbano de la ciudad de Tipitapa estará orientado a las zonas de

expansión urbanas previstas en el Plan de Desarrollo urbano.
2. El ordenamiento de uso de suelo urbano dará prioridad al establecimiento de las

zonas de protección acuífera (el río y el lago), sísmica, inundación, erosión eólica e
hídrica.
3. El ordenamiento de uso de suelo, será la base de procesos de inversión acordes

con las potencialidades del suelo urbano.

4. Prevalecerán los criterios de protección ambiental y de prevención y mitigación

de desastres, por sobre criterios o intereses particulares alrededor del uso de suelo.
5. El sistema vial de la ciudad permitirá el uso peatonal seguro, mediante la

señalización adecuada, áreas de protección y ordenamiento del tráfico vehicular. Se
deberán respetar las áreas destinadas para uso de parqueo de buses, taxis y
vehículos pesados. La protección ciudadana prevalecerá sobre criterios o intereses
particulares.
6. Los proyectos industriales que se desarrollen, estarán en correspondencia con

los lineamientos de Desarrollo Municipal y la zonificación de uso de suelo urbano.
7. Todas las acciones de mejoramiento urbano, nuevas edificaciones, dotación de

infraestructura y equipamiento, deberán corresponderse con los lineamientos
estratégicos de desarrollo urbano y tomar en cuenta criterios técnicos orientados a
solucionar o prevenir problemas de drenaje pluvial en la ciudad.
8. Los proyectos de nuevas urbanizaciones deberán regirse estrictamente por el

Plan de Desarrollo Urbano, asegurando la factibilidad de servicios de
infraestructura, la correspondencia con el uso de suelo, el tamaño de lotes y
densidades habitacionales.
9. El proceso de legalización de las propiedades urbanas, deberá estar en

correspondencia con los lineamientos de desarrollo urbano y tomar en cuenta los
criterios de protección ambiental y prevención y mitigación de desastres, para
asegurar la seguridad de la población.
10. El ordenamiento de uso de suelo deberá ser un proceso rentable para la ciudad,
que permita generar recursos para las inversiones de mejoramiento urbano. El
mejoramiento urbano será una responsabilidad compartida entre la Alcaldía
instituciones y ciudadanos.
12.3. PROYECTOS DE INTERVENSION URBANA.

Cuadro Nº 67.
PROYECTOS DE INVERSION URBANA AL 2008 EN LA CIUDAD DE TIPITAPA
EJECUCION MONTO
PROYECTOS ORIGEN DE FONDOS
2008 C$ Córdobas
II. PROYECTOS PARA EL MEJORAMIENTO DE REDES DE INFRAESTRUCTURA
Y SANEAMIENTO DE LA CIUDAD
II. 1 DRENAJE SANITARIO

1.1 RENOVACION DE REDES DE externo

DRENAJE SANITARO EN: (tienen que hacerse

estudio para precisar el lugar y los alcances) 3,000,000.00
1.2 AMPLIACION Y MEJORAMIENTO DE 5,000,000.00 externo

PILAS DE OXIDACION EN: sector Noreste de la ciudad donde están
Ubicadas actualmente.
1.3 CONSTRUCCION DE RELLENO SANITARIO EN: externo
1,000,000.00
SUBTOTAL 9,000,000.00
II. 2 DRENAJE PLUVIAL
2.2 OBRAS DE MEJORAMIENTO DEL propios

