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MARCO NORMATICO REFERENCIAL

EXISTENTE

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES.


R.M. N 172-2016-VIVIENDA, DE FECHA 19 DE JULIO DE 2016.
REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES CUERPO TCNICO DE
TASACIONES DEL PER CTTP.
MANUAL DE NORMAS VALUATORIAS GENERALES CUERPO TCNICO
DE TASACIONES DEL PER CTTP.
CODIGO CIVIL.

CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES.


CDIGO PROCESAL CIVIL.
LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL.
CODIGO PENAL.
CODIGO PROCESAL PENAL.
REGLAMENTO DE PERITOS JUDICIALES
Resolucin Administrativa del titular del pliego del Poder Judicial N 35198-SE-TP-CME-PJ del 25 Agosto 1998.


MODIFICACIONES AL REGLAMENTO DE PERITOS JUDICIALES.
Resolucin Administrativa del titular del pliego del Poder Judicial N 43698-SE-TP-CME-PJ del 27 Octubre 1998.
LEY N 27157.
Ley de Regularizacin de Edificaciones del Procedimiento para la
declaratoria de fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.
DECRETO SUPREMO N 008-2000-MTC.
Reglamento de la Ley N 27157
LEY N 27117
Ley General de Expropiaciones.
DECRETO LEGISLATIVO N 776.
Ley de Tributacin Municipal
REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES.

DEFINICINES CONTENIDAS EN EL
REGLAMENTO DE TASACIONES

GENERALIDADES
TTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
OBJETO
El Reglamento Nacional de Tasaciones tiene por objeto establecer los
criterios,mtodosyprocedimientostcnicosnormativosparalatasacin
debienesinmuebles,muebleseintangibles.
(ARTCULO1)
MBITO DE APLICACIN
El presente Reglamento es de alcance nacional y su aplicacin es
obligatoria para la elaboracin de tasaciones comerciales y
reglamentarias que soliciten las Entidades y Empresas Estatales de
derechopblicooderechoprivado
(ARTCULO2)

INFORME TCNICO DE TASACIN.Es el documento elaborado y suscrito por el perito tasador que
contiene la tasacin de un bien mueble e inmueble, e indica con
precisinlafechaenqueesrealizadaylosvaloresempleadosen
la misma; en caso que la tasacin sea retrospectiva, se deja
constancia en el informe de dicha situacin. Comprende la
memoriadescriptiva,latasacinylosanexos,cuyocontenidoes
desarrolloenelpresenteReglamento.
(ARTCULO3.1.1)

PERITO TASADOR.-

Es el profesional colegiado que en


razndesusestudiosyexperiencia,
se encuentra capacitado para
efectuarlatasacindeunbien;esta
condicin no es exigible en los
camposdeactividadesprofesionales
que no son materia de colegiacin.
En ambos casos, el perito debe
acreditar experiencia en el rubro de
tasaciones.
(ARTCULO3.1.2)

TASACIN.-

Es el procedimiento a travs del


cualelperitotasadorinspecciona,
estudiayanalizalascualidadesy
caractersticas de un bien en
determinada fecha para fijar su
valorrazonable,deacuerdoalas
normas del presente reglamento.
En caso que la tasacin sea
retrospectiva se consideran los
valoresalafechasolicitada.
(ARTCULO3.1.3)

TASACIN REGLAMENTARIA.Eslatasacinenlaqueseutilizanvalorescorrespondientesalos
valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de
edificacin,aprobadosdeacuerdoconlanormativavigente.
(ARTCULO3.1.4)
TASACIN COMERCIAL.Es la tasacin en la que se utilizan valores del libre mercado
aplicando mtodos directos e indirectos u otros debidamente
sustentados
(ARTCULO3.1.5)

BIENESINMUEBLES:Deacuerdoaloestablecidoenelartculo885del
CdigoCivil,sonbienesinmuebles:
1. Elsuelo,elsubsueloyelsobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las
corrientesdeaguaylasaguasvivasoestanciales.
3. Lasminas,canterasydepsitosdehidrocarburos.
4. Losdiquesymuelles.
5. Lasconcesionesparaexplotarserviciospblicos.
6. Las

concesiones

mineras

obtenidas

por

particulares.
7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el
registro.
8. Losdemsbienesalosquelaleylesconfieretal
calidad
(ARTCULO3.2.5)

CENTRO POBLADO.Lugar del territorio nacional rural o urbano, identificado mediante


unnombreyhabitadoconnimodepermanencia.Sushabitantes
se encuentran vinculados por intereses comunes de carcter
econmico, social cultural e histrico. Dichos centros poblados
puedenascendersegnsusatributos,acategorascomocaseros
pueblo,villa,ciudadymetrpoli.
(ARTCULO3.2.9)
CENTRO POBLADO RURAL.Lugar que tiene menos de (100) viviendas agrupadas
contiguamente o teniendo ms de cien viviendas, stas se
encuentran dispersas o diseminadas sin formar bloques o
ncleos.
(ARTCULO3.2.10)

CENTRO POBLADO URBANO.Lugar que tiene como mnimo (100) viviendas agrupadas contiguamente,
formando manzanas y calles, por lo general, est conformada por uno o
msncleosurbanos.Cuandotienenmsdecincomil(5000)habitantes
seledenominaciudad,cumpleunafuncinurbanaenlaorganizacindel
territorio y goza de un equipamiento urbano bsico. Comprende las
ciudadesmayores,intermediasymenores.
(ARTCULO3.2.11)

DEPRECIACIN.Disminucin del valor del bien en funcin de su uso, estado de


conservacinyantigedad.
(ARTCULO3.2.12)
EDIFICACIN.Obra de carcter permanente,
cuyo
destino
es
albergar
actividades humanas. Comprende
las instalaciones fijas y obras
complementariasadscritasaella.
(ARTCULO3.2.14)

EXPROPIACIN.Es la transferencia forzosa del derecho de propiedad privada


sustentada en causa de seguridad nacional o necesidad publica,
autorizadanicamenteporleyporleyexpresa,ainiciativadelos
tres niveles de gobierno y previo pago en efectivo de la
indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el
eventual prejuicio, conforme al artculo 70 de la Constitucin
PolticadelPer.ParaelpresenteReglamentoelJustiprecioesel
anlisisdeljustovalordelbien.
(ARTCULO3.2.15)

FACTORES DE HOMOLOGACIN.Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de


inmuebles comparables, analizando sus caractersticas en
relacinalbienatasar;conelobjetodededucirunvalorestimado
en base a la comparacin de sus similitudes y diferencias. Es
mayor a uno (1), cuando las caractersticas de los bienes
comparables son inferiores al bien a tasar, caso contrario, es
menorauno(1).
(ARTCULO3.2.16)

OBRAS COMPLEMENTARIAS.Construcciones de carcter permanente edificadas fuera de los


lmitesdelreatechada,quecomplementanelfuncionamientode
laedificacin.
(ARTCULO3.2.21)
PREDIO URBANO.Es el inmueble ubicado dentro de un rea urbana, y est
conformadoporelterreno,lasedificacioneseinstalacionesfijasy
permanentesquenopuedenserseparadossinalterar,deteriorar
odestruirlaedificacin.
(ARTCULO3.2.25)

TERRENO URBANO.Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un rea


urbana que cuenta con obras de servicio pblicos y que ha sido
habilitadaparausosurbanosconformealasdisposicioneslegales
vigentes.
(ARTCULO3.2.31)
VALOR COMERCIAL.Valorqueseobtienedelestudioyanlisisdelmercadodebienes
de similares caractersticas u homogenizacin al bien tasado, en
lafechadetasacin.
(ARTCULO3.2.33)

TTULO II
TASACIN DE PREDIOS URBANOS
TASACIN DEL PREDIO URBANO
4.1.Eselprocedimientoparafijarelvalordetodos
loscomponentesdelprediourbano,entrminosde
terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalacionesfijasypermanentes.
4.3.Enlatasacincomercialseestimanlosvalores
en funcin al anlisis de mercado con el mtodo
utilizado y los factores que se consideren
pertinentes, los mismos que son detallados y
justificadosporelperitotasador.
4.5. La tasacin de terrenos rsticos en zonas de
expansin urbana e islas rusticas, se realiza de
acuerdo a las disposiciones especficas
establecidas en el Captulo VII el Ttulo II del
presenteReglamento.
(ARTICULO4)

CAPTULO I
DISPOSICIONES
GENERALES

INFORME DE TASACIN

INFORME DE TASACIN
En el caso de la tasacin de predios urbanos, el informe tcnico de
tasacincontienelosrubrossiguientes:
1.Memoriadescriptiva.
2.Tasacin:
a.Valordeterreno.
b.Valordelasedificaciones.
c.Valordelasobrascomplementariaseinstalacionesfijasypermanentes.
d.ValordebienesIntangibles,segncorresponda.
e.Valortotaldelpredio.
3.Anexo.
a.Cuadroresumengeneraldelastasaciones.
b.Registrofotogrfico
c.Otros.
(ARTICULO5)

MEMORIA DESCRIPTIVA
Lamemoriadescriptivadesarrollalosaspectossiguientes:
Nombredelapersonanaturalojurdicaquesolicitalatasacin.
Nombredelpropietariooposesionario.
Situacinregistraldelpredio.
Objetodelatasacin
Metodologaoreglamentacinempleada.
Fechadeinspeccinoculary/ofechaalacualestreferidalatasacin.
Ubicacindelpredio.
Zonificacinyusoactualdelpredio.
readelaedificacinyreadelterreno.
Linderosypermetro

readelterreno.

