INTRODUCCIÓN

En mi formación como financista de la Universidad del Rosario he aprendido la

importancia de la administración e inversión del dinero, no solamente en las empresas,

sino en los hogares, los cuales deben tomar decisiones de ahorro y endeudamiento para

alcanzar sus objetivos. Así mismo, como estudiante de economía reconozco la

necesidad de una adecuada política macroeconómica y social para el buen manejo de los

recursos escasos de un país. Teniendo en cuenta estos dos aspectos he querido

investigar uno de los temas más importantes tanto en el desarrollo económico y social

de un país, como en las finanzas de los hogares: La financiación para adquisición de

vivienda.

Una adecuada política de vivienda es fundamental para el desarrollo y el crecimiento

económico de un país. Dentro de esta política deben estar contempladas diferentes

estrategias de mejoramiento en cuanto a cantidad de vivienda como calidad de la

misma. Para lograr ese mejoramiento en acceso a la vivienda, el gobierno trabaja desde

principios del siglo pasado generando programas que impulsen el sector constructor, el

acceso a créditos hipotecarios y el hábito de ahorro de los ciudadanos.

En la actualidad el gobierno continúa con proyectos para lograr que el porcentaje de

personas que tienen vivienda propia siga en aumento y recuperar la confianza de los

colombianos en el sistema bancario. Entre las nuevas estrategias están los subsidios para

adquisición de vivienda de interés social, el fomento del ahorro programado y la

cobertura en tasas de interés.

Otra de las iniciativas del gobierno para aumentar el número de propietarios es la

creación de una alternativa al crédito hipotecario, el leasing habitacional. Este tipo de

financiación nace como una opción de crédito para las personas que aunque pueden

pagar una cuota mensual no tienen la capacidad de ahorro para el pago de una cuota

inicial.

El propósito principal de este documento es mostrar esta nueva opción de financiación

y compararla con el crédito hipotecario, por medio de una simulación de crédito para
adquisición de vivienda analizando cada uno de las alternativas. Adicionalmente, se

busca encontrar la relación entre la inversión en vivienda de interés social y el PIB del

sector de la construcción, por medio de un vector autorregresivo VAR.

Este documento se desarrolla en seis capítulos. En el primer capítulo se revisa el estado

del arte del crédito hipotecario y el leasing habitacional, y se muestran los resultados y

conclusiones que ofrece la literatura hasta el momento. Posteriormente, en el segundo

capítulo se presentan las definiciones y los aspectos característicos de las dos

alternativas de financiación y se explica detalladamente la forma de calcular las cuotas

mensuales, saldos y pago total de la deuda al final del periodo para cada tipo de

amortización. El tercer capítulo se dedica a la definición de la metodología que se usa

para hacer la comparación entre los dos tipos de financiación que existen actualmente,

se establecen los supuestos del experimento y se describen los escenarios que vamos a

analizar, de igual manera se explica el modelo utilizado para definir la relación entre el

PIB y los desembolsos para crédito hipotecario. La simulación de los tipos de

amortización del crédito hipotecario y de los escenarios del leasing habitacional, serán

llevados a cabo en el capítulo cuarto. En el siguiente capítulo se realiza el modelo de

vector auto-regresivo para las dos variables que se quieren relacionar: El PIB en

construcciones y la inversión en vivienda de interés social.

Para terminar, en el sexto capítulo los análisis y conclusiones de éste trabajo apuntan a

determinar si el leasing habitacional ha sido una buena política para mejorar el acceso

de la población de ingresos bajos a vivienda propia, y si no lo es cuales serían las

características y cambios a tener en cuenta para que sí lo sea. De forma complementaria,

se explica cómo ha sido la relación del producto desagregado del sector constructor y la

inversión en vivienda de interés social.

