TÉCNICAS DE

TASACIÓN
PREDIOS RÚSTICOS
CHICLAYO-PERÚ, 29 Y 30 DE MAYO DEL 2010

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 INSTITUCIONES COMPROMETIDAS EN LA APLICACIÓN DE
TECNICAS DE VALUACION EN EL CONTEXTO
INTERNACIONAL
2

UNION THE EUROPEAN

PANAMERICANA GROUP OF
DE
ASOCIACIONES VALUERS’
DE VALUACION ASSOCIATIONS

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 UPAV : UNION PANAMERICANA DE
ASOCIACIONES DE VALUACION
3

Organización
que actúa como
rector del
ejercicio y la
práctica
profesional de
la valuación en
el ámbito
panamericano
http://www.upav.org

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 THE EUROPEAN GROUP OF
VALUERS’ ASSOCIATIONS
4

 COMPOSED OF 40 VALUERS' ASSOCIATIONS FROM 24

COUNTRIES REPRESENTING ABOUT 120.000 VALUERS IN
A pan-European EUROPE.
association of
professional bodies
working for
standards, ethics
and quality in the
real estate
valuation market.
http://www.tegova.org

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 INSTITUCIONES INVOLUCRADAS EN LA APLICACIÓN DE
TECNICAS DE TASACION EN EL AMBITO NACIONAL
5

Valuación bienes
muebles, enseres,
equipamiento de
oficina, maquinaria
ligera, maquinaria :: Historia ::
pesada, vehículos de  Los antecedentes históricos de la valuación en el continente americano, se originan en la formación
transporte, barcos,
aviones, plantas
industriales, asientos
mineros, empresas en
marcha, proyectos de
inversión,
departamentos, casas,
edificios, áreas
urbanas, intangibles,
etc.
http://www.cttp.com.pe
autodidacta y empírica de tasadores, cuyo primer ejemplo de organización ocurrió a finales del
siglo XIX en Lima, Perú, con la creación del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú – CTTP.
El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60° Aniversario del CTTP se realizó en la ciudad de
Lima, República del Perú, la denominada Iª Convención Panamericana de Valuación, a la cual
asistieron valuadores provenientes de Argentina, Brasil, Bolivia, Chile y Venezuela. Se decidió
entonces la constitución de una Oficina Permanente de Valuaciones para estimular la creación de
nuevas asociaciones y sociedades de tasación, siendo esta la génesis de la actual Unión
Panamericana de Asociaciones de Valuación, conocida internacionalmente por sus siglas UPAV.
Años más tarde, en junio de 1957, en la Asamblea Plenaria de la IVª Convención Panamericana de
Valuaciones efectuada en Chicago, Estados Unidos de América, la Oficina Permanente de
Valuaciones se transformó en la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación – UPAV. En esa
oportunidad se acordó que las organizaciones existentes o conformadas posteriormente en los
países representados en la convención efectuada en Lima en 1949, tendrían el carácter de
Miembros Fundadores.
 INSTITUCIONES INVOLUCRADAS EN LA APLICACIÓN DE
TECNICAS DE TASACION EN EL AMBITO NACIONAL
6

 Centro de Peritaje – Lima

Brinda servicios de pericias de parte, pericias judiciales, pericias
para tribunales arbítrales y otros, relacionadas a la ingeniería en
sus diversas especialidades.
 Centro de Peritaje – La Libertad
Brinda el servicio de Ingeniería de Peritaje y valuaciones de
todas las especialidades.
 Centro de Peritaje – Lambayeque
Contribuir a facilitar los servicios de tasaciones, valuaciones para
bienes tangibles e intangibles; inventarios
patrimoniales valorados, evaluación de riesgos, peritaciones en
general, y arbitraje

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 INSTITUCIONES INVOLUCRADAS EN LA APLICACIÓN DE
TECNICAS DE TASACION EN EL AMBITO NACIONAL
ROL DEL EX - CONATA
7