DRENAJE PLUVIAL EN: 1,500,000.00
Barrios: Noel Morales, Juan Castro, Yuri Ordóñez
2.3 MEJORAMIENTO Y REVESTIMIENTO propios
DE CAUCES EN: 2,500,000.00
Barrios: Noel Morales, Juan Castro, Yuri Ordóñez
SUBTOTAL 4,000,000.00
II. 4 ALUMBRADO PUBLICO Y DOMICILIAR
4.1 INSTALACION DE POSTES Y LUMINARIAS EN: 2,000,000.00 propios
Calle Mercado-La Gallera,acceso oeste carrterea Panamericana,
Barrios Aleyda Delgado.Pedro Joaquín 2 y Roberto Vargas
SUBTOTAL 2,000,000.00
III. PROYECTOS PARA EL MEJORAMIENTO VIAL DE LA CIUDAD
III. 1. CALLES EXISTENTES
1.1 PROYECTO DE CONSTRUCCION DE BOULEVARD propios
Y PORTAL DE ACCESO A LA CIUDAD EN SECTOR propios
OESTE EN LA INTERSECCION 3,400,000.00
CON PANAMERICANA NORTE
1.2 AMPLIACION DE CALLES: 3,000,000.00
calle entre la Policia y la Panamericana
1.3 CONSTRUCCION DE ANDENES Y CUNETAS EN:
zona comercial,calle central alterna (entre Millenium y Alcaldía) 1,300,000.00
SUBTOTAL 7,700,000.00
IV. PROYECTOS PARA EL MEJORAMIENTO DE LA ESTRUCTURA URBANA
EN LA ZONA OCUPADA ACTUAL
IV.1 DOTACION DE EQUIPAMIENTO
1.1 REHABILITACION CENTRO DE SALUD
YOLANDA MAYORGA 5,000,000.00 externo
1.2 PUESTOS DE SALUD DISTRITALES (4) 6,000,000.00 externo
1.3 PLAZAS PARQUE Y CENTROS 500,000.00 externo
COMUNALES DISTRITALES
1.5 CONSTRUCCION DE TERMINAL DE BUSES 10,000,000.00 externo
1.6 CONSTRUCCION DE NUEVO MERCADO 30,000,000.00
SUBTOTAL 51,500,000.00
IV.4 PROTECCION MANTO ACUIFERO, AREAS DE INUNDACIÓN, PROTECCIÓN DE VIAS
4.1 REFORESTACION EN ZONA DE 250,000.00 propios

PROTECCION DE
MANTO ACUIFERO,
AREAS DE INUNDACION

4.2 FRANJA VERDE, SEÑALIZACION 150,000.00 propios

DE RETIROS Y
VALLAS DE PROTECCION
EN VIAS PRINCIPALES
4.3 FRANJA VERDE, SEÑALIZACION 800,000.00 propios
DE RETIROS Y
VALLAS DE PROTECCION DEL RIO
SUBTOTAL 1,200,000.00
V.3 MEJORAMIENTO URBANO DE NODOS E HITOS
3.1 MEJORAMIENTO DE ZONA DE COMERCIO 3,500,000.00 propios
3.2 REHABILITACION DE LOS NODOS URBANOS 15,000,000.00 externo
Nota: Los costos parte de alcances de obra aproximados, que tendrán que precisarse, una vez se realicen los
términos de referencia
De los proyecto 18,500,000.00
GRAN TOTAL c$ 93,900,000.00
Cuadro Nº 68.
PROYECTOS DE INVERSION URBANA DE LA CIUDAD DE TIPITAPA
EN EL CORTO MEDIANO Y LARGO PLAZO
ETAPA DE EJECUCION
PROYECTOS
2005-2008 2010-2015 2015-2024
I. PROYECTOS PARA EL DESARROLLO SOCIO ECONOMICO DE LA CIUDAD DE TIPITAPA
1.1 REMODELACION DEL CENTRO TURISTICO

BAÑOS TERMALES
1.2 MEJORAMIENTO DEL TRAPICHE

Y TRAPICHITO

1.3 CONSTRUCCION DE MUELLE Y MALECON EN LA BOCANA DEL

RIO TIPITAPA
1.4 CONSTRUCCION DEL MUELLE

Y PARAJES DEL RIO
1.5 PROYECTO DE SANEAMIENTO DEL RIO
II. PROYECTOS PARA EL MEJORAMIENTO DE REDES DE INFRAESTRUCTURA
Y SANEAMIENTO DE LA CIUDAD
II. 1 DRENAJE SANITARIO
1.1 RENOVACION DE REDES DE
DRENAJE SANITARO EN:
1.2 AMPLIACION DE REDES DE

DRENAJE SANITARIO EN:
1.3 AMPLIACION Y MEJORAMIENTO DE

PILAS DE OXIDACION EN:
1.4 CONSTRUCCION DE RELLENO SANITARIO EN:
II. 2 DRENAJE PLUVIAL

2.1 CONSTRUCCION DE SISTEMA DE DRENAJE
PLUVIAL DE LA CIUDAD
2.2 OBRAS DE MEJORAMIENTO DEL
DRENAJE PLUVIAL EN:
2.3 MEJORAMIENTO Y REVESTIMIENTO