Finalmente, el desarrollo de este estudio es importante por tres razones principales: es

un tema relativamente nuevo y no existen muchos estudios al respecto, combina

aspectos tanto financieros como económicos, y es un tema de interés nacional y para

todos los estratos económicos

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1. ESTADO DEL ARTE

El tema de la financiación de vivienda en Colombia ha sido abordado por diferentes

autores desde la década de los 70´s con el nacimiento del UPAC y de las Corporaciones

de Ahorro y Vivienda, entre los que se destaca el economista Lauchline Currie, asesor

presidencial y pionero en sistemas de crédito hipotecario en Colombia. Sin embargo,

fue después de la crisis hipotecaria de los años 90´s que se dio el mayor desarrollo en la

literatura en temas habitacionales, principalmente en los cambios legislativos a partir de

la ley 546 de 1999 y los nuevos tipos de amortización en UVR. Así mismo, el

desarrollo de programas destinados a la vivienda social y los subsidios a estratos bajos

han sido ampliamente tratados en los últimos años. En cuanto al tema del leasing

habitacional por ser una figura relativamente nueva, son pocos los estudios que se

pueden encontrar en la literatura nacional, y por esto son tan importantes los aportes y

recursos que han hecho académicos y organizaciones en otros países latinoamericanos,

especialmente en Brasil y Chile donde el arrendamiento con opción de compra lleva en

funcionamiento más años y es ofertado no solo por entidades bancarias sino por el

mismo gobierno.

El primer tema de interés de este estudio es la literatura relacionada con la política de

vivienda a través de la historia en Colombia. En este sentido Urrutia y Namen (2011),

hacen un recorrido por la historia del crédito hipotecario desde principios de siglo hasta

la actualidad, mostrando los diferentes programas que cada gobierno ha desarrollado

para combatir el déficit habitacional, y destaca la cobertura de tasas de interés como una

política acertada que permitió que muchas personas accedieran por primera vez a un

crédito de vivienda.

Por su parte Vélez y Pérez (2008), muestran los sistemas de financiación de vivienda,

como fue la evolución del UPAC y como los créditos de la época se vieron afectados

por los cambios en la forma de calcularlo. Después se exponen los tipos de amortización

en UVR y se hacen los ejemplos correspondientes de cálculos de cuotas, intereses y

saldo.

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Jaramillo y Orozco (2001), realizan una comparación de los diferentes sistemas de

amortización en UPAC y UVR, y concluyen que el mejor sistema de amortización es el

abono constante a capital en UVR, pues aunque las cuotas son más altas la deuda a

capital se amortiza más rápidamente, sin embargo se recomienda hacer un análisis de la

capacidad de pago del usuario antes de escoger este sistema. Finalmente, sugieren la

implementación de un sistema de amortización con cuotas fijas en pesos y que solo se

incrementen anualmente en un porcentaje igual al de la inflación.

En cuanto a la vivienda de interés social y subsidios, se encuentran trabajos

principalmente de la CEPAL, entre ellos el de González (2002).

González (2002), hace un análisis sobre las políticas de vivienda en ocho países de

América Latina y el Caribe y explica en qué modelos y bajo qué condiciones es

eficiente un subsidio a la demanda. Para empezar el autor resalta dos condiciones que

no pueden faltar en ningún tipo de sistema de financiación si se quiere que sea exitosa:

la primera es la rentabilidad que esta le produce al ente que otorga el crédito, y la

segunda es que el pago mensual este acorde a la capacidad de pago de los deudores.

Según González (2002), el principal impedimento para disminuir el déficit habitacional

en Latinoamérica son las pocas opciones de crédito que tienen las personas de bajos

ingresos, que en algunos países corresponde a más del 50% de la población. Las razones

por las que se da esta falta de oportunidades es la falta de garantías que tienen estos

usuarios para respaldar sus créditos y la incapacidad para demostrar un ingreso mensual

fijo, ya que muchas de estas personas trabajan en el sector informal. Finalmente, el

autor concluye que los subsidios en estos países han impedido que los instrumentos de

financiación lleguen a ser auto-sostenibles en el largo plazo, y que en cambio se debe

estimular el ahorro familiar en el sector formal a través de rentabilidades positivas, y así

captar recursos que permanezcan en el largo plazo disminuyendo así el riesgo de las

entidades financieras que otorgan créditos hipotecarios a más de 10 años con capitales

de corto plazo.