Organismo Público
Descentralizado del Sector
Vivienda, Construcción y
Saneamiento
Decreto Supremo N° 287-
68-HC (1968.08.09) – Ley
de Creación del Consejo
Nacional de Tasaciones.
MISION
Funciones y competencias para
formular las normas técnicas
valuatorias, ejecutar
valuaciones de bienes con
calidad y oportunidad, formular
y actualizar los valores unitarios
oficiales de terrenos y de
edificaciones; para satisfacer
los requerimientos del Estado
y la sociedad a nivel nacional.
VISION
Que el Estado y la Sociedad
cuente con eficiente
información, criterios, normas
y servicios técnicos en la
formulación de valores
justipreciados de todo tipo de
bienes en valuaciones y en
valores bases para
obligaciones tributarias
 LIQUIDACION DEL CONATA Y FUSION POR ABSORCION DE
FUNCIONES DEL MINISTERIO DE VIVIENDA
8

Decreto Supremo Nº 025-2006-VIVIENDA, del 08 de setiembre del 2006

Se aprueba la fusión por absorción del Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA con el Ministerio de
Vivienda, Construcción y Saneamiento, correspondiéndole al citado Ministerio la calidad de entidad
incorporante.

Resolución Ministerial Nº 291-2006-VIVIENDA, del 20 de setiembre del 2006

Se dispuso la absorción por parte de la Dirección Nacional de Urbanismo del Viceministerio de Vivienda y
Urbanismo de los órganos y dependencias a cargo de la función normativa de CONATA;

Resolución Ministerial N°010-2007-VIVIENDA, del 12 de Enero de 2007

La Dirección Nacional de Construcción del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, será el
órgano responsable de llevar a cabo las tasaciones de inmuebles que le soliciten las entidades y empresas
publicas, que por su naturaleza no pueden ser ejecutados por privados.

Resolución Ministerial N°631-2007/VIVIENDA, del 12 de Diciembre de 2007

La Dirección Nacional de Construcción del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, será el
órgano responsable de llevar a cabo las tasaciones de los bienes muebles que le requieran las entidades y
empresas del Sector Publico.
 INSTITUCIONES INVOLUCRADAS EN LA APLICACIÓN DE
TECNICAS DE TASACION EN EL AMBITO NACIONAL
9

DIRECCIÓN
NACIONAL DE
 Proponer y actualizar las metodologías, procedimientos
URBANISMO y normas técnicas para la elaboración de los planos
básicos arancelarios y los listados de los valores
oficiales de los terrenos urbanos y rústicos de la
DNU República.
 Evaluar y proponer la actualización del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú.
Área de Valores
 Proponer la normativa con respecto a los procesos de
www.vivienda.gob.pe valuaciones de bienes muebles e inmuebles.

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 INSTITUCIONES INVOLUCRADAS EN LA APLICACIÓN DE
TECNICAS DE TASACION EN EL AMBITO NACIONAL
10

DIRECCIÓN
NACIONAL DE  Valuación Comercial y/o Reglamentaria de Inmuebles
CONSTRUCCIÓN Las autoridades y empresas públicas que requieran la
valuación de inmuebles conforme a la R.M. Nº 010-
2007/VIVIENDA y R.M. -2007/VIVIENDA
DNC  Valuación Comercial de Bienes Muebles
Área de Valuaciones Las autoridades y empresas públicas que requieran la
valuación Bienes Muebles conforme a la R.M. Nº 631-
2007/VIVIENDA
www.vivienda.gob.pe

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 11

VALUACIÓN DE TERRENOS RÚSTICOS

SEGÚN EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL
PERÚ-RNT

VALUACIÓN DE TERRENOS RÚSTICOS

 Definiciones Básicas
12

Artículo III.A.01 – RNT del Perú

El Agua La tierra
“Se considera predio rústico a los
terrenos ubicados en zona rural,
dedicados a uso agrícola, pecuario,
forestal y de protección y a los
eriazos susceptibles de destinarse a El
dichos usos..” ecosistema