Descripcindelpredio.

Descripcingeneral(terrenooinmueble)

Distribucindeplanta.

Caractersticastcnicasdelaedificacin.

Obrascomplementariaseinstalacionesfijasypermanentes.

Antigedad,estadodeconservacinydepreciacin.

- Caractersticaseinfraestructuradeserviciosurbanosdel
entornodelpredio.
-

Servidumbres.

Gravmenesycarga.

Fuenteyprocedenciadelainformacin.

Observaciones.

(ARTICULO6)

UBICACIN.Se consignar el departamento, la provincia y el distrito en el que se


ubica elpredio, deacuerdocon losdatosquefiguranen el documento
que acredita la titularidad. De la misma manera, el perito consigna la
denominacindelaurbanizacin,asociacincooperativa,asentamiento
humano,vaspblicasalascualesdafrenteylanumeracinmunicipal,
precisandolamanzanaylotecorrespondiente.
(ARTCULO8.1)
De no existir certeza sobre la identificacin del predio, conforme a lo
sealado en el numeral anterior, el perito indica la distancia entre la
esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de
fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia; de lo
contrario, indica cualquier otro dato que permita dejar constancia de la
existenciayubicacindelpredio.
(ARTCULO8.2)

DESCRIPCIN DEL TERRENO.TERRENO: En la descripcindel predio se describela formay topografadelterreno, el uso al cualesdestinado, el
nmerodeplantasconstruidasyladistribucindelasmismas.
(ARTCULO12.1)
EDIFICACIN: En la descripcin de las reas edificadas, se indica, segn corresponda, los sistemas y materiales
empleadosenlaspartidasprincipales,enelordensiguiente:

Murosycolumnas.
Techos.
Pisos.
Puertasyventanas.
Revestimientos.
Baos.
Instalacioneselctricas,sanitariasyotras.
(ARTCULO12.2)

OBRAS COMPLEMENTARIAS: En la descripcin de las obras


complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se detallan las
principalescaractersticastcnicasdelasmismas.
(ARTCULO12.3)

ANTIGEDAD, ESTADO DE CONSERVACIN Y DEPRECIACIN.ANTIGEDAD: Se asume como antigedaddela edificacin, eltiempo


que tiene construida la totalidad de la misma o alguna
de sus partes, de acuerdo a la informacin que se
obtengandecualquieradelosdocumentossiguientes:
a)
b)
c)

Declaratoriadefbricaodeedificacin.
Certificadodeconformidaddeobra
Licenciade construccinodeedificacin, ms elplazo
deejecucin.
e)
Declaracinjuradadeautoavalo.
(ARTICULO13.1)
A falta de esta informacin indicada en el numeral anterior, el perito
tasador fija la antigedad sobre la base de factores
concurrentes a la edificacin referidos a la poca, el
sistema constructivo y los materiales utilizados en la
edificacin,losmismosquesonsealadosenelinforme
tcnicodetasacin..
(ARTCULO13.2)

ESTADO DE CONSERVACIN: El estado de conservacin de la


edificacin
es
calificado
considerandoelestadoenelquese
encuentra.
Los
criterios
de
calificacinson:

Muy bueno : Aquellasedificaciones que reciben mantenimiento


permanenteyquenopresentandeterioroalguno.

Bueno
: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento
permanenteysolotienenligerosdeteriorosenlosacabadosdebido
alusonormal.

Regular
: Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento
espordico, cuya estructura no tiene deterioro y de existir no la
comprometen, pudiendo ser subsanado; o que los acabados e
instalaciones sanitarias, elctricas, de equipamiento u otras,
presentandeterioro.

Malo
:
Aquellas edificaciones que no reciben
mantenimiento regular; , cuya estructura presenta deterioro que la
comprometen aunque sin peligro de colapsar y, en el caso de los
acabados e instalaciones sanitarias, elctricas, de equipamiento u
otras,presentanvisiblesdesperfectos.
Muy malo :
Aquellas edificaciones cuyas estructuras
presentanseverosdeteriorosconriesgodecolapsar.
(ARTCULO 13.3)

DEPRECIACIN:Ladepreciacinesladisminucindelvalordelbien
en funcin de su uso, antigedad y estado de
conservacin. En el caso de la tasacin
reglamentaria,ladeprecianasignada,deacuerdoa
las tablas N 01, 02, 03 y 04. En el caso de una
tasacincomercial,adicionalmente,seconsiderael
criteriodelperitotasadordebidamentesustentado.
(ARTCULO13.4)

TABLAS DE DEPRECIACIN

SERVIDUMBRES.-

Se consignan las servidumbres que estn reconocidas en el ttulo de


propiedad o en la Partida del Registro de Predios, as como cualquier
otra restriccin o derechos de terceros que afectan a los predios
involucrados.
(ARTCULO14)

GRAVAMENES Y CARGAS.Se consignan las cargas o gravmenes, vigentes a la fecha de la


tasacin,queafectanalinmueble,deacuerdoconlainformacininscrita
enlaPartidadelRegistrodepredios.
(ARTCULO15)

OBSERVACIONES.En este rubro se consignan las circunstancias u ocurrencias


presentadas en el desarrollo de la pericia, que sean relevantes en la
determinacin de la tasacin, as como las discrepancias existentes
entre la documentacin tcnico legal y lo verificado en la inspeccin
ocular.
(ARTCULO17)

FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIN.Seconsignaladocumentacinpblicayprivadaempleadaparaefectuar


la tasacin, precisando el nombre de la entidad, funcionario o persona
quelasuscribe.
(ARTCULO16)

TASACIN DEL TERRENO


VALOR DEL TERRENO.Enlatasacincomercial,elvalordelterrenoesigualalproductodelrea
del terreno por el valor comercial unitario obtenido del anlisis del
mercadoinmobiliariodelazona.
(ARTCULO18.3)
EnelcasodelancomercialdeterrenospropiedaddelEstadodestinados
aproyectosinmobiliariosconfinesdeviviendasocialsedebeconsiderar,
adems de las limitaciones establecidas en los parmetros urbansticos
y/ozonificacin,laslimitacionesenelusodelterrenoconsideradasenel
proyectodeviviendasocial,debidamentesustentadoporelperito.
(ARTCULO18.4)

HOMOLOGACIN

Factores
Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de inmuebles comparables, analizando sus
caractersticas en relacin al bien a tasar; con el objeto de deducir un valor estimado en base a la
comparacindesussimilitudesydiferencias.Esmayorauno(01),cuandolascaractersticasdelosbienes
comparablessoninferioresalbienatasar,casocontrarioesmenorauno(01).
(ARTCULO3.2.16)

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN DE TERRENOS

Para que la homologacin este sustentada los


comparables que se elijan deben ser muy similares a
nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio,
no adecuar estos a cada caso en particular, hay que
recordar que el valor es nico independientemente del
propsito del avalo.

DEFINICIONES

COMPARABLE
Se aplica a los diversos predios, que se
parecen o semejan al predio sujeto y, que
pueden ser comparados con l. Teniendo
para ello tres enfoques clsicos que nos
ayudan a determinar el valor correcto del
bien que se vala. A saber:
Enfoque fsico
Enfoque de ingresos
Enfoque de mercado (valor comercial)

DEFINICIONES

HOMOLOGAR
Es la accin de equiparar o poner en relacin de igualdad o
semejanza dos cosas.
HOMOLOGACIN
Efecto de homologar. Es el proceso con el cual se ponen cada
uno de los comparables en igualdad de circunstancias al sujeto.

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN

Cantidad que se usa para premiar, establecer igualdad o castigar la comparacin entre un predio sujeto y un predio comparable.