En esta misma línea de vivienda de interés social, Rocha et al. (2007), estudian los

factores que determinan la oferta de viviendas para hogares con ingresos entre 1 y 3
9

salarios mínimos, y la demanda de esta población por créditos hipotecarios formales y

subsidios para vivienda. Para esta investigación se lleva a cabo una encuesta de calidad

en las 17 principales ciudades de Colombia, en la cual se establecen características

como el ingreso del hogar, número de hogares por vivienda, escolaridad del jefe de

familia, acceso a servicios públicos y estratos de la vivienda, entre otros. Los resultados

sugieren una desconexión entre las personas que pueden acceder al subsidio y las

personas que logran un crédito hipotecario. Teniendo en cuenta que el subsidio no es

suficiente por sí solo para la adquisición del inmueble, es necesario que existan

mecanismos que aseguren el acceso al crédito formal por parte de las familias

beneficiarias de este subsidio, de lo contrario esta contribución del gobierno no será

utilizada. Entre los problemas más relevantes está la informalidad de los hogares que se

postulan para un crédito hipotecario, los cuales tienen un mayor riesgo para los bancos

aun teniendo una estabilidad económica demostrable. Por el lado de la demanda, los

hogares encuestados le temen a las altas tasas de interés, aun cuando estas han venido en

descenso históricamente. El estudio sugiere la necesidad de un acercamiento entre el

mercado financiero y los usuarios de bajos ingresos, como por ejemplo la

discriminación de los costos de los servicios bancarios de acuerdo a los ingresos, así

como una mejor información para estos sectores sobre el manejo de los instrumentos

financieros.

Desde la perspectiva del leasing habitacional o arrendamiento con opción de compra, se

encuentran estudios relacionados con dos temas, por un lado la parte jurídica del

contrato y por el otro lado respecto a la parte financiera de esta figura.

2. MARCO TEÓRICO

El 23 de diciembre de 1999 se creó la ley marco de vivienda en Colombia que regula

desde ese momento la financiación de vivienda, y protege a los usuarios del sistema

bancario de aumentos muy altos en las cuotas y capitalización de intereses. Además,

reglamenta los subsidios para Vivienda de interés Social y busca facilitar las

condiciones para que los estratos más bajos accedan al crédito formal. Esta ley trajo dos
transformaciones de gran trascendencia para el nuevo sistema financiero colombiano

que son importantes mencionarlas: por un lado el cambio del sistema de corrección

monetaria, UPAC, que se usó por cerca de treinta años, y por otro lado la conversión de

las corporaciones de ahorro y vivienda, que desde ese momento cambiaron su

naturaleza a Bancos comerciales. 1 Además de lo anterior, se regularon fuertemente las

condiciones para la financiación de vivienda, incentivando el mercado hipotecario, pero

sin caer en comportamientos riesgos que afectaran la economía nacional.

2.1 Crédito Hipotecario

El crédito hipotecario es un préstamo que se otorga para la compra de vivienda nueva o

usada, o para compra de terreno exclusivamente. Es el tipo de financiación más usado

en Colombia para este fin y tiene como garantía para la entidad la hipoteca sobre el

mismo bien que se está adquiriendo, es decir que el inmueble respalda la deuda hasta

que el crédito sea cancelado en su totalidad, y en el caso de incumplimiento será

embargado y rematado para cubrir el costo de la deuda. Los porcentajes que se

financian con este crédito son de hasta el 80% para Vivienda de Interés Social VIS y el

70% para no VIS, lo cual supone que para tener acceso a este crédito es importante que

la persona cuente con los recursos suficientes para el pago de la cuota inicial. El pago de

las cuotas de este crédito está ajustado a la inflación para mantener el poder adquisitivo

del dinero y además de esto se cobra una tasa de interés que representa la ganancia del

banco.

2.2 Créditos en UVR y Pesos Crédito en UVR Este sistema tiene en cuenta el IPC y mantiene el valor
de la deuda actualizado a través de los años. Dentro de este sistema existen tres categorías de
amortización: Cuota constante en UVR, la cuota mensual tiene siempre el mismo valor en UVR
pero es creciente en pesos debido a la inflación, es decir que cada mes aumenta lo
correspondiente a la inflación mensual. Abono constante a Capital, en esta amortización existe
una parte de la cuota fija, que se abonará a capital, y otra parte variable que se abona a pago de
intereses. Finalmente, Cuota cíclica en UVR, la cuota es decreciente durante los 12 meses de cada
año, y es constante para cada ciclo en años, pero aumenta al inicio de cada periodo debido al
efecto inflacionario. Este tipo de amortización no es usado en Colombia actualmente. El Banco de
la República ha establecido el tope máximo en tasas de interés para el sistema UVR en 12.4%
efectivo anual adicional al valor de la UVR, además las entidades bancarias deberán notificar a la
superintendencia las tasas de interés que se manejan para créditos de vivienda, y si superan el
anterior porcentaje serán sancionados con multas dispuestas por la Superintendencia Financiera.2
Cálculo de la UVR El cálculo de la UVR la hace el Banco de la República mensualmente teniendo en
cuenta el IPC del mes anterior, el cual es calculado por el DANE y se da a conocer al público en los
primeros días del mes siguiente. Esto no quiere decir que la UVR sólo sea mensual, puesto que los
préstamos hipotecarios se dan a diario y debe haber una UVR a diario. La siguiente es la fórmula
utilizada por el Banco de la República para el cálculo de la UVR3 :