NOTA:
Cabe mencionar que existen elementos adicionales
como edificaciones, obras complementarias y Elementos que conforman
plantaciones un predio Rústico
Ing. Lucía L. Alayo Miranda
 VALUACIÓN DE TERRENOS RÚSTICOS
SEGÚN EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ-RNT
13

VALUACIONES REGLAMENTARIAS DE PREDIOS RUSTICOS

DNU
Emisión de los
CIP
Valores oficiales AGENTES COLEGIO DE
de terrenos INGENIEROS DEL
rústicos PERU

CTTP
CUERPO
TECNICO DE
DNC TASACIONES DEL
PERU
AREA DE
VALUACIONES –
DIRECCION
NACIONAL DE
CONSTRUCCION
 Definiciones Básicas
14

ARTICULO III.C.24 - – RNT del Perú

“En las valuaciones
reglamentarias o comerciales
de terrenos rústicos deberá
hacerse una clasificación de
los mismos…, debiendo
determinarse áreas que
corresponda a cada
categoría de tierras” CLASIFICACION DE LAS TIERRAS

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

CLASIFICACION DE TIERRAS EN EL PERU
SEGÚN EL REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES DEL PERÚ
EN BASE AL DECRETO SUPREMO Nº 0062/75-AG.
CONSIDERACIONES GENERALES

El reglamento nacional de tasaciones del Perú,

clasifica las tierras según:
Capacidad de Uso Mayor o utilización óptima permisible
que corresponda a sus características ecológicas
intrínsecas.
Características similares en
Grupo de cuanto a su aptitud natural
Capacidad para la producción:
de Uso Cultivo en Limpio,
Mayor Permanente, Pastoreo,
Producción Forestal y de
Protección.
CLASIFICACION DE LAS TIERRAS

CLASE A CLASE C CLASE P CLASE F CLASE X

1ERA CATEGORIA 5TA CATEGORIA

2 DA CATEGORIA 6TA CATEGORIA

3 RA CATEGORIA

4TA CATEGORIA

• CULTIVOS EN • PASTOS
LIMPIO • CULTIVOS •FORESTALES •PROTECCION
PERMANENTES NATURALES
a) Tierras aptas para el CULTIVO EN LIMPIO (A)

Reúnen condiciones
ecológicas que permiten la
renovación periódica y
continua del suelo para el
sembrío de plantas
herbáceas o semi arbustivas
de corto período vegetativo,
bajo técnicas
económicamente accesibles
a los agricultores del lugar, sin
deterioro de la capacidad
productiva del suelo
Según el sistema de abastecimiento de agua,
se clasifican en

a) Con riego por gravedad y agua superficial

b) Con riego proveniente de bombeo de agua superficial
c) Con riego proveniente de bombeo de agua subterránea.
d) Con agua de lluvia (secano)
Según sus niveles de altitud , los tipos serán

a) Hasta 2000 m.s.n.m.

b) De 2001 a 3000 m.s.n.m.
c) De 3001 a 4000 m.s.n.m.
d) Más de 4001 m.s.n.m.
se utiliza como vía de transporte, las tierras
aptas para cultivos en limpio, comprenden los
siguientes tipos:

a) Hasta 1 km. Distancia del río o

carretera.
b) De 1 a 2 Km. de distancia del río o
carretera.
c) De 2 a 3 Km. de distancia del río o
carretera.
d) A más de 3 Km. de distancia del
río o carretera.
Las tierras aptas para cultivo en limpio se
subclasifican en las siguientes categorías