Sujeto < Comparable 1

Sujeto = Comparable 1

Sujeto > Comparable +1

SUJETO

-1

+1

FACTOR

COMPARABLE

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN

FACTOR DE UBICACIN (Fub)


Este factor depender de la posicin del terreno
en estudio dentro de la manzana en que se
ubica, considerando el nmero de frentes y su
relacin con el mercado inmobiliario respectivo.

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN

FACTOR DE CALLE (Cll)


Es el factor que afecta el valor de un predio segn su ubicacin dentro de un rea de valor especfica
Para la aplicacin de este factor se entender por calle tipo o predominante a la calle cuyas caractersticas de
trnsito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se
presentan con mayor frecuencia en el rea de valor en donde se ubique el inmueble.

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN

FACTOR DE ZONA (Zn)


Est relacionado con el uso de suelo predominante
en la zona donde se ubica el inmueble que se est
valuando y los comparables a analizar,
determinando las calificaciones siguientes:

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
FACTOR DE TOPOGRAFA: Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografa
accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la composicin del suelo.
El Perito Valuador deber analizar, si se debe aplicar o no
el factor por topografa, ya que habr casos que en lugar
de demrito se deber premiar, como por ejemplo, cuando
se tiene una vista panormica, o en donde el factor de
topografa ser igual a 1.00 en los casos en que tanto el
sujeto como los comparables se ubiquen en laderas de
cerros.

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN

FACTOR DE REA: Este factor tiene la funcin de ofrecer


un ajuste entre los lotes con diferentes reas.
Dependiendo del comportamiento de mercado en la zona.

FACTOR DE FORMA: Este factor califica la irregularidad


de un predio con respecto al lote tipo o predominante.

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
FACTOR POR INUNDACIN: Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daos al bien inmueble por la presencia de agua en exceso por
lluvias, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales o artificiales.
Un terreno susceptible de inundarse tendr la caracterstica de encontrarse debajo del nivel de suelo, esto reflejara un gasto adicional para
rellenarlo y as evitar dicho problema, por lo que deber cuantificarse y restar el valor de terreno homologado.

La forma de calificar los predios por este concepto, por ejemplo: cuando una o varios predios (poblados)
completos se encuentran en la zona baja de la ciudad o a nivel de alguna fuente natural o artificial de
agua, con antecedentes y probabilidad de inundacin, por lo general los valores sern inferiores con
respecto a los inmuebles de las zonas altas. Esta diferencia nos dar un rango de valor de castigo.

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN
Sin embargo ser necesario llevar a cabo el anlisis de mercado inmobiliario de la zona para justificar un rango real. Para que la homologacin este sustentada los comparables que se elijan deben ser muy
similares a nuestro sujeto, y manejar siempre el mismo criterio, no adecuar estos a cada caso en particular, hay que recordar que el valor es nico independiente del propsito de la valuacin.
Una manera de checar si realmente estamos homologando es con la siguiente frmula: Dividimos el precio u oferta mximo entre el precio u oferta mnimo, de los comparables antes de homologar y despus de
homologar, la diferencia entre uno y otro debe de disminuir si estamos realmente homologando, sino es necesario verificar nuestros comparables y factores utilizados en la misma; ya que los datos que obtenemos
de la investigacin de mercado estn dispersos y la funcin de la homologacin es acercarlos a nuestro sujeto, por lo que la distancia entre el mximo y el mnimo debe de disminuir.

CRITERIOS DE HOMOLOGACIN

Es importante que la homologacin no se realice sin criterio, y sin base de sustento; pues lo ideal sera que la mayora de los factores fueran 1 y que el
resultante sea de 0.30, lo cual nos indica que nuestros comparables realmente son similares a nuestro sujeto.

Ninguna Tabla, ningn Mtodo de Valuacin puede servir como sustituto de un criterio Slido afinado por la Experiencia

CASOS DE TASACIN DE TERRENOS


LOTE DE TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA
PUBLICA
En tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo
frenteavapblica,sesujetaalprocedimientosiguiente:
a) Secalculaeltripledelcuadradodelfrentedelterrenoysecompara
conelreadelterreno.
b) Sielreadeterrenoesigualomenoraltripledelcuadradodelfrente
del terreno, se multiplica el rea de terreno por el Valor Arancelario de
TerrenoUrbano.
c) Si el rea de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el
valor arancelario de terreno urbano, y se suma el producto del exceso
delreaporel50%devalorarancelariodeterrenourbano.
(ARTCULO19)

EJEMPLO 1
DEDUCCIN DE UNA FRMULA GENERAL

EJEMPLO 2
TERRENO CON UN SOLO FRENTE A LA
CALLE A

LOTE DE TERRENO CON MS DE UN FRENTE A VA


PBLICA
En tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano con ms de un
frenteavapblica,sesujetaalprocedimientosiguiente:
a)El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno
desusfrentesyseprocederconcadaporcindereaenlaformaquese
indicaenelartculoprecedente,sumndoseluegolosresultadosparciales.
b)Se considerar como frente nico separadamente a cada uno de los
frentesquetieneelterrenoyselesaplicaelprocedimientosealadoenel
artculoprecedente.
c)Elvalordellotedelterrenoeselqueresultemayordelacomparacinde
loscasosantesdescritos.
(ARTCULO20)

PROCEDIMIENTO TERICO

EJEMPLO 3
TERRENO IRREGULAR CON 2 FRENTES A
LAS CALLES A Y B

EJEMPLO 4
TERRENO CON CUATRO FRENTES

LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO


COMUN O VIA DE DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO
La tasacin reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un
pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene
sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le
correspondedelpasadizocomn,conformealsiguienteprocedimiento:
a) El valor del rea del dominio exclusivo, se obtiene aplicando el
procedimiento del articulo 19, pero con un Supuesto valor urbano
(SVU),elmismoquesedeterminacomosigue:

SVU= VT x

__a __ ( 1.00 - 0.01 d )


3.00

Enlaque:
SVU=Supuestovalorurbanodelavadedominioprivado
VT=Valordelterrenodelavapblicadesdelaqueseaccedealavade
dominioprivado

a=Anchodelavadedominioprivadoexpresadoenmetrosycentmetros,
medidaenellinderodestaconlavapblica.
Silarelacina/3.00resultamayorde1.0seasumirunaunidad(1.0)
comovalordelamisma.

d=Distanciadelavapblicahastaelvrticemscercanodelterrenomateria
devaluacin,expresadoenmetrosysubmltiplos,medidasobrelaslneas
depropiedadcolindantesconlavadedominioprivado.

b)
Lavadedominioprivadoopasadizocomn,sevalorizadeacuerdoal
procedimiento sealado en el artculo 19 y el resultado obtenido se reparte
proporcionalmentealreaoensudefectoalfrentedellotemateriadetasacin.
c)
Enelcasoqueelaccesoalavadedominioprivadoopasadizocomn
sea desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se sigue el
procedimiento sealado en el numeral precedente, seleccionando el valor que
resultemayor.
(ARTCULO 21)

EJEMPLO 5
TERRENO QUE TIENE FRENTE A UN
PASADIZO COMN

TERRENO QUE NO TIENE ACCESO POR VA PBLICA NI POR VA PRIVADA


EN CONDOMINIO SINO A TRAVS DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO

La tasacin reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por va


pblicaniporvaprivadaencondominiosinoatravsdeunprediode
propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efecta
de acuerda con el procedimiento establecido en el numeral 1 del
artculo21delpresente,multiplicndoseelsupuestovalorurbano(SVU)
porelcoeficiente0.8.Elresultadofinalnopodrsermenorde0.4VT.
(ARTCULO22)

EJEMPLO 6
TASACIN DE UN TERRENO CUYO FRENTE DA A
UN PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS

DEFINICIONES ADICIONALES

PERITACIN.Eselestudiootrabajorealizadoporunperito
PERITAJE.Es el examen y estudio que realiza el perito sobre el problema
encomendadoparaluegoentregarsuinformeodictamenpericial
consujecinalodispuestoporlaley.
PERICIA.Es un estudio que desarrolla un perito sobre un asunto
encomendado por un juez, un tribunal u otra autoridad, que
incluye la presentacin de un informe (el informe pericial o
dictamenpericial).Esteinformepuedeconvertirseenunaprueba
pericialycontribuiraldictadodeunasentencia.

TASACIN.Esladeterminacindelprecioodelvalorqueostentaalgo,yasea
un objeto, un bien inmueble, o cualquier otro bien material
plausibledeostentarunvalor
VALUACIN O VALORACIN.Se denomina al proceso a partir del cual se estima el valor que
presenta un activo, como: empresas, marcas, acciones, entre
otros,oensudefectounpasivo(ladeudadeunaempresa).