DE CAUCES EN:
2.4 CONSTRUCCION DE CAUCE EN:
II. 3 AGUA POTABLE
3.1 AMPLIACION DE REDES EN:
3.2 MEJORAMIENTO DE REDES EN:
II. 4 ALUMBRADO PUBLICO Y DOMICILIAR
4.1 INSTALACION DE POSTES Y LUMINARIAS EN:
4.2 AMPLIACION DE COBERTURA DEL TENDIDO

DE ENERGIA ELECTRICA EN:
III. PROYECTOS PARA EL MEJORAMIENTO VIAL DE LA CIUDAD
III. 1. CALLES EXISTENTES
1.1 PROYECTO DE CONSTRUCCION DE BOULEVARD
Y PORTAL DE ACCESO A LA CIUDAD EN SECTOR
OESTE EN LA INTERSECCION
CON PANAMERICANA NORTE
1.2 AMPLIACION DE CALLES:
1.3 CONSTRUCCION DE ANDENES Y CUNETAS EN:
III. 2. CALLES NUEVAS

2.1 CONSTRUCCION DE CALLES:
2.2
IV. PROYECTOS PARA EL MEJORAMIENTO DE LA ESTRUCTURA URBANA

EN LA ZONA OCUPADA ACTUAL

IV.1 DOTACION DE EQUIPAMIENTO
1.1 REHABILITACION CENTRO DE SALUD
YOLANDA MAYORGA
1.2 PUESTOS DE SALUD DISTRITALES
1.3 PLAZAS PARQUE Y CENTROS
COMUNALES DISTRITALES
1.4 CONSTRUCCION DE HOSPITAL
1.5 CONSTRUCCION DE TERMINAL DE BUSES
1.6 CONSTRUCCION DE NUEVO MERCADO
1.7 BIBLIOTECA MUSEO
IV.2 MEJORAMIENTO DE CONECTIVIDADES
2.1 REHABILITACION DEL PUENTE DEL DIABLO
2.2 ROTONDA DE ACCESO OESTE
2.3 ROTONDA EN CRUCE CENTRAL
IV.3 MEJORAMIENTO EN CENTRALIDADES URBANAS
3.1 PARQUE-PLAZA DE FERIAS EN
ACTUAL MERCADITO
3.2 PLAZA-PARQUE DE TOROS
3.3 PLAZA-PARQUE CENTRAL
3.4 HABILITACION URBANA DE ZONA PARA
USO DE CENTROS DE SERVICIO AUTOMOTOR
IV.4 PROTECCION MANTO ACUIFERO, AREAS DE INUNDACION,PROTECCION DE VIAS
4.1 REFORESTACION EN ZONA DE
PROTECCION DE
MANTO ACUIFERO,
AREAS DE INUNDACION
4.2 FRANJA VERDE, SEÑALIZACION
DE RETIROS Y
VALLAS DE PROTECCION
EN VIAS PRINCIPALES
4.3 FRANJA VERDE, SEÑALIZACION
DE RETIROS Y
VALLAS DE PROTECCION DEL RIO
V. PROYECTOS PARA EL MEJORAMIENTO DE LA IMAGEN URBANA
V.1 INTERVENCIONES URBANAS EN BARRIOS
1.1 PROYECTO DE RENOVACION URBANA EN
LOS BARRIOS: YURI ORDOÑEZ,
JORGE NAVARRO
ANTONIO MENDOZA,LA BOCANA,
NOEL MORALES
V.2 MEJORAMIENTO URBANO DE SENDAS
2.1 MEJORAMIENTO SENDA, CRUCE CENTRAL,
PARQUE
CENTRAL, SALIDA A CIUDADELA
2.2 CONSTRUCCION DE BOULEVARD EN
ACCESO OESTE
2.3 CONSTRUCCION DEL MALECON DEL RIO

V.3 MEJORAMIENTO URBANO DE NODOS E HITOS

3.1 MEJORAMIENTO DE ZONA DE COMERCIO
3.2 REHABILITACION DE LOS NODOS URBANOS
XIII. IMAGEN URBANA PROPUESTA.
13.1. OBJETIVOS Y CRITERIOS PARA LA CONFORMACION DE LA IMAGEN