Terrenos de 1º Categoría
Mejor calidad agrológica

Gran capacidad productiva

Buenas condiciones físicas y

climáticas muy favorables
para la producción de
cultivos en limpio en forma
permanente y
económicamente rentable
 Tierras aptas para el
CULTIVO EN LIMPIO (A)
Terrenos de 1º Categoría
De relieve topográfico plano y suave.
Gran capacidad de labranza
Son las tierras más mecanizables del país
Las pendientes están generalmente por debajo
del 2%.
Facilita el establecimiento de una infraestructura
de riego
 Tierras aptas para el
Terrenos de 1º Categoría CULTIVO EN LIMPIO (A)

Edáficamente, son suelos de

características físicas muy favorables
en cuanto a profundidad efectiva,
textura adecuada y buen sistema de
drenaje.

La reacción de estos suelos (pH) varia entre

neutra a ligeramente ácida o ligeramente
alcalina, condición óptima para el
aprovechamiento de la mayor parte de los
nutrientes vegetales
El pH y los elementos en el crecimiento de las
plantas

 El pH del suelo es
importante porque los
vegetales sólo pueden
absorber a los minerales
disueltos, y la variación del
pH modifica el grado de
solubilidad de los
minerales.
 Tierras aptas para el
Terrenos de 1º Categoría CULTIVO EN LIMPIO (A)
 Tierras aptas para el
Terrenos de 2º Categoría CULTIVO EN LIMPIO (A)
Las limitaciones pueden incluir efectos simples o
combinados
Las limitaciones pueden incluir efectos simples o
combinados
 Tierras aptas para el
Terrenos de 3º Categoría CULTIVO EN LIMPIO (A)

Son aquellas con severas limitaciones climáticas y de riego por inundación

que reducen la elección de cultivos y/o requieren prácticas especiales de
conservación.
Tierras aptas para el
CULTIVO EN LIMPIO (A) Terrenos de 3º Categoría

Las tierras de ésta categoría tienen mayores

restricciones que las de segunda y cuando se les
usa para cultivo en limpio, las prácticas o
tratamientos agrícolas y de conservación de
suelos son por lo general más difíciles de aplicar
y mantener para asegurar una producción
económica y continuada.
Tierras aptas para el
CULTIVO EN LIMPIO (A) Terrenos de 3º Categoría

Pueden usarse para cultivos en general,

pastos cultivados y producción forestal.

Las restricciones suelen originarse por

pendientes moderadamente inclinadas
mayor de 4%, susceptibilidad a la erosión,
drenaje excesivo, poca profundidad y
moderada salinidad.
Tierras aptas para el
CULTIVO EN LIMPIO (A)
Terrenos de 4º Categoría
Son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la
elección de cultivos y/o requieren un cuidadoso manejo.
Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la
tercera categoría y la adaptación de plantas es menor.
Tierras aptas para el
CULTIVO EN LIMPIO (A)
Terrenos de 4º Categoría
 Cuando estos suelos se
cultivan es necesario un
manejo muy cuidadoso y
prácticas agrícolas y de
conservación más difíciles
de aplicar y mantener.
 Los suelos pueden usarse en
cultivos en limpio, cultivos
permanentes y producción
forestal.
b) Tierras aptas para CULTIVO PERMANENTE
(Clase C)

 Son aquellas cuyas condiciones agrológicas no

son adecuadas a la remoción periódica, y
continuada del suelo, pero que permiten la
implantación de cultivos perennes, sean
herbáceos, arbustivos o arbóreas, frutales
principalmente, así como forrajes.
b) Tierras aptas para CULTIVO PERMANENTE
(Clase C)

 Presentan limitaciones tanto de orden

edáfico como topográfico que
imposibilitan la fijación de cultivos en
limpio, pero que aceptan la fijación de
un cuadro diversificado de cultivos
tropicales perennes