VALUACION DE TERRENO - ASIA

VALUACION TERRENO APORTE


PARA PARQUES

VALUACION TERRENO PREDIO RSTICO

TASACIN DE LA
EDIFICACIN

VALOR DE LA EDIFICACIN (VE)


Elvalordelaedificacineslasumatoriadelvalordelasreastechadas,
delasobrascomplementariasydelasinstalacionesfijasypermanentes,
lasmismasquesetasandeacuerdoalascaractersticaspredominantes
decadauna.
(ARTCULO28)
CALCULO DEL VALOR SIMILAR NUEVO
ElValorSimilarNuevoeslasumatoriadelosproductoscomprendidos
porelreatechada,elmetradodelasobrascomplementariasydelas
instalacionesfijasypermanentesporsusrespectivosvaloresunitarios.

VSN=(AtxVUAt)+(metr.ocxVUOC+(metr.ifxVUIF)
Donde:
VSN

Valorsimilarnuevo.

At

reatechada.

VUAt

Valorunitariodelreatechada.

metr.oc =

Metradodelasobrascomplementarias.

VUOC =

Valorunitariodelasobrascomplementarias.

metr.if =

Metradodelasinstalacionesfijasypermanentes.

VUIF

Valorunitariodelasinstalacionesfijasypermanentes.

(ARTCULO29)

DEPRECIACIN DE LA EDIFICAIN
Ladepreciacindelaedificacinsedeterminaporlaantigedadyelestado
de conservacin, segn el material constructivo predominante, empleando
laexpresinsiguiente:
D = (P/100) x VSN
Donde:
D
=
Depreciacindelaedificacin.
P
=
Porcentaje de depreciacin establecido en las Tablas N
01,02,03y04delAnexoIdelpresenteReglamento.
VSN
=
ValorSimilarNuevo.
(ARTCULO30.1)
Encasoquelosmaterialesdelaedificacinnoseencuentrenincluidosen
las Tablas sealas en el numeral precedente, el perito fija y justifica los
porcentajesdedepreciacinempleadosparalatasacindelaedificacin.
(ARTCULO30.2)

La calificacin del estado de conservacin de la edificacin, se realiza


de acuerdo a lo establecido en el numeral 13.3 del artculo 13 del
presente Reglamento. En caso que el estado de conservacin de la
edificacinseacalificadocomoMuyMalo,elperitotasadorestablecea
sucriterioelporcentajededepreciacinaplicable,debiendosustentarel
criteriorespectivo.
(ARTCULO30.3)
Para el caso de tasaciones comerciales, se utilizan los porcentajes de
depreciacinsealadosenlasTablasN01,02,03y04delAnexoIdel
presente Reglamento, sin embargo el perito puede ajustar los
porcentajesenloscasosqueamerite,debidamentesustentados
(ARTCULO30.4)

DETERMINACIN DEL VALOR DE LOS COMPONENTES DE LA


EDIFICACIN
Para calcular el valor del rea techada se utilizan los Cuadros de
Valores Unitarios Oficiales de Edificacin, aprobados por el Ministerio
de Vivienda, Construccin y Saneamiento vigentes a la fecha de la
tasacin, debiendo aplicarse, segn el caso, los factores de
depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn
determinadosenelpresentereglamento.
(ARTCULO31.1)

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Para calcular el valor de las Obras


Complementariaseinstalacionesfijasypermanentesubicadasenuna
edificacin techada, se evala si estn incluidas en los Cuadros de
Valores Unitarios Oficiales de Edificacin, y se valoriza la partida
correspondientedeconformidadaloscuadrosqueincluyenlascitadas
oinstalaciones.
(ARTCULO31.2)

Silasobrascomplementariasylasinstalacionesfijasypermanentesno
estn incluidas en los cuadros mencionados o son exteriores a la
edificacin techada, se tienen en cuenta los elementos que las
conforman y los materiales empleados y se efectan los
correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que
conforman la obra o instalacin, con costos a la fecha del Cuadro de
Valores Unitarios Oficiales de Edificacin, a costo directo; y a este
resultado, se le aplica el factor de oficializacin aprobado por el
dispositivo legal correspondiente, as como los factores de
depreciacin,encasocorrespondan.
(ARTCULO31.3)

Silasobrascomplementariasylasinstalacionesfijasypermanentesno
estn incluidas en los cuadros mencionados o son exteriores a la
edificacin techada, se tienen en cuenta los elementos que las
conforman y los materiales empleados y se efectan los
correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que
conforman la obra o instalacin, con costos a la fecha del Cuadro de
Valores Unitarios Oficiales de Edificacin, a costo directo; y a este
resultado, se le aplica el factor de oficializacin aprobado por el
dispositivo legal correspondiente, as como los factores de
depreciacin,encasocorrespondan.
(ARTCULO31.3)

CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES


DE EDIFICACIN

VALORES COMERCIALES
DE EDIFICACIN

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS OFICIALES

DETERMINACIN DEL VALOR DE LA EDIFICACIN

El Valor de la Edificacin, se obtiene deduciendo la depreciacin del


ValorSimilarNuevo,aplicandolasiguienteexpresin:
VE=VSND
Donde:
VE
=
ValordelaEdificacin.
VSN
=
ValorSimilarNuevo.
D
=
Depreciacin
(ARTCULO33.1)

SedeterminaelValordelaEdificacinatravsdelasumatoriadelos
productos comprendidos por el rea techada, el metrado de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, por sus
respectivos valores unitarios y los factores de depreciacin, segn la
siguienteexpresin:
VE = (At x VUAt x fd) + (metr.oc x VUOC x fd) + (metr.if x VUIF x fd)

Donde:
VE
=
ValordelaEdificacin.
At
=
reatechada.
metr.oc =
Metradodelasobrascomplementarias.
metr.if =
Metradodelasinstalacionesfijasypermanentes.
VUAt =
ValorUnitariodelreatechada
VUOC =
ValorUnitariodelasObrasComplementarias.
VUIF =
ValorUnitariodelasInstalacionesfijasypermanentes.
fd
=
Factordedepreciacinesiguala:[1P/100]
(ARTCULO33.2)

EDIFICACIONES EN DESUSO U OBSOLETAS

EDIFICACIONES EN DESUSO U OBSOLETAS


Se consideran como edificaciones en desuso u obsolescentes,
aquellas que son destinadas a fines distintos para los cuales fueron
diseadas.
(ARTCULO35.1)
Enelcasodeestasedificaciones,latasacinserealizaenfuncinde
suaprovechamientooutilizacinparaotrosfines,obiendeclarndola
sinvalorcuandonopuedaseraprovechadadealgunamanera.
(ARTCULO35.2)

VALUACIN DE UN INMUEBLE CASA DE UN PISO

DOCUMENTACIN

VALUACIN DE UN INMUEBLE TRES PISOS


OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES
FIJAS

DOCUMENTACIN

TASACIN DE PREDIOS URBANOS

TASACIN DE PREDIOS URBANOS


Elvalortotaldelpredioseobtieneaplicandolasiguienteexpresin:
VTP=VT+VE
Endonde:
VTP

Valortotaldelpredio.

VT

Valordelterreno.

VE

Valordeedificacin.

(ARTCULO36.1)
Enelcasodetasacincomercial,elperitopuedeconsiderarenelvalortotaldel
predio un factor de incremento o prdida del valor por las caractersticas
especialesquestepudieratener.Enestecaso,elperitojustificalasrazones
delincrementooprdidadelvalor.
(ARTCULO36.2)

TASACIN DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL


RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD
COMN

RGIMEN PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN

ParaefectosdelpresenteReglamento,rgimendepropiedadexclusiva
ypropiedadcomnes unrgimenjurdicoquesuponelaexistenciade
una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por secciones o
unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios sobre un terreno matriz con bienes y servicios de dominio
comn.
(ARTICULO38)

CRITERIOS PARA LA TASACIN DE LA UNIDAD INMOBILIARIA


Para la tasacin de unidades inmobiliarias sujetas al rgimen de
propiedad exclusiva y propiedad comn, se efecta de acuerdo al
procedimientosiguiente:
1.
Elterrenomatriz,entantoconstituyeunbiencomn,seconsidera
en forma proporcional, incluyndose en el valor de las unidades
inmobiliarias.
2.
En los casos que el rgimen se encuentre registrado, a cada
unidad inmobiliaria se asigna el valor proporcional del terreno matriz que
correspondaalporcentajedeparticipacinsegnlosttulosdepropiedad
yelreglamentointerno.
3.
En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los
porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se
prorratea el valor total del bien terreno entre las secciones del edificio o
conjunto,proporcionalmentealreadeusoexclusivodecadauno.
(ARTICULO39)