URBANA DE LA CIUDAD DE TIPITAPA.
En correspondencia con la Imagen Objetivo, la propuesta de Estructura y los proyectos

de intervención, la ciudad irá adquiriendo una nueva Imagen urbana, con la que se
pretende lograr los objetivos siguientes:
1. Fortalecer el “carácter de ciudad Enlace y de servicios”, mediante el ordenamiento

del uso de suelo.
2. Crear la “Identidad de lugar” en los diferentes espacios públicos.
3. Fortalecer el “sentido de orientación” urbana en los Nodos principales de la ciudad.
4. Fortalecer el “sentido de seguridad y protección” vial en las calles.
Para lograr estos objetivos se toman en cuenta los elementos siguientes:

1. El ámbito de intervención y regulación, que puede ser privado y público.
1.1 Corresponde al ámbito privado:
Los edificios privados clasificados por el tipo de uso y tipología, que estarán regidos
por el reglamento de uso de suelo Urbano.
El factor de ocupación del suelo, que estará regido para las nuevas edificaciones
por el Reglamento de Uso de suelo Urbano.
La Densidad poblacional que estará normada por el Reglamento de Uso de Suelo
Urbano (promedio de viviendas por hectárea).
1.2 Corresponde al ámbito público:
El Sistema de Espacios Públicos Abiertos: conformado por los Parques, la vialidad,

Nodos, Hitos Sendas, los edificios públicos, Miradores, senderos, Monumentos,
ciclo vías, áreas deportivas, estacionamiento.
Se propone para la ciudad de Tipitapa un Sistema de espacios Abiertos Públicos, que

se basa en el reconocimiento de Los Hitos urbanos, Los nodos y la definición de las
sendas principales que los interconectan.
(Ver Mapa Nº 8. Mapa de Imagen Urbana)
Las acciones para lograr los objetivos de la Imagen Urbana que se señalan al inicio de
este capítulo, se enfocarán en los aspectos siguientes:
Aplicación de regulaciones urbanas para asegurar los usos adecuados en cada

zona y la caracterización de los lugares.
Calles anchas. Con andenes y arborización
Boulevard con portal que jerarquice el acceso en el sector oeste.
Miradores y sendas que hagan prevalecer desde distintos puntos de la ciudad la
vista al río y el lago.
La protección del peatón con señalización vial.
Limpieza y visibilidad en las calles y espacios públicos
Lugares definidos para paradas de buses.
Tratamiento a los espacios públicos abiertos más importantes de la ciudad, que
a la vez constituyen Nodos e Hitos urbanos.
En el ámbito privado las acciones para lograr los Objetivos de la imagen urbana, serán
articuladas a través de la aplicación de los instrumentos reguladores del Plan (Reglamento
de Uso de suelo Urbano, reglamento de Construcción, de rótulos, de uso de aceras y
espacios abiertos), y se enfocarán en los aspectos siguientes:

1. El ordenamiento del uso de suelo, como elemento de caracterización de los lugares o

distintas zonas de la ciudad.
2. El control en el uso de las calles, de las aceras y espacios abiertos (públicos)
3. La aplicación de las acciones de protección ambiental. ( ejemplo: eliminar los botaderos
ilegales)
4. El control del uso de los espacios abiertos para la colocación de rótulos.
5. El control de la invasión a los derechos de vía.
6. El ordenamiento en el tamaño de los lotes, según las zonas de la ciudad.
El cumplimiento del reglamento de Construcción.
13.2. IMAGEN URBANA PROPUESTA
Para revitalizar la imagen urbana de la ciudad de Tipitapa se consideran dos grandes

zonas. La Zona Urbana Ocupada y la zona Urbana de expansión.
Zona Urbana Ocupada
En la zona urbana ocupada, que está delimitada en el actual perímetro urbano, se

consideran cuatro zonas de intervención a priorizar:
 Zona de Centro Urbano (Z-CU)

 Zona de Recreación Turística, Cultural y Deportiva (Z-RTCD
 Zona de Sub-Centros Distritales Z-SCD
 Zona de Comercio Z-C
Acciones relevantes del ámbito publico:

Como se señaló anteriormente, en la zona urbana ocupada se contemplan acciones
del ámbito público, que estarán enfocadas a los componentes urbanos más relevantes,
que a su vez constituyen puntos de enlace y conexión ( Nodos), puntos de interés público
que son referencia en la vida de la ciudad (Hitos) y las vías que los interconectan
( sendas).
En este sentido y considerando las zonas a priorizar se proponen las líneas de acción
siguientes:
1. Reconocer como Nodos de la ciudad en la Zona urbana Ocupada, los puntos

siguientes; a) Acceso Oeste de la ciudad, en la intersección con la carretera
Panamericana Norte. b) Cruce de carretera a Masaya, con la carretera panamericana
Antigua. c) Salida hacia Ciudadela. d) Conexión con el Barrio Yuri Ordóñez, e) Salida hacia
Zambrano y Tisma.
En todos los casos darles tratamiento de puntos de interés público, con señalización
y/o ubicación de monumentos evocativos a hechos históricos, que tengan relación con la
ciudad. Además darles tratamiento paisajístico con la arborización de follaje permanente,
de sombra y de rápido crecimiento, combinada con vegetación arbustiva y decorativa.