UVR t = UVR 15 * [1 + i] t/d

2.3 Tipos de Amortización A partir del año 2000 la Superintendencia Financiera de Colombia
reglamentó los tipos de amortización que en adelante debían usar las entidades bancarias para
créditos hipotecarios. Estos tipos de amortización son los mismos que la Superfinanciera aprobó
para el leasing habitacional. Existen dos sistemas de crédito hipotecario, uno es en UVR y el otro
es en Pesos, y dentro de cada sistema existen diferentes amortizaciones las cuales se explican a
continuación.4

PRESENTACIÓN

A lo largo de su historia, la financiación de vivienda en Colombia ha estado marcada por

importantes hitos. Entre los más relevantes se encuentran, sin duda, la creación del sistema UPAC,
su crisis y declaratoria de inexequibilidad y la consecuente creación del sistema UVR. La sucesión
de acontecimientos de finales de la década de los noventa animó en Legis el proyecto de
compendiar en una cartilla el régimen que emergió de la crisis, con el objetivo de ofrecer a
nuestros lectores un panorama completo sobre los cambios estructurales a que fue sometido el
sistema de financiación de vivienda, la transición del pasado sistema al nuevo y los mecanismos de
apoyo dispuestos por la ley para los usuarios del fenecido sistema UPAC. Aparece así en el año
2002 la primera Guía Práctica del Crédito de Vivienda en Colombia. Para ese entonces, si bien se
conocían ya los pronunciamientos de la Corte Constitucional sobre la UPAC, era aún incipiente la
jurisprudencia sobre el nuevo régimen de financiación.

Un sistema de amortización es la forma como se estipula realizar el pago del préstamo en cuotas
mensuales que incluyen capital, intereses y seguros y que se cancelan durante el plazo pactado, estos se
diferencian por la velocidad con que se paga el capital adeudado.
Antes de seleccionar un determinado sistema de amortización, es importante comprender que en
Colombia se pueden adquirir créditos hipotecarios en dos modalidades (UVR o Pesos).
La UVR es una unidad cuyo valor cambia de acuerdo con la inflación. Cuando el crédito es otorgado
en una unidad como la UVR, el valor de la cuota y el saldo del crédito pueden variar dependiendo del
comportamiento que tenga la inflación, esa variación puede generar un aumento o disminución.
Los dos modalidades de sistemas tienen características diferentes, dependiendo de
las necesidades de cada persona:
 UVR Pesos
El valor de la cuota se mantiene fijo o
Valor de En esta modalidad las cuotas pueden variar cada mes por el disminuye durante toda la vida del
la cuota efecto de la inflación. crédito.
Durante los primeros años el saldo en pesos no refleja
Saldo de disminución, pero el saldo de la deuda en UVR sí comienza a El saldo en pesos baja desde el primer
la deuda disminuir desde el primer mes. pago.
Las tasas de interés cumplen con un tope máximo determinado por la Junta Directiva del Banco de la
Tasa República.
El plazo mínimo es de 5 años y el máximo de 30 años. En general, el mercado ofrece plazos hasta de 20
Plazo años.
Los sistemas de amortización vigentes se explican a continuación, los más utilizados
en el país son el 1, 2 en UVR y el 1 en pesos:

En UVR
1. El que comienza con la cuota más baja en pesos (Cuota constante en UVR): Es el sistema que
tiene las siguientes características:
o Tiene las cuotas en pesos más bajas al inicio del crédito.
o La cuota expresada en unidades de UVR es la misma todo el tiempo, pero al pasar
de UVR a pesos variará en la misma proporción que la inflación, por tanto usted
notará que el valor de la cuota en pesos cambia de mes a mes.
o El saldo en pesos normalmente crece durante los primeros años debido a que se abona
menos a capital.
2. El que tiene cuotas más bajas al final (Amortización constante a capital): Es el sistema que
tiene las siguientes características:
o Tiene las cuotas en pesos más bajas al final del crédito, por tanto requiere un mayor
ingreso por parte del deudor al inicio.
o La cuota mensual expresada en unidades de UVR disminuye.
o El saldo en pesos disminuye más rápido debido a que se abona más a capital.
3. El que tiene un incremento anual en la cuota (Cuota Cíclica): Las cuotas se mantienen
relativamente estables mes a mes, con incrementos anuales. Este sistema es de
poco uso en Colombia.
4. El que mantiene la cuota a pagar constante con subsidio a la tasa de interés (Cuota decreciente
en UVR – cobertura): Este sistema solo aplica para los créditos desembolsados con
cobertura a la tasa de interés. Las cuotas decrecen pero al incorporar el efecto del
subsidio a la tasa de interés el valor que tiene que pagar el cliente se mantiene
constante. De todas formas los créditos con subsidio a la tasa de interés pueden
otorgarse con este o con cualquier otro sistema de amortización.

En pesos
1. El que tiene la misma cuota todo el tiempo (Cuota constante): Es el sistema que tiene las
siguientes características:
o La cuota mensual es fija en pesos durante todo el plazo del crédito.
o El abono a capital es menor al principio del crédito.
 o El saldo de la deuda disminuye desde el primer pago pero en menor proporción
debido a que el abono a capital es menor.
2. El que tiene cuotas cada vez menores (Amortización constante a capital): Es el sistema que
tiene las siguientes características:
o La cuota mensual disminuye.
o El abono a capital es siempre el mismo (constante) desde el inicio del crédito.
o El saldo de la deuda disminuye de forma más rápida que en el sistema anterior, debido
a que el abono a capital es mayor.
3. El que mantiene la cuota a pagar constante con subsidio (Cuota decreciente en pesos –
cobertura):Como en el caso de UVR, este sistema solo aplica para los créditos
desembolsados con cobertura a la tasa de interés. Las cuotas decrecen pero al
incorporar el efecto del subsidio a la tasa de interés el valor que tiene que pagar el
cliente se mantiene constante. De todas formas los créditos con subsidio a la tasa
de interés pueden otorgarse con este o con cualquier otro sistema de amortización.
Después de entender los diferentes sistemas de amortización y sus principales
características, note sus similitudes y diferencias:

Similitudes entre los sistemas de amortización:

Todos los sistemas de amortización que le ofrecerán los bancos tienen las
siguientes características:

o No capitalizan intereses.
o Podrá efectuar anticipadamente pagos parciales o totales (esta figura es denominada
“ prepago” ).
o La tasa de interés es fija (tenga en cuenta que para los créditos en UVR el
componente fijo es el porcentaje adicional que se suma a la inflación).
Las diferencias entre los sistemas de amortización:
o El valor de las cuotas mensuales.
o El aumento o la disminución del valor de la cuota durante la vida del crédito.
o La rapidez con la cual comienza a disminuir el saldo de la deuda en pesos.

¿Qué sistema escoger?

El mejor plan de amortización es el que se ajuste a su capacidad de pago y a la
forma como varían sus ingresos.

Conoce los sistemas de

amortización para créditos de
vivienda en Colombia
Si tienes un crédito de vivienda o estás interesado en
adquirir uno, conocer los sistemas de amortización es
fundamental para cuidar tu economía y planificar el
pago del mismo. En este blog conversaremos acerca de
cuáles son y algunos de sus beneficios.
¿Qué es un sistema de amortización?
Un sistema de amortización se puede definir como un
proceso financiero en el cual se especifican términos
para la realización de los pagos del préstamo emitido
por la entidad financiera.
Las cuotas que, por lo general son mensuales, estipulan
pagos que incluyen capital, intereses y seguros que
deben cancelarse durante el tiempo pautado con los
montos pactados.
Actualmente, gracias a la ley de vivienda número 546
de 1999, estos términos pueden renegociarse,
optimizando estas condiciones y logrando que el
beneficiario del crédito ahorre hasta un 40% pagando
más a capital y menos a intereses