VALOR DE EDIFICACIN DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS


El valor de la edificacin de unidades inmobiliarias sujeto al rgimen de
propiedad exclusiva y de propiedad comn, se obtiene segn lo
establecidoenelcaptuloIVdelTtuloIIdelpresenteReglamento.
(ARTICULO40.1)
Paraelclculodelvalordelaedificacinseconsideranlasreasdeuso
exclusivo,ascomolasquecorrespondanalaunidadinmobiliariaporlas
obras o reas techadas de uso comn, de acuerdo con el porcentaje
establecidoenlosttuloscorrespondientes.
(ARTICULO40.2)
En los casos que no exista informacin sobre el porcentaje de las reas
comunesquecorrespondenalaunidadinmobiliariaobjetodelatasacin,
el valor de las mismas se calcula en base al 15% del valor de la
edificacindelaunidadinmobiliariadeusoexclusivo.Elperitodetermina
elporcentajeenaquelloscasosespeciales.
(ARTCULO40.3)

VALOR TOTAL DE UNIDAD INMOBILIARIA


Elvalordelaunidadinmobiliariasujetaalrgimendepropiedadexclusiva
ypropiedadcomnesigualalasumatoriadelosvaloresobtenidosparala
alcuota del terreno matriz, de la edificacin de uso exclusivo y de las
reasybienesdeusocomnquecorrespondanalamisma,deacuerdo
conlaexpresinsiguiente:
VTUI=%VT+VEUE+VAC
Donde:
VTUI

ValorTotaldeUnidadInmobiliaria.

%VT

Valordelapartealcuotadelterrenomatriz.

VEUE =

ValordelaedificacindeUsoExclusivo.

VAC

ValordereasyBienesComunes.

Para el caso de tasaciones comerciales se aplica, de corresponder, un


factor que refleje los valores del mercado, de conformidad con lo
sealadoenelnumeral4.3delartculo4delpresente,elcualdebeser
debidamentesustentado.
(ARTCULO41)

TASACIN COMERCIAL BAJO EL REGIMEN DE


UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN

TASACIN DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE


INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD

CONCEPTO
El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso comn, sujetas al rgimen de
copropiedadreguladoenelCdigoCivil.Lasunidadesinmobiliariasde
propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa
cadauna.
Slo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades
Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c) y e) delArt. 126 de
este Reglamento, siempre que estn conformadas por secciones de
unsolopisooque,decontarconmsdeunpiso,pertenezcanaun
mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente
sobreelterrenodepropiedadexclusivadelaseccin.
EstaopcindebeconstarenelFUO.
(ARTICULO 128 - Ley 27157)

TASACIN COMERCIAL BAJO EL REGIMEN DE


INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD

TASACIN DE PREDIOS RSTICOS Y ERIAZO.

TASACIN DE ISLAS RSTICAS

Para la determinacin del Valor Reglamentario de islas rsticas que


cuenta con valor arancelario de terreno urbano se aplica las
disposicionesdelosartculos19al22delpresenteReglamento.
(ARTCULO42.1)
De no existir valor arancelario urbano, para establecer el valor
reglamentodeunaislarstica,setomacomoreferenciaelpromediode
lostresvaloresarancelariosdeterrenosurbanosdemayorvalordelas
vas con similar zonificacin y caractersticas que el terreno materia de
tasacin,dentrodeunazonadeinfluenciade200metrosdelterreno.En
caso que no existan valores, la distancia se incrementa de 100 metros
en100metros.
(ARTCULO42.2)

Para la determinacin del Valor Reglamentario de islas rsticas que


cuenta con valor arancelario de terreno urbano se aplica las
disposicionesdelosartculos19al22delpresenteReglamento.
(ARTCULO42.1)

CALCULO DEL VALOR DE ISLAS RSTICAS


La tasacin reglamentaria de una isla rstica sealada en el numeral 42.2 del
artculo42delpresenteReglamento,serealizaaplicandolaexpresinsiguiente:
VT=ATxVB
Donde:
VT

Valordeterreno.

AT

readeterreno.

VB

ValorBsico.

VUP
=
Valor unitario promedio obtenido conforme al procedimiento
establecidoenelnumeral42.2delrticulo42delpresenteReglamento.
CAV

CoeficientedereaVendible.

Fr

Factordereduccinporhabilitacinurbana

(ARTCULO43.1)

Elfactor(VUPxCAVxFr)esmayoroigualaltripledelvalorpormetrocuadrado
de las tierras aptas para cultivo en limpio Grupo A Clase 1, establecido en el
Reglamento de Clasificacin de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor
aprobadoconDecretoSupremoN017-2009-AG.
(ARTCULO43.2)

Segnlaregingeogrfica,losterrenosdeCalidadAgrolgicaAlta(A1)olade
mayorvalorquesetomancomoreferenciasonlassiguientes:
a.
Para la costa: Tenemos aptos para cultivo en limpio, con agua
superficialyriegoporgravedad.
b.
Paralasierra:Terrenosaptosparacultivoenlimpio,correspondientea
laaltitudenlaqueseubicalaciudad.
c.
Para la selva: Tenemos aptos para cultivo en limpio, distantes hasta 1
kilmetrodellimpioocarretera.
(ARTCULO43.3)
ParaelclculoseutilizanlosValoresArancelariosdeTerrenosRsticosvigentes
aprobadosporelMinisteriodeVivienda,ConstruccinySaneamiento.
(ARTCULO43.4)

COEFICIENTE DEL REA VENDIBLE


El coeficiente del rea vendible, es la relacin o proporcin que existe entre el
reavendibleyelreabrutadelahabilitacinurbana.
(ARTCULO44.1)
Los coeficientes del rea vendible vara de acuerdo a las dimensiones de los
terrenos y al tipo de habilitacin a realizarse segn el proyecto propuesto,
teniendo en cuenta la normativa sealada en el Ttulo II de Habilitaciones
Urbanas sealado en el Reglamento Nacional de Edificaciones aprobado con
DecretoSupremoN011-2006-VIVIENDA.
(ARTCULO44.2)
En caso de contar con el proyecto o informacin necesaria se aplican los
coeficientes del rea vendible consignados en la Tabla N 05 del Anexo I del
presenteReglamento.
(ARTCULO44.3)

TABLAN05
COEFICIENTEDEREAVENDIBLE

REA BRUTA DEL


TERRENO (m)

COEFICIENTE DE REA VENDIBLE


USO RESIDENCIAL
USO INDUSTRIAL
Y OTROS

Hasta 2 000 m2
2 001 m2 hasta 5 000
m2

0.85

0.85

0.80

0.80

10 001 m2 hasta 15
000 m2

0.75

0.75

0.70

0.70

15 001 m2 hasta 20
000 m2

0.65

0.71

0.60

0.69

20 001 m2 hasta 25
000 m2

0.55

0.67

0.50

0.65

5 001 m2 hasta 10
000 m2

25 001 m2 hasta 30
000 m2
Ms de 30 000 m2

FACTOR DE REDUCCIN POR HABILITACIN URBANA


El factor de reduccin por habilitacin urbana, se determina de acuerdo a los
valoresconsignadosenlaTablaN06delAnexoIdelpresenteReglamento.
(ARTCULO45)
TABLAN06
FACTORDEREDUCCINPORHABILITACINURBANA
REA BRUTA DEL
TERRENO (m)
Hasta 10 000 m2

USO RESIDENCIAL Y
OTROS

USO INDUSTRIAL

20 001 m2 hasta 30 000


m2

0.85

0.85

0.80

0.80

30 001 m2 hasta 40 000


m2

0.75

0.75

40 001 m hasta 50 000


m2

0.70

0.70

0.65

0.71

0.60

0.69

0.55

0.67

10 001 m2 hasta 20 000


m2

50 001 m2 hasta 60 000


m2

FACTOR DE TOPOGRAFA Y NATURALEZA DEL TERRENO


Sielterrenomateriadetasacinesdecaractersticastopogrficasynaturaleza
diferentealasmuestrasdelosterrenosurbanosdelasvaslocalesadyacentes
quesehantomadocomoreferencia,seaplicaalValorBsicoutilizandoelfactor
TdelaTablaN07delAnexoIdelpresenteReglamento.
(ARTCULO46)

TABLA N 07
FACTOR DE TOPOGRAFA Y NATURALEZA DEL TERRENO
FACTOR T
TOPOGRAFA
a. Pendientes:
Menor de 5%
De 5 a 10%
De 11 a 20%
De 21 a 30%
Mayor de 30%

FACTOR

1.00
0.90
0.80
0.70
0.60

NATURALEZA DEL TERRENO

FACTOR

a. Suelos que obligan a


inversiones
Extraordinarias en cimentaciones:
Arenosos o arcillosos
Con afloramiento rocoso
Con napa fretica superficial

0.70
0.65
0.60

TASACIN ISLA RSTICA

TASACIN DE PREDIOS EN ZONA DE EXPANSIN


URBANA

Para la determinacin del Valor Reglamentario de un terreno en zona de


Expansin Urbana, se delimitan las zonas de influencia y se determina el valor
bsico.
(ARTCULO47)
PROCEDIMIENTOPARALADELIMITACINDELASZONASDEINFLUENCIA
Paraladelimitacindelaszonasdeinfluenciasedeterminancuatrozonasenel
rea objeto de estudio en el que se ubica el terreno a tasar, de acuerdo al
procedimientosiguiente:

1.
Laprimerazonaestcomprendidadesdelavahabilitadamsprxima
al frente del predio y otra paralela a esta, distante hasta una profundidad
equivalente a la normativa sealada en los planos de zonificacin, o en su
defecto,hastaunaprofundidadde30 metros paraterrenosqueencasodeser
habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500 metros
cuadrados;o,de50metros,cuandolasuperficiedeloslotesfuesemayora500
metroscuadrados.
2.La segunda y tercera zonas estn conformadas por franjas de 100 metros de

profundidadcadauna.
3.