Ing. Lucía L. Alayo Miranda 36

Las tierras aptas para cultivo permanente se
subclasifican en las siguientes categorías
b) Tierras aptas para CULTIVO
QUINTA CATEGORIA: PERMANENTE (Clase C)
Son aquellas que presentan
limitaciones más severas que las
tierras de la cuarta categoria, son
pedregosas, con presencia de
fragmentos gruesos de grava y
piedras y/o afloramiento rocoso en
cantidad suficiente para impedir
cultivos transitorios pero permiten
la siembra de cultivos perennes.
37
 b) Tierras aptas para CULTIVO
SEXTA CATEGORIA: PERMANENTE (Clase C)

Son aquellas que presentan

limitaciones severas en la calidad
agrologica que los convierten en
inapropiados para llevar a cabo
cultivos de carácter intensivo en
forma normal.

38
 Tierras aptas para pastos (Clase P)
39

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 Tierras para producción forestal (Clase F)
40

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 Tierras de protección (Clase X)
41

 Son aquellas que no reúnen las condiciones

agrologicas mínimas requeridas para cultivo,
pastoreo, o producción forestal
 Se incluyen dentro de este grupo: PICOS,
NEVADOS, PANTANOS, PLAYAS, CAUCES DE
RIOS Y OTRAS TIERRAS, que aunque presentan
vegetación natural boscosa, arbustiva o
herbácea, su uso no es económico y debe ser
manejadas con fines de protección de cuencas
hidrográficas, vida silvestre, valor escénicos,
científicos, recreativos y otro que impliquen
beneficio colectivo o de interés social.
 Se incluyen las unidades de conservación (los
parques nacionales, reservas nacionales,
santuarios nacionales, santuario histórico) y
reserva de biosfera.

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

42 Ing. Lucía L. Alayo Miranda
43
44
 REGLAMENTO DE CLASIFICACION DE TIERRAS POR SU CAPACIDAD DE USO
MAYOR -DECRETO SUPREMO N°017-2009-AG

• CULTIVOS • CULTIVOS • PASTOS • FORESTALES • PROTECCION

EN LIMPIO PERMANENTES NATURALES
 9.2 CLASE de capacidad de uso mayor de las tierras
46

CALIDAD LA CALIDAD AGROLOGICA

AGROLOGICA
ALTA
•1 Es la síntesis de las propiedades
de fertilidad, condiciones físicas,
CALIDAD
AGROLOGICA
MEDIA
•2 relaciones suelo-agua, relieve y
clima dominantes y representa el
resumen de la potenciabilidad del
CALIDAD
AGROLOGICA
BAJA
•3 suelo para producir plantas
especificas.
Ing. Lucía L. Alayo Miranda
 9.3 SUBCLASE de capacidad de uso mayor de las tierras
47

TIPOS DE LIMITACIÓN:  Establecida en función a

POR SUELO (s)


 POR SALES (l)

factores limitantes, riesgos y
 POR TOPOGRAFIA-RIESGO DE EROSION (e) condiciones especiales que
 POR DRENAJE (w) restringen o definen el uso
POR RIESGO DE INUNDACION (i)


 POR CLIMA (c)

de las tierras.
 Condiciones especiales  Puntualiza la deficiencia o
USO TEMPORAL (t)


 TERRACEO O ANDENERIA (a)

condiciones más relevantes
 RIEGO PERMANENTE O SUPLEMENTARIO (r) como causal de la limitación
del uso de las tierras
Ing. Lucía L. Alayo Miranda
 GRUPO CLASE SUB CLASE
(Vocación de uso) (Potencialidad) (Deficiencias puntuales)

POR SUELO(s)
A POR SALES (l)
Cultivos en Limpio A1 POR TOPOGRAFIA-RIESGO DE EROSION
Calidad agrologica Alta (e)
POR DRENAJE (w)
POR RIESGO DE INUNDACION (i)
A2 POR CLIMA (c)
Calidad agrologica media Condiciones especiales
USO TEMPORAL (t)
TERRACEO O ANDENERIA (a)
RIEGO PERMANENTE O SUPLEMENTARIO (r)
A3
Calidad agrologica baja