2. Renovar el centro de la ciudad, Identificado en la propuesta de zonificación como Zona

de Centro Urbano (Z-CU).
La renovación urbana, deberá contemplar; la integración entre la parroquia y el parque
central, mediante conformación de la calle como plaza-parque, con tratamiento del
pavimento con piedra bolón intercalada con baldosas, para “crear la identidad de lugar”.
Con estas acciones se convertirá en el punto de referencia y encuentro central de esta
zona y se constituye en el punto de encuentro y atracción del visitante.
La jerarquización y mejoramiento vial de la zona, la redefinición de la circulación de

buses, y la dotación de mobiliario urbano (paradas de buses y bancas). La señalización
contribuirá a crear el “sentido de orientación” en los habitantes de la ciudad.
3. Reordenamiento de la zona comercia Zona de Corredores Comerciales Z-CC

Reubicar las actividades de venta de perecederos y productos de consumo alimenticio a
las instalaciones del nuevo mercado (en terreno aledaño a la nueva Terminal de
transporte- ver mapa imagen objetivo), dejando las actuales instalaciones para comercio
de artesanías, y otros usos comerciales. En esta zona se deberá promover el control de
uso de las aceras, evitando cualquier uso que obligue a los peatones a circular por la
calzada de las calles. Con esta acción se contribuirá a lograr el Sentido de “seguridad y
protección”.
4. Reconocer como Hitos de la ciudad en la Zona urbana Ocupada, los puntos

siguientes-. a) Parroquia San José, b) Subcentros distritales c)Restaurante Silva, d) Casa
museo donde se firmó el pacto del Espino Negro, e) Centro Turístico Los Baños Termales,
f) La Bocana, g) Cruce de carretera a Masaya, con la Antigua carretera panamericana, h)
El Parque Central, i) Indumetasa j) Centro Escolar Millenium k) Alcaldía Municipal. l)
Industria QUIBOR. m) El Trapiche.
En todos los casos darles tratamiento de sitios o edificios de interés público, con
señalización y promoción de acciones compartidas para su mejoramiento, ya sea con los
pobladores en el caso de los subcentros distritales, ó dueños de edificios, en el resto de
sitios o edificios.
5. Dotar a la ciudad, en la zona de ocupación actual de Plazas en: Los subcentros

distritales (plazas-canchas deportivas), en el cruce carretera a Masaya (plaza-rotonda),
con la Antigua carretera Panamericana y en el acceso Oeste de la ciudad (Plaza
Boulevard).
6. Dar tratamiento de Senda asegurando el uso peatonal seguro, confortable, y

visualmente interesante, a los sitios siguientes:
a) Vía que une el cruce con el parque central, y el parque central con el Nodo de salida
hacia Ciudadela
b) Malecón del Río.
c) Vía que une la rotonda de acceso principal de la ciudad con la Plaza - parque de
ferias.

Se deberá asegurar el mejoramiento urbano con la dotación de andenes, arborización

señalización, paradas y mobiliario, procurando que estos elementos inviten a su recorrido
e induzcan a los sitios de interés público que enlazan en la ciudad.
Acciones relevantes del ámbito privado:
Las acciones del ámbito privado, que estarán enfocadas al ordenamiento y control del uso
de suelo y la construcción en las zonas que se están priorizando y que se señalan al inicio
de este capítulo.
Se proponen las líneas de acción siguientes:

1. El reordenamiento del uso de suelo en el sector oeste, acceso a la ciudad, en la
intersección con la carretera a Panamericana, mediante la priorización de usos recreativos
y de esparcimiento, la reubicación del uso de talleres y aparcamientos de buses hacia la
zona prevista para ello.
2. Impulso de un programa de fomento de inversión compartida con la Alcaldía,
mediante un Sistema de compensación, de mejoramiento de viviendas y edificios
comerciales, aplicando conceptos de diseño promovidos por la Dirección de Desarrollo
Urbano en las zonas priorizadas.
3. La aplicación estricta del reglamento de Uso de suelo para asegurar el
ordenamiento como elemento de caracterización de los lugares en las zonas priorizadas.
4. Impulsar proyecto de remodelación del Centro Turístico Los Baños Termales
incluyendo el Puente el Diablo y la franja del río que le corresponde, mediante convenio
con INTURISMO.
Mejoramiento de Barrios:
El mejoramiento de Barrios constituye una línea de acción fundamental para la

conformación de la imagen urbana, en la zona Urbana ocupada.
Comprende dos momentos de intervención que son:
1. Las acciones de saneamiento y dotación de infraestructura, que se impulsará de
forma general y en el marco de prioridades generales de las acciones de intervención en la
ciudad.
2. Los programas de renovación urbana, que se impulsará priorizando los barrios que
presentan mayor deterioro y que además contribuyen por su localización a definir la
imagen urbana de la ciudad.
Será condición para el impulso de proyectos de mejoramiento haberse completado los

proyectos de saneamiento y dotación de infraestructura agua potable, drenaje sanitario y
revestimiento de calles en dichos barrios.
Las acciones de Renovación Urbana se impulsarán en los barrios siguientes:
1. Yuri Ordoñez: Trama urbana y lotes irregulares.

2. Jorge Navarro: Trama urbana y lotes irregulares.

3. Antonio Mendoza: Zonas de viviendas afectadas por falla sísmica, y localización en

la zona de protección del río Tipitapa.
4. La bocana: Zonas de viviendas afectadas por falla sísmica, y localización en la zona
de protección del río Tipitapa.
5. Noel Morales: Zonas de viviendas afectadas por falla sísmica, trama urbana y lotes
irregulares.
XIV. ESTRATEGIA DE IMPLEMENTACION DEL PLAN MAESTRO

DE DESARROLLO URBANO PARA LA CIUDAD DE TIPITAPA.
14.1. ESTRUCTURA ORGANIZATIVA
Para el impulso del Plan de Desarrollo es necesario la creación de una estructura

organizativa que garantice el impulso operativo del plan Maestro en sus diferentes etapas
ejecutivas y el proceso de concertación social.
Esta estructura organizativa deberá ser parte de la estructura de la Alcaldía Municipal, y

deberá de articular una estrecha comunicación con el Concejo Municipal, el Comité de
Desarrollo Municipal (CDM) y la Comisión Ambiental Municipal (CAM).
Creación de la Unidad de Planificación y Desarrollo

Se propone crear la Unidad de Planificación y Desarrollo, la que deberá de integrarse en la

estructura organizativa de la Alcaldía, subordinada como staff a la máxima dirección; el
Alcalde Municipal.
Esta unidad desempeñara las funciones propuestas en los “ajustes al manual de
Funciones” y además deberá asegurar como funciones específicas de seguimiento y
operativización del Plan Maestro de Desarrollo Urbano (PMDU), las siguientes:
1. Dar seguimiento a la operativización de los programas y proyectos propuestos en el

PMDU.
2. Asegurar los procesos y consultas técnicas, para elevar al Concejo municipal las
propuestas de convenios de la Alcaldía con los diferentes sectores sociales que
permitan concretar las políticas de Desarrollo urbano.
3. Dar seguimiento al cumplimiento de los convenios con los diferentes sectores
sociales para la ejecución del Plan de desarrollo urbano.
4. Rendir informes sobre el avance de los convenios ante el Concejo Municipal, Concejo
Consultivo del Plan Maestro de Desarrollo Urbano, el Comité de Desarrollo Municipal
(CDM) y la Comisión Ambiental Municipal (CAM).
5. Dar seguimiento a la formulación técnica de prefactibilidad de programas y proyectos
contemplados en el Plan Maestro de Desarrollo Urbano.
6. Dar seguimiento operativo en los aspectos técnicos de los programas y proyectos.
Comité Consultivo del Plan de desarrollo Urbano
Se propone dar continuidad y promover el funcionamiento del Concejo Consultivo que se

conformo en Abril del 2004.
Instancia de Control, seguimiento y apoyo técnico
Se propone, que la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía, como corresponde en

sus funciones, apoye en los aspectos normativos y de control el proceso de ejecución de
los lineamientos de Desarrollo urbano que emanen del Plan.
Esta Dirección será la encargada de:
Asegurar el cumplimiento del Plan Regulador