¿Recuerdas el UPAC? ¡Ya no es un

problema!
La Unidad de Poder Adquisitivo Constante – UPAC – se
creó durante el gobierno del presidente Pastrana con el
decreto 667 obligando a las corporaciones de ahorra y
vivienda a llevar sus cuentas en dicho sistema de valor
con la idea de captar ahorros y otorgar créditos de
vivienda, además de otorgarlos de manera adecuada a
las necesidades y capacidad de las personas. A partir
de esta medida se incentivó el ahorro en finca raíz en el
país ya que las personas preferían invertir su dinero en
una unidad de valor que iba de la mano con la inflación
a perder su capacidad de compra.
Sin embargo, las condiciones de este sistema
cambiaron ya que inicialmente se regían por el índice
de precios al consumidor (IPC) y tras una reforma de
índole netamente financiera se ligó a la tasa DTF por la
cual los bancos se regían.
Esto causó caos durante los años 90, los que decidieron
optar por este modelo en su concepción inicial se vieron
gravemente afectados por la reforma ya que la tasa DTF
creció considerablemente sobre la inflación causando
un aumento el costo de los créditos y por tanto sus
cuotas mensuales siendo imposible para los
colombianos y sus ingresos regidos por el IPC costear
de manera eficiente su deuda.
Para solventar esta problemática en 1999 se creó el
sistema UVR, el cual aún sigue vigente y es una
excelente opción para tu crédito de vivienda.

¿Qué es UVR?
La unidad de valor real – UVR – es un sistema de
amortización que consiste en calcular las tasas de
deuda de acuerdo a la inflación que presente el país. En
definitiva, el mayor beneficio que tiene este sistema de
amortización consiste en que el aporte a capital vs el
sistema de amortización en pesos sea mucho mayor. Si
ponemos como ejemplo una persona que quiere sacar
un crédito hipotecario a 15 años, en el sistema de
amortización en pesos puede iniciar pagando con una
distribución de su cuota mensual de 90% intereses y
10% capital aproximadamente; en un sistema de
amortización en UVR, de entrada, la cuota puede ser
más baja que en el sistema de pesos y la distribución
de su cuota mensual puede llegar a ser 60% intereses
y 40% capital.
Este sistema consta de cuatro modalidades:
1. Cuota constante en UVR
2. Amortización constante a capital
3. Cuota cíclica
4. Cuota decreciente
Ten cuidado, UVR puede ser un sistema de
amortización inteligente desde el punto de vista
financiero siempre y cuando tenga una configuración
ideal entre las partes que lo componen, te aconsejamos
tomar la asesoría de nuestros expertos para ver cuál es
esa mejor configuración que se adapte a tu necesidad.

¿Pagar en pesos?
Este sistema consiste en una cuota fija pagada de manera
mensual la cual no varía durante el tiempo del crédito.
Este puede ser adquirido en las siguientes modalidades.
1. Cuota constante
2. Amortización constante a capital
3. Cuota decreciente en pesos
Actualmente estos son los dos sistemas de
amortización que se manejan en cuanto a créditos de
vivienda en la región colombiana. La decisión sobre
cuál sistema escoger dependerá de tus condiciones
particulares, por lo que te recomendamos consultar a
nuestros expertos cuál es el indicado según tu caso.
En Renegociar Colombia, nos encargamos de orientarte
tanto en la consecución de créditos como en la
renegociación de las condiciones del mismo. Si ya
tienes tu crédito y aún no has pagado más de la mitad
de las cuotas es momento para contactarnos y ahorrar
hasta un 40% del valor de tus intereses, pagando más
a capital, menos a intereses y disminuyendo el plazo de
tu crédito sin pagar de más según sea tu caso.

Crédito de Vivienda. ¿En UVR o

pesos?
En Colombia se puede adquirir créditos hipotecarios en dos
modalidades en UVR o Pesos.

En el sistema de amortización en UVR, el valor de la cuota es más

baja al inicio, pero aumenta o disminuye por efecto de la inflación

En el sistema de amortización en pesos, la cuota mensual es fija, es

decir no varía durante todo el plazo del crédito y se paga en pesos
colombianos. El esfuerzo de pago es mayor al comienzo del crédito
que al final.
En ambos sistemas se puede efectuar anticipadamente pagos
parciales o totales.