48 Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 GRUPO CLASE SUB CLASE
(Vocación de uso) (Potencialidad) (Deficiencias puntuales)

POR SUELO(s)
C POR SALES (l)
C1
Cultivo Permanente POR TOPOGRAFIA-RIESGO DE EROSION (e)
Calidad agrologica Alta
POR DRENAJE (w)
POR RIESGO DE INUNDACION (i)
POR CLIMA (c)
C2 Condiciones especiales
Calidad agrologica media USO TEMPORAL (t)
TERRACEO O ANDENERIA (a)
RIEGO PERMANENTE O SUPLEMENTARIO (r)
C3
Calidad agrologica baja

49 Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 GRUPO CLASE SUB CLASE
(Vocación de uso) (Potencialidad) (Deficiencias puntuales)

POR SUELO(s)
P P1 POR SALES (l)
Pastos Calidad agrologica Alta POR TOPOGRAFIA-RIESGO DE EROSION (e)
POR DRENAJE (w)
POR RIESGO DE INUNDACION (i)
POR CLIMA (c)
P2 Condiciones especiales
Calidad agrologica media USO TEMPORAL (t)
TERRACEO O ANDENERIA (a)
RIEGO PERMANENTE O SUPLEMENTARIO (r)
P3
Calidad agrologica baja

50 Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 GRUPO CLASE SUB CLASE
(Vocación de uso) (Potencialidad) (Deficiencias puntuales)

POR SUELO(s)
F F1 POR SALES (l)
Producción Forestal Calidad agrologica Alta POR TOPOGRAFIA-RIESGO DE EROSION (e)
POR DRENAJE (w)
POR RIESGO DE INUNDACION (i)
POR CLIMA (c)
F2 Condiciones especiales
Calidad agrologica media USO TEMPORAL (t)
TERRACEO O ANDENERIA (a)
RIEGO PERMANENTE O SUPLEMENTARIO (r)

C3
Calidad agrologica baja

51 Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 GRUPO CLASE SUB CLASE
(Vocación de uso) (Potencialidad) (Deficiencias puntuales)
X No presentan clases POR SUELO(s)
POR SALES (l)
POR TOPOGRAFIA-RIESGO DE
EROSION (e)
POR DRENAJE (w)
POR RIESGO DE INUNDACION (i)
POR CLIMA (c)
52 Ing. Lucía L. Alayo Miranda
53
 PAPA

54 VALUACIÓN DE CULTIVOS
REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 Artículo III.H.44
55

El valor de los cultivos,

se determina teniendo
en cuenta la edad,
estado, rendimiento y
precio promedio de los
productos en el
mercado

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 Definiciones Básicas
56

Artículo III.A.04 – RNT del Perú

“Se considera plantación permanente al conjunto
de vegetales susceptibles de explotación por más
de dos campañas agrícolas: Frutales
Frutales y otras especies..”

“No se considera plantación permanente Especies Caña de

cuando las especies antes citadas se Forestales Azúcar
encuentren aisladamente, pues en este caso su
valuación será individual”
Ing. Lucía L. Alayo Miranda
 Definiciones Básicas
57

Artículo III.A.05 – RNT del Perú

“Son plantaciones anuales aquellas cuyo periodo vegetativo normal es igual o
menor de un año.”

Maíz Hortalizas
Frejol

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 Artículo III.H.44
58

El perito podrá determinar el valor

de una plantación permanente en
base a la acumulación de gastos
incurridos en su implementación ó en
base a los costos de producción
estimados, debidamente indicado en
anexos adjuntos

Ing. Lucía L. Alayo Miranda

 Artículo III.H.46

 En el caso de plantaciones permanentes, se

determinará el lucro cesante, como complemento a
la valorización de la plantación en si Ing. Lucía Alayo Miranda
59
60 CONTINUA……..

Ing. Lucía L. Alayo Miranda