Lacuartazonaestconformadaporlaprofundidadrestante.

(ARTCULO48)

DETERMINACIN DEL VALOR BSICO


LadeterminacindelValorBsicoparalatasacindeterrenosrsticosenzonas
deexpansinurbana,serealizaaplicandoelprocedimientosiguiente:
1.
El valor de la primera zona se calcula aplicando el procedimiento de
tasacindeislasrsticasestablecidoenelartculo43delpresenteReglamento.
2.
El valor de la segunda zona, tercera y cuarta zona es equivalente al
80%,60%y40%delvalorbsicodelaprimerazona,respectivamente.
(ARTCULO49)
DETERMINACIN DEL VALOR TOTAL DE TERRENO
El valor total del terreno ubicado en una zona de expansin urbana se obtiene
sumandolosvaloresparcialesdecadaunadelaszonasenlasqueseencuentra
elpredio,lasqueasuvez,sedeterminanmultiplicandoelvalorbsicodecada
zonaporsucorrespondienterea,conformealasiguienteexpresin:

Donde:
VT

Valortotaldelterreno.

VB

Valorbsicodecadazona.

readecadazona.

Nmerodezonasresultantes.

j
a4.

Nmerodezonadeinfluenciaresultantequepuedenserde1

(ARTCULO 50)

CASOS PARA LA TASACIN DE UN TRRENO EN


EXPANCIN URBANA
Enlatasacindeunterrenoenzonadeexpresinurbanasepresentaloscasos
siguientes:
1.

Tasacindeterrenoconfrenteaunavaurbana.

2.

Tasacindeunterrenosinfrenteaunavaurbana.

3.

Tasacindeterrenoqueampliaunlotedeterrenohabilitado.

(ARTCULO51)

Tasacin de terreno con frente a una va urbana- Enelcasodeterrenoscon


frenteaunoomsvasurbanas,elvalorbsicosedeterminadeacuerdoconlo
establecidoenelartculo49delpresenteReglamento.(ARTCULO52)
Tasacin de un terreno sin frente a una va urbana.- Enestecaso,laszonas
deinfluenciasedeterminanapartirdelavaurbanareferencialmsprxima,de
acuerdoaloestablecidoenelartculo48delpresenteReglamento,hastallegar
a la franja que involucra al terreno materia de tasacin. El valor bsico se
determinasegnseestableceenelartculo49delpresentaReglamento.
(ARTCULO53)
Tasacin de terreno que amplia un lote de terreno habilitado.- Enestecaso,
cuandoelterrenoatasarampliaunlotedeterrenohabilitado,elValorBsicose
calculasegnlosprocedimientossiguientes:

Cuando el lote materia de ampliacin tiene una ampliacin menor al lote


normativo,alreaobtenidaporladiferenciadeprofundidaddelloteatasarsele
aplica como valor bsico, el valor arancelario de terreno urbano del lote
habilitado.(ARTCULO54.1)
Paraelrestodelreadelloteatasar,seaplicacomovalorbsicoelequivalente
80%delvalordellotehabilitado.(ARTCULO54.2)
Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tiene asignado un valor
arancelariodeterrenourbano,elvalorbsicosecalculaconformealosealado
enelartculo49delpresenteReglamento.
(ARTCULO54.3)

TASACIN COMERCIAL DE ISLA RSTICA Y DE TERRENO RSTICO EN


ZONA DE EXPANSIN URBANA
Para la tasacin comercial de isla rstica o de un terreno rstico en zona de
expansin urbana, se toma en cuenta lo establecido en el numeral 4.3 del
artculo4yelartculo24delpresenteReglamento(ARTCULO55.1)
Enloscasosquenosecuentanconvalorescomercialesdeterrenosdesimilares
caractersticas en lazona deestudio,se aplica losprocedimientosestablecidos
en esteTtulo, y se considera como valor bsico el promedio de los valores de
mercadodeterrenosubicadosenlazonaurbanahabilitada.
(ARTCULO55.2)

TASACIN EN ZONA DE EXPANSIN RBANA

VISTA SATELITAL

1 Caso

3 Caso A

2 Caso

3 Caso B

TASACIN DE PREDIOS RSTICOS

Definiciones:
Predio Rstico.- Para efecto del Presente Reglamento se considera predio
rstico:
1.
Al terreno ubicado en zona rural destinado a fines agropecuarios,
ganaderos,forestalesyactividadesanlogas.
2.
El terreno eriazo calificado para fines agrarios, agrcolas, ganaderos,
forestalesuotrosusos,queseencuentrelocalizadofueradelreaurbanaydela
expansinurbana,establecidaporlaautoridadcompetente.
3.
Forman parte del predio rstico, el terreno, las edificaciones y las
instalacionesfijasypermanentesqueexistanenl.
4.
El suelo de un predio rstico se tasa independientemente de la
vegetaciny/oedificacinquesustenta,salvoelcasodepastosnaturales.
(ARTCULO56)

CARACTERIZACIN Y CLASIFICACIN DE TIERRAS


Lascaractersticasdelastierrasdelprediorsticosedeterminanenfuncinala
verificacinencampoporelperitoyseclasificandeacuerdoconelReglamento
de Clasificacin de Tierras por su Capacidad de Usos Mayor aprobado con
decretoSupremoN017-2009-AG.
(ARTCULO58)
TASACINDEPREDIOSRSTICOS
Latasacindeprediosrsticoscomprende:
1.

Terrenosrsticos.

2.

Terrenoseriazosyeriazosribereosalmar.

3.
Construcciones, obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes.
4.

Plantaciones.

PROCEDIMIENTO PARA LA TASACIN


TERRENOS RSTICOS

REGLAMENTARIA DE

Indicarlacategoraalaquecorrespondeelterrenoatasarsegnlainformacin
verificadaenlainspeccinocularyconformealosealadoenelReglamentode
ClasificacindeTierrasporsuCapacidaddeUsosMayoraprobadocondecreto
SupremoN017-2009-AG
(ARTCULO79.1)
Seutilizanlos valoresarancelarios de terrenosrsticosvigentesaprobadospor
elministeriodeVivienda,ConstruccinySaneamiento.
(ARTCULO79.2)

PROCEDIMIENTO PARA LA TASACIN


TERRENOS RSTICOS

REGLAMENTARIA DE

Losterrenos queseabastecenslo conaguade lluviasedenominansecanos.


Su valor es igual al 50% del valor de las tierras de la misma clasificacin que
figuranenloslistadosdeValoresArancelariosdeTerrenosRsticosvigentes.
(ARTCULO79.3)
Cuando el perito identifica en el predio reas de diversas categoras, fija las
reas en forma parcial, multiplicando cada una de las reas por su
correspondientevalorarancelariovigente;obtenindosedelasumatoriadetodas
laspartes,elvalortotaldelterreno.
(ARTCULO79.4)

PROCEDIMIENTO PARA LA TASACIN COMERCIAL DE TERRENOS


RSTICOS
Indicarlacategoraalaquecorrespondeelterrenoatasarsegnlainformacin
verificadaenlainspeccinocularyconformealosealadoenelReglamentode
ClasificacindeTierrasporsuCapacidaddeUsosMayoraprobadocondecreto
SupremoN017-2009-AG
(ARTCULO80.1)
Fijarelvalorunitariocomercialdeterrenoenbasealmtododirectooestudiode
mercado inmobiliario y costos, y en los casos que se justifique otro mtodo
indirectoenfuncinasuproductividadocapitalizacindelarentayotros.
(ARTCULO80.2)
Cuando el perito identifica en el predio reas de diversas categoras, fija las
reas en forma parcial, multiplicando cada una de esta por su correspondiente
valorcomercial,obtenindosedelasumatoriadetodaslaspartes,elvalortotal
delterreno.
(ARTCULO80.3)

Encasoconnocontarconvaloresdemercadoinmobiliariodeterrenosrsticos
de la zona, se realiza un anlisis de mercado inmobiliario de otros terrenos
rsticosdesimilarescaractersticasenlaszonasprximasalterrenomateriade
tasacin,tomando en consideracinlasdiferenciasquepresentanlasmuestras
con el terreno a tasar a fin de aplicar los factores de homologacin
correspondientes.
(ARTCULO80.4)

DETERMINACIN
RSTICO

DEL

VALOR

COMERCIAL

DEL

TERRENO

Para determinar el valor comercial del terreno rstico se realiza un anlisis del
mercadoinmobiliarioyseefectalacomparacindelasmuestrasconelterreno
rsticoatasar,paralocualseconsideranlascaractersticasmnimassiguientes:
1.
Ubicacinyentornodelamuestra,vasdeacceso,cercanaacentros
poblados,serviciosdisponibles,usoactual,zonificacin,riesgos,entreotros.
2.