Emitir las constancias de uso de suelo.
Otorgar los permisos de construcción.
Emitir las constancias de desmembración
Emitir las constancias de aprobación técnica de proyectos.
14.2. ETAPAS DE EJECUSION
Primera Etapa:
En esta etapa se propone ejecutar todos los proyectos que conlleven al saneamiento de la
ciudad, a través de la renovación y ampliación del sistema de drenaje sanitario, el

mejoramiento del drenaje pluvial, la construcción del relleno sanitario y el impulso de un

proyecto para el saneamiento del río Tipitapa.
Las obras de renovación del sistema de drenaje sanitario se llevarán a cabo en un área de
23 Ha. Estos proyectos serán ejecutados en el corto plazo (2008)
Segunda Etapa:
Una vez saneada la ciudad se propone entrar en una segunda etapa, del Plan de
Desarrollo urbano que contempla; el Impulso del Programa de Mejoramiento y Dotación
de equipamiento y el programa de Renovación vial contemplando: Terminal de Transporte,
el impulso de un proyecto de reordenamiento del transporte publico, la construcción del
Nuevo Mercado y la construcción de los núcleos de equipamiento a nivel distrital.
En esta etapa se propone también impulsar el proyecto de remodelación de la

infraestructura turística existente en las cercanías del río y el lago (Los termales, El
trapiche, trapichito), la construcción del paseo recreativo del río y la represa. Estos
proyectos serán ejecutados en el mediano plazo (2010-2015)
Tercera Etapa:
Impulso de los proyectos de reordenamiento urbano abarcando un área de 39 Ha en los

distritos 2, 3 y 6.
Impulso de proyectos de urbanización al Este y Norte de Ciudadela.
Impulso de proyecto de renovación del área central histórica de la ciudad de Tipitapa en un
área de 3 Ha. Estos proyectos serán ejecutados en el mediano y largo plazo (2010-2015 y
2024).

AGRADECIMIENTOS
El presente documento ha sido elaborado en el marco del Programa de
Fortalecimiento y Desarrollo Municipal PFDM INIFOM-BID NI /1086, ejecutado por
el INIFOM bajo la dirección de:
Presidente Ejecutivo: Dr. Jairo Fajardo

Director Administrativo Financiero: Lic. Luís A. López
Coordinadora Técnica del Programa: Arq. Elena Orozco
Contraparte del Área Desarrollo Urbano del Programa: Arq. Donald Galeano
El Programa es financiado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID)

coordinado por:
Especialista Multisectorial para la representación del B.I.D para Nicaragua:
Sra. Hazel Lara Pordoy
Asistente de Proyectos para la representación del B.I.D para Nicaragua: Lic
Carolina López
Este documento fue discutido y aprobado por:

El Señor Alcalde de la Municipalidad de Tipitapa , Ingeniero Norman Córdova ,el
Vice Alcalde y los Honorables Miembros del Concejo Municipal de la Alcaldía de
Tipitapa
Participaron en la consulta y elaboración del documento:

Las autoridades de La Dirección Política y Técnica de la Municipalidad de Tipitapa;
Miembros del Honorable Consejo Municipal; Miembros del Comité Técnico
Urbano, el Comité Consultivo Urbano y Funcionarios de la Alcaldía de Tipitapa en
general.
Comité Técnico Urbano:

Lic Marcia Rayo Gerente Municipal
Lic Sergio Ortega Finanzas
Lic Guillermo Ramírez Servicios Municipales
Lic Rafael Gutiérrez Recaudación
Lic Juan José Sánchez Desarrollo Urbano
Lic Lucía Henríquez Intendente Cementerio
Lic Ever Chavarría Intendente Mercado
Ing Juan Rafael Mclean Catastro
Ing Noel Cordonero Medio Ambiente
Agradecimiento especial al Sr. Cesar Vázquez Alcalde periodo 2000 – 2004
Coordinación del PMDU de Tipitapa

Arquitecta Eva Teller
Asesoría al Concejo Municipal y Funcionarios de la Alcaldía de por parte de:
La Arq.Eva Teller Consultora Residente en Tipitapa por parte del Consorcio
Internacional GPI – DOXA – CICODE
Consultoría externa para la elaboración del PMDU:

Los Consultores Arq. Mario Rocha y Lic Yolanda Rodríguez
Dirección y coordinación del proceso