Extensindelrea.

3.

Clasificacindetierrassegnsucapacidaddeusomayor.

4.

Topografaypendiente.

5.

Disponibilidadderecursoshdricos.

a.

Conriegoporgravedaddeunafuentesuperficial.

b.

Conriegoprovenientedebombeodeaguasuperficial.

c.

Conriegoprovenientedebombeodeaguasubterrnea.

d.

Conaguadelluviatambindenominandosecano.

6.

Altitud.

a.

Hasta2000msnm.

b.

De2001a3000msnm.

c.

De3001a4000msnm.

d.

Msde4000msnm.

7.

Accesoalprediodeacuerdoaladistanciaalrooalacarreteraquese
utilizacomovadetransportepredominante.

a.

Ubicadoshasta1kilmetrodedistanciadelroodelacarretera.

b.

Ubicadasamsde1kilmetrohasta3kilmetrosdedistanciadelroo
delacarretera.

c.

Ubicadasamsde3kilmetrosdedistanciadelroodelacarretera.

EN CASO DE EXISTIR PROYECTOS APROBADOS Y EN EJECUCIN


Paraelcasodetasacionescomercialesdeterrenosrsticosengeneral,elperito
puede tener en cuenta la existencia de proyectos aprobados y en
ejecucin porla entidadcompetenteoporpolticadeEstadoinherente
al terreno en tasacin, tales como irrigaciones, vas puertos, proyectos
industriales, proyectos agrarios, proyectos tursticos, aeropuertos,
gasoductos,entreotros.
(ARTCULO82)

TASACIN TERRENO RSTICO

ANEXO N 1
VISTA SATELITAL

TASACIN DE PREDIOS ERIAZOS

TasacindeTerrenosEriazos.-
Incluye variables intrnsecas referidas a las caractersticas de las tierras como la
topografa. Los efectos del nivel fretico y los factores ecolgicos, as como los
factores del entorno en funcin de la localizacin frente a un rea con valor
arancelario urbano y la dinmica del mercado enfocado en su mejor uso con
factibilidadtcnica,econmicaylegal.
(ARTCULO98.1)
Para la tasacin reglamentaria de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar se
consideran como base los valores arancelarios de terrenos rsticos emitidos por el
Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y la Aplicacin de la frmula
sealadaenelartculo100delpresenteReglamento.
(ARTCULO98.2)
Encasodeexistirunmercadoinmobiliariodeterrenoseriazosenlazonadeestudio,
seconsideraparalatasacincomercial,laaplicacindelmtododemercado,oensu
defectoseaplicalafrmuladelartculo100delpresenteReglamento.
(ARTCULO98.3)

TASACIN DE TERRENOS ERIAZOS Y ERIAZOS RIBEREOS AL


MAR
Latasacinreglamentariaycomercialdeterrenoseriazosyeriazosribereosal
mar, se obtiene multiplicando el Valor Bsico de Terreno Eriazo por el rea
materiadetasacin.
(ARTCULO99)
Determinacin del Valor Bsico de terreno eriazo y eriazo ribereo al mar
Valor Bsico de Terreno Eriazo
(ARTCULO 100.1)

Valor Bsico de Terreno Eriazo


Ribereo al Mar
(ARTCULO 100.2)

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E

VBTER = 1/10 VR x d x T x U x V x E x D

Donde:
VBTE

Valorbsicodeterrenoeriazo.

VBTR

Valorbsicodeterrenoribereo.

VR
=
Es el Valor Unitario Oficial (reglamentario) de terreno rstico o
Valor Unitario de terreno de mercado, segn se trate de tasacin reglamentaria o
tasacin comercial, tomando como base la mejor calidad de tierra para cultivo,
determinadadeacuerdoalReglamentodeClasificacindeTierrasporsuCapacidad
deUsoMayor,aprobadoconDecretoSupremoN017-2009-AG.
d
=
Distancia alreaconValorUnitarioOficialola distanciaalcentro
pobladomscercano,segnsetratedetasacinreglamentariaotasacincomercial.
T

Topografaynaturalezadelterreno.

MejorUsoconfactibilidadtcnica,econmicaylegal.

Vasquesirvenalazonaenqueseubicaelterreno.

FactordeCorreccinecolgica.

Distanciaalalneademsaltamarea.

FactoresdeInfluencia.-Elperitoteniendoencuentalazona,progresoydinmicade
desarrolloyusodesta,aplica,deserelcaso,laexpresinnumricadelosfactores
de influencia d, T, U, V, E y D consignados en las Tablas N 08 hasta la N 12 del
AnexoIdelpresenteReglamento.
(ARTCULO101)

ESTABLECIMIENTO DE OTROS USOS POTENCIALES.- Para la tasacin


comercialsepuedeestablecerotrosusospotencialesnoconsignadosenlaTablaN
08 del Anexo I del presente Reglamento para lo cual el perito puede interpolar o
considerarotrosfactores,debidamentesustentados.

TABLA N 08
FACTORES DE DISTANCIA TOPOGRAFA SEGN LA NATURALEZA Y USO
DEL TERRENO
FACTOR

EXPRESIN
NUMRICA

Distancia a la zona con valor arancelario de terreno urbano o centro xxxxxxxxx


poblado:
xx

Xxxxxxxxxxxx
xxxxx

* Si se presentan en
forma
simultnea
problemas
de
topografa y naturaleza
del terreno el factor T
se
determina
multiplicando
los
factores
correspondientes.

CARACTERSTICAS

A)

Hasta500m

1.50

De501a1000m

1.40

De1001a1500m

1.30

De1501a2000m

1.20

Msde2000m

1.00

1.00

De5a10%

0.90

De11a20%

0.80

De21a30%

0.70

Msde30%

0.60

Conafloramientorocoso

0.75

Connapasuperficialy/osalinidad

0.80

Agrcolaconaguasubterrneaoproyectoespecialdeirrigacin

1.40

Residencial

1.60

ComercialyTurstico

1.80

Industrial

2.00

TopografadelterrenoPendientemenor5%

II
A)

Naturalezadelterreno

Porsumejorusoconfactibilidadtcnica,econmicaylegal:

II

FACTOR DE VAS CARRETERAS.- Para los efectos del presente


Reglamento, la clasificacin de carreteras se realiza de acuerdo con lo
establecido en el Manual de Carreteras Diseo Geomtrico DG 2014,
aprobadomedianteResolucinDirectoralN028-2014-MTC-14.

LaClasificacindeacuerdoalademandaseconsignaenlaTablaN09delAnexoI
delReglamentoysedefineenlaformasiguiente:
1.-

Autopistas: Carretera de ndice medio diario anual IMDA mayor de 4000


veh/da; de calzadas separadas, cada una con dos o ms carriles, con control
total de los accesos (ingresos y salidas) que proporciona flujo vehicular
completamentecontinuo.

2.-

Carreteras duales o multicarril: De IMDA mayor de 4000 veh/da, de calzadas


separadas,cadaunacondosomscarriles;concontrolparcialdeaccesos.

3.- Carreteasde1raClase:SonaquellasconunIMDAentre40002001veh/dade
unacalzadadedoscarriles.
4.- Carreteras de 2da. Clase: Son aquellas de una calzada de dos carriles que
soportanentre2000400veh/da.
5.- Carreteras de3ra. Clase: Sonaquellas de unacalzadaquesoportan menos de
400veh/da.
6.- Trochas carrozables: Es la categora ms baja de camino transitable para
automotoresconstruidoconunmnimodemovimientodetierras,quepermiteel
pasodeun(1)slovehculo.
(ARTCULO103)

TABLA N 09
FACTOR VAS (CARRETERAS)
DISTANCIA
CLASE DE VA (CARRETERAS)

Hasta500m

501a1000m

Mayora1000m

Autopistas

1.60

1.40

1.30

Carreteras duales o multicarril

1.50

1.30

1.20

Carreteras de primera clase

1.40

1.25

1.15

Carretera de segunda clase

1.30

1.20

1.10

Carretera de tercera clase

1.20

1.10

1.05

Trochas carrozables

1.10

1.05

1.03

Sin carretera

1.00

1.00

1.00

* Si para el acceso al predio se presentan dos o ms vas de


diferentes clases, el factor V se determina multiplicando los
factores correspondientes

FACTORDEDISTANCIAALALNEADEMSALTAMAREA.-Elfactordistancia
(D)conrespectoalalneadealtamareaseaplicaconformealaTablaN10del
AnexoIdelpresenteReglamento.

(ARTCULO104)
TABLA N 10
FACTOR DE DISTANCIA A LA LNEA DE MS ALTA MAREA
FACTOR D
Potencial

DISTANCIA CON
RESPECTO A LA LNEA DE
MS ALTA MAREA

Agrcola

(Residencial,Comercialy
turstico)

Hasta 250.00 m

0.80

1.50

De 250.01 a 500.00 m

0.90

1.20

Ms de 500.00 m

1.00

1.00

FACTORES ECOLGICOS.- En cada uno de los factores ecolgicos se


consideranlasvariablessiguientes:

1.- Clima: Horas de luz solar, caractersticas climatolgicas de la zona, vientos


dominantesentreotros.
2.- Paisaje:Florayfaunaexistentesenelreayalrededores,ros,lagos,bosques,
entreotrosquedeterminanelentorno;debindosetomarfotografasdestacando
elpaisaje.
3.- Contaminacin ambiental: Generacin de humos, ruidos, desechos o
emanacionesyotrosquedeterioranelecosistema,atentandocontralasaludyel
medioambiente,alsuperarloslmitesmximospermisibles.
(ARTCULO105)

FACTORDECORRECCINECOLGICA.-Losfactoresdecorreccinecolgica
sedeterminanacriteriodelperitoyenfuncindelasTablasN11y12delAnexo
IdelpresenteReglamento
TABLA N 11
FACTOR CORRECCIN ECOLGICA POR CLIMA Y PAISAJE

FACTOR DE CORRECCIN ECOLGICO E


VARIABLE
CATEGORA

Bueno
Regular
Malo

CLIMA

PAISAJE

1.10
1.00
0.80

1.10
1.00
0.80

TABLA N 12
FACTOR CORRECCIN ECOLGICA POR CONTAMINACIN AMBIENTAL

FACTOR DE CORRECCIN ECOLGICO E


VARIABLE
CATEGORA

Baja
Media
Alta

CLIMA

1.10
1.00
0.90

(ARTCULO106.1)
Sisepresentaenformasimultaneamsdeunadelasvariables,elfactorE
sedeterminamultiplicandolosfactorescorrespondientesacadaunadeellas.
(ARTCULO106.2)

ESTABLECIMIENTODEOTROSFACTORESDEINFLUENCIA:Elperito
puede considerar factores de influencia adicionales siempre que sean
verificadosydebidamentesustentados.

(ARTPICULO107)

TASACIN TERRENO ERIAZO RIBEREO AL MAR

VISTA SATELITAL

TASACIN TERRENO ERIAZO

VISTA SATELITAL

CASO A

CASO B

TASACIN DE SERVIDUMBRE Y USUFRUCTO

Mtodo de tasacin: Enlatasacindelaservidumbreyelusufructo,elperitopuede


utilizarlosprocedimientosdetasacindirectooindirectodebidamentesustentados.
(ARTCULO108)
MtodoDirecto:
En el mtodo directo, el perito determina el valor comercial de la franja del terreno
sirviente, de acuerdo a sus caractersticas; as como a todas las edificaciones,
obrascomplementariasycultivosqueseencuentranenlafranja.
(ARTCULO109.1)
Se aplican los criterios de afectacin para determinar las limitaciones que se
impongan a la servidumbre tales como medioambientales, operativas,
siniestralidad,personales,materialesuotras,ademsdeindicarlacategorade
riesgoquedebidamentesustentada,determineelperito;mnima,mediayalta,en
funcinaloshorizontesdetiempodelaservidumbre.
(ARTCULO109.2)

MtodoIndirectoodelaRenta:
LatasacindelaservidumbreenlasqueelEstadointervienesedeterminaaplicando
elartculosiguiente.
(ARTCULO110)

Determinacindelvalordelusufructo:
Elcapitalquerepresentauusufructo,sedeterminaaplicandolasiguienteexpresin:
C=Ax(1+i)n1
i(1+i)n
Donde:
C

Capital

=
Ingreso anual o renta lquida presunta que percibira el usufructo o
beneficiarioalfindeunperiodoanual.

=
Inters legal expresando en tanto por uno en soles, sobre la base de un
horizontetemporaldediez(10)aos.

Nmerodeaosdelaservidumbreocontrato.

(ARTCULO111.1)

La determinacin del usufructo de predios para proyectos de inversin, el ingreso


anualorentalquidaylatasadeinterslegal,secalculateniendoenconsideracin
losiguiente:
A

VCxFRCrnxk

Donde:
A
=
Ingreso anual o renta lquida presunta que percibira el
usufructuarioobeneficiarioalfindeunperodoanual.
VC

ValorComercialdelpredio.

FRCrn =
Elfactorderecuperacindelcapitalparalatasarsedetermina
conlaexpresinsiguiente:
FRCrn

=r(1+r)n
(1+r)n-1

Donde:
r
=
Tasadecostodelcapitalimplcitodelusufructuarioobeneficiario
paraasumirsudecisindeinversin,lacualincluyelatasalibrederiesgoylatasa
deriesgopas.
r

Mediana(percentil50)(rf+re)

rf
=
Tasalibrederiesgoqueseobtienedelamediana(percentil50)
delosbonosdeltesoroamericanoaveinte(20)aos,sobrelabasedeunhorizonte
temporaldediez(10)aos.
re
=
Tasa de riesgo pas, mide el riesgo medio asociado a las
inversiones realizadas en un pas en concreto a travs del ndice de bonos de
mercadoemergentes (EMBIG), considerando lamediana(percentil50)duranteun
perododetiempohistricodediez(10)aos.
n

Nmerodeaosdeduracindelusufructo.

K
=
Factor de ajuste por perodo de aos. Cuyo valor comercial del
predioseasuperiora28unidadesimpositivastributariasvigente.

(ARTCULO111.2)

Elajusteporao(n)seaplicaconformealaTablaN13delAnexoI,delpresente
Reglamento

PERIODO (aos)
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10 a 99

K
0.20
0.30
0.40
0.50
0.60
0.70
0.80
0.90
0.95
1.00

Servidumbre destinada a uso pblico:


Enelcasodeservidumbresquetienenvinculacinconlasreasdeusopblicose
tienenenconsideracinloscriteriossiguientes:
1.

Laservidumbrenodebeafectarlacorrectautilizacinpblicadelbien.

2.
Setasaporseparadoelbiensuperficial,elusodelsubsueloyelusodel
sobresueloolosaires.
3.
Sielresultadodelatasacindelusodelsubsueloosobresueloesinferior
a1/3delatasacindelbiensuperficialseconsideracomotasacinfinalestaltima.

Tasacin del bien superficial:


Latasacindelbiensuperficialserealizaconsiderandoquesetratadeunterreno
urbano asimilado a las caractersticas de su entorno ms prximo, restndole el
costodelaadecuacindelasobrasdehabilitacinparaelnuevouso.
(ARTCULO113.1)
Paralatasacindelusodelsubsueloydelsobresueloseconsideraquesetratade
unaservidumbredetiempoindeterminadoyseaplicaelmtododirecto,conformea
lodispuestoenelartculo109delpresenteReglamento.
(ARTCULO113.2)

TASACIN DE USUFRUCTO

ANEXO 1
(Estudio de
mercado)

ANEXO 3
Calculo 3(fr)2

ANEXO 5
Estudio de
Mercado
alquiler

ANEXO 4
Calculo
usufructo

Vista Stelital

TASACIN DE USUFRUCTO
(Antena)

ANEXO 2
(Estudio de
mercado)

ANEXO 3
Calculo
usufructo

ANEXO 4
Estudio de
Mercado
alquiler

Vista Stelital

TASACIN DE
SERVIDUMBRE
(proyecto de inversin)

ANEXO 1,00 y 1,00A


(Estudio de
mercado)

ANEXO 3
Calculo
Servidumbre

Vista Stelital