El Arquitecto Fernando Morales Alonso
Coordinador del Área Desarrollo Urbano del
Consorcio GPI-DOXA-CICODE
La Asistencia Técnica fue prestada por el Consorcio GPI-DOXA-CICODE

Director General: Carlos Asenjo Alli
Director Internacional: Fernando de la Torre Fernández
Directora Ejecutiva: Alina Sálomon Santos
Correo electrónico: gpi@gpiconsultores.com
Dirección: c/Rios Rosas 47, (28003) Madrid (España)
Agradecemos los aportes de las autoridades y personalidades antes

mencionadas, así como a quienes participaron en el proceso por su importante
contribución que permitió engrandecer la calidad de la presente obra.

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PROGRAMA DE FORTALECIMIENTO Y

CONSORCIO GPI – DOXA – CICODE

El trabajo a continuación presentado corresponde a la PLAN MAESTRO de DESARROLLO

El "Plan Maestro de Desarrollo Urbano " constituye un instrumento de planificación, gestión

La Fase de formulación de la PROPUESTA DE DESARROLLO URBANO, se realizo a

El PMDU se complementa con el Plan Regulador de la Ciudad, instrumento técnico jurídico

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA i

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA ii

3.5.7. Proyección de la PEA 42

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA iii

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA iv

PROPUESTA DE ESTRUCTURA URBANA

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA v

13.1. Objetivos y Criterios para la conformación de la Imagen 196

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA vi

El Plan Urbano es la propuesta de un modelo de ciudad que permita el ordenamiento, para

Este modelo de ciudad se entiende como el parámetro de referencia de una ciudad

En el presente estudio, se valida técnicamente, se justifica metodológicamente e

Como parte de esta validación e instrumentación técnica, se identifica un Sistema de

Como resultado de la identificación y justificación técnica del “Modelo de Ciudad”, se

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA 1

II. MARCO DE REFERENCIA

El Municipio de Tipitapa según la ley de división Político – Administrativa, publicada en

Se ubica al Noreste de la ciudad de Managua, a una distancia de 22 Km. Por su extensión

El municipio posee los siguientes puntos limítrofes:

Norte: Municipio de Ciudad Darío (Departamento de Matagalpa)

- Derroteros del Municipio

Tipitapa – Ciudad Darío.

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA 2

Tipitapa – Teustepe (Departamento de Boaco)

Tipitapa – San Lorenzo (Departamento de Boaco)

Tipitapa – Granada (Departamento de Granada)

Tipitapa – Tisma (Departamento de Masaya)

Tipitapa – Masaya (Departamento de Masaya)

Tipitapa – Nindirí (Departamento de Masaya)

Tipitapa – Managua (Departamento de Managua)

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA 3

Tipitapa – Lago de Managua (Xolotlán)

Tipitapa – San Francisco Libre (Departamento de Managua)

2.2. ANTECEDENTES HISTORICOS

La primitiva ciudad de Tipitapa estuvo asentada en un paraje ubicado hacia el sector

Por decreto oficial de 1929, se le confirió al Municipio de Tipitapa el título y nombre de

Por decreto legislativo el 10 de Noviembre de 1961, se le confirió a la Villa de Tipitapa el

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA 4

2.3. CONTEXTO FISICO - NATURAL

En el municipio de Tipitapa al encontrarse localizado en la faja del pacifico de Nicaragua

El sistema hidrográfico se encuentra representado en su mayoría por las costas orientales

2.4. ASPECTOS SOCIOECONOMICOS

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA 5

Actualmente se considera la cantidad total de pobladores en el área urbana 69,030

En el municipio de Tipitapa de las distintas actividades económicas que existen predomina

Sector Primario: Agricultura y Ganadería

En la agricultura prevalecen los cultivos de exportación tradicional (caña de azúcar) y en

La actividad pecuaria se centra en la crianza de ganado de engorde, en la que se ve

Sector Secundario: Industria

Sector Terciario: Comercio

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA 6

2.7. EQUIPAMENTO E INFRAESTRUCTURA

Plan Maestro de Desarrollo Urbano de Tipitapa ALCALDIA MUNICIPAL DE TIPITAPA 7

El municipio celebra sus fiestas patronales en honor al santo patrono de “Esquípulas” o el

El municipio de Tipitapa, cuenta en su jurisdicción la histórica hacienda San Jacinto, sitio

8 equipos de Béisbol infantil